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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/19 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
 
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Bau- und Architektenrecht: Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung – Wie weit darf gemindert werden?
- Grundstücksrecht: Arglist des Verkäufers
- Grundstücksrecht: Geschäftswert bei Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz
- Grundstücksrecht: Veräußerungsbeschränkung – keine Belastung des Miteigentumsanteils

 

Bau- und Architektenrecht: Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung – Wie weit darf gemindert werden?
Ist die Mängelbeseitigung unmöglich, richtet sich die Höhe der Minderung nach dem Herstellungsbetrag und dem Ausmaß der Funktionsbeeinträchtigung. Der Auftragnehmer war vorliegend mit der Herstellung einer Fußbodenheizung beauftragt, die Räume bei einer Außentemperatur von minus 16 Grad auf eine Innenraumtemperatur von 23 Grad erwärmen soll. Später stellt sich bei einem der Räume heraus, dass diese Heizleistung, egal mit welcher Fußbodenheizung, nicht erreicht werden kann. Da die Erbringung der vereinbarten Leistung unmöglich ist, ist der Auftraggeber berechtigt, Schadensersatz zu fordern oder den Preis zu mindern. Vorliegend entfiel bei einer Gesamtfläche von 600 qm Fußbodenheizung zum Preis von 50.000 € auf das betroffene Zimmer (50 qm) ein Herstellungsbetrag von 4.166 €. Das OLG entschied daraufhin, dass der Auftraggeber lediglich einen Betrag von 1.000 € mindern könne.
Kommentar
Bei seiner Berechnung geht das Gericht davon aus, dass während der Hälfte der Heizperiode negative Außentemperaturen herrschen, so dass es zu einem maximalen Minderungsbetrag von 2.083 € kommt. Da von der Fußbodenheizung zumindest eine Innenraumtemperatur von 17 Grad erreicht werden kann, hält das OLG eine vollständige Minderung auf 0 % zu Recht für nicht angemessen und kürzt daher den Maximalbetrag um die Hälfte.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Urteil vom 10. März 2015, 9 U 2902/14 Bau, IBRRS 2015, 2390

 

Grundstücksrecht: Arglist des Verkäufers
Verschweigt ein Verkäufer Mängel einer Immobilie, die er dem Käufer hätte offenbaren müssen, handelt er arglistig. Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat entschieden, dass es dabei genügt, wenn der Verkäufer das Vorliegen von Mängeln für möglich hält oder in Kauf nimmt. Vorliegend kam es zum Verkauf einer Immobilie durch den Insolvenzverwalter. Da in der Vergangenheit bereits Probleme mit Schimmel auftraten, hatte der Insolvenzverwalter die Schimmelbeseitigung in Auftrag gegeben. Nach Abschluss der Arbeiten war er von den Mietern des Objektes darüber informiert worden, dass die Beseitigungsarbeiten nicht erfolgreich waren. Gleichwohl verschwieg er dem Käufer gegenüber diese Mitteilung. Der Senat war der Ansicht, der Insolvenzverwalter hätte aufgrund der Nachricht der Mieter das Vorhandensein weiterer Mängel nicht für ausgeschlossen halten dürfen, sodass eine Mitteilungspflicht bestand.
Kommentar
Gerade in der prozessualen Praxis ist der Beweis über das Vorliegen von Arglist ein nicht zu unterschätzendes Risiko. So ist es in diesem Fall Sache des Käufers, die Umstände zu beweisen, aufgrund derer das Gericht auf ein arglistiges Verhalten schließen kann. Dabei müssen zusätzlich zu dem allgemeinen Umstand des „Fürmöglichhaltens“ konkrete Umstände hinzukommen, aufgrund derer eine Arglist zweifelsfrei hergeleitet werden kann.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 12. Juni 2015, 10 U 755/14, IBRRS 2015, 2132

 

Grundstücksrecht: Geschäftswert bei Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz
Bei der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum ist für die Ermittlung der Notars- und Gerichtskosten eine Bewertung vorzunehmen. Maßgeblich ist dabei der Zustand des Bewertungsobjekts, wie er sich nach der beantragten Aufteilung darstellt. Ist das Grundstück zu diesem Zeitpunkt noch nicht bebaut, ist nicht nur der Wert des unbebauten Grundstücks, sondern zusätzlich der geschätzte Wert der geplanten Bebauung zugrunde zu legen. Dies geht allerdings nicht so weit, dass auch theoretisch mögliche Kosten anzusetzen sind, die keinerlei Anhaltspunkte in der konkreten Urkunde haben.
Kommentar
Die Berücksichtigung des erst zu erstellenden Gebäudes rechtfertigt sich damit, dass sich das Wohnungs- und Teileigentum auf die Räume in dem fertig gestellten Gebäude bezieht. Der Gegenstand des zu bewertenden Geschäfts hat deshalb nicht nur Bezug zum Grund und Boden, sondern auch zum Gebäude unabhängig vom Grad seiner Fertigstellung zum Bewertungsstichtag. Im entschiedenen Fall wollte das Grundbuchamt jedoch auch einen eventuell vom Eigentümer geplanten, aber nicht in der Teilungserklärung vorgesehenen zweiten Bauabschnitt bewerten. Diesem Ansinnen erteilte das OLG zu Recht eine Absage.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 26. Juni 2015, 34 Wx 182/15, BeckRS 2015, 12789

 

Grundstücksrecht: Veräußerungsbeschränkung – keine Belastung des Miteigentumsanteils
Eine Veräußerungsbeschränkung kraft Vereinbarung oder einseitiger Erklärung des teilenden Eigentümers gestaltet als Inhalt des Sondereigentums das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und stellt keine Belastung des Miteigentumsanteils dar. Demzufolge bewirkt die Aufhebung dieser Veräußerungsbeschränkung eine Änderung des Inhalts des Sondereigentums. Daher verursacht die Eintragung im Grundbuch Kosten. Die hierfür anfallende Festgebühr ist für jedes betroffene Sondereigentum zu erheben. Hierbei ist jedes Sondereigentum betroffen, bei dem das Grundbuchamt auf entsprechenden Antrag die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung einträgt.
Kommentar
Die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung bewirkt eine Inhaltsänderung des Sondereigentums, welche vom Grundbuchamt mit einer Festgebühr von 50,00 € für jedes betroffene Sondereigentum abgerechnet wird. Nach dem neuen Kostenrecht ist es nicht maßgeblich, dass nur die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeändert wird. Zu beachten ist, dass zukünftig Kosten für die Einholung von Zustimmungserklärungen des Verwalters und deren grundbuchmäßigen Nachweis im Veräußerungsfall entfallen.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 17. Juli 2015, 34 Wx 137/15, IBRRS 2015, 2239
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/18 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Gewerbliches Mietrecht: Kein Schadensersatz bei ausbleibenden Kunden
- Grundstücksrecht: Schadensersatz bei Abbruch von Vertragsverhandlungen
- Makler-und Bauträgerrecht: Und noch einmal: Keine Provision ohne Maklervertrag!
- Bau- und Architektenrecht: Kündigung wird nur auf einen Grund gestützt – kein Nachschieben möglich?

 

Gewerbliches Mietrecht: Kein Schadensersatz bei ausbleibenden Kunden

Das Rentabilitätsrisiko von angemieteten Verkaufsräumen liegt grundsätzlich auf Seiten des gewerblichen Mieters. Dies gilt auch, wenn die Räumlichkeiten in einem neu erbauten Einkaufszentrum mit einem besonderen Vermarktungskonzept liegen, so das OLG Koblenz. Das Risiko kann dem Mieter grundsätzlich nur durch entsprechende vertragliche Regelungen genommen werden, z. B. durch die Vereinbarung einer Umsatzmiete. Vorliegend forderte der Mieter Schadensersatz von seinem Vermieter, da dieser nach Ansicht des Mieters Werbemaßnahmen nicht vornahm, die er ihm im Vorfeld zugesichert habe. Weiterhin seien die vom Vermieter zugesicherten Besucherzahlen ausgeblieben. Der Senat sah den Vortrag des Mieters jedoch als nicht substantiiert an. Beruft sich ein Mieter auf vorvertragliche Erklärungen zu Inhalt und Umfang von Werbemaßnahmen oder einer voraussichtlichen Kundenfrequenz, hat er die behaupteten Zusagen des Vermieters detailliert nachzuweisen, solange diese weder Teil des Mietvertrags sind noch sonst protokolliert wurden.

Praxistipp

Gerade bei neu geschaffenen gewerblichen Mietobjekten wird der Vermieter keine Gewähr für etwaige Besucherzahlen oder der Gleichen abgeben wollen. Beim Abschluss eines Mietvertrages sollten die Parteien daher alle Voraussetzungen, die für sie für die Durchführung des Mietverhältnisses von Bedeutung sind, vertraglich konkret vereinbaren. Nur so können im Zweifelsfall Schadensersatzansprüche hergeleitet werden.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 14. April 2015, 5 U 1483/14, IBRRS 2015, 2309

 

Grundstücksrecht: Schadensersatz bei Abbruch von Vertragsverhandlungen

Werden von Seiten des Verkäufers konkrete Vertragsverhandlungen über ein Grundstück abgebrochen, ist dieser verpflichtet, dies dem Käufer gegenüber zu offenbaren. Tut er dies, kann der Käufer nur noch den durch enttäuschtes Vertrauen entstandenen Schaden geltend machen, der in der Zeit entstanden ist, in der die Verkäuferseite die Käuferseite nicht von der nun nicht mehr bestehenden Verkaufsabsicht unterrichtet hat.

Kommentar

Im Rahmen der Vertragsfreiheit hat grundsätzlich jeder Vertragspartner das Recht, vom angestrebten Vertragsabschluss Abstand zu nehmen. Daher erfolgt jeder Aufwand, der in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht wird, auf eigene Gefahr. Jedoch ist bei notariell zu beurkundenden Verträgen eine Ersatzpflicht zu bejahen, wenn eine Partei ohne triftigen Grund die Vertragsverhandlungen abbricht. Der Vertragspartner soll vor einem Irrtum über den Fortbestand einer Verkaufsabsicht bewahrt werden. Dennoch sind nur solche Schäden ersatzpflichtig, die in der Zeit entstanden, als der Käufer noch nichts vom Abbruch der Verhandlungen wusste.

Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Aachen, Urteil vom 15. Januar 2015, 10 O 106/14, IBRRS 2015, 2013

 

Makler- und Bauträgerrecht: Und noch einmal: Keine Provision ohne Maklervertrag!

Dass ein Makler seine Provision auch dann fordern kann, wenn nicht der ursprüngliche Käufer, sondern der Vorkaufsberechtigte die Immobilie erwirbt, ist allseits bekannt. Damit der Provisionsanspruch nicht gefährdet wird, ist es aber erforderlich, dass die Vereinbarung über den Maklerlohn „wesensmäßig“ im Kaufvertrag enthalten ist. So hatte das Kammergericht vorliegend entschieden, dass es sich bei der Maklerklausel im Vertrag des Vorkaufsrechtsgeschäfts gerade nicht um eine wesensmäßig zum Kaufvertrag gehörende Regelung handele. Denn: Die erste Ausführung des Kaufvertrags enthielt in diesem Fall keinerlei Regelungen hinsichtlich einer Maklerprovision. Erst im Nachtragsverfahren wurde ein Anspruch des Maklers im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts vereinbart. Nach Ansicht des Senats stelle dieser Nachtrag einen Fremdkörper dar –  ein Anspruch des Maklers gegenüber dem Vorkaufskäufer scheidet folglich aus.

Kommentar

Kommt es zur Ausübung des Vorkaufsrechts, ist es für den Provisionsanspruch des Maklers entscheidend, dass die Maklerklauseln wesentlicher Teil des Kaufvertrags sind. Dies ist z.B. der Fall, wenn die Klausel jene Maklerkosten betrifft, die bereits zur Anbahnung des Hauptvertrages entstandenen waren. Für den Provisionsanspruch muss bei Abschluss des Kaufvertrags bereits eine maklervertragliche Rechtsgrundlage angelegt gewesen sein.

Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com

Fundstelle: KG, Beschluss vom 11. August 2014, 10 U 140/13, IBRRS 2015, 2337

 

Bau- und Architektenrecht: Kündigung wird nur auf einen Grund gestützt – kein Nachschieben möglich?

Gründet der Auftraggeber seine außerordentliche Kündigung des VOB-Bauvertrags allein auf eine bestimmte Tatsache, z.B. den Verzug des Auftragnehmers, so ist die vorzeitige Beendigung des Vertrages auf diesen Kündigungsgrund beschränkt. Ein Nachschieben von Kündigungsgründen ist nur möglich, wenn die nachgeschobenen Gründe zum Zeitpunkt der Auftragsentziehung vorlagen und diese dem Auftragnehmer rechtzeitig, bis zum Beginn der Selbstvornahme, mitgeteilt worden sind, so das Oberlandesgericht Stuttgart.

Kommentar

Das Oberlandesgericht behandelt ein umstrittenes Thema. Die VOB/B schreibt ausdrücklich die schriftliche Kündigung gegenüber dem Auftragnehmer vor, lässt aber unerwähnt, ob daneben auch eine Begründungspflicht besteht. Insbesondere, wenn der Auftraggeber im Vorfeld der Kündigung auf verschiedene Pflichtverletzungen des Auftragnehmers aufmerksam gemacht hat und diesem die Kündigung androhte, erscheint eine gesonderte Begründung im Kündigungsschreiben nicht notwendig zu sein. Der Auftragnehmer sollte durch die vorgeschaltete Korrespondenz bereits in Kenntnis der Gründe gesetzt worden sein. Angesichts der Rechtsprechung des OLG Stuttgart ist es allerdings ratsam, im Kündigungsschreiben auf die Gründe und vorangegangenen Kündigungsandrohungen Bezug zu nehmen.

Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 03. März 2015, 10 U 62/14 (nicht rechtskräftig), IBRRS 2015, 0708

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/17 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Grundstücksrecht: Nachweispflicht bei einer Untervollmacht
- Gewerbliches Mietrecht: Keine Haftung des Vermieters bei Umsatzausfall
- Gewerbliches Mietrecht: Volle Nutzungsentschädigung trotz Mangel
- Makler- und Bauträgerrecht: Vertragsschluss nach über einem Jahr – Beweislast des Maklers

 

Grundstücksrecht: Nachweispflicht bei einer Untervollmacht

Soweit ein Unterbevollmächtigter unmittelbar im Namen des Geschäftsherrn eine Eintragungsbewilligung erteilt, ist der Fortbestand von Untervollmacht und Hauptvollmacht gegenüber dem Grundbuchamt nachzuweisen. Dabei kommt es bei der Untervollmacht auf den Zeitpunkt der Wirksamkeit der Bewilligung und bei der Hauptvollmacht auf den Zeitpunkt der Erteilung der Untervollmacht an. Das Fortbestehen der Untervollmacht ist durch Vorlage der Urschrift, einer Ausfertigung oder der notariellen Bescheinigung, dass Urschrift oder Ausfertigung bei Abgabe der Bewilligung vorlagen, zu belegen.

Kommentar

Grundsätzlich kann die Untervollmacht auf zwei Arten erteilt werden: Zum einen kann der Hauptbevollmächtigte dem Unterbevollmächtigten Vollmacht erteilen, den Geschäftsherrn unmittelbar zu vertreten. Zum anderen kann der Bevollmächtigte den Unterbevollmächtigten zu seiner eigenen Vertretung bei den auf Grund der Hauptvollmacht vorzunehmenden Handlungen bevollmächtigen. Bevollmächtigt der Hauptbevollmächtigte den Unterbevollmächtigten zur unmittelbaren Vertretung der Gläubigerin, muss dem Grundbuchamt der Bestand der Untervollmacht nachgewiesen werden.

Autor: Dominique Reichelt – reichelt@bethge-legal.com

Fundstelle: KG, Beschluss vom 14. Juli 2015, 1 W 689/15, IBRRS 2015, 2296

 

Gewerbliches Mietrecht: Keine Haftung des Vermieters bei Umsatzausfall

Der Vermieter gewerblicher Mieträume haftet nicht bei einem Umsatzausfall seines Mieters, den dieser aufgrund von Erhaltungsmaßnahmen der Mietsache erlitten hat. Nach dem Gesetz hat der Vermieter seinem Mieter grundsätzlich alle Aufwendungen zu ersetzen, die dieser aufgrund einer Erhaltungsmaßnahme erbringt. Eine „Aufwendung“ im Sinne der Vorschrift liegt vor, wenn es sich um eine freiwillige Vermögenseinbuße handelt, die im Interesse eines anderen erbracht wird und auf einer Leistung des Mieters beruht, z. B. Reinigungsarbeiten oder eine Anschlussrenovierung. Umsatzeinbußen sind weder freiwillig noch im Interesse eines anderen erfolgt und stellen keine Aufwendungen dar, so dass sie in einem solchen Fall vom Vermieter nicht zu tragen sind.

Kommentar

Es erscheint sachgerecht, Umsatzeinbußen, die aufgrund von Erhaltungsmaßnahmen aufgetreten sind, dem Mieter aufzuerlegen, wenn der Vermieter weder das Auftreten des Mangels noch Umfang und Dauer der Mangelbeseitigung verschuldet hat. Den Vermieter trifft im Umkehrschluss jedoch die Pflicht, Erhaltungsmaßnahmen rechtzeitig anzukündigen, sodass sich der Mieter auf diese einstellen kann. Gerade bei der Gewerberaummiete können Gewinnausfälle des Mieters leicht durch Absprachen der Parteien und Rücksichtnahme auf saisonale Besonderheiten minimiert werden.

Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. Mai 2015, XII ZR 65/14 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Volle Nutzungsentschädigung trotz Mangel

Räumt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume nicht, kann der Vermieter nach dem Gesetz für die Zeit der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der zuletzt vereinbarten oder der ortsüblichen Miete verlangen. War der Mietwert der Sache durch einen Mangel schon während des Mietverhältnisses gemindert, hat der Mieter nur den geminderten Betrag als Nutzungsersatz zu zahlen. Tritt ein solcher Mangel aber erst nach Vertragsbeendigung ein, soll nach der Entscheidung des BGH der Entschädigungsanspruch des Vermieters grundsätzlich nicht herabzusetzen sein. Könnte sich der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nämlich auf jede weitere Verschlechterung der Mietsache berufen und so eine Kürzung des Entschädigungsanspruchs erreichen, wäre er nicht besonders unter Druck, seiner gesetzlichen Pflicht zur Rückgabe der Mietsache nachzukommen und das Verhältnis zwischen den Parteien endgültig abzuwickeln.

Kommentar

Der Bundesgerichtshof führt mit der hier genannten Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung zu dieser Thematik fort. Grundsätzlich besteht danach, trotz des Anspruches auf Nutzungsentschädigung, für den Vermieter keine Verpflichtung, nachträglich entstandene Mängel zu beseitigen. Ausnahmen hiervon behält sich der BGH jedoch für solche Fälle vor, in denen dem Mieter durch die unterlassene Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache akute und schwerwiegende Gefahren für Leben, Gesundheit oder Eigentum drohen und zusätzlich Gründe vorliegen, die die Vorenthaltung der Mieträume in milderem Licht erscheinen lassen.

Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 27. Mai 2015, XII ZR 66/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Makler- und Bauträgerrecht: Vertragsschluss nach über einem Jahr – Beweislast des Maklers

Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht dann, wenn sich der Grundstückskaufvertrag als Ergebnis der vorhergehenden Maklerleistungen darstellt. Erfolgt der Abschluss des Kaufvertrages innerhalb eines Zeitraums von etwa einem Jahr, wird die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für gewöhnlich vermutet. Nach Ablauf dieses Zeitraums muss der Makler vollumfänglich beweisen, dass sein Nachweis zumindest mitursächlich für den Abschluss des Kaufvertrages war. Im vorliegenden Fall wurde der Kaufvertrag 22 Monate nach erfolgtem Nachweis geschlossen. Der Makler berief sich  darauf, dass die Kaufinteressenten direkt nach seiner Nachweistätigkeit eine Datei über das Objekt angelegt hatten und in diese später noch einmal ein Eintrag durch einen dortigen Mitarbeiter erfolgte. Nach Ansicht des Senats belegt dies allein jedoch kein Fortwirken der Nachweistätigkeit. Mangels weiterer Tätigkeiten des Maklers schied ein Provisionsanspruch aus.

Kommentar

Oft ist es für den Makler in der Praxis schwierig, die Mitursächlichkeit der eigenen Tätigkeit am Abschluss des Kaufvertrages nach längerem Zeitablauf nachzuweisen. Der Makler sollte daher stets versuchen, mit dem Kunden in Kontakt zu bleiben und weitere Informationen zum Objekt zu liefern. Hier bietet es sich z. B. an, auch Kunden, die einen Ankauf wegen eines zu hohen Kaufpreises längst abgelehnt haben, bei einer späteren Reduzierung des Kaufpreises zu informieren. Hiermit könnte ein neues Kaufinteresse geweckt werden.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Urteil vom 09. Juli 2015, 23 U 396/15, IBRRS 2015, 2130

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/16 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 

- Gewerbliches Mietrecht: Kein Überwachungsrecht des Mieters
- Grundstücksrecht: Videoüberwachung des Nachbargrundstücks aufgrund von Verpixelung zulässig
- Grundstücksrecht: Pflichtverletzung ab 5% des Kaufpreises
- Bau- und Architektenrecht: Und täglich grüßt die Schwarzarbeiterproblematik

 

Gewerbliches Mietrecht: Kein Überwachungsrecht des Mieters
Dem Mieter steht kein Recht zu, die noch in der Herstellung befindlichen Mieträume zu betreten, um die ordnungsgemäße Bauausführung zu überwachen, so das Kammergericht. Der Mieter hat gegen den Vermieter nur einen Anspruch auf Überlassung der fertig gestellten Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Ein Anspruch des Mieters auf Zutritt zu den vom Vermieter noch nicht übergebenen Räumen besteht aber grundsätzlich nicht. Die Herstellung erfolgt allein im Verantwortungsbereich des Vermieters.
Kommentar
Die Entscheidung ist nicht zu beanstanden. Das Gericht weist auch zu Recht darauf hin, dass Konsequenz der Rechtsauffassung des Mieters wäre, dass beispielsweise ein Käufer bei einem Pkw-Kauf Anspruch auf Beobachtung des Herstellungsprozesses oder der Käufer eines für ihn anzufertigenden Kleidungsstücks auf Zutritt zur Schneiderwerkstatt hätte. Diese Beispiele zeigen, dass ein derartiges Begehren grundsätzlich nicht in Betracht kommt.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: KG, Beschluss vom 26.03.2015, 8 U 19/15, BeckRS 2015, 09948
 
 
Grundstücksrecht: Videoüberwachung des Nachbargrundstücks aufgrund von Verpixelung zulässig
Bei einer Videoüberwachung auf einem Privatgrundstück muss grundsätzlich sichergestellt sein, dass weder der angrenzende öffentliche Bereich noch benachbarte Privatgrundstücke oder der gemeinsame Zugang zu diesen von den Kameras erfasst werden. Im entschiedenen Fall waren die Kameras zwar so installiert worden, dass die öffentliche Straße vor dem Haus des Beklagten und das Grundstück des klagenden Nachbarn gefilmt wurden, aber die Aufnahmen automatisch verpixelt wurden und somit nichts erkennbar war. Da diese Verpixelung für den normalen Anwender nicht rückgängig zu machen ist, entschied das Gericht, dass die Videoüberwachung nicht das allgemeine Persönlichkeitsrecht verletzt und kein Entfernungsanspruch besteht.
Kommentar
Wer an seinem Grundstück Überwachungskameras so installiert, dass diese nicht nur das eigene Grundstück, sondern auch das Nachbargrundstück oder öffentlichen Verkehrsraum filmen, der muss damit rechnen, dass ihm dies gerichtlich untersagt wird. Das allgemeine Persönlichkeitsrecht, und damit das Recht am eigenen Bild, wird im Grundgesetz nämlich ausdrücklich unter Schutz gestellt. In jedem Fall sollte die Installation von Fachfirmen durchgeführt werden, die sensible fremde Bereiche technisch verpixeln bzw. ausgrauen, damit – wie im entschiedenen Fall – der gutachterliche Beweis geführt werden kann, dass fremde Rechte nicht beeinträchtigt werden.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: AG Wedding, Urteil vom 25.06.2014, 8a C 63/13, IBRRS 2015, 1134

 

Grundstücksrecht: Pflichtverletzung ab 5% des Kaufpreises
Tritt im Rahmen eines Grundstückskaufvertrages ein behebbarer Mangel auf, kann in der Regel dann keine unerhebliche Pflichtverletzung mehr angenommen werden, wenn die Kosten der Mängelbeseitigung mehr als 5 % des Kaufpreises betragen. Liegen die Kosten hingegen unter dieser Schwelle, hat der Verkäufer einen Rücktritt des Käufers nicht zu befürchten, da dieser aufgrund der Unerheblichkeit der Pflichtverletzung ausgeschlossen ist. Bei einer gebrauchten Immobilie ist dieser Schwellenwert nicht alleine deshalb auf einen Wert von 10 % zu erhöhen, weil eine allgemein geringere Erwartungshaltung hinsichtlich der Mängelfreiheit geboten ist. Vielmehr müssen weitere Umstände hinzukommen, die eine Erhöhung der Erheblichkeitsschwelle zu Lasten des Käufers sachgerecht erscheinen lassen.
Kommentar
Für die Frage, wann eine Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle im Sinne des § 323 Abs. 5 BGB gegeben ist, bedarf es einer umfassenden Interessenabwägung beider Parteien. Dabei sind die generelle Bedeutung des Mangels sowie alle Umstände des Einzelfalles zu würdigen. Liegen behebbare Mängeln vor, ist dabei auf den Mängelbeseitigungsaufwand abzustellen. Dieser ist dann mit dem Kaufpreis ins Verhältnis zu setzen, um feststellen zu können, ob bzw. inwieweit eine Geringfügigkeit der Pflichtverletzung gegeben ist.
Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.03.2015, 21 U 93/14, IBRRS 2015, 2062

 

Bau- und Architektenrecht: Und täglich grüßt die Schwarzarbeiterproblematik
Ist ein Werkvertrag wegen Verstoßes gegen das Schwarzarbeitergesetz nichtig, weil die Parteien vereinbarten, dass für den Werklohn weder Rechnung mit Steuerausweis gestellt, noch Umsatzsteuer gezahlt werden sollte, so kann der Auftraggeber von seinem Auftragnehmer bei Mangelhaftigkeit des hergestellten Werks keine Rückzahlung des zu viel gezahlten Werklohns verlangen, obwohl der Wert des Gewerks aufgrund der erbrachten mangelhaften Leistung deutlich gemindert war. Anderweitige Ansprüche, etwa Gewährleistungsansprüche aus dem Werkvertrag, stehen dem Auftraggeber aufgrund der Nichtigkeit des Werkvertrags nicht zu, sodass die Schlechtleistung in keiner Weise kompensiert werden kann.
Kommentar
Dieses Urteil setzt die höchstrichterliche Rechtsprechung aus dem Jahr 2014 zur Schwarzarbeiterproblematik fort und kippt dabei das Urteil des vorinstanzlichen Oberlandesgerichts, welches einen Wertersatzanspruch für die mangelhafte Leistung im Sinne eines Rückerstattungsanspruchs bejahte. Dies ist auch nur konsequent. Karlsruhe verstärkt durch die Entscheidung erneut das Schwarzarbeitergesetz zwecks Eindämmung der Schwarzarbeit in Deutschland. Die strikte Ablehnung etwaiger Ersatzansprüche ist Ausfluss des mittlerweile vorherrschenden gesellschaftlichen Verständnisses für das Risiko, welches die Steuer- und Abgabenverkürzung in sich birgt.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 11.06.2015, VII ZR 216/14 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/15 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Grundstücksrecht: Verbrauchervertrag – die zwei-Wochen-Frist gilt!
- Grundstücksrecht: Haftung für Rechtsmängel nach Eigentumsübergang
- Bau- und Architektenrecht: Strenge Anforderungen an Fristsetzung!
- Gewerbliches Mietrecht: Baustelle kann Mietmangel begründen

 

Grundstücksrecht: Verbrauchervertrag – die zwei-Wochen-Frist gilt!
Bei Verbraucherverträgen muss der Notar dem Verbraucher den beabsichtigten Text des Kaufvertrages zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Dies gilt auch dann, wenn die Parteien ein freies Rücktrittsrecht im Kaufvertrag vereinbart haben, so der BGH. Denn damit werde der eigentliche Sinn und Zweck der gesetzlichen Vorschrift, insbesondere die dadurch gewährte Möglichkeit des Verbrauchers, sich mit dem Vertrag vertraut zu machen und etwaige Fragen und Änderungswünsche zu formulieren, nicht gewahrt. Nimmt der Notar die Beurkundung trotzdem vor, trägt er die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Käufer, wenn der Notar die Beurkundung abgelehnt hätte, diese nach Ablauf der Regelfrist genauso wie geschehen hätte vornehmen lassen.
Kommentar
Der Senat schließt sich mit seiner Entscheidung der ganz herrschenden Meinung an. Der Gesetzgeber bezweckt mit § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG, den Verbraucher vor unüberlegtem Handeln zu schützen. Dies wird dadurch gewährleistet, dass der Verbraucher den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung von dem Notar zwecks Prüfung zur Verfügung gestellt bekommt. Ein Abweichen von der Regelfrist kommt nur dann in Betracht, soweit ein sachlicher Grund vorliegt, der es rechtfertigt, die dem Verbraucher zugedachte Schutzfrist zu verkürzen.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 25. Juni 2015, III ZR 292/14 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Haftung für Rechtsmängel nach Eigentumsübergang
Der Verkäufer muss nicht für Rechtsmängel des Grundstücks haften, die erst nach dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs – also der Eintragung des Käufers im Grundbuch – entstehen. Im Gegensatz zum Sachmangel, der die Beschaffenheit oder Verwendbarkeit einer Sache betrifft, ist ein Grundstück oder Gebäude mangelhaft im rechtlichen Sinne, wenn ein Dritter aufgrund eines privaten oder öffentlichen Rechts das Eigentum, den Besitz oder den Gebrauch der Sache beeinträchtigen kann. Im vorliegenden Fall lag der Rechtsmangel nach Ansicht des Käufers und Klägers des hier in Rede stehenden Verfahrens darin, dass der Eigentümer des benachbarten Gartengrundstücks von ihm die kostenpflichtige Beseitigung eines auf das Nachbargrundstück ragenden Gastanks verlangen durfte. Der Kläger verlangte hierfür Schadensersatz von dem Verkäufer seines Hausgrundstücks. Die Klage blieb jedoch ohne Erfolg, da die Überbausituation erst Jahre nach dem Eigentumsübergang des streitgegenständlichen Hausgrundstücks, nämlich durch den Verkauf des bis dahin ebenfalls im Eigentum des Beklagten stehenden und an den Kläger verpachteten Gartengrundstücks entstand.
Kommentar
Werden dem Erwerber eines Grundstücks Rechtsmängel bekannt, muss er sich also zunächst fragen, ob das Recht des Dritten, unabhängig von dem Zeitpunkt seiner Geltendmachung, seine Grundlage in Rechtsverhältnissen findet, die bereits bei Übergang des Eigentums bestanden. Selbst wenn dies der Fall ist, könnten die Gewährleistungsrechte des Käufers letztlich aber auch noch durch eine entsprechende Regelung im Kaufvertrag wirksam ausgeschlossen worden sein.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 12. November 2014, 1 W 517/14, IBRRS 2015, 1918

 

Bau- und Architektenrecht: Strenge Anforderungen an Fristsetzung!
Fordert der Auftraggeber zweimal zur Mangelbeseitigung auf, ohne gleichzeitig auch ausdrücklich eine Frist zu setzen, so scheidet ein Anspruch auf Erstattung der Mangelbeseitigungskosten grundsätzlich aus. Dies entschied das Oberlandesgericht Celle, nachdem der Auftraggeber dem Auftragnehmer gekündigt hatte und die Arbeiten durch ein Drittunternehmen ausführen ließ. Der Senat begründet seine Auffassung damit, dass die Frist zur Mangelbeseitigung nicht gesetzt worden sei.
Kommentar
Die vom OLG vertretene Auffassung ist ziemlich streng. Auf die Formalien der Mangelanzeige sollte also penibel geachtet werden. Diese sind: 1. Beschreibung des Mangelsymptoms, d.h. Beschreibung des Mangels nach dem äußeren Erscheinungsbild, 2. Forderung nach Mangelbeseitigung binnen einer angemessenen Frist und 3. Ablauf der Frist. Da es zuweilen nicht ganz einfach ist, die angemessene Frist sicher zu bestimmen, empfiehlt es sich, dem Auftragnehmer eine kurze Frist zu setzen, binnen derer er unter Angabe des konkreten Grundes zu erklären hat, wenn die ihm gesetzte Frist nicht ausreicht.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 17. Januar 2013, 6 U 60/12, IBRRS 2015, 1891

 

Gewerbliches Mietrecht: Baustelle kann Mietmangel begründen
Dass es im Rahmen einer Großbaustelle zu Beeinträchtigungen kommen kann, ist ein allgegenwärtiges Problem. Nehmen diese Beeinträchtigungen ein zu hohes Ausmaß ein, kann dies einen Mangel an benachbarten gewerblichen Mietobjekten begründen. So wurde im entschiedenen Fall durch zahlreiche Baucontainer und die Baustelleneinrichtung die Sicht auf ein vermietetes Ladenlokal deutlich beeinträchtigt. Lkws und Baustellenfahrzeuge passierten vermehrt die in unmittelbarer Nähe der Baustelle gelegene Nebenstraße, in der sich das Mietobjekt befand. Aufgrund der starken Verengung mieden Passanten diesen Straßenabschnitt. Die Mieterin war jedoch in besonderem Maße auf Laufkundschaft angewiesen, so dass von einem Mietmangel auszugehen sei, der zur Minderung berechtigt, so der Senat.
Kommentar
Grundsätzlich sind Beeinträchtigungen aufgrund üblicher Bautätigkeiten im Innenstadtbereich hinzunehmen, wenn diese sich innerhalb der üblichen Grenzen halten. Ob nachteilige Umstände im Umfeld des Mietobjekts einen Mangel der Mietsache begründen, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Hier ist insbesondere auf die vertraglichen Vereinbarungen, die Kenntnisse der Vertragsparteien, Art und Intensität der Beeinträchtigungen sowie deren Üblichkeit abzustellen.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 11. Februar 2015, 2 U 174/14, IBRRS 2015, 2043
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/12 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 

- Grundstücksrecht: Eintragung der Nutzung einer Photovoltaikanlage
- Gewerbliches Mietrecht: Kein Wucher bei Standortvorteil
- Bau- und Architektenrecht: Merkantiler Minderwert nach Baumängelbeseitigung
- Bau- und Architektenrecht: Der Auftraggeber trägt nicht per se das Baugrundrisiko

 

Grundstücksrecht: Eintragung der Nutzung einer Photovoltaikanlage

Möchte sich der Nutzer einer Photovoltaikanlage, die sich auf einem fremden (dienenden) Grundstück befindet, zu Gunsten seines (herrschenden) Grundstücks die Nutzungsmöglichkeit absichern lassen, bietet sich die Eintragung einer Grunddienstbarkeit an. Voraussetzung hierfür ist aber, dass auf dem begünstigten Grundstück ein technischer Eigenverbrauch des erzeugten Stroms stattfindet. Hierfür muss über die Photovoltaikanlage tatsächlich die Elektrizitätsversorgung des herrschenden Grundstücks sichergestellt werden. Wird der produzierte Strom hingegen in das allgemeine Stromnetz des örtlichen Stromversorgers eingespeist, reicht dies nicht aus. Eine Sicherung kann dann nur über eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit erfolgen.
Kommentar
Der Nachteil einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit ist die Bindung an die im Grundbuch eingetragene Person. Denn das Recht ist grds. nicht übertragbar und auch nicht vererbbar. Wirklich dauerhaft kann es damit allenfalls für eine Kapital- oder Personengesellschaft im Grundbuch eingetragen werden. Bei einer Grunddienstbarkeit erfolgt die Begünstigung dagegen für ein Grundstück und nicht für eine Person. Wechselt der Eigentümer des herrschenden Grundstücks betrifft dies das einmal eingetragene Recht nicht. Damit ein solches Recht tatsächlich eingetragen werden kann, muss das herrschende Grundstück allerdings auch eine reale Begünstigung erfahren. Reine Gelderträge des jeweiligen Eigentümers stellen gerade keinen Vorteil für das Grundstück dar.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 23. Dezember 2014, 15 W 256/14, MDR 2015, 330-331
 
 

Gewerbliches Mietrecht: Kein Wucher bei Standortvorteil

Bei Gewerberaummietverhältnissen ist Wucher in der Regel anzunehmen, wenn die vereinbarte Miete um knapp 100 % höher ist als der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung. Demnach ist die vertraglich geschuldete Miete mit dem Mietzins abzugleichen, der für vergleichbare Objekte erzielt wird. Nach der Entscheidung des OLG Düsseldorf ist ein Vergleich aber dann nicht möglich, wenn das Objekt mit der vergleichsweise hohen Miete aufgrund seiner Lage einen erheblichen Standortvorteil genießt und unmittelbare Wettbewerber nicht vorhanden sind. Im vorliegenden Fall war der Mieter ein Kfz-Schilderpräger, der als einziges Unternehmen dieser Art Räume in demselben Gebäude angemietet hatte, in dem das Straßenverkehrsamt seine Zulassungsstelle betreibt. Der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung bestimmt sich nach Ansicht des Gerichts in diesem Fall allein durch die Angebote der verschiedenen Schilderpräger, die dem Vermieter im Rahmen seiner bisherigen Ausschreibungen für die Flächen unterbreitet wurden.
Kommentar
Auch wenn Vermieter von Gewerbeimmobilien bei der Höhe der Miete einen deutlich größeren Spielraum haben als Wohnraumvermieter, sollten sie diesen nicht ohne Anlass über die Maßen ausreizen. Sofern dem Vermieter nämlich nachgewiesen werden kann, dass er sich nicht an Vergleichsmieten für ähnliche Gebäude oder an entsprechenden Gutachten orientiert hat, sondern weiß, dass die verlangte Miete völlig unangemessen ist, kann der Vertrag unter Umständen für nichtig erklärt werden.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 04. Februar 2015, VI-U (Kart) 14/14 – www.openjur.de
 
 
 
Bau- und Architektenrecht: Merkantiler Minderwert nach Baumängelbeseitigung
 
Ein Bauherr kann nach Beseitigung von erheblichen Baumängeln den merkantilen Minderwert eines Gebäudes als Schadensersatz geltend machen. Dies ist der Minderwert, der dem Gebäude dadurch anhaftet, dass eine Mangelbeseitigung nicht einer von vornherein ordnungsgemäß hergestellten Leistung entspricht. Denn ein potentieller Erwerber könnte dadurch ein geringeres Vertrauen in die Qualität eines Gebäudes haben. Im konkreten Fall hatte der Geschädigte den merkantilen Minderwert durch eine „Expertenbefragung“ von potentiellen Erwerbern dargelegt, war in der Vorinstanz jedoch gescheitert. Begründung war, dass zwar ein Schadensersatzanspruch dem Grunde nach bestehe, es aber an jeglicher Bemessungsgrundlage für die Höhe des eingetretenen Schadens fehle. Anders der Bundesgerichtshof: Da ein Gebäude ein marktgängiges Objekt sei, sei die hier vom Kläger durchgeführte „Expertenbefragung“ von Marktteilnehmern eine geeignete Methode um zu ermitteln, inwieweit ein reparierter Schaden die Kaufbereitschaft und damit den wirtschaftlichen Wert einer Immobilie mindere. Das Ergebnis der Befragung gewährt ausreichend Anhaltspunkte für die Bemessung der Schadenshöhe, auf deren Grundlage der Richter sein gesetzlich eingeräumtes Ermessen zur Höhe des Anspruchs ausüben könne.
Kommentar
Insofern gilt gleiches wie bei einem Auto: Ein verunfalltes und danach ordnungsgemäß repariertes Auto bleibt auch nach der Reparatur ein Unfallwagen und dementsprechend im wirtschaftlichen Wert gemindert. Die Höhe des Anspruchs kann nur dann geschätzt werden, wenn dem Richter ausreichende Anhaltspunkte durch den Geschädigten geliefert werden. Eine gezielte Befragung von Marktteilnehmern kann solch eine ausreichende Grundlage darstellen.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. Dezember 2012, VII ZR 84/10 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
 

Bau- und Architektenrecht: Der Auftraggeber trägt nicht per se das Baugrundrisiko

Bedingen die Vertragsparteien durch Allgemeine Geschäftsbedingungen eine Vergütung für bereits erbrachte, aber infolge schwieriger Baugrundverhältnisse nicht zum Erfolg geführte Leistungen ab, so ist diese Klausel unwirksam. Die Unwirksamkeit begründet sich aber nicht mit der immer noch allgemein verbreiteten Annahme, dass nur der Bauherr das Baugrundrisiko trage. Die Klausel ist deswegen unwirksam, weil der Auftragnehmer verschuldensunabhängig haften soll, ohne das Risiko in seine Kalkulation einpreisen zu können, so das Oberlandesgericht München.
Kommentar
Der Auffassung, Baugrundrisiko ist per se Bauherrenrisiko, wurde bereits im Jahr 2009 durch den Bundesgerichtshof eine Absage erteilt. Der Bauherr hat also nicht zwangsweise dafür einzustehen, dass es aufgrund der Bodenverhältnisse zu Komplikationen bei den Arbeiten und damit zu Mehrkosten kommt. Vertragsautonomie besteht auch bei der Verteilung des Baugrundrisikos. Allerdings darf der Auftragnehmer nicht durch die vollständige Abwälzung jedweder Risiken in unangemessener Weise benachteiligt werden. Das übernommene Risiko muss für den Auftragnehmer abschätzbar bleiben, sodass er dieses Risiko grundsätzlich in seine Kalkulation der Vergütung einpreisen kann. Insoweit ist den Parteien eines Bauvertrages anzuraten, die Umstände der Leistungserbringung umfänglich vor Abschluss des Bauvertrages zu erörtern.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Urteil vom 10. Dezember 2013, 28 U 732/11 Bau, IBRRS 2015, 1001
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/11 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Grundstücksrecht: Geräuschbeeinträchtigungen in der Nachbarschaft
- Gewerbliches Mietrecht: Fehlende Farbwahlklausel – Wände dürfen rot bleiben
- Wohnraummietrecht: Haftung des Vermieters für Legionellen
- Wohnungseigentumsrecht: Unzulässige Unterteilung von Wohnungseigentum
 
 
Grundstücksrecht: Geräuschbeeinträchtigungen in der Nachbarschaft
Kommt es beim Zusammentreffen unterschiedlicher Gebiete, wie z. B. von allgemeinen Wohn- und Mischgebieten, zu Geräuschbeeinträchtigungen, trifft jeden Grundstücksnutzer eine spezielle Rücksichtnahmepflicht. Die exakte Festlegung einer „zumutbaren“ Geräuschbeeinträchtigung ist jedoch nicht möglich. Im Einzelfall muss daher eine wertende Betrachtung aller maßgeblichen Umstände vorgenommen werden. So hängt die Lästigkeit eines Geräusches nicht nur von Messwerten, sondern auch von Umständen wie z.B. Dauer, Intensität oder Frequenz ab. Vorliegend begehrte der Nachbar einer Waschanlage den Bau eines Tores, welches während des Waschvorgangs geschlossen zu halten ist. Dies wurde ihm durch den Senat versagt, nachdem dieser bei einem Ortstermin feststellte, dass nur eine unerhebliche Geräuscheinwirkung vorliegt.
Kommentar
Geräuscheinwirkungen müssen hingenommen werden, wenn diese die Benutzung des betreffenden Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen. Bei der Überprüfung, ob die  Beeinträchtigung wesentlich ist oder nicht, ist nicht das subjektive Empfinden des Betroffenen, sondern dasjenige eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ maßgeblich. Werden die festgelegten Grenz- oder Richtwerte, wie sie z.B. die TA Lärm (Verwaltungsvorschrift zum Bundesimmissionsschutzgesetz) enthält, nicht überschritten, wird in der Regel von einer unwesentlichen Geräuscheinwirkung ausgegangen.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 28. August 2014, 24 U 71/13, IBRRS 2015, 0823

 

 
Gewerbliches Mietrecht: Fehlende Farbwahlklausel – Wände dürfen rot bleiben
Ist im Mietvertrag nicht geregelt, welche Wandfarbe verwendet werden soll, besteht keine Verpflichtung des Mieters, die Wände nach Mietende weiß zu streichen. Vorliegend wurden die Räumlichkeiten zum Betrieb einer Bar angemietet. Dabei stand es dem Mieter frei, über die Wahl seiner farblichen Wandgestaltung zu entscheiden. Der Mietvertrag enthielt lediglich eine Klausel, die die Pflicht des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit vorsah. Nach Ansicht des Senats führe die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen jedoch nicht dazu, die Wände bei Auszug weiß zu streichen.
Praxistipp
Grundsätzlich ist die Verwendung einer Farbwahlklausel zulässig, soweit diese den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Die Klausel darf aber ausschließlich nur für den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache gelten. Zudem ist dem Mieter ein gewisser Spielraum hinsichtlich der Farbwahl zu überlassen. Die Gestaltung der Schönheitsreparaturklauseln ist also nach wie vor – aufgrund der zahlreichen gerichtlichen Entscheidungen – nicht einfach. Es kann z. B. auch zu empfehlen sein – je nach Fall- die Regelung kurz und knapp zu halten.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 29. Januar 2015, 3 U 1209/14, IMR 2015, 157

 

 
Wohnraummietrecht: Haftung des Vermieters für Legionellen
Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters umfasst auch die Pflicht, regelmäßige Untersuchungen des Trinkwassers vorzunehmen. Kommt er dieser nicht nach, wird er seinem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig, wenn dieser aufgrund verseuchten Trinkwassers erkrankt. Vorliegend erkrankte der Mieter an einer Lungenentzündung, die er auf die starke Legionellen-Kontamination seiner Wohnung zurückführte. Sowohl Amts- als auch Landgericht verneinten einen Schadensersatzanspruch, da die Legionellenerkrankung nicht mit der erforderlichen Gewissheit auf das kontaminierte Trinkwasser zurückzuführen sei. Anders der BGH: Das landgerichtliche Urteil sei an einen zu hohen Maßstab richterlicher Gewissheit angelegt. Zudem komme eine Pflichtverletzung aufgrund unregelmäßiger Kontrollen auch bereits für den Zeitraum vor Inkrafttreten der Trinkwasserverordnung vom 01.11.2011 in Betracht.
Kommentar
Zwar handelt es sich vorliegend um ein Urteil aus dem Wohnraummietrecht, der grundsätzliche Tenor wird jedoch auch auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen sein. Gerade der gewerbliche Vermieter kann hier – je nach Art des ausgeübten Gewerbes seines Mieters – in einer verstärkten Pflicht sein. So richtet sich die Häufigkeit der Kontrollen nach der täglichen Menge des abgegebenen oder produzierten Wassers in einem Wasserversorgungsgebiet.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. Mai 2015, VIII ZR 164/14 – www.bundesgerichtshof.de

 

 

Wohnungseigentumsrecht: Unzulässige Unterteilung von Wohnungseigentum
Grundsätzlich bedarf die Unterteilung von Wohnungseigentum in zwei oder mehr Einheiten nicht der Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer. Dies gilt jedoch nur, soweit die bisherige Zweckbestimmung der Räume beibehalten wird. Dienen die Räume laut Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken, so ist eine Unterteilung in Wohnungseigentum ohne die Mitwirkung der Wohnungseigentümer unzulässig. Diese können durch eine Vereinbarung die Teilungserklärung anpassen. Im Rahmen der grundbuchrechtlichen Umschreibung bedarf es zudem der Bewilligung der Wohnungseigentümer.
Kommentar
Erfolgt trotz Unzulässigkeit der Unterteilung eine entsprechende Eintragung im Grundbuch, so entfaltet diese keine materiell-rechtliche Wirkung. Denn die Eintragung der Wohneinheiten ins Bestandsverzeichnis des Grundbuchs steht im Widerspruch zur ursprünglichen Teilungserklärung. Ein gutgläubiger Erwerb des Wohnungseigentums ist daher ausgeschlossen.
Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 04. Dezember 2014, V ZB 7/13 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/10 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Grundstücksrecht: Zulässige Schenkung an Minderjährigen
- Grundstücksrecht: Der Kaufpreis bestimmt die Höhe der Kosten der Grundbucheintragung
- Bau- und Architektenrecht: Ausnahme – Mängelrechte vor Abnahme des Gewerks
 -Wohnraummietrecht: BGH entscheidet über Eigenbedarfskündigungen
 
 
Grundstücksrecht: Zulässige Schenkung an Minderjährigen
Alleine der Hinweis in einem Schenkungsvertrag an einen Minderjährigen, dass dieser in Zukunft kraft Gesetzes in die bestehenden Mietverträge eintreten wird, sorgt nicht dafür, dass die Übertragung des Grundstücks als teilentgeltlich anzusehen ist. Anders ist die Situation zu beurteilen, wenn weitere vertragliche Verpflichtungen zum Eintritt in das Mietverhältnis vorgesehen sind. Vorliegend bestand zugunsten des Vermieters des verschenkten Objektes ein Nießbrauchrecht, das diesem gestattete, auch nach der Eigentumsübertragung die Wohnungen zu vermieten. Nach Ansicht des Senats ist die Übertragung in diesem Fall unentgeltlich und damit nicht vom Familiengericht zu genehmigen, sodass der Minderjährige wirksam durch seine gesetzlichen Vertreter vertreten wurde.
Kommentar
Aus Gründen des Minderjährigenschutzes sind Schenkungsverträge mit Minderjährigen grundsätzlich durch das Familiengericht zu genehmigen, wenn der Minderjährige durch den Schenkungsvertrag dazu verpflichtet wird, in andere Verträge, wie z.B. bestehende Mietverträge, einzutreten. Erfolgt der Vertragseintritt hingegen kraft Gesetzes und gerade nicht aufgrund einer vertraglichen Verpflichtung, sieht das Gesetz keine zusätzliche Genehmigung durch das Familiengericht vor.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 06. August 2014, 15 W 94/14, NJW-RR 2014, 1350
 
 
Grundstücksrecht: Der Kaufpreis bestimmt die Höhe der Kosten der Grundbucheintragung
Nach dem seit 2013 geltenden Gerichts- und Notarkostengesetz – wie schon nach der ehemaligen Kostenordnung – ermittelt sich der für die Kostenberechnung maßgebliche Geschäftswert beim Kauf einer Sache nach dem Kaufpreis. Nur wenn der tatsächliche Verkehrswert einer Sache höher ist als der vereinbarte Kaufpreis, ist der Verkehrswert maßgebend.
In einem dem OLG München vorgelegten Fall hat das Grundbuchamt einen hohen Weiterverkaufspreis einer Immobilie zum Anlass genommen, die Kostenrechnung für den früheren Erwerb der Immobilie zu erhöhen. Konkret hatte ein Eigentümer eine Immobilie für etwa 16 Mio. Euro erworben und diese ein halbes Jahr später für etwa 29 Mio. Euro weiter veräußert. Im Rahmen des ersten Erwerbs war eine Vormerkung eingetragen worden, deren Kosten anhand des Kaufpreises in Höhe von 16 Mio. Euro berechnet wurden. Nach dem Verkauf der Immobilie wurden dem Eigentümer mit Hinweis auf den erhöhten Weiterverkaufspreis – aus dem das Grundbuchamt auf einen höheren Verkehrswert schloss – weitere 3.150,00 Euro für die Vormerkung in Rechnung gestellt.
Das OLG München hält diese zweite Kostenforderung für unzulässig. Aus dem höheren Weiterverkaufspreis darf nur dann auf einen höheren Verkehrswert der Sache auch im Zeitpunkt des früheren Geschäfts geschlossen werden, wenn sich aus dem späteren Geschäft zweifelsfrei ergibt, dass der erhöhte Wert bereits zu dem früheren Zeitpunkt bestand. Das war vorliegend aber nicht der Fall. Der Eigentümer konnte konkret darlegen, dass es aufgrund seiner Planungsleistungen sowie dem besonderen Interesse der späteren Käuferin an dem Erwerb der Immobilie zu einer derartigen Kaufpreiserhöhung innerhalb kurzer Zeit gekommen sei. Deshalb war für die Berechnung der Kosten lediglich der ursprüngliche Kaufpreis in Höhe von 16 Mio. Euro zugrunde zu legen.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 13. März 2015, 34 Wx 232/13, IBRRS 2015, 0729
 
 
Bau- und Architektenrecht: Ausnahme – Mängelrechte vor Abnahme des Gewerks
Ausnahmsweise kann die Geltendmachung von werkvertraglichen Mängelrechten durch den Besteller gegen seinen Unternehmer auch vor Abnahme wirksam sein. Der Unternehmer muss dazu sein Werk als fertiggestellt ansehen als auch abliefern, der Besteller im Gegenzug jedoch die Abnahme wegen Mängeln verweigern und der Unternehmer wiederum eine (weitere) Mängelbeseitigung endgültig ablehnen, so das Oberlandesgericht Hamm. Das Gericht begründet seine Auffassung damit, dass der Besteller ansonsten zur Abnahme einer aus seiner Sicht mangelhaften Leistung gezwungen wäre, um seine Mängelansprüche gegen den Unternehmer durchzusetzen.
Kommentar
Die Position des Auftraggebers wird damit gestärkt. Der Unternehmer in der oben dargestellten Konstellation muss also damit rechnen, dass der Auftraggeber von den ihm zustehenden Mängelrechten, wie etwa der Vorschusszahlung, auch schon vor der Abnahme Gebrauch macht. Dabei darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass alle weiteren Voraussetzungen für die Geltendmachung von Mängelrechten, wie etwa die Mangelhaftigkeit des Werks, erfolglose Fristsetzung zur Mängelbeseitigung und kein Ausschluss der Mängelbeseitigung wegen Unverhältnismäßigkeit oder Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung im Verhältnis zu den Kosten vorliegen müssen.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 19. August 2014, 24 U 41/14, BeckRS 2015, 01015
 
 
Wohnraummietrecht: BGH entscheidet über Eigenbedarfskündigungen
Gerichte haben den Wohnbedarf zu respektieren, den der Vermieter für sich und seine Angehörigen als angemessen betrachtet, so der BGH. Auch wenn den Gerichten der angegebene Bedarf überhöht erscheint, sind sie nicht berechtigt, ihre eigenen Vorstellungen an die Stelle des Vermieters zu setzen. Es ist auch nicht die Angemessenheit des Wohnbedarfs zu prüfen. Vielmehr darf lediglich überprüft werden, ob das Vorgehen des Vermieters rechtsmissbräuchlich ist. Hierbei ist zu beachten, dass erst ein weit überhöhter Wohnbedarf als rechtsmissbräuchlich gilt. Ob ein solcher vorliegt, ist durch Abwägung aller Interessen anhand objektiver Kriterien und unter Würdigung des konkreten Falles zu beurteilen.
Kommentar
Mit seinem Urteil schließt sich der BGH seiner bisherigen Rechtsprechung an und stärkt die Rechte der Vermieter weiter. Zu beachten bleibt, dass dem Mieter u.U. ein Widerspruchsrecht zustehen kann. Vermieter sollten daher bei einem geplanten eigenen Bezug der Wohnung stets mögliche zeitliche Verzögerungen, auch aufgrund eines etwaigen Gerichtsverfahrens berücksichtigen.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 04. März 2015, VIII ZR 166/14 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/09 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
paragraph
- Grundstücksrecht: Aufklärungspflichten des Verkäufers
- Grundstücksrecht: Keine Eintragung von fließenden Gewässern
- Gewerbliches Mietrecht: Mangelkenntnis bei Optionsausübung
- Bau- und Architektenrecht: Einwand der Unverhältnismäßigkeit bei optischen Werkmängeln 

 

Grundstücksrecht: Aufklärungspflichten des Verkäufers
Der Verkäufer eines unbebauten im Außenbereich liegenden Grundstücks ist nicht dazu verpflichtet, den Käufer ungefragt darüber aufzuklären, dass sich das Grundstück in einem Landschaftsschutzgebiet befindet. Vorliegend erwarb die Käuferin in der Hoffnung auf eine zukünftige Bebaubarkeit das im Außenbereich liegende Grundstück, das „zur Zeit kein Bauland“ war. Der Verkäufer hatte in den Vertragsverhandlungen geäußert, dass eine Umwandlung in Bauland in nächster Zeit erwartet werden könne. Der Senat verneinte die Verletzung einer Aufklärungspflicht durch den Verkäufer. Die Käuferin hätte sich vielmehr selbstständig darüber informieren können, dass das Grundstück in einem Landschaftsschutzgebiet liegt. So sind sowohl Flächennutzungs- als auch Landschaftsplan öffentlich einsehbar.
Kommentar
Grundsätzlich ist zu beachten, dass im Zuge von Vertragsverhandlungen keine rechtliche Aufklärungspflicht besteht. Jedoch darf ein Käufer die ungefragte Mitteilung des Verkäufers über solche Tatsachen erwarten, die für ihn offensichtlich von Bedeutung sind. Dies kann auch für solche Tatsachen angenommen werden, die geeignet sind, dem Vertragspartner einen erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen. Eine dahingehende Aufklärungspflicht ist aber nur in den Fällen verletzt, in denen dem Käufer nicht zuzumuten war, sich selbst über die Tatsache zu informieren.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 26. März 2015, 22 U 147/14, BeckRS 2015, 06900

 

Grundstücksrecht: Keine Eintragung von fließenden Gewässern
Der Flussabschnitt, der an ein Ufergrundstücks grenzt, kann grundsätzlich nicht gesondert im Grundbuch eingetragen werden. Das Gericht hatte vorliegend über die Beschwerde eines Grundeigentümers gegenüber dem Grundbuchamt zu entscheiden. Dieses hatte sich geweigert, dem Antrag des Eigentümers nachzukommen, den an sein Grundstück angrenzenden Flussabschnitt einzutragen. Der Senat bestätigt die Entscheidung des Grundbuchamtes: Wasserläufe seien „buchungsfreie“ Grundstücke und nicht dazu bestimmt, am Rechtsverkehr teilzunehmen. Vorliegend handele es sich um ein Anliegergewässer, das im Eigentum der jeweiligen Ufergrundstückseigentümer stehe. Das Gewässer sei daher kein selbstständiges Grundstück, so dass die Buchung von Anteilen des Gewässerflurstücks auf den Grundbuchblättern der Ufergrundstücke ausscheide. Vielmehr sei der dem jeweiligen Ufergrundstück zugehörige Teil des Gewässers bereits automatisch als dessen Bestandteil gebucht.
Kommentar
Für ein buchungsfreies Grundstück ist auf Antrag eines Berechtigten hin von Amts wegen ein Grundbuchblatt anzulegen. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Antragsteller vorgibt, dessen Eigentümer zu sein. Voraussetzung ist in diesem Fall jedoch, dass es sich um ein selbstständiges Grundstück i.S.v. § 3 Abs 1 GBO handelt. Damit scheiden neben Wasserläufen solche Grundstücke aus, die im Eigentum der öffentlichen Hand stehen oder dem öffentlichen Bahnverkehr dienen.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 27. Februar 2015, 34 Wx 8/15, IBRRS 2015, 0709

 

Gewerbliches Mietrecht: Mangelkenntnis bei Optionsausübung
Übt der Mieter in Kenntnis eines Mietmangels eine Option auf Verlängerung des Mietverhältnisses aus, ohne sich seine Rechte wegen der Mietmängel vorzubehalten, führt dies nicht zu einem Ausschluss der Minderung für die Zukunft. Der BGH entschied, dass die Ausübung einer Verlängerungsoption weder einen Vertragsschluss i.S.d. § 536b S. 1 BGB darstellt noch zu einer entsprechenden Anwendung der Norm führt. Auch nachträgliche Änderungen der Miethöhe -hier eine einvernehmliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung- führen nicht zu einer Anwendung der obigen gesetzlichen Regelung, so dass der Mieter nicht mit seinen Rechten, wie etwa auf Minderung, ausgeschlossen ist.
Kommentar
In Rechtsprechung und Literatur wird überwiegend die Auffassung vertreten, dass § 536 b BGB auch dann greift, wenn der Mieter in Kenntnis des Mietmangels eine Verlängerungsoption ausübt, ohne sich seine Rechte vorzubehalten. Begründet wird dies u.a. damit, dass die Ausübung einer Verlängerungsoption eine Zäsur in der Vertragsgestaltung darstelle. Der BGH stellt sich mit seiner Entscheidung nunmehr klar gegen diese Auffassung.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 5. November 2014, XII ZR 15/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Einwand der Unverhältnismäßigkeit bei optischen Werkmängeln
Der Unternehmer kann die Nacherfüllung wegen rein optischer Mängel am Gewerk nicht grundsätzlich wegen unverhältnismäßiger Kosten verweigern. Dies gilt zumindest dann, wenn der Auftraggeber ein nachvollziehbares Interesse an der optisch einwandfreien Herstellung hat und den Unternehmer ein maßgebliches Verschulden an der Verursachung trifft. Dies hat das Oberlandesgericht Düsseldorf mit der Begründung angenommen, der Unternehmer habe den Dachfirst des Anbaus fälschlich 15 cm zu niedrig gebaut, weil er dazu falsch Maß genommen habe. Zudem habe er während der Arbeiten die fehlerhafte Ausführung gesehen, aber seinen Auftraggeber nicht darauf hingewiesen, obwohl derzeit eine kostengünstigere Mängelbeseitigung möglich gewesen wäre.
Kommentar
Grundsätzlich findet bei jedem Mangel eine Abwägung zwischen der Belastung des Unternehmers und seiner Erfolgshaftung statt. Dies gilt also auch, wenn das Werk nicht nur optisch, sondern in seiner Funktion mangelhaft ist. Eine Funktionsbeeinträchtigung führt aber stets zu einer spürbaren Beeinträchtigung des Bestellers, so dass der Unternehmer in einem solchen Fall die Nacherfüllung nur schwer ablehnen kann. Hinsichtlich optischer Mängel gilt: Je höher das Interesse an der optischen Mangelfreiheit ist, desto höher ist auch die Anforderung an die Unverhältnismäßigkeit der Nacherfüllungskosten.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, 04. November 2014, 21 U 23/14, IBRRS 2015, 0713
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/07 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Aktuell: Mietpreisbremse und Bestellerprinzip im Maklerrecht beschlossen!
- Grundstücksrecht: Vereiteltes Vorkaufsrecht
- Bau- und Architektenrecht: Architekten/Fachplaner müssen technische Entwicklungen nicht beachten!
- Gewerbliches Mietrecht: Gleichrangiges Vermieterpfandrecht
- Wohnraummietrecht: Der Streit um die Schönheitsreparaturen

 

Aktuell: Mietpreisbremse und Bestellerprinzip im Maklerrecht beschlossen!

Nachdem der Bundestag hat am 05.03.2015 das Gesetz zur Einführung einer Mietpreisbremse und des Bestellerprinzips für Maklerleistungen beschlossen hat, hat nunmehr auch der Bundesrat dem Gesetz zugestimmt. Das Gesetz soll voraussichtlich im Juni 2015 in Kraft treten.

Die Mietpreisbremse soll nur in Gebieten mit „angespannter Wohnungslage“ gelten. Bei Wiedervermietung bestehender Wohnungen dürfen die Mieten dort nur noch maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In welchen Gebieten die Wohnungslage angespannt ist, sollen die Länder festlegen. Für Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung gilt die Mietpreisbremse nicht.

Bei Maklerleistungen gilt künftig „Wer bestellt, der bezahlt“. Es soll derjenige die Maklergebühren zahlen, der den Makler beauftragt hat oder in dessen Interesse der Makler überwiegend tätig geworden ist. In der Praxis wird das meist der Vermieter sein. Wohnungsvermittlungsverträge sind zudem künftig schriftlich abzuschließen.Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com

Fundstelle: Gesetzentwurf Drucksache 447/14 -www.bundesrat.de/SharedDocs/drucksachen/2014/0401-0500/447-14.pdf?__blob=publicationFile&v=1

 

Grundstücksrecht: Vereiteltes Vorkaufsrecht

Verkauft der Eigentümer seine Immobilie an einen Dritten und unterlässt es, seinen Mieter über das ihm zustehende Vorkaufsrecht zu unterrichten, steht dem Mieter ein Anspruch auf Schadensersatz gegenüber dem Vermieter zu. Dies gilt sogar dann, wenn er das Vorkaufsrecht nicht ausübt, nachdem er von dessen Bestehen Kenntnis davon erlangt hat. Der Anspruch umfasst die Differenz zwischen Verkehrswert und Verkaufspreis.

Kommentar
Der BGH widerspricht mit seinem Urteil klar der Ansicht der Vorinstanzen. Diese hatten die Klage des Mieters abgewiesen, da er nach Kenntnisnahme nicht vom Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hatte. Nach Ansicht des BGH solle die Mitteilung vom Vorkaufsfall den Mieter in die Lage versetzen, sein Vorkaufsrecht sofort auszuüben. Erhält er – wie vorliegend – diese Informationen hingen erst, wenn der Vermieter den Kaufvertrag mit dem Dritten bereits abgewickelt hat, könne nicht vom Mieter verlangt werden, dass er dennoch das Vorkaufsrecht ausübt. Der Vermieter könne den Kaufvertrag ohnehin nicht mehr erfüllen, sodass es nur billig wäre, dem Mieter unmittelbar den Ersatz des Erfüllungsschadens zu gewähren und nicht zunächst den Abschluss eines nicht erfüllbaren Kaufvertrages zu fordern.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 21. Januar 2015, VIII ZR 51/14 – www.bundesgerichtshof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Architekten/Fachplaner müssen technische Entwicklungen nicht beachten!

Im Jahr 2006 hatte ein Architekt die Verlegung von Leitungen für den Bau eines Wohnhauses geplant. Die Planung entsprach der DIN 18015 (Stand 1992). Der Bauherr wollte die Schlussrechnung des Architekten aus dem Jahr 2008 mit Verweis auf die Neuerungen in der DIN 18015 (Stand 2007) nicht zahlen. Danach wäre anders, als ausgeführt, die Auswechselbarkeit der Leitungen vorgesehen. Der Bauherr sah in der Leistung des Architekten einen zum Schadensersatz berechtigenden Planungsfehler. Ohne Erfolg, so das OLG München.

Kommentar
Der maßgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung der Planung eines Architekten/Fachplaners ist der Zeitpunkt seiner Leistungserbringung, nicht der Zeitpunkt der Abnahme seiner Leistung. Ändern sich nach erbrachter Leistung die allgemein anerkannten Regeln der Technik, führt dies nicht zu einer mangelhaften Leistung, die einen gewährleistungspflichtigen Planungsfehler begründet. Diese Ansicht entspricht nicht der gängigen Rechtsprechung. Zu bemerken ist, dass sie sich auf Schadensersatzansprüche gegen Fachplaner/Architekten beschränkt, wenn diesen ein Planungs- und Überwachungsfehler zur Last gelegt wird. Problematisch an der Entscheidung ist, wenn sich die mangelhafte Planung im Bauwerk realisiert. Das ausführende Unternehmen würde mangelhaft leisten, da die Umsetzung der Planung nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entspräche. Für den Unternehmer kommt es auf den Zeitpunkt der Abnahme an. Er würde also für die Schlechtleistung des Architekten gerade stehen müssen, was in der Praxis zu Unstimmigkeiten führen kann.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 15. Januar 2015, 9 U 3395/14, IBRRS 2015, 0507

 

Gewerbliches Mietrecht: Gleichrangiges Vermieterpfandrecht

Veräußert der Vermieter eine vermietete Immobilie, kann dem Erwerber des Mietobjekts auch ein Vermieterpfandrecht an solchen Sachen zustehen, die der Mieter zwischenzeitlich an einen Dritten sicherheitsübereignet hat. Für die Frage, wann das Vermieterpfandrecht des Erwerbers entsteht, ist nämlich nicht der Zeitpunkt, zu dem er in das Mietverhältnis eintritt, sondern vielmehr der Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsschlusses zwischen Mieter und Veräußerer maßgeblich. Es findet also eine Vorverlagerung zu Gunsten des Erwerbers statt. Dieses Vermieterpfandrecht des Erwerbers entsteht eigenständig neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers. Die beiden Vermieterpfandrechte erfassen dieselben Sachen und stehen im gleichen Rang.

Kommentar
Der Sicherungskonflikt zwischen dem Vermieterpfandrecht und einer Sicherungsübereignung wird spätestens dann praxisrelevant, wenn der Mieter insolvent ist und sich der Insolvenzverwalter und der Vermieter darüber streiten, zu wessen Gunsten das Pfandobjekt/Sicherungsgut zu verwerten ist. Der BGH hat die Rechte des Erwerbers gestärkt. Lediglich an Gegenständen, die schon vor Einbringung in die Mietsache sicherheitsübereignet wurden kann nur ein nachrangiges Vermieterpfandrecht entstehen.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 15.Oktober 2014, XII ZR 163/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnraummietrecht: Der Streit um die Schönheitsreparaturen

Allgemeine Geschäftsbedingen (AGB) in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung zu Schönheitsreparaturen verpflichten, sind unwirksam, wenn dafür kein angemessener Ausgleich vorgesehen wird, so die aktuelle Entscheidung des BGH. Auch so genannte Quotenabgeltungsklauseln, nach denen Mieter anteilige Renovierungskosten zahlen sollen, hat der BGH nunmehr gekippt. Bei diesen können die tatsächlich auf den Mieter entfallenden Kostenanteile nicht verlässlich ermittelt werden. So ist beim Abschluss des Mietvertrages für den Mieter nicht klar und verständlich, welche Belastung ggf. auf ihn zukommt. Derartige Klauseln sind daher unwirksam.

Praxistipp
Der Bundesgerichtshof hat hier wichtige Grundsatzfragen neu entschieden und seine bisherige Rechtsprechung zur Übertragung von Schönheitsreparaturen geändert. Mit seinen Entscheidungen hat der BGH erneut die Rechte der Mieter gestärkt, indem er dem Vermieter einen immer geringeren Spielraum einräumt, Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Vermieter tun nun gut daran, bestehende Mietverträge zu überprüfen und wenn möglich anzupassen. Künftige Mietverträge müssen in jedem Fall anhand der neuen Rechtslage ausgerichtet werden.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteile vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13 -www.bundesgerichtshof.de

 
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