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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/13 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
  • Steuerrecht: Bedenken gegen Verfassungsmäßigkeit der Zinsschranke
  • Grundstücksrecht: Verschweigen von Unwissenheit ist keine Arglist!
  • Makler- und Bauträgerrecht: Stillschweigender Maklervertragsabschluss
  • Wohnungseigentumsrecht: Übertragung von Verkehrssicherungspflichten
  • Mietrechtsreform: Es geht voran!
Steuerrecht: Bedenken gegen Verfassungsmäßigkeit der Zinsschranke 
Der Bundesfinanzhof hatte zu entscheiden, ob die körperschaftssteuerliche Zinsschranke auch gilt, wenn die kreditgewährenden Banken aufgrund von Bürgschaften der Anteilseigner an eine Gesellschaft in Höhe von mehr als 10 % der die Zinserträge übersteigenden Zinsaufwendungen auf die Anteilseigner Rückgriff nehmen können. Eine Immobiliengesellschaft hatte eine Fremdfinanzierung nur durch hohe Bürgschaften ihrer Anteilseigner erlangen können. Aufgrund der gegebenen Bürgschaften gestattete das Finanzamt in seinem Körperschaftssteuerbescheid nur eine begrenzte Abzugsfähigkeit der geleisteten Schuldzinsen. Das verstößt jedoch gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes, so der Bundesfinanzhof. Mit den Regelungen zur sog. Zinsschranke sei der Gesetzgeber von seiner Grundentscheidung abgewichen, dass Betriebsausgaben in dem Jahr abziehbar sein sollen, in dem sie angefallen sind und den Steuerpflichtigen belasten. Hierdurch wolle er die Abzugsfähigkeit von Zinsaufwendungen u.a. zur Vermeidung von missbräuchlichen Steuergestaltungen beschränken. Hiermit vergleichbar seien jedoch nicht die Fälle, in denen eine Bank ein Darlehen gewähre, hierfür aber eine Bürgschaft oder eine anderweitige Sicherheit eines Gesellschafters oder einer nahe stehenden Person verlange, wenn dies zum Erhalt des Darlehens erforderlich sei. Dann belaste die Zinsschranke besonders finanzschwache, zur Aufrechterhaltung ihres Geschäftsbetriebes auf Fremdkapital angewiesene Unternehmen, die dieses aber nur erhalten, wenn sie durch ihre Gesellschafter Sicherheiten stellen können, so der Bundesfinanzhof.
 
Kommentar 
Zinsaufwendungen eines Betriebs für in Anspruch genommenes Fremdkapital sind nach dem Wortlaut der sog. „Zinsschranke“ nur in Höhe des verrechenbaren EBITDA als Betriebsausgaben abziehbar. Danach verbleibende nicht abziehbare Zinsaufwendungen sind in die folgenden Wirtschaftsjahre vorzutragen. Dies gilt nicht, wenn ein Betrieb nicht oder nur anteilmäßig zu einem Konzern gehört („Stand-alone“). Der Bundesfinanzhof hat zu Recht festgestellt, dass die Regelung zur Zinsschranke aufgrund ihres weit gefassten Wortlauts auch steuerrechtliche Gestaltungen einschränkt, die von ihrem Zweck nicht erfasst sind.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethgeundpartner.de
Fundstelle: Bundesfinanzhof, Beschluss vom 13. März 2012, I-B-111/11 -www.bundesfinanzhof.de
Grundstücksrecht: Verschweigen von Unwissenheit ist keine Arglist! 
Verschweigt der Verkäufer eines Hauses dem Käufer gegenüber im Rahmen eines gemeinsamen Besichtigungstermins, in dem Feuchtigkeitsschäden des Gebäudes festgestellt werden, dass er selbst die Ursache der Durchfeuchtungen nicht kennt, so handelt er nicht bereits arglistig, so der BGH. In dem im Jahre 1936 erbauten Wohnhaus gab es erhebliche Feuchtigkeitsmängel im Keller. Über deren Ursache hatte der Verkäufer selbst nur plausible Vermutungen angestellt, da sie ihm nicht bekannt waren. Die Käuferin war daher der Ansicht, sie hätte darauf hingewiesen werden müssen, dass die Ursachen unbekannt und nähere Untersuchungen auch nicht angestellt worden seien. Dadurch habe der Verkäufer arglistig gehandelt. Der BGH sah das anders: der Verkäufer habe nicht versichert, bestimmte Kenntnisse von der Mangelursache zu haben, die er in Wirklichkeit nicht hatte, sondern habe lediglich eigene Vermutungen angestellt. 
 
Praxistipp
Im Rahmen von Objektbesichtigungen vor der Veräußerung besteht grundsätzlich eine Offenbarungspflicht für verborgene Mängel oder Ursachen, die auf solche Mängel hindeuten, weil der Käufer sie nicht erkennen kann. Hat der Verkäufer Kenntnis von solchen Umständen, muss er den Käufer daher auch ungefragt informieren. Weiß der Verkäufer hingegen selbst nicht genau, was die Ursachen eines bestimmten Schadensbildes sind (hier waren es Feuchtigkeitsflecken), muss er diese eigene Unwissenheit nicht speziell zum Ausdruck bringen, sondern darf sie verschweigen. Wichtig ist aber, dass der Verkäufer beim Verkauf einer Immobilie im umgekehrten Fall niemals falsche Angaben oder Angaben „ins Blaue hinein“ machen sollte, weil er sonst möglicherweise trotz des Gewährleistungsausschlusses für die Mängel einzustehen hat.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. März 2012, V ZR 18/11 – www.bundesgerichtshof.de
Makler- und Bauträgerrecht: Stillschweigender Maklervertragsabschluss 
Überreicht ein Makler ein Exposé mit einem eindeutigen Provisionshinweis und fordert der Kunde hierauf weitere Leistungen, wie z.B. einen Besichtigungstermin, wird hierin zumindest ein stillschweigender Maklervertragsabschluss gesehen. Dies gilt auch, wenn der Makler mehrere identische Wohnungen in einem Objekt inseriert, jedoch nur für eine Wohnung ein Exposé übermittelt, so das Kammergericht. Im Rahmen der Besichtigung hatte der Makler im entschiedenen Fall noch auf das Exposé der ein Stockwerk höher liegenden und ansonsten identischen Wohnung hingewiesen. Dieser Hinweis könne nach lebensnaher Betrachtung nur so verstanden werden, dass auch die letztlich gekaufte Wohnung provisionspflichtig sei.
 
Praxistipp 
In der Praxis werden die meisten Maklerverträge nur stillschweigend abgeschlossen. Für den Makler ist ein eindeutiger Provisionshinweis zu Beginn seiner Tätigkeit daher entscheidend. Fehlt es an diesem, ist er auf die Kooperationsbereitschaft seines Kunden angewiesen. Dieser kann sich natürlich auch noch nachträglich mit der Zahlung einer Provision einverstanden erklären. Dies muss dann jedoch ausdrücklich geschehen. Ist der Maklerkunde hingegen nicht zur Zahlung einer Provision bereit, muss er einem eindeutigen Provisionshinweis sofort widersprechen. Anderenfalls gilt eine Provision in der vom Makler verlangten Höhe als vereinbart.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethgeundpartner.de
Fundstelle: KG Berlin, Beschluss vom 17. August 2011, 10 U 89/11, BeckRS 2011, 22499
Wohnungseigentumsrecht: Übertragung von Verkehrssicherungspflichten
Im Verwaltervertrag wird die Verkehrssicherungspflicht für eine Wohnungseigentumsanlage häufig auf deren Verwalter übertragen. Dann ist dieser in vollem Umfang zur Durchführung von Räum- und Streuarbeiten im Winter verantwortlich. Dies birgt erhebliche Haftungsrisiken für den Verwalter, denn er muss grundsätzlich die Einhaltung seiner Sorgfaltspflichten nachweisen. Anders kann es allerdings sein, wenn der Verwalter die Verkehrssicherungspflichten seinerseits mit Einverständnis der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Hausmeister (eine Hauswartfirma) überträgt und die Hausmeister nicht Angestellte des Verwalters, sondern Arbeitnehmer der Gemeinschaft sind. Dann hat der Verwalter seine Verkehrssicherungspflicht wirksam auf die Hausmeister delegiert. Anschließend haftet er nur noch in den seltenen Fällen eines Auswahl- und Überwachungsverschuldens.
 
Praxistipp
Verwalter von Wohnungseigentum sollten darauf achten, dass die Hausmeister bei der Wohnungseigentümergemeinschaft angestellt und nicht im eigenen Namen beschäftigt werden. Dies sollte durch Arbeitsverträge auch dokumentiert sein. Zusätzlich empfiehlt sich der Abschluss einer Vermögenshaftpflichtversicherung um verbleibende Haftungsrisiken abzudecken.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethgeundpartner.de
Fundstelle: AG Hannover, Urteil vom 05. April 2012, 480 C 297/12
Mietrechtsreform: Es geht voran!
Nachdem das Bundesjustizministerium mit Bearbeitungsstand vom 25. Oktober 2011 einen neuenReferentenentwurf zur Stellungnahme vorgelegt hatte, soll heute ein entsprechender überarbeiteter Gesetzentwurf im Bundeskabinett beraten werden.
Der Entwurf vom 25. Oktober 2011 sei darin nur geringfügig verändert worden. Bestehen bleiben u.a. der Ausschluss einer Mietminderung in den ersten drei Monaten bei energetischen Maßnahmen sowie die Duldungspflicht bzgl. entsprechender Arbeiten. Demgegenüber sollen etwa die „Belange der Energieeffizienz und des Klimaschutzes“ bei der Abwägung, ob ein Härtefall vorliegt, nicht mehr zu Gunsten des Vermieters berücksichtigt werden.
Im Bun­des­jus­tiz­mi­nis­te­ri­um rech­net man damit, dass der Ent­wurf im ers­ten Quar­tal 2013 in Kraft tritt.
Die SPD-Bundestagsfraktion hatte zuvor den Antrag „Soziales Mietrecht erhalten und klimagerecht verbessern“ (BT-Drucks. 17/9559) im Bundestag vorgelegt, da sie die Rechte der Mieter gefährdet sieht. Die SPD lehnt u.a. den Vorschlag des Bundesjustizministeriums ab, das Mietminderungsrecht bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen für drei Monate auszuschließen. Zudem fordert die SPD, die Umlagefähigkeit der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen von 11% auf 9% jährlich zu senken. Der Bundestag hat den Antrag am 11. Mai 2012 beraten und in die zuständigen Ausschüsse überwiesen.bethgeundpartner haben bereits im Jahr 2008 gemeinsam mit dem Immobilienverband Deutschland IVD einen Gesetzentwurf zur Beseitigung mietrechtlicher Hemmnisse beim Klimaschutz und Anfang 2010 einen Gesetzentwurf zur beschleunigten Räumung von Mietwohnungen vorgelegt. Näheres hierzu unter http://bethgeundpartner.de/Mietrechtsreform.552.0.html.
 
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§§ News zum Immobilienrecht 2012/12 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
  • Grundstücksrecht: Grundbucheinsichtsrecht des getrennt lebenden Ehepartners
  • Gewerbliches Mietrecht: Minderungs- und Aufrechnungsbeschränkung
  • Makler- und Bauträgerrecht: Formnichtigkeit des Maklervertrages
  • Bau- und Architektenrecht: Beauftragung durch WEG-Verwalter
Grundstücksrecht: Grundbucheinsichtsrecht des getrennt lebenden Ehepartners
 
Auch der getrennt lebende Ehegatte hat das Recht, in ein Grundbuch einzusehen, wenn die Ehegatten den Güterstand der Zugewinngemeinschaft gewählt haben, so das OLG Rostock. Der Antragsteller begehrte in dem zugrunde liegenden Fall Grundbucheinsicht, da seine getrennt lebende Ehefrau die Veräußerung des Objekts beabsichtigte und es sich hierbei um ihr wesentliches Vermögen handelte. Dieser Antrag wurde vom Grundbuchamt zurückgewiesen, da ein berechtigtes Interesse fehle. Zu Unrecht, wie das OLG Rostock entschied. Einerseits ist allgemein anerkannt, dass der mit dem Eigentümer im gesetzlichen Güterstand lebende Ehegatte regelmäßig ein Recht hat, in das Grundbuch einzusehen. Andererseits darf nach der familienrechtlichen Vorschrift des § 1365 BGB ein Ehegatte nur mit der Zustimmung seines Ehegatten über das wesentliche Vermögen verfügen.
 
Kommentar
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Es ist zu berücksichtigen, dass der getrennt lebende Ehegatte in der vorliegenden Konstellation der Veräußerung zustimmen muss und zum anderen auch zur Durchsetzung eines möglichen Zugewinnanspruchs auf diese Akteneinsicht angewiesen ist.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Rostock, Beschluss vom 23. Dezember 2011, 3 W 71/11, NJW-RR 2012, 400
Gewerbliches Mietrecht: Minderungs- und Aufrechnungsbeschränkung
 
Eine Klausel, wonach die Pachtminderung und die Aufrechnung gegenüber dem Pachtanspruch des Verpächters ausgeschlossen sind, soweit die Forderungen nicht rechtskräftig festgestellt oder unbestritten sind, ist wirksam. Dem stehe auch nicht entgegen, dass der BGH bei einem Werkvertrag ein formularmäßiges Aufrechnungsverbot als unwirksam angesehen hat, so das Oberlandesgericht Celle.
 
Kommentar
Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass dem Pächter/Vermieter im kaufmännischen Verkehr durch die Einschränkung, dass der Ausschluss nicht für rechtskräftig festgestellte oder unbestrittene Forderungen gilt, die Möglichkeit bleibt, seine Minderungsansprüche in einem Rückforderungsprozess geltend zu machen. Dass im vorliegenden Vertrag nicht ausdrücklich vorgesehen war, dass dem Pächter diese Rückforderungsansprüche erhalten bleiben, ist nach dem OLG Celle unschädlich. Ein ausdrücklicher Vorbehalt sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht erforderlich. Auch die Aufrechnungsmöglichkeit des Pächters/Vermieters kann nach herrschender Auffassung im gewerblichen Miet- und Pachtvertrag durch allgemeine Geschäftsbedingungen wirksam ausgeschlossen werden, soweit sie sich nicht auf rechtskräftig festgestellte oder unstreitige Forderungen bezieht.
Autor: Simone Engel – engel@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 22. März 2012, 2 U 127/11, IBRRS 85146
Makler- und Bauträgerrecht: Formnichtigkeit des Maklervertrages
 
Die Vereinbarung einer pauschalen Aufwandsvergütung von mehr als 40 % des Erfolgshonorars für den Fall, dass der Auftraggeber von seiner Verkaufsabsicht Abstand nimmt, ist beurkundungspflichtig. Damit soll sichergestellt werden, dass der Auftraggeber durch einen Notar belehrt und aufgeklärt wird und somit nicht in seiner Entschlussfreiheit beeinträchtigt wird. Nach ständiger Rechtsprechung gilt der Formzwang für alle Vereinbarungen, die im Falle der Nichtveräußerung oder des Nichterwerbs empfindliche wirtschaftliche Nachteile vorsehen und so mittelbar einen Zwang zur Veräußerung oder zum Erwerb begründen. Daher kann auch ein Makler sich von seinem Auftraggeber nicht einen erheblichen Betrag versprechen lassen, der diesen derart in seiner Entschlussfreiheit beeinträchtigt, dass er unter Verkaufs- bzw. Erwerbszwang steht. Eine solche Vereinbarung muss beurkundet werden, sonst ist sie nichtig.
 
Kommentar
Grundsätzlich können Makler ohne Beurkundungspflicht Vereinbarungen über die Vergütung des tatsächlich angefallenen Aufwands treffen. Werden aber zwecks Vereinfachung der Nachweisführung Pauschalen vereinbart, dürfen diese bestimmte Sätze nicht überschreiten. Hier gibt es leider keine klare Richtlinie, bis zu welchem Höchstbetrag eine Vereinbarung ohne Formzwang möglich ist. Bisher werden Pauschalen bis zu etwa 10 % der im Erfolgsfall zu zahlenden Provision noch als zulässig erachtet, ohne dass darüber eine notarielle Beurkundung zu erfolgen hat. Bei höheren Pauschalen ist stets zur Beurkundung anzuraten.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 22. September 2010, 19 U 120/10 – www.jurisweb.de
Bau- und Architektenrecht: Beauftragung durch WEG-Verwalter
 
Die Ermächtigung des WEG-Verwalters, die zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen in Auftrag zu geben, erstreckt sich nicht auf außergewöhnliche, nicht dringende Arbeiten größeren Umfangs. Diese schmerzliche Erfahrung machte kürzlich ein Architekt vor dem Bundesgerichtshof. Er war mit den Leistungen der Phasen 1 bis 8 durch den WEG-Verwalter beauftragt worden, hatte sämtliche Leistungen ordnungsgemäß erbracht und dennoch forderte die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) im Nachgang das gezahlte Honorar zurück. „Im konkreten Fall völlig zu Recht“, so Karlsruhe. Ein wirksamer Architektenvertrag mit der WEG sei nicht geschlossen worden, insbesondere sei diese nicht wirksam durch deren Verwalter vertreten worden. Auch könne sich der Architekt nicht darauf berufen, er habe auf eine ordentliche Beauftragung durch den Verwalters vertrauen dürfen. Ein Honoraranspruch gegen die Eigentümergemeinschaft scheide damit aus. Es stellte sich also die Frage, ob die WEG dann nicht zu Unrecht bereichert sei und sich hierfür einen entsprechenden Betrag anrechnen lassen müsse. Im vorliegenden Fall musste sie dies nicht tun, da es zu den geplanten Arbeiten mangels Liquidität letztlich nicht mehr kam und nach Ansicht der Karlsruher Richter auch in absehbarer Zeit nicht kommen werde. Der Architekt musste daher das erhaltene Honorar zurückzahlen.
 
Praxistipp
Bei einer Beauftragung durch Dritte sollte man sich immer die entsprechende Vertretungsbefugnis nachweisen lassen. Denn auch ein Schadensersatzanspruch gegen den vollmachtlosen Vertreter scheidet dann aus, wenn der Beauftragte den Mangel der Vertretungsbefugnis kannte oder zumindest kennen musste. Letzteres ist leider deutlich häufiger der Fall, als zu Weilen angenommen. So darf zum Beispiel auch der Bauunternehmer nicht einfach darauf vertrauen, der Architekt sei zu seiner Beauftragung vollumfänglich befugt.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethgeundpartner.deFundstelle: BGH, Beschluss vom 22. März 2012, VII ZR 206/10 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ News zum Immobilienrecht 2012/10 §§

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Grundstücksrecht: Anpassung von Wertsicherungsklauseln aus Erbbaurechtsverträgen

Erfüllt die im Erbbaurechtsvertrag vereinbarte Wertsicherungsklausel ihren Zweck nicht mehr, ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu ermitteln, was die Vertragspartner nach Treu und Glauben für diesen Fall vereinbart hätten. Führt die Auslegung zu keinem Ergebnis, kommt die Erhöhung des Erbbauzinses wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht. In beiden Fällen sind nicht die seit Vertragsabschluss, sondern die seit der letzten aufgrund der Klausel vorgenommenen Erhöhung geänderten Verhältnisse maßgebend.

Kommentar

Erbbaurechtsverträge haben traditionell lange Laufzeiten. Umso größere Bedeutung hat die Wertsicherung des Erbbauzinses. Immer wieder werden Klauseln vereinbart, die nach Jahren nicht mehr wie vorgesehen „funktionieren“. Wurde die Wertsicherungsklausel schlicht vergessen, war eine Wertsicherung aber gewollt, lässt der BGH seit langem die Anpassung des Erbbauzinses nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu. Nunmehr stellt der BGH klar, dass diese Grundsätze nicht für Klauseln gelten, die lediglich ihren Zweck nicht mehr erfüllen. Hier ist im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu ermitteln, was die Parteien vereinbart hätten. Erst wenn die Auslegung zu keinem Ergebnis führt, ist die Anpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage möglich. Eine Anpassung kommt danach regelmäßig erst in Betracht, wenn die Lebenshaltungskosten seit dem letzten Anpassungszeitpunkt um mehr als 150 % gestiegen sind. Zur Anpassung von Erbbauzinsen gibt es eine Vielzahl von Rechtsprechung, die den Eindruck erwecken kann, es gäbe verlässliche Richtlinien. Immer wieder werden jedoch Entscheidungen mit neuen oder überraschenden Aspekten getroffen. Vertragliche Regelungen sollten deshalb sorgfältig gestaltet werden.

Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethgeundpartner.de Fundstelle: BGH, Urteil vom 18. November 2011, V ZR 31/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Fristlose Kündigung bei Schimmelpilzbildung

In einem vom OLG Düsseldorf entschiedenen Fall war in einer Arztpraxis aufgrund eines Wasserschadens Schimmel aufgetreten. Nach Ansicht des Gerichts berechtigt dies den Mieter jedoch nicht zum Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung. Die aufgrund des modrigen Geruchs eingetretene Geruchsbelästigung rechtfertige allenfalls eine vorübergehende Minderung des Mietzinses, nicht jedoch die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Entsprechendes gelte für die vom Mieter behauptete Schimmelpilzbildung. Diese könne nur in einem gesundheitsgefährdenden Ausmaß relevant sein. Dieses Ausmaß war im vorliegenden Fall jedoch nicht erreicht. Sowohl die Geruchs- als auch die Schimmelpilzbildung waren auf den Laborraum beschränkt, der einen Anteil von ca. 6 % der Gesamtfläche aufweist.

Praxistipp

Bevor also vorschnell eine Kündigung von Mieterseite ausgesprochen wird, sollte sorgfältig geprüft werden, ob die Voraussetzungen tatsächlich vorliegen. Auch ist zu beachten, dass nicht notwendigerweise jede Art von Schimmelpilz tatsächlich toxisch und damit gesundheitsgefährdend ist. Im Zweifelsfall ist ein entsprechendes Gutachten einzuholen.

Autor: Edda de Riese, LL.M. – deriese@bethgeundpartner.deFundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19. Juli 2011, I-24 U 31/11 – www.justiz.nrw.de

 

Makler- und Bauträgerrecht: Provision des Erstmaklers

Werden von einem Kunden zwei Makler nacheinander in Anspruch genommen, stellt sich immer wieder die Frage, wem der Provisionsanspruch zusteht. Der erste Makler hat Anspruch auf die Provision, soweit dieser eine Nachweistätigkeit vorgenommen hat und der Abschluss des Kaufvertrages in angemessenem Zeitabstand folgt. Bei einem zeitlichen Abstand von etwa acht Monaten sei von einer (Mit-)Ursächlichkeit des Nachweises des ersten Maklers auszugehen, so das Oberlandesgericht Bamberg. Im entschiedenen Fall hatte der erste Makler das Objekt inseriert, auf die Provisionspflichtigkeit hingewiesen, dem Kunden das Objekt gezeigt und den Kontakt zum Verkäufer hergestellt. Damit war eine Nachweistätigkeit erbracht. Der Kunde berief sich zu Unrecht darauf, dass ihm nur der zweite Makler das Objekt nachgewiesen habe. Das Gericht vertrat die Auffassung, dass sich der Kunde gegenüber dem zweiten Makler auf Vorkenntnis hätte berufen können. Dieser hätte keine eigene provisionspflichtige Nachweistätigkeit mehr entfalten können.

Kommentar

Die Entscheidung ist zutreffend. Der erste Makler hatte einen vollständigen Nachweis erbracht, dessen Mitursächlichkeit für den Kaufvertragsabschluss wegen des relativ kurzen Zeitabstandes vermutet werden konnte. Anders sieht es aus, wenn ein längerer Zeitraum zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Abschluss des Kaufvertrages liegt. Dann muss der Makler konkret beweisen können, dass seine Tätigkeit fortwirkte. In der Rechtsprechung wird dies in der Regel bei Zeitabständen von über einem Jahr gefordert. Für den zweiten Makler gilt, dass sich der Kunde bei vollständigem Nachweis durch einen vorgeschalteten Makler immer auf Vorkenntnis berufen kann. Der zweite Makler muss dann noch entscheidende weitere Hinweise zwecks Förderung des Kaufentschlusses liefern, wenn er ebenfalls eine Provision verdienen will.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethgeundpartner.de Fundstelle: OLG Bamberg, Urteil vom 19. August 2011, 6 U 9/11 – www.jurisweb.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Guthaben aus Jahresabrechnung im Zweifel sofort fällig

Beschließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Jahresabrechnung, so ist ein sich daraus für den einzelnen Miteigentümer ergebendes Guthaben sofort zu erstatten. Das gilt jedenfalls, wenn nicht durch einen Beschluss oder eine Vereinbarung etwas anderes geregelt ist.Der Anspruch auf Auszahlung eines beschlossenen Abrechnungsguthabens richtet sich gegen die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft.

Praxistipp

Die vorgenannte Entscheidung gilt in den Fällen, in denen sich nicht aus der Gemeinschaftsordnung, dem beschlossenen Verwaltervertrag oder einem Beschluss nach § 21 Abs. 7 WEG eine andere Regelung bezüglich der Abrechnungsguthaben ergibt. Häufig ist eine Verrechnung des Guthabens mit zukünftigen Beiträgen zum Wirtschaftplan vorgesehen. Gibt es keine solche Regelung, tut die Verwaltung gut daran, mit der Jahresabrechnung auch die Auszahlungsmodalitäten beschließen zu lassen, insbesondere, wenn zu befürchten steht, dass das WEG-Konto nicht ausreichend gedeckt sein wird.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 15. Februar 2011, I-15 Wx 222/10, ZWE 2011, 414

 
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News zum Immobilienrecht 2012/09

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
Gewerbliches Mietrecht: Betriebskostenumlage
Sonstige Betriebskosten sind nur dann auf den Mieter umlegbar, wenn die einzelnen Positionen im Mietvertrag aufgeführt sind. Im entschiedenen Fall waren im Mietvertrag in einem Klammerzusatz Wartungsbeispiele aufgeführt, an deren Ende das Kürzel „etc.“ stand. Die Formulierung lautete: „(Tore, Klimaanlage, Heizung, Aufzug etc.)“. Das Kürzel “etc.” lasse nach Ansicht der Richter nicht mit der notwendigen inhaltlichen Bestimmtheit erkennen, auf welche weiteren Bestandteile des Objekts sich die Wartungspflicht des Mieters erstrecken soll. Die im Klammerzusatz aufgeführten Wartungsbeispiele mit dem Zusatz “etc.” seien daher als abschließend anzusehen.
Kommentar
Es handelt sich nicht um eine bahnbrechende Entscheidung. Dass „sonstige Betriebskosten“ nur auf den Mieter abgewälzt werden können, wenn sie im Einzelnen benannt sind, ist mittlerweile schon mehrfach durch die Gerichte bestätigt worden. Allerdings gibt es immer noch Mietverträge, die in dieser Hinsicht zu unbestimmt sind. Es kann daher nicht oft genug auf diese Problematik hingewiesen werden. 
Autor: Simone Engel – engel@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 15. Dezember 2011, I-10 U 96/11 – www.ibr-online.de
 
Grundstücksrecht: Grundbuchberichtigungsanspruch des Erbbauberechtigten
Die Erklärung eines Grundstückseigentümers, er stimme der Belastung des Erbbaurechts mit einer Grundschuld in Höhe eines bestimmten Betrags zu, kann nicht dahin ausgelegt werden, dass sie darüber hinaus auch Grundschuldzinsen umfasst. Ist die Eintragung der Grundschuld dennoch nebst Grundschuldzinsen im Erbbaugrundbuch erfolgt, so ist das Erbbaugrundbuch unrichtig, da diese Eintragung nicht von der erforderlichen Zustimmung des Grundstückseigentümers gedeckt ist. Ein Anspruch auf Grundbuchberichtigung steht dann allerdings nur dem Erbbauberechtigten zu, nicht aber dem Grundstückseigentümer.
Praxistipp
Auch ohne eigenes Antragsrecht auf Grundbuchberichtigung ist der Grundstückseigentümer bei unrichtiger Eintragung eines Grundpfandrechts im Erbbaugrundbuch nicht rechtlos gestellt. Denn aus dem durch den Erbbaurechtsvertrag begründeten Schuldverhältnis kann der Grundstückseigentümer den Erbbauberechtigen darauf in Anspruch nehmen, den Grundbuchberichtigungsanspruch entweder selbst geltend zu machen oder den Grundstückseigentümer zu dessen Geltendmachung zu ermächtigen. Darüber hinaus sollte der Grundstückseigentümer in Fällen dieser Art das Grundbuchamt auf die Unrichtigkeit des Grundbuches hinweisen und die Eintragung eines Widerspruchs zu Gunsten des Erbbauberechtigten von Amts wegen anregen.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 10. Mai 2011, 15 Wx 536/10 – www.beck-online.de
 
Bau- und Architektenrecht: Prüfungspflichten des Bauunternehmers
Spezialkenntnisse eines Fachplaners sind regelmäßig nicht vom bauausführenden Unternehmen zu erwarten. Daher gehöre es auch nicht zu dessen Pflichtenkatalog, die Planung eines eingeschalteten Sonderfachmanns auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen, so das OLG Frankfurt. Etwas anderes gelte nur dann, wenn ein Planungsfehler mit „ins Auge springender Deutlichkeit“ erkennbar gewesen ist. Im zu entscheidenden Fall konnte hiervon aber keine Rede sein. Die vorgelegten Statikberechnungen waren zwar falsch gewesen, weshalb Risse in der Bodenplatte auftraten, dennoch treffe den Bauunternehmer hieran kein Verschulden. Denn ein bauausführendes Unternehmen müsse die bauseits vorgegebene Statik nicht im Einzelnen nachrechnen. Hierfür sei schon aufgrund mangelnder Fachkompetenz kein Raum, so der deutliche Hinweis der Frankfurter Richter.
Praxistipp
Verfügt ein Bauunternehmer im Einzelfall über eine besondere Fachkompetenz, so erhöhen sich dessen Prüfungspflichten. Hierzu ist dann aber der Bauherr darlegungs- und beweisbelastet. Gelingt der Nachweis nicht, so verbleibt es bei obigen Grundsätzen.Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 16. Dezember 2011, 10 U 294/09 – www.beck-online.de
 
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News zum Immobilienrecht

Unser heutiger Newsletter Immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

  • Grundstücksrecht: Vorkaufsverzichtserklärung bei Veräußerung sämtlicher Wohneinheiten?
  • Makler- und Bauträgerrecht: Vertrauen auf Wahrsagerin
  • Gewerbliches Mietrecht: Anforderungen an die Parteibezeichnung – Schriftform
  • Wohnungseigentumsrecht: Bestellung des ersten Verwalters in der Teilungserklärung auch ohne Grundbucheintragung wirksam?

 

Grundstücksrecht: Vorkaufsverzichtserklärung bei Veräußerung sämtlicher Wohneinheiten?

Auch bei der Veräußerung sämtlicher Einheiten einer Wohnungseigentumsanlage ist eine Vorkaufsverzichtserklärung der Gemeinde nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) nicht erforderlich. In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt forderte das Grundbuchamt im Rahmen einer Zwischenverfügung noch die Erklärung der Gemeinde, wonach das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werde. Bei dem Kauf einer Eigentumswohnung ist jedoch nach § 24 Abs. 2 BauGB ein gemeindliches Vorkaufsrecht grundsätzlich ausgeschlossen. Dass in diesem Fall nach der wirtschaftlichen Betrachtung das gesamte Objekt verkauft wurde, ist unerheblich, so das OLG Hamm. Denn die entscheidende Vorschrift im Baugesetzbuch stellt allgemein auf den Kauf von „Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz“ ab, so dass auch für den Fall der Veräußerung aller Einheiten keine Einschränkung vorgenommen werden dürfe.

Kommentar: Der Entscheidung ist zuzustimmen. Denn bei der Frage, ob eine Vorkaufsverzichtserklärung der Gemeinde erforderlich ist, ist ausschließlich auf die Einordnung des Kaufgegenstands abzustellen. Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass nach der Rechtsprechung bei der Veräußerung sämtlicher Wohneinheiten einer Anlage auch die ggf. nach der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder des Verwalters nicht erforderlich ist.

 

Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Saarbrücken, Beschluss vom 14. Dezember 2011, 15 W 476/11 – www.ibr-online.de

 

Makler- und Bauträgerrecht: Vertrauen auf Wahrsagerin

Aufgrund der Zahlungsunfähigkeit der Käufer eines Einfamilienhauses im Wert von 1,9 Mio EUR erklärte der Verkäufer in einem vom OLG Stuttgart entschiedenen Fall den Rücktritt. Wie sich herausstellte, verfügten die Käufer über keine nennenswerten finanziellen Mittel. Sie vertrauten einer Wahrsagerin, die ihnen einen Millionengewinn voraussagte. Der Vertrag wäre auch wegen arglistiger Täuschung anfechtbar gewesen. Der Verkäufer nahm dies zum Anlass, seine an den Makler gezahlte Provision zurückzufordern. Mit Erfolg. Zwar trägt der Makler das sog. Durchführungsrisiko des Vertrages nicht. Eine Arglistanfechtung lässt den Vertrag jedoch von Anfang an entfallen. Der Makler hätte seine Provision also nie verdient. Das Gericht entschied, dass sich die Gründe der Anfechtbarkeit nicht aus dem Rücktrittsschreiben ergeben müssen. Ausreichend sei, dass der Vertrag auch hätte angefochten werden können.

Praxistipp: Wird ein Vertrag rückabgewickelt, sind für den Makler die Hintergründe aufzuklären. Dies stellt ihn vor das Problem, dass er diese Hintergründe nicht unbedingt kennt. Diese Entscheidung macht es ihm nicht leichter, da es nicht darauf ankommt, ob sich die Gründe aus der Rücktrittserklärung ergeben. Bei derartigen Provisionsrückforderungen sollte der Makler daher sofort den Dialog mit den Parteien suchen, um die Berechtigung der Forderung prüfen zu können

Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 07. Dezember 2011, 3 U 135/11, BeckRS 2012, 01235

 

Gewerbliches Mietrecht: Anforderungen an die Parteibezeichnung – Schriftform

Die Frage, welche Anforderungen an die gemäß § 550 BGB erforderliche Schriftform eines langfristigen Mietvertrages zu stellen sind, beschäftigt die Gerichte nach wie vor in regelmäßigen Abständen. Grundsätzlich unterliegen (nur) die wesentlichen Vertragsbedingungen dem Schriftformzwang. Diese müssen sich aus der Vertragsurkunde ergeben. Der BGH hat aber auch klargestellt, dass der Inhalt des Vertrages im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses lediglich bestimmbar sein muss (BGH, XII ZR 142/07). Auf dieser Grundlage hat das OLG Düsseldorf die Bezeichnung des Vermieters als „R. E. Grundstücksgemeinschaft 1 (Gemeinschaft Duisburg)“ als schriftformkonform akzeptiert. Denn es spreche einiges dafür, so das Gericht, dass es sich dabei um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts handle, die aufgrund ihrer Rechtsfähigkeit Partei des Mietvertrages sein kann. Dann sei die Bezeichnung ohnehin ausreichend. Aber auch wenn es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft handeln würde, die im Gegensatz zur GbR gerade nicht rechtsfähig ist, so dass Vermieter sämtliche Bruchteilseigentümer wären, sei die Bezeichnung ausreichend. Denn die Teilhaber einer Bruchteilsgemeinschaft lassen sich leicht durch einen Blick ins Grundbuch ermitteln. Damit seien sie ausreichend bestimmbar.

Kommentar: Einen Widerspruch zu der Entscheidung des BGH, der die Bezeichnung des Vermieters als „Erbengemeinschaft“ als nicht ausreichend erachtet hat (XII ZR 187/00), sieht das OLG Düsseldorf nicht. Denn in der Entscheidung des BGH, so das OLG, bestand keine Möglichkeit für den potentiellen Erwerber, die Vertragspartei, sprich die Erben, anhand der Urkunde zu ermitteln. Dies ist richtig, lag aber auch an den besonderen Umständen des Einzelfalls. Nach wie vor ist dringend zu empfehlen, bei Abschluss des Mietvertrages die Parteien richtig und vollständig zu bezeichnen, damit Unsicherheiten gar nicht erst aufkommen können.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18. Juli 2011, I-24 U 218/10, BeckRS 2011, 25218

 

Wohnungseigentumsrecht: Bestellung des ersten Verwalters in der Teilungserklärung auch ohne Grundbucheintragung wirksam?

Die Bestellung des ersten Verwalters in der Teilungserklärung ist dann ohne entsprechende Grundbucheintragung wirksam, wenn sämtliche Wohnungseigentümer der Vereinbarung über die Verwalterbestellung beigetreten sind.

Praxistipp: In der Regel bestimmen Aufteiler auch den ersten Verwalter. Damit das wirksam geschieht, ist in der Teilungserklärung darauf zu achten, dass die Eintragungsbewilligung auch die Regelung über den ersten Verwalter umfasst. Die Eintragungsbewilligung gibt der Aufteiler ab. Er gestattet damit dem Grundbuchamt, die der Bewilligung zugrunde liegenden Erklärungen einzutragen. In obiger Entscheidung bezog sich die Eintragungsbewilligung aber gerade nicht auf die Verwalterbestellung. Zwar konnte auf eine in allen Kaufverträgen enthaltene ausdrückliche Zustimmung zur Verwalterbestellung zurückgegriffen werden. Geht man aber davon aus, dass in der Praxis der Käufer den Notar bestimmt und damit nicht alle Abverkäufe beim die Teilungserklärung beurkundenden Notar erfolgen, besteht die große Gefahr, dass die kaufvertragliche Erklärung zur Übernahme der Regelung aus der Teilungserklärung zu pauschal gefasst werden und die Übernahme der Vereinbarung über die Verwalterbestellung davon nicht umfasst ist. Notare sind zwar „Alleskönner“, es ist jedoch sinnvoll, bei einer geplanten Aufteilung nach WEG einen Notar mit ausgewiesener Expertise in diesem Bereich zu beauftragen.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: KG, Beschluss vom 06. Oktober 2011, 1 W 477/11, BeckRS 2011, 25666

 
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