magnify
Home Posts tagged "Makler- und Bauträgerrecht"

§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/23 §§

Ausgabe:2016/23paragraph
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
* Gewerbliches Mietrecht: Leerstandsrisiko trägt Vermieter
* Grundstücksrecht: Keine Grundbucheinsicht für Ansprüche gegen Dritte!
* Bau- und Architektenrecht: Unzulässige Verjährungsklausel
* Makler- und Bauträgerrecht: Keine „Besichtigungsgebühr“!
 
Gewerbliches Mietrecht: Leerstandsrisiko trägt Vermieter
Eine formularvertragliche Klausel in einem Gewerberaummietvertrag, wonach die Nebenkostenumlage nach dem Verhältnis der Mietfläche zu den „tatsächlich vermieteten Mietflächen im Objekt“ erfolgen soll, ist unwirksam. Mit der Klausel wälzt der Vermieter das Leerstandsrisikos auf den Mieter ab, obgleich der Vermieter bei der Umlegung von Betriebskosten das Leerstandsrisiko grundsätzlich zu tragen hat. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben im Zweifel unangemessen nach § 307 BGB. Die Vertragslücke ist durch ergänzende Vertragsauslegung grundsätzlich dahin zu schließen, dass die Umlage sodann im Verhältnis zur gesamten Nutzfläche des Objekts vorgenommen werden soll.
Kommentar
Eine solche Klausel ist auch in Wohnraummietverträgen unwirksam. Die Unwirksamkeit dieser Klausel führt nach dem Kammergericht aber nicht dazu, dass der Mieter in dem Fall überhaupt keine Nebenkosten tragen muss. Vielmehr ist die wegen Unwirksamkeit des Umlagemaßstabs bestehende Vertragslücke dahingehend zu schließen, dass die Nebenkosten im Verhältnis der Mietfläche zu der Gesamtnutzfläche des Objekts umzulegen sind.
Autor: Simone Engel
Fundstelle: KG, Urteil vom 06.06.2016, 8 U 40/15, BeckRS 2016, 11633
 
Grundstücksrecht: Keine Grundbucheinsicht für Ansprüche gegen Dritte!
Für eine Grundbucheinsicht ist die Darlegung eines berechtigten Interesses erforderlich. Ein solches liegt nicht vor, wenn lediglich Schadensersatzansprüche gegen Dritte geprüft werden sollen, die in keiner rechtlichen Beziehung zum Grundstück stehen. Erforderlich ist, dass das infolge der Einsicht beabsichtigte Handeln einen Bezug zum Inhalt des Grundbuchs hat. Denn das Grundbuch ist keine allgemeine Auskunftei. An diesem Grundstücksbezug fehlte es im vorliegenden Fall, sodass das Einsichtsgesuch abzulehnen war.
Kommentar
Das berechtigte Interesse im Rahmen der Grundbucheinsicht ist immer wieder Gegenstand von Gerichtsbeschlüssen. So wurden in der Vergangenheit auch rein wirtschaftliche Interessen als berechtigtes Interesse anerkannt. Dabei muss aber das informationelle Selbstbestimmungsrecht der im Grundbuch Eingetragenen berücksichtigt werden. Besteht beim Einsichtsinteresse kein Grundstücksbezug, so ist das Einsichtsinteresse gegenüber dem informationellen Selbstbestimmungsrecht nachrangig.
Autor: Jens Christian Althoff
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 17.10.2016, 34 Wx 287/16, IBRRS 2016, 2652
 
Bau- und Architektenrecht: Unzulässige Verjährungsklausel
Eine Vertragsbestimmung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Ingenieur- oder Architektenvertrags, wonach die „Verjährung nach Ingebrauchnahme des Gesamtobjekts beginnt“, ist unwirksam, da eine solche Verjährungsklausel den Auftraggeber unangemessen benachteiligt. Im vorliegenden Fall machte der Auftraggeber Schadenersatz wegen Planungs- und Überwachungsfehlern an Lüftung und Elektroinstallation gegenüber dem planenden Ingenieur geltend. Der Ingenieur berief sich auf Verjährung. Sämtliche Mängelansprüche seien aufgrund der Verjährungsregelung im Vertrag nicht (mehr) durchsetzbar. Zu Unrecht, entschied der Senat des Bundesgerichtshofs. Eine solche Vertragsbestimmung führe zu einer unzulässigen Vorverlagerung des Verjährungsbeginns von Mängelansprüchen. Der Verjährungseinwand des Ingenieurs greife somit nicht durch.
Praxistipp
Grundsätzlich gilt: Die Verjährung von Mängelansprüchen beginnt im Zeitpunkt der Abnahme. Vertragsklauseln, die den Verjährungsbeginn nach vorne verlagern, z. B. auf den Zeitpunkt der bloßen Ingebrauchnahme des Bauwerks, sind in der Regel unwirksam. Architekten und Ingenieure sollten dies daher bei der Vertragsgestaltung unbedingt berücksichtigen.
Autor: Dr. Sebastian Ziegler
Fundstelle: BGH, Urteil vom 08.09.2016, VII ZR 168/15, IBRRS 2016, 2574
 
Makler- und Bauträgerrecht: Keine „Besichtigungsgebühr“!
Es genügt allein der Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Wohnraummietvertrages, um Dienstleistungen als Maklertätigkeit zu qualifizieren und die Regelungen über die Wohnungsvermittlung zur Anwendung zu bringen. Ein Makler, der sich als „externer Dienstleister“ verstand, organisierte Besichtigungstermine und bot Informationen zu den Wohnungen an. Hierfür verlangte er eine Gebühr. Die Klägerin fand dies wettbewerbswidrig und sah darin auch einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Wohnraumvermittlung. Sie verklagte den „Dienstleister“ auf Unterlassung. Zu Recht. Immobilienmakler ist, wer typische Maklerdienste erbringt. Diese Begriffsbestimmung gilt unabhängig davon, wie der tätig gewordene Dienstleister sein Vorgehen selbst verstanden haben will oder bezeichnet. Für die rechtliche Qualifikation als Nachweistätigkeit sind die objektiven Voraussetzungen maßgeblich.
Kommentar
Eine Umgehung der Regelungen des Wohnraumvermittlungsgesetzes und des Bestellerprinzips lässt das Gericht nicht zu. Dienstleister, die Informationen zu Mietwohnungen und Besichtigungen anbieten, können keine Gebühr fordern, wenn sie nicht ausschließlich für den Wohnungssuchenden den entsprechenden Auftrag vom Vermieter eingeholt haben.
Autor: Veronika Thormann
Fundstelle: LG Stuttgart, Urteil vom 15.06.2016, 38 O 10/16 Kfh, BeckRS 2016, 11584
 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/20 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
paragraph
- Grundstücksrecht: Gefahr erheblicher Schadstoffbelastung stellt Mangel dar
- Gewerbliches Mietrecht: Keine Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebenen Geschäftsräumen
- Bau- und Architektenrecht: Mangel bei Ungewissheit über Risiken des Gebrauchs
- Makler- und Bauträgerrecht: Vorkaufsberechtigter von Provision befreit
 
 
Grundstücksrecht: Gefahr erheblicher Schadstoffbelastung stellt Mangel dar
Ergibt sich aufgrund der früheren Nutzung des Grundstücks die Gefahr erheblicher Schadstoffbelastungen, stellt dies -unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck- regelmäßig nicht die übliche Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB dar. Vorliegend nutzte die Käuferin das Grundstück zunächst als Abstellfläche für Lastkraftwagen. Schließlich wurde eine erhebliche Bodenbelastung des Grundstücks festgestellt, welches zuvor für den Bahnverkehr genutzt worden war. In seinem Urteil stellte der Bundesgerichtshof klar, dass die frühere Nutzung des Grundstücks als Bahnbetriebsgelände einen Sachmangel darstelle. Zwar sei nicht jedes Grundstück, dessen industrielle Nutzung schon Jahrzehnte zurückliegt, von vornherein als altlastenverdächtig einzustufen. Jedoch sei dies vorliegend anders zu beurteilen, da infolge eines intensiven Bahnbetriebs die Gefahr einer erheblichen Schadstoffbelastung insbesondere durch Schmiermittelverluste, Unkrautbekämpfung und Bahnschwellenimprägnierung bestehen könne.
Kommentar
Die Mangelhaftigkeit ergibt sich vorliegend -unabhängig von dem verfolgten Kaufzweck- aus der früheren Nutzung, die mit der Gefahr einer Schadstoffbelastung einhergeht. Verkäufern ist daher dringend zu raten, in derartigen Fällen über solche Nutzungen aufzuklären. Auch muss ein Käufer nicht per se damit rechnen, für die Beseitigung von Altlasten herangezogen zu werden.
Autor: Jens Christian Althoff
Fundstelle: BGH, Urteil vom 08.07.2016, V ZR 35/15 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Keine Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebenen Geschäftsräumen
Die formularmäßige Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen auf den Gewerberaummieter ist unwirksam, wenn dem Mieter die Geschäftsräume unrenoviert übergeben wurden und dem Mieter kein angemessener Ausgleich dafür gewährt wird. Dies gilt auch, wenn der Mieter eine Mietfläche unrenoviert übernimmt und selbst zuvor bereits Mieter dieser Fläche war (Anschlussmietvertrag).
Kommentar
Der BGH hat bereits für Wohnraum entsprechend entschieden (BGH, Urteile vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13. Das OLG Celle hat diese höchstrichterliche Rechtsprechung für Wohnraum nunmehr auf Geschäftsräume übertragen. Ohnehin tendiert der BGH immer mehr dahin, seine Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht – insbesondere zu Schönheitsreparaturen- auf das Gewerberaummietrecht zu übertragen.
Autor: Simone Engel
Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 13.07.2016, 2 U 45/16, BeckRS 2016, 15377
 
 
Bau- und Architektenrecht: Mangel bei Ungewissheit über Risiken des Gebrauchs
Ist davon auszugehen ist, dass mit einiger Wahrscheinlichkeit Schäden am Werk auftreten werden, muss der Auftraggeber nicht abwarten, sondern kann seine Mängelrechte gleich durchsetzen. Für die Annahme eines Baumangels reicht es insofern aus, dass eine Ungewissheit über die Risiken des Gebrauchs besteht. Der Senat bejaht damit grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch aufgrund des Risikos künftiger Schäden. Im vorliegenden Fall hatte der Auftraggeber Mängel wegen unsachgemäßer Ausführung der Wärmedämmung eingewendet. Der hinzugezogene Sachverständige verneinte allerdings die Frage, ob weitere Schäden an der Haushülle denkbar seien. Ein Anspruch wegen zukünftiger Mängel schied deswegen aus.
Kommentar
Die Entscheidung des Senats erscheint sachgerecht. Bereits durch die Schadensfeststellung, etwa durch eine aufwendige Bauteilöffnung, können zusätzlich zu der späteren Schadensbeseitigung erhebliche Kosten entstehen. Wenn der Sachverständige daher mit einiger Wahrscheinlichkeit feststellt, dass weitere Schäden am Werk entstehen und dem Auftraggeber aufgrund dieser Feststellung bereits Mängelrechte eingeräumt werden, können unnötige Kosten effektiv verhindert werden.
Autor: Kevin Jolly
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 19.10.2015, 12 U 591/13, IBRRS 2016, 1894
 
 
Makler- und Bauträgerrecht: Vorkaufsberechtigter von Provision befreit
Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts ist der Vorkaufsberechtigte nicht verpflichtet, eine Maklerprovision zu entrichten, die über das übliche Maß hinausgeht. Vereinbaren Verkäufer und Erstkäufer im Vorfeld die Zahlung einer unüblich hohen Gebühr, wirkt sich dies so nachteilig auf den Kaufvertrag aus, dass der Vorkaufsberechtigte gar keine Provision schuldet. Die überhöhte Provision wird also auch nicht auf ein übliches Maß reduziert. Vorliegend vereinbarten die Parteien eine Maklerprovision in Höhe von 11,44 % des Kaufpreises, die damit deutlich über dem üblichen Maß von 6% zuzüglich Umsatzsteuer lag. Kommt es zum Vorkaufsfall, ist für den Übergang der Verpflichtung vom Erstkäufer auf den Vorkäufer maßgeblich, ob die jeweilige Regelung wesensgemäßer Bestandteil des Kaufvertrages war. Davon könne nur ausgegangen werden, wenn sich die Maklerkosten im üblichen Rahmen halten.
Kommentar
Das deutsche Recht sieht einen besonderen Schutz des Vorkaufsberechtigten vor. So sind ihm gegenüber auch solche Vereinbarungen unwirksam, die den Kauf von der Nichtausübung des Vorkaufsrechts abhängig machen oder dem Verkäufer für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts den Rücktritt einräumen.
Autor: Veronika Thormann
Fundstelle: BGH, Urteil vom 12.05.2016, I ZR 5/15 – www.bundesgerichtshof.de
 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/17 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Gewerbliches Mietrecht: Glasversicherungsabrede zulässig
- Bau- und Architektenrecht: Bauträger muss Sonderwünsche überprüfen
- Makler- und Bauträgerrecht: Provisionsanspruch bei Übergabe von fremdem Exposé?
- Wohnungseigentumsrecht: Kein Bereicherungsausgleich bei eigenmächtiger Instandsetzung
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Glasversicherungsabrede zulässig
Die formularvertragliche Vereinbarung in einem Gewerberaummietvertrag, wonach der Mieter verpflichtet ist, eine Glasversicherung für sämtliche Fenster-, Schaufenster- und Türscheiben der Mieträume auf eigene Kosten abzuschließen, ist wirksam. Sie ist nicht überraschend, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen und begründet auch keine Zweifel, ob der vom Mieter geschuldete Abschluss einer Glasversicherung neben der Absicherung selbst verursachter Schäden auch die Absicherung gegen Schäden durch Dritte zum Inhalt haben müsse. Unterlässt der Mieter dennoch den Abschluss einer Glasversicherung, so kann der Vermieter vom Mieter Ersatz der Kosten verlangen, die er für die Reparatur einer durch unbekannt gebliebene Dritte beschädigten Schaufensterscheibe aufgewendet hat.
Kommentar
Das Landgericht Wuppertal folgt damit der ganz überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, wonach es zulässig ist, den Mieter in Gewerberaummietverträgen formularvertraglich zum Abschluss von Versicherungsverträgen zu verpflichten. Die Kosten einer Glasbruchversicherung können selbst auf Wohnraummieter gemäß § 2 Nr. 13 BetrKV umgelegt werden. Es ist daher nicht ersichtlich, weshalb die Verpflichtung des Gewerberaummieters, eine solche Versicherung auf eigene Kosten abzuschließen, diesen unangemessen benachteiligen sollte.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Wuppertal, Urteil vom 24.05.2016, 16 S 104/15, BeckRS 2016, 12711

 

Bau- und Architektenrecht: Bauträger muss Sonderwünsche überprüfen
Dem Bauträger obliegt eine Koordinierungspflicht, die sich insbesondere aus seiner Stellung als Sachwalter gegenüber dem Erwerber ableitet. Im Falle eines sog. selbstständigen Sonderwunschvertrags – wenn also der Erwerber mit Zustimmung des Bauträgers Sonderwünsche direkt an einen ausführenden Handwerker in Auftrag gibt – muss der Bauträger Überprüfungen anstellen, ob sich der Sonderwunsch störungsfrei in das Gesamtkonzept der übrigen Bauleistungen einfügen lässt. Im vorliegenden Fall hatte der Erwerber mit Zustimmung des Bauträgers den Handwerker direkt mit dem Einbau einer Fußbodenheizung beauftragt. Die Heizung entpuppte sich als mangelhaft und der Erwerber verlangte von dem Bauträger Schadensersatz. Zu Recht, wie der Senat entschied. Denn der Bauträger hafte dem Erwerber gegenüber wegen der Verletzung seiner Koordinierungspflicht neben dem ausführenden Handwerker als Gesamtschuldner.
Kommentar
Die Entscheidung des Oberlandesgerichts stärkt die Position des Erwerbers, indem sie die Koordination der Schnittstellen zwischen Grundgewerk und Sonderwunsch in den Verantwortungsbereich des Bauträgers verlagert. Dies erscheint sachgerecht. Der fachmännische Bauträger kann grundsätzlich eher als der Erwerber potentielle Schwachpunkte für das Funktionieren beider Bestandteile im Rahmen des Gesamtwerks rechtzeitig erkennen und Fehler frühzeitig vermeiden.
Autor: Kevin Jolly – jolly@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 15.01.2016, 19 U 133/14, IBRRS 2016, 0370

 

Makler- und Bauträgerrecht: Provisionsanspruch bei Übergabe von fremdem Exposé?
Übergibt der Makler einem Interessenten das Exposé eines anderen Maklers, bringt er damit grundsätzlich nicht zum Ausdruck, selbst eine Provision zu beanspruchen. Will er dies, muss er ein eigenes Provisionsverlangen unmissverständlich äußern. Vorliegend versandte der Makler ein Exposé, welches er von einem anderen Makler erhalten hatte. Dieses enthielt einen pauschalen Provisionshinweis, aber keine Angaben zum Verkäufer des Objekts. Im Anschluss an die Besichtigung übersandte der Makler dem Käufer schließlich sein eigenes Exposé. Der BGH verneinte einen Provisionsanspruch des Maklers: Da der Makler mit Übergabe des ersten Exposés sein Provisionsverlangen nicht deutlich gemacht hatte, kam zu diesem Zeitpunkt kein Maklervertrag zustande. Der Vertrag wurde erst nach Versand des eigenen Exposés geschlossen. Der Makler hat daraufhin jedoch keinen vollständigen Nachweis mehr erbracht. Der Käufer hat selbstständig den Verkäufer des Objekts ermittelt, nachdem er die hierzu wesentlichen Informationen im Rahmen der Besichtigung erhalten hatte.
Kommentar
Ein Maklervertrag kann durch schlüssiges Verhalten des Interessenten geschlossen werden. Der Makler sollte daher stets vor einer entsprechenden Tätigkeit seinen Provisionsanspruch darlegen.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 17.12.2015, I ZR 172/14 – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Kein Bereicherungsausgleich bei eigenmächtiger Instandsetzung
Setzt die Wohnungseigentümergemeinschaft Sondereigentum gegen den Willen des Sondereigentümers in Stand, kann sie hierfür grundsätzlich keinen Ausgleich verlangen. Ein solcher kommt nur in den Fällen in Betracht, in denen die Maßnahme wohnungseigentumsrechtlich zwingend geboten war, um einen nicht hinnehmbaren Nachteil der anderen Wohnungseigentümer zu verhindern. Vorliegend ließ die Verwaltung die Sanierung von Duplex-Stellplätzen durchführen. Die beklagten Sondereigentümer hatten der Sanierung ihrer Fläche im Vorfeld widersprochen. Gleichwohl ließ die Verwaltung die Sanierung durchführen und beglich die Kosten zunächst aus der Instandhaltungsrücklage. Schließlich forderte sie die Eigentümer auf, die anteiligen Kosten zu tragen. Ein Ausgleichsanspruch gegenüber den beklagten Sondereigentümern wurde jedoch vom Senat versagt: Diese hatten der Durchführung der Maßnahme im Vorfeld widersprochen. Zudem handele es sich nicht um Arbeiten, die unerlässlich waren, um einen sonst eintretenden unzumutbaren Nachteil zu verhindern.
Kommentar
Das Urteil verdeutlicht das im Zivilrecht geltende Institut der aufgedrängten Bereicherung, die nur in engen Grenzen zu erstatten ist. Eine solche liegt vor, wenn der Eigentümer durch die Maßnahme eines Dritten einen Vermögensvorteil erlangt, der für ihn wertlos ist bzw. an dem er kein Interesse hat.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: LG München, Urteil vom 01.02.2016, 1 S 12786/15, IBRRS 2016, 1269
 
1 Comment  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/15 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Makler- und Bauträgerrecht: Maklervertrag als Fernabsatzgeschäft
- Gewerbliches Mietrecht: Höhere Nutzungsentschädigung als Miete?
- Bau- und Architektenrecht: Verbauter Skyline-Blick – Bauträger zur Wohnungsrücknahme verpflichtet
- Wohnraummietrecht: Umfangreiche Modernisierung – Wohnungsentzug nur im Ausnahmefall!
 
 
Makler- und Bauträgerrecht: Maklervertrag als Fernabsatzgeschäft
Mit zwei Urteilen hat der BGH höchstrichterlich bestätigt, dass es sich bei Maklerverträgen, die via E-Mail oder Telefon geschlossen wurden, um widerrufliche Fernabsatzgeschäfte handelt. Vorliegend hatte der Senat in zwei ähnlich gelagerten Verfahren über den Provisionsanspruch des Maklers zu entscheiden. In beiden Verfahren waren die Maklerverträge über das Internet zustande gekommen, wobei beide Makler es versäumt hatten, die Kunden über ihr Widerrufsrecht zu belehren. Die Käufer machten von ihrem Widerrufsrecht Gebrauch. Mit Erfolg, so der Senat: Bei den vorliegenden Maklerverträgen handele es sich um Fernabsatzverträge im Sinne des Gesetzes. Da die Makler auch keine Belehrung hinsichtlich des Wertersatzes für die von ihnen erbrachten Leistungen vorgenommen hatten, stünde ihnen weder Provision noch Wertersatz zu.
Kommentar
Die 14-tägige Widerrufsfrist stellt Makler auf dem umkämpften Immobilienmarkt vor Herausforderungen. Kommt es zu einem Widerruf des Vertrages, sollte der Makler für bereits erbrachte Leistungen gleichwohl Wertersatz fordern dürfen, indem er den potentiellen Kunden vorab entsprechend belehrt. Für Altverträge, die vor dem 13.04.2014 geschlossen wurden, gilt mittlerweile eine Einschränkung: Fehlt es bei solchen Verträgen an einer Belehrung, ist das Widerrufsrecht mit Ablauf des 27.06.2015 bereits erloschen.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteile vom 07.07.2016, I ZR 30/15 und I ZR 68/15 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Höhere Nutzungsentschädigung als Miete?
Werden dem Vermieter die vermieteten Gewerberäume nach Ende des Mietverhältnisses vorenthalten, steht ihm eine Nutzungsentschädigung zu. Die Höhe bemisst sich nach der bisherigen Miete oder der Miete, die für vergleichbare Mietobjekte ortsüblich ist. Der Vermieter kann nur dann eine höhere über die bisherige Miete hinausgehende Nutzungsentschädigung verlangen, wenn sich dies aus dem Vergleich mit der erzielbaren Marktmiete für in der Gemeinde vorhandene Räume vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ergibt. Nicht entscheidend ist die ortsübliche Miete. Vorliegend zahlte der Mieter nach Ende des Mietverhältnisses weiterhin die vertraglich vereinbarte Miete. Das Oberlandesgericht Celle wies den Antrag des Vermieters auf höhere Zahlungen, basierend auf der durch einen Sachverständigen ermittelten ortsüblichen Miete, zurück. Da keine passenden Vergleichsobjekte für die als Bowlingcenter genutzten Räume in der Gemeinde existierten, hätte die Nutzungsentschädigung danach bemessen werden müssen, welche Miete für dieses konkrete Objekt auf dem Markt hätte erzielt werden können. Dies sei hier nicht erfolgt.
Kommentar
Sinn und Zweck der Vorschrift ist, den Vermieter nicht dadurch schlechter zu stellen, dass er mit dem Mieter eine geringe Miete vereinbart hat. Er soll Nutzungsentschädigung in der Höhe verlangen können, die er als Miete für das Mietobjekt hätte erzielen können. Wäre das Mietobjekt aber gar nicht vermietbar gewesen, hätte er gar keine anderweitige höhere Miete erzielen können, weshalb der Vermieter darauf beschränkt ist, Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete zu verlangen.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 10.03.2016, 2 U 128/15, IMR 2016, 197
 
 
Bau- und Architektenrecht: Verbauter Skyline-Blick – Bauträger zur Wohnungsrücknahme verpflichtet
Eine sichtbehindernde Bebauung, durch die der Ausblick als vereinbarte Beschaffenheit entfällt, stellt eine nachvertragliche Pflichtverletzung dar. Im vorliegenden Fall kaufte der Erwerber eine Eigentumswohnung, die der Bauträger in seinem Prospekt mit einem besonderen Ausblick auf die Frankfurter Skyline bewarb. Später errichtete der Bauträger auf dem Nachbargrundstück ein dreigeschossiges Gebäude und verbaute damit dem Erwerber der Eigentumswohnung den Blick auf die Skyline erheblich. Der Erwerber ist daher zum Rücktritt berechtigt, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt.
Kommentar
Grundsätzlich muss die Kaufsache bereits bei Übergabe mangelhaft sein, damit der Erwerber Gewährleistungsansprüche geltend machen kann. Im vorliegenden Fall hatte die Wohnung zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs zwar den vereinbarten Skyline-Blick, da dieser erst nachträglich verbaut wurde. Hier gelten aber, wie in jedem Schuldverhältnis, allgemeine Rücksichtnahmepflichten, deren Verletzung auch nach Durchführung des Vertrages Ansprüche begründen können. Wenn durch eine solche nachvertragliche Pflichtverletzung ein Mangel erst entsteht, kann der Erwerber daher auch nach Gefahrübergang mangelbedingte Rechte durchsetzen.
Autor: Kevin Jolly – jolly@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 12.11.2015, 3 U 4/14, IBRRS 2015, 3246
 
 
Wohnraummietrecht: Umfangreiche Modernisierung – Wohnungsentzug nur im Ausnahmefall!
Umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten des Vermieters muss der Mieter nicht dulden, wenn ihm aufgrund des Umfangs der geplanten Arbeiten monatelang seine Wohnung entzogen werden soll. Der Vermieter plante Modernisierungsarbeiten, die über 12 Monate andauern sollten. Im Rahmen des Ankündigungsschreibens an den Mieter teilte er diesem mit, dass ein Verbleib in der Wohnung nicht möglich sei, er aber gern bei der Suche nach einer Ersatzwohnung unterstützt. Dies muss der Mieter nicht dulden, so das LG Berlin. Der vollständige Entzug der Wohnung sei nur im Ausnahmefall erlaubt.
Kommentar
Offen gelassen hat das Gericht, ob ein Ausnahmefall vorgelegen hätte, wenn der Vermieter dem Mieter eine Ersatzwohnung für den Zeitraum der Durchführung der Arbeiten zur Verfügung gestellt hätte. Auch wann dies hätte geschehen müssen und welche Anforderungen an die Ersatzunterkunft zu stellen sind, ist nach wie vor nicht geklärt.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 17.02.2016, 65 S 301/15, BeckRS 2016, 07599
 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/14 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Bau- und Architektenrecht: Verjährungsfrist bei Mängeln technischer Anlagen
– Makler- und Bauträgerrecht: Widerruf treuwidrig!
– Gewerbliches Mietrecht: Mietminderung auf Null bei baurechtswidrigem Zustand
– Grundstücksrecht: Eintragung gleichrangiger Vorkaufsrechte nur mit Kollisionsvereinbarung
 
 
Bau- und Architektenrecht: Verjährungsfrist bei Mängeln technischer Anlagen
Bei einem Werkvertrag gilt für Mängelansprüche ausnahmsweise eine Verjährungsfrist von fünf Jahren, wenn es sich bei dem Werk um ein Bauwerk handelt. Voraussetzung hierfür ist, dass dieses Werk eine Errichtung oder eine grundlegende Erneuerung eines Gebäudes darstellt. Der Senat bejahte in seiner Entscheidung, dass die fünfjährige Verjährungsfrist auf den nachträglichen Einbau einer Photovoltaikanlage auf dem Dach einer Tennishalle Anwendung finde, da dieser Einbau als grundlegende Erneuerung der Halle zu beurteilen sei. Diese Auffassung wird damit begründet, dass die Installation der Anlage erhebliche Eingriffe in die Gebäudesubstanz der Halle notwendig mache, damit diese auf dem Dach windsicher eingebaut werden könne. Darüber hinaus diene die Anlage dem Zweck, die Wetterbeständigkeit sowie die Statik der Halle zu sichern.
Kommentar
Es ist dringend zu beachten, dass diese lange Verjährungsfrist nicht generell für den Einbau oder die Installationen technischer Anlagen in, an oder auf einem Gebäude gilt. In einer anderen Entscheidung verneinte der Senat die Anwendbarkeit der fünfjährigen Verjährungsfrist in Bezug auf eine Abwasser-Kreislaufanlage. Diese sei zwar in dem Gebäude fest installiert gewesen, jedoch erfülle sie lediglich den Zweck, das Wasser für ein anderes Gebäude aufzubereiten und dient nicht der Nutzung des Gebäudes, in dem sie eingebaut wurde.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 02.06.2016, VII 348/13, IBRRS 2016, 1676
 
 
Makler- und Bauträgerrecht: Widerruf treuwidrig!
Die Berufung auf ein Widerrufsrecht ist treuwidrig, wenn der Käufer die Provisionspflichtigkeit der Maklerleistung kannte und diese auch bestätigt hat. Vorliegend widerrief der Käufer den Maklervertrag und verweigerte die Zahlung der Provision. Das Gericht verurteilte ihn gleichwohl zur Zahlung: Auch wenn dem Käufer aufgrund der vom Makler unterlassenen Widerrufsbelehrung das Recht zum Widerruf grundsätzlich noch zugestanden hätte, sei die Ausübung des Widerrufs treuwidrig. Der Widerruf diene dem Schutz des Verbrauchers vor übereilten Entscheidungen. Eine solche sei vorliegend jedoch nicht gegeben: Sowohl Internetanzeige als auch Exposé enthielten einen Hinweis auf die Provisionspflicht. Zudem erklärte sich der Käufer im Anschluss an die Besichtigung mit dem Kaufpreis inklusive der Maklercourtage einverstanden. Darüber hinaus bestätigte er seine Zahlungspflicht auf Wunsch des Maklers nochmals schriftlich.
Kommentar
Auch wenn die Entscheidung zugunsten des Maklers ausgegangen ist, sollten die Widerrufsbelehrungen strikt gesetzeskonform vorgenommen werden. Denn die Rechtsprechung ist bisher nicht einheitlich. Der Schutz des Verbrauchers steht grundsätzlich im Vordergrund, sodass Gerichte bei unterbliebener Widerrufsbelehrung im Zweifel auch zu Lasten des Maklers entscheiden werden.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Schwerin, Urteil vom 31.03.2015, 1 O 252/14, IBRRS 2016, 1110
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Mietminderung auf Null bei baurechtswidrigem Zustand
Ein baurechtswidriger Zustand der Mietsache kann einen so erheblichen Sachmangel darstellen, dass der Mieter die Miete auf Null mindern kann. Dies ist nach einem Urteil des Kammergerichts z. B. dann der Fall, wenn der Mieter die Mietsache erst durch erhebliche Investitionen in einen Zustand versetzen muss, die eine Nutzung zum vereinbarten Zweck ermöglicht. In einem solchen Fall ist, so das Gericht, für den Sachmangel nicht erforderlich, dass die Behörde bereits gegen eine Nutzung eingeschritten ist. Zwar ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH eine Minderung nicht zulässig, wenn der Mieter mangels Einschreitens der Behörde nicht in seinem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist. In diesem Fall war ein Einschreiten aber nicht notwendig, da es mangels Genehmigungsfähigkeit gar nicht erst zu einer vertragsgemäßen Nutzung kommen konnte.
Praxistipp
Grundsätzlich muss der Vermieter die für die Nutzung der Mietsache zum vereinbarten Zweck erforderlichen Bau- und Nutzungsgenehmigungen beschaffen. Oft wird im Mietvertrag vereinbart, dass für die Einholung von persönlichen Erlaubnissen (Gaststättenerlaubnis o.ä.) der Mieter zuständig ist. Da deren Erteilung allerdings auch vom Zustand der Mietsache (Brandschutz o.ä.) abhängig ist, führt dies oft zu Unklarheiten und Streitigkeiten. Um dies zu vermeiden, sollten die Verantwortlichkeiten der Parteien bereits im Mietvertrag so genau wie möglich definiert werden.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: KG, Urteil vom 23.05.2016, 8 U 10/15, IBRRS 2016, 1525
 
 
Grundstücksrecht: Eintragung gleichrangiger Vorkaufsrechte nur mit Kollisionsvereinbarung
Die Bestellung mehrerer gleichrangiger Vorkaufsrechte, die jeweils den Anspruch auf die Verschaffung des Eigentums am gesamten Grundstück sichern, ist nur möglich, wenn eine zusätzliche Vereinbarung zur Vermeidung von Kollisionen besteht. Fehlt diese Vereinbarung, führt dies zu einer Löschung von Amts wegen, da sich die Rechte im Vorkaufsfall wechselseitig blockieren würden. Anders als bei der Eintragung gleichrangiger Nutzungsrechte hat der Gesetzgeber keine Regelung darüber getroffen, wie ein Widerstreit gleichrangiger Vorkaufsrechte zu lösen ist. Vorliegend wurden mehrere einzelne Vorkaufsrechte „je zu Gunsten des Berechtigten“ bestellt, nicht hingegen ein gemeinschaftliches Recht aller Beteiligten. Zwar war zum Zeitpunkt der Bestellung die Rechtslage hinsichtlich der Eintragung mehrerer gleichrangiger Vorkaufsrechte umstritten, gleichwohl erhalten die Erklärungen der Parteien keinerlei Anhaltspunkte darüber, dass die Parteien solche Erklärungen abgeben wollten, die heute mit der Rechtsprechung im Einklang stehen.
Kommentar
Im Grundbuchverfahren ist der Ermittlung des Parteiwillens aufgrund des Bestimmtheitsgrundsatzes und des Erfordernisses urkundlich belegter Eintragungsunterlagen Grenzen gesetzt. Unklarheiten sind daher zu vermeiden, da solche im Zweifel zu Lasten der Beteiligten gehen.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 15.03.2016, 34 Wx 3/16, IBRRS 2016, 1294
 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/10 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Bau-und Architektenrecht: Haftung eines zur Überwachung der Bauausführung beauftragten Architekten
- Makler- und Bauträgerrecht: Provisionsanspruch trotz Verwandtschaftsverhältnis?
- Grundstücksrecht: Kein Anspruch auf Löschung der Baulast
- Wohnraummietrecht: Erleichterte Umlage von Betriebskosten

 
Bau- und Architektenrecht: Haftung eines zur Überwachung der Bauausführung beauftragten Architekten
Wie gestaltet sich die Haftungsfrage, wenn ein Architekt zur Überwachung einzelner Bauausführungen beauftragt ist? Im vorliegenden Fall war ein Architekt mit der Überwachung von „Knackpunkten der Bauausführungen“, hiermit sind die wichtigen Arbeiten der Bauausführung gemeint, beauftragt worden. Seine Vergütung erfolgte auf Stundenlohnbasis. Es kam, wie es kommen musste: Der Architekt erfüllte seine Überwachungspflicht nicht, so dass die Bauausführung mangelhaft war. Entgegen der Annahme des Architekten, dass sein Haftungsumfang begrenzt sei, weil sein vereinbartes Stundenhonorar für solche Leistungen unterhalb der Festsetzungen der HOAI liege, führt das OLG Brandenburg an, dass der Haftungsumfang sich nicht nach dem Honorar, sondern nach dem vereinbarten Leistungssoll richtet.
Kommentar
Das OLG Brandenburg macht in seinem Urteil deutlich, dass die Grundsätze des Vertragsrechts natürlich auch für den Vertrag mit einem Architekten gelten. Es gilt primär das im Vertrag vereinbarte Leistungssoll und nicht das vereinbarte Honorar. Somit ist für die Bestimmung des Haftungsumfangs weder entscheidend, ob die im Vertrag vereinbarten Pflichten deckungsgleich mit den Pflichten aus der entsprechenden Leistungsphase der HOAI sind, noch die geringe Höhe des vereinbarten Honorars.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 22.12.2015, 4 U 26/12, IBRRS 2016, 0275
 
 
Makler- und Bauträgerrecht: Provisionsanspruch trotz Verwandtschaftsverhältnis?
Sind Makler und Vermieter miteinander verwandt, steht dies einem Provisionsanspruch des Maklers grundsätzlich nicht entgegen. Es kommt darauf an, ob wirtschaftliche Beziehungen zwischen Makler und Vermieter bestehen. Anders als bei Eheleuten, bei denen diese regelmäßig vorliegen, ist bei einem anderen (verwandtschaftlichen) Verhältnis nicht ohne das Hinzutreten weiterer Umstände automatisch von einer wirtschaftlichen Beziehung auszugehen. Vorliegend vermittelte der Makler ein Objekt seines Sohnes an die spätere Mieterin. Nachdem diese die Provision zunächst beglichen hatte, forderte sie nun deren Rückzahlung. Das Oberlandesgericht Düsseldorf gab dem Rückzahlungsanspruch dennoch statt: Ein Interessenkonflikt liege zwar nicht vor. Der Makler hat jedoch auf ausdrückliche Nachfrage der Mieterin die verwandtschaftliche Beziehung geleugnet. Der Provisionsanspruch sei verwirkt, da der Makler durch das Leugnen des verwandtschaftlichen Verhältnisses eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung begangen habe.
Kommentar
Die verwandtschaftliche Beziehung eines Maklers zum Vermieter oder Verkäufer rechtfertigt für sich allein noch nicht die Annahme eines Interessenkonfliktes. Es müssen weitere Umstände hinzutreten. Der Makler ist jedoch verpflichtet, zumindest auf Nachfrage des Interessenten über diesen Umstand aufzuklären.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.09.2015, 7 U 48/14, IBRRS 2016, 1036
 
 
Grundstücksrecht: Kein Anspruch auf Löschung der Baulast
Die öffentlich-rechtliche Baulast ist strikt von einer privatrechtlichen Nutzungsvereinbarung zu trennen. Ein Anspruch auf Löschung der Baulast folgt nicht bereits aus der Beendigung der privatrechtlichen Nutzungseinräumung. Vorliegend begehrte der Kläger von dem Beklagten die Löschung einer Baulast. Diese gewährte dem jeweiligen Grundstückseigentümer einen Stellplatzanspruch auf dem Grundstück des Klägers. Der Kläger begründete seinen Löschungsanspruch mit der Kündigung des Mietvertrages über diese Stellplätze. Seinem Ansinnen wurde zunächst durch die zuständige Behörde widersprochen, die auf das öffentliche Interesse an der Baulast hinwies. Das Oberlandesgericht Koblenz schloss sich dem an: Selbst wenn eine zivilrechtliche Kündigung vorliege und eine Nutzungsänderung auf dem Grundstück des Beklagten stattgefunden habe, weswegen die Stellplätze auf dem klägerischen Grundstück nicht mehr benötigt würden, führe dies nicht zu einem Löschungsanspruch hinsichtlich der Baulast.
Kommentar
Die öffentlich-rechtliche Baulast kann auch ohne eine zivilrechtliche Nutzungsvereinbarung eingetragen werden, sofern ein öffentlich-rechtliches Interesse an der Eintragung besteht. Dieses kann z.B. darin liegen, überflüssigen Verkehr bei der Parkplatzsuche zu verhindern.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 22.10.2015, 1 U 76/15, IBRRS 2016, 0883
 
 
Wohnraummietrecht: Erleichterte Umlage von Betriebskosten
Für die Umlage von Betriebskosten im Wohnraummietvertrag genügt nach einer aktuellen Entscheidung des BGH die formularmäßige Angabe im Mietvertrag, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Damit gelten dann die im Gesetz definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten als vereinbart. Anders als bisher gefordert, muss der Betriebskostenkatalog weder dem Mietvertrag beigefügt, noch darin aufgelistet oder auf die Betriebskostenverordnung verwiesen werden.
Kommentar
Der BGH hat die Umlage von Betriebskosten mit seinem Urteil nunmehr wesentlich erleichtert. Dies gilt aber nur für die Umlage der in § 2 Betriebskostenverordnung genannten Betriebskosten. Sollen weitere, in der Betriebskostenverordnung nicht aufgeführte „sonstige Betriebskosten“ auf den Mieter umgelegt werden, muss der Vermieter diese weiterhin konkret im Vertrag aufführen. Wenngleich die Entscheidung für Wohnraum gefällt wurde, kann auch für das gewerbliche Mietrecht im Ergebnis nichts anderes gelten. Es bleibt daher abzuwarten, ob die Gerichte die Entscheidung künftig auch auf das Gewerbemietrecht übertragen.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 10.2.2016, VIII ZR 137/15 – www.bundesgerichtshof.de
 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/07 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Bau- und Architektenrecht: Werkvertrag wirksam trotz Schwarzarbeit!
- Gewerbliches Mietrecht: Eingeschränkter Regress des Gebäudeversicherers
- Makler- und Bauträgerrecht: Wegfall des Provisionsanspruchs
- Wohnungseigentumsrecht: „Werdender“ Eigentümer bleibt Mitglied des Verbands
 
 
Bau- und Architektenrecht: Werkvertrag wirksam trotz Schwarzarbeit!
Der einseitige Verstoß des Auftragnehmers gegen die gewerbe- und handwerksordnungsrechtlichen Pflichten aus dem Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG) – hier: keine Gewerbeanmeldung – führt nicht zu der Unwirksamkeit des geschlossenen Werkvertrags. Nichtig ist der Vertrag nur dann, wenn gegen sozialversicherungs- und steuerrechtliche Pflichten verstoßen wird. Auch kommt die Nichtigkeit des Vertrags nach § 134 BGB dann nicht in Betracht, wenn nur eine Seite gegen das ScharzArbG verstößt und nur diese Kenntnis von dem Verstoß hat.
Kommentar
Bereits im newsletter immobilienrecht vom 24.02.2016 berichteten wir über einen Schwarzarbeiter-Fall, der die Nichtigkeit eines Architektenvertrags zum Gegenstand hatte. Der hier behandelte Fall liegt insofern anders, als dass vorliegend nur eine Partei, nämlich der Auftragnehmer, Kenntnis von dem Gesetzesverstoß hatte. Stellt sich für den Auftraggeber erst später heraus, dass der Auftragnehmer das SchwarzArbG verletzt hat und würde man deshalb die Nichtigkeit des Vertrags annehmen, käme man zu unbilligen Ergebnissen. Die Unwirksamkeit des Vertrags hätte zur Folge, dass man dem Auftraggeber seinen Erfüllungs- als auch Gewährleistungsanspruch nehmen würde, obwohl der Auftragnehmer alleine gesetzeswidrig handelte.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.02.2016, 23 U 110/15, IBRRS 2016, 0669
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Eingeschränkter Regress des Gebäudeversicherers
Kommt es aufgrund grober Fahrlässigkeit zum Eintritt eines Versicherungsfalls, ist der Rückgriff des Versicherers gegen den Mieter, aber auch ihm gleichgestellte Dritte begrenzt. Gleichgestellt sind dem Gewerberaummieter alle Personen, die in einem besonderen Näheverhältnis zum Mietobjekt stehen, z. B. Arbeitnehmer des Mieters. Vorliegend brannte eine gesamte Kfz-Werkstatt nieder, nachdem ein Mitarbeiter des Mieters einen vollen Benzintank mit Hilfe eines Akkubohrers geöffnet hatte und es zum Funkenschlag kam. Der Senat begrenzte den Anspruch des Gebäudeversicherers gegen den Mitarbeiter in Höhe von 40 %. Dies begründete er mit der Regelung des § 81 Abs. 2 VVG, wonach die Leistung des Versicherers bei grob fahrlässiger Herbeiführung des Schadens gekürzt werden kann – je nach der Schwere des Verschuldens. Dies gelte nicht nur gegenüber dem Versicherungsnehmer, sondern auch gegenüber seinem Mieter und etwaige ihm nahestehenden Dritte.
Kommentar
Der Regressverzicht gegenüber dem Mieter dient auch dem Interesse des Vermieters als Versicherungsnehmer. Diesem ist daran gelegen, dass das in der Regel auf längere Zeit angelegte Vertragsverhältnis zu seinem Mieter weitestgehend unbelastet bleibt. Diese Privilegierung darf nicht dadurch unterlaufen werden, dass der Mieter entgegen der Intention der versicherungsrechtlichen Lösung über die Haftung ihm nahestehender Dritter belastet wird.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Krefeld, Urteil vom 01.07.2015, 2 O 123/13, IBBRS 2015, 3163
 
 
Makler- und Bauträgerrecht: Wegfall des Provisionsanspruchs
Ist der vom Makler vermittelte Hauptvertrag anfechtbar, wird er aber durch die Parteien einvernehmlich aufgehoben, entfällt gleichwohl der Provisionsanspruch des Maklers. Vorliegend verschwieg der Vermieter der Neu-Mieterin den Schimmelbefall der Wohnung, sodass diese zur Anfechtung des Mietvertrages berechtigt war. Sie einigte sich mit dem Vermieter jedoch auf eine einvernehmliche Aufhebung des Vertrages. Das Gericht entschied, dass auch in diesem Fall der Makler die bereits gezahlte Provision rückerstatten müsse: Für die Rückzahlungspflicht komme es nicht darauf an, dass der Mietvertrag nachträglich aufgehoben wurde und nicht durch eine Anfechtung rückwirkend gegenstandslos wurde. Ein Provisionsanspruch entfalle grundsätzlich auch dann, wenn ein Vertrag nachträglich aufgrund eines Umstands wegfällt, der den Auftraggeber zur Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung berechtigt hätte.
Kommentar
Grundsätzlich wirken sich spätere Einflüsse, die das Schicksal des Hauptvertrages betreffen, nicht auf die Maklerprovision aus. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn wegen desselben Umstands ein Anfechtungsrecht besteht. Der Provisionsanspruch kann nicht von der zufälligen Entscheidung abhängen, ob der Vertrag angefochten oder mit Rücksicht auf ein Anfechtungsrecht einvernehmlich aufgehoben wird.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: AG Charlottenburg, Urteil vom 23.03.2015, 237 C 285/14, IBRRS 2015, 3252
 
 
Wohnungseigentumsrecht: „Werdender“ Eigentümer bleibt Mitglied des Verbands
Der sogenannte „werdende“ Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbands, wenn er die Wohnung veräußert und den Übereignungsanspruch an den Erwerber abtritt. Im Verhältnis zur Gemeinschaft ist er weiterhin verpflichtet, die Kosten der Gemeinschaft zu tragen. Das Institut der „werdenden Gemeinschaft“ ist im Rahmen des Eigentumserwerbs vom Bauträger anerkannt. Es soll den Interessen der Erwerber dienen, indem es ihnen ermöglicht, schon vor Entstehung einer Wohnungseigentümergemeinschaft aktiv an der Meinungsbildung mitzuwirken. So gehen im Zuge dessen frühzeitig Rechte und Pflichten auf den „werdenden Eigentümer“ über. Kommt es zum Verkauf einer Wohnung sowie zur Abtretung des Übereignungsanspruchs, würde ein Übergang der Mitgliedschaft auf den neuen Eigentümer zu erheblicher Rechtsunsicherheit führen: So ist es für die Gemeinschaft nur schwer feststellbar, ob Käufer oder Verkäufer die mitgliedschaftlichen Rechte und Pflichten innehaben.
Praxistipp
Auch wenn es im Verhältnis zur Gemeinschaft nicht zu einem Übergang der Rechte und Pflichten kommt, können Käufer und Verkäufer diesen Übergang zumindest im Innenverhältnis vertraglich regeln. Um der Gemeinschaft einen Hausgeldanspruch gegen den neuen Erwerber zu verschaffen, ist allerdings ein echter Vertrag zugunsten Dritter notwendig.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 24.07.2015, V ZR 275/14 – www.bundesgerichtshof.de
 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/02 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Bau- und Architektenrecht: Im Zweifel: Beendigung des Auftragsverhältnisses
– Bau- und Architektenrecht: Mängelbeseitigung – Wahlrecht des Unternehmers
– Makler- und Bauträgerrecht: Doppeltätigkeit des Maklers
– Wohnraummietrecht: Eigenbedarfskündigung im Gebiet mit Erhaltungsverordnung
 
 
Bau- und Architektenrecht: Im Zweifel: Beendigung des Auftragsverhältnisses
Ein Werkunternehmer muss die ihm gegenüber ausgesprochene Kündigung des Auftrags im Zweifel als freie Kündigung im Sinne von § 8 Absatz 1 VOB/B verstehen, wenn eine außerordentliche Kündigung unwirksam ist. Das Oberlandesgericht Bamberg folgt damit obergerichtlicher Rechtsprechung: Die Umdeutung ist stets vorzunehmen, wenn keine ernstlichen Zweifel daran bestehen, dass der Auftraggeber das Vertragsverhältnis beenden möchte. Dies sei nur dann nicht zutreffend, wenn er expliziert erklärt, der Auftragnehmer möge die Arbeiten weiterführen, sollte die außerordentliche Kündigung nicht greifen.
Kommentar
Das OLG musste sich mit der Frage der Umdeutung im Rahmen einer Klage des Auftragnehmers auf Abschlagszahlung auseinandersetzen. Diesen Anspruch lehnte der Senat allerdings ab, weil der Auftraggeber seinem Werkunternehmer (frei) kündigte. Ist der Werkvertrag durch die Kündigung des Auftraggebers beendet worden, scheidet eine Klage auf Abschlagszahlung aus. Die Kündigung leitet das Schlussabrechnungsverfahren ein. Mit Beendigung des Vertrags fällt der Zweck, den vorleistungspflichtigen Auftragnehmer durch Abschlagszahlungen wirtschaftlich zu entlasten, weg. Das Interesse des Auftraggebers an einer zügigen Abrechnung rückt dabei in den Vordergrund.
Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Bamberg, Beschluss vom 16.04.2015, 3 U 19/15, IBRRS 2015, 3094

 

Bau- und Architektenrecht: Mängelbeseitigung – Wahlrecht des Unternehmers
Zwar hat der Unternehmer grundsätzlich die Wahl, ob er einen Mangel des Gewerks durch Neuherstellung oder Nachbesserung beseitigt. Da der Unternehmer aber stets den vertraglich geschuldeten Zustand erfüllen muss, ist er zu einer Neuherstellung verpflichtet, wenn nur diese zur vertragsgemäßen Beschaffenheit führt. Das trifft insbesondere dann zu, wenn es sich, wie im vorliegenden Fall, um einen Vertragsgegenstand mit einem gehobenen Qualitätsstandard handelt. An den optischen und technischen Zustand sind dann gesteigerte Anforderungen zu stellen. Unabhängig von einer bereits erfolgten Abnahme kann der Unternehmer diesen erhöhten Anforderungen nur durch eine Neuherstellung entsprechen.
Kommentar
Anders als im Kaufrecht kann im Werkvertragsrecht grundsätzlich der Unternehmer entscheiden, wie er den Mangel an der Werkleistung, sei es durch Nachbesserung oder Neuherstellung, beseitigt. Denn der Unternehmer verfügt über die größere Fachkompetenz und kann so besser entscheiden, welche Art der Nacherfüllung im Einzelfall geeignet ist. Das Urteil des OLG Karlsruhe zeigt die Grenzen dieses Wahlrechts – außerhalb der Verweigerung der Nacherfüllung wegen unverhältnismäßig hoher Kosten – auf.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2015, 8 U 117/12, IBBRS 2015, 0591

 

Makler- und Bauträgerrecht: Doppeltätigkeit des Maklers
Beauftragen Verkäufer und Kaufinteressenten zugleich denselben Makler, liegt im Zweifel für beide Seiten eine Tätigkeit als Nachweismakler vor. Diese ist in der Regel auch ohne ausdrückliche Gestattung zulässig. In dem vom OLG Saarbrücken entschiedenen Fall beauftragte ein Grundpfandgläubiger den Makler mit der Suche nach Kaufinteressenten. Aufgrund einer Werbemaßnahme bekundete der spätere Käufer Interesse an dem Objekt. Der sodann zwischen Makler und Käufer geschlossene „Kaufanwärter/Maklervertrag“ verpflichtete den Käufer, mit Abschluss des nachgewiesenen oder vermittelten Vertrages eine Provision in Höhe von 4,76 % zu zahlen. Im Rahmen des notariellen Kaufvertrages erklärten die Kaufvertragsparteien zudem, der Kaufvertrag sei durch Vermittlung des Maklers zu Stande gekommen. Weiterhin versicherten sie, dass sie den Maklerauftrag unabhängig voneinander erteilt hätten. Gleichwohl verweigerte der Käufer die Provisionszahlung, drang damit jedoch nicht durch.
Kommentar
Eine Doppeltätigkeit des Maklers ist grundsätzlich erlaubt, wenn der Maklervertrag keine entgegenstehenden Vereinbarungen enthält. Dies gilt jedoch nur, sofern der Makler für beide Teile als Nachweismakler oder für den einen als Vermittlungs- und für den anderen als Nachweismakler tätig geworden ist. Dass eine verbotene Doppeltätigkeit des Maklers vorliegt, ist regelmäßig durch den Maklerkunden zu beweisen.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Saarbrücken, Urteil vom 17.09.2015, 4 U 131/14, IBRRS 2015, 2893

 

Wohnraummietrecht: Eigenbedarfskündigung im Gebiet mit Erhaltungsverordnung
Das für eine ordentliche Kündigung erforderliche berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses kann insbesondere dann gegeben sein, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt. Nach der Rechtsprechung ist grundsätzlich auch das Interesse des Vermieters, seine Wohnung zu beruflichen Zwecken zu nutzen, nicht geringer zu bewerten als der beispielhaft gesetzlich geregelte Bedarf zu Wohnzwecken. Dies gilt selbst dann, wenn er den Wunsch hegt, die Wohnung nicht nur überwiegend, sondern vollständig zu beruflichen Zwecken nutzen zu wollen.
Nach der Entscheidung des LG Berlin können den Nutzungsabsichten des Vermieters allerdings durch eine für das Gebiet geltende Erhaltungsverordnung Grenzen gesetzt werden. In diesem Fall sind besondere Anforderungen an ihn gestellt, wenn er seinen Bedarf an den bisher zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten nachweisen will. Eine Kündigung kann im Zweifelsfall unwirksam sein.
Kommentar
Sinn und Zweck von Erhaltungsverordnungen ist es, die Struktur eines Gebietes, insbesondere die städtebauliche Eigenart und die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten. Damit soll insbesondere vor sogenannten „Luxusmodernisierungen“, aber u.a. auch dem Abriss von Wohngebäuden, der Umnutzung von Wohn- zu Gewerberaum und der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen geschützt werden. Die Verordnungen sollen verhindern, dass die ansässige Wohnbevölkerung aus ihrem Gebiet verdrängt wird, daher werden häufig –wie im vorliegenden Fall- für den Abbruch, die Änderung oder Nutzungsänderung der baulichen Anlagen besondere Genehmigungsverfahren vorgeschrieben, obwohl für diese Maßnahmen aufgrund der Bauordnung keine Genehmigung erforderlich wäre.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 12.08.2015, 65 S 531/14 – www.ibr-online.de
 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/26 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Gewerbliches Mietrecht: Unpfändbarkeit auch einfacher Betriebsmittel
- Bau-und Architektenrecht: Kostenvorschuss auch ohne Abnahme!
- Makler- und Bauträgerrecht: Makler darf gleichzeitig für Verkäufer und Erwerber tätig sein!
- Grundstücksrecht: Überbau durch Grundstücksteilung 
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Unpfändbarkeit auch einfacher Betriebsmittel
 
Die Unpfändbarkeit der Betriebsmittel einer Kfz-Werkstatt umfasst auch einfache Büromöbel und sonstige Werkstatteinrichtung, die für den Betrieb unerlässlich sind. Nach der Zivilprozessordnung können Gegenstände einer Person, die ihren Erwerb aus körperlicher Arbeit oder sonstigen persönlichen Leistungen erzielt, nicht gepfändet werden, sofern die Gegenstände zur Fortsetzung der Erwerbstätigkeit benötigt werden. Vorliegend war der Gläubiger der Ansicht, einfache Betriebsmittel pfänden zu können, da aufgrund der Größe des Werkstattbetriebes der gesetzliche Schutz nicht greife. Zu Unrecht, so das Kammergericht: Zu den nicht pfändbaren Gegenständen gehören Werkzeuge, Maschinen und Materialvorräte im erforderlichen Umfang. Nichts anderes gilt für einfache Büromöbel, die ebenfalls notwendiges Hilfsmittel für den Betrieb eines Kfz-Wertstatt sind.
Kommentar
Für den Pfändungsschutz ist entscheidend, dass der Betriebsinhaber selbst handwerklich mitarbeitet und seinen Gewinn nicht überwiegend aus dem Einsatz von Kapitalmitteln erwirtschaftet. Setzt er daneben auch Personal und Maschinen ein, steht dies der eigenen „körperlichen Arbeit“ nicht entgegen, sodass der Pfändungsschutz dennoch greift.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: Kammergericht, Beschluss vom 13.07.2015, 8 U 15/15, IBRRS 2015, 2997
 
 
Bau- und Architektenrecht: Kostenvorschuss auch ohne Abnahme!
 
Im Rahmen eines BGB-Werkvertrags ist es dem Auftraggeber im Einzelfall bereits vor der Abnahme des Gewerks gestattet, sich auf seine vertraglichen Gewährleistungsrechte zu berufen, soweit der Auftragnehmer mehrfache erfolglose Mängelbeseitigungsversuche angestellt und sich die dem Auftraggeber angebotene Mängelbeseitigung als evident ungenügend herausgestellt hat. In dieser Lage ist es dem Auftraggeber nicht zumutbar, die offensichtlich mangelbehaftete Leistung abzunehmen, um sich erst nach der Abnahme auf Mängelrechte berufen zu können.
Kommentar
Erneut zeigt die obergerichtliche Rechtsprechung auf, dass besondere Fallgestaltungen das Recht des Auftraggebers auf Geltendmachung seines Gewährleistungsanspruchs, hier den Kostenvorschussanspruch, rechtfertigen können. Das Urteil des Oberlandesgerichts Schleswig unterscheidet sich insofern von den anderen Urteilen, als dass bisher stets eine endgültige Verweigerung des Auftragnehmers zur Mängelbeseitigung vorlag. Im vorliegenden Urteil wollte der Auftragnehmer einen weiteren Nachbesserungsversuch anstellen, der vom Auftraggeber abgelehnt wurde. Das Urteil des OLG Schleswig ist bisher nicht rechtskräftig; ob es Bestand haben wird, bleibt daher abzuwarten.
Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Schleswig, Urteil vom 16.07.2015, 7 U 124/14, IBRRS 2015, 2769
 
 
Makler- und Bauträgerrecht: Makler darf gleichzeitig für Verkäufer und Erwerber tätig sein!
 
Wird ein Makler nach Anordnung der Zwangsversteigerung von einem Grundpfandgläubiger damit beauftragt, Interessenten für einen freihändigen Verkauf der Immobilie zu suchen und lässt sich derselbe Makler auch von dem Kaufinteressenten beauftragen, liegt im Zweifel für beide Seiten eine Tätigkeit als Nachweismakler vor. Diese beidseitige Tätigkeit als Nachweismakler ist in der Regel ohne ausdrückliche Gestattung zulässig. Da ein Anspruch auf Maklerlohn nicht besteht, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist, kommt es -sofern keine entgegenstehende Vereinbarung getroffen wurde- maßgeblich darauf an, ob der Makler als Nachweis- oder Vermittlungsmakler tätig war. Tritt der Makler für beide Teile als Nachweismakler oder für den einen als Vermittlungs- und für den anderen als Nachweismakler auf, steht dies seiner Provisionsforderung erst einmal nicht entgegen.
Kommentar
Es ist regelmäßig Sache des Maklerkunden, zu beweisen, dass eine verbotene Doppeltätigkeit des Maklers vorliegt. Um dem entgegenzuwirken, sollte der Makler bei Vertragsabschluss doppeldeutige Vertragspassagen vermeiden und klar darstellen, ob er als Nachweis- oder Vermittlungsmakler tätig ist. Auch eine Aufklärung hinsichtlich der doppelten Provisionsfälligkeit ist zu empfehlen.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Saarbrücken, Urteil vom 17.09.2015, 4 U 131/14, IBRRS 2015, 2893
 
 
Grundstücksrecht: Überbau durch Grundstücksteilung
 
Ohne Zustimmung des Nachbareigentümers kann an einem auf das Nachbargrundstück hinübergebauten Gebäude kein Wohnungseigentum begründet werden, wenn der Überbau nachweislich nach Erstellung des Gebäudes durch Teilung des Grundstückes entstanden ist. Die Lage und der Umfang des maßgebenden Teils des Gebäudes müssen eindeutig auf dem aufzuteilenden Grundstück liegen. Es muss ausgeschlossen werden, dass der Überbau nach der wirtschaftlichen Bedeutung den maßgebenden Teil darstellt.
Kommentar
Das Kammergericht unterscheidet nach verschiedenen Arten des Überbaus: einem entschuldigten oder unentschuldigten Überbau, einem Eigengrenzüberbau oder einem nachträglich durch Teilung des Grundstücks entstandenen Überbau. Bei einem entschuldigten Überbau steht das Gebäude dem Eigentümer des Stammgrundstücks zu, von dem es überbaut wurde. Das Eigentum am Gebäude beim unentschuldigten Überbau wird auf der Grundstücksgrenze geteilt. Beim Eigengrenzüberbau kommt es auf die Absichten des Erbauers an, zu welchem Grundstück das Gebäude gehören soll. Die Eigentumsvermutung beim nachträglichen Überbau stellt auf den Umfang, die Lage und die wirtschaftliche Bedeutung des maßgebenden Gebäudeteils ab, auf welches sich das Gebäude zum größten Teil befindet.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: KG, Beschluss vom 19.08.2015, 1 W 765/15, BeckRS 2015, 15981
 
1 Comment  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/24 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
paragraph
 
- Steuerrecht: Gewinnrealisierung bei Werkverträgen
- Grundstücksrecht: Milieuschutz bei Umwandlung von Wohnungseigentum
- Makler- und Bauträgerrecht: Provision trotz misslungener Finanzierung?
- Wohnraummietrecht: Kündigung bei vorgetäuschter Bonität

 

Steuerrecht: Gewinnrealisierung bei Werkverträgen
Mit Urteil vom 14. Mai 2014 hatte der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass die Gewinnrealisierung in der Steuerbilanz bei Abschlagszahlungen nach § 8 Abs. 2 HOAI a.F. bereits mit dem Entstehen des Anspruchs auf Abschlagszahlung erfolgen soll. Das Bundesministerium der Finanzen will dieses Urteil nun auch auf Fälle nach dem neuen § 15 Abs. 2 HOAI und darüber hinaus auf Abschlagszahlungen bei Werkverträgen nach § 632a BGB anwenden. Das kann z. B. Abschlagszahlungen nach § 3 MaBV betreffen. Die Anwendung der neuen Grundsätze stellt erst für das Kalenderjahr 2015 eine Verpflichtung dar und kann vorher bereits freiwillig angewendet werden.
Kommentar
Nach herrschender Meinung ist die Anwendung des Urteils durch die Finanzverwaltung auf Fälle nach der neuen HOAI und auf andere Werkverträge rechtswidrig. Eine vorzeitige Gewinnrealisierung in der Handelsbilanz ist nicht zulässig. Wer die neuen Grundsätze nicht anwendet, riskiert allerdings später Ärger mit der Betriebsprüfung. Wer dies vermeiden will, sollte das BMF- Schreiben anwenden, entsprechende Steuererklärungen abgeben und anschließend mit Rechtsbehelfen gegen die Steuerfestsetzungen vorgehen. Für Einzelunternehmer und Personengesellschaften kann das Urteil sogar von Nutzen sein: Bei langfristigen Werkverträgen kann eine nach der Abnahme des Werkes einmalig anfallende Steuerbelastung mit hoher Steuerprogression vermieden werden.
Autor: Johann Wedemeier – wedemeier@bethge-legal.com
Fundstelle: BMF, Schreiben vom 29. Juni 2015, IV C 6 – S2130/15/10001; BFH, Urteil vom 14. Mai 2014, VIII R 25/11, BStBl 2014 II S.968; IDW HFA vom 24. September 2015

 

Grundstücksrecht: Milieuschutz bei Umwandlung von Wohnungseigentum
Liegt ein Grundstück im Gebiet einer kommunalen Erhaltungssatzung, muss die Aufteilung des Wohnungs- und Teileigentums von der Stadt genehmigt werden. Grund hierfür ist der Umstand, dass gerade in Gebieten mit aufwertungsverdächtigem Wohnungsbestand gesteuert werden soll, dass die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten bleibt. Danach besteht sogar dann eine Genehmigungsbedürftigkeit, wenn ein Objekt zwar bereits in Wohneigentum aufgeteilt ist, diese Aufteilung aber vollständig geändert werden soll.
Kommentar
Im entschiedenen Fall wollte der Eigentümer aus 2 großen 16 kleine Wohnungseinheiten machen. Er argumentierte, dass es sich damit nicht um eine Aufhebung der alten Aufteilung und Neuaufteilung handele, sondern um eine Änderung der bestehenden Aufteilung. Dadurch wollte er vermeiden, dass eine weitere behördliche Genehmigung unter Milieuschutzgesichtspunkten erforderlich ist. Das OLG München stellte jedoch vollkommen zu Recht fest, dass die Genehmigungsbedürftigkeit nicht nur bei einer erstmaligen Begründung des Wohneigentums bestehe, sondern auch dann, wenn überhaupt Sondereigentum geschaffen wird, das vorher so nicht bestanden hat, etwa durch Aufteilung in kleinere Einheiten.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 26. August 2015, 34 Wx 188/15, IBRRS 2015, 2521

 

Makler- und Bauträgerrecht: Provision trotz misslungener Finanzierung?
Im Falle einer misslungenen Finanzierung kommt ein Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision nur dann nicht in Betracht, wenn der Maklervertrag unter der Bedingung der erfolgreichen Finanzierung geschlossen wurde. Ist diese Bedingung nicht vereinbart, erhält der Makler seine Provision. Die Versagung der Finanzierung kann nicht zu Lasten des Maklers gehen, da er üblicherweise keinen Einfluss hierauf hat. Vorliegend hatten sich die Käufer für den Fall der Darlehensversagung ein Rücktrittsrecht im Kaufvertrag einräumen lassen. Es sei daher davon auszugehen, dass den Parteien das Scheitern einer Finanzierung durchaus bewusst war. Damit habe hinreichender Anlass bestanden, die Provisionsforderung ebenfalls an die Bedingung der erfolgreichen Finanzierung zu knüpfen, so der Senat. Da dies nicht geschah, steht dem Makler ein Anspruch auf Zahlung der Provision zu.
Kommentar
Grundsätzlich betrifft den Makler die Finanzierung des Objektes durch den Käufer nicht. Kommt es diesbezüglich aber bereits im Zuge der Vertragsverhandlungen zu Unsicherheiten, bieten sich für den Makler vertragliche Regelungen an, die eine Zahlungspflicht auch für den Fall einer versagten Finanzierung statuieren. So können Rechtsstreitigkeiten schon im Vorfeld vermieden werden.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Bremen, Urteil vom 16. September 2015, 9 O 755/14, IBRRS 2015, 2740

 

Wohnraummietrecht: Kündigung bei vorgetäuschter Bonität
Gibt der Mieter eine falsche Selbstauskunft zur Vortäuschung einer besseren Bonität ab, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Vermieters, so das Amtsgericht München. Im vorliegenden Fall hatte ein Ehepaar bei der Anmietung eines Hauses ein falsches Jahreseinkommen angegeben und zudem wahrheitswidrig erklärt, dass in den letzten fünf Jahren vor Erteilung der Selbstauskunft gegen das Ehepaar keine Zahlungsverfahren, Zwangsvollstreckungsverfahren oder Verfahren zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung bestanden haben. Hierin sah das Gericht neben den zudem aufgelaufenen Mietrückständen einen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Die Entscheidung wurde am am 08.09.2015 vom Landgericht bestätigt.
Kommentar
Der Vermieter konnte im vorliegenden Fall wegen der falschen Selbstauskunft sowie auch wegen den wiederholten Zahlungsrückstände fristlos kündigen. Dass die Mieter die Zahlungsrückstände nachgezahlt hatten, änderte nichts an der Vertragsbeendigung.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: AG München, Urteil vom 30. Juni 2015, 411 C 26176/14, becklink 2001528
 
No Comments  comments 
© Peter Hegerich