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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/19 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie uber folgende Themen:paragraph
 
- Bau- und Architektenrecht: Erhöhte Überwachungspflicht des Architekten
- Bau- und Architektenrecht: Der mangelfreie Kunstrasenplatz
- Grundstücksrecht: Keine Prüfung der Befugnis nach gelöschtem Insolvenzvermerk!
- Steuerrecht: Einbringung eines Wirtschaftsgutes in eine Personengesellschaft zur Erzeugung einer neuen AfA-Bemessungsgrundlage
 
Bau- und Architektenrecht: Erhöhte Überwachungspflicht des Architekten
Bei wichtigen oder kritischen Baumaßnahmen, die erfahrungsgemäß ein hohes Mangelrisiko aufweisen, ist der Architekt zu erhöhter Aufmerksamkeit, insbesondere in Bezug auf die Bauaufsicht verpflichtet. Im vorliegenden Fall hatte der Architekt die Vollarchitektur für die Sanierung eines Flachdachs übernommen. Nach Fertigstellung wurde festgestellt, dass der Holzschutz im Dachrandbereich fehlte und das Gefälle in der Dachmitte unzureichend war. Der Bauherr machte Schadensersatz wegen Überwachungsfehlern gegen den Architekten geltend. Zu Recht, entschied der Senat. Der Architekt habe es versäumt, auf die plangerechte und mangelfreie Ausführung des Bauwerks zu achten.
Kommentar
Die Verpflichtung zu erhöhter Aufmerksamkeit betrifft vor allem Abdichtungs-, Dämmungs- und Isolierungsarbeiten sowie sämtliche Bereiche der Bauphysik, insbesondere die Anforderungen an den Schall- und Brandschutz. Die Intensität der Überwachungspflicht steigt bei schwierigeren Arbeiten, Arbeiten mit großer Bedeutung und bei schwachen Handwerkern oder solchen, die für die konkreten Arbeiten ungeeignet erscheinen. Ebenso ist der Architekt zu erhöhter Aufmerksamkeit verpflichtet, wenn sich im Verlauf der Bauausführung Anhaltspunkte fur Mängel ergeben.
Autor: Dr. Sebastian Ziegler \- ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 19.05.2016, 1 U 204/14, IBRRS 2016, 1570
 
Bau- und Architektenrecht: Der mangelfreie Kunstrasenplatz
Die fehlende Zertifizierung eines Kunstrasenplatzes als „FIFA **star” stellt keinen Mangel der Bauleistung dar. Dies gilt zumindest dann, wenn es sich bei der Zertifizierung nicht um eine vereinbarte Beschaffenheit, sondern lediglich um eine Qualitäts- oder Produktbeschreibung handelt. Im vorliegenden Fall schuldete der Auftragnehmer gemäß Auftragsbestätigung die Verlegung eines Spezialkunstrasens „PROFOOT MXS 45 BiColor FIFA **star zertifiziert”. Der Senat sah darin keine Beschaffenheitsvereinbarung. Vielmehr handele es sich dabei um Produktangaben, die auch von anderen Verlegefirmen in Deutschland zur Beschreibung der Qualität des Rasens verwendet werden.
Kommentar
In Fällen wie diesen bedarf es einer Auslegung des Vertragstextes, um die Zertifizierung als Beschaffenheitsvereinbarung oder bloße Qualitäts- bzw. Produktbeschreibung einzuordnen. Da die Verlegefirma nachweisen konnte, dass sie zur Beschreibung ihrer Bauleistung nur die Angaben des Herstellers über den Kunstrasen übernommen hatte, war hier von einer Qualitätsbeschreibung auszugehen. Hinzu kam der Umstand, dass auch andere Verlegefirmen in Deutschland diese Begrifflichkeit lediglich als Qualitätseinstufung verwendet haben. Vor diesem Hintergrund war in der fehlenden Zertifizierung kein Mangel der Werkleistung zu sehen.
Autor: Andre Bethge, LL.M. \- a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Dusseldorf, Urteil vom 13.08.2015, 5 U 147/13, IBRRS 2016, 2128
 
Grundstücksrecht: Keine Prüfung der Befugnis nach gelöschtem Insolvenzvermerk!
Ist ein im Grundbuch eingetragener Insolvenzvermerk nachträglich gelöscht worden, darf das Grundbuchamt von der Bewilligungsbefugnis des Eingetragenen ausgehen. Es muss dessen Befugnis nicht (erneut) prüfen. Eine solche Prüfung ist nur ausnahmsweise erforderlich, wenn das Grundbuchamt Kenntnis von Tatsachen hat, die die Bewilligungsbefugnis entfallen lassen. Dazu zählt etwa die Eintragung eines Insolvenzvermerks im Grundbuch. Nach einer Löschung des Insolvenzvermerks auf Ersuchen des Insolvenzgerichts gibt es dagegen für das Grundbuchamt keinen Grund mehr, die Bewilligungsbefugnis des Eingetragenen anzuzweifeln.
Kommentar
Zu beachten ist allerdings, dass die wohl herrschende Rechtsprechung (so auch das Oberlandesgericht Celle, vgl. newsletter immobilienrecht vom 09. März 2016) auch nach einem gelöschten Insolvenzvermerk eine Prüfung der Befugnis für erforderlich hält. Mit seinem Beschluss stellt sich das Oberlandesgericht Frankfurt dieser Ansicht entgegen.
Autor: Frank U. Schuster \- schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Beschluss vom 01.03.2016, 20 W 26/16, IBRRS 2016, 1860
 
Steuerrecht: Einbringung eines Wirtschaftsgutes in eine Personengesellschaft zur Erzeugung einer neuen AfA-Bemessungsgrundlage
Die Einbringung von Wirtschaftsgütern des Privatvermögens (zum Beispiel Grundstücke und Gebäude) in eine Personengesellschaft kommt häufig vor. Ziel kann dabei sein, eine Grundstücksgesellschaft zu begründen und eine neue AfA-Bemessungsgrundlage zu erzeugen.Dazu wählt man häufig den Weg der entgeltlichen Einbringung der Grundstücke gegen Gewährung neuer Gesellschaftsrechte. Die Grundstücke und Gebäude sind in der Personengesellschaft mit dem Verkehrswert zu aktivieren und können abgeschrieben werden. Dies gilt auch dann, wenn das Gebäude im Privatvermögen, beispielsweise im Rahmen einer Nutzung zur Vermietung, bereits einmal abgeschrieben worden war.
Für den einbringenden Gesellschafter ist die Aufdeckung der stillen Reserven unschädlich, wenn er das Grundstück bereits länger als zehn Jahre im Privatvermögen gehalten hat.Bisher war die Finanzverwaltung davon ausgegangen, dass eine Buchung auf einem variablen Kapitalkonto (bspw. dem Kapitalkonto II) des eindringenden Gesellschafters ausreicht. Jüngst hat nun aber der Bundesfinanzhof entschieden, dass es nur dann zur Aufdeckung von stillen Reserven kommt, wenn ein Kapitalkonto angesprochen wird, nachdem sich die maßgebenden Gesellschaftsrechte richten (in der Regel das Kapitalkonto I).
Das Bundesfinanzministerium hat entschieden, dass die geänderte Rechtsprechung auf alle offenen Einbringungsfälle angewendet werden soll. Einbringungsvorgänge bis zum 31.12.2016 können auf Antrag noch nach der alten Verwaltungsauffassung behandelt werden.
Autor: Johann Wedemeier \- wedemeier@bethge-legal.com
Fundstelle: BFH, Urteil vom 20.7.2015, IV R 15/14, DStR 2016, 217 und vom 04.02.2016, IV R 46/12, DStR 2016, 662; BMF vom 26.07.2016, IV C 6, DStR 2016, 1749
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/12 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Bau- und Architektenrecht: Die Kündigung aus wichtigem Grund
- Gewerbliches Mietrecht: Leihe oder Schenkung von Geschäftsräumen
- Gewerbliches Mietrecht: Rechtzeitige Annahme eines Mietvertragsangebotes
- Steuerrecht: Doppelte Grunderwerbssteuer trotz Aufhebung und Neuabschluss des Kaufvertrages
 
 
Bau- und Architektenrecht: Die Kündigung aus wichtigem Grund
Liegen ganz erhebliche Mängel an der Werkleistung des Auftragnehmers vor, kann der Auftraggeber berechtigt sein, den Bauvertrag aus wichtigem Grund zu kündigen. Voraussetzung ist, dass der Vertragszweck durch schuldhaftes Verhalten des Auftragnehmers derart gefährdet wird, dass dem Auftraggeber ein Festhalten am Vertragsverhältnis nicht mehr zuzumuten ist. Im vorliegenden Fall kam der Auftragnehmer der mehrfachen Aufforderung zur Mängelbeseitigung nicht nach und verweigerte jegliche Nacherfüllung. Er war der Ansicht, dass seine Werkleistung abnahmefähig gewesen sei und forderte Zahlung des Werklohns. Der Senat sah darin jedoch ein vertragsgefährdendes Verhalten des Auftragnehmers, wodurch das Vertrauensverhältnis des Auftraggebers nachhaltig gestört worden sei. Die erklärte Kündigung aus wichtigem Grund war daher wirksam.
Praxistipp
Wie bei jeder anderen Kündigung auch, handelt es sich bei der Kündigung aus wichtigem Grund um eine einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie setzt weder eine bestimmte Form noch eine Begründung voraus und kann allein durch schlüssiges Verhalten ausgesprochen werden. Die Verwendung des Begriffs „Kündigung“ ist nicht erforderlich, sofern unmissverständlich zum Ausdruck kommt, dass der Vertrag beendet werden soll. Zudem bedarf es bei der Kündigung aus wichtigem Grund in der Regel weder einer Fristsetzung noch einer Kündigungsandrohung.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamburg, Urteil vom 01.10.2015, 5 U 146/10, IBRRS 2016, 1513

 

Gewerbliches Mietrecht: Leihe oder Schenkung von Geschäftsräumen
Werden Räume dem Nutzer unentgeltlich überlassen, liegt der Nutzung in der Regel ein Leihvertrag und keine Schenkung zugrunde. Von einer Schenkung kann nur ausnahmsweise ausgegangen werden, wenn die Räumlichkeiten in das Vermögen des Dritten übergehen sollen. Behält sich der Überlassende dagegen das Eigentum an den Räumlichkeiten vor, liegt ein Leihvertrag vor. Ein solcher ist – anders als ein Schenkungsvertrag – nicht formbedürftig. Dies gilt selbst bei Verträgen mit überlangen Laufzeiten oder solchen, die ein Recht zur Eigenbedarfskündigung ausschließen. Auch wenn abzusehen ist, dass die Gebrauchsüberlassung über den Tod des Eigentümers hinausgehen kann – wie z.B. bei einem Wohnrecht auf Lebenszeit –  steht dies dem Abschluss eines formlosen Leihvertrages nicht entgegen.
Praxistipp
Die Einordnung des jeweiligen Vertragstypen kann von immenser Bedeutung sein. So resultieren aus einem – auf den ersten Blick –  gleichen Sachverhalt mitunter stark abweichende Rechtsfolgen. Um Unstimmigkeiten zu vermeiden, sollten die Parteien bereits im Vorfeld ausreichend verdeutlichen, welches Ziel sie mit der Gebrauchsüberlassung verfolgen. Auch wenn für den Leihvertrag kein Schriftformerfordernis gegeben ist, bietet es sich aufgrund der späteren Beweisbarkeit an, diesen schriftlich zu fixieren.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 27.01.2016, XII ZR 33/15 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Rechtzeitige Annahme eines Mietvertragsangebotes
Das Angebot zum Abschluss eines gewerblichen Mietvertrages kann unter normalen Umständen zumindest mit einer Frist von zwei bis drei Wochen angenommen werden. In der obergerichtlichen Rechtsprechung und in der Literatur besteht weitgehend Einigkeit darüber, dass die gesetzliche Annahmefrist bei Mietverträgen – selbst solchen über Gewerberaum mit hohen Mieten und Unternehmen mit komplexer Struktur als Annehmenden – in der Regel zwei bis drei Wochen nicht übersteigt. Diese zeitliche Obergrenze wird auch nach Auffassung des Bundesgerichtshofes dem Regelfall eines gewerblichen Mietvertrags gerecht.
Praxistipp
Um beiden Mietvertragsparteien Klarheit zu verschaffen, bis zu welchem Zeitpunkt das Mietvertragsangebot angenommen werden kann, ist es hilfreich, im Vertragstext selbst eine feste Annahmefrist von beispielsweise 4 Wochen zu vereinbaren.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 24.02.2016, XII ZR 5/15 – www.bundesgerichtshof.de

 

Steuerrecht: Doppelte Grunderwerbssteuer trotz Aufhebung und Neuabschluss des Kaufvertrages
Verbleiben einem Erwerber Rechtspositionen aus einem Kaufvertrag, der rückgängig gemacht wurde, und ist der Verkäufer demzufolge nicht aus seinen Bindungen entlassen, kann die Grunderwerbssteuer doppelt anfallen. Dies gilt z. B. dann, wenn der Kaufvertrag über ein Grundstück aufgehoben und das Grundstück weiterveräußert wird und dabei der Aufhebungs- und Weiterveräußerungsvertrag in einer einzigen Urkunde zusammengefasst oder in aufeinanderfolgenden Urkunden (am selben Tag) geschlossen werden. Nach Abschluss eines Grundstückskaufvertrages entschloss sich der Käufer, das Grundstück nicht persönlich, sondern durch die von ihm beherrschte GmbH zu erwerben. Die Parteien hoben den Kaufvertrag auf und schlossen am selben Tag einen neuen Vertrag, in dem die GmbH als Käuferin benannt wurde. Das Finanzgericht bestätigte, dass die grundsätzlich zu erwartende Aufhebung des ersten Bescheides über die Festsetzung der Grunderwerbsteuer in diesem Fall nicht in Betracht komme. Der Käufer habe auch nach Aufhebung des Kaufvertrages eine Verwertungsmöglichkeit inne gehabt und diese genutzt. Zudem stehe der unmittelbare zeitliche Zusammenhang einer Aufhebung des ersten Steuerbescheides entgegen.
Praxistipp
Möchte ein Käufer nach Abschluss des Kaufvertrages das Grundstück durch eine andere Gesellschaft erwerben lassen, sollte zwischen Aufhebung des ersten und Abschluss des zweiten Kaufvertrages kein unmittelbarer zeitlicher Zusammenhang bestehen. Es ist der Anschein zu vermeiden, dass es sich in Wirklichkeit nicht um eine Aufhebung des Kaufvertrages, sondern lediglich um die Benennung eines anderen Käufers auf Weisung des Erstkäufers handelt.
Autor: Johann Wedemeier – wedemeier@bethge-legal.com
Fundstelle: FG Bremen, Urteil vom 24.03.2015, 2 K 89/14, DStRE 8/16 S. 490
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/08 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Grundstücksrecht: Falscher Grundbucheintrag – Berichtigung bei Unterschriftsfälschung
- Bau- und Architektenrecht: Wirksamer Verzicht auf das Mindesthonorar
- Bau- und Architektenrecht: Bauunternehmer muss die Gewährleistungsrechte des Bauherrn nicht wahren
- Steuerrecht: Abbruchkosten und Restbuchwerte einer wirtschaftlich noch nicht verbrauchten Immobilie
 
 
Grundstücksrecht: Falscher Grundbucheintrag – Berichtigung bei Unterschriftsfälschung
Liegt einer Eigentumseintragung im Grundbuch eine gefälschte notarielle Beglaubigung zugrunde, ist diese Eintragung falsch und muss berichtigt werden. In dem vom Oberlandesgericht Hamm entschiedenen Fall hatte der Käufer über den Namen eines ahnungslosen Mannes zwei Eigentumswohnungen gekauft und auf dessen Namen im Grundbuch eintragen lassen. Dabei wurden gefälschte notarielle Unterschriftsbeglaubigungen benutzt. Das Gericht folgerte aus der Fälschung der notariellen Beglaubigungen zugleich, dass auch die beglaubigte Unterschrift des vermeintlichen Namensträgers gefälscht sein muss. Die Grundbucheintragung war somit unrichtig, weshalb das Gericht dem Betroffenen einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung zusprach.
Kommentar
Voraussetzung für eine Grundbuchberichtigung ist die Unrichtigkeit der Eintragung. Das bedeutet, dass die Rechtslage laut Grundbuch und die wirkliche Rechtslage auseinander fallen müssen. Dies muss in Form einer öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunde nachgewiesen werden. Bestätigt – wie im vorliegenden Fall – ein Notar durch Eigenurkunde die Fälschung, stellt dies eine öffentliche Urkunde dar, so dass die Form gewahrt ist.
Autor: Dominique Reichelt – reichelt@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 15.12.2015, I-15 W 499/15, BeckRS 2015, 20960

 

Bau- und Architektenrecht: Wirksamer Verzicht auf das Mindesthonorar
Auf das nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gesetzlich festgelegte Mindesthonorar können Planer unter bestimmten Voraussetzungen auch verzichten. An eine nachträgliche Verzichtserklärung sind allerdings strenge Anforderungen zu stellen, insbesondere muss dabei der Wille zum Verzicht eindeutig zum Ausdruck kommen. Dies bejahte das Gericht bei der Erklärung des Architekten „Wir haben unsere Leistungsphasen 1 bis 7 erbracht. Für unsere Leistungen sind Sie vor Nachträgen geschützt“. In dem zu entscheidenden Fall lag das vereinbarte Pauschalhonorar unterhalb des Mindesthonorars nach der HOAI. Aufgrund des wirksamen nachträglichen Verzichts wurde dem Architekten ein weitergehendes Honorar nicht gewährt.
Kommentar
Die Mindestsätze der HOAI stellen für Planer grundsätzlich zwingendes Preisrecht dar. Das danach gewährte Mindesthonorar darf daher nicht unterschritten werden. Liegt das vereinbarte (Pauschal-)Honorar unterhalb der Mindestsätze der HOAI, so ist die Honorarvereinbarung unwirksam. Das Urteil des Senats zeigt jedoch, dass ein nachträglicher Verzicht auf ein darüber hinausgehendes Honorar – trotz Unwirksamkeit der Preisabrede – möglich ist.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 10.06.2015, 14 U 164/14, IBRRS 2015, 2375

 

Bau- und Architektenrecht: Bauunternehmer muss die Gewährleistungsrechte des Bauherrn nicht wahren
Grundsätzlich haften Architekt und Bauunternehmer gesamtschuldnerisch für die Mängel am Bauwerk, die ihrer beiderseitigen Verantwortung unterfallen. Diese gesamtschuldnerische Haftung besteht aber nicht, wenn der Architekt es unterlässt, Gewährleistungsansprüche des Bauherrn gegen den Bauunternehmer zu sichern – z.B. indem er den Bauherrn nicht auf eine drohende Verjährung hinweist. Denn den Bauunternehmer trifft im Gegensatz zum Architekten keine Pflicht zur Wahrung der Gewährleistungsrechte des Bauherrn.
Kommentar
Haften Architekt und Bauunternehmer gegenüber dem Bauherrn gesamtschuldnerisch, so bedeutet dies, dass der Bauherr von jedem Gesamtschuldner die (volle) Leistung fordern, sie insgesamt aber nur einmal bekommen kann. Im Innenverhältnis zwischen Architekt und Bauunternehmer können Ausgleichsansprüche desjenigen, der an den Bauherrn gezahlt hat, bestehen. Diese richten sich nach den jeweiligen Verursachungsbeiträgen. Besteht aber wie in dem Fall keine Gesamtschuld, so stehen dem an den Bauherrn Zahlenden keine Ausgleichsansprüche zu.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 03.12.2013, 23 U 91/12, IBRRS 2015, 2557

 

Steuerrecht: Abbruchkosten und Restbuchwerte einer wirtschaftlich noch nicht verbrauchten Immobilie
Abbruchkosten stellen Herstellungskosten des neu zu errichtenden Gebäudes dar und wirken sich nur im Rahmen der steuerlichen Abschreibungen als Betriebsausgaben aus. Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH). Die Klägerin war eine grundbesitzverwaltende GmbH & Co. KG. Ein Gesellschafter hatte Grundstücke zu Buchwerten auf die Gesellschaft übertragen. Bereits bei Erwerb der Grundstücke hatte die Klägerin die Absicht, die aufstehenden Gebäude abzureißen und zwei neue Einkaufsmärkte zu errichten. Für die durch den Abbruch untergegangene Bausubstanz nahm sie Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung vor. Diese und die Abbruchkosten machte sie als sofort abziehbare Betriebsausgaben geltend. Das Finanzamt behandelte die Restbuchwerte der abgebrochenen Gebäude und die Abbruchkosten dagegen als Herstellungskosten der neuen Gebäude. Die hiergegen gerichtete Klage vor dem Finanzgericht Düsseldorf hatte keinen Erfolg. Das Gericht sah in diesem Fall zwischen dem Abbruch des alten und der Herstellung des neuen Gebäudes einen so engen wirtschaftlichen Zusammenhang, der die Behandlung der Abbruchkosten als Herstellungskosten rechtfertige.
Autor: Johann Wedemeier – wedemeier@bethge-legal.com
Fundstelle: FG Düsseldorf, Urteil vom 23.2.2016, 10 K 2708/15 F, BeckRS 2016, 94518; Revision nicht zugelassen
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/05 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Bau- und Architektenrecht: Schaden ohne Vermögenseinbuße?
- Grundstücksrecht: Überprüfung der Befugnis zur Rechtsänderung bei gelöschtem Insolvenzvermerk
- Steuerrecht: Gewerblicher Grundstückshandel und die 3-Objekt-Grenze; Vorsicht bei der Einbringung von Grundstücken in eine Personengesellschaft
 
 
Bau- und Architektenrecht: Schaden ohne Vermögenseinbuße?
Der Schadensersatzanspruch des Gebäudeeigentümers gegen seinen fehlerhaft planenden Architekten kann selbst dann wirksam geltend gemacht werden, wenn er selbst keinen Vermögensnachteil erleidet, weil sein Pächter die Kosten für die notwendige Instandsetzung (pachtvertraglich) übernommen hat. Der Bundesgerichtshof hat in dieser Konstellation, entgegen vorheriger Instanzen, die Grundsätze der sogenannten Drittschadensliquidation angewendet.
Kommentar
Ersatzberechtigt ist im Allgemeinen nur derjenige, der auch tatsächlich eine Vermögenseinbuße durch das schadensträchtige Ereignis erlitten hat. Dies entspricht dem Grundgedanken des deutschen Schadensersatzrechts. Etwas anderes gilt ausnahmsweise dann, wenn der Schädiger aufgrund der zufälligen Schadensverlagerung, wie hier durch pachtvertragliche Absprache der Kostenübernahme der Sanierung, einen Vorteil erlangen würde. Dann käme die Versagung des streitgegenständlichen Anspruchs nur noch in Betracht, wenn die Gewissheit bestünde, dass der Pächter unter keinen Umständen die Herausgabe der erstrittenen Summe verlangen würde. Dies müsste vorliegend allerdings der Schädiger beweisen.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 14.01.2016, VII ZR 271/14 – www.bundesgerichtshof.de 
 
 
Grundstücksrecht: Überprüfung der Befugnis zur Rechtsänderung bei gelöschtem Insolvenzvermerk
Bevor im Grundbuch eine Rechtsänderung eingetragen wird, z. B. bei einer Grundstücksveräußerung, muss das Grundbuchamt die Befugnis des bewilligenden Eigentümers von Amts wegen prüfen. Diese Befugnis fehlt dann, wenn im Grundbuch ein Insolvenzvermerk eingetragen ist. Die Löschung des Insolvenzvermerks auf Verlangen des Insolvenzgerichts nach beendetem Insolvenzverfahren entbindet das Grundbuchamt nicht von seiner Pflicht, vor einer Rechtsänderung die Befugnis des nunmehr wiedereingetragenen Eigentümers zu prüfen. Das Grundbuchamt darf nicht nur aufgrund der Löschung des Insolvenzvermerks die Befugnis des Eigentümers annehmen. Die Löschung des Insolvenzvermerks sagt also nichts über die Bewilligungsbefugnis aus.
Kommentar
Zwar gilt im Grundbuchverfahren die Vermutung, dass der im Grundbuch Eingetragene der wirkliche Rechtsinhaber ist und dass er zur Bewilligung von Rechtsänderungen an seinem Grundstück befugt ist. Dies gilt, solange dem Grundbuchamt keine die Vermutung widerlegenden Tatsachen bekannt sind. In dem Fall aber hatte das Grundbuchamt positive Kenntnis vom Insolvenzverfahren, sodass es auch nach Löschung des Insolvenzvermerks zu einer Befugnisprüfung verpflichtet war.
Autor: Dominique Reichelt – reichelt@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 16.04.2015, 4 W 57/15, IBRRS 2016, 0197

 
Steuerrecht: Gewerblicher Grundstückshandel und die 3-Objekt-Grenze; Vorsicht bei der Einbringung von Grundstücken in eine Personengesellschaft
Bei der Frage, ob ein Grundstückshandel gewerblich ist und der dabei anzusetzenden „3-Objekt-Grenze“, sind dem Gesellschafter einer Personengesellschaft auch die Verkäufe von Grundstücken einer Personengesellschaft zuzurechnen, an der er beteiligt ist. Der Bundesfinanzhof (BFH) bestätigt damit die ständige Rechtsprechung. Ein Bauunternehmer hatte Grundstücke in eine Grundstücks-GbR eingebracht. Die GbR selbst war als gewerbliche Grundstückshändlerin tätig. Auch die Einbringung eines Grundstücks aus dem Vermögen eines Gesellschafters in eine Grundstücksgesellschaft ist als Verkaufsvorgang i.S.d. 3-Objekt-Grenze zu bewerten.
Kommentar
Gesellschafter von Grundstücks-Personengesellschaften sollten bei „privaten Verkäufen“ von Grundstücken besondere Vorsicht walten lassen: Allein durch die Beteiligung an einer Personengesellschaft werden auch sämtliche Grundstücksverkäufe der Gesellschaft dem Gesellschafter als Zählobjekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze zugerechnet. So steigt die Gefahr, auch mit vermeintlich harmlosen Grundstücksverkäufen aus dem privaten Bereich in den gewerblichen Grundstückshandel zu geraten. Schließlich stellt der BFH fest, dass auch die Einbringung eines Grundstücks aus dem Privatvermögen eines Gesellschafters in eine Personengesellschaft gegebenenfalls eine gewerbesteuerpflichtige Veräußerung darstellen kann. Ausdrücklich offen gelassen hat das Gericht die Frage, ob eine solche Einbringung auch Zählobjekt i.S.d. 3-Objekt-Grenze sein könnte.
Autor: Johann Wedemeier – wedemeier@bethge-legal.com
Fundstelle: BFH, Urteil vom 28.10.2015, X R 22/13, BeckRS 2015, 96119
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/24 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
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- Steuerrecht: Gewinnrealisierung bei Werkverträgen
- Grundstücksrecht: Milieuschutz bei Umwandlung von Wohnungseigentum
- Makler- und Bauträgerrecht: Provision trotz misslungener Finanzierung?
- Wohnraummietrecht: Kündigung bei vorgetäuschter Bonität

 

Steuerrecht: Gewinnrealisierung bei Werkverträgen
Mit Urteil vom 14. Mai 2014 hatte der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass die Gewinnrealisierung in der Steuerbilanz bei Abschlagszahlungen nach § 8 Abs. 2 HOAI a.F. bereits mit dem Entstehen des Anspruchs auf Abschlagszahlung erfolgen soll. Das Bundesministerium der Finanzen will dieses Urteil nun auch auf Fälle nach dem neuen § 15 Abs. 2 HOAI und darüber hinaus auf Abschlagszahlungen bei Werkverträgen nach § 632a BGB anwenden. Das kann z. B. Abschlagszahlungen nach § 3 MaBV betreffen. Die Anwendung der neuen Grundsätze stellt erst für das Kalenderjahr 2015 eine Verpflichtung dar und kann vorher bereits freiwillig angewendet werden.
Kommentar
Nach herrschender Meinung ist die Anwendung des Urteils durch die Finanzverwaltung auf Fälle nach der neuen HOAI und auf andere Werkverträge rechtswidrig. Eine vorzeitige Gewinnrealisierung in der Handelsbilanz ist nicht zulässig. Wer die neuen Grundsätze nicht anwendet, riskiert allerdings später Ärger mit der Betriebsprüfung. Wer dies vermeiden will, sollte das BMF- Schreiben anwenden, entsprechende Steuererklärungen abgeben und anschließend mit Rechtsbehelfen gegen die Steuerfestsetzungen vorgehen. Für Einzelunternehmer und Personengesellschaften kann das Urteil sogar von Nutzen sein: Bei langfristigen Werkverträgen kann eine nach der Abnahme des Werkes einmalig anfallende Steuerbelastung mit hoher Steuerprogression vermieden werden.
Autor: Johann Wedemeier – wedemeier@bethge-legal.com
Fundstelle: BMF, Schreiben vom 29. Juni 2015, IV C 6 – S2130/15/10001; BFH, Urteil vom 14. Mai 2014, VIII R 25/11, BStBl 2014 II S.968; IDW HFA vom 24. September 2015

 

Grundstücksrecht: Milieuschutz bei Umwandlung von Wohnungseigentum
Liegt ein Grundstück im Gebiet einer kommunalen Erhaltungssatzung, muss die Aufteilung des Wohnungs- und Teileigentums von der Stadt genehmigt werden. Grund hierfür ist der Umstand, dass gerade in Gebieten mit aufwertungsverdächtigem Wohnungsbestand gesteuert werden soll, dass die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten bleibt. Danach besteht sogar dann eine Genehmigungsbedürftigkeit, wenn ein Objekt zwar bereits in Wohneigentum aufgeteilt ist, diese Aufteilung aber vollständig geändert werden soll.
Kommentar
Im entschiedenen Fall wollte der Eigentümer aus 2 großen 16 kleine Wohnungseinheiten machen. Er argumentierte, dass es sich damit nicht um eine Aufhebung der alten Aufteilung und Neuaufteilung handele, sondern um eine Änderung der bestehenden Aufteilung. Dadurch wollte er vermeiden, dass eine weitere behördliche Genehmigung unter Milieuschutzgesichtspunkten erforderlich ist. Das OLG München stellte jedoch vollkommen zu Recht fest, dass die Genehmigungsbedürftigkeit nicht nur bei einer erstmaligen Begründung des Wohneigentums bestehe, sondern auch dann, wenn überhaupt Sondereigentum geschaffen wird, das vorher so nicht bestanden hat, etwa durch Aufteilung in kleinere Einheiten.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 26. August 2015, 34 Wx 188/15, IBRRS 2015, 2521

 

Makler- und Bauträgerrecht: Provision trotz misslungener Finanzierung?
Im Falle einer misslungenen Finanzierung kommt ein Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision nur dann nicht in Betracht, wenn der Maklervertrag unter der Bedingung der erfolgreichen Finanzierung geschlossen wurde. Ist diese Bedingung nicht vereinbart, erhält der Makler seine Provision. Die Versagung der Finanzierung kann nicht zu Lasten des Maklers gehen, da er üblicherweise keinen Einfluss hierauf hat. Vorliegend hatten sich die Käufer für den Fall der Darlehensversagung ein Rücktrittsrecht im Kaufvertrag einräumen lassen. Es sei daher davon auszugehen, dass den Parteien das Scheitern einer Finanzierung durchaus bewusst war. Damit habe hinreichender Anlass bestanden, die Provisionsforderung ebenfalls an die Bedingung der erfolgreichen Finanzierung zu knüpfen, so der Senat. Da dies nicht geschah, steht dem Makler ein Anspruch auf Zahlung der Provision zu.
Kommentar
Grundsätzlich betrifft den Makler die Finanzierung des Objektes durch den Käufer nicht. Kommt es diesbezüglich aber bereits im Zuge der Vertragsverhandlungen zu Unsicherheiten, bieten sich für den Makler vertragliche Regelungen an, die eine Zahlungspflicht auch für den Fall einer versagten Finanzierung statuieren. So können Rechtsstreitigkeiten schon im Vorfeld vermieden werden.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Bremen, Urteil vom 16. September 2015, 9 O 755/14, IBRRS 2015, 2740

 

Wohnraummietrecht: Kündigung bei vorgetäuschter Bonität
Gibt der Mieter eine falsche Selbstauskunft zur Vortäuschung einer besseren Bonität ab, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Vermieters, so das Amtsgericht München. Im vorliegenden Fall hatte ein Ehepaar bei der Anmietung eines Hauses ein falsches Jahreseinkommen angegeben und zudem wahrheitswidrig erklärt, dass in den letzten fünf Jahren vor Erteilung der Selbstauskunft gegen das Ehepaar keine Zahlungsverfahren, Zwangsvollstreckungsverfahren oder Verfahren zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung bestanden haben. Hierin sah das Gericht neben den zudem aufgelaufenen Mietrückständen einen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Die Entscheidung wurde am am 08.09.2015 vom Landgericht bestätigt.
Kommentar
Der Vermieter konnte im vorliegenden Fall wegen der falschen Selbstauskunft sowie auch wegen den wiederholten Zahlungsrückstände fristlos kündigen. Dass die Mieter die Zahlungsrückstände nachgezahlt hatten, änderte nichts an der Vertragsbeendigung.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: AG München, Urteil vom 30. Juni 2015, 411 C 26176/14, becklink 2001528
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/25 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Steuerrecht: Grunderwerbsteuer bei Vertragsaufhebung
• Handels- und Gesellschaftsrecht: Firmenbezeichnung
• Wohnungseigentumsrecht: Keine Haftung für Hausgeldrückstände des Verkäufers!

 

Steuerrecht: Grunderwerbsteuer bei Vertragsaufhebung
Selbst wenn ein Immobilienverkauf rückwirkend aufgehoben wird, kann der ursprüngliche Erwerber verpflichtet sein, die Grunderwerbssteuer zu zahlen. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn in der Aufhebungsurkunde gleichzeitig die Veräußerung an einen Ersatzerwerber geregelt wird, entschied nun der Bundesfinanzhof. Dabei kommt es entscheidend darauf an, welchen Zweck der Ersterwerber mit der Aufhebung verfolgt. Nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG wird die Steuerfestsetzung auf Antrag u. a. dann aufgehoben, wenn ein Erwerbsvorgang vor dem Übergang des Eigentums am Grundstück auf den Erwerber durch Vereinbarung der Vertragspartner innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer rückgängig gemacht wird. Eine solche Aufhebung kommt jedoch dann nicht in Betracht, wenn der Ersterwerber eine ihm noch verbliebene Rechtsposition auch in seinem eigenen Interesse verwertet, um einen bestimmten Ersatzvertrag herbeizuführen.
Praxistipp
Für eine Aufhebung des Grunderwerbsteuerbescheides ist zunächst einmal wichtig, dass die Zwei-Jahresfrist eingehalten wird. Sodann müssen die Beteiligten – insbesondere bei einem unmittelbar folgenden Abschluss eines Ersatzkaufvertrages – darauf achten, dass der Aufhebungsvertrag mit dem neuen Kaufvertrag nicht so miteinander verquickt wird, dass es der Erstkäufer in der Hand hat, wie und mit wem der zweite Kaufvertrag abgeschlossen werden kann. Nach dem 1. Januar 2014 kann eine nicht optimale Gestaltung von Immobilienkaufverträgen im Übrigen aus einem anderen Grund ärgerlich werden. Denn zu diesem Stichtag wird der Steuersatz in den Bundesländern Berlin, Bremen, Schleswig-Holstein und voraussichtlich Niedersachsen erneut erhöht. Er beträgt dann je nach Bundesland zwischen 3,5 % (in Bayern) und 6,5 % (in Schleswig-Holstein).
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: BFH, Urteile vom 05. September 2013, II R 9/12 und II R 16/12, – www.bundesfinanzhof.de

 

Handels- und Gesellschaftsrecht: Firmenbezeichnung
Die Bezeichnung einer Firma lediglich bestehend aus Ziffern und dem Rechtsformzusatz („23 GmbH“) genügt nicht den Anforderungen, die das Gesetz in § 18 HGB an die Kennzeichnung und Unterscheidungskraft und in § 30 HGB an die Unterscheidbarkeit stellt. Das Kammergericht (KG) führt in seiner Entscheidung aus, dass die bloße Verwendung von Zahlen kein hinreichendes Kennzeichnungs- und Unterscheidungsmerkmal darstellt, weil die Zahl allein nicht hinreichend individualisierend, sondern beliebig wirkt. Abzustellen sei auf die durchschnittlichen Teilnehmer des Rechtsverkehrs, die nach Ansicht des Kammergerichts heutzutage Zahlen, ohne weitere Zusätze, die nötige firmenrechtliche Unterscheidbarkeit nicht beimessen.
Praxistipp
Das KG hatte hier erneut über die Bezeichnung von Firmen zu entscheiden. Bereits mit Beschluss vom 08. August 2012 (12 W 48/12) hat das KG entschieden, dass eine Kombination aus Buchstaben und Zahlen aber ausreichend ist. Mit jetzigem Beschluss hat das KG der Firmenbezeichnung lediglich bestehend aus Zahlen und Rechtsformzusatz eine Absage erteilt. Firmengründer sollten daher bei der Bezeichnung ihres Unternehmens darauf achten, dass bei der Verwendung von Zahlen im Firmenname eine Buchstabenzahlenkombination gewählt wird, um die nötige Kennzeichnungsgeeignetheit und Unterscheidbarkeit herzustellen.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: KG Berlin, Beschluss vom 17. Mai 2013, 12 W 51/13, NZG 2013, 1153

 

Wohnungseigentumsrecht: Keine Haftung für Hausgeldrückstände des Verkäufers!
Das Vorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft für Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung führt nicht dazu, dass ein Erwerber von Wohnungseigentum für die Hausgeldschulden des Voreigentümers haftet, so der BGH in seiner aktuellen Entscheidung. Der Verkäufer einer Eigentumswohnung befand sich mit der Zahlung von Hausgeldern im Rückstand. Nachdem der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, verlangte die Gemeinschaft von ihm die Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum wegen der offenen Hausgelder seines Rechtsvorgängers. Teile der Rechtsprechung und Literatur waren bisher der Ansicht, dies sei möglich. Der BGH ist allerdings gegenteiliger Ansicht und lehnte den Antrag ab.
Kommentar
Nach der Entscheidung ist nunmehr klar, dass der Käufer einer Eigentumswohnung unter keinem denkbaren Gesichtspunkt für Hausgeldrückstände des Veräußerers haftet und zwar weder mit der Eigentumswohnung noch mit seinem sonstigen Vermögen. Die Entscheidung hat auch Auswirkungen auf die notarielle Vertragsgestaltung, da Bestätigungen des Verwalters über das Nichtbestehen von Hausgeldrückständen als Fälligkeitsvoraussetzung für die Kaufpreiszahlung von Eigentumswohnungen künftig entfallen können.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. September 2013, V ZR 209/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/23 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Recht auf Grundbucheinsicht durch Rechtsanwalt?
• Gewerbliches Mietrecht: Schriftform der Verlängerungsoption
• Bau- und Architektenrecht: Unwirksamer Sicherheitseinbehalt in AGB
• Steuerrecht: Energieerzeugung durch Blockheizwerk im selbst genutzten Einfamilienhaus
 
Grundstücksrecht: Recht auf Grundbucheinsicht durch Rechtsanwalt?
Einem Rechtsanwalt steht ein Anspruch auf Einsicht in das Grundbuch aus eigenem Recht nur zu, wenn er ein eigenes rechtliches Interesse hat. Die Begründung, die Grundbucheinsicht sei zur Durchsetzung einer Honorarforderung gegen einen in diesem Grundbuch nie eingetragenen früheren Mandanten erforderlich, reicht hierzu nicht aus. Vielmehr besteht ein Einsichtsrecht des Rechtsanwalts nur dann, wenn er auch ein eigenes berechtigtes Interesse aus der anwaltlichen Tätigkeit ableiten kann, so das OLG Celle. Ein allein wirtschaftliches Interesse an der Durchsetzung von Honoraransprüchen ist hingegen nicht ausreichend.
Kommentar
Anders als Notare, die (auch) öffentliche Interessen wahrnehmen und deshalb bei der Grundbucheinsicht kein berechtigtes Interesse nachweisen müssen, sind Rechtsanwälte hiervon nicht ausgenommen. Die Entscheidung ist zutreffend, da eine Rechtsbeziehung zwischen dem Antragsteller und dem Eigentümer auch nach dem eigenen Vortrag nicht bestand. In solchen Konstellationen überwiegt das informationelle Selbstbestimmungsrecht des Eigentümers das rein wirtschaftliche Interesse.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 03. April 2013, 4 W 31/13, NJW-RR 2013, 1104
 
Gewerbliches Mietrecht: Schriftform der Verlängerungsoption
Das gesetzliche Schriftformerfordernis (§ 550 BGB) erfasst grundsätzlich jede Änderung, d.h. auch jede Verlängerung eines Mietvertrages, wenn der Vertrag unter Einschluss der Änderung noch länger als ein Jahr laufen soll. Das gelte auch für die selbständige Vereinbarung einer Option, wenn diese zu einer über die Jahresfrist hinausgehenden Verlängerung berechtigt, so dass OLG Düsseldorf. Haben die Parteien die Einräumung der Option nur mündlich vereinbart, so sei diese im Hinblick auf das bestehende Schriftformerfordernis nicht formwirksam und könne deshalb keine Wirkungen entfalten. Ein solcher Mietvertrag sei dann ordentlich kündbar.
Praxistipp
Dass die Einräumung der Option der Schriftform bedarf, leuchtet insbesondere vor dem Hintergrund des Erwerberschutzes ein. Der Erwerber soll durch die schriftlichen Vereinbarungen hinreichend darüber informiert werden, in welche Rechte und Pflichten er eintritt. Die Einräumung der Option sollte daher immer schriftformwahrend im Mietvertrag vereinbart werden. Sofern die Parteien die Option erst nachträglich vereinbaren, sollte diese in einem formgerechten Nachtrag zum Mietvertrag festgehalten werden, um die Schriftform zu wahren. Ob auch die Ausübung der eingeräumten Verlängerungsoption der Schriftform bedarf, ist streitig (bejahend OLG Köln GuT 2006, 122; a. A. BGH NZM 2008, 482). Auch insoweit empfiehlt sich daher sicherheitshalber der Abschluss eines Nachtrages.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 22. Januar 2013, 24 U 97/12, BeckRS 2013, 09802
 
Bau- und Architektenrecht: Unwirksamer Sicherheitseinbehalt in AGB
Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach die Ablöse eines Sicherheitseinbehalts durch eine Bürgschaft von der Abnahme der Gesamtbaumaßnahme abhängig gemacht wird, ist unwirksam, so das OLG Oldenburg. Das Bauunternehmen hatte auf Zahlung des Restwerklohns geklagt. Der Auftraggeber hatte der Forderung einen vertraglich vereinbarten Sicherheitseinbehalt in Höhe von 5 % der Schlussrechnungssumme entgegengehalten. Das Oberlandesgericht gab dem Bauunternehmer Recht. Denn die Vorenthaltung des Restwerklohns über die Dauer der Gewährleistungszeit sei nur dann angemessen, wenn dem Bauunternehmer die Möglichkeit eingeräumt werde, anderweitig Sicherheit zu stellen, beispielsweise durch Bankbürgschaft (Ablöserecht). Das Ablöserecht werde allerdings vereitelt, wenn darüber hinaus die Gesamtabnahme des Bauvorhabens zur Voraussetzung gemacht werde. Denn hierauf habe der einzelne Bauunternehmer keinen Einfluss. Die Auffassung des Landgerichts, wonach bei Unwirksamkeit der Klausel der Sicherheitseinbehalt im Wege ergänzender Vertragsauslegung zumindest teilweise aufrechterhalten werden könne, wies das Oberlandesgericht zurück. Mangels Teilbarkeit des Sicherheitseinbehalts und des Ablöserechts sei eine Gewährleistungssicherheit im Ergebnis wirksam vereinbart worden. Der Klage auf Zahlung des Restwerklohns wurde deswegen stattgegeben.
Praxistipp
Die Entscheidung zeigt einmal mehr, wie hoch die Anforderungen an eine wirksame Sicherheitsabrede in AGB sind. Kleinste Fehler können zum Verlust von Vertragserfüllungs- und/oder Gewährleistungssicherheiten führen.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Oldenburg, Urteil vom 27. August 2013, 2 U 29 / 13 – www.beck-online.de
 
Steuerrecht: Energieerzeugung durch Blockheizwerk im selbst genutzten Einfamilienhaus
Der Betreiber eines Blockheizkraftwerks (BHKW) im selbst genutzten Einfamilienhaus ist umsatzsteuerrechtlich Unternehmer, wenn er den erzeugten Strom teilweise und regelmäßig gegen Entgelt in das allgemeine Stromnetz einspeist. Die Entnahme von erzeugter Energie (Strom und Wärme) für den eigenen Bedarf unterliegt der Umsatzbesteuerung, wenn der Unternehmer die mit den Anschaffungskosten des BHKW verbundene Umsatzsteuer als Vorsteuerabzug steuerlich geltend gemacht hat. Allerdings sind die für die Energieerzeugung angefallenen so genannten Selbstkosten nur dann als Bemessungsgrundlage für die Entnahmebesteuerung anzusetzen, wenn ein Einkaufspreis für die Entnahme nicht zu ermitteln ist. Im vom Bundesfinanzhof (BFH) entschiedenen Fall hatte das Finanzamt – vom Finanzgericht (FG) bestätigt – die Selbstkosten zugrunde gelegt. Entgegen der Auffassung des FG sei auch bei selbst erzeugter Energie grundsätzlich der (fiktive) Einkaufspreis maßgebend, so der BFH, und verwies die Sache auf die Revision des Betreibers an das FG zur neuerlichen Entscheidung zurück.
Praxistipp
Der Betrieb eines BHKW oder einer Photovoltaik – Anlage führt zu gewerblichen Einkünften, wenn der erzeugte Strom bzw. die Wärme veräußert werden. Regelmäßige Einkünfte hieraus unterliegen jedoch nicht nur der Umsatzsteuer, sondern stellen unabhängig von der bisherigen Einkunftsart des Betreibers ebenfalls gewerbliche Einkünfte dar und führen grundsätzlich zur Gewerbesteuerpflicht. Hat eine Gesellschaft von Freiberuflern wie Ärzte oder Ingenieure auch in geringem Umfang gewerbliche Einkünfte, infizieren diese ggf. die Gesamteinkünfte. Alle Einkünfte dieser Gesellschaft werden dann gewerblich.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BFH, Urteil vom 12. Dezember 2012, XI R 3/10 – www.bundesfinanzhof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/15 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
  
• Grundstücksrecht: Baulast führt nicht zu privatem Nutzungsrecht
• Steuerrecht: Grunderwerbsteuer I – Abschied vom Rett-Blocker
• Steuerrecht: Grunderwerbsteuer II – Reduzierung bei Übernahme von Erwerbsnebenkosten
• Wohnungseigentumsrecht: Verpflichtung zur Veräußerung des Gemeinschaftseigentums?
  
Grundstücksrecht: Baulast führt nicht zu privatem Nutzungsrecht
Eine öffentlich-rechtliche Baulast begründet kein privatrechtliches Nutzungsrecht für den Begünstigten der Baulast, stellte das OLG Koblenz klar. Die Baulast verfolge in erster Linie eine öffentlich-rechtliche Zielsetzung und ermögliche der Baubehörde, bei der Erteilung von Genehmigungen, Ausnahmen von bauordnungsrechtlichen Vorschriften zu gestatten. Im zugrunde liegenden Fall hatte ein Eigentümer von seinem Nachbarn ein Notwegerrecht erstritten, weil er nur über das Nachbargrundstück auf sein Grundstück gelangen konnte. Daraufhin erstritt der Nachbar im Gegenzug eine Notwegerentenzahlung. Der dagegen eingelegten Berufung mit der Begründung, dass die Zuwegung im Rahmen einer Baulast gesichert sei, erteilte das OLG Koblenz sodann eine Absage.
Praxistipp
Der Beschluss verdeutlicht, dass eine eingetragene Baulast mitnichten sämtliche Verhältnisse zwischen den Beteiligten abschließend regelt. Es handelt sich bei der Baulast lediglich um eine verwaltungsrechtliche Verpflichtung zu einem grundstücksbezogenen Tun, Dulden oder Unterlassen. Eine Baulast kann Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung sein. Ein privatrechtlicher Nutzungsanspruch des begünstigten Grundstücks ist damit nicht verbunden. Ist aber genau dies gewünscht, kann dies dauerhaft nur durch die Eintragung einer gleichlaufenden Grunddienstbarkeit im Grundbuch erreicht werden.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 22. März 2013, 3 U 117/13 – www.ibr-online.de
     
Steuerrecht: Grunderwerbsteuer I – Abschied vom Rett-Blocker
Im Jahressteuergesetz 2013 noch gescheitert, hat der Bundestag mit Wirkung vom 07. Juni 2013 den bisherigen RETT Blocker – Modellen nun einen Riegel vorgeschoben. Das Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG) wurde in § 1 Abs. 3 a durch den Tatbestand der so genannten „wirtschaftlichen Anteilsvereinigung“ ergänzt. Unter RETT Blocker – Modellen verstand man bisher Modelle, durch die die Grunderwerbsteuer (Real Estate Transfer Tax = RETT) beim Kauf von Anteilen an Grundstücksgesellschaften (Share Deal) ganz oder teilweise vermieden wurde, indem die Beteiligung an der als „RETT Blocker“ fungierenden Zwischengesellschaft auf knapp unter 95% begrenzt war. Nunmehr fingiert der neue § 1 Abs. 3a GrEStG eine Grunderwerbsteuer auslösende Anteilsvereinigung beim Innehaben einer unmittelbaren und/oder mittelbaren wirtschaftlichen Beteiligung von insgesamt mindestens 95% an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft durch einen Rechtsträger. Von der ursprünglich vorgesehenen Rückwirkung zum 01. Januar 2013 wurde allerdings wegen verfassungsrechtlicher Bedenken Abstand genommen.
Praxistipp
Beim Verkauf inländischer Grundstücke fällt für den Käufer in der Regel Grunderwerbsteuer an. In Abhängigkeit vom jeweiligen Bundesland beträgt sie derzeit bis 5,5% des Kaufpreises (Berlin plant eine Anhebung auf 6%). Auch der Erwerb einer Grundstücksgesellschaft (Share Deal) unterliegt der Grunderwerbsteuer, wenn mindestens 95% der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Personengesellschaft auf neue Gesellschafter innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren übergehen. Dies gilt u. a. auch bei der Vereinigung von mittelbar oder unmittelbar mindestens 95% der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Kapitalgesellschaft in der Hand eines Käufers oder eines bestimmten Unternehmens oder einer bestimmten Personengruppe (sog. Anteilsvereinigung, § 1 Abs. 3 GrEStG). Der Fünfjahreszeitraum spielt dabei keine Rolle. Grunderwerbsteuerneutrale Share Deals in Bezug auf Grundstücke sind jedoch auch zukünftig grundsätzlich möglich, z.B. durch eine beizubehaltende Verkäuferbeteiligung mit einer wirtschaftlichen Beteiligung von mehr als 5%, sofern wirtschaftlich vertretbar.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BT-Drucksache 17/12375 – www.bundestag.de
     
Steuerrecht: Grunderwerbsteuer II – Reduzierung bei Übernahme von Erwerbsnebenkosten
Verpflichtet sich der Verkäufer eines Grundstücks dazu, Erwerbsnebenkosten wie Notargebühren und Grundbuchkosten zu übernehmen, führt dies für den Käufer zu einer Reduzierung der Grunderwerbsteuer. Im vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall hatte der Käufer vom Verkäufer eine Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von 98.000,00 EUR gekauft. Gemäß dem Kaufvertrag sollte der Verkäufer dem Käufer die von diesem verauslagten Kosten der Urkunde und ihres Vollzuges einschließlich der Grunderwerbsteuer erstatten. Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer auf der Grundlage des vereinbarten Kaufpreises von 98.000,00 EUR auf 3.430,00 EUR fest. Nachdem ihm der Verkäufer vertragsgemäß die gesamten Erwerbsnebenkosten sowie die Grunderwerbsteuer erstattet hatte, beantragte der Käufer in der Folgezeit erfolglos die Herabsetzung der Grunderwerbsteuer. Teilweise zu Recht, so der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 17. April 2013. Der Käufer verwendet einen Teil des Kaufpreises dafür, um einen Kostenerstattungsanspruch gegen den Verkäufer zu erhalten. Gegenleistung ist aber nur der für den Kauf aufgewendete Teil des Kaufpreises. Die Übernahme der Erwerbsnebenkosten erhöht daher den Wert der Gegenleistung und reduziert damit den Kaufpreis. Für die Erstattung der Grunderwerbsteuer gilt dies jedoch nicht, so der BFH, und verwies den Fall zur erneuten Entscheidung an das Finanzgericht zurück.
Praxistipp
Wird im Rahmen eines Grundstückskaufes eine Erstattung von Erwerbsnebenkosten durch den Verkäufer vereinbart, reduziert dies grundsätzlich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Da dies nicht für eine vereinbarte Erstattung der Grunderwerbsteuer gilt, ist es laut dem BFH sinnvoller, wenn der Käufer die Grunderwerbsteuer selbst trägt, mit dem Verkäufer jedoch von vornherein eine Herabsetzung des Kaufpreises um die Grunderwerbsteuer vereinbart.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BFH, Urteil vom 17. April 2013, II R 1/12 – www.bundesfinanzhof.de
     
Wohnungseigentumsrecht: Verpflichtung zur Veräußerung des Gemeinschaftseigentums?
Der Nachbar einer WEG setzte vor über 15 Jahren versehentlich eine Mauer auf das Grundstück der Wohnungseigentümer. Nachdem dies bekannt geworden war, beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, die durch die Mauer abgetrennte gemeinschaftliche Teilfläche von ca. 7 m² an ihn zu verkaufen. Ein Wohnungseigentümer weigerte sich, dem Verkauf zuzustimmen und wurde deswegen – im Ergebnis erfolglos – auf Genehmigung des Kaufvertrages verklagt. Der BGH entschied, dass einzelne Wohnungseigentümer nicht durch einen Mehrheitsbeschluss zur Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks verpflichtet werden können, denn die Veräußerung betrifft die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft. Der Beschluss war daher nichtig. Nur in besonderen Ausnahmefällen kann sich ein Mitwirkungsanspruch zur Veräußerung ergeben. Dies ist aber nicht schon dann anzunehmen, wenn ein Verkauf der vom Nachbarn überbauten Teilfläche an diesen sinnvoller erscheint als die Durchsetzung von Unterlassungs- und Beseitigungsansprüchen.
Praxistipp
Der BGH hat mit seiner Entscheidung die hohen Anforderungen bestätigt, die an die Begründung einer Verpflichtung der Miteigentümer zur Änderung der Eigentumsverhältnisse an dem gemeinschaftlichen Grundstück zu stellen sind (siehe bereits BGH, Urteil vom 11. Mai 2012, Az. V ZR 189/11). Da praktisch kaum Fälle denkbar sind, in denen eine Verpflichtung zur Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen angenommen werden kann, sollten – ungeachtet des praktischen Aufwands – erst notarielle Vollmachten der Eigentümer eingeholt werden und anschließend eine kostenpflichtige Beurkundung vorgenommen werden. Außerdem ist erhöhte Vorsicht vor Beschlüssen auf gerichtliche Inanspruchnahme zustimmungsunwilliger Eigentümer geboten, da diese sogar nichtig sein können, wenn es keinen Mitwirkungsanspruch gibt.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 12. April 2013, V ZR 103/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/09 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Gewerbliches Mietrecht: Anforderungen an Vertragsübernahme
• Grundstücksrecht: Haftung bei Verweigerung der Genehmigung
• Steuerrecht: Energieerzeugung durch Blockheizwerk im selbst genutzten Einfamilienhaus
• Wohnungseigentumsrecht: Keine Zweckbestimmung durch Raumbeschreibung im Aufteilungsplan
  
Gewerbliches Mietrecht: Anforderungen an Vertragsübernahme
Die für die Wirksamkeit der Vertragsübernahme erforderliche Zustimmung des Vermieters kann formlos erfolgen, wie der BGH in einer jüngeren Entscheidung erneut bestätigt hat. Mit diesem Urteil führt der BGH seine Rechtsprechung fort, wonach die Vertragsübernahme als dreiseitiger Vertrag oder durch Vertrag zwischen zwei Beteiligten geschlossen werden kann, der durch den dritten Beteiligten genehmigt wird. Wird z. B. ein Mieterwechsel in Form einer Vereinbarung zwischen dem Vormieter und dem neuen Mieter vorgenommen, bedarf es der Genehmigung des Vermieters, die nach Ansicht des Gerichts auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen kann.
Praxistipp
Von der Wirksamkeit klar zu trennen ist die Frage der Schriftform, die bei gewerblichen Mietverträgen stets eine gewichtige Rolle spielt. Hier ist grundsätzlich zu prüfen, ob die nachträgliche Vereinbarung über einen Vermieter- oder Mieterwechsel hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Mietvertrag Bezug nimmt, um die Schriftform aufrechtzuerhalten.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 30. Januar 2013, XII ZR 38/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
Grundstücksrecht: Haftung bei Verweigerung der Genehmigung
Bei einem Grundstückskaufvertrag haftet die vollmachtlos vertretene Vertragspartei nicht schon dann auf Ersatz vergeblicher Vertragskosten, wenn sie die sicher scheinende Genehmigung ohne triftigen Grund verweigert, sondern nur, wenn eine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung vorliegt, etwa das Vorspiegeln einer nicht vorhandenen Genehmigungsbereitschaft. In dem vom BGH entschiedenen Fall haben sich Käufer und Verkäufer über einen Grundstückskaufvertrag verständigt. Bei Beurkundung wurde der Käufer vollmachtlos vertreten. Der Käufer verweigerte die Genehmigung. Der Verkäufer verlangte seine Aufwendungen erstattet. Diese Verpflichtung sieht der BGH nicht. Für das Nichtzustandekommen des Vertrages haftet nur, wer einen schweren Treueverstoß begeht. Im Rahmen der Privatautonomie ist jedoch jede Partei bis zum Vertragsschluss berechtigt, vom Vertrag Abstand zu nehmen. Das gilt bei einem beurkundungspflichtigen Grundstückskaufvertrag erst recht. Anderenfalls bestünde ein Abschlusszwang, der dem Zweck der Beurkundung zuwiderläuft. Nichts anderes soll gelten, wenn eine Partei vollmachtlos vertreten wird und die Genehmigung verweigert. Ein Vertrag wird eben erst wirksam, wenn alle Beteiligten formgerecht zugestimmt haben.
Praxistipp
Der Abschluss eines Grundstückskaufvertrages durch Vertreter ohne Vertretungsmacht sollte die Ausnahme bleiben. Geht man dennoch diesen Weg, sollten die Parteien konsequent sein und bis zur Genehmigung nicht agieren, als sei der Vertrag wirksam und etwa weitere Kosten auslösen. Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht werden, erfolgen grundsätzlich auf eigene Gefahr.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. November 2012, V ZR 182/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
Steuerrecht: Energieerzeugung durch Blockheizwerk im selbst genutzten Einfamilienhaus
Der Betreiber eines Blockheizkraftwerks (BHKW) im selbst genutzten Einfamilienhaus ist umsatzsteuerrechtlich Unternehmer, wenn er den erzeugten Strom teilweise und regelmäßig gegen Entgelt in das allgemeine Stromnetz einspeist. Die Entnahme von erzeugter Energie (Strom und Wärme) für den eigenen Bedarf unterliegt der Umsatzbesteuerung, wenn der Unternehmer die mit den Anschaffungskosten des BHKW verbundene Umsatzsteuer als Vorsteuerabzug steuerlich geltend gemacht hat. Allerdings sind die für die Energieerzeugung angefallenen so genannten Selbstkosten nur dann als Bemessungsgrundlage für die Entnahmebesteuerung anzusetzen, wenn ein Einkaufspreis für die Entnahme nicht zu ermitteln ist. Im von Bundesfinanzhof (BFH) entschiedenen Fall hatte das Finanzamt – vom Finanzgericht (FG) bestätigt – die Selbstkosten zugrunde gelegt. Entgegen der Auffassung des FG sei auch bei selbst erzeugter Energie grundsätzlich der (fiktive) Einkaufspreis maßgebend, so der BFH, und verwies die Sache auf die Revision des Betreibers an das FG zur neuerlichen Entscheidung zurück.
Praxistipp
Der Betrieb eines BHKW oder einer Photovoltaik – Anlage führt zu gewerblichen Einkünften, wenn der erzeugte Strom bzw. die Wärme veräußert werden. Regelmäßige Einkünfte hieraus unterliegen jedoch nicht nur der Umsatzsteuer, sondern stellen unabhängig von der bisherigen Einkunftsart des Betreibers ebenfalls gewerbliche Einkünfte dar und führen grundsätzlich zur Gewerbesteuerpflicht. Hat eine Gesellschaft von Freiberuflern wie Ärzte oder Ingenieure auch in geringem Umfang gewerbliche Einkünfte, infizieren diese ggf. die Gesamteinkünfte. Alle Einkünfte dieser Gesellschaft werden dann gewerblich.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BFH, Urteil vom 12. Dezember 2012, XI R 3/10 – www.bundesfinanzhof.de
 
Wohnungseigentumsrecht: Keine Zweckbestimmung durch Raumbeschreibung im Aufteilungsplan
Der BGH hat nunmehr bestätigt, dass die Raumbezeichnungen im Aufteilungsplan (z.B. als „Laden“ oder „Gaststätte“) keine rechtsverbindlichen Nutzungsbeschränkungen darstellen. Im konkreten Fall waren im Textteil der Teilungserklärung sowie der Gemeinschaftsordnung keine Nutzungsbeschränkungen oder Zweckbestimmungen der Einheiten vereinbart. Nur im Aufteilungsplan waren die Räume des streitigen Teileigentums als „Laden“ beschrieben. Tatsächlich betrieb der Eigentümer dort eine Gaststätte. Da es sich nach Ansicht des BGH bei den Bezeichnungen der Räume im Aufteilungsplan nicht um bindende Beschränkungen der Nutzungsmöglichkeiten handele, war der gegen den Eigentümer geltend gemachte Unterlassungsanspruch unbegründet.
Praxistipp
Nicht selten sind in den Architektenplänen, die später der Bauaufsicht zur Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgelegt werden, bestimmte Raumbezeichnungen enthalten. Soweit damit tatsächlich Nutzungseinschränkungen bzw. echte Zweckbestimmungen der bezeichneten Räume verbunden sein sollen, muss auf diese nach der Rechtsprechung allerdings ausdrücklich auch im Textteil der Gemeinschaftsordnung Bezug genommen werden. Andernfalls sollte auf Raumbezeichnungen in Plänen zur Vermeidung von Missverständnissen gänzlich verzichtet werden.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. November 2012, V ZR 246/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/06 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Marderbefall im Dach
• Wohnungseigentumsrecht: Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft?
• Steuerrecht: Berücksichtigung von Leerstand in der Einkommenssteuererklärung
 
Grundstücksrecht: Marderbefall im Dach
Ein Marderbefall im Dach kann bei Abschluss eines Kaufvertrages ein offenbarungspflichtiger Mangel sein. Bei bewusstem Verschweigen dieses Umstandes haftet der Verkäufer dem Käufer für entsprechende Schäden, selbst wenn im Kaufvertrag ein Haftungsausschluss vereinbart wurde. Im zugrunde liegenden Fall hatte der Verkäufer den Käufer zwar auf einen zurückliegenden Marderbefall des Dachbodens hingewiesen und eine Teilreparatur angezeigt. Nach den Feststellungen des Gerichts hatte der Verkäufer jedoch bewusst verschwiegen, dass die Reparaturen nur an den Stellen des Dachstuhls durchgeführt worden waren, die sehr einfach zugänglich waren. Außerdem wurde verschwiegen, dass der Marderbefall so gravierend war, dass er seinerzeit im gesamten Ort bekannt war.
Praxistipp
Die Rechtsprechung hat bereits für eine Reihe von Umständen entschieden, dass sie so schwerwiegend sind, dass ein Verkäufer auch ungefragt darauf hinweisen muss. Hierzu gehören zum Beispiel: eine baurechtswidrige Nutzung der Immobilie, erhebliche Mietrückstände eines Mieters, konkrete Kontaminationen, konkreter Hausschwammverdacht, bereits beseitigter Schwammbefall, nicht erkennbare Kellerdurchfeuchtung, Denkmaleigenschaft, Geruchsbelästigungen.
Jedem Verkäufer ist dringend anzuraten, solche Dinge nicht zu verschweigen, sondern offen anzusprechen und im Vorfeld eines Vertragsschlusses sich mit dem Vertragspartner über den Umgang mit dem Mangel zu einigen.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 15. Januar 2013, 4 U 874/12 – www.ibr-online.de
 
Wohnungseigentumsrecht: Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft?
Noch einmal bekräftigt der BGH, dass die Wohnungseigentümer grundsätzlich befugt sind, den Finanzbedarf der Gemeinschaft auch durch die Aufnahme von Darlehen zu decken. Dabei verweisen die Richter auf § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG, wonach die Gemeinschaft Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen kann. Davon erfasst sei auch die Entscheidung über die Deckung ihres Finanzbedarfs und die Frage, ob dieser Bedarf durch einen Rückgriff auf die Rücklage, die Erhebung einer Sonderumlage oder eben durch die Aufnahme eines Darlehens gedeckt werden soll. Ob und unter welchen Voraussetzungen eine solche Entscheidung aber der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, hat der BGH leider nicht entschieden. Der streitgegenständliche Beschluss war bestandskräftig und damit nicht mehr angreifbar.
Kommentar
Die Frage, ob der Beschluss über die Kreditaufnahme der Gemeinschaft noch der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, ist hoch umstritten. Ein Großteil der Rechtsprechung betrachtet die Entscheidung nur ausnahmsweise als ordnungsgemäß, wenn ein vorübergehender, dringend notwendiger und nicht anders regelbarer Finanzierungsbedarf besteht und ein bestimmter Betrag nicht überschritten wird. Angesetzt wird hierfür zum Teil die Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer für drei Monate.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 28. September 2012, V ZR 251/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
Steuerrecht: Berücksichtigung von Leerstand in der Einkommenssteuererklärung
Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leer steht, sind auch während der Zeit des Leerstands unter bestimmten Voraussetzungen als Werbungskosten abziehbar. Erforderlich ist, dass der Eigentümer den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielungsabsicht im Zusammenhang mit dem Leerstand der Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat. Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs sind ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen des Eigentümers die ausschlaggebenden Umstände, aus denen sich die Einkünfteerzielungsabsicht ergeben kann. Stets gleichlautende Anzeigentexte, die quartalsweise geschaltet werden und erkennbar nicht zum Erfolg führen, reichen dagegen nicht aus, so der Bundesfinanzhof.
Praxistipp
Möchte ein Eigentümer als potentieller Vermieter auch bei Immobilienleerstand die entsprechenden Kosten steuerlich im Rahmen seiner jährlichen Einkommensteuererklärung berücksichtigt wissen, so kann man ihm nur anraten, ausreichend Vermietungstätigkeit zu entfalten, gegebenenfalls durch die Einschaltung eines Maklers.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: Bundesfinanzhof, Urteil vom 11. Dezember 2012, IX R 14/12 – www.bundesfinanzhof.de
 
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© Peter Hegerich