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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/06 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Grundstücksrecht: Kein Sondereigentum an einer ebenerdigen Terrasse
- Gewerbliches Mietrecht: Vertragsstrafe scheitert nicht an fehlendem Maximalbetrag
- Makler- und Bauträgerrecht: Provision umfasst auch Zubehör
- Wohnraummietrecht: Mangel durch weggefallene Außenrollläden
 
 
Grundstücksrecht: Kein Sondereigentum an einer ebenerdigen Terrasse
 
Ist eine ebenerdige Terrasse nicht durch vertikale Bauelemente von anderem Sondereigentum oder aber Gemeinschaftseigentum derart klar und dauerhaft abgegrenzt, dass das jederzeitige Betreten durch Dritte verhindert werden kann, ist die Eintragung eines Sondereigentums zu Gunsten des Besitzers der Terrasse nicht möglich. Das Kammergericht Berlin hatte über die beantragte Eintragung zu entscheiden, welcher das Grundbuchamt zuvor widersprochen hatte. Zu Recht, so der Senat: Nach § 3 Abs. 1 WEG soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn Wohnungen oder andere Räume „in sich“ geschlossen sind. Für die Eintragung des Sondereigentums an Balkonen oder Terrassen sei erforderlich, dass sie aufgrund ihrer Lage nur durch das Sondereigentum, also die entsprechende Wohnung, betreten werden können, zu dem sie gehören. Fehlt -wie vorliegend- hingegen eine körperliche Begrenzung, so komme nur die Einräumung eines Sondernutzungsrechts in Betracht.
 
Kommentar
 
Das Kammergericht bestätigt in seiner Entscheidung die bisherige Rechtslage. Danach sind Balkone aufgrund ihrer alleinigen Erreichbarkeit durch die Wohnung als Sondereigentum eintragungsfähig; bei Terrassen hingegen ist es schwieriger. Eigentümer von Wohnungen mit Terrasse, die nicht sondereigentumsfähig sind, tun also gut daran, die Eintragung eines Sondernutzungsrechts im Grundbuch zu beantragen. Nur so haben sie in diesem Falle die Möglichkeit, eigenständig über die Nutzung der Terrasse entscheiden zu können.Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.comFundstelle: KG Berlin, Beschluss vom 06. Januar 2015, 1 W 369/14, IMR 2015 2385

 

Gewerbliches Mietrecht: Vertragsstrafe scheitert nicht an fehlendem Maximalbetrag

Das Fehlen eines Maximalbetrages führt nicht zur Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsstrafe, wenn damit ein Verstoß gegen die Überlassungspflicht des Vermieters sanktioniert werden soll. Vorliegend mietete der Mieter Flächen in einer in Errichtung befindlichen Immobilie. Für jeden Tag, den die Mieträume zu spät übergeben werden, wurde dem Mieter eine Vertragsstrafe in Höhe von 300,00 € versprochen. Zeitlich beschränkten die Parteien ihre Vereinbarung nicht. Nach Ansicht des Vermieters führe das Fehlen der zeitlichen Grenze zu einer unangemessen hohen Vertragsstrafe, sodass die Klausel unwirksam sei. Dem widersprach das OLG Celle: Die Zurverfügungstellung des Mietobjektes sei primäre Leistungspflicht eines jeden Vermieters. Ist dieser nicht in der Lage, das Objekt fristgerecht an den Mieter zu übergeben, stelle dies den denkbar gröbsten Vertragsverstoß dar. Eine Vertragsstrafe, deren Höhe von der Zeitspanne, innerhalb derer der Gebrauch nicht gewährt wird, abhängt, sei daher keineswegs unangemessen.

Kommentar

Diese Entscheidung entspricht der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 12.03.2003, XII ZR 18/00). Vermieter sind deshalb bei Abschluss von Mietverträgen über noch nicht fertiggestellte Immobilien gut beraten, sämtliche bis zur Übergabe noch bestehende Unsicherheiten (z.B. Eigentumserwerb, Erteilung von Genehmigungen und Finanzierungszusagen) abzusichern und eigene Verpflichtungen, z.B. Vertragsstrafen, zu begrenzen.

Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 14.11.2014, 2 U 111/14, BeckRS 2014, 23078

 

Makler- und Bauträgerrecht: Provision umfasst auch Zubehör

Bei der Berechnung der Maklerprovision ist im Zweifel auch das Zubehör des Grundstücks zu berücksichtigen, so das Amtsgericht Charlottenburg. Weisen die Kaufvertragsparteien aus Gründen der Steuerersparnis das Zubehör gesondert im Grundstückskaufvertrag aus, kann sich dies zwar positiv auf die Grunderwerbssteuer auswirken, ist im Verhältnis zum Makler jedoch unerheblich.

Kommentar

Zur Stärkung der wirtschaftlichen Einheit besteht die gesetzliche Vermutung, dass die Verbundenheit zwischen Hauptsache und Zubehör auch im Verkaufsfall weiter besteht. Diese Vermutungswirkung kann nur dann widerlegt werden, wenn das Zubehör ausdrücklich von der Pflicht zur Übereignung im Kaufvertrag ausgenommen wird. Es könnte sodann ein eigener, vom Grundstück unabhängiger Kaufvertrag hierüber geschlossen werden. Der Makler erhält jedenfalls seine Provision auf den Gesamtkaufpreis des von ihm nachgewiesenen oder vermittelten Vertrages.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: AG Charlottenburg, Urteil vom 02.07.2014, 231 C 51/14, Grundeigentum 2014, S. 1532

 

Wohnraummietrecht: Mangel durch weggefallene Außenrollläden

Entfernt der Vermieter Außenrollläden, mit denen die Mieträume ausgestattet waren, liegt ein Mietmangel vor, wenn der dadurch bewirkte Sicht- und Sonnenschutz wegfällt und keine ausreichende Kompensation z.B. durch das Anbringen von Innenjalousien erfolgt. Im vom Landgericht Düsseldorf entschiedenen Fall sind die Außenrollläden im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters zur Wärmedämmung entfernt worden. Da hierdurch der Sicht- und Sonnenschutz, der durch die Außenrollläden bewirkt wurde, wegfiel, war der vertragsgemäße Zustand nicht mehr gegeben. Dieser werde auch nicht durch die jetzt vorhandene Wärmedämmung oder durch vorhandene Gardinen kompensiert, da Gardinen keinen mit Außen- oder Innenjalousien vergleichbaren Sicht- und Sonnenschutz bewirken.

Kommentar

Die Entscheidung wird gleichermaßen auf gewerbliche Mietverhältnisses anwendbar sein. Dem Mieter stehen im obigen Fall bei Verzug des Vermieters die Rechte aus § 536a BGB zu. Er kann somit auch die Mangelbeseitigungskosten vom Vermieter verlangen, wenn dieser mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. Dabei steht es dem Mieter frei, ob er den geltend gemachten Betrag zur Schadensbehebung verwendet oder nicht. Im letzteren Fall kann er dann aber nur den Nettobetrag verlangen, da die Umsatzsteuer nicht angefallen ist.

Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Düsseldorf, Urteil vom 18.06.2014, 23 S 241/13, ZMR 2014, 982

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/05 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Bau- und Architektenrecht: Überwachung der Mängelbeseitigung begründet keinen zusätzlichen Honoraranspruch!
- Bau- und Architektenrecht: Gewährleistungsanspruch des Käufers trotz Kopplungsverbot!
- Grundstücksrecht: Keine Eintragung ohne Briefvorlage
- Gewerbliches Mietrecht: Tilgungsbestimmungsrecht des Insolvenzverwalters eingeschränkt

 

Bau- und Architektenrecht: Überwachung der Mängelbeseitigung begründet keinen zusätzlichen Honoraranspruch!

Ein Bauunternehmen war in einem vom OLG Hamm entschiedenen Fall mit der Erstellung eines Glasdachs beauftragt. Im Verlauf der Ausführung traten Baumängel auf. Nach zwei erfolglosen Nachbesserungsversuchen beauftragte der Bauherr einen Dritten mit der Mängelbeseitigung und ließ diese durch seinen Architekten überwachen. Mit den Architektenkosten rechnete der Bauherr gegen den Anspruch des Bauunternehmers aus der Schlussrechnung auf. Das OLG Hamm entschied, dass die Überwachung der Nachbesserung zu den Grundleistungen des Architekten in der beauftragten Leistungsphase 8 der HOAI zählt. Eine besondere Vergütung sei nur gerechtfertigt, wenn der Architekt im Zuge der Ersatzvornahme bereits erbrachte Leistungen erneut vorzunehmen hätte, die über die normale Überwachung der Mängelbeseitigung hinausgingen. Dies war vorliegend nicht der Fall.

Kommentar

Da der Architekt einen Werkerfolg schuldet, trägt er das Risiko der mangelfreien Herstellung. Dabei macht die HOAI keinen Unterschied, ob die Mängelbeseitigung durch den ursprünglich beauftragten Unternehmer oder im Wege der Ersatzvornahme erfolgt. Das Urteil zeigt, dass dem Architekten selbst bei besonders intensiver Überwachungstätigkeit – etwa weil der Bauunternehmer, wie hier, besonders mangelhaft arbeitet – keine weitere Vergütung zusteht.

Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 19.11.2014, I-12 U 58/14, IBRRS 102052

 

 

Bau- und Architektenrecht: Gewährleistungsanspruch des Käufers trotz Kopplungsverbot!

Ein Architekt verkaufte einem Bauherrn ein Grundstück. Der Kaufvertrag wurde mit einem Architektenvertrag gekoppelt. Der Bauherr verpflichtete sich damit, selbigen Architekten für die Planung und Bauüberwachung seines Bauwerks zu beschäftigen. Das Grundstück wurde sodann in mangelhafter Weise bebaut, so dass der Bauherr Gewährleistungsansprüche gegen seinen Planer geltend machte. Letzterer wendete ein, es bestünde kein Anspruch, da der Architektenvertrag wegen Verstoßes gegen das Kopplungsverbot nichtig sei.
Das OLG Köln folgte diesem Vorbringen nicht und sprach dem Bauherrn den bergehrten Anspruch zu. Es sei treuwidrig, zunächst Vergütung abzurechnen und sich erst sechs Jahre nach Vertragsschluss auf das Kopplungsverbot zu berufen. Deshalb müsse der Bauherr so gestellt werden, als sei der Architektenvertrag aus seiner Sicht wirksam zustande gekommen.

Kommentar

Nach Art. 10 § 3 MRVG ist ein Vertrag nichtig, durch den sich der Grundstückskäufer im Zusammenhang mit der Transaktion verpflichtet, die Planungs- und Überwachungsleistungen eines bestimmten Architekten zu beanspruchen. Im Mittelpunkt steht der Schutz des Grundstückserwerbers, damit es nicht zu einem Kontrahierungszwang kommt. Das Recht des Bauherrn, den günstigsten und für ihn besten Architekten zu wählen, wäre in unbilliger Weise eingeschränkt. Speziell in Gebieten mit knappem Angebot an Baugrundstücken könnten Planer in hohem Maße wettbewerbsverzerrend agieren.

Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Köln, Urteil vom 30.07.2014, 11 U 133/13, BeckRS 2014, 17495

 

 

Grundstücksrecht: Keine Eintragung ohne Briefvorlage

Um ein Verfügungsverbot bei einer Eigentümergrundschuld im Grundbuch eintragen zu können, muss auch der Grundschuldbrief vorgelegt werden. Im vorliegenden Fall ging es um die zwangsweise Absicherung von ausstehendem Architektenhonorar. Die bestrangige Absicherung dieser Forderung wurde vom Auftraggeber bzw. Grundstückseigentümer durch die Eintragung von Eigentümergrundschulden mit Brief verhindert. Zwar konnte der Architekt gerichtlich eine Entscheidung erstreiten, wonach der Grundstückseigentümer nicht über diese Grundschulden verfügen darf, gleichwohl scheiterte er aber mit dem Anliegen, dieses Verfügungsverbot im Grundbuch eintragen zu lassen. Das Grundbuchamt verlangte nämlich für die Eintragung auch die Vorlage der Grundschuldbriefe. Das OLG entschied hierzu, dass die Weigerung des Grundbuchamtes zu Recht erfolgte.

Kommentar

Die zunächst getroffene Entscheidung, wonach über die Eigentümergrundschulden nicht verfügt werden dürfe, erwies sich für den Architekten als Pyrrhussieg. Da der Eigentümer die Grundschuldbriefe natürlich nicht freiwillig herausgegeben hat, konnte diese Entscheidung nicht umgesetzt werden. Die Entscheidung ist zu Recht so ergangen, da sich der konkrete Rechtsinhalt der Grundschuld nicht nur aus dem Grundbuch ergibt, sondern auch aus dem Grundschuldbrief genauso ersichtlich sein muss. Ein Briefrecht kann nämlich durch Abtretung und Übergabe des Briefes auch außerhalb des Grundbuches erfolgen. Insoweit könnte in dem Zeitpunkt, in dem lediglich die Eintragung im Grundbuch vorgenommen wird, das Recht bereits jemand anderem zustehen und das Recht dürfte nicht mehr im Grundbuch eingetragen werden. Die Entscheidung ist ein weiteres Beispiel für die Tücken bei der Handhabung von Briefrechten.

Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Naumburg, Beschluss vom 06.06.2014, 12 Wx 2/14, IBRRS 2015, 0465

 

 

Gewerbliches Mietrecht: Tilgungsbestimmungsrecht des Insolvenzverwalters eingeschränkt

Dauert ein Gewerberaummietverhältnis nach Insolvenzeröffnung über das Vermögen des Mieters an, ist der Insolvenzverwalter nicht berechtigt, den Erlös aus der Verwertung von dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Gegenständen mit der Tilgungsbestimmung an den Vermieter auszukehren, dass die Zahlung vorrangig auf die nach Verfahrenseröffnung als Masseverbindlichkeiten begründeten Mietforderungen und erst sodann auf die zuvor als Insolvenzforderungen entstandenen Mietforderungen anzurechnen sind. Nach der Entscheidung des BGH stehe dem Insolvenzverwalter eine solche Entscheidung nicht zu. Die Tilgungsbestimmung sei vielmehr eine Vergünstigung für den Schuldner, der zur Erfüllung seiner Verpflichtung freiwillig tätig wird. Bei einer Befriedigung des Gläubigers durch Verwertung einer von dem Schuldner gestellten Sicherung sei die vorgenannte Voraussetzung jedoch nicht erfüllt. Eine gleichwohl vorgenommene Tilgungsbestimmung sei mithin unwirksam.

Hinweis

In der Praxis unternehmen Insolvenzverwalter gern den Versuch, den Verwertungserlös aus dem Vermieterpfandrecht ausschließlich oder vorrangig mit den Masseforderungen, also den nach Insolvenzeröffnung entstandenen Mietforderungen zu verrechnen. Dies bietet aus der Sicht der Insolvenzverwalter den Vorteil, dass der Erlös nicht bereits für die Insolvenzforderungen, somit die vor Insolvenzeröffnung entstandenen Mietforderungen verbraucht wird, sondern zur Tilgung der ohnehin aus der Insolvenzmasse zu bezahlenden Masseforderungen verwendet werden kann. Insofern fällt das Urteil des BGH, der dieser Praxis einen Riegel vorschiebt, zugunsten des Vermieters aus.

Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 09.10.2014, IX ZR 69/14 – www.bundesgerichtshof.de

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/04 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Grundstücksrecht: Widerruf der Bauträgervollmacht
- Grundstücksrecht: Bestimmtheit der einstweiligen Verfügung
- Gewerbliches Mietrecht: Barrierefreiheit als Mietmangel
- Bau- und Architektenrecht: Ingenieur bleibt zur Materialprüfung verpflichtet

 

Grundstücksrecht: Widerruf der Bauträgervollmacht

In Bauträgerverträgen wird dem Verkäufer oftmals seitens des Käufers einer Wohnung eine unwiderrufliche Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung erteilt. Dies ist auch zulässig. Ausnahmsweise kann die Vollmacht aber aus wichtigem Grund widerrufen werden, wenn der Gebrauch den Beschränkungen im Innenverhältnis widerspricht. Es ist dabei nicht notwendig, dass gerade die Schranken überschritten sind, die aus dem Text der Vollmacht klar ersichtlich sind. Ein Widerrufsgrund ist bereits dann gegeben, wenn die beabsichtigte Änderung der Teilungserklärung den weiteren vertraglichen Abreden der Parteien entgegensteht. Im zu entscheidenden Fall hatte der Bauträger unter anderem eine Nutzungsumwandlung des Innenhofgebäudes geplant. Diese stand jedoch den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen entgegen, da bei der Umsetzung kein ausreichender Parkraumersatz vorhanden gewesen wäre. Der Senat erklärte den Widerruf der Bauträgervollmacht daher für wirksam.

Kommentar

Aufgrund der Vollmacht kann der Bauträger rasch und flexibel im Zuge der Planung und des Abverkaufs der einzelnen Wohnungen auf Änderungen und Wünsche reagieren. Zwingend erforderlich ist eine Einschränkung dahingehend, dass durch die Abänderung der Teilungserklärung die Lage und Gestalt der vertragsgegenständlichen Sondereigentumseinheit nicht berührt wird und das Gemeinschaftseigentum ebenso nicht betroffen ist. Wie die Entscheidung zeigt, müssen sich darüber hinaus die Änderungen im Rahmen der weiteren vertraglichen Abreden bewegen.

Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 29.07.2014, 34 Wx 138/14, IBRRS 102704

 

Grundstücksrecht: Bestimmtheit der einstweiligen Verfügung

Um eine Grundbucheintragung im Rahmen einer Vollstreckungsmaßnahme zu erwirken, muss der Gläubiger alles ihm Mögliche getan haben. Daran fehlt es, wenn der Titel, auf dessen Grundlage eine Vormerkung auf Sicherung eines Wohnrechts im Grundbuch eingetragen werden soll – hier eine einstweilige Verfügung –  zu unbestimmt ist. Im vom OLG München entschiedenen Fall begehrte der Grundstücksmiteigentümer die Eintragung eines Wohnrechts, wozu er zu Lasten der übrigen Eigentümer eine einstweilige Verfügung auf Eintragung einer Vormerkung auf Sicherung eines „Nutzungsrechtes“ erwirkte. Das Amtsgericht ersuchte daraufhin das Grundbuchamt um Eintragung des Inhalts des Titels in das Grundbuch. Das Grundbuchamt lehnte dies zu Recht ab mit der Begründung, dass der Beschluss lediglich die Eintragung eines „Nutzungsrechts“ vorsah und auch nicht klar war, ob das ganze Grundstück zu belasten sei oder nur der nicht dem Antragsteller gehörende Miteigentumsanteil.

Kommentar

Die konkrete Bezeichnung des zu sichernden Rechts ist einer der elementaren Grundsätze des Sachen- und Grundbuchrechts. Die Bezeichnung „Nutzungsrecht“ umfasst verschiedene Begriffe, so z.B. den Nießbrauch, eine Dienstbarkeit oder aber auch eine Benutzungsregelung. Beantragt der Antragsteller lediglich ein „Nutzungsrecht“, ist dies zu allgemein und stellt einen Verstoß gegen den Bestimmtheitsgrundsatz dar. Für einen Dritten muss stets die höchstmögliche Belastung erkennbar sein.

Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 28.11.2014, 34 Wx 426/14, BeckRS 2015, 02065

 

Gewerbliches Mietrecht: Barrierefreiheit als Mietmangel

Die fehlende Barrierefreiheit von Mieträumen stellt nicht automatisch einen Mangel dar, der zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. In dem vom OLG Brandenburg entschiedenen Fall sah der Mietvertrag die Nutzung der Räume als Physiotherapiepraxis, für die eine Barrierefreiheit gesetzlich vorgeschrieben ist, vor.  Vorliegend hatten die Parteien im Rahmen eines Umbaus der Mieträume aber auf Grundrisszeichnungen Bezug genommen, in denen eine vorhandene Stufe zwischen zwei Räumen gerade nicht gestrichen war. Daher könne der Mieter, so das Gericht, nicht erwarten, dass diese Barriere vom Vermieter zurückgebaut werde. Dies sehen die vertraglichen Regelungen gerade nicht vor.

Praxistipp

Insbesondere dem Vermieter ist dringend zu empfehlen, den Mietzweck so genau wie möglich im Mietvertrag zu beschreiben. Achtlosigkeit kann in diesem Bereich teuer werden. Je pauschaler die Regelung, desto freier kann sich der Mieter bewegen. Der Vermieter dagegen hat grundsätzlich dafür einzustehen, dass der Mieter den vereinbarten Mietzweck auch verfolgen kann. Er muss sämtliche Beschäftigungen, die sich im Rahmen des Mietzwecks halten, dulden bzw. ermöglichen. Beschreibungen wie „zum Betrieb eines Ladengeschäfts“ sind daher unbedingt zu vermeiden.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 06.01.2015, 6 U 134/13, BeckRS 2015, 01190

 

Bau- und Architektenrecht: Ingenieur bleibt zur Materialprüfung verpflichtet

Die Stahlblechfassade einer Produktionshalle hatte sich durch Chemikalieneinsatz in einer Verzinkerei zersetzt. Ein Ingenieur wurde mit der Planung der Fassadensanierung und der Auswahl eines geeigneten Materials beauftragt. Nach dem Einbau von PVC- Fassadenelementen bildeten sich Verformungen und Risse. Der Ingenieur hatte sich bei der Auswahl des Materials auf die Aussagen des Herstellers verlassen, eine eigene Prüfung indes nicht vorgenommen. Eine Herstellerempfehlung entbindet den Ingenieur jedoch nicht von seiner Prüf- und Hinweispflicht. Von Letzterer wäre er nur dann befreit gewesen, wenn sein Auftraggeber einen Fachmann mit der umfassenden Aufklärung beauftragt hätte. Dies war im entschiedenen Fall nicht erfolgt. Der Ingenieur haftet der Verzinkerei daher auf Schadensersatz.

Praxistipp

Verfügen Architekten/Ingenieure hinsichtlich der Eignung des einzusetzenden Materials nicht über die erforderliche Fachkunde, so ist der Auftraggeber hierüber aufzuklären. Vom Hersteller sollte idealerweise eine Garantieerklärung eingeholt werden. Dem Auftraggeber ist in besonderen Fällen zu raten, einen selbstständigen Beratungsvertrag mit dem Hersteller zu schließen.

Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Naumburg, Urteil vom 01.10.2014, 12 U 18/14, IBRRS 102558

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/03 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Gewerbliches Mietrecht: Verwendeter Begriff des verlorenen Baukostenzuschusses
- Bau- und Architektenrecht: Nachweis über Bedenkenanzeige im Prozess entscheidend!
- Makler- und Bauträgerrecht: Verletzung der Aufklärungspflichten
- Grundstücksrecht: Gutgläubiger lastenfreier Erwerb

 

Gewerbliches Mietrecht: Verwendeter Begriff des verlorenen Baukostenzuschusses

In einem gewerblichen Mietvertrag war geregelt, dass der Mieter einen Investitionskostenbeitrag als verlorenen Baukostenzuschuss an den Vermieter leistet, welcher nach entsprechender Ausführung des Leistungsbereiches zu entrichten ist. Der Mieter lehnte die Zahlung des Baukostenzuschusses ab, weil die betroffenen Bauleistungen seitens des Vermieters mangelhaft ausgeführt worden seien. Zu Unrecht, so der Senat.
Wird ein verwendeter Begriff in den beteiligten Verkehrskreisen in einer bestimmten Weise verstanden, verstößt es gegen die Auslegungsvorschriften, ihn in einem anderen Sinne zu deuten. Der Begriff „verlorener Baukostenzuschuss“ wird als eine Geld- oder Sachleistung verstanden, welche der Mieter als Sonderleistung neben der Miete zugunsten des Vermieters zum Neu- oder Ausbau, zur Erweiterung, Wiederherstellung oder Instandsetzung von Räumen erbringt, ohne dass der Vermieter zur vollen oder teilweisen Rückerstattung dieser Leistung vertraglich verpflichtet ist. Der verlorene Baukostenzuschuss ist allerdings kein Entgelt für die erbrachte Bauleistung. Die vertragliche Regelung könne daher nicht so verstanden werden, dass der Vermieter für eine bestimmte Bauleistung vorleistungspflichtig ist und erst nach mangelfreier Ausführung das dafür geschuldete Entgelt erhält.

Kommentar

Das Urteil überzeugt. Im Unterschied zu anrechenbaren Baukostenzuschüssen stellen verlorene Baukostenzuschüsse keine Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache dar, sondern eine Sonderleistung neben der Miete.

Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Dresden, Beschluss vom 15.07.2014, 5 U 52/14, BeckRS 2015, 00216

 

Bau- und Architektenrecht: Nachweis über Bedenkenanzeige im Prozess entscheidend!

Ein Unternehmer wurde unter Einbeziehung der VOB/B 2006 mit der Errichtung eines Wohnhauses beauftragt. Die Parteien stritten darüber, ob die Bodenverdichtung mangelhaft ist. Nach der Abnahme traten im Bereich der Baugrube Setzungsrisse auf. Die Nachbesserung durch den Unternehmer blieb erfolglos. Eine weitere Nachbesserung lehnte der Unternehmer mit der Begründung, sowohl die Art des Bodens als auch die Witterungsverhältnisse machten eine bessere Verdichtung der Erde unmöglich, ab. Der Unternehmer schuldet eine Leistung nach den anerkannten Regeln der Technik. Ist er dazu wie vorliegend nicht in der Lage, muss er seinem Auftraggeber einen ausreichenden Hinweis geben. Unterlässt der Unternehmer eine solche sogenannte Bedenkenanzeige, bleibt er in der Haftung. Zu beachten ist außerdem, dass ein solcher Hinweis bereits bei Leistungserbringung zu erfolgen hat und nicht erst beim Versuch der Nachbesserung.

Praxistipp

Unternehmer sollten, um Weiterungen zu vermeiden, den Bedenkenhinweis gem. § 13 Abs. 3 in Verbindung mit § 4 Abs. 3 VOB/B beachten. Um die Erfüllung der Mitteilungspflicht beweiskräftig dokumentieren zu können, empfiehlt es sich die Bedenkenanzeige schriftlich vorzunehmen.

Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 17.12.2014, 4 U 1/14, BeckRS 2015, 00151

 

Makler- und Bauträgerrecht: Verletzung der Aufklärungspflichten

Der Makler verletzt die ihm obliegende Aufklärungspflicht, wenn er ein Objekt im Vorfeld mit einer Vollunterkellerung bewirbt, den Kunden vor Kauf aber trotz positiver Kenntnis nicht über die tatsächlich nur vorliegende Teilunterkellerung aufklärt. Die Bestimmung der Höhe des Schadensersatzes gestaltet sich in dieser Konstellation trotz eindeutiger Pflichtverletzung des Maklers schwierig: Für einen Schadensersatzanspruch in Höhe der Kosten der nachgeholten Vollunterkellerung muss der Käufer nachweisen, dass er bei Kenntnis der Teilunterkellerung das Objekt zu einem Kaufpreis erworben hätte, der in Höhe der Nachbesserungskosten reduziert worden wäre. Dabei trifft ihn der Beweis, dass der Verkäufer bereit gewesen wäre, diese Kaufpreisreduzierung vorzunehmen.

Kommentar

Die nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geltende Beweiserleichterung, nach der der Käufer nicht beweisen muss, dass sich der Vertragspartner auf einen solchen Vertragsabschluss eingelassen hätte, ist in der vorliegenden Konstellation nicht anwendbar. Diese kommt nur bei  Schadensersatzansprüchen gegen den Vertragspartner selbst in Betracht. Das Begehren des Klägers richtet sich vorliegend jedoch gegen den Makler und nicht gegen den Verkäufer als seinen eigentlichen Vertragspartner.

Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Urteil vom 19.11.2014, 20 U 2215/14, BeckRS 2015, 00268

 

Grundstücksrecht: Gutgläubiger lastenfreier Erwerb

Ein lastenfreier gutgläubiger Erwerb von Miteigentumsanteilen ist in Bezug auf nicht eingetragene Belastungen, deren Bestellung nur an einem Gesamtgrundstück möglich ist,  nicht von vornherein ausgeschlossen, so das Brandenburgische Oberlandesgericht. Im konkreten Fall sollte eine Dienstbarkeit zugunsten einer Fernwärmeversorgungsanlange auf einem Grundstück eingetragen werden. Vor Antragstellung war ein Miteigentumsanteil am Grundstück – lastenfrei – veräußert worden. Da die Dienstbarkeit sich nur auf das gesamte Grundstück erstrecken kann, nicht hingegen auf einzelne Miteigentumsanteile, konnte die Dienstbarkeit nach lastenfreier Veräußerung eines Miteigentumsanteils nicht mehr eingetragen werden bzw. war auf den anderen Miteigentumsanteilen zu löschen. Der Erwerber des Miteigentumsanteils durfte sich nämlich darauf verlassen, dass das Grundstück lastenfrei ist bzw. dass die bei Erwerb noch nicht beantragte und eingetragene Dienstbarkeit nicht miterworben wird. Für eine Eintragung bedarf es der Bewilligung des neuen Inhabers des Miteigentumsanteils.

Kommentar

§ 892 BGB fingiert im Interesse des Verkehrsschutzes die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs, sodass ein Erwerber grundsätzlich von einer Lastenfreiheit ausgehen darf. Dies gilt auch für Erwerber von Miteigentumsanteilen. Erwerben diese lastenfrei, kann eine einheitliche Belastung auf keinem der Miteigentumsanteile eingetragen werden. Der Schutz des gutgläubigen Erwerbers wirkt sich somit gleichermaßen für die übrigen Eigentümer aus. Das OLG Dresden hat im Jahre 2010 hingegen in gegensätzlicher Weise entschieden. Die weitere Entwicklung der Rechtsprechung bleibt abzuwarten – oder besser – man umgeht derartige Streitigkeiten durch zügige und vollständige Grundbuchanträge.

Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Brandenburg, Beschluss vom 08.04.2014, 5 W 27/14, NJW-RR 2015, 15

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/26 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

 

  • Grundstücksrecht: Grundbuchberichtigungsanspruch bei falschem Rangverhältnis
  • Grundstücksrecht: Löschung des Insolvenzvermerks
  • Makler- und Bauträgerrecht: Preisnachlass kann Provision verhindern
  • Makler- und Bauträgerrecht: Abzug des Maklers – Provisionsanspruch bleibt bestehen
  • Bau- und Architektenrecht: Detailausführungen des Statikers auch bei Mängelbeseitigung von großer Bedeutung!

 

Grundstücksrecht: Grundbuchberichtigungsanspruch bei falschem Rangverhältnis

Für Rechte, die in das Grundbuch einzutragen sind, kann ein besonderes Rangverhältnis vereinbart werden. Trägt das Grundbuchamt die Rechte abweichend von einer verfahrensrechtlichen Rangbestimmung ein, so wird das Grundbuch dadurch nicht unrichtig. Verstößt das Grundbuchamt bei seiner Eintragung jedoch gegen eine materiell rechtliche Rangbestimmung, so führt dies zur Unrichtigkeit des Grundbuchs.

Praxistipp

Die Abgrenzung der beiden Alternativen fällt häufig schwer. Ist für ein Recht ein bestimmter Rang gewünscht, sollte die materiell rechtliche Rangbestimmung eindeutig getroffen werden. Denn nur dann besteht der Anspruch auf Berichtigung. Diesen Anspruch sollte derjenige, dessen Recht falsch eingetragen wurde, auch unbedingt geltend machen, um zu verhindern, dass er sein Recht durch einen gutgläubigen Erwerb Dritter verliert. Ist der Rang eines Rechts für einen Dritten von Bedeutung, so sei ihm empfohlen, sich auch anhand der Grundakten zu versichern, dass keine abweichenden materiell-rechtlichen Rangbestimmungen getroffen wurden. Die Unrichtigkeit des Grundbuchs lässt sich in der Regel durch gründliches Studium der Grundakten erkennen.

Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Beschluss vom 20. Februar 2014, V ZB 179/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Löschung des Insolvenzvermerks

Während der Dauer des Insolvenzverfahrens ist stets vom Bestehen einer Verfügungsbeschränkung auszugehen. Der Eigentümer kann dann nicht mehr frei über sein Grundstück verfügen. Wird der Insolvenzvermerk im Grundbuch gelöscht, führt dies nicht automatisch dazu, dass der Eigentümer seine Verfügungsbefugnis wieder erlangt. Möchte der Eigentümer über das Grundstück verfügen, hat er dem Grundbuchamt das Ausscheiden aus der Insolvenzmasse nachzuweisen.

Praxistipp

Ist ein Grundstück Teil eines Insolvenzverfahrens, ist beim Kauf vom Insolvenzverwalter erhöhte Aufmerksamkeit darauf zu verwenden, dass der Käufer am Ende für seinen Kaufpreis das lastenfreie Grundstück erhält. Üblicherweise werden solche Kaufverträge über ein Notaranderkonto abgewickelt. Die Auszahlung des Notars an den Insolvenzverwalter erfolgt dann erst, wenn der lastenfreie Erwerb sichergestellt ist. Da auch in Fällen, bei denen ein Insolvenzvermerk im Grundbuch eingetragen war, sodann aber gestrichen wurde, gleichwohl die Verfügungsbefugnis des Grundstückseigentümers noch nicht wieder hergestellt sein kann, sollten – wie das Urteil zeigt – auch diese Fälle mit der gleichen Vorsicht behandelt werden.

Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 12. November 2013, 12 Wx 43/13, ZIP 2014, 836-837

 

Makler- und Bauträgerrecht: Preisnachlass kann Provision verhindern

Auch wenn der Maklerkunde die angebotene Immobilie zu günstigeren Bedingungen ankauft, kann der Provisionsanspruch des Maklers an mangelnder wirtschaftlicher Identität scheitern. Das hat der Bundesgerichtshof für einen Fall entschieden, bei dem der Maklerkunde einen um 25 % niedrigeren Kaufpreis realisieren konnte.

Die wirtschaftliche Gleichwertigkeit des tatsächlich abgeschlossenen Vertrages und des ursprünglich Beabsichtigten ist eine der Voraussetzungen für die Maklerprovision. Der BGH räumt zwar ein, dass Preisnachlässe bei Grundstücksgeschäften häufig vorkommen.  Und soweit sich die Abweichungen im Rahmen dessen halten, womit der Maklerkunde bei der Beauftragung des Maklers gerechnet hat,  sind sie auch nicht provisionsschädlich.

In nicht zu übertreffendem Juristendeutsch fragen die Karlsruher Richter dann allerdings, ob sich die Preisabweichungen „nach Würdigung aller Umstände des Einzelfalls … noch in einem erwartbaren Rahmen bewegen oder ob letztlich die abweichende Preisgestaltung auf Umständen beruht, die die wirtschaftliche Identität des nachgewiesenen zum abgeschlossenen Geschäft in Frage stellen.“ Die Prüfung des Einzelfalles mit einem Preisnachlass von 25 % hat der Maklersenat nicht selbst vorgenommen, sondern dem Berufungsgericht übertragen. An dieses wurde der Vorgang zurückverwiesen.

Praxistipp

Das Urteil bringt keine grundsätzlich neuen Erkenntnisse. Wenigstens sind ihm aber konkrete Zahlen zu entnehmen: Preisnachlässe von bis zu 15 % stellen die wirtschaftliche Kongruenz im Allgemeinen nicht in Frage, bei Preisnachlässen von mehr als 50 % ist sie regelmäßig zu verneinen. Im Bereich dazwischen ist es eben ein „Einzelfall“…

Autor: Uwe Bethge – bethge@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 03. Juli 2014, III ZR 530/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Makler- und Bauträgerrecht: Abzug des Maklers – Provisionsanspruch bleibt bestehen

Der Provisionsanspruch des Maklers bleibt auch dann bestehen, wenn der Auftraggeber ihn von den Verhandlungen abzieht und diese selbst weiter führt. Vorliegend hatte der Vermieter den Makler ohne wirksame Kündigungserklärung von den Verhandlungen abgezogen, nachdem dieser den Weg zum Vertragsabschluss maßgeblich geebnet hatte. Zudem nahm er den Makler weiterhin für Beratungstätigkeiten in Anspruch. Mit seinem Verhalten verstieß der Vermieter gegen das Gebot der Vertragstreue. Danach haben die Parteien jedes Verhalten zu unterlassen, was den jeweiligen Vertragspartner an der Ausübung seiner Pflichten hindert. Mit dem Abzug macht er es dem Makler unmöglich, seiner Pflicht aus dem immer noch bestehenden Maklervertrag nachzukommen, so dass diesem ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB zusteht.

Praxistipp

Ein Maklervertrag sollte genau ausweisen, woraus sich der Provisionsanspruch des Maklers ergibt. Es bedarf einer klaren Regelung, wenn ein solcher nur bestehen soll, nachdem der Makler den Hauptvertrag selbst bis zur Unterschrift verhandelt hat. Unter dem Aspekt der Mitursächlichkeit ist es in der Regel nicht erforderlich, dass der Makler bis zum Vertragsschluss in die Verhandlungen involviert ist.

Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Hamburg, Urteil vom 28. Mai 2014, 401 HKO 47/13, BeckRS 2014, 17608

 

Bau- und Architektenrecht: Detailausführungen des Statikers auch bei Mängelbeseitigung von großer Bedeutung!

Ein Ingenieurbüro erstellte die Tragwerksplanung für die Sanierung eines Hallendachs. Diese Planung führte der beauftragte Dachdecker jedoch mangelhaft aus. Deshalb wurden dem Ingenieurbüro die statisch-konstruktive Bauüberwachung des Dachdeckers und die Planung der Mängelbeseitigung übertragen. Dieser Verpflichtung kam der Tragwerksplaner nur unzureichend nach. Er unterließ es nämlich, dem Dachdecker besonders schadensträchtige Details in einer jedes Risiko auszuschließenden Weise zu verdeutlichen. Es kam erneut zu einer mangelhaften Ausführung durch den Bauunternehmer. Das OLG Naumburg bejahte einen gesamtschuldnerischen Anspruch des Handwerkers und des Ingenieurbüros auf Kostenersatz.

Praxistipp

Fachplanern wird nahegelegt, schadensanfällige Abschnitte des herzustellenden Gewerks in detaillierten Plänen vorzugeben, damit sich das Haftungsrisiko für spätere durch den Bauunternehmer verursachte Mängel minimiert. Zu den Leistungspflichten des (bauüberwachenden) Tragwerksplaners gehört es, die Einhaltung der Anforderungen der allgemein anerkannten Regeln der Technik an das Tragwerk sicherzustellen. Dies gilt umso mehr für die Überwachung von im Vorfeld unzuverlässigen und technisch nicht besonders versierten Bauunternehmern, die zur Beseitigung des von ihnen verursachten Mangels beauftragt wurden.

Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Naumburg, Urteil vom 06. März 2014, 1 U 95/13, NJW-RR 2014, 1299

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/25 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

 

  • Grundstücksrecht: Sicherung von Wegerechten
  • Gewerbliches Mietrecht: Formnichtiger Mietvertrag bei Verbindung mit geplantem Kaufvertrag
  • Bau- und Architektenrecht: Sachmängelgewährleistung – Werk technisch nicht realisierbar
  • Makler- und Bauträgerrecht: Kein Provisionsanspruch bei nichtigem Hauptvertrag

 

Grundstücksrecht: Sicherung von Wegerechten

Grundstücke werden häufig mit Dienstbarkeiten belastet. Das Wegerecht, das dem Berechtigten ein Geh- und Fahrtrecht auf einem fremden Grundstück zugesteht, stellt eine mögliche Art dieser Dienstbarkeiten dar. Ein solches Wegerecht kann dabei auf einen bestimmten Teil des Grundstücks beschränkt werden; das Recht lastet dann auf dem gesamten Grundstück, darf aber nur innerhalb eines räumlich begrenzten Grundstücksteils ausgeübt werden. Die Ausübungsbeschränkung kann entweder ausdrücklich rechtsgeschäftlich bei Bestellung der Dienstbarkeit vereinbart werden oder sie beruht auf der dem Berechtigten überlassenen tatsächlichen Ausübung des Rechts. Wird das belastete Grundstück geteilt, entfällt das Recht automatisch betreffend die Grundstücksteile, welche außerhalb des Ausübungsbereichs liegen.

Praxistipp

Ob die Belastung eines Grundstücks mit Dienstbarkeiten, insbesondere Wege- oder sonstigen Gebrauchsrechten für den Eigentümer tatsächlich eine erhebliche Beeinträchtigung seines Eigentums darstellt, hängt ganz maßgeblich auch von der inhaltlichen Gestaltung der Dienstbarkeitsvereinbarung ab. Soll nicht das gesamte Grundstück vom Berechtigten genutzt werden dürfen, sondern nur eine Teilfläche, so ist diese im Rahmen der Einigung und Bewilligung als Ausübungsbereich so genau wie möglich, idealerweise über Planzeichnungen festzulegen. Nicht vom Ausübungsbereich betroffene Grundstücksflächen kann der Eigentümer weiter frei nutzen und nach Grundstücksteilung als unbelastet weiterveräußern.

Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 03. März 2014, 34 Wx 489/13, NJOZ 2014, 1056

 

 

Gewerbliches Mietrecht: Formnichtiger Mietvertrag bei Verbindung mit geplantem Kaufvertrag

Ein Mietvertrag kann nichtig sein, wenn er dergestalt mit einem in nächster Zeit beabsichtigten Kaufvertrag über das Mietobjekt verbunden wird, dass die vereinbarte Miete auf den Kaufpreis angerechnet werden soll und deshalb die Miete nicht an einem realen Mietwert orientiert wird. Geschäftsraummietverträge bedürfen zu ihrer Wirksamkeit grundsätzlich keiner bestimmten Form. Etwas anderes gilt jedoch, wenn ein Vertrag geschlossen wird, in dem neben den rein mietrechtlichen Vereinbarungen auch die Verpflichtung zum Erwerb des Grundstücks enthalten ist. In dem Fall, in dem der Mietvertrag mit einem Grundstückskaufvertrag rechtlich so zusammenhängt, dass die Vereinbarungen über Kauf und Miete nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander „stehen und fallen“ sollen, ist auch ein Gewerberaummietvertrag notariell zu beurkunden. An die Voraussetzung dieser Abhängigkeit werden seitens der Gerichte keine übermäßig hohen Anforderungen gestellt.

Praxistipp

Lässt zumindest eine der Vertragsparteien erkennen, dass sie den Mietvertrag und einen geplanten Kaufvertrag als Einheit sehen möchte und erkennt die andere Partei diesen Willen an oder nimmt ihn zumindest hin oder wird der Einheitswille durch sonstige Anzeichen deutlich, wie z.B. die Anrechnung der Miete auf den Kaufpreis, sollte der Mietvertrag, um seine Wirksamkeit zu gewährleisten, notariell beurkundet werden. Wird diese Form nicht gewahrt und ist der Mietvertrag danach nichtig, kann der Eigentümer lediglich Wertersatz für die Nutzung der Räume nach den bereicherungsrechtlichen Grundsätzen verlangen.

Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 28. Juli 2014, 5 U 40/14, BeckRS 2014, 18531

 

 

Bau- und Architektenrecht: Sachmängelgewährleistung – Werk technisch nicht realisierbar

Entgegen vertraglicher Vereinbarung wurden im vom BGH entschiedenen Fall für die Glasfassade eines Bauvorhabens Scheiben mit Nickelsufit-Einschlüssen verbaut. Als es in der fertiggestellten Fassade zu den für Nickelsufit-Einschlüsse typischen Bruchstellen kam, verklagte der Bauherr den Generalunternehmer auf Vorschuss der Mängelbeseitigungskosten. Diesen Anspruch wies der Bundesgerichtshof im Hinblick auf die Unmöglichkeit einer  Neuherstellung ab. Sachverständige konstatierten, dass die vereinbarte Funktionalität mit der vereinbarten Ausführungsart  nicht erreichbar sei. Der Bauherr wurde auf seinen Anspruch auf Schadensersatz unter den Voraussetzungen der anfänglichen Unmöglichkeit verwiesen.

Praxistipp

Aufgrund der in diesen Fällen stets gegebenen Problematik der Beweislast des Bestellers nach der Abnahme wird diesem geraten, eine Regelung in den Vertrag aufzunehmen, wonach sich der Unternehmer für einen bestimmten Zeitraum verpflichtet, die Scheibe bei Schäden aufgrund o.g. Einschlüsse auszutauschen. Verwirklicht der Unternehmer auf Wunsch des Bestellers das Werk in einer risikoreichen Variante und möchte Ersterer das Risiko nicht übernehmen, so hat er den Besteller darauf hinzuweisen und den Ausschluss vertraglich zu fixieren. Dies gilt umso mehr für den Fall, in dem die vereinbarte Beschaffenheit die nach dem Vertrag festgelegte Funktion gefährden oder unmöglich machen könnte.

Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 8. Mai 2014, VII ZR 203/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

 

Makler- und Bauträgerrecht: Kein Provisionsanspruch bei nichtigem Hauptvertrag

Dem Makler steht gegenüber seinem Kunden kein Anspruch auf Zahlung einer Provision zu, wenn der vermittelte Hauptvertrag gesetzeswidrig und damit nichtig ist. Eine bereits erhaltene Provision ist zurückzuzahlen. Dies gilt auch, wenn der Verstoß auf einem Verhalten des Maklerkunden beruht, das für sich genommen nicht gesetzeswidrig ist. Im vorliegenden Fall kam es durch die Vermittlung des Maklers zu einem Praxisübernahmevertrag. Innerhalb des Vertrages vereinbarten die Parteien eine Schein- Klausel, nach der die Übergabe relevanter Mandanten-Daten von der vorherigen Zustimmung der Mandanten abhängig sei. Die tatsächlich getroffene Vereinbarung sah hingegen die Weitergabe der Daten auch ohne eine vorherige Zustimmung vor. Damit verstieß der Veräußerer gegen strafrechtliche Bestimmungen. Für den Maklerkunden als Erwerber der Praxis gelten diese Bestimmungen nicht. Dennoch ist der gesamte Vertrag aufgrund des Verstoßes gegen das Strafgesetz nichtig.

Kommentar

Kommt es ohne das Zutun des Maklers zu einem nichtigen Hauptvertrag, stehen dem Makler unter Umständen Schadensersatzansprüche gegen seinen Kunden zu. Diese entstehen zumindest aufgrund seiner nutzlos getätigten Aufwendungen, wobei es Sache des Maklers ist, die anspruchsbegründenden Tatsachen zu beweisen.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 26. Mai 2014, U 29/13, BeckRS 2014, 12909

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/24 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
  • Gewerbliches Mietrecht: Gemeinschaftsflächen – Berücksichtigung bei der Flächenberechnung
  • Grundstücksrecht: Nebeneinander von Wohn- und Nießbrauchsrecht grundsätzlich möglich
  • Grundstücksrecht: Pflicht des Eigentümers zur Einwirkung auf den Nießbrauchsberechtigten
  • Bau- und Architektenrecht: Unzulängliche Grundlagenermittlung wird kostenintensiv!
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Gemeinschaftsflächen – Berücksichtigung bei der Flächenberechnung
Die Parteien können im Mietvertrag bestimmen, nach welchem Modus die Flächenberechnung erfolgen soll. In dem vom Landgericht Düsseldorf entschiedenen Fall hatten die Parteien vereinbart, dass in die Berechnung nicht nur die exklusiv an die Mieterin überlassenen Flächen, sondern auch anteilige Gemeinschaftsflächen einfließen. Die Mieterin minderte die Miete dennoch und begründete dies u. a. damit, dass Gemeinschaftsflächen lediglich mit maximal 5% angesetzt werden dürften. Dies ist nicht richtig, so das LG Düsseldorf. Grundsätzlich kann der Mieter zwar davon ausgehen, dass die Nutzung von Gemeinschaftsflächen durch die Mietzahlung abgegolten ist. Die Parteien können aber eine Regelung auch zu den Nebenflächen treffen und diese bei der Berechnung der Miete berücksichtigen. Denn insbesondere im Gewerberaummietrecht kann die Nutzung der Gemeinschaftsflächen von besonderer Bedeutung für die Attraktivität der einzelnen Geschäfte sein.
Hinweis
Den Parteien ist stets zu raten, vertraglich zu vereinbaren, wie die Mietfläche zu berechnen ist. Weiter sollte ausdrücklich geregelt werden, ab welcher prozentualen Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Fläche sich die Miete verändern soll.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Düsseldorf, Urteil vom 14. Juni 2013, 15 O 323/05, BeckRS 2014, 11445
 
 
Grundstücksrecht: Nebeneinander von Wohn- und Nießbrauchsrecht grundsätzlich möglich
Das Nebeneinander von Wohn- und Nießbrauchsrecht an demselben Grundstück ist möglich, wenn das Wohnrecht im Grundbuch vor dem Nießbrauchsrecht eingetragen wird, entschied das Oberlandesgericht Hamm. Im vorliegenden Fall ging die Berechtigte gegen das Grundbuchamt vor, das sich weigerte, neben dem Nießbrauch auch ein Wohnrecht einzutragen. Nach Ansicht des Grundbuchamtes fehle es an einem Rechtsschutzbedürfnis, das eine Eintragung beider Dienstbarkeiten rechtfertige. Zu Unrecht, so der Senat: Beantragt der Eigentümer die erstrangige Eintragung des Wohnrechts, bestehe sehr wohl ein Rechtsschutzbedürfnis.
Kommentar
Das Nießbrauchsrecht gewährt dem Begünstigten über das Wohnrecht hinaus das volle Nutzungsrecht an einem Grundstück. Danach erscheint es zunächst, als sei das Recht des Begünstigten „übersichert“. Der entscheidende Unterschied liegt in der Pfändbarkeit beider Rechte. Im Gegensatz zum Nießbrauch ist das Wohnrecht nicht pfändbar, wenn der Eigentümer die Ausübung des Rechts durch einen Dritten nicht ausdrücklich gestattet hat. Ergeht gegen den Wohnrechtsinhaber ein Pfändungsbeschluss, kann dieser sein Besitzrecht weiterhin ausüben. Solange das Wohnrecht erstrangig gesichert ist, ist die Übergabe des Grundstücks an einen Zwangsverwalter nicht möglich.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 14. Mai 2013, 15 W 149/13, NZM 2014, 475
 
 
Grundstücksrecht: Pflicht des Eigentümers zur Einwirkung auf den Nießbrauchsberechtigten
Der Eigentümer eines Grundstücks ist verpflichtet, auf den Nießbraucher einzuwirken, wenn dieser den Besitz entgegen der Zweckbestimmung nutzt. Dies gilt auch, wenn ein gestuftes Nutzungsverhältnis vorliegt, so der Bundesgerichtshof. Vorliegend vermieteten die Eltern des Eigentümers als Nießbrauchsberechtigte die Dachbodenwohnung sowie separat den Spitzboden. Die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wies den Spitzboden jedoch als Teileigentum aus, so dass die Nutzung des Spitzbodens zu Wohnzwecken nicht zulässig war.
Kommentar
Grundsätzlich ist der Wohnungs- bzw. Teileigentümer berechtigt, sein Sondereigentum seinen Wünschen entsprechend zu nutzen. Er muss jedoch dabei die Grenzen der Teilungserklärung beachten. Hierbei hat er dafür zu sorgen, dass Personen, denen er die Nutzung seines Eigentums überlassen oder ein Nießbrauchsrecht eingeräumt hat, dies im Rahmen der Vereinbarungen der WEG tun. Dieser Verpflichtung kann er sich nicht durch Einräumung eines Nießbrauchsrechts entziehen. Überlässt er das Eigentum im Rahmen eines Nießbrauchs einem Dritten, muss er auch gewährleisten, dass sich der Nießbraucher ebenso nach den Vereinbarungen der WEG richtet. Andernfalls kann er von der WEG als so genannter mittelbarer Handlungsstörer in Anspruch genommen werden.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. Mai 2014, V ZR 131/13 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Bau- und Architektenrecht: Unzulängliche Grundlagenermittlung wird kostenintensiv!
Übernimmt ein Architekt die Grundlagenermittlung für ein Bauvorhaben, so obliegt ihm auch die Pflicht, den Bauherrn umfassend und ordnungsgemäß in Bezug auf die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens zu beraten. Teilt er seinem Auftraggeber fälschlicherweise mit, das von diesem gewünschte Vorhaben werde so nicht von der Baubehörde genehmigt, verletzt er seine Leistungspflicht. Errichtet der Auftraggeber sein Bauvorhaben deshalb wesentlich anders als ursprünglich beabsichtigt, kann er dem Architekten die Abrisskosten des so nicht gewollten Bauwerks, das an den Architekten gezahlte Honorar sowie auch die bislang aufgewendeten Baukosten in Rechnung stellen. Der Anspruch auf Kostenersatz besteht selbst dann, wenn das nicht gewollte Gebäude die vertragliche Beschaffenheit aufweist.
Kommentar
Das Urteil des Bundesgerichtshofs trifft den Architekten schwer, ist aber nachvollziehbar. Auch im anfänglichen Planungsstadium (Leistungsphase 1) hat der Architekt dafür Sorge zu tragen, den Wünschen und Belangen seines Auftraggebers gewissenhaft zu entsprechen. Vernachlässigt er erheblich diese Pflicht, kann der Bauherr das Architektenwerk wegen Unbrauchbarkeit zurückzuweisen.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 10. Juli 2014, VII ZR 55/13 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/23 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Grundstücksrecht: Dauerwohnrecht auch auf Lebzeit des Berechtigten
• Bau- und Architektenrecht: Arglisthaftung des Architekten
• Makler- und Bauträgerrecht: Maklerprovision trotz Zwangsversteigerung?
• Wohnungseigentumsrecht: Zurechnung von Verwalterwissen

 

Grundstücksrecht: Dauerwohnrecht auch auf Lebzeit des Berechtigten
Ein Dauerwohnrecht im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes kann wirksam auch nur für die Lebzeit des Berechtigten bestellt werden, entschied das Oberlandesgericht Celle. Grundsätzlich ist es nicht möglich, ein Dauerwohnrecht unter eine Bedingung zu stellen. Nach Ansicht des Gerichts ist das „fortdauernde Leben des Berechtigten“ jedoch keine Bedingung, sondern eine zulässige zeitliche Begrenzung. Auch die Tatsache, dass grundsätzlich keine Vereinbarungen getroffen werden dürfen, die der Vererblichkeit des Rechts entgegenstehen, schließt die Befristung auf die Lebenszeit des Berechtigten nicht aus.
Praxistipp
Gestritten wurde im Kern darum, ob das im Grundbuch eingetragene Dauerwohnrecht aufgrund eines einfachen Todesnachweises des Berechtigten oder nur aufgrund einer förmlichen Bewilligung der Erben des Berechtigten gelöscht werden kann. Für den Eigentümer der belasteten Immobilie kann es ein erheblicher Aufwand sein, alle Erben der verstorbenen  Person zu ermitteln und von diesen eine Löschungsbewilligung zu erhalten. Schon bei der Bewilligung von Rechten im Grundbuch sollte daher immer auch ein Augenmerk darauf gelegt werden, ob man dieses Recht unter bestimmten Voraussetzungen aus dem Grundbuch einfach oder nur unter erheblichem Aufwand löschen können soll.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 20. März 2014, 4 W 51/14, NJW-RR 2014, 785

 

Bau- und Architektenrecht: Arglisthaftung des Architekten
Hat ein Architekt die geschuldeten Überwachungsleistungen pflichtwidrig oder bewusst ordnungswidrig nicht erbracht, muss er seinen Auftraggeber spätestens bei der Abnahme der Bauüberwachungsleistungen darüber unterrichten. Tut er dies nicht, handelt er arglistig und es trifft ihn im Rahmen von Schadensersatzforderungen eine verschärfte Haftung.
Kommentar
Architekten trifft bei Bauabschnitten und Bauleistungen mit erhöhtem Gefahrenpotential, wie beispielsweise bei Dämmungs- oder Dachdeckerarbeiten, eine erhöhte (überdurchschnittliche) Überwachungspflicht. Gravierende Mängel, die trotz zahlreicher Baustellenbesuche nicht entdeckt werden, sprechen zwar grundsätzlich für ein ordnungswidriges Überwachungsverhalten. Jedoch hat der Architekt die Möglichkeit, diese Vermutung zu entkräften, indem er schlüssig die tatsächlich geleisteten Überwachungsmaßnahmen darlegt und beweist.
Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 30. Oktober 2012, 6 U 181/11, BeckRS 2014, 12254

 

Makler- und Bauträgerrecht: Maklerprovision trotz Zwangsversteigerung?
Auch im Rahmen von Zwangsversteigerungen kann der Makler bei entsprechender Vereinbarung eine Provision fordern, so das OLG Jena. Der Senat kam im vorliegenden Fall zu der Überzeugung, dass dem Makler dann ein Anspruch auf Entrichtung des Provision zustehe, wenn er und der potentielle Käufer bereits im Vorfeld vereinbart haben, dass ein Erwerb der Immobilie lediglich im Rahmen der Zwangsversteigerung erfolgen wird und es gerade nicht zu einem freihändigen Verkauf kommt. Der Anspruch des Maklers wird dann ausschließlich auf den Nachweis der Immobilie gestützt. Ist der Vertragspartner mit der geforderten Provision einverstanden, liegt keine unangemessene Benachteiligung vor.
Praxistipp
Abzugrenzen ist die vorliegende Konstellation von der, bei der die Immobilie dem potentiellen Käufer zunächst im freihändigen Verkauf angeboten und anschließend im Rahmen der Zwangsversteigerung erworben wurde. Behält sich der Makler hier vertraglich die Zahlung einer Provision vor, widerspricht dies den Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen. Der Makler tut also gut daran, in Fällen wie diesen – wo ein freihändiger Verkauf von vornherein ausscheidet- mit seinem Vertragspartner einen Vertrag eigener Art zu schließen. Nur so kann er der Unwirksamkeit des Vertrages aufgrund nichtiger Provisionsklauseln entgehen.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Jena, Urteil vom 04. Juni 2014, 2 U 1014/13 – www.juris.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Zurechnung von Verwalterwissen
Dem einzelnen Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann das Wissen des WEG-Verwalters nur unter bestimmten Umständen zugerechnet werden, entschied der BGH. Vorliegend forderte die WEG die Beseitigung einer Betonfläche von einem einzelnen Mitglied. Dieses berief sich jedoch auf Verjährung des Beseitigungsanspruchs aufgrund Kenntnis des WEG-Verwalters. Im Falle einer Wissenszurechnung wäre dies begründet gewesen, da die Verwalterin wesentlich eher Kenntnis von der Betonfläche hatte als das einzelne WEG-Mitglied. Nach Ansicht des Senats wird das Wissen der Verwalterin um die Errichtung der Betonfläche der Beklagten nicht rückwirkend zugerechnet. Es ist nicht möglich, Wissen, das bei der Wahrnehmung von Gemeinschaftsaufgaben erlangt wurde, bei der Durchsetzung von Einzelansprüchen zuzurechnen.
Kommentar
Die Zurechnung von Vertreterwissen erfolgt generell nur in dem entsprechenden Aufgabenkreis des Vertreters, das heißt im Rahmen der Erledigung von Gemeinschaftsaufgaben. Das erlangte Wissen kann nicht auf andere Bereiche übertragen werden. Die Zurechnung von Verwalterwissen ist daher nur dann möglich, wenn die Durchsetzung einzelner Ansprüche von Wohnungseigentümern der WEG obliegt oder die WEG diese Ansprüche an sich gezogen hat und somit die Wohnungseigentümer nicht mehr in der Lage sind, ihre Ansprüche individuell durchzusetzen.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 04. Juli 2014, V ZR 183/13 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/21 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 
• Grundstücksrecht: Der Sicherungscharakter der Grundschuld
• Gewerbliches Mietrecht: Verlängerungsoption und Verlängerungsklausel –geht das?
• Gewerbliches Mietrecht: Kündigung des Vermieters bei fehlender Konzession
• Bau- und Architektenrecht: Überzogene Angebotsbindungsfrist bei Bauträgervertrag

 

Grundstücksrecht: Der Sicherungscharakter der Grundschuld
In der Praxis kommt es häufig vor, dass bereits bestehende Grundschulden nachträglich auf andere Grundstücke erstreckt werden sollen. Dabei kann es im Rahmen der Erweiterung zu Problemen hinsichtlich der Fälligkeitsbestimmung kommen. Denn eine ursprünglich vorgesehene Regelung gilt nicht automatisch auch für das neu hinzukommende Grundstück. In einem vom BGH entschiedenen Fall ergaben sich aus der Eintragungsbewilligung der Grundschuldbestellerin keine Bestimmungen zur Fälligkeit, so dass das Grundbuchamt die Erklärung auszulegen hatte. Bei einer Sicherungsgrundschuld, also einer Grundschuld, die eine Geldforderung sichert, wird in der Regel angenommen, dass die gesetzliche Fälligkeitsregelung gelten soll und die Beteiligten nicht eine sofortige Fälligkeit wünschen. Nach Ansicht des Senats ist von einer Sicherungsgrundschuld auszugehen, wenn der Sicherungscharakter der Grundschuld aus der Bestellungsurkunde ersichtlich ist oder eine Bank als Grundschuldgläubigerin eingetragen werden soll.
Praxistipp
Um Probleme hinsichtlich der Fälligkeitsbestimmung zu vermeiden, ist es in solchen Fällen für den Grundschuldbesteller unerlässlich, bereits in der Eintragungsbewilligung klar aufzuzeigen, ob die bereits bestehende Fälligkeitsvereinbarung der Grundschuld auch in Bezug auf das neu „hinzugekommene“ Grundstück gelten soll, oder ob bei diesem eine andere Fälligkeit vereinbart ist.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 06. März 2014, V ZB 27/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Verlängerungsoption und Verlängerungsklausel – geht das?
In einem gewerblichen Mietvertrag können Regelungen über die Verlängerungsoption (das Recht einer oder beider Parteien, den Vertrag einseitig zu verlängern) und Verlängerungsklausel (der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn nicht eine der Parteien widerspricht) kombiniert werden. Dies wird auch häufig gemacht. Das OLG Düsseldorf hat nun entschieden, dass ein Vertrag, der sowohl eine Option als auch eine Verlängerungsklausel vorsieht, auch dann nicht widersprüchlich und irreführend ist, wenn sowohl Verlängerungsoption als auch –klausel exakt gleiche Fristen voraussetzen. Verträge sind danach nicht so auszulegen, dass bei Nichtausübung der Option durch den Mieter der Vertrag zum vereinbarten Zeitpunkt ende und die Verlängerungsklausel nicht eingreife.
Kommentar
Die Verlängerungsoption ist ein Gestaltungsrecht. Dieses muss die Partei also durch aktives Tun ausüben, indem sie dem Vertragspartner ihren Willen zur Vertragsverlängerung ausdrücklich mitteilt. Die Verlängerungsklausel hingegen fordert kein aktives Tun. Bei ihr wird der Vertrag automatisch durch Nichtstun verlängert. Mieter sowie Vermieter müssen im Falle einer Verlängerungsklausel also nur dann aktiv tätig werden, wenn sie keine Vertragsverlängerung wünschen.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 11. Juli 2013, I-24 U 136/12, MietRB 2014, 6-7

 

Gewerbliches Mietrecht: Kündigung des Vermieters bei fehlender Konzession
Können gewerbliche Mieträume wegen behördlicher Untersagung nicht, wie beabsichtigt, als Spielhalle genutzt werden, kann der Vermieter nach einer Entscheidung des Kammergerichts das Mietverhältnis wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage kündigen, wenn die vertragliche Übertragung des Konzessionsrisikos auf den Mieter unwirksam ist. Durch die Versagung der amtlichen Erlaubnis zum vertragsgemäßen Gebrauch ist die Mietsache mangelhaft und die Miete auf Null gemindert. Dieses Risiko hat der Vermieter zu tragen. Dies gilt auch, wenn er dieses Risiko formularvertraglich auf den Mieter abgewälzt hat, diese Regelungen aber als zu weit reichender Haftungsausschluss den Mieter unangemessen benachteiligen und daher unwirksam sind. Der Vermieter kann in diesem Fall das Mietverhältnis zwar nicht wegen Zahlungsverzuges kündigen. Die Kündigung ist aber wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 3 Satz 2 BGB) möglich, falls eine Änderung der Sachlage nicht absehbar ist und die Parteien, wie hier, fälschlich angenommen haben, das Konzessionsrisiko liege beim Mieter.
Praxistipp
Der Vermieter kann grundsätzlich seine Gewährleistung hinsichtlich der behördlichen Genehmigungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen wirksam beschränken. Erforderlich ist hierfür aber, dass er seine Haftung nicht für den Fall ausschließt, in dem die amtliche Erlaubnis aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen. In diesen Fällen muss dem Mieter neben der notwendigen Befreiung von der Miete zumindest ein Recht zur fristlosen Kündigung gewährt werden.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: KG, Urteil vom 14. Juli 2014, 8 U 140/13 – www.openjur.de

 

Bau- und Architektenrecht: Überzogene Angebotsbindungsfrist bei Bauträgervertrag
Ein Erwerber einer noch zu sanierenden Wohnung erklärte notariell gegenüber einem Bauträger ein Angebot auf Abschluss eines Bauträgervertrags. Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Bauträgers bestimmten eine sechswöchige Bindungsfrist an das Angebot. Diese Frist erachtete der Bundesgerichtshof (BGH) als unwirksam. Der Anbietende sei in seiner Dispositionsfreiheit zu sehr eingeschränkt. Ausgangspunkt und Maßstab dieser Entscheidung ist die regelmäßige gesetzliche Frist. Danach kann das einem Abwesenden gemachte Angebot nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Anbietende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf. Bei Bauträgerkaufverträgen beträgt sie vier Wochen. 
Kommentar
Hätte der Bauträger ein schutzwürdiges Interesse vorbringen können, hinter welchem das Interesse des Anbietenden an dem baldigen Wegfall seiner Bindung zurückstehen müsste, wäre eine sechswöchige Angebotsbindungsfrist wirksam gewesen. Die ungesicherte Finanzierung des Erwerbers – trotz Kenntnis dieses Umstands auf Seiten des Bauträgers – und die Tatsache, dass eine der Bauträgergesellschafterinnen ihren Sitz in den Niederlanden hatte, kann jedenfalls nicht als taugliches Argumentationsmaterial dienen, so der BGH.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 17. Januar 2014, V ZR 5/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/20 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Vorkaufsrecht der Gemeinde
• Grundstücksrecht: Gestattungswiderruf durch neuen Grundstückseigentümer
• Bau- und Architektenrecht: Kurios: Mangel auch bei höherwertigem Material
• Wohnungseigentumsrecht: Rauchwarnmelderbeschluss

 

Grundstücksrecht: Vorkaufsrecht der Gemeinde
Das Vorkaufsrecht der Gemeinde ist grundsätzlich ausgeschlossen, wenn Käufer und Verkäufer miteinander verwandt oder verschwägert sind. In diesen Fällen wird häufig ein günstigerer Kaufpreis vereinbart, so dass es unangemessen wäre, die Gemeinde durch das Vorkaufsrecht in die vergünstigten Vertragsbedingungen eintreten zu lassen. Ist die Käuferin eines Grundstücks hingegen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), deren Gesellschafter mit dem Verkäufer verwandt oder verschwägert sind, kann die Gemeinde weiterhin von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Würde der Ausschluss auch in diesem Fall greifen, bestünde die Gefahr, dass das gemeindliche Vorkaufsrecht umgangen würde, da hier Konstellationen denkbar sind, bei denen nach dem Kauf die Gesellschafter der GbR durch Nicht-Verwandte ausgetauscht werden.
Praxistipp
Der Entscheidung ist grundsätzlich zuzustimmen, auch wenn damit bei der Übertragung einer Immobilie von den Eltern auf eine „Geschwister-GbR“ der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zusteht. Soll in solchen Fällen das Vorkaufsrecht ausgeschlossen werden, wäre zunächst die Immobilie in eine Gesellschaft einzubringen, da die Einbringung an sich kein Vorkaufsrecht auslöst. Sodann können dann die Gesellschaftsanteile – ebenfalls ohne Auslösung eines Vorkaufsrechts – übertragen werden, wobei es dann nicht einmal eine Rolle spielt, ob die Handelnden miteinander verwandt sind.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 21. November 2013, 4 W 201/13 – www.beck-online.de

 

Grundstücksrecht: Gestattungswiderruf durch neuen Grundstückseigentümer
Dem Käufer eines Grundstücks ist es möglich, die Genehmigung des vormaligen Eigentümers gegenüber seinem Nachbarn zur Inanspruchnahme des Grundstücks zu widerrufen. Zudem ist es dem Käufer gestattet, die Beseitigung der Störung selbst vorzunehmen, wenn er dies vom Nachbarn wegen Verjährung nicht mehr fordern kann. Dies gilt auch dann, wenn der Nachbar das Grundstück viele Jahre in Anspruch genommen hat. Im vom BGH entschiedenen Fall hatte der Voreigentümer seinem Nachbarn jahrzehntelang die Inanspruchnahme seines Grundstücks durch die Verlegung und Nutzung unterirdischer Stromleitungen gestattet. Dieses Recht wurde seitens der Parteien jedoch nie im Grundbuch abgesichert.
Kommentar
Es ist möglich, dass der Käufer aufgrund der Verjährung keine Möglichkeit mehr hat, die Beseitigung der Störung durch den Nachbarn selbst zu fordern. Er hat jedoch weiterhin das Recht, die Störungsbeseitigung eigenhändig – hier die Kappung der Erdkabel – vorzunehmen und ist zur Duldung nicht verpflichtet. Der Grundstückseigentümer, dem die Inanspruchnahme eines nachbarlichen Grundstücks zu Gute kommt, sollte sich dieses Recht daher, wenn möglich, grundbuchlich absichern lassen. Nur so steht einer zukünftigen Inanspruchnahme auch beim Verkauf des jeweiligen Grundstücks nichts im Wege.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. Mai 2014, V ZR 181/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Kurios: Mangel auch bei höherwertigem Material
Das Kammergericht stellt in seinem Urteil fest, dass auch dann ein Sachmangel vorliegt, wenn die tatsächlich ausgeführte Leistung wertmäßig höherwertiger ist, als die vertraglich geschuldete. In dem vorliegenden Fall verbaute der Auftragnehmer anstelle der vertraglich vereinbarten Stahlzargen höherwertigere Holzzargen. Die ausgeführte Leistung wies nicht die vereinbarte Beschaffenheit auf und war damit mangelhaft, so das KG. Der Auftraggeber konnte Nachbesserung verlangen.
Kommentar
Das Urteil des Kammergerichts erscheint zunächst kurios, da nicht ersichtlich ist, inwiefern der Auftraggeber durch eine höherwertige Ausführung einen Schaden erlitten haben soll. Bei der Beurteilung der Mangelhaftigkeit steht aber die vereinbarte Beschaffenheit im Vordergrund, die dem Auftraggeber für seine Zwecke am besten geeignet erschien. Damit stellt jede Abweichung der Beschaffenheit von der getroffenen Vereinbarung einen Mangel dar (vgl. § 633 Abs. 2 S.1 BGB). Auftragnehmer sollten sich stets absichern und auch vor dem Austausch von geringwertigeren in höherwertigere Baumaterialien die Einwilligung des Auftraggebers einholen. Nur so ist sichergestellt, dass der Auftraggeber sich deswegen später nicht auf die Mangelhaftigkeit des Werkes beruft und der Auftragnehmer im Rahmen der Nachbesserung die Leistung auf eigene Kosten erneut ausführen muss.
Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: Kammergericht Berlin, Urteil vom 08. April 2014, 27 U 105/13, IBRRS 97962

 

Wohnungseigentumsrecht: Rauchwarnmelderbeschluss
Es ist Sache der Verwaltung, sicherzustellen, dass sämtliche Rauchmelder der Wohnanlage zuverlässig arbeiten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verfügt daher über die Beschlusskompetenz hinsichtlich der Anschaffung und Wartung der Melder. Es ist dabei nicht erforderlich, dass in allen Wohnungen neue Melder angebracht werden und ein einheitlicher Wartungsvertrag besteht. Ist der Wohnraum bereits mit Rauchmeldern ausgestattet, ist ein Nachweis des Eigentümers über die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen und deren regelmäßige Wartung ausreichend. Im Rahmen der Beschlussfassung muss die WEG Rücksicht auf die Eigentümer nehmen, die ihre Wohnungen bereits mit Rauchmeldern ausgestattet haben. Nimmt der Beschluss den jeweiligen Eigentümer nicht von der Nachrüstung aus, verstößt dies gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung, so dass der Beschluss anfechtbar ist.
Praxistipp
Um die Nichtigkeit des Beschlusses zu verhindern, sollte die WEG im Rahmen der Beschlussfassung überprüfen, ob einzelne Eigentümer von der Regelung ausgenommen werden können. Für die zukünftige Wartung der Geräte wird sich aus Kostengründen ein einheitlicher Wartungsvertrag empfehlen, bei dem alle Eigentümer an der Umlage beteiligt werden können.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Braunschweig, Urteil vom 07. Februar 2014, 6 S 449/13 (154), BeckRS 2014, 11400 
 
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