magnify
Home Posts tagged "Steuerrecht" (Page 2)

§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/13 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
  • Steuerrecht: Bedenken gegen Verfassungsmäßigkeit der Zinsschranke
  • Grundstücksrecht: Verschweigen von Unwissenheit ist keine Arglist!
  • Makler- und Bauträgerrecht: Stillschweigender Maklervertragsabschluss
  • Wohnungseigentumsrecht: Übertragung von Verkehrssicherungspflichten
  • Mietrechtsreform: Es geht voran!
Steuerrecht: Bedenken gegen Verfassungsmäßigkeit der Zinsschranke 
Der Bundesfinanzhof hatte zu entscheiden, ob die körperschaftssteuerliche Zinsschranke auch gilt, wenn die kreditgewährenden Banken aufgrund von Bürgschaften der Anteilseigner an eine Gesellschaft in Höhe von mehr als 10 % der die Zinserträge übersteigenden Zinsaufwendungen auf die Anteilseigner Rückgriff nehmen können. Eine Immobiliengesellschaft hatte eine Fremdfinanzierung nur durch hohe Bürgschaften ihrer Anteilseigner erlangen können. Aufgrund der gegebenen Bürgschaften gestattete das Finanzamt in seinem Körperschaftssteuerbescheid nur eine begrenzte Abzugsfähigkeit der geleisteten Schuldzinsen. Das verstößt jedoch gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes, so der Bundesfinanzhof. Mit den Regelungen zur sog. Zinsschranke sei der Gesetzgeber von seiner Grundentscheidung abgewichen, dass Betriebsausgaben in dem Jahr abziehbar sein sollen, in dem sie angefallen sind und den Steuerpflichtigen belasten. Hierdurch wolle er die Abzugsfähigkeit von Zinsaufwendungen u.a. zur Vermeidung von missbräuchlichen Steuergestaltungen beschränken. Hiermit vergleichbar seien jedoch nicht die Fälle, in denen eine Bank ein Darlehen gewähre, hierfür aber eine Bürgschaft oder eine anderweitige Sicherheit eines Gesellschafters oder einer nahe stehenden Person verlange, wenn dies zum Erhalt des Darlehens erforderlich sei. Dann belaste die Zinsschranke besonders finanzschwache, zur Aufrechterhaltung ihres Geschäftsbetriebes auf Fremdkapital angewiesene Unternehmen, die dieses aber nur erhalten, wenn sie durch ihre Gesellschafter Sicherheiten stellen können, so der Bundesfinanzhof.
 
Kommentar 
Zinsaufwendungen eines Betriebs für in Anspruch genommenes Fremdkapital sind nach dem Wortlaut der sog. „Zinsschranke“ nur in Höhe des verrechenbaren EBITDA als Betriebsausgaben abziehbar. Danach verbleibende nicht abziehbare Zinsaufwendungen sind in die folgenden Wirtschaftsjahre vorzutragen. Dies gilt nicht, wenn ein Betrieb nicht oder nur anteilmäßig zu einem Konzern gehört („Stand-alone“). Der Bundesfinanzhof hat zu Recht festgestellt, dass die Regelung zur Zinsschranke aufgrund ihres weit gefassten Wortlauts auch steuerrechtliche Gestaltungen einschränkt, die von ihrem Zweck nicht erfasst sind.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethgeundpartner.de
Fundstelle: Bundesfinanzhof, Beschluss vom 13. März 2012, I-B-111/11 -www.bundesfinanzhof.de
Grundstücksrecht: Verschweigen von Unwissenheit ist keine Arglist! 
Verschweigt der Verkäufer eines Hauses dem Käufer gegenüber im Rahmen eines gemeinsamen Besichtigungstermins, in dem Feuchtigkeitsschäden des Gebäudes festgestellt werden, dass er selbst die Ursache der Durchfeuchtungen nicht kennt, so handelt er nicht bereits arglistig, so der BGH. In dem im Jahre 1936 erbauten Wohnhaus gab es erhebliche Feuchtigkeitsmängel im Keller. Über deren Ursache hatte der Verkäufer selbst nur plausible Vermutungen angestellt, da sie ihm nicht bekannt waren. Die Käuferin war daher der Ansicht, sie hätte darauf hingewiesen werden müssen, dass die Ursachen unbekannt und nähere Untersuchungen auch nicht angestellt worden seien. Dadurch habe der Verkäufer arglistig gehandelt. Der BGH sah das anders: der Verkäufer habe nicht versichert, bestimmte Kenntnisse von der Mangelursache zu haben, die er in Wirklichkeit nicht hatte, sondern habe lediglich eigene Vermutungen angestellt. 
 
Praxistipp
Im Rahmen von Objektbesichtigungen vor der Veräußerung besteht grundsätzlich eine Offenbarungspflicht für verborgene Mängel oder Ursachen, die auf solche Mängel hindeuten, weil der Käufer sie nicht erkennen kann. Hat der Verkäufer Kenntnis von solchen Umständen, muss er den Käufer daher auch ungefragt informieren. Weiß der Verkäufer hingegen selbst nicht genau, was die Ursachen eines bestimmten Schadensbildes sind (hier waren es Feuchtigkeitsflecken), muss er diese eigene Unwissenheit nicht speziell zum Ausdruck bringen, sondern darf sie verschweigen. Wichtig ist aber, dass der Verkäufer beim Verkauf einer Immobilie im umgekehrten Fall niemals falsche Angaben oder Angaben „ins Blaue hinein“ machen sollte, weil er sonst möglicherweise trotz des Gewährleistungsausschlusses für die Mängel einzustehen hat.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. März 2012, V ZR 18/11 – www.bundesgerichtshof.de
Makler- und Bauträgerrecht: Stillschweigender Maklervertragsabschluss 
Überreicht ein Makler ein Exposé mit einem eindeutigen Provisionshinweis und fordert der Kunde hierauf weitere Leistungen, wie z.B. einen Besichtigungstermin, wird hierin zumindest ein stillschweigender Maklervertragsabschluss gesehen. Dies gilt auch, wenn der Makler mehrere identische Wohnungen in einem Objekt inseriert, jedoch nur für eine Wohnung ein Exposé übermittelt, so das Kammergericht. Im Rahmen der Besichtigung hatte der Makler im entschiedenen Fall noch auf das Exposé der ein Stockwerk höher liegenden und ansonsten identischen Wohnung hingewiesen. Dieser Hinweis könne nach lebensnaher Betrachtung nur so verstanden werden, dass auch die letztlich gekaufte Wohnung provisionspflichtig sei.
 
Praxistipp 
In der Praxis werden die meisten Maklerverträge nur stillschweigend abgeschlossen. Für den Makler ist ein eindeutiger Provisionshinweis zu Beginn seiner Tätigkeit daher entscheidend. Fehlt es an diesem, ist er auf die Kooperationsbereitschaft seines Kunden angewiesen. Dieser kann sich natürlich auch noch nachträglich mit der Zahlung einer Provision einverstanden erklären. Dies muss dann jedoch ausdrücklich geschehen. Ist der Maklerkunde hingegen nicht zur Zahlung einer Provision bereit, muss er einem eindeutigen Provisionshinweis sofort widersprechen. Anderenfalls gilt eine Provision in der vom Makler verlangten Höhe als vereinbart.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethgeundpartner.de
Fundstelle: KG Berlin, Beschluss vom 17. August 2011, 10 U 89/11, BeckRS 2011, 22499
Wohnungseigentumsrecht: Übertragung von Verkehrssicherungspflichten
Im Verwaltervertrag wird die Verkehrssicherungspflicht für eine Wohnungseigentumsanlage häufig auf deren Verwalter übertragen. Dann ist dieser in vollem Umfang zur Durchführung von Räum- und Streuarbeiten im Winter verantwortlich. Dies birgt erhebliche Haftungsrisiken für den Verwalter, denn er muss grundsätzlich die Einhaltung seiner Sorgfaltspflichten nachweisen. Anders kann es allerdings sein, wenn der Verwalter die Verkehrssicherungspflichten seinerseits mit Einverständnis der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Hausmeister (eine Hauswartfirma) überträgt und die Hausmeister nicht Angestellte des Verwalters, sondern Arbeitnehmer der Gemeinschaft sind. Dann hat der Verwalter seine Verkehrssicherungspflicht wirksam auf die Hausmeister delegiert. Anschließend haftet er nur noch in den seltenen Fällen eines Auswahl- und Überwachungsverschuldens.
 
Praxistipp
Verwalter von Wohnungseigentum sollten darauf achten, dass die Hausmeister bei der Wohnungseigentümergemeinschaft angestellt und nicht im eigenen Namen beschäftigt werden. Dies sollte durch Arbeitsverträge auch dokumentiert sein. Zusätzlich empfiehlt sich der Abschluss einer Vermögenshaftpflichtversicherung um verbleibende Haftungsrisiken abzudecken.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethgeundpartner.de
Fundstelle: AG Hannover, Urteil vom 05. April 2012, 480 C 297/12
Mietrechtsreform: Es geht voran!
Nachdem das Bundesjustizministerium mit Bearbeitungsstand vom 25. Oktober 2011 einen neuenReferentenentwurf zur Stellungnahme vorgelegt hatte, soll heute ein entsprechender überarbeiteter Gesetzentwurf im Bundeskabinett beraten werden.
Der Entwurf vom 25. Oktober 2011 sei darin nur geringfügig verändert worden. Bestehen bleiben u.a. der Ausschluss einer Mietminderung in den ersten drei Monaten bei energetischen Maßnahmen sowie die Duldungspflicht bzgl. entsprechender Arbeiten. Demgegenüber sollen etwa die „Belange der Energieeffizienz und des Klimaschutzes“ bei der Abwägung, ob ein Härtefall vorliegt, nicht mehr zu Gunsten des Vermieters berücksichtigt werden.
Im Bun­des­jus­tiz­mi­nis­te­ri­um rech­net man damit, dass der Ent­wurf im ers­ten Quar­tal 2013 in Kraft tritt.
Die SPD-Bundestagsfraktion hatte zuvor den Antrag „Soziales Mietrecht erhalten und klimagerecht verbessern“ (BT-Drucks. 17/9559) im Bundestag vorgelegt, da sie die Rechte der Mieter gefährdet sieht. Die SPD lehnt u.a. den Vorschlag des Bundesjustizministeriums ab, das Mietminderungsrecht bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen für drei Monate auszuschließen. Zudem fordert die SPD, die Umlagefähigkeit der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen von 11% auf 9% jährlich zu senken. Der Bundestag hat den Antrag am 11. Mai 2012 beraten und in die zuständigen Ausschüsse überwiesen.bethgeundpartner haben bereits im Jahr 2008 gemeinsam mit dem Immobilienverband Deutschland IVD einen Gesetzentwurf zur Beseitigung mietrechtlicher Hemmnisse beim Klimaschutz und Anfang 2010 einen Gesetzentwurf zur beschleunigten Räumung von Mietwohnungen vorgelegt. Näheres hierzu unter http://bethgeundpartner.de/Mietrechtsreform.552.0.html.
 
No Comments  comments 
© Peter Hegerich