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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/20 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Gewerbliches Mietrecht: Recht zur außerordentlichen Kündigung bei Modernisierungsarbeiten
• Gewerbliches Mietrecht: Qualifizierte Schriftformklausel – ja oder nein?
• Grundstücksrecht: Die wiederaufladbare Vormerkung
• Bau- und Architektenrecht: Architektenhonorar bei stufenweiser Beauftragung
 
Gewerbliches Mietrecht: Recht zur außerordentlichen Kündigung bei Modernisierungsarbeiten
Grundsätzlich muss der Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden. Dies gilt jedoch nach § 554 Abs. 2 BGB a. F. nicht, wenn die Maßnahmen insbesondere unter Berücksichtigung der vorzunehmenden Arbeiten für den Mieter eine Härte bedeuten würden, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sind. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes war diese Voraussetzung vorliegend erfüllt, da für die zunächst mit neun Monaten angesetzte Dauer der Baumaßnahmen der Mieter eine Nichtbenutzbarkeit der Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch hätte hinnehmen müssen. Der Mieter war somit zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages berechtigt. Daneben sprach ihm das Gericht noch einen Anspruch auf Ersatz des durch die außerordentliche Kündigung entstandenen Schadens zu.
Praxistipp
Vermieter sollten also vorsichtig sein, während laufender Mietverträge umfangreiche Baumaßnahmen anzustoßen, die in erster Linie einer besseren wirtschaftlichen Verwertbarkeit des Mietobjekts dienen. Die genannten Grundsätze haben nämlich auch nach der seit dem 1. Mai 2013 eingeführten Mietrechtsreform weiterhin Bestand.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 31. Oktober 2012, XII ZR 126/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
Gewerbliches Mietrecht: Qualifizierte Schriftformklausel – ja oder nein?
Eine qualifizierte Schriftformklausel ist auch als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) wirksam – so zumindest das OLG Frankfurt in seiner aktuellen Entscheidung. Als qualifizierte Schriftformklausel wird eine Vertragsklausel bezeichnet, nach der Änderungen und Ergänzungen des Vertrages der Schriftform bedürfen und zwar auch die Aufhebung dieser Regelung an sich. Dies können die Parteien auch als Allgemeine Geschäftsbedingung regeln, da die Einhaltung der Schriftform bei langfristigen Mietverträgen für beide Parteien von wesentlicher Bedeutung ist, so die Frankfurter Richter. Wird diese nicht eingehalten, so wäre nach dieser Ansicht die Vertragsänderung nichtig.
Praxistipp
Die Entscheidung findet nicht nur Zustimmung. Das OLG Rostock z. B. hatte sich bereits für eine Unwirksamkeit der Klausel ausgesprochen (Urteil vom 19. Mai 2009, 3 U 16/09). Erfreulicherweise wurde gegen die Entscheidung des OLG Frankfurt Revision eingelegt, so dass der BGH nunmehr entscheiden wird. Solange seine Entscheidung noch nicht vorliegt, sollte eine Schriftformklausel, wenn sie denn gewollt ist, individuell vereinbart werden. Die Wirksamkeit einer solchen ist nämlich bereits vom BGH bestätigt (Urteil vom 02. Juni 1976, VIII ZR 97/74).
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 18. März 2013, 2 U 179/12 (nicht rechtskräftig) – www.beck-online.de
  
Grundstücksrecht: Die wiederaufladbare Vormerkung
Ist im Grundbuch eine Vormerkung für zwei Elternteile eingetragen, so ist der länger lebende Teil nach dem Tode des anderen allein berechtigt, die Löschung der Vormerkung zu bewilligen. Es bedarf hierzu nur der Vorlage einer Löschungsbewilligung des Längstlebenden und des Todesnachweises des Verstorbenen. Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatten die Eltern ihr Grundstück auf ihren Sohn übertragen, der darüber zu Lebzeiten seiner Eltern nicht ohne deren Zustimmung verfügen dürfen sollte. Im Fall des Verstoßes musste er seinen Eltern das Grundstück zurück übertragen, was durch Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert wurde. Die Mutter verstarb. Der Sohn legte eine Löschungsbewilligung seines Vaters und eine Sterbeurkunde seiner Mutter vor und beantragte die Löschung der Vormerkung. Das Grundbuchamt lehnte dies ab und forderte eine Löschungsbewilligung der Rechtsnachfolger der eingetragenen Berechtigten als Nachweis, dass die Vormerkung nicht durch neue schuldrechtliche Ansprüche „aufgeladen“ worden sei. Zu Unrecht, da der dinglich gesicherte Rückübertragungsanspruch der Mutter mit ihrem Tod erloschen und nicht vererbt worden sei, so der BGH in seinem Beschluss vom 03. Mai 2012.
Kommentar
Nach der Rechtsprechung des BGH kann eine Vormerkung aufgrund einer Bewilligung, die nach ihrer Eintragung erfolgt, einen anderen Anspruch sichern als denjenigen, zu dessen Sicherung ihre Eintragung erfolgt ist (so genanntes Wiederaufladen). Der Untergang eines durch den Tod des Gläubigers auflösend bedingten Anspruchs führt jedoch bereits zum Erlöschen der den Anspruch sichernden Vormerkung und damit zur Unrichtigkeit des Grundbuches. Für die Berichtigung genügte im vom BGH entschiedenen Fall der Nachweis des Todes der Gläubigerin und die Löschungsbewilligung des Vaters.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 03. Mai 2012, V ZB 112/11 – www.bundesgerichtshof.de
     
Bau- und Architektenrecht: Architektenhonorar bei stufenweiser Beauftragung
Sieht ein Architektenvertrag eine stufen- oder phasenweise Beauftragung auf Abruf des Bauherrn vor, so kommt je Abruf ein neuer Einzelvertrag zu Stande. Auf die weiteren Leistungen ist jeweils die zum Zeitpunkt des Abrufs geltende Honorarordnung anzuwenden, so das LG Koblenz. Denn der Architekt habe mit Vertragsschluss nur das Angebot abgegeben, zu festen Konditionen auf Abruf bestimmte weitere Leistungen zu erbringen. Hieran sei er zwar für den vereinbarten Zeitraum gebunden. Der Vertrag komme aber erst mit dem Abruf der Leistung endgültig zu Stande. Deswegen war im konkreten Fall auf die Leistungsphasen 1 bis 4 die HOAI 2003 anwendbar und im Übrigen die HOAI 2009. Der Bauherr wehrte sich vergeblich gegen die Mehrkosten. Er hat Berufung eingelegt.
Praxistipp
Unter der nunmehr geltenden HOAI 2013 dürfte der Fall nicht anders laufen. Bauherren müssen sich also auch bei sog. Stufenverträgen auf ein höheres Architektenhonorar einstellen. Einher geht zwar ein breiteres Leistungsspektrum. Bei der Vertragsgestaltung ist aber dringend darauf zu achten, dass Leistungen nicht doppelt vergeben werden, beispielsweise an den Projektsteuerer und den Architekten. Gleichzeitig ist kritisch zu prüfen, ob tatsächlich alle Leistungen einer Leistungsphase erbracht werden sollen, müssen oder ggf. wurden.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Koblenz, Urteil vom 28. Februar 2013, 4 O 103/12 (nicht rechtskräftig) – www.beck-online.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/19 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Makler- und Bauträgerrecht: Kein Salär für den Notär
• Grundstücksrecht: Änderungen des Beurkundungsgesetzes und der Bundesnotarordnung
• Wohnraummietrecht: Unwirksamkeit sog. „Quotenabgeltungsklauseln“
• Wohnraummietrecht: Maßgeblichkeit geltender DIN-Normen bei Estricharbeiten
 
Makler- und Bauträgerrecht: Kein Salär für den Notär
Beauftragt der Makler einen Notarentwurf, geschieht dies regelmäßig nicht im eigenen Namen. Das gilt auch dann, wenn er seine Vertreterstellung nicht ausdrücklich offenbart. Deshalb haftet er auch nicht für die dadurch entstehenden Notarkosten – so entschieden vom OLG Frankfurt am 04. Juli 2013. Der Makler war mit der Vermittlung einer Immobilie befasst. Als vermeintlich „alles klar war“, bat er den Notar um einen Vertragsentwurf. Das Geschäft kam nicht zustande, woraufhin der Notar dem Makler seine Gebühren berechnete. Die Frankfurter Richter entschieden pro Makler. Aus der Sicht eines „verständig denkenden Notars“ beauftrage kein Makler einen Entwurf im eigenen Namen. Der Notar könne nicht erwarten, dass der Makler, der den Vertrag nur vermitteln soll, für seine Gebühren haften will. Daran ändere auch dessen Provisionsinteresse nichts. Der Makler muss nur dann selbst zahlen, wenn er in Wahrheit keine Vollmacht zur Notarbeauftragung hat.
Praxistipp
Makler sollten sich vor jeder Notarbeauftragung eine entsprechende Vollmacht Ihres Kunden einholen und den Notar deutlich darauf hinweisen, dass der Auftrag nicht im eigenen Namen erfolgt! Der von den Frankfurter Richtern angenommene Regelfall liegt möglicherweise schon dann nicht vor, wenn der Makler in den Kaufvertrag Klauseln aufnehmen lässt, die ausschließlich in seinem eigenen Interesse liegen. Dazu können Vertriebsrechte gehören oder auch eine Maklerklausel. Insbesondere dann hilft es nur noch, den Notar ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass der Entwurf für einen der anderen Vertragsbeteiligten erbeten wird.
Autor: Uwe Bethge – bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Beschluss vom 04. Juli 2013, 20 W 273/12
 
Grundstücksrecht: Änderungen des Beurkundungsgesetzes und der Bundesnotarordnung
Der Bundesrat hat das „Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren“ gebilligt. Ab dem 1. Oktober 2013 wird die Neuregelung in Kraft treten. Diese soll noch effektiver gewährleisten, dass sich der Verbraucher vor der Beurkundung ausreichend mit dem Notarvertrag auseinandersetzt. Neu ist zweierlei: 1. Bei Grundstückskaufverträgen muss der Notar dem Verbraucher mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung einen Entwurf kostenfrei zur Verfügung stellen; eine alleinige Übergabe durch Makler, Bauträger oder Vertriebspersonal ist nicht mehr hinreichend. 2. Unterschreitungen der Zweiwochenfrist sind zwar weiterhin – allerdings nur in besonderen Fällen – möglich; die Gründe müssen aber künftig in der Urkunde selbst konkret festgehalten werden.
Kommentar
Erstaunlicherweise gab es immer noch Notare und Bauträger, die die 2-Wochen-Frist als lästige Formalie ansahen und den Schutz des Verbrauchers nicht ernst nahmen. Hau-Ruck- oder „Mitternachtsverträge“ sollten Kaufinteressenten vor zu langem und genauem Überlegen und Prüfen abhalten. Das machte eine neuerliche Verschärfung des Notarrechts notwendig. Das Beurkundungsgesetz legt den Notaren allerdings bereits nach geltendem Recht die Pflicht zur ausführlichen Beratung und Belehrung der Beteiligten auf, so dass es für redliche Parteien einer zusätzlichen 2-Wochen-Frist eigentlich nicht bedurft hätte. Wenn sich alle Beteiligten bereits in der Vergangenheit an seriöse Gepflogenheiten gehalten hätten, wäre die Einführung weiterer Formvorschriften verzichtbar gewesen. Übrigens können Notare bei Verletzung der 2-Wochen-Frist jetzt empfindlich bestraft werden – bis hin zur Amtsenthebung!
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethge-legal.com
Fundstelle: Bundesgesetzblatt Teil I 2013 Nr. 38, S. 2378.
 
Wohnraummietrecht: Unwirksamkeit sog. „Quotenabgeltungsklauseln“
In einer aktuellen Entscheidung gibt der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung zur Wirksamkeit sog. „Quotenabgeltungsklauseln“ ausdrücklich auf. Die formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen ist unwirksam, wenn zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorgesehen ist: “Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“.
Kommentar
Die Entscheidung erlangt in den Fällen Bedeutung, in denen bei Mietende Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind und der Vermieter deswegen einen anteiligen Ausgleich verlangt. Enthält der Mietvertrag die genannte Klausel, kann ein solcher nicht verlangt werden. Auch wenn das Urteil ein Wohnraummietverhältnis betraf, ist doch anzunehmen, dass die Entscheidung gleichermaßen auf Gewerberaummietverhältnisse Anwendung finden wird.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 29. Mai 2013, VIII ZR 285/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
Wohnraummietrecht: Maßgeblichkeit geltender DIN-Normen bei Estricharbeiten
Der BGH hat mit Urteil vom 05. Juni 2013 entschieden, dass der Vermieter von älteren Wohngebäuden bei Sanierungsarbeiten in den Wohnungen (hier: Entfernen und Erneuern von Estrich) nicht dazu verpflichtet ist, die zur Zeit des Umbaus maßgeblichen Tritt- und Luftschallschutznormen einzuhalten – zumindest wenn diese Arbeiten nicht mit dem Neubau oder der grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind. Der Vermieter schuldet nur den Maßstab, der bei Errichtung des Gebäudes anzuwenden war. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Parteien zuvor eine Vereinbarung zur Beschaffenheit der Mietsache getroffen haben.
Praxistipp
Der BGH bestätigt mit dieser Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung und führt diese konsequent fort. Würde der BGH als maßgeblichen Maßstab denjenigen zur Zeit der Sanierungsarbeiten ansetzen, bestünde die Gefahr, dass der Vermieter möglicherweise notwendige Erhaltungsmaßnahmen unterlässt, um so die Kosten für die Anpassung an die veränderten DIN-Normen zu vermeiden. Dem Vermieter ist im Übrigen zu raten, mit seinen Mietern bei Vertragsschluss entsprechende Vereinbarungen über die Beschaffenheit der Wohnung zu treffen, um so gleich im Vorfeld jeglichen Streit über die Anwendung der jeweiligen Maßstäbe zu vermeiden.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 05. Juni 2013, VIII ZR 287/12 – www.bundesgerichtshof.de 
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/17 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Ausübungsbereich von Dienstbarkeiten
• Bau- und Architektenrecht: Mängelansprüche bei Gefälligkeitsverhältnis
• Makler- und Bauträgerrecht: Mitursächliche Maklerleistung
• Wohnraummietrecht: Folgen eines unwirksamen Zeitmietvertrages
 
Grundstücksrecht: Ausübungsbereich von Dienstbarkeiten
Beschränkt sich die Ausübung einer Grunddienstbarkeit auf einen Teil des belasteten Grundstücks, so kann sein Eigentümer die Verlegung der Ausübung auf eine andere geeignete Stelle verlangen, wenn die Ausübung für ihn besonders beschwerlich ist. Voraussetzung für den Verlegungsanspruch ist, dass die Ausübung der Grunddienstbarkeit auf reale Grundstücksteile beschränkt ist, was bei Wege- und Leitungsrechten anerkannt ist. Demgegenüber greift der Verlegungsanspruch nicht bei Dienstbarkeiten, die das dienende Grundstück voll in Anspruch nehmen, weil Ausübungsbereich und Grundstücksfläche deckungsgleich sind. Im entschiedenen Fall führte eine eingetragene Grunddienstbarkeit zur dauerhaften Unbebaubarkeit eines Grundstücks. Der Eigentümer eines Seeufergrundstücks hat vor ca. 40 Jahren zu Gunsten der Grundstücke „in zweiter Reihe“ ohne eigenen Seezugang eine Grunddienstbarkeit mit dem Inhalt bewilligt, sein unbebautes Seeufergrundstück zu betreten und sich auf diesem Grundstück zu lagern. Später sollte das belastete Grundstück bebaut werden. Sein Eigentümer verlangt deshalb von den mehr als 10 berechtigten Grundstückseigentümern die Beschränkung des Ausübungsbereichs der Dienstbarkeit auf eine Teilfläche. Zu Unrecht, so das OLG Koblenz, denn das Recht sich zu lagern betrifft das gesamte Grundstück. Es ist deshalb das gesamte Grundstück als Lagerplatz vorzuhalten, was seine Bebaubarkeit ausschließt.
Praxistipp
Bei der Bestellung von Dienstbarkeiten ist stets vorausschauend zu agieren, der Inhalt des Rechts sollte genau bestimmt und im Zweifel sollten Änderungs- oder Löschungsansprüche für bestimmte Fälle vorgesehen werden.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 02. Juli 2013, 3 U 1442/12 – www.ibr-online.de
     
Bau- und Architektenrecht: Mängelansprüche bei Gefälligkeitsverhältnis
Führt der Auftragnehmer im Rahmen eines Werkvertrages zusätzliche Leistungen aus Gefälligkeit  aus, haftet er für deren Mangelhaftigkeit auch, ohne dafür Zahlungen erhalten zu haben. Ein Bauherr hatte einen befreundeten Dachdecker mit der Eindeckung des Daches beauftragt. Bei Gelegenheit zeigte er ihm eine undichte Stelle am Balkon. Der Dachdecker versprach, sich darum zu kümmern und ließ seinen Gesellen die Undichtigkeit – leider mangelhaft – beheben. Eine konkrete Vereinbarung gab es hierüber nicht. Der Dachdecker stellte diese Arbeiten auch nicht in Rechnung. Der Bauherr forderte Nachbesserung unter Fristsetzung, die der Dachdecker unter Verweis auf einen Freundschaftsdienst verweigerte. Zu Unrecht, so das OLG Koblenz. Im Einzelfall sei eine Gesamtwürdigung der wirtschaftlichen und rechtlichen Bedeutung der Angelegenheit, der Art, des Grundes und des Zwecks der Gefälligkeit sowie der beiderseitigen Interessenlage vorzunehmen. Verlässt sich der Begünstigte auf die Zusage und stehen für ihn erhebliche Werte auf dem Spiel, liege eine vertragliche Bindung nahe. Auch habe der Dachdecker nicht  als Freund, sondern als Inhaber eines Gewerbebetriebs gehandelt.
Kommentar
Grundsätzlich begründen Absprachen aus freundschaftlichen, kollegialen oder nachbarschaftlichen Verhältnissen keine vertraglichen Leistungsansprüche. Im Einzelfall kann anderes gelten, wenn es um sehr wichtige und vor allem schadensträchtige Leistungen geht. In solchen Fällen sollten die Parteien besser eine schriftliche Regelung untereinander treffen.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Hinweisbeschluss vom 22. Mai 2013, 5 U 384/13, BeckRS 2013, 10199
    
Makler- und Bauträgerrecht: Mitursächliche Maklerleistung
Der Makler verdient seine Provision, wenn seine Nachweis- und/oder Vermittlungsleistung für den Hauptvertragsschluss ursächlich ist. Sie muss aber nicht alleinige Ursache gewesen sein. Eine Mitursächlichkeit genügt. Ausreichend ist, wenn der Makler für den Verkäufer ein Inserat schaltet, auf das sich der Makler des Erwerbers meldet und unter Beteiligung des Verkäufermaklers ein Besichtungstermin mit Verkäufer und Erwerber stattfindet. Damit hat er den Kontakt zwischen Verkäufer und Erwerber hergestellt. Zumindest sei die Leistung mitursächlich für den Erfolg, so das OLG München.
Praxistipp
Klar ist, dass der Makler eine Provision nur für die vom Gesetzgeber vorgesehene Maklerleistung, nämlich den Nachweis einer Vertragsgelegenheit oder für die Vermittlung einer solchen fordern kann. Führt diese Leistung zum Erfolg, steht ihm ein Provisionsanspruch zu. Der Makler wird für den Erfolg seiner Arbeit, nicht aber für den Erfolg schlechthin belohnt. Der Hauptvertrag muss bei wertender Betrachtung zumindest auch das Ergebnis seiner Maklerleistung sein. Die Frage der Mitursächlichkeit ist im Rahmen der wertenden Betrachtung zu beantworten, weshalb sie regelmäßig mit Unsicherheiten behaftet ist. Der Makler sollte daher im Vorfeld eben nicht nur eine möglicherweise mitursächliche Leistung erbringen, sondern die hauptursächliche und im besten Fall die maßgebliche Leistung.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Urteil vom 17. April 2013, 3 U 5060/12, BeckRS 2013, 08876
    
Wohnraummietrecht: Folgen eines unwirksamen Zeitmietvertrages
Ist die Befristung des Mietvertrages unwirksam, weil die gesetzlichen Voraussetzungen (§ 575 BGB) dafür nicht vorlagen, so kann die Befristung stattdessen als beidseitiger Kündigungsverzicht auszulegen sein, so der BGH in einer aktuellen Entscheidung. Die fragliche Klausel lautete: „Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1. November 2004 und endet am 31. Oktober 2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption.“ Mangels eines Befristungsgrundes galt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die dadurch entstandene Lücke sei durch ergänzende Vertragsauslegung zu schließen, wobei das Ziel der Parteien an einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden könne. Für die Dauer der Befristung sei daher ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung anzunehmen, so der BGH.
Kommentar
Zeitmietverträge können bei Wohnraum nur unter den engen gesetzlichen Voraussetzungen des § 575 BGB abgeschlossen werden, sofern nicht ein Ausnahmetatbestand (z.B. vorübergehender Gebrauch) vorliegt. Ein beidseitiger Ausschluss der ordentlichen Kündigung ist dagegen formularmäßig für einen Zeitraum von 4 Jahren möglich (BGH, Az. VIII ZR 27/04).
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 10. Juli 2013, VIII ZR 388/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/15 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
  
• Grundstücksrecht: Baulast führt nicht zu privatem Nutzungsrecht
• Steuerrecht: Grunderwerbsteuer I – Abschied vom Rett-Blocker
• Steuerrecht: Grunderwerbsteuer II – Reduzierung bei Übernahme von Erwerbsnebenkosten
• Wohnungseigentumsrecht: Verpflichtung zur Veräußerung des Gemeinschaftseigentums?
  
Grundstücksrecht: Baulast führt nicht zu privatem Nutzungsrecht
Eine öffentlich-rechtliche Baulast begründet kein privatrechtliches Nutzungsrecht für den Begünstigten der Baulast, stellte das OLG Koblenz klar. Die Baulast verfolge in erster Linie eine öffentlich-rechtliche Zielsetzung und ermögliche der Baubehörde, bei der Erteilung von Genehmigungen, Ausnahmen von bauordnungsrechtlichen Vorschriften zu gestatten. Im zugrunde liegenden Fall hatte ein Eigentümer von seinem Nachbarn ein Notwegerrecht erstritten, weil er nur über das Nachbargrundstück auf sein Grundstück gelangen konnte. Daraufhin erstritt der Nachbar im Gegenzug eine Notwegerentenzahlung. Der dagegen eingelegten Berufung mit der Begründung, dass die Zuwegung im Rahmen einer Baulast gesichert sei, erteilte das OLG Koblenz sodann eine Absage.
Praxistipp
Der Beschluss verdeutlicht, dass eine eingetragene Baulast mitnichten sämtliche Verhältnisse zwischen den Beteiligten abschließend regelt. Es handelt sich bei der Baulast lediglich um eine verwaltungsrechtliche Verpflichtung zu einem grundstücksbezogenen Tun, Dulden oder Unterlassen. Eine Baulast kann Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung sein. Ein privatrechtlicher Nutzungsanspruch des begünstigten Grundstücks ist damit nicht verbunden. Ist aber genau dies gewünscht, kann dies dauerhaft nur durch die Eintragung einer gleichlaufenden Grunddienstbarkeit im Grundbuch erreicht werden.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 22. März 2013, 3 U 117/13 – www.ibr-online.de
     
Steuerrecht: Grunderwerbsteuer I – Abschied vom Rett-Blocker
Im Jahressteuergesetz 2013 noch gescheitert, hat der Bundestag mit Wirkung vom 07. Juni 2013 den bisherigen RETT Blocker – Modellen nun einen Riegel vorgeschoben. Das Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG) wurde in § 1 Abs. 3 a durch den Tatbestand der so genannten „wirtschaftlichen Anteilsvereinigung“ ergänzt. Unter RETT Blocker – Modellen verstand man bisher Modelle, durch die die Grunderwerbsteuer (Real Estate Transfer Tax = RETT) beim Kauf von Anteilen an Grundstücksgesellschaften (Share Deal) ganz oder teilweise vermieden wurde, indem die Beteiligung an der als „RETT Blocker“ fungierenden Zwischengesellschaft auf knapp unter 95% begrenzt war. Nunmehr fingiert der neue § 1 Abs. 3a GrEStG eine Grunderwerbsteuer auslösende Anteilsvereinigung beim Innehaben einer unmittelbaren und/oder mittelbaren wirtschaftlichen Beteiligung von insgesamt mindestens 95% an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft durch einen Rechtsträger. Von der ursprünglich vorgesehenen Rückwirkung zum 01. Januar 2013 wurde allerdings wegen verfassungsrechtlicher Bedenken Abstand genommen.
Praxistipp
Beim Verkauf inländischer Grundstücke fällt für den Käufer in der Regel Grunderwerbsteuer an. In Abhängigkeit vom jeweiligen Bundesland beträgt sie derzeit bis 5,5% des Kaufpreises (Berlin plant eine Anhebung auf 6%). Auch der Erwerb einer Grundstücksgesellschaft (Share Deal) unterliegt der Grunderwerbsteuer, wenn mindestens 95% der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Personengesellschaft auf neue Gesellschafter innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren übergehen. Dies gilt u. a. auch bei der Vereinigung von mittelbar oder unmittelbar mindestens 95% der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Kapitalgesellschaft in der Hand eines Käufers oder eines bestimmten Unternehmens oder einer bestimmten Personengruppe (sog. Anteilsvereinigung, § 1 Abs. 3 GrEStG). Der Fünfjahreszeitraum spielt dabei keine Rolle. Grunderwerbsteuerneutrale Share Deals in Bezug auf Grundstücke sind jedoch auch zukünftig grundsätzlich möglich, z.B. durch eine beizubehaltende Verkäuferbeteiligung mit einer wirtschaftlichen Beteiligung von mehr als 5%, sofern wirtschaftlich vertretbar.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BT-Drucksache 17/12375 – www.bundestag.de
     
Steuerrecht: Grunderwerbsteuer II – Reduzierung bei Übernahme von Erwerbsnebenkosten
Verpflichtet sich der Verkäufer eines Grundstücks dazu, Erwerbsnebenkosten wie Notargebühren und Grundbuchkosten zu übernehmen, führt dies für den Käufer zu einer Reduzierung der Grunderwerbsteuer. Im vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall hatte der Käufer vom Verkäufer eine Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von 98.000,00 EUR gekauft. Gemäß dem Kaufvertrag sollte der Verkäufer dem Käufer die von diesem verauslagten Kosten der Urkunde und ihres Vollzuges einschließlich der Grunderwerbsteuer erstatten. Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer auf der Grundlage des vereinbarten Kaufpreises von 98.000,00 EUR auf 3.430,00 EUR fest. Nachdem ihm der Verkäufer vertragsgemäß die gesamten Erwerbsnebenkosten sowie die Grunderwerbsteuer erstattet hatte, beantragte der Käufer in der Folgezeit erfolglos die Herabsetzung der Grunderwerbsteuer. Teilweise zu Recht, so der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 17. April 2013. Der Käufer verwendet einen Teil des Kaufpreises dafür, um einen Kostenerstattungsanspruch gegen den Verkäufer zu erhalten. Gegenleistung ist aber nur der für den Kauf aufgewendete Teil des Kaufpreises. Die Übernahme der Erwerbsnebenkosten erhöht daher den Wert der Gegenleistung und reduziert damit den Kaufpreis. Für die Erstattung der Grunderwerbsteuer gilt dies jedoch nicht, so der BFH, und verwies den Fall zur erneuten Entscheidung an das Finanzgericht zurück.
Praxistipp
Wird im Rahmen eines Grundstückskaufes eine Erstattung von Erwerbsnebenkosten durch den Verkäufer vereinbart, reduziert dies grundsätzlich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Da dies nicht für eine vereinbarte Erstattung der Grunderwerbsteuer gilt, ist es laut dem BFH sinnvoller, wenn der Käufer die Grunderwerbsteuer selbst trägt, mit dem Verkäufer jedoch von vornherein eine Herabsetzung des Kaufpreises um die Grunderwerbsteuer vereinbart.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BFH, Urteil vom 17. April 2013, II R 1/12 – www.bundesfinanzhof.de
     
Wohnungseigentumsrecht: Verpflichtung zur Veräußerung des Gemeinschaftseigentums?
Der Nachbar einer WEG setzte vor über 15 Jahren versehentlich eine Mauer auf das Grundstück der Wohnungseigentümer. Nachdem dies bekannt geworden war, beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, die durch die Mauer abgetrennte gemeinschaftliche Teilfläche von ca. 7 m² an ihn zu verkaufen. Ein Wohnungseigentümer weigerte sich, dem Verkauf zuzustimmen und wurde deswegen – im Ergebnis erfolglos – auf Genehmigung des Kaufvertrages verklagt. Der BGH entschied, dass einzelne Wohnungseigentümer nicht durch einen Mehrheitsbeschluss zur Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks verpflichtet werden können, denn die Veräußerung betrifft die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft. Der Beschluss war daher nichtig. Nur in besonderen Ausnahmefällen kann sich ein Mitwirkungsanspruch zur Veräußerung ergeben. Dies ist aber nicht schon dann anzunehmen, wenn ein Verkauf der vom Nachbarn überbauten Teilfläche an diesen sinnvoller erscheint als die Durchsetzung von Unterlassungs- und Beseitigungsansprüchen.
Praxistipp
Der BGH hat mit seiner Entscheidung die hohen Anforderungen bestätigt, die an die Begründung einer Verpflichtung der Miteigentümer zur Änderung der Eigentumsverhältnisse an dem gemeinschaftlichen Grundstück zu stellen sind (siehe bereits BGH, Urteil vom 11. Mai 2012, Az. V ZR 189/11). Da praktisch kaum Fälle denkbar sind, in denen eine Verpflichtung zur Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen angenommen werden kann, sollten – ungeachtet des praktischen Aufwands – erst notarielle Vollmachten der Eigentümer eingeholt werden und anschließend eine kostenpflichtige Beurkundung vorgenommen werden. Außerdem ist erhöhte Vorsicht vor Beschlüssen auf gerichtliche Inanspruchnahme zustimmungsunwilliger Eigentümer geboten, da diese sogar nichtig sein können, wenn es keinen Mitwirkungsanspruch gibt.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 12. April 2013, V ZR 103/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/14 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Bauträger muss über schikanöse Nachbarn aufklären
• Bau- und Architektenrecht: Nachträgliche Anerkennung für auftragslos erbrachte Leistung
• Bau- und Architektenrecht: Zweck verfehlt, Planung mangelhaft!
• Wohnraummietrecht: Wann ist geschäftliche Nutzung erlaubt?
 
  
Grundstücksrecht: Bauträger muss über schikanöse Nachbarn aufklären
Ein Bauträger ist verpflichtet, den Erwerber einer Eigentumswohnung über schikanöses Nachbarverhalten aufzuklären. Verletzt er diese Pflicht, ist der Erwerber berechtigt, den Bauträgervertrag wegen arglistigen Verschweigens anzufechten.
In dem zugrunde liegenden Fall erwarb der Käufer die letzte noch verfügbare Wohnung in einem bereits seit drei Jahren fertig gestellten Objekt. Neben Streit zwischen den Wohnungseigentümern wurde ein Eigentümer gegenüber Bewohnern des Hauses auch körperlich aggressiv, weswegen er strafrechtlich belangt wurde. Auf Veranlassung des Bauträgers wurde in dem notariellen Vertrag lediglich aufgenommen, dass „zwischen einzelnen Bewohnern persönliche Streitereien bestehen“. In einer Versammlung nach Vertragsschluss haben die Eigentümer beschlossen, den aggressiven Nachbarn aus der Gemeinschaft auszuschließen. Nachdem der Käufer hiervon Kenntnis erlangt hatte, hat er den Vertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten. Zu Recht, wie das LG Hechingen entschied. Denn der Verkäufer hätte aufgrund seiner Kenntnis über das gravierende Ausmaß dieser Konflikte von sich aus hierüber informieren müssen. Zudem entspreche die stark abgeschwächte Klausel in dem Notarvertrag nicht dem Kenntnisstand des Verkäufers.
Kommentar
Zwar existiert keine allgemeine Pflicht des Verkäufers, über sämtliche Auseinandersetzungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu informieren. Etwas anderes gilt jedoch, wenn die Hausgemeinschaft von einem Eigentümer schikanös belästigt wird und es bereits zu tätlichen Übergriffen gekommen ist. Jedem Verkäufer ist daher zu raten, den Vertragspartner über solche Umstände im Vorfeld zu informieren. Dies sollte zur Vermeidung von späteren Auseinandersetzungen sowie zur Beweissicherung im Kaufvertrag auch festgehalten werden.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Hechingen, Urteil vom 26. Juli 2012, 2 O 301/11 – www.ibr-online.de
 
  
Bau- und Architektenrecht: Nachträgliche Anerkennung für auftragslos erbrachte Leistung
Eine auftragslos erbrachte Leistung kann auch durch eine Schlussrechnungsprüfung nachträglich anerkannt werden. Grundsätzlich werden beim VOB-Vertrag Leistungen, die der Unternehmer ohne Auftrag oder unter eigenmächtiger Abweichung vom Vertrag ausführt, nicht vergütet. Etwas anderes gilt gemäß § 2 Abs. 8 Nr. 2 VOB/B, wenn die Leistung nachträglich anerkannt wird. Das OLG Düsseldorf hat mit seiner Entscheidung klargestellt, dass eine nachträgliche Anerkennung bereits darin liegt, dass eine in der Schlussrechnung abgerechnete Leistungsposition nicht im Ganzen gestrichen, sondern lediglich der Höhe nach gekürzt wird. Mit diesem Verhalten wird die Leistung zumindest dem Grunde nach als vergütungspflichtig anerkannt. Dabei ist auch irrelevant, dass der Nachtrag nicht schriftlich gefasst wurde, da durch die nachträgliche Anerkennung auf das Schriftformerfordernis konkludent verzichtet wurde.
Praxistipp
Dem Auftraggeber ist in jedem Fall zu raten, dass er deutlich zum Ausdruck bringt, wenn er eine bestimmte Leistung nicht nachträglich anerkennen will. Im Rahmen einer Schlussrechnungsprüfung muss daher dann darauf geachtet werden, dass nicht nur der Preis dieser Leistung in Abrede gestellt wird, sondern die Leistung im Ganzen. Weitergehend ist dem Auftraggeber zu raten, auch den Verzicht auf das Schriftformerfordernis als solches der Schriftform zu unterstellen.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 22. März 2013, 22 U 94/11 – www.ibr-online.de
 
 
Bau- und Architektenrecht: Zweck verfehlt, Planung mangelhaft!
Die Planung ist mangelhaft, wenn sie den vorausgesetzten Zweck nicht erfüllt. Der Architekt sollte im entschiedenen Fall für einen Bauträger mehrere Reihenhäuser zum Verkauf planen. Um die Baukosten zu drücken, schlug er dem Bauträger vor, dass man die Reihenhäuser doch als „senkrecht geteilte Wohnungen“ verkaufen könne. Dann seien die Schallschutzanforderungen geringer. Der Bauträger folgte diesem Vorschlag. Später wurde der Bauträger (natürlich zu Recht) von den Erwerbern in Anspruch genommen und musste zahlen. Er wandte sich deswegen an seinen Architekten und machte Mängel der Planung geltend. Der BGH gab dem Bauträger auch grundsätzlich Recht. Da der Bauträger aber geradezu blauäugig dem (doch ziemlich abwegigen) Vorschlag des Architekten gefolgt war, wurde sein Anspruch um zwei Drittel reduziert.
Praxistipp
Äußert sich der Architekt zu rechtlichen Fragen, die seine Kompetenz eigentlich überschreiten und liegt er darin falsch, muss er hierfür grundsätzlich die Verantwortung übernehmen. Im schlimmsten Fall steht nicht einmal seine Versicherung hierfür ein. Dem Architekten sei daher dringend hiervon abgeraten.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 20. Dezember 2012, VII ZR 209/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Wohnraummietrecht: Wann ist geschäftliche Nutzung erlaubt?
Der Vermieter von ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen muss geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die nach außen in Erscheinung treten, nicht ohne entsprechende vorherige Vereinbarung dulden. Im Einzelfall kann der Vermieter nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilweisen gewerblichen oder (frei-)beruflichen Nutzung zu erteilen. Eine solche Verpflichtung wird jedoch nur dann in Betracht kommen, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung, was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat. Dies ist etwa bei einer Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr der Fall.
Vorliegend hatte der Mieter in den nur zu Wohnzwecken vermieteten Räumen ohne Erlaubnis des Vermieters an drei Werktagen in der Woche zehn bis zwölf Schülern Gitarrenunterricht gegeben. Darin sah der BGH eine vertragswidrige geschäftliche Aktivität mit Publikumsverkehr, für deren Zulässigkeit es an einer Vereinbarung der Parteien fehlte.
Kommentar
Nutzt der Mieter die Wohnung entgegen dem Nutzungszweck geschäftlich in einer nach außen in Erscheinung tretenden Weise, so kann der Vermieter die Unterlassung der Tätigkeit verlangen. Unterlässt der Mieter die Tätigkeit nicht, kann der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt sein, insbesondere, wenn es dadurch zu Störungen des Hausfriedens kommt.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 10. April 2013, VIII ZR 213/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/13 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Bau- und Architektenrecht: Extrem überhöhte Einheitspreise sind nicht durchsetzbar!
• Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel – sinnvoll?
• Grundstücksrecht: Pflicht zum Mitbeheizen der benachbarten Doppelhaushälfte?
• Makler- und Bauträgerrecht: Courtage trotz erheblich niedrigerem Kaufpreis
  
Bau- und Architektenrecht: Extrem überhöhte Einheitspreise sind nicht durchsetzbar!
Dem Auftragnehmer ist bei Massenmehrungen die Abrechnung auf Grundlage spekulativer Einheitspreise versagt, so die inzwischen gefestigte Rechtsprechung. Der Grund: Ein Auftragnehmer soll nicht schon bei Angebotserstellung auf Mehrmengen spekulieren dürfen. Den Vorwurf spekulativer Preisbildung versuchte nun kürzlich ein Bauunternehmer mit der Erklärung zu entkräften, dass ihm bei Angebotserstellung eine Dezimalstelle versehentlich verrutscht wäre. Auch dies blieb ohne Erfolg. Es ist dann nämlich schlichtweg unbillig, den Berechnungsfehler auszunutzen und auf den exorbitant hohen Preis zu bestehen, so im Ergebnis der Bundesgerichthof.
Praxistipp
Wann ist ein Einheitspreis extrem überhöht? Einen klaren Faktor will Karlsruhe nicht nennen. Stattdessen gilt, dass der überschießende Preisanteil absolut und im Vergleich zur eigentlichen Auftragshöhe gesehen werden muss. Im konkreten Fall war der Einheitspreis 22-fach höher als der marktübliche Preis. Der Gesamtauftragswert war 426.092,84 EUR. Die Nachforderungen betrugen rund 412.000,00 EUR. Für den Bundesgerichtshof war der Fall damit klar. Anders hätte Karlsruhe aber sicherlich bei einer Nachforderung in Höhe von 5.000,00 EUR entschieden. 
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 14. März 2013, VII ZR 116/12 – www.bundesgerichtshof.de
  
Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel – sinnvoll?
In der Regel enthalten gewerbliche Mietverträge eine so genannte Schriftformheilungsklausel. Diese verpflichtet die Parteien, mögliche Schriftformfehler nachträglich zu heilen und nicht aus diesem Grunde zu kündigen. Gemäß den gesetzlichen Vorgaben muss ein Mietvertrag, der länger als ein Jahr laufen soll, der Schriftform entsprechen. Wird dagegen verstoßen, läuft der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit und kann jederzeit von beiden Seiten gekündigt werden. Die Schriftformheilungsklausel soll dies verhindern. Die Gerichte sind sich aber uneins, ob eine solche Klausel überhaupt wirksam ist. Das OLG Düsseldorf hat nun noch einmal entschieden, dass zumindest gegenüber einem späteren Erwerber keine Wirksamkeit besteht. Der Mieter kann sich also ihm gegenüber nicht darauf berufen. Nicht entschieden haben die Richter, ob die Regelung grundsätzlich, also auch gegenüber den ursprünglichen Parteien, unwirksam ist.
Praxistipp
Die Frage, ob eine Schriftformheilungsklausel sinnvoll ist, kann also nach wie vor nicht eindeutig beantwortet werden. Die Entscheidung des OLG Düsseldorf liegt mittlerweile dem BGH zur Entscheidung vor, so dass hoffentlich bald Rechtssicherheit geschaffen wird. Bis dahin ist zu empfehlen, rein vorsorglich in jeden Mietvertrag die Klausel aufzunehmen.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 29. November 2012, I-10 U 34/12, BeckRS 2012, 25365
  
Grundstücksrecht: Pflicht zum Mitbeheizen der benachbarten Doppelhaushälfte ?
Wenn durch die in der einen Hälfte eines Doppelhauses untergebrachte Heizungsanlage die andere Doppelhaushälfte mit beheizt und mit Warmwasser versorgt wird, kann der Nutznießer vom Heizungsbetreiber mangels Vereinbarung eine (dauernde) Versorgung der Doppelhaushälfte mit Heizwärme und Warmwasser nicht verlangen. Auch das so genannte nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis führt nicht zu einem selbständigen Anspruch. Im vom BGH am 8. Februar 2013 entschiedenen Fall hatte der Heizungsbetreiber die andere Doppelhaushälfte stillschweigend, jedoch gegen Erstattung der Verbrauchskosten und anteiliger Instandhaltung mit versorgt, dann jedoch die Versorgung eingestellt. Hiergegen wehrte sich der Nachbar. Der BGH lehnte zwingende Gründe für eine Weiterbelieferung ab, da der Nachbar seine Doppelhaushälfte schließlich mit einer eigenen Heizungsanlage versehen könne. Dass hierzu ggf. ein neues Rohrleitungssystem eingebaut werden müsse, stünde dem nicht entgegen.
Praxistipp
Der BGH hat seine bisherige Rechtsprechung bestätigt. Wer seinen Nachbarn bisher ohne jegliche Vereinbarung mitversorgte, ist hierzu nicht auf Dauer verpflichtet. Das bedeutet allerdings nicht, dass die Versorgung von einem Tag auf den anderen eingestellt werden darf. Vielmehr muss so gekündigt werden, dass der Nutznießer für eine alternative Art der Versorgung seiner Immobilie Sorge tragen kann. Daher muss das Kappen der Leitungen so rechtzeitig angekündigt werden, dass der Nachbar ausreichend Zeit erhält, sein Objekt mit einer eigenen Heizungsanlage auszustatten, bevor die Versorgung tatsächlich beendet wird.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 08. Februar 2013, V ZR 56/12 – www.bundesgerichtshof.de
  
Makler- und Bauträgerrecht: Courtage trotz erheblich niedrigerem Kaufpreis
Üblicherweise steht dem Makler die Provision nur dann zu, wenn der Vertrag, mit dessen Herbeiführung er beauftragt war, tatsächlich zustande kommt. Keine Provision gibt es, wenn z. B. die Wohnung zum Kauf nachgewiesen wird und der Kunde sie mietet. Gleiches gilt bei erheblicher Abweichung vom Kaufpreis. Rechtsunsicherheit besteht aber darüber, welche Abweichung überhaupt maßgeblich ist. Erfreulicherweise hat das OLG Hamm nun einem Makler seine Provision zugesprochen, obwohl der Kunde einen um mehr als 43 % geringeren Kaufpreis zahlte. Zwar fehle bei dieser Preisdifferenz die Identität zwischen nachgewiesenem und tatsächlich zustande gekommenem Vertrag, so das Gericht. Dennoch habe der Makler seine Courtage verdient, weil sein Kunde mit dem abgeschlossenen Kaufvertrag den von ihm angestrebten wirtschaftlichen Erfolg erzielt. Nach den Grundsätzen von Treu und Glauben hält das Gericht „es weder für angemessen noch für überzeugend, dass bei einem für den Maklerkunden preisgünstigeren Abschluss des Hauptvertrages ab einem bestimmten Prozentsatz der Maklerlohn vollständig entfällt“.
Kommentar
Klare Worte, denen zuzustimmen ist. Das Gegenargument anderer Gerichte, wonach dem Makler das Verhandlungsgeschick seines Kunden nicht zugute kommen dürfe, überzeugt nicht. Es liegt in der Natur des Nachweismaklervertrages, dass die Kaufvertragsparteien die Preisverhandlungen selbst führen. Der Makler hat hierauf keinen Einfluss, kann dann aber nicht ernsthaft davon abhängig sein, ob er je nach Höhe der Kaufpreisreduzierung doch noch eine Provision bekommt oder nicht. Außerdem vermindert sich seine Provision entsprechend. Dennoch ist abzuwarten, wie der BGH diese Frage beurteilt. Dort liegt der Fall zur weiteren Entscheidung vor.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 21. März 2013, 18 U133/12 – www.jurisweb.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/12 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Gewerbliches Mietrecht: Geldersatz statt Schönheitsreparaturen
• Grundstücksrecht: Zwei Wochen Wartezeit
• Wohnraummietrecht: Eigenbedarfskündigung zu rein beruflichen Zwecken
• Viertes Gesetz zur Änderung des Energieeinsparungsgesetzes
 
Gewerbliches Mietrecht: Geldersatz statt Schönheitsreparaturen
Führt der Mieter bei Auszug geschuldete Reparaturarbeiten nicht aus, weil der Vermieter die Mieträume anschließend umbauen will, kann der Vermieter Geldersatz für geschuldete Reparaturen verlangen, sofern der Mietvertrag keine abweichende Regelung enthält. Der Zahlungsanspruch entsteht, sobald der Mieter von der Absicht des Vermieters, die Mieträume umzubauen, Kenntnis erlangt und wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter in Kenntnis der Umbauabsichten vor Rückgabe renoviert. Der Zahlungsanspruch besteht auch dann fort, wenn der Vermieter die Umbauabsicht nach dem Auszug des Mieters wieder aufgibt. Fordern kann der Vermieter den Betrag, den der Mieter hätte aufwenden müssen, wenn er seiner Pflicht nachgekommen wäre. Hätte der Mieter die Reparaturen selbst ausgeführt, schuldet er nur die Materialkosten und ggf. einen Betrag, den er für die Arbeitsleistung von Helfern hätte aufwenden müssen. Dies jedoch nur, wenn er erfüllungsbereit ist. Bestreitet der Mieter dagegen die Wirksamkeit der Renovierungsklausel und lehnt er die Durchführung von Arbeiten ab, kann der Vermieter den Betrag verlangen, den er zur Ersatzvornahme hätte aufwenden müssen.
Praxistipp
Das OLG Koblenz hat insoweit eine sehr eindeutige Entscheidung getroffen. Ob diese Bestand hat, ist indes noch nicht geklärt. Das OLG hat die Revision zugelassen, u.a. weil die Frage, ob dem Vermieter ein Ausgleichsanspruch in Geld nur zusteht, wenn Umbaumaßnahmen tatsächlich durchgeführt werden, höchstrichterlich nicht geklärt ist. Grundsätzlich raten wir Mietern, gründlich abzuwägen, welche Rechtsposition sie in Bezug auf ihre Verpflichtung zur Durchführung von Reparaturen einnehmen. Der Versuch, den Anspruch des Vermieters gänzlich zurückzuweisen, kann zu höheren Kosten führen, als ein grundsätzliches Anerkenntnis der Verpflichtung.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 12. April 2013, 10 U 832/12 – www.ibr-online.de
 
Grundstücksrecht: Zwei Wochen Wartezeit
Das Beurkundungsgesetz sieht vor, dass bei Beteiligung eines Verbrauchers dieser grundsätzlich den Urkundsentwurf zwei Wochen vor der Beurkundung erhält. Der Verbraucher soll hierdurch ausreichend Gelegenheit erhalten, sich mit dem Gegenstand der Beurkundung eingehend auseinander zu setzen. Der BGH hat hierzu entschieden, dass ein Abweichen von dieser zweiwöchigen Regelfrist nur dann in Betracht kommt, wenn im Einzelfall nachvollziehbare, sachliche Gründe es rechtfertigen. In diesem Fall muss der vom Gesetz bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz auf andere Weise als durch die Einhaltung der Regelfrist gewährleistet sein. Die Einhaltung der Frist steht gerade nicht zur Disposition der Beteiligten.
Praxistipp
Oftmals teilen die Parteien dem Notar bei dessen Beauftragung mit, dass die Beurkundung so schnell wie möglich stattfinden soll. Handelt es sich dabei jedoch um eine Konstellation, an der Verbraucher und Unternehmer beteiligt sind, müssen zwischen Übermittlung des ersten Vertragsentwurfes und der Beurkundung zwei Wochen liegen. Die Parteien können es hier noch so eilig haben, einfach auf diese zwei Wochen verzichten dürfen sie nicht. Im Zweifelsfall muss der Notar den vorzeitigen Beurkundungswunsch der Beteiligten ablehnen, andernfalls kann er sich schadensersatzpflichtig machen. Nur wenn es einen sachlichen Grund gibt und es anderweitig sichergestellt ist, dass der Verbraucher genau überlegen kann, ob er den Vertrag abschließen möchte oder nicht, darf die Zwei-Wochen-Frist unterschritten werden. Bestenfalls werden diese Umstände auch genau im Vertrag wiedergegeben.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 07. Februar 2013, III ZR 121/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
Wohnraummietrecht: Eigenbedarfskündigung zu rein beruflichen Zwecken
Der BGH hat erstmals entschieden, dass auch die Absicht des Vermieters, eine Mietwohnung zu rein beruflichen Zwecken nutzen zu wollen, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darstellen kann. Dieses Nutzungsinteresse des Vermieters steht dabei dem gesetzlich geregelten Kündigungsgrund wegen Eigenbedarfs des Vermieters zu Wohnzwecken gleichwertig gegenüber. Begründet wird dies mit der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit des Vermieters. Im entschiedenen Fall machte der Ehemann einer Anwältin Eigenbedarf geltend, weil seine Frau die Wohnung als Kanzlei nutzen wollte. Der BGH hat auch darauf hingewiesen, dass – wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters besteht – dieses nicht gegen die Interessen des Mieters abzuwägen ist. Belange des Mieters am Verbleib in der Wohnung finden ausschließlich im Rahmen der Prüfung der sog. „Sozialklausel“ Berücksichtigung.
Kommentar
Mit der Entscheidung hat der BGH die Vermieterrechte im Bereich der ordentlichen Kündigung deutlich gestärkt. Nach der bisherigen Rechtsprechung waren Eigenbedarfskündigungen nur zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung nicht nur zur Berufsausübung, sondern zumindest teilweise auch zum Wohnen benötigte. Letztere Voraussetzung ist jetzt entfallen. Auch wenn der Vermieter die Wohnung ausschließlich für seine beruflichen Zwecke beansprucht, kann dies den Eigenbedarf rechtfertigen. Die Entscheidung erlangt damit besondere Bedeutung nicht nur für vermietende Freiberufler, sondern auch für gewerbliche Vermieter von Wohnraum, die diesen zu anderen als Wohnzwecken benötigen.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 26. September 2012, VIII ZR 330/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
Allgemeines Recht: Viertes Gesetz zur Änderung des Energieeinsparungsgesetzes
Am 17. Mai 2013 hat der Bundestag gegen die Stimmen der Grünen und der Linksfraktion die Änderung des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) beschlossen. Das neue Gesetz sieht vor, dass der Staat als gutes Beispiel voranzugehen hat und seine Neubauten bereits ab 2019 nur noch ein Minimum an Energie verbrauchen dürfen. Private Bauherren werden ab 2021 in die Pflicht genommen und haben alle Neubauten als Niedrigstenergiegebäude zu errichten. Das EnEG ist dabei die Voraussetzung für eine Änderung der Energieeinsparverordnung.  Für ein Inkrafttreten des neuen Gesetzes bedarf es noch der Zustimmung des Bundesrates. Dieser will sich am 07. Juni 2013 und damit noch vor der Sommerpause der Sache annehmen.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: Gesetzentwurf der Bundesregierung – dip21.bundestag.de/dip21/btd/17/126/1712619.pdf
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/11 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Kein Anspruch auf „Erneuerung“ des Grundbuchs
• Gewerbliches Mietrecht: Umfassende Renovierungsregelung
• Bau- und Architektenrecht: Architekt muss zutreffend über Baukosten beraten!
 
Grundstücksrecht: Kein Anspruch auf „Erneuerung“ des Grundbuchs
Ein Grundstückseigentümer hat keinen Anspruch auf Umschreibung seines Grundbuchblattes, damit eine gelöschte Arresthypothek nicht mehr aus dem Grundbuch ersichtlich ist. In dem zugrunde liegenden Verfahren begehrte der Eigentümer die Neuanlegung des Grundbuchs, da nach Löschung der ursprünglich eingetragenen Arresthypothek diese noch ersichtlich war. Das Recht war für ein Bundesland, vertreten „durch den leitenden Oberstaatsanwalt…“ eingetragen worden, weswegen der Eigentümer nachträgliche Auswirkungen, insbesondere kreditschädigender Art befürchtete. Jedoch kann nicht ausschließlich zu dem Zweck umgeschrieben werden, dass eine frühere Eintragung nicht mehr ersichtlich ist, so das OLG Celle. Dies widerspräche dem Dokumentationscharakter des Grundbuchs.
Kommentar
Der Entscheidung ist zuzustimmen, da anderenfalls die im Allgemeininteresse stehende Aufgabe des Grundbuchs für den Rechtsverkehr nicht erfüllt wäre. Hierfür ist erforderlich, dass das Grundbuchblatt über gegenwärtige und vergangene Rechtsverhältnisse am Grundstück zuverlässig Auskunft gibt. Ein Anspruch käme allenthalben in Betracht, wenn die Eintragung unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen worden wäre, was hier –auch nach dem Vortrag des Eigentümers- nicht der Fall war.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 21. Januar 2013, 4 W 12/13 – www.rechtsprechung.niedersachsen.de
 
Gewerbliches Mietrecht: Umfassende Renovierungsregelung
Ist in einem gewerblichen Mietvertrag eine „umfassende Renovierungsregelung“ vereinbart, so ist nach dem OLG Frankfurt a. M. der Mieter nicht nur zur Durchführung klassischer Schönheitsreparaturen verpflichtet, sondern auch dazu, die Mietsache in einen Zustand zu versetzen, der keine Verunreinigungen und Beschädigungen mehr aufweist. Im entschiedenen Fall wies der Werkstattboden bei Vertragsende noch Risse und Verunreinigungen auf. Im Mietvertrag war vereinbart, dass der Mieter vor Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet ist, auf seine Kosten eine „sach- und fachgerechte Komplettrenovierung“ vorzunehmen. Nach Ansicht der Frankfurter Richter fallen hierunter neben den klassischen Schönheitsreparaturen auch die Beseitigung von Verunreinigungen und die Instandsetzung des Bodens durch Rissbeseitigung etc. Das Gericht sieht eine solche umfassende Renovierungsverpflichtung bei einem Gewerberaummietverhältnis auch als wirksam an, wenn sie durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart wurde, soweit sie sich auf den Mietgebrauch bzw. auf die Risikosphäre des Mieters bezieht.
Kommentar
Bei Gewerberäumen ist es nahezu die Regel, dem Mieter im Vertrag die Instandhaltung/ Instandsetzung der Mieträume aufzuerlegen, wobei sich die Maßnahmen nach dem BGH auf den Mietgebrauch bzw. die Risikosphäre des Mieters beziehen müssen. Das OLG Frankfurt sieht diese Erhaltungspflicht (bei Vertragsende) bereits in der vertraglichen Verpflichtung zur „sach- und fachgerechten Komplettrenovierung“. Ob dies den vom BGH aufgestellten Anforderungen an die Überbürdung von Instandhaltung- und Instandsetzungsmaßnahmen standhält, ist fraglich. Inwieweit diese Regelung überhaupt den Grundsätzen einer wirksamen Renovierungsverpflichtung standhält, hat das Gericht nicht problematisiert.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 21. Juni 2012, 2 U 46/12, BeckRS 2012, 20020
 
Bau- und Architektenrecht: Architekt muss zutreffend über Baukosten beraten!
Der umfassend beauftragte Architekt muss zutreffend über die voraussichtlichen Baukosten beraten. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, haftet er dem Bauherrn auf Schadensersatz. Der Schadensersatzanspruch kann ausscheiden, wenn der Bauherr nach Kostenschätzung umfangreiche Umgestaltungen der ursprünglichen Planung vornimmt und sich deswegen die Kostenschätzung als zu niedrig herausstellt, so der Bundesgerichtshof. Die Finanzierung hatte auf der Kostenschätzung des Architekten basiert und war letztlich nicht auskömmlich. Das Bauvorhaben musste aufgegeben werden. Der Bauherr wehrte sich dennoch vergeblich gegen die Honorarforderung des Architekten.
Praxistipp
Ist die Kostenschätzung fehlerhaft, haftet der Architekt grundsätzlich für deswegen eingetretene Schäden. In der Praxis gelingt es häufig nicht, einen Zusammenhang zwischen fehlerhafter Kostenschätzung und Schaden nachzuweisen. Denn bei umfangreichen Änderungswünschen müssen deren Auswirkungen auf die Kostenschätzung dem Bauherrn bewusst sein. Der Ursachenzusammenhang ist dann unterbrochen. Und ist dies einmal anders, ist der Mehrwert des aufwendigeren Bauwerks in Abzug zu bringen. Diesen Ungewissheiten sollte bereits auf Ebene der Vertragsgestaltung vorgebeugt werden, beispielsweise durch Vereinbarung individueller Anreizsysteme oder ggf. durch Vereinbarung einer Vertragsstrafe.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 07. Februar 2013, VII ZR 3/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/09 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Gewerbliches Mietrecht: Anforderungen an Vertragsübernahme
• Grundstücksrecht: Haftung bei Verweigerung der Genehmigung
• Steuerrecht: Energieerzeugung durch Blockheizwerk im selbst genutzten Einfamilienhaus
• Wohnungseigentumsrecht: Keine Zweckbestimmung durch Raumbeschreibung im Aufteilungsplan
  
Gewerbliches Mietrecht: Anforderungen an Vertragsübernahme
Die für die Wirksamkeit der Vertragsübernahme erforderliche Zustimmung des Vermieters kann formlos erfolgen, wie der BGH in einer jüngeren Entscheidung erneut bestätigt hat. Mit diesem Urteil führt der BGH seine Rechtsprechung fort, wonach die Vertragsübernahme als dreiseitiger Vertrag oder durch Vertrag zwischen zwei Beteiligten geschlossen werden kann, der durch den dritten Beteiligten genehmigt wird. Wird z. B. ein Mieterwechsel in Form einer Vereinbarung zwischen dem Vormieter und dem neuen Mieter vorgenommen, bedarf es der Genehmigung des Vermieters, die nach Ansicht des Gerichts auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen kann.
Praxistipp
Von der Wirksamkeit klar zu trennen ist die Frage der Schriftform, die bei gewerblichen Mietverträgen stets eine gewichtige Rolle spielt. Hier ist grundsätzlich zu prüfen, ob die nachträgliche Vereinbarung über einen Vermieter- oder Mieterwechsel hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Mietvertrag Bezug nimmt, um die Schriftform aufrechtzuerhalten.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 30. Januar 2013, XII ZR 38/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
Grundstücksrecht: Haftung bei Verweigerung der Genehmigung
Bei einem Grundstückskaufvertrag haftet die vollmachtlos vertretene Vertragspartei nicht schon dann auf Ersatz vergeblicher Vertragskosten, wenn sie die sicher scheinende Genehmigung ohne triftigen Grund verweigert, sondern nur, wenn eine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung vorliegt, etwa das Vorspiegeln einer nicht vorhandenen Genehmigungsbereitschaft. In dem vom BGH entschiedenen Fall haben sich Käufer und Verkäufer über einen Grundstückskaufvertrag verständigt. Bei Beurkundung wurde der Käufer vollmachtlos vertreten. Der Käufer verweigerte die Genehmigung. Der Verkäufer verlangte seine Aufwendungen erstattet. Diese Verpflichtung sieht der BGH nicht. Für das Nichtzustandekommen des Vertrages haftet nur, wer einen schweren Treueverstoß begeht. Im Rahmen der Privatautonomie ist jedoch jede Partei bis zum Vertragsschluss berechtigt, vom Vertrag Abstand zu nehmen. Das gilt bei einem beurkundungspflichtigen Grundstückskaufvertrag erst recht. Anderenfalls bestünde ein Abschlusszwang, der dem Zweck der Beurkundung zuwiderläuft. Nichts anderes soll gelten, wenn eine Partei vollmachtlos vertreten wird und die Genehmigung verweigert. Ein Vertrag wird eben erst wirksam, wenn alle Beteiligten formgerecht zugestimmt haben.
Praxistipp
Der Abschluss eines Grundstückskaufvertrages durch Vertreter ohne Vertretungsmacht sollte die Ausnahme bleiben. Geht man dennoch diesen Weg, sollten die Parteien konsequent sein und bis zur Genehmigung nicht agieren, als sei der Vertrag wirksam und etwa weitere Kosten auslösen. Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht werden, erfolgen grundsätzlich auf eigene Gefahr.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. November 2012, V ZR 182/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
Steuerrecht: Energieerzeugung durch Blockheizwerk im selbst genutzten Einfamilienhaus
Der Betreiber eines Blockheizkraftwerks (BHKW) im selbst genutzten Einfamilienhaus ist umsatzsteuerrechtlich Unternehmer, wenn er den erzeugten Strom teilweise und regelmäßig gegen Entgelt in das allgemeine Stromnetz einspeist. Die Entnahme von erzeugter Energie (Strom und Wärme) für den eigenen Bedarf unterliegt der Umsatzbesteuerung, wenn der Unternehmer die mit den Anschaffungskosten des BHKW verbundene Umsatzsteuer als Vorsteuerabzug steuerlich geltend gemacht hat. Allerdings sind die für die Energieerzeugung angefallenen so genannten Selbstkosten nur dann als Bemessungsgrundlage für die Entnahmebesteuerung anzusetzen, wenn ein Einkaufspreis für die Entnahme nicht zu ermitteln ist. Im von Bundesfinanzhof (BFH) entschiedenen Fall hatte das Finanzamt – vom Finanzgericht (FG) bestätigt – die Selbstkosten zugrunde gelegt. Entgegen der Auffassung des FG sei auch bei selbst erzeugter Energie grundsätzlich der (fiktive) Einkaufspreis maßgebend, so der BFH, und verwies die Sache auf die Revision des Betreibers an das FG zur neuerlichen Entscheidung zurück.
Praxistipp
Der Betrieb eines BHKW oder einer Photovoltaik – Anlage führt zu gewerblichen Einkünften, wenn der erzeugte Strom bzw. die Wärme veräußert werden. Regelmäßige Einkünfte hieraus unterliegen jedoch nicht nur der Umsatzsteuer, sondern stellen unabhängig von der bisherigen Einkunftsart des Betreibers ebenfalls gewerbliche Einkünfte dar und führen grundsätzlich zur Gewerbesteuerpflicht. Hat eine Gesellschaft von Freiberuflern wie Ärzte oder Ingenieure auch in geringem Umfang gewerbliche Einkünfte, infizieren diese ggf. die Gesamteinkünfte. Alle Einkünfte dieser Gesellschaft werden dann gewerblich.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BFH, Urteil vom 12. Dezember 2012, XI R 3/10 – www.bundesfinanzhof.de
 
Wohnungseigentumsrecht: Keine Zweckbestimmung durch Raumbeschreibung im Aufteilungsplan
Der BGH hat nunmehr bestätigt, dass die Raumbezeichnungen im Aufteilungsplan (z.B. als „Laden“ oder „Gaststätte“) keine rechtsverbindlichen Nutzungsbeschränkungen darstellen. Im konkreten Fall waren im Textteil der Teilungserklärung sowie der Gemeinschaftsordnung keine Nutzungsbeschränkungen oder Zweckbestimmungen der Einheiten vereinbart. Nur im Aufteilungsplan waren die Räume des streitigen Teileigentums als „Laden“ beschrieben. Tatsächlich betrieb der Eigentümer dort eine Gaststätte. Da es sich nach Ansicht des BGH bei den Bezeichnungen der Räume im Aufteilungsplan nicht um bindende Beschränkungen der Nutzungsmöglichkeiten handele, war der gegen den Eigentümer geltend gemachte Unterlassungsanspruch unbegründet.
Praxistipp
Nicht selten sind in den Architektenplänen, die später der Bauaufsicht zur Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgelegt werden, bestimmte Raumbezeichnungen enthalten. Soweit damit tatsächlich Nutzungseinschränkungen bzw. echte Zweckbestimmungen der bezeichneten Räume verbunden sein sollen, muss auf diese nach der Rechtsprechung allerdings ausdrücklich auch im Textteil der Gemeinschaftsordnung Bezug genommen werden. Andernfalls sollte auf Raumbezeichnungen in Plänen zur Vermeidung von Missverständnissen gänzlich verzichtet werden.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. November 2012, V ZR 246/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/08 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Veräußerungszustimmung bei Verwalterwechsel
• Gewerbliches Mietrecht: Firmenstempel ersetzt Vertretungszusatz
• Bau- und Architektenrecht: Außerordentliche Kündigung des Architektenvertrages
 
Grundstücksrecht: Veräußerungszustimmung bei Verwalterwechsel
Die Zustimmung des Verwalters zu der Veräußerung von Wohnungseigentum bleibt auch dann wirksam, wenn die Bestellung des Verwalters vor der Umschreibung des Eigentums endet. In dem vom BGH entschiedenen Fall, erteilte der Verwalter die nach der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung zu dem Verkauf des Wohnungseigentums. Danach lief seine Amtszeit aus. Das Grundbuchamt verlangte daraufhin zum Zeitpunkt der späteren Eigentumsumschreibung den Nachweis der Verlängerung der Bestellung oder die Zustimmung des neuen Verwalters. Zu Unrecht, wie der BGH die seit langer Zeit umstrittene Frage nun entschied. Das Grundbuchamt hat zwar von Amts wegen die Verwalterzustimmung – insbesondere die Formvorschriften und den Nachweis der Verwalterbestellung – zu prüfen. Jedoch wird durch den Ablauf der Amtszeit des Verwalters die Zustimmung nicht wirkungslos. Es kommt nur darauf an, dass zum Zeitpunkt der Erteilung der Zustimmung der Verwalter hierzu auch berechtigt war.
Kommentar
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Denn der Verwalter handelt nicht aufgrund einer eigenen Rechtsposition, sondern vielmehr als Treuhänder der Wohnungseigentümer. Würden diese selbst handeln, wäre ihr Beschluss für sie und ihre Rechtsnachfolger ebenfalls bindend. Durch die klare Entscheidung des BGH dürfte sich die unterschiedliche Handhabung der Grundbuchämter erledigt haben.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 11. Oktober 2012, V ZB 2/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
Gewerbliches Mietrecht: Firmenstempel ersetzt Vertretungszusatz
Bei langfristigen Mietverträgen mit einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts), müssen alle Gesellschafter den Mietvertrag unterschreiben. Unterschreiben nicht alle Gesellschafter, ist zweifelhaft ob die Unterschriftenleistung ggf. noch nicht abgeschlossen ist oder ob einzelne Gesellschafter nicht unterschreiben wollen. In diesen Fällen wird ein Schriftformverstoß angenommen. Soll ein Gesellschafter die anderen vertreten, bedarf es eines Vertretungszusatzes. Der BGH hält einen solchen nach seiner aktuellen Entscheidung dann aber für entbehrlich, wenn in Verbindung mit einem Firmenstempel der Gesellschaft unterzeichnet wird. Der Geschäftsverkehr messe dem Firmen- oder Betriebsstempel eine Legitimationswirkung bei.
Praxistipp
Gerade bei der GbR ist in Bezug auf die Einhaltung der Schriftform Vorsicht geboten. Die GbR ist keine juristische Person und lediglich teilrechtsfähig, was bei der Unterschriftsleistung zu beachten ist. In der Praxis wird dies leider oft nicht beachtet, so dass derartige Mietverträge in vielen Fällen nicht die Schriftform einhalten. Zwar führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Verträge, jedoch ist eine feste Vertragslaufzeit von mehr als einem Jahr damit hinfällig. Die Verträge sind binnen gesetzlicher Frist kündbar, was für die Parteien unter Umständen sehr misslich sein kann. Ein zusätzlicher Vertretungszusatz schadet in keinem Fall und sollte sicherheitshalber immer erfolgen.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 23. Januar 2013, XII ZR 35/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
Bau- und Architektenrecht: Außerordentliche Kündigung des Architektenvertrages
Ein Architektenvertrag kann aus wichtigem Grund gekündigt werden, wenn eine Vertragsverletzung des Architekten von solchem Gewicht vorliegt, dass eine Fortsetzung des Vertrags für den Auftraggeber unzumutbar ist. Planungsleistungen zur Wiederherstellung des Brandschutzes seien aus sich heraus dringlich, so das OLG Düsseldorf. Vereinbarten die Parteien einen Leistungszeitraum und käme der Architekt binnen des vorgegebenen Zeitraums seiner Planungsverpflichtung nicht nach, könne dies grundsätzlich als wichtiger Grund angesehen werden, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertige. Mit dieser Argumentation hielt das OLG Düsseldorf die außerordentliche Kündigung des Auftraggebers für wirksam und wies die Honorarforderungen des Architekten wegen sog. nicht erbrachter Leistungen zurück.
Praxistipp
Die Anforderungen an den wichtigen Grund für eine Kündigung sind streng. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hierzu ist vielfältig. Der bloße Umstand, dass eine Leistung nicht fristgerecht abliefert wird, berechtigt den anderen Teil noch nicht zur Kündigung aus wichtigem Grund. Auch bei Vorliegen von Mängeln ist dies nicht anders zu bewerten. Bevor der Vertrag also gekündigt wird, ist der konkrete Fall eingehend zu analysieren, um kostspielige Überraschungen zu vermeiden. In jedem Fall sollte bereits auf Ebene der Vertragsgestaltung Vorsorge getroffen werden, beispielsweise durch Fixierung derjenigen Gründe, die zur außerordentlichen Kündigung berechtigen sollen.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 12. Februar 2010, 22 U 143/09; BGH, Beschluss vom 22. November 2012, VII ZR 35/10 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen) – www.ibr-online.de
 
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