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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/12 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Makler-und Bauträgerrecht: EU-Verbraucherrechterichtlinie tritt in Kraft!
• Makler-und Bauträgerrecht: Mitursächlichkeit des Nachweises
• Grundstücksrecht: Wohnungen vertauscht
• Wohnraummietrecht: Zahlungsverzug muss im Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr vorliegen

 

Makler- und Bauträgerrecht: EU-Verbraucherrechterichtlinie tritt in Kraft!
Ab dem 13. Juni 2014 treten die Gesetzesänderungen aufgrund der EU-Verbraucherrechterichtlinie in Kraft. Diese betreffen auch Maklerverträge, die mit einem Verbraucher geschlossen wurden. Der Gesetzgeber hat nunmehr klargestellt, dass diese auch unter die Regelungen des Fernabsatzrechts fallen. Bisher war dies umstritten. Als Fernabsatzverträge werden dann alle Verträge mit einem Verbraucher behandelt, die ohne gleichzeitige körperliche Anwesenheit der Parteien geschlossen werden, z.B. durch Briefwechsel, E-Mails oder aber auch Telefonate. Damit ist eine Vielzahl der Maklerverträge betroffen. Makler müssen daher nun den gesetzlich vorgesehenen Informationspflichten vor Vertragsabschluss nachkommen und dem Verbraucher nach Vertragsabschluss eine entsprechende Bestätigung des Vertrages sowie ihrer Belehrung zur Verfügung stellen. Dem Verbraucher steht dann ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu. In dieser Zeit kann er den Vertrag sanktionslos widerrufen. Es besteht jedoch die Möglichkeit einer Kostenerstattung für die vorherige Leistung des Maklers, soweit der Verbraucher diese Leistung nach entsprechender Belehrung über die Kostenfolge ausdrücklich noch vor Ablauf der Widerrufsfrist verlangt.
Praxistipp
Makler kommen nun nicht mehr umhin, über das Widerrufsrecht zu belehren. Hierzu sollten sie auf das Belehrungsmuster gem. Anlage 1 zu Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 2 EGBGB zurückgreifen. Unterbleibt die Belehrung, kann der Verbraucher den Vertrag bis zu zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356 Abs. 2 BGB) widerrufen. Der Makler verliert in diesen Fällen jeglichen Anspruch bezüglich etwaiger vorher erbrachter Leistungen. Soll bereits vor Ablauf der regulären Widerrufsfrist eine Tätigkeit des Maklers erfolgen, muss der Makler auf eine ausdrückliche Bestätigung des Verbrauchers nach Belehrung über die Kostenfolge bestehen. Anderenfalls riskiert er auch hier einen Verlust seiner Ansprüche, wenn widerrufen wird. Darüber hinaus muss der Makler seinen Informationspflichten aus Art. 246a § 1 Abs. 1 EGBGB über den Inhalt des Maklervertrages nachkommen.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung – www1.bgbl.de

 

Makler- und Bauträgerrecht: Mitursächlichkeit des Nachweises
Ein Makler, der gegenüber einem Kaufinteressenten einen vollständigen Nachweis erbracht hat, behält seinen Provisionsanspruch auch dann, wenn der Verkäufer den Vertrag mit ihm beendet, der Makler den Kunden darüber informiert und der Hauptvertrag erfolgreich durch einen zweiten Makler zustande kommt. Im entschiedenen Fall hatte der Makler dem Kaufinteressenten die Anschrift des Objekts mitgeteilt und diesem durch einen Besichtigungstermin, an dem auch die Eigentümerin teilnahm, Gelegenheit zur Aufnahme von Vertragsverhandlungen verschafft. Dass sich die Verkäuferin und der Käufer zunächst über den Kaufpreis nicht einig geworden sind und den Kaufvertrag erst nach Einschalten eines weiteren Maklers geschlossen haben, steht der Ursächlichkeit der Nachweistätigkeit des ersten Maklers nicht entgegen. Der zweite Makler hat lediglich auf den früheren Verhandlungen aufgebaut, die durch die Nachweisleistung des ersten Maklers initiiert worden waren.
Kommentar
Die Nachweistätigkeit des Maklers muss nicht die alleinige Ursache für den Abschluss eines Hauptvertrages sein. Der erforderliche Kausalzusammenhang zwischen der Maklerleistung und dem Abschluss des Hauptvertrages setzt lediglich Mitursächlichkeit voraus. Eine Unterbrechung der Kausalität kann erst dann angenommen werden, wenn der Vertragsschluss ausschließlich auf anderen Umständen beruht und der Nachweis des Maklers nicht mehr fortwirkt.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 27. Februar 2014, 18 U 111/13 – www.beck-online.de

 

Grundstücksrecht: Wohnungen vertauscht
Im Grundbuchverfahren werden besondere Anforderungen an Gründlichkeit und Genauigkeit gestellt. Kommt es zu Verwechslungen, kann dies für die Betroffenen gravierende Folgen haben, wie aus einer Entscheidung des OLG München deutlich wird. Mehrere Wohnungseigentümer hatten Wohnungen von einem Bauträger besichtigt, gekauft und bezogen. Jahre später stellte man fest, dass Kaufvertrag, Aufteilungsplan und Grundbuch die Wohnungen jeweils anders zuwiesen. Anscheinend wurde bei Fertigung des Aufteilungsplans nicht gründlich gearbeitet. Einige Wohnungseigentümer, ein Gläubiger und der ehemalige Bauträger beantragen darauf gemeinsam, die Wohnungsgrundbücher zu berichtigen. Berichtigt wird das Grundbuch durch Bewilligung sämtlicher Beteiligter. Wirken diese nicht mit, bleibt der Nachweis der Unrichtigkeit, an den strenge Anforderungen zu stellen sind. Dabei genügt bei „vertauschten“ Wohnungen nicht, dass Miteigentumsanteile nicht mit dem Verkehrswert der Wohnung bzw. ihrer Wohn- bzw. Nutzfläche korrelieren. Der Unrichtigkeitsnachweis konnte vorliegend nicht geführt werden, es blieb bei der nicht gewollten Zuweisung des Eigentums.
Kommentar
Auf die Richtigkeit der Inhalte des Grundbuchs soll sich der Rechtsverkehr verlassen dürfen. Eine unrichtige Grundbucheintragung steht dem gutgläubigen Erwerb Dritter nicht entgegen. Kommt es zu einem solchen Erwerb, ist das Recht unwiederbringlich verloren. Deshalb wird durch Notare und Rechtspfleger intensiv geprüft, bevor es zu einer Eintragung kommt. Auch wenn Rückfragen in der Praxis oft als lästig und formal empfunden werden, so zeigt die Entscheidung doch, dass eine gründliche Prüfung vor erheblichem Ärger schützen kann.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 12. März 2014, 34 Wx 467/13 – www.ibr-online.de

 

Wohnraummietrecht: Zahlungsverzug muss im Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr vorliegen
Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses liegt u.a. vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht. Ist der Kündigungsgrund einmal entstanden, erlischt er erst dann wieder, wenn der Vermieter vollständig befriedigt wird. Hat der Wohnraummieter vor Zugang der Kündigung eine Teilzahlung geleistet, so dass der Kündigungstatbestand bei Zugang der Kündigung nicht mehr erfüllt ist, so berührt dies die Kündigung nicht. Es reicht vielmehr aus, dass der Kündigungstatbestand (Verzug mit 2 Monatsmieten) vor Abgabe der Kündigungserklärung verwirklicht war. Erst bei vollständigem Zahlungsausgleich erlischt das Kündigungsrecht des Vermieters.
Kommentar
Das Gericht bezieht sich in seiner Entscheidung auf § 543 Abs. 2 S. 2 BGB. Es weist zu Recht darauf hin, dass eine andere Auslegung dazu führen würde, dass der Mieter der Kündigungsmöglichkeit stets entgehen könnte, indem er nach Erreichen eines Rückstandes von 2 Monaten lediglich eine geringfügige Zahlung vornehmen würde, die den Gesamtrückstand knapp unter die Grenze brächte. Dies wäre mit dem Zweck des Gesetzes nicht vereinbar.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Flensburg, Beschluss vom 28. März 2014, 1 T 8/14, BeckRS 2014, 09007
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/05 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

- Makler- und Bauträgerrecht: Provision bei erheblicher Kaufpreisreduzierung
- Gewerbliches Mietrecht: Verwirkung eines Titels?
- Grundstücksrecht: Abtretung von Sicherungsgrundschulden
- Wohnraummietrecht: Keine Befristung, aber Kündigungsverzicht

 

Makler- und Bauträgerrecht: Provision bei erheblicher Kaufpreisreduzierung
Der BGH hat mit aktueller Entscheidung die für alle Makler erfreulich gewesene Entscheidung des OLG Hamm aus März letzten Jahres aufgehoben. Wie im newsletter immobilienrecht vom 05. Juni 2013 berichtet, hatte das OLG einem Makler unter Verweis auf den Grundsatz von Treu und Glauben seine Provision zugesprochen, obwohl der Kunde im Vergleich zum Nachweis des Maklers einen erheblich reduzierten Kaufpreis gezahlt hatte. Treu und Glauben greifen hier nicht, so der BGH. Vielmehr sei entscheidend, ob sich unter Würdigung aller besonderen Umstände der abgeschlossene Vertrag als ein wirtschaftlich anderer darstellt, als der nach dem Maklervertrag nachzuweisende. Bei Preisabweichungen ist zu prüfen, ob diese sich noch im Rahmen dessen bewegen, womit der Maklerkunde bei Beauftragung des Maklers gerechnet habe. Preisnachlässe von bis zu 15 % stellen die wirtschaftliche Kongruenz im Allgemeinen nicht in Frage, solche von mehr als 50 % regelmäßig schon.
Kommentar
Nach der Entscheidung des BGH bleibt es vom Einzelfall abhängig, ob bei erheblichen Preisnachlässen im Kaufvertrag der Makler seine Provision noch erhält oder nicht. Wertend zu betrachten sind nicht nur der Preisnachlass selbst, sondern die Gesamtumstände. Begründet sich die Preisreduzierung darauf, dass der Kunde auch nur reduzierte Sachleistungen bzw. ein “wirtschaftliches Weniger” erhält als angestrebt, liegt keine Kongruenz vor. Erhält der Kunde das, was er wollte zu einem besseren Preis, dürfte von wirtschaftlicher Kongruenz auszugehen sein.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. Februar 2014, III ZR 131/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Verwirkung eines Titels?
Unternimmt der gewerbliche Vermieter 13 Jahre lang aus seinem Zahlungstitel keinen Vollstreckungsversuch, ist darin allein noch keine Verwirkung des Zahlungstitels anzunehmen, so der BGH mit Urteil vom 09. Oktober 2013. Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH ist nicht allein der reine Zeitablauf maßgeblich. Entscheidend ist, dass der Mieter dem Verhalten des Vermieters entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen wolle. Lässt ein Gläubiger seinen Anspruch durch Gerichtsurteil titulieren, gibt er dadurch zu erkennen, dass er die Forderung durchsetzen will und sich dazu eines Weges bedient, der ihm dies grundsätzlich für die Dauer von 30 Jahren ermöglicht. Die Annahme, dass der Gläubiger den Anspruch endgültig nicht mehr durchsetzen will, liegt insoweit umso ferner. Vorliegend ist die Angelegenheit beim Vermieter 13 Jahre lang liegen geblieben. Das sei jedoch kein Umstand, aus dem ein Schuldner das Vertrauen gründen darf, ein titulierter Rechtsanspruch solle nicht mehr durchgesetzt werden.
Praxistipp
Vorliegend konnte der Mieter seine behaupteten Zahlungen nicht nachweisen. Der Schuldner sollte, wenn er auf einen Titel Zahlungen geleistet hat, sich entweder eine Quittung oder bei vollständigem Ausgleich der Forderung die entwertete vollstreckbare Ausfertigung des Titels aushändigen lassen und diese aufbewahren.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. Oktober 2013, XII ZR 59/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Abtretung von Sicherungsgrundschulden
Ist eine Sicherungsgrundschuld, gegen die dem Eigentümer eine Einrede auf Grund des Sicherungsvertrags mit einem früheren Gläubiger zustand, vor dem für die Anwendbarkeit von § 1192 Abs. 1a BGB maßgeblichen Stichtag (19. August 2008) von einem Dritten gutgläubig einredefrei erworben worden, führt eine weitere Abtretung an einen Dritten nach dem Stichtag nicht dazu, dass die Einrede wieder erhoben werden kann, so der BGH.

 

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Es wurde die Zwangsvollstreckung aus einer Sicherungsgrundschuld betrieben. Der Grundstückseigentümer erhob Vollstreckungsgegenklage und wandte ein, die Grundschuld sei nie valutiert worden. Der damalige Gläubiger trat die Grundschuld im Jahr 2000 an ein Bankhaus ab. Dieses wiederum trat die Grundschuld an den Beklagten, der die Vollstreckung betreibt, ab. Diese Abtretung wurde Ende 2008 in das Grundbuch eingetragen. Gemäß § 1192 Abs. 1a BGB können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags gegen eine Grundschuld zustehen – so auch die Einrede der fehlenden Valutierung -, jedem Erwerber der Grundschuld entgegengehalten werden; ein gutgläubiger einredefreier Erwerb findet nicht statt. Im Jahr 2000 existierte diese, die Sicherungsgeber schützende Vorschrift nicht. Das Bankhaus konnte deshalb unter altem Recht die Sicherungsgrundschuld gutgläubig einredefrei erwerben. Der BGH hat nunmehr entscheiden, dass es nach diesem gutgläubigen Erwerb trotz Inkrafttreten des § 1192 Abs. 1a BGB bei der Einredefreiheit bleibt. Die Einrede der fehlenden Valutierung lebt nicht wieder auf.
Kommentar
Damit hat der BGH eine in der Rechtsliteratur diskutierte Frage im Sinne des allgemein anerkannten sachenrechtlichen Grundsatz, dass ein einmal vollendeter einredefreier Erwerb des dinglichen Rechts auch für einen weiteren – selbst einen bösgläubigen – Rechtsnachfolger fortwirkt, geklärt.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 25. Oktober 2013, V ZR 147/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnraummietrecht: Keine Befristung, aber Kündigungsverzicht
Sieht ein Wohnraummietvertrag eine Befristung vor und ist diese Vereinbarung unwirksam, kann diese Regelung im Einzelfall als beidseitiger Kündigungsverzicht ausgelegt werden. Durch die Unwirksamkeit ist, so der BGH, eine planwidrige Vertragslücke entstanden, die durch ergänzende Vertragsauslegung zu schließen ist. Der Kündigungsverzicht bewirkt dann wie eine wirksame Befristung, dass das Mietverhältnis frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ordentlich gekündigt werden kann. Vorliegend wollten die Parteien ersichtlich, dass das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der Befristung durch ordentliche Kündigung beendet werden kann. Dieses Ziel werde dadurch erreicht, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, so der BGH.
Kommentar
Ein Zeitmietvertrag kann im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses grundsätzlich nur in den in § 575 BGB bestimmten Fällen vereinbart werden. Ein beidseitiger Kündigungsverzicht dagegen bedarf zwar keiner Begründung. Aber bestimmte Voraussetzungen für die Wirksamkeit müssen auch hier beachtet werden.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 11. Dezember 2013, VIII ZR 235/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/19 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Makler- und Bauträgerrecht: Kein Salär für den Notär
• Grundstücksrecht: Änderungen des Beurkundungsgesetzes und der Bundesnotarordnung
• Wohnraummietrecht: Unwirksamkeit sog. „Quotenabgeltungsklauseln“
• Wohnraummietrecht: Maßgeblichkeit geltender DIN-Normen bei Estricharbeiten
 
Makler- und Bauträgerrecht: Kein Salär für den Notär
Beauftragt der Makler einen Notarentwurf, geschieht dies regelmäßig nicht im eigenen Namen. Das gilt auch dann, wenn er seine Vertreterstellung nicht ausdrücklich offenbart. Deshalb haftet er auch nicht für die dadurch entstehenden Notarkosten – so entschieden vom OLG Frankfurt am 04. Juli 2013. Der Makler war mit der Vermittlung einer Immobilie befasst. Als vermeintlich „alles klar war“, bat er den Notar um einen Vertragsentwurf. Das Geschäft kam nicht zustande, woraufhin der Notar dem Makler seine Gebühren berechnete. Die Frankfurter Richter entschieden pro Makler. Aus der Sicht eines „verständig denkenden Notars“ beauftrage kein Makler einen Entwurf im eigenen Namen. Der Notar könne nicht erwarten, dass der Makler, der den Vertrag nur vermitteln soll, für seine Gebühren haften will. Daran ändere auch dessen Provisionsinteresse nichts. Der Makler muss nur dann selbst zahlen, wenn er in Wahrheit keine Vollmacht zur Notarbeauftragung hat.
Praxistipp
Makler sollten sich vor jeder Notarbeauftragung eine entsprechende Vollmacht Ihres Kunden einholen und den Notar deutlich darauf hinweisen, dass der Auftrag nicht im eigenen Namen erfolgt! Der von den Frankfurter Richtern angenommene Regelfall liegt möglicherweise schon dann nicht vor, wenn der Makler in den Kaufvertrag Klauseln aufnehmen lässt, die ausschließlich in seinem eigenen Interesse liegen. Dazu können Vertriebsrechte gehören oder auch eine Maklerklausel. Insbesondere dann hilft es nur noch, den Notar ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass der Entwurf für einen der anderen Vertragsbeteiligten erbeten wird.
Autor: Uwe Bethge – bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Beschluss vom 04. Juli 2013, 20 W 273/12
 
Grundstücksrecht: Änderungen des Beurkundungsgesetzes und der Bundesnotarordnung
Der Bundesrat hat das „Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren“ gebilligt. Ab dem 1. Oktober 2013 wird die Neuregelung in Kraft treten. Diese soll noch effektiver gewährleisten, dass sich der Verbraucher vor der Beurkundung ausreichend mit dem Notarvertrag auseinandersetzt. Neu ist zweierlei: 1. Bei Grundstückskaufverträgen muss der Notar dem Verbraucher mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung einen Entwurf kostenfrei zur Verfügung stellen; eine alleinige Übergabe durch Makler, Bauträger oder Vertriebspersonal ist nicht mehr hinreichend. 2. Unterschreitungen der Zweiwochenfrist sind zwar weiterhin – allerdings nur in besonderen Fällen – möglich; die Gründe müssen aber künftig in der Urkunde selbst konkret festgehalten werden.
Kommentar
Erstaunlicherweise gab es immer noch Notare und Bauträger, die die 2-Wochen-Frist als lästige Formalie ansahen und den Schutz des Verbrauchers nicht ernst nahmen. Hau-Ruck- oder „Mitternachtsverträge“ sollten Kaufinteressenten vor zu langem und genauem Überlegen und Prüfen abhalten. Das machte eine neuerliche Verschärfung des Notarrechts notwendig. Das Beurkundungsgesetz legt den Notaren allerdings bereits nach geltendem Recht die Pflicht zur ausführlichen Beratung und Belehrung der Beteiligten auf, so dass es für redliche Parteien einer zusätzlichen 2-Wochen-Frist eigentlich nicht bedurft hätte. Wenn sich alle Beteiligten bereits in der Vergangenheit an seriöse Gepflogenheiten gehalten hätten, wäre die Einführung weiterer Formvorschriften verzichtbar gewesen. Übrigens können Notare bei Verletzung der 2-Wochen-Frist jetzt empfindlich bestraft werden – bis hin zur Amtsenthebung!
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethge-legal.com
Fundstelle: Bundesgesetzblatt Teil I 2013 Nr. 38, S. 2378.
 
Wohnraummietrecht: Unwirksamkeit sog. „Quotenabgeltungsklauseln“
In einer aktuellen Entscheidung gibt der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung zur Wirksamkeit sog. „Quotenabgeltungsklauseln“ ausdrücklich auf. Die formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen ist unwirksam, wenn zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorgesehen ist: “Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“.
Kommentar
Die Entscheidung erlangt in den Fällen Bedeutung, in denen bei Mietende Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind und der Vermieter deswegen einen anteiligen Ausgleich verlangt. Enthält der Mietvertrag die genannte Klausel, kann ein solcher nicht verlangt werden. Auch wenn das Urteil ein Wohnraummietverhältnis betraf, ist doch anzunehmen, dass die Entscheidung gleichermaßen auf Gewerberaummietverhältnisse Anwendung finden wird.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 29. Mai 2013, VIII ZR 285/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
Wohnraummietrecht: Maßgeblichkeit geltender DIN-Normen bei Estricharbeiten
Der BGH hat mit Urteil vom 05. Juni 2013 entschieden, dass der Vermieter von älteren Wohngebäuden bei Sanierungsarbeiten in den Wohnungen (hier: Entfernen und Erneuern von Estrich) nicht dazu verpflichtet ist, die zur Zeit des Umbaus maßgeblichen Tritt- und Luftschallschutznormen einzuhalten – zumindest wenn diese Arbeiten nicht mit dem Neubau oder der grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind. Der Vermieter schuldet nur den Maßstab, der bei Errichtung des Gebäudes anzuwenden war. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Parteien zuvor eine Vereinbarung zur Beschaffenheit der Mietsache getroffen haben.
Praxistipp
Der BGH bestätigt mit dieser Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung und führt diese konsequent fort. Würde der BGH als maßgeblichen Maßstab denjenigen zur Zeit der Sanierungsarbeiten ansetzen, bestünde die Gefahr, dass der Vermieter möglicherweise notwendige Erhaltungsmaßnahmen unterlässt, um so die Kosten für die Anpassung an die veränderten DIN-Normen zu vermeiden. Dem Vermieter ist im Übrigen zu raten, mit seinen Mietern bei Vertragsschluss entsprechende Vereinbarungen über die Beschaffenheit der Wohnung zu treffen, um so gleich im Vorfeld jeglichen Streit über die Anwendung der jeweiligen Maßstäbe zu vermeiden.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 05. Juni 2013, VIII ZR 287/12 – www.bundesgerichtshof.de 
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/17 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Ausübungsbereich von Dienstbarkeiten
• Bau- und Architektenrecht: Mängelansprüche bei Gefälligkeitsverhältnis
• Makler- und Bauträgerrecht: Mitursächliche Maklerleistung
• Wohnraummietrecht: Folgen eines unwirksamen Zeitmietvertrages
 
Grundstücksrecht: Ausübungsbereich von Dienstbarkeiten
Beschränkt sich die Ausübung einer Grunddienstbarkeit auf einen Teil des belasteten Grundstücks, so kann sein Eigentümer die Verlegung der Ausübung auf eine andere geeignete Stelle verlangen, wenn die Ausübung für ihn besonders beschwerlich ist. Voraussetzung für den Verlegungsanspruch ist, dass die Ausübung der Grunddienstbarkeit auf reale Grundstücksteile beschränkt ist, was bei Wege- und Leitungsrechten anerkannt ist. Demgegenüber greift der Verlegungsanspruch nicht bei Dienstbarkeiten, die das dienende Grundstück voll in Anspruch nehmen, weil Ausübungsbereich und Grundstücksfläche deckungsgleich sind. Im entschiedenen Fall führte eine eingetragene Grunddienstbarkeit zur dauerhaften Unbebaubarkeit eines Grundstücks. Der Eigentümer eines Seeufergrundstücks hat vor ca. 40 Jahren zu Gunsten der Grundstücke „in zweiter Reihe“ ohne eigenen Seezugang eine Grunddienstbarkeit mit dem Inhalt bewilligt, sein unbebautes Seeufergrundstück zu betreten und sich auf diesem Grundstück zu lagern. Später sollte das belastete Grundstück bebaut werden. Sein Eigentümer verlangt deshalb von den mehr als 10 berechtigten Grundstückseigentümern die Beschränkung des Ausübungsbereichs der Dienstbarkeit auf eine Teilfläche. Zu Unrecht, so das OLG Koblenz, denn das Recht sich zu lagern betrifft das gesamte Grundstück. Es ist deshalb das gesamte Grundstück als Lagerplatz vorzuhalten, was seine Bebaubarkeit ausschließt.
Praxistipp
Bei der Bestellung von Dienstbarkeiten ist stets vorausschauend zu agieren, der Inhalt des Rechts sollte genau bestimmt und im Zweifel sollten Änderungs- oder Löschungsansprüche für bestimmte Fälle vorgesehen werden.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 02. Juli 2013, 3 U 1442/12 – www.ibr-online.de
     
Bau- und Architektenrecht: Mängelansprüche bei Gefälligkeitsverhältnis
Führt der Auftragnehmer im Rahmen eines Werkvertrages zusätzliche Leistungen aus Gefälligkeit  aus, haftet er für deren Mangelhaftigkeit auch, ohne dafür Zahlungen erhalten zu haben. Ein Bauherr hatte einen befreundeten Dachdecker mit der Eindeckung des Daches beauftragt. Bei Gelegenheit zeigte er ihm eine undichte Stelle am Balkon. Der Dachdecker versprach, sich darum zu kümmern und ließ seinen Gesellen die Undichtigkeit – leider mangelhaft – beheben. Eine konkrete Vereinbarung gab es hierüber nicht. Der Dachdecker stellte diese Arbeiten auch nicht in Rechnung. Der Bauherr forderte Nachbesserung unter Fristsetzung, die der Dachdecker unter Verweis auf einen Freundschaftsdienst verweigerte. Zu Unrecht, so das OLG Koblenz. Im Einzelfall sei eine Gesamtwürdigung der wirtschaftlichen und rechtlichen Bedeutung der Angelegenheit, der Art, des Grundes und des Zwecks der Gefälligkeit sowie der beiderseitigen Interessenlage vorzunehmen. Verlässt sich der Begünstigte auf die Zusage und stehen für ihn erhebliche Werte auf dem Spiel, liege eine vertragliche Bindung nahe. Auch habe der Dachdecker nicht  als Freund, sondern als Inhaber eines Gewerbebetriebs gehandelt.
Kommentar
Grundsätzlich begründen Absprachen aus freundschaftlichen, kollegialen oder nachbarschaftlichen Verhältnissen keine vertraglichen Leistungsansprüche. Im Einzelfall kann anderes gelten, wenn es um sehr wichtige und vor allem schadensträchtige Leistungen geht. In solchen Fällen sollten die Parteien besser eine schriftliche Regelung untereinander treffen.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Hinweisbeschluss vom 22. Mai 2013, 5 U 384/13, BeckRS 2013, 10199
    
Makler- und Bauträgerrecht: Mitursächliche Maklerleistung
Der Makler verdient seine Provision, wenn seine Nachweis- und/oder Vermittlungsleistung für den Hauptvertragsschluss ursächlich ist. Sie muss aber nicht alleinige Ursache gewesen sein. Eine Mitursächlichkeit genügt. Ausreichend ist, wenn der Makler für den Verkäufer ein Inserat schaltet, auf das sich der Makler des Erwerbers meldet und unter Beteiligung des Verkäufermaklers ein Besichtungstermin mit Verkäufer und Erwerber stattfindet. Damit hat er den Kontakt zwischen Verkäufer und Erwerber hergestellt. Zumindest sei die Leistung mitursächlich für den Erfolg, so das OLG München.
Praxistipp
Klar ist, dass der Makler eine Provision nur für die vom Gesetzgeber vorgesehene Maklerleistung, nämlich den Nachweis einer Vertragsgelegenheit oder für die Vermittlung einer solchen fordern kann. Führt diese Leistung zum Erfolg, steht ihm ein Provisionsanspruch zu. Der Makler wird für den Erfolg seiner Arbeit, nicht aber für den Erfolg schlechthin belohnt. Der Hauptvertrag muss bei wertender Betrachtung zumindest auch das Ergebnis seiner Maklerleistung sein. Die Frage der Mitursächlichkeit ist im Rahmen der wertenden Betrachtung zu beantworten, weshalb sie regelmäßig mit Unsicherheiten behaftet ist. Der Makler sollte daher im Vorfeld eben nicht nur eine möglicherweise mitursächliche Leistung erbringen, sondern die hauptursächliche und im besten Fall die maßgebliche Leistung.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Urteil vom 17. April 2013, 3 U 5060/12, BeckRS 2013, 08876
    
Wohnraummietrecht: Folgen eines unwirksamen Zeitmietvertrages
Ist die Befristung des Mietvertrages unwirksam, weil die gesetzlichen Voraussetzungen (§ 575 BGB) dafür nicht vorlagen, so kann die Befristung stattdessen als beidseitiger Kündigungsverzicht auszulegen sein, so der BGH in einer aktuellen Entscheidung. Die fragliche Klausel lautete: „Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1. November 2004 und endet am 31. Oktober 2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption.“ Mangels eines Befristungsgrundes galt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die dadurch entstandene Lücke sei durch ergänzende Vertragsauslegung zu schließen, wobei das Ziel der Parteien an einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden könne. Für die Dauer der Befristung sei daher ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung anzunehmen, so der BGH.
Kommentar
Zeitmietverträge können bei Wohnraum nur unter den engen gesetzlichen Voraussetzungen des § 575 BGB abgeschlossen werden, sofern nicht ein Ausnahmetatbestand (z.B. vorübergehender Gebrauch) vorliegt. Ein beidseitiger Ausschluss der ordentlichen Kündigung ist dagegen formularmäßig für einen Zeitraum von 4 Jahren möglich (BGH, Az. VIII ZR 27/04).
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 10. Juli 2013, VIII ZR 388/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/16 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Bau- und Architektenrecht: Die HOAI 2013 ist da!
• Gewerbliches Mietrecht: Fristlose Kündigung bei Verstoß gegen Konkurrenzschutz
• Gewerbliches Mietrecht: Besitzstörung des Vermieters durch Anbringung einer Folie
• Makler- und Bauträgerrecht: Vertragspartner
 
Bau- und Architektenrecht: Die HOAI 2013 ist da!
Ab heute gilt die HOAI 2013 und zwar für alle Architekten- und Ingenieurleistungen, die nach ihrem Inkrafttreten vereinbart werden.
Die Honorare fast aller Leistungsbilder wurden deutlich angehoben. Mit der Erhöhung des Honorars geht eine erhebliche Ausweitung des Pflichtenkatalogs einher. Insbesondere der Objektplaner muss sich auf projektsteuerungsähnliche Aufgaben einstellen, beispielsweise auf Leistungen der Kostenkontrolle und des Terminmanagements.
Ein eigenes Leistungsbild für das Bauen im Bestand wäre wünschenswert gewesen. Ebenso hätte man die Gelegenheit nutzen können, beim Umbauzuschlag mehr Verbindlichkeit zu schaffen.
Praxistipp
Nicht selten wird bei größeren Bauvorhaben ein Steuerungsbüro eingeschaltet. Dem Bauherrn sei geraten, mit dem Projektsteuerer und dem Architekten die jeweiligen Aufgabenbereiche eindeutig festzulegen. Anderenfalls droht eine ungewollte Doppelbeauftragung und damit einhergehend unnötige Kosten. 
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: – www.bundesrat.de
 
Gewerbliches Mietrecht: Fristlose Kündigung bei Verstoß gegen Konkurrenzschutz
Das gesetzliche Mietrecht sieht das Recht vor, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund zu kündigen. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt wird. Dies kann nach Ansicht des OLG Düsseldorf auch dadurch erfolgen, dass dem Mieter der vertraglich zugesicherte Konkurrenzschutz vom Vermieter verweigert wird. Ein Vermieter sei zwar nicht gehalten, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten. Es sei vielmehr nach den Umständen des Einzelfalles abzuwägen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist.
Praxistipp
Vermietern sei dringlich angeraten, bei der Auswahl weiterer Mieter im selben Objekt die erforderliche Vorsicht an den Tag zu legen. Auch der Vermieter kann kein Interesse daran haben, dass seine Mieter den gleichen Kundenkreis ansprechen. Neben dem Recht zur Kündigung führt der Konkurrenzschutzverstoß zu einem Mangel der Mietsache und somit zu einer Minderung der Miete.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 19. Februar 2013, 24 U 157/12, BeckRS 2013, 07450
 
Gewerbliches Mietrecht: Besitzstörung des Vermieters durch Anbringung einer Folie
Der Vermieter darf nicht gegen den Willen des Mieters an der Schaufensterscheibe der Mieträume eine großflächige Folie mit dem Inhalt „…zu vermieten Telefon…“ anbringen. Dies stellt eine verbotene Eigenmacht dar und gilt, obwohl der Mieter grundsätzlich eine Duldungspflicht bzgl. der Anbringung hat und der Mietvertrag vorliegend eine entsprechende Klausel enthält, so das AG Brandenburg. Der Vermieter muss sich auf seine Rechte aus dem BGB verweisen lassen und diese notfalls auch gerichtlich geltend machen. Im vorliegenden Fall war zwischen den Parteien streitig, ob das Mietverhältnis verlängert oder aber schon beendet wurde. Unstreitig war, dass der Mieter noch im Besitz der Mieträume war und dort sein Gewerbe ausgeübt hat. Ungeachtet eines eventuell bestehenden schuldrechtlichen Besitzrechts reicht es für die Annahme der verbotenen Eigenmacht aus, dass der Mieter zu irgendeinem Zeitpunkt berechtigten Besitz durch Überlassung der Mieträume gehabt hat und dieser noch nicht aufgegeben wurde.
Praxistipp
Dem Interesse des Vermieters, durch Anbringung einer Folie eine schnelle Weitervermietung zu erreichen, steht das Recht des Mieters entgegen, seinen Besitz ungestört ausüben zu dürfen. Da der Vermieter aber grundsätzlich einen Anspruch auf Duldung der Anbringung von Folien hat, diesen aber bei Widerstand des Mieters nur durch gerichtliche Hilfe geltend machen kann, ist dem Vermieter zu raten, mit dem Mieter eine einvernehmliche Lösung zu finden, um ein Gerichtsverfahren zu vermeiden.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: AG Brandenburg, Urteil vom 13. Juni 2013, 31 C 153/13, BeckRS 2013, 09984
 
Makler- und Bauträgerrecht: Vertragspartner
Maklerverträge können ausdrücklich, aber auch stillschweigend zustande kommen. Für einen stillschweigenden Vertragsabschluss ist ein Verhalten erforderlich, dass objektiv eine Einigung erkennen lässt. Daran fehlt es, wenn ein Makler erst behauptet, der von ihm in Anspruch Genommene sei als vollmachtloser Vertreter aufgetreten und hafte daher selbst für die Provision, obgleich er dann behauptet, dieser hätte einen eigenen Maklervertrag geschlossen, die dahinterstehende Firma wollte ihm jedoch die Provision erstatten. Letztlich trug der Makler im vom OLG Koblenz entschiedenen Fall dann noch vor, der in Anspruch Genommene sei für die Firma aufgetreten, die nun zahlen müsse. Nach diesen drei Sachverhaltsvarianten war das Gericht nicht mehr von einer eindeutigen Einigung zu überzeugen.
Praxistipp
Das Problem ist ein Klassiker. In der Praxis machen sich die Parteien oftmals keine Gedanken, wer eigentlich Vertragspartner sein soll. Gerade auch, wenn Gesellschaften in Gründung erwerben sollen, lässt sich schlecht rekonstruieren, wer die Maklerprovision letztlich zahlen sollte. Entscheidend ist, wer Vertragspartner des Maklers werden sollte und nicht so sehr, wer letztlich kauft. Nur gegen seinen Vertragspartner kann der Makler einen Provisionsanspruch haben. Daher muss eine etwaige Unsicherheit hierzu vor Beginn eines Rechtsstreites ausgeräumt bzw. der Sachverhalt hierzu lückenlos aufgeklärt werden.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 13. Mai 2013, 3 U 412/13, BeckRS 2013, 08488
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/13 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Bau- und Architektenrecht: Extrem überhöhte Einheitspreise sind nicht durchsetzbar!
• Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel – sinnvoll?
• Grundstücksrecht: Pflicht zum Mitbeheizen der benachbarten Doppelhaushälfte?
• Makler- und Bauträgerrecht: Courtage trotz erheblich niedrigerem Kaufpreis
  
Bau- und Architektenrecht: Extrem überhöhte Einheitspreise sind nicht durchsetzbar!
Dem Auftragnehmer ist bei Massenmehrungen die Abrechnung auf Grundlage spekulativer Einheitspreise versagt, so die inzwischen gefestigte Rechtsprechung. Der Grund: Ein Auftragnehmer soll nicht schon bei Angebotserstellung auf Mehrmengen spekulieren dürfen. Den Vorwurf spekulativer Preisbildung versuchte nun kürzlich ein Bauunternehmer mit der Erklärung zu entkräften, dass ihm bei Angebotserstellung eine Dezimalstelle versehentlich verrutscht wäre. Auch dies blieb ohne Erfolg. Es ist dann nämlich schlichtweg unbillig, den Berechnungsfehler auszunutzen und auf den exorbitant hohen Preis zu bestehen, so im Ergebnis der Bundesgerichthof.
Praxistipp
Wann ist ein Einheitspreis extrem überhöht? Einen klaren Faktor will Karlsruhe nicht nennen. Stattdessen gilt, dass der überschießende Preisanteil absolut und im Vergleich zur eigentlichen Auftragshöhe gesehen werden muss. Im konkreten Fall war der Einheitspreis 22-fach höher als der marktübliche Preis. Der Gesamtauftragswert war 426.092,84 EUR. Die Nachforderungen betrugen rund 412.000,00 EUR. Für den Bundesgerichtshof war der Fall damit klar. Anders hätte Karlsruhe aber sicherlich bei einer Nachforderung in Höhe von 5.000,00 EUR entschieden. 
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 14. März 2013, VII ZR 116/12 – www.bundesgerichtshof.de
  
Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel – sinnvoll?
In der Regel enthalten gewerbliche Mietverträge eine so genannte Schriftformheilungsklausel. Diese verpflichtet die Parteien, mögliche Schriftformfehler nachträglich zu heilen und nicht aus diesem Grunde zu kündigen. Gemäß den gesetzlichen Vorgaben muss ein Mietvertrag, der länger als ein Jahr laufen soll, der Schriftform entsprechen. Wird dagegen verstoßen, läuft der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit und kann jederzeit von beiden Seiten gekündigt werden. Die Schriftformheilungsklausel soll dies verhindern. Die Gerichte sind sich aber uneins, ob eine solche Klausel überhaupt wirksam ist. Das OLG Düsseldorf hat nun noch einmal entschieden, dass zumindest gegenüber einem späteren Erwerber keine Wirksamkeit besteht. Der Mieter kann sich also ihm gegenüber nicht darauf berufen. Nicht entschieden haben die Richter, ob die Regelung grundsätzlich, also auch gegenüber den ursprünglichen Parteien, unwirksam ist.
Praxistipp
Die Frage, ob eine Schriftformheilungsklausel sinnvoll ist, kann also nach wie vor nicht eindeutig beantwortet werden. Die Entscheidung des OLG Düsseldorf liegt mittlerweile dem BGH zur Entscheidung vor, so dass hoffentlich bald Rechtssicherheit geschaffen wird. Bis dahin ist zu empfehlen, rein vorsorglich in jeden Mietvertrag die Klausel aufzunehmen.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 29. November 2012, I-10 U 34/12, BeckRS 2012, 25365
  
Grundstücksrecht: Pflicht zum Mitbeheizen der benachbarten Doppelhaushälfte ?
Wenn durch die in der einen Hälfte eines Doppelhauses untergebrachte Heizungsanlage die andere Doppelhaushälfte mit beheizt und mit Warmwasser versorgt wird, kann der Nutznießer vom Heizungsbetreiber mangels Vereinbarung eine (dauernde) Versorgung der Doppelhaushälfte mit Heizwärme und Warmwasser nicht verlangen. Auch das so genannte nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis führt nicht zu einem selbständigen Anspruch. Im vom BGH am 8. Februar 2013 entschiedenen Fall hatte der Heizungsbetreiber die andere Doppelhaushälfte stillschweigend, jedoch gegen Erstattung der Verbrauchskosten und anteiliger Instandhaltung mit versorgt, dann jedoch die Versorgung eingestellt. Hiergegen wehrte sich der Nachbar. Der BGH lehnte zwingende Gründe für eine Weiterbelieferung ab, da der Nachbar seine Doppelhaushälfte schließlich mit einer eigenen Heizungsanlage versehen könne. Dass hierzu ggf. ein neues Rohrleitungssystem eingebaut werden müsse, stünde dem nicht entgegen.
Praxistipp
Der BGH hat seine bisherige Rechtsprechung bestätigt. Wer seinen Nachbarn bisher ohne jegliche Vereinbarung mitversorgte, ist hierzu nicht auf Dauer verpflichtet. Das bedeutet allerdings nicht, dass die Versorgung von einem Tag auf den anderen eingestellt werden darf. Vielmehr muss so gekündigt werden, dass der Nutznießer für eine alternative Art der Versorgung seiner Immobilie Sorge tragen kann. Daher muss das Kappen der Leitungen so rechtzeitig angekündigt werden, dass der Nachbar ausreichend Zeit erhält, sein Objekt mit einer eigenen Heizungsanlage auszustatten, bevor die Versorgung tatsächlich beendet wird.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 08. Februar 2013, V ZR 56/12 – www.bundesgerichtshof.de
  
Makler- und Bauträgerrecht: Courtage trotz erheblich niedrigerem Kaufpreis
Üblicherweise steht dem Makler die Provision nur dann zu, wenn der Vertrag, mit dessen Herbeiführung er beauftragt war, tatsächlich zustande kommt. Keine Provision gibt es, wenn z. B. die Wohnung zum Kauf nachgewiesen wird und der Kunde sie mietet. Gleiches gilt bei erheblicher Abweichung vom Kaufpreis. Rechtsunsicherheit besteht aber darüber, welche Abweichung überhaupt maßgeblich ist. Erfreulicherweise hat das OLG Hamm nun einem Makler seine Provision zugesprochen, obwohl der Kunde einen um mehr als 43 % geringeren Kaufpreis zahlte. Zwar fehle bei dieser Preisdifferenz die Identität zwischen nachgewiesenem und tatsächlich zustande gekommenem Vertrag, so das Gericht. Dennoch habe der Makler seine Courtage verdient, weil sein Kunde mit dem abgeschlossenen Kaufvertrag den von ihm angestrebten wirtschaftlichen Erfolg erzielt. Nach den Grundsätzen von Treu und Glauben hält das Gericht „es weder für angemessen noch für überzeugend, dass bei einem für den Maklerkunden preisgünstigeren Abschluss des Hauptvertrages ab einem bestimmten Prozentsatz der Maklerlohn vollständig entfällt“.
Kommentar
Klare Worte, denen zuzustimmen ist. Das Gegenargument anderer Gerichte, wonach dem Makler das Verhandlungsgeschick seines Kunden nicht zugute kommen dürfe, überzeugt nicht. Es liegt in der Natur des Nachweismaklervertrages, dass die Kaufvertragsparteien die Preisverhandlungen selbst führen. Der Makler hat hierauf keinen Einfluss, kann dann aber nicht ernsthaft davon abhängig sein, ob er je nach Höhe der Kaufpreisreduzierung doch noch eine Provision bekommt oder nicht. Außerdem vermindert sich seine Provision entsprechend. Dennoch ist abzuwarten, wie der BGH diese Frage beurteilt. Dort liegt der Fall zur weiteren Entscheidung vor.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 21. März 2013, 18 U133/12 – www.jurisweb.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/10 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

• Gewerbliches Mietrecht: Keine Teilkündigung im Insolvenzrecht Teil II
• Makler- und Bauträgerrecht: Maklervertrag kein Fernabsatzvertrag?
• Wohnungseigentumsrecht: Kein Widerruf der Stimmabgabe in der Eigentümerversammlung
 
Gewerbliches Mietrecht: Gewerbliches Mietrecht: Keine Teilkündigung im Insolvenzrecht Teil II
Kündigt der Insolvenzverwalter im Rahmen des Insolvenzverfahrens das gewerbliche Mietverhältnis, so wirkt diese Kündigung nicht nur gegenüber dem insolventen Mieter, sondern auch gegenüber etwaigen Mitmietern. Der BGH hat damit die Entscheidung des OLG Hamburg vom 29. März 2012 (vgl.unser newsletter immobilienrecht vom 15. August 2012) bestätigt. Der Kläger hatte die Gewerberäume zunächst an nur einen Mieter vermietet. Später trat der Beklagte in den Mietvertrag als weiterer Mieter ein. Nachdem über das Vermögen des ursprünglichen Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet worden war, kündigte der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis. Der Kläger verlangte nach wie vor die Miete vom nicht insolventen zweiten Mieter. Seine Klage wies das OLG Hamburg ab. Zu Recht, bestätigte nun der BGH. Denn das Mietverhältnis könne nur einheitlich betrachtet werden, insbesondere sei die Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung unteilbar.
Kommentar
Erfreulich ist, dass die bisher umstrittene Frage, ob durch die Kündigung gemäß 109 Abs. 1 Satz 1 InsO lediglich der Insolvenzschuldner aus dem Mietvertrag ausscheidet oder das Mietverhältnis insgesamt endet, entschieden ist. Der BGH weist aber auch darauf hin, dass es den Parteien unbenommen bleibt, einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Die Vertragsparteien können sich natürlich auch mit Hilfe einer vertraglichen Regelung vor den Folgen einer Kündigung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO schützen.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. März 2013, XII ZR 34/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
Makler- und Bauträgerrecht: Maklervertrag kein Fernabsatzvertrag?
Maklerverträge kommen oftmals über Internetkontakte (Immoscout, Immonet etc.) zustande. In der Rechtsprechung und Literatur wird viel diskutiert, ob der Maklervertrag unter die Vorschriften des Fernabsatzgesetzes fällt. Diese Frage ist bisher noch nicht höchstrichterlich entschieden. Es gibt allerdings die Tendenz, den Maklervertrag unter den Anwendungsbereich des Fernabsatzgesetzes zu fassen. Das Landgericht Hamburg hat sich nun dafür ausgesprochen, dass der Maklervertrag kein Fernabsatzvertrag sei, weil der Makler nicht zur Erbringung von Dienstleistungen im Sinne von § 312 b BGB verpflichtet sei. Zumindest könne ein erklärter Widerruf nur den Wegfall der Provisionspflicht für Maklerleistungen bedeuten, die nach Zugang der Widerrufserklärung erbracht werden. Der Widerruf wirke nicht zurück, so dass der Makler seine Provision erhält, wenn er vor Widerruf – wie es in der Praxis meistens der Fall ist – bereits einen vollständigen Nachweis erbracht hat.
Kommentar
Angesichts der bisherigen Unklarheiten in der Rechtsprechung zur Frage der Anwendbarkeit des Fernabsatzgesetzes sollten Makler in ihren Internetannoncen auf jeden Fall formgerecht die Widerrufsbelehrung nach diesem Gesetz aufnehmen, um auf der sicheren Seite zu sein. Der Trend geht dahin, den Maklervertrag als Fernabsatzvertrag einzuordnen. Schon jetzt sollten Makler sich daher darauf einstellen, dass dies möglicherweise zukünftig vom BGH bestätigt wird.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: LG Hamburg, Urteil vom 03. Mai 2012, 307 O 42/12 – www.justiz.hamburg.de
 
Wohnungseigentumsrecht: Kein Widerruf der Stimmabgabe in der Eigentümerversammlung
Nach Zugang einer abgegebenen Stimme eines Eigentümers in der Eigentümerversammlung beim Versammlungsleiter ist kein Widerruf mehr möglich. Der BGH hat damit klargestellt, dass eine Änderung der Stimme nur bis zum Beginn des Auszählungsvorgangs durch den Versammlungsleiter zulässig ist. Zur Begründung stellt der BGH heraus, dass es sich bei der Stimmabgabe um eine Willenserklärung handelt, die bei Zugang wirksam ist, d.h., wenn der Versammlungsleiter von der Stimmabgabe Kenntnis erhält. Dies liegt entweder bei Erhalt eines Stimmzettels oder mit Wahrnehmung von Handzeichen durch die Eigentümer vor.
Kommentar
Der BGH hat mit dieser Entscheidung die herrschende Ansicht bestätigt. Sie klärt für alle Versammlungsteilnehmer zum einen höchstrichterlich die Frage, bis wann eine Änderung der Stimmabgabe zulässig ist. Zugleich beantwortet sie die bislang streitige Frage, wem gegenüber die Stimmabgabe zugehen muss. Trotz dieser Entscheidung sollte der Versammlungsleiter zu Beginn einer Versammlung vorsorglich darauf hinweisen, ab wann eine Stimme nicht mehr widerrufen werden kann, um Diskussionen über das Stimmverhalten zu vermeiden. Sollte ein Eigentümer dennoch seine Stimme nach Zugang ändern wollen, kann er diese immer noch anfechten. Er kann auch anregen,  einen Zweitbeschluss zu fassen, bei dem er sein Stimmverhalten ändern kann.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. Juli 2012, V ZR 254/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/07 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Makler- und Bauträgerrecht: Konkludenter Vertragsabschluss
• Gewerbliches Mietrecht: Verzugszins bei verspäteter Betriebskostenabrechnung?
• Wohnungseigentumsrecht: Unterbliebene Einladung – Anfechtbarkeit der Beschlüsse?
  
Makler- und Bauträgerrecht: Konkludenter Vertragsabschluss
Soweit dem Kaufinteressenten einer Immobilie nichts Gegenteiliges bekannt ist, darf er davon ausgehen, dass der Makler für den Verkäufer tätig ist und mit seiner Vermarktungstätigkeit eine Leistung für den Verkäufer erbringt. Der Kaufinteressent braucht also nicht damit zu rechnen, dass der Makler von ihm eine Provision verlangt. Stellt der Makler allerdings ein ausdrückliches Provisionsverlangen (auch) an den Kaufinteressenten, bringt er damit zum Ausdruck, auch für diesen als Makler tätig sein zu wollen. Beansprucht er dann weitere Tätigkeiten des Maklers, kommt der Maklervertrag konkludent zustande. Das OLG Naumburg verweist mit seiner Entscheidung noch einmal auf die seit Jahren geltende Rechtsprechung des BGH, wonach ein Kaufinteressent, der in Kenntnis eines eindeutigen Provisionsverlangens weitere Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, in schlüssiger Weise erklärt, dass er in den Abschluss des Maklervertrages einwilligt.
Kommentar
Nach wie vor ist Maklern anzuraten, an den Kaufinteressenten ein deutliches Provisionsverlangen zu stellen, wenn (auch) dieser eine Provision zahlen soll. Anderenfalls besteht die Gefahr, dass jede der Parteien sich darauf beruft, der Makler sei für die andere Seite tätig gewesen. Hat der Makler aber deutlich auf sein Provisionsverlangen hingewiesen, muss der Kaufinteressent seinerseits ausdrücklich widersprechen, wenn er hiermit nicht einverstanden ist. Diese Erklärung muss rechtzeitig erfolgen, noch bevor weitere Dienste des Maklers in Anspruch genommen werden.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Naumburg, Urteil vom 29. Juni 2012, 10 U 7/12 – www.jurisweb.de
  
Gewerbliches Mietrecht: Verzugszins bei verspäteter Betriebskostenabrechnung?
Ist der Vermieter mit der Erstellung der Betriebskostenabrechnung in Verzug geraten, so dass dem Mieter ein Betriebskostenguthaben verspätet ausbezahlt wird, so kann der Mieter vom Vermieter keine gesetzlichen Verzugszinsen verlangen, so der BGH.
Vorliegend rechnete der Vermieter von Gewerberäumen entgegen der vertraglichen Vereinbarung über die Betriebskosten nicht binnen zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums ab, sondern erst einige Jahre später. Aus den Betriebskostenabrechnungen ergab sich ein erhebliches Guthaben zu Gunsten des Mieters, welches vom Vermieter auch ausgeglichen wurde. Der Mieter verlangte sodann vom Vermieter wegen der verspäteten Abrechnung vom ersten Tag des Folgejahres bis zur Abrechnungserstellung die gesetzlichen Verzugszinsen. Der BGH lehnte einen gesetzlichen Zinsanspruch ab. Zur Begründung führte er u.a. aus, dass nach der gesetzlichen Regelung in § 288 Abs. 1 BGB nur Geldschulden zu verzinsen sind. Vorliegend war der Vermieter aber in dem Zeitraum, für den die Zinsen verlangt wurden, lediglich zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung verpflichtet, eine Geldschuld lag somit nicht vor.
Kommentar
Vorliegend scheiterte der Zinsanspruch an einer fehlenden Geldschuld. Der Anspruch auf Auszahlung des Guthabens war zum fraglichen Zeitpunkt noch nicht fällig. Dieser entsteht erst nach Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung. Das Urteil ist übrigens gleichermaßen auf Wohnraummietverträge anwendbar.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 05. Dezember 2012, XII ZR 44/11 – www.bundesgerichtshof.de
  
Wohnungseigentumsrecht: Unterbliebene Einladung – Anfechtbarkeit der Beschlüsse?
Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung führt nicht dazu, dass die in der Versammlung gefassten Beschlüsse nichtig sind. Diese sind lediglich anfechtbar. Der BGH führt hierzu aus, dass die Nichtigkeit von Beschlüssen nur dann vorliegen kann, wenn der gefasste Beschluss gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann. Hierzu gehören allerdings nicht die in § 24 WEG geregelten Formvorschriften, die für die Einberufung der Eigentümerversammlung gelten, da diese durch Vereinbarungen der Eigentümer abgeändert werden können.
Praxistipp
Mit der Entscheidung bestätigt der BGH seine bisherige Rechtsprechung, dass die Nichtigkeit von in der Eigentümerversammlung geschlossenen Beschlüssen bei unterbliebener Einladung nur in schwerwiegenden Ausnahmefällen vorliegt, z. B. wenn der Eigentümer böswillig und bewusst von der Teilnahme ausgeschlossen wird. Eine irrtümlich unterbliebene Einladung reicht nicht aus. Nichtsdestotrotz sollte bei der Einladung stets darauf geachtet werden, dass jeder Eigentümer zu den Eigentümerversammlungen eingeladen wird, um nicht eine Beschlussanfechtungsklage durch Nichtbeachtung von Formvorschriften zu provozieren. Denn diese droht immer bei unterbliebener Einladung, selbst wenn dies irrtümlich geschehen ist.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 20. Juli 2012, V ZR 235/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/04 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Gewerbliches Mietrecht: Kein Schriftformverstoß durch mündliche Vereinbarung bei qualifizierter Schriftformklausel
• Grundstücksrecht: Sittenwidrige Grundbuchzinsen
• Makler- und Bauträgerrecht: Grenzen der Maklerhaftung
• Wohnungseigentumsrecht: Kostenverteilung einer Balkonsanierung
 
Gewerbliches Mietrecht: Kein Schriftformverstoß durch mündliche Vereinbarung bei qualifizierter Schriftformklausel
Ändern die Parteien einen befristeten Gewerbemietvertrag durch mündliche Vereinbarung ab, stellt dies nach Ansicht des OLG Naumburg keinen Schriftformverstoß dar, wenn im Mietvertrag eine qualifizierte Schriftformklausel vereinbart ist. Im entschiedenen Fall haben die Parteien mündlich die Miete von ca. 2200 Euro auf 1500 Euro ermäßigt. Das Gericht sah in der mündlichen Vereinbarung keinen Formverstoß. Zwar sei nach dem Gesetz bei einer mündlich getroffenen wesentlichen Vertragsänderung die Schriftform verfehlt mit der Folge, dass der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Allerdings führe die im Vertrag vereinbarte qualifizierte Schriftformklausel dazu, dass die mündliche Vereinbarung wegen Verstoßes gegen die qualifizierte Schriftformklausel nicht wirksam geworden sei und daher die im Gesetz vorgesehenen Rechtsfolgen nicht auslösen konnte.
Kommentar
Die Argumentation des Gerichts setzt voraus, dass eine qualifizierte Schriftformklausel (wonach auch Änderungen der Schriftformklausel der Schriftform bedürfen) wirksam vereinbart werden kann. Dies ist in Rechtsprechung und Literatur aber umstritten. Das OLG Rostock verneint die Wirksamkeit einer solchen AGB-Klausel (3 U 16/09). Nach dem OLG Düsseldorf (10 U 1/06) hat eine individuelle Vereinbarung (mündliche Reduzierung der Miete) auch Vorrang vor einer in den AGB eines gewerblichen Mietvertrags enthaltenen qualifizierten Schriftformklausel. Vor diesem Hintergrund sollte die Entscheidung des OLG Naumburg zumindest kritisch gesehen werden.
Autor: Simone Engel – engel@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Naumburg, Urteil vom 26. Juli 2012, 9 U 38/12, NJW 2012, 3587
 
Grundstücksrecht: Sittenwidrige Grundbuchzinsen
Üblicherweise werden im Grundbuch wesentlich höhere Zinsen eingetragen, als in dem zugrunde liegenden Darlehensvertrag tatsächlich vereinbart. Eine sittenwidrige Höhe dürfen diese Zinsen allerdings nicht erreichen. In dem vom OLG Schleswig entschiedenen Fall wollte ein Pfandleiher eine Grundschuld nebst Zinsen von 48% eintragen lassen. Das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung mit dem Hinweis auf die Sittenwidrigkeit. Da ein besonders großes Missverhältnis zwischen der Leistung und der Gegenleistung besteht, ist die Grundschuldbestellung unwirksam. Bei der derzeitigen Niedrigzinsphase belaufen sich die Grundschuldzinsen allenthalben auf 15%.
Kommentar
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Die Überschreitung des üblichen Zinssatzes von mehr als 200% ist sittenwidrig, weswegen bereits die Grundschuldbestellung unwirksam ist. Zwar gestattet die Pfandleiherverordnung neben den Zinsen auch ein monatliches Entgelt zu vereinnahmen, jedoch gilt dies nur für die beschränkte Haftung des Schuldners im Hinblick auf einen beweglichen als Pfand übergebenen Gegenstand. Hier beabsichtigte der Pfandleiher jedoch die Absicherung an einem Grundstück und somit an einem unbeweglichen Gegenstand.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Schleswig, Beschluss vom 05. September 2012, 2 W 19/12; BeckRS 2012, 19444
  
Makler- und Bauträgerrecht: Grenzen der Maklerhaftung
Täuscht ein Makler den Käufer, der ihn beauftragt hat, arglistig über die Asbesthaltigkeit eines Daches, ist er zum Schadensersatz verpflichtet. Er muss den Käufer so stellen, wie dieser ohne die Täuschung stehen würde. Hätte dieser den Vertrag bei ordnungsgemäßer Aufklärung nicht geschlossen, hat ihm der Makler die durch den Vertragsschluss entstandenen Schäden zu ersetzen. Seine Ersatzpflicht geht jedoch nicht so weit, dass er die Mängelbeseitigung am Dach des Kaufobjektes schuldet. Dieses sog. Erfüllungsinteresse ergibt sich aus dem Kaufvertrag und trifft den Verkäufer. Die Haftung des Maklers führt nicht dazu, dass dieser haftungsrechtlich wie der Verkäufer behandelt wird.
Praxistipp
Makler haften für ihre Fehler wie andere Berufsgruppen auch. In der Praxis versuchen Käufer oder auch Verkäufer oftmals, den Makler in eine Haftung zu drängen, die eigentlich den Vertragspartnern selbst obliegt. Der Makler ist allerdings weder Verkäufer noch Käufer und haftet auch nicht entsprechend. Der Maklerkunde muss sich die Kontrollfrage stellen: Was hätte ich getan, wenn der Makler alles richtig gemacht hätte? Der zugrunde liegende Fall zeigt deutlich, der Makler schuldet kein asbestfreies Dach. Er schuldet eine ordnungsgemäße Aufklärung hierüber. Der Kunde soll durch die Aufklärung in die Lage versetzt werden, eine für ihn sachgerechte Kaufentscheidung zu fällen, mehr aber eben auch nicht.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 16. November 2012, 10 U 199/12, BeckRS 2012, 24943
  
Wohnungseigentumsrecht: Kostenverteilung einer Balkonsanierung
Bestimmt die Teilungserklärung, dass der jeweilige Wohnungseigentümer die Kosten einer Balkonsanierung trägt, können die Eigentümer nach Ansicht des BGH nicht per Mehrheitsbeschluss bestimmen, dass die Kosten auch denjenigen Eigentümern auferlegt werden, deren Einheiten nicht über einen Balkon verfügen. Die Regelung in der Teilungserklärung lautete, dass „die Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkone) von dem betreffenden Wohnungseigentümer auf seine Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind“. Darüber hinaus hat der BGH entschieden, dass zu den Kosten einer Balkonsanierung in diesem Sinn auch die Kosten der Instandsetzung der konstruktiven Balkonteile gehören. Dies war vorher umstritten.
Praxistipp
Mit der Entscheidung setzt der BGH einen Schlussstrich unter die bisherige untergerichtliche Rechtsprechung. Diese hatte auf Basis der genannten Klausel – die häufig in Teilungserklärungen vereinbart ist – eine Differenzierung danach getroffen, welche Teile eines Balkons repariert werden müssen und die Kosten für den Ersatz konstruktiver Balkonteile von der individuellen Überbürdung der Kosten ausgenommen. Dies war allerdings kaum praktikabel und wird jetzt entbehrlich. Wenn entgegen der vereinbarten Kostenverteilung Nicht-Balkoneigentümer zur Kostentragung herangezogen werden, ist demnach erhöhte Vorsicht geboten. Solche Beschlüsse widersprechen jedenfalls ordnungsgemäßer Verwaltung und könnten mangels Beschlusskompetenz sogar nichtig sein!
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. November 2012, V ZR 9/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/29 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Makler- und Bauträgerrecht: Offenlegung Innenprovision
• Gewerbliches Mietrecht: Umgestaltung von Gemeinschaftsflächen
• Allgemeines Recht: Entschärfung der Trinkwasserverordnung
  
Makler- und Bauträgerrecht: Offenlegung Innenprovision
Aus einem Verkaufsprospekt ergibt sich eine vom Käufer zu zahlende Außenprovision in Höhe von 3,42 %. Außerdem wird darauf hingewiesen, dass der Vertriebsbeauftragte seinerseits Vermittler beauftragt hat. Im Rahmen einer Aufstellung des Gesamtaufwandes wird die Position „Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing“ ausgewiesen. Tatsächlich sind hierin Innenprovisionen in Höhe von 18,24 % enthalten. Der Vertriebsbeauftragte habe ihn nicht über die hohe Innenprovision aufgeklärt, so der Käufer. Eine entsprechende Täuschung wird vom Bundesgerichtshof verneint. Aus den Unterlagen sei ersichtlich, dass neben der Außenprovision nicht näher bezifferte Innenprovisionen kalkulatorisch erfasst seien. Dies sei ausreichend.
Praxistipp
Der BGH unterstreicht, dass der Käufer grundsätzlich keinen Anspruch auf einen Erwerb zum Verkehrswert hat. Vielmehr kann der Kaufpreis bis an die Grenze der Sittenwidrigkeit und des Wuchers vereinbart werden. Eine Aufklärungspflicht besteht erst, wenn die Innenprovision zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert führt, dass die Sittenwidrigkeit erreicht sei. Bei einem Hinweis auf eine Innenprovision oder nicht näher definierter Vertriebskosten ist es am Käufer, nachzufragen.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 05. Juni 2012, XI ZR 175/11 – www.bundesgerichtshof.de
  
Gewerbliches Mietrecht: Umgestaltung von Gemeinschaftsflächen
Grundsätzlich ist der Vermieter befugt, Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts umzugestalten. Ein Mieter in Berlin, der das Mietobjekt als diplomatische Vertretung nutzte, hatte gegen die Umgestaltung von Gemeinschaftsflächen und die Absicht der Vermieters, einen von mehreren Eingängen zu verschließen, im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes geklagt. Zu Unrecht, so die Berliner Richter. Der Vermieter müsse dem Mieter zwar die Teile des Grundstücks überlassen, die zum ungestörten Mietgebrauch notwendig sind, also auch einen Eingang. Ein bestimmter Eingang war jedoch nicht Vertragsbestandteil, so dass nur der Zugang zu den Räumen gewährt werden muss. Dies sei im vorliegenden Fall durch die verbleibenden Eingänge gewährleistet. Bei der Umgestaltung von Gemeinschaftsflächen, die nicht ausschließlich von einem Mieter genutzt werden, stehe dem Vermieter ein gewisser Verfügungsspielraum zu. Wenn er gleichwertigen Ersatz zur Verfügung stellt und die vertraglich geregelte Nutzung des Mietobjektes nicht eingeschränkt wird, kann er diese Flächen umgestalten.
Praxistipp
Der Vermieter kann zwar über Gemeinschaftsflächen, die dem Mitgebrauch des Mieters unterliegen, nicht völlig frei verfügen – die Stilllegung einer gemeinschaftlichen Anlage z. B. ist nur unter besonderen Voraussetzungen denkbar. Dennoch sollte sich insbesondere der Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages darüber Gedanken machen, ob die Nutzungsmöglichkeiten von Gemeinschaftsflächen nicht ausdrücklich vertraglich geregelt werden sollten, um zukünftige Probleme zu vermeiden.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de
Fundstelle: KG, Urteil vom 20. August 2012, 8 U 168/23, BeckRS 2012, 21954
  
Allgemeines Recht: Entschärfung der Trinkwasserverordnung
Am 12.10.2012 hat der Deutsche Bundesrat die Zweite Änderung der Trinkwasserverordnung beschlossen. Die Trinkwasserverordnung ist im Hinblick auf die Untersuchungspflichten auf Legionellen entschärft worden.
Hier die wichtigsten Änderungen, die für Grundeigentümer, Vermieter und Immobilienverwalter von Interesse sind:
 
Der Betreiber einer Anlage zur ständigen Wasserverteilung mit einer Großanlage zur Trinkwassererwärmung, der im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, wozu auch das Vermieten von Wohnungen gehört, Trinkwasser abgibt, muss die Wasserversorgungsanlage nunmehr alle drei Jahre auf Legionellen untersuchen lassen. Großanlagen sind Warmwasser-Installationen mit mehr als 400 Liter Volumen oder Warmwasserleitungen mit einem Inhalt von mehr als 3 Litern in mindestens einer Rohrleitung zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und Entnahmestelle.
Es besteht grundsätzlich keine Anzeigepflicht der Warmwasserversorgungsanlagen mehr bei den Gesundheitsämtern. Eine Überschreitung des technischen Maßnahmenwerts für Legionellen von 100 KBE/100 ml ist jedoch unverzüglich anzuzeigen. Eine Übersendung der Untersuchungsergebnisse, die unter dem technischen Maßnahmenwert liegen, entfällt. Die erste Untersuchung ist nun erst bis zum 31.12.2013 vorzunehmen und abzuschließen.
Hinweis
Weiterhin gilt: Die Nichtdurchführung der geforderten Untersuchungen, der Verstoß gegen Dokumentationspflichten, die Nichtdurchführung von Untersuchungen und Sofortmaßnahmen bei problematischer Wasserqualität, die Nichtanzeige von Grenzwertüberschreitungen und der Verstoß gegen Auskunfts- und Mitwirkungspflichten gegenüber dem Gesundheitsamt stellen eine Ordnungswidrigkeit dar. Es kann eine Geldbuße in Höhe von bis zu 25.000 Euro verhängt werden.
 
Kommt es zu Gesundheitsschäden oder Todesfällen, beispielsweise wegen Verstoßes gegen die Untersuchungspflicht, drohen strafrechtliche Konsequenzen z.B. wegen Körperverletzung, gefährlicher und schwerer Körperverletzung, Körperverletzung mit Todesfolge und fahrlässiger Tötung. Bei Fahrlässigkeitsdelikten droht eine Geld- oder Haftstrafe bis zu 5 Jahren, bei vorsätzlicher Begehung droht Freiheitsstrafe von 3 Monaten bis zu 10 Jahren.
 
Es haften die Vorstände und Geschäftsführer des Unternehmens, welches die „Anlage“ nach der Definition der Trinkwasserverordnung betreibt, außerdem leitende Angestellte, sofern ihnen ein Geschäftsbereich verantwortlich übertragen wurde. Dies gilt auch für technische Mitarbeiter, Verwalter und Hausmeister, wenn ihnen für die Anlage die Verantwortung übertragen wurde.
Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de
Fundstelle: Verordnung des Bundesministeriums für Gesundheit vom 31.08.2012 und Beschluss des Bundesrates vom 12.10.2012 zur 2. Verordnung zur Änderung der Trinkwasserverordnung (Drucksache 525/12) – www.bundesrat.de
 
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© Peter Hegerich