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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/19 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
Gewerbliches Mietrecht: Keine Teilkündigung im Insolvenzrecht
Makler- und Bauträgerrecht: Verwirkung der Provision
Wohnungseigentumsrecht: Bauliche Veränderung ohne Kostenlast?
 
Gewerbliches Mietrecht: Keine Teilkündigung im Insolvenzrecht
Kündigt der Insolvenzverwalter den Mietvertrag gemäß § 109 Abs. 1 InsO, wird das Mietverhältnis insgesamt gegenüber sämtlichen Mietern beendet, unabhängig davon, ob einer derselben nicht insolvent ist. In einem vom OLG Hamburg entschiedenen Fall hatte der Kläger Gewerberäume zunächst an nur einen Mieter vermietet. Später trat der Beklagte in den Mietvertrag als weiterer Mieter ein. Nachdem über das Vermögen des ursprünglichen Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet worden war, kündigte der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis. Der Vermieter verlangte nach wie vor Miete vom nicht insolventen zweiten Mieter. Seine Klage wies das OLG Hamburg aber ab. Dies begründete es mit der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses.
Kommentar
Damit schließt sich das OLG Hamburg der herrschenden Meinung an. Zwar würde es nach dem Schutzzweck des § 109 Abs. 1 InsO grundsätzlich ausreichen, nur den insolventen Mieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen, da das Sonderkündigungsrecht allein die Insolvenzmasse schützen soll. Zu beachten ist aber auch, dass die Hauptleistungspflicht des Vermieters, die Gebrauchsüberlassung der Mietsache, unteilbar ist und damit eine Teilkündigung generell als unzulässig erachtet wird. Da eine Entscheidung des BGH bisher aber noch nicht vorliegt, hat das OLG Hamburg die Revision zugelassen. Die Entscheidung steht noch aus (BGH, Az. XII ZR 34/12).
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Hamburg, Urteil vom 29. März 2012, 8 U 78/11, BeckRS 2012, 11920

 

Makler- und Bauträgerrecht: Verwirkung der Provision
Wie so oft, ein Fall, zwei Meinungen: Das KG hat die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 22.09.2011, 5 O 430/10 (siehe unser newsletter immobilienrecht vom 29.02.2012) aufgehoben. Der Makler hatte vom Verkäufer die Information erhalten, dass die Jahresnettomieteinnahmen 25.200 EUR betrugen, wies sie im Exposé jedoch mit ca. 30.000 EUR aus. Im Gegensatz zum Landgericht Berlin hält das KG den Provisionsanspruch des Maklers nicht für verwirkt, obwohl dieser die vom Verkäufer erhaltenen Angaben nicht wahrheitsgemäß an den Käufer weitergegeben hat. Zwar könne ein Makler seinen Provisionsanspruch verlieren, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig wesentliche Vertragspflichten oder in sonstiger Weise die Interessen seines Auftraggebers verletzt. Die Vorschrift habe jedoch Strafcharakter. Nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung begründe den Verwirkungstatbestand. Voraussetzung dafür sei außerdem, dass der Makler die Pflichtverletzung vorsätzlich oder arglistig, zumindest aber in einer dem Vorsatz nahe kommenden grob leichtfertigen Weise vorgenommen hat.
Kommentar
Zwar hat das KG mit diesem Urteil zugunsten des Maklers entschieden. Dennoch sollten Makler Zurückhaltung darin üben, Angaben des Verkäufers eigenmächtig abzuändern, um das Objekt besser zu vermarkten. Grundsätzlich können Makler bereits für erkennbar unrichtige Angaben des Verkäufers haften, wenn sie diese wie übermittelt weitergeben. Umso strenger sind die Anforderungen, wenn Makler selber die Angaben des Verkäufers abändern und bewusst unrichtig darstellen.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethgeundpartner.de
Fundstelle: KG, Urteil vom 01. März 2012, 10 U 144/11 – www.jurisweb.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Bauliche Veränderung ohne Kostenlast?
Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Veränderung nicht zu, muss er auch für deren Kosten nicht aufkommen. Dabei ist unerheblich, ob der Eigentümer überhaupt hätte zustimmen müssen. Letzteres war bislang umstritten.
Praxistipp 
Will eine Wohnungseigentümergemeinschaft nichtzustimmende Eigentümer dennoch an den Kosten der baulichen Veränderung beteiligen, z.B., weil die Maßnahme allen Eigentümern zugute kommt, so ist eine entsprechende Kostenfolge mit doppelt qualifizierter Mehrheit zu beschließen, § 16 Abs. 4 WEG. Allein eine solche Kostenverteilung in der nächsten Jahresabrechnung vorzunehmen, kann nicht als stillschweigende Kostenregelung im genannten Sinne angesehen werden, auch wenn sie mit der erforderlichen Mehrheit beschlossen wurde. Mehr zu diesem Thema finden Sie im „Praxishandbuch Moderne Wohnungseigentumsverwaltung“ (Herausgeber: Löffler/ Woldenga/ Tank), 2. Auflage (erschienen im Bundesanzeiger Verlag). 
Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 11. November 2011, V ZR 65/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012 / 18 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

  • Gewerbliches Mietrecht: Mitanpassungsklausel mit Ermessenspielraum
  • Grundstücksrecht: Nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten am Gemeinschaftseigentum
  • Bau- und Architektenrecht: Umfang der Bedarfsermittlung
  • Wohnungseigentumsrecht: Anfechtungsklagen bei Untergemeinschaften

 

Gewerbliches Mietrecht: Mitanpassungsklausel mit Ermessenspielraum

Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Gewerberaummietvertrag, nach der der Vermieter bei Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete die Miete nach billigem Ermessen erhöhen oder reduzieren kann, ist wirksam. Nach Auffassung des BGH benachteiligt dies den Mieter nicht unangemessen, da insbesondere der Anlass der Mietänderung, die Bezugsgröße und der Umfang der Mietanpassung klar formuliert sind. Die angemessene Miete meint die orts- und marktübliche Miete. Der Begriff ist hinreichend bestimmt, so der BGH. Dies gelte auch für den Maßstab für eine mögliche Mietpreisanpassung. Eine solche liegt zwar im Ermessen des Vermieters, komme aber für den Mieter erkennbar nur dann in Betracht, wenn dies der allgemeinen Preisentwicklung bei den genannten Bezugsgrößen entspreche.

Praxistipp

Leistungsbestimmungsvorbehalte sind ein geeignetes Instrument, das Gleichgewicht zwischen Preis und Leistung zu bewahren. Sie können den Vermieter vor dem Risiko einer langfristigen Kalkulation und den Mieter vor anderweitigen Zuschlägen des Vermieters – insbesondere einer höhere Miete von Anbeginn – schützen. Aufgrund der weitreichenden Auswirkung der Klausel sollte sie mit höchster Sorgfalt – bestenfalls mit Hilfe eines spezialisierten Rechtsanwalts – formuliert werden.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. Mai 2012, XII ZR 79/10 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten am Gemeinschaftseigentum

Sollen erst nach Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft einzelnen Eigentümern Sondernutzungsrechte an Gemeinschaftsflächen eingeräumt werden, kann sich der Aufteiler dieses Recht zwar in der Teilungserklärung vorbehalten. Der Vorbehalt muss jedoch inhaltlich so bestimmt sein, dass daraus zweifelsfrei ersichtlich ist, welche Teile des Gemeinschaftseigentums davon betroffen sind. Die Formulierung, die den aufteilenden Eigentümer dazu befugt „Teile der Gartenflächen als Terrassen zur Sondernutzung“ zuzuordnen, genügt diesen Anforderungen nicht. Sie lässt offen, auf welche Flächen des Gemeinschaftseigentums sich die Befugnis bezieht. Infolge der Begrenzung auf „Teile“ der Gartenflächen kann der Vorbehalt auch nicht als Befugnis verstanden werden, an sämtlichen Gartenflächen Sondernutzungsrechte zu begründen.

Praxistipp

Dass sich der teilende Eigentümer in der Teilungserklärung ermächtigen kann, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und den Inhalt dann erst näher zu bestimmen, ist in der Praxis sehr beliebt. Sie lässt dem Aufteiler maximalen Entscheidungsspielraum, ob und welche Fläche welcher Einheit zugeordnet wird. Bei Formulierung eines solchen Begründungsvorbehalts muss jedoch der so genannte sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz beachtet werden. Andernfalls sind solche Regelungen unwirksam und die Zuordnung von Sondernutzungsflächen nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer möglich. Deshalb sind die betroffenen Flächen so zu bezeichnen, dass zweifelsfrei feststeht, welche Teile des Gemeinschaftseigentums als Sondernutzungsfläche anzusehen sind. Es kann weiter sinnvollerweise geregelt werden, dass der Aufteiler einstweilen zur Nutzung der Flächen berechtigt ist. Andernfalls sind alle Eigentümer bis zur Zuordnung berechtigt, die Flächen zu nutzen. Zu beachten ist auch, dass das Recht zur Zuordnung erlischt, wenn der Aufteiler nicht mehr Eigentümer ist, z. B. weil er die letzte Wohnung verkauft hat.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 20. Januar 2012 , V ZR 125/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Umfang der Bedarfsermittlung

Der Architekt schuldet eine funktionsfähige Planung und zwar auch unter Berücksichtigung des individuellen Verwendungszwecks und der Nutzervorgaben. Im Rahmen der Grundlagenermittlung muss der Architekt mit dem Bauherrn daher dessen konkrete Vorstellungen und Ziele erörtern. Diese Bedarfsplanung geht nun allerdings nicht so weit, dass sogar künftige Trends oder ein künftiges, nicht explizit geäußertes Nutzerverhalten zu berücksichtigen wäre, so das OLG Braunschweig. Zur Entscheidung stand der Vorwurf des Bauherren, dass sein Architekt bei Planung des „Parkliftsystems“ habe erkennen können/müssen, dass die zum damaligen Zeitpunkt übliche Fahrzeughöhe von 150 cm zukünftig nicht mehr ausreichen werde angesichts des sich abzeichnenden Trends hin zum Geländewagen. Der Architekt müsse daher für die Kosten der Erweiterung auf 180 cm aufkommen. Weit gefehlt, so die oberen Landesrichter. Der Architekt sei nicht gehalten, bei der Planung immer und ständig Maximalanforderungen zu berücksichtigen, sofern er hierzu nicht klare Vorgaben vom Bauherrn erhalten habe.

Praxistipp

Das Verwendungsrisiko einer Immobilie liegt beim Eigentümer. Es empfiehlt sich daher dringend, dem Architekten klare Vorgaben zu machen, um sicher zu stellen, dass die geplante Nutzung so auch technisch möglich ist und zwar im Hinblick auf die gesamte Immobilie.

Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Braunschweig, Urteil vom 16. Dezember 2010, 8 U 123/08; BGH, Beschluss vom 12. April 2012, VII ZR 14/11 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen) – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Anfechtungsklagen bei Untergemeinschaften

Auch in Wohnungseigentümergemeinschaften, die aus mehreren Untergemeinschaften bestehen, ist eine Anfechtungsklage gegen alle übrigen Eigentümer zu richten, selbst wenn diese Untergemeinschaften eigene Beschlusskompetenzen haben. Denn eine Anfechtungsklage ist nach § 46 WEG immer gegen alle übrigen Eigentümer zu richten. Die Vorschrift kann nicht einschränkend ausgelegt werden, auch dann nicht, wenn die Gemeinschaftsordnung die Unterteilung der WEG in Untergemeinschaften mit eigener Beschlusskompetenz vorsieht. Im vom BGH entschiedenen Fall sah die Gemeinschaftsordnung sieben Untergemeinschaften mit eigener Beschlusskompetenz und jeweiligem Ausschluss des Stimmrechtes der anderen Eigentümer vor.

Praxistipp

Zur Klarstellung: „alle übrige Eigentümer“ sind Klagegegner; gemeint sind die anderen Eigentümer der gesamten Wohnanlage, nicht nur der Untergemeinschaft. Lesenswert zu diesem Problem ist vor allem eine am 11. November 2011 ergangene Entscheidung des BGH, die die nun noch einmal bestätigten Feststellungen ausführlich herleitet (Aktenzeichen: V ZR 45/11).  Für die Praxis bedeutet diese Rechtsprechung die Entschärfung eines weiteren formalen Risikos bei der Beschlussanfechtungsklage. Sie gilt auch für eine Klage auf Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses.

Autor: Lars Kutz – kutz@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 02. März 2012, V ZR 89 /11 – www.bundesgerichtshof.de

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/17 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
  • Gewerbliches Mietrecht: Kenntnis vom Mangel
  • Grundstücksrecht: Die überteuerte Wohnung
  • Wohnungseigentumsrecht: Kein Stimmrechtsverbot bei laufendem Gerichtsverfahren
Gewerbliches Mietrecht: Kenntnis vom Mangel
Wird die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt, führt dies zu einer Mietminderung. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Mietsache nur in der Befürchtung nutzen kann, dass sich eine Gefahr verwirklicht. Kennt der Mieter die Gefahr jedoch nicht, beeinträchtigt dies seine Nutzungsmöglichkeit nicht. Im zugrunde liegenden Fall wurde ein Gewerbeobjekt als Elektro- und Lampengeschäft vermietet. Einer Decke fehlte die erforderliche Tragkraft, um die dort dann zu Ausstellungszwecken befestigten Lampen zu halten. Die Decke stürzte ab. Für den Zeitraum vor dem Einsturz erkannte das Gericht die nachträglich geltend gemachte Mietminderung nicht an. Eine Mietminderung stelle nur das Äquivalenzverhältnis zwischen Miete und Nutzungswert sicher, sei jedoch nicht als Strafvorschrift für den Vermieter gedacht.
Kommentar
Für eine Mietminderung ist die tatsächliche Gebrauchsbeeinträchtigung maßgeblich. Dass ein Mieter ein Objekt aus Sicherheitsgründen nicht vertragsgemäß nutzen sollte oder z. B. aufgrund öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen nicht nutzen dürfte, hindert ihn zunächst nicht. Erst wenn er von der Gefahr weiß oder im Falle öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen die zuständige Behörde zumindest ein Einschreiten androht, ist er beeinträchtigt. Letzteres hat das OLG Düsseldorf, Az. 24 U 31/11 (MDR 2012, 83), sogar bei einem Verstoß gegen zwingende Brandschutzvorschriften angenommen.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethgeundpartner.de
Fundstelle: LG Heidelberg, Urteil vom 25. April 2012, 5 O 21/12, BeckRS 2012, 10457
 
Grundstücksrecht: Die überteuerte Wohnung
Übersteigt ein Kaufpreis den tatsächlichen Wert der gekauften Wohnung um 78,9 %, ist ein besonders grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung nicht ohne weiteres zu erkennen. Das Oberlandesgericht Brandenburg hatte über die Berufung der Verkäufer gegen ein Urteil, mit dem sie zur Rückabwicklung eines Kaufvertrages verurteilt worden waren, zu entscheiden. Die Wohnung hatte in der Zwangsversteigerung einen Erlös von 24.000,00 EUR erbracht. Dem gezahlten Kaufpreis von 65.462,41 EUR hatte ein tatsächlicher Wert der Wohnung von rund 36.000,00 EUR gegenüber gestanden. Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten statt und verneinte einen Rückabwicklungsanspruch der Kläger. Wucher im Sinne des § 138 Abs. 2 BGB oder ein wucherähnliches Geschäft seien nicht gegeben. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten eine bei den Klägern bestehende Schwächeposition, resultierend z. B. aus geschäftlicher Unerfahrenheit, mangelndes Urteilsvermögen etc. ausgenutzt hätten, konnte das Gericht nicht erkennen. Es setzte dem Wert der Leistung der Beklagten von 36.000,00 EUR den Erlös der Zwangsversteigerung, die den Klägern zugute gekommene Instandhaltungsrücklage sowie die von den Beklagten unstreitig übernommenen Erwerbsnebenkosten entgegen.
Kommentar
Die festgestellte Überteuerung von 78,9 % erscheint auf den ersten Blick sehr hoch. Dennoch ist die Entscheidung des OLG Brandenburg nicht zu beanstanden. Eine verwerfliche Gesinnung liegt dann vor, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch wie der Wert der Gegenleistung ist. Ergibt eine genaue Aufschlüsselung der einzelnen Leistungen und Gegenleistungen, dass verschiedene Positionen zum Abzug zu bringen sind, kann Sittenwidrigkeit zu verneinen sein.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 09. Mai 2012, 4 U 92/10; BeckRS 2012, 11393
 
Wohnungseigentumsrecht: Kein Stimmrechtsverbot bei laufendem Gerichtsverfahren
Ein Wohnungseigentümer unterliegt selbst dann nicht dem Stimmrechtsverbot des § 25 Abs. 5, 2. Alt. WEG, wenn gegen ihn ein gerichtliches Verfahren auf Beseitigung einer von ihm veranlassten baulichen Veränderung geführt wird und während des laufenden Gerichtsverfahrens die Eigentümerversammlung unter Mitwirkung des betreffenden Eigentümers die Genehmigung der baulichen Veränderungen beschließt.
Praxistipp
Der BGH räumt der Mitwirkungsbefugnis der Eigentümer einen sehr hohen Stellenwert ein (s. auch BGH, Urteil vom 10.12.2010, V ZR 60/10, Newsletter vom 27.04.2011). Erst wenn die Beschlussfassung verfahrensbezogene Maßnahmen betrifft, greift das Stimmrechtsverbot. Hierunter fallen z. B. Beschlüsse darüber, ob überhaupt ein Rechtsstreit geführt werden soll bzw. über die Art und Weise der Prozessführung und die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung. Bevor ein Wohnungseigentümer von seinem Stimmrecht ausgeschlossen wird, sollte man sich dies stets vor Augen führen.
Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 14. Oktober 2011, V ZR 56/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/14 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Gewerbliches Mietrecht: TÜV-Beanstandungen kein Mietmangel!

Makler- und Bauträgerrecht: Bauträgervertrag – Haftung für Verzugsschaden

Wohnungseigentumsrecht: Fehler der Beschlusssammlung

Bau- und Architektenrecht: Mehrkosten bei gemeinsamer Festlegung der Nacherfüllung

 

Gewerbliches Mietrecht: TÜV-Beanstandungen kein Mietmangel! Auch wenn ein TÜV-Gutachten das Zu- und Abluftsystem einer Gaststätte als gegen einschlägige Vorschriften verstoßen bezeicnet, führt das nicht automatisch zur Annahme eines Mangels der Mietsache und damit zu einer Mietminderung. Nur, wenn die Tauglichkeit der angemieteten Gaststätte zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder erheblich beeinträchtigt wäre, könne dies anders gesehen werden, so das OLG Düsseldorf. Das wäre der Fall, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts in der erforderlichen Form untersagt hätte oder ein behördliches Einschreiten als sicher zu erwarten gewesen wäre. Da vorliegend der Gaststättenbetreiber das TÜV-Gutachten privat beauftragt hatte, die zuständige Behörde die Lüftungsanlage nicht gerügt und erst recht dem Mieter den betrieb einer Gaststätte nicht untersagt oder ihm die Erteilung einer Konzession verweigert hatte, verurteilte das den beklagten Mieter zur Rückzahlung des Mietrückstands.

Kommentar: Das OLG Düsseldorf bestätigt die höchstrichterliche Rechtsprechung, nach der Verstöße gegen öffentlich-rechtliche Anforderungen grundsätzlich keinen Mietmangel darstellen, solange sie nicht zu einem behördlichen Einschreiten führen.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de, Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluß vom 30. Dezember 2011, 24 U 76/11, IMR 2012, 188

 

Makler- und Bauträgerrecht: Bauträgervertrag – Haftung für Verzugsschaden Die termingerechte Fertigstellung einer Eigentumswohnung oder eines Wohnhauses gehört zu den wesentlichen Pflichten eines Bauträgers und kann daher nicht in dem vom Bauträger formulierten Allgemeinen Geschäftsbedingungen ausgeschlossen werden. In der Urteilsbegründung hat das erkennende Gericht hervorgehoben, dass die Haftung für die Erfüllung wesentlicher Vertragspflichten selbst bei einfacher Fahrlässigkeit nicht formularmäßig ausgeschlossen werden darf. Denn der Erwerber müsse unter Umständen seine bisherige Wohnung fristgerecht räumen, den Umzug auf einen fixen Termin festlegen und sich zwecks Kaufpreiszahlung ein Darlehen der finanzierenden Bank zu einem bestimmten Zeitpunkt bereitstellen lassen., so das OLG München. Aufgrund dessen ist auch die zuweilen in Bauträgerverträgen enthaltene Beschränkung für Verzugsschäden auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit unwirksam.

Kommentar: Der Entscheidung ist zuzustimmen, da die termingerechte Fertigstellung eine “Kardinalspflicht” des Bauträgers darstellt und somit die Haftung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht begrenzt werden kann. Der Bauträger hat daher bei der Zusage von Fertigstellungsterminen rechtzeitig die geeigneten Vorkehrungen zu treffen, damit der Termin eingehalten werden kann. Andernfalls setzt er sich einem möglicherweise hohen Verzugsschaden des Käufers aus.

Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethgeundpartner.de, Fundstelle: OLG München, Urteil vom 15. November 2011, 13 U 15/11 – www.ibr-online.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Fehler der Beschlusssammlung Führt ein Verwalter die Beschlusssammlung nicht ordnungsgemäß, indem er Eintragungen erst nach sechs Wochen und ohne Hinweis auf den Eintragungszeitpunkt oder die Urheberschaft der Eintragung vornimmt, so kann ein Wohnungseigentümer trotzdem noch nicht zwingend seine Abberufung verlangen. Für die erfolgreiche Abberufung des Verwalters reicht es nicht aus, dass ein wichtiger Grund zur Abberufung vorliegt. Den Wohnungseigentümern steht überdies noch ein Beurteilungsspielraum zu, der erst überschritten ist, wenn eine Weiterbeschäftigung des Verwalters objektiv nicht mehr vertretbar scheint.

Praxistipp: Der Bundesgerichtshof lässt dem Verwalter in dieser Entscheidung einiges durchgehen. Auf die Milde der Gerichte sollte der Verwalter sich allerdings nicht verlassen. Wird die Beschlusssammlung nicht ordentlich geführt, ist dies ein gesetzlicher Regelfall eines wichtigen Grundes für eine Abberufung. Auch wenn bei der Beurteilung eines Abberufungsverlangens natürlich immer auf die Gesamtumstände geschaut werden muss – insoweit ist dem BGH zuzustimmen – sollte der Verwalter bei der Führung der Beschlusssammlung daher immer sofort (spätestens nach zwei Tagen) und nach den Vorgaben von § 24 WEG vornehmen, um Probleme zu vermieden. Zu Beginn einer neuen Verwaltung ist es außerdem ratsam, einen Blick in die Teilungserklärung zu werfen, denn die Wohnungseigentümer können natürlich in Ergänzung der gesetzlichen Regelungen weitere Formvorschriften vereinbaren.

Autor: Lars Kutz – kutz@bethgeundpartner.de, Fundstelle: BGH, Urteil vom 10. Februar 2012, V ZR 105/11 – www.bundesgerichthof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Mehrkosten bei gemeinsamer Festlegung der Nacherfüllung Erbringt der Auftragnehmer die von ihm geschuldete Werkleistung nicht ordnungsgemäß, so ist er verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand auf eigene Kosten herzustellen. Hierbei entscheidet über Art und Weise der Nacherfüllung zunächst der Auftragnehmer ganz allein. Vom OLG Schleswig wurde nun aber ein Fall entschieden, in dem Auftragnehmer und Auftraggeber gemeinsam die art und Weise der Nacherfüllung festgelegt hatten. die Nacherfüllung scheiterte, der Auftraggeber beharrte auf die ordnungsgemäße Durchführung der gewählten Nacherfüllungsart. Hiergegen wandte der Auftragnehmer ein, dass die gewählte Nacherfüllungsart von der geschuldeten Grundleistung zum Vorteil des auftraggebers abweiche. Diesen Vorteil habe sich der Auftraggeber anrechnen lassen. “Weit gefehlt”, so die oberen Landesrichter. An die gewählte Nacherfüllungsart sind beide Parteien gebunden, eine Anrechnung etwaiger Mehrkosten finde daher nicht statt, so das Urteil.

Praxistipp: Im Einzelfall kann es wirtschaftlich sinnvoll sein, angesichts auftretender Baumängel, den geschuldeten Leistungsumfang neu zu bestimmen. Dem Auftragnehmer sei hier dringend angeraten, potentielle Mehrkosten hinreichend zu kalkulieren sowie die Frage der Kostentragung vorab eindeutig zu regeln.

Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethgeundpartner.de, Fundstelle: OLG Schleswig, Beschluss vom 22. August 2011, 3 U 101/10 – www.ibr-online.de

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/13 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
  • Steuerrecht: Bedenken gegen Verfassungsmäßigkeit der Zinsschranke
  • Grundstücksrecht: Verschweigen von Unwissenheit ist keine Arglist!
  • Makler- und Bauträgerrecht: Stillschweigender Maklervertragsabschluss
  • Wohnungseigentumsrecht: Übertragung von Verkehrssicherungspflichten
  • Mietrechtsreform: Es geht voran!
Steuerrecht: Bedenken gegen Verfassungsmäßigkeit der Zinsschranke 
Der Bundesfinanzhof hatte zu entscheiden, ob die körperschaftssteuerliche Zinsschranke auch gilt, wenn die kreditgewährenden Banken aufgrund von Bürgschaften der Anteilseigner an eine Gesellschaft in Höhe von mehr als 10 % der die Zinserträge übersteigenden Zinsaufwendungen auf die Anteilseigner Rückgriff nehmen können. Eine Immobiliengesellschaft hatte eine Fremdfinanzierung nur durch hohe Bürgschaften ihrer Anteilseigner erlangen können. Aufgrund der gegebenen Bürgschaften gestattete das Finanzamt in seinem Körperschaftssteuerbescheid nur eine begrenzte Abzugsfähigkeit der geleisteten Schuldzinsen. Das verstößt jedoch gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes, so der Bundesfinanzhof. Mit den Regelungen zur sog. Zinsschranke sei der Gesetzgeber von seiner Grundentscheidung abgewichen, dass Betriebsausgaben in dem Jahr abziehbar sein sollen, in dem sie angefallen sind und den Steuerpflichtigen belasten. Hierdurch wolle er die Abzugsfähigkeit von Zinsaufwendungen u.a. zur Vermeidung von missbräuchlichen Steuergestaltungen beschränken. Hiermit vergleichbar seien jedoch nicht die Fälle, in denen eine Bank ein Darlehen gewähre, hierfür aber eine Bürgschaft oder eine anderweitige Sicherheit eines Gesellschafters oder einer nahe stehenden Person verlange, wenn dies zum Erhalt des Darlehens erforderlich sei. Dann belaste die Zinsschranke besonders finanzschwache, zur Aufrechterhaltung ihres Geschäftsbetriebes auf Fremdkapital angewiesene Unternehmen, die dieses aber nur erhalten, wenn sie durch ihre Gesellschafter Sicherheiten stellen können, so der Bundesfinanzhof.
 
Kommentar 
Zinsaufwendungen eines Betriebs für in Anspruch genommenes Fremdkapital sind nach dem Wortlaut der sog. „Zinsschranke“ nur in Höhe des verrechenbaren EBITDA als Betriebsausgaben abziehbar. Danach verbleibende nicht abziehbare Zinsaufwendungen sind in die folgenden Wirtschaftsjahre vorzutragen. Dies gilt nicht, wenn ein Betrieb nicht oder nur anteilmäßig zu einem Konzern gehört („Stand-alone“). Der Bundesfinanzhof hat zu Recht festgestellt, dass die Regelung zur Zinsschranke aufgrund ihres weit gefassten Wortlauts auch steuerrechtliche Gestaltungen einschränkt, die von ihrem Zweck nicht erfasst sind.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethgeundpartner.de
Fundstelle: Bundesfinanzhof, Beschluss vom 13. März 2012, I-B-111/11 -www.bundesfinanzhof.de
Grundstücksrecht: Verschweigen von Unwissenheit ist keine Arglist! 
Verschweigt der Verkäufer eines Hauses dem Käufer gegenüber im Rahmen eines gemeinsamen Besichtigungstermins, in dem Feuchtigkeitsschäden des Gebäudes festgestellt werden, dass er selbst die Ursache der Durchfeuchtungen nicht kennt, so handelt er nicht bereits arglistig, so der BGH. In dem im Jahre 1936 erbauten Wohnhaus gab es erhebliche Feuchtigkeitsmängel im Keller. Über deren Ursache hatte der Verkäufer selbst nur plausible Vermutungen angestellt, da sie ihm nicht bekannt waren. Die Käuferin war daher der Ansicht, sie hätte darauf hingewiesen werden müssen, dass die Ursachen unbekannt und nähere Untersuchungen auch nicht angestellt worden seien. Dadurch habe der Verkäufer arglistig gehandelt. Der BGH sah das anders: der Verkäufer habe nicht versichert, bestimmte Kenntnisse von der Mangelursache zu haben, die er in Wirklichkeit nicht hatte, sondern habe lediglich eigene Vermutungen angestellt. 
 
Praxistipp
Im Rahmen von Objektbesichtigungen vor der Veräußerung besteht grundsätzlich eine Offenbarungspflicht für verborgene Mängel oder Ursachen, die auf solche Mängel hindeuten, weil der Käufer sie nicht erkennen kann. Hat der Verkäufer Kenntnis von solchen Umständen, muss er den Käufer daher auch ungefragt informieren. Weiß der Verkäufer hingegen selbst nicht genau, was die Ursachen eines bestimmten Schadensbildes sind (hier waren es Feuchtigkeitsflecken), muss er diese eigene Unwissenheit nicht speziell zum Ausdruck bringen, sondern darf sie verschweigen. Wichtig ist aber, dass der Verkäufer beim Verkauf einer Immobilie im umgekehrten Fall niemals falsche Angaben oder Angaben „ins Blaue hinein“ machen sollte, weil er sonst möglicherweise trotz des Gewährleistungsausschlusses für die Mängel einzustehen hat.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. März 2012, V ZR 18/11 – www.bundesgerichtshof.de
Makler- und Bauträgerrecht: Stillschweigender Maklervertragsabschluss 
Überreicht ein Makler ein Exposé mit einem eindeutigen Provisionshinweis und fordert der Kunde hierauf weitere Leistungen, wie z.B. einen Besichtigungstermin, wird hierin zumindest ein stillschweigender Maklervertragsabschluss gesehen. Dies gilt auch, wenn der Makler mehrere identische Wohnungen in einem Objekt inseriert, jedoch nur für eine Wohnung ein Exposé übermittelt, so das Kammergericht. Im Rahmen der Besichtigung hatte der Makler im entschiedenen Fall noch auf das Exposé der ein Stockwerk höher liegenden und ansonsten identischen Wohnung hingewiesen. Dieser Hinweis könne nach lebensnaher Betrachtung nur so verstanden werden, dass auch die letztlich gekaufte Wohnung provisionspflichtig sei.
 
Praxistipp 
In der Praxis werden die meisten Maklerverträge nur stillschweigend abgeschlossen. Für den Makler ist ein eindeutiger Provisionshinweis zu Beginn seiner Tätigkeit daher entscheidend. Fehlt es an diesem, ist er auf die Kooperationsbereitschaft seines Kunden angewiesen. Dieser kann sich natürlich auch noch nachträglich mit der Zahlung einer Provision einverstanden erklären. Dies muss dann jedoch ausdrücklich geschehen. Ist der Maklerkunde hingegen nicht zur Zahlung einer Provision bereit, muss er einem eindeutigen Provisionshinweis sofort widersprechen. Anderenfalls gilt eine Provision in der vom Makler verlangten Höhe als vereinbart.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethgeundpartner.de
Fundstelle: KG Berlin, Beschluss vom 17. August 2011, 10 U 89/11, BeckRS 2011, 22499
Wohnungseigentumsrecht: Übertragung von Verkehrssicherungspflichten
Im Verwaltervertrag wird die Verkehrssicherungspflicht für eine Wohnungseigentumsanlage häufig auf deren Verwalter übertragen. Dann ist dieser in vollem Umfang zur Durchführung von Räum- und Streuarbeiten im Winter verantwortlich. Dies birgt erhebliche Haftungsrisiken für den Verwalter, denn er muss grundsätzlich die Einhaltung seiner Sorgfaltspflichten nachweisen. Anders kann es allerdings sein, wenn der Verwalter die Verkehrssicherungspflichten seinerseits mit Einverständnis der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Hausmeister (eine Hauswartfirma) überträgt und die Hausmeister nicht Angestellte des Verwalters, sondern Arbeitnehmer der Gemeinschaft sind. Dann hat der Verwalter seine Verkehrssicherungspflicht wirksam auf die Hausmeister delegiert. Anschließend haftet er nur noch in den seltenen Fällen eines Auswahl- und Überwachungsverschuldens.
 
Praxistipp
Verwalter von Wohnungseigentum sollten darauf achten, dass die Hausmeister bei der Wohnungseigentümergemeinschaft angestellt und nicht im eigenen Namen beschäftigt werden. Dies sollte durch Arbeitsverträge auch dokumentiert sein. Zusätzlich empfiehlt sich der Abschluss einer Vermögenshaftpflichtversicherung um verbleibende Haftungsrisiken abzudecken.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethgeundpartner.de
Fundstelle: AG Hannover, Urteil vom 05. April 2012, 480 C 297/12
Mietrechtsreform: Es geht voran!
Nachdem das Bundesjustizministerium mit Bearbeitungsstand vom 25. Oktober 2011 einen neuenReferentenentwurf zur Stellungnahme vorgelegt hatte, soll heute ein entsprechender überarbeiteter Gesetzentwurf im Bundeskabinett beraten werden.
Der Entwurf vom 25. Oktober 2011 sei darin nur geringfügig verändert worden. Bestehen bleiben u.a. der Ausschluss einer Mietminderung in den ersten drei Monaten bei energetischen Maßnahmen sowie die Duldungspflicht bzgl. entsprechender Arbeiten. Demgegenüber sollen etwa die „Belange der Energieeffizienz und des Klimaschutzes“ bei der Abwägung, ob ein Härtefall vorliegt, nicht mehr zu Gunsten des Vermieters berücksichtigt werden.
Im Bun­des­jus­tiz­mi­nis­te­ri­um rech­net man damit, dass der Ent­wurf im ers­ten Quar­tal 2013 in Kraft tritt.
Die SPD-Bundestagsfraktion hatte zuvor den Antrag „Soziales Mietrecht erhalten und klimagerecht verbessern“ (BT-Drucks. 17/9559) im Bundestag vorgelegt, da sie die Rechte der Mieter gefährdet sieht. Die SPD lehnt u.a. den Vorschlag des Bundesjustizministeriums ab, das Mietminderungsrecht bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen für drei Monate auszuschließen. Zudem fordert die SPD, die Umlagefähigkeit der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen von 11% auf 9% jährlich zu senken. Der Bundestag hat den Antrag am 11. Mai 2012 beraten und in die zuständigen Ausschüsse überwiesen.bethgeundpartner haben bereits im Jahr 2008 gemeinsam mit dem Immobilienverband Deutschland IVD einen Gesetzentwurf zur Beseitigung mietrechtlicher Hemmnisse beim Klimaschutz und Anfang 2010 einen Gesetzentwurf zur beschleunigten Räumung von Mietwohnungen vorgelegt. Näheres hierzu unter http://bethgeundpartner.de/Mietrechtsreform.552.0.html.
 
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§§ News zum Immobilienrecht 2012/11 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über:

  • Makler-und Bauträgerrecht: 2 Mal unecht verflochten
  • Gewerbliches Mietrecht: Vorsicht vor Konkurrenz!
  • Wohnungseigentumsrecht: Verlagerung von Entscheidungskompetenzen
  • Wohnraummietrecht: Eigenbedarf der GbR an Mietwohnung

 

Makler- und Bauträgerrecht: 2 Mal unecht verflochten

Gleich zweifach hat die Gerichte jüngst die Frage beschäftigt, wann eine der Maklerprovision entgegenstehende „unechte Verflechtung“ vorliegt. Ohne verpflichtende Bindung an die Interessen des Vermieters, so das HansOLG Hamburg im Beschluss vom 27. Oktober 2011, liegt eine Verflechtung selbst dann nicht vor, wenn der alleinbeauftragte Makler wie eine „ausgelagerte Vermietungsabteilung“ des Eigentümers agiert und wirtschaftlich von diesem abhängig ist. Dies birgt zwar die theoretische Möglichkeit einer Pflichtverletzung im Einzelfall, begründet aber nicht die Annahme eines „institutionalisierten Interessenkonflikts“, bei dem sich der Makler schon aufgrund der Interessenlage regelmäßig auf die Seite des Eigentümers stellen wird. Der Beschluss ist von großer Bedeutung, weil er auf ähnliche „Vertriebe“ übertragbar ist; selbst die enge Bindung des Maklers an einen Projektentwickler oder Bauträger führt nicht zwingend zu einer „unechten Verflechtung“.

Im zweiten Fall hat der BGH am 01. März 2012 (allerdings im Fall eines Versicherungsmaklers) entschieden, dass für die Annahme eines institutionellen Interessenkonflikts eine verpflichtende Interessenbindung an den Vertragsgegner gerade nicht bestehen muss. Es genügte dem Bundesgerichtshof vielmehr, dass eine Kooperation mit der Versicherungsgesellschaft auf Dauer angelegt und durch entsprechende Vertragsgestaltungen verfestigt war. Insgesamt, so der BGH, sei davon auszugehen, dass die Maklerin im „Lager“ des Versicherers steht und deshalb die Interessen ihrer Kunden nicht sachgemäß wahren kann.

Kommentar

Es ist jeder Einzelfall sehr genau zu betrachten. Denn selbst die Hamburger Richter hätten es als provisionsschädlich angesehen, wenn der Makler sein Büro nicht nur auf dem Gelände des Wohnparks, sondern direkt in den Geschäftsräumen des Vermieters untergebracht hätte. Bei einer auf Dauer angelegten (Vertriebs-)Beziehung zwischen Makler und Eigentümer ist eine „Innenprovision“ vorzuziehen; dann ist auch eine klare Verflechtung dem Provisionsanspruch nicht abträglich.

Autor: Uwe Bethge – bethge@bethgeundpartner.de

Fundstelle: HansOLG Hamburg, Beschluss vom 27. Oktober 2011, 14 U 78/11, BeckRS 2012, 01758; BGH, Urteil vom 01. März 2012, III ZR 213/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Vorsicht vor Konkurrenz!

Gewährt der Vermieter dem Mieter (hier einem Betreiber eines Fitnessstudios) Konkurrenzschutz, so schließt dies die Ansiedlung eines anderen Fitnessstudios aus. Dies gilt auch dann, wenn der geschützte Mieter auch medizinisch-therapeutische Behandlungen anbietet, die im konkurrierenden Unternehmen nicht durchgeführt werden. Maßgebend ist insoweit die vertragliche Vereinbarung, so dass OLG Frankfurt. Die Argumentation des Vermieters, der angebliche Konkurrent böte keinen besonderen medizinischen oder therapeutischen Ansatz und richte sich tatsächlich vornehmlich an ein jugendliches Publikum, geht fehl, so die Richter. Entscheidend seien die vertraglichen Vereinbarungen. Da der Vermieter mit dem Konkurrenten im Mietvertrag lediglich ganz allgemein den Betrieb eines Fitnessstudios vereinbart hat, habe auch dieser Mieter die Möglichkeit, medizinisch-therapeutische Behandlungen anzubieten. Dies reiche für eine Konkurrenzsituation bereits aus.

 

Kommentar 

Gibt es keine Vereinbarung über den Konkurrenzschutz, besteht ein so genannter vertragsimmanenter Schutz gegen Konkurrenten. Um Unsicherheiten zu vermeiden, sollte daher beim Vertragsschluss immer auch über den Konkurrenzschutz nachgedacht werden. Er kann auch vollständig ausgeschlossen werden. Die entsprechenden Vereinbarungen sollten aufgrund der erheblichen Folgen stets sorgfältig durchdacht und formuliert werden.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 27. Januar 2012, 2 U 299/11, BeckRS 2012, 06906

 

Wohnungseigentumsrecht: Verlagerung von Entscheidungskompetenzen

Die Übertragung von eigenen Entscheidungskompetenzen per Beschluss auf die Hausverwaltung entspricht nicht den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn keine präzisen Eckdaten vorgegeben sind und Vergleichsangebote eingeholt werden müssen. Dies kann auch nicht durch den Umstand geheilt werden, dass die Verwaltung die Vergleichsangebote nach Rücksprache mit dem Beirat einholen soll, denn die wesentlichen Eckdaten bleiben offen, so das Amtsgericht Hannover.

Praxistipp

Eine Delegation von Entscheidungskompetenzen auf Dritte ist in der Praxis häufig anzutreffen. Meistens wird auf Verwaltung oder Beirat verlagert. Das ist möglich, aber der Beschluss muss dann sorgfältig formuliert werden. Auf jeden Fall müssen die Grenzen, in denen eine Entscheidung getroffen werden kann, klar definiert werden, etwa Kostenobergrenzen etc. Dabei dürfen die Grenzen nicht zu weit gefasst sein. Das häufig anzutreffende Konstrukt, der Verwaltung vor einer Entscheidung die Rücksprache mit dem Beirat aufzuerlegen, sollte vermieden werden. Denn der Beirat hat selbst in Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung keine eigene Entscheidungsbefugnis, wenn er diese nicht von der WEG übertragen bekommen hat. Und auch hier müssen wieder klare Parameter festgelegt sein.

Autor: Lars Kutz – kutz@bethgeundpartner.de

Fundstelle: AG Hannover, Urteil vom 15. November 2011, 484 C 3413/11, ZMR 2012, 229 ff.

 

Wohnraummietrecht: Eigenbedarf der GbR an Mietwohnung

Streitig war lange Zeit, ob eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Vermieterin einer Wohnung Eigenbedarf an der Wohnung zu Gunsten eines Gesellschafters geltend machen kann. Dies hat der BGH bereits bejaht, wenn einer der Gesellschafter die Wohnung für eigene Zwecke benötigt. Streitig war allerdings weiterhin, ob der Gesellschafter, in dessen Person Eigenbedarf besteht, bereits bei Abschluss des Mietvertrages Mitglied der GbR sein muss oder ob es genügt, wenn dieser später in die GbR eintritt oder die GbR selbst erst später in den Mietvertrag eintritt. Auch diese Fragen sind jetzt vom BGH entschieden. Eine GbR kann sich auf einen in der Person eines Gesellschafters bestehenden Eigenbedarf auch dann berufen, wenn dieser der Gesellschaft bei Abschluss des Mietvertrages oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Mietvertrag noch nicht angehörte.

Praxistipp

Nach der Entscheidung muss sich der Gesellschafter einer GbR im Falle einer Eigenbedarfskündigung zu seinen Gunsten durch die GbR grundsätzlich keine Gedanken mehr über den Zeitpunkt seines Eintritts in die GbR oder deren Eintritt in den Mietvertrag machen. Nach wie vor ist aber die Begründung des Eigenbedarfs sorgfältig zu prüfen. Die Kündigung kann unwirksam sein, wenn der Eigenbedarf des Gesellschafters schon vor Abschluss des Mietvertrages vorgelegen hat bzw. vorhersehbar war oder ein Gesellschafter vor Abschluss des Mietvertrages hätte wissen müssen, dass er die Wohnung in naher Zukunft benötigt.

Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 23. November 2011, VIII ZR 74/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

 
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§§ News zum Immobilienrecht 2012/10 §§

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Grundstücksrecht: Anpassung von Wertsicherungsklauseln aus Erbbaurechtsverträgen

Erfüllt die im Erbbaurechtsvertrag vereinbarte Wertsicherungsklausel ihren Zweck nicht mehr, ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu ermitteln, was die Vertragspartner nach Treu und Glauben für diesen Fall vereinbart hätten. Führt die Auslegung zu keinem Ergebnis, kommt die Erhöhung des Erbbauzinses wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht. In beiden Fällen sind nicht die seit Vertragsabschluss, sondern die seit der letzten aufgrund der Klausel vorgenommenen Erhöhung geänderten Verhältnisse maßgebend.

Kommentar

Erbbaurechtsverträge haben traditionell lange Laufzeiten. Umso größere Bedeutung hat die Wertsicherung des Erbbauzinses. Immer wieder werden Klauseln vereinbart, die nach Jahren nicht mehr wie vorgesehen „funktionieren“. Wurde die Wertsicherungsklausel schlicht vergessen, war eine Wertsicherung aber gewollt, lässt der BGH seit langem die Anpassung des Erbbauzinses nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu. Nunmehr stellt der BGH klar, dass diese Grundsätze nicht für Klauseln gelten, die lediglich ihren Zweck nicht mehr erfüllen. Hier ist im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu ermitteln, was die Parteien vereinbart hätten. Erst wenn die Auslegung zu keinem Ergebnis führt, ist die Anpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage möglich. Eine Anpassung kommt danach regelmäßig erst in Betracht, wenn die Lebenshaltungskosten seit dem letzten Anpassungszeitpunkt um mehr als 150 % gestiegen sind. Zur Anpassung von Erbbauzinsen gibt es eine Vielzahl von Rechtsprechung, die den Eindruck erwecken kann, es gäbe verlässliche Richtlinien. Immer wieder werden jedoch Entscheidungen mit neuen oder überraschenden Aspekten getroffen. Vertragliche Regelungen sollten deshalb sorgfältig gestaltet werden.

Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethgeundpartner.de Fundstelle: BGH, Urteil vom 18. November 2011, V ZR 31/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Fristlose Kündigung bei Schimmelpilzbildung

In einem vom OLG Düsseldorf entschiedenen Fall war in einer Arztpraxis aufgrund eines Wasserschadens Schimmel aufgetreten. Nach Ansicht des Gerichts berechtigt dies den Mieter jedoch nicht zum Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung. Die aufgrund des modrigen Geruchs eingetretene Geruchsbelästigung rechtfertige allenfalls eine vorübergehende Minderung des Mietzinses, nicht jedoch die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Entsprechendes gelte für die vom Mieter behauptete Schimmelpilzbildung. Diese könne nur in einem gesundheitsgefährdenden Ausmaß relevant sein. Dieses Ausmaß war im vorliegenden Fall jedoch nicht erreicht. Sowohl die Geruchs- als auch die Schimmelpilzbildung waren auf den Laborraum beschränkt, der einen Anteil von ca. 6 % der Gesamtfläche aufweist.

Praxistipp

Bevor also vorschnell eine Kündigung von Mieterseite ausgesprochen wird, sollte sorgfältig geprüft werden, ob die Voraussetzungen tatsächlich vorliegen. Auch ist zu beachten, dass nicht notwendigerweise jede Art von Schimmelpilz tatsächlich toxisch und damit gesundheitsgefährdend ist. Im Zweifelsfall ist ein entsprechendes Gutachten einzuholen.

Autor: Edda de Riese, LL.M. – deriese@bethgeundpartner.deFundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19. Juli 2011, I-24 U 31/11 – www.justiz.nrw.de

 

Makler- und Bauträgerrecht: Provision des Erstmaklers

Werden von einem Kunden zwei Makler nacheinander in Anspruch genommen, stellt sich immer wieder die Frage, wem der Provisionsanspruch zusteht. Der erste Makler hat Anspruch auf die Provision, soweit dieser eine Nachweistätigkeit vorgenommen hat und der Abschluss des Kaufvertrages in angemessenem Zeitabstand folgt. Bei einem zeitlichen Abstand von etwa acht Monaten sei von einer (Mit-)Ursächlichkeit des Nachweises des ersten Maklers auszugehen, so das Oberlandesgericht Bamberg. Im entschiedenen Fall hatte der erste Makler das Objekt inseriert, auf die Provisionspflichtigkeit hingewiesen, dem Kunden das Objekt gezeigt und den Kontakt zum Verkäufer hergestellt. Damit war eine Nachweistätigkeit erbracht. Der Kunde berief sich zu Unrecht darauf, dass ihm nur der zweite Makler das Objekt nachgewiesen habe. Das Gericht vertrat die Auffassung, dass sich der Kunde gegenüber dem zweiten Makler auf Vorkenntnis hätte berufen können. Dieser hätte keine eigene provisionspflichtige Nachweistätigkeit mehr entfalten können.

Kommentar

Die Entscheidung ist zutreffend. Der erste Makler hatte einen vollständigen Nachweis erbracht, dessen Mitursächlichkeit für den Kaufvertragsabschluss wegen des relativ kurzen Zeitabstandes vermutet werden konnte. Anders sieht es aus, wenn ein längerer Zeitraum zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Abschluss des Kaufvertrages liegt. Dann muss der Makler konkret beweisen können, dass seine Tätigkeit fortwirkte. In der Rechtsprechung wird dies in der Regel bei Zeitabständen von über einem Jahr gefordert. Für den zweiten Makler gilt, dass sich der Kunde bei vollständigem Nachweis durch einen vorgeschalteten Makler immer auf Vorkenntnis berufen kann. Der zweite Makler muss dann noch entscheidende weitere Hinweise zwecks Förderung des Kaufentschlusses liefern, wenn er ebenfalls eine Provision verdienen will.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethgeundpartner.de Fundstelle: OLG Bamberg, Urteil vom 19. August 2011, 6 U 9/11 – www.jurisweb.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Guthaben aus Jahresabrechnung im Zweifel sofort fällig

Beschließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Jahresabrechnung, so ist ein sich daraus für den einzelnen Miteigentümer ergebendes Guthaben sofort zu erstatten. Das gilt jedenfalls, wenn nicht durch einen Beschluss oder eine Vereinbarung etwas anderes geregelt ist.Der Anspruch auf Auszahlung eines beschlossenen Abrechnungsguthabens richtet sich gegen die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft.

Praxistipp

Die vorgenannte Entscheidung gilt in den Fällen, in denen sich nicht aus der Gemeinschaftsordnung, dem beschlossenen Verwaltervertrag oder einem Beschluss nach § 21 Abs. 7 WEG eine andere Regelung bezüglich der Abrechnungsguthaben ergibt. Häufig ist eine Verrechnung des Guthabens mit zukünftigen Beiträgen zum Wirtschaftplan vorgesehen. Gibt es keine solche Regelung, tut die Verwaltung gut daran, mit der Jahresabrechnung auch die Auszahlungsmodalitäten beschließen zu lassen, insbesondere, wenn zu befürchten steht, dass das WEG-Konto nicht ausreichend gedeckt sein wird.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 15. Februar 2011, I-15 Wx 222/10, ZWE 2011, 414

 
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News zum Immobilienrecht

Unser heutiger Newsletter Immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

  • Grundstücksrecht: Vorkaufsverzichtserklärung bei Veräußerung sämtlicher Wohneinheiten?
  • Makler- und Bauträgerrecht: Vertrauen auf Wahrsagerin
  • Gewerbliches Mietrecht: Anforderungen an die Parteibezeichnung – Schriftform
  • Wohnungseigentumsrecht: Bestellung des ersten Verwalters in der Teilungserklärung auch ohne Grundbucheintragung wirksam?

 

Grundstücksrecht: Vorkaufsverzichtserklärung bei Veräußerung sämtlicher Wohneinheiten?

Auch bei der Veräußerung sämtlicher Einheiten einer Wohnungseigentumsanlage ist eine Vorkaufsverzichtserklärung der Gemeinde nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) nicht erforderlich. In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt forderte das Grundbuchamt im Rahmen einer Zwischenverfügung noch die Erklärung der Gemeinde, wonach das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werde. Bei dem Kauf einer Eigentumswohnung ist jedoch nach § 24 Abs. 2 BauGB ein gemeindliches Vorkaufsrecht grundsätzlich ausgeschlossen. Dass in diesem Fall nach der wirtschaftlichen Betrachtung das gesamte Objekt verkauft wurde, ist unerheblich, so das OLG Hamm. Denn die entscheidende Vorschrift im Baugesetzbuch stellt allgemein auf den Kauf von „Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz“ ab, so dass auch für den Fall der Veräußerung aller Einheiten keine Einschränkung vorgenommen werden dürfe.

Kommentar: Der Entscheidung ist zuzustimmen. Denn bei der Frage, ob eine Vorkaufsverzichtserklärung der Gemeinde erforderlich ist, ist ausschließlich auf die Einordnung des Kaufgegenstands abzustellen. Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass nach der Rechtsprechung bei der Veräußerung sämtlicher Wohneinheiten einer Anlage auch die ggf. nach der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder des Verwalters nicht erforderlich ist.

 

Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Saarbrücken, Beschluss vom 14. Dezember 2011, 15 W 476/11 – www.ibr-online.de

 

Makler- und Bauträgerrecht: Vertrauen auf Wahrsagerin

Aufgrund der Zahlungsunfähigkeit der Käufer eines Einfamilienhauses im Wert von 1,9 Mio EUR erklärte der Verkäufer in einem vom OLG Stuttgart entschiedenen Fall den Rücktritt. Wie sich herausstellte, verfügten die Käufer über keine nennenswerten finanziellen Mittel. Sie vertrauten einer Wahrsagerin, die ihnen einen Millionengewinn voraussagte. Der Vertrag wäre auch wegen arglistiger Täuschung anfechtbar gewesen. Der Verkäufer nahm dies zum Anlass, seine an den Makler gezahlte Provision zurückzufordern. Mit Erfolg. Zwar trägt der Makler das sog. Durchführungsrisiko des Vertrages nicht. Eine Arglistanfechtung lässt den Vertrag jedoch von Anfang an entfallen. Der Makler hätte seine Provision also nie verdient. Das Gericht entschied, dass sich die Gründe der Anfechtbarkeit nicht aus dem Rücktrittsschreiben ergeben müssen. Ausreichend sei, dass der Vertrag auch hätte angefochten werden können.

Praxistipp: Wird ein Vertrag rückabgewickelt, sind für den Makler die Hintergründe aufzuklären. Dies stellt ihn vor das Problem, dass er diese Hintergründe nicht unbedingt kennt. Diese Entscheidung macht es ihm nicht leichter, da es nicht darauf ankommt, ob sich die Gründe aus der Rücktrittserklärung ergeben. Bei derartigen Provisionsrückforderungen sollte der Makler daher sofort den Dialog mit den Parteien suchen, um die Berechtigung der Forderung prüfen zu können

Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 07. Dezember 2011, 3 U 135/11, BeckRS 2012, 01235

 

Gewerbliches Mietrecht: Anforderungen an die Parteibezeichnung – Schriftform

Die Frage, welche Anforderungen an die gemäß § 550 BGB erforderliche Schriftform eines langfristigen Mietvertrages zu stellen sind, beschäftigt die Gerichte nach wie vor in regelmäßigen Abständen. Grundsätzlich unterliegen (nur) die wesentlichen Vertragsbedingungen dem Schriftformzwang. Diese müssen sich aus der Vertragsurkunde ergeben. Der BGH hat aber auch klargestellt, dass der Inhalt des Vertrages im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses lediglich bestimmbar sein muss (BGH, XII ZR 142/07). Auf dieser Grundlage hat das OLG Düsseldorf die Bezeichnung des Vermieters als „R. E. Grundstücksgemeinschaft 1 (Gemeinschaft Duisburg)“ als schriftformkonform akzeptiert. Denn es spreche einiges dafür, so das Gericht, dass es sich dabei um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts handle, die aufgrund ihrer Rechtsfähigkeit Partei des Mietvertrages sein kann. Dann sei die Bezeichnung ohnehin ausreichend. Aber auch wenn es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft handeln würde, die im Gegensatz zur GbR gerade nicht rechtsfähig ist, so dass Vermieter sämtliche Bruchteilseigentümer wären, sei die Bezeichnung ausreichend. Denn die Teilhaber einer Bruchteilsgemeinschaft lassen sich leicht durch einen Blick ins Grundbuch ermitteln. Damit seien sie ausreichend bestimmbar.

Kommentar: Einen Widerspruch zu der Entscheidung des BGH, der die Bezeichnung des Vermieters als „Erbengemeinschaft“ als nicht ausreichend erachtet hat (XII ZR 187/00), sieht das OLG Düsseldorf nicht. Denn in der Entscheidung des BGH, so das OLG, bestand keine Möglichkeit für den potentiellen Erwerber, die Vertragspartei, sprich die Erben, anhand der Urkunde zu ermitteln. Dies ist richtig, lag aber auch an den besonderen Umständen des Einzelfalls. Nach wie vor ist dringend zu empfehlen, bei Abschluss des Mietvertrages die Parteien richtig und vollständig zu bezeichnen, damit Unsicherheiten gar nicht erst aufkommen können.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18. Juli 2011, I-24 U 218/10, BeckRS 2011, 25218

 

Wohnungseigentumsrecht: Bestellung des ersten Verwalters in der Teilungserklärung auch ohne Grundbucheintragung wirksam?

Die Bestellung des ersten Verwalters in der Teilungserklärung ist dann ohne entsprechende Grundbucheintragung wirksam, wenn sämtliche Wohnungseigentümer der Vereinbarung über die Verwalterbestellung beigetreten sind.

Praxistipp: In der Regel bestimmen Aufteiler auch den ersten Verwalter. Damit das wirksam geschieht, ist in der Teilungserklärung darauf zu achten, dass die Eintragungsbewilligung auch die Regelung über den ersten Verwalter umfasst. Die Eintragungsbewilligung gibt der Aufteiler ab. Er gestattet damit dem Grundbuchamt, die der Bewilligung zugrunde liegenden Erklärungen einzutragen. In obiger Entscheidung bezog sich die Eintragungsbewilligung aber gerade nicht auf die Verwalterbestellung. Zwar konnte auf eine in allen Kaufverträgen enthaltene ausdrückliche Zustimmung zur Verwalterbestellung zurückgegriffen werden. Geht man aber davon aus, dass in der Praxis der Käufer den Notar bestimmt und damit nicht alle Abverkäufe beim die Teilungserklärung beurkundenden Notar erfolgen, besteht die große Gefahr, dass die kaufvertragliche Erklärung zur Übernahme der Regelung aus der Teilungserklärung zu pauschal gefasst werden und die Übernahme der Vereinbarung über die Verwalterbestellung davon nicht umfasst ist. Notare sind zwar „Alleskönner“, es ist jedoch sinnvoll, bei einer geplanten Aufteilung nach WEG einen Notar mit ausgewiesener Expertise in diesem Bereich zu beauftragen.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: KG, Beschluss vom 06. Oktober 2011, 1 W 477/11, BeckRS 2011, 25666

 
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© Peter Hegerich