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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/06 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Marderbefall im Dach
• Wohnungseigentumsrecht: Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft?
• Steuerrecht: Berücksichtigung von Leerstand in der Einkommenssteuererklärung
 
Grundstücksrecht: Marderbefall im Dach
Ein Marderbefall im Dach kann bei Abschluss eines Kaufvertrages ein offenbarungspflichtiger Mangel sein. Bei bewusstem Verschweigen dieses Umstandes haftet der Verkäufer dem Käufer für entsprechende Schäden, selbst wenn im Kaufvertrag ein Haftungsausschluss vereinbart wurde. Im zugrunde liegenden Fall hatte der Verkäufer den Käufer zwar auf einen zurückliegenden Marderbefall des Dachbodens hingewiesen und eine Teilreparatur angezeigt. Nach den Feststellungen des Gerichts hatte der Verkäufer jedoch bewusst verschwiegen, dass die Reparaturen nur an den Stellen des Dachstuhls durchgeführt worden waren, die sehr einfach zugänglich waren. Außerdem wurde verschwiegen, dass der Marderbefall so gravierend war, dass er seinerzeit im gesamten Ort bekannt war.
Praxistipp
Die Rechtsprechung hat bereits für eine Reihe von Umständen entschieden, dass sie so schwerwiegend sind, dass ein Verkäufer auch ungefragt darauf hinweisen muss. Hierzu gehören zum Beispiel: eine baurechtswidrige Nutzung der Immobilie, erhebliche Mietrückstände eines Mieters, konkrete Kontaminationen, konkreter Hausschwammverdacht, bereits beseitigter Schwammbefall, nicht erkennbare Kellerdurchfeuchtung, Denkmaleigenschaft, Geruchsbelästigungen.
Jedem Verkäufer ist dringend anzuraten, solche Dinge nicht zu verschweigen, sondern offen anzusprechen und im Vorfeld eines Vertragsschlusses sich mit dem Vertragspartner über den Umgang mit dem Mangel zu einigen.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 15. Januar 2013, 4 U 874/12 – www.ibr-online.de
 
Wohnungseigentumsrecht: Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft?
Noch einmal bekräftigt der BGH, dass die Wohnungseigentümer grundsätzlich befugt sind, den Finanzbedarf der Gemeinschaft auch durch die Aufnahme von Darlehen zu decken. Dabei verweisen die Richter auf § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG, wonach die Gemeinschaft Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen kann. Davon erfasst sei auch die Entscheidung über die Deckung ihres Finanzbedarfs und die Frage, ob dieser Bedarf durch einen Rückgriff auf die Rücklage, die Erhebung einer Sonderumlage oder eben durch die Aufnahme eines Darlehens gedeckt werden soll. Ob und unter welchen Voraussetzungen eine solche Entscheidung aber der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, hat der BGH leider nicht entschieden. Der streitgegenständliche Beschluss war bestandskräftig und damit nicht mehr angreifbar.
Kommentar
Die Frage, ob der Beschluss über die Kreditaufnahme der Gemeinschaft noch der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, ist hoch umstritten. Ein Großteil der Rechtsprechung betrachtet die Entscheidung nur ausnahmsweise als ordnungsgemäß, wenn ein vorübergehender, dringend notwendiger und nicht anders regelbarer Finanzierungsbedarf besteht und ein bestimmter Betrag nicht überschritten wird. Angesetzt wird hierfür zum Teil die Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer für drei Monate.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 28. September 2012, V ZR 251/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
Steuerrecht: Berücksichtigung von Leerstand in der Einkommenssteuererklärung
Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leer steht, sind auch während der Zeit des Leerstands unter bestimmten Voraussetzungen als Werbungskosten abziehbar. Erforderlich ist, dass der Eigentümer den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielungsabsicht im Zusammenhang mit dem Leerstand der Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat. Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs sind ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen des Eigentümers die ausschlaggebenden Umstände, aus denen sich die Einkünfteerzielungsabsicht ergeben kann. Stets gleichlautende Anzeigentexte, die quartalsweise geschaltet werden und erkennbar nicht zum Erfolg führen, reichen dagegen nicht aus, so der Bundesfinanzhof.
Praxistipp
Möchte ein Eigentümer als potentieller Vermieter auch bei Immobilienleerstand die entsprechenden Kosten steuerlich im Rahmen seiner jährlichen Einkommensteuererklärung berücksichtigt wissen, so kann man ihm nur anraten, ausreichend Vermietungstätigkeit zu entfalten, gegebenenfalls durch die Einschaltung eines Maklers.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: Bundesfinanzhof, Urteil vom 11. Dezember 2012, IX R 14/12 – www.bundesfinanzhof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/04 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Gewerbliches Mietrecht: Kein Schriftformverstoß durch mündliche Vereinbarung bei qualifizierter Schriftformklausel
• Grundstücksrecht: Sittenwidrige Grundbuchzinsen
• Makler- und Bauträgerrecht: Grenzen der Maklerhaftung
• Wohnungseigentumsrecht: Kostenverteilung einer Balkonsanierung
 
Gewerbliches Mietrecht: Kein Schriftformverstoß durch mündliche Vereinbarung bei qualifizierter Schriftformklausel
Ändern die Parteien einen befristeten Gewerbemietvertrag durch mündliche Vereinbarung ab, stellt dies nach Ansicht des OLG Naumburg keinen Schriftformverstoß dar, wenn im Mietvertrag eine qualifizierte Schriftformklausel vereinbart ist. Im entschiedenen Fall haben die Parteien mündlich die Miete von ca. 2200 Euro auf 1500 Euro ermäßigt. Das Gericht sah in der mündlichen Vereinbarung keinen Formverstoß. Zwar sei nach dem Gesetz bei einer mündlich getroffenen wesentlichen Vertragsänderung die Schriftform verfehlt mit der Folge, dass der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Allerdings führe die im Vertrag vereinbarte qualifizierte Schriftformklausel dazu, dass die mündliche Vereinbarung wegen Verstoßes gegen die qualifizierte Schriftformklausel nicht wirksam geworden sei und daher die im Gesetz vorgesehenen Rechtsfolgen nicht auslösen konnte.
Kommentar
Die Argumentation des Gerichts setzt voraus, dass eine qualifizierte Schriftformklausel (wonach auch Änderungen der Schriftformklausel der Schriftform bedürfen) wirksam vereinbart werden kann. Dies ist in Rechtsprechung und Literatur aber umstritten. Das OLG Rostock verneint die Wirksamkeit einer solchen AGB-Klausel (3 U 16/09). Nach dem OLG Düsseldorf (10 U 1/06) hat eine individuelle Vereinbarung (mündliche Reduzierung der Miete) auch Vorrang vor einer in den AGB eines gewerblichen Mietvertrags enthaltenen qualifizierten Schriftformklausel. Vor diesem Hintergrund sollte die Entscheidung des OLG Naumburg zumindest kritisch gesehen werden.
Autor: Simone Engel – engel@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Naumburg, Urteil vom 26. Juli 2012, 9 U 38/12, NJW 2012, 3587
 
Grundstücksrecht: Sittenwidrige Grundbuchzinsen
Üblicherweise werden im Grundbuch wesentlich höhere Zinsen eingetragen, als in dem zugrunde liegenden Darlehensvertrag tatsächlich vereinbart. Eine sittenwidrige Höhe dürfen diese Zinsen allerdings nicht erreichen. In dem vom OLG Schleswig entschiedenen Fall wollte ein Pfandleiher eine Grundschuld nebst Zinsen von 48% eintragen lassen. Das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung mit dem Hinweis auf die Sittenwidrigkeit. Da ein besonders großes Missverhältnis zwischen der Leistung und der Gegenleistung besteht, ist die Grundschuldbestellung unwirksam. Bei der derzeitigen Niedrigzinsphase belaufen sich die Grundschuldzinsen allenthalben auf 15%.
Kommentar
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Die Überschreitung des üblichen Zinssatzes von mehr als 200% ist sittenwidrig, weswegen bereits die Grundschuldbestellung unwirksam ist. Zwar gestattet die Pfandleiherverordnung neben den Zinsen auch ein monatliches Entgelt zu vereinnahmen, jedoch gilt dies nur für die beschränkte Haftung des Schuldners im Hinblick auf einen beweglichen als Pfand übergebenen Gegenstand. Hier beabsichtigte der Pfandleiher jedoch die Absicherung an einem Grundstück und somit an einem unbeweglichen Gegenstand.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Schleswig, Beschluss vom 05. September 2012, 2 W 19/12; BeckRS 2012, 19444
  
Makler- und Bauträgerrecht: Grenzen der Maklerhaftung
Täuscht ein Makler den Käufer, der ihn beauftragt hat, arglistig über die Asbesthaltigkeit eines Daches, ist er zum Schadensersatz verpflichtet. Er muss den Käufer so stellen, wie dieser ohne die Täuschung stehen würde. Hätte dieser den Vertrag bei ordnungsgemäßer Aufklärung nicht geschlossen, hat ihm der Makler die durch den Vertragsschluss entstandenen Schäden zu ersetzen. Seine Ersatzpflicht geht jedoch nicht so weit, dass er die Mängelbeseitigung am Dach des Kaufobjektes schuldet. Dieses sog. Erfüllungsinteresse ergibt sich aus dem Kaufvertrag und trifft den Verkäufer. Die Haftung des Maklers führt nicht dazu, dass dieser haftungsrechtlich wie der Verkäufer behandelt wird.
Praxistipp
Makler haften für ihre Fehler wie andere Berufsgruppen auch. In der Praxis versuchen Käufer oder auch Verkäufer oftmals, den Makler in eine Haftung zu drängen, die eigentlich den Vertragspartnern selbst obliegt. Der Makler ist allerdings weder Verkäufer noch Käufer und haftet auch nicht entsprechend. Der Maklerkunde muss sich die Kontrollfrage stellen: Was hätte ich getan, wenn der Makler alles richtig gemacht hätte? Der zugrunde liegende Fall zeigt deutlich, der Makler schuldet kein asbestfreies Dach. Er schuldet eine ordnungsgemäße Aufklärung hierüber. Der Kunde soll durch die Aufklärung in die Lage versetzt werden, eine für ihn sachgerechte Kaufentscheidung zu fällen, mehr aber eben auch nicht.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 16. November 2012, 10 U 199/12, BeckRS 2012, 24943
  
Wohnungseigentumsrecht: Kostenverteilung einer Balkonsanierung
Bestimmt die Teilungserklärung, dass der jeweilige Wohnungseigentümer die Kosten einer Balkonsanierung trägt, können die Eigentümer nach Ansicht des BGH nicht per Mehrheitsbeschluss bestimmen, dass die Kosten auch denjenigen Eigentümern auferlegt werden, deren Einheiten nicht über einen Balkon verfügen. Die Regelung in der Teilungserklärung lautete, dass „die Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkone) von dem betreffenden Wohnungseigentümer auf seine Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind“. Darüber hinaus hat der BGH entschieden, dass zu den Kosten einer Balkonsanierung in diesem Sinn auch die Kosten der Instandsetzung der konstruktiven Balkonteile gehören. Dies war vorher umstritten.
Praxistipp
Mit der Entscheidung setzt der BGH einen Schlussstrich unter die bisherige untergerichtliche Rechtsprechung. Diese hatte auf Basis der genannten Klausel – die häufig in Teilungserklärungen vereinbart ist – eine Differenzierung danach getroffen, welche Teile eines Balkons repariert werden müssen und die Kosten für den Ersatz konstruktiver Balkonteile von der individuellen Überbürdung der Kosten ausgenommen. Dies war allerdings kaum praktikabel und wird jetzt entbehrlich. Wenn entgegen der vereinbarten Kostenverteilung Nicht-Balkoneigentümer zur Kostentragung herangezogen werden, ist demnach erhöhte Vorsicht geboten. Solche Beschlüsse widersprechen jedenfalls ordnungsgemäßer Verwaltung und könnten mangels Beschlusskompetenz sogar nichtig sein!
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. November 2012, V ZR 9/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/05 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Vorkaufsrecht für den ersten Vorkaufsfall
• Wohnungseigentumsrecht: Trittschalldämmung im Sondereigentum
  
Grundstücksrecht: Vorkaufsrecht für den ersten Vorkaufsfall
Ein für den Fall der Nichtausübung eines Vorkaufrechts eingeräumtes bedingtes Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall entsteht nicht, wenn der erste Verkaufsfall zwischen Eigentümer und Berechtigtem des bestehenden Vorkaufsrechts zu Stande kommt. Für den Berechtigten 1 war ein Vorkaufsrecht für den „ersten echten Verkaufsfall“ im Grundbuch eingetragen, für den Berechtigten 2 ein aufschiebend bedingtes Vorkaufsrecht für den Fall, dass der Berechtigte 1 sein Vorkaufsrecht nicht ausübt.  Der Eigentümer veräußerte den Grundbesitz sodann direkt an den Berechtigten 1, ohne dass dieser das Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen musste. Der Berechtigte 1 beantragte die Löschung des Vorkaufsrechts des Berechtigten 2. Dem stimmte das Gericht zu. Der Eintritt der Bedingung für das Vorkaufsrecht setzt voraus, dass im Verkaufsfall überhaupt die Möglichkeit besteht, das Vorkaufsrecht auszuüben. Dies war nicht der Fall. Der Berechtigte 1 konnte nicht in einen Kaufvertrag, dessen Vertragspartner er bereits war, eintreten. Die Bedingung kann also nicht mehr eintreten. Das bedingte Recht war zu löschen.
Praxistipp
Bei der Gestaltung von Vorkaufsrechten ist stets zu hinterfragen, ob das gewünschte Ziel in allen denkbaren Konstellationen erreicht wird. Insbesondere sollte man sich vor Augen halten, dass das Gesetz das Vorkaufsrecht auf einen Vorkaufsfall durch den Eigentümer beschränkt, dem das Grundstück zur Zeit der Bestellung gehört. Wird das Grundstück also übertragen, ohne dass ein Vorkaufsfall vorliegt (z.B. durch Schenkung oder Tausch) erlischt das Vorkaufsrecht, was häufig nicht im Sinne des Berechtigten ist.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 27. September 2011, 34 Wx 241/11, NJOZ 2012, 646
  
Wohnungseigentumsrecht: Trittschalldämmung im Sondereigentum
Die Mieter einer Eigentumswohnung eines 1966 errichteten Gebäudes ersetzen den langjährig vorhandenen Teppichboden im Wohnzimmer durch Laminat und im Flur durch Fliesen. Die Eigentümer der darunter liegenden Wohnung klagen seitdem über unzumutbare Lärmbelästigungen durch Tritt- und Luftschall und verlangen von den Eigentümern der darüber liegenden Wohnung verbesserten Trittschallschutz. Ohne Erfolg entschied der BGH, denn der zu gewährende Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten, vorliegend der DIN 4109, Stand 1962.
Praxistipp
Zu prüfen ist stets, ob bei einem Austausch des Bodenbelags auch in die Gebäudesubstanz eingegriffen wird, also z. B. in den unter dem Belag befindlichen Estrich oder die Geschoßdecke. Für diesen Fall gilt die Entscheidung nicht. Zudem kann sich im Einzelfall ein höheres Schutzniveau ergeben, als es durch die DIN 4109 festgelegt wird. Voraussetzung hierfür ist, dass der Gemeinschaftsordnung Regelungen zum Schallschutz zu entnehmen sind, die über den Mindeststandard hinausgehen, oder dass die Wohnanlage aufgrund tatsächlicher Umstände ein besonderes Gepräge erhalten hat. Dies kann sich etwa aus der bei Errichtung vorhandenen Ausstattung oder durch das Wohnumfeld ergeben.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 01. Juni 2012, V ZR 195/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/03 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Beurkundung eines Bodengutachtens?
• Gewerbliches Mietrecht: Keine eigenmächtige Räumung
• Bau- und Architektenrecht: Anerkannte Regeln der Technik allein reichen nicht
  
Grundstücksrecht: Beurkundung eines Bodengutachtens?
Wenn in einem notariellen Grundstückskaufvertrag auf ein Bodengutachten Bezug genommen wird, muss dieses nicht zwingend mitbeurkundet werden. Nicht erforderlich ist eine Mitbeurkundung, wenn das Gutachten nicht die vertragliche Beschaffenheit der Kaufsache bestimmt und damit keinen eigenen rechtsgeschäftlichen Regelungsinhalt aufweist. Dann liegt nur eine sog. unechte oder erläuternde Verweisung vor, stellte das OLG Hamm klar. Im zugrunde liegenden Fall war vertraglich ein umfassender Gewährleistungsausschluss vereinbart worden und der Erwerber erklärte, dass ihm der Inhalt eines bestimmten Bodengutachtens bekannt sei. Das Gericht entschied, dass die unterlassene Mitbeurkundung des Gutachtens nicht zur Unwirksamkeit des Vertrages geführt hat.
Praxistipp
Auch wenn häufiger einmal der Wunsch geäußert wird, auf das Verlesen der ganzen Urkunde oder Teilen davon zu verzichten, so ist dies weder für die Parteien noch für den Notar so ohne weiteres zu empfehlen. Das Verlesen der Niederschrift ist eine Gültigkeitsvoraussetzung der rechtswirksamen Urkunde. Gleichwohl muss aber in der Tat nicht alles, was irgendwie mit dem eigentlichen Kaufvertrag zu tun hat, den Parteien vorgelesen werden. Pläne oder Tabellen werden allenfalls zur Durchsicht vorgelegt. Dokumente, die bereits notariell beurkundet wurden, können als sog. Bezugsurkunde durch Verweis in der Niederschrift mit einbezogen werden, ohne dass sie noch einmal vorgelesen werden müssen. Wenn ein Dokument selbst nicht beurkundungsbedürftig ist und in dem Dokument keine Regelungen enthalten sind, die das beurkundete Rechtsgeschäft regeln, kann dieses Dokument zwar als Anlage zum Vertrag genommen werden, diese muss dann aber – als unechte Verweisung – nicht verlesen werden.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 10. September 2012, 22 U 67/11 – www.ibr-online.de
 
Gewerbliches Mietrecht: Keine eigenmächtige Räumung
Räumt ein Vermieter aufgrund eines Gerichtsurteils eigenmächtig ohne Zuhilfenahme des Gerichtsvollziehers das Mietobjekt, kann der Mieter für einen etwaigen Schaden Ersatz verlangen, so das OLG Naumburg. Der Schaden erfasst auch weggeschaffte Gegenstände, deren Herausgabe dem Vermieter nicht mehr möglich ist. Der Vermieter einer Schlosserei handelte widerrechtlich, als er die Mietfläche von einem beauftragten Unternehmen räumen ließ. Er hätte dies im Wege der Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher veranlassen müssen. Die Gegenstände waren nicht mehr vorhanden, so dass der Mieter zu Recht Schadensersatz beanspruchte.
Kommentar
Hat der Vermieter bei Räumung keine Inventarisierung und Schätzung der geräumten Gegenstände vorgenommen, muss er Umfang, Bestand und Wert der geräumten Gegenstände beweisen, sofern seine Darlegung von einer plausiblen Schadensberechnung des Mieters abweicht.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Naumburg, Beschluss vom 18. Mai 2012, 1 W 17/12, BeckRS 2012 21466
 
Bau- und Architektenrecht: Anerkannte Regeln der Technik allein reichen nicht
Der Unternehmer eines Werkvertrages ist regelmäßig verpflichtet, die aktuell anerkannten Regeln der Technik zu beachten. Die Beachtung dieser Regeln schließt die Annahme eines Mangels jedoch nicht aus. Nach Ansicht des OLG Hamm ist auch ein den Regeln der Technik entsprechendes Werk mangelhaft, wenn es nicht den Beschaffenheitsvereinbarungen oder den erkennbaren Bedürfnissen des Bestellers entspricht oder es sonst in seiner Gebrauchsfähigkeit eingeschränkt ist.
Kommentar
Diese aktuelle Entscheidung des OLG Hamm reiht sich in die ständige Rechtsprechung ein und kann nur richtig sein. Für den Besteller als Auftraggeber des Werkvertrages kommt es im Ergebnis nur darauf an, ob er das gelieferte Werk für seine beabsichtigten Zwecke nutzen kann.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 27. September 2012, I-17 U 170/11 – www.olg-hamm.nrw.de/infos/Rechtsprechung_NRWE_DB/index.php
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/01 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Gewerbliches Mietrecht: Abrechnung von Eigenleistungen des Vermieters
• Grundstücksrecht: Zwangsvollstreckungsunterwerfung im Kaufvertrag
• Grundstücksrecht: Überhöhte Abschleppkosten
• Wohnungseigentumsrecht: Zustimmungserfordernis bei Veräußerung aller Wohnungseigentumsrechte?
 
Gewerbliches Mietrecht: Abrechnung von Eigenleistungen des Vermieters
Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter eigene Sach- und Arbeitsleistungen als Betriebskosten abrechnen darf und zwar mit dem Betrag, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte. Gleichzeitig hat der BGH klargemacht, dass der Vermieter die Höhe der angesetzten fiktiven Kosten ausreichend darlegen muss. Dies ist erfolgt, wenn er ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten und ein darauf beruhendes Angebot eines Drittunternehmens vorlegt. Im konkreten Fall stritten die Parteien um die Positionen „Gartenpflege“ und „Hausmeister“ in der Betriebskostenabrechnung. Darin waren nicht die der Vermieterin durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich entstandenen Kosten angesetzt, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens abzüglich der Mehrwertsteuer.
Praxistipp
Die Entscheidung dürfte vor allem für größere Unternehmen der Wohnungswirtschaft von Bedeutung sein, welche eigenes Personal an Stelle von externen Dienstleistern für die Pflege ihrer Liegenschaften einsetzen. Nach der Entscheidung können auch die für solche Dienstleister fiktiv anfallenden Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Die Grenze dürfte allerdings dort erreicht sein, wo der Vermieter gar keinen eigenen tatsächlichen Bewirtschaftungsaufwand hat, z.B. weil Dritte – wie etwa enge Familienangehörige – die Arbeiten für ihn kostenlos durchführen.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 14. November 2012, VIII ZR 41/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Zwangsvollstreckungsunterwerfung im Kaufvertrag
Die Klausel, wonach sich der Zahlungspflichtige wegen etwaiger Verpflichtungen zur Zahlung „bestimmter Geldsummen“ der sofortigen Zwangsvollstreckung im Rahmen eines notariellen Kaufvertrags unterwirft, ist zu unbestimmt. Dies hat zur Folge, dass aus der Urkunde nicht vollstreckt werden kann. In dem zugrunde liegenden Fall betrieb der Verkäufer aus der vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde die Zwangsvollstreckung gegen den Käufer, da dieser einen Teil des Kaufpreises nicht gezahlt hatte. Der Käufer wandte wiederum ein, dass die Klausel aus dem Kaufvertrag zu unkonkret und somit die Vollstreckung unzulässig sei. Zu Recht, wie der BGH in seinem Beschluss feststellte. Denn der zu vollstreckende Anspruch muss in der Urkunde ganz konkret bezeichnet werden. Bei der gewählten Formulierung lasse sich der Anspruch allenfalls durch eine vollständige Überprüfung der Urkunde ermitteln, was den gesetzlichen Anforderungen jedoch nicht gerecht werde, so der BGH.
Kommentar
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Denn im Rahmen der Klausel hätte mindestens aufgeführt werden müssen, dass es sich um die Verpflichtung des Käufers zur Zahlung des Kaufpreises, gegebenenfalls nebst Verzugszinsen, handelt. Dies zeigt auf, wie wichtig es ist, auch diese Regelung rechtssicher zu formulieren, damit der Verkäufer bei Nichtzahlung des Kaufpreises direkt aus der Urkunde die Vollstreckung betreiben kann.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 05. September 2012, VII ZB 55/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Überhöhte Abschleppkosten
Der Anspruch eines Falschparkers auf Rückzahlung überhöhter Abschleppkosten – angemessen war die Hälfte – richtet sich auch dann gegen den gestörten Grundstücksbesitzer, wenn dieser seinen Schadensersatzanspruch gegen den Falschparker an das Abschleppunternehmen abgetreten hat. Während dem Falschparker nämlich das Parken auf dem fremden Grundstück unmittelbar zuzurechnen ist, kann er die Auswahl des Abschleppunternehmens nicht beeinflussen. Das Insolvenzrisiko des Abschleppunternehmens ist somit dessen Auftraggeber aufzuerlegen.
Praxistipp
Wer einen PKW, der auf seinem Privatgrundstück unerlaubt abgestellt ist, durch ein privates Abschleppunternehmen entfernen lässt, sollte sich bei Auftragserteilung Auskunft über die Kosten des Abschleppens erteilen lassen. Erscheinen diese überhöht, muss der Eigentümer damit rechnen, dass der Falschparker einen Teil zurückverlangt. Der Falschparker muss sich dazu nicht an das Abschleppunternehmen wenden, sondern kann den Differenzbetrag vom Grundstückseigentümer zurückverlangen. Dies gilt auch dann, wenn letzterer seine Ansprüche auf Ersatz der Abschleppkosten gegen unberechtigt Parkende an das Abschleppunternehmen abgetreten hat.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. Juli 2012, V ZR 268/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Zustimmungserfordernis bei Veräußerung aller Wohnungseigentumsrechte?
Werden alle Sondereigentumseinheiten einer Anlage an einen einzigen Erwerber verkauft, so ist eine in der Teilungserklärung geregelte Zustimmung des Verwalters entbehrlich. Ein solcher Fall unterfällt nach Sinn und Zweck nicht dem § 12 WEG, der die übrigen Eigentümer vor dem Eindringen störender oder nicht zahlungsfähiger Personen in die Gemeinschaft schützen soll. Da bei einer Veräußerung aller Miteigentumsanteile an einen einzigen Erwerber überhaupt keine Gemeinschaft mehr besteht, kann der Schutzzweck nicht tangiert sein, meint das OLG Hamm.
Praxistipp
Sofern in einer Teilungserklärung für den Fall des Verkaufs ein Zustimmungsvorbehalt für den Verwalter oder die Eigentümer vereinbart ist, sollte überlegt werden, ob hieran festgehalten werden soll. Muss der Verwalter zustimmen, erhält er auf diese Weise zwar wenigstens eine Information über die Veräußerung. Dies geschieht ja oft genug nicht durch die Wohnungseigentümer. Zudem ist in den meisten Verwalterverträgen für die Zustimmungserteilung eine Sondervergütung vereinbart. Da jedoch die Veräußerungszustimmung nur versagt werden kann, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Erwerbers gegeben ist und dies meist im Vorfeld schwer zu erkennen sein wird, erfüllt eine solche Vereinbarung oft nicht ihren eigentlichen Zweck. Wenn dann der Verwalter auch noch eine zusätzliche Vergütung für die Abgabe seiner Zustimmungserklärung erhält, ist der Ärger über eine solche Klausel in der Gemeinschaftsordnung häufig groß. Der Gesetzgeber hat dies berücksichtigt und in § 12 Abs. 4 WEG ausdrücklich gestattet, dass eine Veräußerungsbeschränkung seitens der Wohnungseigentümer durch Beschluss mit einfacher Mehrheit aufgehoben werden kann.
Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 06. März 2012, I-15 W 96/11, ZWE 2012, 276
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/28 §§

 

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
 
• Gewerbliches Mietrecht: Rücknahme einer wirksamen Kündigung
 
• Bau- und Architektenrecht: Unverhältnismäßige Mängelbeseitigung
 
• Grundstücksrecht: Notarielle Form
 
• Wohnungseigentumsrecht: Räum- und Streupflicht durch Beschluss?

 

Gewerbliches Mietrecht: Rücknahme einer wirksamen Kündigung
 
Ein Mietverhältnis, das durch eine Kündigung wirksam beendet worden ist, kann nicht dadurch wieder aufleben, dass der Vermieter die Kündigung zurücknimmt. Mit Zugang der wirksamen Kündigung wird das Mietverhältnis beendet. Auch wenn die Vertragspartner sich einvernehmlich über die Rücknahme der Kündigung einigen, bleibt es beendet. Die Einigung kann also keine Fortsetzung des früheren Vertragsverhältnisses bewirken. Vielmehr bedarf es einer Einigung der Parteien auf Begründung eines neuen Mietverhältnisses, das zu den alten Bedingungen fortgesetzt werden soll. Ein solcher Neuvertrag setzt ein hierauf gerichtetes Angebot und die entsprechende Annahmeerklärung voraus. Sind derartige Willenserklärungen nicht feststellbar, kann allein in der Aufrechterhaltung der Besitzverhältnisse und Zahlung der Nutzungsentschädigung kein konkludenter Neuabschluss des gekündigten Vertrages gesehen werden, so das OLG Koblenz.
 
Kommentar
 
Das OLG Koblenz macht mit dieser Entscheidung noch einmal deutlich, dass die in der Praxis des Öfteren ausgesprochene einfache Erklärung seitens des Vermieters, die Kündigung werde zurückgenommen, nicht ausreicht, um ein Mietverhältnis fortzusetzen. Vielmehr ist das Mietverhältnis beendet. Es bedarf deutlicher Willenserklärungen der Parteien, dass ein neuer Vertrag zu den alten Bedingungen geschlossen werden soll. Die Mietvertragsparteien sollten daher in einem solchen Fall stets klarstellende schriftliche Erklärungen abgeben.
 
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethgeundpartner.de
 
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 15. Februar 2012, 5 U 1159/11 – www.jurisweb.de

 

Bau- und Architektenrecht: Unverhältnismäßige Mängelbeseitigung
 
Darf der Unternehmer die Beseitigung von Mängeln gemäß § 635 Abs. 3 BGB wegen unverhältnismäßigen Kosten verweigern, so steht dem Besteller nach Ansicht des BGH trotzdem ein Anspruch auf Schadensersatz für schuldhaft verursachte Werkmängel zu. Zwar fehlt es an einer entsprechenden Regelung für den Fall der Leistungsverweigerung gemäß § 635 Abs. 3 BGB, es bestehe jedoch kein Zweifel, dass der Gesetzgeber auch für diesen Fall einen Schadensersatzanspruch statt der Leistung unter den Voraussetzungen von §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB eröffnen wollte.
 
Kommentar
 
Die Entscheidung des BGH kann nur richtig sein, würde es sonst bedeuten der Besteller stünde trotz mangelhafter Leistung des Werkunternehmers ohne Schadensersatzanspruch. In welcher Höhe der Unternehmer Schadensersatz zu leisten hat, ergibt sich nach den Vorschriften zum allgemeinen Schadensrecht in §§ 249 ff. BGB.
 
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethgeundpartner.de
 
Fundstelle: BGH, Urteil vom 11. Oktober 2012, VII ZR 179/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Notarielle Form
 
Verpflichtet sich der Verkäufer einer Immobilie formunwirksam zu deren Rückkauf, so wird diese Verpflichtung nicht dadurch wirksam, dass ein Dritter auf Veranlassung oder Vermittlung des Verkäufers die Immobilie formgerecht kauft, so der BGH.
 
Die Käufer kauften mit notariellem Vertrag eine Wohnung. In einem zweiten, privatschriftlichen Vertrag verpflichtete sich der Verkäufer zum Rückkauf der Wohnung. Diesen Rückkauf forderten die Käufer später ein, woraufhin eine Bauträgergesellschaft die Wohnung auf Veranlassung des Verkäufers gekauft hat, später jedoch vom Vertrag zurückgetreten ist. Die Käufer verlangten erneut den Rückkauf vom Verkäufer.
 
Ohne Erfolg. Die Rückkaufsverpflichtung hätte der notariellen Beurkundung bedurft und war deshalb nichtig. Der formunwirksame Vorvertrag kann durch Abschluss eines notariellen Kaufvertrages geheilt werden und zwar auch dann, wenn den Vorvertrag eine Person (der Verkäufer), den formwirksamen Kaufvertrag hingegen eine von diesem benannte andere Person (die Bauträgergesellschaft) schließt. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass bereits der Vorvertrag die Verpflichtung zum Verkauf an den Dritten regelt. Dies war vorliegend nicht vereinbart. Deshalb hatte nur ein Kaufvertrag mit dem Verkäufer den Formmangel heilen können.
 
Praxistipp
 
Regeln Verträge den Erwerb von Grundstücken, ist deren Formbedürftigkeit sorgfältig zu prüfen. Praxisrelevant ist dies nicht nur bei Bauträgerverträgen, sondern auch bei der Formulierung von An- und Vorkaufsrechten in Mietverträgen.
 
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethgeundpartner.de
 
Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. Juli 2012, V ZR 176/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Räum- und Streupflicht durch Beschluss?
 
Die Wohnungseigentümer können nicht durch Beschluss zum Räumen und Streuen der Gehwege verpflichtet werden, unabhängig davon, ob es sich um zum Gemeinschaftseigentum gehörende oder öffentliche Flächen handelt. Insoweit besteht keine Beschlusskompetenz. Dies gilt auch für eine Hausordnung, die eine solche Pflicht enthält und die durch Beschluss in Kraft getreten ist. Dem einzelnen Wohnungseigentümer können außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten keine zusätzlichen Leistungspflichten durch Beschluss auferlegt werden. Eine Verpflichtung der Eigentümer, den Winterdienst selbst durchzuführen, kann nur durch Vereinbarung, z.B. als Regelung in der Gemeinschaftsordnung herbeigeführt werden, so der BGH.
 
Praxistipp
 
Enthält eine beschlossene Hausordnung eine Winterdienstverpflichtung, ist sie in der Regel nicht insgesamt nichtig. Nichtig ist in jedem Fall jedoch der Teil, der die entsprechende Verpflichtung enthält. Es ist dann dafür Sorge zu Tragen, dass der Winterdienst anderweitig sichergestellt wird, z.B. durch Vergabe an Dritte.
 
Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de
 
Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. März 2012, V ZR 161/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/27 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Aufklärungspflicht bei Unterdimensionierung einer vermeintlich ökologischen Heizung?
• Bau- und Architektenrecht: Zurückbehaltungsrecht bei mangelhafter Leistung
• Gewerbliches Mietrecht: Kosten für das Management
• Gewerbliches Mietrecht: Informationen über Untermieter
 
Grundstücksrecht: Aufklärungspflicht bei Unterdimensionierung einer vermeintlich ökologischen Heizung?
Beim Verkauf eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks ist unzweifelhaft „die Nutzung als Wohnhaus“ vorausgesetzte Verwendung. Notwendiger Bestandteil einer solchen Nutzung ist die Möglichkeit der ausreichenden Beheizung. Ist diese Möglichkeit nicht zu den üblichen Kosten gegeben, liegt ein Mangel vor, stellte das OLG Brandenburg klar. Eine Haftung des Verkäufers für diesen Mangel ergebe sich jedoch dann nicht, wenn diesem nicht nachweisbar ist, dass er dem Käufer gegenüber bewusst falsche oder geschönte Energieverbrauchswerte angegeben hat. Im zugrunde liegenden Fall war ein Haus mit einer Wärmepumpenanlage als Heizung verkauft worden. Der Käufer musste dann jedoch feststellen, dass bereits ab einer Außentemperatur von -3° C die Wärmepumpenleistung zur Beheizung nicht mehr ausreichte, sondern zusätzlich die für extreme Wetterlagen als Zusatz installierten elektrischen Heizpatronen angeschaltet werden mussten. Dies führte zu einem extrem hohen Stromverbrauch. Da das Heizungssystem dem Käufer jedoch grundsätzlich bekannt war und der Verkäufer sogar die Energieverbrauchswerte der vorausgegangenen Jahre offen gelegt hatte, lehnte das Gericht die Haftung ab.
Kommentar
Die Entscheidung macht deutlich, dass beim Hauskauf gerade der Energieverbrauch im Fokus der Kaufvertragsparteien stehen sollte. Allein durch die Übergabe von Energierechnungen oder Wärmebedarfsausweisen treffen die Parteien noch keine haftungsbegründende Beschaffenheitsvereinbarung. So etwas müsste im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden. Wird jedoch im Gegenteil – wie üblich – ein genereller Haftungsausschluss im Kaufvertrag vereinbart, dann haftet der Verkäufer nur dann, wenn man ihm eine arglistige Täuschung nachweisen könnte. Hierfür müsste der (nur schwer zu erbringende) Beweis geführt werden, dass der Verkäufer entweder die durchschnittlich pro Jahr anfallenden Stromkosten nicht korrekt angegeben oder er das Haus immer nur unzureichend beheizt hat.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 16. August 2012, 5 U 145/09 – www.ibr-online.de
 
Bau- und Architektenrecht: Zurückbehaltungsrecht bei mangelhafter Leistung
Ist die Werkleistung mangelhaft, kann der Auftraggeber ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen und zwar in Höhe der dreifachen Mängelbeseitigungskosten. Dies gilt grundsätzlich auch bei geringfügigen Mängeln, so das OLG Karlsruhe. Der Auftraggeber hatte unter Hinweis auf diverse Mängel der Bauausführung die Rechnung des Auftragnehmers insgesamt zurückgewiesen. Hierauf erhob Letzterer Klage. Er hielt es u. a. für schlichtweg treuwidrig, dass sein Auftraggeber auch geringfügige Mängel zum Anlass nahm, die Zahlung bis zur Beseitigung zu verweigern. Das Gericht wollte dem nicht folgen.
Kommentar
Auch nach Abnahme der Bauleistungen hat der Auftraggeber noch die Möglichkeit, die Zahlung auf die Schlussrechnung bis zur Beseitigung der festgestellten Mängel zu verweigern. Häufig ist gerade der Einbehalt in Höhe der dreifachen Mängelbeseitigungskosten ein Garant für die zügige Abarbeitung der festgestellten Mängel. Einschränkungen gelten üblicherweise da, wo Mangel und Restlohnforderung in einem auffälligen Missverhältnis stehen. Im vorliegenden Fall war die Summe aller Mängel beträchtlich, einzelne Positionen machten indes nicht einmal 1 Prozent des restlichen Werklohns aus. Im Ergebnis ist die Entscheidung damit sicherlich richtig. Es bleibt aber abzuwarten, wie ein Gericht über nur eine einzelne Mängelposition und ein hierauf gestütztes Zurückbehaltungsrecht entschieden hätte. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat sich hierzu bislang noch nicht positionieren müssen.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 16. April 2010, 4 U 146/08; BGH, Beschluss vom 06. September 2012, VII ZR 83/10 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen), IBRRS 87694
 
Gewerbliches Mietrecht: Kosten für das Management
Die vertraglich vereinbarte Umlage von „Kosten für das Management“ in einem Gewerberaummietvertrag ist intransparent und nach Grund und Höhe unbestimmt, so das OLG Düsseldorf. Sie umfasst nämlich auch die Kosten der rechtlichen und steuerlichen Beratung des Vermieters und benachteiligt den gewerblichen Mieter daher unangemessen. Die unwirksame Klausel kann auch nicht auf einen wirksamen Teil, nämlich die Umlage von „Verwaltungskosten“, reduziert werden, weil nach Streichung des unwirksamen Teils keine sinnvoll anwendbare Restregelung verbleibt.
Kommentar
Die vertragliche Umlage von „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ als „Verwaltungskosten“ auf den Gewerbemieter ist unproblematisch möglich, selbst wenn diese Kosten nicht im Einzelnen erläutert oder beziffert sind (siehe unser newsletter immobilienrecht vom 29.08.2012). Der Begriff der Verwaltungskosten wird allerdings auch – anders als die Kosten für das Management – in der Betriebskostenverordnung definiert. So hat auch der BGH bereits mit Urteil vom 03.08.2011, XII ZR 205/09, festgestellt, dass die Kosten des „Center-Managements“ im Gewerberaummietvertrag definiert sein müssen, weil andernfalls eine Abgrenzung zu den Verwaltungskosten nicht möglich ist (siehe unser newsletter immobilienrecht vom 14.09.2011).
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21. Juli 2011, I-24 U 153/10, ZMR 2012, 438
 
Gewerbliches Mietrecht: Informationen über Untermieter
Während eines bereits laufenden Untermietverhältnisses ist der (Haupt-)Mieter gegenüber dem Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, Informationen zum Untermietverhältnis zu erteilen, so das OLG Düsseldorf. In dem zu entscheidenden Fall hatten die in das Mietverhältnis neu eingetretenen Erwerber eines Gewerbeobjekts den Gewerbemieter um Auskunft über das bestehende Untermietverhältnis gebeten, insbesondere auch über die Höhe des Untermietzinses. Zur Begründung verwiesen die neuen Vermieter auf § 540 BGB. Diese Vorschrift, so das Gericht, käme aber nur zu Beginn eines Untermietverhältnisses zur Anwendung. Danach könne sich ein solcher Anspruch nur noch aus Treu und Glauben ergeben und zwar nur dann, wenn ein besonderes Informationsinteresse gegeben sei. Reine Neugier reiche nicht aus.
Kommentar
Der Gewerberaummieter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung. In der Praxis sieht der Mietvertrag oftmals aber entsprechende Regelungen vor. Diese können die ganz generelle Erlaubnis des Vermieters oder z. B. nur für mit dem Mieter verbundene Unternehmen beinhalten. Oft ist auch vereinbart, dass der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis nur aus wichtigem Grund verweigern darf. Liegt ein solcher wichtiger Grund nicht vor, hat der Mieter dann einen entsprechenden Anspruch. Damit der Vermieter über die Erlaubnis entscheiden kann, hat er gegenüber dem Mieter nach Ansicht des BGH einen Anspruch auf Auskunft über alle wesentlichen Bedingungen der geplanten Untervermietung (BGH, Urteil vom 15. November 2006, XII ZR 92/04).
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 20. September 2012, I 10 U 33/12, BeckRS 2012, 20551
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/25 §§

 
     unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
     • Makler- und Bauträgerrecht: Eindeutiger Provisionshinweis
     • Grundstücksrecht: Die fehlenden Quadratmeter
     • Gewerbliches Mietrecht: Vereinbarung nicht kostendeckender Vorauszahlungen
     • Wohnungseigentumsrecht: Trittschalldämmung im Sondereigentum
 
 
Makler- und Bauträgerrecht: Eindeutiger Provisionshinweis
In einem vom OLG Hamm entschiedenen Fall vereinbarte ein Kaufinteressent mit einem Makler einen Besichtigungstermin. Dies erfolgte auf ein Internetinserat des Maklers mit Angaben zur Wohnfläche, des Kaufpreises und dem Hinweis Provision 3,57 % inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer. Der ebenfalls unterzeichnete „Auftrag zur Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrages“ war letztlich unwirksam. Der Käufer verweigerte die Provisionszahlung, da seiner Ansicht nach kein wirksamer Maklervertrag bestand. Das Gericht sah jedoch einen stillschweigenden Maklervertrag auf Grundlage des Internetinserates. Der Provisionshinweis führe dem Interessenten deutlich vor Augen, dass der Makler von ihm im Erfolgsfalle eine Provision erwarte. Nimmt er die Dienste des Maklers dann in Anspruch, kann dies nur als Einverständnis gewertet werden. Der formunwirksame Auftrag habe hierauf keinen Einfluss mehr.
Praxistipp
Die Entscheidung zeigt, wie wichtig für den Makler ein Provisionshinweis im Rahmen seiner Inserate werden kann. Wird eine spätere schriftliche Vereinbarung für unwirksam erachtet, kann der Makler sein Provisionsverlangen mit einem stillschweigend geschlossenen Maklervertrag begründen. Die Anforderungen an den Provisionshinweis hat das OLG Hamm mit Blick auf die aktuelle Entscheidung des BGH (III ZR 62/11) deutlich zugunsten der Makler abgesenkt.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 21. Juni 2012, I 18 U 17/12, BeckRS 2012, 16603
 
Grundstücksrecht: Die fehlenden Quadratmeter
Hat eine Partei, die durch eine Störung der Geschäftsgrundlage benachteiligt ist, einen Anspruch auf Vertragsanpassung, verpflichtet dies die andere Partei, an der Anpassung mitzuwirken. Die Verletzung dieser Pflicht kann Schadensersatzansprüche auslösen. Zum Rücktritt vom Vertrag ist die Partei nur unter den Voraussetzungen des § 313 Abs. 3 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) berechtigt. In dem vom BGH entschiedenen Fall schlossen Eigentümer und Stadt einen Grundstückstauschvertrag. Der Eigentümer übertrug der Stadt eine unvermessene Fläche von „ca. 28.699 m²“. Die Fläche war auf einem mitbeurkundeten Lageplan eingezeichnet. Als Gegenleistung hat die Stadt ein 28.699 m² großes Flurstück an den Eigentümer übertragen. Die Parteien gingen von einem Tauschverhältnis 1:1 aus. Tatsächlich war die im Plan eingezeichnete Fläche nur 18.632 m² groß. Die Stadt forderte deshalb die Anpassung des Vertrages und erklärte, da der Eigentümer hierauf nicht einging, sodann den Rücktritt vom Vertrag.
Kommentar
Der oben zu Beginn zitierte Leitsatz der Entscheidung gibt die Sachentscheidung im Wesentlichen wieder. Ebenso interessant ist jedoch die zu entscheidende Vorfrage, nämlich das Verhältnis zwischen Größenangaben im Vertragstext und der Darstellung im mitbeurkundeten Lageplan bei Veräußerung unvermessener Teilflächen. Hier soll auch bei erheblichen Flächendifferenzen die nach der Planzeichnung ermittelte Größe maßgeblich sein. Geschuldet ist ein Grundstück, das hinsichtlich Lage, Zuschnitt und Größe der Planzeichnung entspricht. Wird dies geliefert, scheiden Mängelansprüche aus. Allerdings kommen Ansprüche wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht, da das erwartete Äquivalenzverhältnis erheblich verschoben ist.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 30. September 2011, V ZR 17/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
Gewerbliches Mietrecht: Vereinbarung nicht kostendeckender Vorauszahlungen
Hat der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen zu niedrig bemessen, stellt dies in der Regel keine Pflichtverletzung des Vermieters da, so das OLG Düsseldorf. Eine Pflichtverletzung wäre nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind, etwa wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen.
Kommentar
Die Entscheidung geht konform mit der Rechtsprechung des BGH. Danach ist es grundsätzlich Sache des Mieters, beim Vermieter vor Vertragsschluss nachzufragen, ob die Vorauszahlungen kostendeckend sind. Dem Vermieter obliegt insoweit keine Aufklärungspflicht hinsichtlich der Auskömmlichkeit der Vorauszahlungen.
Autor: Simone Engel – engel@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08. März 2012, I-24 U 162/11, MDR 2012, 834
 
Wohnungseigentumsrecht: Trittschalldämmung im Sondereigentum
Die Mieter einer Eigentumswohnung eines 1966 errichteten Gebäudes ersetzen den langjährig vorhandenen Teppichboden im Wohnzimmer durch Laminat und im Flur durch Fliesen. Die Eigentümer der darunter liegenden Wohnung klagen seitdem über unzumutbare Lärmbelästigungen durch Tritt- und Luftschall und verlangen von den Eigentümern der darüber liegenden Wohnung verbesserten Trittschallschutz. Ohne Erfolg, entschied der BGH, denn der zu gewährende Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten, vorliegend der DIN 4109, Stand 1962.
Praxistipp
Zu prüfen ist jedoch stets, ob bei einem Austausch des Bodenbelags auch in die Gebäudesubstanz, wie der unter dem Belag befindliche Estrich und die Geschoßdecke eingegriffen wird. Für diesen Fall gilt die Entscheidung nicht. Zudem kann sich im Einzelfall ein höheres Schutzniveau ergeben, als es durch die DIN 4109 festgelegt wird. Voraussetzung hierfür ist, dass der Gemeinschaftsordnung Regelungen zum Schallschutz zu entnehmen sind, die über den Mindeststandard hinausgehen, oder dass die Wohnanlage aufgrund tatsächlicher Umstände, wozu etwa die bei ihrer Errichtung vorhandene Ausstattung oder das Wohnumfeld zählen, ein besonderes Gepräge erhalten hat.
Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 01. Juni 2012, V ZR 195/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012 / 18 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

  • Gewerbliches Mietrecht: Mitanpassungsklausel mit Ermessenspielraum
  • Grundstücksrecht: Nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten am Gemeinschaftseigentum
  • Bau- und Architektenrecht: Umfang der Bedarfsermittlung
  • Wohnungseigentumsrecht: Anfechtungsklagen bei Untergemeinschaften

 

Gewerbliches Mietrecht: Mitanpassungsklausel mit Ermessenspielraum

Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Gewerberaummietvertrag, nach der der Vermieter bei Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete die Miete nach billigem Ermessen erhöhen oder reduzieren kann, ist wirksam. Nach Auffassung des BGH benachteiligt dies den Mieter nicht unangemessen, da insbesondere der Anlass der Mietänderung, die Bezugsgröße und der Umfang der Mietanpassung klar formuliert sind. Die angemessene Miete meint die orts- und marktübliche Miete. Der Begriff ist hinreichend bestimmt, so der BGH. Dies gelte auch für den Maßstab für eine mögliche Mietpreisanpassung. Eine solche liegt zwar im Ermessen des Vermieters, komme aber für den Mieter erkennbar nur dann in Betracht, wenn dies der allgemeinen Preisentwicklung bei den genannten Bezugsgrößen entspreche.

Praxistipp

Leistungsbestimmungsvorbehalte sind ein geeignetes Instrument, das Gleichgewicht zwischen Preis und Leistung zu bewahren. Sie können den Vermieter vor dem Risiko einer langfristigen Kalkulation und den Mieter vor anderweitigen Zuschlägen des Vermieters – insbesondere einer höhere Miete von Anbeginn – schützen. Aufgrund der weitreichenden Auswirkung der Klausel sollte sie mit höchster Sorgfalt – bestenfalls mit Hilfe eines spezialisierten Rechtsanwalts – formuliert werden.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. Mai 2012, XII ZR 79/10 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten am Gemeinschaftseigentum

Sollen erst nach Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft einzelnen Eigentümern Sondernutzungsrechte an Gemeinschaftsflächen eingeräumt werden, kann sich der Aufteiler dieses Recht zwar in der Teilungserklärung vorbehalten. Der Vorbehalt muss jedoch inhaltlich so bestimmt sein, dass daraus zweifelsfrei ersichtlich ist, welche Teile des Gemeinschaftseigentums davon betroffen sind. Die Formulierung, die den aufteilenden Eigentümer dazu befugt „Teile der Gartenflächen als Terrassen zur Sondernutzung“ zuzuordnen, genügt diesen Anforderungen nicht. Sie lässt offen, auf welche Flächen des Gemeinschaftseigentums sich die Befugnis bezieht. Infolge der Begrenzung auf „Teile“ der Gartenflächen kann der Vorbehalt auch nicht als Befugnis verstanden werden, an sämtlichen Gartenflächen Sondernutzungsrechte zu begründen.

Praxistipp

Dass sich der teilende Eigentümer in der Teilungserklärung ermächtigen kann, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und den Inhalt dann erst näher zu bestimmen, ist in der Praxis sehr beliebt. Sie lässt dem Aufteiler maximalen Entscheidungsspielraum, ob und welche Fläche welcher Einheit zugeordnet wird. Bei Formulierung eines solchen Begründungsvorbehalts muss jedoch der so genannte sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz beachtet werden. Andernfalls sind solche Regelungen unwirksam und die Zuordnung von Sondernutzungsflächen nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer möglich. Deshalb sind die betroffenen Flächen so zu bezeichnen, dass zweifelsfrei feststeht, welche Teile des Gemeinschaftseigentums als Sondernutzungsfläche anzusehen sind. Es kann weiter sinnvollerweise geregelt werden, dass der Aufteiler einstweilen zur Nutzung der Flächen berechtigt ist. Andernfalls sind alle Eigentümer bis zur Zuordnung berechtigt, die Flächen zu nutzen. Zu beachten ist auch, dass das Recht zur Zuordnung erlischt, wenn der Aufteiler nicht mehr Eigentümer ist, z. B. weil er die letzte Wohnung verkauft hat.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 20. Januar 2012 , V ZR 125/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Umfang der Bedarfsermittlung

Der Architekt schuldet eine funktionsfähige Planung und zwar auch unter Berücksichtigung des individuellen Verwendungszwecks und der Nutzervorgaben. Im Rahmen der Grundlagenermittlung muss der Architekt mit dem Bauherrn daher dessen konkrete Vorstellungen und Ziele erörtern. Diese Bedarfsplanung geht nun allerdings nicht so weit, dass sogar künftige Trends oder ein künftiges, nicht explizit geäußertes Nutzerverhalten zu berücksichtigen wäre, so das OLG Braunschweig. Zur Entscheidung stand der Vorwurf des Bauherren, dass sein Architekt bei Planung des „Parkliftsystems“ habe erkennen können/müssen, dass die zum damaligen Zeitpunkt übliche Fahrzeughöhe von 150 cm zukünftig nicht mehr ausreichen werde angesichts des sich abzeichnenden Trends hin zum Geländewagen. Der Architekt müsse daher für die Kosten der Erweiterung auf 180 cm aufkommen. Weit gefehlt, so die oberen Landesrichter. Der Architekt sei nicht gehalten, bei der Planung immer und ständig Maximalanforderungen zu berücksichtigen, sofern er hierzu nicht klare Vorgaben vom Bauherrn erhalten habe.

Praxistipp

Das Verwendungsrisiko einer Immobilie liegt beim Eigentümer. Es empfiehlt sich daher dringend, dem Architekten klare Vorgaben zu machen, um sicher zu stellen, dass die geplante Nutzung so auch technisch möglich ist und zwar im Hinblick auf die gesamte Immobilie.

Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Braunschweig, Urteil vom 16. Dezember 2010, 8 U 123/08; BGH, Beschluss vom 12. April 2012, VII ZR 14/11 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen) – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Anfechtungsklagen bei Untergemeinschaften

Auch in Wohnungseigentümergemeinschaften, die aus mehreren Untergemeinschaften bestehen, ist eine Anfechtungsklage gegen alle übrigen Eigentümer zu richten, selbst wenn diese Untergemeinschaften eigene Beschlusskompetenzen haben. Denn eine Anfechtungsklage ist nach § 46 WEG immer gegen alle übrigen Eigentümer zu richten. Die Vorschrift kann nicht einschränkend ausgelegt werden, auch dann nicht, wenn die Gemeinschaftsordnung die Unterteilung der WEG in Untergemeinschaften mit eigener Beschlusskompetenz vorsieht. Im vom BGH entschiedenen Fall sah die Gemeinschaftsordnung sieben Untergemeinschaften mit eigener Beschlusskompetenz und jeweiligem Ausschluss des Stimmrechtes der anderen Eigentümer vor.

Praxistipp

Zur Klarstellung: „alle übrige Eigentümer“ sind Klagegegner; gemeint sind die anderen Eigentümer der gesamten Wohnanlage, nicht nur der Untergemeinschaft. Lesenswert zu diesem Problem ist vor allem eine am 11. November 2011 ergangene Entscheidung des BGH, die die nun noch einmal bestätigten Feststellungen ausführlich herleitet (Aktenzeichen: V ZR 45/11).  Für die Praxis bedeutet diese Rechtsprechung die Entschärfung eines weiteren formalen Risikos bei der Beschlussanfechtungsklage. Sie gilt auch für eine Klage auf Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses.

Autor: Lars Kutz – kutz@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 02. März 2012, V ZR 89 /11 – www.bundesgerichtshof.de

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/17 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
  • Gewerbliches Mietrecht: Kenntnis vom Mangel
  • Grundstücksrecht: Die überteuerte Wohnung
  • Wohnungseigentumsrecht: Kein Stimmrechtsverbot bei laufendem Gerichtsverfahren
Gewerbliches Mietrecht: Kenntnis vom Mangel
Wird die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt, führt dies zu einer Mietminderung. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Mietsache nur in der Befürchtung nutzen kann, dass sich eine Gefahr verwirklicht. Kennt der Mieter die Gefahr jedoch nicht, beeinträchtigt dies seine Nutzungsmöglichkeit nicht. Im zugrunde liegenden Fall wurde ein Gewerbeobjekt als Elektro- und Lampengeschäft vermietet. Einer Decke fehlte die erforderliche Tragkraft, um die dort dann zu Ausstellungszwecken befestigten Lampen zu halten. Die Decke stürzte ab. Für den Zeitraum vor dem Einsturz erkannte das Gericht die nachträglich geltend gemachte Mietminderung nicht an. Eine Mietminderung stelle nur das Äquivalenzverhältnis zwischen Miete und Nutzungswert sicher, sei jedoch nicht als Strafvorschrift für den Vermieter gedacht.
Kommentar
Für eine Mietminderung ist die tatsächliche Gebrauchsbeeinträchtigung maßgeblich. Dass ein Mieter ein Objekt aus Sicherheitsgründen nicht vertragsgemäß nutzen sollte oder z. B. aufgrund öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen nicht nutzen dürfte, hindert ihn zunächst nicht. Erst wenn er von der Gefahr weiß oder im Falle öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen die zuständige Behörde zumindest ein Einschreiten androht, ist er beeinträchtigt. Letzteres hat das OLG Düsseldorf, Az. 24 U 31/11 (MDR 2012, 83), sogar bei einem Verstoß gegen zwingende Brandschutzvorschriften angenommen.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethgeundpartner.de
Fundstelle: LG Heidelberg, Urteil vom 25. April 2012, 5 O 21/12, BeckRS 2012, 10457
 
Grundstücksrecht: Die überteuerte Wohnung
Übersteigt ein Kaufpreis den tatsächlichen Wert der gekauften Wohnung um 78,9 %, ist ein besonders grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung nicht ohne weiteres zu erkennen. Das Oberlandesgericht Brandenburg hatte über die Berufung der Verkäufer gegen ein Urteil, mit dem sie zur Rückabwicklung eines Kaufvertrages verurteilt worden waren, zu entscheiden. Die Wohnung hatte in der Zwangsversteigerung einen Erlös von 24.000,00 EUR erbracht. Dem gezahlten Kaufpreis von 65.462,41 EUR hatte ein tatsächlicher Wert der Wohnung von rund 36.000,00 EUR gegenüber gestanden. Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten statt und verneinte einen Rückabwicklungsanspruch der Kläger. Wucher im Sinne des § 138 Abs. 2 BGB oder ein wucherähnliches Geschäft seien nicht gegeben. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten eine bei den Klägern bestehende Schwächeposition, resultierend z. B. aus geschäftlicher Unerfahrenheit, mangelndes Urteilsvermögen etc. ausgenutzt hätten, konnte das Gericht nicht erkennen. Es setzte dem Wert der Leistung der Beklagten von 36.000,00 EUR den Erlös der Zwangsversteigerung, die den Klägern zugute gekommene Instandhaltungsrücklage sowie die von den Beklagten unstreitig übernommenen Erwerbsnebenkosten entgegen.
Kommentar
Die festgestellte Überteuerung von 78,9 % erscheint auf den ersten Blick sehr hoch. Dennoch ist die Entscheidung des OLG Brandenburg nicht zu beanstanden. Eine verwerfliche Gesinnung liegt dann vor, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch wie der Wert der Gegenleistung ist. Ergibt eine genaue Aufschlüsselung der einzelnen Leistungen und Gegenleistungen, dass verschiedene Positionen zum Abzug zu bringen sind, kann Sittenwidrigkeit zu verneinen sein.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 09. Mai 2012, 4 U 92/10; BeckRS 2012, 11393
 
Wohnungseigentumsrecht: Kein Stimmrechtsverbot bei laufendem Gerichtsverfahren
Ein Wohnungseigentümer unterliegt selbst dann nicht dem Stimmrechtsverbot des § 25 Abs. 5, 2. Alt. WEG, wenn gegen ihn ein gerichtliches Verfahren auf Beseitigung einer von ihm veranlassten baulichen Veränderung geführt wird und während des laufenden Gerichtsverfahrens die Eigentümerversammlung unter Mitwirkung des betreffenden Eigentümers die Genehmigung der baulichen Veränderungen beschließt.
Praxistipp
Der BGH räumt der Mitwirkungsbefugnis der Eigentümer einen sehr hohen Stellenwert ein (s. auch BGH, Urteil vom 10.12.2010, V ZR 60/10, Newsletter vom 27.04.2011). Erst wenn die Beschlussfassung verfahrensbezogene Maßnahmen betrifft, greift das Stimmrechtsverbot. Hierunter fallen z. B. Beschlüsse darüber, ob überhaupt ein Rechtsstreit geführt werden soll bzw. über die Art und Weise der Prozessführung und die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung. Bevor ein Wohnungseigentümer von seinem Stimmrecht ausgeschlossen wird, sollte man sich dies stets vor Augen führen.
Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 14. Oktober 2011, V ZR 56/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
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© Peter Hegerich