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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/15 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Makler- und Bauträgerrecht: Maklervertrag als Fernabsatzgeschäft
- Gewerbliches Mietrecht: Höhere Nutzungsentschädigung als Miete?
- Bau- und Architektenrecht: Verbauter Skyline-Blick – Bauträger zur Wohnungsrücknahme verpflichtet
- Wohnraummietrecht: Umfangreiche Modernisierung – Wohnungsentzug nur im Ausnahmefall!
 
 
Makler- und Bauträgerrecht: Maklervertrag als Fernabsatzgeschäft
Mit zwei Urteilen hat der BGH höchstrichterlich bestätigt, dass es sich bei Maklerverträgen, die via E-Mail oder Telefon geschlossen wurden, um widerrufliche Fernabsatzgeschäfte handelt. Vorliegend hatte der Senat in zwei ähnlich gelagerten Verfahren über den Provisionsanspruch des Maklers zu entscheiden. In beiden Verfahren waren die Maklerverträge über das Internet zustande gekommen, wobei beide Makler es versäumt hatten, die Kunden über ihr Widerrufsrecht zu belehren. Die Käufer machten von ihrem Widerrufsrecht Gebrauch. Mit Erfolg, so der Senat: Bei den vorliegenden Maklerverträgen handele es sich um Fernabsatzverträge im Sinne des Gesetzes. Da die Makler auch keine Belehrung hinsichtlich des Wertersatzes für die von ihnen erbrachten Leistungen vorgenommen hatten, stünde ihnen weder Provision noch Wertersatz zu.
Kommentar
Die 14-tägige Widerrufsfrist stellt Makler auf dem umkämpften Immobilienmarkt vor Herausforderungen. Kommt es zu einem Widerruf des Vertrages, sollte der Makler für bereits erbrachte Leistungen gleichwohl Wertersatz fordern dürfen, indem er den potentiellen Kunden vorab entsprechend belehrt. Für Altverträge, die vor dem 13.04.2014 geschlossen wurden, gilt mittlerweile eine Einschränkung: Fehlt es bei solchen Verträgen an einer Belehrung, ist das Widerrufsrecht mit Ablauf des 27.06.2015 bereits erloschen.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteile vom 07.07.2016, I ZR 30/15 und I ZR 68/15 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Höhere Nutzungsentschädigung als Miete?
Werden dem Vermieter die vermieteten Gewerberäume nach Ende des Mietverhältnisses vorenthalten, steht ihm eine Nutzungsentschädigung zu. Die Höhe bemisst sich nach der bisherigen Miete oder der Miete, die für vergleichbare Mietobjekte ortsüblich ist. Der Vermieter kann nur dann eine höhere über die bisherige Miete hinausgehende Nutzungsentschädigung verlangen, wenn sich dies aus dem Vergleich mit der erzielbaren Marktmiete für in der Gemeinde vorhandene Räume vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ergibt. Nicht entscheidend ist die ortsübliche Miete. Vorliegend zahlte der Mieter nach Ende des Mietverhältnisses weiterhin die vertraglich vereinbarte Miete. Das Oberlandesgericht Celle wies den Antrag des Vermieters auf höhere Zahlungen, basierend auf der durch einen Sachverständigen ermittelten ortsüblichen Miete, zurück. Da keine passenden Vergleichsobjekte für die als Bowlingcenter genutzten Räume in der Gemeinde existierten, hätte die Nutzungsentschädigung danach bemessen werden müssen, welche Miete für dieses konkrete Objekt auf dem Markt hätte erzielt werden können. Dies sei hier nicht erfolgt.
Kommentar
Sinn und Zweck der Vorschrift ist, den Vermieter nicht dadurch schlechter zu stellen, dass er mit dem Mieter eine geringe Miete vereinbart hat. Er soll Nutzungsentschädigung in der Höhe verlangen können, die er als Miete für das Mietobjekt hätte erzielen können. Wäre das Mietobjekt aber gar nicht vermietbar gewesen, hätte er gar keine anderweitige höhere Miete erzielen können, weshalb der Vermieter darauf beschränkt ist, Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete zu verlangen.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 10.03.2016, 2 U 128/15, IMR 2016, 197
 
 
Bau- und Architektenrecht: Verbauter Skyline-Blick – Bauträger zur Wohnungsrücknahme verpflichtet
Eine sichtbehindernde Bebauung, durch die der Ausblick als vereinbarte Beschaffenheit entfällt, stellt eine nachvertragliche Pflichtverletzung dar. Im vorliegenden Fall kaufte der Erwerber eine Eigentumswohnung, die der Bauträger in seinem Prospekt mit einem besonderen Ausblick auf die Frankfurter Skyline bewarb. Später errichtete der Bauträger auf dem Nachbargrundstück ein dreigeschossiges Gebäude und verbaute damit dem Erwerber der Eigentumswohnung den Blick auf die Skyline erheblich. Der Erwerber ist daher zum Rücktritt berechtigt, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt.
Kommentar
Grundsätzlich muss die Kaufsache bereits bei Übergabe mangelhaft sein, damit der Erwerber Gewährleistungsansprüche geltend machen kann. Im vorliegenden Fall hatte die Wohnung zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs zwar den vereinbarten Skyline-Blick, da dieser erst nachträglich verbaut wurde. Hier gelten aber, wie in jedem Schuldverhältnis, allgemeine Rücksichtnahmepflichten, deren Verletzung auch nach Durchführung des Vertrages Ansprüche begründen können. Wenn durch eine solche nachvertragliche Pflichtverletzung ein Mangel erst entsteht, kann der Erwerber daher auch nach Gefahrübergang mangelbedingte Rechte durchsetzen.
Autor: Kevin Jolly – jolly@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 12.11.2015, 3 U 4/14, IBRRS 2015, 3246
 
 
Wohnraummietrecht: Umfangreiche Modernisierung – Wohnungsentzug nur im Ausnahmefall!
Umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten des Vermieters muss der Mieter nicht dulden, wenn ihm aufgrund des Umfangs der geplanten Arbeiten monatelang seine Wohnung entzogen werden soll. Der Vermieter plante Modernisierungsarbeiten, die über 12 Monate andauern sollten. Im Rahmen des Ankündigungsschreibens an den Mieter teilte er diesem mit, dass ein Verbleib in der Wohnung nicht möglich sei, er aber gern bei der Suche nach einer Ersatzwohnung unterstützt. Dies muss der Mieter nicht dulden, so das LG Berlin. Der vollständige Entzug der Wohnung sei nur im Ausnahmefall erlaubt.
Kommentar
Offen gelassen hat das Gericht, ob ein Ausnahmefall vorgelegen hätte, wenn der Vermieter dem Mieter eine Ersatzwohnung für den Zeitraum der Durchführung der Arbeiten zur Verfügung gestellt hätte. Auch wann dies hätte geschehen müssen und welche Anforderungen an die Ersatzunterkunft zu stellen sind, ist nach wie vor nicht geklärt.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 17.02.2016, 65 S 301/15, BeckRS 2016, 07599
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/10 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Bau-und Architektenrecht: Haftung eines zur Überwachung der Bauausführung beauftragten Architekten
- Makler- und Bauträgerrecht: Provisionsanspruch trotz Verwandtschaftsverhältnis?
- Grundstücksrecht: Kein Anspruch auf Löschung der Baulast
- Wohnraummietrecht: Erleichterte Umlage von Betriebskosten

 
Bau- und Architektenrecht: Haftung eines zur Überwachung der Bauausführung beauftragten Architekten
Wie gestaltet sich die Haftungsfrage, wenn ein Architekt zur Überwachung einzelner Bauausführungen beauftragt ist? Im vorliegenden Fall war ein Architekt mit der Überwachung von „Knackpunkten der Bauausführungen“, hiermit sind die wichtigen Arbeiten der Bauausführung gemeint, beauftragt worden. Seine Vergütung erfolgte auf Stundenlohnbasis. Es kam, wie es kommen musste: Der Architekt erfüllte seine Überwachungspflicht nicht, so dass die Bauausführung mangelhaft war. Entgegen der Annahme des Architekten, dass sein Haftungsumfang begrenzt sei, weil sein vereinbartes Stundenhonorar für solche Leistungen unterhalb der Festsetzungen der HOAI liege, führt das OLG Brandenburg an, dass der Haftungsumfang sich nicht nach dem Honorar, sondern nach dem vereinbarten Leistungssoll richtet.
Kommentar
Das OLG Brandenburg macht in seinem Urteil deutlich, dass die Grundsätze des Vertragsrechts natürlich auch für den Vertrag mit einem Architekten gelten. Es gilt primär das im Vertrag vereinbarte Leistungssoll und nicht das vereinbarte Honorar. Somit ist für die Bestimmung des Haftungsumfangs weder entscheidend, ob die im Vertrag vereinbarten Pflichten deckungsgleich mit den Pflichten aus der entsprechenden Leistungsphase der HOAI sind, noch die geringe Höhe des vereinbarten Honorars.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 22.12.2015, 4 U 26/12, IBRRS 2016, 0275
 
 
Makler- und Bauträgerrecht: Provisionsanspruch trotz Verwandtschaftsverhältnis?
Sind Makler und Vermieter miteinander verwandt, steht dies einem Provisionsanspruch des Maklers grundsätzlich nicht entgegen. Es kommt darauf an, ob wirtschaftliche Beziehungen zwischen Makler und Vermieter bestehen. Anders als bei Eheleuten, bei denen diese regelmäßig vorliegen, ist bei einem anderen (verwandtschaftlichen) Verhältnis nicht ohne das Hinzutreten weiterer Umstände automatisch von einer wirtschaftlichen Beziehung auszugehen. Vorliegend vermittelte der Makler ein Objekt seines Sohnes an die spätere Mieterin. Nachdem diese die Provision zunächst beglichen hatte, forderte sie nun deren Rückzahlung. Das Oberlandesgericht Düsseldorf gab dem Rückzahlungsanspruch dennoch statt: Ein Interessenkonflikt liege zwar nicht vor. Der Makler hat jedoch auf ausdrückliche Nachfrage der Mieterin die verwandtschaftliche Beziehung geleugnet. Der Provisionsanspruch sei verwirkt, da der Makler durch das Leugnen des verwandtschaftlichen Verhältnisses eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung begangen habe.
Kommentar
Die verwandtschaftliche Beziehung eines Maklers zum Vermieter oder Verkäufer rechtfertigt für sich allein noch nicht die Annahme eines Interessenkonfliktes. Es müssen weitere Umstände hinzutreten. Der Makler ist jedoch verpflichtet, zumindest auf Nachfrage des Interessenten über diesen Umstand aufzuklären.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.09.2015, 7 U 48/14, IBRRS 2016, 1036
 
 
Grundstücksrecht: Kein Anspruch auf Löschung der Baulast
Die öffentlich-rechtliche Baulast ist strikt von einer privatrechtlichen Nutzungsvereinbarung zu trennen. Ein Anspruch auf Löschung der Baulast folgt nicht bereits aus der Beendigung der privatrechtlichen Nutzungseinräumung. Vorliegend begehrte der Kläger von dem Beklagten die Löschung einer Baulast. Diese gewährte dem jeweiligen Grundstückseigentümer einen Stellplatzanspruch auf dem Grundstück des Klägers. Der Kläger begründete seinen Löschungsanspruch mit der Kündigung des Mietvertrages über diese Stellplätze. Seinem Ansinnen wurde zunächst durch die zuständige Behörde widersprochen, die auf das öffentliche Interesse an der Baulast hinwies. Das Oberlandesgericht Koblenz schloss sich dem an: Selbst wenn eine zivilrechtliche Kündigung vorliege und eine Nutzungsänderung auf dem Grundstück des Beklagten stattgefunden habe, weswegen die Stellplätze auf dem klägerischen Grundstück nicht mehr benötigt würden, führe dies nicht zu einem Löschungsanspruch hinsichtlich der Baulast.
Kommentar
Die öffentlich-rechtliche Baulast kann auch ohne eine zivilrechtliche Nutzungsvereinbarung eingetragen werden, sofern ein öffentlich-rechtliches Interesse an der Eintragung besteht. Dieses kann z.B. darin liegen, überflüssigen Verkehr bei der Parkplatzsuche zu verhindern.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 22.10.2015, 1 U 76/15, IBRRS 2016, 0883
 
 
Wohnraummietrecht: Erleichterte Umlage von Betriebskosten
Für die Umlage von Betriebskosten im Wohnraummietvertrag genügt nach einer aktuellen Entscheidung des BGH die formularmäßige Angabe im Mietvertrag, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Damit gelten dann die im Gesetz definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten als vereinbart. Anders als bisher gefordert, muss der Betriebskostenkatalog weder dem Mietvertrag beigefügt, noch darin aufgelistet oder auf die Betriebskostenverordnung verwiesen werden.
Kommentar
Der BGH hat die Umlage von Betriebskosten mit seinem Urteil nunmehr wesentlich erleichtert. Dies gilt aber nur für die Umlage der in § 2 Betriebskostenverordnung genannten Betriebskosten. Sollen weitere, in der Betriebskostenverordnung nicht aufgeführte „sonstige Betriebskosten“ auf den Mieter umgelegt werden, muss der Vermieter diese weiterhin konkret im Vertrag aufführen. Wenngleich die Entscheidung für Wohnraum gefällt wurde, kann auch für das gewerbliche Mietrecht im Ergebnis nichts anderes gelten. Es bleibt daher abzuwarten, ob die Gerichte die Entscheidung künftig auch auf das Gewerbemietrecht übertragen.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 10.2.2016, VIII ZR 137/15 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/03 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Gewerbliches Mietrecht: Umlage „sämtlicher Wartungskosten“ zulässig
- Bau- und Architektenrecht: Genehmigt und damit legal…
- Wohnungseigentumsrecht: Keine Teilnahmepflicht des Wohnungseigentümers
- Wohnraummietrecht: Kein Schadensersatz wegen Abstumpfung am Marmorboden
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Umlage „sämtlicher Wartungskosten“ zulässig
Die Klausel eines gewerblichen Mietvertrages, wonach der Mieter „sämtliche Wartungskosten“ als Betriebskosten zu tragen hat, ist – auch als Allgemeine Geschäftsbedingung – zulässig. Sie benachteiligt den Mieter nicht unangemessen und ist auch nicht intransparent. Vorliegend stritten Mieter und Vermieter um die Wirksamkeit der Klausel, die den Mieter zur Übernahme sämtlicher Wartungskosten verpflichtete. Der Senat entschied, dass die Klausel wirksam sei und die Kosten vom Mieter zu tragen sind. Die Klausel sei auch nicht überraschend, da ein gewerblicher Mieter mit seiner Zahlungspflicht für übliche Wartungskosten rechnen müsse. Weder eine Auslistung der einzelnen Kosten noch eine höhenmäßige Begrenzung sei erforderlich. Auch müssen die Kosten nicht bereits im Vorfeld feststehen. Der Vermieter soll vielmehr die Möglichkeit haben, diese bedarfsgerecht ohne eine Vertragsanpassung umlegen zu können, sofern eine Änderung der durchzuführenden Wartungsarbeiten erforderlich wird.
Kommentar
Der Vermieter ist nach dieser Entscheidung nicht gehalten, sämtliche Anlagen, für welche eine Wartung erforderlich ist, ausdrücklich im Vertrag aufzuführen. Vielmehr muss ein Mietinteressent bei einem neu errichteten Gebäude damit rechnen, dass auch die entsprechende übliche Technik installiert und verwendet wird.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 16.10.2015, 2 U 216/14, IBRRS 2015, 3289
 
 
Bau- und Architektenrecht: Genehmigt und damit legal…
Existiert eine Baugenehmigung für ein Wohngebäude mit Balkon und entspricht der Balkon nicht den bauordnungsrechtlichen Landesnormen, kann die Baubehörde gegenüber dem Eigentümer dennoch nicht wirksam den Abriss des Balkons verfügen. Dies gilt zumindest dann, wenn die erteilte Baugenehmigung wirksam ist. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg gilt die Baugenehmigung sogar dann als wirksam erteilt, wenn wie im vorliegenden Fall der streitgegenständliche Balkon überhaupt nicht im (fehlerhaften) Abstandsflächenplan eingezeichnet worden war, jedoch in den restlichen Bauvorlagen dargestellt ist.
Kommentar
Der VGH geht wie die überwiegende Rechtsprechung zwar davon aus, dass im Falle der Widersprüchlichkeit von Lage- und Abstandsflächenplan hinsichtlich des Grenzabstands zum Nachbarn der Abstandsflächenplan für die Lage des Baukörpers zum Nachbargrundstück hin ausschlaggebend ist. Allerdings könne nicht von einer widersprüchlichen Darstellung gesprochen werden, wenn wie vorliegend der Baukörper im Abstandsflächenplan überhaupt nicht eingezeichnet sei. Dies begründe lediglich einen Fehler, jedoch keinen Widerspruch zu den übrigen Bauunterlagen. Aber Achtung! Auch wenn man diese Ansicht teilen mag, so bewegt sich der Eigentümer hier auf dünnem Eis. Die Behörde könnte die Baugenehmigung hinsichtlich des materiell baurechtswidrigen Balkons stets zurücknehmen. Damit entfiele die Legalisierungswirkung und ein Abriss wäre rechtmäßig.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 22.10.2015, 3 S 741/15, IBRRS 2015, 2813
 
 
Wohnungseigentumsrecht: Keine Teilnahmepflicht des Wohnungseigentümers
Den Wohnungseigentümer trifft keine Treuepflicht, an Eigentümerversammlungen teilzunehmen oder diesen bis zum Ende beizuwohnen. Verlässt ein Wohnungseigentümer vorzeitig die Versammlung und führt so deren Beschlussunfähigkeit herbei, kann er gleichwohl im Wege der Anfechtungsklage gegen Beschlüsse vorgehen. Vorliegend war die Gegenseite der Ansicht, ein solches Vorgehen verstoße gegen die Treuepflicht des Eigentümers und zog einen Vergleich zur Boykott-Rechtsprechung des Gesellschaftsrechts. Diese verwehrt dem Gesellschafter, sich auf die Beschlussunfähigkeit zu berufen, sofern er diese selbst durch einen Boykott der Versammlung herbeigeführt hat. Diese Ansicht teilte das Amtsgericht Neumarkt nicht.
Kommentar
Nach Ansicht des Gericht ist die Boykott-Rechtsprechung vorliegend nicht anwendbar, da keine entsprechende Notwendigkeit bestehe: Im Gesellschaftsrecht können Beschlüsse je nach Ausgestaltung der Satzung durch absprachegemäßes Fernbleiben einzelner Gesellschafter (dauerhaft) gezielt verhindert werden. Um dies zu verhindern, behilft sich die Rechtsprechung der Treuepflicht der Gesellschafter. Diese Gefahr besteht im WEG-Recht nicht. Im Rahmen einer Zweitversammlung kann stets ein wirksamer Mehrheitsbeschluss gefasst werden. Dies gilt auch, wenn die in der Teilungserklärung oder von Gesetzes wegen vorgesehenen Quoren nicht eingehalten werden.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: AG Neumarkt, Urteil vom 20.08.2015, 4 C 5/14 WEG, ZWE 2015, 425, 427
 
 
Wohnraummietrecht: Kein Schadensersatz wegen Abstumpfung am Marmorboden
Der Vermieter kann nur dann vom Mieter Schadensersatz wegen der Abstumpfung eines Marmorbodens im Toilettenbereich verlangen, wenn er den Mieter zuvor auf die besondere Empfindlichkeit des Fußbodens hingewiesen hat. Es kann also nicht als allgemein bekannt vorausgesetzt werden, dass durch ein „Urinieren im Stehen“ aufgrund der unvermeidbaren Kleinstspritzer dauerhafte Schäden an einem Marmorboden im Nahbereich der Toilette drohen. Vielmehr fällt es in die Risikosphäre des Vermieters, wenn der besonders empfindliche Marmorboden durch Urinspritzer beschädigt wird.
Kommentar
Damit der Vermieter einen Schadensersatzanspruch wegen des beschädigten Marmorbodens hat, muss dem Mieter ein schuldhaftes Handeln nachgewiesen werden. Hier war für den Mieter jedoch nicht erkennbar, dass durch das Urinieren im Stehen eine irreparable Beschädigung des Bodenbelages im Bad drohte. Ihm kann somit nicht der Vorwurf fahrlässigen Handelns gemacht werden. Das Instandhaltungsrisiko an der Mietsache trägt grundsätzlich der Vermieter. Deshalb ist es seine Aufgabe, den Mieter auf besonders empfindliche Mietgegenstände hinzuweisen. Anderenfalls hat er die damit zusammenhängenden Schäden aus eigener Tasche zu ersetzen.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Düsseldorf, Urteil vom 12.11.2015, 21 S 13/15, IBRRS 2016, 0128
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/02 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Bau- und Architektenrecht: Im Zweifel: Beendigung des Auftragsverhältnisses
– Bau- und Architektenrecht: Mängelbeseitigung – Wahlrecht des Unternehmers
– Makler- und Bauträgerrecht: Doppeltätigkeit des Maklers
– Wohnraummietrecht: Eigenbedarfskündigung im Gebiet mit Erhaltungsverordnung
 
 
Bau- und Architektenrecht: Im Zweifel: Beendigung des Auftragsverhältnisses
Ein Werkunternehmer muss die ihm gegenüber ausgesprochene Kündigung des Auftrags im Zweifel als freie Kündigung im Sinne von § 8 Absatz 1 VOB/B verstehen, wenn eine außerordentliche Kündigung unwirksam ist. Das Oberlandesgericht Bamberg folgt damit obergerichtlicher Rechtsprechung: Die Umdeutung ist stets vorzunehmen, wenn keine ernstlichen Zweifel daran bestehen, dass der Auftraggeber das Vertragsverhältnis beenden möchte. Dies sei nur dann nicht zutreffend, wenn er expliziert erklärt, der Auftragnehmer möge die Arbeiten weiterführen, sollte die außerordentliche Kündigung nicht greifen.
Kommentar
Das OLG musste sich mit der Frage der Umdeutung im Rahmen einer Klage des Auftragnehmers auf Abschlagszahlung auseinandersetzen. Diesen Anspruch lehnte der Senat allerdings ab, weil der Auftraggeber seinem Werkunternehmer (frei) kündigte. Ist der Werkvertrag durch die Kündigung des Auftraggebers beendet worden, scheidet eine Klage auf Abschlagszahlung aus. Die Kündigung leitet das Schlussabrechnungsverfahren ein. Mit Beendigung des Vertrags fällt der Zweck, den vorleistungspflichtigen Auftragnehmer durch Abschlagszahlungen wirtschaftlich zu entlasten, weg. Das Interesse des Auftraggebers an einer zügigen Abrechnung rückt dabei in den Vordergrund.
Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Bamberg, Beschluss vom 16.04.2015, 3 U 19/15, IBRRS 2015, 3094

 

Bau- und Architektenrecht: Mängelbeseitigung – Wahlrecht des Unternehmers
Zwar hat der Unternehmer grundsätzlich die Wahl, ob er einen Mangel des Gewerks durch Neuherstellung oder Nachbesserung beseitigt. Da der Unternehmer aber stets den vertraglich geschuldeten Zustand erfüllen muss, ist er zu einer Neuherstellung verpflichtet, wenn nur diese zur vertragsgemäßen Beschaffenheit führt. Das trifft insbesondere dann zu, wenn es sich, wie im vorliegenden Fall, um einen Vertragsgegenstand mit einem gehobenen Qualitätsstandard handelt. An den optischen und technischen Zustand sind dann gesteigerte Anforderungen zu stellen. Unabhängig von einer bereits erfolgten Abnahme kann der Unternehmer diesen erhöhten Anforderungen nur durch eine Neuherstellung entsprechen.
Kommentar
Anders als im Kaufrecht kann im Werkvertragsrecht grundsätzlich der Unternehmer entscheiden, wie er den Mangel an der Werkleistung, sei es durch Nachbesserung oder Neuherstellung, beseitigt. Denn der Unternehmer verfügt über die größere Fachkompetenz und kann so besser entscheiden, welche Art der Nacherfüllung im Einzelfall geeignet ist. Das Urteil des OLG Karlsruhe zeigt die Grenzen dieses Wahlrechts – außerhalb der Verweigerung der Nacherfüllung wegen unverhältnismäßig hoher Kosten – auf.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2015, 8 U 117/12, IBBRS 2015, 0591

 

Makler- und Bauträgerrecht: Doppeltätigkeit des Maklers
Beauftragen Verkäufer und Kaufinteressenten zugleich denselben Makler, liegt im Zweifel für beide Seiten eine Tätigkeit als Nachweismakler vor. Diese ist in der Regel auch ohne ausdrückliche Gestattung zulässig. In dem vom OLG Saarbrücken entschiedenen Fall beauftragte ein Grundpfandgläubiger den Makler mit der Suche nach Kaufinteressenten. Aufgrund einer Werbemaßnahme bekundete der spätere Käufer Interesse an dem Objekt. Der sodann zwischen Makler und Käufer geschlossene „Kaufanwärter/Maklervertrag“ verpflichtete den Käufer, mit Abschluss des nachgewiesenen oder vermittelten Vertrages eine Provision in Höhe von 4,76 % zu zahlen. Im Rahmen des notariellen Kaufvertrages erklärten die Kaufvertragsparteien zudem, der Kaufvertrag sei durch Vermittlung des Maklers zu Stande gekommen. Weiterhin versicherten sie, dass sie den Maklerauftrag unabhängig voneinander erteilt hätten. Gleichwohl verweigerte der Käufer die Provisionszahlung, drang damit jedoch nicht durch.
Kommentar
Eine Doppeltätigkeit des Maklers ist grundsätzlich erlaubt, wenn der Maklervertrag keine entgegenstehenden Vereinbarungen enthält. Dies gilt jedoch nur, sofern der Makler für beide Teile als Nachweismakler oder für den einen als Vermittlungs- und für den anderen als Nachweismakler tätig geworden ist. Dass eine verbotene Doppeltätigkeit des Maklers vorliegt, ist regelmäßig durch den Maklerkunden zu beweisen.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Saarbrücken, Urteil vom 17.09.2015, 4 U 131/14, IBRRS 2015, 2893

 

Wohnraummietrecht: Eigenbedarfskündigung im Gebiet mit Erhaltungsverordnung
Das für eine ordentliche Kündigung erforderliche berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses kann insbesondere dann gegeben sein, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt. Nach der Rechtsprechung ist grundsätzlich auch das Interesse des Vermieters, seine Wohnung zu beruflichen Zwecken zu nutzen, nicht geringer zu bewerten als der beispielhaft gesetzlich geregelte Bedarf zu Wohnzwecken. Dies gilt selbst dann, wenn er den Wunsch hegt, die Wohnung nicht nur überwiegend, sondern vollständig zu beruflichen Zwecken nutzen zu wollen.
Nach der Entscheidung des LG Berlin können den Nutzungsabsichten des Vermieters allerdings durch eine für das Gebiet geltende Erhaltungsverordnung Grenzen gesetzt werden. In diesem Fall sind besondere Anforderungen an ihn gestellt, wenn er seinen Bedarf an den bisher zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten nachweisen will. Eine Kündigung kann im Zweifelsfall unwirksam sein.
Kommentar
Sinn und Zweck von Erhaltungsverordnungen ist es, die Struktur eines Gebietes, insbesondere die städtebauliche Eigenart und die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten. Damit soll insbesondere vor sogenannten „Luxusmodernisierungen“, aber u.a. auch dem Abriss von Wohngebäuden, der Umnutzung von Wohn- zu Gewerberaum und der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen geschützt werden. Die Verordnungen sollen verhindern, dass die ansässige Wohnbevölkerung aus ihrem Gebiet verdrängt wird, daher werden häufig –wie im vorliegenden Fall- für den Abbruch, die Änderung oder Nutzungsänderung der baulichen Anlagen besondere Genehmigungsverfahren vorgeschrieben, obwohl für diese Maßnahmen aufgrund der Bauordnung keine Genehmigung erforderlich wäre.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 12.08.2015, 65 S 531/14 – www.ibr-online.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/24 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
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- Steuerrecht: Gewinnrealisierung bei Werkverträgen
- Grundstücksrecht: Milieuschutz bei Umwandlung von Wohnungseigentum
- Makler- und Bauträgerrecht: Provision trotz misslungener Finanzierung?
- Wohnraummietrecht: Kündigung bei vorgetäuschter Bonität

 

Steuerrecht: Gewinnrealisierung bei Werkverträgen
Mit Urteil vom 14. Mai 2014 hatte der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass die Gewinnrealisierung in der Steuerbilanz bei Abschlagszahlungen nach § 8 Abs. 2 HOAI a.F. bereits mit dem Entstehen des Anspruchs auf Abschlagszahlung erfolgen soll. Das Bundesministerium der Finanzen will dieses Urteil nun auch auf Fälle nach dem neuen § 15 Abs. 2 HOAI und darüber hinaus auf Abschlagszahlungen bei Werkverträgen nach § 632a BGB anwenden. Das kann z. B. Abschlagszahlungen nach § 3 MaBV betreffen. Die Anwendung der neuen Grundsätze stellt erst für das Kalenderjahr 2015 eine Verpflichtung dar und kann vorher bereits freiwillig angewendet werden.
Kommentar
Nach herrschender Meinung ist die Anwendung des Urteils durch die Finanzverwaltung auf Fälle nach der neuen HOAI und auf andere Werkverträge rechtswidrig. Eine vorzeitige Gewinnrealisierung in der Handelsbilanz ist nicht zulässig. Wer die neuen Grundsätze nicht anwendet, riskiert allerdings später Ärger mit der Betriebsprüfung. Wer dies vermeiden will, sollte das BMF- Schreiben anwenden, entsprechende Steuererklärungen abgeben und anschließend mit Rechtsbehelfen gegen die Steuerfestsetzungen vorgehen. Für Einzelunternehmer und Personengesellschaften kann das Urteil sogar von Nutzen sein: Bei langfristigen Werkverträgen kann eine nach der Abnahme des Werkes einmalig anfallende Steuerbelastung mit hoher Steuerprogression vermieden werden.
Autor: Johann Wedemeier – wedemeier@bethge-legal.com
Fundstelle: BMF, Schreiben vom 29. Juni 2015, IV C 6 – S2130/15/10001; BFH, Urteil vom 14. Mai 2014, VIII R 25/11, BStBl 2014 II S.968; IDW HFA vom 24. September 2015

 

Grundstücksrecht: Milieuschutz bei Umwandlung von Wohnungseigentum
Liegt ein Grundstück im Gebiet einer kommunalen Erhaltungssatzung, muss die Aufteilung des Wohnungs- und Teileigentums von der Stadt genehmigt werden. Grund hierfür ist der Umstand, dass gerade in Gebieten mit aufwertungsverdächtigem Wohnungsbestand gesteuert werden soll, dass die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten bleibt. Danach besteht sogar dann eine Genehmigungsbedürftigkeit, wenn ein Objekt zwar bereits in Wohneigentum aufgeteilt ist, diese Aufteilung aber vollständig geändert werden soll.
Kommentar
Im entschiedenen Fall wollte der Eigentümer aus 2 großen 16 kleine Wohnungseinheiten machen. Er argumentierte, dass es sich damit nicht um eine Aufhebung der alten Aufteilung und Neuaufteilung handele, sondern um eine Änderung der bestehenden Aufteilung. Dadurch wollte er vermeiden, dass eine weitere behördliche Genehmigung unter Milieuschutzgesichtspunkten erforderlich ist. Das OLG München stellte jedoch vollkommen zu Recht fest, dass die Genehmigungsbedürftigkeit nicht nur bei einer erstmaligen Begründung des Wohneigentums bestehe, sondern auch dann, wenn überhaupt Sondereigentum geschaffen wird, das vorher so nicht bestanden hat, etwa durch Aufteilung in kleinere Einheiten.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 26. August 2015, 34 Wx 188/15, IBRRS 2015, 2521

 

Makler- und Bauträgerrecht: Provision trotz misslungener Finanzierung?
Im Falle einer misslungenen Finanzierung kommt ein Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision nur dann nicht in Betracht, wenn der Maklervertrag unter der Bedingung der erfolgreichen Finanzierung geschlossen wurde. Ist diese Bedingung nicht vereinbart, erhält der Makler seine Provision. Die Versagung der Finanzierung kann nicht zu Lasten des Maklers gehen, da er üblicherweise keinen Einfluss hierauf hat. Vorliegend hatten sich die Käufer für den Fall der Darlehensversagung ein Rücktrittsrecht im Kaufvertrag einräumen lassen. Es sei daher davon auszugehen, dass den Parteien das Scheitern einer Finanzierung durchaus bewusst war. Damit habe hinreichender Anlass bestanden, die Provisionsforderung ebenfalls an die Bedingung der erfolgreichen Finanzierung zu knüpfen, so der Senat. Da dies nicht geschah, steht dem Makler ein Anspruch auf Zahlung der Provision zu.
Kommentar
Grundsätzlich betrifft den Makler die Finanzierung des Objektes durch den Käufer nicht. Kommt es diesbezüglich aber bereits im Zuge der Vertragsverhandlungen zu Unsicherheiten, bieten sich für den Makler vertragliche Regelungen an, die eine Zahlungspflicht auch für den Fall einer versagten Finanzierung statuieren. So können Rechtsstreitigkeiten schon im Vorfeld vermieden werden.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Bremen, Urteil vom 16. September 2015, 9 O 755/14, IBRRS 2015, 2740

 

Wohnraummietrecht: Kündigung bei vorgetäuschter Bonität
Gibt der Mieter eine falsche Selbstauskunft zur Vortäuschung einer besseren Bonität ab, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Vermieters, so das Amtsgericht München. Im vorliegenden Fall hatte ein Ehepaar bei der Anmietung eines Hauses ein falsches Jahreseinkommen angegeben und zudem wahrheitswidrig erklärt, dass in den letzten fünf Jahren vor Erteilung der Selbstauskunft gegen das Ehepaar keine Zahlungsverfahren, Zwangsvollstreckungsverfahren oder Verfahren zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung bestanden haben. Hierin sah das Gericht neben den zudem aufgelaufenen Mietrückständen einen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Die Entscheidung wurde am am 08.09.2015 vom Landgericht bestätigt.
Kommentar
Der Vermieter konnte im vorliegenden Fall wegen der falschen Selbstauskunft sowie auch wegen den wiederholten Zahlungsrückstände fristlos kündigen. Dass die Mieter die Zahlungsrückstände nachgezahlt hatten, änderte nichts an der Vertragsbeendigung.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: AG München, Urteil vom 30. Juni 2015, 411 C 26176/14, becklink 2001528
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/14 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Makler- und Bauträgerrecht: Maklerprovision des Asset-Managers
- Bau- und Architektenrecht: Fiktiver Schaden – ersatzfähig, aber in welcher Höhe?
- Bau- und Architektenrecht: Keine Beschränkung des Wahlrechts!
- Wohnraummietrecht: Kündigung bei verweigerter Duldung von Instandsetzungsarbeiten

 

Makler- und Bauträgerrecht: Maklerprovision des Asset-Managers

Ein Asset-Manager, der bei einer monatlichen Vergütung von mindestens 2.500 Euro eine Vielzahl von Wohneinheiten des Veräußerers betreut, kann nicht gleichzeitig als Makler auf Seiten des Käufers tätig werden. Hier liegt ein Fall der sogenannten unechten Verflechtung vor, so dass aufgrund des bestehenden Interessenkonflikts keine Provision beansprucht werden kann. Ein solcher Anspruch kann sich aber aus einem sogenannten selbstständigen Provisionsversprechen des Käufers ergeben. Dieser muss dabei die tatsächlichen Umstände über die enge Verbindung des Maklers zum Veräußerer und somit die Verflechtung kennen. Sind dem Käufer diese Umstände bekannt, kann er im Rahmen der Vertragsfreiheit mit dem Makler eine von der echten Maklerleistung unabhängige selbständige Provisionsvereinbarung treffen.
Praxistipp
Besteht die Gefahr, dass ein Fall der Verflechtung gegeben ist, sollte der Makler auf ein selbstständiges Provisionsversprechen hinwirken, um seinen Provisionsanspruch nicht zu gefährden. Es sollte dabei dokumentiert werden, dass dem Interessenten die Umstände, welche die Verflechtung zwischen Makler und Verkäufer begründen, bekannt sind.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Schleswig, Urteil vom 19. März 2015, 16 U 117/14, IBRRS 2015, 1890
 
 

Bau- und Architektenrecht: Fiktiver Schaden – ersatzfähig, aber in welcher Höhe?

Beschädigt der Werkunternehmer bei Gelegenheit der Ausführung seiner Leistung andere Gegenstände, so führt dies regelmäßig zu einem vertraglichen Schadensersatzanspruch. Der Anspruch besteht selbst dann, wenn der Schaden tatsächlich nicht beseitigt werden soll. Bei einem solchen fiktiven Schaden können aber nur die Kosten beansprucht werden, die für die reine Beseitigung des Schadens unabdingbar wären, so das Oberlandesgericht Düsseldorf. Durch den Werkunternehmer war es zur Beschädigung des bereits im Wohnhaus befindlichen Parketts gekommen. Zwar billigte das Gericht dem Auftraggeber einen Ersatzanspruch für den Parkettabschliff zu, lehnte einen solchen aber für ggf. notwendige Malerarbeiten, bedingt durch mögliche Staubentwicklung beim Abschliff, ab.
Kommentar
Bei den Malerarbeiten handelt es sich nicht um Kosten, die bei der Schadensbeseitigung selbst anfallen. Die Ersatzfähigkeit solcher Begleitkosten setzt voraus, dass sie zwangsläufig dem Grunde und der Höhe nach aufgrund der ursprünglichen Schadensbeseitigung angefallen ist. Diese Voraussetzung sah das Gericht als nicht erfüllt an. Solange die Arbeiten am Parkett nicht durchgeführt wurden, steht nicht fest, dass eine so intensive Staubentwicklung eintritt, die einen Neuanstrich unbedingt erforderlich macht.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 23. April 2015, 5 U 97/14, BeckRS 2015, 11135
 
 

Bau- und Architektenrecht: Keine Beschränkung des Wahlrechts!

Verlangt der Auftragnehmer von seinem Auftraggeber, unter Hinweis auf § 648a Abs. 1 BGB, explizit die Stellung einer Bankbürgschaft zur Absicherung der von ihm zu erbringenden Werkleistung, so schränkt dies das Wahlrecht des Auftraggebers in Bezug auf die Art des Sicherungsmittels nicht in unzulässiger Weise ein. Gemäß § 648a Abs. 1 BGB kann der Auftragnehmer vom Auftraggeber eine Sicherheit für die Vergütung verlangen. Dabei steht dem Auftraggeber grundsätzlich ein Wahlrecht zu. Die Bankbürgschaft stelle ein übliches Sicherungsmittel der Baubranche dar, so dass die Forderung einer Bankbürgschaft mit Hinweis auf den §648a BGB unter baubranchenkundigen Personen nicht so verstanden werden könne, als sei die Bankbürgschaft das für den Auftragnehmer einzige akzeptable Sicherungsmittel, so das Oberlandesgericht Köln.
Praxistipp
Auftragnehmer sollten sich von dem Urteil nicht irritieren lassen – es bleibt alles wie gewohnt. Dennoch sollte der Auftragnehmer es möglichst vermeiden, das Sicherungsmittel im Rahmen der Aufforderungen zur Sicherheitsleistung konkret zu benennen, um dem Gericht gar nicht erst die Interpretationsmöglichkeit einer unzulässigen Beschneidung des Wahlrechts des Auftraggebers zu eröffnen. Dies könnte dann zur Unwirksamkeit des Verlangens führen, so dass der Auftragnehmer bei Nichtzahlung der Sicherheit nicht berechtigt wäre, die Leistungserbringung zu verweigern oder, im äußersten Fall, den Vertrag vorzeitig durch Kündigung zu beenden.
Autor: Dominique Reichelt – reichelt@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Köln, Urteil vom 23. April 2015, 3 U 124/14, BeckRS 2015, 10723
 
 

Wohnraummietrecht: Kündigung bei verweigerter Duldung von Instandsetzungsarbeiten

Der Vermieter kann dem Mieter, der notwendige Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb seiner Wohnung nicht ermöglicht, fristlos kündigen. Nach der Entscheidung des BGH ist der Vermieter auch in Fällen, in denen der Mieter den beauftragten Handwerkern den Zutritt zur Wohnung begründet verweigert, nicht grundsätzlich verpflichtet, zunächst die Duldung der Maßnahme gerichtlich einzuklagen. Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten können für die Erhaltung und den wirtschaftlichen Wert des Mietobjekts von wesentlicher Bedeutung sein, so dass der Vermieter an der zeitnahen Durchführung ein erhebliches wirtschaftliches Interesse haben kann und ihm deshalb die Fortsetzung des Mietverhältnisses bei Abwägung der beiderseitigen Interessen unter Umständen unzumutbar sein kann.
Kommentar
Würde man bei dieser Frage die Maßstäbe der vorhergehenden Instanzen anlegen, wonach der Vermieter nur kündigen kann, sofern der Mieter den bereits rechtskräftigen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten als Querulantentum gewertet werden kann, hätte dies weitreichende Folgen. Der Mieter könnte die Maßnahmen, die er eigentlich dulden müsste und an deren umgehender Durchführung der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat, für einen unabsehbaren Zeitraum hinauszögern, ohne die Konsequenzen für eine solche Vertragsverletzung zu tragen. Dies widerspräche dem Anliegen des Gesetzgebers, der dem Mieter bei Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowohl im Hinblick auf wirtschaftliche Interessen des Vermieters, als auch zur Verfolgung des wohnpolitischen Ziels der Verbesserung der allgemeinen Wohnbedingungen umfangreiche Duldungspflichten auferlegt hat.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 15. April 2015, VIII ZR 281/13 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/13 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
paragraph
 
- Gewerbliches Mietrecht: Mietanpassung auch ohne ausdrückliche Vereinbarung
- Gewerbliches Mietrecht: Einhaltung der Schriftform auch ohne Vertretungszusatz des Vorstandes
- Bau- und Architektenrecht: Ersatz ohne konkreten Schaden!
- Wohnraummietrecht: Einbau von Rauchwarnmeldern ist hinzunehmen

 

 

Gewerbliches Mietrecht: Mietanpassung auch ohne ausdrückliche Vereinbarung
 
Die Vereinbarung eines Gewerberaummietvertrages, nach der „eine Mieterhöhung  für den Zeitraum der ersten fünf Jahre des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist“, ist so auszulegen, dass der Vermieter nach Ablauf der 5 Jahre eine Mietanpassung verlangen kann. Einer ausdrücklichen Anpassungsvereinbarung bedarf es nicht. Vorliegend hatte der Mieter die Klausel  in den Vertag eingebracht und war der Auffassung, dem Vermieter stünde aufgrund der – bloß negativen – Formulierung  kein Erhöhungsrecht zu. Nicht so der Senat: Der Vermieter sei sehr wohl berechtigt, nach Ablauf der ersten 5 Jahre eine Anpassung des Mietzinses zu verlangen. Nur dieses Ergebnis sei nach den Grundsätzen der Auslegung sachgerecht.
Kommentar
Im Rahmen der Auslegung muss stets davon ausgegangen werden, dass die Parteien mit ihrer Vereinbarung eine tatsächliche Rechtsfolge herbeiführen wollten. Eine solche würde vorliegend nicht eintreten, sofern man die Klauseln so verstünde, als seien Mieterhöhungen für die ersten 5 Jahre ausgeschlossen, darüber hinaus jedoch keine Rechtsfolgen gewollt. Da im Gewerberaummietrecht kein gesetzliches Mieterhöhungsrecht existiert, würde die Klausel lediglich die gesetzliche Regelung wiedergeben und somit mangels Herbeiführung einer tatsächlichen Rechtsfolge leer laufen.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Hamburg, Urteil vom 09.01.2015, 311 O 7/13, IBRRS 2015, 1877

 

 

Gewerbliches Mietrecht: Einhaltung der Schriftform auch ohne Vertretungszusatz des Vorstandes
 
Ist eine Aktiengesellschaft (AG) Partei eines Gewerberaummietvertrages, so ist die Schriftform auch dann gewahrt, wenn das Rubrum keine Angaben über die Vertretungsregelung der AG enthält. Bei der AG handelt es sich um eine Kapitalgesellschaft, die vom Vorstand vertreten wird. Dieser kann aus mehreren Personen bestehen. Aus dem Handelsregister war ersichtlich, dass einzelne Vorstandsmitglieder die AG in Gemeinschaft mit einem Prokuristen wirksam vertreten können. In diesem Fall kann nicht der Eindruck entstehen, der Vertrag sei in Bezug auf die Unterschriften unvollständig, wenn ein Mitglied des Vorstands gemeinsam mit einem Prokurist unterzeichnet hat. Zur Wahrung der Schriftform genügt daher die Unterzeichnung durch ein Vorstandsmitglied und einen mit dem Zusatz „ppa“ unterschreibenden Prokuristen. Gleiches gilt für den Fall, dass nur ein Vorstandsmitglied ohne Vertretungszusatz und ohne Prokurist unterzeichnet. Die Schriftform ist auch hier gewahrt. Ein einzelnes Vorstandsmitglied kann auch gemäß Satzung allein zur Vertretung der AG berechtigt sein. Enthält daher das Rubrum keine Vertretungsregelung kann dessen alleinige Unterzeichnung nur bedeuten, dass das unterzeichnende Vorstandsmitglied die AG allein vertreten wollte.
Kommentar
Der Senat hat in seinem Urteil noch einmal deutlich gemacht, dass für den Eindruck der Unvollständigkeit des Vertrages nicht auf die aus dem Handelsregister ersichtliche Vertretungsregelung abzustellen sei. Lediglich die Angaben im Mietvertrag seien entscheidend, sodass sich aus diesen eindeutig ergeben muss, ob der Vertrag mit den vorhandenen Unterschriften zustande gekommen ist oder ob dessen Wirksamkeit so lange hinausgeschoben sein soll, bis weitere Unterschriften geleistet werden.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 22.04.2015, XII ZR 55/14 – www.bundesgerichtshof.de

 

 

Bau- und Architektenrecht: Ersatz ohne konkreten Schaden!
 
Bereits das Risiko eines Schadenseintritts kann die gesetzlichen Gewährleistungsrechte begründen. Diese stehen dem Bauherrn bereits dann zu, wenn das Risiko eines Schadenseintritts wahrscheinlich ist, dieses sich jedoch zum Zeitpunkt der Geltendmachung des Vorschussanspruchs (noch) nicht realisiert hat. Das hat das Oberlandesgericht Karlsruhe anlässlich einer vom Auftragnehmer eingebauten Dampfbremse entschieden, welche laut Sachverständigem kleine Lecke aufwies. Konkrete Folgeschäden ergaben sich aus dem Gutachten jedoch nicht. Dennoch habe der Bauherr einen Anspruch auf Kostenvorschuss für eine vollflächige Erneuerung. In seiner Begründung führte das OLG aus, dass der Dichtigkeit einer Dampfbremse erhebliche Bedeutung im Hinblick auf eventuelle künftige Feuchtigkeitsschäden zukomme. Nicht zumutbar sei es daher, die Realisierung des Schadens abzuwarten.
Kommentar
Nicht jedes Risiko eines Schadens ist unter den soeben genannten Voraussetzungen ersatzfähig. Vielmehr gilt es, das Risiko der Schadensrealisierung zu bewerten, insbesondere die Verhältnismäßigkeit zu wahren. Bei der Bestimmung des Nacherfüllungsumfangs muss das Interesse des Auftragnehmers an der Verweigerung einer unverhältnismäßig kostenintensiven Nachbesserung stets Berücksichtigung finden. Im vorliegenden Fall war es dem Auftraggeber allerdings nicht zumutbar, ein „Flickwerk“ zu erhalten.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 29.11.2013, 13 U 80/12 – www.ibr-online.de

 

 

Wohnraummietrecht: Einbau von Rauchwarnmeldern ist hinzunehmen
 
Der Mieter muss den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Dies hat der BGH aktuell in zwei Fällen entschieden. Die Vermieter (Wohnungsbaugesellschaft und Wohnungsbaugenossenschaft) hatten in den besagten Fällen beschlossen, den Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und zentral warten zu lassen. Beim Einbau von Rauchwarnmeldern handelt es sich um bauliche Veränderungen, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führen und somit vom Mieter zu dulden sind, so der BGH. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ sind, werde ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Dies führe zu einer nachhaltigen Verbesserung  auch im Vergleich mit dem Zustand, den der Mieter durch den Eigeneinbau der Rauchwarnmelder geschaffen hat. Die Duldungspflicht ergebe sich zudem auch aus der gesetzlichen Verpflichtung des Vermieters zum Einbau von Rauchwarnmeldern.
Kommentar
Ob eine Duldungspflicht des Mieters besteht, wenn er schon selbst Rauchwarnmelder eingebaut hat, ist nicht unstreitig (bejahend auch AG Halle v. 28.01.2014, Az. 97 C 2551/13). Aus dem Urteil des BGH vom 10.01.2012 (Az. 63 S 136/11) ergab sich noch eine Tendenz zu Gunsten des Mieters. Die Duldungspflicht hat der BGH nun zumindest für die obige Fallkonstellation bejaht.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteile vom 17.06.2015, VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/11 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Grundstücksrecht: Geräuschbeeinträchtigungen in der Nachbarschaft
- Gewerbliches Mietrecht: Fehlende Farbwahlklausel – Wände dürfen rot bleiben
- Wohnraummietrecht: Haftung des Vermieters für Legionellen
- Wohnungseigentumsrecht: Unzulässige Unterteilung von Wohnungseigentum
 
 
Grundstücksrecht: Geräuschbeeinträchtigungen in der Nachbarschaft
Kommt es beim Zusammentreffen unterschiedlicher Gebiete, wie z. B. von allgemeinen Wohn- und Mischgebieten, zu Geräuschbeeinträchtigungen, trifft jeden Grundstücksnutzer eine spezielle Rücksichtnahmepflicht. Die exakte Festlegung einer „zumutbaren“ Geräuschbeeinträchtigung ist jedoch nicht möglich. Im Einzelfall muss daher eine wertende Betrachtung aller maßgeblichen Umstände vorgenommen werden. So hängt die Lästigkeit eines Geräusches nicht nur von Messwerten, sondern auch von Umständen wie z.B. Dauer, Intensität oder Frequenz ab. Vorliegend begehrte der Nachbar einer Waschanlage den Bau eines Tores, welches während des Waschvorgangs geschlossen zu halten ist. Dies wurde ihm durch den Senat versagt, nachdem dieser bei einem Ortstermin feststellte, dass nur eine unerhebliche Geräuscheinwirkung vorliegt.
Kommentar
Geräuscheinwirkungen müssen hingenommen werden, wenn diese die Benutzung des betreffenden Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen. Bei der Überprüfung, ob die  Beeinträchtigung wesentlich ist oder nicht, ist nicht das subjektive Empfinden des Betroffenen, sondern dasjenige eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ maßgeblich. Werden die festgelegten Grenz- oder Richtwerte, wie sie z.B. die TA Lärm (Verwaltungsvorschrift zum Bundesimmissionsschutzgesetz) enthält, nicht überschritten, wird in der Regel von einer unwesentlichen Geräuscheinwirkung ausgegangen.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 28. August 2014, 24 U 71/13, IBRRS 2015, 0823

 

 
Gewerbliches Mietrecht: Fehlende Farbwahlklausel – Wände dürfen rot bleiben
Ist im Mietvertrag nicht geregelt, welche Wandfarbe verwendet werden soll, besteht keine Verpflichtung des Mieters, die Wände nach Mietende weiß zu streichen. Vorliegend wurden die Räumlichkeiten zum Betrieb einer Bar angemietet. Dabei stand es dem Mieter frei, über die Wahl seiner farblichen Wandgestaltung zu entscheiden. Der Mietvertrag enthielt lediglich eine Klausel, die die Pflicht des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit vorsah. Nach Ansicht des Senats führe die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen jedoch nicht dazu, die Wände bei Auszug weiß zu streichen.
Praxistipp
Grundsätzlich ist die Verwendung einer Farbwahlklausel zulässig, soweit diese den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Die Klausel darf aber ausschließlich nur für den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache gelten. Zudem ist dem Mieter ein gewisser Spielraum hinsichtlich der Farbwahl zu überlassen. Die Gestaltung der Schönheitsreparaturklauseln ist also nach wie vor – aufgrund der zahlreichen gerichtlichen Entscheidungen – nicht einfach. Es kann z. B. auch zu empfehlen sein – je nach Fall- die Regelung kurz und knapp zu halten.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 29. Januar 2015, 3 U 1209/14, IMR 2015, 157

 

 
Wohnraummietrecht: Haftung des Vermieters für Legionellen
Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters umfasst auch die Pflicht, regelmäßige Untersuchungen des Trinkwassers vorzunehmen. Kommt er dieser nicht nach, wird er seinem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig, wenn dieser aufgrund verseuchten Trinkwassers erkrankt. Vorliegend erkrankte der Mieter an einer Lungenentzündung, die er auf die starke Legionellen-Kontamination seiner Wohnung zurückführte. Sowohl Amts- als auch Landgericht verneinten einen Schadensersatzanspruch, da die Legionellenerkrankung nicht mit der erforderlichen Gewissheit auf das kontaminierte Trinkwasser zurückzuführen sei. Anders der BGH: Das landgerichtliche Urteil sei an einen zu hohen Maßstab richterlicher Gewissheit angelegt. Zudem komme eine Pflichtverletzung aufgrund unregelmäßiger Kontrollen auch bereits für den Zeitraum vor Inkrafttreten der Trinkwasserverordnung vom 01.11.2011 in Betracht.
Kommentar
Zwar handelt es sich vorliegend um ein Urteil aus dem Wohnraummietrecht, der grundsätzliche Tenor wird jedoch auch auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen sein. Gerade der gewerbliche Vermieter kann hier – je nach Art des ausgeübten Gewerbes seines Mieters – in einer verstärkten Pflicht sein. So richtet sich die Häufigkeit der Kontrollen nach der täglichen Menge des abgegebenen oder produzierten Wassers in einem Wasserversorgungsgebiet.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. Mai 2015, VIII ZR 164/14 – www.bundesgerichtshof.de

 

 

Wohnungseigentumsrecht: Unzulässige Unterteilung von Wohnungseigentum
Grundsätzlich bedarf die Unterteilung von Wohnungseigentum in zwei oder mehr Einheiten nicht der Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer. Dies gilt jedoch nur, soweit die bisherige Zweckbestimmung der Räume beibehalten wird. Dienen die Räume laut Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken, so ist eine Unterteilung in Wohnungseigentum ohne die Mitwirkung der Wohnungseigentümer unzulässig. Diese können durch eine Vereinbarung die Teilungserklärung anpassen. Im Rahmen der grundbuchrechtlichen Umschreibung bedarf es zudem der Bewilligung der Wohnungseigentümer.
Kommentar
Erfolgt trotz Unzulässigkeit der Unterteilung eine entsprechende Eintragung im Grundbuch, so entfaltet diese keine materiell-rechtliche Wirkung. Denn die Eintragung der Wohneinheiten ins Bestandsverzeichnis des Grundbuchs steht im Widerspruch zur ursprünglichen Teilungserklärung. Ein gutgläubiger Erwerb des Wohnungseigentums ist daher ausgeschlossen.
Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 04. Dezember 2014, V ZB 7/13 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/10 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Grundstücksrecht: Zulässige Schenkung an Minderjährigen
- Grundstücksrecht: Der Kaufpreis bestimmt die Höhe der Kosten der Grundbucheintragung
- Bau- und Architektenrecht: Ausnahme – Mängelrechte vor Abnahme des Gewerks
 -Wohnraummietrecht: BGH entscheidet über Eigenbedarfskündigungen
 
 
Grundstücksrecht: Zulässige Schenkung an Minderjährigen
Alleine der Hinweis in einem Schenkungsvertrag an einen Minderjährigen, dass dieser in Zukunft kraft Gesetzes in die bestehenden Mietverträge eintreten wird, sorgt nicht dafür, dass die Übertragung des Grundstücks als teilentgeltlich anzusehen ist. Anders ist die Situation zu beurteilen, wenn weitere vertragliche Verpflichtungen zum Eintritt in das Mietverhältnis vorgesehen sind. Vorliegend bestand zugunsten des Vermieters des verschenkten Objektes ein Nießbrauchrecht, das diesem gestattete, auch nach der Eigentumsübertragung die Wohnungen zu vermieten. Nach Ansicht des Senats ist die Übertragung in diesem Fall unentgeltlich und damit nicht vom Familiengericht zu genehmigen, sodass der Minderjährige wirksam durch seine gesetzlichen Vertreter vertreten wurde.
Kommentar
Aus Gründen des Minderjährigenschutzes sind Schenkungsverträge mit Minderjährigen grundsätzlich durch das Familiengericht zu genehmigen, wenn der Minderjährige durch den Schenkungsvertrag dazu verpflichtet wird, in andere Verträge, wie z.B. bestehende Mietverträge, einzutreten. Erfolgt der Vertragseintritt hingegen kraft Gesetzes und gerade nicht aufgrund einer vertraglichen Verpflichtung, sieht das Gesetz keine zusätzliche Genehmigung durch das Familiengericht vor.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 06. August 2014, 15 W 94/14, NJW-RR 2014, 1350
 
 
Grundstücksrecht: Der Kaufpreis bestimmt die Höhe der Kosten der Grundbucheintragung
Nach dem seit 2013 geltenden Gerichts- und Notarkostengesetz – wie schon nach der ehemaligen Kostenordnung – ermittelt sich der für die Kostenberechnung maßgebliche Geschäftswert beim Kauf einer Sache nach dem Kaufpreis. Nur wenn der tatsächliche Verkehrswert einer Sache höher ist als der vereinbarte Kaufpreis, ist der Verkehrswert maßgebend.
In einem dem OLG München vorgelegten Fall hat das Grundbuchamt einen hohen Weiterverkaufspreis einer Immobilie zum Anlass genommen, die Kostenrechnung für den früheren Erwerb der Immobilie zu erhöhen. Konkret hatte ein Eigentümer eine Immobilie für etwa 16 Mio. Euro erworben und diese ein halbes Jahr später für etwa 29 Mio. Euro weiter veräußert. Im Rahmen des ersten Erwerbs war eine Vormerkung eingetragen worden, deren Kosten anhand des Kaufpreises in Höhe von 16 Mio. Euro berechnet wurden. Nach dem Verkauf der Immobilie wurden dem Eigentümer mit Hinweis auf den erhöhten Weiterverkaufspreis – aus dem das Grundbuchamt auf einen höheren Verkehrswert schloss – weitere 3.150,00 Euro für die Vormerkung in Rechnung gestellt.
Das OLG München hält diese zweite Kostenforderung für unzulässig. Aus dem höheren Weiterverkaufspreis darf nur dann auf einen höheren Verkehrswert der Sache auch im Zeitpunkt des früheren Geschäfts geschlossen werden, wenn sich aus dem späteren Geschäft zweifelsfrei ergibt, dass der erhöhte Wert bereits zu dem früheren Zeitpunkt bestand. Das war vorliegend aber nicht der Fall. Der Eigentümer konnte konkret darlegen, dass es aufgrund seiner Planungsleistungen sowie dem besonderen Interesse der späteren Käuferin an dem Erwerb der Immobilie zu einer derartigen Kaufpreiserhöhung innerhalb kurzer Zeit gekommen sei. Deshalb war für die Berechnung der Kosten lediglich der ursprüngliche Kaufpreis in Höhe von 16 Mio. Euro zugrunde zu legen.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 13. März 2015, 34 Wx 232/13, IBRRS 2015, 0729
 
 
Bau- und Architektenrecht: Ausnahme – Mängelrechte vor Abnahme des Gewerks
Ausnahmsweise kann die Geltendmachung von werkvertraglichen Mängelrechten durch den Besteller gegen seinen Unternehmer auch vor Abnahme wirksam sein. Der Unternehmer muss dazu sein Werk als fertiggestellt ansehen als auch abliefern, der Besteller im Gegenzug jedoch die Abnahme wegen Mängeln verweigern und der Unternehmer wiederum eine (weitere) Mängelbeseitigung endgültig ablehnen, so das Oberlandesgericht Hamm. Das Gericht begründet seine Auffassung damit, dass der Besteller ansonsten zur Abnahme einer aus seiner Sicht mangelhaften Leistung gezwungen wäre, um seine Mängelansprüche gegen den Unternehmer durchzusetzen.
Kommentar
Die Position des Auftraggebers wird damit gestärkt. Der Unternehmer in der oben dargestellten Konstellation muss also damit rechnen, dass der Auftraggeber von den ihm zustehenden Mängelrechten, wie etwa der Vorschusszahlung, auch schon vor der Abnahme Gebrauch macht. Dabei darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass alle weiteren Voraussetzungen für die Geltendmachung von Mängelrechten, wie etwa die Mangelhaftigkeit des Werks, erfolglose Fristsetzung zur Mängelbeseitigung und kein Ausschluss der Mängelbeseitigung wegen Unverhältnismäßigkeit oder Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung im Verhältnis zu den Kosten vorliegen müssen.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 19. August 2014, 24 U 41/14, BeckRS 2015, 01015
 
 
Wohnraummietrecht: BGH entscheidet über Eigenbedarfskündigungen
Gerichte haben den Wohnbedarf zu respektieren, den der Vermieter für sich und seine Angehörigen als angemessen betrachtet, so der BGH. Auch wenn den Gerichten der angegebene Bedarf überhöht erscheint, sind sie nicht berechtigt, ihre eigenen Vorstellungen an die Stelle des Vermieters zu setzen. Es ist auch nicht die Angemessenheit des Wohnbedarfs zu prüfen. Vielmehr darf lediglich überprüft werden, ob das Vorgehen des Vermieters rechtsmissbräuchlich ist. Hierbei ist zu beachten, dass erst ein weit überhöhter Wohnbedarf als rechtsmissbräuchlich gilt. Ob ein solcher vorliegt, ist durch Abwägung aller Interessen anhand objektiver Kriterien und unter Würdigung des konkreten Falles zu beurteilen.
Kommentar
Mit seinem Urteil schließt sich der BGH seiner bisherigen Rechtsprechung an und stärkt die Rechte der Vermieter weiter. Zu beachten bleibt, dass dem Mieter u.U. ein Widerspruchsrecht zustehen kann. Vermieter sollten daher bei einem geplanten eigenen Bezug der Wohnung stets mögliche zeitliche Verzögerungen, auch aufgrund eines etwaigen Gerichtsverfahrens berücksichtigen.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 04. März 2015, VIII ZR 166/14 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/07 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Aktuell: Mietpreisbremse und Bestellerprinzip im Maklerrecht beschlossen!
- Grundstücksrecht: Vereiteltes Vorkaufsrecht
- Bau- und Architektenrecht: Architekten/Fachplaner müssen technische Entwicklungen nicht beachten!
- Gewerbliches Mietrecht: Gleichrangiges Vermieterpfandrecht
- Wohnraummietrecht: Der Streit um die Schönheitsreparaturen

 

Aktuell: Mietpreisbremse und Bestellerprinzip im Maklerrecht beschlossen!

Nachdem der Bundestag hat am 05.03.2015 das Gesetz zur Einführung einer Mietpreisbremse und des Bestellerprinzips für Maklerleistungen beschlossen hat, hat nunmehr auch der Bundesrat dem Gesetz zugestimmt. Das Gesetz soll voraussichtlich im Juni 2015 in Kraft treten.

Die Mietpreisbremse soll nur in Gebieten mit „angespannter Wohnungslage“ gelten. Bei Wiedervermietung bestehender Wohnungen dürfen die Mieten dort nur noch maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In welchen Gebieten die Wohnungslage angespannt ist, sollen die Länder festlegen. Für Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung gilt die Mietpreisbremse nicht.

Bei Maklerleistungen gilt künftig „Wer bestellt, der bezahlt“. Es soll derjenige die Maklergebühren zahlen, der den Makler beauftragt hat oder in dessen Interesse der Makler überwiegend tätig geworden ist. In der Praxis wird das meist der Vermieter sein. Wohnungsvermittlungsverträge sind zudem künftig schriftlich abzuschließen.Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com

Fundstelle: Gesetzentwurf Drucksache 447/14 -www.bundesrat.de/SharedDocs/drucksachen/2014/0401-0500/447-14.pdf?__blob=publicationFile&v=1

 

Grundstücksrecht: Vereiteltes Vorkaufsrecht

Verkauft der Eigentümer seine Immobilie an einen Dritten und unterlässt es, seinen Mieter über das ihm zustehende Vorkaufsrecht zu unterrichten, steht dem Mieter ein Anspruch auf Schadensersatz gegenüber dem Vermieter zu. Dies gilt sogar dann, wenn er das Vorkaufsrecht nicht ausübt, nachdem er von dessen Bestehen Kenntnis davon erlangt hat. Der Anspruch umfasst die Differenz zwischen Verkehrswert und Verkaufspreis.

Kommentar
Der BGH widerspricht mit seinem Urteil klar der Ansicht der Vorinstanzen. Diese hatten die Klage des Mieters abgewiesen, da er nach Kenntnisnahme nicht vom Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hatte. Nach Ansicht des BGH solle die Mitteilung vom Vorkaufsfall den Mieter in die Lage versetzen, sein Vorkaufsrecht sofort auszuüben. Erhält er – wie vorliegend – diese Informationen hingen erst, wenn der Vermieter den Kaufvertrag mit dem Dritten bereits abgewickelt hat, könne nicht vom Mieter verlangt werden, dass er dennoch das Vorkaufsrecht ausübt. Der Vermieter könne den Kaufvertrag ohnehin nicht mehr erfüllen, sodass es nur billig wäre, dem Mieter unmittelbar den Ersatz des Erfüllungsschadens zu gewähren und nicht zunächst den Abschluss eines nicht erfüllbaren Kaufvertrages zu fordern.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 21. Januar 2015, VIII ZR 51/14 – www.bundesgerichtshof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Architekten/Fachplaner müssen technische Entwicklungen nicht beachten!

Im Jahr 2006 hatte ein Architekt die Verlegung von Leitungen für den Bau eines Wohnhauses geplant. Die Planung entsprach der DIN 18015 (Stand 1992). Der Bauherr wollte die Schlussrechnung des Architekten aus dem Jahr 2008 mit Verweis auf die Neuerungen in der DIN 18015 (Stand 2007) nicht zahlen. Danach wäre anders, als ausgeführt, die Auswechselbarkeit der Leitungen vorgesehen. Der Bauherr sah in der Leistung des Architekten einen zum Schadensersatz berechtigenden Planungsfehler. Ohne Erfolg, so das OLG München.

Kommentar
Der maßgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung der Planung eines Architekten/Fachplaners ist der Zeitpunkt seiner Leistungserbringung, nicht der Zeitpunkt der Abnahme seiner Leistung. Ändern sich nach erbrachter Leistung die allgemein anerkannten Regeln der Technik, führt dies nicht zu einer mangelhaften Leistung, die einen gewährleistungspflichtigen Planungsfehler begründet. Diese Ansicht entspricht nicht der gängigen Rechtsprechung. Zu bemerken ist, dass sie sich auf Schadensersatzansprüche gegen Fachplaner/Architekten beschränkt, wenn diesen ein Planungs- und Überwachungsfehler zur Last gelegt wird. Problematisch an der Entscheidung ist, wenn sich die mangelhafte Planung im Bauwerk realisiert. Das ausführende Unternehmen würde mangelhaft leisten, da die Umsetzung der Planung nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entspräche. Für den Unternehmer kommt es auf den Zeitpunkt der Abnahme an. Er würde also für die Schlechtleistung des Architekten gerade stehen müssen, was in der Praxis zu Unstimmigkeiten führen kann.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 15. Januar 2015, 9 U 3395/14, IBRRS 2015, 0507

 

Gewerbliches Mietrecht: Gleichrangiges Vermieterpfandrecht

Veräußert der Vermieter eine vermietete Immobilie, kann dem Erwerber des Mietobjekts auch ein Vermieterpfandrecht an solchen Sachen zustehen, die der Mieter zwischenzeitlich an einen Dritten sicherheitsübereignet hat. Für die Frage, wann das Vermieterpfandrecht des Erwerbers entsteht, ist nämlich nicht der Zeitpunkt, zu dem er in das Mietverhältnis eintritt, sondern vielmehr der Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsschlusses zwischen Mieter und Veräußerer maßgeblich. Es findet also eine Vorverlagerung zu Gunsten des Erwerbers statt. Dieses Vermieterpfandrecht des Erwerbers entsteht eigenständig neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers. Die beiden Vermieterpfandrechte erfassen dieselben Sachen und stehen im gleichen Rang.

Kommentar
Der Sicherungskonflikt zwischen dem Vermieterpfandrecht und einer Sicherungsübereignung wird spätestens dann praxisrelevant, wenn der Mieter insolvent ist und sich der Insolvenzverwalter und der Vermieter darüber streiten, zu wessen Gunsten das Pfandobjekt/Sicherungsgut zu verwerten ist. Der BGH hat die Rechte des Erwerbers gestärkt. Lediglich an Gegenständen, die schon vor Einbringung in die Mietsache sicherheitsübereignet wurden kann nur ein nachrangiges Vermieterpfandrecht entstehen.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 15.Oktober 2014, XII ZR 163/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnraummietrecht: Der Streit um die Schönheitsreparaturen

Allgemeine Geschäftsbedingen (AGB) in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung zu Schönheitsreparaturen verpflichten, sind unwirksam, wenn dafür kein angemessener Ausgleich vorgesehen wird, so die aktuelle Entscheidung des BGH. Auch so genannte Quotenabgeltungsklauseln, nach denen Mieter anteilige Renovierungskosten zahlen sollen, hat der BGH nunmehr gekippt. Bei diesen können die tatsächlich auf den Mieter entfallenden Kostenanteile nicht verlässlich ermittelt werden. So ist beim Abschluss des Mietvertrages für den Mieter nicht klar und verständlich, welche Belastung ggf. auf ihn zukommt. Derartige Klauseln sind daher unwirksam.

Praxistipp
Der Bundesgerichtshof hat hier wichtige Grundsatzfragen neu entschieden und seine bisherige Rechtsprechung zur Übertragung von Schönheitsreparaturen geändert. Mit seinen Entscheidungen hat der BGH erneut die Rechte der Mieter gestärkt, indem er dem Vermieter einen immer geringeren Spielraum einräumt, Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Vermieter tun nun gut daran, bestehende Mietverträge zu überprüfen und wenn möglich anzupassen. Künftige Mietverträge müssen in jedem Fall anhand der neuen Rechtslage ausgerichtet werden.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteile vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13 -www.bundesgerichtshof.de

 
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