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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/04 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Gewerbliches Mietrecht: Vorsicht bei Änderung der Fälligkeit!
• Grundstücksrecht: Kein Anspruch auf Löschung „erledigter“ Eintragungen
• Allgemeines Recht: Das fehlende Gefälle

 

Gewerbliches Mietrecht: Vorsicht bei Änderung der Fälligkeit!
Vereinbaren die Parteien eines Gewerbemietvertrages, die Fälligkeit der Miete zu Gunsten des Mieters nach hinten zu verschieben, also auf das Monatsende (anstatt ursprünglich zum 3. Werktag), ist dies eine wesentliche Änderung des Mietvertrages. Diese unterliegt der Schriftform, so das Kammergericht. Denn damit verschiebe sich auch die Möglichkeit des Vermieters, wegen Zahlungsverzugs zu kündigen, um einen knappen Monat nach hinten.
Praxistipp
Die Parteien eines langfristigen Mietvertrages sollten jede Änderung des Vertrages schriftlich fixieren, auch wenn es ihnen banal vorkommt. Denn liegt ein Schriftformverstoß vor, gilt die feste Mietzeit als nicht vereinbart und der Vertrag ist jederzeit kündbar.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: KG, Urteil vom 28. Oktober 2013, 8 U 181/12, BeckRS 2014, 02267

 

Grundstücksrecht: Kein Anspruch auf Löschung „erledigter“ Eintragungen
Ein Grundstückseigentümer hat keinen Anspruch auf Neuanlegung des Grundbuchblatts, damit ein rechtmäßig eingetragener Zwangsversteigerungsvermerk oder eine Sicherungshypothek nicht mehr ersichtlich ist. In dem zugrunde liegenden Fall waren im Grundbuch mehrere Zwangsversteigerungsvermerke und eine Sicherungshypothek eingetragen und über einen längeren Zeitraum nach und nach gelöscht worden. Der Eigentümer beantragte die vollständige Bereinigung seines Grundbuchs und begründete dies mit Unübersichtlichkeit und Problemen, einen neuen Kredit zu erhalten. Eine unverhältnismäßige Beeinträchtigung des Persönlichkeitsrechts liege nicht vor, wenn auch nach Jahren noch die gelöschten Eintragungen durch Grundbucheinsicht von Dritten zur Kenntnis genommen werden könnten, so das OLG München. Das Grundbuch würde anderenfalls nicht mehr über vergangene Rechtsverhältnisse am Grundstück zuverlässig Auskunft erteilen.
Kommentar
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Da die ursprünglichen Eintragungen auch nach dem Vortrag des Eigentümers rechtmäßig erfolgt sind, besteht kein Anlass, ein neues Grundbuchblatt anzulegen. Die Neuanlegung eines Grundbuchs widerspräche dem Dokumentationscharakter, wodurch der Rechtsverkehr geschützt werden soll. Es soll gerade gewährleistet sein, dass auch erledigte Eintragungen nach ihrer Löschung -beispielsweise für neue Kreditgeber- noch ersichtlich sind.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 05. November 2013, 34 Wx 388/13 – www.ibr-online.de

 

Allgemeines Recht: Das fehlende Gefälle
Für die Beurteilung, ob eine Hof- und Zugangsfläche einer Wohnanlage ein Gefälle zum leichteren Abfluss von Oberflächenwasser haben muss, kommt es darauf an, ob der Besteller (die Wohnungseigentümergemeinschaft) ein solches Gefälle nach dem im Vertrag vereinbarten Qualitäts- und Komfortstandard erwarten kann. Im vom BGH entschiedenen Fall zeigte der Epoxydharz-Belag der Hof- und Zugangsfläche Hohlstellen und Rissbildungen und war somit mangelhaft. Entspricht das versprochene Bauwerk dem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard, kann der Besteller in der Regel auch die Ausführung nicht näher beschriebener Details in diesem Standard verlangen und muss sich nicht mit einem Mindeststandard zufrieden geben, so der BGH, der die Angelegenheit zur weiteren Aufklärung an das Landgericht zurückverwies.
Kommentar
Ein Unternehmer muss sein Werk so herstellen, dass es die zugesicherten Eigenschaften hat und nicht mit Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Vertrage vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern. Die Leistung des Unternehmers ist danach nur vertragsgerecht, wenn sie die Beschaffenheit aufweist, die für den vertraglich vorausgesetzten oder gewöhnlichen Gebrauch erforderlich ist. Das muss für das gesamte Werk gelten. Dem Urteil des BGH ist daher zuzustimmen.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 21. November 2013, VII ZR 275/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/03 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Gewerbliches Mietrecht: Bürgenähnliche Haftung des Vermieters
•  Handels- und Gesellschaftsrecht: Sanieren oder Ausscheiden
• Grundstücksrecht: Abnahme von Gemeinschaftseigentum
• Wohnraummietrecht: Keine Touristen in der Mietwohnung!

 

Gewerbliches Mietrecht: Bürgenähnliche Haftung des Vermieters
Der (Erst)Vermieter haftet nach dem Gesetz dem Mieter gegenüber wie ein Bürge auch über den durchgeführten Verkauf hinaus, wenn der (Zweit)Vermieter in Insolvenz gerät. Diese Haftung entfällt nur dann, wenn der Erstvermieter den Mieter nach erfolgter Eigentumsschreibung über die Veräußerung informiert und der Mietvertrag mit gesetzlicher Frist kündbar ist, so das OLG Köln in einer jüngeren Entscheidung. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter den Mieter zu früh informiert (vor Eigentumsumschreibung) und der Mietvertrag war für die Dauer von 15 Jahren abgeschlossen und somit nicht ordentlich kündbar. Der (Erst)Vermieter blieb somit in der Haftung.
Praxistipp
In gewerblichen Mietverträgen sind meist Festlaufzeiten vereinbart sind, so dass die oben genannten Voraussetzungen für den Wegfall der Vermieterhaftung nicht gegeben sind. Vermieter sollten also versuchen, durch Individualvereinbarungen die Regelungen des § 566 Abs. 2 BGB auszuschließen. Ein formularmäßiger Ausschluss der bürgenähnlichen Haftung ist nach überwiegender Meinung hingegen unwirksam.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Köln, Beschluss vom 11. Oktober 2013, 22 U 208/12 – www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/koeln/j2013/22_U_208_12_Beschluss_20131011.html

 

Handels- und Gesellschaftsrecht: Sanieren oder Ausscheiden
Den Gesellschafter einer sanierungsbedürftigen Publikumsgesellschaft (hier: geschlossener Immobilienfonds als GbR) trifft gemäß seiner Treuepflicht die Pflicht, einem Gesellschafterbeschluss zuzustimmen, der zwischen den Alternativen „Sanieren“ (unter Leistung eines anteiligen Sanierungsbeitrags) oder „Ausscheiden“ (unter Bezahlung eines anteiligen Auseinandersetzungsguthabens) unterschieden hat. Dem Gesellschafter ist es in einem solchen Fall zumutbar, seine Zustimmung zu erteilen, soweit keine eigenen schützenswerten Belange des Gesellschafters entgegenstehen. Solche schützenswerte Belange sind vor allem dann nicht gegeben, wenn der Gesellschafter bei Zustimmung zum Gesellschafterbeschluss nicht schlechter steht als im Falle der sofortigen Zerschlagung der Gesellschaft. Voraussetzung ist aber eine konkrete Gegenüberstellung der zu leistenden Beträge im Falle des Sanierens oder des Ausscheidens.
Praxistipp
Das Urteil des OLG Stuttgart bestätigt das Urteil des BGH vom 19. Oktober 2009 (Az. II ZR 240/08) und konkretisiert dabei die Zustimmungspflicht eines nicht sanierungswilligen Gesellschafters. Zu beachten ist vor allem, dass abstrakte Risiken für den Gesellschafter, wie z. B. eine mögliche Nachhaftung, nicht ausreichen, den Gesellschafterbeschluss abzulehnen. Im vorliegenden Fall lagen sogar Enthaftungserklärungen der jeweiligen Gläubiger vor.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 11. Juli 2013, 19 U 11/13, NZG 2013, 1061

 

Grundstücksrecht: Abnahme von Gemeinschaftseigentum
Bei dem Neubau einer Wohnanlage, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt und an unterschiedliche Einzelerwerber verkauft wird, sind zwei Abnahmen zu unterscheiden. Die Abnahme der einzelnen Wohnungen und die Abnahme der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile, wie Außenwände, Treppenhäuser und Außenanlagen. Jeder Bauträger ist versucht, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums möglichst einmal und nicht mit jedem Erwerber einzeln durchzuführen, damit dann einheitlich die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche in Gang gesetzt wird. Das OLG Koblenz hat hierzu entschieden, dass eine Klausel in einem Immobilienkaufvertrag wirksam ist, wonach die durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen durchgeführte Abnahme des Gemeinschaftseigentums vom Käufer als für sich verbindlich anerkannt wird.
Praxistipp
Den Parteien eines Bauträgervertrages ist anzuraten, insbesondere die Abnahmemodalitäten für das Kaufobjekt vor Vertragsschluss einer kritischen Prüfung zu unterziehen. Die Rechtsprechung hat hier bereits eine Reihe von Regelungen für unwirksam erklärt. So darf der abnehmende Sachverständige nicht vom Bauträger bestimmt werden. Ebenso darf nicht der vom Bauträger eingesetzte WEG-Verwalter die Abnahme für die Wohnungseigentümer erklären.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 08. April 2013, 2 U 1123/12 – www.ibr-online.de

 

Wohnraummietrecht: Keine Touristen in der Mietwohnung!
Trotz einer vom Vermieter erteilten Untervermietungserlaubnis ist der Mieter nicht berechtigt, die Wohnung an Touristen zu überlassen bzw. unterzuvermieten. Die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen unterscheidet sich nach Auffassung des BGH von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung. Deshalb ist sie auch nicht ohne weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst.
Kommentar
Etwas anderes gilt nach der Rechtsprechung im Wohnungseigentumsrecht. Nach Ansicht des BGH stellt die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung im wohnungseigentumsrechtlichen (nicht mietrechtlichen) Sinn dar. Gegen eine derartige Nutzung können jedoch die Teilungserklärung und Vereinbarungen unter den Wohnungseigentümern sprechen.
Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 08. Januar 2014, VIII ZR 210/13 – www.bundesgerichtshof.de 
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/02 §§

… unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
Gewerbliches Mietrecht: Wertsicherungsklausel nach Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes
• Gewerbliches Mietrecht: Schriftform bei Parteiwechsel
• Wohnungseigentumsrecht: Originalvollmacht für Stimmabgabe
 
Gewerbliches Mietrecht: Wertsicherungsklausel nach Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes
Ist eine Wertsicherungsklausel nach früherem Recht, also vor Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes, nicht genehmigungsfrei, weil z. B. der zugrunde liegende Mietvertrag für weniger als zehn Jahre geschlossen ist, so richtet sich die Unwirksamkeit der Klausel ab Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes am 14.09.2007 nach diesem Gesetz und nicht mehr nach früherem Recht.
Wertsicherungsklauseln, die nach früherem Recht bis zur Erteilung der Genehmigung als schwebend unwirksam galten, werden nunmehr als anfänglich wirksam behandelt, allerdings auflösend bedingt durch die gerichtliche Feststellung des Verstoßes. Diese auflösend bedingte Wirksamkeit gilt allerdings nur ab dem Inkrafttreten dieses Gesetzes mit Wirkung für die Zukunft, so der BGH. Für den Zeitraum vor dem Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes richtet sich die Wirksamkeit der Klausel daher weiterhin nach dem bis 13.09. 2007 geltenden Recht.
Kommentar
Nach § 8 Preisklauselgesetz tritt die Unwirksamkeit einer Preisklausel erst dann ein, wenn diese rechtskräftig, etwa durch Urteil, festgestellt ist, soweit nicht eine frühere Unwirksamkeit vereinbart ist. Bis dahin ist die Klausel (mit Wirkung ab Inkrafttreten des Gesetzes) als wirksam zu behandeln.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. November 2013, XII ZR 142/12 – www.bundesgerichtshof.de
  
Gewerbliches Mietrecht: Schriftform bei Parteiwechsel
Soll ein Mietvertrag länger als ein Jahr befristet sein, muss er der Schriftform entsprechen. Hierzu müssen die wesentlichen Vertragsbedingungen in einer von beiden Vertragspartnern unterzeichneten Urkunde festgehalten werden. Ergeben sich wesentliche Vertragsbestandteile aus anderen Urkunden, muss auf diese zweifelsfrei Bezug genommen werden. Dies gilt auch bei einem nachträglichen Wechsel der Vertragsparteien. Verkauft der Mieter das Inventar seines Unternehmens und übernimmt der Käufer auch seine Verträge, führt dies bei entsprechendem Einverständnis des Vermieters zu einem Mieterwechsel. Die Langfristigkeit des Mietvertrages bleibt jedoch nur gewahrt, wenn der den Mieterwechsel enthaltene Veräußerungsvertrag zweifelsfrei auf den Mietvertrag Bezug nimmt, was in dem vom BGH entschiedenen Fall (Unternehmenskauf in Form eines Asset-Deals) nicht geschah.
Praxistipp
Im Wege der sog. Auflockerungsrechtsprechung hat der BGH seinerzeit klargestellt, dass für die Annahme einer einheitlichen Urkunde keine dauerhafte körperliche Verbindung erforderlich ist. Vielmehr reicht eine sog. geistige Verbindung im Sinne einer Bezugnahme aus. Eine nachträgliche Vereinbarung muss eindeutig auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrags verbleiben soll.  Das Schriftformerfordernis dient auch dem Schutz des Erwerbers, der anhand der Urkunden erkennen können soll, in welche vertraglichen Verpflichtungen er eintritt. Hierfür ist erforderlich, dass er den Umfang der Urkunde und die dazugehörigen Regelungen klar abgrenzen kann. Der vom BGH entschiedene Fall zeigt noch einmal deutlich, wie schnell durch eine Regelung zum langfristigen Mietvertrag die Schriftform tangiert werden kann.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 11. Dezember 2013, XII ZR 137/12 – www.bundesgerichtshof.de
  
Wohnungseigentumsrecht: Originalvollmacht für Stimmabgabe
Verwalter müssen ihre Bevollmächtigung zur Stimmabgabe in der WEG-Versammlung über eine Originalvollmacht nachweisen können. Kann die Originalvollmacht auf Verlangen nicht vorgelegt werden und wird deswegen gerügt, dass eine wirksame Bevollmächtigung nicht möglich sei, darf der Verwalter die ihm erteilte Vollmacht zur Stimmabgabe nicht nutzen. Dabei ist unerheblich, ob dem Verwalter tatsächlich eine Originalvollmacht, die später vorgelegt und geprüft werden kann, erteilt worden ist. Wenn ein gewerblicher Verwalter die Vollmacht trotz fehlenden Nachweises durch das Original bei Feststellung der Beschlussfähigkeit berücksichtigt und die Vollmacht nutzt, ist ihm ein grobes Verschulden vorzuwerfen, so das LG Landau.
Kommentar
Verwalter sollten stets die ihnen erteilten Vollmachten für die Versammlungen im Original mitführen. Eine Beschlussfassung kann allein an der Formalität scheitern, dass der Verwalter das Original nicht vorlegen kann. Zählt der Verwalter die Stimmen dann auch noch trotzdem mit, können ihm aufgrund seines Verschuldens die Kosten für ein Anfechtungsverfahren auferlegt werden.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Landau, Beschluss vom 24. Juni 2013, 3 S 177/1 – www.jurisweb.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/01 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

- Grundstücksrecht: Unwirksamkeit einer Fortgeltungsklausel
- Grundstücksrecht: Verkehrssicherungspflicht contra Eigenverantwortung
- Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel – die Lösung aller Schriftformprobleme?

 

Grundstücksrecht: Unwirksamkeit einer Fortgeltungsklausel
Grundstückskaufverträge werden gelegentlich durch notariell beurkundete Angebote und spätere Annahmen geschlossen. Der Angebotsempfänger hat hierbei die Möglichkeit, innerhalb einer bestimmten Frist das Angebot anzunehmen. Zum Teil wird in das Angebot aufgenommen, dass dieses nach Ablauf der Bindungsfrist nicht erlischt, sondern solange angenommen werden kann, bis ein schriftlicher Widerruf bei dem Notar erfolgt. Der BGH hat solchen Fortgeltungsklauseln, die von Unternehmern als Allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet wurden, eine Absage erteilt. Der Anbietende sei unangemessen lang an sein Angebot gebunden und die Frist für die Annahmeerklärung nicht hinreichend bestimmt, so das Gericht. Dies gilt ausdrücklich für den Fall, dass das Angebot jederzeit widerrufen werden kann, da der Anbieter vor den Nachteilen des übermäßig lang andauernden Schwebezustands geschützt werden müsse.
Praxistipp
Bei Annahmeerklärungen, die nach dem Ablauf der Frist erfolgen, muss der Anbietende diese ausdrücklich bestätigen, damit der Vertrag zustande kommen kann. Jedoch können auch durch andere Gestaltungsmöglichkeiten die Interessen der Parteien gewahrt werden. In Betracht kommt beispielsweise eine Beurkundung durch einen „vollmachtlosen Vertreter“. Da diese Person keine Vertretungsmacht hat, hängt die Wirksamkeit des Kaufvertrags von der Nachgenehmigung des Vertretenen ab, die grundsätzlich unbefristet erteilt werden kann. Der „Schwebezustand“ kann in diesem Fall durch eine Aufforderung des Vertretenen gemäß § 177 Abs. 2 BGB beendet werden, der sodann nur noch innerhalb von zwei Wochen die Annahme erklären kann.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteile vom 07. Juni 2013, V ZR 10/12 und 08. November 2013, V ZR 145/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Verkehrssicherungspflicht contra Eigenverantwortung
Stellt ein Stellplatzmieter sein Kraftfahrzeug unmittelbar an der Hauswand ab, obwohl auf dem Dach des Hauses vorhandene Schneeablagerungen erkennbar waren und hätten erkannt werden können, muss er mit einer sein Fahrzeug beschädigenden Dachlawine rechnen. Vorsorgemaßnahmen des Vermieters – wie eine Sperrung des Parkplatzes oder aber Warnungen vor der Nutzung des Parkplatzes – sind nur dann geboten, wenn die Gefahrenquelle trotz Anwendung der von den Verkehrsteilnehmern zu erwartenden eigenen Sorgfalt nicht oder nicht rechtzeitig erkennbar ist und der Geschädigte sich deshalb hierauf nicht einstellen kann. Das gilt auch, wenn das Dach keine Schneefanggitter aufweist, sofern das Objekt in einem grundsätzlich schneearmen Gebiet gelegen ist. In dem Fall haftet der Geschädigte selbst.
Kommentar
Der von den Gerichten entwickelte Begriff der Verkehrssicherungspflicht verpflichtet den, der Gefahrenquellen schafft oder unterhält, auch die erforderlichen Vorkehrungen zum Schutze Dritter zu ergreifen. Jedoch gilt dies nicht immer. Die Grenzlinie wird durch die Eigenverantwortung desjenigen gezogen, der sich unter Außerachtlassung der eigenen Sorgfalt in einen erkennbaren Gefahrenbereich begibt. Überwiegt das eigene Verschulden des Geschädigten, trägt dieser die alleinige Schuld. Dem Urteil des Oberlandegerichts Düsseldorf ist daher zuzustimmen.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 06. Juni 2013, 10 U 18/13 – www.openjur.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel – die Lösung aller Schriftformprobleme?
Gemäß dem OLG Koblenz sind so genannte Schriftformheilungsklauseln wirksam, so dass sie die Parteien entsprechend binden. Damit befindet sich das Gericht in guter Gesellschaft z. B. des OLG Hamm. In langfristige Mietverträge wird oft eine so genannte Schriftformheilungsklausel aufgenommen. Danach verpflichten sich die Parteien, die Schriftform herzustellen und den Mietvertrag nicht wegen Schriftformfehlern zu kündigen. Damit soll erreicht werden, dass die vereinbarte Laufzeit auch eingehalten werden muss, wenn diese aufgrund von Schriftformfehlern eigentlich keine Geltung erlangt. Denn gemäß § 550 BGB gilt ein Mietvertrag, der der Schriftform nicht entspricht, auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann daher jederzeit von den Parteien gekündigt werden.
Praxistipp
Auch wenn der BGH diese Frage noch nicht entschieden hat und sie nach wie vor umstritten ist, ist den Parteien dringend zu raten, eine Heilungsklausel in jeden langfristigen Mietvertrag bzw. Nachtrag aufzunehmen, um sich so stark wie möglich gegen eine Kündigung wegen Schriftformfehlern zu schützen.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 22. August 2013, 1 U 1314/12, NZM 2013, 767
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/26 §§

unser heutige Newsletter Immobilienrecht informiert Sie über folgende neue Themen:

 

• Gewerbliches Mietrecht: Schnelle Durchsetzung der Betriebspflicht möglich!
• Bau- und Architektenrecht: Keine Ansprüche bei Schwarzgeldabrede?
• Wohnungseigentumsrecht: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

 

Gewerbliches Mietrecht: Schnelle Durchsetzung der Betriebspflicht möglich!
Der Vermieter kann grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht eines Gewerberaummieters mit Hilfe einer einstweiligen Verfügung vor Gericht durchsetzen. Dies entschied das KG Berlin. Zugrunde lag ein Mietverhältnis über ein Juweliergeschäft in einem Einkaufszentrum. Gemäß Mietvertrag war der Mieter verpflichtet, das Geschäft an Werktagen in der Zeit von 10.00 Uhr bis 20.00 Uhr zu betreiben. Auch eine bloß zeitweise Schließung während dieser Zeit (zur Mittagspause oder Inventur) war untersagt. Der Mieter kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, seine finanziellen Verluste bedrohen seine Existenz. Er stellte sodann den Betrieb ein. Der Vermieter verlangte im Wege der einstweiligen Verfügung die Offenhaltung des Betriebes. Das Gericht gab dem Vermieter Recht. Denn Sinn und Zweck der vereinbarten Betriebspflicht in einem Einkaufszentrum sei, dieses durch ein möglichst großes und vielfältiges Angebot an Geschäften für Kunden attraktiv zu machen. Dieser Zweck würde unterlaufen, wenn der Vermieter mit der Durchsetzung der Betriebspflicht bis zum Abschluss des Verfahrens in der Hauptsache warten müsste.
Kommentar
Für die Geltendmachung einer solchen einstweiligen Verfügung ist erforderlich, dass der Gläubiger, also der Vermieter, glaubhaft macht, dass die Verwirklichung seiner Rechte vereitelt oder wesentlich erschwert werden würden. Das KG sah dies als erfüllt an, da dem Vermieter ein nicht unerheblicher Schaden drohe, wenn der Laden bis zur Durchführung des Hauptverfahrens geschlossen bleibt. Denn ein solcher Leerstand schlage sich auf die Umsätze der übrigen Geschäfte nieder und mache eine Weitervermietung schwieriger. Der Vermieter sei auch den anderen Mietern gegenüber gehalten, die Betriebspflicht durchzusetzen. Damit haben nicht nur der Vermieter, sondern auch sämtliche Mieter eines Einkaufszentrums ein erhebliches wirtschaftliches Interesse daran, Leerstände zu vermeiden.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: KG, Beschluss vom 28. Januar 2013, 8 W 5/13, NZM 2013, 731

 

Bau- und Architektenrecht: Keine Ansprüche bei Schwarzgeldabrede?
Ein Werkvertrag mit (auch nur teilweiser) Schwarzgeldabrede ist nichtig. Dem Auftraggeber stehen daher keine Gewährleistungsansprüche zu, so bereits der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 01. August 2013. Das OLG Schleswig entschied nun sogar, dass den Beteiligten letztlich überhaupt keine Ansprüche zuständen. In dem konkreten Fall war ein Teil des Werklohns „schwarz“ vereinbart gewesen. Der Unternehmer klagte auf Restwerklohn und scheiterte damit. Seine Aufwendungen habe er nach Auffassung des Senats nicht für erforderlich halten dürfen. Die natürlich beim Auftraggeber eingetretene Bereichung sei nicht zurück zu geben, da schließlich wissentlich gegen ein Gesetz verstoßen wurde (SchwarzArbG). Entgegen der bisherigen Auffassung des BGH sollten sich die Parteien der Schwarzgeldabrede gerade nicht auf Billigkeitsgesichtspunkte berufen können.
Praxistipp
Die Entscheidung ist durchaus konsequent. Dass der Unternehmer in solchen Fällen allerdings auch keine bereichungsrechtlichen Ansprüche haben soll, könnte über das wünschenswerte Ziel einer effektiven Verhütung von Schwarzarbeit hinausschießen. Denn immerhin verbleibt so beim Auftraggeber ein durch nichts zu rechtfertigender Vermögenszuwachs.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Schleswig, Urteil vom 16. August 2013, 1 U 24/13 – www.beck-online.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
Verwalter und Wohnungseigentümer stehen immer wieder vor der Frage, was zum Sondereigentum gehört und was in den Bereich des Gemeinschaftseigentums fällt. Gerade bei Wohnungseingangstüren ist die Zuordnung schwierig. Diese dienen der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum und stehen somit räumlich und funktional sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum in Zusammenhang. Der BGH hat nun entschieden, dass Wohnungseingangstüren gemeinschaftliches Eigentum sind. Sie stehen nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers, sondern sind selbst dann zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer, wenn die Teilungserklärung die Türen dem Sondereigentum zuordnet.
Kommentar
Nach § 5 Abs. 2 WEG können Teile des Gebäudes, die für den Bestand, die Sicherheit oder seine äußere Gestaltung verantwortlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Danach ist die Entscheidung des BGH zutreffend. In Teilungserklärungen werden allerdings häufig derartige Bauteile dem Sondereigentum zugeordnet, wie z. B auch Fenster. Eine solche Zuordnung ist nichtig, da sie gegen zwingendes Recht verstößt. Verwalter sollten daher die Teilungserklärungen prüfen und im Hinblick auf solche Bauteile auf die bestehende Rechtslage hinweisen.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 25. Oktober 2013, V ZR 212/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/24 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Beeinträchtigung der Grunddienstbarkeit
• Grundstücksrecht: Abnahme durch den Erst-Verwalter
• Gewerbliches Mietrecht: Instandhaltung-/Instandsetzungspflichten – wirksame Abwälzung?

  

Grundstücksrecht: Beeinträchtigung der Grunddienstbarkeit
Aus einer auf bloße Nutzung eines Grundstücks gerichteten Grunddienstbarkeit selbst ergibt sich in der Regel nur eine Duldungspflicht des Eigentümers und keine Pflicht zu aktivem Handeln. Weitergehende Pflichten können sich aus der Grundbucheintragung und der darin in Bezug genommenen Bewilligungserklärung ergeben.
Gegenstand des Streits war ein Hofgrundstück mit Tiefgarage. Die Tiefgarage nutzt ein Nachbar, dem hierfür ein Nutzungsrecht (Grunddienstbarkeit) eingeräumt ist. Die Verteilung der Unterhaltungspflichten ist in einem Notarvertrag zwischen dem Nachbarn und dem früheren Grundstückseigentümer geregelt. Die Eintragungsbewilligung enthält hierzu keine Regelungen. Im Grundbuch wird auf die Eintragungsbewilligung, nicht jedoch auf den Notarvertrag Bezug genommen. Die Hoffläche, die zugleich die Decke der Tiefgarage bildet, ist inzwischen sanierungsbedürftig. Der Nachbar verlangt diese Sanierung vom Grundstückseigentümer. Zu Unrecht, meint das OLG Hamm. Die Einräumung einer auf Nutzung gerichteten Dienstbarkeit begründet zunächst nur eine Duldungspflicht. Weitergehende Pflichten können mit dinglicher Wirkung vereinbart werden, sind es vorliegend jedoch nicht. Der notarielle Vertrag ist ohne Bedeutung, da sein Inhalt nicht zum Inhalt der Dienstbarkeit gemacht wurde. Es greift deshalb die gesetzliche Verteilung der Unterhaltungspflicht, wonach derjenige, der auf einem belasteten Grundstück eine Anlage hält, grundsätzlich selbst verpflichtet ist, diese in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Die Hoffläche des Eigentümers muss aufgrund seiner Funktion nicht wasserdicht sein. Die Dichtheit liegt allein im Interesse des Tiefgaragennutzers. Deshalb ist dieser und nicht der Eigentümer für die Sanierung verantwortlich.
Praxistipp
Die gemeinsame Nutzung eines Grundstücks bringt Konflikte mit sich. Bei der Gestaltung solcher Nutzungsrechte sollten deshalb die Rechte und Pflichten der Nutzer sorgfältig verteilt werden. Bei der Bestellung von dinglichen Rechten ist zudem darauf zu achten, dass getroffene Absprachen auch zum Inhalt des dinglichen Rechts gemacht werden, zumindest aber Rechtsnachfolgeklauseln vereinbart werden. Hätte der Nachbar dies bei der Vereinbarung von Vertrag und Bewilligung gemacht, hätte die Entscheidung möglicherweise anders ausfallen können.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 27. Mai 2013, 5 U 163/12 – www.ibr-online.de

 

Grundstücksrecht: Abnahme durch den Erst-Verwalter
Die von einem Bauträger in einer Allgemeinen Geschäftsbedingung des Kaufvertrags verwendete Klausel, wonach der von ihm bestimmte Erstverwalter die Abnahme des Gemeinschaftseigentums vornehmen kann, ist unwirksam, so der BGH. In dem zugrunde liegenden Fall hatte der Bauträger in den Erwerbsverträgen unter anderem den Erstverwalter zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums bevollmächtigt. Lange nachdem der Verwalter das Gemeinschaftseigentum abgenommen hatte, leiteten die Erwerber ein gerichtliches Beweisverfahren wegen undichter Dächer und mangelnder Schallschutzmaßnahmen ein und beriefen sich auf die Unwirksamkeit dieser Klausel. Zu Recht, wie der BGH nunmehr entschied. Der Erwerber sei durch die Regelung unangemessen benachteiligt, da der Bauträger einen Verwalter bestimmen könne, der mit ihm rechtlich oder auch wirtschaftlich verbunden ist und deshalb das Gemeinschaftseigentum nicht neutral, sondern zugunsten des Bauträgers überprüfe.
Kommentar
Die Entscheidung zeigt, dass insbesondere bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine ausgewogene Vertragsgestaltung erforderlich ist. Im Übrigen sind in Bauträgerverträgen Klauseln, wonach der Bauträger bestimmte Sachverständige zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums vorgibt, ebenso unwirksam. Hierdurch würden die Erwerber in gleichem Maße unangemessen benachteiligt, da die Neutralität bei der Abnahme nicht gewährleistet wäre.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 12. September 2013, VII ZR 308/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Instandhaltung-/Instandsetzungspflichten – wirksame Abwälzung?
Grundsätzlich erachtet es die Rechtsprechung als zulässig, dass der Vermieter eines Gewerbeobjektes seine gesetzlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten auf den Mieter abwälzt. Durch eine Formularklausel ist dies aber nur eingeschränkt möglich, wenn und soweit der Mieter nur die Schäden beseitigen muss, die seinem Mietgebrauch oder seiner Risikosphäre zuzuordnen sind. Eine vollständige Übertragung ist zumindest mit Hilfe einer Formularklausel nicht möglich. Unwirksam ist daher die Allgemeine Geschäftbedingung in einem Pachtvertrag, die den Pächter verpflichtet, sämtliche Kosten für „Ersatz und Reparaturen an Gebäuden, Anlagen, Maschinen, Einrichtungen und Zubehör“ zu tragen, so das Landgericht Hannover.
Praxistipp
Als unzulässig werden Formularklauseln insbesondere dann erachtet, wenn auch Arbeiten an „Dach und Fach“, also am Dach, tragender Gebäudeteile oder der Außenhülle, erfasst werden. Denn dies verstoße, so die Rechtsprechung, gegen das gesetzliche Leitbild, wonach die Erhaltung des Pacht- oder Mietobjekts zu den gesetzlichen Hauptleistungspflichten des Vermieters/Verpächters gehöre. Folge der unwirksamen Abwälzung ist in der Regel, dass der Vermieter wieder für die gesamte Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich ist. Die Klausel sollte daher mit Bedacht formuliert – bestenfalls individuell ausgehandelt – werden.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Hannover, Beschluss vom 29. April 2013, 9 S 43/12, Info M 7/13
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/22 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen: 
 
• Gewerbliches Mietrecht: Verstoß gegen Schriftform auch durch schriftliches Mieterhöhungsverlangen
• Wohnungseigentumsrecht: Haftung für Hausgeldschulden im Erbfall
• Wohnraummietrecht: Separate Kündigung von Garagenmietverträgen
 
Gewerbliches Mietrecht: Verstoß gegen Schriftform auch durch schriftliches Mieterhöhungsverlangen
Die gesetzliche Schriftform des § 550 BGB soll in erster Linie dem Grundstückserwerber, der in bestehende Mietverhältnisse einritt, ermöglichen, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unterrichten. Mieterhöhungsschreiben dokumentieren nach Ansicht des OLG Düsseldorf jedoch lediglich ein Erhöhungsverlangen der Vermieterseite. Dass die Mieterin der Erhöhung zugestimmt hat, gehe daraus nicht hervor; die Zahlung der erhöhten Mieten ersetze die nötige schriftliche Erklärung des Mieters auch nicht. Ein Erwerber könne also nicht nachvollziehen, ob eine vertragsgemäße Mieterhöhung vorgenommen wurde. Die Frage, ob vertragsgemäße Mietanpassungen vorgenommen worden sind, ist aber für einen potentiellen Erwerber von wesentlicher Bedeutung, so dass OLG in seiner Entscheidung, so dass sie der Schriftform entsprechen müssen.
Praxistipp
Im vorliegenden Fall sah der Mietvertrag keine automatische Anpassung der Miete vor, sondern Verhandlungen über eine Neufestsetzung. Von einer solchen Klausel ist jedenfalls aus Vermietersicht abzuraten, um Schriftformprobleme gar nicht erst aufkommen zu lassen.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 19. März 2013, I-24 U 103/12 – www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/duesseldorf/j2013/I_24_U_103_12_Urteil_20130319.html
 
Wohnungseigentumsrecht: Haftung für Hausgeldschulden im Erbfall
Die beklagten Erben eines Wohnungseigentümers wurden nach dem Erbfall als Eigentümer in das Wohnungsgrundbuch eingetragen. In den Jahren 2010 und 2011 beschloss die Gemeinschaft die Abrechnungen der Jahre 2009 und 2010 sowie den Wirtschaftplan für 2010. Die sich daraus ergebenden Verpflichtungen verlangte die Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr von den beklagten Erben. Diese trugen vor, der Nachlass sei überschuldet und beriefen sich auf die Erbenhaftung, die auf den Nachlass beschränkt ist. Damit hatten sie keinen Erfolg. Der BGH versagte den Erben eine Haftungsbeschränkung auf den Nachlass und entschied, dass nach dem Erbfall fällig werdende oder durch Beschluss der WEG begründete Hausgeldschulden (jedenfalls auch) Eigenverbindlichkeiten des Erben sind. Davon sei in der Regel spätestens dann auszugehen, wenn er die Erbschaft angenommen hat oder die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist und ihm faktisch die Möglichkeit zusteht, die Wohnung zu nutzen.
Praxistipp
Die Entscheidung schafft Klarheit über die Streitfrage, ob es sich bei Hausgeldschulden für eine geerbte Eigentumswohnung, die auf die Zeit nach dem Erbfall entfallen, um Nachlassverbindlichkeiten oder (auch) um Eigenverbindlichkeiten des Erben handelt. Der BGH geht nunmehr für den Regelfall von einer Eigenhaftung des Erben aus. Die persönliche Haftung kann der Erbe nur ausschließen, indem er die Erbschaft ausschlägt. Ist dies nicht mehr möglich, bleibt nur, schnellstmöglich einen Verkauf oder eine Zwangsversteigerung der Wohnung in die Wege zu leiten. In jedem Fall lohnt sich daher eine sorgfältige Prüfung der Werthaltigkeit des Nachlasses.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 05. Juli 2013, V ZR 81/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
Wohnraummietrecht: Separate Kündigung von Garagenmietverträgen
Der BGH hat mit Beschluss vom 09. April 2013 nochmals klargestellt, dass ein Garagenmietvertrag unabhängig vom Wohnungsmietvertrag gekündigt werden kann, wenn es sich um zwei separate Verträge handelt. Dem Beschluss lag der Fall zugrunde, dass ein Mieter eine Wohnung und eine Garage angemietet hatte, die auf demselben Grundstück des Vermieters lagen. Es existierten jedoch zwei separate Mietverträge mit unterschiedlichen Kündigungsfristen. In dieser Konstellation spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Verträge, welche nur durch besondere Umstände widerlegt werden kann. Dieser Vermutung stand vorliegend nicht entgegen, dass Wohnung und Garage  auf demselben Grundstück lagen. Der Umstand, dass für beide Verträge unterschiedliche Kündigungsfristen vereinbart wurden, lässt den Schluss zu, dass die Parteien gerade keine Einheit der Verträge gewollt haben.
Kommentar
Der BGH setzt mit dem Beschluss seine bisherige Rechtsprechung fort. Dem Beschluss ist auch zuzustimmen. Liegen zwei Verträge vor, die jeweils unterschiedliche Kündigungsfristen aufweisen und auch unterschiedliche Mietobjekte betreffen, sind diese Verträge auch separat zu behandeln.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 09. April 2013, VIII ZR 245/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/21 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 
• Gewerbliches Mietrecht: Abrechnungskorrektur nach Auszahlung des Guthabens
• Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel wirksam?
• Grundstücksrecht: Nachweis der Alleinvertretungsbefugnis eines GbR-Gesellschafters
 
Gewerbliches Mietrecht: Abrechnungskorrektur nach Auszahlung des Guthabens
Erstattet der Vermieter dem Mieter vorbehaltlos ein sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebendes Guthaben, so stellt dies allein kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar. Eine nachträgliche Korrektur der Betriebskostenabrechnung und Geltendmachung einer Nachzahlung sind dadurch nicht ausgeschlossen, so der BGH. Im entschiedenen Fall hatte der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung erhoben, nachdem der Vermieter das Guthaben ausgezahlt hatte. Der Vermieter korrigierte die Abrechnung sodann und ergänzte diese um eine vergessene Grundsteuerzahlung, die er – neben der Rückzahlung des Guthabens – als Nachzahlung vom Mieter begehrte. Der BGH gab dem Vermieter dem Grunde nach Recht. Da noch über die Berechtigung einzelner Nebenkostenpositionen gestritten wurde, wurde der Rechtsstreit an das Berufungsgericht zur weiteren Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen.
Kommentar
Aus der Entgegennahme eines Guthabens kann umgekehrt nicht geschlossen werden, dass der Mieter den errechneten Saldo als verbindlich anerkennt und auf die Geltendmachung von Einwendungen verzichtet. Er kann also auch noch später Einwendungen erheben, da er im gewerblichen Mietrecht nicht an die gesetzliche Einwendungsfrist gebunden ist, es sei denn, eine solche ist vertraglich explizit vereinbart.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 10. Juli 2013, XII ZR 62/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel wirksam?
Ob eine so genannte Schriftformheilungsklausel wirksam vereinbart werden kann oder nicht, ist nach wie vor Streitthema zwischen den Gerichten (vgl. auch OLG Düsseldorf, 10 U 34/12, newsletter immobilienrecht vom 05. Juni 2013). Nun hat sich auch das OLG Hamm positioniert und festgestellt, dass eine solche Regelung wirksam sei – auch als Allgemeine Geschäftsbedingung und auch gegenüber einem Erwerber. Mit einer Schriftformheilungsklausel verpflichten sich die Parteien, die Schriftform (nachträglich) herzustellen und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Form zu kündigen. Eine solche Regelung sei weder überraschend – zumindest im gewerblichen Bereich – noch eine unangemessene Benachteiligung einer Partei, so die Richter. Die in Streit stehende Kündigung des Mieters wegen etwaiger Schriftformfehler des langfristigen Mietvertrages sei daher nicht wirksam. Der Mieter hätte zunächst die Heilung der möglichen Fehler beanspruchen müssen.
Praxistipp
Auch wenn der BGH zu dieser Frage leider noch keine Stellung genommen hat, ist den Parteien zu raten, eine Schriftformheilungsklausel in jeden langfristigen Mietvertrag aufzunehmen, um sich vor Kündigungen wegen Nichteinhaltung der Schriftform bestmöglich zu schützen. Es spricht vieles für die Wirksamkeit einer solchen Klausel.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 26. April 2013, 30 U 82/12, BeckRS 2013, 09388

 

Grundstücksrecht: Nachweis der Alleinvertretungsbefugnis eines GbR-Gesellschafters
Wird eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts beim Verkauf von Wohnungseigentum durch einen alleinvertretungsberechtigten Gesellschafter vertreten, muss dieser seine Vertretungsbefugnis in der Form des § 29 GBO, also durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachweisen. Die Vorlage des Gesellschaftsvertrags und eines diesen abändernden Beschlusses, aus dem die Alleinvertretungsbefugnis hervorgeht, sind nicht ausreichend. Im entschiedenen Fall sah ein mit notariell beglaubigter Änderungsurkunde aktualisierter Gesellschaftervertrag einer Wohnungseigentumsgesellschaft bürgerlichen Rechts vor, dass beide Gesellschafter jeweils einzeln zur Vertretung berechtigt sind. Den Verkaufsvertrag über eine Wohnung hatte demgemäß nur ein Gesellschafter abgeschlossen. Das Grundbuchamt verlangte für den Vollzug des Vertrages die Genehmigung des anderen Gesellschafters. Das OLG Celle gab dem Grundbuchamt Recht, denn grundsätzlich stehen die Führung der Geschäfte und die Vertretung den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu. Abweichungen hiervon sind bei Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Ein solcher Nachweis lässt sich durch den beglaubigten Gesellschaftsvertrag nicht führen. Erforderlich ist vielmehr eine ausdrückliche Vollmacht. Eine solche Vollmacht ist nicht in der Änderung des Gesellschaftsvertrags zu sehen.
Praxistipp
Der Umgang mit nicht im Handelsregister eingetragenen Gesellschaften im Grundbuchverkehr ist nach wie vor schwierig. In der Praxis empfiehlt sich, unbeschadet der rechtlichen Notwendigkeit sämtliche Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts an grundstücksbezogenen Rechtsgeschäften mitwirken zu lassen.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 14. Mai 2013, 4 W 23/13 – www.ibr-online.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/20 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Gewerbliches Mietrecht: Recht zur außerordentlichen Kündigung bei Modernisierungsarbeiten
• Gewerbliches Mietrecht: Qualifizierte Schriftformklausel – ja oder nein?
• Grundstücksrecht: Die wiederaufladbare Vormerkung
• Bau- und Architektenrecht: Architektenhonorar bei stufenweiser Beauftragung
 
Gewerbliches Mietrecht: Recht zur außerordentlichen Kündigung bei Modernisierungsarbeiten
Grundsätzlich muss der Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden. Dies gilt jedoch nach § 554 Abs. 2 BGB a. F. nicht, wenn die Maßnahmen insbesondere unter Berücksichtigung der vorzunehmenden Arbeiten für den Mieter eine Härte bedeuten würden, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sind. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes war diese Voraussetzung vorliegend erfüllt, da für die zunächst mit neun Monaten angesetzte Dauer der Baumaßnahmen der Mieter eine Nichtbenutzbarkeit der Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch hätte hinnehmen müssen. Der Mieter war somit zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages berechtigt. Daneben sprach ihm das Gericht noch einen Anspruch auf Ersatz des durch die außerordentliche Kündigung entstandenen Schadens zu.
Praxistipp
Vermieter sollten also vorsichtig sein, während laufender Mietverträge umfangreiche Baumaßnahmen anzustoßen, die in erster Linie einer besseren wirtschaftlichen Verwertbarkeit des Mietobjekts dienen. Die genannten Grundsätze haben nämlich auch nach der seit dem 1. Mai 2013 eingeführten Mietrechtsreform weiterhin Bestand.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 31. Oktober 2012, XII ZR 126/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
Gewerbliches Mietrecht: Qualifizierte Schriftformklausel – ja oder nein?
Eine qualifizierte Schriftformklausel ist auch als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) wirksam – so zumindest das OLG Frankfurt in seiner aktuellen Entscheidung. Als qualifizierte Schriftformklausel wird eine Vertragsklausel bezeichnet, nach der Änderungen und Ergänzungen des Vertrages der Schriftform bedürfen und zwar auch die Aufhebung dieser Regelung an sich. Dies können die Parteien auch als Allgemeine Geschäftsbedingung regeln, da die Einhaltung der Schriftform bei langfristigen Mietverträgen für beide Parteien von wesentlicher Bedeutung ist, so die Frankfurter Richter. Wird diese nicht eingehalten, so wäre nach dieser Ansicht die Vertragsänderung nichtig.
Praxistipp
Die Entscheidung findet nicht nur Zustimmung. Das OLG Rostock z. B. hatte sich bereits für eine Unwirksamkeit der Klausel ausgesprochen (Urteil vom 19. Mai 2009, 3 U 16/09). Erfreulicherweise wurde gegen die Entscheidung des OLG Frankfurt Revision eingelegt, so dass der BGH nunmehr entscheiden wird. Solange seine Entscheidung noch nicht vorliegt, sollte eine Schriftformklausel, wenn sie denn gewollt ist, individuell vereinbart werden. Die Wirksamkeit einer solchen ist nämlich bereits vom BGH bestätigt (Urteil vom 02. Juni 1976, VIII ZR 97/74).
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 18. März 2013, 2 U 179/12 (nicht rechtskräftig) – www.beck-online.de
  
Grundstücksrecht: Die wiederaufladbare Vormerkung
Ist im Grundbuch eine Vormerkung für zwei Elternteile eingetragen, so ist der länger lebende Teil nach dem Tode des anderen allein berechtigt, die Löschung der Vormerkung zu bewilligen. Es bedarf hierzu nur der Vorlage einer Löschungsbewilligung des Längstlebenden und des Todesnachweises des Verstorbenen. Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatten die Eltern ihr Grundstück auf ihren Sohn übertragen, der darüber zu Lebzeiten seiner Eltern nicht ohne deren Zustimmung verfügen dürfen sollte. Im Fall des Verstoßes musste er seinen Eltern das Grundstück zurück übertragen, was durch Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert wurde. Die Mutter verstarb. Der Sohn legte eine Löschungsbewilligung seines Vaters und eine Sterbeurkunde seiner Mutter vor und beantragte die Löschung der Vormerkung. Das Grundbuchamt lehnte dies ab und forderte eine Löschungsbewilligung der Rechtsnachfolger der eingetragenen Berechtigten als Nachweis, dass die Vormerkung nicht durch neue schuldrechtliche Ansprüche „aufgeladen“ worden sei. Zu Unrecht, da der dinglich gesicherte Rückübertragungsanspruch der Mutter mit ihrem Tod erloschen und nicht vererbt worden sei, so der BGH in seinem Beschluss vom 03. Mai 2012.
Kommentar
Nach der Rechtsprechung des BGH kann eine Vormerkung aufgrund einer Bewilligung, die nach ihrer Eintragung erfolgt, einen anderen Anspruch sichern als denjenigen, zu dessen Sicherung ihre Eintragung erfolgt ist (so genanntes Wiederaufladen). Der Untergang eines durch den Tod des Gläubigers auflösend bedingten Anspruchs führt jedoch bereits zum Erlöschen der den Anspruch sichernden Vormerkung und damit zur Unrichtigkeit des Grundbuches. Für die Berichtigung genügte im vom BGH entschiedenen Fall der Nachweis des Todes der Gläubigerin und die Löschungsbewilligung des Vaters.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 03. Mai 2012, V ZB 112/11 – www.bundesgerichtshof.de
     
Bau- und Architektenrecht: Architektenhonorar bei stufenweiser Beauftragung
Sieht ein Architektenvertrag eine stufen- oder phasenweise Beauftragung auf Abruf des Bauherrn vor, so kommt je Abruf ein neuer Einzelvertrag zu Stande. Auf die weiteren Leistungen ist jeweils die zum Zeitpunkt des Abrufs geltende Honorarordnung anzuwenden, so das LG Koblenz. Denn der Architekt habe mit Vertragsschluss nur das Angebot abgegeben, zu festen Konditionen auf Abruf bestimmte weitere Leistungen zu erbringen. Hieran sei er zwar für den vereinbarten Zeitraum gebunden. Der Vertrag komme aber erst mit dem Abruf der Leistung endgültig zu Stande. Deswegen war im konkreten Fall auf die Leistungsphasen 1 bis 4 die HOAI 2003 anwendbar und im Übrigen die HOAI 2009. Der Bauherr wehrte sich vergeblich gegen die Mehrkosten. Er hat Berufung eingelegt.
Praxistipp
Unter der nunmehr geltenden HOAI 2013 dürfte der Fall nicht anders laufen. Bauherren müssen sich also auch bei sog. Stufenverträgen auf ein höheres Architektenhonorar einstellen. Einher geht zwar ein breiteres Leistungsspektrum. Bei der Vertragsgestaltung ist aber dringend darauf zu achten, dass Leistungen nicht doppelt vergeben werden, beispielsweise an den Projektsteuerer und den Architekten. Gleichzeitig ist kritisch zu prüfen, ob tatsächlich alle Leistungen einer Leistungsphase erbracht werden sollen, müssen oder ggf. wurden.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Koblenz, Urteil vom 28. Februar 2013, 4 O 103/12 (nicht rechtskräftig) – www.beck-online.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/16 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Bau- und Architektenrecht: Die HOAI 2013 ist da!
• Gewerbliches Mietrecht: Fristlose Kündigung bei Verstoß gegen Konkurrenzschutz
• Gewerbliches Mietrecht: Besitzstörung des Vermieters durch Anbringung einer Folie
• Makler- und Bauträgerrecht: Vertragspartner
 
Bau- und Architektenrecht: Die HOAI 2013 ist da!
Ab heute gilt die HOAI 2013 und zwar für alle Architekten- und Ingenieurleistungen, die nach ihrem Inkrafttreten vereinbart werden.
Die Honorare fast aller Leistungsbilder wurden deutlich angehoben. Mit der Erhöhung des Honorars geht eine erhebliche Ausweitung des Pflichtenkatalogs einher. Insbesondere der Objektplaner muss sich auf projektsteuerungsähnliche Aufgaben einstellen, beispielsweise auf Leistungen der Kostenkontrolle und des Terminmanagements.
Ein eigenes Leistungsbild für das Bauen im Bestand wäre wünschenswert gewesen. Ebenso hätte man die Gelegenheit nutzen können, beim Umbauzuschlag mehr Verbindlichkeit zu schaffen.
Praxistipp
Nicht selten wird bei größeren Bauvorhaben ein Steuerungsbüro eingeschaltet. Dem Bauherrn sei geraten, mit dem Projektsteuerer und dem Architekten die jeweiligen Aufgabenbereiche eindeutig festzulegen. Anderenfalls droht eine ungewollte Doppelbeauftragung und damit einhergehend unnötige Kosten. 
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: – www.bundesrat.de
 
Gewerbliches Mietrecht: Fristlose Kündigung bei Verstoß gegen Konkurrenzschutz
Das gesetzliche Mietrecht sieht das Recht vor, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund zu kündigen. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt wird. Dies kann nach Ansicht des OLG Düsseldorf auch dadurch erfolgen, dass dem Mieter der vertraglich zugesicherte Konkurrenzschutz vom Vermieter verweigert wird. Ein Vermieter sei zwar nicht gehalten, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten. Es sei vielmehr nach den Umständen des Einzelfalles abzuwägen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist.
Praxistipp
Vermietern sei dringlich angeraten, bei der Auswahl weiterer Mieter im selben Objekt die erforderliche Vorsicht an den Tag zu legen. Auch der Vermieter kann kein Interesse daran haben, dass seine Mieter den gleichen Kundenkreis ansprechen. Neben dem Recht zur Kündigung führt der Konkurrenzschutzverstoß zu einem Mangel der Mietsache und somit zu einer Minderung der Miete.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 19. Februar 2013, 24 U 157/12, BeckRS 2013, 07450
 
Gewerbliches Mietrecht: Besitzstörung des Vermieters durch Anbringung einer Folie
Der Vermieter darf nicht gegen den Willen des Mieters an der Schaufensterscheibe der Mieträume eine großflächige Folie mit dem Inhalt „…zu vermieten Telefon…“ anbringen. Dies stellt eine verbotene Eigenmacht dar und gilt, obwohl der Mieter grundsätzlich eine Duldungspflicht bzgl. der Anbringung hat und der Mietvertrag vorliegend eine entsprechende Klausel enthält, so das AG Brandenburg. Der Vermieter muss sich auf seine Rechte aus dem BGB verweisen lassen und diese notfalls auch gerichtlich geltend machen. Im vorliegenden Fall war zwischen den Parteien streitig, ob das Mietverhältnis verlängert oder aber schon beendet wurde. Unstreitig war, dass der Mieter noch im Besitz der Mieträume war und dort sein Gewerbe ausgeübt hat. Ungeachtet eines eventuell bestehenden schuldrechtlichen Besitzrechts reicht es für die Annahme der verbotenen Eigenmacht aus, dass der Mieter zu irgendeinem Zeitpunkt berechtigten Besitz durch Überlassung der Mieträume gehabt hat und dieser noch nicht aufgegeben wurde.
Praxistipp
Dem Interesse des Vermieters, durch Anbringung einer Folie eine schnelle Weitervermietung zu erreichen, steht das Recht des Mieters entgegen, seinen Besitz ungestört ausüben zu dürfen. Da der Vermieter aber grundsätzlich einen Anspruch auf Duldung der Anbringung von Folien hat, diesen aber bei Widerstand des Mieters nur durch gerichtliche Hilfe geltend machen kann, ist dem Vermieter zu raten, mit dem Mieter eine einvernehmliche Lösung zu finden, um ein Gerichtsverfahren zu vermeiden.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: AG Brandenburg, Urteil vom 13. Juni 2013, 31 C 153/13, BeckRS 2013, 09984
 
Makler- und Bauträgerrecht: Vertragspartner
Maklerverträge können ausdrücklich, aber auch stillschweigend zustande kommen. Für einen stillschweigenden Vertragsabschluss ist ein Verhalten erforderlich, dass objektiv eine Einigung erkennen lässt. Daran fehlt es, wenn ein Makler erst behauptet, der von ihm in Anspruch Genommene sei als vollmachtloser Vertreter aufgetreten und hafte daher selbst für die Provision, obgleich er dann behauptet, dieser hätte einen eigenen Maklervertrag geschlossen, die dahinterstehende Firma wollte ihm jedoch die Provision erstatten. Letztlich trug der Makler im vom OLG Koblenz entschiedenen Fall dann noch vor, der in Anspruch Genommene sei für die Firma aufgetreten, die nun zahlen müsse. Nach diesen drei Sachverhaltsvarianten war das Gericht nicht mehr von einer eindeutigen Einigung zu überzeugen.
Praxistipp
Das Problem ist ein Klassiker. In der Praxis machen sich die Parteien oftmals keine Gedanken, wer eigentlich Vertragspartner sein soll. Gerade auch, wenn Gesellschaften in Gründung erwerben sollen, lässt sich schlecht rekonstruieren, wer die Maklerprovision letztlich zahlen sollte. Entscheidend ist, wer Vertragspartner des Maklers werden sollte und nicht so sehr, wer letztlich kauft. Nur gegen seinen Vertragspartner kann der Makler einen Provisionsanspruch haben. Daher muss eine etwaige Unsicherheit hierzu vor Beginn eines Rechtsstreites ausgeräumt bzw. der Sachverhalt hierzu lückenlos aufgeklärt werden.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 13. Mai 2013, 3 U 412/13, BeckRS 2013, 08488
 
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© Peter Hegerich