magnify
Home Posts tagged "Wohnungseigentumsrecht" (Page 2)

§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/20 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Vorkaufsrecht der Gemeinde
• Grundstücksrecht: Gestattungswiderruf durch neuen Grundstückseigentümer
• Bau- und Architektenrecht: Kurios: Mangel auch bei höherwertigem Material
• Wohnungseigentumsrecht: Rauchwarnmelderbeschluss

 

Grundstücksrecht: Vorkaufsrecht der Gemeinde
Das Vorkaufsrecht der Gemeinde ist grundsätzlich ausgeschlossen, wenn Käufer und Verkäufer miteinander verwandt oder verschwägert sind. In diesen Fällen wird häufig ein günstigerer Kaufpreis vereinbart, so dass es unangemessen wäre, die Gemeinde durch das Vorkaufsrecht in die vergünstigten Vertragsbedingungen eintreten zu lassen. Ist die Käuferin eines Grundstücks hingegen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), deren Gesellschafter mit dem Verkäufer verwandt oder verschwägert sind, kann die Gemeinde weiterhin von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Würde der Ausschluss auch in diesem Fall greifen, bestünde die Gefahr, dass das gemeindliche Vorkaufsrecht umgangen würde, da hier Konstellationen denkbar sind, bei denen nach dem Kauf die Gesellschafter der GbR durch Nicht-Verwandte ausgetauscht werden.
Praxistipp
Der Entscheidung ist grundsätzlich zuzustimmen, auch wenn damit bei der Übertragung einer Immobilie von den Eltern auf eine „Geschwister-GbR“ der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zusteht. Soll in solchen Fällen das Vorkaufsrecht ausgeschlossen werden, wäre zunächst die Immobilie in eine Gesellschaft einzubringen, da die Einbringung an sich kein Vorkaufsrecht auslöst. Sodann können dann die Gesellschaftsanteile – ebenfalls ohne Auslösung eines Vorkaufsrechts – übertragen werden, wobei es dann nicht einmal eine Rolle spielt, ob die Handelnden miteinander verwandt sind.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 21. November 2013, 4 W 201/13 – www.beck-online.de

 

Grundstücksrecht: Gestattungswiderruf durch neuen Grundstückseigentümer
Dem Käufer eines Grundstücks ist es möglich, die Genehmigung des vormaligen Eigentümers gegenüber seinem Nachbarn zur Inanspruchnahme des Grundstücks zu widerrufen. Zudem ist es dem Käufer gestattet, die Beseitigung der Störung selbst vorzunehmen, wenn er dies vom Nachbarn wegen Verjährung nicht mehr fordern kann. Dies gilt auch dann, wenn der Nachbar das Grundstück viele Jahre in Anspruch genommen hat. Im vom BGH entschiedenen Fall hatte der Voreigentümer seinem Nachbarn jahrzehntelang die Inanspruchnahme seines Grundstücks durch die Verlegung und Nutzung unterirdischer Stromleitungen gestattet. Dieses Recht wurde seitens der Parteien jedoch nie im Grundbuch abgesichert.
Kommentar
Es ist möglich, dass der Käufer aufgrund der Verjährung keine Möglichkeit mehr hat, die Beseitigung der Störung durch den Nachbarn selbst zu fordern. Er hat jedoch weiterhin das Recht, die Störungsbeseitigung eigenhändig – hier die Kappung der Erdkabel – vorzunehmen und ist zur Duldung nicht verpflichtet. Der Grundstückseigentümer, dem die Inanspruchnahme eines nachbarlichen Grundstücks zu Gute kommt, sollte sich dieses Recht daher, wenn möglich, grundbuchlich absichern lassen. Nur so steht einer zukünftigen Inanspruchnahme auch beim Verkauf des jeweiligen Grundstücks nichts im Wege.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. Mai 2014, V ZR 181/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Kurios: Mangel auch bei höherwertigem Material
Das Kammergericht stellt in seinem Urteil fest, dass auch dann ein Sachmangel vorliegt, wenn die tatsächlich ausgeführte Leistung wertmäßig höherwertiger ist, als die vertraglich geschuldete. In dem vorliegenden Fall verbaute der Auftragnehmer anstelle der vertraglich vereinbarten Stahlzargen höherwertigere Holzzargen. Die ausgeführte Leistung wies nicht die vereinbarte Beschaffenheit auf und war damit mangelhaft, so das KG. Der Auftraggeber konnte Nachbesserung verlangen.
Kommentar
Das Urteil des Kammergerichts erscheint zunächst kurios, da nicht ersichtlich ist, inwiefern der Auftraggeber durch eine höherwertige Ausführung einen Schaden erlitten haben soll. Bei der Beurteilung der Mangelhaftigkeit steht aber die vereinbarte Beschaffenheit im Vordergrund, die dem Auftraggeber für seine Zwecke am besten geeignet erschien. Damit stellt jede Abweichung der Beschaffenheit von der getroffenen Vereinbarung einen Mangel dar (vgl. § 633 Abs. 2 S.1 BGB). Auftragnehmer sollten sich stets absichern und auch vor dem Austausch von geringwertigeren in höherwertigere Baumaterialien die Einwilligung des Auftraggebers einholen. Nur so ist sichergestellt, dass der Auftraggeber sich deswegen später nicht auf die Mangelhaftigkeit des Werkes beruft und der Auftragnehmer im Rahmen der Nachbesserung die Leistung auf eigene Kosten erneut ausführen muss.
Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: Kammergericht Berlin, Urteil vom 08. April 2014, 27 U 105/13, IBRRS 97962

 

Wohnungseigentumsrecht: Rauchwarnmelderbeschluss
Es ist Sache der Verwaltung, sicherzustellen, dass sämtliche Rauchmelder der Wohnanlage zuverlässig arbeiten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verfügt daher über die Beschlusskompetenz hinsichtlich der Anschaffung und Wartung der Melder. Es ist dabei nicht erforderlich, dass in allen Wohnungen neue Melder angebracht werden und ein einheitlicher Wartungsvertrag besteht. Ist der Wohnraum bereits mit Rauchmeldern ausgestattet, ist ein Nachweis des Eigentümers über die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen und deren regelmäßige Wartung ausreichend. Im Rahmen der Beschlussfassung muss die WEG Rücksicht auf die Eigentümer nehmen, die ihre Wohnungen bereits mit Rauchmeldern ausgestattet haben. Nimmt der Beschluss den jeweiligen Eigentümer nicht von der Nachrüstung aus, verstößt dies gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung, so dass der Beschluss anfechtbar ist.
Praxistipp
Um die Nichtigkeit des Beschlusses zu verhindern, sollte die WEG im Rahmen der Beschlussfassung überprüfen, ob einzelne Eigentümer von der Regelung ausgenommen werden können. Für die zukünftige Wartung der Geräte wird sich aus Kostengründen ein einheitlicher Wartungsvertrag empfehlen, bei dem alle Eigentümer an der Umlage beteiligt werden können.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Braunschweig, Urteil vom 07. Februar 2014, 6 S 449/13 (154), BeckRS 2014, 11400 
 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/16 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Gewerbliches Mietrecht: Zulässigkeit der einstweiligen Räumungsverfügung gegen Dritten
• Grundstücksrecht: Die Richtigkeitsvermutung des Liegenschaftskatasters
• Bau- und Architektenrecht: Nicht jeder Pauschalpreisvertrag ist gleich pauschal
• Wohnungseigentumsrecht: Keine Aufforderung zur Mängelbeseitigung durch einzelnen Eigentümer

 

Gewerbliches Mietrecht: Zulässigkeit der einstweiligen Räumungsverfügung gegen Dritten
Der Eigentümer eines Mietobjektes kann im Wege der einstweiligen Verfügung auch dann gegen einen Dritten vorgehen, wenn es sich um Gewerberäume handelt. Im vorliegenden Fall erwirkte der Vermieter eine Verurteilung auf Räumung und Herausgabe gegen seinen Hauptmieter. Dieser hatte im Vorfeld einen Untermietvertrag geschlossen, wobei der Untermieter selbst die Mietsache einem Dritten überließ. Daher verlangte der Vermieter im Wege der einstweiligen Verfügung Räumung und Herausgabe der Räume von dem Dritten. Nach Ansicht des Landgerichts Hamburg hat der Vermieter im Rahmen der einstweiligen Verfügung auch gegenüber dem Dritten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Räume. Ist eine Räumungsverfügung schon bei Wohnraum zulässig, der grundgesetzlich besonders geschützt ist, müsse dies erst Recht im Fall der Gewerberaummiete gelten.
Kommentar
Das LG Hamburg stellt sich mit seinem Urteil gegen den gesetzlichen Wortlaut, der besagt, dass die einstweilige Verfügung in Bezug auf Wohnraum anwendbar ist. Auch findet der erkennbare Wille des Gesetzgebers keine Beachtung, der im Zuge des Mietrechtsänderungsgesetzes eine Anwendbarkeit der Norm auf Wohnraum beschränkte und sich trotz entsprechender Hinweise nicht auf eine Übertragbarkeit auf die Gewerberaummiete einließ. Es bleibt daher abzuwarten, wie ähnliche Fallgestaltungen von der Rechtsprechung in Zukunft beurteilt werden.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Hamburg, Urteil vom 27. Juni 2013, 334 O 104/13, JurBüro 5/2014, S. 265

 

Grundstücksrecht: Die Richtigkeitsvermutung des Liegenschaftskatasters
Grundsätzlich besteht die Vermutung, dass Grundbucheintragungen der Wahrheit entsprechen. Danach gilt z.B. derjenige als Eigentümer, den das Grundbuch als solchen ausweist. Diese Richtigkeitsvermutung ist auch auf den Grenzverlauf anzuwenden, der sich wiederum aus dem Liegenschaftskataster ergibt. Das Grundbuch verkörpert die rechtlichen Verhältnisse an einem Grundstück, während das Katasteramt für die tatsächlichen Verhältnisse, wie z. B. die Grundstücksgröße und den Zuschnitt des Grundstücks zuständig ist. Das Grundstück in seiner tatsächlichen Form ergibt sich daher aus dem Zusammenwirken von Kataster- und Grundbuchamt, so dass mit Hilfe von Parzellennummer und Katasterkarte der Grenzverlauf ermittelt werden kann. Ist zwischen zwei Parteien der ermittelte Grenzverlauf oder die Größe streitig, muss die Partei, die sich auf die Unrichtigkeit des Liegenschaftskatasters beruft, den vollen Beweis des Gegenteils erbringen. Hierbei kann sie sich nicht lediglich auf Indizien, wie z.B. den seinerzeitigen Kaufvertrag, berufen, so das OLG Hamm.
Praxistipp
Ist streitig, ob der tatsächliche Grenzverlauf mit dem ermittelten übereinstimmt, müssen die Parteien schlüssig darlegen, warum der Grenzverlauf von dem mit Hilfe des Liegenschaftskatasters ermittelten Grenzverlauf abweicht. Eine Formulierung im Kaufvertrag wie z. B. „die verkaufte Fläche soll ca. 1.600 qm groß sein“ reicht hierfür nicht aus. Vielmehr muss klar erkennbar sein, warum das Grundstück tatsächlich eine andere Größe aufweist und der Nachweis geführt werden. Hierbei sind ausschließlich das dingliche Vollzugsgeschäft, also der Inhalt der Auflassung, und die sodann erfolgte Eintragung im Grundbuch maßgebend.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 05. Juni 2014, 5 U 207/13, BeckRS 2014, 13892

 

Bau- und Architektenrecht: Nicht jeder Pauschalpreisvertrag ist gleich pauschal
Im Rahmen von Lieferungsverträgen treffen Auftraggeber und Auftragnehmer oft pauschalisierte Preisvereinbarungen. Schränkt der Auftragnehmer sein Angebot durch eine Formulierung in der Art ein, dass die zugrunde gelegten Angaben „aufgrund von Erfahrungswerten ermittelt und Mehr- oder Mindermengen zu einem Einheitspreis abgerechnet werden“, so ist der Vertrag dahingehend auszulegen, dass die Pauschalisierung nur für die Leistungen gilt, die der Auftragnehmer im Vorfeld bezeichnen kann. Durch Vorbehalt kann er sich damit aufgrund einer möglichen nachträglichen Rechnungsstellung vor dem finanziellen Risiko etwaiger Mehrlieferungen schützen und dem Auftraggeber zusätzlich zum vereinbarten Pauschalpreis auch die tatsächlich benötigten Mengen in Rechnung stellen.
Praxistipp
Zwar müssen in Pauschalpreisberechnungen immer Erfahrungswerte einfließen, jedoch ist dabei zu beachten, dass jeder Bauvertrag andere Leistungen schuldet. Jeder Pauschalpreisvertrag bleibt individuell und muss im Einzelfall danach ausgelegt werden, wie ihn der Vertragspartner bei verständiger Würdigung verstehen durfte.
Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamburg, Urteil vom 10. September 2013, 7 U 106/09, IBRRS 2014, 1732

 

Wohnungseigentumsrecht: Keine Aufforderung zur Mängelbeseitigung durch einzelnen Eigentümer
Der einzelne Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, den Veräußerer zur Mängelbeseitigung aufzufordern, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsrechte an sich gezogen hat und sein Verhalten im Widerspruch zu deren Interessen steht. Zwar hat ein einzelner Eigentümer einen solchen Anspruch. Dieser ist aber nur dann zu bejahen, solange es zu keinem Interessenwiderspruch mit der Gemeinschaft kommt. Dies ist z.B. der Fall, wenn die Gemeinschaft nicht mehr oder noch nicht an einer Mängelbeseitigung interessiert ist, der Eigentümer dagegen sofort eine solche Mängelbeseitigung vom Veräußerer verlangt.
Kommentar
Der Bundesgerichtshof hat damit die Frage entschieden, wie zu verfahren ist, wenn die Gemeinschaft Maßnahmen beschlossen hat, die mit der Aufforderung des einzelnen Eigentümers zur Mängelbeseitigung im Widerspruch stehen. Im Rahmen des Interessenausgleichs rechtfertigt die Wertung des Wohnungseigentumsgesetzes die überlagerte  Befugnis der Gemeinschaft, Rechte der Eigentümer an sich zu ziehen und so deren individuelle Rechtsverfolgungskompetenz zu minimieren. Ob die Interessen des Eigentümers im Widerspruch zu den Interessen der Eigentümergemeinschaft stehen, ist anhand des Einzelfalls zu entscheiden.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. März 2014, VII ZR 266,13 – www.bundesgerichtshof.de
 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/15 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
 
• Bau- und Architektenrecht: Sicherung des Bauhandwerkers auch nach Kündigung
 
• Gewerbliches Mietrecht: Kein Anerkenntnis bei Ausgleich der Betriebskostennachzahlung
 
• Gewerbliches Mietrecht: Gemeinsame Anfechtung des Mietvertrages durch Erwerber und Veräußerer
 
• Grundstücksrecht: Abriss des Nachbarnzauns
 
• Wohnungseigentumsrecht: Stimmverbot eines Wohnungseigentümers
 
 
Bau- und Architektenrecht: Sicherung des Bauhandwerkers auch nach KündigungDem Bauhandwerker steht auch nach Kündigung des Bauvertrages ein Anspruch gegenüber seinem Auftraggeber auf Bestellung einer Sicherheitsleistung zu. Der Anspruch besteht solange, wie sein Vergütungsanspruch noch nicht befriedigt worden ist – also auch nach Kündigung des Vertrages, obwohl er gegebenenfalls keine Leistungen mehr zu erbringen hat.Nach der Kündigung darf der Auftragnehmer jedoch nicht den kompletten, vereinbarten Werklohn zu Grunde legen. Er muss zwischen erbrachten und nicht erbrachten Leistungen unterscheiden, diese schlüssig darlegen und sich zudem anrechnen lassen, was er aufgrund der Kündigung an Aufwendungen erspart hat. Die Höhe der Sicherheit muss demnach dem nunmehr tatsächlich geschuldeten Leistungsumfang angepasst werden, wenn dieser sich gegenüber der ursprünglichen vertraglichen Vereinbarung geändert hat.

Kommentar

Der Bundesgerichtshof zeigt mit seinem Urteil klar den Sinn und Zweck des Sicherungsanspruchs: Die schnelle und effektive Bestellung einer Sicherheit. Dabei kommt es zu einer Abkehr der bisherigen Rechtsprechung. Ausschlaggebend ist nicht mehr, ob Vorleistungen des Unternehmers ausstehen, sondern, dass diesem ein Vergütungsanspruch zusteht. Im Vordergrund steht, dem Unternehmer eine Sicherheit für seine Vergütung zu gewähren.

Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. März 2014, VII ZR 349/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Kein Anerkenntnis bei Ausgleich der Betriebskostennachzahlung

Allein durch die Übersendung einer Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter und den vorbehaltlosen Ausgleich einer Nachforderung oder die Entgegennahme eines Guthabens durch den Mieter, kommt noch kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zwischen den Mietvertragsparteien zustande. Dies bestätigte der BGH erneut. Der Vermieter kann somit die Abrechnung nachträglich korrigieren. Mit der Übersendung der Betriebskostenabrechnung gibt der Vermieter aus der Sicht des Mieters keine auf den Abschluss eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses gerichtete Willenserklärung ab. Auch der Mieter, der Nachforderung vorbehaltlos zahlt, erbringt damit eine reine Erfüllungshandlung, ohne dass daraus geschlossen werden kann, er erkenne den Abrechnungssaldo endgültig als verbindlich an.

Kommentar

Die Entscheidung erfolgt im Anschluss an das Urteil des BGH vom 10. Juli 2013, Az. XII ZR 62/12 (siehe unsere Newsletter-Besprechung vom 11. September 2013). Der BGH stellt noch einmal klar, dass für die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses weitere Umstände, aus denen auf einen entsprechenden Rechtsbindungswillen der Mietvertragsparteien geschlossen werden kann, vorliegen müssen. Dies kann zB. der Fall sein, wenn die Parteien eine Ratenzahlungs- bzw. Stundungsvereinbarung getroffen haben.

Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 28. Mai 2014, XII ZR 6/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Gemeinsame Anfechtung des Mietvertrages durch Erwerber und Veräußerer

Hat der Mieter seinen bisherigen Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages getäuscht, so kann der in das Mietverhältnis eintretende Erwerber den Mietvertrag nicht alleine anfechten. Er bedarf hierzu vielmehr der Mitwirkung des Veräußerers. Die Anfechtung kann nicht alleine vom Willen des Erwerbers abhängig gemacht werden, da sie auf den Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsschlusses zurückwirkt, sodass auch das Verhältnis zwischen Mieter und Veräußerer betroffen ist. Eine Abtretung des Anfechtungsrechts an den Erwerber ist ebenfalls nicht möglich, da dies die Entscheidungsfreiheit des Veräußerers im Vorfeld einschränkt und somit an dessen Person gebunden ist.

Kommentar

Bei einer Anfechtung wegen der Täuschung gegenüber dem Voreigentümer müssen Erwerber und Veräußerer eine gemeinsame Anfechtungserklärung aussprechen. Ist dies nicht möglich, so bleibt dem Erwerber nur das Recht zur ordentlichen bzw. außerordentlichen Kündigung, um sich vom Vertrag zu lösen.

Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Hamburg, Urteil vom 17. August 2012, 4 U 8/12, BeckRS, 2014, 07244

 

Grundstücksrecht: Abriss des Nachbarnzauns

Der Grundstückseigentümer muss einen Zaun, der sein Grundstück von dem des Nachbarn trennt, nicht entfernen, nur weil dieser dem Geschmack des Nachbarn widerspricht. Das Landesnachbarrecht fordert, dass es sich bei dem Zaun um eine ortsübliche Einfriedung handelt. Dazu muss zunächst ein maßgebliches Vergleichsgebiet gefunden und die übliche Beschaffenheit der dortigen Einfriedungen festgestellt werden. Entspricht der Zaun dieser üblichen Beschaffenheit, scheidet ein Beseitigungsanspruch aus. Lässt sich keine übliche Bebauung feststellen, muss der Eigentümer bei der Errichtung des Zauns lediglich eine bestimmte Höhe einhalten. Weitere Vorgaben hinsichtlich einer bestimmten Optik hat er nicht zu beachten. Eine Beseitigung kann nur gefordert werden, wenn der Zaun das Erscheinungsbild der ortsüblichen Einfriedung wesentlich stört.

Kommentar

Bei der Aufstellung eines Zaunes, der zwei Grundstücke trennt, sollte zunächst überprüft werden, ob der geplante Zaun sich in das maßgebliche Vergleichsgebiet einfügt bzw. dieses nicht erheblich stört. Auf diese Weise kann einer späteren Nachbarklage schon im Vorfeld entgegengewirkt werden.

Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 17. Januar 2014, V ZR 292/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Stimmverbot eines Wohnungseigentümers

Führt ein Wohnungseigentümer einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, so unterliegt er im Rahmen der Beschlussfassung einem Stimmverbot, soweit über verfahrensbezogene Maßnahmen abgestimmt werden soll. Das Stimmrecht darf als wesentliches Mittel zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten nur unter engen Voraussetzungen eingeschränkt werden. Diese liegen jedoch vor, wenn bei der Mitwirkung des klagenden WEG-Mitglieds die Gefahr besteht, dass eine sachgerechte Klärung des Streits erschwert oder gar verhindert wird, indem der Wohnungseigentümer auf das Ob und Wie einer gegen ihn gerichteten Prozessführung Einfluss nimmt.

Kommentar

Bisher waren folgende zwei Fragen noch nicht höchstrichterlich geklärt: Kann ein Wohnungseigentümer auch dann von einem Stimmrecht ausgeschlossen werden, wenn der Gegner des Streits nicht ein anderer Wohnungseigentümer, sondern der Verband ist? Gilt dies auch, wenn nicht der Wohnungseigentümer verklagt wird, sondern er selbst aktiv gegen den Verband vorgeht? Mit seinem Urteil bejaht der Bundesgerichtshof nun in diesen zwei Fallkonstellationen den Stimmrechtsausschluss.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. Dezember 2013, V ZR 85/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/08 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Grundstücksrecht: Sittenwidrige Preisgestaltung – Wie teuer darf ein Grundstück sein?
• Gewerbliches Mietrecht: Schönheitsreparaturen bei Umbaumaßnahmen
• Wohnungseigentumsrecht: Mobilfunksendeanlage auf dem Dach

 

Grundstücksrecht: Sittenwidrige Preisgestaltung – Wie teuer darf ein Grundstück sein?
Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das ohne das Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten erlaubt, liegt bei Grundstückskaufverträgen grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber oder -unterschreitung von 90% vor, so der BGH.
Entschieden wurde zur Frage, wann ein Rechtsgeschäft wegen Wuchers sittenwidrig ist. Gegenstand der Entscheidung war das folgende Immobiliengeschäft: Der Eigentümer verkaufte seine Eigentumswohnung für 118.000 Euro. Er hatte diese erst zwei Monate zuvor für 53.000 Euro erworben. Ihr Wert beläuft sich auf ca. 65.000 Euro. Als der Erwerber von diesen Umständen Kenntnis erlangt, verlangt er die Rückabwicklung des Vertrages und Schadenersatz. Ob im Ergebnis zu Recht, hat der BGH nicht entschieden. Die Wertverhältnisse allein begründen die Sittenwidrigkeit jedenfalls nicht. Ein sittenwidriges wucherähnliches Rechtsgeschäft liegt laut BGH vor, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung zu. Von einem besonders groben Missverhältnis kann bei Grundstücksgeschäften aber erst ausgegangen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung. Dies ist bei den oben dargestellten Wertverhältnissen nicht der Fall.
Kommentar
Der dargestellte Grenzbereich, ab dem man auf Sittenwidrigkeit schließen darf, dürfte im Normalfall nicht so schnell zu erreichen sein. Nur in Sondersituationen wird es erforderlich werden, bei der Vertragsgestaltung darauf zu achten, dass man den Vorwurf des Wuchers aktiv ausräumt.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 24. Januar 2014, V ZR 249/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Schönheitsreparaturen bei Umbaumaßnahmen
Hat der Vermieter die Absicht, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, so tritt an die Stelle der Schönheitsreparaturenpflicht des Mieters nicht deswegen allein automatisch ein Ausgleichsanspruch in Geld. Die Absicht des Vermieters allein genügt dafür nicht. Der Ausgleichsanspruch setzt vielmehr voraus, dass die Mieträume tatsächlich auch umgebaut werden, so der BGH. Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter aufgrund einer Veräußerung des Mietobjekts subjektiv kein Interesse mehr an der Erbringung der Renovierungsarbeiten, was aber für das Entstehen des Ausgleichsanspruchs nicht ausreichte.
Kommentar
Sieht der Vermieter also von der zunächst geäußerten Umbauabsicht ab, kann er vom Mieter nur die Ausführung der Arbeiten verlangen und erst, wenn die Voraussetzungen des § 281 BGB vorliegen (erfolglos gesetzte angemessene Frist zur Leistung bzw. Entbehrlichkeit der Fristsetzung) Schadensersatz geltend machen.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 12. Februar 2014, XII ZR 76/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Mobilfunksendeanlage auf dem Dach
Wollen die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft über die Aufstellung und den Betrieb einer Mobilfunksendeanlage auf dem Dach beschließen, ist die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer erforderlich. Es handelt sich um eine bauliche Veränderung und nicht um eine Maßnahme der Modernisierung oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik, wofür die Zustimmung der qualifizierten Mehrheit der stimmberechtigten Eigentümer ausreichen würde. Bei baulichen Veränderungen müssen alle Eigentümer zustimmen, deren Rechte durch die Maßnahme über ein zumutbares Maß hinaus beeinträchtigt werden. Aufgrund der von Mobilfunksendeanlagen ausgehenden und nicht auszuschließenden Gefahren bestehe die ernsthafte Möglichkeit einer Minderung des Miet- oder Verkaufswertes der Eigentumswohnungen, so der BGH. Eine solche Beeinträchtigung muss von einem Wohnungseigentümer nicht zustimmungslos hingenommen werden.
Praxistipp
Verwalter sollten vor Beschlussfassung genau prüfen, ob es sich bei der geplanten Maßnahme um eine bauliche Veränderung handelt, bei der alle Eigentümer zustimmen müssen. Stimmt nur ein einzelner dagegen und ist in seinen Rechten betroffen, kommt der Beschluss nicht zustande.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 24. Januar 2014, V ZR 48/13 – www.bundesgerichtshof.de
 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/02 §§

… unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
Gewerbliches Mietrecht: Wertsicherungsklausel nach Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes
• Gewerbliches Mietrecht: Schriftform bei Parteiwechsel
• Wohnungseigentumsrecht: Originalvollmacht für Stimmabgabe
 
Gewerbliches Mietrecht: Wertsicherungsklausel nach Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes
Ist eine Wertsicherungsklausel nach früherem Recht, also vor Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes, nicht genehmigungsfrei, weil z. B. der zugrunde liegende Mietvertrag für weniger als zehn Jahre geschlossen ist, so richtet sich die Unwirksamkeit der Klausel ab Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes am 14.09.2007 nach diesem Gesetz und nicht mehr nach früherem Recht.
Wertsicherungsklauseln, die nach früherem Recht bis zur Erteilung der Genehmigung als schwebend unwirksam galten, werden nunmehr als anfänglich wirksam behandelt, allerdings auflösend bedingt durch die gerichtliche Feststellung des Verstoßes. Diese auflösend bedingte Wirksamkeit gilt allerdings nur ab dem Inkrafttreten dieses Gesetzes mit Wirkung für die Zukunft, so der BGH. Für den Zeitraum vor dem Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes richtet sich die Wirksamkeit der Klausel daher weiterhin nach dem bis 13.09. 2007 geltenden Recht.
Kommentar
Nach § 8 Preisklauselgesetz tritt die Unwirksamkeit einer Preisklausel erst dann ein, wenn diese rechtskräftig, etwa durch Urteil, festgestellt ist, soweit nicht eine frühere Unwirksamkeit vereinbart ist. Bis dahin ist die Klausel (mit Wirkung ab Inkrafttreten des Gesetzes) als wirksam zu behandeln.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. November 2013, XII ZR 142/12 – www.bundesgerichtshof.de
  
Gewerbliches Mietrecht: Schriftform bei Parteiwechsel
Soll ein Mietvertrag länger als ein Jahr befristet sein, muss er der Schriftform entsprechen. Hierzu müssen die wesentlichen Vertragsbedingungen in einer von beiden Vertragspartnern unterzeichneten Urkunde festgehalten werden. Ergeben sich wesentliche Vertragsbestandteile aus anderen Urkunden, muss auf diese zweifelsfrei Bezug genommen werden. Dies gilt auch bei einem nachträglichen Wechsel der Vertragsparteien. Verkauft der Mieter das Inventar seines Unternehmens und übernimmt der Käufer auch seine Verträge, führt dies bei entsprechendem Einverständnis des Vermieters zu einem Mieterwechsel. Die Langfristigkeit des Mietvertrages bleibt jedoch nur gewahrt, wenn der den Mieterwechsel enthaltene Veräußerungsvertrag zweifelsfrei auf den Mietvertrag Bezug nimmt, was in dem vom BGH entschiedenen Fall (Unternehmenskauf in Form eines Asset-Deals) nicht geschah.
Praxistipp
Im Wege der sog. Auflockerungsrechtsprechung hat der BGH seinerzeit klargestellt, dass für die Annahme einer einheitlichen Urkunde keine dauerhafte körperliche Verbindung erforderlich ist. Vielmehr reicht eine sog. geistige Verbindung im Sinne einer Bezugnahme aus. Eine nachträgliche Vereinbarung muss eindeutig auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrags verbleiben soll.  Das Schriftformerfordernis dient auch dem Schutz des Erwerbers, der anhand der Urkunden erkennen können soll, in welche vertraglichen Verpflichtungen er eintritt. Hierfür ist erforderlich, dass er den Umfang der Urkunde und die dazugehörigen Regelungen klar abgrenzen kann. Der vom BGH entschiedene Fall zeigt noch einmal deutlich, wie schnell durch eine Regelung zum langfristigen Mietvertrag die Schriftform tangiert werden kann.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 11. Dezember 2013, XII ZR 137/12 – www.bundesgerichtshof.de
  
Wohnungseigentumsrecht: Originalvollmacht für Stimmabgabe
Verwalter müssen ihre Bevollmächtigung zur Stimmabgabe in der WEG-Versammlung über eine Originalvollmacht nachweisen können. Kann die Originalvollmacht auf Verlangen nicht vorgelegt werden und wird deswegen gerügt, dass eine wirksame Bevollmächtigung nicht möglich sei, darf der Verwalter die ihm erteilte Vollmacht zur Stimmabgabe nicht nutzen. Dabei ist unerheblich, ob dem Verwalter tatsächlich eine Originalvollmacht, die später vorgelegt und geprüft werden kann, erteilt worden ist. Wenn ein gewerblicher Verwalter die Vollmacht trotz fehlenden Nachweises durch das Original bei Feststellung der Beschlussfähigkeit berücksichtigt und die Vollmacht nutzt, ist ihm ein grobes Verschulden vorzuwerfen, so das LG Landau.
Kommentar
Verwalter sollten stets die ihnen erteilten Vollmachten für die Versammlungen im Original mitführen. Eine Beschlussfassung kann allein an der Formalität scheitern, dass der Verwalter das Original nicht vorlegen kann. Zählt der Verwalter die Stimmen dann auch noch trotzdem mit, können ihm aufgrund seines Verschuldens die Kosten für ein Anfechtungsverfahren auferlegt werden.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Landau, Beschluss vom 24. Juni 2013, 3 S 177/1 – www.jurisweb.de
 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/27 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
 
• Grundstücksrecht: Haftung nach Bundesbodenschutzgesetz
• Wohnungseigentumsrecht: Verwalterbefugnis zur Beauftragung eines Rechtsanwalts
• Wohnraummietrecht: Kein Vorkaufsrecht, wenn Erwerber Wohnungseigentum begründet

 

Grundstücksrecht: Haftung nach Bundesbodenschutzgesetz
Eine Vereinbarung, wonach eine Haftung des Verkäufers auch ausgeschlossen sein soll, wenn der Käufer von der Behörde auf eine Sanierung des belasteten Grundstücks in Anspruch genommen wird,  bedarf einer hinreichend deutlichen Regelung im Kaufvertrag. Ein Gewährleistungsausschluss allein reicht nicht aus, weil dieser sich nur auf die Haftung für Sachmängel bezieht. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde (hier stark vereinfacht): Der Käufer eines kontaminierten Grundstücks nimmt wegen eines Altlastenverdachts in Absprache mit den Behörden Erkundungen vor und fordert vom Verkäufer Kostenerstattung nach § 24 Abs. 2 Bundesbodenschutzgesetz. Der Kaufvertrag schließt die Sachmängelhaftung des Verkäufers aus. Zu möglichen Ausgleichsansprüchen verhält er sich nicht. Der Kostenerstattungsanspruch besteht, denn der Ausschluss der Sachmängelhaftung umfasst, so das OLG Stuttgart, nicht den Ausgleichsanspruch nach Bundesbodenschutzgesetz. Hierfür hätte es einer deutlicheren Regelung bedurft. In Zweifelsfällen führt die Auslegung zu dem Ergebnis, dass durch einen Gewährleistungsausschluss ein Rückgriff gemäß § 24 Abs. 2 Bundesbodenschutzgesetz gegen den Verursacher einer Bodenkontamination nicht versperrt sein soll. Freizeichnungsklauseln sind grundsätzlich eng auszulegen. Darüber hinaus knüpft der Ausgleichsanspruch an die ordnungsrechtliche Verantwortlichkeit an und nicht an die Fehlerhaftigkeit des Grundstücks.
Kommentar
Die meisten Kaufverträge sehen den Umgang mit Bodenkontaminationen als gesonderte Bestimmung neben der allgemeinen Regelung zu Sach- und Rechtsmängeln vor. Das Urteil bestätigt die Richtigkeit dieser Handhabung. Die Parteien werden auf diese Weise veranlasst, sich mit der Thematik möglicher Altlasten und dem Umgang damit bewusst zu befassen.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 07. August 2013, 9 U 108/12 – www.ibr-online.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Verwalterbefugnis zur Beauftragung eines Rechtsanwalts
Der BGH hat klargestellt, dass der WEG-Verwalter nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage die beklagten Eigentümer aufgrund seiner gesetzlichen Vertretungsmacht im Außenverhältnis umfassend vertreten und auch einen Rechtsanwalt beauftragen kann. Hierüber bestand in Rechtsprechung und Literatur Streit. Teilweise wurde vertreten, dass der Verwalter nicht generell zur Führung von Passivprozessen ermächtigt sei, sondern dass er nur dann, wenn es konkret zur Abwendung eines Rechtsnachteils erforderlich sei, für die beklagten Wohnungseigentümer handeln dürfe. Hier sei nur die Unterrichtung der Eigentümer über die Anhängigkeit eines Rechtsstreits vorgesehen, so dass diese selbst die zur Abwendung von Rechtsnachteilen notwendigen Maßnahmen treffen könnten. Der BGH führt hierzu aus, dass die Gesetzesvorschrift, die dem Verwalter die Vertretungsbefugnis zubilligt, auch die Beauftragung eines Rechtsanwalts umfasst.
Kommentar
Auch wenn es mitunter schon gängige Verwalter-Praxis war, sogleich einen Anwalt zu beauftragen, und zwar auch ohne über den Verwaltervertrag abgesichert zu sein oder eine gesonderte Beschlussfassung hierüber eingeholt zu haben, konnte es Probleme im Prozess geben, wenn die klagende Partei eine ordnungsgemäße Vertretung der Beklagtenseite gerügt hat. Nun steht fest, dass der Verwalter keine rechtsgeschäftliche Vollmacht braucht, um in einem Passivprozess für die beklagten Eigentümer einen Anwalt zu beauftragen. Diese Befugnis ergibt sich bereits aus dem Gesetz.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 05. Juli 2013, V ZR 241/12 – www.jurisweb.de

 

Wohnraummietrecht: Kein Vorkaufsrecht, wenn Erwerber Wohnungseigentum begründet
Das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 BGB entsteht grundsätzlich nicht, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird und erst die Erwerber durch Teilungsvereinbarung Wohnungseigentum begründen, so der BGH in einer aktuellen Entscheidung. Dies gilt auch dann, wenn die Erwerber beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen (sog. "Erwerbermodell"). Zur Begründung verwies der BGH darauf, dass das Vorkaufsrecht beim Verkauf eines ungeteilten Grundstücks vor Begründung des Wohnungseigentums nur dann entsteht, wenn sich der Veräußerer gegenüber dem Erwerber vertraglich verpflichtet, seinerseits die Aufteilung des Wohnungseigentums vorzunehmen. Bei einer Aufteilung durch den Erwerber ist dies nicht gewährleistet.
Kommentar
Das Urteil wird von den Mieterverbänden (insbesondere dem DMB) kritisiert, da es zwar nach der geltenden Gesetzeslage zu erwarten war, allerdings im Ergebnis Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung umgangen würden. Ganz ungeschützt ist der Mieter auch in dieser Konstellation allerdings nicht. Gemäß § 577a BGB kann der Erwerber einer Wohnung, an der nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs oder Hinderung der angemessenen Verwertung frühestens nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung kündigen.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 22. November 2013, V ZR 96/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/26 §§

unser heutige Newsletter Immobilienrecht informiert Sie über folgende neue Themen:

 

• Gewerbliches Mietrecht: Schnelle Durchsetzung der Betriebspflicht möglich!
• Bau- und Architektenrecht: Keine Ansprüche bei Schwarzgeldabrede?
• Wohnungseigentumsrecht: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

 

Gewerbliches Mietrecht: Schnelle Durchsetzung der Betriebspflicht möglich!
Der Vermieter kann grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht eines Gewerberaummieters mit Hilfe einer einstweiligen Verfügung vor Gericht durchsetzen. Dies entschied das KG Berlin. Zugrunde lag ein Mietverhältnis über ein Juweliergeschäft in einem Einkaufszentrum. Gemäß Mietvertrag war der Mieter verpflichtet, das Geschäft an Werktagen in der Zeit von 10.00 Uhr bis 20.00 Uhr zu betreiben. Auch eine bloß zeitweise Schließung während dieser Zeit (zur Mittagspause oder Inventur) war untersagt. Der Mieter kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, seine finanziellen Verluste bedrohen seine Existenz. Er stellte sodann den Betrieb ein. Der Vermieter verlangte im Wege der einstweiligen Verfügung die Offenhaltung des Betriebes. Das Gericht gab dem Vermieter Recht. Denn Sinn und Zweck der vereinbarten Betriebspflicht in einem Einkaufszentrum sei, dieses durch ein möglichst großes und vielfältiges Angebot an Geschäften für Kunden attraktiv zu machen. Dieser Zweck würde unterlaufen, wenn der Vermieter mit der Durchsetzung der Betriebspflicht bis zum Abschluss des Verfahrens in der Hauptsache warten müsste.
Kommentar
Für die Geltendmachung einer solchen einstweiligen Verfügung ist erforderlich, dass der Gläubiger, also der Vermieter, glaubhaft macht, dass die Verwirklichung seiner Rechte vereitelt oder wesentlich erschwert werden würden. Das KG sah dies als erfüllt an, da dem Vermieter ein nicht unerheblicher Schaden drohe, wenn der Laden bis zur Durchführung des Hauptverfahrens geschlossen bleibt. Denn ein solcher Leerstand schlage sich auf die Umsätze der übrigen Geschäfte nieder und mache eine Weitervermietung schwieriger. Der Vermieter sei auch den anderen Mietern gegenüber gehalten, die Betriebspflicht durchzusetzen. Damit haben nicht nur der Vermieter, sondern auch sämtliche Mieter eines Einkaufszentrums ein erhebliches wirtschaftliches Interesse daran, Leerstände zu vermeiden.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: KG, Beschluss vom 28. Januar 2013, 8 W 5/13, NZM 2013, 731

 

Bau- und Architektenrecht: Keine Ansprüche bei Schwarzgeldabrede?
Ein Werkvertrag mit (auch nur teilweiser) Schwarzgeldabrede ist nichtig. Dem Auftraggeber stehen daher keine Gewährleistungsansprüche zu, so bereits der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 01. August 2013. Das OLG Schleswig entschied nun sogar, dass den Beteiligten letztlich überhaupt keine Ansprüche zuständen. In dem konkreten Fall war ein Teil des Werklohns „schwarz“ vereinbart gewesen. Der Unternehmer klagte auf Restwerklohn und scheiterte damit. Seine Aufwendungen habe er nach Auffassung des Senats nicht für erforderlich halten dürfen. Die natürlich beim Auftraggeber eingetretene Bereichung sei nicht zurück zu geben, da schließlich wissentlich gegen ein Gesetz verstoßen wurde (SchwarzArbG). Entgegen der bisherigen Auffassung des BGH sollten sich die Parteien der Schwarzgeldabrede gerade nicht auf Billigkeitsgesichtspunkte berufen können.
Praxistipp
Die Entscheidung ist durchaus konsequent. Dass der Unternehmer in solchen Fällen allerdings auch keine bereichungsrechtlichen Ansprüche haben soll, könnte über das wünschenswerte Ziel einer effektiven Verhütung von Schwarzarbeit hinausschießen. Denn immerhin verbleibt so beim Auftraggeber ein durch nichts zu rechtfertigender Vermögenszuwachs.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Schleswig, Urteil vom 16. August 2013, 1 U 24/13 – www.beck-online.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
Verwalter und Wohnungseigentümer stehen immer wieder vor der Frage, was zum Sondereigentum gehört und was in den Bereich des Gemeinschaftseigentums fällt. Gerade bei Wohnungseingangstüren ist die Zuordnung schwierig. Diese dienen der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum und stehen somit räumlich und funktional sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum in Zusammenhang. Der BGH hat nun entschieden, dass Wohnungseingangstüren gemeinschaftliches Eigentum sind. Sie stehen nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers, sondern sind selbst dann zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer, wenn die Teilungserklärung die Türen dem Sondereigentum zuordnet.
Kommentar
Nach § 5 Abs. 2 WEG können Teile des Gebäudes, die für den Bestand, die Sicherheit oder seine äußere Gestaltung verantwortlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Danach ist die Entscheidung des BGH zutreffend. In Teilungserklärungen werden allerdings häufig derartige Bauteile dem Sondereigentum zugeordnet, wie z. B auch Fenster. Eine solche Zuordnung ist nichtig, da sie gegen zwingendes Recht verstößt. Verwalter sollten daher die Teilungserklärungen prüfen und im Hinblick auf solche Bauteile auf die bestehende Rechtslage hinweisen.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 25. Oktober 2013, V ZR 212/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/25 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Steuerrecht: Grunderwerbsteuer bei Vertragsaufhebung
• Handels- und Gesellschaftsrecht: Firmenbezeichnung
• Wohnungseigentumsrecht: Keine Haftung für Hausgeldrückstände des Verkäufers!

 

Steuerrecht: Grunderwerbsteuer bei Vertragsaufhebung
Selbst wenn ein Immobilienverkauf rückwirkend aufgehoben wird, kann der ursprüngliche Erwerber verpflichtet sein, die Grunderwerbssteuer zu zahlen. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn in der Aufhebungsurkunde gleichzeitig die Veräußerung an einen Ersatzerwerber geregelt wird, entschied nun der Bundesfinanzhof. Dabei kommt es entscheidend darauf an, welchen Zweck der Ersterwerber mit der Aufhebung verfolgt. Nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG wird die Steuerfestsetzung auf Antrag u. a. dann aufgehoben, wenn ein Erwerbsvorgang vor dem Übergang des Eigentums am Grundstück auf den Erwerber durch Vereinbarung der Vertragspartner innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer rückgängig gemacht wird. Eine solche Aufhebung kommt jedoch dann nicht in Betracht, wenn der Ersterwerber eine ihm noch verbliebene Rechtsposition auch in seinem eigenen Interesse verwertet, um einen bestimmten Ersatzvertrag herbeizuführen.
Praxistipp
Für eine Aufhebung des Grunderwerbsteuerbescheides ist zunächst einmal wichtig, dass die Zwei-Jahresfrist eingehalten wird. Sodann müssen die Beteiligten – insbesondere bei einem unmittelbar folgenden Abschluss eines Ersatzkaufvertrages – darauf achten, dass der Aufhebungsvertrag mit dem neuen Kaufvertrag nicht so miteinander verquickt wird, dass es der Erstkäufer in der Hand hat, wie und mit wem der zweite Kaufvertrag abgeschlossen werden kann. Nach dem 1. Januar 2014 kann eine nicht optimale Gestaltung von Immobilienkaufverträgen im Übrigen aus einem anderen Grund ärgerlich werden. Denn zu diesem Stichtag wird der Steuersatz in den Bundesländern Berlin, Bremen, Schleswig-Holstein und voraussichtlich Niedersachsen erneut erhöht. Er beträgt dann je nach Bundesland zwischen 3,5 % (in Bayern) und 6,5 % (in Schleswig-Holstein).
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: BFH, Urteile vom 05. September 2013, II R 9/12 und II R 16/12, – www.bundesfinanzhof.de

 

Handels- und Gesellschaftsrecht: Firmenbezeichnung
Die Bezeichnung einer Firma lediglich bestehend aus Ziffern und dem Rechtsformzusatz („23 GmbH“) genügt nicht den Anforderungen, die das Gesetz in § 18 HGB an die Kennzeichnung und Unterscheidungskraft und in § 30 HGB an die Unterscheidbarkeit stellt. Das Kammergericht (KG) führt in seiner Entscheidung aus, dass die bloße Verwendung von Zahlen kein hinreichendes Kennzeichnungs- und Unterscheidungsmerkmal darstellt, weil die Zahl allein nicht hinreichend individualisierend, sondern beliebig wirkt. Abzustellen sei auf die durchschnittlichen Teilnehmer des Rechtsverkehrs, die nach Ansicht des Kammergerichts heutzutage Zahlen, ohne weitere Zusätze, die nötige firmenrechtliche Unterscheidbarkeit nicht beimessen.
Praxistipp
Das KG hatte hier erneut über die Bezeichnung von Firmen zu entscheiden. Bereits mit Beschluss vom 08. August 2012 (12 W 48/12) hat das KG entschieden, dass eine Kombination aus Buchstaben und Zahlen aber ausreichend ist. Mit jetzigem Beschluss hat das KG der Firmenbezeichnung lediglich bestehend aus Zahlen und Rechtsformzusatz eine Absage erteilt. Firmengründer sollten daher bei der Bezeichnung ihres Unternehmens darauf achten, dass bei der Verwendung von Zahlen im Firmenname eine Buchstabenzahlenkombination gewählt wird, um die nötige Kennzeichnungsgeeignetheit und Unterscheidbarkeit herzustellen.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: KG Berlin, Beschluss vom 17. Mai 2013, 12 W 51/13, NZG 2013, 1153

 

Wohnungseigentumsrecht: Keine Haftung für Hausgeldrückstände des Verkäufers!
Das Vorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft für Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung führt nicht dazu, dass ein Erwerber von Wohnungseigentum für die Hausgeldschulden des Voreigentümers haftet, so der BGH in seiner aktuellen Entscheidung. Der Verkäufer einer Eigentumswohnung befand sich mit der Zahlung von Hausgeldern im Rückstand. Nachdem der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, verlangte die Gemeinschaft von ihm die Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum wegen der offenen Hausgelder seines Rechtsvorgängers. Teile der Rechtsprechung und Literatur waren bisher der Ansicht, dies sei möglich. Der BGH ist allerdings gegenteiliger Ansicht und lehnte den Antrag ab.
Kommentar
Nach der Entscheidung ist nunmehr klar, dass der Käufer einer Eigentumswohnung unter keinem denkbaren Gesichtspunkt für Hausgeldrückstände des Veräußerers haftet und zwar weder mit der Eigentumswohnung noch mit seinem sonstigen Vermögen. Die Entscheidung hat auch Auswirkungen auf die notarielle Vertragsgestaltung, da Bestätigungen des Verwalters über das Nichtbestehen von Hausgeldrückständen als Fälligkeitsvoraussetzung für die Kaufpreiszahlung von Eigentumswohnungen künftig entfallen können.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. September 2013, V ZR 209/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/22 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen: 
 
• Gewerbliches Mietrecht: Verstoß gegen Schriftform auch durch schriftliches Mieterhöhungsverlangen
• Wohnungseigentumsrecht: Haftung für Hausgeldschulden im Erbfall
• Wohnraummietrecht: Separate Kündigung von Garagenmietverträgen
 
Gewerbliches Mietrecht: Verstoß gegen Schriftform auch durch schriftliches Mieterhöhungsverlangen
Die gesetzliche Schriftform des § 550 BGB soll in erster Linie dem Grundstückserwerber, der in bestehende Mietverhältnisse einritt, ermöglichen, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unterrichten. Mieterhöhungsschreiben dokumentieren nach Ansicht des OLG Düsseldorf jedoch lediglich ein Erhöhungsverlangen der Vermieterseite. Dass die Mieterin der Erhöhung zugestimmt hat, gehe daraus nicht hervor; die Zahlung der erhöhten Mieten ersetze die nötige schriftliche Erklärung des Mieters auch nicht. Ein Erwerber könne also nicht nachvollziehen, ob eine vertragsgemäße Mieterhöhung vorgenommen wurde. Die Frage, ob vertragsgemäße Mietanpassungen vorgenommen worden sind, ist aber für einen potentiellen Erwerber von wesentlicher Bedeutung, so dass OLG in seiner Entscheidung, so dass sie der Schriftform entsprechen müssen.
Praxistipp
Im vorliegenden Fall sah der Mietvertrag keine automatische Anpassung der Miete vor, sondern Verhandlungen über eine Neufestsetzung. Von einer solchen Klausel ist jedenfalls aus Vermietersicht abzuraten, um Schriftformprobleme gar nicht erst aufkommen zu lassen.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 19. März 2013, I-24 U 103/12 – www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/duesseldorf/j2013/I_24_U_103_12_Urteil_20130319.html
 
Wohnungseigentumsrecht: Haftung für Hausgeldschulden im Erbfall
Die beklagten Erben eines Wohnungseigentümers wurden nach dem Erbfall als Eigentümer in das Wohnungsgrundbuch eingetragen. In den Jahren 2010 und 2011 beschloss die Gemeinschaft die Abrechnungen der Jahre 2009 und 2010 sowie den Wirtschaftplan für 2010. Die sich daraus ergebenden Verpflichtungen verlangte die Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr von den beklagten Erben. Diese trugen vor, der Nachlass sei überschuldet und beriefen sich auf die Erbenhaftung, die auf den Nachlass beschränkt ist. Damit hatten sie keinen Erfolg. Der BGH versagte den Erben eine Haftungsbeschränkung auf den Nachlass und entschied, dass nach dem Erbfall fällig werdende oder durch Beschluss der WEG begründete Hausgeldschulden (jedenfalls auch) Eigenverbindlichkeiten des Erben sind. Davon sei in der Regel spätestens dann auszugehen, wenn er die Erbschaft angenommen hat oder die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist und ihm faktisch die Möglichkeit zusteht, die Wohnung zu nutzen.
Praxistipp
Die Entscheidung schafft Klarheit über die Streitfrage, ob es sich bei Hausgeldschulden für eine geerbte Eigentumswohnung, die auf die Zeit nach dem Erbfall entfallen, um Nachlassverbindlichkeiten oder (auch) um Eigenverbindlichkeiten des Erben handelt. Der BGH geht nunmehr für den Regelfall von einer Eigenhaftung des Erben aus. Die persönliche Haftung kann der Erbe nur ausschließen, indem er die Erbschaft ausschlägt. Ist dies nicht mehr möglich, bleibt nur, schnellstmöglich einen Verkauf oder eine Zwangsversteigerung der Wohnung in die Wege zu leiten. In jedem Fall lohnt sich daher eine sorgfältige Prüfung der Werthaltigkeit des Nachlasses.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 05. Juli 2013, V ZR 81/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
Wohnraummietrecht: Separate Kündigung von Garagenmietverträgen
Der BGH hat mit Beschluss vom 09. April 2013 nochmals klargestellt, dass ein Garagenmietvertrag unabhängig vom Wohnungsmietvertrag gekündigt werden kann, wenn es sich um zwei separate Verträge handelt. Dem Beschluss lag der Fall zugrunde, dass ein Mieter eine Wohnung und eine Garage angemietet hatte, die auf demselben Grundstück des Vermieters lagen. Es existierten jedoch zwei separate Mietverträge mit unterschiedlichen Kündigungsfristen. In dieser Konstellation spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Verträge, welche nur durch besondere Umstände widerlegt werden kann. Dieser Vermutung stand vorliegend nicht entgegen, dass Wohnung und Garage  auf demselben Grundstück lagen. Der Umstand, dass für beide Verträge unterschiedliche Kündigungsfristen vereinbart wurden, lässt den Schluss zu, dass die Parteien gerade keine Einheit der Verträge gewollt haben.
Kommentar
Der BGH setzt mit dem Beschluss seine bisherige Rechtsprechung fort. Dem Beschluss ist auch zuzustimmen. Liegen zwei Verträge vor, die jeweils unterschiedliche Kündigungsfristen aufweisen und auch unterschiedliche Mietobjekte betreffen, sind diese Verträge auch separat zu behandeln.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 09. April 2013, VIII ZR 245/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/15 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
  
• Grundstücksrecht: Baulast führt nicht zu privatem Nutzungsrecht
• Steuerrecht: Grunderwerbsteuer I – Abschied vom Rett-Blocker
• Steuerrecht: Grunderwerbsteuer II – Reduzierung bei Übernahme von Erwerbsnebenkosten
• Wohnungseigentumsrecht: Verpflichtung zur Veräußerung des Gemeinschaftseigentums?
  
Grundstücksrecht: Baulast führt nicht zu privatem Nutzungsrecht
Eine öffentlich-rechtliche Baulast begründet kein privatrechtliches Nutzungsrecht für den Begünstigten der Baulast, stellte das OLG Koblenz klar. Die Baulast verfolge in erster Linie eine öffentlich-rechtliche Zielsetzung und ermögliche der Baubehörde, bei der Erteilung von Genehmigungen, Ausnahmen von bauordnungsrechtlichen Vorschriften zu gestatten. Im zugrunde liegenden Fall hatte ein Eigentümer von seinem Nachbarn ein Notwegerrecht erstritten, weil er nur über das Nachbargrundstück auf sein Grundstück gelangen konnte. Daraufhin erstritt der Nachbar im Gegenzug eine Notwegerentenzahlung. Der dagegen eingelegten Berufung mit der Begründung, dass die Zuwegung im Rahmen einer Baulast gesichert sei, erteilte das OLG Koblenz sodann eine Absage.
Praxistipp
Der Beschluss verdeutlicht, dass eine eingetragene Baulast mitnichten sämtliche Verhältnisse zwischen den Beteiligten abschließend regelt. Es handelt sich bei der Baulast lediglich um eine verwaltungsrechtliche Verpflichtung zu einem grundstücksbezogenen Tun, Dulden oder Unterlassen. Eine Baulast kann Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung sein. Ein privatrechtlicher Nutzungsanspruch des begünstigten Grundstücks ist damit nicht verbunden. Ist aber genau dies gewünscht, kann dies dauerhaft nur durch die Eintragung einer gleichlaufenden Grunddienstbarkeit im Grundbuch erreicht werden.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 22. März 2013, 3 U 117/13 – www.ibr-online.de
     
Steuerrecht: Grunderwerbsteuer I – Abschied vom Rett-Blocker
Im Jahressteuergesetz 2013 noch gescheitert, hat der Bundestag mit Wirkung vom 07. Juni 2013 den bisherigen RETT Blocker – Modellen nun einen Riegel vorgeschoben. Das Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG) wurde in § 1 Abs. 3 a durch den Tatbestand der so genannten „wirtschaftlichen Anteilsvereinigung“ ergänzt. Unter RETT Blocker – Modellen verstand man bisher Modelle, durch die die Grunderwerbsteuer (Real Estate Transfer Tax = RETT) beim Kauf von Anteilen an Grundstücksgesellschaften (Share Deal) ganz oder teilweise vermieden wurde, indem die Beteiligung an der als „RETT Blocker“ fungierenden Zwischengesellschaft auf knapp unter 95% begrenzt war. Nunmehr fingiert der neue § 1 Abs. 3a GrEStG eine Grunderwerbsteuer auslösende Anteilsvereinigung beim Innehaben einer unmittelbaren und/oder mittelbaren wirtschaftlichen Beteiligung von insgesamt mindestens 95% an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft durch einen Rechtsträger. Von der ursprünglich vorgesehenen Rückwirkung zum 01. Januar 2013 wurde allerdings wegen verfassungsrechtlicher Bedenken Abstand genommen.
Praxistipp
Beim Verkauf inländischer Grundstücke fällt für den Käufer in der Regel Grunderwerbsteuer an. In Abhängigkeit vom jeweiligen Bundesland beträgt sie derzeit bis 5,5% des Kaufpreises (Berlin plant eine Anhebung auf 6%). Auch der Erwerb einer Grundstücksgesellschaft (Share Deal) unterliegt der Grunderwerbsteuer, wenn mindestens 95% der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Personengesellschaft auf neue Gesellschafter innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren übergehen. Dies gilt u. a. auch bei der Vereinigung von mittelbar oder unmittelbar mindestens 95% der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Kapitalgesellschaft in der Hand eines Käufers oder eines bestimmten Unternehmens oder einer bestimmten Personengruppe (sog. Anteilsvereinigung, § 1 Abs. 3 GrEStG). Der Fünfjahreszeitraum spielt dabei keine Rolle. Grunderwerbsteuerneutrale Share Deals in Bezug auf Grundstücke sind jedoch auch zukünftig grundsätzlich möglich, z.B. durch eine beizubehaltende Verkäuferbeteiligung mit einer wirtschaftlichen Beteiligung von mehr als 5%, sofern wirtschaftlich vertretbar.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BT-Drucksache 17/12375 – www.bundestag.de
     
Steuerrecht: Grunderwerbsteuer II – Reduzierung bei Übernahme von Erwerbsnebenkosten
Verpflichtet sich der Verkäufer eines Grundstücks dazu, Erwerbsnebenkosten wie Notargebühren und Grundbuchkosten zu übernehmen, führt dies für den Käufer zu einer Reduzierung der Grunderwerbsteuer. Im vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall hatte der Käufer vom Verkäufer eine Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von 98.000,00 EUR gekauft. Gemäß dem Kaufvertrag sollte der Verkäufer dem Käufer die von diesem verauslagten Kosten der Urkunde und ihres Vollzuges einschließlich der Grunderwerbsteuer erstatten. Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer auf der Grundlage des vereinbarten Kaufpreises von 98.000,00 EUR auf 3.430,00 EUR fest. Nachdem ihm der Verkäufer vertragsgemäß die gesamten Erwerbsnebenkosten sowie die Grunderwerbsteuer erstattet hatte, beantragte der Käufer in der Folgezeit erfolglos die Herabsetzung der Grunderwerbsteuer. Teilweise zu Recht, so der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 17. April 2013. Der Käufer verwendet einen Teil des Kaufpreises dafür, um einen Kostenerstattungsanspruch gegen den Verkäufer zu erhalten. Gegenleistung ist aber nur der für den Kauf aufgewendete Teil des Kaufpreises. Die Übernahme der Erwerbsnebenkosten erhöht daher den Wert der Gegenleistung und reduziert damit den Kaufpreis. Für die Erstattung der Grunderwerbsteuer gilt dies jedoch nicht, so der BFH, und verwies den Fall zur erneuten Entscheidung an das Finanzgericht zurück.
Praxistipp
Wird im Rahmen eines Grundstückskaufes eine Erstattung von Erwerbsnebenkosten durch den Verkäufer vereinbart, reduziert dies grundsätzlich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Da dies nicht für eine vereinbarte Erstattung der Grunderwerbsteuer gilt, ist es laut dem BFH sinnvoller, wenn der Käufer die Grunderwerbsteuer selbst trägt, mit dem Verkäufer jedoch von vornherein eine Herabsetzung des Kaufpreises um die Grunderwerbsteuer vereinbart.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BFH, Urteil vom 17. April 2013, II R 1/12 – www.bundesfinanzhof.de
     
Wohnungseigentumsrecht: Verpflichtung zur Veräußerung des Gemeinschaftseigentums?
Der Nachbar einer WEG setzte vor über 15 Jahren versehentlich eine Mauer auf das Grundstück der Wohnungseigentümer. Nachdem dies bekannt geworden war, beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, die durch die Mauer abgetrennte gemeinschaftliche Teilfläche von ca. 7 m² an ihn zu verkaufen. Ein Wohnungseigentümer weigerte sich, dem Verkauf zuzustimmen und wurde deswegen – im Ergebnis erfolglos – auf Genehmigung des Kaufvertrages verklagt. Der BGH entschied, dass einzelne Wohnungseigentümer nicht durch einen Mehrheitsbeschluss zur Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks verpflichtet werden können, denn die Veräußerung betrifft die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft. Der Beschluss war daher nichtig. Nur in besonderen Ausnahmefällen kann sich ein Mitwirkungsanspruch zur Veräußerung ergeben. Dies ist aber nicht schon dann anzunehmen, wenn ein Verkauf der vom Nachbarn überbauten Teilfläche an diesen sinnvoller erscheint als die Durchsetzung von Unterlassungs- und Beseitigungsansprüchen.
Praxistipp
Der BGH hat mit seiner Entscheidung die hohen Anforderungen bestätigt, die an die Begründung einer Verpflichtung der Miteigentümer zur Änderung der Eigentumsverhältnisse an dem gemeinschaftlichen Grundstück zu stellen sind (siehe bereits BGH, Urteil vom 11. Mai 2012, Az. V ZR 189/11). Da praktisch kaum Fälle denkbar sind, in denen eine Verpflichtung zur Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen angenommen werden kann, sollten – ungeachtet des praktischen Aufwands – erst notarielle Vollmachten der Eigentümer eingeholt werden und anschließend eine kostenpflichtige Beurkundung vorgenommen werden. Außerdem ist erhöhte Vorsicht vor Beschlüssen auf gerichtliche Inanspruchnahme zustimmungsunwilliger Eigentümer geboten, da diese sogar nichtig sein können, wenn es keinen Mitwirkungsanspruch gibt.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 12. April 2013, V ZR 103/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
No Comments  comments 
© Peter Hegerich