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Home Posts tagged "Gewerbliches Mietrecht" (Page 8)

§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/29 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Makler- und Bauträgerrecht: Offenlegung Innenprovision
• Gewerbliches Mietrecht: Umgestaltung von Gemeinschaftsflächen
• Allgemeines Recht: Entschärfung der Trinkwasserverordnung
  
Makler- und Bauträgerrecht: Offenlegung Innenprovision
Aus einem Verkaufsprospekt ergibt sich eine vom Käufer zu zahlende Außenprovision in Höhe von 3,42 %. Außerdem wird darauf hingewiesen, dass der Vertriebsbeauftragte seinerseits Vermittler beauftragt hat. Im Rahmen einer Aufstellung des Gesamtaufwandes wird die Position „Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing“ ausgewiesen. Tatsächlich sind hierin Innenprovisionen in Höhe von 18,24 % enthalten. Der Vertriebsbeauftragte habe ihn nicht über die hohe Innenprovision aufgeklärt, so der Käufer. Eine entsprechende Täuschung wird vom Bundesgerichtshof verneint. Aus den Unterlagen sei ersichtlich, dass neben der Außenprovision nicht näher bezifferte Innenprovisionen kalkulatorisch erfasst seien. Dies sei ausreichend.
Praxistipp
Der BGH unterstreicht, dass der Käufer grundsätzlich keinen Anspruch auf einen Erwerb zum Verkehrswert hat. Vielmehr kann der Kaufpreis bis an die Grenze der Sittenwidrigkeit und des Wuchers vereinbart werden. Eine Aufklärungspflicht besteht erst, wenn die Innenprovision zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert führt, dass die Sittenwidrigkeit erreicht sei. Bei einem Hinweis auf eine Innenprovision oder nicht näher definierter Vertriebskosten ist es am Käufer, nachzufragen.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 05. Juni 2012, XI ZR 175/11 – www.bundesgerichtshof.de
  
Gewerbliches Mietrecht: Umgestaltung von Gemeinschaftsflächen
Grundsätzlich ist der Vermieter befugt, Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts umzugestalten. Ein Mieter in Berlin, der das Mietobjekt als diplomatische Vertretung nutzte, hatte gegen die Umgestaltung von Gemeinschaftsflächen und die Absicht der Vermieters, einen von mehreren Eingängen zu verschließen, im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes geklagt. Zu Unrecht, so die Berliner Richter. Der Vermieter müsse dem Mieter zwar die Teile des Grundstücks überlassen, die zum ungestörten Mietgebrauch notwendig sind, also auch einen Eingang. Ein bestimmter Eingang war jedoch nicht Vertragsbestandteil, so dass nur der Zugang zu den Räumen gewährt werden muss. Dies sei im vorliegenden Fall durch die verbleibenden Eingänge gewährleistet. Bei der Umgestaltung von Gemeinschaftsflächen, die nicht ausschließlich von einem Mieter genutzt werden, stehe dem Vermieter ein gewisser Verfügungsspielraum zu. Wenn er gleichwertigen Ersatz zur Verfügung stellt und die vertraglich geregelte Nutzung des Mietobjektes nicht eingeschränkt wird, kann er diese Flächen umgestalten.
Praxistipp
Der Vermieter kann zwar über Gemeinschaftsflächen, die dem Mitgebrauch des Mieters unterliegen, nicht völlig frei verfügen – die Stilllegung einer gemeinschaftlichen Anlage z. B. ist nur unter besonderen Voraussetzungen denkbar. Dennoch sollte sich insbesondere der Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages darüber Gedanken machen, ob die Nutzungsmöglichkeiten von Gemeinschaftsflächen nicht ausdrücklich vertraglich geregelt werden sollten, um zukünftige Probleme zu vermeiden.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de
Fundstelle: KG, Urteil vom 20. August 2012, 8 U 168/23, BeckRS 2012, 21954
  
Allgemeines Recht: Entschärfung der Trinkwasserverordnung
Am 12.10.2012 hat der Deutsche Bundesrat die Zweite Änderung der Trinkwasserverordnung beschlossen. Die Trinkwasserverordnung ist im Hinblick auf die Untersuchungspflichten auf Legionellen entschärft worden.
Hier die wichtigsten Änderungen, die für Grundeigentümer, Vermieter und Immobilienverwalter von Interesse sind:
 
Der Betreiber einer Anlage zur ständigen Wasserverteilung mit einer Großanlage zur Trinkwassererwärmung, der im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, wozu auch das Vermieten von Wohnungen gehört, Trinkwasser abgibt, muss die Wasserversorgungsanlage nunmehr alle drei Jahre auf Legionellen untersuchen lassen. Großanlagen sind Warmwasser-Installationen mit mehr als 400 Liter Volumen oder Warmwasserleitungen mit einem Inhalt von mehr als 3 Litern in mindestens einer Rohrleitung zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und Entnahmestelle.
Es besteht grundsätzlich keine Anzeigepflicht der Warmwasserversorgungsanlagen mehr bei den Gesundheitsämtern. Eine Überschreitung des technischen Maßnahmenwerts für Legionellen von 100 KBE/100 ml ist jedoch unverzüglich anzuzeigen. Eine Übersendung der Untersuchungsergebnisse, die unter dem technischen Maßnahmenwert liegen, entfällt. Die erste Untersuchung ist nun erst bis zum 31.12.2013 vorzunehmen und abzuschließen.
Hinweis
Weiterhin gilt: Die Nichtdurchführung der geforderten Untersuchungen, der Verstoß gegen Dokumentationspflichten, die Nichtdurchführung von Untersuchungen und Sofortmaßnahmen bei problematischer Wasserqualität, die Nichtanzeige von Grenzwertüberschreitungen und der Verstoß gegen Auskunfts- und Mitwirkungspflichten gegenüber dem Gesundheitsamt stellen eine Ordnungswidrigkeit dar. Es kann eine Geldbuße in Höhe von bis zu 25.000 Euro verhängt werden.
 
Kommt es zu Gesundheitsschäden oder Todesfällen, beispielsweise wegen Verstoßes gegen die Untersuchungspflicht, drohen strafrechtliche Konsequenzen z.B. wegen Körperverletzung, gefährlicher und schwerer Körperverletzung, Körperverletzung mit Todesfolge und fahrlässiger Tötung. Bei Fahrlässigkeitsdelikten droht eine Geld- oder Haftstrafe bis zu 5 Jahren, bei vorsätzlicher Begehung droht Freiheitsstrafe von 3 Monaten bis zu 10 Jahren.
 
Es haften die Vorstände und Geschäftsführer des Unternehmens, welches die „Anlage“ nach der Definition der Trinkwasserverordnung betreibt, außerdem leitende Angestellte, sofern ihnen ein Geschäftsbereich verantwortlich übertragen wurde. Dies gilt auch für technische Mitarbeiter, Verwalter und Hausmeister, wenn ihnen für die Anlage die Verantwortung übertragen wurde.
Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de
Fundstelle: Verordnung des Bundesministeriums für Gesundheit vom 31.08.2012 und Beschluss des Bundesrates vom 12.10.2012 zur 2. Verordnung zur Änderung der Trinkwasserverordnung (Drucksache 525/12) – www.bundesrat.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/28 §§

 

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
 
• Gewerbliches Mietrecht: Rücknahme einer wirksamen Kündigung
 
• Bau- und Architektenrecht: Unverhältnismäßige Mängelbeseitigung
 
• Grundstücksrecht: Notarielle Form
 
• Wohnungseigentumsrecht: Räum- und Streupflicht durch Beschluss?

 

Gewerbliches Mietrecht: Rücknahme einer wirksamen Kündigung
 
Ein Mietverhältnis, das durch eine Kündigung wirksam beendet worden ist, kann nicht dadurch wieder aufleben, dass der Vermieter die Kündigung zurücknimmt. Mit Zugang der wirksamen Kündigung wird das Mietverhältnis beendet. Auch wenn die Vertragspartner sich einvernehmlich über die Rücknahme der Kündigung einigen, bleibt es beendet. Die Einigung kann also keine Fortsetzung des früheren Vertragsverhältnisses bewirken. Vielmehr bedarf es einer Einigung der Parteien auf Begründung eines neuen Mietverhältnisses, das zu den alten Bedingungen fortgesetzt werden soll. Ein solcher Neuvertrag setzt ein hierauf gerichtetes Angebot und die entsprechende Annahmeerklärung voraus. Sind derartige Willenserklärungen nicht feststellbar, kann allein in der Aufrechterhaltung der Besitzverhältnisse und Zahlung der Nutzungsentschädigung kein konkludenter Neuabschluss des gekündigten Vertrages gesehen werden, so das OLG Koblenz.
 
Kommentar
 
Das OLG Koblenz macht mit dieser Entscheidung noch einmal deutlich, dass die in der Praxis des Öfteren ausgesprochene einfache Erklärung seitens des Vermieters, die Kündigung werde zurückgenommen, nicht ausreicht, um ein Mietverhältnis fortzusetzen. Vielmehr ist das Mietverhältnis beendet. Es bedarf deutlicher Willenserklärungen der Parteien, dass ein neuer Vertrag zu den alten Bedingungen geschlossen werden soll. Die Mietvertragsparteien sollten daher in einem solchen Fall stets klarstellende schriftliche Erklärungen abgeben.
 
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethgeundpartner.de
 
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 15. Februar 2012, 5 U 1159/11 – www.jurisweb.de

 

Bau- und Architektenrecht: Unverhältnismäßige Mängelbeseitigung
 
Darf der Unternehmer die Beseitigung von Mängeln gemäß § 635 Abs. 3 BGB wegen unverhältnismäßigen Kosten verweigern, so steht dem Besteller nach Ansicht des BGH trotzdem ein Anspruch auf Schadensersatz für schuldhaft verursachte Werkmängel zu. Zwar fehlt es an einer entsprechenden Regelung für den Fall der Leistungsverweigerung gemäß § 635 Abs. 3 BGB, es bestehe jedoch kein Zweifel, dass der Gesetzgeber auch für diesen Fall einen Schadensersatzanspruch statt der Leistung unter den Voraussetzungen von §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB eröffnen wollte.
 
Kommentar
 
Die Entscheidung des BGH kann nur richtig sein, würde es sonst bedeuten der Besteller stünde trotz mangelhafter Leistung des Werkunternehmers ohne Schadensersatzanspruch. In welcher Höhe der Unternehmer Schadensersatz zu leisten hat, ergibt sich nach den Vorschriften zum allgemeinen Schadensrecht in §§ 249 ff. BGB.
 
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethgeundpartner.de
 
Fundstelle: BGH, Urteil vom 11. Oktober 2012, VII ZR 179/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Notarielle Form
 
Verpflichtet sich der Verkäufer einer Immobilie formunwirksam zu deren Rückkauf, so wird diese Verpflichtung nicht dadurch wirksam, dass ein Dritter auf Veranlassung oder Vermittlung des Verkäufers die Immobilie formgerecht kauft, so der BGH.
 
Die Käufer kauften mit notariellem Vertrag eine Wohnung. In einem zweiten, privatschriftlichen Vertrag verpflichtete sich der Verkäufer zum Rückkauf der Wohnung. Diesen Rückkauf forderten die Käufer später ein, woraufhin eine Bauträgergesellschaft die Wohnung auf Veranlassung des Verkäufers gekauft hat, später jedoch vom Vertrag zurückgetreten ist. Die Käufer verlangten erneut den Rückkauf vom Verkäufer.
 
Ohne Erfolg. Die Rückkaufsverpflichtung hätte der notariellen Beurkundung bedurft und war deshalb nichtig. Der formunwirksame Vorvertrag kann durch Abschluss eines notariellen Kaufvertrages geheilt werden und zwar auch dann, wenn den Vorvertrag eine Person (der Verkäufer), den formwirksamen Kaufvertrag hingegen eine von diesem benannte andere Person (die Bauträgergesellschaft) schließt. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass bereits der Vorvertrag die Verpflichtung zum Verkauf an den Dritten regelt. Dies war vorliegend nicht vereinbart. Deshalb hatte nur ein Kaufvertrag mit dem Verkäufer den Formmangel heilen können.
 
Praxistipp
 
Regeln Verträge den Erwerb von Grundstücken, ist deren Formbedürftigkeit sorgfältig zu prüfen. Praxisrelevant ist dies nicht nur bei Bauträgerverträgen, sondern auch bei der Formulierung von An- und Vorkaufsrechten in Mietverträgen.
 
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethgeundpartner.de
 
Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. Juli 2012, V ZR 176/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Räum- und Streupflicht durch Beschluss?
 
Die Wohnungseigentümer können nicht durch Beschluss zum Räumen und Streuen der Gehwege verpflichtet werden, unabhängig davon, ob es sich um zum Gemeinschaftseigentum gehörende oder öffentliche Flächen handelt. Insoweit besteht keine Beschlusskompetenz. Dies gilt auch für eine Hausordnung, die eine solche Pflicht enthält und die durch Beschluss in Kraft getreten ist. Dem einzelnen Wohnungseigentümer können außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten keine zusätzlichen Leistungspflichten durch Beschluss auferlegt werden. Eine Verpflichtung der Eigentümer, den Winterdienst selbst durchzuführen, kann nur durch Vereinbarung, z.B. als Regelung in der Gemeinschaftsordnung herbeigeführt werden, so der BGH.
 
Praxistipp
 
Enthält eine beschlossene Hausordnung eine Winterdienstverpflichtung, ist sie in der Regel nicht insgesamt nichtig. Nichtig ist in jedem Fall jedoch der Teil, der die entsprechende Verpflichtung enthält. Es ist dann dafür Sorge zu Tragen, dass der Winterdienst anderweitig sichergestellt wird, z.B. durch Vergabe an Dritte.
 
Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de
 
Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. März 2012, V ZR 161/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/27 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Aufklärungspflicht bei Unterdimensionierung einer vermeintlich ökologischen Heizung?
• Bau- und Architektenrecht: Zurückbehaltungsrecht bei mangelhafter Leistung
• Gewerbliches Mietrecht: Kosten für das Management
• Gewerbliches Mietrecht: Informationen über Untermieter
 
Grundstücksrecht: Aufklärungspflicht bei Unterdimensionierung einer vermeintlich ökologischen Heizung?
Beim Verkauf eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks ist unzweifelhaft „die Nutzung als Wohnhaus“ vorausgesetzte Verwendung. Notwendiger Bestandteil einer solchen Nutzung ist die Möglichkeit der ausreichenden Beheizung. Ist diese Möglichkeit nicht zu den üblichen Kosten gegeben, liegt ein Mangel vor, stellte das OLG Brandenburg klar. Eine Haftung des Verkäufers für diesen Mangel ergebe sich jedoch dann nicht, wenn diesem nicht nachweisbar ist, dass er dem Käufer gegenüber bewusst falsche oder geschönte Energieverbrauchswerte angegeben hat. Im zugrunde liegenden Fall war ein Haus mit einer Wärmepumpenanlage als Heizung verkauft worden. Der Käufer musste dann jedoch feststellen, dass bereits ab einer Außentemperatur von -3° C die Wärmepumpenleistung zur Beheizung nicht mehr ausreichte, sondern zusätzlich die für extreme Wetterlagen als Zusatz installierten elektrischen Heizpatronen angeschaltet werden mussten. Dies führte zu einem extrem hohen Stromverbrauch. Da das Heizungssystem dem Käufer jedoch grundsätzlich bekannt war und der Verkäufer sogar die Energieverbrauchswerte der vorausgegangenen Jahre offen gelegt hatte, lehnte das Gericht die Haftung ab.
Kommentar
Die Entscheidung macht deutlich, dass beim Hauskauf gerade der Energieverbrauch im Fokus der Kaufvertragsparteien stehen sollte. Allein durch die Übergabe von Energierechnungen oder Wärmebedarfsausweisen treffen die Parteien noch keine haftungsbegründende Beschaffenheitsvereinbarung. So etwas müsste im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden. Wird jedoch im Gegenteil – wie üblich – ein genereller Haftungsausschluss im Kaufvertrag vereinbart, dann haftet der Verkäufer nur dann, wenn man ihm eine arglistige Täuschung nachweisen könnte. Hierfür müsste der (nur schwer zu erbringende) Beweis geführt werden, dass der Verkäufer entweder die durchschnittlich pro Jahr anfallenden Stromkosten nicht korrekt angegeben oder er das Haus immer nur unzureichend beheizt hat.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 16. August 2012, 5 U 145/09 – www.ibr-online.de
 
Bau- und Architektenrecht: Zurückbehaltungsrecht bei mangelhafter Leistung
Ist die Werkleistung mangelhaft, kann der Auftraggeber ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen und zwar in Höhe der dreifachen Mängelbeseitigungskosten. Dies gilt grundsätzlich auch bei geringfügigen Mängeln, so das OLG Karlsruhe. Der Auftraggeber hatte unter Hinweis auf diverse Mängel der Bauausführung die Rechnung des Auftragnehmers insgesamt zurückgewiesen. Hierauf erhob Letzterer Klage. Er hielt es u. a. für schlichtweg treuwidrig, dass sein Auftraggeber auch geringfügige Mängel zum Anlass nahm, die Zahlung bis zur Beseitigung zu verweigern. Das Gericht wollte dem nicht folgen.
Kommentar
Auch nach Abnahme der Bauleistungen hat der Auftraggeber noch die Möglichkeit, die Zahlung auf die Schlussrechnung bis zur Beseitigung der festgestellten Mängel zu verweigern. Häufig ist gerade der Einbehalt in Höhe der dreifachen Mängelbeseitigungskosten ein Garant für die zügige Abarbeitung der festgestellten Mängel. Einschränkungen gelten üblicherweise da, wo Mangel und Restlohnforderung in einem auffälligen Missverhältnis stehen. Im vorliegenden Fall war die Summe aller Mängel beträchtlich, einzelne Positionen machten indes nicht einmal 1 Prozent des restlichen Werklohns aus. Im Ergebnis ist die Entscheidung damit sicherlich richtig. Es bleibt aber abzuwarten, wie ein Gericht über nur eine einzelne Mängelposition und ein hierauf gestütztes Zurückbehaltungsrecht entschieden hätte. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat sich hierzu bislang noch nicht positionieren müssen.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 16. April 2010, 4 U 146/08; BGH, Beschluss vom 06. September 2012, VII ZR 83/10 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen), IBRRS 87694
 
Gewerbliches Mietrecht: Kosten für das Management
Die vertraglich vereinbarte Umlage von „Kosten für das Management“ in einem Gewerberaummietvertrag ist intransparent und nach Grund und Höhe unbestimmt, so das OLG Düsseldorf. Sie umfasst nämlich auch die Kosten der rechtlichen und steuerlichen Beratung des Vermieters und benachteiligt den gewerblichen Mieter daher unangemessen. Die unwirksame Klausel kann auch nicht auf einen wirksamen Teil, nämlich die Umlage von „Verwaltungskosten“, reduziert werden, weil nach Streichung des unwirksamen Teils keine sinnvoll anwendbare Restregelung verbleibt.
Kommentar
Die vertragliche Umlage von „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ als „Verwaltungskosten“ auf den Gewerbemieter ist unproblematisch möglich, selbst wenn diese Kosten nicht im Einzelnen erläutert oder beziffert sind (siehe unser newsletter immobilienrecht vom 29.08.2012). Der Begriff der Verwaltungskosten wird allerdings auch – anders als die Kosten für das Management – in der Betriebskostenverordnung definiert. So hat auch der BGH bereits mit Urteil vom 03.08.2011, XII ZR 205/09, festgestellt, dass die Kosten des „Center-Managements“ im Gewerberaummietvertrag definiert sein müssen, weil andernfalls eine Abgrenzung zu den Verwaltungskosten nicht möglich ist (siehe unser newsletter immobilienrecht vom 14.09.2011).
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21. Juli 2011, I-24 U 153/10, ZMR 2012, 438
 
Gewerbliches Mietrecht: Informationen über Untermieter
Während eines bereits laufenden Untermietverhältnisses ist der (Haupt-)Mieter gegenüber dem Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, Informationen zum Untermietverhältnis zu erteilen, so das OLG Düsseldorf. In dem zu entscheidenden Fall hatten die in das Mietverhältnis neu eingetretenen Erwerber eines Gewerbeobjekts den Gewerbemieter um Auskunft über das bestehende Untermietverhältnis gebeten, insbesondere auch über die Höhe des Untermietzinses. Zur Begründung verwiesen die neuen Vermieter auf § 540 BGB. Diese Vorschrift, so das Gericht, käme aber nur zu Beginn eines Untermietverhältnisses zur Anwendung. Danach könne sich ein solcher Anspruch nur noch aus Treu und Glauben ergeben und zwar nur dann, wenn ein besonderes Informationsinteresse gegeben sei. Reine Neugier reiche nicht aus.
Kommentar
Der Gewerberaummieter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung. In der Praxis sieht der Mietvertrag oftmals aber entsprechende Regelungen vor. Diese können die ganz generelle Erlaubnis des Vermieters oder z. B. nur für mit dem Mieter verbundene Unternehmen beinhalten. Oft ist auch vereinbart, dass der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis nur aus wichtigem Grund verweigern darf. Liegt ein solcher wichtiger Grund nicht vor, hat der Mieter dann einen entsprechenden Anspruch. Damit der Vermieter über die Erlaubnis entscheiden kann, hat er gegenüber dem Mieter nach Ansicht des BGH einen Anspruch auf Auskunft über alle wesentlichen Bedingungen der geplanten Untervermietung (BGH, Urteil vom 15. November 2006, XII ZR 92/04).
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 20. September 2012, I 10 U 33/12, BeckRS 2012, 20551
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/25 §§

 
     unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
     • Makler- und Bauträgerrecht: Eindeutiger Provisionshinweis
     • Grundstücksrecht: Die fehlenden Quadratmeter
     • Gewerbliches Mietrecht: Vereinbarung nicht kostendeckender Vorauszahlungen
     • Wohnungseigentumsrecht: Trittschalldämmung im Sondereigentum
 
 
Makler- und Bauträgerrecht: Eindeutiger Provisionshinweis
In einem vom OLG Hamm entschiedenen Fall vereinbarte ein Kaufinteressent mit einem Makler einen Besichtigungstermin. Dies erfolgte auf ein Internetinserat des Maklers mit Angaben zur Wohnfläche, des Kaufpreises und dem Hinweis Provision 3,57 % inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer. Der ebenfalls unterzeichnete „Auftrag zur Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrages“ war letztlich unwirksam. Der Käufer verweigerte die Provisionszahlung, da seiner Ansicht nach kein wirksamer Maklervertrag bestand. Das Gericht sah jedoch einen stillschweigenden Maklervertrag auf Grundlage des Internetinserates. Der Provisionshinweis führe dem Interessenten deutlich vor Augen, dass der Makler von ihm im Erfolgsfalle eine Provision erwarte. Nimmt er die Dienste des Maklers dann in Anspruch, kann dies nur als Einverständnis gewertet werden. Der formunwirksame Auftrag habe hierauf keinen Einfluss mehr.
Praxistipp
Die Entscheidung zeigt, wie wichtig für den Makler ein Provisionshinweis im Rahmen seiner Inserate werden kann. Wird eine spätere schriftliche Vereinbarung für unwirksam erachtet, kann der Makler sein Provisionsverlangen mit einem stillschweigend geschlossenen Maklervertrag begründen. Die Anforderungen an den Provisionshinweis hat das OLG Hamm mit Blick auf die aktuelle Entscheidung des BGH (III ZR 62/11) deutlich zugunsten der Makler abgesenkt.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 21. Juni 2012, I 18 U 17/12, BeckRS 2012, 16603
 
Grundstücksrecht: Die fehlenden Quadratmeter
Hat eine Partei, die durch eine Störung der Geschäftsgrundlage benachteiligt ist, einen Anspruch auf Vertragsanpassung, verpflichtet dies die andere Partei, an der Anpassung mitzuwirken. Die Verletzung dieser Pflicht kann Schadensersatzansprüche auslösen. Zum Rücktritt vom Vertrag ist die Partei nur unter den Voraussetzungen des § 313 Abs. 3 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) berechtigt. In dem vom BGH entschiedenen Fall schlossen Eigentümer und Stadt einen Grundstückstauschvertrag. Der Eigentümer übertrug der Stadt eine unvermessene Fläche von „ca. 28.699 m²“. Die Fläche war auf einem mitbeurkundeten Lageplan eingezeichnet. Als Gegenleistung hat die Stadt ein 28.699 m² großes Flurstück an den Eigentümer übertragen. Die Parteien gingen von einem Tauschverhältnis 1:1 aus. Tatsächlich war die im Plan eingezeichnete Fläche nur 18.632 m² groß. Die Stadt forderte deshalb die Anpassung des Vertrages und erklärte, da der Eigentümer hierauf nicht einging, sodann den Rücktritt vom Vertrag.
Kommentar
Der oben zu Beginn zitierte Leitsatz der Entscheidung gibt die Sachentscheidung im Wesentlichen wieder. Ebenso interessant ist jedoch die zu entscheidende Vorfrage, nämlich das Verhältnis zwischen Größenangaben im Vertragstext und der Darstellung im mitbeurkundeten Lageplan bei Veräußerung unvermessener Teilflächen. Hier soll auch bei erheblichen Flächendifferenzen die nach der Planzeichnung ermittelte Größe maßgeblich sein. Geschuldet ist ein Grundstück, das hinsichtlich Lage, Zuschnitt und Größe der Planzeichnung entspricht. Wird dies geliefert, scheiden Mängelansprüche aus. Allerdings kommen Ansprüche wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht, da das erwartete Äquivalenzverhältnis erheblich verschoben ist.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 30. September 2011, V ZR 17/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
Gewerbliches Mietrecht: Vereinbarung nicht kostendeckender Vorauszahlungen
Hat der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen zu niedrig bemessen, stellt dies in der Regel keine Pflichtverletzung des Vermieters da, so das OLG Düsseldorf. Eine Pflichtverletzung wäre nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind, etwa wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen.
Kommentar
Die Entscheidung geht konform mit der Rechtsprechung des BGH. Danach ist es grundsätzlich Sache des Mieters, beim Vermieter vor Vertragsschluss nachzufragen, ob die Vorauszahlungen kostendeckend sind. Dem Vermieter obliegt insoweit keine Aufklärungspflicht hinsichtlich der Auskömmlichkeit der Vorauszahlungen.
Autor: Simone Engel – engel@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08. März 2012, I-24 U 162/11, MDR 2012, 834
 
Wohnungseigentumsrecht: Trittschalldämmung im Sondereigentum
Die Mieter einer Eigentumswohnung eines 1966 errichteten Gebäudes ersetzen den langjährig vorhandenen Teppichboden im Wohnzimmer durch Laminat und im Flur durch Fliesen. Die Eigentümer der darunter liegenden Wohnung klagen seitdem über unzumutbare Lärmbelästigungen durch Tritt- und Luftschall und verlangen von den Eigentümern der darüber liegenden Wohnung verbesserten Trittschallschutz. Ohne Erfolg, entschied der BGH, denn der zu gewährende Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten, vorliegend der DIN 4109, Stand 1962.
Praxistipp
Zu prüfen ist jedoch stets, ob bei einem Austausch des Bodenbelags auch in die Gebäudesubstanz, wie der unter dem Belag befindliche Estrich und die Geschoßdecke eingegriffen wird. Für diesen Fall gilt die Entscheidung nicht. Zudem kann sich im Einzelfall ein höheres Schutzniveau ergeben, als es durch die DIN 4109 festgelegt wird. Voraussetzung hierfür ist, dass der Gemeinschaftsordnung Regelungen zum Schallschutz zu entnehmen sind, die über den Mindeststandard hinausgehen, oder dass die Wohnanlage aufgrund tatsächlicher Umstände, wozu etwa die bei ihrer Errichtung vorhandene Ausstattung oder das Wohnumfeld zählen, ein besonderes Gepräge erhalten hat.
Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 01. Juni 2012, V ZR 195/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/19 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
Gewerbliches Mietrecht: Keine Teilkündigung im Insolvenzrecht
Makler- und Bauträgerrecht: Verwirkung der Provision
Wohnungseigentumsrecht: Bauliche Veränderung ohne Kostenlast?
 
Gewerbliches Mietrecht: Keine Teilkündigung im Insolvenzrecht
Kündigt der Insolvenzverwalter den Mietvertrag gemäß § 109 Abs. 1 InsO, wird das Mietverhältnis insgesamt gegenüber sämtlichen Mietern beendet, unabhängig davon, ob einer derselben nicht insolvent ist. In einem vom OLG Hamburg entschiedenen Fall hatte der Kläger Gewerberäume zunächst an nur einen Mieter vermietet. Später trat der Beklagte in den Mietvertrag als weiterer Mieter ein. Nachdem über das Vermögen des ursprünglichen Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet worden war, kündigte der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis. Der Vermieter verlangte nach wie vor Miete vom nicht insolventen zweiten Mieter. Seine Klage wies das OLG Hamburg aber ab. Dies begründete es mit der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses.
Kommentar
Damit schließt sich das OLG Hamburg der herrschenden Meinung an. Zwar würde es nach dem Schutzzweck des § 109 Abs. 1 InsO grundsätzlich ausreichen, nur den insolventen Mieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen, da das Sonderkündigungsrecht allein die Insolvenzmasse schützen soll. Zu beachten ist aber auch, dass die Hauptleistungspflicht des Vermieters, die Gebrauchsüberlassung der Mietsache, unteilbar ist und damit eine Teilkündigung generell als unzulässig erachtet wird. Da eine Entscheidung des BGH bisher aber noch nicht vorliegt, hat das OLG Hamburg die Revision zugelassen. Die Entscheidung steht noch aus (BGH, Az. XII ZR 34/12).
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Hamburg, Urteil vom 29. März 2012, 8 U 78/11, BeckRS 2012, 11920

 

Makler- und Bauträgerrecht: Verwirkung der Provision
Wie so oft, ein Fall, zwei Meinungen: Das KG hat die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 22.09.2011, 5 O 430/10 (siehe unser newsletter immobilienrecht vom 29.02.2012) aufgehoben. Der Makler hatte vom Verkäufer die Information erhalten, dass die Jahresnettomieteinnahmen 25.200 EUR betrugen, wies sie im Exposé jedoch mit ca. 30.000 EUR aus. Im Gegensatz zum Landgericht Berlin hält das KG den Provisionsanspruch des Maklers nicht für verwirkt, obwohl dieser die vom Verkäufer erhaltenen Angaben nicht wahrheitsgemäß an den Käufer weitergegeben hat. Zwar könne ein Makler seinen Provisionsanspruch verlieren, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig wesentliche Vertragspflichten oder in sonstiger Weise die Interessen seines Auftraggebers verletzt. Die Vorschrift habe jedoch Strafcharakter. Nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung begründe den Verwirkungstatbestand. Voraussetzung dafür sei außerdem, dass der Makler die Pflichtverletzung vorsätzlich oder arglistig, zumindest aber in einer dem Vorsatz nahe kommenden grob leichtfertigen Weise vorgenommen hat.
Kommentar
Zwar hat das KG mit diesem Urteil zugunsten des Maklers entschieden. Dennoch sollten Makler Zurückhaltung darin üben, Angaben des Verkäufers eigenmächtig abzuändern, um das Objekt besser zu vermarkten. Grundsätzlich können Makler bereits für erkennbar unrichtige Angaben des Verkäufers haften, wenn sie diese wie übermittelt weitergeben. Umso strenger sind die Anforderungen, wenn Makler selber die Angaben des Verkäufers abändern und bewusst unrichtig darstellen.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethgeundpartner.de
Fundstelle: KG, Urteil vom 01. März 2012, 10 U 144/11 – www.jurisweb.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Bauliche Veränderung ohne Kostenlast?
Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Veränderung nicht zu, muss er auch für deren Kosten nicht aufkommen. Dabei ist unerheblich, ob der Eigentümer überhaupt hätte zustimmen müssen. Letzteres war bislang umstritten.
Praxistipp 
Will eine Wohnungseigentümergemeinschaft nichtzustimmende Eigentümer dennoch an den Kosten der baulichen Veränderung beteiligen, z.B., weil die Maßnahme allen Eigentümern zugute kommt, so ist eine entsprechende Kostenfolge mit doppelt qualifizierter Mehrheit zu beschließen, § 16 Abs. 4 WEG. Allein eine solche Kostenverteilung in der nächsten Jahresabrechnung vorzunehmen, kann nicht als stillschweigende Kostenregelung im genannten Sinne angesehen werden, auch wenn sie mit der erforderlichen Mehrheit beschlossen wurde. Mehr zu diesem Thema finden Sie im „Praxishandbuch Moderne Wohnungseigentumsverwaltung“ (Herausgeber: Löffler/ Woldenga/ Tank), 2. Auflage (erschienen im Bundesanzeiger Verlag). 
Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 11. November 2011, V ZR 65/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012 / 18 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

  • Gewerbliches Mietrecht: Mitanpassungsklausel mit Ermessenspielraum
  • Grundstücksrecht: Nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten am Gemeinschaftseigentum
  • Bau- und Architektenrecht: Umfang der Bedarfsermittlung
  • Wohnungseigentumsrecht: Anfechtungsklagen bei Untergemeinschaften

 

Gewerbliches Mietrecht: Mitanpassungsklausel mit Ermessenspielraum

Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Gewerberaummietvertrag, nach der der Vermieter bei Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete die Miete nach billigem Ermessen erhöhen oder reduzieren kann, ist wirksam. Nach Auffassung des BGH benachteiligt dies den Mieter nicht unangemessen, da insbesondere der Anlass der Mietänderung, die Bezugsgröße und der Umfang der Mietanpassung klar formuliert sind. Die angemessene Miete meint die orts- und marktübliche Miete. Der Begriff ist hinreichend bestimmt, so der BGH. Dies gelte auch für den Maßstab für eine mögliche Mietpreisanpassung. Eine solche liegt zwar im Ermessen des Vermieters, komme aber für den Mieter erkennbar nur dann in Betracht, wenn dies der allgemeinen Preisentwicklung bei den genannten Bezugsgrößen entspreche.

Praxistipp

Leistungsbestimmungsvorbehalte sind ein geeignetes Instrument, das Gleichgewicht zwischen Preis und Leistung zu bewahren. Sie können den Vermieter vor dem Risiko einer langfristigen Kalkulation und den Mieter vor anderweitigen Zuschlägen des Vermieters – insbesondere einer höhere Miete von Anbeginn – schützen. Aufgrund der weitreichenden Auswirkung der Klausel sollte sie mit höchster Sorgfalt – bestenfalls mit Hilfe eines spezialisierten Rechtsanwalts – formuliert werden.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. Mai 2012, XII ZR 79/10 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten am Gemeinschaftseigentum

Sollen erst nach Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft einzelnen Eigentümern Sondernutzungsrechte an Gemeinschaftsflächen eingeräumt werden, kann sich der Aufteiler dieses Recht zwar in der Teilungserklärung vorbehalten. Der Vorbehalt muss jedoch inhaltlich so bestimmt sein, dass daraus zweifelsfrei ersichtlich ist, welche Teile des Gemeinschaftseigentums davon betroffen sind. Die Formulierung, die den aufteilenden Eigentümer dazu befugt „Teile der Gartenflächen als Terrassen zur Sondernutzung“ zuzuordnen, genügt diesen Anforderungen nicht. Sie lässt offen, auf welche Flächen des Gemeinschaftseigentums sich die Befugnis bezieht. Infolge der Begrenzung auf „Teile“ der Gartenflächen kann der Vorbehalt auch nicht als Befugnis verstanden werden, an sämtlichen Gartenflächen Sondernutzungsrechte zu begründen.

Praxistipp

Dass sich der teilende Eigentümer in der Teilungserklärung ermächtigen kann, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und den Inhalt dann erst näher zu bestimmen, ist in der Praxis sehr beliebt. Sie lässt dem Aufteiler maximalen Entscheidungsspielraum, ob und welche Fläche welcher Einheit zugeordnet wird. Bei Formulierung eines solchen Begründungsvorbehalts muss jedoch der so genannte sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz beachtet werden. Andernfalls sind solche Regelungen unwirksam und die Zuordnung von Sondernutzungsflächen nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer möglich. Deshalb sind die betroffenen Flächen so zu bezeichnen, dass zweifelsfrei feststeht, welche Teile des Gemeinschaftseigentums als Sondernutzungsfläche anzusehen sind. Es kann weiter sinnvollerweise geregelt werden, dass der Aufteiler einstweilen zur Nutzung der Flächen berechtigt ist. Andernfalls sind alle Eigentümer bis zur Zuordnung berechtigt, die Flächen zu nutzen. Zu beachten ist auch, dass das Recht zur Zuordnung erlischt, wenn der Aufteiler nicht mehr Eigentümer ist, z. B. weil er die letzte Wohnung verkauft hat.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 20. Januar 2012 , V ZR 125/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Umfang der Bedarfsermittlung

Der Architekt schuldet eine funktionsfähige Planung und zwar auch unter Berücksichtigung des individuellen Verwendungszwecks und der Nutzervorgaben. Im Rahmen der Grundlagenermittlung muss der Architekt mit dem Bauherrn daher dessen konkrete Vorstellungen und Ziele erörtern. Diese Bedarfsplanung geht nun allerdings nicht so weit, dass sogar künftige Trends oder ein künftiges, nicht explizit geäußertes Nutzerverhalten zu berücksichtigen wäre, so das OLG Braunschweig. Zur Entscheidung stand der Vorwurf des Bauherren, dass sein Architekt bei Planung des „Parkliftsystems“ habe erkennen können/müssen, dass die zum damaligen Zeitpunkt übliche Fahrzeughöhe von 150 cm zukünftig nicht mehr ausreichen werde angesichts des sich abzeichnenden Trends hin zum Geländewagen. Der Architekt müsse daher für die Kosten der Erweiterung auf 180 cm aufkommen. Weit gefehlt, so die oberen Landesrichter. Der Architekt sei nicht gehalten, bei der Planung immer und ständig Maximalanforderungen zu berücksichtigen, sofern er hierzu nicht klare Vorgaben vom Bauherrn erhalten habe.

Praxistipp

Das Verwendungsrisiko einer Immobilie liegt beim Eigentümer. Es empfiehlt sich daher dringend, dem Architekten klare Vorgaben zu machen, um sicher zu stellen, dass die geplante Nutzung so auch technisch möglich ist und zwar im Hinblick auf die gesamte Immobilie.

Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Braunschweig, Urteil vom 16. Dezember 2010, 8 U 123/08; BGH, Beschluss vom 12. April 2012, VII ZR 14/11 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen) – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Anfechtungsklagen bei Untergemeinschaften

Auch in Wohnungseigentümergemeinschaften, die aus mehreren Untergemeinschaften bestehen, ist eine Anfechtungsklage gegen alle übrigen Eigentümer zu richten, selbst wenn diese Untergemeinschaften eigene Beschlusskompetenzen haben. Denn eine Anfechtungsklage ist nach § 46 WEG immer gegen alle übrigen Eigentümer zu richten. Die Vorschrift kann nicht einschränkend ausgelegt werden, auch dann nicht, wenn die Gemeinschaftsordnung die Unterteilung der WEG in Untergemeinschaften mit eigener Beschlusskompetenz vorsieht. Im vom BGH entschiedenen Fall sah die Gemeinschaftsordnung sieben Untergemeinschaften mit eigener Beschlusskompetenz und jeweiligem Ausschluss des Stimmrechtes der anderen Eigentümer vor.

Praxistipp

Zur Klarstellung: „alle übrige Eigentümer“ sind Klagegegner; gemeint sind die anderen Eigentümer der gesamten Wohnanlage, nicht nur der Untergemeinschaft. Lesenswert zu diesem Problem ist vor allem eine am 11. November 2011 ergangene Entscheidung des BGH, die die nun noch einmal bestätigten Feststellungen ausführlich herleitet (Aktenzeichen: V ZR 45/11).  Für die Praxis bedeutet diese Rechtsprechung die Entschärfung eines weiteren formalen Risikos bei der Beschlussanfechtungsklage. Sie gilt auch für eine Klage auf Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses.

Autor: Lars Kutz – kutz@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 02. März 2012, V ZR 89 /11 – www.bundesgerichtshof.de

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/17 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
  • Gewerbliches Mietrecht: Kenntnis vom Mangel
  • Grundstücksrecht: Die überteuerte Wohnung
  • Wohnungseigentumsrecht: Kein Stimmrechtsverbot bei laufendem Gerichtsverfahren
Gewerbliches Mietrecht: Kenntnis vom Mangel
Wird die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt, führt dies zu einer Mietminderung. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Mietsache nur in der Befürchtung nutzen kann, dass sich eine Gefahr verwirklicht. Kennt der Mieter die Gefahr jedoch nicht, beeinträchtigt dies seine Nutzungsmöglichkeit nicht. Im zugrunde liegenden Fall wurde ein Gewerbeobjekt als Elektro- und Lampengeschäft vermietet. Einer Decke fehlte die erforderliche Tragkraft, um die dort dann zu Ausstellungszwecken befestigten Lampen zu halten. Die Decke stürzte ab. Für den Zeitraum vor dem Einsturz erkannte das Gericht die nachträglich geltend gemachte Mietminderung nicht an. Eine Mietminderung stelle nur das Äquivalenzverhältnis zwischen Miete und Nutzungswert sicher, sei jedoch nicht als Strafvorschrift für den Vermieter gedacht.
Kommentar
Für eine Mietminderung ist die tatsächliche Gebrauchsbeeinträchtigung maßgeblich. Dass ein Mieter ein Objekt aus Sicherheitsgründen nicht vertragsgemäß nutzen sollte oder z. B. aufgrund öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen nicht nutzen dürfte, hindert ihn zunächst nicht. Erst wenn er von der Gefahr weiß oder im Falle öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen die zuständige Behörde zumindest ein Einschreiten androht, ist er beeinträchtigt. Letzteres hat das OLG Düsseldorf, Az. 24 U 31/11 (MDR 2012, 83), sogar bei einem Verstoß gegen zwingende Brandschutzvorschriften angenommen.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethgeundpartner.de
Fundstelle: LG Heidelberg, Urteil vom 25. April 2012, 5 O 21/12, BeckRS 2012, 10457
 
Grundstücksrecht: Die überteuerte Wohnung
Übersteigt ein Kaufpreis den tatsächlichen Wert der gekauften Wohnung um 78,9 %, ist ein besonders grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung nicht ohne weiteres zu erkennen. Das Oberlandesgericht Brandenburg hatte über die Berufung der Verkäufer gegen ein Urteil, mit dem sie zur Rückabwicklung eines Kaufvertrages verurteilt worden waren, zu entscheiden. Die Wohnung hatte in der Zwangsversteigerung einen Erlös von 24.000,00 EUR erbracht. Dem gezahlten Kaufpreis von 65.462,41 EUR hatte ein tatsächlicher Wert der Wohnung von rund 36.000,00 EUR gegenüber gestanden. Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten statt und verneinte einen Rückabwicklungsanspruch der Kläger. Wucher im Sinne des § 138 Abs. 2 BGB oder ein wucherähnliches Geschäft seien nicht gegeben. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten eine bei den Klägern bestehende Schwächeposition, resultierend z. B. aus geschäftlicher Unerfahrenheit, mangelndes Urteilsvermögen etc. ausgenutzt hätten, konnte das Gericht nicht erkennen. Es setzte dem Wert der Leistung der Beklagten von 36.000,00 EUR den Erlös der Zwangsversteigerung, die den Klägern zugute gekommene Instandhaltungsrücklage sowie die von den Beklagten unstreitig übernommenen Erwerbsnebenkosten entgegen.
Kommentar
Die festgestellte Überteuerung von 78,9 % erscheint auf den ersten Blick sehr hoch. Dennoch ist die Entscheidung des OLG Brandenburg nicht zu beanstanden. Eine verwerfliche Gesinnung liegt dann vor, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch wie der Wert der Gegenleistung ist. Ergibt eine genaue Aufschlüsselung der einzelnen Leistungen und Gegenleistungen, dass verschiedene Positionen zum Abzug zu bringen sind, kann Sittenwidrigkeit zu verneinen sein.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 09. Mai 2012, 4 U 92/10; BeckRS 2012, 11393
 
Wohnungseigentumsrecht: Kein Stimmrechtsverbot bei laufendem Gerichtsverfahren
Ein Wohnungseigentümer unterliegt selbst dann nicht dem Stimmrechtsverbot des § 25 Abs. 5, 2. Alt. WEG, wenn gegen ihn ein gerichtliches Verfahren auf Beseitigung einer von ihm veranlassten baulichen Veränderung geführt wird und während des laufenden Gerichtsverfahrens die Eigentümerversammlung unter Mitwirkung des betreffenden Eigentümers die Genehmigung der baulichen Veränderungen beschließt.
Praxistipp
Der BGH räumt der Mitwirkungsbefugnis der Eigentümer einen sehr hohen Stellenwert ein (s. auch BGH, Urteil vom 10.12.2010, V ZR 60/10, Newsletter vom 27.04.2011). Erst wenn die Beschlussfassung verfahrensbezogene Maßnahmen betrifft, greift das Stimmrechtsverbot. Hierunter fallen z. B. Beschlüsse darüber, ob überhaupt ein Rechtsstreit geführt werden soll bzw. über die Art und Weise der Prozessführung und die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung. Bevor ein Wohnungseigentümer von seinem Stimmrecht ausgeschlossen wird, sollte man sich dies stets vor Augen führen.
Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 14. Oktober 2011, V ZR 56/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/14 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Gewerbliches Mietrecht: TÜV-Beanstandungen kein Mietmangel!

Makler- und Bauträgerrecht: Bauträgervertrag – Haftung für Verzugsschaden

Wohnungseigentumsrecht: Fehler der Beschlusssammlung

Bau- und Architektenrecht: Mehrkosten bei gemeinsamer Festlegung der Nacherfüllung

 

Gewerbliches Mietrecht: TÜV-Beanstandungen kein Mietmangel! Auch wenn ein TÜV-Gutachten das Zu- und Abluftsystem einer Gaststätte als gegen einschlägige Vorschriften verstoßen bezeicnet, führt das nicht automatisch zur Annahme eines Mangels der Mietsache und damit zu einer Mietminderung. Nur, wenn die Tauglichkeit der angemieteten Gaststätte zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder erheblich beeinträchtigt wäre, könne dies anders gesehen werden, so das OLG Düsseldorf. Das wäre der Fall, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts in der erforderlichen Form untersagt hätte oder ein behördliches Einschreiten als sicher zu erwarten gewesen wäre. Da vorliegend der Gaststättenbetreiber das TÜV-Gutachten privat beauftragt hatte, die zuständige Behörde die Lüftungsanlage nicht gerügt und erst recht dem Mieter den betrieb einer Gaststätte nicht untersagt oder ihm die Erteilung einer Konzession verweigert hatte, verurteilte das den beklagten Mieter zur Rückzahlung des Mietrückstands.

Kommentar: Das OLG Düsseldorf bestätigt die höchstrichterliche Rechtsprechung, nach der Verstöße gegen öffentlich-rechtliche Anforderungen grundsätzlich keinen Mietmangel darstellen, solange sie nicht zu einem behördlichen Einschreiten führen.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de, Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluß vom 30. Dezember 2011, 24 U 76/11, IMR 2012, 188

 

Makler- und Bauträgerrecht: Bauträgervertrag – Haftung für Verzugsschaden Die termingerechte Fertigstellung einer Eigentumswohnung oder eines Wohnhauses gehört zu den wesentlichen Pflichten eines Bauträgers und kann daher nicht in dem vom Bauträger formulierten Allgemeinen Geschäftsbedingungen ausgeschlossen werden. In der Urteilsbegründung hat das erkennende Gericht hervorgehoben, dass die Haftung für die Erfüllung wesentlicher Vertragspflichten selbst bei einfacher Fahrlässigkeit nicht formularmäßig ausgeschlossen werden darf. Denn der Erwerber müsse unter Umständen seine bisherige Wohnung fristgerecht räumen, den Umzug auf einen fixen Termin festlegen und sich zwecks Kaufpreiszahlung ein Darlehen der finanzierenden Bank zu einem bestimmten Zeitpunkt bereitstellen lassen., so das OLG München. Aufgrund dessen ist auch die zuweilen in Bauträgerverträgen enthaltene Beschränkung für Verzugsschäden auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit unwirksam.

Kommentar: Der Entscheidung ist zuzustimmen, da die termingerechte Fertigstellung eine “Kardinalspflicht” des Bauträgers darstellt und somit die Haftung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht begrenzt werden kann. Der Bauträger hat daher bei der Zusage von Fertigstellungsterminen rechtzeitig die geeigneten Vorkehrungen zu treffen, damit der Termin eingehalten werden kann. Andernfalls setzt er sich einem möglicherweise hohen Verzugsschaden des Käufers aus.

Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethgeundpartner.de, Fundstelle: OLG München, Urteil vom 15. November 2011, 13 U 15/11 – www.ibr-online.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Fehler der Beschlusssammlung Führt ein Verwalter die Beschlusssammlung nicht ordnungsgemäß, indem er Eintragungen erst nach sechs Wochen und ohne Hinweis auf den Eintragungszeitpunkt oder die Urheberschaft der Eintragung vornimmt, so kann ein Wohnungseigentümer trotzdem noch nicht zwingend seine Abberufung verlangen. Für die erfolgreiche Abberufung des Verwalters reicht es nicht aus, dass ein wichtiger Grund zur Abberufung vorliegt. Den Wohnungseigentümern steht überdies noch ein Beurteilungsspielraum zu, der erst überschritten ist, wenn eine Weiterbeschäftigung des Verwalters objektiv nicht mehr vertretbar scheint.

Praxistipp: Der Bundesgerichtshof lässt dem Verwalter in dieser Entscheidung einiges durchgehen. Auf die Milde der Gerichte sollte der Verwalter sich allerdings nicht verlassen. Wird die Beschlusssammlung nicht ordentlich geführt, ist dies ein gesetzlicher Regelfall eines wichtigen Grundes für eine Abberufung. Auch wenn bei der Beurteilung eines Abberufungsverlangens natürlich immer auf die Gesamtumstände geschaut werden muss – insoweit ist dem BGH zuzustimmen – sollte der Verwalter bei der Führung der Beschlusssammlung daher immer sofort (spätestens nach zwei Tagen) und nach den Vorgaben von § 24 WEG vornehmen, um Probleme zu vermieden. Zu Beginn einer neuen Verwaltung ist es außerdem ratsam, einen Blick in die Teilungserklärung zu werfen, denn die Wohnungseigentümer können natürlich in Ergänzung der gesetzlichen Regelungen weitere Formvorschriften vereinbaren.

Autor: Lars Kutz – kutz@bethgeundpartner.de, Fundstelle: BGH, Urteil vom 10. Februar 2012, V ZR 105/11 – www.bundesgerichthof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Mehrkosten bei gemeinsamer Festlegung der Nacherfüllung Erbringt der Auftragnehmer die von ihm geschuldete Werkleistung nicht ordnungsgemäß, so ist er verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand auf eigene Kosten herzustellen. Hierbei entscheidet über Art und Weise der Nacherfüllung zunächst der Auftragnehmer ganz allein. Vom OLG Schleswig wurde nun aber ein Fall entschieden, in dem Auftragnehmer und Auftraggeber gemeinsam die art und Weise der Nacherfüllung festgelegt hatten. die Nacherfüllung scheiterte, der Auftraggeber beharrte auf die ordnungsgemäße Durchführung der gewählten Nacherfüllungsart. Hiergegen wandte der Auftragnehmer ein, dass die gewählte Nacherfüllungsart von der geschuldeten Grundleistung zum Vorteil des auftraggebers abweiche. Diesen Vorteil habe sich der Auftraggeber anrechnen lassen. “Weit gefehlt”, so die oberen Landesrichter. An die gewählte Nacherfüllungsart sind beide Parteien gebunden, eine Anrechnung etwaiger Mehrkosten finde daher nicht statt, so das Urteil.

Praxistipp: Im Einzelfall kann es wirtschaftlich sinnvoll sein, angesichts auftretender Baumängel, den geschuldeten Leistungsumfang neu zu bestimmen. Dem Auftragnehmer sei hier dringend angeraten, potentielle Mehrkosten hinreichend zu kalkulieren sowie die Frage der Kostentragung vorab eindeutig zu regeln.

Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethgeundpartner.de, Fundstelle: OLG Schleswig, Beschluss vom 22. August 2011, 3 U 101/10 – www.ibr-online.de

 
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§§ News zum Immobilienrecht 2012/11 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über:

  • Makler-und Bauträgerrecht: 2 Mal unecht verflochten
  • Gewerbliches Mietrecht: Vorsicht vor Konkurrenz!
  • Wohnungseigentumsrecht: Verlagerung von Entscheidungskompetenzen
  • Wohnraummietrecht: Eigenbedarf der GbR an Mietwohnung

 

Makler- und Bauträgerrecht: 2 Mal unecht verflochten

Gleich zweifach hat die Gerichte jüngst die Frage beschäftigt, wann eine der Maklerprovision entgegenstehende „unechte Verflechtung“ vorliegt. Ohne verpflichtende Bindung an die Interessen des Vermieters, so das HansOLG Hamburg im Beschluss vom 27. Oktober 2011, liegt eine Verflechtung selbst dann nicht vor, wenn der alleinbeauftragte Makler wie eine „ausgelagerte Vermietungsabteilung“ des Eigentümers agiert und wirtschaftlich von diesem abhängig ist. Dies birgt zwar die theoretische Möglichkeit einer Pflichtverletzung im Einzelfall, begründet aber nicht die Annahme eines „institutionalisierten Interessenkonflikts“, bei dem sich der Makler schon aufgrund der Interessenlage regelmäßig auf die Seite des Eigentümers stellen wird. Der Beschluss ist von großer Bedeutung, weil er auf ähnliche „Vertriebe“ übertragbar ist; selbst die enge Bindung des Maklers an einen Projektentwickler oder Bauträger führt nicht zwingend zu einer „unechten Verflechtung“.

Im zweiten Fall hat der BGH am 01. März 2012 (allerdings im Fall eines Versicherungsmaklers) entschieden, dass für die Annahme eines institutionellen Interessenkonflikts eine verpflichtende Interessenbindung an den Vertragsgegner gerade nicht bestehen muss. Es genügte dem Bundesgerichtshof vielmehr, dass eine Kooperation mit der Versicherungsgesellschaft auf Dauer angelegt und durch entsprechende Vertragsgestaltungen verfestigt war. Insgesamt, so der BGH, sei davon auszugehen, dass die Maklerin im „Lager“ des Versicherers steht und deshalb die Interessen ihrer Kunden nicht sachgemäß wahren kann.

Kommentar

Es ist jeder Einzelfall sehr genau zu betrachten. Denn selbst die Hamburger Richter hätten es als provisionsschädlich angesehen, wenn der Makler sein Büro nicht nur auf dem Gelände des Wohnparks, sondern direkt in den Geschäftsräumen des Vermieters untergebracht hätte. Bei einer auf Dauer angelegten (Vertriebs-)Beziehung zwischen Makler und Eigentümer ist eine „Innenprovision“ vorzuziehen; dann ist auch eine klare Verflechtung dem Provisionsanspruch nicht abträglich.

Autor: Uwe Bethge – bethge@bethgeundpartner.de

Fundstelle: HansOLG Hamburg, Beschluss vom 27. Oktober 2011, 14 U 78/11, BeckRS 2012, 01758; BGH, Urteil vom 01. März 2012, III ZR 213/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Vorsicht vor Konkurrenz!

Gewährt der Vermieter dem Mieter (hier einem Betreiber eines Fitnessstudios) Konkurrenzschutz, so schließt dies die Ansiedlung eines anderen Fitnessstudios aus. Dies gilt auch dann, wenn der geschützte Mieter auch medizinisch-therapeutische Behandlungen anbietet, die im konkurrierenden Unternehmen nicht durchgeführt werden. Maßgebend ist insoweit die vertragliche Vereinbarung, so dass OLG Frankfurt. Die Argumentation des Vermieters, der angebliche Konkurrent böte keinen besonderen medizinischen oder therapeutischen Ansatz und richte sich tatsächlich vornehmlich an ein jugendliches Publikum, geht fehl, so die Richter. Entscheidend seien die vertraglichen Vereinbarungen. Da der Vermieter mit dem Konkurrenten im Mietvertrag lediglich ganz allgemein den Betrieb eines Fitnessstudios vereinbart hat, habe auch dieser Mieter die Möglichkeit, medizinisch-therapeutische Behandlungen anzubieten. Dies reiche für eine Konkurrenzsituation bereits aus.

 

Kommentar 

Gibt es keine Vereinbarung über den Konkurrenzschutz, besteht ein so genannter vertragsimmanenter Schutz gegen Konkurrenten. Um Unsicherheiten zu vermeiden, sollte daher beim Vertragsschluss immer auch über den Konkurrenzschutz nachgedacht werden. Er kann auch vollständig ausgeschlossen werden. Die entsprechenden Vereinbarungen sollten aufgrund der erheblichen Folgen stets sorgfältig durchdacht und formuliert werden.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 27. Januar 2012, 2 U 299/11, BeckRS 2012, 06906

 

Wohnungseigentumsrecht: Verlagerung von Entscheidungskompetenzen

Die Übertragung von eigenen Entscheidungskompetenzen per Beschluss auf die Hausverwaltung entspricht nicht den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn keine präzisen Eckdaten vorgegeben sind und Vergleichsangebote eingeholt werden müssen. Dies kann auch nicht durch den Umstand geheilt werden, dass die Verwaltung die Vergleichsangebote nach Rücksprache mit dem Beirat einholen soll, denn die wesentlichen Eckdaten bleiben offen, so das Amtsgericht Hannover.

Praxistipp

Eine Delegation von Entscheidungskompetenzen auf Dritte ist in der Praxis häufig anzutreffen. Meistens wird auf Verwaltung oder Beirat verlagert. Das ist möglich, aber der Beschluss muss dann sorgfältig formuliert werden. Auf jeden Fall müssen die Grenzen, in denen eine Entscheidung getroffen werden kann, klar definiert werden, etwa Kostenobergrenzen etc. Dabei dürfen die Grenzen nicht zu weit gefasst sein. Das häufig anzutreffende Konstrukt, der Verwaltung vor einer Entscheidung die Rücksprache mit dem Beirat aufzuerlegen, sollte vermieden werden. Denn der Beirat hat selbst in Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung keine eigene Entscheidungsbefugnis, wenn er diese nicht von der WEG übertragen bekommen hat. Und auch hier müssen wieder klare Parameter festgelegt sein.

Autor: Lars Kutz – kutz@bethgeundpartner.de

Fundstelle: AG Hannover, Urteil vom 15. November 2011, 484 C 3413/11, ZMR 2012, 229 ff.

 

Wohnraummietrecht: Eigenbedarf der GbR an Mietwohnung

Streitig war lange Zeit, ob eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Vermieterin einer Wohnung Eigenbedarf an der Wohnung zu Gunsten eines Gesellschafters geltend machen kann. Dies hat der BGH bereits bejaht, wenn einer der Gesellschafter die Wohnung für eigene Zwecke benötigt. Streitig war allerdings weiterhin, ob der Gesellschafter, in dessen Person Eigenbedarf besteht, bereits bei Abschluss des Mietvertrages Mitglied der GbR sein muss oder ob es genügt, wenn dieser später in die GbR eintritt oder die GbR selbst erst später in den Mietvertrag eintritt. Auch diese Fragen sind jetzt vom BGH entschieden. Eine GbR kann sich auf einen in der Person eines Gesellschafters bestehenden Eigenbedarf auch dann berufen, wenn dieser der Gesellschaft bei Abschluss des Mietvertrages oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Mietvertrag noch nicht angehörte.

Praxistipp

Nach der Entscheidung muss sich der Gesellschafter einer GbR im Falle einer Eigenbedarfskündigung zu seinen Gunsten durch die GbR grundsätzlich keine Gedanken mehr über den Zeitpunkt seines Eintritts in die GbR oder deren Eintritt in den Mietvertrag machen. Nach wie vor ist aber die Begründung des Eigenbedarfs sorgfältig zu prüfen. Die Kündigung kann unwirksam sein, wenn der Eigenbedarf des Gesellschafters schon vor Abschluss des Mietvertrages vorgelegen hat bzw. vorhersehbar war oder ein Gesellschafter vor Abschluss des Mietvertrages hätte wissen müssen, dass er die Wohnung in naher Zukunft benötigt.

Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 23. November 2011, VIII ZR 74/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

 
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§§ News zum Immobilienrecht 2012/10 §§

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Grundstücksrecht: Anpassung von Wertsicherungsklauseln aus Erbbaurechtsverträgen

Erfüllt die im Erbbaurechtsvertrag vereinbarte Wertsicherungsklausel ihren Zweck nicht mehr, ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu ermitteln, was die Vertragspartner nach Treu und Glauben für diesen Fall vereinbart hätten. Führt die Auslegung zu keinem Ergebnis, kommt die Erhöhung des Erbbauzinses wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht. In beiden Fällen sind nicht die seit Vertragsabschluss, sondern die seit der letzten aufgrund der Klausel vorgenommenen Erhöhung geänderten Verhältnisse maßgebend.

Kommentar

Erbbaurechtsverträge haben traditionell lange Laufzeiten. Umso größere Bedeutung hat die Wertsicherung des Erbbauzinses. Immer wieder werden Klauseln vereinbart, die nach Jahren nicht mehr wie vorgesehen „funktionieren“. Wurde die Wertsicherungsklausel schlicht vergessen, war eine Wertsicherung aber gewollt, lässt der BGH seit langem die Anpassung des Erbbauzinses nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu. Nunmehr stellt der BGH klar, dass diese Grundsätze nicht für Klauseln gelten, die lediglich ihren Zweck nicht mehr erfüllen. Hier ist im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu ermitteln, was die Parteien vereinbart hätten. Erst wenn die Auslegung zu keinem Ergebnis führt, ist die Anpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage möglich. Eine Anpassung kommt danach regelmäßig erst in Betracht, wenn die Lebenshaltungskosten seit dem letzten Anpassungszeitpunkt um mehr als 150 % gestiegen sind. Zur Anpassung von Erbbauzinsen gibt es eine Vielzahl von Rechtsprechung, die den Eindruck erwecken kann, es gäbe verlässliche Richtlinien. Immer wieder werden jedoch Entscheidungen mit neuen oder überraschenden Aspekten getroffen. Vertragliche Regelungen sollten deshalb sorgfältig gestaltet werden.

Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethgeundpartner.de Fundstelle: BGH, Urteil vom 18. November 2011, V ZR 31/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Fristlose Kündigung bei Schimmelpilzbildung

In einem vom OLG Düsseldorf entschiedenen Fall war in einer Arztpraxis aufgrund eines Wasserschadens Schimmel aufgetreten. Nach Ansicht des Gerichts berechtigt dies den Mieter jedoch nicht zum Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung. Die aufgrund des modrigen Geruchs eingetretene Geruchsbelästigung rechtfertige allenfalls eine vorübergehende Minderung des Mietzinses, nicht jedoch die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Entsprechendes gelte für die vom Mieter behauptete Schimmelpilzbildung. Diese könne nur in einem gesundheitsgefährdenden Ausmaß relevant sein. Dieses Ausmaß war im vorliegenden Fall jedoch nicht erreicht. Sowohl die Geruchs- als auch die Schimmelpilzbildung waren auf den Laborraum beschränkt, der einen Anteil von ca. 6 % der Gesamtfläche aufweist.

Praxistipp

Bevor also vorschnell eine Kündigung von Mieterseite ausgesprochen wird, sollte sorgfältig geprüft werden, ob die Voraussetzungen tatsächlich vorliegen. Auch ist zu beachten, dass nicht notwendigerweise jede Art von Schimmelpilz tatsächlich toxisch und damit gesundheitsgefährdend ist. Im Zweifelsfall ist ein entsprechendes Gutachten einzuholen.

Autor: Edda de Riese, LL.M. – deriese@bethgeundpartner.deFundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19. Juli 2011, I-24 U 31/11 – www.justiz.nrw.de

 

Makler- und Bauträgerrecht: Provision des Erstmaklers

Werden von einem Kunden zwei Makler nacheinander in Anspruch genommen, stellt sich immer wieder die Frage, wem der Provisionsanspruch zusteht. Der erste Makler hat Anspruch auf die Provision, soweit dieser eine Nachweistätigkeit vorgenommen hat und der Abschluss des Kaufvertrages in angemessenem Zeitabstand folgt. Bei einem zeitlichen Abstand von etwa acht Monaten sei von einer (Mit-)Ursächlichkeit des Nachweises des ersten Maklers auszugehen, so das Oberlandesgericht Bamberg. Im entschiedenen Fall hatte der erste Makler das Objekt inseriert, auf die Provisionspflichtigkeit hingewiesen, dem Kunden das Objekt gezeigt und den Kontakt zum Verkäufer hergestellt. Damit war eine Nachweistätigkeit erbracht. Der Kunde berief sich zu Unrecht darauf, dass ihm nur der zweite Makler das Objekt nachgewiesen habe. Das Gericht vertrat die Auffassung, dass sich der Kunde gegenüber dem zweiten Makler auf Vorkenntnis hätte berufen können. Dieser hätte keine eigene provisionspflichtige Nachweistätigkeit mehr entfalten können.

Kommentar

Die Entscheidung ist zutreffend. Der erste Makler hatte einen vollständigen Nachweis erbracht, dessen Mitursächlichkeit für den Kaufvertragsabschluss wegen des relativ kurzen Zeitabstandes vermutet werden konnte. Anders sieht es aus, wenn ein längerer Zeitraum zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Abschluss des Kaufvertrages liegt. Dann muss der Makler konkret beweisen können, dass seine Tätigkeit fortwirkte. In der Rechtsprechung wird dies in der Regel bei Zeitabständen von über einem Jahr gefordert. Für den zweiten Makler gilt, dass sich der Kunde bei vollständigem Nachweis durch einen vorgeschalteten Makler immer auf Vorkenntnis berufen kann. Der zweite Makler muss dann noch entscheidende weitere Hinweise zwecks Förderung des Kaufentschlusses liefern, wenn er ebenfalls eine Provision verdienen will.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethgeundpartner.de Fundstelle: OLG Bamberg, Urteil vom 19. August 2011, 6 U 9/11 – www.jurisweb.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Guthaben aus Jahresabrechnung im Zweifel sofort fällig

Beschließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Jahresabrechnung, so ist ein sich daraus für den einzelnen Miteigentümer ergebendes Guthaben sofort zu erstatten. Das gilt jedenfalls, wenn nicht durch einen Beschluss oder eine Vereinbarung etwas anderes geregelt ist.Der Anspruch auf Auszahlung eines beschlossenen Abrechnungsguthabens richtet sich gegen die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft.

Praxistipp

Die vorgenannte Entscheidung gilt in den Fällen, in denen sich nicht aus der Gemeinschaftsordnung, dem beschlossenen Verwaltervertrag oder einem Beschluss nach § 21 Abs. 7 WEG eine andere Regelung bezüglich der Abrechnungsguthaben ergibt. Häufig ist eine Verrechnung des Guthabens mit zukünftigen Beiträgen zum Wirtschaftplan vorgesehen. Gibt es keine solche Regelung, tut die Verwaltung gut daran, mit der Jahresabrechnung auch die Auszahlungsmodalitäten beschließen zu lassen, insbesondere, wenn zu befürchten steht, dass das WEG-Konto nicht ausreichend gedeckt sein wird.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 15. Februar 2011, I-15 Wx 222/10, ZWE 2011, 414

 
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© Peter Hegerich