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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/13 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Bau- und Architektenrecht: Extrem überhöhte Einheitspreise sind nicht durchsetzbar!
• Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel – sinnvoll?
• Grundstücksrecht: Pflicht zum Mitbeheizen der benachbarten Doppelhaushälfte?
• Makler- und Bauträgerrecht: Courtage trotz erheblich niedrigerem Kaufpreis
  
Bau- und Architektenrecht: Extrem überhöhte Einheitspreise sind nicht durchsetzbar!
Dem Auftragnehmer ist bei Massenmehrungen die Abrechnung auf Grundlage spekulativer Einheitspreise versagt, so die inzwischen gefestigte Rechtsprechung. Der Grund: Ein Auftragnehmer soll nicht schon bei Angebotserstellung auf Mehrmengen spekulieren dürfen. Den Vorwurf spekulativer Preisbildung versuchte nun kürzlich ein Bauunternehmer mit der Erklärung zu entkräften, dass ihm bei Angebotserstellung eine Dezimalstelle versehentlich verrutscht wäre. Auch dies blieb ohne Erfolg. Es ist dann nämlich schlichtweg unbillig, den Berechnungsfehler auszunutzen und auf den exorbitant hohen Preis zu bestehen, so im Ergebnis der Bundesgerichthof.
Praxistipp
Wann ist ein Einheitspreis extrem überhöht? Einen klaren Faktor will Karlsruhe nicht nennen. Stattdessen gilt, dass der überschießende Preisanteil absolut und im Vergleich zur eigentlichen Auftragshöhe gesehen werden muss. Im konkreten Fall war der Einheitspreis 22-fach höher als der marktübliche Preis. Der Gesamtauftragswert war 426.092,84 EUR. Die Nachforderungen betrugen rund 412.000,00 EUR. Für den Bundesgerichtshof war der Fall damit klar. Anders hätte Karlsruhe aber sicherlich bei einer Nachforderung in Höhe von 5.000,00 EUR entschieden. 
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 14. März 2013, VII ZR 116/12 – www.bundesgerichtshof.de
  
Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel – sinnvoll?
In der Regel enthalten gewerbliche Mietverträge eine so genannte Schriftformheilungsklausel. Diese verpflichtet die Parteien, mögliche Schriftformfehler nachträglich zu heilen und nicht aus diesem Grunde zu kündigen. Gemäß den gesetzlichen Vorgaben muss ein Mietvertrag, der länger als ein Jahr laufen soll, der Schriftform entsprechen. Wird dagegen verstoßen, läuft der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit und kann jederzeit von beiden Seiten gekündigt werden. Die Schriftformheilungsklausel soll dies verhindern. Die Gerichte sind sich aber uneins, ob eine solche Klausel überhaupt wirksam ist. Das OLG Düsseldorf hat nun noch einmal entschieden, dass zumindest gegenüber einem späteren Erwerber keine Wirksamkeit besteht. Der Mieter kann sich also ihm gegenüber nicht darauf berufen. Nicht entschieden haben die Richter, ob die Regelung grundsätzlich, also auch gegenüber den ursprünglichen Parteien, unwirksam ist.
Praxistipp
Die Frage, ob eine Schriftformheilungsklausel sinnvoll ist, kann also nach wie vor nicht eindeutig beantwortet werden. Die Entscheidung des OLG Düsseldorf liegt mittlerweile dem BGH zur Entscheidung vor, so dass hoffentlich bald Rechtssicherheit geschaffen wird. Bis dahin ist zu empfehlen, rein vorsorglich in jeden Mietvertrag die Klausel aufzunehmen.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 29. November 2012, I-10 U 34/12, BeckRS 2012, 25365
  
Grundstücksrecht: Pflicht zum Mitbeheizen der benachbarten Doppelhaushälfte ?
Wenn durch die in der einen Hälfte eines Doppelhauses untergebrachte Heizungsanlage die andere Doppelhaushälfte mit beheizt und mit Warmwasser versorgt wird, kann der Nutznießer vom Heizungsbetreiber mangels Vereinbarung eine (dauernde) Versorgung der Doppelhaushälfte mit Heizwärme und Warmwasser nicht verlangen. Auch das so genannte nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis führt nicht zu einem selbständigen Anspruch. Im vom BGH am 8. Februar 2013 entschiedenen Fall hatte der Heizungsbetreiber die andere Doppelhaushälfte stillschweigend, jedoch gegen Erstattung der Verbrauchskosten und anteiliger Instandhaltung mit versorgt, dann jedoch die Versorgung eingestellt. Hiergegen wehrte sich der Nachbar. Der BGH lehnte zwingende Gründe für eine Weiterbelieferung ab, da der Nachbar seine Doppelhaushälfte schließlich mit einer eigenen Heizungsanlage versehen könne. Dass hierzu ggf. ein neues Rohrleitungssystem eingebaut werden müsse, stünde dem nicht entgegen.
Praxistipp
Der BGH hat seine bisherige Rechtsprechung bestätigt. Wer seinen Nachbarn bisher ohne jegliche Vereinbarung mitversorgte, ist hierzu nicht auf Dauer verpflichtet. Das bedeutet allerdings nicht, dass die Versorgung von einem Tag auf den anderen eingestellt werden darf. Vielmehr muss so gekündigt werden, dass der Nutznießer für eine alternative Art der Versorgung seiner Immobilie Sorge tragen kann. Daher muss das Kappen der Leitungen so rechtzeitig angekündigt werden, dass der Nachbar ausreichend Zeit erhält, sein Objekt mit einer eigenen Heizungsanlage auszustatten, bevor die Versorgung tatsächlich beendet wird.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 08. Februar 2013, V ZR 56/12 – www.bundesgerichtshof.de
  
Makler- und Bauträgerrecht: Courtage trotz erheblich niedrigerem Kaufpreis
Üblicherweise steht dem Makler die Provision nur dann zu, wenn der Vertrag, mit dessen Herbeiführung er beauftragt war, tatsächlich zustande kommt. Keine Provision gibt es, wenn z. B. die Wohnung zum Kauf nachgewiesen wird und der Kunde sie mietet. Gleiches gilt bei erheblicher Abweichung vom Kaufpreis. Rechtsunsicherheit besteht aber darüber, welche Abweichung überhaupt maßgeblich ist. Erfreulicherweise hat das OLG Hamm nun einem Makler seine Provision zugesprochen, obwohl der Kunde einen um mehr als 43 % geringeren Kaufpreis zahlte. Zwar fehle bei dieser Preisdifferenz die Identität zwischen nachgewiesenem und tatsächlich zustande gekommenem Vertrag, so das Gericht. Dennoch habe der Makler seine Courtage verdient, weil sein Kunde mit dem abgeschlossenen Kaufvertrag den von ihm angestrebten wirtschaftlichen Erfolg erzielt. Nach den Grundsätzen von Treu und Glauben hält das Gericht „es weder für angemessen noch für überzeugend, dass bei einem für den Maklerkunden preisgünstigeren Abschluss des Hauptvertrages ab einem bestimmten Prozentsatz der Maklerlohn vollständig entfällt“.
Kommentar
Klare Worte, denen zuzustimmen ist. Das Gegenargument anderer Gerichte, wonach dem Makler das Verhandlungsgeschick seines Kunden nicht zugute kommen dürfe, überzeugt nicht. Es liegt in der Natur des Nachweismaklervertrages, dass die Kaufvertragsparteien die Preisverhandlungen selbst führen. Der Makler hat hierauf keinen Einfluss, kann dann aber nicht ernsthaft davon abhängig sein, ob er je nach Höhe der Kaufpreisreduzierung doch noch eine Provision bekommt oder nicht. Außerdem vermindert sich seine Provision entsprechend. Dennoch ist abzuwarten, wie der BGH diese Frage beurteilt. Dort liegt der Fall zur weiteren Entscheidung vor.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 21. März 2013, 18 U133/12 – www.jurisweb.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/12 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Gewerbliches Mietrecht: Geldersatz statt Schönheitsreparaturen
• Grundstücksrecht: Zwei Wochen Wartezeit
• Wohnraummietrecht: Eigenbedarfskündigung zu rein beruflichen Zwecken
• Viertes Gesetz zur Änderung des Energieeinsparungsgesetzes
 
Gewerbliches Mietrecht: Geldersatz statt Schönheitsreparaturen
Führt der Mieter bei Auszug geschuldete Reparaturarbeiten nicht aus, weil der Vermieter die Mieträume anschließend umbauen will, kann der Vermieter Geldersatz für geschuldete Reparaturen verlangen, sofern der Mietvertrag keine abweichende Regelung enthält. Der Zahlungsanspruch entsteht, sobald der Mieter von der Absicht des Vermieters, die Mieträume umzubauen, Kenntnis erlangt und wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter in Kenntnis der Umbauabsichten vor Rückgabe renoviert. Der Zahlungsanspruch besteht auch dann fort, wenn der Vermieter die Umbauabsicht nach dem Auszug des Mieters wieder aufgibt. Fordern kann der Vermieter den Betrag, den der Mieter hätte aufwenden müssen, wenn er seiner Pflicht nachgekommen wäre. Hätte der Mieter die Reparaturen selbst ausgeführt, schuldet er nur die Materialkosten und ggf. einen Betrag, den er für die Arbeitsleistung von Helfern hätte aufwenden müssen. Dies jedoch nur, wenn er erfüllungsbereit ist. Bestreitet der Mieter dagegen die Wirksamkeit der Renovierungsklausel und lehnt er die Durchführung von Arbeiten ab, kann der Vermieter den Betrag verlangen, den er zur Ersatzvornahme hätte aufwenden müssen.
Praxistipp
Das OLG Koblenz hat insoweit eine sehr eindeutige Entscheidung getroffen. Ob diese Bestand hat, ist indes noch nicht geklärt. Das OLG hat die Revision zugelassen, u.a. weil die Frage, ob dem Vermieter ein Ausgleichsanspruch in Geld nur zusteht, wenn Umbaumaßnahmen tatsächlich durchgeführt werden, höchstrichterlich nicht geklärt ist. Grundsätzlich raten wir Mietern, gründlich abzuwägen, welche Rechtsposition sie in Bezug auf ihre Verpflichtung zur Durchführung von Reparaturen einnehmen. Der Versuch, den Anspruch des Vermieters gänzlich zurückzuweisen, kann zu höheren Kosten führen, als ein grundsätzliches Anerkenntnis der Verpflichtung.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 12. April 2013, 10 U 832/12 – www.ibr-online.de
 
Grundstücksrecht: Zwei Wochen Wartezeit
Das Beurkundungsgesetz sieht vor, dass bei Beteiligung eines Verbrauchers dieser grundsätzlich den Urkundsentwurf zwei Wochen vor der Beurkundung erhält. Der Verbraucher soll hierdurch ausreichend Gelegenheit erhalten, sich mit dem Gegenstand der Beurkundung eingehend auseinander zu setzen. Der BGH hat hierzu entschieden, dass ein Abweichen von dieser zweiwöchigen Regelfrist nur dann in Betracht kommt, wenn im Einzelfall nachvollziehbare, sachliche Gründe es rechtfertigen. In diesem Fall muss der vom Gesetz bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz auf andere Weise als durch die Einhaltung der Regelfrist gewährleistet sein. Die Einhaltung der Frist steht gerade nicht zur Disposition der Beteiligten.
Praxistipp
Oftmals teilen die Parteien dem Notar bei dessen Beauftragung mit, dass die Beurkundung so schnell wie möglich stattfinden soll. Handelt es sich dabei jedoch um eine Konstellation, an der Verbraucher und Unternehmer beteiligt sind, müssen zwischen Übermittlung des ersten Vertragsentwurfes und der Beurkundung zwei Wochen liegen. Die Parteien können es hier noch so eilig haben, einfach auf diese zwei Wochen verzichten dürfen sie nicht. Im Zweifelsfall muss der Notar den vorzeitigen Beurkundungswunsch der Beteiligten ablehnen, andernfalls kann er sich schadensersatzpflichtig machen. Nur wenn es einen sachlichen Grund gibt und es anderweitig sichergestellt ist, dass der Verbraucher genau überlegen kann, ob er den Vertrag abschließen möchte oder nicht, darf die Zwei-Wochen-Frist unterschritten werden. Bestenfalls werden diese Umstände auch genau im Vertrag wiedergegeben.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 07. Februar 2013, III ZR 121/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
Wohnraummietrecht: Eigenbedarfskündigung zu rein beruflichen Zwecken
Der BGH hat erstmals entschieden, dass auch die Absicht des Vermieters, eine Mietwohnung zu rein beruflichen Zwecken nutzen zu wollen, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darstellen kann. Dieses Nutzungsinteresse des Vermieters steht dabei dem gesetzlich geregelten Kündigungsgrund wegen Eigenbedarfs des Vermieters zu Wohnzwecken gleichwertig gegenüber. Begründet wird dies mit der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit des Vermieters. Im entschiedenen Fall machte der Ehemann einer Anwältin Eigenbedarf geltend, weil seine Frau die Wohnung als Kanzlei nutzen wollte. Der BGH hat auch darauf hingewiesen, dass – wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters besteht – dieses nicht gegen die Interessen des Mieters abzuwägen ist. Belange des Mieters am Verbleib in der Wohnung finden ausschließlich im Rahmen der Prüfung der sog. „Sozialklausel“ Berücksichtigung.
Kommentar
Mit der Entscheidung hat der BGH die Vermieterrechte im Bereich der ordentlichen Kündigung deutlich gestärkt. Nach der bisherigen Rechtsprechung waren Eigenbedarfskündigungen nur zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung nicht nur zur Berufsausübung, sondern zumindest teilweise auch zum Wohnen benötigte. Letztere Voraussetzung ist jetzt entfallen. Auch wenn der Vermieter die Wohnung ausschließlich für seine beruflichen Zwecke beansprucht, kann dies den Eigenbedarf rechtfertigen. Die Entscheidung erlangt damit besondere Bedeutung nicht nur für vermietende Freiberufler, sondern auch für gewerbliche Vermieter von Wohnraum, die diesen zu anderen als Wohnzwecken benötigen.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 26. September 2012, VIII ZR 330/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
Allgemeines Recht: Viertes Gesetz zur Änderung des Energieeinsparungsgesetzes
Am 17. Mai 2013 hat der Bundestag gegen die Stimmen der Grünen und der Linksfraktion die Änderung des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) beschlossen. Das neue Gesetz sieht vor, dass der Staat als gutes Beispiel voranzugehen hat und seine Neubauten bereits ab 2019 nur noch ein Minimum an Energie verbrauchen dürfen. Private Bauherren werden ab 2021 in die Pflicht genommen und haben alle Neubauten als Niedrigstenergiegebäude zu errichten. Das EnEG ist dabei die Voraussetzung für eine Änderung der Energieeinsparverordnung.  Für ein Inkrafttreten des neuen Gesetzes bedarf es noch der Zustimmung des Bundesrates. Dieser will sich am 07. Juni 2013 und damit noch vor der Sommerpause der Sache annehmen.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: Gesetzentwurf der Bundesregierung – dip21.bundestag.de/dip21/btd/17/126/1712619.pdf
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/11 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Kein Anspruch auf „Erneuerung“ des Grundbuchs
• Gewerbliches Mietrecht: Umfassende Renovierungsregelung
• Bau- und Architektenrecht: Architekt muss zutreffend über Baukosten beraten!
 
Grundstücksrecht: Kein Anspruch auf „Erneuerung“ des Grundbuchs
Ein Grundstückseigentümer hat keinen Anspruch auf Umschreibung seines Grundbuchblattes, damit eine gelöschte Arresthypothek nicht mehr aus dem Grundbuch ersichtlich ist. In dem zugrunde liegenden Verfahren begehrte der Eigentümer die Neuanlegung des Grundbuchs, da nach Löschung der ursprünglich eingetragenen Arresthypothek diese noch ersichtlich war. Das Recht war für ein Bundesland, vertreten „durch den leitenden Oberstaatsanwalt…“ eingetragen worden, weswegen der Eigentümer nachträgliche Auswirkungen, insbesondere kreditschädigender Art befürchtete. Jedoch kann nicht ausschließlich zu dem Zweck umgeschrieben werden, dass eine frühere Eintragung nicht mehr ersichtlich ist, so das OLG Celle. Dies widerspräche dem Dokumentationscharakter des Grundbuchs.
Kommentar
Der Entscheidung ist zuzustimmen, da anderenfalls die im Allgemeininteresse stehende Aufgabe des Grundbuchs für den Rechtsverkehr nicht erfüllt wäre. Hierfür ist erforderlich, dass das Grundbuchblatt über gegenwärtige und vergangene Rechtsverhältnisse am Grundstück zuverlässig Auskunft gibt. Ein Anspruch käme allenthalben in Betracht, wenn die Eintragung unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen worden wäre, was hier –auch nach dem Vortrag des Eigentümers- nicht der Fall war.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 21. Januar 2013, 4 W 12/13 – www.rechtsprechung.niedersachsen.de
 
Gewerbliches Mietrecht: Umfassende Renovierungsregelung
Ist in einem gewerblichen Mietvertrag eine „umfassende Renovierungsregelung“ vereinbart, so ist nach dem OLG Frankfurt a. M. der Mieter nicht nur zur Durchführung klassischer Schönheitsreparaturen verpflichtet, sondern auch dazu, die Mietsache in einen Zustand zu versetzen, der keine Verunreinigungen und Beschädigungen mehr aufweist. Im entschiedenen Fall wies der Werkstattboden bei Vertragsende noch Risse und Verunreinigungen auf. Im Mietvertrag war vereinbart, dass der Mieter vor Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet ist, auf seine Kosten eine „sach- und fachgerechte Komplettrenovierung“ vorzunehmen. Nach Ansicht der Frankfurter Richter fallen hierunter neben den klassischen Schönheitsreparaturen auch die Beseitigung von Verunreinigungen und die Instandsetzung des Bodens durch Rissbeseitigung etc. Das Gericht sieht eine solche umfassende Renovierungsverpflichtung bei einem Gewerberaummietverhältnis auch als wirksam an, wenn sie durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart wurde, soweit sie sich auf den Mietgebrauch bzw. auf die Risikosphäre des Mieters bezieht.
Kommentar
Bei Gewerberäumen ist es nahezu die Regel, dem Mieter im Vertrag die Instandhaltung/ Instandsetzung der Mieträume aufzuerlegen, wobei sich die Maßnahmen nach dem BGH auf den Mietgebrauch bzw. die Risikosphäre des Mieters beziehen müssen. Das OLG Frankfurt sieht diese Erhaltungspflicht (bei Vertragsende) bereits in der vertraglichen Verpflichtung zur „sach- und fachgerechten Komplettrenovierung“. Ob dies den vom BGH aufgestellten Anforderungen an die Überbürdung von Instandhaltung- und Instandsetzungsmaßnahmen standhält, ist fraglich. Inwieweit diese Regelung überhaupt den Grundsätzen einer wirksamen Renovierungsverpflichtung standhält, hat das Gericht nicht problematisiert.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 21. Juni 2012, 2 U 46/12, BeckRS 2012, 20020
 
Bau- und Architektenrecht: Architekt muss zutreffend über Baukosten beraten!
Der umfassend beauftragte Architekt muss zutreffend über die voraussichtlichen Baukosten beraten. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, haftet er dem Bauherrn auf Schadensersatz. Der Schadensersatzanspruch kann ausscheiden, wenn der Bauherr nach Kostenschätzung umfangreiche Umgestaltungen der ursprünglichen Planung vornimmt und sich deswegen die Kostenschätzung als zu niedrig herausstellt, so der Bundesgerichtshof. Die Finanzierung hatte auf der Kostenschätzung des Architekten basiert und war letztlich nicht auskömmlich. Das Bauvorhaben musste aufgegeben werden. Der Bauherr wehrte sich dennoch vergeblich gegen die Honorarforderung des Architekten.
Praxistipp
Ist die Kostenschätzung fehlerhaft, haftet der Architekt grundsätzlich für deswegen eingetretene Schäden. In der Praxis gelingt es häufig nicht, einen Zusammenhang zwischen fehlerhafter Kostenschätzung und Schaden nachzuweisen. Denn bei umfangreichen Änderungswünschen müssen deren Auswirkungen auf die Kostenschätzung dem Bauherrn bewusst sein. Der Ursachenzusammenhang ist dann unterbrochen. Und ist dies einmal anders, ist der Mehrwert des aufwendigeren Bauwerks in Abzug zu bringen. Diesen Ungewissheiten sollte bereits auf Ebene der Vertragsgestaltung vorgebeugt werden, beispielsweise durch Vereinbarung individueller Anreizsysteme oder ggf. durch Vereinbarung einer Vertragsstrafe.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 07. Februar 2013, VII ZR 3/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/10 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

• Gewerbliches Mietrecht: Keine Teilkündigung im Insolvenzrecht Teil II
• Makler- und Bauträgerrecht: Maklervertrag kein Fernabsatzvertrag?
• Wohnungseigentumsrecht: Kein Widerruf der Stimmabgabe in der Eigentümerversammlung
 
Gewerbliches Mietrecht: Gewerbliches Mietrecht: Keine Teilkündigung im Insolvenzrecht Teil II
Kündigt der Insolvenzverwalter im Rahmen des Insolvenzverfahrens das gewerbliche Mietverhältnis, so wirkt diese Kündigung nicht nur gegenüber dem insolventen Mieter, sondern auch gegenüber etwaigen Mitmietern. Der BGH hat damit die Entscheidung des OLG Hamburg vom 29. März 2012 (vgl.unser newsletter immobilienrecht vom 15. August 2012) bestätigt. Der Kläger hatte die Gewerberäume zunächst an nur einen Mieter vermietet. Später trat der Beklagte in den Mietvertrag als weiterer Mieter ein. Nachdem über das Vermögen des ursprünglichen Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet worden war, kündigte der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis. Der Kläger verlangte nach wie vor die Miete vom nicht insolventen zweiten Mieter. Seine Klage wies das OLG Hamburg ab. Zu Recht, bestätigte nun der BGH. Denn das Mietverhältnis könne nur einheitlich betrachtet werden, insbesondere sei die Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung unteilbar.
Kommentar
Erfreulich ist, dass die bisher umstrittene Frage, ob durch die Kündigung gemäß 109 Abs. 1 Satz 1 InsO lediglich der Insolvenzschuldner aus dem Mietvertrag ausscheidet oder das Mietverhältnis insgesamt endet, entschieden ist. Der BGH weist aber auch darauf hin, dass es den Parteien unbenommen bleibt, einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Die Vertragsparteien können sich natürlich auch mit Hilfe einer vertraglichen Regelung vor den Folgen einer Kündigung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO schützen.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. März 2013, XII ZR 34/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
Makler- und Bauträgerrecht: Maklervertrag kein Fernabsatzvertrag?
Maklerverträge kommen oftmals über Internetkontakte (Immoscout, Immonet etc.) zustande. In der Rechtsprechung und Literatur wird viel diskutiert, ob der Maklervertrag unter die Vorschriften des Fernabsatzgesetzes fällt. Diese Frage ist bisher noch nicht höchstrichterlich entschieden. Es gibt allerdings die Tendenz, den Maklervertrag unter den Anwendungsbereich des Fernabsatzgesetzes zu fassen. Das Landgericht Hamburg hat sich nun dafür ausgesprochen, dass der Maklervertrag kein Fernabsatzvertrag sei, weil der Makler nicht zur Erbringung von Dienstleistungen im Sinne von § 312 b BGB verpflichtet sei. Zumindest könne ein erklärter Widerruf nur den Wegfall der Provisionspflicht für Maklerleistungen bedeuten, die nach Zugang der Widerrufserklärung erbracht werden. Der Widerruf wirke nicht zurück, so dass der Makler seine Provision erhält, wenn er vor Widerruf – wie es in der Praxis meistens der Fall ist – bereits einen vollständigen Nachweis erbracht hat.
Kommentar
Angesichts der bisherigen Unklarheiten in der Rechtsprechung zur Frage der Anwendbarkeit des Fernabsatzgesetzes sollten Makler in ihren Internetannoncen auf jeden Fall formgerecht die Widerrufsbelehrung nach diesem Gesetz aufnehmen, um auf der sicheren Seite zu sein. Der Trend geht dahin, den Maklervertrag als Fernabsatzvertrag einzuordnen. Schon jetzt sollten Makler sich daher darauf einstellen, dass dies möglicherweise zukünftig vom BGH bestätigt wird.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: LG Hamburg, Urteil vom 03. Mai 2012, 307 O 42/12 – www.justiz.hamburg.de
 
Wohnungseigentumsrecht: Kein Widerruf der Stimmabgabe in der Eigentümerversammlung
Nach Zugang einer abgegebenen Stimme eines Eigentümers in der Eigentümerversammlung beim Versammlungsleiter ist kein Widerruf mehr möglich. Der BGH hat damit klargestellt, dass eine Änderung der Stimme nur bis zum Beginn des Auszählungsvorgangs durch den Versammlungsleiter zulässig ist. Zur Begründung stellt der BGH heraus, dass es sich bei der Stimmabgabe um eine Willenserklärung handelt, die bei Zugang wirksam ist, d.h., wenn der Versammlungsleiter von der Stimmabgabe Kenntnis erhält. Dies liegt entweder bei Erhalt eines Stimmzettels oder mit Wahrnehmung von Handzeichen durch die Eigentümer vor.
Kommentar
Der BGH hat mit dieser Entscheidung die herrschende Ansicht bestätigt. Sie klärt für alle Versammlungsteilnehmer zum einen höchstrichterlich die Frage, bis wann eine Änderung der Stimmabgabe zulässig ist. Zugleich beantwortet sie die bislang streitige Frage, wem gegenüber die Stimmabgabe zugehen muss. Trotz dieser Entscheidung sollte der Versammlungsleiter zu Beginn einer Versammlung vorsorglich darauf hinweisen, ab wann eine Stimme nicht mehr widerrufen werden kann, um Diskussionen über das Stimmverhalten zu vermeiden. Sollte ein Eigentümer dennoch seine Stimme nach Zugang ändern wollen, kann er diese immer noch anfechten. Er kann auch anregen,  einen Zweitbeschluss zu fassen, bei dem er sein Stimmverhalten ändern kann.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. Juli 2012, V ZR 254/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/09 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Gewerbliches Mietrecht: Anforderungen an Vertragsübernahme
• Grundstücksrecht: Haftung bei Verweigerung der Genehmigung
• Steuerrecht: Energieerzeugung durch Blockheizwerk im selbst genutzten Einfamilienhaus
• Wohnungseigentumsrecht: Keine Zweckbestimmung durch Raumbeschreibung im Aufteilungsplan
  
Gewerbliches Mietrecht: Anforderungen an Vertragsübernahme
Die für die Wirksamkeit der Vertragsübernahme erforderliche Zustimmung des Vermieters kann formlos erfolgen, wie der BGH in einer jüngeren Entscheidung erneut bestätigt hat. Mit diesem Urteil führt der BGH seine Rechtsprechung fort, wonach die Vertragsübernahme als dreiseitiger Vertrag oder durch Vertrag zwischen zwei Beteiligten geschlossen werden kann, der durch den dritten Beteiligten genehmigt wird. Wird z. B. ein Mieterwechsel in Form einer Vereinbarung zwischen dem Vormieter und dem neuen Mieter vorgenommen, bedarf es der Genehmigung des Vermieters, die nach Ansicht des Gerichts auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen kann.
Praxistipp
Von der Wirksamkeit klar zu trennen ist die Frage der Schriftform, die bei gewerblichen Mietverträgen stets eine gewichtige Rolle spielt. Hier ist grundsätzlich zu prüfen, ob die nachträgliche Vereinbarung über einen Vermieter- oder Mieterwechsel hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Mietvertrag Bezug nimmt, um die Schriftform aufrechtzuerhalten.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 30. Januar 2013, XII ZR 38/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
Grundstücksrecht: Haftung bei Verweigerung der Genehmigung
Bei einem Grundstückskaufvertrag haftet die vollmachtlos vertretene Vertragspartei nicht schon dann auf Ersatz vergeblicher Vertragskosten, wenn sie die sicher scheinende Genehmigung ohne triftigen Grund verweigert, sondern nur, wenn eine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung vorliegt, etwa das Vorspiegeln einer nicht vorhandenen Genehmigungsbereitschaft. In dem vom BGH entschiedenen Fall haben sich Käufer und Verkäufer über einen Grundstückskaufvertrag verständigt. Bei Beurkundung wurde der Käufer vollmachtlos vertreten. Der Käufer verweigerte die Genehmigung. Der Verkäufer verlangte seine Aufwendungen erstattet. Diese Verpflichtung sieht der BGH nicht. Für das Nichtzustandekommen des Vertrages haftet nur, wer einen schweren Treueverstoß begeht. Im Rahmen der Privatautonomie ist jedoch jede Partei bis zum Vertragsschluss berechtigt, vom Vertrag Abstand zu nehmen. Das gilt bei einem beurkundungspflichtigen Grundstückskaufvertrag erst recht. Anderenfalls bestünde ein Abschlusszwang, der dem Zweck der Beurkundung zuwiderläuft. Nichts anderes soll gelten, wenn eine Partei vollmachtlos vertreten wird und die Genehmigung verweigert. Ein Vertrag wird eben erst wirksam, wenn alle Beteiligten formgerecht zugestimmt haben.
Praxistipp
Der Abschluss eines Grundstückskaufvertrages durch Vertreter ohne Vertretungsmacht sollte die Ausnahme bleiben. Geht man dennoch diesen Weg, sollten die Parteien konsequent sein und bis zur Genehmigung nicht agieren, als sei der Vertrag wirksam und etwa weitere Kosten auslösen. Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht werden, erfolgen grundsätzlich auf eigene Gefahr.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. November 2012, V ZR 182/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
Steuerrecht: Energieerzeugung durch Blockheizwerk im selbst genutzten Einfamilienhaus
Der Betreiber eines Blockheizkraftwerks (BHKW) im selbst genutzten Einfamilienhaus ist umsatzsteuerrechtlich Unternehmer, wenn er den erzeugten Strom teilweise und regelmäßig gegen Entgelt in das allgemeine Stromnetz einspeist. Die Entnahme von erzeugter Energie (Strom und Wärme) für den eigenen Bedarf unterliegt der Umsatzbesteuerung, wenn der Unternehmer die mit den Anschaffungskosten des BHKW verbundene Umsatzsteuer als Vorsteuerabzug steuerlich geltend gemacht hat. Allerdings sind die für die Energieerzeugung angefallenen so genannten Selbstkosten nur dann als Bemessungsgrundlage für die Entnahmebesteuerung anzusetzen, wenn ein Einkaufspreis für die Entnahme nicht zu ermitteln ist. Im von Bundesfinanzhof (BFH) entschiedenen Fall hatte das Finanzamt – vom Finanzgericht (FG) bestätigt – die Selbstkosten zugrunde gelegt. Entgegen der Auffassung des FG sei auch bei selbst erzeugter Energie grundsätzlich der (fiktive) Einkaufspreis maßgebend, so der BFH, und verwies die Sache auf die Revision des Betreibers an das FG zur neuerlichen Entscheidung zurück.
Praxistipp
Der Betrieb eines BHKW oder einer Photovoltaik – Anlage führt zu gewerblichen Einkünften, wenn der erzeugte Strom bzw. die Wärme veräußert werden. Regelmäßige Einkünfte hieraus unterliegen jedoch nicht nur der Umsatzsteuer, sondern stellen unabhängig von der bisherigen Einkunftsart des Betreibers ebenfalls gewerbliche Einkünfte dar und führen grundsätzlich zur Gewerbesteuerpflicht. Hat eine Gesellschaft von Freiberuflern wie Ärzte oder Ingenieure auch in geringem Umfang gewerbliche Einkünfte, infizieren diese ggf. die Gesamteinkünfte. Alle Einkünfte dieser Gesellschaft werden dann gewerblich.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BFH, Urteil vom 12. Dezember 2012, XI R 3/10 – www.bundesfinanzhof.de
 
Wohnungseigentumsrecht: Keine Zweckbestimmung durch Raumbeschreibung im Aufteilungsplan
Der BGH hat nunmehr bestätigt, dass die Raumbezeichnungen im Aufteilungsplan (z.B. als „Laden“ oder „Gaststätte“) keine rechtsverbindlichen Nutzungsbeschränkungen darstellen. Im konkreten Fall waren im Textteil der Teilungserklärung sowie der Gemeinschaftsordnung keine Nutzungsbeschränkungen oder Zweckbestimmungen der Einheiten vereinbart. Nur im Aufteilungsplan waren die Räume des streitigen Teileigentums als „Laden“ beschrieben. Tatsächlich betrieb der Eigentümer dort eine Gaststätte. Da es sich nach Ansicht des BGH bei den Bezeichnungen der Räume im Aufteilungsplan nicht um bindende Beschränkungen der Nutzungsmöglichkeiten handele, war der gegen den Eigentümer geltend gemachte Unterlassungsanspruch unbegründet.
Praxistipp
Nicht selten sind in den Architektenplänen, die später der Bauaufsicht zur Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgelegt werden, bestimmte Raumbezeichnungen enthalten. Soweit damit tatsächlich Nutzungseinschränkungen bzw. echte Zweckbestimmungen der bezeichneten Räume verbunden sein sollen, muss auf diese nach der Rechtsprechung allerdings ausdrücklich auch im Textteil der Gemeinschaftsordnung Bezug genommen werden. Andernfalls sollte auf Raumbezeichnungen in Plänen zur Vermeidung von Missverständnissen gänzlich verzichtet werden.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. November 2012, V ZR 246/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/08 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Veräußerungszustimmung bei Verwalterwechsel
• Gewerbliches Mietrecht: Firmenstempel ersetzt Vertretungszusatz
• Bau- und Architektenrecht: Außerordentliche Kündigung des Architektenvertrages
 
Grundstücksrecht: Veräußerungszustimmung bei Verwalterwechsel
Die Zustimmung des Verwalters zu der Veräußerung von Wohnungseigentum bleibt auch dann wirksam, wenn die Bestellung des Verwalters vor der Umschreibung des Eigentums endet. In dem vom BGH entschiedenen Fall, erteilte der Verwalter die nach der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung zu dem Verkauf des Wohnungseigentums. Danach lief seine Amtszeit aus. Das Grundbuchamt verlangte daraufhin zum Zeitpunkt der späteren Eigentumsumschreibung den Nachweis der Verlängerung der Bestellung oder die Zustimmung des neuen Verwalters. Zu Unrecht, wie der BGH die seit langer Zeit umstrittene Frage nun entschied. Das Grundbuchamt hat zwar von Amts wegen die Verwalterzustimmung – insbesondere die Formvorschriften und den Nachweis der Verwalterbestellung – zu prüfen. Jedoch wird durch den Ablauf der Amtszeit des Verwalters die Zustimmung nicht wirkungslos. Es kommt nur darauf an, dass zum Zeitpunkt der Erteilung der Zustimmung der Verwalter hierzu auch berechtigt war.
Kommentar
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Denn der Verwalter handelt nicht aufgrund einer eigenen Rechtsposition, sondern vielmehr als Treuhänder der Wohnungseigentümer. Würden diese selbst handeln, wäre ihr Beschluss für sie und ihre Rechtsnachfolger ebenfalls bindend. Durch die klare Entscheidung des BGH dürfte sich die unterschiedliche Handhabung der Grundbuchämter erledigt haben.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 11. Oktober 2012, V ZB 2/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
Gewerbliches Mietrecht: Firmenstempel ersetzt Vertretungszusatz
Bei langfristigen Mietverträgen mit einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts), müssen alle Gesellschafter den Mietvertrag unterschreiben. Unterschreiben nicht alle Gesellschafter, ist zweifelhaft ob die Unterschriftenleistung ggf. noch nicht abgeschlossen ist oder ob einzelne Gesellschafter nicht unterschreiben wollen. In diesen Fällen wird ein Schriftformverstoß angenommen. Soll ein Gesellschafter die anderen vertreten, bedarf es eines Vertretungszusatzes. Der BGH hält einen solchen nach seiner aktuellen Entscheidung dann aber für entbehrlich, wenn in Verbindung mit einem Firmenstempel der Gesellschaft unterzeichnet wird. Der Geschäftsverkehr messe dem Firmen- oder Betriebsstempel eine Legitimationswirkung bei.
Praxistipp
Gerade bei der GbR ist in Bezug auf die Einhaltung der Schriftform Vorsicht geboten. Die GbR ist keine juristische Person und lediglich teilrechtsfähig, was bei der Unterschriftsleistung zu beachten ist. In der Praxis wird dies leider oft nicht beachtet, so dass derartige Mietverträge in vielen Fällen nicht die Schriftform einhalten. Zwar führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Verträge, jedoch ist eine feste Vertragslaufzeit von mehr als einem Jahr damit hinfällig. Die Verträge sind binnen gesetzlicher Frist kündbar, was für die Parteien unter Umständen sehr misslich sein kann. Ein zusätzlicher Vertretungszusatz schadet in keinem Fall und sollte sicherheitshalber immer erfolgen.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 23. Januar 2013, XII ZR 35/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
Bau- und Architektenrecht: Außerordentliche Kündigung des Architektenvertrages
Ein Architektenvertrag kann aus wichtigem Grund gekündigt werden, wenn eine Vertragsverletzung des Architekten von solchem Gewicht vorliegt, dass eine Fortsetzung des Vertrags für den Auftraggeber unzumutbar ist. Planungsleistungen zur Wiederherstellung des Brandschutzes seien aus sich heraus dringlich, so das OLG Düsseldorf. Vereinbarten die Parteien einen Leistungszeitraum und käme der Architekt binnen des vorgegebenen Zeitraums seiner Planungsverpflichtung nicht nach, könne dies grundsätzlich als wichtiger Grund angesehen werden, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertige. Mit dieser Argumentation hielt das OLG Düsseldorf die außerordentliche Kündigung des Auftraggebers für wirksam und wies die Honorarforderungen des Architekten wegen sog. nicht erbrachter Leistungen zurück.
Praxistipp
Die Anforderungen an den wichtigen Grund für eine Kündigung sind streng. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hierzu ist vielfältig. Der bloße Umstand, dass eine Leistung nicht fristgerecht abliefert wird, berechtigt den anderen Teil noch nicht zur Kündigung aus wichtigem Grund. Auch bei Vorliegen von Mängeln ist dies nicht anders zu bewerten. Bevor der Vertrag also gekündigt wird, ist der konkrete Fall eingehend zu analysieren, um kostspielige Überraschungen zu vermeiden. In jedem Fall sollte bereits auf Ebene der Vertragsgestaltung Vorsorge getroffen werden, beispielsweise durch Fixierung derjenigen Gründe, die zur außerordentlichen Kündigung berechtigen sollen.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 12. Februar 2010, 22 U 143/09; BGH, Beschluss vom 22. November 2012, VII ZR 35/10 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen) – www.ibr-online.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/07 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Makler- und Bauträgerrecht: Konkludenter Vertragsabschluss
• Gewerbliches Mietrecht: Verzugszins bei verspäteter Betriebskostenabrechnung?
• Wohnungseigentumsrecht: Unterbliebene Einladung – Anfechtbarkeit der Beschlüsse?
  
Makler- und Bauträgerrecht: Konkludenter Vertragsabschluss
Soweit dem Kaufinteressenten einer Immobilie nichts Gegenteiliges bekannt ist, darf er davon ausgehen, dass der Makler für den Verkäufer tätig ist und mit seiner Vermarktungstätigkeit eine Leistung für den Verkäufer erbringt. Der Kaufinteressent braucht also nicht damit zu rechnen, dass der Makler von ihm eine Provision verlangt. Stellt der Makler allerdings ein ausdrückliches Provisionsverlangen (auch) an den Kaufinteressenten, bringt er damit zum Ausdruck, auch für diesen als Makler tätig sein zu wollen. Beansprucht er dann weitere Tätigkeiten des Maklers, kommt der Maklervertrag konkludent zustande. Das OLG Naumburg verweist mit seiner Entscheidung noch einmal auf die seit Jahren geltende Rechtsprechung des BGH, wonach ein Kaufinteressent, der in Kenntnis eines eindeutigen Provisionsverlangens weitere Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, in schlüssiger Weise erklärt, dass er in den Abschluss des Maklervertrages einwilligt.
Kommentar
Nach wie vor ist Maklern anzuraten, an den Kaufinteressenten ein deutliches Provisionsverlangen zu stellen, wenn (auch) dieser eine Provision zahlen soll. Anderenfalls besteht die Gefahr, dass jede der Parteien sich darauf beruft, der Makler sei für die andere Seite tätig gewesen. Hat der Makler aber deutlich auf sein Provisionsverlangen hingewiesen, muss der Kaufinteressent seinerseits ausdrücklich widersprechen, wenn er hiermit nicht einverstanden ist. Diese Erklärung muss rechtzeitig erfolgen, noch bevor weitere Dienste des Maklers in Anspruch genommen werden.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Naumburg, Urteil vom 29. Juni 2012, 10 U 7/12 – www.jurisweb.de
  
Gewerbliches Mietrecht: Verzugszins bei verspäteter Betriebskostenabrechnung?
Ist der Vermieter mit der Erstellung der Betriebskostenabrechnung in Verzug geraten, so dass dem Mieter ein Betriebskostenguthaben verspätet ausbezahlt wird, so kann der Mieter vom Vermieter keine gesetzlichen Verzugszinsen verlangen, so der BGH.
Vorliegend rechnete der Vermieter von Gewerberäumen entgegen der vertraglichen Vereinbarung über die Betriebskosten nicht binnen zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums ab, sondern erst einige Jahre später. Aus den Betriebskostenabrechnungen ergab sich ein erhebliches Guthaben zu Gunsten des Mieters, welches vom Vermieter auch ausgeglichen wurde. Der Mieter verlangte sodann vom Vermieter wegen der verspäteten Abrechnung vom ersten Tag des Folgejahres bis zur Abrechnungserstellung die gesetzlichen Verzugszinsen. Der BGH lehnte einen gesetzlichen Zinsanspruch ab. Zur Begründung führte er u.a. aus, dass nach der gesetzlichen Regelung in § 288 Abs. 1 BGB nur Geldschulden zu verzinsen sind. Vorliegend war der Vermieter aber in dem Zeitraum, für den die Zinsen verlangt wurden, lediglich zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung verpflichtet, eine Geldschuld lag somit nicht vor.
Kommentar
Vorliegend scheiterte der Zinsanspruch an einer fehlenden Geldschuld. Der Anspruch auf Auszahlung des Guthabens war zum fraglichen Zeitpunkt noch nicht fällig. Dieser entsteht erst nach Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung. Das Urteil ist übrigens gleichermaßen auf Wohnraummietverträge anwendbar.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 05. Dezember 2012, XII ZR 44/11 – www.bundesgerichtshof.de
  
Wohnungseigentumsrecht: Unterbliebene Einladung – Anfechtbarkeit der Beschlüsse?
Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung führt nicht dazu, dass die in der Versammlung gefassten Beschlüsse nichtig sind. Diese sind lediglich anfechtbar. Der BGH führt hierzu aus, dass die Nichtigkeit von Beschlüssen nur dann vorliegen kann, wenn der gefasste Beschluss gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann. Hierzu gehören allerdings nicht die in § 24 WEG geregelten Formvorschriften, die für die Einberufung der Eigentümerversammlung gelten, da diese durch Vereinbarungen der Eigentümer abgeändert werden können.
Praxistipp
Mit der Entscheidung bestätigt der BGH seine bisherige Rechtsprechung, dass die Nichtigkeit von in der Eigentümerversammlung geschlossenen Beschlüssen bei unterbliebener Einladung nur in schwerwiegenden Ausnahmefällen vorliegt, z. B. wenn der Eigentümer böswillig und bewusst von der Teilnahme ausgeschlossen wird. Eine irrtümlich unterbliebene Einladung reicht nicht aus. Nichtsdestotrotz sollte bei der Einladung stets darauf geachtet werden, dass jeder Eigentümer zu den Eigentümerversammlungen eingeladen wird, um nicht eine Beschlussanfechtungsklage durch Nichtbeachtung von Formvorschriften zu provozieren. Denn diese droht immer bei unterbliebener Einladung, selbst wenn dies irrtümlich geschehen ist.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 20. Juli 2012, V ZR 235/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/04 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Gewerbliches Mietrecht: Kein Schriftformverstoß durch mündliche Vereinbarung bei qualifizierter Schriftformklausel
• Grundstücksrecht: Sittenwidrige Grundbuchzinsen
• Makler- und Bauträgerrecht: Grenzen der Maklerhaftung
• Wohnungseigentumsrecht: Kostenverteilung einer Balkonsanierung
 
Gewerbliches Mietrecht: Kein Schriftformverstoß durch mündliche Vereinbarung bei qualifizierter Schriftformklausel
Ändern die Parteien einen befristeten Gewerbemietvertrag durch mündliche Vereinbarung ab, stellt dies nach Ansicht des OLG Naumburg keinen Schriftformverstoß dar, wenn im Mietvertrag eine qualifizierte Schriftformklausel vereinbart ist. Im entschiedenen Fall haben die Parteien mündlich die Miete von ca. 2200 Euro auf 1500 Euro ermäßigt. Das Gericht sah in der mündlichen Vereinbarung keinen Formverstoß. Zwar sei nach dem Gesetz bei einer mündlich getroffenen wesentlichen Vertragsänderung die Schriftform verfehlt mit der Folge, dass der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Allerdings führe die im Vertrag vereinbarte qualifizierte Schriftformklausel dazu, dass die mündliche Vereinbarung wegen Verstoßes gegen die qualifizierte Schriftformklausel nicht wirksam geworden sei und daher die im Gesetz vorgesehenen Rechtsfolgen nicht auslösen konnte.
Kommentar
Die Argumentation des Gerichts setzt voraus, dass eine qualifizierte Schriftformklausel (wonach auch Änderungen der Schriftformklausel der Schriftform bedürfen) wirksam vereinbart werden kann. Dies ist in Rechtsprechung und Literatur aber umstritten. Das OLG Rostock verneint die Wirksamkeit einer solchen AGB-Klausel (3 U 16/09). Nach dem OLG Düsseldorf (10 U 1/06) hat eine individuelle Vereinbarung (mündliche Reduzierung der Miete) auch Vorrang vor einer in den AGB eines gewerblichen Mietvertrags enthaltenen qualifizierten Schriftformklausel. Vor diesem Hintergrund sollte die Entscheidung des OLG Naumburg zumindest kritisch gesehen werden.
Autor: Simone Engel – engel@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Naumburg, Urteil vom 26. Juli 2012, 9 U 38/12, NJW 2012, 3587
 
Grundstücksrecht: Sittenwidrige Grundbuchzinsen
Üblicherweise werden im Grundbuch wesentlich höhere Zinsen eingetragen, als in dem zugrunde liegenden Darlehensvertrag tatsächlich vereinbart. Eine sittenwidrige Höhe dürfen diese Zinsen allerdings nicht erreichen. In dem vom OLG Schleswig entschiedenen Fall wollte ein Pfandleiher eine Grundschuld nebst Zinsen von 48% eintragen lassen. Das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung mit dem Hinweis auf die Sittenwidrigkeit. Da ein besonders großes Missverhältnis zwischen der Leistung und der Gegenleistung besteht, ist die Grundschuldbestellung unwirksam. Bei der derzeitigen Niedrigzinsphase belaufen sich die Grundschuldzinsen allenthalben auf 15%.
Kommentar
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Die Überschreitung des üblichen Zinssatzes von mehr als 200% ist sittenwidrig, weswegen bereits die Grundschuldbestellung unwirksam ist. Zwar gestattet die Pfandleiherverordnung neben den Zinsen auch ein monatliches Entgelt zu vereinnahmen, jedoch gilt dies nur für die beschränkte Haftung des Schuldners im Hinblick auf einen beweglichen als Pfand übergebenen Gegenstand. Hier beabsichtigte der Pfandleiher jedoch die Absicherung an einem Grundstück und somit an einem unbeweglichen Gegenstand.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Schleswig, Beschluss vom 05. September 2012, 2 W 19/12; BeckRS 2012, 19444
  
Makler- und Bauträgerrecht: Grenzen der Maklerhaftung
Täuscht ein Makler den Käufer, der ihn beauftragt hat, arglistig über die Asbesthaltigkeit eines Daches, ist er zum Schadensersatz verpflichtet. Er muss den Käufer so stellen, wie dieser ohne die Täuschung stehen würde. Hätte dieser den Vertrag bei ordnungsgemäßer Aufklärung nicht geschlossen, hat ihm der Makler die durch den Vertragsschluss entstandenen Schäden zu ersetzen. Seine Ersatzpflicht geht jedoch nicht so weit, dass er die Mängelbeseitigung am Dach des Kaufobjektes schuldet. Dieses sog. Erfüllungsinteresse ergibt sich aus dem Kaufvertrag und trifft den Verkäufer. Die Haftung des Maklers führt nicht dazu, dass dieser haftungsrechtlich wie der Verkäufer behandelt wird.
Praxistipp
Makler haften für ihre Fehler wie andere Berufsgruppen auch. In der Praxis versuchen Käufer oder auch Verkäufer oftmals, den Makler in eine Haftung zu drängen, die eigentlich den Vertragspartnern selbst obliegt. Der Makler ist allerdings weder Verkäufer noch Käufer und haftet auch nicht entsprechend. Der Maklerkunde muss sich die Kontrollfrage stellen: Was hätte ich getan, wenn der Makler alles richtig gemacht hätte? Der zugrunde liegende Fall zeigt deutlich, der Makler schuldet kein asbestfreies Dach. Er schuldet eine ordnungsgemäße Aufklärung hierüber. Der Kunde soll durch die Aufklärung in die Lage versetzt werden, eine für ihn sachgerechte Kaufentscheidung zu fällen, mehr aber eben auch nicht.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 16. November 2012, 10 U 199/12, BeckRS 2012, 24943
  
Wohnungseigentumsrecht: Kostenverteilung einer Balkonsanierung
Bestimmt die Teilungserklärung, dass der jeweilige Wohnungseigentümer die Kosten einer Balkonsanierung trägt, können die Eigentümer nach Ansicht des BGH nicht per Mehrheitsbeschluss bestimmen, dass die Kosten auch denjenigen Eigentümern auferlegt werden, deren Einheiten nicht über einen Balkon verfügen. Die Regelung in der Teilungserklärung lautete, dass „die Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkone) von dem betreffenden Wohnungseigentümer auf seine Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind“. Darüber hinaus hat der BGH entschieden, dass zu den Kosten einer Balkonsanierung in diesem Sinn auch die Kosten der Instandsetzung der konstruktiven Balkonteile gehören. Dies war vorher umstritten.
Praxistipp
Mit der Entscheidung setzt der BGH einen Schlussstrich unter die bisherige untergerichtliche Rechtsprechung. Diese hatte auf Basis der genannten Klausel – die häufig in Teilungserklärungen vereinbart ist – eine Differenzierung danach getroffen, welche Teile eines Balkons repariert werden müssen und die Kosten für den Ersatz konstruktiver Balkonteile von der individuellen Überbürdung der Kosten ausgenommen. Dies war allerdings kaum praktikabel und wird jetzt entbehrlich. Wenn entgegen der vereinbarten Kostenverteilung Nicht-Balkoneigentümer zur Kostentragung herangezogen werden, ist demnach erhöhte Vorsicht geboten. Solche Beschlüsse widersprechen jedenfalls ordnungsgemäßer Verwaltung und könnten mangels Beschlusskompetenz sogar nichtig sein!
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. November 2012, V ZR 9/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/03 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Beurkundung eines Bodengutachtens?
• Gewerbliches Mietrecht: Keine eigenmächtige Räumung
• Bau- und Architektenrecht: Anerkannte Regeln der Technik allein reichen nicht
  
Grundstücksrecht: Beurkundung eines Bodengutachtens?
Wenn in einem notariellen Grundstückskaufvertrag auf ein Bodengutachten Bezug genommen wird, muss dieses nicht zwingend mitbeurkundet werden. Nicht erforderlich ist eine Mitbeurkundung, wenn das Gutachten nicht die vertragliche Beschaffenheit der Kaufsache bestimmt und damit keinen eigenen rechtsgeschäftlichen Regelungsinhalt aufweist. Dann liegt nur eine sog. unechte oder erläuternde Verweisung vor, stellte das OLG Hamm klar. Im zugrunde liegenden Fall war vertraglich ein umfassender Gewährleistungsausschluss vereinbart worden und der Erwerber erklärte, dass ihm der Inhalt eines bestimmten Bodengutachtens bekannt sei. Das Gericht entschied, dass die unterlassene Mitbeurkundung des Gutachtens nicht zur Unwirksamkeit des Vertrages geführt hat.
Praxistipp
Auch wenn häufiger einmal der Wunsch geäußert wird, auf das Verlesen der ganzen Urkunde oder Teilen davon zu verzichten, so ist dies weder für die Parteien noch für den Notar so ohne weiteres zu empfehlen. Das Verlesen der Niederschrift ist eine Gültigkeitsvoraussetzung der rechtswirksamen Urkunde. Gleichwohl muss aber in der Tat nicht alles, was irgendwie mit dem eigentlichen Kaufvertrag zu tun hat, den Parteien vorgelesen werden. Pläne oder Tabellen werden allenfalls zur Durchsicht vorgelegt. Dokumente, die bereits notariell beurkundet wurden, können als sog. Bezugsurkunde durch Verweis in der Niederschrift mit einbezogen werden, ohne dass sie noch einmal vorgelesen werden müssen. Wenn ein Dokument selbst nicht beurkundungsbedürftig ist und in dem Dokument keine Regelungen enthalten sind, die das beurkundete Rechtsgeschäft regeln, kann dieses Dokument zwar als Anlage zum Vertrag genommen werden, diese muss dann aber – als unechte Verweisung – nicht verlesen werden.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 10. September 2012, 22 U 67/11 – www.ibr-online.de
 
Gewerbliches Mietrecht: Keine eigenmächtige Räumung
Räumt ein Vermieter aufgrund eines Gerichtsurteils eigenmächtig ohne Zuhilfenahme des Gerichtsvollziehers das Mietobjekt, kann der Mieter für einen etwaigen Schaden Ersatz verlangen, so das OLG Naumburg. Der Schaden erfasst auch weggeschaffte Gegenstände, deren Herausgabe dem Vermieter nicht mehr möglich ist. Der Vermieter einer Schlosserei handelte widerrechtlich, als er die Mietfläche von einem beauftragten Unternehmen räumen ließ. Er hätte dies im Wege der Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher veranlassen müssen. Die Gegenstände waren nicht mehr vorhanden, so dass der Mieter zu Recht Schadensersatz beanspruchte.
Kommentar
Hat der Vermieter bei Räumung keine Inventarisierung und Schätzung der geräumten Gegenstände vorgenommen, muss er Umfang, Bestand und Wert der geräumten Gegenstände beweisen, sofern seine Darlegung von einer plausiblen Schadensberechnung des Mieters abweicht.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Naumburg, Beschluss vom 18. Mai 2012, 1 W 17/12, BeckRS 2012 21466
 
Bau- und Architektenrecht: Anerkannte Regeln der Technik allein reichen nicht
Der Unternehmer eines Werkvertrages ist regelmäßig verpflichtet, die aktuell anerkannten Regeln der Technik zu beachten. Die Beachtung dieser Regeln schließt die Annahme eines Mangels jedoch nicht aus. Nach Ansicht des OLG Hamm ist auch ein den Regeln der Technik entsprechendes Werk mangelhaft, wenn es nicht den Beschaffenheitsvereinbarungen oder den erkennbaren Bedürfnissen des Bestellers entspricht oder es sonst in seiner Gebrauchsfähigkeit eingeschränkt ist.
Kommentar
Diese aktuelle Entscheidung des OLG Hamm reiht sich in die ständige Rechtsprechung ein und kann nur richtig sein. Für den Besteller als Auftraggeber des Werkvertrages kommt es im Ergebnis nur darauf an, ob er das gelieferte Werk für seine beabsichtigten Zwecke nutzen kann.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 27. September 2012, I-17 U 170/11 – www.olg-hamm.nrw.de/infos/Rechtsprechung_NRWE_DB/index.php
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/01 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Gewerbliches Mietrecht: Abrechnung von Eigenleistungen des Vermieters
• Grundstücksrecht: Zwangsvollstreckungsunterwerfung im Kaufvertrag
• Grundstücksrecht: Überhöhte Abschleppkosten
• Wohnungseigentumsrecht: Zustimmungserfordernis bei Veräußerung aller Wohnungseigentumsrechte?
 
Gewerbliches Mietrecht: Abrechnung von Eigenleistungen des Vermieters
Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter eigene Sach- und Arbeitsleistungen als Betriebskosten abrechnen darf und zwar mit dem Betrag, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte. Gleichzeitig hat der BGH klargemacht, dass der Vermieter die Höhe der angesetzten fiktiven Kosten ausreichend darlegen muss. Dies ist erfolgt, wenn er ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten und ein darauf beruhendes Angebot eines Drittunternehmens vorlegt. Im konkreten Fall stritten die Parteien um die Positionen „Gartenpflege“ und „Hausmeister“ in der Betriebskostenabrechnung. Darin waren nicht die der Vermieterin durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich entstandenen Kosten angesetzt, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens abzüglich der Mehrwertsteuer.
Praxistipp
Die Entscheidung dürfte vor allem für größere Unternehmen der Wohnungswirtschaft von Bedeutung sein, welche eigenes Personal an Stelle von externen Dienstleistern für die Pflege ihrer Liegenschaften einsetzen. Nach der Entscheidung können auch die für solche Dienstleister fiktiv anfallenden Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Die Grenze dürfte allerdings dort erreicht sein, wo der Vermieter gar keinen eigenen tatsächlichen Bewirtschaftungsaufwand hat, z.B. weil Dritte – wie etwa enge Familienangehörige – die Arbeiten für ihn kostenlos durchführen.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 14. November 2012, VIII ZR 41/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Zwangsvollstreckungsunterwerfung im Kaufvertrag
Die Klausel, wonach sich der Zahlungspflichtige wegen etwaiger Verpflichtungen zur Zahlung „bestimmter Geldsummen“ der sofortigen Zwangsvollstreckung im Rahmen eines notariellen Kaufvertrags unterwirft, ist zu unbestimmt. Dies hat zur Folge, dass aus der Urkunde nicht vollstreckt werden kann. In dem zugrunde liegenden Fall betrieb der Verkäufer aus der vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde die Zwangsvollstreckung gegen den Käufer, da dieser einen Teil des Kaufpreises nicht gezahlt hatte. Der Käufer wandte wiederum ein, dass die Klausel aus dem Kaufvertrag zu unkonkret und somit die Vollstreckung unzulässig sei. Zu Recht, wie der BGH in seinem Beschluss feststellte. Denn der zu vollstreckende Anspruch muss in der Urkunde ganz konkret bezeichnet werden. Bei der gewählten Formulierung lasse sich der Anspruch allenfalls durch eine vollständige Überprüfung der Urkunde ermitteln, was den gesetzlichen Anforderungen jedoch nicht gerecht werde, so der BGH.
Kommentar
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Denn im Rahmen der Klausel hätte mindestens aufgeführt werden müssen, dass es sich um die Verpflichtung des Käufers zur Zahlung des Kaufpreises, gegebenenfalls nebst Verzugszinsen, handelt. Dies zeigt auf, wie wichtig es ist, auch diese Regelung rechtssicher zu formulieren, damit der Verkäufer bei Nichtzahlung des Kaufpreises direkt aus der Urkunde die Vollstreckung betreiben kann.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 05. September 2012, VII ZB 55/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Überhöhte Abschleppkosten
Der Anspruch eines Falschparkers auf Rückzahlung überhöhter Abschleppkosten – angemessen war die Hälfte – richtet sich auch dann gegen den gestörten Grundstücksbesitzer, wenn dieser seinen Schadensersatzanspruch gegen den Falschparker an das Abschleppunternehmen abgetreten hat. Während dem Falschparker nämlich das Parken auf dem fremden Grundstück unmittelbar zuzurechnen ist, kann er die Auswahl des Abschleppunternehmens nicht beeinflussen. Das Insolvenzrisiko des Abschleppunternehmens ist somit dessen Auftraggeber aufzuerlegen.
Praxistipp
Wer einen PKW, der auf seinem Privatgrundstück unerlaubt abgestellt ist, durch ein privates Abschleppunternehmen entfernen lässt, sollte sich bei Auftragserteilung Auskunft über die Kosten des Abschleppens erteilen lassen. Erscheinen diese überhöht, muss der Eigentümer damit rechnen, dass der Falschparker einen Teil zurückverlangt. Der Falschparker muss sich dazu nicht an das Abschleppunternehmen wenden, sondern kann den Differenzbetrag vom Grundstückseigentümer zurückverlangen. Dies gilt auch dann, wenn letzterer seine Ansprüche auf Ersatz der Abschleppkosten gegen unberechtigt Parkende an das Abschleppunternehmen abgetreten hat.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. Juli 2012, V ZR 268/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Zustimmungserfordernis bei Veräußerung aller Wohnungseigentumsrechte?
Werden alle Sondereigentumseinheiten einer Anlage an einen einzigen Erwerber verkauft, so ist eine in der Teilungserklärung geregelte Zustimmung des Verwalters entbehrlich. Ein solcher Fall unterfällt nach Sinn und Zweck nicht dem § 12 WEG, der die übrigen Eigentümer vor dem Eindringen störender oder nicht zahlungsfähiger Personen in die Gemeinschaft schützen soll. Da bei einer Veräußerung aller Miteigentumsanteile an einen einzigen Erwerber überhaupt keine Gemeinschaft mehr besteht, kann der Schutzzweck nicht tangiert sein, meint das OLG Hamm.
Praxistipp
Sofern in einer Teilungserklärung für den Fall des Verkaufs ein Zustimmungsvorbehalt für den Verwalter oder die Eigentümer vereinbart ist, sollte überlegt werden, ob hieran festgehalten werden soll. Muss der Verwalter zustimmen, erhält er auf diese Weise zwar wenigstens eine Information über die Veräußerung. Dies geschieht ja oft genug nicht durch die Wohnungseigentümer. Zudem ist in den meisten Verwalterverträgen für die Zustimmungserteilung eine Sondervergütung vereinbart. Da jedoch die Veräußerungszustimmung nur versagt werden kann, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Erwerbers gegeben ist und dies meist im Vorfeld schwer zu erkennen sein wird, erfüllt eine solche Vereinbarung oft nicht ihren eigentlichen Zweck. Wenn dann der Verwalter auch noch eine zusätzliche Vergütung für die Abgabe seiner Zustimmungserklärung erhält, ist der Ärger über eine solche Klausel in der Gemeinschaftsordnung häufig groß. Der Gesetzgeber hat dies berücksichtigt und in § 12 Abs. 4 WEG ausdrücklich gestattet, dass eine Veräußerungsbeschränkung seitens der Wohnungseigentümer durch Beschluss mit einfacher Mehrheit aufgehoben werden kann.
Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 06. März 2012, I-15 W 96/11, ZWE 2012, 276
 
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