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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/25 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
paragraph- Bau- und Architektenrecht: Urbane Gebiete – Bundeskabinett bringt Novelle auf den Weg
– Bau- und Architektenrecht: Streit um Balkonbegriff
– Grundstücksrecht: Bunker als Mangel
– Wohnungseigentumsrecht: Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum
 
Bau- und Architektenrecht: Urbane Gebiete – Bundeskabinett bringt Novelle auf den Weg
Am 30.11.2016 hat das Bundeskabinett den Entwurf zur Novellierung des Baugesetzbuches (BauGB) und die Einführung des neuen Gebietstypen „Urbanes Gebiet“ beschlossen. Es soll künftig nicht nur Wohngebiete, Gewerbegebiete oder Mischgebiete geben, sondern zusätzlich auch die neue Baugebietskategorie „Urbanes Gebiet“. Innenstädte sollen künftig höher und dichter bebaut werden dürfen. Urbane Gebiete zeichnen sich durch eine Nutzungsmischung aus Gewerbe, Büro, Einzelhandel und Wohnen aus. Aber auch soziale, kulturelle und andere Einrichtungen sollen existieren dürfen. Im Gegensatz zum „Mischgebiet“ soll es beim Urbanen Gebiet keine feste Quotierung der verschiedenen Nutzungsarten geben. Um den unterschiedlichen Nutzungsansprüchen gerecht zu werden, sind für den neuen Baugebietstyp höhere Lärmimmissionswerte zugelassen. Das Gesetz muss noch Bundestag und Bundesrat passieren.
Kommentar
Immer mehr Menschen zieht es in zentrale Wohnlagen. Viele Städte brauchen Wachstumsperspektiven und bezahlbaren Wohnraum. Der neue Gebietstyp wird eine dichtere Bebauung der urbanen Lagen sowie eine bessere Durchmischung von Gewerbe und Wohnen ermöglichen. Kommunen bekommen neue Handlungsspielräume für den Wohnungsbau. Der Kabinettsbeschluss ist die richtige Antwort auf die wohnungspolitischen Herausforderungen und ein wichtiger Schritt in die richtige Richtung.
Autor: Felix Blaschzyk – blaschzyk@bethge-legal.com
- bmub.bund.de/fileadmin/Daten_BMU/Download_PDF/Staedtebaurecht/umsetzung_rl_2014_52_eu_entwurf_bf.pdf
 
Bau- und Architektenrecht: Streit um Balkonbegriff
Eine vor der Gebäudewand aufgeständerte Plattform mit 2,20 m Tiefe und 7,04 m² Grundfläche eines in geschlossener Bauweise errichteten Mehrfamilienhauses gilt noch als abstandsrechtlich privilegiert im Sinne des § 5 Absatz 7 Satz 1 Niedersächsische Bauordnung. Derartige Gebäudeteile sind vom bauordnungsrechtlichen Mindestabstand zur seitlichen Grundstücksgrenze befreit. Maßgeblich für die Privilegierung des Balkons ist, ob das Bauteil noch als Freisitz oder schon zur Verlagerung der Wohnnutzung in relevantem Umfang ins Freie diene. Letzteres sei jedenfalls bei den hier gegebenen Maßen nicht anzunehmen, so das Verwaltungsgericht Hannover (VG).
Kommentar
Das VG hat ausdrücklich offengelassen, ab welchem Ausmaß Gebäudeteile außerhalb der geschlossenen Bauweise im Mindestabstandsbereich unzulässig sind. Auch wenn das Gericht darauf hinweist, es komme in erster Linie nicht auf das Maß, sondern auf die Nutzung an, wäre eine Grenzziehung nach dem Maß für die praktische Arbeit wünschenswert gewesen. Insbesondere in großen Städten wie Hannover ist die (nachträgliche) Balkonbebauung bei Mehrfamilienhäusern in geschlossener Bauweise oft streitbarer Punkt zwischen Nachbarn. Es bleibt abzuwarten, ob die Entscheidung des VG im möglichen Instanzenzug Bestand haben wird.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: VG Hannover, Beschluss vom 06.10.2016, 4 B 4980/16, BeckRS 2016, 53151
 
Grundstücksrecht: Bunker als Mangel
Plant der Käufer eines Grundstückes, das vorhandene Wohnhaus abzureißen und das Grundstück neu zu bebauen, stellt ein unterirdischer Schutzraum, dessen Beseitigung erhebliche Mehrkosten verursacht, einen Mangel dar. Im konkreten Fall wirkte der Bunker durch den Einbau ins Erdreich und eine normale Verfliesung im Innenraum wie ein üblicher gemauerter Kellerraum, so dass der Käufer die Massivität des Bauwerks zunächst nicht erkennen konnte. Infolgedessen war es ihm auch nicht möglich, die damit einhergehenden erhöhten Abrisskosten bei den Kaufvertragsverhandlungen zu berücksichtigen. Nach der Entscheidung des Oberlandesgerichts hätte der Käufer mit der Existenz eines Bunkers auf einem Grundstück mit Wohnbebauung auch nicht rechnen müssen.
Kommentar
In einem Fall wie diesem, in dem die Gewährleistung im Kaufvertrag grundsätzlich ausgeschlossen wurde, haftet der Verkäufer für den Mangel des Grundstücks nur, wenn er das Vorhandensein des Bunkers bei Abschluss des Kaufvertrages bewusst verschwiegen oder ihn verharmlosend als „normalen Keller“ beschrieben hat. Dies zu beweisen, ist wiederum Aufgabe des Käufers.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 16.06.2016, 5 U 5/14, BeckRS 2016, 11235
 
Wohnungseigentumsrecht: Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum
Soll Teileigentum in Wohnungseigentum (und umgekehrt) umgewandelt werden, müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen, weil sich dadurch der Inhalt und Zweck des Sondereigentums für  alle Wohnungs- und Teileigentümer ändert. Dies gilt auch dann, wenn in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist, „für die übrigen Teileigentumseinheiten ist jede Art und Form der Nutzung zulässig, soweit diese behördlich genehmigt ist“. Dies hat nicht zur Folge, dass die übrigen Wohnungs- und Teileigentümer in die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum nicht mehr einwilligen müssen. Die benannte Klausel beschreibt lediglich das zulässige Maß der tatsächlichen Nutzung. Eine Änderung des nach der Gemeinschaftsordnung vereinbarten rechtlichen Nutzungszwecks und damit eine Ermächtigung zur einseitigen Änderung der Zweckbestimmung enthält die Teilungserklärung nicht.
Kommentar
Die Entscheidung ist sachgerecht. Von der Mitwirkungsbefugnis der übrigen Eigentümer kann nur abgesehen werden, wenn sie auch für die Sondernachfolger ausgeschlossen worden ist. Eine solche Auslegung lassen Wortlaut und Sinn der benannten Klausel der Gemeinschaftsordnung nicht zu. Die Klausel erlaubt nur eine Änderung des tatsächlichen Gebrauchs.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 11.11.2016, 34 Wx 264/16; IBRRS 2016, 2852
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/17 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Gewerbliches Mietrecht: Glasversicherungsabrede zulässig
- Bau- und Architektenrecht: Bauträger muss Sonderwünsche überprüfen
- Makler- und Bauträgerrecht: Provisionsanspruch bei Übergabe von fremdem Exposé?
- Wohnungseigentumsrecht: Kein Bereicherungsausgleich bei eigenmächtiger Instandsetzung
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Glasversicherungsabrede zulässig
Die formularvertragliche Vereinbarung in einem Gewerberaummietvertrag, wonach der Mieter verpflichtet ist, eine Glasversicherung für sämtliche Fenster-, Schaufenster- und Türscheiben der Mieträume auf eigene Kosten abzuschließen, ist wirksam. Sie ist nicht überraschend, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen und begründet auch keine Zweifel, ob der vom Mieter geschuldete Abschluss einer Glasversicherung neben der Absicherung selbst verursachter Schäden auch die Absicherung gegen Schäden durch Dritte zum Inhalt haben müsse. Unterlässt der Mieter dennoch den Abschluss einer Glasversicherung, so kann der Vermieter vom Mieter Ersatz der Kosten verlangen, die er für die Reparatur einer durch unbekannt gebliebene Dritte beschädigten Schaufensterscheibe aufgewendet hat.
Kommentar
Das Landgericht Wuppertal folgt damit der ganz überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, wonach es zulässig ist, den Mieter in Gewerberaummietverträgen formularvertraglich zum Abschluss von Versicherungsverträgen zu verpflichten. Die Kosten einer Glasbruchversicherung können selbst auf Wohnraummieter gemäß § 2 Nr. 13 BetrKV umgelegt werden. Es ist daher nicht ersichtlich, weshalb die Verpflichtung des Gewerberaummieters, eine solche Versicherung auf eigene Kosten abzuschließen, diesen unangemessen benachteiligen sollte.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Wuppertal, Urteil vom 24.05.2016, 16 S 104/15, BeckRS 2016, 12711

 

Bau- und Architektenrecht: Bauträger muss Sonderwünsche überprüfen
Dem Bauträger obliegt eine Koordinierungspflicht, die sich insbesondere aus seiner Stellung als Sachwalter gegenüber dem Erwerber ableitet. Im Falle eines sog. selbstständigen Sonderwunschvertrags – wenn also der Erwerber mit Zustimmung des Bauträgers Sonderwünsche direkt an einen ausführenden Handwerker in Auftrag gibt – muss der Bauträger Überprüfungen anstellen, ob sich der Sonderwunsch störungsfrei in das Gesamtkonzept der übrigen Bauleistungen einfügen lässt. Im vorliegenden Fall hatte der Erwerber mit Zustimmung des Bauträgers den Handwerker direkt mit dem Einbau einer Fußbodenheizung beauftragt. Die Heizung entpuppte sich als mangelhaft und der Erwerber verlangte von dem Bauträger Schadensersatz. Zu Recht, wie der Senat entschied. Denn der Bauträger hafte dem Erwerber gegenüber wegen der Verletzung seiner Koordinierungspflicht neben dem ausführenden Handwerker als Gesamtschuldner.
Kommentar
Die Entscheidung des Oberlandesgerichts stärkt die Position des Erwerbers, indem sie die Koordination der Schnittstellen zwischen Grundgewerk und Sonderwunsch in den Verantwortungsbereich des Bauträgers verlagert. Dies erscheint sachgerecht. Der fachmännische Bauträger kann grundsätzlich eher als der Erwerber potentielle Schwachpunkte für das Funktionieren beider Bestandteile im Rahmen des Gesamtwerks rechtzeitig erkennen und Fehler frühzeitig vermeiden.
Autor: Kevin Jolly – jolly@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 15.01.2016, 19 U 133/14, IBRRS 2016, 0370

 

Makler- und Bauträgerrecht: Provisionsanspruch bei Übergabe von fremdem Exposé?
Übergibt der Makler einem Interessenten das Exposé eines anderen Maklers, bringt er damit grundsätzlich nicht zum Ausdruck, selbst eine Provision zu beanspruchen. Will er dies, muss er ein eigenes Provisionsverlangen unmissverständlich äußern. Vorliegend versandte der Makler ein Exposé, welches er von einem anderen Makler erhalten hatte. Dieses enthielt einen pauschalen Provisionshinweis, aber keine Angaben zum Verkäufer des Objekts. Im Anschluss an die Besichtigung übersandte der Makler dem Käufer schließlich sein eigenes Exposé. Der BGH verneinte einen Provisionsanspruch des Maklers: Da der Makler mit Übergabe des ersten Exposés sein Provisionsverlangen nicht deutlich gemacht hatte, kam zu diesem Zeitpunkt kein Maklervertrag zustande. Der Vertrag wurde erst nach Versand des eigenen Exposés geschlossen. Der Makler hat daraufhin jedoch keinen vollständigen Nachweis mehr erbracht. Der Käufer hat selbstständig den Verkäufer des Objekts ermittelt, nachdem er die hierzu wesentlichen Informationen im Rahmen der Besichtigung erhalten hatte.
Kommentar
Ein Maklervertrag kann durch schlüssiges Verhalten des Interessenten geschlossen werden. Der Makler sollte daher stets vor einer entsprechenden Tätigkeit seinen Provisionsanspruch darlegen.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 17.12.2015, I ZR 172/14 – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Kein Bereicherungsausgleich bei eigenmächtiger Instandsetzung
Setzt die Wohnungseigentümergemeinschaft Sondereigentum gegen den Willen des Sondereigentümers in Stand, kann sie hierfür grundsätzlich keinen Ausgleich verlangen. Ein solcher kommt nur in den Fällen in Betracht, in denen die Maßnahme wohnungseigentumsrechtlich zwingend geboten war, um einen nicht hinnehmbaren Nachteil der anderen Wohnungseigentümer zu verhindern. Vorliegend ließ die Verwaltung die Sanierung von Duplex-Stellplätzen durchführen. Die beklagten Sondereigentümer hatten der Sanierung ihrer Fläche im Vorfeld widersprochen. Gleichwohl ließ die Verwaltung die Sanierung durchführen und beglich die Kosten zunächst aus der Instandhaltungsrücklage. Schließlich forderte sie die Eigentümer auf, die anteiligen Kosten zu tragen. Ein Ausgleichsanspruch gegenüber den beklagten Sondereigentümern wurde jedoch vom Senat versagt: Diese hatten der Durchführung der Maßnahme im Vorfeld widersprochen. Zudem handele es sich nicht um Arbeiten, die unerlässlich waren, um einen sonst eintretenden unzumutbaren Nachteil zu verhindern.
Kommentar
Das Urteil verdeutlicht das im Zivilrecht geltende Institut der aufgedrängten Bereicherung, die nur in engen Grenzen zu erstatten ist. Eine solche liegt vor, wenn der Eigentümer durch die Maßnahme eines Dritten einen Vermögensvorteil erlangt, der für ihn wertlos ist bzw. an dem er kein Interesse hat.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: LG München, Urteil vom 01.02.2016, 1 S 12786/15, IBRRS 2016, 1269
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/07 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Bau- und Architektenrecht: Werkvertrag wirksam trotz Schwarzarbeit!
- Gewerbliches Mietrecht: Eingeschränkter Regress des Gebäudeversicherers
- Makler- und Bauträgerrecht: Wegfall des Provisionsanspruchs
- Wohnungseigentumsrecht: „Werdender“ Eigentümer bleibt Mitglied des Verbands
 
 
Bau- und Architektenrecht: Werkvertrag wirksam trotz Schwarzarbeit!
Der einseitige Verstoß des Auftragnehmers gegen die gewerbe- und handwerksordnungsrechtlichen Pflichten aus dem Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG) – hier: keine Gewerbeanmeldung – führt nicht zu der Unwirksamkeit des geschlossenen Werkvertrags. Nichtig ist der Vertrag nur dann, wenn gegen sozialversicherungs- und steuerrechtliche Pflichten verstoßen wird. Auch kommt die Nichtigkeit des Vertrags nach § 134 BGB dann nicht in Betracht, wenn nur eine Seite gegen das ScharzArbG verstößt und nur diese Kenntnis von dem Verstoß hat.
Kommentar
Bereits im newsletter immobilienrecht vom 24.02.2016 berichteten wir über einen Schwarzarbeiter-Fall, der die Nichtigkeit eines Architektenvertrags zum Gegenstand hatte. Der hier behandelte Fall liegt insofern anders, als dass vorliegend nur eine Partei, nämlich der Auftragnehmer, Kenntnis von dem Gesetzesverstoß hatte. Stellt sich für den Auftraggeber erst später heraus, dass der Auftragnehmer das SchwarzArbG verletzt hat und würde man deshalb die Nichtigkeit des Vertrags annehmen, käme man zu unbilligen Ergebnissen. Die Unwirksamkeit des Vertrags hätte zur Folge, dass man dem Auftraggeber seinen Erfüllungs- als auch Gewährleistungsanspruch nehmen würde, obwohl der Auftragnehmer alleine gesetzeswidrig handelte.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.02.2016, 23 U 110/15, IBRRS 2016, 0669
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Eingeschränkter Regress des Gebäudeversicherers
Kommt es aufgrund grober Fahrlässigkeit zum Eintritt eines Versicherungsfalls, ist der Rückgriff des Versicherers gegen den Mieter, aber auch ihm gleichgestellte Dritte begrenzt. Gleichgestellt sind dem Gewerberaummieter alle Personen, die in einem besonderen Näheverhältnis zum Mietobjekt stehen, z. B. Arbeitnehmer des Mieters. Vorliegend brannte eine gesamte Kfz-Werkstatt nieder, nachdem ein Mitarbeiter des Mieters einen vollen Benzintank mit Hilfe eines Akkubohrers geöffnet hatte und es zum Funkenschlag kam. Der Senat begrenzte den Anspruch des Gebäudeversicherers gegen den Mitarbeiter in Höhe von 40 %. Dies begründete er mit der Regelung des § 81 Abs. 2 VVG, wonach die Leistung des Versicherers bei grob fahrlässiger Herbeiführung des Schadens gekürzt werden kann – je nach der Schwere des Verschuldens. Dies gelte nicht nur gegenüber dem Versicherungsnehmer, sondern auch gegenüber seinem Mieter und etwaige ihm nahestehenden Dritte.
Kommentar
Der Regressverzicht gegenüber dem Mieter dient auch dem Interesse des Vermieters als Versicherungsnehmer. Diesem ist daran gelegen, dass das in der Regel auf längere Zeit angelegte Vertragsverhältnis zu seinem Mieter weitestgehend unbelastet bleibt. Diese Privilegierung darf nicht dadurch unterlaufen werden, dass der Mieter entgegen der Intention der versicherungsrechtlichen Lösung über die Haftung ihm nahestehender Dritter belastet wird.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Krefeld, Urteil vom 01.07.2015, 2 O 123/13, IBBRS 2015, 3163
 
 
Makler- und Bauträgerrecht: Wegfall des Provisionsanspruchs
Ist der vom Makler vermittelte Hauptvertrag anfechtbar, wird er aber durch die Parteien einvernehmlich aufgehoben, entfällt gleichwohl der Provisionsanspruch des Maklers. Vorliegend verschwieg der Vermieter der Neu-Mieterin den Schimmelbefall der Wohnung, sodass diese zur Anfechtung des Mietvertrages berechtigt war. Sie einigte sich mit dem Vermieter jedoch auf eine einvernehmliche Aufhebung des Vertrages. Das Gericht entschied, dass auch in diesem Fall der Makler die bereits gezahlte Provision rückerstatten müsse: Für die Rückzahlungspflicht komme es nicht darauf an, dass der Mietvertrag nachträglich aufgehoben wurde und nicht durch eine Anfechtung rückwirkend gegenstandslos wurde. Ein Provisionsanspruch entfalle grundsätzlich auch dann, wenn ein Vertrag nachträglich aufgrund eines Umstands wegfällt, der den Auftraggeber zur Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung berechtigt hätte.
Kommentar
Grundsätzlich wirken sich spätere Einflüsse, die das Schicksal des Hauptvertrages betreffen, nicht auf die Maklerprovision aus. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn wegen desselben Umstands ein Anfechtungsrecht besteht. Der Provisionsanspruch kann nicht von der zufälligen Entscheidung abhängen, ob der Vertrag angefochten oder mit Rücksicht auf ein Anfechtungsrecht einvernehmlich aufgehoben wird.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: AG Charlottenburg, Urteil vom 23.03.2015, 237 C 285/14, IBRRS 2015, 3252
 
 
Wohnungseigentumsrecht: „Werdender“ Eigentümer bleibt Mitglied des Verbands
Der sogenannte „werdende“ Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbands, wenn er die Wohnung veräußert und den Übereignungsanspruch an den Erwerber abtritt. Im Verhältnis zur Gemeinschaft ist er weiterhin verpflichtet, die Kosten der Gemeinschaft zu tragen. Das Institut der „werdenden Gemeinschaft“ ist im Rahmen des Eigentumserwerbs vom Bauträger anerkannt. Es soll den Interessen der Erwerber dienen, indem es ihnen ermöglicht, schon vor Entstehung einer Wohnungseigentümergemeinschaft aktiv an der Meinungsbildung mitzuwirken. So gehen im Zuge dessen frühzeitig Rechte und Pflichten auf den „werdenden Eigentümer“ über. Kommt es zum Verkauf einer Wohnung sowie zur Abtretung des Übereignungsanspruchs, würde ein Übergang der Mitgliedschaft auf den neuen Eigentümer zu erheblicher Rechtsunsicherheit führen: So ist es für die Gemeinschaft nur schwer feststellbar, ob Käufer oder Verkäufer die mitgliedschaftlichen Rechte und Pflichten innehaben.
Praxistipp
Auch wenn es im Verhältnis zur Gemeinschaft nicht zu einem Übergang der Rechte und Pflichten kommt, können Käufer und Verkäufer diesen Übergang zumindest im Innenverhältnis vertraglich regeln. Um der Gemeinschaft einen Hausgeldanspruch gegen den neuen Erwerber zu verschaffen, ist allerdings ein echter Vertrag zugunsten Dritter notwendig.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 24.07.2015, V ZR 275/14 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/06 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
paragraph
 
- Grundstücksrecht: Keine Einstellung der Zwangsversteigerung bei Bestreiten der Befriedigung
- Bau- und Architektenrecht: Kündigung per E-Mail trotz vereinbarter Schriftform wirksam!
- Gewerbliches Mietrecht: Mietzahlung ab Zeitpunkt der Fertigstellungsmeldung
- Wohnungseigentumsrecht: Haftung des Verwalters
 
 
Grundstücksrecht: Keine Einstellung der Zwangsversteigerung bei Bestreiten der Befriedigung
Wenn der Gläubiger die Befriedigung oder Stundung der titulierten Forderung bestreitet, ist die Vollstreckung fortzusetzen – trotz der Vorlage urkundlicher Nachweise durch den Schuldner. Das Vollstreckungsgericht hat nicht zu prüfen, ob die Forderung aufgrund der von dem Schuldner behaupteten Erfüllung tatsächlich erloschen ist. Vorliegend war der Schuldner der Ansicht, der Anspruch des Gläubigers wäre durch die Zahlung des streitgegenständlichen Betrages erloschen.
Kommentar
Die Einstellung der Zwangsvollstreckung wegen der Vorlage urkundlicher Nachweise, welche eine Befriedigung des Gläubigers darlegen, verfolgt den Zweck, eine Vollstreckungsgegenklage des Schuldners zu vermeiden. Die Einstellung kann aber nicht erfolgen, wenn der Gläubiger die Befriedigung bestreitet. In diesem Fall ist eine gerichtliche Klärung des Einwands erforderlich. Dem Schuldner verbleibt dann die Möglichkeit, materielle Einwendungen, wie den Erfüllungseinwand, im Rahmen der hierfür vorgesehenen Vollstreckungsgegenklage geltend zu machen.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 15.10.2015, V ZB 62/15 – www.bundesgerichtshof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Kündigung per E-Mail trotz vereinbarter Schriftform wirksam!
Die Kündigung eines Werkvertrags per E-Mail ist wirksam, auch wenn die Vertragsparteien vereinbart haben, dass die Kündigung der Schriftform bedarf. In dem vom Oberlandesgericht Frankfurt entschiedenen Fall hatte der Auftragnehmer sein formales Kündigungsschreiben mit Briefkopf und Unterschrift als pdf-Datei per E-Mail an den Auftraggeber übermittelt.
Kommentar
Vereinbaren Auftraggeber und Auftragnehmer, dass ein bestimmtes Rechtsgeschäft, wie die Kündigung, einer bestimmten Form, hier der Schriftform, entsprechen muss, handelt es sich um einen Fall der sog. gewillkürten Schriftform. Dadurch ist der Vertrag nicht mehr formfrei kündbar. Die Vertragsparteien können ferner die an die zur Wahrung der gewillkürten Form zu stellenden Anforderungen frei bestimmen und konkretisieren. Wird jedoch keine weitere Konkretisierung der (Schrift-)Form vorgenommen, gilt im Zweifel die Auslegungsregel des § 127 Abs. 2 BGB. Danach genügt es, das einseitige Rechtsgeschäfte durch telekommunikative Übermittlung, wie Telefax oder auch E-Mail, vorzunehmen. Der Erklärungsempfänger kann sich dann nicht auf die Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts berufen.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.03.2015, 4 U 265/14, IBRRS 2016, 0558

 

Gewerbliches Mietrecht: Mietzahlung ab Zeitpunkt der Fertigstellungsmeldung
Die Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, wonach die Verpflichtung zur Mietzinszahlung erst nach der schriftlichen Fertigstellungsmeldung durch den Vermieter gegenüber dem Mieter eintritt, stellt keine überraschende Klausel dar (insbesondere nicht unter der Überschrift „Miete“) und benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen, so das Landgericht München. Das vereinbarte Schriftformerfordernis wird durch eine E-Mail eingehalten, da zur Wahrung der durch Rechtsgeschäft bestimmten schriftlichen Form grundsätzlich auch die telekommunikative Übermittlung und damit auch die Übermittlung per E-Mail genügt.
Kommentar
Überraschend ist eine Klausel dann, wenn der Vertragspartner nach Lage der Umstände vernünftigerweise auf die Regelung nicht gefasst zu sein brauchte (sog. Überrumpelungs- oder Übertölpelungseffekt). Dass die Klausel unüblich ist, reicht nicht aus. Eine generell nicht überraschende Klausel kann zu einer solchen werden, wenn sie im Vertragstext falsch eingeordnet und dadurch „versteckt“ wird. Dies war hier nicht der Fall.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: LG München I, Urteil vom 20.08.2015, 22 O 17570/14, BeckRS 2016, 00054

 

Wohnungseigentumsrecht: Haftung des Verwalters
Erleidet der Eigentümer einer Wohnung aufgrund mangelhafter Kontrollmaßnahmen des Verwalters Schäden an seinem Sondereigentum, ist der Verwalter diesem gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet. Vorliegend meldete der klagende Eigentümer das Vorliegen einer Wasserblase im Dachgeschossflur des Gebäudes. Der Verwalter beauftragte daraufhin eine Firma mit der Überprüfung des Daches. Diese fand jedoch erst Tage später statt, da der Mieter der Wohnung des Klägers der Ansicht war, dass eine Überprüfung nicht notwendig sei. Trotz Sturmwetterlage und der bereits aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden akzeptierte der Verwalter dies, ohne weitere Maßnahmen zu ergreifen. Während der Folgezeit sammelten sich aufgrund der Verstopfung des Abflussrohres und der herrschenden Sturmwetterlage Wassermassen auf dem Flachdach, die zu Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung des Klägers führten. Das Gericht bejahte eine Haftung des Verwalters aufgrund der Schäden an Wänden und Boden sowie eines daraus entstandenen Mietausfalls.
Kommentar
Aufgrund der Meldung des Eigentümers kamen vorliegend Schäden im Gemeinschaftseigentum in Betracht. Diesen hätte der Verwalter nachgehen müssen. Zwar war er dieser Pflicht zunächst nachgekommen, jedoch hätte er sich nicht auf die einfache Mitteilung des Mieters verlassen dürfen. Vielmehr hätte er weitere Nachforschungen anstellen müssen, um die erforderlichen Eilmaßnahmen rechtzeitig anordnen zu können und einen Schaden zu verhindern.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 03.02.2015, 750 C 16/14; BeckRS 2015, 15174
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/03 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Gewerbliches Mietrecht: Umlage „sämtlicher Wartungskosten“ zulässig
- Bau- und Architektenrecht: Genehmigt und damit legal…
- Wohnungseigentumsrecht: Keine Teilnahmepflicht des Wohnungseigentümers
- Wohnraummietrecht: Kein Schadensersatz wegen Abstumpfung am Marmorboden
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Umlage „sämtlicher Wartungskosten“ zulässig
Die Klausel eines gewerblichen Mietvertrages, wonach der Mieter „sämtliche Wartungskosten“ als Betriebskosten zu tragen hat, ist – auch als Allgemeine Geschäftsbedingung – zulässig. Sie benachteiligt den Mieter nicht unangemessen und ist auch nicht intransparent. Vorliegend stritten Mieter und Vermieter um die Wirksamkeit der Klausel, die den Mieter zur Übernahme sämtlicher Wartungskosten verpflichtete. Der Senat entschied, dass die Klausel wirksam sei und die Kosten vom Mieter zu tragen sind. Die Klausel sei auch nicht überraschend, da ein gewerblicher Mieter mit seiner Zahlungspflicht für übliche Wartungskosten rechnen müsse. Weder eine Auslistung der einzelnen Kosten noch eine höhenmäßige Begrenzung sei erforderlich. Auch müssen die Kosten nicht bereits im Vorfeld feststehen. Der Vermieter soll vielmehr die Möglichkeit haben, diese bedarfsgerecht ohne eine Vertragsanpassung umlegen zu können, sofern eine Änderung der durchzuführenden Wartungsarbeiten erforderlich wird.
Kommentar
Der Vermieter ist nach dieser Entscheidung nicht gehalten, sämtliche Anlagen, für welche eine Wartung erforderlich ist, ausdrücklich im Vertrag aufzuführen. Vielmehr muss ein Mietinteressent bei einem neu errichteten Gebäude damit rechnen, dass auch die entsprechende übliche Technik installiert und verwendet wird.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 16.10.2015, 2 U 216/14, IBRRS 2015, 3289
 
 
Bau- und Architektenrecht: Genehmigt und damit legal…
Existiert eine Baugenehmigung für ein Wohngebäude mit Balkon und entspricht der Balkon nicht den bauordnungsrechtlichen Landesnormen, kann die Baubehörde gegenüber dem Eigentümer dennoch nicht wirksam den Abriss des Balkons verfügen. Dies gilt zumindest dann, wenn die erteilte Baugenehmigung wirksam ist. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg gilt die Baugenehmigung sogar dann als wirksam erteilt, wenn wie im vorliegenden Fall der streitgegenständliche Balkon überhaupt nicht im (fehlerhaften) Abstandsflächenplan eingezeichnet worden war, jedoch in den restlichen Bauvorlagen dargestellt ist.
Kommentar
Der VGH geht wie die überwiegende Rechtsprechung zwar davon aus, dass im Falle der Widersprüchlichkeit von Lage- und Abstandsflächenplan hinsichtlich des Grenzabstands zum Nachbarn der Abstandsflächenplan für die Lage des Baukörpers zum Nachbargrundstück hin ausschlaggebend ist. Allerdings könne nicht von einer widersprüchlichen Darstellung gesprochen werden, wenn wie vorliegend der Baukörper im Abstandsflächenplan überhaupt nicht eingezeichnet sei. Dies begründe lediglich einen Fehler, jedoch keinen Widerspruch zu den übrigen Bauunterlagen. Aber Achtung! Auch wenn man diese Ansicht teilen mag, so bewegt sich der Eigentümer hier auf dünnem Eis. Die Behörde könnte die Baugenehmigung hinsichtlich des materiell baurechtswidrigen Balkons stets zurücknehmen. Damit entfiele die Legalisierungswirkung und ein Abriss wäre rechtmäßig.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 22.10.2015, 3 S 741/15, IBRRS 2015, 2813
 
 
Wohnungseigentumsrecht: Keine Teilnahmepflicht des Wohnungseigentümers
Den Wohnungseigentümer trifft keine Treuepflicht, an Eigentümerversammlungen teilzunehmen oder diesen bis zum Ende beizuwohnen. Verlässt ein Wohnungseigentümer vorzeitig die Versammlung und führt so deren Beschlussunfähigkeit herbei, kann er gleichwohl im Wege der Anfechtungsklage gegen Beschlüsse vorgehen. Vorliegend war die Gegenseite der Ansicht, ein solches Vorgehen verstoße gegen die Treuepflicht des Eigentümers und zog einen Vergleich zur Boykott-Rechtsprechung des Gesellschaftsrechts. Diese verwehrt dem Gesellschafter, sich auf die Beschlussunfähigkeit zu berufen, sofern er diese selbst durch einen Boykott der Versammlung herbeigeführt hat. Diese Ansicht teilte das Amtsgericht Neumarkt nicht.
Kommentar
Nach Ansicht des Gericht ist die Boykott-Rechtsprechung vorliegend nicht anwendbar, da keine entsprechende Notwendigkeit bestehe: Im Gesellschaftsrecht können Beschlüsse je nach Ausgestaltung der Satzung durch absprachegemäßes Fernbleiben einzelner Gesellschafter (dauerhaft) gezielt verhindert werden. Um dies zu verhindern, behilft sich die Rechtsprechung der Treuepflicht der Gesellschafter. Diese Gefahr besteht im WEG-Recht nicht. Im Rahmen einer Zweitversammlung kann stets ein wirksamer Mehrheitsbeschluss gefasst werden. Dies gilt auch, wenn die in der Teilungserklärung oder von Gesetzes wegen vorgesehenen Quoren nicht eingehalten werden.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: AG Neumarkt, Urteil vom 20.08.2015, 4 C 5/14 WEG, ZWE 2015, 425, 427
 
 
Wohnraummietrecht: Kein Schadensersatz wegen Abstumpfung am Marmorboden
Der Vermieter kann nur dann vom Mieter Schadensersatz wegen der Abstumpfung eines Marmorbodens im Toilettenbereich verlangen, wenn er den Mieter zuvor auf die besondere Empfindlichkeit des Fußbodens hingewiesen hat. Es kann also nicht als allgemein bekannt vorausgesetzt werden, dass durch ein „Urinieren im Stehen“ aufgrund der unvermeidbaren Kleinstspritzer dauerhafte Schäden an einem Marmorboden im Nahbereich der Toilette drohen. Vielmehr fällt es in die Risikosphäre des Vermieters, wenn der besonders empfindliche Marmorboden durch Urinspritzer beschädigt wird.
Kommentar
Damit der Vermieter einen Schadensersatzanspruch wegen des beschädigten Marmorbodens hat, muss dem Mieter ein schuldhaftes Handeln nachgewiesen werden. Hier war für den Mieter jedoch nicht erkennbar, dass durch das Urinieren im Stehen eine irreparable Beschädigung des Bodenbelages im Bad drohte. Ihm kann somit nicht der Vorwurf fahrlässigen Handelns gemacht werden. Das Instandhaltungsrisiko an der Mietsache trägt grundsätzlich der Vermieter. Deshalb ist es seine Aufgabe, den Mieter auf besonders empfindliche Mietgegenstände hinzuweisen. Anderenfalls hat er die damit zusammenhängenden Schäden aus eigener Tasche zu ersetzen.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Düsseldorf, Urteil vom 12.11.2015, 21 S 13/15, IBRRS 2016, 0128
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/25 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen: 
paragraph
 
- Grundstücksrecht: Verwalter darf Grundbuch einsehen, Miteigentümer nicht
- Grundstücksrecht: Wohnungseigentümergemeinschaft als Begünstigte einer Dienstbarkeit
- Wohnungseigentumsrecht: Darlehensaufnahme durch Wohnungseigentümergemeinschaft
- Bau- und Architektenrecht: Kleiner Satz – Große Hürde!

 

Grundstücksrecht: Verwalter darf ins Grundbuch einsehen, Miteigentümer nicht
Der Wohnungsverwalter hat ein Einsichtsrecht in das Wohnungsgrundbuch zum Zweck der Anspruchsverfolgung bei rückständigen Wohngeldzahlungen. Allerdings ist hierdurch eine Grundbucheinsicht durch einen anderen Wohnungseigentümer ausgeschlossen. Da es die Aufgabe des Verwalters ist, für eine effektive Durchsetzung der Ansprüche der Gemeinschaft zu sorgen, steht diesem im Gegensatz zu einem Miteigentümer das zur Einsicht erforderliche berechtigte Interesse zu. Bei Wohngeldrückständen ist dem Verwalter das Einsichtsrecht zuzubilligen, weil er hierauf zwecks Erfüllung seiner Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft angewiesen ist.
Kommentar
Dem Miteigentümer fehlt regelmäßig das für eine Grundbucheinsicht erforderliche berechtigte Interesse. Er hat allenthalben einen Anspruch, Einsicht in das Bestandsverzeichnis und Abteilung I des Grundbuches zu nehmen. Die Abteilungen II und III des Grundbuches legen hingegen die Nutzungs- und Haftungsverhältnisse sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse des Eigentümers des fremden Sondereigentums dar. Diese privat-wirtschaftlichen Interessen des Eigentümers sind schutzwürdig gegenüber den anderen Miteigentümern. Schließlich können die einzelnen Wohnungseigentümer vor einer gerichtlichen Geltendmachung über den Hausverwalter die notwendigen Informationen aus dem Grundbuch erhalten.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 17.06.2015, 15 W 210/14, IBRRS 2015, 2584
 
 
Grundstücksrecht: Wohnungseigentümergemeinschaft als Begünstigte einer Dienstbarkeit
Auf Antrag und Bewilligung eines Eigentümers kann im Wohnungsgrundbuch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zu Lasten seines Eigentums und zu Gunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eingetragen werden. Der Senat widerspricht damit in der zugrunde liegenden Entscheidung der Ansicht des Grundbuchamtes, wonach eine WEG nicht Berechtigte einer Dienstbarkeit sein könne. Voraussetzung für die Eintragung des durch die Grunddienstbarkeit Begünstigten ist vor allem dessen Rechtsfähigkeit. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann zumindest im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten und kann insoweit als solche im Grundbuch eingetragen werden.
Kommentar
In dem vorliegenden Fall sollte die WEG berechtigt werden, in den zum Sondereigentum einzelner Eigentümer gehörenden Abstellräumen eine Übergabestation für den Anschluss an das Fernwärmenetz zu errichten, zu haben und dauernd zu belassen. Bei einer Dienstbarkeit mit diesem Inhalt, kann es sich nach der Entscheidung des Kammergerichts ohne weiteres um einen Gegenstand handeln, der dem Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zugeordnet werden kann, so dass sie in diesem Zusammenhang volle Rechtsfähigkeit besitzt.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: Kammergericht, Beschluss vom 29.09.2015, 1 W 10-12/15 – www.ibr-online.de
 
 
Wohnungseigentumsrecht: Darlehensaufnahme durch Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Das Risiko einer Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer muss jedoch zwangsläufig vor der Beschlussfassung erörtert und im Protokoll festgehalten werden. Vorliegend beschloss die WEG die Aufnahme eines KfW-Förderkredits von rund 1,3 Mio. € bei einer zehnjährigen Laufzeit. Gegen diesen Beschluss wehrte sich ein Eigentümer und wurde vom BGH bestätigt. Nach Ansicht des Senats hätte die WEG ihr Gestaltungsermessen überschritten, indem sie ihre Entscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage getroffen habe. Dem Protokoll lasse sich nicht entnehmen, dass über das Risiko einer Nachschusspflicht unterrichtet worden ist. Die Beschlussvorlage erwecke im Gegenteil eher den irreführenden Eindruck, das Land übernehme eine Ausfallbürgschaft für Zahlungsausfälle von Miteigentümern.
Kommentar
Im Außenverhältnis zur Bank haftet der einzelne Wohnungseigentümer nur im Umfang seines Miteigentumsanteils. Im Innenverhältnis zur WEG droht dagegen eine Nachschusspflicht: Kommt es zu Zahlungsausfällen von Wohnungseigentümern, werden diese durch entsprechend höhere Beiträge der übrigen Wohnungseigentümer oder durch eine Sonderumlage ausgeglichen.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 25.09.2015, V ZR 244/14 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Bau- und Architektenrecht: Kleiner Satz – Große Hürde!
Eine Honorarabrede zwischen einem Architekten und seinem Auftraggeber, die den von der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) vorgeschriebenen Mindestsatz unterschreitet, kann nicht damit gerechtfertigt werden, dass der Architekt beabsichtigt, eine ständige Geschäftsbeziehung zu seinem Vertragspartner aufzubauen. Dies entschied das Oberlandesgericht Stuttgart zur HOAI 2009. Diesbezüglich weist die neue Fassung der HOAI 2013 allerdings keine Änderungen auf.
Kommentar
Die HOAI gilt in Deutschland als das zwingende Preisrecht für Architekten und Ingenieure. Die strikte Einhaltung der Honorarordnung bezweckt die Vermeidung eines ruinösen Preiswettbewerbs zwischen im Wettbewerb stehenden Architekten und Ingenieuren. Deshalb lässt die HOAI nur unter sehr engen Voraussetzungen eine Ausnahme der zulässigen Unterschreitung der nach HOAI bestimmten Mindestsätze zu. So definiert der BGH im Jahr 1997, dass eine ausnahmsweise Unterschreitung der HOAI-Mindestsätze bei einer engen Beziehung rechtlicher, wirtschaftlicher, sozialer oder persönlicher Art oder mehrfacher Verwendung einer Planung vorliegen könne. Eine solche Beziehung persönlicher Art dürfte anzunehmen sein, soweit ein enges Verwandtschaftsverhältnis gegeben ist. Ob ein solches besonderes Verhältnis im Einzelfall vorliegt, gilt es jeweils sorgfältig abzuwägen.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Stuttgart vom 31.03.2015, 10 U 107/14, IBRRS 2015, 2604
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/11 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Grundstücksrecht: Geräuschbeeinträchtigungen in der Nachbarschaft
- Gewerbliches Mietrecht: Fehlende Farbwahlklausel – Wände dürfen rot bleiben
- Wohnraummietrecht: Haftung des Vermieters für Legionellen
- Wohnungseigentumsrecht: Unzulässige Unterteilung von Wohnungseigentum
 
 
Grundstücksrecht: Geräuschbeeinträchtigungen in der Nachbarschaft
Kommt es beim Zusammentreffen unterschiedlicher Gebiete, wie z. B. von allgemeinen Wohn- und Mischgebieten, zu Geräuschbeeinträchtigungen, trifft jeden Grundstücksnutzer eine spezielle Rücksichtnahmepflicht. Die exakte Festlegung einer „zumutbaren“ Geräuschbeeinträchtigung ist jedoch nicht möglich. Im Einzelfall muss daher eine wertende Betrachtung aller maßgeblichen Umstände vorgenommen werden. So hängt die Lästigkeit eines Geräusches nicht nur von Messwerten, sondern auch von Umständen wie z.B. Dauer, Intensität oder Frequenz ab. Vorliegend begehrte der Nachbar einer Waschanlage den Bau eines Tores, welches während des Waschvorgangs geschlossen zu halten ist. Dies wurde ihm durch den Senat versagt, nachdem dieser bei einem Ortstermin feststellte, dass nur eine unerhebliche Geräuscheinwirkung vorliegt.
Kommentar
Geräuscheinwirkungen müssen hingenommen werden, wenn diese die Benutzung des betreffenden Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen. Bei der Überprüfung, ob die  Beeinträchtigung wesentlich ist oder nicht, ist nicht das subjektive Empfinden des Betroffenen, sondern dasjenige eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ maßgeblich. Werden die festgelegten Grenz- oder Richtwerte, wie sie z.B. die TA Lärm (Verwaltungsvorschrift zum Bundesimmissionsschutzgesetz) enthält, nicht überschritten, wird in der Regel von einer unwesentlichen Geräuscheinwirkung ausgegangen.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 28. August 2014, 24 U 71/13, IBRRS 2015, 0823

 

 
Gewerbliches Mietrecht: Fehlende Farbwahlklausel – Wände dürfen rot bleiben
Ist im Mietvertrag nicht geregelt, welche Wandfarbe verwendet werden soll, besteht keine Verpflichtung des Mieters, die Wände nach Mietende weiß zu streichen. Vorliegend wurden die Räumlichkeiten zum Betrieb einer Bar angemietet. Dabei stand es dem Mieter frei, über die Wahl seiner farblichen Wandgestaltung zu entscheiden. Der Mietvertrag enthielt lediglich eine Klausel, die die Pflicht des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit vorsah. Nach Ansicht des Senats führe die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen jedoch nicht dazu, die Wände bei Auszug weiß zu streichen.
Praxistipp
Grundsätzlich ist die Verwendung einer Farbwahlklausel zulässig, soweit diese den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Die Klausel darf aber ausschließlich nur für den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache gelten. Zudem ist dem Mieter ein gewisser Spielraum hinsichtlich der Farbwahl zu überlassen. Die Gestaltung der Schönheitsreparaturklauseln ist also nach wie vor – aufgrund der zahlreichen gerichtlichen Entscheidungen – nicht einfach. Es kann z. B. auch zu empfehlen sein – je nach Fall- die Regelung kurz und knapp zu halten.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 29. Januar 2015, 3 U 1209/14, IMR 2015, 157

 

 
Wohnraummietrecht: Haftung des Vermieters für Legionellen
Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters umfasst auch die Pflicht, regelmäßige Untersuchungen des Trinkwassers vorzunehmen. Kommt er dieser nicht nach, wird er seinem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig, wenn dieser aufgrund verseuchten Trinkwassers erkrankt. Vorliegend erkrankte der Mieter an einer Lungenentzündung, die er auf die starke Legionellen-Kontamination seiner Wohnung zurückführte. Sowohl Amts- als auch Landgericht verneinten einen Schadensersatzanspruch, da die Legionellenerkrankung nicht mit der erforderlichen Gewissheit auf das kontaminierte Trinkwasser zurückzuführen sei. Anders der BGH: Das landgerichtliche Urteil sei an einen zu hohen Maßstab richterlicher Gewissheit angelegt. Zudem komme eine Pflichtverletzung aufgrund unregelmäßiger Kontrollen auch bereits für den Zeitraum vor Inkrafttreten der Trinkwasserverordnung vom 01.11.2011 in Betracht.
Kommentar
Zwar handelt es sich vorliegend um ein Urteil aus dem Wohnraummietrecht, der grundsätzliche Tenor wird jedoch auch auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen sein. Gerade der gewerbliche Vermieter kann hier – je nach Art des ausgeübten Gewerbes seines Mieters – in einer verstärkten Pflicht sein. So richtet sich die Häufigkeit der Kontrollen nach der täglichen Menge des abgegebenen oder produzierten Wassers in einem Wasserversorgungsgebiet.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. Mai 2015, VIII ZR 164/14 – www.bundesgerichtshof.de

 

 

Wohnungseigentumsrecht: Unzulässige Unterteilung von Wohnungseigentum
Grundsätzlich bedarf die Unterteilung von Wohnungseigentum in zwei oder mehr Einheiten nicht der Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer. Dies gilt jedoch nur, soweit die bisherige Zweckbestimmung der Räume beibehalten wird. Dienen die Räume laut Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken, so ist eine Unterteilung in Wohnungseigentum ohne die Mitwirkung der Wohnungseigentümer unzulässig. Diese können durch eine Vereinbarung die Teilungserklärung anpassen. Im Rahmen der grundbuchrechtlichen Umschreibung bedarf es zudem der Bewilligung der Wohnungseigentümer.
Kommentar
Erfolgt trotz Unzulässigkeit der Unterteilung eine entsprechende Eintragung im Grundbuch, so entfaltet diese keine materiell-rechtliche Wirkung. Denn die Eintragung der Wohneinheiten ins Bestandsverzeichnis des Grundbuchs steht im Widerspruch zur ursprünglichen Teilungserklärung. Ein gutgläubiger Erwerb des Wohnungseigentums ist daher ausgeschlossen.
Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 04. Dezember 2014, V ZB 7/13 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/08 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Bau- und Architektenrecht: Einvernehmliche Änderung der Leistung führt zu Mithaftung
- Bau- und Architektenrecht: Keine Bauhandwerkersicherungshypothek nach Grundstücksverkauf
- Wohnungseigentumsrecht: WEG handelt als Verbraucher
 
 

Bau- und Architektenrecht: Einvernehmliche Änderung der Leistung führt zu Mithaftung

Ein Bauunternehmer fordert die Zahlung von Werklohn. Der Bauherr hält dem Anspruch u.a. Mängelbeseitigungskosten entgegen. Noch vor Baubeginn wurde auf Betreiben des Bauherrn und seines Architekten im Einvernehmen mit dem Unternehmer umgeplant. Die gleichmäßigen Fassadenfugen sollten verengt werden. Dafür erkundigte sich der Architekt beim Hersteller des Baustoffs nach der Realisierbarkeit der Umplanung. Der Unternehmer führte das Werk in der Folgezeit jedoch mangelhaft aus. Der Bundesgerichtshof spricht dem Bauherrn daher Mängelbeseitigungskosten zu, diese sind jedoch  um 1/3 der Kosten wegen Mitverschuldens des Bauherrn zu kürzen. Denn der Architekt hat auch für die Planungsänderung die Planungsverantwortung übernommen. Dem Bauherrn wird das Planungsverschulden seines Architekten zugerechnet.

Kommentar

Der Bauherr gibt seinem Bauunternehmer vor, wie sich die Bauausführung gestalten soll. Bedient sich der Bauherr bei der Planungsaufgabe eines Architekten, ist dieser sein Erfüllungsgehilfe in Relation zum Unternehmer. Ist die Planungsgrundlage mangelhaft, so hat der Bauherr für das Verschulden des Architekten einzustehen. Gleiches gilt, wenn der Architekt die Verantwortung für eine Planänderung übernimmt.

Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. Oktober 2014, VII ZR 152/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Keine Bauhandwerkersicherungshypothek nach Grundstücksverkauf

Der Unternehmer hat für seine Forderungen aus dem Bauvertrag einen Anspruch auf Eintragung einer Sicherungshypothek auf dem Grundstück, auf dem die Bauleistung zu erbringen ist. Hierdurch wird er aber grundsätzlich nicht davor geschützt, dass der Auftraggeber das Baugrundstück vor Zahlung der Vergütung veräußert. Der Sicherungsanspruch richtet sich gegen den Besteller des Werkes und setzt grundsätzlich voraus, dass dieser gleichzeitig Eigentümer des Grundstücks ist. Eine Durchbrechung der geforderten Personenidentität hat der BGH bisher nur dann in Betracht gezogen, wenn der Auftraggeber im Zeitpunkt der Auftragserteilung nicht zugleich der Eigentümer des Baugrundstücks war. Im vorliegenden Fall war diese Ausnahme jedoch nicht gegeben, da die GmbH, die den Auftrag erteilte, zu diesem Zeitpunkt auch noch selbst Eigentümerin des Grundstücks war. Gegen sie bestand demnach zunächst ein Anspruch auf Eintragung der Sicherungshypothek, gegen den später erwerbenden Geschäftsführer der GmbH hingegen nicht.

Kommentar

Der BGH hat in seiner Entscheidung offengelassen, ob der Anspruch des Unternehmers in Einzelfällen nicht doch auch gegen den Käufer und neuen Eigentümer geltend gemacht werden kann, der weder Auftraggeber der Bauleistungen noch zum Zeitpunkt der Vergabe Eigentümer des Grundstücks war. Dies könnte z.B. anzunehmen sein, wenn der Erwerber und der Auftraggeber wissentlich zusammenarbeiten um den Unternehmer zu schädigen, oder der Käufer das Grundstück in Kenntnis einer Benachteiligungsabsicht des Auftraggebers erwirbt.

Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 18. Dezember 2014, VII ZR 139/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnungseigentumsrecht: WEG handelt als Verbraucher

Der Bundesgerichtshof hat die vielfach umstrittene Frage zur Verbrauchereigenschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)  zu Gunsten der Wohnungseigentümer beantwortet. Danach tritt die WEG immer dann als Verbraucher auf, wenn mindestens eines ihrer Mitglieder eine natürliche Person ist, die nicht aufgrund einer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit handelt.  Nach Ansicht des Senats könne eine natürliche Person die ihr im Rahmen der Verbrauchereigenschaft zukommende Schutzwürdigkeit nicht dadurch verlieren, dass sie durch den Erwerb von Wohnungseigentum Mitglied einer WEG wird. In den meisten Fällen handele die WEG ohnehin zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht gewerblich. Die Verbrauchereigenschaft könne auch in den Fällen bejaht werden,  in denen sich die WEG durch eine gewerbliche Hausverwaltung vertreten lässt.

Kommentar

Wohnungseigentümergemeinschaften, auf die die Rechtsprechung des BGH zutrifft, tun gut daran, bestehende Verträge mit Dritten auf eine AGB-rechtliche Wirksamkeit zu überprüfen. So sind viele Klauseln zwar gegenüber einem Unternehmer wirksam, können einem Verbraucher jedoch nicht entgegen gehalten werden.

Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 25. März 2015, VIII ZR 243/13 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/02 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

• Bau- und Architektenrecht: Architekt in Darlegungsnot
• Bau- und Architektenrecht: Trotz überschrittenem Kostenvoranschlag Anspruch des Unternehmers auf übliche Vergütung!
• Gewerbliches Mietrecht: Konkurrenzschutz gegen eigenen Vermieter
• Wohnungseigentumsrecht: Keine Wiederwahl des Verwalters bei massiven Pflichtverletzungen

 

Bau- und Architektenrecht: Architekt in Darlegungsnot
Die Parteien streiten um Architektenhonorar. Eine Architektin forderte im vorliegenden Fall weiteres Honorar für tatsächlich erbrachte Leistungen. Ihren Anspruch kann sie jedoch nicht hinreichend darlegen. Ihr fehlt die vertragliche Grundlage. Unstreitig wurde ein Architektenvertrag geschlossen. Um dessen Leistungsumfang wird gestritten. Es existiere keine allgemeine Vermutung für die Übertragung der Vollarchitektur, so das OLG Düsseldorf. Die jeweiligen Leistungspflichten ergäben sich stattdessen aus der Parteivereinbarung und nicht aus der HOAI. Eine konkludente Vertragserweiterung durch ein bloßes weiteres Tätigwerden der Klägerin verneint der Senat und weist den Anspruch deswegen zurück.
Kommentar
Die Grundlage der Auslegung von Architektenverträgen ist der Vertragstext und nicht die HOAI. Letztere ist nur das Preisrecht, dem der Vertrag unterliegt. Der Vertragsschluss richtet sich dementgegen nach den allgemeinen Regelungen des BGB. Soweit ein Honoraranspruch für das tatsächlich erbrachte Architektenwerk aus dem Vertrag geltend gemacht wird, muss die konkrete Leistung zwischen den Parteien zunächst einmal vereinbart gewesen sein. Selbst wenn die Leistungsphasen der HOAI Vertragsinhalt geworden sind, folgt daraus nicht per se der konkrete Umfang der Leistung. Dies gilt insbesondere für die Fälle, in denen die Architektenleistung vertraglich auf einen bestimmten Bereich begrenzt wird.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14. Oktober 2014, I-22 U 104/14, BeckRS 2015 00220

Bau- und Architektenrecht: Trotz überschrittenem Kostenvoranschlag Anspruch des Unternehmers auf übliche Vergütung!
Der Unternehmer hatte im entschiedenen Fall auf Wunsch des Bestellers eine Kostenaufstellung für die Abfuhr abgerutschter Erdmassen von einem Steilhang und den Bau einer Stützmauer erstellt. Aufgrund höherer Materialkosten und größeren Arbeitsaufwandes überstieg der Rechnungsbetrag den Kostenvoranschlag in Höhe von 13.004,61 EUR. Dies war bereits frühzeitig erkennbar gewesen. Mangels Übernahme einer Gewähr für die Richtigkeit des Kostenvoranschlages ist dieser jedoch nicht Vertragsbestandteil, sondern nur Geschäftsgrundlage geworden. Der Unternehmer ist in der Folge nicht an den veranschlagten Kostenbetrag gebunden. Der Besteller schuldet eine Vergütung, die den erbrachten Leistungen entspricht.
Praxistipp
Ist keine Pauschalvergütung vereinbart worden, so ist dem Unternehmer aus Gründen der Kostensicherheit zu raten, von dem Besteller eine Richtigkeitsgarantie für den Kostenvoranschlag zu verlangen. Andernfalls bleibt dieser unverbindlich. Ein etwaiger Schadensersatzanspruch des Bestellers aufgrund fehlerhafter Kostenaufstellung würde zudem die schuldhafte Verletzung der Anzeigepflicht des Unternehmers sowie das Vorhandensein eines tatsächlichen Schadens voraussetzen.
Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Saarbrücken, Urteil vom 19. November 2014, 2 U 172/13, BeckRS 2014, 23405

Gewerbliches Mietrecht: Konkurrenzschutz gegen eigenen Vermieter
Der Gewerberaumvermieter hat unter Umständen auch ohne entsprechende vertragliche Regelung dem Mieter Konkurrenzschutz im selben Hause zu gewähren und darf kein Konkurrenzunternehmen in unmittelbarer Nähe zum Betrieb seines Mieters eröffnen. Vorliegend eröffnete der Vermieter in 5 Meter Entfernung einen Stehimbiss mit gleichem Sortiment wie dem des Mieterrestaurants mit Außer-Haus-Verkauf. Die AGB des Mietvertrages schlossen den „Konkurrenz- oder Sortimentsschutz“ aus, legten dem Mieter jedoch eine Betriebspflicht sowie Bestimmungen zu Sortiment- und Preisgestaltung auf. Die Regelungen führten nach Ansicht des Senats in ihrer Gesamtheit zu einer unangemessenen Benachteiligung und seien daher unwirksam: Der Mieter könne nicht gleichzeitig verpflichtet werden, Konkurrenz zu dulden, andererseits jedoch keine freien Entscheidungen hinsichtlich Sortiment, Geschäftsbetrieb oder Preis treffen zu dürfen. Er habe daher einen Unterlassungsanspruch gegen seinen Vermieter.
Praxistipp
Die Entscheidung des OLG, wonach dem Mieter vertragsimmanenter Konkurrenzschutz nicht nur bei fehlender Regelung im Mietvertrag, sondern ggfs. auch im Falle eines unwirksamen Ausschlusses zu gewähren ist, kann sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter praktische Auswirkungen haben. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerber von dem Mieter fernzuhalten, sondern dass nach den Umständen des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der Belange der Parteien abzuwägen ist, ob der Konkurrenzschutzanspruch des Mieters das Interesse des Vermieters an der beliebigen Verfügbarkeit über sein Eigentum überwiegt.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 25.November 2014, 6 U 117/13, BeckRS 2014, 22674

Wohnungseigentumsrecht: Keine Wiederwahl des Verwalters bei massiven Pflichtverletzungen
Wird der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft trotz massiver Pflichtverletzungen wieder bestellt, hat dies die Unwirksamkeit des Beschlusses zur Folge. Eine dahingehende Mehrheitsentscheidung der Eigentümer widerspricht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Vorliegend kam es durch ein Fehlverhalten des Verwalters zu einer Verminderung der Instandhaltungsrücklagen um 74.000,00 EUR. So hatte er Kosten über das Rücklagenkonto abgerechnet, die den einzelnen Eigentümern zurückzurechnen gewesen wären. Nach Ansicht des Senats haben die Wohnungseigentümer mit der Wiederwahl ihr Ermessen überschritten. Ein Verwalter, bei dem es zu derartigen Unregelmäßigkeiten kommt, sei objektiv für sein Amt ungeeignet und seine Wiederwahl nicht vertretbar.
Kommentar
Liegt eine massive Pflichtverletzung des Verwalters vor, sollte gegen den Beschluss auf Wiederwahl auch im Wege der einstweiligen Verfügung vorgegangen werden. Im hiesigen Fall wurde dieser stattgegeben und der Verwalter gerichtlich von seinen Pflichten entbunden. Ein Abwarten auf das Ende des Anfechtungsverfahrens gegen den Beschluss ist den Eigentümern in einem solchen Fall nicht zuzumuten. Es ist nicht auszuschließen, dass es auch in Zukunft zu derartigen Handlungen des Verwalters kommt.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Frankfurt, Urteil vom 20. März 2014, 2-13 S 165/13, ZMR 2014, 904-905

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/23 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Grundstücksrecht: Dauerwohnrecht auch auf Lebzeit des Berechtigten
• Bau- und Architektenrecht: Arglisthaftung des Architekten
• Makler- und Bauträgerrecht: Maklerprovision trotz Zwangsversteigerung?
• Wohnungseigentumsrecht: Zurechnung von Verwalterwissen

 

Grundstücksrecht: Dauerwohnrecht auch auf Lebzeit des Berechtigten
Ein Dauerwohnrecht im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes kann wirksam auch nur für die Lebzeit des Berechtigten bestellt werden, entschied das Oberlandesgericht Celle. Grundsätzlich ist es nicht möglich, ein Dauerwohnrecht unter eine Bedingung zu stellen. Nach Ansicht des Gerichts ist das „fortdauernde Leben des Berechtigten“ jedoch keine Bedingung, sondern eine zulässige zeitliche Begrenzung. Auch die Tatsache, dass grundsätzlich keine Vereinbarungen getroffen werden dürfen, die der Vererblichkeit des Rechts entgegenstehen, schließt die Befristung auf die Lebenszeit des Berechtigten nicht aus.
Praxistipp
Gestritten wurde im Kern darum, ob das im Grundbuch eingetragene Dauerwohnrecht aufgrund eines einfachen Todesnachweises des Berechtigten oder nur aufgrund einer förmlichen Bewilligung der Erben des Berechtigten gelöscht werden kann. Für den Eigentümer der belasteten Immobilie kann es ein erheblicher Aufwand sein, alle Erben der verstorbenen  Person zu ermitteln und von diesen eine Löschungsbewilligung zu erhalten. Schon bei der Bewilligung von Rechten im Grundbuch sollte daher immer auch ein Augenmerk darauf gelegt werden, ob man dieses Recht unter bestimmten Voraussetzungen aus dem Grundbuch einfach oder nur unter erheblichem Aufwand löschen können soll.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 20. März 2014, 4 W 51/14, NJW-RR 2014, 785

 

Bau- und Architektenrecht: Arglisthaftung des Architekten
Hat ein Architekt die geschuldeten Überwachungsleistungen pflichtwidrig oder bewusst ordnungswidrig nicht erbracht, muss er seinen Auftraggeber spätestens bei der Abnahme der Bauüberwachungsleistungen darüber unterrichten. Tut er dies nicht, handelt er arglistig und es trifft ihn im Rahmen von Schadensersatzforderungen eine verschärfte Haftung.
Kommentar
Architekten trifft bei Bauabschnitten und Bauleistungen mit erhöhtem Gefahrenpotential, wie beispielsweise bei Dämmungs- oder Dachdeckerarbeiten, eine erhöhte (überdurchschnittliche) Überwachungspflicht. Gravierende Mängel, die trotz zahlreicher Baustellenbesuche nicht entdeckt werden, sprechen zwar grundsätzlich für ein ordnungswidriges Überwachungsverhalten. Jedoch hat der Architekt die Möglichkeit, diese Vermutung zu entkräften, indem er schlüssig die tatsächlich geleisteten Überwachungsmaßnahmen darlegt und beweist.
Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 30. Oktober 2012, 6 U 181/11, BeckRS 2014, 12254

 

Makler- und Bauträgerrecht: Maklerprovision trotz Zwangsversteigerung?
Auch im Rahmen von Zwangsversteigerungen kann der Makler bei entsprechender Vereinbarung eine Provision fordern, so das OLG Jena. Der Senat kam im vorliegenden Fall zu der Überzeugung, dass dem Makler dann ein Anspruch auf Entrichtung des Provision zustehe, wenn er und der potentielle Käufer bereits im Vorfeld vereinbart haben, dass ein Erwerb der Immobilie lediglich im Rahmen der Zwangsversteigerung erfolgen wird und es gerade nicht zu einem freihändigen Verkauf kommt. Der Anspruch des Maklers wird dann ausschließlich auf den Nachweis der Immobilie gestützt. Ist der Vertragspartner mit der geforderten Provision einverstanden, liegt keine unangemessene Benachteiligung vor.
Praxistipp
Abzugrenzen ist die vorliegende Konstellation von der, bei der die Immobilie dem potentiellen Käufer zunächst im freihändigen Verkauf angeboten und anschließend im Rahmen der Zwangsversteigerung erworben wurde. Behält sich der Makler hier vertraglich die Zahlung einer Provision vor, widerspricht dies den Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen. Der Makler tut also gut daran, in Fällen wie diesen – wo ein freihändiger Verkauf von vornherein ausscheidet- mit seinem Vertragspartner einen Vertrag eigener Art zu schließen. Nur so kann er der Unwirksamkeit des Vertrages aufgrund nichtiger Provisionsklauseln entgehen.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Jena, Urteil vom 04. Juni 2014, 2 U 1014/13 – www.juris.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Zurechnung von Verwalterwissen
Dem einzelnen Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann das Wissen des WEG-Verwalters nur unter bestimmten Umständen zugerechnet werden, entschied der BGH. Vorliegend forderte die WEG die Beseitigung einer Betonfläche von einem einzelnen Mitglied. Dieses berief sich jedoch auf Verjährung des Beseitigungsanspruchs aufgrund Kenntnis des WEG-Verwalters. Im Falle einer Wissenszurechnung wäre dies begründet gewesen, da die Verwalterin wesentlich eher Kenntnis von der Betonfläche hatte als das einzelne WEG-Mitglied. Nach Ansicht des Senats wird das Wissen der Verwalterin um die Errichtung der Betonfläche der Beklagten nicht rückwirkend zugerechnet. Es ist nicht möglich, Wissen, das bei der Wahrnehmung von Gemeinschaftsaufgaben erlangt wurde, bei der Durchsetzung von Einzelansprüchen zuzurechnen.
Kommentar
Die Zurechnung von Vertreterwissen erfolgt generell nur in dem entsprechenden Aufgabenkreis des Vertreters, das heißt im Rahmen der Erledigung von Gemeinschaftsaufgaben. Das erlangte Wissen kann nicht auf andere Bereiche übertragen werden. Die Zurechnung von Verwalterwissen ist daher nur dann möglich, wenn die Durchsetzung einzelner Ansprüche von Wohnungseigentümern der WEG obliegt oder die WEG diese Ansprüche an sich gezogen hat und somit die Wohnungseigentümer nicht mehr in der Lage sind, ihre Ansprüche individuell durchzusetzen.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 04. Juli 2014, V ZR 183/13 – www.bundesgerichtshof.de
 
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© Peter Hegerich