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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/07 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Grundstücksrecht: Ermächtigung zur Mieterhöhung im Kaufvertrag
• Grundstücksrecht: Geschlossene Immobilienfonds – Verletzung der Aufklärungspflicht
• Gewerbliches Mietrecht: Kein Schriftformzwang bei Anpassung der Betriebskosten

 

Grundstücksrecht: Ermächtigung zur Mieterhöhung im Kaufvertrag
Ein Vermieter kann den Grundstückskäufer im notariellen Kaufvertrag ermächtigen, schon vor der Eigentumsumschreibung im eigenen Namen Rechtshandlungen vorzunehmen, um beispielsweise eine Mieterhöhung auszusprechen. In dem zugrunde liegenden Fall wurde die Beklagte im Kaufvertrag entsprechend bevollmächtigt. Die Mieterin stimmte den Mieterhöhungsverlangen ausgesprochen bis zur Eigentumsumschreibung zwar zu, verlangte aber später die Rückzahlung der gesamten Miete und machte diese klageweise geltend. Die Mieterin meinte, die Beklagte habe ihre Vermieterstellung nur „vorgespiegelt“, weil das Eigentum erst Jahre später umgeschrieben wurde. Aufgrund dessen würden ihr die Mietzahlungen nicht zustehen. Zu Unrecht, wie der BGH im März dieses Jahres entschied. Der Käufer könne nämlich vom Verkäufer im Kaufvertrag ermächtigt werden, bereits vor der Eigentumsumschreibung und dem Übergang des Mietverhältnisses auf ihn (§ 566 BGB) in seinem Namen sämtliche Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen. Im Übrigen müsse diese Ermächtigung dem Mieter gegenüber nicht offen gelegt werden, so das Gericht.
Kommentar
Es entspricht der gängigen Praxis, in notariellen Kaufverträgen den Erwerber zu ermächtigen, ab dem Tag des Besitzübergangs – also bereits vor der eigentlichen Umschreibung des Grundbuchs – die mietvertraglichen Rechte des Verkäufers auszuüben. Durch die Entscheidung hat der BGH Rechtssicherheit für den Käufer geschaffen und die bis dato ungeklärte Frage, ob die Ermächtigung offen gelegt werden muss, abschließend entschieden.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. März 2014, VIII ZR 203/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Geschlossene Immobilienfonds- Verletzung der Aufklärungspflicht
Bei einer unrichtigen oder unvollständigen Darstellung von für die Anlageentscheidung wesentlichen Umständen besteht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die mangelhafte Prospektdarstellung für die Anlageentscheidung ursächlich war. Der Anleger beteiligte sich im Jahr 1997 mit 250.000 DM nebst 5 % Agio über einen Treuhandkommanditisten an einem geschlossenen Immobilienfonds. Unter Berufung auf verschiedene Prospektmängel forderte er dann von der Gründungskomplementärin und der Gründungskommanditistin des Fonds die Rückabwicklung der Beteiligung gegen Rückzahlung seiner Beteiligung nebst Zinsen sowie weiteren Schadenersatz. Im Verfahren stellte sich heraus, dass der Prospekt rechtzeitig vor der Anlageentscheidung dem Anleger übergeben worden war. Beratungsgespräche konnten nicht nachgewiesen werden. Allerdings musste das Verfahren zur weiteren Aufklärung an die Vorinstanz zurückverwiesen werden.
Kommentar
Der BGH hat seine anlegerfreundliche Rechtsprechung wieder bestätigt. Danach besteht nach allgemeiner Lebenserfahrung eine Vermutung dafür, dass vom Anleger behauptete Prospektfehler für dessen Anlageentscheidung auch ursächlich waren. Auf die Frage, welche Motive für den Anleger bei seiner Anlageentscheidung ausschlaggebend waren, ob also die behaupteten Prospektfehler ursächlich für die Anlageentscheidung gewesen sind, kommt es daher nicht an. Kann der Berater ordnungsgemäße Beratungsgespräche nicht nachweisen, so ist die Vermutung nicht widerlegt.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 11. Februar 2014, II ZR 273/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Kein Schriftformzwang bei Anpassung der Betriebskosten
Sieht ein Mietvertrag über Gewerberäume vor, dass der Vermieter bei Bedarf einseitig die Betriebskostenvorauszahlungen anpassen darf, unterfällt diese Erklärung nicht der Schriftform. Die Parteien hatten – wie üblich – in einem Zeitmietvertrag über Gewerberäume vereinbart, dass die Vermieterin die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten einseitig anpassen darf. Dies tat sie auch durch ein einseitiges Schreiben. Der Mieter erklärte daraufhin die ordentliche Kündigung und begründete dies damit, der Vertrag entspreche nun nicht mehr – wie gesetzlich vorgesehen – der Schriftform. Aufgrund dieses Formfehlers laufe der Vertrag auf unbestimmte Zeit und sei ordentlich kündbar. Dies lehnte der BGH ab und führt aus, dass die Anpassungserklärung der Vermieterin nicht dem Schriftformzwang des § 550 BGB unterliege. Ein etwaiger Erwerber sei aufgrund der Regelungen im Mietvertrag ausreichend gewarnt und könne sich bei den Parteien erkundigen, ob eine Anpassung erfolgt sei.
Praxistipp
Auch wenn grundsätzlich nur die wesentlichen Punkte eines langfristigen Mietvertrages vom Schriftformzwang erfasst sind, ist den Parteien grundsätzlich zu raten, bei jeder Vereinbarung oder Änderung des Mietvertrags die Einhaltung der Schriftform zu wahren. Denn nach wie vor ist nicht eindeutig und generell zu definieren, was wesentlich ist und was nicht.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 05. Februar 2014, XII ZR 65/13 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/06 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
- Grundstücksrecht: Altlastensanierung
- Handels- und Gesellschaftsrecht: Mietforderungen als gleichgestellte Forderungen
- Wohnraummietrecht: Anbringen von Markisen auf dem Balkon
- Gesetzentwurf zu Mietpreisbremse und Maklercourtage vorgelegt

 

Grundstücksrecht: Altlastensanierung
Ein Grundstückseigentümer haftet als so genannter Zustandsstörer der Umweltbehörde für eine erforderliche Grundstückssanierung allein wegen seiner Stellung als Eigentümer. Wird er in dieser Eigenschaft zu Zahlungen herangezogen und lässt er die entsprechenden Bescheide bestandskräftig werden, muss er grundsätzlich zahlen. Gleichwohl kann er sich erfolgreich gegen die Vollstreckung wehren, wenn bei diesen Bescheiden nicht die zwischenzeitlich vom Bundesverfassungsgericht gesetzten Anforderungen eingehalten wurden. Es bleibt allerdings bei seiner Haftung, wenn die Behörde den Grundstückseigentümer auch als so genannten Verhaltensstörer in Anspruch hätte nehmen können, weil er gleichzeitig Geschäftsführer der Gesellschaft war, die die Umweltgefährdung herbeigeführt hat. In dem vom Verwaltungsgericht Karlsruhe entschiedenen Fall ging es um ein Betriebsgelände, das durchgängig dem gleichen Eigentümer gehörte. Auf diesem betrieb er als Geschäftsführer von mehreren dann insolvent gewordenen Firmen eine Metallveredelung.
Kommentar
In dem entschiedenen Fall berief sich der Eigentümer auf die so genannte “Altlastenentscheidung” des Bundesverfassungsgerichtes. In diesem Beschluss vom 16. Februar 2000 hatte das höchste deutsche Gericht abstrakt-generelle Grenzen der Zustandsverantwortlichkeit des Eigentümers für die Grundstückssanierung bei Altlasten entwickelt und die Notwendigkeit der Beseitigung von Umweltschäden einerseits ins Verhältnis zur Eigentumsgarantie des Grundgesetzes andererseits gesetzt. Der jetzt entschiedene Fall zeigt deutlich, dass eine einfache Begrenzung der Haftung auf den Verkehrswert, der hier unstreitig weniger als die Hälfte der Beseitigungskosten ausgemacht hat, nicht angemessen ist.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: VG Karlsruhe, Urteil vom 25. September 2013, 9 K 1907/11 – www.ibr-online.de

 

Handels- und Gesellschaftsrecht: Mietforderungen als gleichgestellte Forderungen
Vermietet ein Gesellschafter ein Grundstück an die Gesellschaft, kann die Überlassung des Grundstücks nicht generell mit einer darlehensweisen Kapitalüberlassung auf Zeit durch den Gesellschafter gleichgesetzt werden, so das LG Freiburg. Dies hat zur Folge, dass die Mietzahlungen nicht von dem Insolvenzverwalter angefochten werden können. Denn Mietzahlungen auf das vermietete Grundstück stellen nicht per se eine Befriedigung einer gleichgestellten Forderung iSv § 135 Abs. 1 Nr. 2 InsO dar, die der Insolvenzanfechtung unterliegen. Eine einzelfallbezogene wirtschaftliche Betrachtungsweise verbietet es, generell Mietverträge mit einer Gesellschaft als Umgehung eines Darlehens und somit von § 135 InsO anzusehen. Für eine Umgehung müsste dargelegt und nachgewiesen werden, dass durch die Wahl der Vermietung statt der Gewährung eines Darlehens die Vorschrift des § 135 InsO und damit die Möglichkeit der Insolvenzanfechtung umgangen werden sollte.
Praxistipp
Die vorliegende Entscheidung ist stark einzelfallbezogen und kann nicht direkt auf jeden Sachverhalt angewendet werden. Trotz dessen entspricht sie der Gesetzessystematik. Würde die Vermietung eines Grundstücks an die Gesellschaft unter die Vorschrift des § 135 Abs. 1 Nr. 2 InsO fallen, würde die Regelung des § 135 Abs. 3 S. 2 InsO praktisch leer laufen. Diese regelt, dass der Vermieter zwar verpflichtet ist, dem Insolvenzverwalter für die Dauer des Insolvenzverfahrens den Gegenstand zu überlassen, er hierfür jedoch eine Vergütung in Höhe der Miete erhält. Bei Qualifizierung der Mietforderungen als gleichgestellte Forderungen iSv § 135 Abs. 1 InsO würde dieser Vergütungsanspruch entfallen.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Freiburg, Urteil vom 07. Januar 2014, 12 O 133/13, BeckRS 2014, 00934

 

Wohnraummietrecht: Anbringen von Markisen auf dem Balkon
Vermieter müssen den Mietern erlauben, auf dem Balkon eine Markise zu montieren. Der Schutz vor der Sonne auf dem Balkon stellt ein sozial übliches Verhalten beim Gebrauch einer Wohnung dar und gehört zum berechtigten Interesse eines Mieters. Dies gilt selbst bei einem überdachten Balkon. Das Aufstellen eines Sonnenschirms als Sonnenschutz reicht nicht aus. Der Vermieter kann auch nicht vom Mieter verlangen, dass er für besseren Sonnenschutz zwei Sonnenschirme aufstellt.
Kommentar
Ein Vermieter kann sich bei der Ablehnung einer Markise auch nicht ohne weiteres darauf berufen, dass das Gestatten einer Markise auch alle übrigen Mieter berechtigen würde, eine Markise anzubringen und dies zu einem völlig uneinheitlichen Erscheinungsbild des Hauses führen würde. Grundsätzlich kann ein Vermieter sich nicht pauschal darauf berufen, dass dadurch die Gebäudefassade optisch beeinträchtigt wird. Dies gilt insbesondere dann nicht, wenn der Mieter sich ausdrücklich bereit erklärt, die Markise so zu gestalten, wie der Vermieter es wünscht; denn hierdurch bleibt ein einheitlicheres Bild der Fassade gewahrt, als wenn jeder Mieter einen oder zwei unterschiedliche Sonnenschirme auf den Balkon stellt.
Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: AG München, Urteil vom 07. Juni 2013, 411 C 4836/13, BeckRS 2014, 03001

 

Gesetzentwurf zu Mietpreisbremse und Maklercourtage vorgelegt
Justizminister Heiko Maas hat den Referentenentwurf über Neuregelungen zur “Mietpreisbremse” und zum “Bestellerprinzip” bei der Wohnungsvermittlung und damit zwei wichtige Vorhaben aus dem Koalitionsvertrag auf den Weg gebracht.
Die Mietpreisbremse soll dafür sorgen, dass künftig grundsätzlich in den betroffenen Gebieten bei Wiedervermietungen nur noch Mietsteigerungen bis höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig sind. Die Mietpreisbremse soll dort gelten, wo ein angespannter Wohnungsmarkt besteht. In welchen Regionen sie angewendet wird, sollen die Bundesländer festlegen.
Auch bei der Maklercourtage sind Neuerungen geplant. Durch die Einführung des “Bestellerprinzips” bei der Wohnungsvermittlung soll künftig der Grundsatz gelten: Wer bestellt, der bezahlt. Und das ist meist der Vermieter, der neue Mieter mit Hilfe eines Maklers sucht, so das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Wenn also der Vermieter einen Makler einschaltet, muss er diesen nach dem Referentenentwurf künftig auch bezahlen. Eine hiervon abweichende Vereinbarung sei unwirksam.
Der Referentenentwurf befindet sich derzeit noch in der Ressortabstimmung. Das Gesetz soll, wenn alles planmäßig läuft, im Jahr 2015 in Kraft treten.
Fundstelle: www.bmjv.de 
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/05 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

- Makler- und Bauträgerrecht: Provision bei erheblicher Kaufpreisreduzierung
- Gewerbliches Mietrecht: Verwirkung eines Titels?
- Grundstücksrecht: Abtretung von Sicherungsgrundschulden
- Wohnraummietrecht: Keine Befristung, aber Kündigungsverzicht

 

Makler- und Bauträgerrecht: Provision bei erheblicher Kaufpreisreduzierung
Der BGH hat mit aktueller Entscheidung die für alle Makler erfreulich gewesene Entscheidung des OLG Hamm aus März letzten Jahres aufgehoben. Wie im newsletter immobilienrecht vom 05. Juni 2013 berichtet, hatte das OLG einem Makler unter Verweis auf den Grundsatz von Treu und Glauben seine Provision zugesprochen, obwohl der Kunde im Vergleich zum Nachweis des Maklers einen erheblich reduzierten Kaufpreis gezahlt hatte. Treu und Glauben greifen hier nicht, so der BGH. Vielmehr sei entscheidend, ob sich unter Würdigung aller besonderen Umstände der abgeschlossene Vertrag als ein wirtschaftlich anderer darstellt, als der nach dem Maklervertrag nachzuweisende. Bei Preisabweichungen ist zu prüfen, ob diese sich noch im Rahmen dessen bewegen, womit der Maklerkunde bei Beauftragung des Maklers gerechnet habe. Preisnachlässe von bis zu 15 % stellen die wirtschaftliche Kongruenz im Allgemeinen nicht in Frage, solche von mehr als 50 % regelmäßig schon.
Kommentar
Nach der Entscheidung des BGH bleibt es vom Einzelfall abhängig, ob bei erheblichen Preisnachlässen im Kaufvertrag der Makler seine Provision noch erhält oder nicht. Wertend zu betrachten sind nicht nur der Preisnachlass selbst, sondern die Gesamtumstände. Begründet sich die Preisreduzierung darauf, dass der Kunde auch nur reduzierte Sachleistungen bzw. ein “wirtschaftliches Weniger” erhält als angestrebt, liegt keine Kongruenz vor. Erhält der Kunde das, was er wollte zu einem besseren Preis, dürfte von wirtschaftlicher Kongruenz auszugehen sein.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. Februar 2014, III ZR 131/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Verwirkung eines Titels?
Unternimmt der gewerbliche Vermieter 13 Jahre lang aus seinem Zahlungstitel keinen Vollstreckungsversuch, ist darin allein noch keine Verwirkung des Zahlungstitels anzunehmen, so der BGH mit Urteil vom 09. Oktober 2013. Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH ist nicht allein der reine Zeitablauf maßgeblich. Entscheidend ist, dass der Mieter dem Verhalten des Vermieters entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen wolle. Lässt ein Gläubiger seinen Anspruch durch Gerichtsurteil titulieren, gibt er dadurch zu erkennen, dass er die Forderung durchsetzen will und sich dazu eines Weges bedient, der ihm dies grundsätzlich für die Dauer von 30 Jahren ermöglicht. Die Annahme, dass der Gläubiger den Anspruch endgültig nicht mehr durchsetzen will, liegt insoweit umso ferner. Vorliegend ist die Angelegenheit beim Vermieter 13 Jahre lang liegen geblieben. Das sei jedoch kein Umstand, aus dem ein Schuldner das Vertrauen gründen darf, ein titulierter Rechtsanspruch solle nicht mehr durchgesetzt werden.
Praxistipp
Vorliegend konnte der Mieter seine behaupteten Zahlungen nicht nachweisen. Der Schuldner sollte, wenn er auf einen Titel Zahlungen geleistet hat, sich entweder eine Quittung oder bei vollständigem Ausgleich der Forderung die entwertete vollstreckbare Ausfertigung des Titels aushändigen lassen und diese aufbewahren.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. Oktober 2013, XII ZR 59/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Abtretung von Sicherungsgrundschulden
Ist eine Sicherungsgrundschuld, gegen die dem Eigentümer eine Einrede auf Grund des Sicherungsvertrags mit einem früheren Gläubiger zustand, vor dem für die Anwendbarkeit von § 1192 Abs. 1a BGB maßgeblichen Stichtag (19. August 2008) von einem Dritten gutgläubig einredefrei erworben worden, führt eine weitere Abtretung an einen Dritten nach dem Stichtag nicht dazu, dass die Einrede wieder erhoben werden kann, so der BGH.

 

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Es wurde die Zwangsvollstreckung aus einer Sicherungsgrundschuld betrieben. Der Grundstückseigentümer erhob Vollstreckungsgegenklage und wandte ein, die Grundschuld sei nie valutiert worden. Der damalige Gläubiger trat die Grundschuld im Jahr 2000 an ein Bankhaus ab. Dieses wiederum trat die Grundschuld an den Beklagten, der die Vollstreckung betreibt, ab. Diese Abtretung wurde Ende 2008 in das Grundbuch eingetragen. Gemäß § 1192 Abs. 1a BGB können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags gegen eine Grundschuld zustehen – so auch die Einrede der fehlenden Valutierung -, jedem Erwerber der Grundschuld entgegengehalten werden; ein gutgläubiger einredefreier Erwerb findet nicht statt. Im Jahr 2000 existierte diese, die Sicherungsgeber schützende Vorschrift nicht. Das Bankhaus konnte deshalb unter altem Recht die Sicherungsgrundschuld gutgläubig einredefrei erwerben. Der BGH hat nunmehr entscheiden, dass es nach diesem gutgläubigen Erwerb trotz Inkrafttreten des § 1192 Abs. 1a BGB bei der Einredefreiheit bleibt. Die Einrede der fehlenden Valutierung lebt nicht wieder auf.
Kommentar
Damit hat der BGH eine in der Rechtsliteratur diskutierte Frage im Sinne des allgemein anerkannten sachenrechtlichen Grundsatz, dass ein einmal vollendeter einredefreier Erwerb des dinglichen Rechts auch für einen weiteren – selbst einen bösgläubigen – Rechtsnachfolger fortwirkt, geklärt.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 25. Oktober 2013, V ZR 147/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnraummietrecht: Keine Befristung, aber Kündigungsverzicht
Sieht ein Wohnraummietvertrag eine Befristung vor und ist diese Vereinbarung unwirksam, kann diese Regelung im Einzelfall als beidseitiger Kündigungsverzicht ausgelegt werden. Durch die Unwirksamkeit ist, so der BGH, eine planwidrige Vertragslücke entstanden, die durch ergänzende Vertragsauslegung zu schließen ist. Der Kündigungsverzicht bewirkt dann wie eine wirksame Befristung, dass das Mietverhältnis frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ordentlich gekündigt werden kann. Vorliegend wollten die Parteien ersichtlich, dass das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der Befristung durch ordentliche Kündigung beendet werden kann. Dieses Ziel werde dadurch erreicht, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, so der BGH.
Kommentar
Ein Zeitmietvertrag kann im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses grundsätzlich nur in den in § 575 BGB bestimmten Fällen vereinbart werden. Ein beidseitiger Kündigungsverzicht dagegen bedarf zwar keiner Begründung. Aber bestimmte Voraussetzungen für die Wirksamkeit müssen auch hier beachtet werden.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 11. Dezember 2013, VIII ZR 235/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/04 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Gewerbliches Mietrecht: Vorsicht bei Änderung der Fälligkeit!
• Grundstücksrecht: Kein Anspruch auf Löschung „erledigter“ Eintragungen
• Allgemeines Recht: Das fehlende Gefälle

 

Gewerbliches Mietrecht: Vorsicht bei Änderung der Fälligkeit!
Vereinbaren die Parteien eines Gewerbemietvertrages, die Fälligkeit der Miete zu Gunsten des Mieters nach hinten zu verschieben, also auf das Monatsende (anstatt ursprünglich zum 3. Werktag), ist dies eine wesentliche Änderung des Mietvertrages. Diese unterliegt der Schriftform, so das Kammergericht. Denn damit verschiebe sich auch die Möglichkeit des Vermieters, wegen Zahlungsverzugs zu kündigen, um einen knappen Monat nach hinten.
Praxistipp
Die Parteien eines langfristigen Mietvertrages sollten jede Änderung des Vertrages schriftlich fixieren, auch wenn es ihnen banal vorkommt. Denn liegt ein Schriftformverstoß vor, gilt die feste Mietzeit als nicht vereinbart und der Vertrag ist jederzeit kündbar.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: KG, Urteil vom 28. Oktober 2013, 8 U 181/12, BeckRS 2014, 02267

 

Grundstücksrecht: Kein Anspruch auf Löschung „erledigter“ Eintragungen
Ein Grundstückseigentümer hat keinen Anspruch auf Neuanlegung des Grundbuchblatts, damit ein rechtmäßig eingetragener Zwangsversteigerungsvermerk oder eine Sicherungshypothek nicht mehr ersichtlich ist. In dem zugrunde liegenden Fall waren im Grundbuch mehrere Zwangsversteigerungsvermerke und eine Sicherungshypothek eingetragen und über einen längeren Zeitraum nach und nach gelöscht worden. Der Eigentümer beantragte die vollständige Bereinigung seines Grundbuchs und begründete dies mit Unübersichtlichkeit und Problemen, einen neuen Kredit zu erhalten. Eine unverhältnismäßige Beeinträchtigung des Persönlichkeitsrechts liege nicht vor, wenn auch nach Jahren noch die gelöschten Eintragungen durch Grundbucheinsicht von Dritten zur Kenntnis genommen werden könnten, so das OLG München. Das Grundbuch würde anderenfalls nicht mehr über vergangene Rechtsverhältnisse am Grundstück zuverlässig Auskunft erteilen.
Kommentar
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Da die ursprünglichen Eintragungen auch nach dem Vortrag des Eigentümers rechtmäßig erfolgt sind, besteht kein Anlass, ein neues Grundbuchblatt anzulegen. Die Neuanlegung eines Grundbuchs widerspräche dem Dokumentationscharakter, wodurch der Rechtsverkehr geschützt werden soll. Es soll gerade gewährleistet sein, dass auch erledigte Eintragungen nach ihrer Löschung -beispielsweise für neue Kreditgeber- noch ersichtlich sind.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 05. November 2013, 34 Wx 388/13 – www.ibr-online.de

 

Allgemeines Recht: Das fehlende Gefälle
Für die Beurteilung, ob eine Hof- und Zugangsfläche einer Wohnanlage ein Gefälle zum leichteren Abfluss von Oberflächenwasser haben muss, kommt es darauf an, ob der Besteller (die Wohnungseigentümergemeinschaft) ein solches Gefälle nach dem im Vertrag vereinbarten Qualitäts- und Komfortstandard erwarten kann. Im vom BGH entschiedenen Fall zeigte der Epoxydharz-Belag der Hof- und Zugangsfläche Hohlstellen und Rissbildungen und war somit mangelhaft. Entspricht das versprochene Bauwerk dem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard, kann der Besteller in der Regel auch die Ausführung nicht näher beschriebener Details in diesem Standard verlangen und muss sich nicht mit einem Mindeststandard zufrieden geben, so der BGH, der die Angelegenheit zur weiteren Aufklärung an das Landgericht zurückverwies.
Kommentar
Ein Unternehmer muss sein Werk so herstellen, dass es die zugesicherten Eigenschaften hat und nicht mit Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Vertrage vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern. Die Leistung des Unternehmers ist danach nur vertragsgerecht, wenn sie die Beschaffenheit aufweist, die für den vertraglich vorausgesetzten oder gewöhnlichen Gebrauch erforderlich ist. Das muss für das gesamte Werk gelten. Dem Urteil des BGH ist daher zuzustimmen.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 21. November 2013, VII ZR 275/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/03 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Gewerbliches Mietrecht: Bürgenähnliche Haftung des Vermieters
•  Handels- und Gesellschaftsrecht: Sanieren oder Ausscheiden
• Grundstücksrecht: Abnahme von Gemeinschaftseigentum
• Wohnraummietrecht: Keine Touristen in der Mietwohnung!

 

Gewerbliches Mietrecht: Bürgenähnliche Haftung des Vermieters
Der (Erst)Vermieter haftet nach dem Gesetz dem Mieter gegenüber wie ein Bürge auch über den durchgeführten Verkauf hinaus, wenn der (Zweit)Vermieter in Insolvenz gerät. Diese Haftung entfällt nur dann, wenn der Erstvermieter den Mieter nach erfolgter Eigentumsschreibung über die Veräußerung informiert und der Mietvertrag mit gesetzlicher Frist kündbar ist, so das OLG Köln in einer jüngeren Entscheidung. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter den Mieter zu früh informiert (vor Eigentumsumschreibung) und der Mietvertrag war für die Dauer von 15 Jahren abgeschlossen und somit nicht ordentlich kündbar. Der (Erst)Vermieter blieb somit in der Haftung.
Praxistipp
In gewerblichen Mietverträgen sind meist Festlaufzeiten vereinbart sind, so dass die oben genannten Voraussetzungen für den Wegfall der Vermieterhaftung nicht gegeben sind. Vermieter sollten also versuchen, durch Individualvereinbarungen die Regelungen des § 566 Abs. 2 BGB auszuschließen. Ein formularmäßiger Ausschluss der bürgenähnlichen Haftung ist nach überwiegender Meinung hingegen unwirksam.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Köln, Beschluss vom 11. Oktober 2013, 22 U 208/12 – www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/koeln/j2013/22_U_208_12_Beschluss_20131011.html

 

Handels- und Gesellschaftsrecht: Sanieren oder Ausscheiden
Den Gesellschafter einer sanierungsbedürftigen Publikumsgesellschaft (hier: geschlossener Immobilienfonds als GbR) trifft gemäß seiner Treuepflicht die Pflicht, einem Gesellschafterbeschluss zuzustimmen, der zwischen den Alternativen „Sanieren“ (unter Leistung eines anteiligen Sanierungsbeitrags) oder „Ausscheiden“ (unter Bezahlung eines anteiligen Auseinandersetzungsguthabens) unterschieden hat. Dem Gesellschafter ist es in einem solchen Fall zumutbar, seine Zustimmung zu erteilen, soweit keine eigenen schützenswerten Belange des Gesellschafters entgegenstehen. Solche schützenswerte Belange sind vor allem dann nicht gegeben, wenn der Gesellschafter bei Zustimmung zum Gesellschafterbeschluss nicht schlechter steht als im Falle der sofortigen Zerschlagung der Gesellschaft. Voraussetzung ist aber eine konkrete Gegenüberstellung der zu leistenden Beträge im Falle des Sanierens oder des Ausscheidens.
Praxistipp
Das Urteil des OLG Stuttgart bestätigt das Urteil des BGH vom 19. Oktober 2009 (Az. II ZR 240/08) und konkretisiert dabei die Zustimmungspflicht eines nicht sanierungswilligen Gesellschafters. Zu beachten ist vor allem, dass abstrakte Risiken für den Gesellschafter, wie z. B. eine mögliche Nachhaftung, nicht ausreichen, den Gesellschafterbeschluss abzulehnen. Im vorliegenden Fall lagen sogar Enthaftungserklärungen der jeweiligen Gläubiger vor.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 11. Juli 2013, 19 U 11/13, NZG 2013, 1061

 

Grundstücksrecht: Abnahme von Gemeinschaftseigentum
Bei dem Neubau einer Wohnanlage, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt und an unterschiedliche Einzelerwerber verkauft wird, sind zwei Abnahmen zu unterscheiden. Die Abnahme der einzelnen Wohnungen und die Abnahme der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile, wie Außenwände, Treppenhäuser und Außenanlagen. Jeder Bauträger ist versucht, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums möglichst einmal und nicht mit jedem Erwerber einzeln durchzuführen, damit dann einheitlich die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche in Gang gesetzt wird. Das OLG Koblenz hat hierzu entschieden, dass eine Klausel in einem Immobilienkaufvertrag wirksam ist, wonach die durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen durchgeführte Abnahme des Gemeinschaftseigentums vom Käufer als für sich verbindlich anerkannt wird.
Praxistipp
Den Parteien eines Bauträgervertrages ist anzuraten, insbesondere die Abnahmemodalitäten für das Kaufobjekt vor Vertragsschluss einer kritischen Prüfung zu unterziehen. Die Rechtsprechung hat hier bereits eine Reihe von Regelungen für unwirksam erklärt. So darf der abnehmende Sachverständige nicht vom Bauträger bestimmt werden. Ebenso darf nicht der vom Bauträger eingesetzte WEG-Verwalter die Abnahme für die Wohnungseigentümer erklären.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 08. April 2013, 2 U 1123/12 – www.ibr-online.de

 

Wohnraummietrecht: Keine Touristen in der Mietwohnung!
Trotz einer vom Vermieter erteilten Untervermietungserlaubnis ist der Mieter nicht berechtigt, die Wohnung an Touristen zu überlassen bzw. unterzuvermieten. Die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen unterscheidet sich nach Auffassung des BGH von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung. Deshalb ist sie auch nicht ohne weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst.
Kommentar
Etwas anderes gilt nach der Rechtsprechung im Wohnungseigentumsrecht. Nach Ansicht des BGH stellt die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung im wohnungseigentumsrechtlichen (nicht mietrechtlichen) Sinn dar. Gegen eine derartige Nutzung können jedoch die Teilungserklärung und Vereinbarungen unter den Wohnungseigentümern sprechen.
Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 08. Januar 2014, VIII ZR 210/13 – www.bundesgerichtshof.de 
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/01 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

- Grundstücksrecht: Unwirksamkeit einer Fortgeltungsklausel
- Grundstücksrecht: Verkehrssicherungspflicht contra Eigenverantwortung
- Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel – die Lösung aller Schriftformprobleme?

 

Grundstücksrecht: Unwirksamkeit einer Fortgeltungsklausel
Grundstückskaufverträge werden gelegentlich durch notariell beurkundete Angebote und spätere Annahmen geschlossen. Der Angebotsempfänger hat hierbei die Möglichkeit, innerhalb einer bestimmten Frist das Angebot anzunehmen. Zum Teil wird in das Angebot aufgenommen, dass dieses nach Ablauf der Bindungsfrist nicht erlischt, sondern solange angenommen werden kann, bis ein schriftlicher Widerruf bei dem Notar erfolgt. Der BGH hat solchen Fortgeltungsklauseln, die von Unternehmern als Allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet wurden, eine Absage erteilt. Der Anbietende sei unangemessen lang an sein Angebot gebunden und die Frist für die Annahmeerklärung nicht hinreichend bestimmt, so das Gericht. Dies gilt ausdrücklich für den Fall, dass das Angebot jederzeit widerrufen werden kann, da der Anbieter vor den Nachteilen des übermäßig lang andauernden Schwebezustands geschützt werden müsse.
Praxistipp
Bei Annahmeerklärungen, die nach dem Ablauf der Frist erfolgen, muss der Anbietende diese ausdrücklich bestätigen, damit der Vertrag zustande kommen kann. Jedoch können auch durch andere Gestaltungsmöglichkeiten die Interessen der Parteien gewahrt werden. In Betracht kommt beispielsweise eine Beurkundung durch einen „vollmachtlosen Vertreter“. Da diese Person keine Vertretungsmacht hat, hängt die Wirksamkeit des Kaufvertrags von der Nachgenehmigung des Vertretenen ab, die grundsätzlich unbefristet erteilt werden kann. Der „Schwebezustand“ kann in diesem Fall durch eine Aufforderung des Vertretenen gemäß § 177 Abs. 2 BGB beendet werden, der sodann nur noch innerhalb von zwei Wochen die Annahme erklären kann.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteile vom 07. Juni 2013, V ZR 10/12 und 08. November 2013, V ZR 145/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Verkehrssicherungspflicht contra Eigenverantwortung
Stellt ein Stellplatzmieter sein Kraftfahrzeug unmittelbar an der Hauswand ab, obwohl auf dem Dach des Hauses vorhandene Schneeablagerungen erkennbar waren und hätten erkannt werden können, muss er mit einer sein Fahrzeug beschädigenden Dachlawine rechnen. Vorsorgemaßnahmen des Vermieters – wie eine Sperrung des Parkplatzes oder aber Warnungen vor der Nutzung des Parkplatzes – sind nur dann geboten, wenn die Gefahrenquelle trotz Anwendung der von den Verkehrsteilnehmern zu erwartenden eigenen Sorgfalt nicht oder nicht rechtzeitig erkennbar ist und der Geschädigte sich deshalb hierauf nicht einstellen kann. Das gilt auch, wenn das Dach keine Schneefanggitter aufweist, sofern das Objekt in einem grundsätzlich schneearmen Gebiet gelegen ist. In dem Fall haftet der Geschädigte selbst.
Kommentar
Der von den Gerichten entwickelte Begriff der Verkehrssicherungspflicht verpflichtet den, der Gefahrenquellen schafft oder unterhält, auch die erforderlichen Vorkehrungen zum Schutze Dritter zu ergreifen. Jedoch gilt dies nicht immer. Die Grenzlinie wird durch die Eigenverantwortung desjenigen gezogen, der sich unter Außerachtlassung der eigenen Sorgfalt in einen erkennbaren Gefahrenbereich begibt. Überwiegt das eigene Verschulden des Geschädigten, trägt dieser die alleinige Schuld. Dem Urteil des Oberlandegerichts Düsseldorf ist daher zuzustimmen.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 06. Juni 2013, 10 U 18/13 – www.openjur.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel – die Lösung aller Schriftformprobleme?
Gemäß dem OLG Koblenz sind so genannte Schriftformheilungsklauseln wirksam, so dass sie die Parteien entsprechend binden. Damit befindet sich das Gericht in guter Gesellschaft z. B. des OLG Hamm. In langfristige Mietverträge wird oft eine so genannte Schriftformheilungsklausel aufgenommen. Danach verpflichten sich die Parteien, die Schriftform herzustellen und den Mietvertrag nicht wegen Schriftformfehlern zu kündigen. Damit soll erreicht werden, dass die vereinbarte Laufzeit auch eingehalten werden muss, wenn diese aufgrund von Schriftformfehlern eigentlich keine Geltung erlangt. Denn gemäß § 550 BGB gilt ein Mietvertrag, der der Schriftform nicht entspricht, auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann daher jederzeit von den Parteien gekündigt werden.
Praxistipp
Auch wenn der BGH diese Frage noch nicht entschieden hat und sie nach wie vor umstritten ist, ist den Parteien dringend zu raten, eine Heilungsklausel in jeden langfristigen Mietvertrag bzw. Nachtrag aufzunehmen, um sich so stark wie möglich gegen eine Kündigung wegen Schriftformfehlern zu schützen.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 22. August 2013, 1 U 1314/12, NZM 2013, 767
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/27 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
 
• Grundstücksrecht: Haftung nach Bundesbodenschutzgesetz
• Wohnungseigentumsrecht: Verwalterbefugnis zur Beauftragung eines Rechtsanwalts
• Wohnraummietrecht: Kein Vorkaufsrecht, wenn Erwerber Wohnungseigentum begründet

 

Grundstücksrecht: Haftung nach Bundesbodenschutzgesetz
Eine Vereinbarung, wonach eine Haftung des Verkäufers auch ausgeschlossen sein soll, wenn der Käufer von der Behörde auf eine Sanierung des belasteten Grundstücks in Anspruch genommen wird,  bedarf einer hinreichend deutlichen Regelung im Kaufvertrag. Ein Gewährleistungsausschluss allein reicht nicht aus, weil dieser sich nur auf die Haftung für Sachmängel bezieht. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde (hier stark vereinfacht): Der Käufer eines kontaminierten Grundstücks nimmt wegen eines Altlastenverdachts in Absprache mit den Behörden Erkundungen vor und fordert vom Verkäufer Kostenerstattung nach § 24 Abs. 2 Bundesbodenschutzgesetz. Der Kaufvertrag schließt die Sachmängelhaftung des Verkäufers aus. Zu möglichen Ausgleichsansprüchen verhält er sich nicht. Der Kostenerstattungsanspruch besteht, denn der Ausschluss der Sachmängelhaftung umfasst, so das OLG Stuttgart, nicht den Ausgleichsanspruch nach Bundesbodenschutzgesetz. Hierfür hätte es einer deutlicheren Regelung bedurft. In Zweifelsfällen führt die Auslegung zu dem Ergebnis, dass durch einen Gewährleistungsausschluss ein Rückgriff gemäß § 24 Abs. 2 Bundesbodenschutzgesetz gegen den Verursacher einer Bodenkontamination nicht versperrt sein soll. Freizeichnungsklauseln sind grundsätzlich eng auszulegen. Darüber hinaus knüpft der Ausgleichsanspruch an die ordnungsrechtliche Verantwortlichkeit an und nicht an die Fehlerhaftigkeit des Grundstücks.
Kommentar
Die meisten Kaufverträge sehen den Umgang mit Bodenkontaminationen als gesonderte Bestimmung neben der allgemeinen Regelung zu Sach- und Rechtsmängeln vor. Das Urteil bestätigt die Richtigkeit dieser Handhabung. Die Parteien werden auf diese Weise veranlasst, sich mit der Thematik möglicher Altlasten und dem Umgang damit bewusst zu befassen.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 07. August 2013, 9 U 108/12 – www.ibr-online.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Verwalterbefugnis zur Beauftragung eines Rechtsanwalts
Der BGH hat klargestellt, dass der WEG-Verwalter nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage die beklagten Eigentümer aufgrund seiner gesetzlichen Vertretungsmacht im Außenverhältnis umfassend vertreten und auch einen Rechtsanwalt beauftragen kann. Hierüber bestand in Rechtsprechung und Literatur Streit. Teilweise wurde vertreten, dass der Verwalter nicht generell zur Führung von Passivprozessen ermächtigt sei, sondern dass er nur dann, wenn es konkret zur Abwendung eines Rechtsnachteils erforderlich sei, für die beklagten Wohnungseigentümer handeln dürfe. Hier sei nur die Unterrichtung der Eigentümer über die Anhängigkeit eines Rechtsstreits vorgesehen, so dass diese selbst die zur Abwendung von Rechtsnachteilen notwendigen Maßnahmen treffen könnten. Der BGH führt hierzu aus, dass die Gesetzesvorschrift, die dem Verwalter die Vertretungsbefugnis zubilligt, auch die Beauftragung eines Rechtsanwalts umfasst.
Kommentar
Auch wenn es mitunter schon gängige Verwalter-Praxis war, sogleich einen Anwalt zu beauftragen, und zwar auch ohne über den Verwaltervertrag abgesichert zu sein oder eine gesonderte Beschlussfassung hierüber eingeholt zu haben, konnte es Probleme im Prozess geben, wenn die klagende Partei eine ordnungsgemäße Vertretung der Beklagtenseite gerügt hat. Nun steht fest, dass der Verwalter keine rechtsgeschäftliche Vollmacht braucht, um in einem Passivprozess für die beklagten Eigentümer einen Anwalt zu beauftragen. Diese Befugnis ergibt sich bereits aus dem Gesetz.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 05. Juli 2013, V ZR 241/12 – www.jurisweb.de

 

Wohnraummietrecht: Kein Vorkaufsrecht, wenn Erwerber Wohnungseigentum begründet
Das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 BGB entsteht grundsätzlich nicht, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird und erst die Erwerber durch Teilungsvereinbarung Wohnungseigentum begründen, so der BGH in einer aktuellen Entscheidung. Dies gilt auch dann, wenn die Erwerber beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen (sog. "Erwerbermodell"). Zur Begründung verwies der BGH darauf, dass das Vorkaufsrecht beim Verkauf eines ungeteilten Grundstücks vor Begründung des Wohnungseigentums nur dann entsteht, wenn sich der Veräußerer gegenüber dem Erwerber vertraglich verpflichtet, seinerseits die Aufteilung des Wohnungseigentums vorzunehmen. Bei einer Aufteilung durch den Erwerber ist dies nicht gewährleistet.
Kommentar
Das Urteil wird von den Mieterverbänden (insbesondere dem DMB) kritisiert, da es zwar nach der geltenden Gesetzeslage zu erwarten war, allerdings im Ergebnis Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung umgangen würden. Ganz ungeschützt ist der Mieter auch in dieser Konstellation allerdings nicht. Gemäß § 577a BGB kann der Erwerber einer Wohnung, an der nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs oder Hinderung der angemessenen Verwertung frühestens nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung kündigen.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 22. November 2013, V ZR 96/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/24 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Beeinträchtigung der Grunddienstbarkeit
• Grundstücksrecht: Abnahme durch den Erst-Verwalter
• Gewerbliches Mietrecht: Instandhaltung-/Instandsetzungspflichten – wirksame Abwälzung?

  

Grundstücksrecht: Beeinträchtigung der Grunddienstbarkeit
Aus einer auf bloße Nutzung eines Grundstücks gerichteten Grunddienstbarkeit selbst ergibt sich in der Regel nur eine Duldungspflicht des Eigentümers und keine Pflicht zu aktivem Handeln. Weitergehende Pflichten können sich aus der Grundbucheintragung und der darin in Bezug genommenen Bewilligungserklärung ergeben.
Gegenstand des Streits war ein Hofgrundstück mit Tiefgarage. Die Tiefgarage nutzt ein Nachbar, dem hierfür ein Nutzungsrecht (Grunddienstbarkeit) eingeräumt ist. Die Verteilung der Unterhaltungspflichten ist in einem Notarvertrag zwischen dem Nachbarn und dem früheren Grundstückseigentümer geregelt. Die Eintragungsbewilligung enthält hierzu keine Regelungen. Im Grundbuch wird auf die Eintragungsbewilligung, nicht jedoch auf den Notarvertrag Bezug genommen. Die Hoffläche, die zugleich die Decke der Tiefgarage bildet, ist inzwischen sanierungsbedürftig. Der Nachbar verlangt diese Sanierung vom Grundstückseigentümer. Zu Unrecht, meint das OLG Hamm. Die Einräumung einer auf Nutzung gerichteten Dienstbarkeit begründet zunächst nur eine Duldungspflicht. Weitergehende Pflichten können mit dinglicher Wirkung vereinbart werden, sind es vorliegend jedoch nicht. Der notarielle Vertrag ist ohne Bedeutung, da sein Inhalt nicht zum Inhalt der Dienstbarkeit gemacht wurde. Es greift deshalb die gesetzliche Verteilung der Unterhaltungspflicht, wonach derjenige, der auf einem belasteten Grundstück eine Anlage hält, grundsätzlich selbst verpflichtet ist, diese in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Die Hoffläche des Eigentümers muss aufgrund seiner Funktion nicht wasserdicht sein. Die Dichtheit liegt allein im Interesse des Tiefgaragennutzers. Deshalb ist dieser und nicht der Eigentümer für die Sanierung verantwortlich.
Praxistipp
Die gemeinsame Nutzung eines Grundstücks bringt Konflikte mit sich. Bei der Gestaltung solcher Nutzungsrechte sollten deshalb die Rechte und Pflichten der Nutzer sorgfältig verteilt werden. Bei der Bestellung von dinglichen Rechten ist zudem darauf zu achten, dass getroffene Absprachen auch zum Inhalt des dinglichen Rechts gemacht werden, zumindest aber Rechtsnachfolgeklauseln vereinbart werden. Hätte der Nachbar dies bei der Vereinbarung von Vertrag und Bewilligung gemacht, hätte die Entscheidung möglicherweise anders ausfallen können.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 27. Mai 2013, 5 U 163/12 – www.ibr-online.de

 

Grundstücksrecht: Abnahme durch den Erst-Verwalter
Die von einem Bauträger in einer Allgemeinen Geschäftsbedingung des Kaufvertrags verwendete Klausel, wonach der von ihm bestimmte Erstverwalter die Abnahme des Gemeinschaftseigentums vornehmen kann, ist unwirksam, so der BGH. In dem zugrunde liegenden Fall hatte der Bauträger in den Erwerbsverträgen unter anderem den Erstverwalter zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums bevollmächtigt. Lange nachdem der Verwalter das Gemeinschaftseigentum abgenommen hatte, leiteten die Erwerber ein gerichtliches Beweisverfahren wegen undichter Dächer und mangelnder Schallschutzmaßnahmen ein und beriefen sich auf die Unwirksamkeit dieser Klausel. Zu Recht, wie der BGH nunmehr entschied. Der Erwerber sei durch die Regelung unangemessen benachteiligt, da der Bauträger einen Verwalter bestimmen könne, der mit ihm rechtlich oder auch wirtschaftlich verbunden ist und deshalb das Gemeinschaftseigentum nicht neutral, sondern zugunsten des Bauträgers überprüfe.
Kommentar
Die Entscheidung zeigt, dass insbesondere bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine ausgewogene Vertragsgestaltung erforderlich ist. Im Übrigen sind in Bauträgerverträgen Klauseln, wonach der Bauträger bestimmte Sachverständige zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums vorgibt, ebenso unwirksam. Hierdurch würden die Erwerber in gleichem Maße unangemessen benachteiligt, da die Neutralität bei der Abnahme nicht gewährleistet wäre.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 12. September 2013, VII ZR 308/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Instandhaltung-/Instandsetzungspflichten – wirksame Abwälzung?
Grundsätzlich erachtet es die Rechtsprechung als zulässig, dass der Vermieter eines Gewerbeobjektes seine gesetzlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten auf den Mieter abwälzt. Durch eine Formularklausel ist dies aber nur eingeschränkt möglich, wenn und soweit der Mieter nur die Schäden beseitigen muss, die seinem Mietgebrauch oder seiner Risikosphäre zuzuordnen sind. Eine vollständige Übertragung ist zumindest mit Hilfe einer Formularklausel nicht möglich. Unwirksam ist daher die Allgemeine Geschäftbedingung in einem Pachtvertrag, die den Pächter verpflichtet, sämtliche Kosten für „Ersatz und Reparaturen an Gebäuden, Anlagen, Maschinen, Einrichtungen und Zubehör“ zu tragen, so das Landgericht Hannover.
Praxistipp
Als unzulässig werden Formularklauseln insbesondere dann erachtet, wenn auch Arbeiten an „Dach und Fach“, also am Dach, tragender Gebäudeteile oder der Außenhülle, erfasst werden. Denn dies verstoße, so die Rechtsprechung, gegen das gesetzliche Leitbild, wonach die Erhaltung des Pacht- oder Mietobjekts zu den gesetzlichen Hauptleistungspflichten des Vermieters/Verpächters gehöre. Folge der unwirksamen Abwälzung ist in der Regel, dass der Vermieter wieder für die gesamte Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich ist. Die Klausel sollte daher mit Bedacht formuliert – bestenfalls individuell ausgehandelt – werden.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Hannover, Beschluss vom 29. April 2013, 9 S 43/12, Info M 7/13
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/23 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Recht auf Grundbucheinsicht durch Rechtsanwalt?
• Gewerbliches Mietrecht: Schriftform der Verlängerungsoption
• Bau- und Architektenrecht: Unwirksamer Sicherheitseinbehalt in AGB
• Steuerrecht: Energieerzeugung durch Blockheizwerk im selbst genutzten Einfamilienhaus
 
Grundstücksrecht: Recht auf Grundbucheinsicht durch Rechtsanwalt?
Einem Rechtsanwalt steht ein Anspruch auf Einsicht in das Grundbuch aus eigenem Recht nur zu, wenn er ein eigenes rechtliches Interesse hat. Die Begründung, die Grundbucheinsicht sei zur Durchsetzung einer Honorarforderung gegen einen in diesem Grundbuch nie eingetragenen früheren Mandanten erforderlich, reicht hierzu nicht aus. Vielmehr besteht ein Einsichtsrecht des Rechtsanwalts nur dann, wenn er auch ein eigenes berechtigtes Interesse aus der anwaltlichen Tätigkeit ableiten kann, so das OLG Celle. Ein allein wirtschaftliches Interesse an der Durchsetzung von Honoraransprüchen ist hingegen nicht ausreichend.
Kommentar
Anders als Notare, die (auch) öffentliche Interessen wahrnehmen und deshalb bei der Grundbucheinsicht kein berechtigtes Interesse nachweisen müssen, sind Rechtsanwälte hiervon nicht ausgenommen. Die Entscheidung ist zutreffend, da eine Rechtsbeziehung zwischen dem Antragsteller und dem Eigentümer auch nach dem eigenen Vortrag nicht bestand. In solchen Konstellationen überwiegt das informationelle Selbstbestimmungsrecht des Eigentümers das rein wirtschaftliche Interesse.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 03. April 2013, 4 W 31/13, NJW-RR 2013, 1104
 
Gewerbliches Mietrecht: Schriftform der Verlängerungsoption
Das gesetzliche Schriftformerfordernis (§ 550 BGB) erfasst grundsätzlich jede Änderung, d.h. auch jede Verlängerung eines Mietvertrages, wenn der Vertrag unter Einschluss der Änderung noch länger als ein Jahr laufen soll. Das gelte auch für die selbständige Vereinbarung einer Option, wenn diese zu einer über die Jahresfrist hinausgehenden Verlängerung berechtigt, so dass OLG Düsseldorf. Haben die Parteien die Einräumung der Option nur mündlich vereinbart, so sei diese im Hinblick auf das bestehende Schriftformerfordernis nicht formwirksam und könne deshalb keine Wirkungen entfalten. Ein solcher Mietvertrag sei dann ordentlich kündbar.
Praxistipp
Dass die Einräumung der Option der Schriftform bedarf, leuchtet insbesondere vor dem Hintergrund des Erwerberschutzes ein. Der Erwerber soll durch die schriftlichen Vereinbarungen hinreichend darüber informiert werden, in welche Rechte und Pflichten er eintritt. Die Einräumung der Option sollte daher immer schriftformwahrend im Mietvertrag vereinbart werden. Sofern die Parteien die Option erst nachträglich vereinbaren, sollte diese in einem formgerechten Nachtrag zum Mietvertrag festgehalten werden, um die Schriftform zu wahren. Ob auch die Ausübung der eingeräumten Verlängerungsoption der Schriftform bedarf, ist streitig (bejahend OLG Köln GuT 2006, 122; a. A. BGH NZM 2008, 482). Auch insoweit empfiehlt sich daher sicherheitshalber der Abschluss eines Nachtrages.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 22. Januar 2013, 24 U 97/12, BeckRS 2013, 09802
 
Bau- und Architektenrecht: Unwirksamer Sicherheitseinbehalt in AGB
Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach die Ablöse eines Sicherheitseinbehalts durch eine Bürgschaft von der Abnahme der Gesamtbaumaßnahme abhängig gemacht wird, ist unwirksam, so das OLG Oldenburg. Das Bauunternehmen hatte auf Zahlung des Restwerklohns geklagt. Der Auftraggeber hatte der Forderung einen vertraglich vereinbarten Sicherheitseinbehalt in Höhe von 5 % der Schlussrechnungssumme entgegengehalten. Das Oberlandesgericht gab dem Bauunternehmer Recht. Denn die Vorenthaltung des Restwerklohns über die Dauer der Gewährleistungszeit sei nur dann angemessen, wenn dem Bauunternehmer die Möglichkeit eingeräumt werde, anderweitig Sicherheit zu stellen, beispielsweise durch Bankbürgschaft (Ablöserecht). Das Ablöserecht werde allerdings vereitelt, wenn darüber hinaus die Gesamtabnahme des Bauvorhabens zur Voraussetzung gemacht werde. Denn hierauf habe der einzelne Bauunternehmer keinen Einfluss. Die Auffassung des Landgerichts, wonach bei Unwirksamkeit der Klausel der Sicherheitseinbehalt im Wege ergänzender Vertragsauslegung zumindest teilweise aufrechterhalten werden könne, wies das Oberlandesgericht zurück. Mangels Teilbarkeit des Sicherheitseinbehalts und des Ablöserechts sei eine Gewährleistungssicherheit im Ergebnis wirksam vereinbart worden. Der Klage auf Zahlung des Restwerklohns wurde deswegen stattgegeben.
Praxistipp
Die Entscheidung zeigt einmal mehr, wie hoch die Anforderungen an eine wirksame Sicherheitsabrede in AGB sind. Kleinste Fehler können zum Verlust von Vertragserfüllungs- und/oder Gewährleistungssicherheiten führen.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Oldenburg, Urteil vom 27. August 2013, 2 U 29 / 13 – www.beck-online.de
 
Steuerrecht: Energieerzeugung durch Blockheizwerk im selbst genutzten Einfamilienhaus
Der Betreiber eines Blockheizkraftwerks (BHKW) im selbst genutzten Einfamilienhaus ist umsatzsteuerrechtlich Unternehmer, wenn er den erzeugten Strom teilweise und regelmäßig gegen Entgelt in das allgemeine Stromnetz einspeist. Die Entnahme von erzeugter Energie (Strom und Wärme) für den eigenen Bedarf unterliegt der Umsatzbesteuerung, wenn der Unternehmer die mit den Anschaffungskosten des BHKW verbundene Umsatzsteuer als Vorsteuerabzug steuerlich geltend gemacht hat. Allerdings sind die für die Energieerzeugung angefallenen so genannten Selbstkosten nur dann als Bemessungsgrundlage für die Entnahmebesteuerung anzusetzen, wenn ein Einkaufspreis für die Entnahme nicht zu ermitteln ist. Im vom Bundesfinanzhof (BFH) entschiedenen Fall hatte das Finanzamt – vom Finanzgericht (FG) bestätigt – die Selbstkosten zugrunde gelegt. Entgegen der Auffassung des FG sei auch bei selbst erzeugter Energie grundsätzlich der (fiktive) Einkaufspreis maßgebend, so der BFH, und verwies die Sache auf die Revision des Betreibers an das FG zur neuerlichen Entscheidung zurück.
Praxistipp
Der Betrieb eines BHKW oder einer Photovoltaik – Anlage führt zu gewerblichen Einkünften, wenn der erzeugte Strom bzw. die Wärme veräußert werden. Regelmäßige Einkünfte hieraus unterliegen jedoch nicht nur der Umsatzsteuer, sondern stellen unabhängig von der bisherigen Einkunftsart des Betreibers ebenfalls gewerbliche Einkünfte dar und führen grundsätzlich zur Gewerbesteuerpflicht. Hat eine Gesellschaft von Freiberuflern wie Ärzte oder Ingenieure auch in geringem Umfang gewerbliche Einkünfte, infizieren diese ggf. die Gesamteinkünfte. Alle Einkünfte dieser Gesellschaft werden dann gewerblich.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BFH, Urteil vom 12. Dezember 2012, XI R 3/10 – www.bundesfinanzhof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/21 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 
• Gewerbliches Mietrecht: Abrechnungskorrektur nach Auszahlung des Guthabens
• Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel wirksam?
• Grundstücksrecht: Nachweis der Alleinvertretungsbefugnis eines GbR-Gesellschafters
 
Gewerbliches Mietrecht: Abrechnungskorrektur nach Auszahlung des Guthabens
Erstattet der Vermieter dem Mieter vorbehaltlos ein sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebendes Guthaben, so stellt dies allein kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar. Eine nachträgliche Korrektur der Betriebskostenabrechnung und Geltendmachung einer Nachzahlung sind dadurch nicht ausgeschlossen, so der BGH. Im entschiedenen Fall hatte der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung erhoben, nachdem der Vermieter das Guthaben ausgezahlt hatte. Der Vermieter korrigierte die Abrechnung sodann und ergänzte diese um eine vergessene Grundsteuerzahlung, die er – neben der Rückzahlung des Guthabens – als Nachzahlung vom Mieter begehrte. Der BGH gab dem Vermieter dem Grunde nach Recht. Da noch über die Berechtigung einzelner Nebenkostenpositionen gestritten wurde, wurde der Rechtsstreit an das Berufungsgericht zur weiteren Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen.
Kommentar
Aus der Entgegennahme eines Guthabens kann umgekehrt nicht geschlossen werden, dass der Mieter den errechneten Saldo als verbindlich anerkennt und auf die Geltendmachung von Einwendungen verzichtet. Er kann also auch noch später Einwendungen erheben, da er im gewerblichen Mietrecht nicht an die gesetzliche Einwendungsfrist gebunden ist, es sei denn, eine solche ist vertraglich explizit vereinbart.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 10. Juli 2013, XII ZR 62/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel wirksam?
Ob eine so genannte Schriftformheilungsklausel wirksam vereinbart werden kann oder nicht, ist nach wie vor Streitthema zwischen den Gerichten (vgl. auch OLG Düsseldorf, 10 U 34/12, newsletter immobilienrecht vom 05. Juni 2013). Nun hat sich auch das OLG Hamm positioniert und festgestellt, dass eine solche Regelung wirksam sei – auch als Allgemeine Geschäftsbedingung und auch gegenüber einem Erwerber. Mit einer Schriftformheilungsklausel verpflichten sich die Parteien, die Schriftform (nachträglich) herzustellen und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Form zu kündigen. Eine solche Regelung sei weder überraschend – zumindest im gewerblichen Bereich – noch eine unangemessene Benachteiligung einer Partei, so die Richter. Die in Streit stehende Kündigung des Mieters wegen etwaiger Schriftformfehler des langfristigen Mietvertrages sei daher nicht wirksam. Der Mieter hätte zunächst die Heilung der möglichen Fehler beanspruchen müssen.
Praxistipp
Auch wenn der BGH zu dieser Frage leider noch keine Stellung genommen hat, ist den Parteien zu raten, eine Schriftformheilungsklausel in jeden langfristigen Mietvertrag aufzunehmen, um sich vor Kündigungen wegen Nichteinhaltung der Schriftform bestmöglich zu schützen. Es spricht vieles für die Wirksamkeit einer solchen Klausel.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 26. April 2013, 30 U 82/12, BeckRS 2013, 09388

 

Grundstücksrecht: Nachweis der Alleinvertretungsbefugnis eines GbR-Gesellschafters
Wird eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts beim Verkauf von Wohnungseigentum durch einen alleinvertretungsberechtigten Gesellschafter vertreten, muss dieser seine Vertretungsbefugnis in der Form des § 29 GBO, also durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachweisen. Die Vorlage des Gesellschaftsvertrags und eines diesen abändernden Beschlusses, aus dem die Alleinvertretungsbefugnis hervorgeht, sind nicht ausreichend. Im entschiedenen Fall sah ein mit notariell beglaubigter Änderungsurkunde aktualisierter Gesellschaftervertrag einer Wohnungseigentumsgesellschaft bürgerlichen Rechts vor, dass beide Gesellschafter jeweils einzeln zur Vertretung berechtigt sind. Den Verkaufsvertrag über eine Wohnung hatte demgemäß nur ein Gesellschafter abgeschlossen. Das Grundbuchamt verlangte für den Vollzug des Vertrages die Genehmigung des anderen Gesellschafters. Das OLG Celle gab dem Grundbuchamt Recht, denn grundsätzlich stehen die Führung der Geschäfte und die Vertretung den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu. Abweichungen hiervon sind bei Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Ein solcher Nachweis lässt sich durch den beglaubigten Gesellschaftsvertrag nicht führen. Erforderlich ist vielmehr eine ausdrückliche Vollmacht. Eine solche Vollmacht ist nicht in der Änderung des Gesellschaftsvertrags zu sehen.
Praxistipp
Der Umgang mit nicht im Handelsregister eingetragenen Gesellschaften im Grundbuchverkehr ist nach wie vor schwierig. In der Praxis empfiehlt sich, unbeschadet der rechtlichen Notwendigkeit sämtliche Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts an grundstücksbezogenen Rechtsgeschäften mitwirken zu lassen.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 14. Mai 2013, 4 W 23/13 – www.ibr-online.de
 
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© Peter Hegerich