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§§ News zum Immobilienrecht 2012/12 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
  • Grundstücksrecht: Grundbucheinsichtsrecht des getrennt lebenden Ehepartners
  • Gewerbliches Mietrecht: Minderungs- und Aufrechnungsbeschränkung
  • Makler- und Bauträgerrecht: Formnichtigkeit des Maklervertrages
  • Bau- und Architektenrecht: Beauftragung durch WEG-Verwalter
Grundstücksrecht: Grundbucheinsichtsrecht des getrennt lebenden Ehepartners
 
Auch der getrennt lebende Ehegatte hat das Recht, in ein Grundbuch einzusehen, wenn die Ehegatten den Güterstand der Zugewinngemeinschaft gewählt haben, so das OLG Rostock. Der Antragsteller begehrte in dem zugrunde liegenden Fall Grundbucheinsicht, da seine getrennt lebende Ehefrau die Veräußerung des Objekts beabsichtigte und es sich hierbei um ihr wesentliches Vermögen handelte. Dieser Antrag wurde vom Grundbuchamt zurückgewiesen, da ein berechtigtes Interesse fehle. Zu Unrecht, wie das OLG Rostock entschied. Einerseits ist allgemein anerkannt, dass der mit dem Eigentümer im gesetzlichen Güterstand lebende Ehegatte regelmäßig ein Recht hat, in das Grundbuch einzusehen. Andererseits darf nach der familienrechtlichen Vorschrift des § 1365 BGB ein Ehegatte nur mit der Zustimmung seines Ehegatten über das wesentliche Vermögen verfügen.
 
Kommentar
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Es ist zu berücksichtigen, dass der getrennt lebende Ehegatte in der vorliegenden Konstellation der Veräußerung zustimmen muss und zum anderen auch zur Durchsetzung eines möglichen Zugewinnanspruchs auf diese Akteneinsicht angewiesen ist.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Rostock, Beschluss vom 23. Dezember 2011, 3 W 71/11, NJW-RR 2012, 400
Gewerbliches Mietrecht: Minderungs- und Aufrechnungsbeschränkung
 
Eine Klausel, wonach die Pachtminderung und die Aufrechnung gegenüber dem Pachtanspruch des Verpächters ausgeschlossen sind, soweit die Forderungen nicht rechtskräftig festgestellt oder unbestritten sind, ist wirksam. Dem stehe auch nicht entgegen, dass der BGH bei einem Werkvertrag ein formularmäßiges Aufrechnungsverbot als unwirksam angesehen hat, so das Oberlandesgericht Celle.
 
Kommentar
Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass dem Pächter/Vermieter im kaufmännischen Verkehr durch die Einschränkung, dass der Ausschluss nicht für rechtskräftig festgestellte oder unbestrittene Forderungen gilt, die Möglichkeit bleibt, seine Minderungsansprüche in einem Rückforderungsprozess geltend zu machen. Dass im vorliegenden Vertrag nicht ausdrücklich vorgesehen war, dass dem Pächter diese Rückforderungsansprüche erhalten bleiben, ist nach dem OLG Celle unschädlich. Ein ausdrücklicher Vorbehalt sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht erforderlich. Auch die Aufrechnungsmöglichkeit des Pächters/Vermieters kann nach herrschender Auffassung im gewerblichen Miet- und Pachtvertrag durch allgemeine Geschäftsbedingungen wirksam ausgeschlossen werden, soweit sie sich nicht auf rechtskräftig festgestellte oder unstreitige Forderungen bezieht.
Autor: Simone Engel – engel@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 22. März 2012, 2 U 127/11, IBRRS 85146
Makler- und Bauträgerrecht: Formnichtigkeit des Maklervertrages
 
Die Vereinbarung einer pauschalen Aufwandsvergütung von mehr als 40 % des Erfolgshonorars für den Fall, dass der Auftraggeber von seiner Verkaufsabsicht Abstand nimmt, ist beurkundungspflichtig. Damit soll sichergestellt werden, dass der Auftraggeber durch einen Notar belehrt und aufgeklärt wird und somit nicht in seiner Entschlussfreiheit beeinträchtigt wird. Nach ständiger Rechtsprechung gilt der Formzwang für alle Vereinbarungen, die im Falle der Nichtveräußerung oder des Nichterwerbs empfindliche wirtschaftliche Nachteile vorsehen und so mittelbar einen Zwang zur Veräußerung oder zum Erwerb begründen. Daher kann auch ein Makler sich von seinem Auftraggeber nicht einen erheblichen Betrag versprechen lassen, der diesen derart in seiner Entschlussfreiheit beeinträchtigt, dass er unter Verkaufs- bzw. Erwerbszwang steht. Eine solche Vereinbarung muss beurkundet werden, sonst ist sie nichtig.
 
Kommentar
Grundsätzlich können Makler ohne Beurkundungspflicht Vereinbarungen über die Vergütung des tatsächlich angefallenen Aufwands treffen. Werden aber zwecks Vereinfachung der Nachweisführung Pauschalen vereinbart, dürfen diese bestimmte Sätze nicht überschreiten. Hier gibt es leider keine klare Richtlinie, bis zu welchem Höchstbetrag eine Vereinbarung ohne Formzwang möglich ist. Bisher werden Pauschalen bis zu etwa 10 % der im Erfolgsfall zu zahlenden Provision noch als zulässig erachtet, ohne dass darüber eine notarielle Beurkundung zu erfolgen hat. Bei höheren Pauschalen ist stets zur Beurkundung anzuraten.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 22. September 2010, 19 U 120/10 – www.jurisweb.de
Bau- und Architektenrecht: Beauftragung durch WEG-Verwalter
 
Die Ermächtigung des WEG-Verwalters, die zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen in Auftrag zu geben, erstreckt sich nicht auf außergewöhnliche, nicht dringende Arbeiten größeren Umfangs. Diese schmerzliche Erfahrung machte kürzlich ein Architekt vor dem Bundesgerichtshof. Er war mit den Leistungen der Phasen 1 bis 8 durch den WEG-Verwalter beauftragt worden, hatte sämtliche Leistungen ordnungsgemäß erbracht und dennoch forderte die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) im Nachgang das gezahlte Honorar zurück. „Im konkreten Fall völlig zu Recht“, so Karlsruhe. Ein wirksamer Architektenvertrag mit der WEG sei nicht geschlossen worden, insbesondere sei diese nicht wirksam durch deren Verwalter vertreten worden. Auch könne sich der Architekt nicht darauf berufen, er habe auf eine ordentliche Beauftragung durch den Verwalters vertrauen dürfen. Ein Honoraranspruch gegen die Eigentümergemeinschaft scheide damit aus. Es stellte sich also die Frage, ob die WEG dann nicht zu Unrecht bereichert sei und sich hierfür einen entsprechenden Betrag anrechnen lassen müsse. Im vorliegenden Fall musste sie dies nicht tun, da es zu den geplanten Arbeiten mangels Liquidität letztlich nicht mehr kam und nach Ansicht der Karlsruher Richter auch in absehbarer Zeit nicht kommen werde. Der Architekt musste daher das erhaltene Honorar zurückzahlen.
 
Praxistipp
Bei einer Beauftragung durch Dritte sollte man sich immer die entsprechende Vertretungsbefugnis nachweisen lassen. Denn auch ein Schadensersatzanspruch gegen den vollmachtlosen Vertreter scheidet dann aus, wenn der Beauftragte den Mangel der Vertretungsbefugnis kannte oder zumindest kennen musste. Letzteres ist leider deutlich häufiger der Fall, als zu Weilen angenommen. So darf zum Beispiel auch der Bauunternehmer nicht einfach darauf vertrauen, der Architekt sei zu seiner Beauftragung vollumfänglich befugt.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethgeundpartner.deFundstelle: BGH, Beschluss vom 22. März 2012, VII ZR 206/10 – www.bundesgerichtshof.de
 
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© Peter Hegerich