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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/10 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel – wirksam?

• Handels- und Gesellschaftsrecht: Schicksal des Verwaltervertrages bei Verschmelzung

• Grundstücksrecht: Zustimmung aller Eigentümer

• Wohnraumietrecht: Kündigung bei gefälschter Vorvermieterbescheinigung

 

Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel – wirksam?

Ein Grundstückserwerber, der einen Mietvertrag mitgekauft hat, ist nach einer jüngsten Entscheidung des BGH aus vergangener Woche nicht an eine im Mietvertrag von den ursprünglichen Parteien vereinbarte Schriftformheilungsklausel gebunden. Die Kündigung durch den Erwerber ist nach Ansicht des Gerichts auch nicht treuwidrig. Die Richter betonen damit noch einmal die entsprechende Klarstellung aus einem vorangegangenen Urteil aus Januar dieses Jahres. Danach ist es auch nicht notwendig, dass der Erwerber vor Ausübung des Kündigungsrechts von dem Mieter eine Heilung des Schriftformmangels verlangt.

Kommentar

Auch nach jahrelangem Warten auf höchstrichterliche Entscheidungen zu dem für gewerbliche Mietverträge wesentlichen Aspekt der Schriftformheilungsklauseln bleiben nach den nun in kurzer Abfolge ergangenen Urteilen des XII. Senats leider weiter viele Fragen offen. Der BGH greift zwar die in der OLG- Rechtsprechung häufiger vertretene Ansicht auf, wonach ein Erwerber nicht an Schriftformheilungsklauseln gebunden ist. Wichtige Fragen wie die Zulässigkeit in allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) sind aber leider weiterhin offen.

Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 30. April 2014, XII ZR 146/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

 

Handels- und Gesellschaftsrecht: Schicksal des Verwaltervertrages bei Verschmelzung

Bei der Verschmelzung einer GmbH, also einer juristischen Person, die zur Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt wurde, auf eine andere juristische Person, geht der Verwaltervertrag im Rahmen der Gesamtrechtsnachfolge auf die übernehmende Gesellschaft über. Der BGH hatte in diesem Fall zu entscheiden, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft dazu berechtigt ist, einer Verschmelzung ihres Verwalters auf eine andere Gesellschaft zu widersprechen. Zumindest für den Fall, dass der übertragende Rechtsträger eine juristische Person ist, hat der BGH dies verneint.

Praxistipp

Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter kein höchstpersönliches Rechtsverhältnis besteht, wenn der Verwalter eine juristische Person ist. Nur im Falle höchstpersönlicher Rechtsverhältnisse, z.B. wenn der Verwalter eine Privatperson ist, rechtfertigt es sich, den Übergang des Verwaltervertrages zu verneinen. Zu beachten bleibt, dass der BGH das Schicksal des Verwaltervertrages nur im Hinblick auf die Verschmelzung entschieden hat. Offengelassen hat er dagegen, was im Falle einer Personenhandelsgesellschaft bzw. Spaltung gilt. Im Ergebnis dürfte aber auch hier der Verwaltervertrag übergehen.

Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 21. Februar 2014, V ZR 164/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

 

Grundstücksrecht: Zustimmung aller Eigentümer

Soll von einem bestehenden Wohnungseigentum der Hobby- und Partyraum als separates Wohnungseigentum verselbständigt werden, handelt es sich um eine Umwandlung von vormals mit der Wohnung verbundenen Teileigentums und damit zugleich um eine Veränderung der Zweckbestimmung. Dies kann nur mit Zustimmung aller Eigentümer der Wohnungseigentumsgemeinschaft vollzogen werden. Wird eine solche Zustimmung nicht erteilt, ist eine entsprechende Teilungsurkunde nichtig, entschied das OLG Koblenz.

Kommentar

Auch wenn – vermeintlich – die anderen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht von Entscheidungen eines einzelnen Wohnungseigentümers betroffen sind, ist oftmals Obacht geboten, ob nicht doch eine Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer eingeholt werden muss. Auch ein Sondereigentümer darf grundsätzlich – wie jeder normale Eigentümer auch – mit seinem (Sonder-)Eigentum nach Belieben verfahren. So kann er zwei ihm gehörende Sondereigentumseinheiten ohne weiteres zu einer Einheit zusammenfassen. Auch die Aufspaltung einer großen in zwei kleine Einheiten ist theoretisch zustimmungsfrei. Wird jedoch gemeinschaftliches Eigentum berührt – was in solchen Fällen häufig der Fall ist, weil z. B. ein neuer Eingangsbereich für die neue Wohnung geschaffen werden muss – müssen die übrigen Eigentümer zustimmen.

Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 06. September 2012, 1 U 1097/11 – www.ibr-online.de

 

 

Wohnraummietrecht: Kündigung bei gefälschter Vorvermieterbescheinigung

Legt ein Mieter seinem zukünftigen Vermieter eine gefälschte Vorvermieterbescheinigung vor, handelt es sich dabei nach Ansicht des BGH um eine erhebliche Verletzung von (vor-)vertraglichen Pflichten durch den Mieter. Dem Vermieter kann aufgrund dieser Verletzung das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses zustehen. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter allerdings erst drei Jahre nach Kenntniserlangung die Kündigung ausgesprochen. Ob die Kündigung damit verspätet war, hat der BGH nicht entschieden. Da das Berufungsgericht dieses Vorbringen rechtsfehlerhaft übergangen hat, war der Rechtsstreit zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Kommentar

Gegebenenfalls wird der Vermieter sich aufgrund der Verspätung die Unwirksamkeit der Kündigung vorwerfen lassen müssen. Der Vermieter könnte sein Recht auf Kündigung verwirkt haben, weil er drei Jahre wartete, um seinen Anspruch geltend zu machen. Wird das Recht eine längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht, kann der Inhaber sein Recht verwirken. Das ist dann der Fall, wenn sein Gegenüber sich aufgrund des Verhaltens des Berechtigten darauf einrichten durfte, dass das Recht zukünftig noch geltend gemacht werden wird. Das zeitliche Moment ist hier von besonderer Bedeutung. Ein zu langes Abwarten kann ein Indiz dafür sein, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses doch zuzumuten ist (siehe auch § 314 Abs. 3 BGB, wonach der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen kann, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat). Ganz allgemein gilt also, dass vertragliche Rechte unverzüglich geltend gemacht werden sollten.

Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. April 2014, VIII ZR 107/13 – www.bundesgerichtshof.de

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/06 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
- Grundstücksrecht: Altlastensanierung
- Handels- und Gesellschaftsrecht: Mietforderungen als gleichgestellte Forderungen
- Wohnraummietrecht: Anbringen von Markisen auf dem Balkon
- Gesetzentwurf zu Mietpreisbremse und Maklercourtage vorgelegt

 

Grundstücksrecht: Altlastensanierung
Ein Grundstückseigentümer haftet als so genannter Zustandsstörer der Umweltbehörde für eine erforderliche Grundstückssanierung allein wegen seiner Stellung als Eigentümer. Wird er in dieser Eigenschaft zu Zahlungen herangezogen und lässt er die entsprechenden Bescheide bestandskräftig werden, muss er grundsätzlich zahlen. Gleichwohl kann er sich erfolgreich gegen die Vollstreckung wehren, wenn bei diesen Bescheiden nicht die zwischenzeitlich vom Bundesverfassungsgericht gesetzten Anforderungen eingehalten wurden. Es bleibt allerdings bei seiner Haftung, wenn die Behörde den Grundstückseigentümer auch als so genannten Verhaltensstörer in Anspruch hätte nehmen können, weil er gleichzeitig Geschäftsführer der Gesellschaft war, die die Umweltgefährdung herbeigeführt hat. In dem vom Verwaltungsgericht Karlsruhe entschiedenen Fall ging es um ein Betriebsgelände, das durchgängig dem gleichen Eigentümer gehörte. Auf diesem betrieb er als Geschäftsführer von mehreren dann insolvent gewordenen Firmen eine Metallveredelung.
Kommentar
In dem entschiedenen Fall berief sich der Eigentümer auf die so genannte “Altlastenentscheidung” des Bundesverfassungsgerichtes. In diesem Beschluss vom 16. Februar 2000 hatte das höchste deutsche Gericht abstrakt-generelle Grenzen der Zustandsverantwortlichkeit des Eigentümers für die Grundstückssanierung bei Altlasten entwickelt und die Notwendigkeit der Beseitigung von Umweltschäden einerseits ins Verhältnis zur Eigentumsgarantie des Grundgesetzes andererseits gesetzt. Der jetzt entschiedene Fall zeigt deutlich, dass eine einfache Begrenzung der Haftung auf den Verkehrswert, der hier unstreitig weniger als die Hälfte der Beseitigungskosten ausgemacht hat, nicht angemessen ist.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: VG Karlsruhe, Urteil vom 25. September 2013, 9 K 1907/11 – www.ibr-online.de

 

Handels- und Gesellschaftsrecht: Mietforderungen als gleichgestellte Forderungen
Vermietet ein Gesellschafter ein Grundstück an die Gesellschaft, kann die Überlassung des Grundstücks nicht generell mit einer darlehensweisen Kapitalüberlassung auf Zeit durch den Gesellschafter gleichgesetzt werden, so das LG Freiburg. Dies hat zur Folge, dass die Mietzahlungen nicht von dem Insolvenzverwalter angefochten werden können. Denn Mietzahlungen auf das vermietete Grundstück stellen nicht per se eine Befriedigung einer gleichgestellten Forderung iSv § 135 Abs. 1 Nr. 2 InsO dar, die der Insolvenzanfechtung unterliegen. Eine einzelfallbezogene wirtschaftliche Betrachtungsweise verbietet es, generell Mietverträge mit einer Gesellschaft als Umgehung eines Darlehens und somit von § 135 InsO anzusehen. Für eine Umgehung müsste dargelegt und nachgewiesen werden, dass durch die Wahl der Vermietung statt der Gewährung eines Darlehens die Vorschrift des § 135 InsO und damit die Möglichkeit der Insolvenzanfechtung umgangen werden sollte.
Praxistipp
Die vorliegende Entscheidung ist stark einzelfallbezogen und kann nicht direkt auf jeden Sachverhalt angewendet werden. Trotz dessen entspricht sie der Gesetzessystematik. Würde die Vermietung eines Grundstücks an die Gesellschaft unter die Vorschrift des § 135 Abs. 1 Nr. 2 InsO fallen, würde die Regelung des § 135 Abs. 3 S. 2 InsO praktisch leer laufen. Diese regelt, dass der Vermieter zwar verpflichtet ist, dem Insolvenzverwalter für die Dauer des Insolvenzverfahrens den Gegenstand zu überlassen, er hierfür jedoch eine Vergütung in Höhe der Miete erhält. Bei Qualifizierung der Mietforderungen als gleichgestellte Forderungen iSv § 135 Abs. 1 InsO würde dieser Vergütungsanspruch entfallen.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Freiburg, Urteil vom 07. Januar 2014, 12 O 133/13, BeckRS 2014, 00934

 

Wohnraummietrecht: Anbringen von Markisen auf dem Balkon
Vermieter müssen den Mietern erlauben, auf dem Balkon eine Markise zu montieren. Der Schutz vor der Sonne auf dem Balkon stellt ein sozial übliches Verhalten beim Gebrauch einer Wohnung dar und gehört zum berechtigten Interesse eines Mieters. Dies gilt selbst bei einem überdachten Balkon. Das Aufstellen eines Sonnenschirms als Sonnenschutz reicht nicht aus. Der Vermieter kann auch nicht vom Mieter verlangen, dass er für besseren Sonnenschutz zwei Sonnenschirme aufstellt.
Kommentar
Ein Vermieter kann sich bei der Ablehnung einer Markise auch nicht ohne weiteres darauf berufen, dass das Gestatten einer Markise auch alle übrigen Mieter berechtigen würde, eine Markise anzubringen und dies zu einem völlig uneinheitlichen Erscheinungsbild des Hauses führen würde. Grundsätzlich kann ein Vermieter sich nicht pauschal darauf berufen, dass dadurch die Gebäudefassade optisch beeinträchtigt wird. Dies gilt insbesondere dann nicht, wenn der Mieter sich ausdrücklich bereit erklärt, die Markise so zu gestalten, wie der Vermieter es wünscht; denn hierdurch bleibt ein einheitlicheres Bild der Fassade gewahrt, als wenn jeder Mieter einen oder zwei unterschiedliche Sonnenschirme auf den Balkon stellt.
Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: AG München, Urteil vom 07. Juni 2013, 411 C 4836/13, BeckRS 2014, 03001

 

Gesetzentwurf zu Mietpreisbremse und Maklercourtage vorgelegt
Justizminister Heiko Maas hat den Referentenentwurf über Neuregelungen zur “Mietpreisbremse” und zum “Bestellerprinzip” bei der Wohnungsvermittlung und damit zwei wichtige Vorhaben aus dem Koalitionsvertrag auf den Weg gebracht.
Die Mietpreisbremse soll dafür sorgen, dass künftig grundsätzlich in den betroffenen Gebieten bei Wiedervermietungen nur noch Mietsteigerungen bis höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig sind. Die Mietpreisbremse soll dort gelten, wo ein angespannter Wohnungsmarkt besteht. In welchen Regionen sie angewendet wird, sollen die Bundesländer festlegen.
Auch bei der Maklercourtage sind Neuerungen geplant. Durch die Einführung des “Bestellerprinzips” bei der Wohnungsvermittlung soll künftig der Grundsatz gelten: Wer bestellt, der bezahlt. Und das ist meist der Vermieter, der neue Mieter mit Hilfe eines Maklers sucht, so das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Wenn also der Vermieter einen Makler einschaltet, muss er diesen nach dem Referentenentwurf künftig auch bezahlen. Eine hiervon abweichende Vereinbarung sei unwirksam.
Der Referentenentwurf befindet sich derzeit noch in der Ressortabstimmung. Das Gesetz soll, wenn alles planmäßig läuft, im Jahr 2015 in Kraft treten.
Fundstelle: www.bmjv.de 
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/03 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Gewerbliches Mietrecht: Bürgenähnliche Haftung des Vermieters
•  Handels- und Gesellschaftsrecht: Sanieren oder Ausscheiden
• Grundstücksrecht: Abnahme von Gemeinschaftseigentum
• Wohnraummietrecht: Keine Touristen in der Mietwohnung!

 

Gewerbliches Mietrecht: Bürgenähnliche Haftung des Vermieters
Der (Erst)Vermieter haftet nach dem Gesetz dem Mieter gegenüber wie ein Bürge auch über den durchgeführten Verkauf hinaus, wenn der (Zweit)Vermieter in Insolvenz gerät. Diese Haftung entfällt nur dann, wenn der Erstvermieter den Mieter nach erfolgter Eigentumsschreibung über die Veräußerung informiert und der Mietvertrag mit gesetzlicher Frist kündbar ist, so das OLG Köln in einer jüngeren Entscheidung. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter den Mieter zu früh informiert (vor Eigentumsumschreibung) und der Mietvertrag war für die Dauer von 15 Jahren abgeschlossen und somit nicht ordentlich kündbar. Der (Erst)Vermieter blieb somit in der Haftung.
Praxistipp
In gewerblichen Mietverträgen sind meist Festlaufzeiten vereinbart sind, so dass die oben genannten Voraussetzungen für den Wegfall der Vermieterhaftung nicht gegeben sind. Vermieter sollten also versuchen, durch Individualvereinbarungen die Regelungen des § 566 Abs. 2 BGB auszuschließen. Ein formularmäßiger Ausschluss der bürgenähnlichen Haftung ist nach überwiegender Meinung hingegen unwirksam.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Köln, Beschluss vom 11. Oktober 2013, 22 U 208/12 – www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/koeln/j2013/22_U_208_12_Beschluss_20131011.html

 

Handels- und Gesellschaftsrecht: Sanieren oder Ausscheiden
Den Gesellschafter einer sanierungsbedürftigen Publikumsgesellschaft (hier: geschlossener Immobilienfonds als GbR) trifft gemäß seiner Treuepflicht die Pflicht, einem Gesellschafterbeschluss zuzustimmen, der zwischen den Alternativen „Sanieren“ (unter Leistung eines anteiligen Sanierungsbeitrags) oder „Ausscheiden“ (unter Bezahlung eines anteiligen Auseinandersetzungsguthabens) unterschieden hat. Dem Gesellschafter ist es in einem solchen Fall zumutbar, seine Zustimmung zu erteilen, soweit keine eigenen schützenswerten Belange des Gesellschafters entgegenstehen. Solche schützenswerte Belange sind vor allem dann nicht gegeben, wenn der Gesellschafter bei Zustimmung zum Gesellschafterbeschluss nicht schlechter steht als im Falle der sofortigen Zerschlagung der Gesellschaft. Voraussetzung ist aber eine konkrete Gegenüberstellung der zu leistenden Beträge im Falle des Sanierens oder des Ausscheidens.
Praxistipp
Das Urteil des OLG Stuttgart bestätigt das Urteil des BGH vom 19. Oktober 2009 (Az. II ZR 240/08) und konkretisiert dabei die Zustimmungspflicht eines nicht sanierungswilligen Gesellschafters. Zu beachten ist vor allem, dass abstrakte Risiken für den Gesellschafter, wie z. B. eine mögliche Nachhaftung, nicht ausreichen, den Gesellschafterbeschluss abzulehnen. Im vorliegenden Fall lagen sogar Enthaftungserklärungen der jeweiligen Gläubiger vor.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 11. Juli 2013, 19 U 11/13, NZG 2013, 1061

 

Grundstücksrecht: Abnahme von Gemeinschaftseigentum
Bei dem Neubau einer Wohnanlage, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt und an unterschiedliche Einzelerwerber verkauft wird, sind zwei Abnahmen zu unterscheiden. Die Abnahme der einzelnen Wohnungen und die Abnahme der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile, wie Außenwände, Treppenhäuser und Außenanlagen. Jeder Bauträger ist versucht, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums möglichst einmal und nicht mit jedem Erwerber einzeln durchzuführen, damit dann einheitlich die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche in Gang gesetzt wird. Das OLG Koblenz hat hierzu entschieden, dass eine Klausel in einem Immobilienkaufvertrag wirksam ist, wonach die durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen durchgeführte Abnahme des Gemeinschaftseigentums vom Käufer als für sich verbindlich anerkannt wird.
Praxistipp
Den Parteien eines Bauträgervertrages ist anzuraten, insbesondere die Abnahmemodalitäten für das Kaufobjekt vor Vertragsschluss einer kritischen Prüfung zu unterziehen. Die Rechtsprechung hat hier bereits eine Reihe von Regelungen für unwirksam erklärt. So darf der abnehmende Sachverständige nicht vom Bauträger bestimmt werden. Ebenso darf nicht der vom Bauträger eingesetzte WEG-Verwalter die Abnahme für die Wohnungseigentümer erklären.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 08. April 2013, 2 U 1123/12 – www.ibr-online.de

 

Wohnraummietrecht: Keine Touristen in der Mietwohnung!
Trotz einer vom Vermieter erteilten Untervermietungserlaubnis ist der Mieter nicht berechtigt, die Wohnung an Touristen zu überlassen bzw. unterzuvermieten. Die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen unterscheidet sich nach Auffassung des BGH von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung. Deshalb ist sie auch nicht ohne weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst.
Kommentar
Etwas anderes gilt nach der Rechtsprechung im Wohnungseigentumsrecht. Nach Ansicht des BGH stellt die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung im wohnungseigentumsrechtlichen (nicht mietrechtlichen) Sinn dar. Gegen eine derartige Nutzung können jedoch die Teilungserklärung und Vereinbarungen unter den Wohnungseigentümern sprechen.
Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 08. Januar 2014, VIII ZR 210/13 – www.bundesgerichtshof.de 
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/25 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Steuerrecht: Grunderwerbsteuer bei Vertragsaufhebung
• Handels- und Gesellschaftsrecht: Firmenbezeichnung
• Wohnungseigentumsrecht: Keine Haftung für Hausgeldrückstände des Verkäufers!

 

Steuerrecht: Grunderwerbsteuer bei Vertragsaufhebung
Selbst wenn ein Immobilienverkauf rückwirkend aufgehoben wird, kann der ursprüngliche Erwerber verpflichtet sein, die Grunderwerbssteuer zu zahlen. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn in der Aufhebungsurkunde gleichzeitig die Veräußerung an einen Ersatzerwerber geregelt wird, entschied nun der Bundesfinanzhof. Dabei kommt es entscheidend darauf an, welchen Zweck der Ersterwerber mit der Aufhebung verfolgt. Nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG wird die Steuerfestsetzung auf Antrag u. a. dann aufgehoben, wenn ein Erwerbsvorgang vor dem Übergang des Eigentums am Grundstück auf den Erwerber durch Vereinbarung der Vertragspartner innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer rückgängig gemacht wird. Eine solche Aufhebung kommt jedoch dann nicht in Betracht, wenn der Ersterwerber eine ihm noch verbliebene Rechtsposition auch in seinem eigenen Interesse verwertet, um einen bestimmten Ersatzvertrag herbeizuführen.
Praxistipp
Für eine Aufhebung des Grunderwerbsteuerbescheides ist zunächst einmal wichtig, dass die Zwei-Jahresfrist eingehalten wird. Sodann müssen die Beteiligten – insbesondere bei einem unmittelbar folgenden Abschluss eines Ersatzkaufvertrages – darauf achten, dass der Aufhebungsvertrag mit dem neuen Kaufvertrag nicht so miteinander verquickt wird, dass es der Erstkäufer in der Hand hat, wie und mit wem der zweite Kaufvertrag abgeschlossen werden kann. Nach dem 1. Januar 2014 kann eine nicht optimale Gestaltung von Immobilienkaufverträgen im Übrigen aus einem anderen Grund ärgerlich werden. Denn zu diesem Stichtag wird der Steuersatz in den Bundesländern Berlin, Bremen, Schleswig-Holstein und voraussichtlich Niedersachsen erneut erhöht. Er beträgt dann je nach Bundesland zwischen 3,5 % (in Bayern) und 6,5 % (in Schleswig-Holstein).
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: BFH, Urteile vom 05. September 2013, II R 9/12 und II R 16/12, – www.bundesfinanzhof.de

 

Handels- und Gesellschaftsrecht: Firmenbezeichnung
Die Bezeichnung einer Firma lediglich bestehend aus Ziffern und dem Rechtsformzusatz („23 GmbH“) genügt nicht den Anforderungen, die das Gesetz in § 18 HGB an die Kennzeichnung und Unterscheidungskraft und in § 30 HGB an die Unterscheidbarkeit stellt. Das Kammergericht (KG) führt in seiner Entscheidung aus, dass die bloße Verwendung von Zahlen kein hinreichendes Kennzeichnungs- und Unterscheidungsmerkmal darstellt, weil die Zahl allein nicht hinreichend individualisierend, sondern beliebig wirkt. Abzustellen sei auf die durchschnittlichen Teilnehmer des Rechtsverkehrs, die nach Ansicht des Kammergerichts heutzutage Zahlen, ohne weitere Zusätze, die nötige firmenrechtliche Unterscheidbarkeit nicht beimessen.
Praxistipp
Das KG hatte hier erneut über die Bezeichnung von Firmen zu entscheiden. Bereits mit Beschluss vom 08. August 2012 (12 W 48/12) hat das KG entschieden, dass eine Kombination aus Buchstaben und Zahlen aber ausreichend ist. Mit jetzigem Beschluss hat das KG der Firmenbezeichnung lediglich bestehend aus Zahlen und Rechtsformzusatz eine Absage erteilt. Firmengründer sollten daher bei der Bezeichnung ihres Unternehmens darauf achten, dass bei der Verwendung von Zahlen im Firmenname eine Buchstabenzahlenkombination gewählt wird, um die nötige Kennzeichnungsgeeignetheit und Unterscheidbarkeit herzustellen.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: KG Berlin, Beschluss vom 17. Mai 2013, 12 W 51/13, NZG 2013, 1153

 

Wohnungseigentumsrecht: Keine Haftung für Hausgeldrückstände des Verkäufers!
Das Vorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft für Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung führt nicht dazu, dass ein Erwerber von Wohnungseigentum für die Hausgeldschulden des Voreigentümers haftet, so der BGH in seiner aktuellen Entscheidung. Der Verkäufer einer Eigentumswohnung befand sich mit der Zahlung von Hausgeldern im Rückstand. Nachdem der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, verlangte die Gemeinschaft von ihm die Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum wegen der offenen Hausgelder seines Rechtsvorgängers. Teile der Rechtsprechung und Literatur waren bisher der Ansicht, dies sei möglich. Der BGH ist allerdings gegenteiliger Ansicht und lehnte den Antrag ab.
Kommentar
Nach der Entscheidung ist nunmehr klar, dass der Käufer einer Eigentumswohnung unter keinem denkbaren Gesichtspunkt für Hausgeldrückstände des Veräußerers haftet und zwar weder mit der Eigentumswohnung noch mit seinem sonstigen Vermögen. Die Entscheidung hat auch Auswirkungen auf die notarielle Vertragsgestaltung, da Bestätigungen des Verwalters über das Nichtbestehen von Hausgeldrückständen als Fälligkeitsvoraussetzung für die Kaufpreiszahlung von Eigentumswohnungen künftig entfallen können.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. September 2013, V ZR 209/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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