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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/10 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Bau-und Architektenrecht: Haftung eines zur Überwachung der Bauausführung beauftragten Architekten
- Makler- und Bauträgerrecht: Provisionsanspruch trotz Verwandtschaftsverhältnis?
- Grundstücksrecht: Kein Anspruch auf Löschung der Baulast
- Wohnraummietrecht: Erleichterte Umlage von Betriebskosten

 
Bau- und Architektenrecht: Haftung eines zur Überwachung der Bauausführung beauftragten Architekten
Wie gestaltet sich die Haftungsfrage, wenn ein Architekt zur Überwachung einzelner Bauausführungen beauftragt ist? Im vorliegenden Fall war ein Architekt mit der Überwachung von „Knackpunkten der Bauausführungen“, hiermit sind die wichtigen Arbeiten der Bauausführung gemeint, beauftragt worden. Seine Vergütung erfolgte auf Stundenlohnbasis. Es kam, wie es kommen musste: Der Architekt erfüllte seine Überwachungspflicht nicht, so dass die Bauausführung mangelhaft war. Entgegen der Annahme des Architekten, dass sein Haftungsumfang begrenzt sei, weil sein vereinbartes Stundenhonorar für solche Leistungen unterhalb der Festsetzungen der HOAI liege, führt das OLG Brandenburg an, dass der Haftungsumfang sich nicht nach dem Honorar, sondern nach dem vereinbarten Leistungssoll richtet.
Kommentar
Das OLG Brandenburg macht in seinem Urteil deutlich, dass die Grundsätze des Vertragsrechts natürlich auch für den Vertrag mit einem Architekten gelten. Es gilt primär das im Vertrag vereinbarte Leistungssoll und nicht das vereinbarte Honorar. Somit ist für die Bestimmung des Haftungsumfangs weder entscheidend, ob die im Vertrag vereinbarten Pflichten deckungsgleich mit den Pflichten aus der entsprechenden Leistungsphase der HOAI sind, noch die geringe Höhe des vereinbarten Honorars.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 22.12.2015, 4 U 26/12, IBRRS 2016, 0275
 
 
Makler- und Bauträgerrecht: Provisionsanspruch trotz Verwandtschaftsverhältnis?
Sind Makler und Vermieter miteinander verwandt, steht dies einem Provisionsanspruch des Maklers grundsätzlich nicht entgegen. Es kommt darauf an, ob wirtschaftliche Beziehungen zwischen Makler und Vermieter bestehen. Anders als bei Eheleuten, bei denen diese regelmäßig vorliegen, ist bei einem anderen (verwandtschaftlichen) Verhältnis nicht ohne das Hinzutreten weiterer Umstände automatisch von einer wirtschaftlichen Beziehung auszugehen. Vorliegend vermittelte der Makler ein Objekt seines Sohnes an die spätere Mieterin. Nachdem diese die Provision zunächst beglichen hatte, forderte sie nun deren Rückzahlung. Das Oberlandesgericht Düsseldorf gab dem Rückzahlungsanspruch dennoch statt: Ein Interessenkonflikt liege zwar nicht vor. Der Makler hat jedoch auf ausdrückliche Nachfrage der Mieterin die verwandtschaftliche Beziehung geleugnet. Der Provisionsanspruch sei verwirkt, da der Makler durch das Leugnen des verwandtschaftlichen Verhältnisses eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung begangen habe.
Kommentar
Die verwandtschaftliche Beziehung eines Maklers zum Vermieter oder Verkäufer rechtfertigt für sich allein noch nicht die Annahme eines Interessenkonfliktes. Es müssen weitere Umstände hinzutreten. Der Makler ist jedoch verpflichtet, zumindest auf Nachfrage des Interessenten über diesen Umstand aufzuklären.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.09.2015, 7 U 48/14, IBRRS 2016, 1036
 
 
Grundstücksrecht: Kein Anspruch auf Löschung der Baulast
Die öffentlich-rechtliche Baulast ist strikt von einer privatrechtlichen Nutzungsvereinbarung zu trennen. Ein Anspruch auf Löschung der Baulast folgt nicht bereits aus der Beendigung der privatrechtlichen Nutzungseinräumung. Vorliegend begehrte der Kläger von dem Beklagten die Löschung einer Baulast. Diese gewährte dem jeweiligen Grundstückseigentümer einen Stellplatzanspruch auf dem Grundstück des Klägers. Der Kläger begründete seinen Löschungsanspruch mit der Kündigung des Mietvertrages über diese Stellplätze. Seinem Ansinnen wurde zunächst durch die zuständige Behörde widersprochen, die auf das öffentliche Interesse an der Baulast hinwies. Das Oberlandesgericht Koblenz schloss sich dem an: Selbst wenn eine zivilrechtliche Kündigung vorliege und eine Nutzungsänderung auf dem Grundstück des Beklagten stattgefunden habe, weswegen die Stellplätze auf dem klägerischen Grundstück nicht mehr benötigt würden, führe dies nicht zu einem Löschungsanspruch hinsichtlich der Baulast.
Kommentar
Die öffentlich-rechtliche Baulast kann auch ohne eine zivilrechtliche Nutzungsvereinbarung eingetragen werden, sofern ein öffentlich-rechtliches Interesse an der Eintragung besteht. Dieses kann z.B. darin liegen, überflüssigen Verkehr bei der Parkplatzsuche zu verhindern.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 22.10.2015, 1 U 76/15, IBRRS 2016, 0883
 
 
Wohnraummietrecht: Erleichterte Umlage von Betriebskosten
Für die Umlage von Betriebskosten im Wohnraummietvertrag genügt nach einer aktuellen Entscheidung des BGH die formularmäßige Angabe im Mietvertrag, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Damit gelten dann die im Gesetz definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten als vereinbart. Anders als bisher gefordert, muss der Betriebskostenkatalog weder dem Mietvertrag beigefügt, noch darin aufgelistet oder auf die Betriebskostenverordnung verwiesen werden.
Kommentar
Der BGH hat die Umlage von Betriebskosten mit seinem Urteil nunmehr wesentlich erleichtert. Dies gilt aber nur für die Umlage der in § 2 Betriebskostenverordnung genannten Betriebskosten. Sollen weitere, in der Betriebskostenverordnung nicht aufgeführte „sonstige Betriebskosten“ auf den Mieter umgelegt werden, muss der Vermieter diese weiterhin konkret im Vertrag aufführen. Wenngleich die Entscheidung für Wohnraum gefällt wurde, kann auch für das gewerbliche Mietrecht im Ergebnis nichts anderes gelten. Es bleibt daher abzuwarten, ob die Gerichte die Entscheidung künftig auch auf das Gewerbemietrecht übertragen.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 10.2.2016, VIII ZR 137/15 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/09 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Bau- und Architektenrecht: Kellerabdichtung muss vor Feuchtigkeit schützen!
- Grundstücksrecht: Wirksamkeit eines Kaufvertrags an bestimmten Bebauungsplan geknüpft – Kein Verstoß gegen Koppelungsverbot
- Grundstücksrecht: Einsichtnahme in das Grundbuch – keine Pflicht des Zwangsverwalters
- Gewerbliches Mietrecht: Minderungsausschluss wirksam!
 
Bau- und Architektenrecht: Kellerabdichtung muss vor Feuchtigkeit schützen!
Ist nach dem Werkvertrag eine funktionierende Kellerabdichtung geschuldet, so kann der Auftraggeber Schadensersatz vom Auftragnehmer verlangen, wenn dennoch Feuchtigkeit in den Keller eindringt, das Werk also mangelhaft ist. An der Mangelhaftigkeit des Werkes ändert es nichts, wenn der geschuldete Erfolg mit der vereinbarten Ausführungsart oder dem vereinbarten Material nicht erreichbar ist. Das Oberlandesgericht Düsseldorf sprach der Auftraggeberin Schadensersatz für die nicht funktionierende Kellerabdichtung zu, obwohl der Auftragnehmer die Leistungen wie vereinbart ausgeführt hatte. Maßgeblich war, dass der vereinbarte Zweck – die funktionierende Abdichtung – nicht erreicht wurde.
Kommentar
Das Urteil des Oberlandesgerichts zeigt, dass es für die Frage der Mangelhaftigkeit nicht (allein) auf die Ausführung der vereinbarten Leistung, sondern vielmehr auf den mit dem Erfolg verfolgten Zweck ankommt. Auch wenn der Auftragnehmer die im Leistungsverzeichnis aufgeführten Leistungen ordnungsgemäß abarbeitet, ändert dies nichts an seiner Erfolgshaftung.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.03.2015, 21 U 62/14, BeckRS 2016, 02938
 
 
Grundstücksrecht: Wirksamkeit eines Kaufvertrags an bestimmten Bebauungsplan geknüpft – Kein Verstoß gegen Koppelungsverbot
Die Gemeinde kann einen Vertrag über den Verkauf eines Grundstücks unter der aufschiebenden Bedingung schließen, dass der für dieses Grundstück geltende Bebauungsplan inhaltlich auf eine bestimmte Weise geändert wird. Ein solcher Vertrag verstößt zumindest dann nicht gegen das Koppelungsverbot und ist nicht unwirksam, wenn dadurch der Abwägungsvorgang im Rahmen der Bauleitplanung nicht verkürzt wird. Selbst wenn die Gemeinde Schadens- oder Aufwendungsersatzansprüche des Käufers treffen könnte, war von einer solchen Verkürzung in dem vorliegenden Fall – so das Gericht – nicht auszugehen. Es kann also eine aufschiebende Bedingung vereinbart werden.
Praxistipp
Gemeinden dürfen sich nicht zur Aufstellung eines bestimmten Bebauungsplans verpflichten. Dadurch würde die Planungshoheit der Gemeinden unterlaufen werden. Dahingehende Leistungspflichten dürfen auch durch die Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung nicht übernommen werden und sollten ausdrücklich in dem Vertrag ausgeschlossen sein.
Autor: Nils Flaßhoff – flasshoff@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 02.10.2015, V ZR 307/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Einsichtnahme in das Grundbuch – keine Pflicht des Zwangsverwalters
Der Zwangsverwalter eines Grundstücks ist nicht verpflichtet, mögliche dingliche Rechte Dritter, z. B. Wohnungsrechte, an einem unter Zwangsverwaltung gestellten Grundstück zu ermitteln. Eine Einsichtnahme in das Grundbuch ist von ihm nicht zu verlangen. Diese Pflicht ergibt sich auch nicht aus seiner Verpflichtung, nach der Inbesitznahme des Grundstücks einen Erstbericht zu erstatten. Wenn sich der unmittelbare Besitzer des unter Verwaltung gestellten Grundstücks erst nach Beginn der Zwangsverwaltung auf das Bestehen dinglicher Rechte beruft, hat der Zwangsverwalter das Vollstreckungsgericht unverzüglich hierüber zu unterrichten.
Kommentar
Unterlässt es der Zwangsverwalter, das Vollstreckungsgericht über das Bestehen ihm bekannter dinglicher Rechte aufzuklären, so hat er den durch die Zwangsverwaltung entstehenden Schaden zu ersetzen. Diese Verpflichtung folgt aus dem allgemeinen Grundsatz, nach welchem der Zwangsverwalter dem Gericht über alle wesentlichen Umstände Mitteilung machen muss, die während der Dauer der Zwangsverwaltung auftreten und von den bisherigen Rahmendaten abweichen. Allerdings kann den Inhaber des jeweiligen dinglichen Rechtes auch ein Mitverschulden treffen, sofern dieser sich nicht gegen die vom Zwangsverwalter ausgesprochene Anordnung der unbeschränkten Zwangsverwaltung wehrt.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 15.10.2015, IX ZR 44/15 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Minderungsausschluss wirksam!
Die Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, die eine Mietminderung verschuldensunabhängig ausschließt, ist jedenfalls dann wirksam, wenn dem Mieter die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach den gesetzlichen Vorgaben belassen wird. Das Oberlandesgericht Hamburg hat sich mit dieser brandaktuellen Entscheidung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes angeschlossen, im vorliegenden Fall dabei aber offengelassen, ob der Ausschluss der Minderung auch bei unbestrittenen Mängeln greift. Vorliegend lautete die Klausel „Eine Minderung der Miete ist ausgeschlossen. Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung bleiben unberührt“.
Praxistipp
Vermietern von Gewerbeobjekten ist angeraten, sich viel Ärger und Mühen zu sparen, indem sie darauf achten, in ihren Mietverträgen einen solchen Ausschluss der Minderung wirksam zu vereinbaren.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamburg, Urteil vom 23.03.2016, 4 U 140/15, IBRRS 2016, 0903
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/08 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Grundstücksrecht: Falscher Grundbucheintrag – Berichtigung bei Unterschriftsfälschung
- Bau- und Architektenrecht: Wirksamer Verzicht auf das Mindesthonorar
- Bau- und Architektenrecht: Bauunternehmer muss die Gewährleistungsrechte des Bauherrn nicht wahren
- Steuerrecht: Abbruchkosten und Restbuchwerte einer wirtschaftlich noch nicht verbrauchten Immobilie
 
 
Grundstücksrecht: Falscher Grundbucheintrag – Berichtigung bei Unterschriftsfälschung
Liegt einer Eigentumseintragung im Grundbuch eine gefälschte notarielle Beglaubigung zugrunde, ist diese Eintragung falsch und muss berichtigt werden. In dem vom Oberlandesgericht Hamm entschiedenen Fall hatte der Käufer über den Namen eines ahnungslosen Mannes zwei Eigentumswohnungen gekauft und auf dessen Namen im Grundbuch eintragen lassen. Dabei wurden gefälschte notarielle Unterschriftsbeglaubigungen benutzt. Das Gericht folgerte aus der Fälschung der notariellen Beglaubigungen zugleich, dass auch die beglaubigte Unterschrift des vermeintlichen Namensträgers gefälscht sein muss. Die Grundbucheintragung war somit unrichtig, weshalb das Gericht dem Betroffenen einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung zusprach.
Kommentar
Voraussetzung für eine Grundbuchberichtigung ist die Unrichtigkeit der Eintragung. Das bedeutet, dass die Rechtslage laut Grundbuch und die wirkliche Rechtslage auseinander fallen müssen. Dies muss in Form einer öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunde nachgewiesen werden. Bestätigt – wie im vorliegenden Fall – ein Notar durch Eigenurkunde die Fälschung, stellt dies eine öffentliche Urkunde dar, so dass die Form gewahrt ist.
Autor: Dominique Reichelt – reichelt@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 15.12.2015, I-15 W 499/15, BeckRS 2015, 20960

 

Bau- und Architektenrecht: Wirksamer Verzicht auf das Mindesthonorar
Auf das nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gesetzlich festgelegte Mindesthonorar können Planer unter bestimmten Voraussetzungen auch verzichten. An eine nachträgliche Verzichtserklärung sind allerdings strenge Anforderungen zu stellen, insbesondere muss dabei der Wille zum Verzicht eindeutig zum Ausdruck kommen. Dies bejahte das Gericht bei der Erklärung des Architekten „Wir haben unsere Leistungsphasen 1 bis 7 erbracht. Für unsere Leistungen sind Sie vor Nachträgen geschützt“. In dem zu entscheidenden Fall lag das vereinbarte Pauschalhonorar unterhalb des Mindesthonorars nach der HOAI. Aufgrund des wirksamen nachträglichen Verzichts wurde dem Architekten ein weitergehendes Honorar nicht gewährt.
Kommentar
Die Mindestsätze der HOAI stellen für Planer grundsätzlich zwingendes Preisrecht dar. Das danach gewährte Mindesthonorar darf daher nicht unterschritten werden. Liegt das vereinbarte (Pauschal-)Honorar unterhalb der Mindestsätze der HOAI, so ist die Honorarvereinbarung unwirksam. Das Urteil des Senats zeigt jedoch, dass ein nachträglicher Verzicht auf ein darüber hinausgehendes Honorar – trotz Unwirksamkeit der Preisabrede – möglich ist.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 10.06.2015, 14 U 164/14, IBRRS 2015, 2375

 

Bau- und Architektenrecht: Bauunternehmer muss die Gewährleistungsrechte des Bauherrn nicht wahren
Grundsätzlich haften Architekt und Bauunternehmer gesamtschuldnerisch für die Mängel am Bauwerk, die ihrer beiderseitigen Verantwortung unterfallen. Diese gesamtschuldnerische Haftung besteht aber nicht, wenn der Architekt es unterlässt, Gewährleistungsansprüche des Bauherrn gegen den Bauunternehmer zu sichern – z.B. indem er den Bauherrn nicht auf eine drohende Verjährung hinweist. Denn den Bauunternehmer trifft im Gegensatz zum Architekten keine Pflicht zur Wahrung der Gewährleistungsrechte des Bauherrn.
Kommentar
Haften Architekt und Bauunternehmer gegenüber dem Bauherrn gesamtschuldnerisch, so bedeutet dies, dass der Bauherr von jedem Gesamtschuldner die (volle) Leistung fordern, sie insgesamt aber nur einmal bekommen kann. Im Innenverhältnis zwischen Architekt und Bauunternehmer können Ausgleichsansprüche desjenigen, der an den Bauherrn gezahlt hat, bestehen. Diese richten sich nach den jeweiligen Verursachungsbeiträgen. Besteht aber wie in dem Fall keine Gesamtschuld, so stehen dem an den Bauherrn Zahlenden keine Ausgleichsansprüche zu.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 03.12.2013, 23 U 91/12, IBRRS 2015, 2557

 

Steuerrecht: Abbruchkosten und Restbuchwerte einer wirtschaftlich noch nicht verbrauchten Immobilie
Abbruchkosten stellen Herstellungskosten des neu zu errichtenden Gebäudes dar und wirken sich nur im Rahmen der steuerlichen Abschreibungen als Betriebsausgaben aus. Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH). Die Klägerin war eine grundbesitzverwaltende GmbH & Co. KG. Ein Gesellschafter hatte Grundstücke zu Buchwerten auf die Gesellschaft übertragen. Bereits bei Erwerb der Grundstücke hatte die Klägerin die Absicht, die aufstehenden Gebäude abzureißen und zwei neue Einkaufsmärkte zu errichten. Für die durch den Abbruch untergegangene Bausubstanz nahm sie Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung vor. Diese und die Abbruchkosten machte sie als sofort abziehbare Betriebsausgaben geltend. Das Finanzamt behandelte die Restbuchwerte der abgebrochenen Gebäude und die Abbruchkosten dagegen als Herstellungskosten der neuen Gebäude. Die hiergegen gerichtete Klage vor dem Finanzgericht Düsseldorf hatte keinen Erfolg. Das Gericht sah in diesem Fall zwischen dem Abbruch des alten und der Herstellung des neuen Gebäudes einen so engen wirtschaftlichen Zusammenhang, der die Behandlung der Abbruchkosten als Herstellungskosten rechtfertige.
Autor: Johann Wedemeier – wedemeier@bethge-legal.com
Fundstelle: FG Düsseldorf, Urteil vom 23.2.2016, 10 K 2708/15 F, BeckRS 2016, 94518; Revision nicht zugelassen
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/06 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
paragraph
 
- Grundstücksrecht: Keine Einstellung der Zwangsversteigerung bei Bestreiten der Befriedigung
- Bau- und Architektenrecht: Kündigung per E-Mail trotz vereinbarter Schriftform wirksam!
- Gewerbliches Mietrecht: Mietzahlung ab Zeitpunkt der Fertigstellungsmeldung
- Wohnungseigentumsrecht: Haftung des Verwalters
 
 
Grundstücksrecht: Keine Einstellung der Zwangsversteigerung bei Bestreiten der Befriedigung
Wenn der Gläubiger die Befriedigung oder Stundung der titulierten Forderung bestreitet, ist die Vollstreckung fortzusetzen – trotz der Vorlage urkundlicher Nachweise durch den Schuldner. Das Vollstreckungsgericht hat nicht zu prüfen, ob die Forderung aufgrund der von dem Schuldner behaupteten Erfüllung tatsächlich erloschen ist. Vorliegend war der Schuldner der Ansicht, der Anspruch des Gläubigers wäre durch die Zahlung des streitgegenständlichen Betrages erloschen.
Kommentar
Die Einstellung der Zwangsvollstreckung wegen der Vorlage urkundlicher Nachweise, welche eine Befriedigung des Gläubigers darlegen, verfolgt den Zweck, eine Vollstreckungsgegenklage des Schuldners zu vermeiden. Die Einstellung kann aber nicht erfolgen, wenn der Gläubiger die Befriedigung bestreitet. In diesem Fall ist eine gerichtliche Klärung des Einwands erforderlich. Dem Schuldner verbleibt dann die Möglichkeit, materielle Einwendungen, wie den Erfüllungseinwand, im Rahmen der hierfür vorgesehenen Vollstreckungsgegenklage geltend zu machen.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 15.10.2015, V ZB 62/15 – www.bundesgerichtshof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Kündigung per E-Mail trotz vereinbarter Schriftform wirksam!
Die Kündigung eines Werkvertrags per E-Mail ist wirksam, auch wenn die Vertragsparteien vereinbart haben, dass die Kündigung der Schriftform bedarf. In dem vom Oberlandesgericht Frankfurt entschiedenen Fall hatte der Auftragnehmer sein formales Kündigungsschreiben mit Briefkopf und Unterschrift als pdf-Datei per E-Mail an den Auftraggeber übermittelt.
Kommentar
Vereinbaren Auftraggeber und Auftragnehmer, dass ein bestimmtes Rechtsgeschäft, wie die Kündigung, einer bestimmten Form, hier der Schriftform, entsprechen muss, handelt es sich um einen Fall der sog. gewillkürten Schriftform. Dadurch ist der Vertrag nicht mehr formfrei kündbar. Die Vertragsparteien können ferner die an die zur Wahrung der gewillkürten Form zu stellenden Anforderungen frei bestimmen und konkretisieren. Wird jedoch keine weitere Konkretisierung der (Schrift-)Form vorgenommen, gilt im Zweifel die Auslegungsregel des § 127 Abs. 2 BGB. Danach genügt es, das einseitige Rechtsgeschäfte durch telekommunikative Übermittlung, wie Telefax oder auch E-Mail, vorzunehmen. Der Erklärungsempfänger kann sich dann nicht auf die Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts berufen.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.03.2015, 4 U 265/14, IBRRS 2016, 0558

 

Gewerbliches Mietrecht: Mietzahlung ab Zeitpunkt der Fertigstellungsmeldung
Die Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, wonach die Verpflichtung zur Mietzinszahlung erst nach der schriftlichen Fertigstellungsmeldung durch den Vermieter gegenüber dem Mieter eintritt, stellt keine überraschende Klausel dar (insbesondere nicht unter der Überschrift „Miete“) und benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen, so das Landgericht München. Das vereinbarte Schriftformerfordernis wird durch eine E-Mail eingehalten, da zur Wahrung der durch Rechtsgeschäft bestimmten schriftlichen Form grundsätzlich auch die telekommunikative Übermittlung und damit auch die Übermittlung per E-Mail genügt.
Kommentar
Überraschend ist eine Klausel dann, wenn der Vertragspartner nach Lage der Umstände vernünftigerweise auf die Regelung nicht gefasst zu sein brauchte (sog. Überrumpelungs- oder Übertölpelungseffekt). Dass die Klausel unüblich ist, reicht nicht aus. Eine generell nicht überraschende Klausel kann zu einer solchen werden, wenn sie im Vertragstext falsch eingeordnet und dadurch „versteckt“ wird. Dies war hier nicht der Fall.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: LG München I, Urteil vom 20.08.2015, 22 O 17570/14, BeckRS 2016, 00054

 

Wohnungseigentumsrecht: Haftung des Verwalters
Erleidet der Eigentümer einer Wohnung aufgrund mangelhafter Kontrollmaßnahmen des Verwalters Schäden an seinem Sondereigentum, ist der Verwalter diesem gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet. Vorliegend meldete der klagende Eigentümer das Vorliegen einer Wasserblase im Dachgeschossflur des Gebäudes. Der Verwalter beauftragte daraufhin eine Firma mit der Überprüfung des Daches. Diese fand jedoch erst Tage später statt, da der Mieter der Wohnung des Klägers der Ansicht war, dass eine Überprüfung nicht notwendig sei. Trotz Sturmwetterlage und der bereits aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden akzeptierte der Verwalter dies, ohne weitere Maßnahmen zu ergreifen. Während der Folgezeit sammelten sich aufgrund der Verstopfung des Abflussrohres und der herrschenden Sturmwetterlage Wassermassen auf dem Flachdach, die zu Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung des Klägers führten. Das Gericht bejahte eine Haftung des Verwalters aufgrund der Schäden an Wänden und Boden sowie eines daraus entstandenen Mietausfalls.
Kommentar
Aufgrund der Meldung des Eigentümers kamen vorliegend Schäden im Gemeinschaftseigentum in Betracht. Diesen hätte der Verwalter nachgehen müssen. Zwar war er dieser Pflicht zunächst nachgekommen, jedoch hätte er sich nicht auf die einfache Mitteilung des Mieters verlassen dürfen. Vielmehr hätte er weitere Nachforschungen anstellen müssen, um die erforderlichen Eilmaßnahmen rechtzeitig anordnen zu können und einen Schaden zu verhindern.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 03.02.2015, 750 C 16/14; BeckRS 2015, 15174
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/05 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Bau- und Architektenrecht: Schaden ohne Vermögenseinbuße?
- Grundstücksrecht: Überprüfung der Befugnis zur Rechtsänderung bei gelöschtem Insolvenzvermerk
- Steuerrecht: Gewerblicher Grundstückshandel und die 3-Objekt-Grenze; Vorsicht bei der Einbringung von Grundstücken in eine Personengesellschaft
 
 
Bau- und Architektenrecht: Schaden ohne Vermögenseinbuße?
Der Schadensersatzanspruch des Gebäudeeigentümers gegen seinen fehlerhaft planenden Architekten kann selbst dann wirksam geltend gemacht werden, wenn er selbst keinen Vermögensnachteil erleidet, weil sein Pächter die Kosten für die notwendige Instandsetzung (pachtvertraglich) übernommen hat. Der Bundesgerichtshof hat in dieser Konstellation, entgegen vorheriger Instanzen, die Grundsätze der sogenannten Drittschadensliquidation angewendet.
Kommentar
Ersatzberechtigt ist im Allgemeinen nur derjenige, der auch tatsächlich eine Vermögenseinbuße durch das schadensträchtige Ereignis erlitten hat. Dies entspricht dem Grundgedanken des deutschen Schadensersatzrechts. Etwas anderes gilt ausnahmsweise dann, wenn der Schädiger aufgrund der zufälligen Schadensverlagerung, wie hier durch pachtvertragliche Absprache der Kostenübernahme der Sanierung, einen Vorteil erlangen würde. Dann käme die Versagung des streitgegenständlichen Anspruchs nur noch in Betracht, wenn die Gewissheit bestünde, dass der Pächter unter keinen Umständen die Herausgabe der erstrittenen Summe verlangen würde. Dies müsste vorliegend allerdings der Schädiger beweisen.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 14.01.2016, VII ZR 271/14 – www.bundesgerichtshof.de 
 
 
Grundstücksrecht: Überprüfung der Befugnis zur Rechtsänderung bei gelöschtem Insolvenzvermerk
Bevor im Grundbuch eine Rechtsänderung eingetragen wird, z. B. bei einer Grundstücksveräußerung, muss das Grundbuchamt die Befugnis des bewilligenden Eigentümers von Amts wegen prüfen. Diese Befugnis fehlt dann, wenn im Grundbuch ein Insolvenzvermerk eingetragen ist. Die Löschung des Insolvenzvermerks auf Verlangen des Insolvenzgerichts nach beendetem Insolvenzverfahren entbindet das Grundbuchamt nicht von seiner Pflicht, vor einer Rechtsänderung die Befugnis des nunmehr wiedereingetragenen Eigentümers zu prüfen. Das Grundbuchamt darf nicht nur aufgrund der Löschung des Insolvenzvermerks die Befugnis des Eigentümers annehmen. Die Löschung des Insolvenzvermerks sagt also nichts über die Bewilligungsbefugnis aus.
Kommentar
Zwar gilt im Grundbuchverfahren die Vermutung, dass der im Grundbuch Eingetragene der wirkliche Rechtsinhaber ist und dass er zur Bewilligung von Rechtsänderungen an seinem Grundstück befugt ist. Dies gilt, solange dem Grundbuchamt keine die Vermutung widerlegenden Tatsachen bekannt sind. In dem Fall aber hatte das Grundbuchamt positive Kenntnis vom Insolvenzverfahren, sodass es auch nach Löschung des Insolvenzvermerks zu einer Befugnisprüfung verpflichtet war.
Autor: Dominique Reichelt – reichelt@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 16.04.2015, 4 W 57/15, IBRRS 2016, 0197

 
Steuerrecht: Gewerblicher Grundstückshandel und die 3-Objekt-Grenze; Vorsicht bei der Einbringung von Grundstücken in eine Personengesellschaft
Bei der Frage, ob ein Grundstückshandel gewerblich ist und der dabei anzusetzenden „3-Objekt-Grenze“, sind dem Gesellschafter einer Personengesellschaft auch die Verkäufe von Grundstücken einer Personengesellschaft zuzurechnen, an der er beteiligt ist. Der Bundesfinanzhof (BFH) bestätigt damit die ständige Rechtsprechung. Ein Bauunternehmer hatte Grundstücke in eine Grundstücks-GbR eingebracht. Die GbR selbst war als gewerbliche Grundstückshändlerin tätig. Auch die Einbringung eines Grundstücks aus dem Vermögen eines Gesellschafters in eine Grundstücksgesellschaft ist als Verkaufsvorgang i.S.d. 3-Objekt-Grenze zu bewerten.
Kommentar
Gesellschafter von Grundstücks-Personengesellschaften sollten bei „privaten Verkäufen“ von Grundstücken besondere Vorsicht walten lassen: Allein durch die Beteiligung an einer Personengesellschaft werden auch sämtliche Grundstücksverkäufe der Gesellschaft dem Gesellschafter als Zählobjekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze zugerechnet. So steigt die Gefahr, auch mit vermeintlich harmlosen Grundstücksverkäufen aus dem privaten Bereich in den gewerblichen Grundstückshandel zu geraten. Schließlich stellt der BFH fest, dass auch die Einbringung eines Grundstücks aus dem Privatvermögen eines Gesellschafters in eine Personengesellschaft gegebenenfalls eine gewerbesteuerpflichtige Veräußerung darstellen kann. Ausdrücklich offen gelassen hat das Gericht die Frage, ob eine solche Einbringung auch Zählobjekt i.S.d. 3-Objekt-Grenze sein könnte.
Autor: Johann Wedemeier – wedemeier@bethge-legal.com
Fundstelle: BFH, Urteil vom 28.10.2015, X R 22/13, BeckRS 2015, 96119
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/01 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Bau- und Architektenrecht: „Legen Sie los!“ genügt für Beauftragung
- Gewerbliches Mietrecht: Mieterschutz auch für Gewerbe möglich
- Gewerbliches Mietrecht: Begrenzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
- Grundstücksrecht: Darf die Presse das Grundbuch einsehen?
 
 
Bau- und Architektenrecht: „Legen Sie los!“ genügt für Beauftragung
Erklärt ein Bauherr gegenüber einem Architekten im Rahmen einer Besprechung über die beabsichtigte bauliche Nutzungsänderung eines Objekts „Legen Sie los!“, so darf der Architekt dies als Beauftragung verstehen. Das Oberlandesgericht München (OLG) ist der Ansicht, die Auslegung einer solchen Erklärung des Bauherrn ergebe, dass der mündlich geschlossene Architektenvertrag die Grundlagenplanung bis hin zur Beschaffung des Baurechts in Form der notwendigen Baugenehmigung umfasse.
Praxistipp
Eine mündliche bzw. stillschweigende Beauftragung des Architekten stellt in der Praxis keine Ausnahme dar. Achtung! Im Fall des Bestreitens durch den (vermeintlichen) Auftraggeber birgt diese Konstellation das nicht zu unterschätzende Risiko, dass der Architekt leer ausgeht. Denn dann ist durch die Auslegung aller Umstände des Einzelfalls zu ermitteln, ob zwischen den Parteien tatsächlich ein Vertrag zustande gekommen ist. Dabei trägt der Architekt im streitigen Fall das Risiko, dass er das Zustandekommen eines wirksamen Architektenvertrags und dessen Umfang nicht beweisen kann. Ein solcher Beweis wäre für die Geltendmachung des Honorars allerdings notwendig. Auch bei kleineren Bauvorhaben sollte sich der Architekt dies bewusst machen und auf einen schriftlichen Vertragsschluss drängen.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Urteil vom 18.11.2013, 27 U 743/13, IBRRS 2015, 2638
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Mieterschutz auch für Gewerbe möglich
Die Anwendung von Wohnungsmietrecht im Rahmen eines Mietvertrages über Gewerberaum ist dann vereinbart, wenn der Mietvertrag u.a. vorsieht, dass die Kündigung schriftlich unter Angaben von Kündigungsgründen und unter Hinweis auf das Widerspruchsrecht erfolgen muss. Denn dies sind Regelungen, die nach dem Gesetz nur im Wohnraummietrecht anwendbar sind. Durch die Vereinbarung derartiger Vorschriften haben die Parteien, so das Kammergericht, zu erkennen gegeben, dass die Regelungen über die Kündigung dem Wohnraummietrecht unterstellt werden sollen. Der Vermieter scheiterte daher an den hohen Hürden des Mieterschutzes, denn seine mehrfach ausgesprochenen fristgemäßen sowie fristlosen Kündigungen waren nach Ansicht des Gerichts sämtlich unwirksam.
Kommentar
Vermieter von Gewerbeobjekten sollten tunlichst vermeiden, mit dem Mieter Schutzvorschriften aus dem Wohnraummietrecht ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten zu vereinbaren. Diese Mieterschutzvorschriften stellen unnötig hohe Hürden für beispielsweise Kündigungen seitens des Vermieters dar.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M.deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: KG Berlin, Urteil vom 27.08.2015, 8 U 192/14, BeckRS 2015, 16900
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Begrenzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung von gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtung können dem Mieter nur auferlegt werden, wenn diese der Höhe nach beschränkt sind. Dabei ist eine Begrenzung auf 10% der Jahresmiete wirksam, so das Landgericht Essen. Die Beschränkung rechtfertigt sich daraus, dass dem Mieter nicht beherrschbare Risiken und damit Kosten zugewiesen werden, die nicht Folge seines Mietgebrauchs sind.
Im entschiedenen Fall waren die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Anlagen und Einrichtungen auf einen monatlichen Betrag von 1,50 € pro qm Ladenfläche begrenzt, was über die 10% Grenze hinausging. Das Gericht sah in der Klausel daher eine unangemessene Benachteiligung des Mieters und erklärte diese für unwirksam.
Kommentar
Eine Kostenbegrenzung von 10% der Jahresmiete für die Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftsflächen und –anlagen wird auch in der Literatur als wirksam erachtet.
Ist der Instandsetzungs-und Instandhaltungsbedarf dem Gebrauch oder zumindest der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen, bedarf es keiner Kostenbeschränkung.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Essen, Urteil vom 24.11.2015, 8 O 82/15, BeckRS 2015, 20238
 
 
Grundstücksrecht: Darf die Presse das Grundbuch einsehen?
Die Einsicht in das Grundbuch und die Grundakten ist publizistisch tätigen Medien gestattet, soweit ein presserechtliches Interesse besteht. Dies bezieht sich auf die vorbereitende Recherche hinsichtlich einer Veröffentlichung. Im entschiedenen Fall sollte recherchiert werden, ob eine Sparkasse über ihre Tochtergesellschaften selbst als Unternehmer im Grundstücksgeschäft tätig gewesen und in Folge einer Immobilienüberbewertung ein sachfremdes Risiko eingegangen ist.
Kommentar
Die Einsicht in das Grundbuch ist grundsätzlich jedem zu gestatten, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann. Auch ein öffentliches Interesse kommt hierbei in Betracht. Das Grundbuchamt muss zwischen dem Informationsinteresse der Öffentlichkeit und dem privaten Geheimhaltungsinteresse des eingetragenen Eigentümers abwägen. Falls es sich jedoch um eine für die Öffentlichkeit wesentliche Frage handelt, ist das Interesse der Presse an der Kenntnisnahme des Grundbuchinhalts gegenüber dem Interesse des Eingetragenen vorrangig. Das Grundbuchamt hat zu prüfen, ob die Einsicht in das Grundbuch geeignet ist, recherchewürdige Informationen hervorzubringen. Die Presse darf insbesondere auch auf einen bloßen Verdacht hin recherchieren.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.10.2015, 3 Wx 179/15, BeckRS 2015, 17712
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/26 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Gewerbliches Mietrecht: Unpfändbarkeit auch einfacher Betriebsmittel
- Bau-und Architektenrecht: Kostenvorschuss auch ohne Abnahme!
- Makler- und Bauträgerrecht: Makler darf gleichzeitig für Verkäufer und Erwerber tätig sein!
- Grundstücksrecht: Überbau durch Grundstücksteilung 
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Unpfändbarkeit auch einfacher Betriebsmittel
 
Die Unpfändbarkeit der Betriebsmittel einer Kfz-Werkstatt umfasst auch einfache Büromöbel und sonstige Werkstatteinrichtung, die für den Betrieb unerlässlich sind. Nach der Zivilprozessordnung können Gegenstände einer Person, die ihren Erwerb aus körperlicher Arbeit oder sonstigen persönlichen Leistungen erzielt, nicht gepfändet werden, sofern die Gegenstände zur Fortsetzung der Erwerbstätigkeit benötigt werden. Vorliegend war der Gläubiger der Ansicht, einfache Betriebsmittel pfänden zu können, da aufgrund der Größe des Werkstattbetriebes der gesetzliche Schutz nicht greife. Zu Unrecht, so das Kammergericht: Zu den nicht pfändbaren Gegenständen gehören Werkzeuge, Maschinen und Materialvorräte im erforderlichen Umfang. Nichts anderes gilt für einfache Büromöbel, die ebenfalls notwendiges Hilfsmittel für den Betrieb eines Kfz-Wertstatt sind.
Kommentar
Für den Pfändungsschutz ist entscheidend, dass der Betriebsinhaber selbst handwerklich mitarbeitet und seinen Gewinn nicht überwiegend aus dem Einsatz von Kapitalmitteln erwirtschaftet. Setzt er daneben auch Personal und Maschinen ein, steht dies der eigenen „körperlichen Arbeit“ nicht entgegen, sodass der Pfändungsschutz dennoch greift.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: Kammergericht, Beschluss vom 13.07.2015, 8 U 15/15, IBRRS 2015, 2997
 
 
Bau- und Architektenrecht: Kostenvorschuss auch ohne Abnahme!
 
Im Rahmen eines BGB-Werkvertrags ist es dem Auftraggeber im Einzelfall bereits vor der Abnahme des Gewerks gestattet, sich auf seine vertraglichen Gewährleistungsrechte zu berufen, soweit der Auftragnehmer mehrfache erfolglose Mängelbeseitigungsversuche angestellt und sich die dem Auftraggeber angebotene Mängelbeseitigung als evident ungenügend herausgestellt hat. In dieser Lage ist es dem Auftraggeber nicht zumutbar, die offensichtlich mangelbehaftete Leistung abzunehmen, um sich erst nach der Abnahme auf Mängelrechte berufen zu können.
Kommentar
Erneut zeigt die obergerichtliche Rechtsprechung auf, dass besondere Fallgestaltungen das Recht des Auftraggebers auf Geltendmachung seines Gewährleistungsanspruchs, hier den Kostenvorschussanspruch, rechtfertigen können. Das Urteil des Oberlandesgerichts Schleswig unterscheidet sich insofern von den anderen Urteilen, als dass bisher stets eine endgültige Verweigerung des Auftragnehmers zur Mängelbeseitigung vorlag. Im vorliegenden Urteil wollte der Auftragnehmer einen weiteren Nachbesserungsversuch anstellen, der vom Auftraggeber abgelehnt wurde. Das Urteil des OLG Schleswig ist bisher nicht rechtskräftig; ob es Bestand haben wird, bleibt daher abzuwarten.
Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Schleswig, Urteil vom 16.07.2015, 7 U 124/14, IBRRS 2015, 2769
 
 
Makler- und Bauträgerrecht: Makler darf gleichzeitig für Verkäufer und Erwerber tätig sein!
 
Wird ein Makler nach Anordnung der Zwangsversteigerung von einem Grundpfandgläubiger damit beauftragt, Interessenten für einen freihändigen Verkauf der Immobilie zu suchen und lässt sich derselbe Makler auch von dem Kaufinteressenten beauftragen, liegt im Zweifel für beide Seiten eine Tätigkeit als Nachweismakler vor. Diese beidseitige Tätigkeit als Nachweismakler ist in der Regel ohne ausdrückliche Gestattung zulässig. Da ein Anspruch auf Maklerlohn nicht besteht, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist, kommt es -sofern keine entgegenstehende Vereinbarung getroffen wurde- maßgeblich darauf an, ob der Makler als Nachweis- oder Vermittlungsmakler tätig war. Tritt der Makler für beide Teile als Nachweismakler oder für den einen als Vermittlungs- und für den anderen als Nachweismakler auf, steht dies seiner Provisionsforderung erst einmal nicht entgegen.
Kommentar
Es ist regelmäßig Sache des Maklerkunden, zu beweisen, dass eine verbotene Doppeltätigkeit des Maklers vorliegt. Um dem entgegenzuwirken, sollte der Makler bei Vertragsabschluss doppeldeutige Vertragspassagen vermeiden und klar darstellen, ob er als Nachweis- oder Vermittlungsmakler tätig ist. Auch eine Aufklärung hinsichtlich der doppelten Provisionsfälligkeit ist zu empfehlen.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Saarbrücken, Urteil vom 17.09.2015, 4 U 131/14, IBRRS 2015, 2893
 
 
Grundstücksrecht: Überbau durch Grundstücksteilung
 
Ohne Zustimmung des Nachbareigentümers kann an einem auf das Nachbargrundstück hinübergebauten Gebäude kein Wohnungseigentum begründet werden, wenn der Überbau nachweislich nach Erstellung des Gebäudes durch Teilung des Grundstückes entstanden ist. Die Lage und der Umfang des maßgebenden Teils des Gebäudes müssen eindeutig auf dem aufzuteilenden Grundstück liegen. Es muss ausgeschlossen werden, dass der Überbau nach der wirtschaftlichen Bedeutung den maßgebenden Teil darstellt.
Kommentar
Das Kammergericht unterscheidet nach verschiedenen Arten des Überbaus: einem entschuldigten oder unentschuldigten Überbau, einem Eigengrenzüberbau oder einem nachträglich durch Teilung des Grundstücks entstandenen Überbau. Bei einem entschuldigten Überbau steht das Gebäude dem Eigentümer des Stammgrundstücks zu, von dem es überbaut wurde. Das Eigentum am Gebäude beim unentschuldigten Überbau wird auf der Grundstücksgrenze geteilt. Beim Eigengrenzüberbau kommt es auf die Absichten des Erbauers an, zu welchem Grundstück das Gebäude gehören soll. Die Eigentumsvermutung beim nachträglichen Überbau stellt auf den Umfang, die Lage und die wirtschaftliche Bedeutung des maßgebenden Gebäudeteils ab, auf welches sich das Gebäude zum größten Teil befindet.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: KG, Beschluss vom 19.08.2015, 1 W 765/15, BeckRS 2015, 15981
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/25 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen: 
paragraph
 
- Grundstücksrecht: Verwalter darf Grundbuch einsehen, Miteigentümer nicht
- Grundstücksrecht: Wohnungseigentümergemeinschaft als Begünstigte einer Dienstbarkeit
- Wohnungseigentumsrecht: Darlehensaufnahme durch Wohnungseigentümergemeinschaft
- Bau- und Architektenrecht: Kleiner Satz – Große Hürde!

 

Grundstücksrecht: Verwalter darf ins Grundbuch einsehen, Miteigentümer nicht
Der Wohnungsverwalter hat ein Einsichtsrecht in das Wohnungsgrundbuch zum Zweck der Anspruchsverfolgung bei rückständigen Wohngeldzahlungen. Allerdings ist hierdurch eine Grundbucheinsicht durch einen anderen Wohnungseigentümer ausgeschlossen. Da es die Aufgabe des Verwalters ist, für eine effektive Durchsetzung der Ansprüche der Gemeinschaft zu sorgen, steht diesem im Gegensatz zu einem Miteigentümer das zur Einsicht erforderliche berechtigte Interesse zu. Bei Wohngeldrückständen ist dem Verwalter das Einsichtsrecht zuzubilligen, weil er hierauf zwecks Erfüllung seiner Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft angewiesen ist.
Kommentar
Dem Miteigentümer fehlt regelmäßig das für eine Grundbucheinsicht erforderliche berechtigte Interesse. Er hat allenthalben einen Anspruch, Einsicht in das Bestandsverzeichnis und Abteilung I des Grundbuches zu nehmen. Die Abteilungen II und III des Grundbuches legen hingegen die Nutzungs- und Haftungsverhältnisse sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse des Eigentümers des fremden Sondereigentums dar. Diese privat-wirtschaftlichen Interessen des Eigentümers sind schutzwürdig gegenüber den anderen Miteigentümern. Schließlich können die einzelnen Wohnungseigentümer vor einer gerichtlichen Geltendmachung über den Hausverwalter die notwendigen Informationen aus dem Grundbuch erhalten.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 17.06.2015, 15 W 210/14, IBRRS 2015, 2584
 
 
Grundstücksrecht: Wohnungseigentümergemeinschaft als Begünstigte einer Dienstbarkeit
Auf Antrag und Bewilligung eines Eigentümers kann im Wohnungsgrundbuch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zu Lasten seines Eigentums und zu Gunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eingetragen werden. Der Senat widerspricht damit in der zugrunde liegenden Entscheidung der Ansicht des Grundbuchamtes, wonach eine WEG nicht Berechtigte einer Dienstbarkeit sein könne. Voraussetzung für die Eintragung des durch die Grunddienstbarkeit Begünstigten ist vor allem dessen Rechtsfähigkeit. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann zumindest im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten und kann insoweit als solche im Grundbuch eingetragen werden.
Kommentar
In dem vorliegenden Fall sollte die WEG berechtigt werden, in den zum Sondereigentum einzelner Eigentümer gehörenden Abstellräumen eine Übergabestation für den Anschluss an das Fernwärmenetz zu errichten, zu haben und dauernd zu belassen. Bei einer Dienstbarkeit mit diesem Inhalt, kann es sich nach der Entscheidung des Kammergerichts ohne weiteres um einen Gegenstand handeln, der dem Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zugeordnet werden kann, so dass sie in diesem Zusammenhang volle Rechtsfähigkeit besitzt.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: Kammergericht, Beschluss vom 29.09.2015, 1 W 10-12/15 – www.ibr-online.de
 
 
Wohnungseigentumsrecht: Darlehensaufnahme durch Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Das Risiko einer Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer muss jedoch zwangsläufig vor der Beschlussfassung erörtert und im Protokoll festgehalten werden. Vorliegend beschloss die WEG die Aufnahme eines KfW-Förderkredits von rund 1,3 Mio. € bei einer zehnjährigen Laufzeit. Gegen diesen Beschluss wehrte sich ein Eigentümer und wurde vom BGH bestätigt. Nach Ansicht des Senats hätte die WEG ihr Gestaltungsermessen überschritten, indem sie ihre Entscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage getroffen habe. Dem Protokoll lasse sich nicht entnehmen, dass über das Risiko einer Nachschusspflicht unterrichtet worden ist. Die Beschlussvorlage erwecke im Gegenteil eher den irreführenden Eindruck, das Land übernehme eine Ausfallbürgschaft für Zahlungsausfälle von Miteigentümern.
Kommentar
Im Außenverhältnis zur Bank haftet der einzelne Wohnungseigentümer nur im Umfang seines Miteigentumsanteils. Im Innenverhältnis zur WEG droht dagegen eine Nachschusspflicht: Kommt es zu Zahlungsausfällen von Wohnungseigentümern, werden diese durch entsprechend höhere Beiträge der übrigen Wohnungseigentümer oder durch eine Sonderumlage ausgeglichen.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 25.09.2015, V ZR 244/14 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Bau- und Architektenrecht: Kleiner Satz – Große Hürde!
Eine Honorarabrede zwischen einem Architekten und seinem Auftraggeber, die den von der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) vorgeschriebenen Mindestsatz unterschreitet, kann nicht damit gerechtfertigt werden, dass der Architekt beabsichtigt, eine ständige Geschäftsbeziehung zu seinem Vertragspartner aufzubauen. Dies entschied das Oberlandesgericht Stuttgart zur HOAI 2009. Diesbezüglich weist die neue Fassung der HOAI 2013 allerdings keine Änderungen auf.
Kommentar
Die HOAI gilt in Deutschland als das zwingende Preisrecht für Architekten und Ingenieure. Die strikte Einhaltung der Honorarordnung bezweckt die Vermeidung eines ruinösen Preiswettbewerbs zwischen im Wettbewerb stehenden Architekten und Ingenieuren. Deshalb lässt die HOAI nur unter sehr engen Voraussetzungen eine Ausnahme der zulässigen Unterschreitung der nach HOAI bestimmten Mindestsätze zu. So definiert der BGH im Jahr 1997, dass eine ausnahmsweise Unterschreitung der HOAI-Mindestsätze bei einer engen Beziehung rechtlicher, wirtschaftlicher, sozialer oder persönlicher Art oder mehrfacher Verwendung einer Planung vorliegen könne. Eine solche Beziehung persönlicher Art dürfte anzunehmen sein, soweit ein enges Verwandtschaftsverhältnis gegeben ist. Ob ein solches besonderes Verhältnis im Einzelfall vorliegt, gilt es jeweils sorgfältig abzuwägen.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Stuttgart vom 31.03.2015, 10 U 107/14, IBRRS 2015, 2604
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/24 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
paragraph
 
- Steuerrecht: Gewinnrealisierung bei Werkverträgen
- Grundstücksrecht: Milieuschutz bei Umwandlung von Wohnungseigentum
- Makler- und Bauträgerrecht: Provision trotz misslungener Finanzierung?
- Wohnraummietrecht: Kündigung bei vorgetäuschter Bonität

 

Steuerrecht: Gewinnrealisierung bei Werkverträgen
Mit Urteil vom 14. Mai 2014 hatte der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass die Gewinnrealisierung in der Steuerbilanz bei Abschlagszahlungen nach § 8 Abs. 2 HOAI a.F. bereits mit dem Entstehen des Anspruchs auf Abschlagszahlung erfolgen soll. Das Bundesministerium der Finanzen will dieses Urteil nun auch auf Fälle nach dem neuen § 15 Abs. 2 HOAI und darüber hinaus auf Abschlagszahlungen bei Werkverträgen nach § 632a BGB anwenden. Das kann z. B. Abschlagszahlungen nach § 3 MaBV betreffen. Die Anwendung der neuen Grundsätze stellt erst für das Kalenderjahr 2015 eine Verpflichtung dar und kann vorher bereits freiwillig angewendet werden.
Kommentar
Nach herrschender Meinung ist die Anwendung des Urteils durch die Finanzverwaltung auf Fälle nach der neuen HOAI und auf andere Werkverträge rechtswidrig. Eine vorzeitige Gewinnrealisierung in der Handelsbilanz ist nicht zulässig. Wer die neuen Grundsätze nicht anwendet, riskiert allerdings später Ärger mit der Betriebsprüfung. Wer dies vermeiden will, sollte das BMF- Schreiben anwenden, entsprechende Steuererklärungen abgeben und anschließend mit Rechtsbehelfen gegen die Steuerfestsetzungen vorgehen. Für Einzelunternehmer und Personengesellschaften kann das Urteil sogar von Nutzen sein: Bei langfristigen Werkverträgen kann eine nach der Abnahme des Werkes einmalig anfallende Steuerbelastung mit hoher Steuerprogression vermieden werden.
Autor: Johann Wedemeier – wedemeier@bethge-legal.com
Fundstelle: BMF, Schreiben vom 29. Juni 2015, IV C 6 – S2130/15/10001; BFH, Urteil vom 14. Mai 2014, VIII R 25/11, BStBl 2014 II S.968; IDW HFA vom 24. September 2015

 

Grundstücksrecht: Milieuschutz bei Umwandlung von Wohnungseigentum
Liegt ein Grundstück im Gebiet einer kommunalen Erhaltungssatzung, muss die Aufteilung des Wohnungs- und Teileigentums von der Stadt genehmigt werden. Grund hierfür ist der Umstand, dass gerade in Gebieten mit aufwertungsverdächtigem Wohnungsbestand gesteuert werden soll, dass die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten bleibt. Danach besteht sogar dann eine Genehmigungsbedürftigkeit, wenn ein Objekt zwar bereits in Wohneigentum aufgeteilt ist, diese Aufteilung aber vollständig geändert werden soll.
Kommentar
Im entschiedenen Fall wollte der Eigentümer aus 2 großen 16 kleine Wohnungseinheiten machen. Er argumentierte, dass es sich damit nicht um eine Aufhebung der alten Aufteilung und Neuaufteilung handele, sondern um eine Änderung der bestehenden Aufteilung. Dadurch wollte er vermeiden, dass eine weitere behördliche Genehmigung unter Milieuschutzgesichtspunkten erforderlich ist. Das OLG München stellte jedoch vollkommen zu Recht fest, dass die Genehmigungsbedürftigkeit nicht nur bei einer erstmaligen Begründung des Wohneigentums bestehe, sondern auch dann, wenn überhaupt Sondereigentum geschaffen wird, das vorher so nicht bestanden hat, etwa durch Aufteilung in kleinere Einheiten.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 26. August 2015, 34 Wx 188/15, IBRRS 2015, 2521

 

Makler- und Bauträgerrecht: Provision trotz misslungener Finanzierung?
Im Falle einer misslungenen Finanzierung kommt ein Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision nur dann nicht in Betracht, wenn der Maklervertrag unter der Bedingung der erfolgreichen Finanzierung geschlossen wurde. Ist diese Bedingung nicht vereinbart, erhält der Makler seine Provision. Die Versagung der Finanzierung kann nicht zu Lasten des Maklers gehen, da er üblicherweise keinen Einfluss hierauf hat. Vorliegend hatten sich die Käufer für den Fall der Darlehensversagung ein Rücktrittsrecht im Kaufvertrag einräumen lassen. Es sei daher davon auszugehen, dass den Parteien das Scheitern einer Finanzierung durchaus bewusst war. Damit habe hinreichender Anlass bestanden, die Provisionsforderung ebenfalls an die Bedingung der erfolgreichen Finanzierung zu knüpfen, so der Senat. Da dies nicht geschah, steht dem Makler ein Anspruch auf Zahlung der Provision zu.
Kommentar
Grundsätzlich betrifft den Makler die Finanzierung des Objektes durch den Käufer nicht. Kommt es diesbezüglich aber bereits im Zuge der Vertragsverhandlungen zu Unsicherheiten, bieten sich für den Makler vertragliche Regelungen an, die eine Zahlungspflicht auch für den Fall einer versagten Finanzierung statuieren. So können Rechtsstreitigkeiten schon im Vorfeld vermieden werden.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Bremen, Urteil vom 16. September 2015, 9 O 755/14, IBRRS 2015, 2740

 

Wohnraummietrecht: Kündigung bei vorgetäuschter Bonität
Gibt der Mieter eine falsche Selbstauskunft zur Vortäuschung einer besseren Bonität ab, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Vermieters, so das Amtsgericht München. Im vorliegenden Fall hatte ein Ehepaar bei der Anmietung eines Hauses ein falsches Jahreseinkommen angegeben und zudem wahrheitswidrig erklärt, dass in den letzten fünf Jahren vor Erteilung der Selbstauskunft gegen das Ehepaar keine Zahlungsverfahren, Zwangsvollstreckungsverfahren oder Verfahren zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung bestanden haben. Hierin sah das Gericht neben den zudem aufgelaufenen Mietrückständen einen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Die Entscheidung wurde am am 08.09.2015 vom Landgericht bestätigt.
Kommentar
Der Vermieter konnte im vorliegenden Fall wegen der falschen Selbstauskunft sowie auch wegen den wiederholten Zahlungsrückstände fristlos kündigen. Dass die Mieter die Zahlungsrückstände nachgezahlt hatten, änderte nichts an der Vertragsbeendigung.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: AG München, Urteil vom 30. Juni 2015, 411 C 26176/14, becklink 2001528
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/21 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Gewerbliches Mietrecht: Eigenbedarfskündigung bei Mischmietverhältnissen
– Gewerbliches Mietrecht: Wirksamkeit einer Mietanpassungsklausel
– Grundstücksrecht: Erbenanhörung bei Eigentümerwechsel

 

Gewerbliches Mietrecht: Eigenbedarfskündigung bei Mischmietverhältnissen
Für die Eigenbedarfskündigung eines Mischmietverhältnisses, das im Rahmen der überwiegenden Nutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, genügt es, wenn sich der geltend gemachte Eigenbedarf auf die Wohnräume bezieht. Bei dem streitgegenständlichen Mietobjekt handelte es sich um ein ehemals landwirtschaftliches Anwesen, welches vertragsgemäß sowohl zu Wohnzwecken als auch zum Betrieb eines Ladengeschäfts genutzt wurde. Da der Vermieter die Wohnräume seiner Tochter zur Verfügung stellen wollte, beendete er das Mietverhältnis und berief sich dabei auf Eigenbedarf hinsichtlich der Wohnräume. Zu Recht, so der Bundesgerichtshof: Die Kündigung ist auch dann wirksam, wenn sich der Eigenbedarf nur auf die Wohnräume bezieht und kein Bedarf hinsichtlich der gewerblich genutzten Räume besteht. Der Schutz des sozialen (Wohnraum-) Mietrechts umfasst gerade nicht die in das Mietverhältnis mitaufgenommene gewerbliche Nutzung der Mietsache.
Praxistipp
Mischmietverhältnisse können je nach Einordnung des konkreten Verhältnisses durchaus Risiken bergen. Um diese zu minimieren, kann es empfehlenswert sein, zwei gesonderte Mietverträge abzuschließen, die individuelle Vereinbarungen enthalten.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 01. Juli 2015, VIII ZR 14/15 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Wirksamkeit einer Mietanpassungsklausel
Die Klausel eines gewerbliches Mietvertrages, wonach zur Feststellung der ortsüblichen Miete ein Sachverständiger hinzuzuziehen ist, wenn seit der letzten Mietänderung ein Zeitraum von mehr als einem Jahr verstrichen ist und zwischen den Parteien keine Einigung über die künftige Miethöhe erzielt werden kann, ist wirksam. Ein Vermieter hatte diese Klausel in seinen AGB verwendet. Da die Voraussetzungen der Klausel vorlagen, beauftragte der Vermieter zur Ermittlung der Miete einen Sachverständigen. Diesem verweigerte der Mieter jedoch den Zutritt zu den Mieträumen. Zu Unrecht, so das Landgericht Hamburg: Die Klausel des Mietvertrages ist wirksam und benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. Dies gilt auch dann, wenn die Klausel nur eine Erhöhung, nicht hingegen auch eine mögliche Herabsetzung der Miete vorsieht.
Kommentar
Selbst für das Wohnraummietrecht, bei dem im Regelfall ein höherer Schutzbedarf des Mieters anerkannt ist als im Gewerbemietrecht, hat der Gesetzgeber in §§ 557 ff. BGB zumindest zum Teil nur die Möglichkeit der Mieterhöhung und nicht zugleich auch ein Recht für den Mieter auf Herabsetzung der Miete gesetzlich geregelt (Ausnahme: Indexmiete).
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Hamburg, Urteil vom 06. November 2014, 307 S 66/14, BeckRS 2015, 09503

 

Grundstücksrecht: Erbenanhörung bei Eigentümerwechsel
Ist im Grundbuchverfahren darüber zu entscheiden, ob ein Eigentumswechsel aufgrund einer Verfügung des Vorerben eingetragen werden kann,  ist dem Nacherben rechtliches Gehör zu gewähren. Wenn ein Vorerbe ein Grundstück verkauft und der Kaufpreis nach Gutachteransicht darunter liegt, spricht dies gegen eine teilweise Unentgeltlichkeit seines Verkaufs. Der Kläger begehrte mit seiner Klage die Bewilligung seines Antrages auf Eintragung eines Eigentümerwechsels ohne Zustimmung der Nacherben.
Kommentar
Wird durch ein Testament die Vor- und Nacherbschaft angeordnet, kann dadurch ein zeitlich begrenztes Erbrecht bestimmt werden. Grundsätzlich kann der Vorerbe über die Erbschaft frei verfügen. Für unentgeltliche Verfügungen wird aber die Zustimmung der Nacherben benötigt. Eine unentgeltliche Verfügung liegt vor, wenn der Vorerbe keine Gegenleistung für Aufwendungen aus der Erbmasse erhält. Es darf z. B. auch kein Verkauf unter Wert erfolgen. Die Veräußerung eines Grundstücks durch den Vorerben ist nur wirksam, wenn der Vorerbe auch weiß, dass der Verkaufspreis zu niedrig war.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Beschluss vom 25. August 2015, 11 Wx 66/15, IBRRS 2015, 2491
 
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© Peter Hegerich