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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/19 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Makler- und Bauträgerrecht: Kein Salär für den Notär
• Grundstücksrecht: Änderungen des Beurkundungsgesetzes und der Bundesnotarordnung
• Wohnraummietrecht: Unwirksamkeit sog. „Quotenabgeltungsklauseln“
• Wohnraummietrecht: Maßgeblichkeit geltender DIN-Normen bei Estricharbeiten
 
Makler- und Bauträgerrecht: Kein Salär für den Notär
Beauftragt der Makler einen Notarentwurf, geschieht dies regelmäßig nicht im eigenen Namen. Das gilt auch dann, wenn er seine Vertreterstellung nicht ausdrücklich offenbart. Deshalb haftet er auch nicht für die dadurch entstehenden Notarkosten – so entschieden vom OLG Frankfurt am 04. Juli 2013. Der Makler war mit der Vermittlung einer Immobilie befasst. Als vermeintlich „alles klar war“, bat er den Notar um einen Vertragsentwurf. Das Geschäft kam nicht zustande, woraufhin der Notar dem Makler seine Gebühren berechnete. Die Frankfurter Richter entschieden pro Makler. Aus der Sicht eines „verständig denkenden Notars“ beauftrage kein Makler einen Entwurf im eigenen Namen. Der Notar könne nicht erwarten, dass der Makler, der den Vertrag nur vermitteln soll, für seine Gebühren haften will. Daran ändere auch dessen Provisionsinteresse nichts. Der Makler muss nur dann selbst zahlen, wenn er in Wahrheit keine Vollmacht zur Notarbeauftragung hat.
Praxistipp
Makler sollten sich vor jeder Notarbeauftragung eine entsprechende Vollmacht Ihres Kunden einholen und den Notar deutlich darauf hinweisen, dass der Auftrag nicht im eigenen Namen erfolgt! Der von den Frankfurter Richtern angenommene Regelfall liegt möglicherweise schon dann nicht vor, wenn der Makler in den Kaufvertrag Klauseln aufnehmen lässt, die ausschließlich in seinem eigenen Interesse liegen. Dazu können Vertriebsrechte gehören oder auch eine Maklerklausel. Insbesondere dann hilft es nur noch, den Notar ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass der Entwurf für einen der anderen Vertragsbeteiligten erbeten wird.
Autor: Uwe Bethge – bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Beschluss vom 04. Juli 2013, 20 W 273/12
 
Grundstücksrecht: Änderungen des Beurkundungsgesetzes und der Bundesnotarordnung
Der Bundesrat hat das „Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren“ gebilligt. Ab dem 1. Oktober 2013 wird die Neuregelung in Kraft treten. Diese soll noch effektiver gewährleisten, dass sich der Verbraucher vor der Beurkundung ausreichend mit dem Notarvertrag auseinandersetzt. Neu ist zweierlei: 1. Bei Grundstückskaufverträgen muss der Notar dem Verbraucher mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung einen Entwurf kostenfrei zur Verfügung stellen; eine alleinige Übergabe durch Makler, Bauträger oder Vertriebspersonal ist nicht mehr hinreichend. 2. Unterschreitungen der Zweiwochenfrist sind zwar weiterhin – allerdings nur in besonderen Fällen – möglich; die Gründe müssen aber künftig in der Urkunde selbst konkret festgehalten werden.
Kommentar
Erstaunlicherweise gab es immer noch Notare und Bauträger, die die 2-Wochen-Frist als lästige Formalie ansahen und den Schutz des Verbrauchers nicht ernst nahmen. Hau-Ruck- oder „Mitternachtsverträge“ sollten Kaufinteressenten vor zu langem und genauem Überlegen und Prüfen abhalten. Das machte eine neuerliche Verschärfung des Notarrechts notwendig. Das Beurkundungsgesetz legt den Notaren allerdings bereits nach geltendem Recht die Pflicht zur ausführlichen Beratung und Belehrung der Beteiligten auf, so dass es für redliche Parteien einer zusätzlichen 2-Wochen-Frist eigentlich nicht bedurft hätte. Wenn sich alle Beteiligten bereits in der Vergangenheit an seriöse Gepflogenheiten gehalten hätten, wäre die Einführung weiterer Formvorschriften verzichtbar gewesen. Übrigens können Notare bei Verletzung der 2-Wochen-Frist jetzt empfindlich bestraft werden – bis hin zur Amtsenthebung!
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethge-legal.com
Fundstelle: Bundesgesetzblatt Teil I 2013 Nr. 38, S. 2378.
 
Wohnraummietrecht: Unwirksamkeit sog. „Quotenabgeltungsklauseln“
In einer aktuellen Entscheidung gibt der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung zur Wirksamkeit sog. „Quotenabgeltungsklauseln“ ausdrücklich auf. Die formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen ist unwirksam, wenn zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorgesehen ist: “Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“.
Kommentar
Die Entscheidung erlangt in den Fällen Bedeutung, in denen bei Mietende Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind und der Vermieter deswegen einen anteiligen Ausgleich verlangt. Enthält der Mietvertrag die genannte Klausel, kann ein solcher nicht verlangt werden. Auch wenn das Urteil ein Wohnraummietverhältnis betraf, ist doch anzunehmen, dass die Entscheidung gleichermaßen auf Gewerberaummietverhältnisse Anwendung finden wird.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 29. Mai 2013, VIII ZR 285/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
Wohnraummietrecht: Maßgeblichkeit geltender DIN-Normen bei Estricharbeiten
Der BGH hat mit Urteil vom 05. Juni 2013 entschieden, dass der Vermieter von älteren Wohngebäuden bei Sanierungsarbeiten in den Wohnungen (hier: Entfernen und Erneuern von Estrich) nicht dazu verpflichtet ist, die zur Zeit des Umbaus maßgeblichen Tritt- und Luftschallschutznormen einzuhalten – zumindest wenn diese Arbeiten nicht mit dem Neubau oder der grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind. Der Vermieter schuldet nur den Maßstab, der bei Errichtung des Gebäudes anzuwenden war. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Parteien zuvor eine Vereinbarung zur Beschaffenheit der Mietsache getroffen haben.
Praxistipp
Der BGH bestätigt mit dieser Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung und führt diese konsequent fort. Würde der BGH als maßgeblichen Maßstab denjenigen zur Zeit der Sanierungsarbeiten ansetzen, bestünde die Gefahr, dass der Vermieter möglicherweise notwendige Erhaltungsmaßnahmen unterlässt, um so die Kosten für die Anpassung an die veränderten DIN-Normen zu vermeiden. Dem Vermieter ist im Übrigen zu raten, mit seinen Mietern bei Vertragsschluss entsprechende Vereinbarungen über die Beschaffenheit der Wohnung zu treffen, um so gleich im Vorfeld jeglichen Streit über die Anwendung der jeweiligen Maßstäbe zu vermeiden.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 05. Juni 2013, VIII ZR 287/12 – www.bundesgerichtshof.de 
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/17 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Ausübungsbereich von Dienstbarkeiten
• Bau- und Architektenrecht: Mängelansprüche bei Gefälligkeitsverhältnis
• Makler- und Bauträgerrecht: Mitursächliche Maklerleistung
• Wohnraummietrecht: Folgen eines unwirksamen Zeitmietvertrages
 
Grundstücksrecht: Ausübungsbereich von Dienstbarkeiten
Beschränkt sich die Ausübung einer Grunddienstbarkeit auf einen Teil des belasteten Grundstücks, so kann sein Eigentümer die Verlegung der Ausübung auf eine andere geeignete Stelle verlangen, wenn die Ausübung für ihn besonders beschwerlich ist. Voraussetzung für den Verlegungsanspruch ist, dass die Ausübung der Grunddienstbarkeit auf reale Grundstücksteile beschränkt ist, was bei Wege- und Leitungsrechten anerkannt ist. Demgegenüber greift der Verlegungsanspruch nicht bei Dienstbarkeiten, die das dienende Grundstück voll in Anspruch nehmen, weil Ausübungsbereich und Grundstücksfläche deckungsgleich sind. Im entschiedenen Fall führte eine eingetragene Grunddienstbarkeit zur dauerhaften Unbebaubarkeit eines Grundstücks. Der Eigentümer eines Seeufergrundstücks hat vor ca. 40 Jahren zu Gunsten der Grundstücke „in zweiter Reihe“ ohne eigenen Seezugang eine Grunddienstbarkeit mit dem Inhalt bewilligt, sein unbebautes Seeufergrundstück zu betreten und sich auf diesem Grundstück zu lagern. Später sollte das belastete Grundstück bebaut werden. Sein Eigentümer verlangt deshalb von den mehr als 10 berechtigten Grundstückseigentümern die Beschränkung des Ausübungsbereichs der Dienstbarkeit auf eine Teilfläche. Zu Unrecht, so das OLG Koblenz, denn das Recht sich zu lagern betrifft das gesamte Grundstück. Es ist deshalb das gesamte Grundstück als Lagerplatz vorzuhalten, was seine Bebaubarkeit ausschließt.
Praxistipp
Bei der Bestellung von Dienstbarkeiten ist stets vorausschauend zu agieren, der Inhalt des Rechts sollte genau bestimmt und im Zweifel sollten Änderungs- oder Löschungsansprüche für bestimmte Fälle vorgesehen werden.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 02. Juli 2013, 3 U 1442/12 – www.ibr-online.de
     
Bau- und Architektenrecht: Mängelansprüche bei Gefälligkeitsverhältnis
Führt der Auftragnehmer im Rahmen eines Werkvertrages zusätzliche Leistungen aus Gefälligkeit  aus, haftet er für deren Mangelhaftigkeit auch, ohne dafür Zahlungen erhalten zu haben. Ein Bauherr hatte einen befreundeten Dachdecker mit der Eindeckung des Daches beauftragt. Bei Gelegenheit zeigte er ihm eine undichte Stelle am Balkon. Der Dachdecker versprach, sich darum zu kümmern und ließ seinen Gesellen die Undichtigkeit – leider mangelhaft – beheben. Eine konkrete Vereinbarung gab es hierüber nicht. Der Dachdecker stellte diese Arbeiten auch nicht in Rechnung. Der Bauherr forderte Nachbesserung unter Fristsetzung, die der Dachdecker unter Verweis auf einen Freundschaftsdienst verweigerte. Zu Unrecht, so das OLG Koblenz. Im Einzelfall sei eine Gesamtwürdigung der wirtschaftlichen und rechtlichen Bedeutung der Angelegenheit, der Art, des Grundes und des Zwecks der Gefälligkeit sowie der beiderseitigen Interessenlage vorzunehmen. Verlässt sich der Begünstigte auf die Zusage und stehen für ihn erhebliche Werte auf dem Spiel, liege eine vertragliche Bindung nahe. Auch habe der Dachdecker nicht  als Freund, sondern als Inhaber eines Gewerbebetriebs gehandelt.
Kommentar
Grundsätzlich begründen Absprachen aus freundschaftlichen, kollegialen oder nachbarschaftlichen Verhältnissen keine vertraglichen Leistungsansprüche. Im Einzelfall kann anderes gelten, wenn es um sehr wichtige und vor allem schadensträchtige Leistungen geht. In solchen Fällen sollten die Parteien besser eine schriftliche Regelung untereinander treffen.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Hinweisbeschluss vom 22. Mai 2013, 5 U 384/13, BeckRS 2013, 10199
    
Makler- und Bauträgerrecht: Mitursächliche Maklerleistung
Der Makler verdient seine Provision, wenn seine Nachweis- und/oder Vermittlungsleistung für den Hauptvertragsschluss ursächlich ist. Sie muss aber nicht alleinige Ursache gewesen sein. Eine Mitursächlichkeit genügt. Ausreichend ist, wenn der Makler für den Verkäufer ein Inserat schaltet, auf das sich der Makler des Erwerbers meldet und unter Beteiligung des Verkäufermaklers ein Besichtungstermin mit Verkäufer und Erwerber stattfindet. Damit hat er den Kontakt zwischen Verkäufer und Erwerber hergestellt. Zumindest sei die Leistung mitursächlich für den Erfolg, so das OLG München.
Praxistipp
Klar ist, dass der Makler eine Provision nur für die vom Gesetzgeber vorgesehene Maklerleistung, nämlich den Nachweis einer Vertragsgelegenheit oder für die Vermittlung einer solchen fordern kann. Führt diese Leistung zum Erfolg, steht ihm ein Provisionsanspruch zu. Der Makler wird für den Erfolg seiner Arbeit, nicht aber für den Erfolg schlechthin belohnt. Der Hauptvertrag muss bei wertender Betrachtung zumindest auch das Ergebnis seiner Maklerleistung sein. Die Frage der Mitursächlichkeit ist im Rahmen der wertenden Betrachtung zu beantworten, weshalb sie regelmäßig mit Unsicherheiten behaftet ist. Der Makler sollte daher im Vorfeld eben nicht nur eine möglicherweise mitursächliche Leistung erbringen, sondern die hauptursächliche und im besten Fall die maßgebliche Leistung.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Urteil vom 17. April 2013, 3 U 5060/12, BeckRS 2013, 08876
    
Wohnraummietrecht: Folgen eines unwirksamen Zeitmietvertrages
Ist die Befristung des Mietvertrages unwirksam, weil die gesetzlichen Voraussetzungen (§ 575 BGB) dafür nicht vorlagen, so kann die Befristung stattdessen als beidseitiger Kündigungsverzicht auszulegen sein, so der BGH in einer aktuellen Entscheidung. Die fragliche Klausel lautete: „Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1. November 2004 und endet am 31. Oktober 2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption.“ Mangels eines Befristungsgrundes galt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die dadurch entstandene Lücke sei durch ergänzende Vertragsauslegung zu schließen, wobei das Ziel der Parteien an einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden könne. Für die Dauer der Befristung sei daher ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung anzunehmen, so der BGH.
Kommentar
Zeitmietverträge können bei Wohnraum nur unter den engen gesetzlichen Voraussetzungen des § 575 BGB abgeschlossen werden, sofern nicht ein Ausnahmetatbestand (z.B. vorübergehender Gebrauch) vorliegt. Ein beidseitiger Ausschluss der ordentlichen Kündigung ist dagegen formularmäßig für einen Zeitraum von 4 Jahren möglich (BGH, Az. VIII ZR 27/04).
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 10. Juli 2013, VIII ZR 388/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/14 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Bauträger muss über schikanöse Nachbarn aufklären
• Bau- und Architektenrecht: Nachträgliche Anerkennung für auftragslos erbrachte Leistung
• Bau- und Architektenrecht: Zweck verfehlt, Planung mangelhaft!
• Wohnraummietrecht: Wann ist geschäftliche Nutzung erlaubt?
 
  
Grundstücksrecht: Bauträger muss über schikanöse Nachbarn aufklären
Ein Bauträger ist verpflichtet, den Erwerber einer Eigentumswohnung über schikanöses Nachbarverhalten aufzuklären. Verletzt er diese Pflicht, ist der Erwerber berechtigt, den Bauträgervertrag wegen arglistigen Verschweigens anzufechten.
In dem zugrunde liegenden Fall erwarb der Käufer die letzte noch verfügbare Wohnung in einem bereits seit drei Jahren fertig gestellten Objekt. Neben Streit zwischen den Wohnungseigentümern wurde ein Eigentümer gegenüber Bewohnern des Hauses auch körperlich aggressiv, weswegen er strafrechtlich belangt wurde. Auf Veranlassung des Bauträgers wurde in dem notariellen Vertrag lediglich aufgenommen, dass „zwischen einzelnen Bewohnern persönliche Streitereien bestehen“. In einer Versammlung nach Vertragsschluss haben die Eigentümer beschlossen, den aggressiven Nachbarn aus der Gemeinschaft auszuschließen. Nachdem der Käufer hiervon Kenntnis erlangt hatte, hat er den Vertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten. Zu Recht, wie das LG Hechingen entschied. Denn der Verkäufer hätte aufgrund seiner Kenntnis über das gravierende Ausmaß dieser Konflikte von sich aus hierüber informieren müssen. Zudem entspreche die stark abgeschwächte Klausel in dem Notarvertrag nicht dem Kenntnisstand des Verkäufers.
Kommentar
Zwar existiert keine allgemeine Pflicht des Verkäufers, über sämtliche Auseinandersetzungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu informieren. Etwas anderes gilt jedoch, wenn die Hausgemeinschaft von einem Eigentümer schikanös belästigt wird und es bereits zu tätlichen Übergriffen gekommen ist. Jedem Verkäufer ist daher zu raten, den Vertragspartner über solche Umstände im Vorfeld zu informieren. Dies sollte zur Vermeidung von späteren Auseinandersetzungen sowie zur Beweissicherung im Kaufvertrag auch festgehalten werden.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Hechingen, Urteil vom 26. Juli 2012, 2 O 301/11 – www.ibr-online.de
 
  
Bau- und Architektenrecht: Nachträgliche Anerkennung für auftragslos erbrachte Leistung
Eine auftragslos erbrachte Leistung kann auch durch eine Schlussrechnungsprüfung nachträglich anerkannt werden. Grundsätzlich werden beim VOB-Vertrag Leistungen, die der Unternehmer ohne Auftrag oder unter eigenmächtiger Abweichung vom Vertrag ausführt, nicht vergütet. Etwas anderes gilt gemäß § 2 Abs. 8 Nr. 2 VOB/B, wenn die Leistung nachträglich anerkannt wird. Das OLG Düsseldorf hat mit seiner Entscheidung klargestellt, dass eine nachträgliche Anerkennung bereits darin liegt, dass eine in der Schlussrechnung abgerechnete Leistungsposition nicht im Ganzen gestrichen, sondern lediglich der Höhe nach gekürzt wird. Mit diesem Verhalten wird die Leistung zumindest dem Grunde nach als vergütungspflichtig anerkannt. Dabei ist auch irrelevant, dass der Nachtrag nicht schriftlich gefasst wurde, da durch die nachträgliche Anerkennung auf das Schriftformerfordernis konkludent verzichtet wurde.
Praxistipp
Dem Auftraggeber ist in jedem Fall zu raten, dass er deutlich zum Ausdruck bringt, wenn er eine bestimmte Leistung nicht nachträglich anerkennen will. Im Rahmen einer Schlussrechnungsprüfung muss daher dann darauf geachtet werden, dass nicht nur der Preis dieser Leistung in Abrede gestellt wird, sondern die Leistung im Ganzen. Weitergehend ist dem Auftraggeber zu raten, auch den Verzicht auf das Schriftformerfordernis als solches der Schriftform zu unterstellen.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 22. März 2013, 22 U 94/11 – www.ibr-online.de
 
 
Bau- und Architektenrecht: Zweck verfehlt, Planung mangelhaft!
Die Planung ist mangelhaft, wenn sie den vorausgesetzten Zweck nicht erfüllt. Der Architekt sollte im entschiedenen Fall für einen Bauträger mehrere Reihenhäuser zum Verkauf planen. Um die Baukosten zu drücken, schlug er dem Bauträger vor, dass man die Reihenhäuser doch als „senkrecht geteilte Wohnungen“ verkaufen könne. Dann seien die Schallschutzanforderungen geringer. Der Bauträger folgte diesem Vorschlag. Später wurde der Bauträger (natürlich zu Recht) von den Erwerbern in Anspruch genommen und musste zahlen. Er wandte sich deswegen an seinen Architekten und machte Mängel der Planung geltend. Der BGH gab dem Bauträger auch grundsätzlich Recht. Da der Bauträger aber geradezu blauäugig dem (doch ziemlich abwegigen) Vorschlag des Architekten gefolgt war, wurde sein Anspruch um zwei Drittel reduziert.
Praxistipp
Äußert sich der Architekt zu rechtlichen Fragen, die seine Kompetenz eigentlich überschreiten und liegt er darin falsch, muss er hierfür grundsätzlich die Verantwortung übernehmen. Im schlimmsten Fall steht nicht einmal seine Versicherung hierfür ein. Dem Architekten sei daher dringend hiervon abgeraten.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 20. Dezember 2012, VII ZR 209/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Wohnraummietrecht: Wann ist geschäftliche Nutzung erlaubt?
Der Vermieter von ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen muss geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die nach außen in Erscheinung treten, nicht ohne entsprechende vorherige Vereinbarung dulden. Im Einzelfall kann der Vermieter nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilweisen gewerblichen oder (frei-)beruflichen Nutzung zu erteilen. Eine solche Verpflichtung wird jedoch nur dann in Betracht kommen, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung, was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat. Dies ist etwa bei einer Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr der Fall.
Vorliegend hatte der Mieter in den nur zu Wohnzwecken vermieteten Räumen ohne Erlaubnis des Vermieters an drei Werktagen in der Woche zehn bis zwölf Schülern Gitarrenunterricht gegeben. Darin sah der BGH eine vertragswidrige geschäftliche Aktivität mit Publikumsverkehr, für deren Zulässigkeit es an einer Vereinbarung der Parteien fehlte.
Kommentar
Nutzt der Mieter die Wohnung entgegen dem Nutzungszweck geschäftlich in einer nach außen in Erscheinung tretenden Weise, so kann der Vermieter die Unterlassung der Tätigkeit verlangen. Unterlässt der Mieter die Tätigkeit nicht, kann der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt sein, insbesondere, wenn es dadurch zu Störungen des Hausfriedens kommt.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 10. April 2013, VIII ZR 213/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/12 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Gewerbliches Mietrecht: Geldersatz statt Schönheitsreparaturen
• Grundstücksrecht: Zwei Wochen Wartezeit
• Wohnraummietrecht: Eigenbedarfskündigung zu rein beruflichen Zwecken
• Viertes Gesetz zur Änderung des Energieeinsparungsgesetzes
 
Gewerbliches Mietrecht: Geldersatz statt Schönheitsreparaturen
Führt der Mieter bei Auszug geschuldete Reparaturarbeiten nicht aus, weil der Vermieter die Mieträume anschließend umbauen will, kann der Vermieter Geldersatz für geschuldete Reparaturen verlangen, sofern der Mietvertrag keine abweichende Regelung enthält. Der Zahlungsanspruch entsteht, sobald der Mieter von der Absicht des Vermieters, die Mieträume umzubauen, Kenntnis erlangt und wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter in Kenntnis der Umbauabsichten vor Rückgabe renoviert. Der Zahlungsanspruch besteht auch dann fort, wenn der Vermieter die Umbauabsicht nach dem Auszug des Mieters wieder aufgibt. Fordern kann der Vermieter den Betrag, den der Mieter hätte aufwenden müssen, wenn er seiner Pflicht nachgekommen wäre. Hätte der Mieter die Reparaturen selbst ausgeführt, schuldet er nur die Materialkosten und ggf. einen Betrag, den er für die Arbeitsleistung von Helfern hätte aufwenden müssen. Dies jedoch nur, wenn er erfüllungsbereit ist. Bestreitet der Mieter dagegen die Wirksamkeit der Renovierungsklausel und lehnt er die Durchführung von Arbeiten ab, kann der Vermieter den Betrag verlangen, den er zur Ersatzvornahme hätte aufwenden müssen.
Praxistipp
Das OLG Koblenz hat insoweit eine sehr eindeutige Entscheidung getroffen. Ob diese Bestand hat, ist indes noch nicht geklärt. Das OLG hat die Revision zugelassen, u.a. weil die Frage, ob dem Vermieter ein Ausgleichsanspruch in Geld nur zusteht, wenn Umbaumaßnahmen tatsächlich durchgeführt werden, höchstrichterlich nicht geklärt ist. Grundsätzlich raten wir Mietern, gründlich abzuwägen, welche Rechtsposition sie in Bezug auf ihre Verpflichtung zur Durchführung von Reparaturen einnehmen. Der Versuch, den Anspruch des Vermieters gänzlich zurückzuweisen, kann zu höheren Kosten führen, als ein grundsätzliches Anerkenntnis der Verpflichtung.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 12. April 2013, 10 U 832/12 – www.ibr-online.de
 
Grundstücksrecht: Zwei Wochen Wartezeit
Das Beurkundungsgesetz sieht vor, dass bei Beteiligung eines Verbrauchers dieser grundsätzlich den Urkundsentwurf zwei Wochen vor der Beurkundung erhält. Der Verbraucher soll hierdurch ausreichend Gelegenheit erhalten, sich mit dem Gegenstand der Beurkundung eingehend auseinander zu setzen. Der BGH hat hierzu entschieden, dass ein Abweichen von dieser zweiwöchigen Regelfrist nur dann in Betracht kommt, wenn im Einzelfall nachvollziehbare, sachliche Gründe es rechtfertigen. In diesem Fall muss der vom Gesetz bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz auf andere Weise als durch die Einhaltung der Regelfrist gewährleistet sein. Die Einhaltung der Frist steht gerade nicht zur Disposition der Beteiligten.
Praxistipp
Oftmals teilen die Parteien dem Notar bei dessen Beauftragung mit, dass die Beurkundung so schnell wie möglich stattfinden soll. Handelt es sich dabei jedoch um eine Konstellation, an der Verbraucher und Unternehmer beteiligt sind, müssen zwischen Übermittlung des ersten Vertragsentwurfes und der Beurkundung zwei Wochen liegen. Die Parteien können es hier noch so eilig haben, einfach auf diese zwei Wochen verzichten dürfen sie nicht. Im Zweifelsfall muss der Notar den vorzeitigen Beurkundungswunsch der Beteiligten ablehnen, andernfalls kann er sich schadensersatzpflichtig machen. Nur wenn es einen sachlichen Grund gibt und es anderweitig sichergestellt ist, dass der Verbraucher genau überlegen kann, ob er den Vertrag abschließen möchte oder nicht, darf die Zwei-Wochen-Frist unterschritten werden. Bestenfalls werden diese Umstände auch genau im Vertrag wiedergegeben.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 07. Februar 2013, III ZR 121/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
Wohnraummietrecht: Eigenbedarfskündigung zu rein beruflichen Zwecken
Der BGH hat erstmals entschieden, dass auch die Absicht des Vermieters, eine Mietwohnung zu rein beruflichen Zwecken nutzen zu wollen, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darstellen kann. Dieses Nutzungsinteresse des Vermieters steht dabei dem gesetzlich geregelten Kündigungsgrund wegen Eigenbedarfs des Vermieters zu Wohnzwecken gleichwertig gegenüber. Begründet wird dies mit der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit des Vermieters. Im entschiedenen Fall machte der Ehemann einer Anwältin Eigenbedarf geltend, weil seine Frau die Wohnung als Kanzlei nutzen wollte. Der BGH hat auch darauf hingewiesen, dass – wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters besteht – dieses nicht gegen die Interessen des Mieters abzuwägen ist. Belange des Mieters am Verbleib in der Wohnung finden ausschließlich im Rahmen der Prüfung der sog. „Sozialklausel“ Berücksichtigung.
Kommentar
Mit der Entscheidung hat der BGH die Vermieterrechte im Bereich der ordentlichen Kündigung deutlich gestärkt. Nach der bisherigen Rechtsprechung waren Eigenbedarfskündigungen nur zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung nicht nur zur Berufsausübung, sondern zumindest teilweise auch zum Wohnen benötigte. Letztere Voraussetzung ist jetzt entfallen. Auch wenn der Vermieter die Wohnung ausschließlich für seine beruflichen Zwecke beansprucht, kann dies den Eigenbedarf rechtfertigen. Die Entscheidung erlangt damit besondere Bedeutung nicht nur für vermietende Freiberufler, sondern auch für gewerbliche Vermieter von Wohnraum, die diesen zu anderen als Wohnzwecken benötigen.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 26. September 2012, VIII ZR 330/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
Allgemeines Recht: Viertes Gesetz zur Änderung des Energieeinsparungsgesetzes
Am 17. Mai 2013 hat der Bundestag gegen die Stimmen der Grünen und der Linksfraktion die Änderung des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) beschlossen. Das neue Gesetz sieht vor, dass der Staat als gutes Beispiel voranzugehen hat und seine Neubauten bereits ab 2019 nur noch ein Minimum an Energie verbrauchen dürfen. Private Bauherren werden ab 2021 in die Pflicht genommen und haben alle Neubauten als Niedrigstenergiegebäude zu errichten. Das EnEG ist dabei die Voraussetzung für eine Änderung der Energieeinsparverordnung.  Für ein Inkrafttreten des neuen Gesetzes bedarf es noch der Zustimmung des Bundesrates. Dieser will sich am 07. Juni 2013 und damit noch vor der Sommerpause der Sache annehmen.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: Gesetzentwurf der Bundesregierung – dip21.bundestag.de/dip21/btd/17/126/1712619.pdf
 
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§§ News zum Immobilienrecht 2012/11 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über:

  • Makler-und Bauträgerrecht: 2 Mal unecht verflochten
  • Gewerbliches Mietrecht: Vorsicht vor Konkurrenz!
  • Wohnungseigentumsrecht: Verlagerung von Entscheidungskompetenzen
  • Wohnraummietrecht: Eigenbedarf der GbR an Mietwohnung

 

Makler- und Bauträgerrecht: 2 Mal unecht verflochten

Gleich zweifach hat die Gerichte jüngst die Frage beschäftigt, wann eine der Maklerprovision entgegenstehende „unechte Verflechtung“ vorliegt. Ohne verpflichtende Bindung an die Interessen des Vermieters, so das HansOLG Hamburg im Beschluss vom 27. Oktober 2011, liegt eine Verflechtung selbst dann nicht vor, wenn der alleinbeauftragte Makler wie eine „ausgelagerte Vermietungsabteilung“ des Eigentümers agiert und wirtschaftlich von diesem abhängig ist. Dies birgt zwar die theoretische Möglichkeit einer Pflichtverletzung im Einzelfall, begründet aber nicht die Annahme eines „institutionalisierten Interessenkonflikts“, bei dem sich der Makler schon aufgrund der Interessenlage regelmäßig auf die Seite des Eigentümers stellen wird. Der Beschluss ist von großer Bedeutung, weil er auf ähnliche „Vertriebe“ übertragbar ist; selbst die enge Bindung des Maklers an einen Projektentwickler oder Bauträger führt nicht zwingend zu einer „unechten Verflechtung“.

Im zweiten Fall hat der BGH am 01. März 2012 (allerdings im Fall eines Versicherungsmaklers) entschieden, dass für die Annahme eines institutionellen Interessenkonflikts eine verpflichtende Interessenbindung an den Vertragsgegner gerade nicht bestehen muss. Es genügte dem Bundesgerichtshof vielmehr, dass eine Kooperation mit der Versicherungsgesellschaft auf Dauer angelegt und durch entsprechende Vertragsgestaltungen verfestigt war. Insgesamt, so der BGH, sei davon auszugehen, dass die Maklerin im „Lager“ des Versicherers steht und deshalb die Interessen ihrer Kunden nicht sachgemäß wahren kann.

Kommentar

Es ist jeder Einzelfall sehr genau zu betrachten. Denn selbst die Hamburger Richter hätten es als provisionsschädlich angesehen, wenn der Makler sein Büro nicht nur auf dem Gelände des Wohnparks, sondern direkt in den Geschäftsräumen des Vermieters untergebracht hätte. Bei einer auf Dauer angelegten (Vertriebs-)Beziehung zwischen Makler und Eigentümer ist eine „Innenprovision“ vorzuziehen; dann ist auch eine klare Verflechtung dem Provisionsanspruch nicht abträglich.

Autor: Uwe Bethge – bethge@bethgeundpartner.de

Fundstelle: HansOLG Hamburg, Beschluss vom 27. Oktober 2011, 14 U 78/11, BeckRS 2012, 01758; BGH, Urteil vom 01. März 2012, III ZR 213/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Vorsicht vor Konkurrenz!

Gewährt der Vermieter dem Mieter (hier einem Betreiber eines Fitnessstudios) Konkurrenzschutz, so schließt dies die Ansiedlung eines anderen Fitnessstudios aus. Dies gilt auch dann, wenn der geschützte Mieter auch medizinisch-therapeutische Behandlungen anbietet, die im konkurrierenden Unternehmen nicht durchgeführt werden. Maßgebend ist insoweit die vertragliche Vereinbarung, so dass OLG Frankfurt. Die Argumentation des Vermieters, der angebliche Konkurrent böte keinen besonderen medizinischen oder therapeutischen Ansatz und richte sich tatsächlich vornehmlich an ein jugendliches Publikum, geht fehl, so die Richter. Entscheidend seien die vertraglichen Vereinbarungen. Da der Vermieter mit dem Konkurrenten im Mietvertrag lediglich ganz allgemein den Betrieb eines Fitnessstudios vereinbart hat, habe auch dieser Mieter die Möglichkeit, medizinisch-therapeutische Behandlungen anzubieten. Dies reiche für eine Konkurrenzsituation bereits aus.

 

Kommentar 

Gibt es keine Vereinbarung über den Konkurrenzschutz, besteht ein so genannter vertragsimmanenter Schutz gegen Konkurrenten. Um Unsicherheiten zu vermeiden, sollte daher beim Vertragsschluss immer auch über den Konkurrenzschutz nachgedacht werden. Er kann auch vollständig ausgeschlossen werden. Die entsprechenden Vereinbarungen sollten aufgrund der erheblichen Folgen stets sorgfältig durchdacht und formuliert werden.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 27. Januar 2012, 2 U 299/11, BeckRS 2012, 06906

 

Wohnungseigentumsrecht: Verlagerung von Entscheidungskompetenzen

Die Übertragung von eigenen Entscheidungskompetenzen per Beschluss auf die Hausverwaltung entspricht nicht den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn keine präzisen Eckdaten vorgegeben sind und Vergleichsangebote eingeholt werden müssen. Dies kann auch nicht durch den Umstand geheilt werden, dass die Verwaltung die Vergleichsangebote nach Rücksprache mit dem Beirat einholen soll, denn die wesentlichen Eckdaten bleiben offen, so das Amtsgericht Hannover.

Praxistipp

Eine Delegation von Entscheidungskompetenzen auf Dritte ist in der Praxis häufig anzutreffen. Meistens wird auf Verwaltung oder Beirat verlagert. Das ist möglich, aber der Beschluss muss dann sorgfältig formuliert werden. Auf jeden Fall müssen die Grenzen, in denen eine Entscheidung getroffen werden kann, klar definiert werden, etwa Kostenobergrenzen etc. Dabei dürfen die Grenzen nicht zu weit gefasst sein. Das häufig anzutreffende Konstrukt, der Verwaltung vor einer Entscheidung die Rücksprache mit dem Beirat aufzuerlegen, sollte vermieden werden. Denn der Beirat hat selbst in Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung keine eigene Entscheidungsbefugnis, wenn er diese nicht von der WEG übertragen bekommen hat. Und auch hier müssen wieder klare Parameter festgelegt sein.

Autor: Lars Kutz – kutz@bethgeundpartner.de

Fundstelle: AG Hannover, Urteil vom 15. November 2011, 484 C 3413/11, ZMR 2012, 229 ff.

 

Wohnraummietrecht: Eigenbedarf der GbR an Mietwohnung

Streitig war lange Zeit, ob eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Vermieterin einer Wohnung Eigenbedarf an der Wohnung zu Gunsten eines Gesellschafters geltend machen kann. Dies hat der BGH bereits bejaht, wenn einer der Gesellschafter die Wohnung für eigene Zwecke benötigt. Streitig war allerdings weiterhin, ob der Gesellschafter, in dessen Person Eigenbedarf besteht, bereits bei Abschluss des Mietvertrages Mitglied der GbR sein muss oder ob es genügt, wenn dieser später in die GbR eintritt oder die GbR selbst erst später in den Mietvertrag eintritt. Auch diese Fragen sind jetzt vom BGH entschieden. Eine GbR kann sich auf einen in der Person eines Gesellschafters bestehenden Eigenbedarf auch dann berufen, wenn dieser der Gesellschaft bei Abschluss des Mietvertrages oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Mietvertrag noch nicht angehörte.

Praxistipp

Nach der Entscheidung muss sich der Gesellschafter einer GbR im Falle einer Eigenbedarfskündigung zu seinen Gunsten durch die GbR grundsätzlich keine Gedanken mehr über den Zeitpunkt seines Eintritts in die GbR oder deren Eintritt in den Mietvertrag machen. Nach wie vor ist aber die Begründung des Eigenbedarfs sorgfältig zu prüfen. Die Kündigung kann unwirksam sein, wenn der Eigenbedarf des Gesellschafters schon vor Abschluss des Mietvertrages vorgelegen hat bzw. vorhersehbar war oder ein Gesellschafter vor Abschluss des Mietvertrages hätte wissen müssen, dass er die Wohnung in naher Zukunft benötigt.

Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 23. November 2011, VIII ZR 74/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

 
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