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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/06 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Grundstücksrecht: Kein Sondereigentum an einer ebenerdigen Terrasse
- Gewerbliches Mietrecht: Vertragsstrafe scheitert nicht an fehlendem Maximalbetrag
- Makler- und Bauträgerrecht: Provision umfasst auch Zubehör
- Wohnraummietrecht: Mangel durch weggefallene Außenrollläden
 
 
Grundstücksrecht: Kein Sondereigentum an einer ebenerdigen Terrasse
 
Ist eine ebenerdige Terrasse nicht durch vertikale Bauelemente von anderem Sondereigentum oder aber Gemeinschaftseigentum derart klar und dauerhaft abgegrenzt, dass das jederzeitige Betreten durch Dritte verhindert werden kann, ist die Eintragung eines Sondereigentums zu Gunsten des Besitzers der Terrasse nicht möglich. Das Kammergericht Berlin hatte über die beantragte Eintragung zu entscheiden, welcher das Grundbuchamt zuvor widersprochen hatte. Zu Recht, so der Senat: Nach § 3 Abs. 1 WEG soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn Wohnungen oder andere Räume „in sich“ geschlossen sind. Für die Eintragung des Sondereigentums an Balkonen oder Terrassen sei erforderlich, dass sie aufgrund ihrer Lage nur durch das Sondereigentum, also die entsprechende Wohnung, betreten werden können, zu dem sie gehören. Fehlt -wie vorliegend- hingegen eine körperliche Begrenzung, so komme nur die Einräumung eines Sondernutzungsrechts in Betracht.
 
Kommentar
 
Das Kammergericht bestätigt in seiner Entscheidung die bisherige Rechtslage. Danach sind Balkone aufgrund ihrer alleinigen Erreichbarkeit durch die Wohnung als Sondereigentum eintragungsfähig; bei Terrassen hingegen ist es schwieriger. Eigentümer von Wohnungen mit Terrasse, die nicht sondereigentumsfähig sind, tun also gut daran, die Eintragung eines Sondernutzungsrechts im Grundbuch zu beantragen. Nur so haben sie in diesem Falle die Möglichkeit, eigenständig über die Nutzung der Terrasse entscheiden zu können.Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.comFundstelle: KG Berlin, Beschluss vom 06. Januar 2015, 1 W 369/14, IMR 2015 2385

 

Gewerbliches Mietrecht: Vertragsstrafe scheitert nicht an fehlendem Maximalbetrag

Das Fehlen eines Maximalbetrages führt nicht zur Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsstrafe, wenn damit ein Verstoß gegen die Überlassungspflicht des Vermieters sanktioniert werden soll. Vorliegend mietete der Mieter Flächen in einer in Errichtung befindlichen Immobilie. Für jeden Tag, den die Mieträume zu spät übergeben werden, wurde dem Mieter eine Vertragsstrafe in Höhe von 300,00 € versprochen. Zeitlich beschränkten die Parteien ihre Vereinbarung nicht. Nach Ansicht des Vermieters führe das Fehlen der zeitlichen Grenze zu einer unangemessen hohen Vertragsstrafe, sodass die Klausel unwirksam sei. Dem widersprach das OLG Celle: Die Zurverfügungstellung des Mietobjektes sei primäre Leistungspflicht eines jeden Vermieters. Ist dieser nicht in der Lage, das Objekt fristgerecht an den Mieter zu übergeben, stelle dies den denkbar gröbsten Vertragsverstoß dar. Eine Vertragsstrafe, deren Höhe von der Zeitspanne, innerhalb derer der Gebrauch nicht gewährt wird, abhängt, sei daher keineswegs unangemessen.

Kommentar

Diese Entscheidung entspricht der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 12.03.2003, XII ZR 18/00). Vermieter sind deshalb bei Abschluss von Mietverträgen über noch nicht fertiggestellte Immobilien gut beraten, sämtliche bis zur Übergabe noch bestehende Unsicherheiten (z.B. Eigentumserwerb, Erteilung von Genehmigungen und Finanzierungszusagen) abzusichern und eigene Verpflichtungen, z.B. Vertragsstrafen, zu begrenzen.

Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 14.11.2014, 2 U 111/14, BeckRS 2014, 23078

 

Makler- und Bauträgerrecht: Provision umfasst auch Zubehör

Bei der Berechnung der Maklerprovision ist im Zweifel auch das Zubehör des Grundstücks zu berücksichtigen, so das Amtsgericht Charlottenburg. Weisen die Kaufvertragsparteien aus Gründen der Steuerersparnis das Zubehör gesondert im Grundstückskaufvertrag aus, kann sich dies zwar positiv auf die Grunderwerbssteuer auswirken, ist im Verhältnis zum Makler jedoch unerheblich.

Kommentar

Zur Stärkung der wirtschaftlichen Einheit besteht die gesetzliche Vermutung, dass die Verbundenheit zwischen Hauptsache und Zubehör auch im Verkaufsfall weiter besteht. Diese Vermutungswirkung kann nur dann widerlegt werden, wenn das Zubehör ausdrücklich von der Pflicht zur Übereignung im Kaufvertrag ausgenommen wird. Es könnte sodann ein eigener, vom Grundstück unabhängiger Kaufvertrag hierüber geschlossen werden. Der Makler erhält jedenfalls seine Provision auf den Gesamtkaufpreis des von ihm nachgewiesenen oder vermittelten Vertrages.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: AG Charlottenburg, Urteil vom 02.07.2014, 231 C 51/14, Grundeigentum 2014, S. 1532

 

Wohnraummietrecht: Mangel durch weggefallene Außenrollläden

Entfernt der Vermieter Außenrollläden, mit denen die Mieträume ausgestattet waren, liegt ein Mietmangel vor, wenn der dadurch bewirkte Sicht- und Sonnenschutz wegfällt und keine ausreichende Kompensation z.B. durch das Anbringen von Innenjalousien erfolgt. Im vom Landgericht Düsseldorf entschiedenen Fall sind die Außenrollläden im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters zur Wärmedämmung entfernt worden. Da hierdurch der Sicht- und Sonnenschutz, der durch die Außenrollläden bewirkt wurde, wegfiel, war der vertragsgemäße Zustand nicht mehr gegeben. Dieser werde auch nicht durch die jetzt vorhandene Wärmedämmung oder durch vorhandene Gardinen kompensiert, da Gardinen keinen mit Außen- oder Innenjalousien vergleichbaren Sicht- und Sonnenschutz bewirken.

Kommentar

Die Entscheidung wird gleichermaßen auf gewerbliche Mietverhältnisses anwendbar sein. Dem Mieter stehen im obigen Fall bei Verzug des Vermieters die Rechte aus § 536a BGB zu. Er kann somit auch die Mangelbeseitigungskosten vom Vermieter verlangen, wenn dieser mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. Dabei steht es dem Mieter frei, ob er den geltend gemachten Betrag zur Schadensbehebung verwendet oder nicht. Im letzteren Fall kann er dann aber nur den Nettobetrag verlangen, da die Umsatzsteuer nicht angefallen ist.

Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Düsseldorf, Urteil vom 18.06.2014, 23 S 241/13, ZMR 2014, 982

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/14 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Beurkundungspflicht des Bauvertrages
• Bau- und Architektenrecht: Kein Organisationsverschulden des Bauträgers bei Bauüberwachung durch Architekten
• Wohnraummietrecht: Vorsicht bei Soll-Vorauszahlungen!

 

Grundstücksrecht: Beurkundungspflicht des Bauvertrages
Ein Bauvertrag unterliegt grundsätzlich keinen speziellen Formvorschriften. Jedoch ist ein mit dem Bauträger geschlossener Vertrag dann notariell zu beurkunden, wenn er mit dem Kauf des Grundstücks eine rechtliche Einheit bildet. Nach der einhelligen Rechtsprechung ist hierbei entscheidend, ob nach dem Willen der Bauvertragsparteien der für die Bebauung notwenige Grundstückserwerb von dem Bauvertrag in der Weise abhängt, dass beide Verträge miteinander stehen und fallen sollen. Dieser Wille wird im Bauvertrag häufig dadurch manifestiert, dass die Bebauung auf einem ganz bestimmten Grundstück erfolgen soll. Die Frage der Formbedürftigkeit ist im Übrigen von der zeitlichen Abfolge der Verträge nicht abhängig und kann auch dann vorliegen, wenn beide Verträge nicht in einer Urkunde enthalten sind, sondern nacheinander geschlossen werden, so das OLG Koblenz.
Kommentar
Die Entscheidung ist vor allem relevant, wenn die Beteiligten des Kauf- und des Bauvertrages auf beiden Seiten identisch sind, da dann jeweils Kenntnis von der Verknüpfung der Verträge vorhanden ist. Nur durch die Beurkundung beider Verträge lässt sich Rechtssicherheit schaffen, da anderenfalls der Bauvertrag allein wegen der Formunwirksamkeit nichtig ist.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 25. März 2014, 3 U 1080/13 – www.ibr-online.de

 

Bau- und Architektenrecht: Kein Organisationsverschulden des Bauträgers bei Bauüberwachung durch Architekten
Nicht selten beauftragt ein Bauträger einen Architekten zur Leitung und Überwachung eines Bauvorhabens. Der Architekt ist in diesem Fall dazu gehalten, die Arbeiten am Bau auf eine etwaige Mangelhaftigkeit zu prüfen. Um dies zu gewährleisten, bedarf seine Tätigkeit gewissen organisatorischen Anforderungen: es muss ihm möglich sein, von fehlerhaften Ausführungen am Bauvorhaben Kenntnis zu erlangen. Verletzt der Architekt seine eigene Organisationspflicht, kann es für ihn zu einer Haftung für mangelhafte Leistung am Bau führen. Der Bauträger musste sich in diesem Fall die Pflichtverletzung des Architekten allerdings nicht zurechnen lassen, so das OLG Hamm.
Kommentar
Im oben beschriebenen Fall musste sich der Bauträger die Pflichtverletzung des Architekten nicht zurechnen lassen. Eine solche ist aber grundsätzlich möglich, sodass der Beauftragende dann für das Verhalten des Architekten einzustehen hat. So etwa, wenn ein Architekt einen offenbarungspflichtigen Mangel verschweigt und damit arglistig handelt. Mögliche Schadensersatzansprüche seitens des Bauträgers gegen den Architekten bleiben davon selbstverständlich unberührt.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 31. August 2012, 12 U 49/12, BeckRS 2014, 08872

 

Wohnraummietrecht: Vorsicht bei Soll-Vorauszahlungen!
Oft rechnen Vermieter in der Praxis die Betriebskosten unter Berücksichtigung der Soll-Vorauszahlungen des einzelnen Mieters ab. Begründet wird dies in der Regel mit dem Abrechnungsprogramm, das eine Abrechnung nach den tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen nicht ermögliche. Nach Ansicht des LG Bonn ist dies aber fehlerhaft. Die Rechtsprechung fordert seit jeher die Berücksichtigung der tatsächlich erfolgten Zahlungen auf die Betriebskosten (Ist-Vorauszahlungen). Wenn der Vermieter dennoch die Soll-Vorauszahlungen in die Abrechnung einstellt, hat dies zur Folge, dass nach Ablauf der Abrechnungsfrist von 12 Monaten (§ 556 Abs. 3 BGB) der Vermieter die Abrechnung nicht mehr auf die tatsächlichen Zahlungen umstellen und keine höhere Nachforderung und auch keine Vorauszahlungen mehr geltend machen könne.
Kommentar
Auch wenn zum Teil die Ansicht vertreten wird, dass bei Berücksichtigung der Soll-Vorauszahlungen eine höhere Nachforderung auch noch nach Ablauf der genannten Frist gefordert werden kann – zumindest bis zur Höhe der nicht gezahlten Vorausleistungen (LG Berlin, Urteil vom 1. November 2004, 34 O 387/04), ist dem Vermieter stets zu raten, die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in die Abrechnung einzustellen, um der Gefahr der Verfristung zu entgehen.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Bonn, Urteil vom 16. Januar 2014, 6 S 43/13, NZM 2014, 387
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/13 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 
• Bau- und Architektenrecht: Bauträger weiter unter Druck
• Grundstücksrecht: Verfügungsbefugnis bei gelöschtem Insolvenzvermerk
• Grundstücksrecht: Rücktritt vom Kaufvertrag bei Sachmängeln?
• Wohnraummietrecht: Schadensersatz bei Verlust des Wohnungsschlüssels

 

Bau- und Architektenrecht: Bauträger weiter unter Druck
Steht dem Erwerber während des Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe der herzustellenden Eigentumswohnung kein Wohnraum zur Verfügung, der dem erworbenen Wohnraum in etwa gleichwertig ist, kann ihm eine Nutzungsausfallentschädigung zustehen, so der BGH. Die Erwerber können nach Ansicht des Gerichts eine Entschädigung dafür verlangen, dass ihnen im Verzugszeitraum die Nutzung der erworbenen Wohnung vorenthalten worden ist. Voraussetzung dafür sei unter anderem, dass der Nutzungsausfall zu einer „fühlbaren“ Gebrauchsbeeinträchtigung geführt habe, der Erwerber das erworbene Objekt also eigenwirtschaftlich nutzen konnte oder wollte.
Praxistipp
Erwerber sollten also weiter darauf bedacht sein, dass schon im notariellen Vertrag eine Frist für die Fertigstellung bzw. Übergabe des Objekts eindeutig vereinbart ist. So kann Klarheit über den Beginn des Verzugs auf Seiten des Bauträgers herbeigeführt werden. Angesichts der aktuellen Rechtsprechung des BGH dürfte dann auch der Bauträger gesteigertes Interesse an einer fristgerechten Fertigstellung und Übergabe haben. Dies kann nur von Vorteil für beide Vertragsparteien sein.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 20. Februar 2014, VII ZR 172/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Verfügungsbefugnis bei gelöschtem Insolvenzvermerk
Das Grundbuchamt hat von der Bewilligungsbefugnis des eingetragenen Eigentümers auszugehen, wenn zeitlich zurückliegend ein Insolvenzvermerk zunächst eingetragen worden, dann aber auf Ersuchen des Insolvenzgerichts gelöscht worden ist, entschied das OLG Hamm abweichend von einer Entscheidung des OLG Brandenburg aus dem Jahr 2012. Im entschiedenen Fall wollte der im Grundbuch eingetragene Eigentümer sein Grundstück verkaufen. Im Grundbuch war ehemals ein Insolvenzvermerk eingetragen, dann jedoch auch wieder gelöscht worden. Das Grundbuchamt verlangte nun einen Nachweis dafür, dass auch das Insolvenzverfahren tatsächlich aufgehoben worden war.
Kommentar
Normalerweise gilt, dass derjenige, der im Grundbuch in Abteilung I als Eigentümer eingetragen ist, auch der Verfügungsbefugte ist. Anders liegt der Fall, wenn dem Grundbuchamt Verfügungsbeschränkungen auf Grund konkreter Tatsachen bekannt werden, so z.B. wenn mit einem Eintragungsersuchen nach § 32 InsO bekannt wird, dass über das Vermögen des Berechtigten das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist. Der Eigentümer verliert hierdurch nämlich seine Verfügungsbefugnis an den Insolvenzverwalter, ohne dass es einer Eintragung im Grundbuch bedarf. Die Eintragung ist hier rein deklaratorisch. Das OLG Hamm hat schlüssig begründet, dass die Löschung des Insolvenzvermerks nicht rein deklaratorisch ist, sondern hier das Grundbuchamt davon ausgehen muss, dass der Insolvenzbeschlag des Grundstücks beendet ist und der Eigentümer seine Verfügungsbefugnis zurück erlangt hat.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 20 März 2014, I-15 W 392/13 – www.beck-online.de

 

Grundstücksrecht: Rücktritt vom Kaufvertrag bei Sachmängeln?
Darf der Käufer bei mangelhafter Kaufsache vom Kaufvertrag zurücktreten unabhängig davon, ob der Mangel erheblich ist? Der BGH beantwortet diese Frage mit „Nein“, stellt aber klar, dass ein Mangel bereits dann erheblich ist, wenn der Mängelbeseitigungsaufwand einen Betrag von 5 % des Kaufpreises überschreitet. Der Entscheidung liegt der Sachverhalt zugrunde, dass ein durch den Käufer erworbener Neuwagen im Wert von ca. 30.000 Euro mangelhaft gewesen ist, woraufhin der Käufer (nach erfolglosen Nachbesserungsaufforderungen) gegenüber dem Verkäufer den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärte. Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens hat sich herausgestellt, dass der Aufwand ca. 2.000 Euro beträgt, um den Mangel vollständig zu beseitigen. Damit betrug der Beseitigungsaufwand ca. 6,5 % des Neuwagenkaufpreises, so dass der Käufer zu Recht vom Kaufvertrag zurücktreten durfte, so der BGH.
Praxistipp
Auch wenn die Entscheidung in der Sache die Mangelhaftigkeit eines Neuwagens betrifft, ist sie doch auf jegliche Kaufverträge zu übertragen, insbesondere auch auf Grundstückskaufverträge. Im Ergebnis ist dieser Entscheidung auch zuzustimmen. So entspricht sie doch dem Gesetzeswortlaut, als auch dem Willen des Gesetzgebers. Zudem steht sie im Einklang mit der EU-Verbrauchsgüterkaufrichtlinie, die auch eine Erheblichkeitsschwelle von 5 % des Kaufpreises vorgibt.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 28. Mai 2014, VIII ZR 94/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnraummietrecht: Schadensersatz bei Verlust des Wohnungsschlüssels
Ein (ehemaliger) Mieter muss bei Verlust des zu einer Schließanlage eines Mehrfamilienhauses gehörigen Schlüssels unter bestimmten Voraussetzungen die Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage übernehmen. Dieser Anspruch besteht, wenn eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist und die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wird. Es liegt nämlich ansonsten kein erstattungsfähiger Vermögensschaden vor. Eine Sache oder Sachgesammtheit wie beispielsweise eine Schließanlage ist nur beschädigt, wenn ihre Substanz verletzt ist. Der Verlust eines Schlüssels stellt an sich aber keine Verletzung der Sachsubstanz dar, sondern nur eine Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion. Allein aus dem Sicherheitsrisiko kann ein Vermögensschaden also nicht abgeleitet werden.
Praxistipp
Bei pauschalen Regelungen in Mietverträgen ist Vorsicht geboten. Denn Mietvertragsklauseln, die eine Ersatzpflicht für einen Schlüsselverlust unabhängig vom Verschulden des Mieters bzw. einen Schlossaustausch vorsehen, ohne dass hierfür eine konkrete Notwendigkeit besteht, sind in der Regel unwirksam.
Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 05. März 2014, VIII ZR 205/13 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/12 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Makler-und Bauträgerrecht: EU-Verbraucherrechterichtlinie tritt in Kraft!
• Makler-und Bauträgerrecht: Mitursächlichkeit des Nachweises
• Grundstücksrecht: Wohnungen vertauscht
• Wohnraummietrecht: Zahlungsverzug muss im Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr vorliegen

 

Makler- und Bauträgerrecht: EU-Verbraucherrechterichtlinie tritt in Kraft!
Ab dem 13. Juni 2014 treten die Gesetzesänderungen aufgrund der EU-Verbraucherrechterichtlinie in Kraft. Diese betreffen auch Maklerverträge, die mit einem Verbraucher geschlossen wurden. Der Gesetzgeber hat nunmehr klargestellt, dass diese auch unter die Regelungen des Fernabsatzrechts fallen. Bisher war dies umstritten. Als Fernabsatzverträge werden dann alle Verträge mit einem Verbraucher behandelt, die ohne gleichzeitige körperliche Anwesenheit der Parteien geschlossen werden, z.B. durch Briefwechsel, E-Mails oder aber auch Telefonate. Damit ist eine Vielzahl der Maklerverträge betroffen. Makler müssen daher nun den gesetzlich vorgesehenen Informationspflichten vor Vertragsabschluss nachkommen und dem Verbraucher nach Vertragsabschluss eine entsprechende Bestätigung des Vertrages sowie ihrer Belehrung zur Verfügung stellen. Dem Verbraucher steht dann ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu. In dieser Zeit kann er den Vertrag sanktionslos widerrufen. Es besteht jedoch die Möglichkeit einer Kostenerstattung für die vorherige Leistung des Maklers, soweit der Verbraucher diese Leistung nach entsprechender Belehrung über die Kostenfolge ausdrücklich noch vor Ablauf der Widerrufsfrist verlangt.
Praxistipp
Makler kommen nun nicht mehr umhin, über das Widerrufsrecht zu belehren. Hierzu sollten sie auf das Belehrungsmuster gem. Anlage 1 zu Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 2 EGBGB zurückgreifen. Unterbleibt die Belehrung, kann der Verbraucher den Vertrag bis zu zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356 Abs. 2 BGB) widerrufen. Der Makler verliert in diesen Fällen jeglichen Anspruch bezüglich etwaiger vorher erbrachter Leistungen. Soll bereits vor Ablauf der regulären Widerrufsfrist eine Tätigkeit des Maklers erfolgen, muss der Makler auf eine ausdrückliche Bestätigung des Verbrauchers nach Belehrung über die Kostenfolge bestehen. Anderenfalls riskiert er auch hier einen Verlust seiner Ansprüche, wenn widerrufen wird. Darüber hinaus muss der Makler seinen Informationspflichten aus Art. 246a § 1 Abs. 1 EGBGB über den Inhalt des Maklervertrages nachkommen.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung – www1.bgbl.de

 

Makler- und Bauträgerrecht: Mitursächlichkeit des Nachweises
Ein Makler, der gegenüber einem Kaufinteressenten einen vollständigen Nachweis erbracht hat, behält seinen Provisionsanspruch auch dann, wenn der Verkäufer den Vertrag mit ihm beendet, der Makler den Kunden darüber informiert und der Hauptvertrag erfolgreich durch einen zweiten Makler zustande kommt. Im entschiedenen Fall hatte der Makler dem Kaufinteressenten die Anschrift des Objekts mitgeteilt und diesem durch einen Besichtigungstermin, an dem auch die Eigentümerin teilnahm, Gelegenheit zur Aufnahme von Vertragsverhandlungen verschafft. Dass sich die Verkäuferin und der Käufer zunächst über den Kaufpreis nicht einig geworden sind und den Kaufvertrag erst nach Einschalten eines weiteren Maklers geschlossen haben, steht der Ursächlichkeit der Nachweistätigkeit des ersten Maklers nicht entgegen. Der zweite Makler hat lediglich auf den früheren Verhandlungen aufgebaut, die durch die Nachweisleistung des ersten Maklers initiiert worden waren.
Kommentar
Die Nachweistätigkeit des Maklers muss nicht die alleinige Ursache für den Abschluss eines Hauptvertrages sein. Der erforderliche Kausalzusammenhang zwischen der Maklerleistung und dem Abschluss des Hauptvertrages setzt lediglich Mitursächlichkeit voraus. Eine Unterbrechung der Kausalität kann erst dann angenommen werden, wenn der Vertragsschluss ausschließlich auf anderen Umständen beruht und der Nachweis des Maklers nicht mehr fortwirkt.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 27. Februar 2014, 18 U 111/13 – www.beck-online.de

 

Grundstücksrecht: Wohnungen vertauscht
Im Grundbuchverfahren werden besondere Anforderungen an Gründlichkeit und Genauigkeit gestellt. Kommt es zu Verwechslungen, kann dies für die Betroffenen gravierende Folgen haben, wie aus einer Entscheidung des OLG München deutlich wird. Mehrere Wohnungseigentümer hatten Wohnungen von einem Bauträger besichtigt, gekauft und bezogen. Jahre später stellte man fest, dass Kaufvertrag, Aufteilungsplan und Grundbuch die Wohnungen jeweils anders zuwiesen. Anscheinend wurde bei Fertigung des Aufteilungsplans nicht gründlich gearbeitet. Einige Wohnungseigentümer, ein Gläubiger und der ehemalige Bauträger beantragen darauf gemeinsam, die Wohnungsgrundbücher zu berichtigen. Berichtigt wird das Grundbuch durch Bewilligung sämtlicher Beteiligter. Wirken diese nicht mit, bleibt der Nachweis der Unrichtigkeit, an den strenge Anforderungen zu stellen sind. Dabei genügt bei „vertauschten“ Wohnungen nicht, dass Miteigentumsanteile nicht mit dem Verkehrswert der Wohnung bzw. ihrer Wohn- bzw. Nutzfläche korrelieren. Der Unrichtigkeitsnachweis konnte vorliegend nicht geführt werden, es blieb bei der nicht gewollten Zuweisung des Eigentums.
Kommentar
Auf die Richtigkeit der Inhalte des Grundbuchs soll sich der Rechtsverkehr verlassen dürfen. Eine unrichtige Grundbucheintragung steht dem gutgläubigen Erwerb Dritter nicht entgegen. Kommt es zu einem solchen Erwerb, ist das Recht unwiederbringlich verloren. Deshalb wird durch Notare und Rechtspfleger intensiv geprüft, bevor es zu einer Eintragung kommt. Auch wenn Rückfragen in der Praxis oft als lästig und formal empfunden werden, so zeigt die Entscheidung doch, dass eine gründliche Prüfung vor erheblichem Ärger schützen kann.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 12. März 2014, 34 Wx 467/13 – www.ibr-online.de

 

Wohnraummietrecht: Zahlungsverzug muss im Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr vorliegen
Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses liegt u.a. vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht. Ist der Kündigungsgrund einmal entstanden, erlischt er erst dann wieder, wenn der Vermieter vollständig befriedigt wird. Hat der Wohnraummieter vor Zugang der Kündigung eine Teilzahlung geleistet, so dass der Kündigungstatbestand bei Zugang der Kündigung nicht mehr erfüllt ist, so berührt dies die Kündigung nicht. Es reicht vielmehr aus, dass der Kündigungstatbestand (Verzug mit 2 Monatsmieten) vor Abgabe der Kündigungserklärung verwirklicht war. Erst bei vollständigem Zahlungsausgleich erlischt das Kündigungsrecht des Vermieters.
Kommentar
Das Gericht bezieht sich in seiner Entscheidung auf § 543 Abs. 2 S. 2 BGB. Es weist zu Recht darauf hin, dass eine andere Auslegung dazu führen würde, dass der Mieter der Kündigungsmöglichkeit stets entgehen könnte, indem er nach Erreichen eines Rückstandes von 2 Monaten lediglich eine geringfügige Zahlung vornehmen würde, die den Gesamtrückstand knapp unter die Grenze brächte. Dies wäre mit dem Zweck des Gesetzes nicht vereinbar.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Flensburg, Beschluss vom 28. März 2014, 1 T 8/14, BeckRS 2014, 09007
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/10 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel – wirksam?

• Handels- und Gesellschaftsrecht: Schicksal des Verwaltervertrages bei Verschmelzung

• Grundstücksrecht: Zustimmung aller Eigentümer

• Wohnraumietrecht: Kündigung bei gefälschter Vorvermieterbescheinigung

 

Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel – wirksam?

Ein Grundstückserwerber, der einen Mietvertrag mitgekauft hat, ist nach einer jüngsten Entscheidung des BGH aus vergangener Woche nicht an eine im Mietvertrag von den ursprünglichen Parteien vereinbarte Schriftformheilungsklausel gebunden. Die Kündigung durch den Erwerber ist nach Ansicht des Gerichts auch nicht treuwidrig. Die Richter betonen damit noch einmal die entsprechende Klarstellung aus einem vorangegangenen Urteil aus Januar dieses Jahres. Danach ist es auch nicht notwendig, dass der Erwerber vor Ausübung des Kündigungsrechts von dem Mieter eine Heilung des Schriftformmangels verlangt.

Kommentar

Auch nach jahrelangem Warten auf höchstrichterliche Entscheidungen zu dem für gewerbliche Mietverträge wesentlichen Aspekt der Schriftformheilungsklauseln bleiben nach den nun in kurzer Abfolge ergangenen Urteilen des XII. Senats leider weiter viele Fragen offen. Der BGH greift zwar die in der OLG- Rechtsprechung häufiger vertretene Ansicht auf, wonach ein Erwerber nicht an Schriftformheilungsklauseln gebunden ist. Wichtige Fragen wie die Zulässigkeit in allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) sind aber leider weiterhin offen.

Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 30. April 2014, XII ZR 146/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

 

Handels- und Gesellschaftsrecht: Schicksal des Verwaltervertrages bei Verschmelzung

Bei der Verschmelzung einer GmbH, also einer juristischen Person, die zur Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt wurde, auf eine andere juristische Person, geht der Verwaltervertrag im Rahmen der Gesamtrechtsnachfolge auf die übernehmende Gesellschaft über. Der BGH hatte in diesem Fall zu entscheiden, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft dazu berechtigt ist, einer Verschmelzung ihres Verwalters auf eine andere Gesellschaft zu widersprechen. Zumindest für den Fall, dass der übertragende Rechtsträger eine juristische Person ist, hat der BGH dies verneint.

Praxistipp

Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter kein höchstpersönliches Rechtsverhältnis besteht, wenn der Verwalter eine juristische Person ist. Nur im Falle höchstpersönlicher Rechtsverhältnisse, z.B. wenn der Verwalter eine Privatperson ist, rechtfertigt es sich, den Übergang des Verwaltervertrages zu verneinen. Zu beachten bleibt, dass der BGH das Schicksal des Verwaltervertrages nur im Hinblick auf die Verschmelzung entschieden hat. Offengelassen hat er dagegen, was im Falle einer Personenhandelsgesellschaft bzw. Spaltung gilt. Im Ergebnis dürfte aber auch hier der Verwaltervertrag übergehen.

Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 21. Februar 2014, V ZR 164/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

 

Grundstücksrecht: Zustimmung aller Eigentümer

Soll von einem bestehenden Wohnungseigentum der Hobby- und Partyraum als separates Wohnungseigentum verselbständigt werden, handelt es sich um eine Umwandlung von vormals mit der Wohnung verbundenen Teileigentums und damit zugleich um eine Veränderung der Zweckbestimmung. Dies kann nur mit Zustimmung aller Eigentümer der Wohnungseigentumsgemeinschaft vollzogen werden. Wird eine solche Zustimmung nicht erteilt, ist eine entsprechende Teilungsurkunde nichtig, entschied das OLG Koblenz.

Kommentar

Auch wenn – vermeintlich – die anderen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht von Entscheidungen eines einzelnen Wohnungseigentümers betroffen sind, ist oftmals Obacht geboten, ob nicht doch eine Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer eingeholt werden muss. Auch ein Sondereigentümer darf grundsätzlich – wie jeder normale Eigentümer auch – mit seinem (Sonder-)Eigentum nach Belieben verfahren. So kann er zwei ihm gehörende Sondereigentumseinheiten ohne weiteres zu einer Einheit zusammenfassen. Auch die Aufspaltung einer großen in zwei kleine Einheiten ist theoretisch zustimmungsfrei. Wird jedoch gemeinschaftliches Eigentum berührt – was in solchen Fällen häufig der Fall ist, weil z. B. ein neuer Eingangsbereich für die neue Wohnung geschaffen werden muss – müssen die übrigen Eigentümer zustimmen.

Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 06. September 2012, 1 U 1097/11 – www.ibr-online.de

 

 

Wohnraummietrecht: Kündigung bei gefälschter Vorvermieterbescheinigung

Legt ein Mieter seinem zukünftigen Vermieter eine gefälschte Vorvermieterbescheinigung vor, handelt es sich dabei nach Ansicht des BGH um eine erhebliche Verletzung von (vor-)vertraglichen Pflichten durch den Mieter. Dem Vermieter kann aufgrund dieser Verletzung das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses zustehen. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter allerdings erst drei Jahre nach Kenntniserlangung die Kündigung ausgesprochen. Ob die Kündigung damit verspätet war, hat der BGH nicht entschieden. Da das Berufungsgericht dieses Vorbringen rechtsfehlerhaft übergangen hat, war der Rechtsstreit zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Kommentar

Gegebenenfalls wird der Vermieter sich aufgrund der Verspätung die Unwirksamkeit der Kündigung vorwerfen lassen müssen. Der Vermieter könnte sein Recht auf Kündigung verwirkt haben, weil er drei Jahre wartete, um seinen Anspruch geltend zu machen. Wird das Recht eine längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht, kann der Inhaber sein Recht verwirken. Das ist dann der Fall, wenn sein Gegenüber sich aufgrund des Verhaltens des Berechtigten darauf einrichten durfte, dass das Recht zukünftig noch geltend gemacht werden wird. Das zeitliche Moment ist hier von besonderer Bedeutung. Ein zu langes Abwarten kann ein Indiz dafür sein, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses doch zuzumuten ist (siehe auch § 314 Abs. 3 BGB, wonach der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen kann, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat). Ganz allgemein gilt also, dass vertragliche Rechte unverzüglich geltend gemacht werden sollten.

Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. April 2014, VIII ZR 107/13 – www.bundesgerichtshof.de

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/06 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
- Grundstücksrecht: Altlastensanierung
- Handels- und Gesellschaftsrecht: Mietforderungen als gleichgestellte Forderungen
- Wohnraummietrecht: Anbringen von Markisen auf dem Balkon
- Gesetzentwurf zu Mietpreisbremse und Maklercourtage vorgelegt

 

Grundstücksrecht: Altlastensanierung
Ein Grundstückseigentümer haftet als so genannter Zustandsstörer der Umweltbehörde für eine erforderliche Grundstückssanierung allein wegen seiner Stellung als Eigentümer. Wird er in dieser Eigenschaft zu Zahlungen herangezogen und lässt er die entsprechenden Bescheide bestandskräftig werden, muss er grundsätzlich zahlen. Gleichwohl kann er sich erfolgreich gegen die Vollstreckung wehren, wenn bei diesen Bescheiden nicht die zwischenzeitlich vom Bundesverfassungsgericht gesetzten Anforderungen eingehalten wurden. Es bleibt allerdings bei seiner Haftung, wenn die Behörde den Grundstückseigentümer auch als so genannten Verhaltensstörer in Anspruch hätte nehmen können, weil er gleichzeitig Geschäftsführer der Gesellschaft war, die die Umweltgefährdung herbeigeführt hat. In dem vom Verwaltungsgericht Karlsruhe entschiedenen Fall ging es um ein Betriebsgelände, das durchgängig dem gleichen Eigentümer gehörte. Auf diesem betrieb er als Geschäftsführer von mehreren dann insolvent gewordenen Firmen eine Metallveredelung.
Kommentar
In dem entschiedenen Fall berief sich der Eigentümer auf die so genannte “Altlastenentscheidung” des Bundesverfassungsgerichtes. In diesem Beschluss vom 16. Februar 2000 hatte das höchste deutsche Gericht abstrakt-generelle Grenzen der Zustandsverantwortlichkeit des Eigentümers für die Grundstückssanierung bei Altlasten entwickelt und die Notwendigkeit der Beseitigung von Umweltschäden einerseits ins Verhältnis zur Eigentumsgarantie des Grundgesetzes andererseits gesetzt. Der jetzt entschiedene Fall zeigt deutlich, dass eine einfache Begrenzung der Haftung auf den Verkehrswert, der hier unstreitig weniger als die Hälfte der Beseitigungskosten ausgemacht hat, nicht angemessen ist.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: VG Karlsruhe, Urteil vom 25. September 2013, 9 K 1907/11 – www.ibr-online.de

 

Handels- und Gesellschaftsrecht: Mietforderungen als gleichgestellte Forderungen
Vermietet ein Gesellschafter ein Grundstück an die Gesellschaft, kann die Überlassung des Grundstücks nicht generell mit einer darlehensweisen Kapitalüberlassung auf Zeit durch den Gesellschafter gleichgesetzt werden, so das LG Freiburg. Dies hat zur Folge, dass die Mietzahlungen nicht von dem Insolvenzverwalter angefochten werden können. Denn Mietzahlungen auf das vermietete Grundstück stellen nicht per se eine Befriedigung einer gleichgestellten Forderung iSv § 135 Abs. 1 Nr. 2 InsO dar, die der Insolvenzanfechtung unterliegen. Eine einzelfallbezogene wirtschaftliche Betrachtungsweise verbietet es, generell Mietverträge mit einer Gesellschaft als Umgehung eines Darlehens und somit von § 135 InsO anzusehen. Für eine Umgehung müsste dargelegt und nachgewiesen werden, dass durch die Wahl der Vermietung statt der Gewährung eines Darlehens die Vorschrift des § 135 InsO und damit die Möglichkeit der Insolvenzanfechtung umgangen werden sollte.
Praxistipp
Die vorliegende Entscheidung ist stark einzelfallbezogen und kann nicht direkt auf jeden Sachverhalt angewendet werden. Trotz dessen entspricht sie der Gesetzessystematik. Würde die Vermietung eines Grundstücks an die Gesellschaft unter die Vorschrift des § 135 Abs. 1 Nr. 2 InsO fallen, würde die Regelung des § 135 Abs. 3 S. 2 InsO praktisch leer laufen. Diese regelt, dass der Vermieter zwar verpflichtet ist, dem Insolvenzverwalter für die Dauer des Insolvenzverfahrens den Gegenstand zu überlassen, er hierfür jedoch eine Vergütung in Höhe der Miete erhält. Bei Qualifizierung der Mietforderungen als gleichgestellte Forderungen iSv § 135 Abs. 1 InsO würde dieser Vergütungsanspruch entfallen.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Freiburg, Urteil vom 07. Januar 2014, 12 O 133/13, BeckRS 2014, 00934

 

Wohnraummietrecht: Anbringen von Markisen auf dem Balkon
Vermieter müssen den Mietern erlauben, auf dem Balkon eine Markise zu montieren. Der Schutz vor der Sonne auf dem Balkon stellt ein sozial übliches Verhalten beim Gebrauch einer Wohnung dar und gehört zum berechtigten Interesse eines Mieters. Dies gilt selbst bei einem überdachten Balkon. Das Aufstellen eines Sonnenschirms als Sonnenschutz reicht nicht aus. Der Vermieter kann auch nicht vom Mieter verlangen, dass er für besseren Sonnenschutz zwei Sonnenschirme aufstellt.
Kommentar
Ein Vermieter kann sich bei der Ablehnung einer Markise auch nicht ohne weiteres darauf berufen, dass das Gestatten einer Markise auch alle übrigen Mieter berechtigen würde, eine Markise anzubringen und dies zu einem völlig uneinheitlichen Erscheinungsbild des Hauses führen würde. Grundsätzlich kann ein Vermieter sich nicht pauschal darauf berufen, dass dadurch die Gebäudefassade optisch beeinträchtigt wird. Dies gilt insbesondere dann nicht, wenn der Mieter sich ausdrücklich bereit erklärt, die Markise so zu gestalten, wie der Vermieter es wünscht; denn hierdurch bleibt ein einheitlicheres Bild der Fassade gewahrt, als wenn jeder Mieter einen oder zwei unterschiedliche Sonnenschirme auf den Balkon stellt.
Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: AG München, Urteil vom 07. Juni 2013, 411 C 4836/13, BeckRS 2014, 03001

 

Gesetzentwurf zu Mietpreisbremse und Maklercourtage vorgelegt
Justizminister Heiko Maas hat den Referentenentwurf über Neuregelungen zur “Mietpreisbremse” und zum “Bestellerprinzip” bei der Wohnungsvermittlung und damit zwei wichtige Vorhaben aus dem Koalitionsvertrag auf den Weg gebracht.
Die Mietpreisbremse soll dafür sorgen, dass künftig grundsätzlich in den betroffenen Gebieten bei Wiedervermietungen nur noch Mietsteigerungen bis höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig sind. Die Mietpreisbremse soll dort gelten, wo ein angespannter Wohnungsmarkt besteht. In welchen Regionen sie angewendet wird, sollen die Bundesländer festlegen.
Auch bei der Maklercourtage sind Neuerungen geplant. Durch die Einführung des “Bestellerprinzips” bei der Wohnungsvermittlung soll künftig der Grundsatz gelten: Wer bestellt, der bezahlt. Und das ist meist der Vermieter, der neue Mieter mit Hilfe eines Maklers sucht, so das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Wenn also der Vermieter einen Makler einschaltet, muss er diesen nach dem Referentenentwurf künftig auch bezahlen. Eine hiervon abweichende Vereinbarung sei unwirksam.
Der Referentenentwurf befindet sich derzeit noch in der Ressortabstimmung. Das Gesetz soll, wenn alles planmäßig läuft, im Jahr 2015 in Kraft treten.
Fundstelle: www.bmjv.de 
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/05 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

- Makler- und Bauträgerrecht: Provision bei erheblicher Kaufpreisreduzierung
- Gewerbliches Mietrecht: Verwirkung eines Titels?
- Grundstücksrecht: Abtretung von Sicherungsgrundschulden
- Wohnraummietrecht: Keine Befristung, aber Kündigungsverzicht

 

Makler- und Bauträgerrecht: Provision bei erheblicher Kaufpreisreduzierung
Der BGH hat mit aktueller Entscheidung die für alle Makler erfreulich gewesene Entscheidung des OLG Hamm aus März letzten Jahres aufgehoben. Wie im newsletter immobilienrecht vom 05. Juni 2013 berichtet, hatte das OLG einem Makler unter Verweis auf den Grundsatz von Treu und Glauben seine Provision zugesprochen, obwohl der Kunde im Vergleich zum Nachweis des Maklers einen erheblich reduzierten Kaufpreis gezahlt hatte. Treu und Glauben greifen hier nicht, so der BGH. Vielmehr sei entscheidend, ob sich unter Würdigung aller besonderen Umstände der abgeschlossene Vertrag als ein wirtschaftlich anderer darstellt, als der nach dem Maklervertrag nachzuweisende. Bei Preisabweichungen ist zu prüfen, ob diese sich noch im Rahmen dessen bewegen, womit der Maklerkunde bei Beauftragung des Maklers gerechnet habe. Preisnachlässe von bis zu 15 % stellen die wirtschaftliche Kongruenz im Allgemeinen nicht in Frage, solche von mehr als 50 % regelmäßig schon.
Kommentar
Nach der Entscheidung des BGH bleibt es vom Einzelfall abhängig, ob bei erheblichen Preisnachlässen im Kaufvertrag der Makler seine Provision noch erhält oder nicht. Wertend zu betrachten sind nicht nur der Preisnachlass selbst, sondern die Gesamtumstände. Begründet sich die Preisreduzierung darauf, dass der Kunde auch nur reduzierte Sachleistungen bzw. ein “wirtschaftliches Weniger” erhält als angestrebt, liegt keine Kongruenz vor. Erhält der Kunde das, was er wollte zu einem besseren Preis, dürfte von wirtschaftlicher Kongruenz auszugehen sein.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. Februar 2014, III ZR 131/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Verwirkung eines Titels?
Unternimmt der gewerbliche Vermieter 13 Jahre lang aus seinem Zahlungstitel keinen Vollstreckungsversuch, ist darin allein noch keine Verwirkung des Zahlungstitels anzunehmen, so der BGH mit Urteil vom 09. Oktober 2013. Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH ist nicht allein der reine Zeitablauf maßgeblich. Entscheidend ist, dass der Mieter dem Verhalten des Vermieters entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen wolle. Lässt ein Gläubiger seinen Anspruch durch Gerichtsurteil titulieren, gibt er dadurch zu erkennen, dass er die Forderung durchsetzen will und sich dazu eines Weges bedient, der ihm dies grundsätzlich für die Dauer von 30 Jahren ermöglicht. Die Annahme, dass der Gläubiger den Anspruch endgültig nicht mehr durchsetzen will, liegt insoweit umso ferner. Vorliegend ist die Angelegenheit beim Vermieter 13 Jahre lang liegen geblieben. Das sei jedoch kein Umstand, aus dem ein Schuldner das Vertrauen gründen darf, ein titulierter Rechtsanspruch solle nicht mehr durchgesetzt werden.
Praxistipp
Vorliegend konnte der Mieter seine behaupteten Zahlungen nicht nachweisen. Der Schuldner sollte, wenn er auf einen Titel Zahlungen geleistet hat, sich entweder eine Quittung oder bei vollständigem Ausgleich der Forderung die entwertete vollstreckbare Ausfertigung des Titels aushändigen lassen und diese aufbewahren.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. Oktober 2013, XII ZR 59/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Abtretung von Sicherungsgrundschulden
Ist eine Sicherungsgrundschuld, gegen die dem Eigentümer eine Einrede auf Grund des Sicherungsvertrags mit einem früheren Gläubiger zustand, vor dem für die Anwendbarkeit von § 1192 Abs. 1a BGB maßgeblichen Stichtag (19. August 2008) von einem Dritten gutgläubig einredefrei erworben worden, führt eine weitere Abtretung an einen Dritten nach dem Stichtag nicht dazu, dass die Einrede wieder erhoben werden kann, so der BGH.

 

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Es wurde die Zwangsvollstreckung aus einer Sicherungsgrundschuld betrieben. Der Grundstückseigentümer erhob Vollstreckungsgegenklage und wandte ein, die Grundschuld sei nie valutiert worden. Der damalige Gläubiger trat die Grundschuld im Jahr 2000 an ein Bankhaus ab. Dieses wiederum trat die Grundschuld an den Beklagten, der die Vollstreckung betreibt, ab. Diese Abtretung wurde Ende 2008 in das Grundbuch eingetragen. Gemäß § 1192 Abs. 1a BGB können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags gegen eine Grundschuld zustehen – so auch die Einrede der fehlenden Valutierung -, jedem Erwerber der Grundschuld entgegengehalten werden; ein gutgläubiger einredefreier Erwerb findet nicht statt. Im Jahr 2000 existierte diese, die Sicherungsgeber schützende Vorschrift nicht. Das Bankhaus konnte deshalb unter altem Recht die Sicherungsgrundschuld gutgläubig einredefrei erwerben. Der BGH hat nunmehr entscheiden, dass es nach diesem gutgläubigen Erwerb trotz Inkrafttreten des § 1192 Abs. 1a BGB bei der Einredefreiheit bleibt. Die Einrede der fehlenden Valutierung lebt nicht wieder auf.
Kommentar
Damit hat der BGH eine in der Rechtsliteratur diskutierte Frage im Sinne des allgemein anerkannten sachenrechtlichen Grundsatz, dass ein einmal vollendeter einredefreier Erwerb des dinglichen Rechts auch für einen weiteren – selbst einen bösgläubigen – Rechtsnachfolger fortwirkt, geklärt.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 25. Oktober 2013, V ZR 147/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnraummietrecht: Keine Befristung, aber Kündigungsverzicht
Sieht ein Wohnraummietvertrag eine Befristung vor und ist diese Vereinbarung unwirksam, kann diese Regelung im Einzelfall als beidseitiger Kündigungsverzicht ausgelegt werden. Durch die Unwirksamkeit ist, so der BGH, eine planwidrige Vertragslücke entstanden, die durch ergänzende Vertragsauslegung zu schließen ist. Der Kündigungsverzicht bewirkt dann wie eine wirksame Befristung, dass das Mietverhältnis frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ordentlich gekündigt werden kann. Vorliegend wollten die Parteien ersichtlich, dass das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der Befristung durch ordentliche Kündigung beendet werden kann. Dieses Ziel werde dadurch erreicht, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, so der BGH.
Kommentar
Ein Zeitmietvertrag kann im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses grundsätzlich nur in den in § 575 BGB bestimmten Fällen vereinbart werden. Ein beidseitiger Kündigungsverzicht dagegen bedarf zwar keiner Begründung. Aber bestimmte Voraussetzungen für die Wirksamkeit müssen auch hier beachtet werden.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 11. Dezember 2013, VIII ZR 235/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/03 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Gewerbliches Mietrecht: Bürgenähnliche Haftung des Vermieters
•  Handels- und Gesellschaftsrecht: Sanieren oder Ausscheiden
• Grundstücksrecht: Abnahme von Gemeinschaftseigentum
• Wohnraummietrecht: Keine Touristen in der Mietwohnung!

 

Gewerbliches Mietrecht: Bürgenähnliche Haftung des Vermieters
Der (Erst)Vermieter haftet nach dem Gesetz dem Mieter gegenüber wie ein Bürge auch über den durchgeführten Verkauf hinaus, wenn der (Zweit)Vermieter in Insolvenz gerät. Diese Haftung entfällt nur dann, wenn der Erstvermieter den Mieter nach erfolgter Eigentumsschreibung über die Veräußerung informiert und der Mietvertrag mit gesetzlicher Frist kündbar ist, so das OLG Köln in einer jüngeren Entscheidung. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter den Mieter zu früh informiert (vor Eigentumsumschreibung) und der Mietvertrag war für die Dauer von 15 Jahren abgeschlossen und somit nicht ordentlich kündbar. Der (Erst)Vermieter blieb somit in der Haftung.
Praxistipp
In gewerblichen Mietverträgen sind meist Festlaufzeiten vereinbart sind, so dass die oben genannten Voraussetzungen für den Wegfall der Vermieterhaftung nicht gegeben sind. Vermieter sollten also versuchen, durch Individualvereinbarungen die Regelungen des § 566 Abs. 2 BGB auszuschließen. Ein formularmäßiger Ausschluss der bürgenähnlichen Haftung ist nach überwiegender Meinung hingegen unwirksam.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Köln, Beschluss vom 11. Oktober 2013, 22 U 208/12 – www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/koeln/j2013/22_U_208_12_Beschluss_20131011.html

 

Handels- und Gesellschaftsrecht: Sanieren oder Ausscheiden
Den Gesellschafter einer sanierungsbedürftigen Publikumsgesellschaft (hier: geschlossener Immobilienfonds als GbR) trifft gemäß seiner Treuepflicht die Pflicht, einem Gesellschafterbeschluss zuzustimmen, der zwischen den Alternativen „Sanieren“ (unter Leistung eines anteiligen Sanierungsbeitrags) oder „Ausscheiden“ (unter Bezahlung eines anteiligen Auseinandersetzungsguthabens) unterschieden hat. Dem Gesellschafter ist es in einem solchen Fall zumutbar, seine Zustimmung zu erteilen, soweit keine eigenen schützenswerten Belange des Gesellschafters entgegenstehen. Solche schützenswerte Belange sind vor allem dann nicht gegeben, wenn der Gesellschafter bei Zustimmung zum Gesellschafterbeschluss nicht schlechter steht als im Falle der sofortigen Zerschlagung der Gesellschaft. Voraussetzung ist aber eine konkrete Gegenüberstellung der zu leistenden Beträge im Falle des Sanierens oder des Ausscheidens.
Praxistipp
Das Urteil des OLG Stuttgart bestätigt das Urteil des BGH vom 19. Oktober 2009 (Az. II ZR 240/08) und konkretisiert dabei die Zustimmungspflicht eines nicht sanierungswilligen Gesellschafters. Zu beachten ist vor allem, dass abstrakte Risiken für den Gesellschafter, wie z. B. eine mögliche Nachhaftung, nicht ausreichen, den Gesellschafterbeschluss abzulehnen. Im vorliegenden Fall lagen sogar Enthaftungserklärungen der jeweiligen Gläubiger vor.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 11. Juli 2013, 19 U 11/13, NZG 2013, 1061

 

Grundstücksrecht: Abnahme von Gemeinschaftseigentum
Bei dem Neubau einer Wohnanlage, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt und an unterschiedliche Einzelerwerber verkauft wird, sind zwei Abnahmen zu unterscheiden. Die Abnahme der einzelnen Wohnungen und die Abnahme der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile, wie Außenwände, Treppenhäuser und Außenanlagen. Jeder Bauträger ist versucht, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums möglichst einmal und nicht mit jedem Erwerber einzeln durchzuführen, damit dann einheitlich die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche in Gang gesetzt wird. Das OLG Koblenz hat hierzu entschieden, dass eine Klausel in einem Immobilienkaufvertrag wirksam ist, wonach die durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen durchgeführte Abnahme des Gemeinschaftseigentums vom Käufer als für sich verbindlich anerkannt wird.
Praxistipp
Den Parteien eines Bauträgervertrages ist anzuraten, insbesondere die Abnahmemodalitäten für das Kaufobjekt vor Vertragsschluss einer kritischen Prüfung zu unterziehen. Die Rechtsprechung hat hier bereits eine Reihe von Regelungen für unwirksam erklärt. So darf der abnehmende Sachverständige nicht vom Bauträger bestimmt werden. Ebenso darf nicht der vom Bauträger eingesetzte WEG-Verwalter die Abnahme für die Wohnungseigentümer erklären.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 08. April 2013, 2 U 1123/12 – www.ibr-online.de

 

Wohnraummietrecht: Keine Touristen in der Mietwohnung!
Trotz einer vom Vermieter erteilten Untervermietungserlaubnis ist der Mieter nicht berechtigt, die Wohnung an Touristen zu überlassen bzw. unterzuvermieten. Die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen unterscheidet sich nach Auffassung des BGH von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung. Deshalb ist sie auch nicht ohne weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst.
Kommentar
Etwas anderes gilt nach der Rechtsprechung im Wohnungseigentumsrecht. Nach Ansicht des BGH stellt die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung im wohnungseigentumsrechtlichen (nicht mietrechtlichen) Sinn dar. Gegen eine derartige Nutzung können jedoch die Teilungserklärung und Vereinbarungen unter den Wohnungseigentümern sprechen.
Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 08. Januar 2014, VIII ZR 210/13 – www.bundesgerichtshof.de 
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/27 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
 
• Grundstücksrecht: Haftung nach Bundesbodenschutzgesetz
• Wohnungseigentumsrecht: Verwalterbefugnis zur Beauftragung eines Rechtsanwalts
• Wohnraummietrecht: Kein Vorkaufsrecht, wenn Erwerber Wohnungseigentum begründet

 

Grundstücksrecht: Haftung nach Bundesbodenschutzgesetz
Eine Vereinbarung, wonach eine Haftung des Verkäufers auch ausgeschlossen sein soll, wenn der Käufer von der Behörde auf eine Sanierung des belasteten Grundstücks in Anspruch genommen wird,  bedarf einer hinreichend deutlichen Regelung im Kaufvertrag. Ein Gewährleistungsausschluss allein reicht nicht aus, weil dieser sich nur auf die Haftung für Sachmängel bezieht. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde (hier stark vereinfacht): Der Käufer eines kontaminierten Grundstücks nimmt wegen eines Altlastenverdachts in Absprache mit den Behörden Erkundungen vor und fordert vom Verkäufer Kostenerstattung nach § 24 Abs. 2 Bundesbodenschutzgesetz. Der Kaufvertrag schließt die Sachmängelhaftung des Verkäufers aus. Zu möglichen Ausgleichsansprüchen verhält er sich nicht. Der Kostenerstattungsanspruch besteht, denn der Ausschluss der Sachmängelhaftung umfasst, so das OLG Stuttgart, nicht den Ausgleichsanspruch nach Bundesbodenschutzgesetz. Hierfür hätte es einer deutlicheren Regelung bedurft. In Zweifelsfällen führt die Auslegung zu dem Ergebnis, dass durch einen Gewährleistungsausschluss ein Rückgriff gemäß § 24 Abs. 2 Bundesbodenschutzgesetz gegen den Verursacher einer Bodenkontamination nicht versperrt sein soll. Freizeichnungsklauseln sind grundsätzlich eng auszulegen. Darüber hinaus knüpft der Ausgleichsanspruch an die ordnungsrechtliche Verantwortlichkeit an und nicht an die Fehlerhaftigkeit des Grundstücks.
Kommentar
Die meisten Kaufverträge sehen den Umgang mit Bodenkontaminationen als gesonderte Bestimmung neben der allgemeinen Regelung zu Sach- und Rechtsmängeln vor. Das Urteil bestätigt die Richtigkeit dieser Handhabung. Die Parteien werden auf diese Weise veranlasst, sich mit der Thematik möglicher Altlasten und dem Umgang damit bewusst zu befassen.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 07. August 2013, 9 U 108/12 – www.ibr-online.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Verwalterbefugnis zur Beauftragung eines Rechtsanwalts
Der BGH hat klargestellt, dass der WEG-Verwalter nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage die beklagten Eigentümer aufgrund seiner gesetzlichen Vertretungsmacht im Außenverhältnis umfassend vertreten und auch einen Rechtsanwalt beauftragen kann. Hierüber bestand in Rechtsprechung und Literatur Streit. Teilweise wurde vertreten, dass der Verwalter nicht generell zur Führung von Passivprozessen ermächtigt sei, sondern dass er nur dann, wenn es konkret zur Abwendung eines Rechtsnachteils erforderlich sei, für die beklagten Wohnungseigentümer handeln dürfe. Hier sei nur die Unterrichtung der Eigentümer über die Anhängigkeit eines Rechtsstreits vorgesehen, so dass diese selbst die zur Abwendung von Rechtsnachteilen notwendigen Maßnahmen treffen könnten. Der BGH führt hierzu aus, dass die Gesetzesvorschrift, die dem Verwalter die Vertretungsbefugnis zubilligt, auch die Beauftragung eines Rechtsanwalts umfasst.
Kommentar
Auch wenn es mitunter schon gängige Verwalter-Praxis war, sogleich einen Anwalt zu beauftragen, und zwar auch ohne über den Verwaltervertrag abgesichert zu sein oder eine gesonderte Beschlussfassung hierüber eingeholt zu haben, konnte es Probleme im Prozess geben, wenn die klagende Partei eine ordnungsgemäße Vertretung der Beklagtenseite gerügt hat. Nun steht fest, dass der Verwalter keine rechtsgeschäftliche Vollmacht braucht, um in einem Passivprozess für die beklagten Eigentümer einen Anwalt zu beauftragen. Diese Befugnis ergibt sich bereits aus dem Gesetz.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 05. Juli 2013, V ZR 241/12 – www.jurisweb.de

 

Wohnraummietrecht: Kein Vorkaufsrecht, wenn Erwerber Wohnungseigentum begründet
Das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 BGB entsteht grundsätzlich nicht, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird und erst die Erwerber durch Teilungsvereinbarung Wohnungseigentum begründen, so der BGH in einer aktuellen Entscheidung. Dies gilt auch dann, wenn die Erwerber beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen (sog. "Erwerbermodell"). Zur Begründung verwies der BGH darauf, dass das Vorkaufsrecht beim Verkauf eines ungeteilten Grundstücks vor Begründung des Wohnungseigentums nur dann entsteht, wenn sich der Veräußerer gegenüber dem Erwerber vertraglich verpflichtet, seinerseits die Aufteilung des Wohnungseigentums vorzunehmen. Bei einer Aufteilung durch den Erwerber ist dies nicht gewährleistet.
Kommentar
Das Urteil wird von den Mieterverbänden (insbesondere dem DMB) kritisiert, da es zwar nach der geltenden Gesetzeslage zu erwarten war, allerdings im Ergebnis Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung umgangen würden. Ganz ungeschützt ist der Mieter auch in dieser Konstellation allerdings nicht. Gemäß § 577a BGB kann der Erwerber einer Wohnung, an der nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs oder Hinderung der angemessenen Verwertung frühestens nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung kündigen.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 22. November 2013, V ZR 96/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/22 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen: 
 
• Gewerbliches Mietrecht: Verstoß gegen Schriftform auch durch schriftliches Mieterhöhungsverlangen
• Wohnungseigentumsrecht: Haftung für Hausgeldschulden im Erbfall
• Wohnraummietrecht: Separate Kündigung von Garagenmietverträgen
 
Gewerbliches Mietrecht: Verstoß gegen Schriftform auch durch schriftliches Mieterhöhungsverlangen
Die gesetzliche Schriftform des § 550 BGB soll in erster Linie dem Grundstückserwerber, der in bestehende Mietverhältnisse einritt, ermöglichen, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unterrichten. Mieterhöhungsschreiben dokumentieren nach Ansicht des OLG Düsseldorf jedoch lediglich ein Erhöhungsverlangen der Vermieterseite. Dass die Mieterin der Erhöhung zugestimmt hat, gehe daraus nicht hervor; die Zahlung der erhöhten Mieten ersetze die nötige schriftliche Erklärung des Mieters auch nicht. Ein Erwerber könne also nicht nachvollziehen, ob eine vertragsgemäße Mieterhöhung vorgenommen wurde. Die Frage, ob vertragsgemäße Mietanpassungen vorgenommen worden sind, ist aber für einen potentiellen Erwerber von wesentlicher Bedeutung, so dass OLG in seiner Entscheidung, so dass sie der Schriftform entsprechen müssen.
Praxistipp
Im vorliegenden Fall sah der Mietvertrag keine automatische Anpassung der Miete vor, sondern Verhandlungen über eine Neufestsetzung. Von einer solchen Klausel ist jedenfalls aus Vermietersicht abzuraten, um Schriftformprobleme gar nicht erst aufkommen zu lassen.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 19. März 2013, I-24 U 103/12 – www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/duesseldorf/j2013/I_24_U_103_12_Urteil_20130319.html
 
Wohnungseigentumsrecht: Haftung für Hausgeldschulden im Erbfall
Die beklagten Erben eines Wohnungseigentümers wurden nach dem Erbfall als Eigentümer in das Wohnungsgrundbuch eingetragen. In den Jahren 2010 und 2011 beschloss die Gemeinschaft die Abrechnungen der Jahre 2009 und 2010 sowie den Wirtschaftplan für 2010. Die sich daraus ergebenden Verpflichtungen verlangte die Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr von den beklagten Erben. Diese trugen vor, der Nachlass sei überschuldet und beriefen sich auf die Erbenhaftung, die auf den Nachlass beschränkt ist. Damit hatten sie keinen Erfolg. Der BGH versagte den Erben eine Haftungsbeschränkung auf den Nachlass und entschied, dass nach dem Erbfall fällig werdende oder durch Beschluss der WEG begründete Hausgeldschulden (jedenfalls auch) Eigenverbindlichkeiten des Erben sind. Davon sei in der Regel spätestens dann auszugehen, wenn er die Erbschaft angenommen hat oder die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist und ihm faktisch die Möglichkeit zusteht, die Wohnung zu nutzen.
Praxistipp
Die Entscheidung schafft Klarheit über die Streitfrage, ob es sich bei Hausgeldschulden für eine geerbte Eigentumswohnung, die auf die Zeit nach dem Erbfall entfallen, um Nachlassverbindlichkeiten oder (auch) um Eigenverbindlichkeiten des Erben handelt. Der BGH geht nunmehr für den Regelfall von einer Eigenhaftung des Erben aus. Die persönliche Haftung kann der Erbe nur ausschließen, indem er die Erbschaft ausschlägt. Ist dies nicht mehr möglich, bleibt nur, schnellstmöglich einen Verkauf oder eine Zwangsversteigerung der Wohnung in die Wege zu leiten. In jedem Fall lohnt sich daher eine sorgfältige Prüfung der Werthaltigkeit des Nachlasses.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 05. Juli 2013, V ZR 81/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
Wohnraummietrecht: Separate Kündigung von Garagenmietverträgen
Der BGH hat mit Beschluss vom 09. April 2013 nochmals klargestellt, dass ein Garagenmietvertrag unabhängig vom Wohnungsmietvertrag gekündigt werden kann, wenn es sich um zwei separate Verträge handelt. Dem Beschluss lag der Fall zugrunde, dass ein Mieter eine Wohnung und eine Garage angemietet hatte, die auf demselben Grundstück des Vermieters lagen. Es existierten jedoch zwei separate Mietverträge mit unterschiedlichen Kündigungsfristen. In dieser Konstellation spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Verträge, welche nur durch besondere Umstände widerlegt werden kann. Dieser Vermutung stand vorliegend nicht entgegen, dass Wohnung und Garage  auf demselben Grundstück lagen. Der Umstand, dass für beide Verträge unterschiedliche Kündigungsfristen vereinbart wurden, lässt den Schluss zu, dass die Parteien gerade keine Einheit der Verträge gewollt haben.
Kommentar
Der BGH setzt mit dem Beschluss seine bisherige Rechtsprechung fort. Dem Beschluss ist auch zuzustimmen. Liegen zwei Verträge vor, die jeweils unterschiedliche Kündigungsfristen aufweisen und auch unterschiedliche Mietobjekte betreffen, sind diese Verträge auch separat zu behandeln.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 09. April 2013, VIII ZR 245/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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© Peter Hegerich