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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/26 §§

    unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
    • Bau- und Architektenrecht: Haftung des Bauträgers für Hausbockkäferbefall gegenüber Zweiterwerber?
    • Makler- und Bauträgerrecht: Nachweis-Besichtigungsbestätigung
    • Wohnungseigentumsrecht: Sanierungsplan oder Einzelbeschlüsse
 
 
 
Bau- und Architektenrecht: Haftung des Bauträgers für Hausbockkäferbefall gegenüber Zweiterwerber?
Im vorliegenden Fall wendet sich der Käufer eines Hausgrundstücks sowohl gegen den Verkäufer als auch den ursprünglichen Bauträger und dessen Handwerker. Nachdem der Käufer den Hausbockkäferbefall feststellen musste, begehrte er vom Verkäufer die Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages und vom Bauträger und Handwerker Schadensersatz. Das OLG Koblenz wies die Klage gegen den Verkäufer ab, da der Beklagte keine Garantie für die Beschaffenheit des Hauses, insbesondere für die Freiheit von Hausbockkäferbefall übernommen habe. Die Erklärung, das Haus sei nach den Regeln der Technik, den DIN-Vorschriften und den handwerklichen Erfordernissen gebaut, stehe dem nicht entgegen. Die Klage gegen den Handwerker wurde ebenfalls abgewiesen, da er die Arbeiten nach dem damaligen Stand der Technik ausgeführt habe. Auch der Schadensersatzanspruch gegen den Bauträger scheiterte, da der Verkäufer eine Eigentumsverletzung nicht geltend gemacht hat.
 
Praxistipp
Haftungsausschlüsse sind bei Hausgrundstückskaufverträgen durchaus Standard. Als Erwerber sollte man daher tunlichst darauf achten, von dem Haftungsausschluss ausgenommene Garantien ausdrücklich zu erwähnen. Dem Verkäufer nämlich eine arglistige Täuschung nachzuweisen, für die der Haftungsausschluss dann nicht greifen würde, gestaltet sich in der Praxis oft als äußerst schwierig.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 09. März 2012, 5 U 1224/11 – www.ibr-online.de
 
 
Makler- und Bauträgerrecht: Nachweis-Besichtigungsbestätigung
Das OLG Bamberg hat entschieden, dass mit Unterschrift eines Kaufinteressenten unter eine „Nachweis-Besichtigungsbestätigung“ bei einer Objektbesichtigung ein wirksamer Maklervertrag mit dem Makler zustande kommt, spätestens jedenfalls dann, wenn anschließend durch Besichtigung der Immobilie eine Maklerleistung erbracht wird. Der Maklerkunde berief sich im Prozess zwar darauf, nur die Überschrift gelesen zu haben, nicht hingegen den weiteren Text. Insofern habe er bei Unterzeichnung der Erklärung keinen Rechtsbindungswillen gehabt, sondern nur die Besichtigung bestätigen wollen. Das Gericht vertrat aber die Auffassung, dass selbst dann, wenn dies zutreffen sollte, aus Sicht des Empfängers die Unterschrift als rechtlich bindende Willenserklärung zu verstehen sei. Eine derartige Bestätigung habe Nachweischarakter. Auch habe der Kunde erkennen müssen, dass ein Makler, der sich die Besichtigung eines zum Verkauf stehenden Wohnhauses bestätigen lässt, dies im Hinblick auf seine Vergütung veranlasst.
 
Kommentar
Diese Entscheidung ist sachgerecht. Von einem potentiellen Käufer einer Immobilie sollte erwartet werden, dass dieser etwaige von ihm zu unterschreibende Erklärungen vorher durchliest. Insbesondere muss sich jedem Kaufinteressenten beim Erwerb einer Immobilie und einem dabei eingeschalteten Makler auch der Gedanke über eine eventuelle Provisionszahlung aufdrängen. Nicht gewusst oder gewollt zu haben, was man unterschreibt, dürfte im Rahmen eines solchen Geschäftes als Schutzbehauptung zu werten sein.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Bamberg, Urteil vom 19. August 2011, 6 U 9/11 – www.jurisweb.de
 
  
Wohnungseigentumsrecht: Sanierungsplan oder Einzelbeschlüsse
Sind Instandsetzungsarbeiten notwendig, dürfen die Wohnungseigentümer entweder einen Sanierungsplan oder die erforderlichen Maßnahmen jeweils einzeln beschließen. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann jedoch nur ausnahmsweise den Beschluss eines Sanierungsplans von den übrigen Eigentümern verlangen. Er hat einen hierauf gerichteten Anspruch nur, wenn allein ein Beschluss über einen Sanierungsplan ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche. Dafür sind allerdings besondere Umstände notwendig, urteilte der BGH am 9.3.2012.
 
Praxistipp
Zur Planung und Koordinierung verschiedener Instandsetzungsarbeiten kann ein Sanierungsplan sinnvoll sein. Geht es dabei um die Bedarfsermittlung der anstehenden Maßnahmen, ist es Aufgabe des Verwalters, einen solchen Plan zu erstellen und zu führen, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG.  Soll demgegenüber der Sanierungsplan verbindlich festgelegt werden, kann darüber nur die Eigentümerversammlung beschließen. Ein solcher Beschluss kann bei neuen Erkenntnissen gegebenenfalls aktualisiert werden. Ob ein solcher Plan beschlossen wird, steht ebenso wie seine spätere Fortentwicklung grundsätzlich im Ermessen der Gemeinschaft (OLG Hamburg, NJW-RR 2010, 1240 f.).
Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. März 2012, V ZR 161/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/25 §§

 
     unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
     • Makler- und Bauträgerrecht: Eindeutiger Provisionshinweis
     • Grundstücksrecht: Die fehlenden Quadratmeter
     • Gewerbliches Mietrecht: Vereinbarung nicht kostendeckender Vorauszahlungen
     • Wohnungseigentumsrecht: Trittschalldämmung im Sondereigentum
 
 
Makler- und Bauträgerrecht: Eindeutiger Provisionshinweis
In einem vom OLG Hamm entschiedenen Fall vereinbarte ein Kaufinteressent mit einem Makler einen Besichtigungstermin. Dies erfolgte auf ein Internetinserat des Maklers mit Angaben zur Wohnfläche, des Kaufpreises und dem Hinweis Provision 3,57 % inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer. Der ebenfalls unterzeichnete „Auftrag zur Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrages“ war letztlich unwirksam. Der Käufer verweigerte die Provisionszahlung, da seiner Ansicht nach kein wirksamer Maklervertrag bestand. Das Gericht sah jedoch einen stillschweigenden Maklervertrag auf Grundlage des Internetinserates. Der Provisionshinweis führe dem Interessenten deutlich vor Augen, dass der Makler von ihm im Erfolgsfalle eine Provision erwarte. Nimmt er die Dienste des Maklers dann in Anspruch, kann dies nur als Einverständnis gewertet werden. Der formunwirksame Auftrag habe hierauf keinen Einfluss mehr.
Praxistipp
Die Entscheidung zeigt, wie wichtig für den Makler ein Provisionshinweis im Rahmen seiner Inserate werden kann. Wird eine spätere schriftliche Vereinbarung für unwirksam erachtet, kann der Makler sein Provisionsverlangen mit einem stillschweigend geschlossenen Maklervertrag begründen. Die Anforderungen an den Provisionshinweis hat das OLG Hamm mit Blick auf die aktuelle Entscheidung des BGH (III ZR 62/11) deutlich zugunsten der Makler abgesenkt.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 21. Juni 2012, I 18 U 17/12, BeckRS 2012, 16603
 
Grundstücksrecht: Die fehlenden Quadratmeter
Hat eine Partei, die durch eine Störung der Geschäftsgrundlage benachteiligt ist, einen Anspruch auf Vertragsanpassung, verpflichtet dies die andere Partei, an der Anpassung mitzuwirken. Die Verletzung dieser Pflicht kann Schadensersatzansprüche auslösen. Zum Rücktritt vom Vertrag ist die Partei nur unter den Voraussetzungen des § 313 Abs. 3 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) berechtigt. In dem vom BGH entschiedenen Fall schlossen Eigentümer und Stadt einen Grundstückstauschvertrag. Der Eigentümer übertrug der Stadt eine unvermessene Fläche von „ca. 28.699 m²“. Die Fläche war auf einem mitbeurkundeten Lageplan eingezeichnet. Als Gegenleistung hat die Stadt ein 28.699 m² großes Flurstück an den Eigentümer übertragen. Die Parteien gingen von einem Tauschverhältnis 1:1 aus. Tatsächlich war die im Plan eingezeichnete Fläche nur 18.632 m² groß. Die Stadt forderte deshalb die Anpassung des Vertrages und erklärte, da der Eigentümer hierauf nicht einging, sodann den Rücktritt vom Vertrag.
Kommentar
Der oben zu Beginn zitierte Leitsatz der Entscheidung gibt die Sachentscheidung im Wesentlichen wieder. Ebenso interessant ist jedoch die zu entscheidende Vorfrage, nämlich das Verhältnis zwischen Größenangaben im Vertragstext und der Darstellung im mitbeurkundeten Lageplan bei Veräußerung unvermessener Teilflächen. Hier soll auch bei erheblichen Flächendifferenzen die nach der Planzeichnung ermittelte Größe maßgeblich sein. Geschuldet ist ein Grundstück, das hinsichtlich Lage, Zuschnitt und Größe der Planzeichnung entspricht. Wird dies geliefert, scheiden Mängelansprüche aus. Allerdings kommen Ansprüche wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht, da das erwartete Äquivalenzverhältnis erheblich verschoben ist.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 30. September 2011, V ZR 17/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
Gewerbliches Mietrecht: Vereinbarung nicht kostendeckender Vorauszahlungen
Hat der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen zu niedrig bemessen, stellt dies in der Regel keine Pflichtverletzung des Vermieters da, so das OLG Düsseldorf. Eine Pflichtverletzung wäre nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind, etwa wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen.
Kommentar
Die Entscheidung geht konform mit der Rechtsprechung des BGH. Danach ist es grundsätzlich Sache des Mieters, beim Vermieter vor Vertragsschluss nachzufragen, ob die Vorauszahlungen kostendeckend sind. Dem Vermieter obliegt insoweit keine Aufklärungspflicht hinsichtlich der Auskömmlichkeit der Vorauszahlungen.
Autor: Simone Engel – engel@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08. März 2012, I-24 U 162/11, MDR 2012, 834
 
Wohnungseigentumsrecht: Trittschalldämmung im Sondereigentum
Die Mieter einer Eigentumswohnung eines 1966 errichteten Gebäudes ersetzen den langjährig vorhandenen Teppichboden im Wohnzimmer durch Laminat und im Flur durch Fliesen. Die Eigentümer der darunter liegenden Wohnung klagen seitdem über unzumutbare Lärmbelästigungen durch Tritt- und Luftschall und verlangen von den Eigentümern der darüber liegenden Wohnung verbesserten Trittschallschutz. Ohne Erfolg, entschied der BGH, denn der zu gewährende Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten, vorliegend der DIN 4109, Stand 1962.
Praxistipp
Zu prüfen ist jedoch stets, ob bei einem Austausch des Bodenbelags auch in die Gebäudesubstanz, wie der unter dem Belag befindliche Estrich und die Geschoßdecke eingegriffen wird. Für diesen Fall gilt die Entscheidung nicht. Zudem kann sich im Einzelfall ein höheres Schutzniveau ergeben, als es durch die DIN 4109 festgelegt wird. Voraussetzung hierfür ist, dass der Gemeinschaftsordnung Regelungen zum Schallschutz zu entnehmen sind, die über den Mindeststandard hinausgehen, oder dass die Wohnanlage aufgrund tatsächlicher Umstände, wozu etwa die bei ihrer Errichtung vorhandene Ausstattung oder das Wohnumfeld zählen, ein besonderes Gepräge erhalten hat.
Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 01. Juni 2012, V ZR 195/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/19 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
Gewerbliches Mietrecht: Keine Teilkündigung im Insolvenzrecht
Makler- und Bauträgerrecht: Verwirkung der Provision
Wohnungseigentumsrecht: Bauliche Veränderung ohne Kostenlast?
 
Gewerbliches Mietrecht: Keine Teilkündigung im Insolvenzrecht
Kündigt der Insolvenzverwalter den Mietvertrag gemäß § 109 Abs. 1 InsO, wird das Mietverhältnis insgesamt gegenüber sämtlichen Mietern beendet, unabhängig davon, ob einer derselben nicht insolvent ist. In einem vom OLG Hamburg entschiedenen Fall hatte der Kläger Gewerberäume zunächst an nur einen Mieter vermietet. Später trat der Beklagte in den Mietvertrag als weiterer Mieter ein. Nachdem über das Vermögen des ursprünglichen Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet worden war, kündigte der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis. Der Vermieter verlangte nach wie vor Miete vom nicht insolventen zweiten Mieter. Seine Klage wies das OLG Hamburg aber ab. Dies begründete es mit der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses.
Kommentar
Damit schließt sich das OLG Hamburg der herrschenden Meinung an. Zwar würde es nach dem Schutzzweck des § 109 Abs. 1 InsO grundsätzlich ausreichen, nur den insolventen Mieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen, da das Sonderkündigungsrecht allein die Insolvenzmasse schützen soll. Zu beachten ist aber auch, dass die Hauptleistungspflicht des Vermieters, die Gebrauchsüberlassung der Mietsache, unteilbar ist und damit eine Teilkündigung generell als unzulässig erachtet wird. Da eine Entscheidung des BGH bisher aber noch nicht vorliegt, hat das OLG Hamburg die Revision zugelassen. Die Entscheidung steht noch aus (BGH, Az. XII ZR 34/12).
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Hamburg, Urteil vom 29. März 2012, 8 U 78/11, BeckRS 2012, 11920

 

Makler- und Bauträgerrecht: Verwirkung der Provision
Wie so oft, ein Fall, zwei Meinungen: Das KG hat die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 22.09.2011, 5 O 430/10 (siehe unser newsletter immobilienrecht vom 29.02.2012) aufgehoben. Der Makler hatte vom Verkäufer die Information erhalten, dass die Jahresnettomieteinnahmen 25.200 EUR betrugen, wies sie im Exposé jedoch mit ca. 30.000 EUR aus. Im Gegensatz zum Landgericht Berlin hält das KG den Provisionsanspruch des Maklers nicht für verwirkt, obwohl dieser die vom Verkäufer erhaltenen Angaben nicht wahrheitsgemäß an den Käufer weitergegeben hat. Zwar könne ein Makler seinen Provisionsanspruch verlieren, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig wesentliche Vertragspflichten oder in sonstiger Weise die Interessen seines Auftraggebers verletzt. Die Vorschrift habe jedoch Strafcharakter. Nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung begründe den Verwirkungstatbestand. Voraussetzung dafür sei außerdem, dass der Makler die Pflichtverletzung vorsätzlich oder arglistig, zumindest aber in einer dem Vorsatz nahe kommenden grob leichtfertigen Weise vorgenommen hat.
Kommentar
Zwar hat das KG mit diesem Urteil zugunsten des Maklers entschieden. Dennoch sollten Makler Zurückhaltung darin üben, Angaben des Verkäufers eigenmächtig abzuändern, um das Objekt besser zu vermarkten. Grundsätzlich können Makler bereits für erkennbar unrichtige Angaben des Verkäufers haften, wenn sie diese wie übermittelt weitergeben. Umso strenger sind die Anforderungen, wenn Makler selber die Angaben des Verkäufers abändern und bewusst unrichtig darstellen.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethgeundpartner.de
Fundstelle: KG, Urteil vom 01. März 2012, 10 U 144/11 – www.jurisweb.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Bauliche Veränderung ohne Kostenlast?
Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Veränderung nicht zu, muss er auch für deren Kosten nicht aufkommen. Dabei ist unerheblich, ob der Eigentümer überhaupt hätte zustimmen müssen. Letzteres war bislang umstritten.
Praxistipp 
Will eine Wohnungseigentümergemeinschaft nichtzustimmende Eigentümer dennoch an den Kosten der baulichen Veränderung beteiligen, z.B., weil die Maßnahme allen Eigentümern zugute kommt, so ist eine entsprechende Kostenfolge mit doppelt qualifizierter Mehrheit zu beschließen, § 16 Abs. 4 WEG. Allein eine solche Kostenverteilung in der nächsten Jahresabrechnung vorzunehmen, kann nicht als stillschweigende Kostenregelung im genannten Sinne angesehen werden, auch wenn sie mit der erforderlichen Mehrheit beschlossen wurde. Mehr zu diesem Thema finden Sie im „Praxishandbuch Moderne Wohnungseigentumsverwaltung“ (Herausgeber: Löffler/ Woldenga/ Tank), 2. Auflage (erschienen im Bundesanzeiger Verlag). 
Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 11. November 2011, V ZR 65/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/14 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Gewerbliches Mietrecht: TÜV-Beanstandungen kein Mietmangel!

Makler- und Bauträgerrecht: Bauträgervertrag – Haftung für Verzugsschaden

Wohnungseigentumsrecht: Fehler der Beschlusssammlung

Bau- und Architektenrecht: Mehrkosten bei gemeinsamer Festlegung der Nacherfüllung

 

Gewerbliches Mietrecht: TÜV-Beanstandungen kein Mietmangel! Auch wenn ein TÜV-Gutachten das Zu- und Abluftsystem einer Gaststätte als gegen einschlägige Vorschriften verstoßen bezeicnet, führt das nicht automatisch zur Annahme eines Mangels der Mietsache und damit zu einer Mietminderung. Nur, wenn die Tauglichkeit der angemieteten Gaststätte zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder erheblich beeinträchtigt wäre, könne dies anders gesehen werden, so das OLG Düsseldorf. Das wäre der Fall, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts in der erforderlichen Form untersagt hätte oder ein behördliches Einschreiten als sicher zu erwarten gewesen wäre. Da vorliegend der Gaststättenbetreiber das TÜV-Gutachten privat beauftragt hatte, die zuständige Behörde die Lüftungsanlage nicht gerügt und erst recht dem Mieter den betrieb einer Gaststätte nicht untersagt oder ihm die Erteilung einer Konzession verweigert hatte, verurteilte das den beklagten Mieter zur Rückzahlung des Mietrückstands.

Kommentar: Das OLG Düsseldorf bestätigt die höchstrichterliche Rechtsprechung, nach der Verstöße gegen öffentlich-rechtliche Anforderungen grundsätzlich keinen Mietmangel darstellen, solange sie nicht zu einem behördlichen Einschreiten führen.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de, Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluß vom 30. Dezember 2011, 24 U 76/11, IMR 2012, 188

 

Makler- und Bauträgerrecht: Bauträgervertrag – Haftung für Verzugsschaden Die termingerechte Fertigstellung einer Eigentumswohnung oder eines Wohnhauses gehört zu den wesentlichen Pflichten eines Bauträgers und kann daher nicht in dem vom Bauträger formulierten Allgemeinen Geschäftsbedingungen ausgeschlossen werden. In der Urteilsbegründung hat das erkennende Gericht hervorgehoben, dass die Haftung für die Erfüllung wesentlicher Vertragspflichten selbst bei einfacher Fahrlässigkeit nicht formularmäßig ausgeschlossen werden darf. Denn der Erwerber müsse unter Umständen seine bisherige Wohnung fristgerecht räumen, den Umzug auf einen fixen Termin festlegen und sich zwecks Kaufpreiszahlung ein Darlehen der finanzierenden Bank zu einem bestimmten Zeitpunkt bereitstellen lassen., so das OLG München. Aufgrund dessen ist auch die zuweilen in Bauträgerverträgen enthaltene Beschränkung für Verzugsschäden auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit unwirksam.

Kommentar: Der Entscheidung ist zuzustimmen, da die termingerechte Fertigstellung eine “Kardinalspflicht” des Bauträgers darstellt und somit die Haftung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht begrenzt werden kann. Der Bauträger hat daher bei der Zusage von Fertigstellungsterminen rechtzeitig die geeigneten Vorkehrungen zu treffen, damit der Termin eingehalten werden kann. Andernfalls setzt er sich einem möglicherweise hohen Verzugsschaden des Käufers aus.

Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethgeundpartner.de, Fundstelle: OLG München, Urteil vom 15. November 2011, 13 U 15/11 – www.ibr-online.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Fehler der Beschlusssammlung Führt ein Verwalter die Beschlusssammlung nicht ordnungsgemäß, indem er Eintragungen erst nach sechs Wochen und ohne Hinweis auf den Eintragungszeitpunkt oder die Urheberschaft der Eintragung vornimmt, so kann ein Wohnungseigentümer trotzdem noch nicht zwingend seine Abberufung verlangen. Für die erfolgreiche Abberufung des Verwalters reicht es nicht aus, dass ein wichtiger Grund zur Abberufung vorliegt. Den Wohnungseigentümern steht überdies noch ein Beurteilungsspielraum zu, der erst überschritten ist, wenn eine Weiterbeschäftigung des Verwalters objektiv nicht mehr vertretbar scheint.

Praxistipp: Der Bundesgerichtshof lässt dem Verwalter in dieser Entscheidung einiges durchgehen. Auf die Milde der Gerichte sollte der Verwalter sich allerdings nicht verlassen. Wird die Beschlusssammlung nicht ordentlich geführt, ist dies ein gesetzlicher Regelfall eines wichtigen Grundes für eine Abberufung. Auch wenn bei der Beurteilung eines Abberufungsverlangens natürlich immer auf die Gesamtumstände geschaut werden muss – insoweit ist dem BGH zuzustimmen – sollte der Verwalter bei der Führung der Beschlusssammlung daher immer sofort (spätestens nach zwei Tagen) und nach den Vorgaben von § 24 WEG vornehmen, um Probleme zu vermieden. Zu Beginn einer neuen Verwaltung ist es außerdem ratsam, einen Blick in die Teilungserklärung zu werfen, denn die Wohnungseigentümer können natürlich in Ergänzung der gesetzlichen Regelungen weitere Formvorschriften vereinbaren.

Autor: Lars Kutz – kutz@bethgeundpartner.de, Fundstelle: BGH, Urteil vom 10. Februar 2012, V ZR 105/11 – www.bundesgerichthof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Mehrkosten bei gemeinsamer Festlegung der Nacherfüllung Erbringt der Auftragnehmer die von ihm geschuldete Werkleistung nicht ordnungsgemäß, so ist er verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand auf eigene Kosten herzustellen. Hierbei entscheidet über Art und Weise der Nacherfüllung zunächst der Auftragnehmer ganz allein. Vom OLG Schleswig wurde nun aber ein Fall entschieden, in dem Auftragnehmer und Auftraggeber gemeinsam die art und Weise der Nacherfüllung festgelegt hatten. die Nacherfüllung scheiterte, der Auftraggeber beharrte auf die ordnungsgemäße Durchführung der gewählten Nacherfüllungsart. Hiergegen wandte der Auftragnehmer ein, dass die gewählte Nacherfüllungsart von der geschuldeten Grundleistung zum Vorteil des auftraggebers abweiche. Diesen Vorteil habe sich der Auftraggeber anrechnen lassen. “Weit gefehlt”, so die oberen Landesrichter. An die gewählte Nacherfüllungsart sind beide Parteien gebunden, eine Anrechnung etwaiger Mehrkosten finde daher nicht statt, so das Urteil.

Praxistipp: Im Einzelfall kann es wirtschaftlich sinnvoll sein, angesichts auftretender Baumängel, den geschuldeten Leistungsumfang neu zu bestimmen. Dem Auftragnehmer sei hier dringend angeraten, potentielle Mehrkosten hinreichend zu kalkulieren sowie die Frage der Kostentragung vorab eindeutig zu regeln.

Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethgeundpartner.de, Fundstelle: OLG Schleswig, Beschluss vom 22. August 2011, 3 U 101/10 – www.ibr-online.de

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/13 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
  • Steuerrecht: Bedenken gegen Verfassungsmäßigkeit der Zinsschranke
  • Grundstücksrecht: Verschweigen von Unwissenheit ist keine Arglist!
  • Makler- und Bauträgerrecht: Stillschweigender Maklervertragsabschluss
  • Wohnungseigentumsrecht: Übertragung von Verkehrssicherungspflichten
  • Mietrechtsreform: Es geht voran!
Steuerrecht: Bedenken gegen Verfassungsmäßigkeit der Zinsschranke 
Der Bundesfinanzhof hatte zu entscheiden, ob die körperschaftssteuerliche Zinsschranke auch gilt, wenn die kreditgewährenden Banken aufgrund von Bürgschaften der Anteilseigner an eine Gesellschaft in Höhe von mehr als 10 % der die Zinserträge übersteigenden Zinsaufwendungen auf die Anteilseigner Rückgriff nehmen können. Eine Immobiliengesellschaft hatte eine Fremdfinanzierung nur durch hohe Bürgschaften ihrer Anteilseigner erlangen können. Aufgrund der gegebenen Bürgschaften gestattete das Finanzamt in seinem Körperschaftssteuerbescheid nur eine begrenzte Abzugsfähigkeit der geleisteten Schuldzinsen. Das verstößt jedoch gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes, so der Bundesfinanzhof. Mit den Regelungen zur sog. Zinsschranke sei der Gesetzgeber von seiner Grundentscheidung abgewichen, dass Betriebsausgaben in dem Jahr abziehbar sein sollen, in dem sie angefallen sind und den Steuerpflichtigen belasten. Hierdurch wolle er die Abzugsfähigkeit von Zinsaufwendungen u.a. zur Vermeidung von missbräuchlichen Steuergestaltungen beschränken. Hiermit vergleichbar seien jedoch nicht die Fälle, in denen eine Bank ein Darlehen gewähre, hierfür aber eine Bürgschaft oder eine anderweitige Sicherheit eines Gesellschafters oder einer nahe stehenden Person verlange, wenn dies zum Erhalt des Darlehens erforderlich sei. Dann belaste die Zinsschranke besonders finanzschwache, zur Aufrechterhaltung ihres Geschäftsbetriebes auf Fremdkapital angewiesene Unternehmen, die dieses aber nur erhalten, wenn sie durch ihre Gesellschafter Sicherheiten stellen können, so der Bundesfinanzhof.
 
Kommentar 
Zinsaufwendungen eines Betriebs für in Anspruch genommenes Fremdkapital sind nach dem Wortlaut der sog. „Zinsschranke“ nur in Höhe des verrechenbaren EBITDA als Betriebsausgaben abziehbar. Danach verbleibende nicht abziehbare Zinsaufwendungen sind in die folgenden Wirtschaftsjahre vorzutragen. Dies gilt nicht, wenn ein Betrieb nicht oder nur anteilmäßig zu einem Konzern gehört („Stand-alone“). Der Bundesfinanzhof hat zu Recht festgestellt, dass die Regelung zur Zinsschranke aufgrund ihres weit gefassten Wortlauts auch steuerrechtliche Gestaltungen einschränkt, die von ihrem Zweck nicht erfasst sind.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethgeundpartner.de
Fundstelle: Bundesfinanzhof, Beschluss vom 13. März 2012, I-B-111/11 -www.bundesfinanzhof.de
Grundstücksrecht: Verschweigen von Unwissenheit ist keine Arglist! 
Verschweigt der Verkäufer eines Hauses dem Käufer gegenüber im Rahmen eines gemeinsamen Besichtigungstermins, in dem Feuchtigkeitsschäden des Gebäudes festgestellt werden, dass er selbst die Ursache der Durchfeuchtungen nicht kennt, so handelt er nicht bereits arglistig, so der BGH. In dem im Jahre 1936 erbauten Wohnhaus gab es erhebliche Feuchtigkeitsmängel im Keller. Über deren Ursache hatte der Verkäufer selbst nur plausible Vermutungen angestellt, da sie ihm nicht bekannt waren. Die Käuferin war daher der Ansicht, sie hätte darauf hingewiesen werden müssen, dass die Ursachen unbekannt und nähere Untersuchungen auch nicht angestellt worden seien. Dadurch habe der Verkäufer arglistig gehandelt. Der BGH sah das anders: der Verkäufer habe nicht versichert, bestimmte Kenntnisse von der Mangelursache zu haben, die er in Wirklichkeit nicht hatte, sondern habe lediglich eigene Vermutungen angestellt. 
 
Praxistipp
Im Rahmen von Objektbesichtigungen vor der Veräußerung besteht grundsätzlich eine Offenbarungspflicht für verborgene Mängel oder Ursachen, die auf solche Mängel hindeuten, weil der Käufer sie nicht erkennen kann. Hat der Verkäufer Kenntnis von solchen Umständen, muss er den Käufer daher auch ungefragt informieren. Weiß der Verkäufer hingegen selbst nicht genau, was die Ursachen eines bestimmten Schadensbildes sind (hier waren es Feuchtigkeitsflecken), muss er diese eigene Unwissenheit nicht speziell zum Ausdruck bringen, sondern darf sie verschweigen. Wichtig ist aber, dass der Verkäufer beim Verkauf einer Immobilie im umgekehrten Fall niemals falsche Angaben oder Angaben „ins Blaue hinein“ machen sollte, weil er sonst möglicherweise trotz des Gewährleistungsausschlusses für die Mängel einzustehen hat.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. März 2012, V ZR 18/11 – www.bundesgerichtshof.de
Makler- und Bauträgerrecht: Stillschweigender Maklervertragsabschluss 
Überreicht ein Makler ein Exposé mit einem eindeutigen Provisionshinweis und fordert der Kunde hierauf weitere Leistungen, wie z.B. einen Besichtigungstermin, wird hierin zumindest ein stillschweigender Maklervertragsabschluss gesehen. Dies gilt auch, wenn der Makler mehrere identische Wohnungen in einem Objekt inseriert, jedoch nur für eine Wohnung ein Exposé übermittelt, so das Kammergericht. Im Rahmen der Besichtigung hatte der Makler im entschiedenen Fall noch auf das Exposé der ein Stockwerk höher liegenden und ansonsten identischen Wohnung hingewiesen. Dieser Hinweis könne nach lebensnaher Betrachtung nur so verstanden werden, dass auch die letztlich gekaufte Wohnung provisionspflichtig sei.
 
Praxistipp 
In der Praxis werden die meisten Maklerverträge nur stillschweigend abgeschlossen. Für den Makler ist ein eindeutiger Provisionshinweis zu Beginn seiner Tätigkeit daher entscheidend. Fehlt es an diesem, ist er auf die Kooperationsbereitschaft seines Kunden angewiesen. Dieser kann sich natürlich auch noch nachträglich mit der Zahlung einer Provision einverstanden erklären. Dies muss dann jedoch ausdrücklich geschehen. Ist der Maklerkunde hingegen nicht zur Zahlung einer Provision bereit, muss er einem eindeutigen Provisionshinweis sofort widersprechen. Anderenfalls gilt eine Provision in der vom Makler verlangten Höhe als vereinbart.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethgeundpartner.de
Fundstelle: KG Berlin, Beschluss vom 17. August 2011, 10 U 89/11, BeckRS 2011, 22499
Wohnungseigentumsrecht: Übertragung von Verkehrssicherungspflichten
Im Verwaltervertrag wird die Verkehrssicherungspflicht für eine Wohnungseigentumsanlage häufig auf deren Verwalter übertragen. Dann ist dieser in vollem Umfang zur Durchführung von Räum- und Streuarbeiten im Winter verantwortlich. Dies birgt erhebliche Haftungsrisiken für den Verwalter, denn er muss grundsätzlich die Einhaltung seiner Sorgfaltspflichten nachweisen. Anders kann es allerdings sein, wenn der Verwalter die Verkehrssicherungspflichten seinerseits mit Einverständnis der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Hausmeister (eine Hauswartfirma) überträgt und die Hausmeister nicht Angestellte des Verwalters, sondern Arbeitnehmer der Gemeinschaft sind. Dann hat der Verwalter seine Verkehrssicherungspflicht wirksam auf die Hausmeister delegiert. Anschließend haftet er nur noch in den seltenen Fällen eines Auswahl- und Überwachungsverschuldens.
 
Praxistipp
Verwalter von Wohnungseigentum sollten darauf achten, dass die Hausmeister bei der Wohnungseigentümergemeinschaft angestellt und nicht im eigenen Namen beschäftigt werden. Dies sollte durch Arbeitsverträge auch dokumentiert sein. Zusätzlich empfiehlt sich der Abschluss einer Vermögenshaftpflichtversicherung um verbleibende Haftungsrisiken abzudecken.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethgeundpartner.de
Fundstelle: AG Hannover, Urteil vom 05. April 2012, 480 C 297/12
Mietrechtsreform: Es geht voran!
Nachdem das Bundesjustizministerium mit Bearbeitungsstand vom 25. Oktober 2011 einen neuenReferentenentwurf zur Stellungnahme vorgelegt hatte, soll heute ein entsprechender überarbeiteter Gesetzentwurf im Bundeskabinett beraten werden.
Der Entwurf vom 25. Oktober 2011 sei darin nur geringfügig verändert worden. Bestehen bleiben u.a. der Ausschluss einer Mietminderung in den ersten drei Monaten bei energetischen Maßnahmen sowie die Duldungspflicht bzgl. entsprechender Arbeiten. Demgegenüber sollen etwa die „Belange der Energieeffizienz und des Klimaschutzes“ bei der Abwägung, ob ein Härtefall vorliegt, nicht mehr zu Gunsten des Vermieters berücksichtigt werden.
Im Bun­des­jus­tiz­mi­nis­te­ri­um rech­net man damit, dass der Ent­wurf im ers­ten Quar­tal 2013 in Kraft tritt.
Die SPD-Bundestagsfraktion hatte zuvor den Antrag „Soziales Mietrecht erhalten und klimagerecht verbessern“ (BT-Drucks. 17/9559) im Bundestag vorgelegt, da sie die Rechte der Mieter gefährdet sieht. Die SPD lehnt u.a. den Vorschlag des Bundesjustizministeriums ab, das Mietminderungsrecht bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen für drei Monate auszuschließen. Zudem fordert die SPD, die Umlagefähigkeit der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen von 11% auf 9% jährlich zu senken. Der Bundestag hat den Antrag am 11. Mai 2012 beraten und in die zuständigen Ausschüsse überwiesen.bethgeundpartner haben bereits im Jahr 2008 gemeinsam mit dem Immobilienverband Deutschland IVD einen Gesetzentwurf zur Beseitigung mietrechtlicher Hemmnisse beim Klimaschutz und Anfang 2010 einen Gesetzentwurf zur beschleunigten Räumung von Mietwohnungen vorgelegt. Näheres hierzu unter http://bethgeundpartner.de/Mietrechtsreform.552.0.html.
 
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§§ News zum Immobilienrecht 2012/12 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
  • Grundstücksrecht: Grundbucheinsichtsrecht des getrennt lebenden Ehepartners
  • Gewerbliches Mietrecht: Minderungs- und Aufrechnungsbeschränkung
  • Makler- und Bauträgerrecht: Formnichtigkeit des Maklervertrages
  • Bau- und Architektenrecht: Beauftragung durch WEG-Verwalter
Grundstücksrecht: Grundbucheinsichtsrecht des getrennt lebenden Ehepartners
 
Auch der getrennt lebende Ehegatte hat das Recht, in ein Grundbuch einzusehen, wenn die Ehegatten den Güterstand der Zugewinngemeinschaft gewählt haben, so das OLG Rostock. Der Antragsteller begehrte in dem zugrunde liegenden Fall Grundbucheinsicht, da seine getrennt lebende Ehefrau die Veräußerung des Objekts beabsichtigte und es sich hierbei um ihr wesentliches Vermögen handelte. Dieser Antrag wurde vom Grundbuchamt zurückgewiesen, da ein berechtigtes Interesse fehle. Zu Unrecht, wie das OLG Rostock entschied. Einerseits ist allgemein anerkannt, dass der mit dem Eigentümer im gesetzlichen Güterstand lebende Ehegatte regelmäßig ein Recht hat, in das Grundbuch einzusehen. Andererseits darf nach der familienrechtlichen Vorschrift des § 1365 BGB ein Ehegatte nur mit der Zustimmung seines Ehegatten über das wesentliche Vermögen verfügen.
 
Kommentar
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Es ist zu berücksichtigen, dass der getrennt lebende Ehegatte in der vorliegenden Konstellation der Veräußerung zustimmen muss und zum anderen auch zur Durchsetzung eines möglichen Zugewinnanspruchs auf diese Akteneinsicht angewiesen ist.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Rostock, Beschluss vom 23. Dezember 2011, 3 W 71/11, NJW-RR 2012, 400
Gewerbliches Mietrecht: Minderungs- und Aufrechnungsbeschränkung
 
Eine Klausel, wonach die Pachtminderung und die Aufrechnung gegenüber dem Pachtanspruch des Verpächters ausgeschlossen sind, soweit die Forderungen nicht rechtskräftig festgestellt oder unbestritten sind, ist wirksam. Dem stehe auch nicht entgegen, dass der BGH bei einem Werkvertrag ein formularmäßiges Aufrechnungsverbot als unwirksam angesehen hat, so das Oberlandesgericht Celle.
 
Kommentar
Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass dem Pächter/Vermieter im kaufmännischen Verkehr durch die Einschränkung, dass der Ausschluss nicht für rechtskräftig festgestellte oder unbestrittene Forderungen gilt, die Möglichkeit bleibt, seine Minderungsansprüche in einem Rückforderungsprozess geltend zu machen. Dass im vorliegenden Vertrag nicht ausdrücklich vorgesehen war, dass dem Pächter diese Rückforderungsansprüche erhalten bleiben, ist nach dem OLG Celle unschädlich. Ein ausdrücklicher Vorbehalt sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht erforderlich. Auch die Aufrechnungsmöglichkeit des Pächters/Vermieters kann nach herrschender Auffassung im gewerblichen Miet- und Pachtvertrag durch allgemeine Geschäftsbedingungen wirksam ausgeschlossen werden, soweit sie sich nicht auf rechtskräftig festgestellte oder unstreitige Forderungen bezieht.
Autor: Simone Engel – engel@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 22. März 2012, 2 U 127/11, IBRRS 85146
Makler- und Bauträgerrecht: Formnichtigkeit des Maklervertrages
 
Die Vereinbarung einer pauschalen Aufwandsvergütung von mehr als 40 % des Erfolgshonorars für den Fall, dass der Auftraggeber von seiner Verkaufsabsicht Abstand nimmt, ist beurkundungspflichtig. Damit soll sichergestellt werden, dass der Auftraggeber durch einen Notar belehrt und aufgeklärt wird und somit nicht in seiner Entschlussfreiheit beeinträchtigt wird. Nach ständiger Rechtsprechung gilt der Formzwang für alle Vereinbarungen, die im Falle der Nichtveräußerung oder des Nichterwerbs empfindliche wirtschaftliche Nachteile vorsehen und so mittelbar einen Zwang zur Veräußerung oder zum Erwerb begründen. Daher kann auch ein Makler sich von seinem Auftraggeber nicht einen erheblichen Betrag versprechen lassen, der diesen derart in seiner Entschlussfreiheit beeinträchtigt, dass er unter Verkaufs- bzw. Erwerbszwang steht. Eine solche Vereinbarung muss beurkundet werden, sonst ist sie nichtig.
 
Kommentar
Grundsätzlich können Makler ohne Beurkundungspflicht Vereinbarungen über die Vergütung des tatsächlich angefallenen Aufwands treffen. Werden aber zwecks Vereinfachung der Nachweisführung Pauschalen vereinbart, dürfen diese bestimmte Sätze nicht überschreiten. Hier gibt es leider keine klare Richtlinie, bis zu welchem Höchstbetrag eine Vereinbarung ohne Formzwang möglich ist. Bisher werden Pauschalen bis zu etwa 10 % der im Erfolgsfall zu zahlenden Provision noch als zulässig erachtet, ohne dass darüber eine notarielle Beurkundung zu erfolgen hat. Bei höheren Pauschalen ist stets zur Beurkundung anzuraten.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 22. September 2010, 19 U 120/10 – www.jurisweb.de
Bau- und Architektenrecht: Beauftragung durch WEG-Verwalter
 
Die Ermächtigung des WEG-Verwalters, die zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen in Auftrag zu geben, erstreckt sich nicht auf außergewöhnliche, nicht dringende Arbeiten größeren Umfangs. Diese schmerzliche Erfahrung machte kürzlich ein Architekt vor dem Bundesgerichtshof. Er war mit den Leistungen der Phasen 1 bis 8 durch den WEG-Verwalter beauftragt worden, hatte sämtliche Leistungen ordnungsgemäß erbracht und dennoch forderte die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) im Nachgang das gezahlte Honorar zurück. „Im konkreten Fall völlig zu Recht“, so Karlsruhe. Ein wirksamer Architektenvertrag mit der WEG sei nicht geschlossen worden, insbesondere sei diese nicht wirksam durch deren Verwalter vertreten worden. Auch könne sich der Architekt nicht darauf berufen, er habe auf eine ordentliche Beauftragung durch den Verwalters vertrauen dürfen. Ein Honoraranspruch gegen die Eigentümergemeinschaft scheide damit aus. Es stellte sich also die Frage, ob die WEG dann nicht zu Unrecht bereichert sei und sich hierfür einen entsprechenden Betrag anrechnen lassen müsse. Im vorliegenden Fall musste sie dies nicht tun, da es zu den geplanten Arbeiten mangels Liquidität letztlich nicht mehr kam und nach Ansicht der Karlsruher Richter auch in absehbarer Zeit nicht kommen werde. Der Architekt musste daher das erhaltene Honorar zurückzahlen.
 
Praxistipp
Bei einer Beauftragung durch Dritte sollte man sich immer die entsprechende Vertretungsbefugnis nachweisen lassen. Denn auch ein Schadensersatzanspruch gegen den vollmachtlosen Vertreter scheidet dann aus, wenn der Beauftragte den Mangel der Vertretungsbefugnis kannte oder zumindest kennen musste. Letzteres ist leider deutlich häufiger der Fall, als zu Weilen angenommen. So darf zum Beispiel auch der Bauunternehmer nicht einfach darauf vertrauen, der Architekt sei zu seiner Beauftragung vollumfänglich befugt.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethgeundpartner.deFundstelle: BGH, Beschluss vom 22. März 2012, VII ZR 206/10 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ News zum Immobilienrecht 2012/11 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über:

  • Makler-und Bauträgerrecht: 2 Mal unecht verflochten
  • Gewerbliches Mietrecht: Vorsicht vor Konkurrenz!
  • Wohnungseigentumsrecht: Verlagerung von Entscheidungskompetenzen
  • Wohnraummietrecht: Eigenbedarf der GbR an Mietwohnung

 

Makler- und Bauträgerrecht: 2 Mal unecht verflochten

Gleich zweifach hat die Gerichte jüngst die Frage beschäftigt, wann eine der Maklerprovision entgegenstehende „unechte Verflechtung“ vorliegt. Ohne verpflichtende Bindung an die Interessen des Vermieters, so das HansOLG Hamburg im Beschluss vom 27. Oktober 2011, liegt eine Verflechtung selbst dann nicht vor, wenn der alleinbeauftragte Makler wie eine „ausgelagerte Vermietungsabteilung“ des Eigentümers agiert und wirtschaftlich von diesem abhängig ist. Dies birgt zwar die theoretische Möglichkeit einer Pflichtverletzung im Einzelfall, begründet aber nicht die Annahme eines „institutionalisierten Interessenkonflikts“, bei dem sich der Makler schon aufgrund der Interessenlage regelmäßig auf die Seite des Eigentümers stellen wird. Der Beschluss ist von großer Bedeutung, weil er auf ähnliche „Vertriebe“ übertragbar ist; selbst die enge Bindung des Maklers an einen Projektentwickler oder Bauträger führt nicht zwingend zu einer „unechten Verflechtung“.

Im zweiten Fall hat der BGH am 01. März 2012 (allerdings im Fall eines Versicherungsmaklers) entschieden, dass für die Annahme eines institutionellen Interessenkonflikts eine verpflichtende Interessenbindung an den Vertragsgegner gerade nicht bestehen muss. Es genügte dem Bundesgerichtshof vielmehr, dass eine Kooperation mit der Versicherungsgesellschaft auf Dauer angelegt und durch entsprechende Vertragsgestaltungen verfestigt war. Insgesamt, so der BGH, sei davon auszugehen, dass die Maklerin im „Lager“ des Versicherers steht und deshalb die Interessen ihrer Kunden nicht sachgemäß wahren kann.

Kommentar

Es ist jeder Einzelfall sehr genau zu betrachten. Denn selbst die Hamburger Richter hätten es als provisionsschädlich angesehen, wenn der Makler sein Büro nicht nur auf dem Gelände des Wohnparks, sondern direkt in den Geschäftsräumen des Vermieters untergebracht hätte. Bei einer auf Dauer angelegten (Vertriebs-)Beziehung zwischen Makler und Eigentümer ist eine „Innenprovision“ vorzuziehen; dann ist auch eine klare Verflechtung dem Provisionsanspruch nicht abträglich.

Autor: Uwe Bethge – bethge@bethgeundpartner.de

Fundstelle: HansOLG Hamburg, Beschluss vom 27. Oktober 2011, 14 U 78/11, BeckRS 2012, 01758; BGH, Urteil vom 01. März 2012, III ZR 213/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Vorsicht vor Konkurrenz!

Gewährt der Vermieter dem Mieter (hier einem Betreiber eines Fitnessstudios) Konkurrenzschutz, so schließt dies die Ansiedlung eines anderen Fitnessstudios aus. Dies gilt auch dann, wenn der geschützte Mieter auch medizinisch-therapeutische Behandlungen anbietet, die im konkurrierenden Unternehmen nicht durchgeführt werden. Maßgebend ist insoweit die vertragliche Vereinbarung, so dass OLG Frankfurt. Die Argumentation des Vermieters, der angebliche Konkurrent böte keinen besonderen medizinischen oder therapeutischen Ansatz und richte sich tatsächlich vornehmlich an ein jugendliches Publikum, geht fehl, so die Richter. Entscheidend seien die vertraglichen Vereinbarungen. Da der Vermieter mit dem Konkurrenten im Mietvertrag lediglich ganz allgemein den Betrieb eines Fitnessstudios vereinbart hat, habe auch dieser Mieter die Möglichkeit, medizinisch-therapeutische Behandlungen anzubieten. Dies reiche für eine Konkurrenzsituation bereits aus.

 

Kommentar 

Gibt es keine Vereinbarung über den Konkurrenzschutz, besteht ein so genannter vertragsimmanenter Schutz gegen Konkurrenten. Um Unsicherheiten zu vermeiden, sollte daher beim Vertragsschluss immer auch über den Konkurrenzschutz nachgedacht werden. Er kann auch vollständig ausgeschlossen werden. Die entsprechenden Vereinbarungen sollten aufgrund der erheblichen Folgen stets sorgfältig durchdacht und formuliert werden.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 27. Januar 2012, 2 U 299/11, BeckRS 2012, 06906

 

Wohnungseigentumsrecht: Verlagerung von Entscheidungskompetenzen

Die Übertragung von eigenen Entscheidungskompetenzen per Beschluss auf die Hausverwaltung entspricht nicht den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn keine präzisen Eckdaten vorgegeben sind und Vergleichsangebote eingeholt werden müssen. Dies kann auch nicht durch den Umstand geheilt werden, dass die Verwaltung die Vergleichsangebote nach Rücksprache mit dem Beirat einholen soll, denn die wesentlichen Eckdaten bleiben offen, so das Amtsgericht Hannover.

Praxistipp

Eine Delegation von Entscheidungskompetenzen auf Dritte ist in der Praxis häufig anzutreffen. Meistens wird auf Verwaltung oder Beirat verlagert. Das ist möglich, aber der Beschluss muss dann sorgfältig formuliert werden. Auf jeden Fall müssen die Grenzen, in denen eine Entscheidung getroffen werden kann, klar definiert werden, etwa Kostenobergrenzen etc. Dabei dürfen die Grenzen nicht zu weit gefasst sein. Das häufig anzutreffende Konstrukt, der Verwaltung vor einer Entscheidung die Rücksprache mit dem Beirat aufzuerlegen, sollte vermieden werden. Denn der Beirat hat selbst in Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung keine eigene Entscheidungsbefugnis, wenn er diese nicht von der WEG übertragen bekommen hat. Und auch hier müssen wieder klare Parameter festgelegt sein.

Autor: Lars Kutz – kutz@bethgeundpartner.de

Fundstelle: AG Hannover, Urteil vom 15. November 2011, 484 C 3413/11, ZMR 2012, 229 ff.

 

Wohnraummietrecht: Eigenbedarf der GbR an Mietwohnung

Streitig war lange Zeit, ob eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Vermieterin einer Wohnung Eigenbedarf an der Wohnung zu Gunsten eines Gesellschafters geltend machen kann. Dies hat der BGH bereits bejaht, wenn einer der Gesellschafter die Wohnung für eigene Zwecke benötigt. Streitig war allerdings weiterhin, ob der Gesellschafter, in dessen Person Eigenbedarf besteht, bereits bei Abschluss des Mietvertrages Mitglied der GbR sein muss oder ob es genügt, wenn dieser später in die GbR eintritt oder die GbR selbst erst später in den Mietvertrag eintritt. Auch diese Fragen sind jetzt vom BGH entschieden. Eine GbR kann sich auf einen in der Person eines Gesellschafters bestehenden Eigenbedarf auch dann berufen, wenn dieser der Gesellschaft bei Abschluss des Mietvertrages oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Mietvertrag noch nicht angehörte.

Praxistipp

Nach der Entscheidung muss sich der Gesellschafter einer GbR im Falle einer Eigenbedarfskündigung zu seinen Gunsten durch die GbR grundsätzlich keine Gedanken mehr über den Zeitpunkt seines Eintritts in die GbR oder deren Eintritt in den Mietvertrag machen. Nach wie vor ist aber die Begründung des Eigenbedarfs sorgfältig zu prüfen. Die Kündigung kann unwirksam sein, wenn der Eigenbedarf des Gesellschafters schon vor Abschluss des Mietvertrages vorgelegen hat bzw. vorhersehbar war oder ein Gesellschafter vor Abschluss des Mietvertrages hätte wissen müssen, dass er die Wohnung in naher Zukunft benötigt.

Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 23. November 2011, VIII ZR 74/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

 
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§§ News zum Immobilienrecht 2012/10 §§

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Grundstücksrecht: Anpassung von Wertsicherungsklauseln aus Erbbaurechtsverträgen

Erfüllt die im Erbbaurechtsvertrag vereinbarte Wertsicherungsklausel ihren Zweck nicht mehr, ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu ermitteln, was die Vertragspartner nach Treu und Glauben für diesen Fall vereinbart hätten. Führt die Auslegung zu keinem Ergebnis, kommt die Erhöhung des Erbbauzinses wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht. In beiden Fällen sind nicht die seit Vertragsabschluss, sondern die seit der letzten aufgrund der Klausel vorgenommenen Erhöhung geänderten Verhältnisse maßgebend.

Kommentar

Erbbaurechtsverträge haben traditionell lange Laufzeiten. Umso größere Bedeutung hat die Wertsicherung des Erbbauzinses. Immer wieder werden Klauseln vereinbart, die nach Jahren nicht mehr wie vorgesehen „funktionieren“. Wurde die Wertsicherungsklausel schlicht vergessen, war eine Wertsicherung aber gewollt, lässt der BGH seit langem die Anpassung des Erbbauzinses nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu. Nunmehr stellt der BGH klar, dass diese Grundsätze nicht für Klauseln gelten, die lediglich ihren Zweck nicht mehr erfüllen. Hier ist im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu ermitteln, was die Parteien vereinbart hätten. Erst wenn die Auslegung zu keinem Ergebnis führt, ist die Anpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage möglich. Eine Anpassung kommt danach regelmäßig erst in Betracht, wenn die Lebenshaltungskosten seit dem letzten Anpassungszeitpunkt um mehr als 150 % gestiegen sind. Zur Anpassung von Erbbauzinsen gibt es eine Vielzahl von Rechtsprechung, die den Eindruck erwecken kann, es gäbe verlässliche Richtlinien. Immer wieder werden jedoch Entscheidungen mit neuen oder überraschenden Aspekten getroffen. Vertragliche Regelungen sollten deshalb sorgfältig gestaltet werden.

Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethgeundpartner.de Fundstelle: BGH, Urteil vom 18. November 2011, V ZR 31/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Fristlose Kündigung bei Schimmelpilzbildung

In einem vom OLG Düsseldorf entschiedenen Fall war in einer Arztpraxis aufgrund eines Wasserschadens Schimmel aufgetreten. Nach Ansicht des Gerichts berechtigt dies den Mieter jedoch nicht zum Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung. Die aufgrund des modrigen Geruchs eingetretene Geruchsbelästigung rechtfertige allenfalls eine vorübergehende Minderung des Mietzinses, nicht jedoch die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Entsprechendes gelte für die vom Mieter behauptete Schimmelpilzbildung. Diese könne nur in einem gesundheitsgefährdenden Ausmaß relevant sein. Dieses Ausmaß war im vorliegenden Fall jedoch nicht erreicht. Sowohl die Geruchs- als auch die Schimmelpilzbildung waren auf den Laborraum beschränkt, der einen Anteil von ca. 6 % der Gesamtfläche aufweist.

Praxistipp

Bevor also vorschnell eine Kündigung von Mieterseite ausgesprochen wird, sollte sorgfältig geprüft werden, ob die Voraussetzungen tatsächlich vorliegen. Auch ist zu beachten, dass nicht notwendigerweise jede Art von Schimmelpilz tatsächlich toxisch und damit gesundheitsgefährdend ist. Im Zweifelsfall ist ein entsprechendes Gutachten einzuholen.

Autor: Edda de Riese, LL.M. – deriese@bethgeundpartner.deFundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19. Juli 2011, I-24 U 31/11 – www.justiz.nrw.de

 

Makler- und Bauträgerrecht: Provision des Erstmaklers

Werden von einem Kunden zwei Makler nacheinander in Anspruch genommen, stellt sich immer wieder die Frage, wem der Provisionsanspruch zusteht. Der erste Makler hat Anspruch auf die Provision, soweit dieser eine Nachweistätigkeit vorgenommen hat und der Abschluss des Kaufvertrages in angemessenem Zeitabstand folgt. Bei einem zeitlichen Abstand von etwa acht Monaten sei von einer (Mit-)Ursächlichkeit des Nachweises des ersten Maklers auszugehen, so das Oberlandesgericht Bamberg. Im entschiedenen Fall hatte der erste Makler das Objekt inseriert, auf die Provisionspflichtigkeit hingewiesen, dem Kunden das Objekt gezeigt und den Kontakt zum Verkäufer hergestellt. Damit war eine Nachweistätigkeit erbracht. Der Kunde berief sich zu Unrecht darauf, dass ihm nur der zweite Makler das Objekt nachgewiesen habe. Das Gericht vertrat die Auffassung, dass sich der Kunde gegenüber dem zweiten Makler auf Vorkenntnis hätte berufen können. Dieser hätte keine eigene provisionspflichtige Nachweistätigkeit mehr entfalten können.

Kommentar

Die Entscheidung ist zutreffend. Der erste Makler hatte einen vollständigen Nachweis erbracht, dessen Mitursächlichkeit für den Kaufvertragsabschluss wegen des relativ kurzen Zeitabstandes vermutet werden konnte. Anders sieht es aus, wenn ein längerer Zeitraum zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Abschluss des Kaufvertrages liegt. Dann muss der Makler konkret beweisen können, dass seine Tätigkeit fortwirkte. In der Rechtsprechung wird dies in der Regel bei Zeitabständen von über einem Jahr gefordert. Für den zweiten Makler gilt, dass sich der Kunde bei vollständigem Nachweis durch einen vorgeschalteten Makler immer auf Vorkenntnis berufen kann. Der zweite Makler muss dann noch entscheidende weitere Hinweise zwecks Förderung des Kaufentschlusses liefern, wenn er ebenfalls eine Provision verdienen will.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethgeundpartner.de Fundstelle: OLG Bamberg, Urteil vom 19. August 2011, 6 U 9/11 – www.jurisweb.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Guthaben aus Jahresabrechnung im Zweifel sofort fällig

Beschließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Jahresabrechnung, so ist ein sich daraus für den einzelnen Miteigentümer ergebendes Guthaben sofort zu erstatten. Das gilt jedenfalls, wenn nicht durch einen Beschluss oder eine Vereinbarung etwas anderes geregelt ist.Der Anspruch auf Auszahlung eines beschlossenen Abrechnungsguthabens richtet sich gegen die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft.

Praxistipp

Die vorgenannte Entscheidung gilt in den Fällen, in denen sich nicht aus der Gemeinschaftsordnung, dem beschlossenen Verwaltervertrag oder einem Beschluss nach § 21 Abs. 7 WEG eine andere Regelung bezüglich der Abrechnungsguthaben ergibt. Häufig ist eine Verrechnung des Guthabens mit zukünftigen Beiträgen zum Wirtschaftplan vorgesehen. Gibt es keine solche Regelung, tut die Verwaltung gut daran, mit der Jahresabrechnung auch die Auszahlungsmodalitäten beschließen zu lassen, insbesondere, wenn zu befürchten steht, dass das WEG-Konto nicht ausreichend gedeckt sein wird.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 15. Februar 2011, I-15 Wx 222/10, ZWE 2011, 414

 
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News zum Immobilienrecht

Unser heutiger Newsletter Immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

  • Grundstücksrecht: Vorkaufsverzichtserklärung bei Veräußerung sämtlicher Wohneinheiten?
  • Makler- und Bauträgerrecht: Vertrauen auf Wahrsagerin
  • Gewerbliches Mietrecht: Anforderungen an die Parteibezeichnung – Schriftform
  • Wohnungseigentumsrecht: Bestellung des ersten Verwalters in der Teilungserklärung auch ohne Grundbucheintragung wirksam?

 

Grundstücksrecht: Vorkaufsverzichtserklärung bei Veräußerung sämtlicher Wohneinheiten?

Auch bei der Veräußerung sämtlicher Einheiten einer Wohnungseigentumsanlage ist eine Vorkaufsverzichtserklärung der Gemeinde nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) nicht erforderlich. In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt forderte das Grundbuchamt im Rahmen einer Zwischenverfügung noch die Erklärung der Gemeinde, wonach das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werde. Bei dem Kauf einer Eigentumswohnung ist jedoch nach § 24 Abs. 2 BauGB ein gemeindliches Vorkaufsrecht grundsätzlich ausgeschlossen. Dass in diesem Fall nach der wirtschaftlichen Betrachtung das gesamte Objekt verkauft wurde, ist unerheblich, so das OLG Hamm. Denn die entscheidende Vorschrift im Baugesetzbuch stellt allgemein auf den Kauf von „Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz“ ab, so dass auch für den Fall der Veräußerung aller Einheiten keine Einschränkung vorgenommen werden dürfe.

Kommentar: Der Entscheidung ist zuzustimmen. Denn bei der Frage, ob eine Vorkaufsverzichtserklärung der Gemeinde erforderlich ist, ist ausschließlich auf die Einordnung des Kaufgegenstands abzustellen. Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass nach der Rechtsprechung bei der Veräußerung sämtlicher Wohneinheiten einer Anlage auch die ggf. nach der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder des Verwalters nicht erforderlich ist.

 

Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Saarbrücken, Beschluss vom 14. Dezember 2011, 15 W 476/11 – www.ibr-online.de

 

Makler- und Bauträgerrecht: Vertrauen auf Wahrsagerin

Aufgrund der Zahlungsunfähigkeit der Käufer eines Einfamilienhauses im Wert von 1,9 Mio EUR erklärte der Verkäufer in einem vom OLG Stuttgart entschiedenen Fall den Rücktritt. Wie sich herausstellte, verfügten die Käufer über keine nennenswerten finanziellen Mittel. Sie vertrauten einer Wahrsagerin, die ihnen einen Millionengewinn voraussagte. Der Vertrag wäre auch wegen arglistiger Täuschung anfechtbar gewesen. Der Verkäufer nahm dies zum Anlass, seine an den Makler gezahlte Provision zurückzufordern. Mit Erfolg. Zwar trägt der Makler das sog. Durchführungsrisiko des Vertrages nicht. Eine Arglistanfechtung lässt den Vertrag jedoch von Anfang an entfallen. Der Makler hätte seine Provision also nie verdient. Das Gericht entschied, dass sich die Gründe der Anfechtbarkeit nicht aus dem Rücktrittsschreiben ergeben müssen. Ausreichend sei, dass der Vertrag auch hätte angefochten werden können.

Praxistipp: Wird ein Vertrag rückabgewickelt, sind für den Makler die Hintergründe aufzuklären. Dies stellt ihn vor das Problem, dass er diese Hintergründe nicht unbedingt kennt. Diese Entscheidung macht es ihm nicht leichter, da es nicht darauf ankommt, ob sich die Gründe aus der Rücktrittserklärung ergeben. Bei derartigen Provisionsrückforderungen sollte der Makler daher sofort den Dialog mit den Parteien suchen, um die Berechtigung der Forderung prüfen zu können

Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 07. Dezember 2011, 3 U 135/11, BeckRS 2012, 01235

 

Gewerbliches Mietrecht: Anforderungen an die Parteibezeichnung – Schriftform

Die Frage, welche Anforderungen an die gemäß § 550 BGB erforderliche Schriftform eines langfristigen Mietvertrages zu stellen sind, beschäftigt die Gerichte nach wie vor in regelmäßigen Abständen. Grundsätzlich unterliegen (nur) die wesentlichen Vertragsbedingungen dem Schriftformzwang. Diese müssen sich aus der Vertragsurkunde ergeben. Der BGH hat aber auch klargestellt, dass der Inhalt des Vertrages im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses lediglich bestimmbar sein muss (BGH, XII ZR 142/07). Auf dieser Grundlage hat das OLG Düsseldorf die Bezeichnung des Vermieters als „R. E. Grundstücksgemeinschaft 1 (Gemeinschaft Duisburg)“ als schriftformkonform akzeptiert. Denn es spreche einiges dafür, so das Gericht, dass es sich dabei um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts handle, die aufgrund ihrer Rechtsfähigkeit Partei des Mietvertrages sein kann. Dann sei die Bezeichnung ohnehin ausreichend. Aber auch wenn es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft handeln würde, die im Gegensatz zur GbR gerade nicht rechtsfähig ist, so dass Vermieter sämtliche Bruchteilseigentümer wären, sei die Bezeichnung ausreichend. Denn die Teilhaber einer Bruchteilsgemeinschaft lassen sich leicht durch einen Blick ins Grundbuch ermitteln. Damit seien sie ausreichend bestimmbar.

Kommentar: Einen Widerspruch zu der Entscheidung des BGH, der die Bezeichnung des Vermieters als „Erbengemeinschaft“ als nicht ausreichend erachtet hat (XII ZR 187/00), sieht das OLG Düsseldorf nicht. Denn in der Entscheidung des BGH, so das OLG, bestand keine Möglichkeit für den potentiellen Erwerber, die Vertragspartei, sprich die Erben, anhand der Urkunde zu ermitteln. Dies ist richtig, lag aber auch an den besonderen Umständen des Einzelfalls. Nach wie vor ist dringend zu empfehlen, bei Abschluss des Mietvertrages die Parteien richtig und vollständig zu bezeichnen, damit Unsicherheiten gar nicht erst aufkommen können.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18. Juli 2011, I-24 U 218/10, BeckRS 2011, 25218

 

Wohnungseigentumsrecht: Bestellung des ersten Verwalters in der Teilungserklärung auch ohne Grundbucheintragung wirksam?

Die Bestellung des ersten Verwalters in der Teilungserklärung ist dann ohne entsprechende Grundbucheintragung wirksam, wenn sämtliche Wohnungseigentümer der Vereinbarung über die Verwalterbestellung beigetreten sind.

Praxistipp: In der Regel bestimmen Aufteiler auch den ersten Verwalter. Damit das wirksam geschieht, ist in der Teilungserklärung darauf zu achten, dass die Eintragungsbewilligung auch die Regelung über den ersten Verwalter umfasst. Die Eintragungsbewilligung gibt der Aufteiler ab. Er gestattet damit dem Grundbuchamt, die der Bewilligung zugrunde liegenden Erklärungen einzutragen. In obiger Entscheidung bezog sich die Eintragungsbewilligung aber gerade nicht auf die Verwalterbestellung. Zwar konnte auf eine in allen Kaufverträgen enthaltene ausdrückliche Zustimmung zur Verwalterbestellung zurückgegriffen werden. Geht man aber davon aus, dass in der Praxis der Käufer den Notar bestimmt und damit nicht alle Abverkäufe beim die Teilungserklärung beurkundenden Notar erfolgen, besteht die große Gefahr, dass die kaufvertragliche Erklärung zur Übernahme der Regelung aus der Teilungserklärung zu pauschal gefasst werden und die Übernahme der Vereinbarung über die Verwalterbestellung davon nicht umfasst ist. Notare sind zwar „Alleskönner“, es ist jedoch sinnvoll, bei einer geplanten Aufteilung nach WEG einen Notar mit ausgewiesener Expertise in diesem Bereich zu beauftragen.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: KG, Beschluss vom 06. Oktober 2011, 1 W 477/11, BeckRS 2011, 25666

 
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