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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/10 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

• Gewerbliches Mietrecht: Keine Teilkündigung im Insolvenzrecht Teil II
• Makler- und Bauträgerrecht: Maklervertrag kein Fernabsatzvertrag?
• Wohnungseigentumsrecht: Kein Widerruf der Stimmabgabe in der Eigentümerversammlung
 
Gewerbliches Mietrecht: Gewerbliches Mietrecht: Keine Teilkündigung im Insolvenzrecht Teil II
Kündigt der Insolvenzverwalter im Rahmen des Insolvenzverfahrens das gewerbliche Mietverhältnis, so wirkt diese Kündigung nicht nur gegenüber dem insolventen Mieter, sondern auch gegenüber etwaigen Mitmietern. Der BGH hat damit die Entscheidung des OLG Hamburg vom 29. März 2012 (vgl.unser newsletter immobilienrecht vom 15. August 2012) bestätigt. Der Kläger hatte die Gewerberäume zunächst an nur einen Mieter vermietet. Später trat der Beklagte in den Mietvertrag als weiterer Mieter ein. Nachdem über das Vermögen des ursprünglichen Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet worden war, kündigte der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis. Der Kläger verlangte nach wie vor die Miete vom nicht insolventen zweiten Mieter. Seine Klage wies das OLG Hamburg ab. Zu Recht, bestätigte nun der BGH. Denn das Mietverhältnis könne nur einheitlich betrachtet werden, insbesondere sei die Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung unteilbar.
Kommentar
Erfreulich ist, dass die bisher umstrittene Frage, ob durch die Kündigung gemäß 109 Abs. 1 Satz 1 InsO lediglich der Insolvenzschuldner aus dem Mietvertrag ausscheidet oder das Mietverhältnis insgesamt endet, entschieden ist. Der BGH weist aber auch darauf hin, dass es den Parteien unbenommen bleibt, einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Die Vertragsparteien können sich natürlich auch mit Hilfe einer vertraglichen Regelung vor den Folgen einer Kündigung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO schützen.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. März 2013, XII ZR 34/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
Makler- und Bauträgerrecht: Maklervertrag kein Fernabsatzvertrag?
Maklerverträge kommen oftmals über Internetkontakte (Immoscout, Immonet etc.) zustande. In der Rechtsprechung und Literatur wird viel diskutiert, ob der Maklervertrag unter die Vorschriften des Fernabsatzgesetzes fällt. Diese Frage ist bisher noch nicht höchstrichterlich entschieden. Es gibt allerdings die Tendenz, den Maklervertrag unter den Anwendungsbereich des Fernabsatzgesetzes zu fassen. Das Landgericht Hamburg hat sich nun dafür ausgesprochen, dass der Maklervertrag kein Fernabsatzvertrag sei, weil der Makler nicht zur Erbringung von Dienstleistungen im Sinne von § 312 b BGB verpflichtet sei. Zumindest könne ein erklärter Widerruf nur den Wegfall der Provisionspflicht für Maklerleistungen bedeuten, die nach Zugang der Widerrufserklärung erbracht werden. Der Widerruf wirke nicht zurück, so dass der Makler seine Provision erhält, wenn er vor Widerruf – wie es in der Praxis meistens der Fall ist – bereits einen vollständigen Nachweis erbracht hat.
Kommentar
Angesichts der bisherigen Unklarheiten in der Rechtsprechung zur Frage der Anwendbarkeit des Fernabsatzgesetzes sollten Makler in ihren Internetannoncen auf jeden Fall formgerecht die Widerrufsbelehrung nach diesem Gesetz aufnehmen, um auf der sicheren Seite zu sein. Der Trend geht dahin, den Maklervertrag als Fernabsatzvertrag einzuordnen. Schon jetzt sollten Makler sich daher darauf einstellen, dass dies möglicherweise zukünftig vom BGH bestätigt wird.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: LG Hamburg, Urteil vom 03. Mai 2012, 307 O 42/12 – www.justiz.hamburg.de
 
Wohnungseigentumsrecht: Kein Widerruf der Stimmabgabe in der Eigentümerversammlung
Nach Zugang einer abgegebenen Stimme eines Eigentümers in der Eigentümerversammlung beim Versammlungsleiter ist kein Widerruf mehr möglich. Der BGH hat damit klargestellt, dass eine Änderung der Stimme nur bis zum Beginn des Auszählungsvorgangs durch den Versammlungsleiter zulässig ist. Zur Begründung stellt der BGH heraus, dass es sich bei der Stimmabgabe um eine Willenserklärung handelt, die bei Zugang wirksam ist, d.h., wenn der Versammlungsleiter von der Stimmabgabe Kenntnis erhält. Dies liegt entweder bei Erhalt eines Stimmzettels oder mit Wahrnehmung von Handzeichen durch die Eigentümer vor.
Kommentar
Der BGH hat mit dieser Entscheidung die herrschende Ansicht bestätigt. Sie klärt für alle Versammlungsteilnehmer zum einen höchstrichterlich die Frage, bis wann eine Änderung der Stimmabgabe zulässig ist. Zugleich beantwortet sie die bislang streitige Frage, wem gegenüber die Stimmabgabe zugehen muss. Trotz dieser Entscheidung sollte der Versammlungsleiter zu Beginn einer Versammlung vorsorglich darauf hinweisen, ab wann eine Stimme nicht mehr widerrufen werden kann, um Diskussionen über das Stimmverhalten zu vermeiden. Sollte ein Eigentümer dennoch seine Stimme nach Zugang ändern wollen, kann er diese immer noch anfechten. Er kann auch anregen,  einen Zweitbeschluss zu fassen, bei dem er sein Stimmverhalten ändern kann.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. Juli 2012, V ZR 254/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/09 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Gewerbliches Mietrecht: Anforderungen an Vertragsübernahme
• Grundstücksrecht: Haftung bei Verweigerung der Genehmigung
• Steuerrecht: Energieerzeugung durch Blockheizwerk im selbst genutzten Einfamilienhaus
• Wohnungseigentumsrecht: Keine Zweckbestimmung durch Raumbeschreibung im Aufteilungsplan
  
Gewerbliches Mietrecht: Anforderungen an Vertragsübernahme
Die für die Wirksamkeit der Vertragsübernahme erforderliche Zustimmung des Vermieters kann formlos erfolgen, wie der BGH in einer jüngeren Entscheidung erneut bestätigt hat. Mit diesem Urteil führt der BGH seine Rechtsprechung fort, wonach die Vertragsübernahme als dreiseitiger Vertrag oder durch Vertrag zwischen zwei Beteiligten geschlossen werden kann, der durch den dritten Beteiligten genehmigt wird. Wird z. B. ein Mieterwechsel in Form einer Vereinbarung zwischen dem Vormieter und dem neuen Mieter vorgenommen, bedarf es der Genehmigung des Vermieters, die nach Ansicht des Gerichts auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen kann.
Praxistipp
Von der Wirksamkeit klar zu trennen ist die Frage der Schriftform, die bei gewerblichen Mietverträgen stets eine gewichtige Rolle spielt. Hier ist grundsätzlich zu prüfen, ob die nachträgliche Vereinbarung über einen Vermieter- oder Mieterwechsel hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Mietvertrag Bezug nimmt, um die Schriftform aufrechtzuerhalten.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 30. Januar 2013, XII ZR 38/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
Grundstücksrecht: Haftung bei Verweigerung der Genehmigung
Bei einem Grundstückskaufvertrag haftet die vollmachtlos vertretene Vertragspartei nicht schon dann auf Ersatz vergeblicher Vertragskosten, wenn sie die sicher scheinende Genehmigung ohne triftigen Grund verweigert, sondern nur, wenn eine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung vorliegt, etwa das Vorspiegeln einer nicht vorhandenen Genehmigungsbereitschaft. In dem vom BGH entschiedenen Fall haben sich Käufer und Verkäufer über einen Grundstückskaufvertrag verständigt. Bei Beurkundung wurde der Käufer vollmachtlos vertreten. Der Käufer verweigerte die Genehmigung. Der Verkäufer verlangte seine Aufwendungen erstattet. Diese Verpflichtung sieht der BGH nicht. Für das Nichtzustandekommen des Vertrages haftet nur, wer einen schweren Treueverstoß begeht. Im Rahmen der Privatautonomie ist jedoch jede Partei bis zum Vertragsschluss berechtigt, vom Vertrag Abstand zu nehmen. Das gilt bei einem beurkundungspflichtigen Grundstückskaufvertrag erst recht. Anderenfalls bestünde ein Abschlusszwang, der dem Zweck der Beurkundung zuwiderläuft. Nichts anderes soll gelten, wenn eine Partei vollmachtlos vertreten wird und die Genehmigung verweigert. Ein Vertrag wird eben erst wirksam, wenn alle Beteiligten formgerecht zugestimmt haben.
Praxistipp
Der Abschluss eines Grundstückskaufvertrages durch Vertreter ohne Vertretungsmacht sollte die Ausnahme bleiben. Geht man dennoch diesen Weg, sollten die Parteien konsequent sein und bis zur Genehmigung nicht agieren, als sei der Vertrag wirksam und etwa weitere Kosten auslösen. Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht werden, erfolgen grundsätzlich auf eigene Gefahr.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. November 2012, V ZR 182/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
Steuerrecht: Energieerzeugung durch Blockheizwerk im selbst genutzten Einfamilienhaus
Der Betreiber eines Blockheizkraftwerks (BHKW) im selbst genutzten Einfamilienhaus ist umsatzsteuerrechtlich Unternehmer, wenn er den erzeugten Strom teilweise und regelmäßig gegen Entgelt in das allgemeine Stromnetz einspeist. Die Entnahme von erzeugter Energie (Strom und Wärme) für den eigenen Bedarf unterliegt der Umsatzbesteuerung, wenn der Unternehmer die mit den Anschaffungskosten des BHKW verbundene Umsatzsteuer als Vorsteuerabzug steuerlich geltend gemacht hat. Allerdings sind die für die Energieerzeugung angefallenen so genannten Selbstkosten nur dann als Bemessungsgrundlage für die Entnahmebesteuerung anzusetzen, wenn ein Einkaufspreis für die Entnahme nicht zu ermitteln ist. Im von Bundesfinanzhof (BFH) entschiedenen Fall hatte das Finanzamt – vom Finanzgericht (FG) bestätigt – die Selbstkosten zugrunde gelegt. Entgegen der Auffassung des FG sei auch bei selbst erzeugter Energie grundsätzlich der (fiktive) Einkaufspreis maßgebend, so der BFH, und verwies die Sache auf die Revision des Betreibers an das FG zur neuerlichen Entscheidung zurück.
Praxistipp
Der Betrieb eines BHKW oder einer Photovoltaik – Anlage führt zu gewerblichen Einkünften, wenn der erzeugte Strom bzw. die Wärme veräußert werden. Regelmäßige Einkünfte hieraus unterliegen jedoch nicht nur der Umsatzsteuer, sondern stellen unabhängig von der bisherigen Einkunftsart des Betreibers ebenfalls gewerbliche Einkünfte dar und führen grundsätzlich zur Gewerbesteuerpflicht. Hat eine Gesellschaft von Freiberuflern wie Ärzte oder Ingenieure auch in geringem Umfang gewerbliche Einkünfte, infizieren diese ggf. die Gesamteinkünfte. Alle Einkünfte dieser Gesellschaft werden dann gewerblich.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BFH, Urteil vom 12. Dezember 2012, XI R 3/10 – www.bundesfinanzhof.de
 
Wohnungseigentumsrecht: Keine Zweckbestimmung durch Raumbeschreibung im Aufteilungsplan
Der BGH hat nunmehr bestätigt, dass die Raumbezeichnungen im Aufteilungsplan (z.B. als „Laden“ oder „Gaststätte“) keine rechtsverbindlichen Nutzungsbeschränkungen darstellen. Im konkreten Fall waren im Textteil der Teilungserklärung sowie der Gemeinschaftsordnung keine Nutzungsbeschränkungen oder Zweckbestimmungen der Einheiten vereinbart. Nur im Aufteilungsplan waren die Räume des streitigen Teileigentums als „Laden“ beschrieben. Tatsächlich betrieb der Eigentümer dort eine Gaststätte. Da es sich nach Ansicht des BGH bei den Bezeichnungen der Räume im Aufteilungsplan nicht um bindende Beschränkungen der Nutzungsmöglichkeiten handele, war der gegen den Eigentümer geltend gemachte Unterlassungsanspruch unbegründet.
Praxistipp
Nicht selten sind in den Architektenplänen, die später der Bauaufsicht zur Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgelegt werden, bestimmte Raumbezeichnungen enthalten. Soweit damit tatsächlich Nutzungseinschränkungen bzw. echte Zweckbestimmungen der bezeichneten Räume verbunden sein sollen, muss auf diese nach der Rechtsprechung allerdings ausdrücklich auch im Textteil der Gemeinschaftsordnung Bezug genommen werden. Andernfalls sollte auf Raumbezeichnungen in Plänen zur Vermeidung von Missverständnissen gänzlich verzichtet werden.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. November 2012, V ZR 246/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/07 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Makler- und Bauträgerrecht: Konkludenter Vertragsabschluss
• Gewerbliches Mietrecht: Verzugszins bei verspäteter Betriebskostenabrechnung?
• Wohnungseigentumsrecht: Unterbliebene Einladung – Anfechtbarkeit der Beschlüsse?
  
Makler- und Bauträgerrecht: Konkludenter Vertragsabschluss
Soweit dem Kaufinteressenten einer Immobilie nichts Gegenteiliges bekannt ist, darf er davon ausgehen, dass der Makler für den Verkäufer tätig ist und mit seiner Vermarktungstätigkeit eine Leistung für den Verkäufer erbringt. Der Kaufinteressent braucht also nicht damit zu rechnen, dass der Makler von ihm eine Provision verlangt. Stellt der Makler allerdings ein ausdrückliches Provisionsverlangen (auch) an den Kaufinteressenten, bringt er damit zum Ausdruck, auch für diesen als Makler tätig sein zu wollen. Beansprucht er dann weitere Tätigkeiten des Maklers, kommt der Maklervertrag konkludent zustande. Das OLG Naumburg verweist mit seiner Entscheidung noch einmal auf die seit Jahren geltende Rechtsprechung des BGH, wonach ein Kaufinteressent, der in Kenntnis eines eindeutigen Provisionsverlangens weitere Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, in schlüssiger Weise erklärt, dass er in den Abschluss des Maklervertrages einwilligt.
Kommentar
Nach wie vor ist Maklern anzuraten, an den Kaufinteressenten ein deutliches Provisionsverlangen zu stellen, wenn (auch) dieser eine Provision zahlen soll. Anderenfalls besteht die Gefahr, dass jede der Parteien sich darauf beruft, der Makler sei für die andere Seite tätig gewesen. Hat der Makler aber deutlich auf sein Provisionsverlangen hingewiesen, muss der Kaufinteressent seinerseits ausdrücklich widersprechen, wenn er hiermit nicht einverstanden ist. Diese Erklärung muss rechtzeitig erfolgen, noch bevor weitere Dienste des Maklers in Anspruch genommen werden.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Naumburg, Urteil vom 29. Juni 2012, 10 U 7/12 – www.jurisweb.de
  
Gewerbliches Mietrecht: Verzugszins bei verspäteter Betriebskostenabrechnung?
Ist der Vermieter mit der Erstellung der Betriebskostenabrechnung in Verzug geraten, so dass dem Mieter ein Betriebskostenguthaben verspätet ausbezahlt wird, so kann der Mieter vom Vermieter keine gesetzlichen Verzugszinsen verlangen, so der BGH.
Vorliegend rechnete der Vermieter von Gewerberäumen entgegen der vertraglichen Vereinbarung über die Betriebskosten nicht binnen zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums ab, sondern erst einige Jahre später. Aus den Betriebskostenabrechnungen ergab sich ein erhebliches Guthaben zu Gunsten des Mieters, welches vom Vermieter auch ausgeglichen wurde. Der Mieter verlangte sodann vom Vermieter wegen der verspäteten Abrechnung vom ersten Tag des Folgejahres bis zur Abrechnungserstellung die gesetzlichen Verzugszinsen. Der BGH lehnte einen gesetzlichen Zinsanspruch ab. Zur Begründung führte er u.a. aus, dass nach der gesetzlichen Regelung in § 288 Abs. 1 BGB nur Geldschulden zu verzinsen sind. Vorliegend war der Vermieter aber in dem Zeitraum, für den die Zinsen verlangt wurden, lediglich zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung verpflichtet, eine Geldschuld lag somit nicht vor.
Kommentar
Vorliegend scheiterte der Zinsanspruch an einer fehlenden Geldschuld. Der Anspruch auf Auszahlung des Guthabens war zum fraglichen Zeitpunkt noch nicht fällig. Dieser entsteht erst nach Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung. Das Urteil ist übrigens gleichermaßen auf Wohnraummietverträge anwendbar.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 05. Dezember 2012, XII ZR 44/11 – www.bundesgerichtshof.de
  
Wohnungseigentumsrecht: Unterbliebene Einladung – Anfechtbarkeit der Beschlüsse?
Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung führt nicht dazu, dass die in der Versammlung gefassten Beschlüsse nichtig sind. Diese sind lediglich anfechtbar. Der BGH führt hierzu aus, dass die Nichtigkeit von Beschlüssen nur dann vorliegen kann, wenn der gefasste Beschluss gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann. Hierzu gehören allerdings nicht die in § 24 WEG geregelten Formvorschriften, die für die Einberufung der Eigentümerversammlung gelten, da diese durch Vereinbarungen der Eigentümer abgeändert werden können.
Praxistipp
Mit der Entscheidung bestätigt der BGH seine bisherige Rechtsprechung, dass die Nichtigkeit von in der Eigentümerversammlung geschlossenen Beschlüssen bei unterbliebener Einladung nur in schwerwiegenden Ausnahmefällen vorliegt, z. B. wenn der Eigentümer böswillig und bewusst von der Teilnahme ausgeschlossen wird. Eine irrtümlich unterbliebene Einladung reicht nicht aus. Nichtsdestotrotz sollte bei der Einladung stets darauf geachtet werden, dass jeder Eigentümer zu den Eigentümerversammlungen eingeladen wird, um nicht eine Beschlussanfechtungsklage durch Nichtbeachtung von Formvorschriften zu provozieren. Denn diese droht immer bei unterbliebener Einladung, selbst wenn dies irrtümlich geschehen ist.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 20. Juli 2012, V ZR 235/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/06 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Marderbefall im Dach
• Wohnungseigentumsrecht: Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft?
• Steuerrecht: Berücksichtigung von Leerstand in der Einkommenssteuererklärung
 
Grundstücksrecht: Marderbefall im Dach
Ein Marderbefall im Dach kann bei Abschluss eines Kaufvertrages ein offenbarungspflichtiger Mangel sein. Bei bewusstem Verschweigen dieses Umstandes haftet der Verkäufer dem Käufer für entsprechende Schäden, selbst wenn im Kaufvertrag ein Haftungsausschluss vereinbart wurde. Im zugrunde liegenden Fall hatte der Verkäufer den Käufer zwar auf einen zurückliegenden Marderbefall des Dachbodens hingewiesen und eine Teilreparatur angezeigt. Nach den Feststellungen des Gerichts hatte der Verkäufer jedoch bewusst verschwiegen, dass die Reparaturen nur an den Stellen des Dachstuhls durchgeführt worden waren, die sehr einfach zugänglich waren. Außerdem wurde verschwiegen, dass der Marderbefall so gravierend war, dass er seinerzeit im gesamten Ort bekannt war.
Praxistipp
Die Rechtsprechung hat bereits für eine Reihe von Umständen entschieden, dass sie so schwerwiegend sind, dass ein Verkäufer auch ungefragt darauf hinweisen muss. Hierzu gehören zum Beispiel: eine baurechtswidrige Nutzung der Immobilie, erhebliche Mietrückstände eines Mieters, konkrete Kontaminationen, konkreter Hausschwammverdacht, bereits beseitigter Schwammbefall, nicht erkennbare Kellerdurchfeuchtung, Denkmaleigenschaft, Geruchsbelästigungen.
Jedem Verkäufer ist dringend anzuraten, solche Dinge nicht zu verschweigen, sondern offen anzusprechen und im Vorfeld eines Vertragsschlusses sich mit dem Vertragspartner über den Umgang mit dem Mangel zu einigen.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 15. Januar 2013, 4 U 874/12 – www.ibr-online.de
 
Wohnungseigentumsrecht: Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft?
Noch einmal bekräftigt der BGH, dass die Wohnungseigentümer grundsätzlich befugt sind, den Finanzbedarf der Gemeinschaft auch durch die Aufnahme von Darlehen zu decken. Dabei verweisen die Richter auf § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG, wonach die Gemeinschaft Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen kann. Davon erfasst sei auch die Entscheidung über die Deckung ihres Finanzbedarfs und die Frage, ob dieser Bedarf durch einen Rückgriff auf die Rücklage, die Erhebung einer Sonderumlage oder eben durch die Aufnahme eines Darlehens gedeckt werden soll. Ob und unter welchen Voraussetzungen eine solche Entscheidung aber der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, hat der BGH leider nicht entschieden. Der streitgegenständliche Beschluss war bestandskräftig und damit nicht mehr angreifbar.
Kommentar
Die Frage, ob der Beschluss über die Kreditaufnahme der Gemeinschaft noch der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, ist hoch umstritten. Ein Großteil der Rechtsprechung betrachtet die Entscheidung nur ausnahmsweise als ordnungsgemäß, wenn ein vorübergehender, dringend notwendiger und nicht anders regelbarer Finanzierungsbedarf besteht und ein bestimmter Betrag nicht überschritten wird. Angesetzt wird hierfür zum Teil die Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer für drei Monate.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 28. September 2012, V ZR 251/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
Steuerrecht: Berücksichtigung von Leerstand in der Einkommenssteuererklärung
Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leer steht, sind auch während der Zeit des Leerstands unter bestimmten Voraussetzungen als Werbungskosten abziehbar. Erforderlich ist, dass der Eigentümer den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielungsabsicht im Zusammenhang mit dem Leerstand der Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat. Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs sind ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen des Eigentümers die ausschlaggebenden Umstände, aus denen sich die Einkünfteerzielungsabsicht ergeben kann. Stets gleichlautende Anzeigentexte, die quartalsweise geschaltet werden und erkennbar nicht zum Erfolg führen, reichen dagegen nicht aus, so der Bundesfinanzhof.
Praxistipp
Möchte ein Eigentümer als potentieller Vermieter auch bei Immobilienleerstand die entsprechenden Kosten steuerlich im Rahmen seiner jährlichen Einkommensteuererklärung berücksichtigt wissen, so kann man ihm nur anraten, ausreichend Vermietungstätigkeit zu entfalten, gegebenenfalls durch die Einschaltung eines Maklers.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: Bundesfinanzhof, Urteil vom 11. Dezember 2012, IX R 14/12 – www.bundesfinanzhof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/04 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Gewerbliches Mietrecht: Kein Schriftformverstoß durch mündliche Vereinbarung bei qualifizierter Schriftformklausel
• Grundstücksrecht: Sittenwidrige Grundbuchzinsen
• Makler- und Bauträgerrecht: Grenzen der Maklerhaftung
• Wohnungseigentumsrecht: Kostenverteilung einer Balkonsanierung
 
Gewerbliches Mietrecht: Kein Schriftformverstoß durch mündliche Vereinbarung bei qualifizierter Schriftformklausel
Ändern die Parteien einen befristeten Gewerbemietvertrag durch mündliche Vereinbarung ab, stellt dies nach Ansicht des OLG Naumburg keinen Schriftformverstoß dar, wenn im Mietvertrag eine qualifizierte Schriftformklausel vereinbart ist. Im entschiedenen Fall haben die Parteien mündlich die Miete von ca. 2200 Euro auf 1500 Euro ermäßigt. Das Gericht sah in der mündlichen Vereinbarung keinen Formverstoß. Zwar sei nach dem Gesetz bei einer mündlich getroffenen wesentlichen Vertragsänderung die Schriftform verfehlt mit der Folge, dass der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Allerdings führe die im Vertrag vereinbarte qualifizierte Schriftformklausel dazu, dass die mündliche Vereinbarung wegen Verstoßes gegen die qualifizierte Schriftformklausel nicht wirksam geworden sei und daher die im Gesetz vorgesehenen Rechtsfolgen nicht auslösen konnte.
Kommentar
Die Argumentation des Gerichts setzt voraus, dass eine qualifizierte Schriftformklausel (wonach auch Änderungen der Schriftformklausel der Schriftform bedürfen) wirksam vereinbart werden kann. Dies ist in Rechtsprechung und Literatur aber umstritten. Das OLG Rostock verneint die Wirksamkeit einer solchen AGB-Klausel (3 U 16/09). Nach dem OLG Düsseldorf (10 U 1/06) hat eine individuelle Vereinbarung (mündliche Reduzierung der Miete) auch Vorrang vor einer in den AGB eines gewerblichen Mietvertrags enthaltenen qualifizierten Schriftformklausel. Vor diesem Hintergrund sollte die Entscheidung des OLG Naumburg zumindest kritisch gesehen werden.
Autor: Simone Engel – engel@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Naumburg, Urteil vom 26. Juli 2012, 9 U 38/12, NJW 2012, 3587
 
Grundstücksrecht: Sittenwidrige Grundbuchzinsen
Üblicherweise werden im Grundbuch wesentlich höhere Zinsen eingetragen, als in dem zugrunde liegenden Darlehensvertrag tatsächlich vereinbart. Eine sittenwidrige Höhe dürfen diese Zinsen allerdings nicht erreichen. In dem vom OLG Schleswig entschiedenen Fall wollte ein Pfandleiher eine Grundschuld nebst Zinsen von 48% eintragen lassen. Das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung mit dem Hinweis auf die Sittenwidrigkeit. Da ein besonders großes Missverhältnis zwischen der Leistung und der Gegenleistung besteht, ist die Grundschuldbestellung unwirksam. Bei der derzeitigen Niedrigzinsphase belaufen sich die Grundschuldzinsen allenthalben auf 15%.
Kommentar
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Die Überschreitung des üblichen Zinssatzes von mehr als 200% ist sittenwidrig, weswegen bereits die Grundschuldbestellung unwirksam ist. Zwar gestattet die Pfandleiherverordnung neben den Zinsen auch ein monatliches Entgelt zu vereinnahmen, jedoch gilt dies nur für die beschränkte Haftung des Schuldners im Hinblick auf einen beweglichen als Pfand übergebenen Gegenstand. Hier beabsichtigte der Pfandleiher jedoch die Absicherung an einem Grundstück und somit an einem unbeweglichen Gegenstand.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Schleswig, Beschluss vom 05. September 2012, 2 W 19/12; BeckRS 2012, 19444
  
Makler- und Bauträgerrecht: Grenzen der Maklerhaftung
Täuscht ein Makler den Käufer, der ihn beauftragt hat, arglistig über die Asbesthaltigkeit eines Daches, ist er zum Schadensersatz verpflichtet. Er muss den Käufer so stellen, wie dieser ohne die Täuschung stehen würde. Hätte dieser den Vertrag bei ordnungsgemäßer Aufklärung nicht geschlossen, hat ihm der Makler die durch den Vertragsschluss entstandenen Schäden zu ersetzen. Seine Ersatzpflicht geht jedoch nicht so weit, dass er die Mängelbeseitigung am Dach des Kaufobjektes schuldet. Dieses sog. Erfüllungsinteresse ergibt sich aus dem Kaufvertrag und trifft den Verkäufer. Die Haftung des Maklers führt nicht dazu, dass dieser haftungsrechtlich wie der Verkäufer behandelt wird.
Praxistipp
Makler haften für ihre Fehler wie andere Berufsgruppen auch. In der Praxis versuchen Käufer oder auch Verkäufer oftmals, den Makler in eine Haftung zu drängen, die eigentlich den Vertragspartnern selbst obliegt. Der Makler ist allerdings weder Verkäufer noch Käufer und haftet auch nicht entsprechend. Der Maklerkunde muss sich die Kontrollfrage stellen: Was hätte ich getan, wenn der Makler alles richtig gemacht hätte? Der zugrunde liegende Fall zeigt deutlich, der Makler schuldet kein asbestfreies Dach. Er schuldet eine ordnungsgemäße Aufklärung hierüber. Der Kunde soll durch die Aufklärung in die Lage versetzt werden, eine für ihn sachgerechte Kaufentscheidung zu fällen, mehr aber eben auch nicht.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 16. November 2012, 10 U 199/12, BeckRS 2012, 24943
  
Wohnungseigentumsrecht: Kostenverteilung einer Balkonsanierung
Bestimmt die Teilungserklärung, dass der jeweilige Wohnungseigentümer die Kosten einer Balkonsanierung trägt, können die Eigentümer nach Ansicht des BGH nicht per Mehrheitsbeschluss bestimmen, dass die Kosten auch denjenigen Eigentümern auferlegt werden, deren Einheiten nicht über einen Balkon verfügen. Die Regelung in der Teilungserklärung lautete, dass „die Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkone) von dem betreffenden Wohnungseigentümer auf seine Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind“. Darüber hinaus hat der BGH entschieden, dass zu den Kosten einer Balkonsanierung in diesem Sinn auch die Kosten der Instandsetzung der konstruktiven Balkonteile gehören. Dies war vorher umstritten.
Praxistipp
Mit der Entscheidung setzt der BGH einen Schlussstrich unter die bisherige untergerichtliche Rechtsprechung. Diese hatte auf Basis der genannten Klausel – die häufig in Teilungserklärungen vereinbart ist – eine Differenzierung danach getroffen, welche Teile eines Balkons repariert werden müssen und die Kosten für den Ersatz konstruktiver Balkonteile von der individuellen Überbürdung der Kosten ausgenommen. Dies war allerdings kaum praktikabel und wird jetzt entbehrlich. Wenn entgegen der vereinbarten Kostenverteilung Nicht-Balkoneigentümer zur Kostentragung herangezogen werden, ist demnach erhöhte Vorsicht geboten. Solche Beschlüsse widersprechen jedenfalls ordnungsgemäßer Verwaltung und könnten mangels Beschlusskompetenz sogar nichtig sein!
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. November 2012, V ZR 9/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/05 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Vorkaufsrecht für den ersten Vorkaufsfall
• Wohnungseigentumsrecht: Trittschalldämmung im Sondereigentum
  
Grundstücksrecht: Vorkaufsrecht für den ersten Vorkaufsfall
Ein für den Fall der Nichtausübung eines Vorkaufrechts eingeräumtes bedingtes Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall entsteht nicht, wenn der erste Verkaufsfall zwischen Eigentümer und Berechtigtem des bestehenden Vorkaufsrechts zu Stande kommt. Für den Berechtigten 1 war ein Vorkaufsrecht für den „ersten echten Verkaufsfall“ im Grundbuch eingetragen, für den Berechtigten 2 ein aufschiebend bedingtes Vorkaufsrecht für den Fall, dass der Berechtigte 1 sein Vorkaufsrecht nicht ausübt.  Der Eigentümer veräußerte den Grundbesitz sodann direkt an den Berechtigten 1, ohne dass dieser das Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen musste. Der Berechtigte 1 beantragte die Löschung des Vorkaufsrechts des Berechtigten 2. Dem stimmte das Gericht zu. Der Eintritt der Bedingung für das Vorkaufsrecht setzt voraus, dass im Verkaufsfall überhaupt die Möglichkeit besteht, das Vorkaufsrecht auszuüben. Dies war nicht der Fall. Der Berechtigte 1 konnte nicht in einen Kaufvertrag, dessen Vertragspartner er bereits war, eintreten. Die Bedingung kann also nicht mehr eintreten. Das bedingte Recht war zu löschen.
Praxistipp
Bei der Gestaltung von Vorkaufsrechten ist stets zu hinterfragen, ob das gewünschte Ziel in allen denkbaren Konstellationen erreicht wird. Insbesondere sollte man sich vor Augen halten, dass das Gesetz das Vorkaufsrecht auf einen Vorkaufsfall durch den Eigentümer beschränkt, dem das Grundstück zur Zeit der Bestellung gehört. Wird das Grundstück also übertragen, ohne dass ein Vorkaufsfall vorliegt (z.B. durch Schenkung oder Tausch) erlischt das Vorkaufsrecht, was häufig nicht im Sinne des Berechtigten ist.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 27. September 2011, 34 Wx 241/11, NJOZ 2012, 646
  
Wohnungseigentumsrecht: Trittschalldämmung im Sondereigentum
Die Mieter einer Eigentumswohnung eines 1966 errichteten Gebäudes ersetzen den langjährig vorhandenen Teppichboden im Wohnzimmer durch Laminat und im Flur durch Fliesen. Die Eigentümer der darunter liegenden Wohnung klagen seitdem über unzumutbare Lärmbelästigungen durch Tritt- und Luftschall und verlangen von den Eigentümern der darüber liegenden Wohnung verbesserten Trittschallschutz. Ohne Erfolg entschied der BGH, denn der zu gewährende Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten, vorliegend der DIN 4109, Stand 1962.
Praxistipp
Zu prüfen ist stets, ob bei einem Austausch des Bodenbelags auch in die Gebäudesubstanz eingegriffen wird, also z. B. in den unter dem Belag befindlichen Estrich oder die Geschoßdecke. Für diesen Fall gilt die Entscheidung nicht. Zudem kann sich im Einzelfall ein höheres Schutzniveau ergeben, als es durch die DIN 4109 festgelegt wird. Voraussetzung hierfür ist, dass der Gemeinschaftsordnung Regelungen zum Schallschutz zu entnehmen sind, die über den Mindeststandard hinausgehen, oder dass die Wohnanlage aufgrund tatsächlicher Umstände ein besonderes Gepräge erhalten hat. Dies kann sich etwa aus der bei Errichtung vorhandenen Ausstattung oder durch das Wohnumfeld ergeben.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 01. Juni 2012, V ZR 195/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/01 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Gewerbliches Mietrecht: Abrechnung von Eigenleistungen des Vermieters
• Grundstücksrecht: Zwangsvollstreckungsunterwerfung im Kaufvertrag
• Grundstücksrecht: Überhöhte Abschleppkosten
• Wohnungseigentumsrecht: Zustimmungserfordernis bei Veräußerung aller Wohnungseigentumsrechte?
 
Gewerbliches Mietrecht: Abrechnung von Eigenleistungen des Vermieters
Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter eigene Sach- und Arbeitsleistungen als Betriebskosten abrechnen darf und zwar mit dem Betrag, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte. Gleichzeitig hat der BGH klargemacht, dass der Vermieter die Höhe der angesetzten fiktiven Kosten ausreichend darlegen muss. Dies ist erfolgt, wenn er ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten und ein darauf beruhendes Angebot eines Drittunternehmens vorlegt. Im konkreten Fall stritten die Parteien um die Positionen „Gartenpflege“ und „Hausmeister“ in der Betriebskostenabrechnung. Darin waren nicht die der Vermieterin durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich entstandenen Kosten angesetzt, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens abzüglich der Mehrwertsteuer.
Praxistipp
Die Entscheidung dürfte vor allem für größere Unternehmen der Wohnungswirtschaft von Bedeutung sein, welche eigenes Personal an Stelle von externen Dienstleistern für die Pflege ihrer Liegenschaften einsetzen. Nach der Entscheidung können auch die für solche Dienstleister fiktiv anfallenden Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Die Grenze dürfte allerdings dort erreicht sein, wo der Vermieter gar keinen eigenen tatsächlichen Bewirtschaftungsaufwand hat, z.B. weil Dritte – wie etwa enge Familienangehörige – die Arbeiten für ihn kostenlos durchführen.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 14. November 2012, VIII ZR 41/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Zwangsvollstreckungsunterwerfung im Kaufvertrag
Die Klausel, wonach sich der Zahlungspflichtige wegen etwaiger Verpflichtungen zur Zahlung „bestimmter Geldsummen“ der sofortigen Zwangsvollstreckung im Rahmen eines notariellen Kaufvertrags unterwirft, ist zu unbestimmt. Dies hat zur Folge, dass aus der Urkunde nicht vollstreckt werden kann. In dem zugrunde liegenden Fall betrieb der Verkäufer aus der vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde die Zwangsvollstreckung gegen den Käufer, da dieser einen Teil des Kaufpreises nicht gezahlt hatte. Der Käufer wandte wiederum ein, dass die Klausel aus dem Kaufvertrag zu unkonkret und somit die Vollstreckung unzulässig sei. Zu Recht, wie der BGH in seinem Beschluss feststellte. Denn der zu vollstreckende Anspruch muss in der Urkunde ganz konkret bezeichnet werden. Bei der gewählten Formulierung lasse sich der Anspruch allenfalls durch eine vollständige Überprüfung der Urkunde ermitteln, was den gesetzlichen Anforderungen jedoch nicht gerecht werde, so der BGH.
Kommentar
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Denn im Rahmen der Klausel hätte mindestens aufgeführt werden müssen, dass es sich um die Verpflichtung des Käufers zur Zahlung des Kaufpreises, gegebenenfalls nebst Verzugszinsen, handelt. Dies zeigt auf, wie wichtig es ist, auch diese Regelung rechtssicher zu formulieren, damit der Verkäufer bei Nichtzahlung des Kaufpreises direkt aus der Urkunde die Vollstreckung betreiben kann.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 05. September 2012, VII ZB 55/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Überhöhte Abschleppkosten
Der Anspruch eines Falschparkers auf Rückzahlung überhöhter Abschleppkosten – angemessen war die Hälfte – richtet sich auch dann gegen den gestörten Grundstücksbesitzer, wenn dieser seinen Schadensersatzanspruch gegen den Falschparker an das Abschleppunternehmen abgetreten hat. Während dem Falschparker nämlich das Parken auf dem fremden Grundstück unmittelbar zuzurechnen ist, kann er die Auswahl des Abschleppunternehmens nicht beeinflussen. Das Insolvenzrisiko des Abschleppunternehmens ist somit dessen Auftraggeber aufzuerlegen.
Praxistipp
Wer einen PKW, der auf seinem Privatgrundstück unerlaubt abgestellt ist, durch ein privates Abschleppunternehmen entfernen lässt, sollte sich bei Auftragserteilung Auskunft über die Kosten des Abschleppens erteilen lassen. Erscheinen diese überhöht, muss der Eigentümer damit rechnen, dass der Falschparker einen Teil zurückverlangt. Der Falschparker muss sich dazu nicht an das Abschleppunternehmen wenden, sondern kann den Differenzbetrag vom Grundstückseigentümer zurückverlangen. Dies gilt auch dann, wenn letzterer seine Ansprüche auf Ersatz der Abschleppkosten gegen unberechtigt Parkende an das Abschleppunternehmen abgetreten hat.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. Juli 2012, V ZR 268/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Zustimmungserfordernis bei Veräußerung aller Wohnungseigentumsrechte?
Werden alle Sondereigentumseinheiten einer Anlage an einen einzigen Erwerber verkauft, so ist eine in der Teilungserklärung geregelte Zustimmung des Verwalters entbehrlich. Ein solcher Fall unterfällt nach Sinn und Zweck nicht dem § 12 WEG, der die übrigen Eigentümer vor dem Eindringen störender oder nicht zahlungsfähiger Personen in die Gemeinschaft schützen soll. Da bei einer Veräußerung aller Miteigentumsanteile an einen einzigen Erwerber überhaupt keine Gemeinschaft mehr besteht, kann der Schutzzweck nicht tangiert sein, meint das OLG Hamm.
Praxistipp
Sofern in einer Teilungserklärung für den Fall des Verkaufs ein Zustimmungsvorbehalt für den Verwalter oder die Eigentümer vereinbart ist, sollte überlegt werden, ob hieran festgehalten werden soll. Muss der Verwalter zustimmen, erhält er auf diese Weise zwar wenigstens eine Information über die Veräußerung. Dies geschieht ja oft genug nicht durch die Wohnungseigentümer. Zudem ist in den meisten Verwalterverträgen für die Zustimmungserteilung eine Sondervergütung vereinbart. Da jedoch die Veräußerungszustimmung nur versagt werden kann, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Erwerbers gegeben ist und dies meist im Vorfeld schwer zu erkennen sein wird, erfüllt eine solche Vereinbarung oft nicht ihren eigentlichen Zweck. Wenn dann der Verwalter auch noch eine zusätzliche Vergütung für die Abgabe seiner Zustimmungserklärung erhält, ist der Ärger über eine solche Klausel in der Gemeinschaftsordnung häufig groß. Der Gesetzgeber hat dies berücksichtigt und in § 12 Abs. 4 WEG ausdrücklich gestattet, dass eine Veräußerungsbeschränkung seitens der Wohnungseigentümer durch Beschluss mit einfacher Mehrheit aufgehoben werden kann.
Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 06. März 2012, I-15 W 96/11, ZWE 2012, 276
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/28 §§

 

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
 
• Gewerbliches Mietrecht: Rücknahme einer wirksamen Kündigung
 
• Bau- und Architektenrecht: Unverhältnismäßige Mängelbeseitigung
 
• Grundstücksrecht: Notarielle Form
 
• Wohnungseigentumsrecht: Räum- und Streupflicht durch Beschluss?

 

Gewerbliches Mietrecht: Rücknahme einer wirksamen Kündigung
 
Ein Mietverhältnis, das durch eine Kündigung wirksam beendet worden ist, kann nicht dadurch wieder aufleben, dass der Vermieter die Kündigung zurücknimmt. Mit Zugang der wirksamen Kündigung wird das Mietverhältnis beendet. Auch wenn die Vertragspartner sich einvernehmlich über die Rücknahme der Kündigung einigen, bleibt es beendet. Die Einigung kann also keine Fortsetzung des früheren Vertragsverhältnisses bewirken. Vielmehr bedarf es einer Einigung der Parteien auf Begründung eines neuen Mietverhältnisses, das zu den alten Bedingungen fortgesetzt werden soll. Ein solcher Neuvertrag setzt ein hierauf gerichtetes Angebot und die entsprechende Annahmeerklärung voraus. Sind derartige Willenserklärungen nicht feststellbar, kann allein in der Aufrechterhaltung der Besitzverhältnisse und Zahlung der Nutzungsentschädigung kein konkludenter Neuabschluss des gekündigten Vertrages gesehen werden, so das OLG Koblenz.
 
Kommentar
 
Das OLG Koblenz macht mit dieser Entscheidung noch einmal deutlich, dass die in der Praxis des Öfteren ausgesprochene einfache Erklärung seitens des Vermieters, die Kündigung werde zurückgenommen, nicht ausreicht, um ein Mietverhältnis fortzusetzen. Vielmehr ist das Mietverhältnis beendet. Es bedarf deutlicher Willenserklärungen der Parteien, dass ein neuer Vertrag zu den alten Bedingungen geschlossen werden soll. Die Mietvertragsparteien sollten daher in einem solchen Fall stets klarstellende schriftliche Erklärungen abgeben.
 
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethgeundpartner.de
 
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 15. Februar 2012, 5 U 1159/11 – www.jurisweb.de

 

Bau- und Architektenrecht: Unverhältnismäßige Mängelbeseitigung
 
Darf der Unternehmer die Beseitigung von Mängeln gemäß § 635 Abs. 3 BGB wegen unverhältnismäßigen Kosten verweigern, so steht dem Besteller nach Ansicht des BGH trotzdem ein Anspruch auf Schadensersatz für schuldhaft verursachte Werkmängel zu. Zwar fehlt es an einer entsprechenden Regelung für den Fall der Leistungsverweigerung gemäß § 635 Abs. 3 BGB, es bestehe jedoch kein Zweifel, dass der Gesetzgeber auch für diesen Fall einen Schadensersatzanspruch statt der Leistung unter den Voraussetzungen von §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB eröffnen wollte.
 
Kommentar
 
Die Entscheidung des BGH kann nur richtig sein, würde es sonst bedeuten der Besteller stünde trotz mangelhafter Leistung des Werkunternehmers ohne Schadensersatzanspruch. In welcher Höhe der Unternehmer Schadensersatz zu leisten hat, ergibt sich nach den Vorschriften zum allgemeinen Schadensrecht in §§ 249 ff. BGB.
 
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethgeundpartner.de
 
Fundstelle: BGH, Urteil vom 11. Oktober 2012, VII ZR 179/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Notarielle Form
 
Verpflichtet sich der Verkäufer einer Immobilie formunwirksam zu deren Rückkauf, so wird diese Verpflichtung nicht dadurch wirksam, dass ein Dritter auf Veranlassung oder Vermittlung des Verkäufers die Immobilie formgerecht kauft, so der BGH.
 
Die Käufer kauften mit notariellem Vertrag eine Wohnung. In einem zweiten, privatschriftlichen Vertrag verpflichtete sich der Verkäufer zum Rückkauf der Wohnung. Diesen Rückkauf forderten die Käufer später ein, woraufhin eine Bauträgergesellschaft die Wohnung auf Veranlassung des Verkäufers gekauft hat, später jedoch vom Vertrag zurückgetreten ist. Die Käufer verlangten erneut den Rückkauf vom Verkäufer.
 
Ohne Erfolg. Die Rückkaufsverpflichtung hätte der notariellen Beurkundung bedurft und war deshalb nichtig. Der formunwirksame Vorvertrag kann durch Abschluss eines notariellen Kaufvertrages geheilt werden und zwar auch dann, wenn den Vorvertrag eine Person (der Verkäufer), den formwirksamen Kaufvertrag hingegen eine von diesem benannte andere Person (die Bauträgergesellschaft) schließt. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass bereits der Vorvertrag die Verpflichtung zum Verkauf an den Dritten regelt. Dies war vorliegend nicht vereinbart. Deshalb hatte nur ein Kaufvertrag mit dem Verkäufer den Formmangel heilen können.
 
Praxistipp
 
Regeln Verträge den Erwerb von Grundstücken, ist deren Formbedürftigkeit sorgfältig zu prüfen. Praxisrelevant ist dies nicht nur bei Bauträgerverträgen, sondern auch bei der Formulierung von An- und Vorkaufsrechten in Mietverträgen.
 
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethgeundpartner.de
 
Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. Juli 2012, V ZR 176/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Räum- und Streupflicht durch Beschluss?
 
Die Wohnungseigentümer können nicht durch Beschluss zum Räumen und Streuen der Gehwege verpflichtet werden, unabhängig davon, ob es sich um zum Gemeinschaftseigentum gehörende oder öffentliche Flächen handelt. Insoweit besteht keine Beschlusskompetenz. Dies gilt auch für eine Hausordnung, die eine solche Pflicht enthält und die durch Beschluss in Kraft getreten ist. Dem einzelnen Wohnungseigentümer können außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten keine zusätzlichen Leistungspflichten durch Beschluss auferlegt werden. Eine Verpflichtung der Eigentümer, den Winterdienst selbst durchzuführen, kann nur durch Vereinbarung, z.B. als Regelung in der Gemeinschaftsordnung herbeigeführt werden, so der BGH.
 
Praxistipp
 
Enthält eine beschlossene Hausordnung eine Winterdienstverpflichtung, ist sie in der Regel nicht insgesamt nichtig. Nichtig ist in jedem Fall jedoch der Teil, der die entsprechende Verpflichtung enthält. Es ist dann dafür Sorge zu Tragen, dass der Winterdienst anderweitig sichergestellt wird, z.B. durch Vergabe an Dritte.
 
Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de
 
Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. März 2012, V ZR 161/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/26 §§

    unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
    • Bau- und Architektenrecht: Haftung des Bauträgers für Hausbockkäferbefall gegenüber Zweiterwerber?
    • Makler- und Bauträgerrecht: Nachweis-Besichtigungsbestätigung
    • Wohnungseigentumsrecht: Sanierungsplan oder Einzelbeschlüsse
 
 
 
Bau- und Architektenrecht: Haftung des Bauträgers für Hausbockkäferbefall gegenüber Zweiterwerber?
Im vorliegenden Fall wendet sich der Käufer eines Hausgrundstücks sowohl gegen den Verkäufer als auch den ursprünglichen Bauträger und dessen Handwerker. Nachdem der Käufer den Hausbockkäferbefall feststellen musste, begehrte er vom Verkäufer die Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages und vom Bauträger und Handwerker Schadensersatz. Das OLG Koblenz wies die Klage gegen den Verkäufer ab, da der Beklagte keine Garantie für die Beschaffenheit des Hauses, insbesondere für die Freiheit von Hausbockkäferbefall übernommen habe. Die Erklärung, das Haus sei nach den Regeln der Technik, den DIN-Vorschriften und den handwerklichen Erfordernissen gebaut, stehe dem nicht entgegen. Die Klage gegen den Handwerker wurde ebenfalls abgewiesen, da er die Arbeiten nach dem damaligen Stand der Technik ausgeführt habe. Auch der Schadensersatzanspruch gegen den Bauträger scheiterte, da der Verkäufer eine Eigentumsverletzung nicht geltend gemacht hat.
 
Praxistipp
Haftungsausschlüsse sind bei Hausgrundstückskaufverträgen durchaus Standard. Als Erwerber sollte man daher tunlichst darauf achten, von dem Haftungsausschluss ausgenommene Garantien ausdrücklich zu erwähnen. Dem Verkäufer nämlich eine arglistige Täuschung nachzuweisen, für die der Haftungsausschluss dann nicht greifen würde, gestaltet sich in der Praxis oft als äußerst schwierig.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 09. März 2012, 5 U 1224/11 – www.ibr-online.de
 
 
Makler- und Bauträgerrecht: Nachweis-Besichtigungsbestätigung
Das OLG Bamberg hat entschieden, dass mit Unterschrift eines Kaufinteressenten unter eine „Nachweis-Besichtigungsbestätigung“ bei einer Objektbesichtigung ein wirksamer Maklervertrag mit dem Makler zustande kommt, spätestens jedenfalls dann, wenn anschließend durch Besichtigung der Immobilie eine Maklerleistung erbracht wird. Der Maklerkunde berief sich im Prozess zwar darauf, nur die Überschrift gelesen zu haben, nicht hingegen den weiteren Text. Insofern habe er bei Unterzeichnung der Erklärung keinen Rechtsbindungswillen gehabt, sondern nur die Besichtigung bestätigen wollen. Das Gericht vertrat aber die Auffassung, dass selbst dann, wenn dies zutreffen sollte, aus Sicht des Empfängers die Unterschrift als rechtlich bindende Willenserklärung zu verstehen sei. Eine derartige Bestätigung habe Nachweischarakter. Auch habe der Kunde erkennen müssen, dass ein Makler, der sich die Besichtigung eines zum Verkauf stehenden Wohnhauses bestätigen lässt, dies im Hinblick auf seine Vergütung veranlasst.
 
Kommentar
Diese Entscheidung ist sachgerecht. Von einem potentiellen Käufer einer Immobilie sollte erwartet werden, dass dieser etwaige von ihm zu unterschreibende Erklärungen vorher durchliest. Insbesondere muss sich jedem Kaufinteressenten beim Erwerb einer Immobilie und einem dabei eingeschalteten Makler auch der Gedanke über eine eventuelle Provisionszahlung aufdrängen. Nicht gewusst oder gewollt zu haben, was man unterschreibt, dürfte im Rahmen eines solchen Geschäftes als Schutzbehauptung zu werten sein.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Bamberg, Urteil vom 19. August 2011, 6 U 9/11 – www.jurisweb.de
 
  
Wohnungseigentumsrecht: Sanierungsplan oder Einzelbeschlüsse
Sind Instandsetzungsarbeiten notwendig, dürfen die Wohnungseigentümer entweder einen Sanierungsplan oder die erforderlichen Maßnahmen jeweils einzeln beschließen. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann jedoch nur ausnahmsweise den Beschluss eines Sanierungsplans von den übrigen Eigentümern verlangen. Er hat einen hierauf gerichteten Anspruch nur, wenn allein ein Beschluss über einen Sanierungsplan ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche. Dafür sind allerdings besondere Umstände notwendig, urteilte der BGH am 9.3.2012.
 
Praxistipp
Zur Planung und Koordinierung verschiedener Instandsetzungsarbeiten kann ein Sanierungsplan sinnvoll sein. Geht es dabei um die Bedarfsermittlung der anstehenden Maßnahmen, ist es Aufgabe des Verwalters, einen solchen Plan zu erstellen und zu führen, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG.  Soll demgegenüber der Sanierungsplan verbindlich festgelegt werden, kann darüber nur die Eigentümerversammlung beschließen. Ein solcher Beschluss kann bei neuen Erkenntnissen gegebenenfalls aktualisiert werden. Ob ein solcher Plan beschlossen wird, steht ebenso wie seine spätere Fortentwicklung grundsätzlich im Ermessen der Gemeinschaft (OLG Hamburg, NJW-RR 2010, 1240 f.).
Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. März 2012, V ZR 161/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/25 §§

 
     unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
     • Makler- und Bauträgerrecht: Eindeutiger Provisionshinweis
     • Grundstücksrecht: Die fehlenden Quadratmeter
     • Gewerbliches Mietrecht: Vereinbarung nicht kostendeckender Vorauszahlungen
     • Wohnungseigentumsrecht: Trittschalldämmung im Sondereigentum
 
 
Makler- und Bauträgerrecht: Eindeutiger Provisionshinweis
In einem vom OLG Hamm entschiedenen Fall vereinbarte ein Kaufinteressent mit einem Makler einen Besichtigungstermin. Dies erfolgte auf ein Internetinserat des Maklers mit Angaben zur Wohnfläche, des Kaufpreises und dem Hinweis Provision 3,57 % inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer. Der ebenfalls unterzeichnete „Auftrag zur Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrages“ war letztlich unwirksam. Der Käufer verweigerte die Provisionszahlung, da seiner Ansicht nach kein wirksamer Maklervertrag bestand. Das Gericht sah jedoch einen stillschweigenden Maklervertrag auf Grundlage des Internetinserates. Der Provisionshinweis führe dem Interessenten deutlich vor Augen, dass der Makler von ihm im Erfolgsfalle eine Provision erwarte. Nimmt er die Dienste des Maklers dann in Anspruch, kann dies nur als Einverständnis gewertet werden. Der formunwirksame Auftrag habe hierauf keinen Einfluss mehr.
Praxistipp
Die Entscheidung zeigt, wie wichtig für den Makler ein Provisionshinweis im Rahmen seiner Inserate werden kann. Wird eine spätere schriftliche Vereinbarung für unwirksam erachtet, kann der Makler sein Provisionsverlangen mit einem stillschweigend geschlossenen Maklervertrag begründen. Die Anforderungen an den Provisionshinweis hat das OLG Hamm mit Blick auf die aktuelle Entscheidung des BGH (III ZR 62/11) deutlich zugunsten der Makler abgesenkt.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 21. Juni 2012, I 18 U 17/12, BeckRS 2012, 16603
 
Grundstücksrecht: Die fehlenden Quadratmeter
Hat eine Partei, die durch eine Störung der Geschäftsgrundlage benachteiligt ist, einen Anspruch auf Vertragsanpassung, verpflichtet dies die andere Partei, an der Anpassung mitzuwirken. Die Verletzung dieser Pflicht kann Schadensersatzansprüche auslösen. Zum Rücktritt vom Vertrag ist die Partei nur unter den Voraussetzungen des § 313 Abs. 3 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) berechtigt. In dem vom BGH entschiedenen Fall schlossen Eigentümer und Stadt einen Grundstückstauschvertrag. Der Eigentümer übertrug der Stadt eine unvermessene Fläche von „ca. 28.699 m²“. Die Fläche war auf einem mitbeurkundeten Lageplan eingezeichnet. Als Gegenleistung hat die Stadt ein 28.699 m² großes Flurstück an den Eigentümer übertragen. Die Parteien gingen von einem Tauschverhältnis 1:1 aus. Tatsächlich war die im Plan eingezeichnete Fläche nur 18.632 m² groß. Die Stadt forderte deshalb die Anpassung des Vertrages und erklärte, da der Eigentümer hierauf nicht einging, sodann den Rücktritt vom Vertrag.
Kommentar
Der oben zu Beginn zitierte Leitsatz der Entscheidung gibt die Sachentscheidung im Wesentlichen wieder. Ebenso interessant ist jedoch die zu entscheidende Vorfrage, nämlich das Verhältnis zwischen Größenangaben im Vertragstext und der Darstellung im mitbeurkundeten Lageplan bei Veräußerung unvermessener Teilflächen. Hier soll auch bei erheblichen Flächendifferenzen die nach der Planzeichnung ermittelte Größe maßgeblich sein. Geschuldet ist ein Grundstück, das hinsichtlich Lage, Zuschnitt und Größe der Planzeichnung entspricht. Wird dies geliefert, scheiden Mängelansprüche aus. Allerdings kommen Ansprüche wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht, da das erwartete Äquivalenzverhältnis erheblich verschoben ist.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 30. September 2011, V ZR 17/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
Gewerbliches Mietrecht: Vereinbarung nicht kostendeckender Vorauszahlungen
Hat der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen zu niedrig bemessen, stellt dies in der Regel keine Pflichtverletzung des Vermieters da, so das OLG Düsseldorf. Eine Pflichtverletzung wäre nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind, etwa wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen.
Kommentar
Die Entscheidung geht konform mit der Rechtsprechung des BGH. Danach ist es grundsätzlich Sache des Mieters, beim Vermieter vor Vertragsschluss nachzufragen, ob die Vorauszahlungen kostendeckend sind. Dem Vermieter obliegt insoweit keine Aufklärungspflicht hinsichtlich der Auskömmlichkeit der Vorauszahlungen.
Autor: Simone Engel – engel@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08. März 2012, I-24 U 162/11, MDR 2012, 834
 
Wohnungseigentumsrecht: Trittschalldämmung im Sondereigentum
Die Mieter einer Eigentumswohnung eines 1966 errichteten Gebäudes ersetzen den langjährig vorhandenen Teppichboden im Wohnzimmer durch Laminat und im Flur durch Fliesen. Die Eigentümer der darunter liegenden Wohnung klagen seitdem über unzumutbare Lärmbelästigungen durch Tritt- und Luftschall und verlangen von den Eigentümern der darüber liegenden Wohnung verbesserten Trittschallschutz. Ohne Erfolg, entschied der BGH, denn der zu gewährende Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten, vorliegend der DIN 4109, Stand 1962.
Praxistipp
Zu prüfen ist jedoch stets, ob bei einem Austausch des Bodenbelags auch in die Gebäudesubstanz, wie der unter dem Belag befindliche Estrich und die Geschoßdecke eingegriffen wird. Für diesen Fall gilt die Entscheidung nicht. Zudem kann sich im Einzelfall ein höheres Schutzniveau ergeben, als es durch die DIN 4109 festgelegt wird. Voraussetzung hierfür ist, dass der Gemeinschaftsordnung Regelungen zum Schallschutz zu entnehmen sind, die über den Mindeststandard hinausgehen, oder dass die Wohnanlage aufgrund tatsächlicher Umstände, wozu etwa die bei ihrer Errichtung vorhandene Ausstattung oder das Wohnumfeld zählen, ein besonderes Gepräge erhalten hat.
Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 01. Juni 2012, V ZR 195/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
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© Peter Hegerich