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Home Posts tagged "Gewerbliches Mietrecht" (Page 5)

§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/21 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 
• Grundstücksrecht: Der Sicherungscharakter der Grundschuld
• Gewerbliches Mietrecht: Verlängerungsoption und Verlängerungsklausel –geht das?
• Gewerbliches Mietrecht: Kündigung des Vermieters bei fehlender Konzession
• Bau- und Architektenrecht: Überzogene Angebotsbindungsfrist bei Bauträgervertrag

 

Grundstücksrecht: Der Sicherungscharakter der Grundschuld
In der Praxis kommt es häufig vor, dass bereits bestehende Grundschulden nachträglich auf andere Grundstücke erstreckt werden sollen. Dabei kann es im Rahmen der Erweiterung zu Problemen hinsichtlich der Fälligkeitsbestimmung kommen. Denn eine ursprünglich vorgesehene Regelung gilt nicht automatisch auch für das neu hinzukommende Grundstück. In einem vom BGH entschiedenen Fall ergaben sich aus der Eintragungsbewilligung der Grundschuldbestellerin keine Bestimmungen zur Fälligkeit, so dass das Grundbuchamt die Erklärung auszulegen hatte. Bei einer Sicherungsgrundschuld, also einer Grundschuld, die eine Geldforderung sichert, wird in der Regel angenommen, dass die gesetzliche Fälligkeitsregelung gelten soll und die Beteiligten nicht eine sofortige Fälligkeit wünschen. Nach Ansicht des Senats ist von einer Sicherungsgrundschuld auszugehen, wenn der Sicherungscharakter der Grundschuld aus der Bestellungsurkunde ersichtlich ist oder eine Bank als Grundschuldgläubigerin eingetragen werden soll.
Praxistipp
Um Probleme hinsichtlich der Fälligkeitsbestimmung zu vermeiden, ist es in solchen Fällen für den Grundschuldbesteller unerlässlich, bereits in der Eintragungsbewilligung klar aufzuzeigen, ob die bereits bestehende Fälligkeitsvereinbarung der Grundschuld auch in Bezug auf das neu „hinzugekommene“ Grundstück gelten soll, oder ob bei diesem eine andere Fälligkeit vereinbart ist.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 06. März 2014, V ZB 27/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Verlängerungsoption und Verlängerungsklausel – geht das?
In einem gewerblichen Mietvertrag können Regelungen über die Verlängerungsoption (das Recht einer oder beider Parteien, den Vertrag einseitig zu verlängern) und Verlängerungsklausel (der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn nicht eine der Parteien widerspricht) kombiniert werden. Dies wird auch häufig gemacht. Das OLG Düsseldorf hat nun entschieden, dass ein Vertrag, der sowohl eine Option als auch eine Verlängerungsklausel vorsieht, auch dann nicht widersprüchlich und irreführend ist, wenn sowohl Verlängerungsoption als auch –klausel exakt gleiche Fristen voraussetzen. Verträge sind danach nicht so auszulegen, dass bei Nichtausübung der Option durch den Mieter der Vertrag zum vereinbarten Zeitpunkt ende und die Verlängerungsklausel nicht eingreife.
Kommentar
Die Verlängerungsoption ist ein Gestaltungsrecht. Dieses muss die Partei also durch aktives Tun ausüben, indem sie dem Vertragspartner ihren Willen zur Vertragsverlängerung ausdrücklich mitteilt. Die Verlängerungsklausel hingegen fordert kein aktives Tun. Bei ihr wird der Vertrag automatisch durch Nichtstun verlängert. Mieter sowie Vermieter müssen im Falle einer Verlängerungsklausel also nur dann aktiv tätig werden, wenn sie keine Vertragsverlängerung wünschen.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 11. Juli 2013, I-24 U 136/12, MietRB 2014, 6-7

 

Gewerbliches Mietrecht: Kündigung des Vermieters bei fehlender Konzession
Können gewerbliche Mieträume wegen behördlicher Untersagung nicht, wie beabsichtigt, als Spielhalle genutzt werden, kann der Vermieter nach einer Entscheidung des Kammergerichts das Mietverhältnis wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage kündigen, wenn die vertragliche Übertragung des Konzessionsrisikos auf den Mieter unwirksam ist. Durch die Versagung der amtlichen Erlaubnis zum vertragsgemäßen Gebrauch ist die Mietsache mangelhaft und die Miete auf Null gemindert. Dieses Risiko hat der Vermieter zu tragen. Dies gilt auch, wenn er dieses Risiko formularvertraglich auf den Mieter abgewälzt hat, diese Regelungen aber als zu weit reichender Haftungsausschluss den Mieter unangemessen benachteiligen und daher unwirksam sind. Der Vermieter kann in diesem Fall das Mietverhältnis zwar nicht wegen Zahlungsverzuges kündigen. Die Kündigung ist aber wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 3 Satz 2 BGB) möglich, falls eine Änderung der Sachlage nicht absehbar ist und die Parteien, wie hier, fälschlich angenommen haben, das Konzessionsrisiko liege beim Mieter.
Praxistipp
Der Vermieter kann grundsätzlich seine Gewährleistung hinsichtlich der behördlichen Genehmigungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen wirksam beschränken. Erforderlich ist hierfür aber, dass er seine Haftung nicht für den Fall ausschließt, in dem die amtliche Erlaubnis aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen. In diesen Fällen muss dem Mieter neben der notwendigen Befreiung von der Miete zumindest ein Recht zur fristlosen Kündigung gewährt werden.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: KG, Urteil vom 14. Juli 2014, 8 U 140/13 – www.openjur.de

 

Bau- und Architektenrecht: Überzogene Angebotsbindungsfrist bei Bauträgervertrag
Ein Erwerber einer noch zu sanierenden Wohnung erklärte notariell gegenüber einem Bauträger ein Angebot auf Abschluss eines Bauträgervertrags. Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Bauträgers bestimmten eine sechswöchige Bindungsfrist an das Angebot. Diese Frist erachtete der Bundesgerichtshof (BGH) als unwirksam. Der Anbietende sei in seiner Dispositionsfreiheit zu sehr eingeschränkt. Ausgangspunkt und Maßstab dieser Entscheidung ist die regelmäßige gesetzliche Frist. Danach kann das einem Abwesenden gemachte Angebot nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Anbietende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf. Bei Bauträgerkaufverträgen beträgt sie vier Wochen. 
Kommentar
Hätte der Bauträger ein schutzwürdiges Interesse vorbringen können, hinter welchem das Interesse des Anbietenden an dem baldigen Wegfall seiner Bindung zurückstehen müsste, wäre eine sechswöchige Angebotsbindungsfrist wirksam gewesen. Die ungesicherte Finanzierung des Erwerbers – trotz Kenntnis dieses Umstands auf Seiten des Bauträgers – und die Tatsache, dass eine der Bauträgergesellschafterinnen ihren Sitz in den Niederlanden hatte, kann jedenfalls nicht als taugliches Argumentationsmaterial dienen, so der BGH.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 17. Januar 2014, V ZR 5/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/18 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Grundstücksrecht: Insolvenzzweckwidrigkeit der „Lästigkeitsprämie“

• Gewerbliches Mietrecht: Keine Abmahnung bei Verzug mit Pacht

• Makler- und Bauträgerrecht: Fernabsatzverträge – Textform der Widerrufsbelehrung

• Makler- und Bauträgerrecht: Eindeutiges Aufzeigen der Provisionspflichtigkeit

 

Grundstücksrecht: Insolvenzzweckwidrigkeit der „Lästigkeitsprämie“

Knüpft der nachrangig gesicherte Grundpfandrechtsgläubiger seine Einwilligung zur Erteilung der Löschungsbewilligung an die Bedingung, dass er trotz eines wertlosen Grundpfandrechts aus dem Verkaufserlös des Grundstücks befriedigt wird, so ist die Erfüllung dieser Forderung durch den Insolvenzverwalter wirksam und insolvenzfest, wenn der erstrangig gesicherte Gläubiger seine Genehmigung hierzu erteilt hat und die Zahlung ausschließlich zu seinen Lasten geht. Eine solche Vereinbarung steht nicht im Widerspruch zum Insolvenzzweck. Im entschiedenen Fall trafen ein nachrangig gesicherter Gläubiger und das Kreditinstitut als erstrangig gesicherte Gläubigerin die Vereinbarung, dass eine Zahlung an den Nachranggläubiger erfolgen soll, damit dieser die Löschung seiner Grundschuld bewilligt. Die Forderung des erstrangig gesicherten Kreditinstituts wurde im Zuge dessen um den gleichen Betrag reduziert, sodass keine Regelung zur Lasten der Insolvenzmasse vorlag.

Kommentar

In der Praxis verzichten erstrangig gesicherte Grundpfandrechtsgläubiger häufig auf einen Teil ihrer Forderungen, um den Bedingungen des nachrangigen Grundpfandrechtsgläubigers zur Erteilung der Löschungsbewilligung zu entsprechen. Auf diese Weise wird ein freihändiger Verkauf des Objekts ermöglicht, der im Vergleich zum Zwangsversteigerungsverfahren höhere Erlöse verspricht und einen geringeren zeitlichen sowie organisatorischen Aufwand erfordert.

Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 20. März 2014, IX ZR 80/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Keine Abmahnung bei Verzug mit Pacht

Befindet sich der Pächter eines Landpachtvertrages mit der Entrichtung der Jahrespacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Jahrespacht länger als drei Monate in Verzug, kann der Verpächter das Pachtverhältnis fristlos kündigen, ohne dass es einer vorherigen Abmahnung bedarf, so das OLG Stuttgart. Denn § 594 e Abs. 2 BGB nimmt ausdrücklich Bezug auf § 543 Abs. 2 Nr. 3a und b BGB. Diese in Bezug genommenen Kündigungstatbestände sind gerade diejenigen, bei denen es gem. § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB keiner Abmahnung bedarf, so dass die Verweisung nur so verstanden werden kann, dass auch vorliegend keine Abmahnung erforderlich ist.

§ 594 e Abs. 2 BGB setzt daher lediglich den Verzug mit der Zahlung der Jahrespacht für die Dauer von 3 Monaten voraus. Dass hier noch weitere Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung erforderlich sein sollen, ergibt sich weder aus dem Gesetzeswortlaut noch aus der Gesetzesbegründung.

Kommentar

Im Einzelfall kann der Ausspruch einer solchen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs ohne vorausgehende Abmahnung gegen § 242 BGB verstoßen, wenn sich dem Vermieter der Schluss aufdrängen muss, dass die Nichtzahlung nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit, sondern auf einem bloßen Versehen oder sonstigen vom Pächter nicht zu vertretenden Umständen beruht (so OLG Düsseldorf vom 25. März 2004, 10 U 109/03; OLG Frankfurt/Main vom 10.8.2007, 2 U 229/06). Konkrete Anhaltspunkte dafür lagen im entschiedenen Fall jedoch nicht vor.

Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 17. Februar 2014, 101 U 6/13, BeckRS 2014, 14191

 

Makler- und Bauträgerrecht: Fernabsatzverträge – Textform der Widerrufsbelehrung

Wie bereits im newsletter immobilienrecht vom 04. Juni 2014 berichtet, betrifft die neue EU-Verbraucherrechterichtlinie auch Maklerverträge. Der BGH entschied in diesem Zusammenhang, dass die notwendige Widerrufsbelehrung dem Verbraucher in Textform zu übermitteln ist, um die Widerrufsfrist in Gang zu setzen. Die bloße Abrufbarkeit der Widerrufsbelehrung auf einer gewöhnlichen Webseite genügt nicht dem Erfordernis der Textform. Lässt sich der Unternehmer die Kenntnisnahme des Interessenten von der Belehrung durch das Ankreuzen eines „Kontrollkästchens“ bestätigen, ist dies nicht ausreichend. Es kann nicht sicher davon ausgegangen werden, dass der Verbraucher die Belehrung aufgrund dessen ausgedruckt oder anderweitig gesichert hat. Gewahrt werden kann die Textform z.B. durch eine sog. „fortgeschrittene Webseite“ („sophisticated website“). Diese hält den Verbraucher dazu an, die Informationen in Papierform oder anderweitig zu sichern.

Kommentar

Die Belehrung des Interessenten muss in jedem Fall in Textform erfolgen. Ob dies durch E-Mail, Briefpost oder im Rahmen einer „fortgeschrittenen Webseite“ erfolgt, ist dabei Sache des Maklers. In Bezug auf Verträge mit unterbliebener oder gegen die Form verstoßender Widerrufsbelehrung, die vor dem 13. Juni 2014 geschlossen wurden, gilt zu beachten, dass das Widerrufsrecht des Verbrauchers spätestens mit Ablauf des 27. Juni 2015 endet.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 15. Mai 2014, III ZR 368/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Makler- und Bauträgerrecht: Eindeutiges Aufzeigen der Provisionspflichtigkeit

Dem Abfordern von Maklerdiensten durch den Interessenten kann erst dann ein rechtsgeschäftlicher Bindungswille hinsichtlich eines Maklervertrages entnommen werden, wenn der Makler sein Provisionsverlangen eindeutig zum Ausdruck gebracht hat. Ein Vertrag entsteht nicht schon durch die Besichtigung des Objekts sowie die Übersendung des Exposés. Hierbei handelt es sich um Vorbereitungshandlungen ohne rechtgeschäftliche Bindungswirkung. In dem vom OLG München zu entscheidenden Fall bat der Interessent mit dem Hinweis der späteren Provisionsfälligkeit um einen Termin zum Abschluss des Kaufvertrages. Nach Ansicht des Senats kann erst hierdurch eine Inanspruchnahme der Maklerdienste in Kenntnis der Provisionspflicht angenommen werden, was zumindest zur Annahme eines stillschweigenden Maklervertragsabschlusses führt.

Praxistipp

Der Makler hat im Vorfeld für klare Verhältnisse zu sorgen. Ungereimtheiten hinsichtlich des Bestehens eines Maklervertrages können vermieden werden, indem der Makler von Beginn an sein Provisionsverlangen deutlich formuliert und dem Interessenten anzeigt. Nimmt der Makler Leistungen ohne das Wissen des Interessenten um die Provisionspflichtigkeit vor, bindet dies den Interessenten nicht. Um seinen Provisionsanspruch zu sichern, ist es letztlich Sache des Maklers zu beweisen, dass der Interessent Kenntnis von der Provisionspflichtigkeit hatte und dennoch die Maklerdienste in Anspruch nahm.

Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Urteil vom 18. Juni 2014, 7 U 2697/13, BeckRS 2014, 12563

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/17 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Beschränkte Nutzbarkeit von Erbbaurechten
• Grundstücksrecht: Die Bäume auf dem Nachbargrundstück
• Bau- und Architektenrecht: VOB-Vertrag – Kündigung durch Auftraggeber auch im Insolvenzfall
• Gewerbliches Mietrecht: Unbegrenzte Vertragsstrafe?

 

Grundstücksrecht: Beschränkte Nutzbarkeit von Erbbaurechten
Möchte eine Gemeinde verhindern, dass der vorhandene Wohnraum im Wesentlichen für Zweit- oder Ferienwohnungen genutzt wird, um bezahlbaren Wohnraum für Einwohner mit Hauptwohnsitz zu schaffen, hat sie die Möglichkeit, Erbbaurechte mit einer Nutzungsbeschränkung auszugeben. Danach kann sie bestimmen, dass lediglich der Erbbaurechtsinhaber das Objekt als Hauptwohnsitz nutzen darf oder auch die Weitervermietung an eine gemeindliche Genehmigung mit Inhaltskontrolle des Mietvertrages knüpfen.
Kommentar
Viele Kommunen in Feriengebieten kämpfen für den Erhalt eines normalen Wohnungsmarktes für die Einheimischen. Die ungebrochene Nachfrage nach Ferienhäusern und –wohnungen führt jedoch dazu, dass die in den Feriengebieten arbeitenden Bevölkerungskreise verdrängt werden. Neben dem Erlass von Erhaltungssatzungen mit Milieuschutz hat nun das OLG Schleswig zutreffend entschieden, dass auch die Ausgabe von Erbbaurechten mit entsprechenden Nutzungsbeschränkungen ein gangbarer Weg ist. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass das Grundstück zunächst einmal der Gemeinde gehört, damit diese das Erbbaurecht bestellen kann.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Schleswig, Urteil vom 05. Juni 2014, 2 U 2/14, BeckRS 2014, 12046

 

Grundstücksrecht: Die Bäume auf dem Nachbargrundstück
Der Eigentümer eines Grundstücks hat das Recht, Wurzeln, die vom nachbarlichen Grundstück auf sein Grundstück überwachsen, zu entfernen. Dies gilt auch für den Fall, dass dadurch die Standfestigkeit der Bäume beeinträchtigt und deren Fällung notwendig wird. Der Gebrauch des Grundstücks muss aber mehr als nur merklich behindert sein, sodass für den Eigentümer eine wesentliche Beeinträchtigung vorliegt. Eine solche liegt z. B. vor, wenn die Eigentümer in einem Wohngebiet ihren Garten nicht mehr als solchen nutzen können, weil nur noch der Anbau teurer Spezialpflanzen möglich ist oder die Wurzeln der Herstellung eines Weges entgegenstehen. In diesem Fall sind die Interessen der Grundstückseigentümer an der Fällung der Bäume höher zu bewerten als die der Eigentümer der Bäume. Grundsätzlich muss ein verlässlicher Rückschluss gezogen werden können, dass die Beeinträchtigungen gerade von dem konkret zu entfernenden Teil des Baumes und nicht dem Baum als solchem ausgehen. Dies ist problematisch, wenn auch auf äußere Gegebenheiten wie z. B. die Windrichtung abzustellen ist.
Kommentar
Das OLG Karlsruhe unterschied in seinem Urteil ganz klar zwischen erheblichen Beeinträchtigungen und solchen, die eher unerheblich sind. Unerhebliche – wie z. B. ein verstärkter Nadelbefall – sind danach vor allem im Hinblick auf das nachbarschaftliche Rücksichtnahmegebot ohne Bedeutung. Eine Beeinträchtigung muss danach objektiv gegeben sein. Auf die subjektive Empfindlichkeit des Grundstückseigentümers ist genauso wenig einzugehen, wie die Frage der ortsüblichen Nutzung des Grundstücks.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 27. Mai 2014, 12 U 168/13, BeckRS 2014, 11226

 

Bau- und Architektenrecht: VOB-Vertrag – Kündigung durch Auftraggeber auch im Insolvenzfall
Der Auftraggeber hat die Möglichkeit, einen Bauvertrag zu kündigen, wenn über das Vermögen des Auftragnehmers das Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Diese Möglichkeit verstößt nicht gegen die Vorschriften der Insolvenzordnung. Im vorliegenden Fall meldete der Auftragnehmer das Insolvenzverfahren an. Im Zuge dessen teilte der Insolvenzverwalter die Absicht mit, die Baumaßnahme vertragsgemäß fertig zu stellen, was jedoch nicht geschah. Nach neun Monaten kündigte der Auftraggeber schließlich. Nach Ansicht des Gerichts hatte der Insolvenzverwalter bis zu diesem Zeitpunkt die Möglichkeit, selbst über die Fortführung des Vertrages zu entscheiden, sodass kein Verstoß gegen die Insolvenzordnung vorliegt.
Kommentar
Es besteht keine generelle Unvereinbarkeit der Kündigungsmöglichkeit nach § 8 Abs. II VOB/B mit der Insolvenzordnung. Der Senat bezieht mit seinem Urteil eindeutig Stellung in einer viel diskutierten Frage. Er hält damit an der herrschenden Rechtsprechung fest, dass der Auftraggeber einen VOB-Vertrag wegen der Beantragung oder der Eröffnung des Insolvenzverfahrens kündigen kann.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 05. Mai 2014, 12 U 231/12, BeckRS 2014, 14503

 

Gewerbliches Mietrecht: Unbegrenzte Vertragsstrafe?
Grundsätzlich können die Parteien eines Gewerberaummietvertrages Vertragsstrafen vereinbaren. Eine solche wird oft für den Fall vorgesehen, dass die Übergabe des (noch zu errichtenden) Mietobjekts nicht zum vereinbarten Termin erfolgt. Die Vertragsstrafe kann auch Bestandteil von allgemeinen Geschäftsbedingungen sein. Sind die Parteien Unternehmer, ist eine solche Regelung nur dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt. Dies ist z. B. der Fall, wenn die Höhe der vereinbarten Strafe nicht mehr im Verhältnis zum geahndeten Verstoß und dessen Folgen für den Vertragspartner steht. Im Rahmen eines Mietvertrages, also einem Dauerschuldverhältnis, ist ein Vertragsstrafeversprechen aber nicht schon deshalb unwirksam, weil es keine Obergrenze enthält. Dies hat bereits der BGH entschieden (vgl. Urteil vom 12. März 2003, XII ZR 18/00). Das OLG Celle hat eine tägliche Vertragsstrafe in Höhe von 75 % der vereinbarten täglichen Miete für den Fall der Nichtüberlassung einer erst noch zu errichtenden Gewerbeimmobilie für angemessen erachtet. Wie der BGH weist aber auch das OLG Celle darauf hin, dass irgendwann eine zeitliche Grenze erreicht ist, die eine weitere Forderung der Vertragsstrafe treuwidrig werden lässt. Wann das ist, lässt das Gericht offen.
Praxistipp
Vereinbaren die Parteien eine Vertragsstrafe, ist darauf zu achten, dass diese in einer angemessenen Höhe festgesetzt wird. Beruft sich eine Partei im Nachhinein auf die Unangemessenheit der Strafhöhe und kann konkret vortragen, dass trotz ihrer Kaufmannseigenschaft die Regelung unangemessen ist, ist die Vereinbarung um die Vertragsstrafe hinfällig.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 03. Januar 2014, 2 U 164/13, BeckRS 2014, 01486
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/16 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Gewerbliches Mietrecht: Zulässigkeit der einstweiligen Räumungsverfügung gegen Dritten
• Grundstücksrecht: Die Richtigkeitsvermutung des Liegenschaftskatasters
• Bau- und Architektenrecht: Nicht jeder Pauschalpreisvertrag ist gleich pauschal
• Wohnungseigentumsrecht: Keine Aufforderung zur Mängelbeseitigung durch einzelnen Eigentümer

 

Gewerbliches Mietrecht: Zulässigkeit der einstweiligen Räumungsverfügung gegen Dritten
Der Eigentümer eines Mietobjektes kann im Wege der einstweiligen Verfügung auch dann gegen einen Dritten vorgehen, wenn es sich um Gewerberäume handelt. Im vorliegenden Fall erwirkte der Vermieter eine Verurteilung auf Räumung und Herausgabe gegen seinen Hauptmieter. Dieser hatte im Vorfeld einen Untermietvertrag geschlossen, wobei der Untermieter selbst die Mietsache einem Dritten überließ. Daher verlangte der Vermieter im Wege der einstweiligen Verfügung Räumung und Herausgabe der Räume von dem Dritten. Nach Ansicht des Landgerichts Hamburg hat der Vermieter im Rahmen der einstweiligen Verfügung auch gegenüber dem Dritten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Räume. Ist eine Räumungsverfügung schon bei Wohnraum zulässig, der grundgesetzlich besonders geschützt ist, müsse dies erst Recht im Fall der Gewerberaummiete gelten.
Kommentar
Das LG Hamburg stellt sich mit seinem Urteil gegen den gesetzlichen Wortlaut, der besagt, dass die einstweilige Verfügung in Bezug auf Wohnraum anwendbar ist. Auch findet der erkennbare Wille des Gesetzgebers keine Beachtung, der im Zuge des Mietrechtsänderungsgesetzes eine Anwendbarkeit der Norm auf Wohnraum beschränkte und sich trotz entsprechender Hinweise nicht auf eine Übertragbarkeit auf die Gewerberaummiete einließ. Es bleibt daher abzuwarten, wie ähnliche Fallgestaltungen von der Rechtsprechung in Zukunft beurteilt werden.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Hamburg, Urteil vom 27. Juni 2013, 334 O 104/13, JurBüro 5/2014, S. 265

 

Grundstücksrecht: Die Richtigkeitsvermutung des Liegenschaftskatasters
Grundsätzlich besteht die Vermutung, dass Grundbucheintragungen der Wahrheit entsprechen. Danach gilt z.B. derjenige als Eigentümer, den das Grundbuch als solchen ausweist. Diese Richtigkeitsvermutung ist auch auf den Grenzverlauf anzuwenden, der sich wiederum aus dem Liegenschaftskataster ergibt. Das Grundbuch verkörpert die rechtlichen Verhältnisse an einem Grundstück, während das Katasteramt für die tatsächlichen Verhältnisse, wie z. B. die Grundstücksgröße und den Zuschnitt des Grundstücks zuständig ist. Das Grundstück in seiner tatsächlichen Form ergibt sich daher aus dem Zusammenwirken von Kataster- und Grundbuchamt, so dass mit Hilfe von Parzellennummer und Katasterkarte der Grenzverlauf ermittelt werden kann. Ist zwischen zwei Parteien der ermittelte Grenzverlauf oder die Größe streitig, muss die Partei, die sich auf die Unrichtigkeit des Liegenschaftskatasters beruft, den vollen Beweis des Gegenteils erbringen. Hierbei kann sie sich nicht lediglich auf Indizien, wie z.B. den seinerzeitigen Kaufvertrag, berufen, so das OLG Hamm.
Praxistipp
Ist streitig, ob der tatsächliche Grenzverlauf mit dem ermittelten übereinstimmt, müssen die Parteien schlüssig darlegen, warum der Grenzverlauf von dem mit Hilfe des Liegenschaftskatasters ermittelten Grenzverlauf abweicht. Eine Formulierung im Kaufvertrag wie z. B. „die verkaufte Fläche soll ca. 1.600 qm groß sein“ reicht hierfür nicht aus. Vielmehr muss klar erkennbar sein, warum das Grundstück tatsächlich eine andere Größe aufweist und der Nachweis geführt werden. Hierbei sind ausschließlich das dingliche Vollzugsgeschäft, also der Inhalt der Auflassung, und die sodann erfolgte Eintragung im Grundbuch maßgebend.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 05. Juni 2014, 5 U 207/13, BeckRS 2014, 13892

 

Bau- und Architektenrecht: Nicht jeder Pauschalpreisvertrag ist gleich pauschal
Im Rahmen von Lieferungsverträgen treffen Auftraggeber und Auftragnehmer oft pauschalisierte Preisvereinbarungen. Schränkt der Auftragnehmer sein Angebot durch eine Formulierung in der Art ein, dass die zugrunde gelegten Angaben „aufgrund von Erfahrungswerten ermittelt und Mehr- oder Mindermengen zu einem Einheitspreis abgerechnet werden“, so ist der Vertrag dahingehend auszulegen, dass die Pauschalisierung nur für die Leistungen gilt, die der Auftragnehmer im Vorfeld bezeichnen kann. Durch Vorbehalt kann er sich damit aufgrund einer möglichen nachträglichen Rechnungsstellung vor dem finanziellen Risiko etwaiger Mehrlieferungen schützen und dem Auftraggeber zusätzlich zum vereinbarten Pauschalpreis auch die tatsächlich benötigten Mengen in Rechnung stellen.
Praxistipp
Zwar müssen in Pauschalpreisberechnungen immer Erfahrungswerte einfließen, jedoch ist dabei zu beachten, dass jeder Bauvertrag andere Leistungen schuldet. Jeder Pauschalpreisvertrag bleibt individuell und muss im Einzelfall danach ausgelegt werden, wie ihn der Vertragspartner bei verständiger Würdigung verstehen durfte.
Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamburg, Urteil vom 10. September 2013, 7 U 106/09, IBRRS 2014, 1732

 

Wohnungseigentumsrecht: Keine Aufforderung zur Mängelbeseitigung durch einzelnen Eigentümer
Der einzelne Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, den Veräußerer zur Mängelbeseitigung aufzufordern, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsrechte an sich gezogen hat und sein Verhalten im Widerspruch zu deren Interessen steht. Zwar hat ein einzelner Eigentümer einen solchen Anspruch. Dieser ist aber nur dann zu bejahen, solange es zu keinem Interessenwiderspruch mit der Gemeinschaft kommt. Dies ist z.B. der Fall, wenn die Gemeinschaft nicht mehr oder noch nicht an einer Mängelbeseitigung interessiert ist, der Eigentümer dagegen sofort eine solche Mängelbeseitigung vom Veräußerer verlangt.
Kommentar
Der Bundesgerichtshof hat damit die Frage entschieden, wie zu verfahren ist, wenn die Gemeinschaft Maßnahmen beschlossen hat, die mit der Aufforderung des einzelnen Eigentümers zur Mängelbeseitigung im Widerspruch stehen. Im Rahmen des Interessenausgleichs rechtfertigt die Wertung des Wohnungseigentumsgesetzes die überlagerte  Befugnis der Gemeinschaft, Rechte der Eigentümer an sich zu ziehen und so deren individuelle Rechtsverfolgungskompetenz zu minimieren. Ob die Interessen des Eigentümers im Widerspruch zu den Interessen der Eigentümergemeinschaft stehen, ist anhand des Einzelfalls zu entscheiden.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. März 2014, VII ZR 266,13 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/15 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
 
• Bau- und Architektenrecht: Sicherung des Bauhandwerkers auch nach Kündigung
 
• Gewerbliches Mietrecht: Kein Anerkenntnis bei Ausgleich der Betriebskostennachzahlung
 
• Gewerbliches Mietrecht: Gemeinsame Anfechtung des Mietvertrages durch Erwerber und Veräußerer
 
• Grundstücksrecht: Abriss des Nachbarnzauns
 
• Wohnungseigentumsrecht: Stimmverbot eines Wohnungseigentümers
 
 
Bau- und Architektenrecht: Sicherung des Bauhandwerkers auch nach KündigungDem Bauhandwerker steht auch nach Kündigung des Bauvertrages ein Anspruch gegenüber seinem Auftraggeber auf Bestellung einer Sicherheitsleistung zu. Der Anspruch besteht solange, wie sein Vergütungsanspruch noch nicht befriedigt worden ist – also auch nach Kündigung des Vertrages, obwohl er gegebenenfalls keine Leistungen mehr zu erbringen hat.Nach der Kündigung darf der Auftragnehmer jedoch nicht den kompletten, vereinbarten Werklohn zu Grunde legen. Er muss zwischen erbrachten und nicht erbrachten Leistungen unterscheiden, diese schlüssig darlegen und sich zudem anrechnen lassen, was er aufgrund der Kündigung an Aufwendungen erspart hat. Die Höhe der Sicherheit muss demnach dem nunmehr tatsächlich geschuldeten Leistungsumfang angepasst werden, wenn dieser sich gegenüber der ursprünglichen vertraglichen Vereinbarung geändert hat.

Kommentar

Der Bundesgerichtshof zeigt mit seinem Urteil klar den Sinn und Zweck des Sicherungsanspruchs: Die schnelle und effektive Bestellung einer Sicherheit. Dabei kommt es zu einer Abkehr der bisherigen Rechtsprechung. Ausschlaggebend ist nicht mehr, ob Vorleistungen des Unternehmers ausstehen, sondern, dass diesem ein Vergütungsanspruch zusteht. Im Vordergrund steht, dem Unternehmer eine Sicherheit für seine Vergütung zu gewähren.

Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. März 2014, VII ZR 349/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Kein Anerkenntnis bei Ausgleich der Betriebskostennachzahlung

Allein durch die Übersendung einer Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter und den vorbehaltlosen Ausgleich einer Nachforderung oder die Entgegennahme eines Guthabens durch den Mieter, kommt noch kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zwischen den Mietvertragsparteien zustande. Dies bestätigte der BGH erneut. Der Vermieter kann somit die Abrechnung nachträglich korrigieren. Mit der Übersendung der Betriebskostenabrechnung gibt der Vermieter aus der Sicht des Mieters keine auf den Abschluss eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses gerichtete Willenserklärung ab. Auch der Mieter, der Nachforderung vorbehaltlos zahlt, erbringt damit eine reine Erfüllungshandlung, ohne dass daraus geschlossen werden kann, er erkenne den Abrechnungssaldo endgültig als verbindlich an.

Kommentar

Die Entscheidung erfolgt im Anschluss an das Urteil des BGH vom 10. Juli 2013, Az. XII ZR 62/12 (siehe unsere Newsletter-Besprechung vom 11. September 2013). Der BGH stellt noch einmal klar, dass für die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses weitere Umstände, aus denen auf einen entsprechenden Rechtsbindungswillen der Mietvertragsparteien geschlossen werden kann, vorliegen müssen. Dies kann zB. der Fall sein, wenn die Parteien eine Ratenzahlungs- bzw. Stundungsvereinbarung getroffen haben.

Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 28. Mai 2014, XII ZR 6/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Gemeinsame Anfechtung des Mietvertrages durch Erwerber und Veräußerer

Hat der Mieter seinen bisherigen Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages getäuscht, so kann der in das Mietverhältnis eintretende Erwerber den Mietvertrag nicht alleine anfechten. Er bedarf hierzu vielmehr der Mitwirkung des Veräußerers. Die Anfechtung kann nicht alleine vom Willen des Erwerbers abhängig gemacht werden, da sie auf den Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsschlusses zurückwirkt, sodass auch das Verhältnis zwischen Mieter und Veräußerer betroffen ist. Eine Abtretung des Anfechtungsrechts an den Erwerber ist ebenfalls nicht möglich, da dies die Entscheidungsfreiheit des Veräußerers im Vorfeld einschränkt und somit an dessen Person gebunden ist.

Kommentar

Bei einer Anfechtung wegen der Täuschung gegenüber dem Voreigentümer müssen Erwerber und Veräußerer eine gemeinsame Anfechtungserklärung aussprechen. Ist dies nicht möglich, so bleibt dem Erwerber nur das Recht zur ordentlichen bzw. außerordentlichen Kündigung, um sich vom Vertrag zu lösen.

Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Hamburg, Urteil vom 17. August 2012, 4 U 8/12, BeckRS, 2014, 07244

 

Grundstücksrecht: Abriss des Nachbarnzauns

Der Grundstückseigentümer muss einen Zaun, der sein Grundstück von dem des Nachbarn trennt, nicht entfernen, nur weil dieser dem Geschmack des Nachbarn widerspricht. Das Landesnachbarrecht fordert, dass es sich bei dem Zaun um eine ortsübliche Einfriedung handelt. Dazu muss zunächst ein maßgebliches Vergleichsgebiet gefunden und die übliche Beschaffenheit der dortigen Einfriedungen festgestellt werden. Entspricht der Zaun dieser üblichen Beschaffenheit, scheidet ein Beseitigungsanspruch aus. Lässt sich keine übliche Bebauung feststellen, muss der Eigentümer bei der Errichtung des Zauns lediglich eine bestimmte Höhe einhalten. Weitere Vorgaben hinsichtlich einer bestimmten Optik hat er nicht zu beachten. Eine Beseitigung kann nur gefordert werden, wenn der Zaun das Erscheinungsbild der ortsüblichen Einfriedung wesentlich stört.

Kommentar

Bei der Aufstellung eines Zaunes, der zwei Grundstücke trennt, sollte zunächst überprüft werden, ob der geplante Zaun sich in das maßgebliche Vergleichsgebiet einfügt bzw. dieses nicht erheblich stört. Auf diese Weise kann einer späteren Nachbarklage schon im Vorfeld entgegengewirkt werden.

Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 17. Januar 2014, V ZR 292/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Stimmverbot eines Wohnungseigentümers

Führt ein Wohnungseigentümer einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, so unterliegt er im Rahmen der Beschlussfassung einem Stimmverbot, soweit über verfahrensbezogene Maßnahmen abgestimmt werden soll. Das Stimmrecht darf als wesentliches Mittel zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten nur unter engen Voraussetzungen eingeschränkt werden. Diese liegen jedoch vor, wenn bei der Mitwirkung des klagenden WEG-Mitglieds die Gefahr besteht, dass eine sachgerechte Klärung des Streits erschwert oder gar verhindert wird, indem der Wohnungseigentümer auf das Ob und Wie einer gegen ihn gerichteten Prozessführung Einfluss nimmt.

Kommentar

Bisher waren folgende zwei Fragen noch nicht höchstrichterlich geklärt: Kann ein Wohnungseigentümer auch dann von einem Stimmrecht ausgeschlossen werden, wenn der Gegner des Streits nicht ein anderer Wohnungseigentümer, sondern der Verband ist? Gilt dies auch, wenn nicht der Wohnungseigentümer verklagt wird, sondern er selbst aktiv gegen den Verband vorgeht? Mit seinem Urteil bejaht der Bundesgerichtshof nun in diesen zwei Fallkonstellationen den Stimmrechtsausschluss.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. Dezember 2013, V ZR 85/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/11 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Bau- und Architektenrecht: Keine außerordentliche Kündigung ohne Fristsetzung bei Einstellung der Arbeiten!
• Gewerbliches Mietrecht: Schönheitsreparaturen – der Teufel sitzt im Detail!
• Grundstücksrecht: Täuschung über Lage des Grundstücks
• Grundstücksrecht: Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung
 
Bau- und Architektenrecht: Keine außerordentliche Kündigung ohne Fristsetzung bei Einstellung der Arbeiten!
Ein Werkunternehmer forderte in einem vom OLG Koblenz entschiedenen Fall zu Unrecht Abschlagszahlungen. Komme der Bauherr seiner Forderung nicht nach, werde er die Arbeiten einstellen, so die Drohung des Auftragnehmers. Die Arbeiten wurden tatsächlich eingestellt. Der Auftraggeber kündigte. Ein außerordentliches Kündigungsrecht sah das OLG Koblenz nicht. Denn auch wenn dem Auftragnehmer kein Leistungsverweigerungsrecht zugestanden haben mag, war der Auftraggeber trotzdem gehalten, eine zur Abhilfe bestimmte Frist zu setzen. Die Kündigung sei daher als freie bzw. ordentliche Kündigung zu qualifizieren, so das Fazit aus Koblenz.
Kommentar
Stellt ein Auftragnehmer seine Arbeiten ein, gerät der Terminplan der Baustelle nicht selten in ernste Gefahr. Im Einzelfall kann dem Bauherrn daher das Recht zur außerordentlichen Kündigung zustehen. Er sollte dabei aber immer eine Frist zur Wiederaufnahme der Arbeiten setzen. Ansonsten könnte der Auftragnehmer ggf. Anspruch auf Schadensersatz haben.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 4. Februar 2014, 3 U 819/13, IBRRS 96181
 
Gewerbliches Mietrecht: Schönheitsreparaturen – der Teufel sitzt im Detail!
Der Gewerberaummieter kann vertraglich nicht – zumindest nicht formularmäßig – neben den laufenden Schönheitsreparaturen zur Endrenovierung verpflichtet werden. Diese Vereinbarungen sind aufgrund des so genannten „Summierungseffekts“ in der Regel unwirksam. Denn beide zusammen führen sie zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters. Dies gilt dann aber nicht, wenn der Mieter neben den bedarfsabhängigen Schönheitsreparaturen lediglich verpflichtet ist, bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume im „bezugsfertigen Zustand" zurückzugeben. Denn hierfür sei ja, so der BGH, nicht unbedingt eine Endrenovierung erforderlich. Ausreichend sei, wenn sich die Mieträume in einem Zustand befinden, der es dem Vermieter ermöglicht, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen.
Praxistipp
Bestenfalls regeln die Parteien die Frage, wer für die Schönheitsreparaturen und die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache verantwortlich ist, durch individuelle Regelungen – und lassen sich anwaltlich beraten. Im Rahmen von Formularverträgen ist Vorsicht geboten, da viele Klauseln als unwirksam betrachtet werden.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 12. März 2014, XII ZR 108/13 – www.bundesgerichtshof.de
 
Grundstücksrecht: Täuschung über Lage des Grundstücks
Die Lage eines Grundstücks in einem Naturschutzgebiet und die sich hieraus ergebenden Einschränkungen bezüglich der Bebaubarkeit und Nutzung begründen bereits dann einen Sachmangel, wenn die bloße Gefahr besteht, dass vertraglich vereinbarte Bautätigkeiten untersagt werden. Im Übrigen liegt eine arglistige Täuschung vor, wenn der Makler das Grundstück mit dem Hinweis, es liege „an“ einem Naturschutzgebiet, bewirbt, sich jedoch nach der Beurkundung herausstellt, dass das Grundstück vielmehr „in“ diesem Gebiet liegt, so das OLG Brandenburg. Der Käufer verlangte in dem zugrunde liegenden Fall trotz des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses die Rückabwicklung des Vertrags aufgrund arglistiger Täuschung, da entgegen der Vereinbarung das Grundstück weder bebaut noch die aufstehenden Gebäude erweitert werden könnten. Zu Recht, wie das OLG Brandenburg entschied. Selbst wenn der Verkäufer, so wie im Prozess vorgetragen, keine genaue Kenntnis von der Lage hatte, hätte der Makler in dem Exposé nicht die Lage des Grundstücks zur besonderen Anpreisung nutzen dürfen. Vielmehr hätte sich der Verkäufer zuvor eine gesicherte Auskunft hierzu einholen müssen.
Kommentar
Die Entscheidung zeigt, dass Verkäufer einer Immobilie keinesfalls Angaben „ins Blaue hinein“ abgeben sollten. Wird eine unzuverlässige Beurteilungsgrundlage nicht offen gelegt und der Käufer vertraut auf die Richtigkeit, ist von einer arglistigen Täuschung auszugehen. Aufgrund dessen kann der Käufer eine Anfechtung erklären und darüber hinaus Schadensersatzansprüche, bspw. für Maklerkosten, geltend machen.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 20. Juni 2013, 5 U 50/12, NJW-RR 2014, 335 f.
 
Grundstücksrecht: Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung
Mängelbeseitigungskosten (hier für Hausschwammbefall) sind unverhältnismäßig, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200% des mangelbedingten Minderwerts übersteigen. In diesem Fall ist zum Schutz des Verkäufers der Schadensersatzanspruch des Käufers auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache beschränkt. Im vom BGH entschiedenen Fall hatte der Käufer ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 260.000 € gekauft. Nach Übergabe wurde ein Befall mit echtem Hausschwamm festgestellt. Nachdem der Verkäufer u. a. bereits zur Zahlung von Schadenersatz in Höhe von 89.129,86 €, von weiteren 45.000 € zum Ausgleich des verbleibenden merkantilen Minderwerts sowie zum Ersatz des weitergehenden Schadens verurteilt worden war, verlangte der Käufer weiteren Schadensersatz in Höhe von 499.728,86 €. Da der Zeitwert des Hauses im Zustand des Befalls mit echtem Hausschwamm 507.202 € und ohne Hausschwammbefall (mindestens) 600.000 € beträgt, kam aus Sicht des BGH eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten ernsthaft in Betracht, bedurfte jedoch noch weiterer Aufklärung durch die Vorinstanz.
Kommentar
Der BGH macht mit seiner – derzeit nur als Pressemitteilung vorliegenden – Entscheidung deutlich, dass der Verkäufer dem Käufer für die Mängelbeseitigung nicht unbegrenzt haftet, sondern er vor einer unverhältnismäßigen Haftung geschützt werden muss. Richtigerweise stellt der BGH für die Beurteilung auf den Beginn der Mängelbeseitigung durch den Käufer und darauf ab, ob dieser die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde oder fortgeführt hätte. Das Prognoserisiko trägt dann der Verkäufer. Man darf auf die Urteilsbegründung gespannt sein.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 04. April 2014, V ZR 275/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/10 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel – wirksam?

• Handels- und Gesellschaftsrecht: Schicksal des Verwaltervertrages bei Verschmelzung

• Grundstücksrecht: Zustimmung aller Eigentümer

• Wohnraumietrecht: Kündigung bei gefälschter Vorvermieterbescheinigung

 

Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel – wirksam?

Ein Grundstückserwerber, der einen Mietvertrag mitgekauft hat, ist nach einer jüngsten Entscheidung des BGH aus vergangener Woche nicht an eine im Mietvertrag von den ursprünglichen Parteien vereinbarte Schriftformheilungsklausel gebunden. Die Kündigung durch den Erwerber ist nach Ansicht des Gerichts auch nicht treuwidrig. Die Richter betonen damit noch einmal die entsprechende Klarstellung aus einem vorangegangenen Urteil aus Januar dieses Jahres. Danach ist es auch nicht notwendig, dass der Erwerber vor Ausübung des Kündigungsrechts von dem Mieter eine Heilung des Schriftformmangels verlangt.

Kommentar

Auch nach jahrelangem Warten auf höchstrichterliche Entscheidungen zu dem für gewerbliche Mietverträge wesentlichen Aspekt der Schriftformheilungsklauseln bleiben nach den nun in kurzer Abfolge ergangenen Urteilen des XII. Senats leider weiter viele Fragen offen. Der BGH greift zwar die in der OLG- Rechtsprechung häufiger vertretene Ansicht auf, wonach ein Erwerber nicht an Schriftformheilungsklauseln gebunden ist. Wichtige Fragen wie die Zulässigkeit in allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) sind aber leider weiterhin offen.

Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 30. April 2014, XII ZR 146/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

 

Handels- und Gesellschaftsrecht: Schicksal des Verwaltervertrages bei Verschmelzung

Bei der Verschmelzung einer GmbH, also einer juristischen Person, die zur Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt wurde, auf eine andere juristische Person, geht der Verwaltervertrag im Rahmen der Gesamtrechtsnachfolge auf die übernehmende Gesellschaft über. Der BGH hatte in diesem Fall zu entscheiden, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft dazu berechtigt ist, einer Verschmelzung ihres Verwalters auf eine andere Gesellschaft zu widersprechen. Zumindest für den Fall, dass der übertragende Rechtsträger eine juristische Person ist, hat der BGH dies verneint.

Praxistipp

Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter kein höchstpersönliches Rechtsverhältnis besteht, wenn der Verwalter eine juristische Person ist. Nur im Falle höchstpersönlicher Rechtsverhältnisse, z.B. wenn der Verwalter eine Privatperson ist, rechtfertigt es sich, den Übergang des Verwaltervertrages zu verneinen. Zu beachten bleibt, dass der BGH das Schicksal des Verwaltervertrages nur im Hinblick auf die Verschmelzung entschieden hat. Offengelassen hat er dagegen, was im Falle einer Personenhandelsgesellschaft bzw. Spaltung gilt. Im Ergebnis dürfte aber auch hier der Verwaltervertrag übergehen.

Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 21. Februar 2014, V ZR 164/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

 

Grundstücksrecht: Zustimmung aller Eigentümer

Soll von einem bestehenden Wohnungseigentum der Hobby- und Partyraum als separates Wohnungseigentum verselbständigt werden, handelt es sich um eine Umwandlung von vormals mit der Wohnung verbundenen Teileigentums und damit zugleich um eine Veränderung der Zweckbestimmung. Dies kann nur mit Zustimmung aller Eigentümer der Wohnungseigentumsgemeinschaft vollzogen werden. Wird eine solche Zustimmung nicht erteilt, ist eine entsprechende Teilungsurkunde nichtig, entschied das OLG Koblenz.

Kommentar

Auch wenn – vermeintlich – die anderen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht von Entscheidungen eines einzelnen Wohnungseigentümers betroffen sind, ist oftmals Obacht geboten, ob nicht doch eine Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer eingeholt werden muss. Auch ein Sondereigentümer darf grundsätzlich – wie jeder normale Eigentümer auch – mit seinem (Sonder-)Eigentum nach Belieben verfahren. So kann er zwei ihm gehörende Sondereigentumseinheiten ohne weiteres zu einer Einheit zusammenfassen. Auch die Aufspaltung einer großen in zwei kleine Einheiten ist theoretisch zustimmungsfrei. Wird jedoch gemeinschaftliches Eigentum berührt – was in solchen Fällen häufig der Fall ist, weil z. B. ein neuer Eingangsbereich für die neue Wohnung geschaffen werden muss – müssen die übrigen Eigentümer zustimmen.

Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 06. September 2012, 1 U 1097/11 – www.ibr-online.de

 

 

Wohnraummietrecht: Kündigung bei gefälschter Vorvermieterbescheinigung

Legt ein Mieter seinem zukünftigen Vermieter eine gefälschte Vorvermieterbescheinigung vor, handelt es sich dabei nach Ansicht des BGH um eine erhebliche Verletzung von (vor-)vertraglichen Pflichten durch den Mieter. Dem Vermieter kann aufgrund dieser Verletzung das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses zustehen. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter allerdings erst drei Jahre nach Kenntniserlangung die Kündigung ausgesprochen. Ob die Kündigung damit verspätet war, hat der BGH nicht entschieden. Da das Berufungsgericht dieses Vorbringen rechtsfehlerhaft übergangen hat, war der Rechtsstreit zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Kommentar

Gegebenenfalls wird der Vermieter sich aufgrund der Verspätung die Unwirksamkeit der Kündigung vorwerfen lassen müssen. Der Vermieter könnte sein Recht auf Kündigung verwirkt haben, weil er drei Jahre wartete, um seinen Anspruch geltend zu machen. Wird das Recht eine längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht, kann der Inhaber sein Recht verwirken. Das ist dann der Fall, wenn sein Gegenüber sich aufgrund des Verhaltens des Berechtigten darauf einrichten durfte, dass das Recht zukünftig noch geltend gemacht werden wird. Das zeitliche Moment ist hier von besonderer Bedeutung. Ein zu langes Abwarten kann ein Indiz dafür sein, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses doch zuzumuten ist (siehe auch § 314 Abs. 3 BGB, wonach der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen kann, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat). Ganz allgemein gilt also, dass vertragliche Rechte unverzüglich geltend gemacht werden sollten.

Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. April 2014, VIII ZR 107/13 – www.bundesgerichtshof.de

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/08 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Grundstücksrecht: Sittenwidrige Preisgestaltung – Wie teuer darf ein Grundstück sein?
• Gewerbliches Mietrecht: Schönheitsreparaturen bei Umbaumaßnahmen
• Wohnungseigentumsrecht: Mobilfunksendeanlage auf dem Dach

 

Grundstücksrecht: Sittenwidrige Preisgestaltung – Wie teuer darf ein Grundstück sein?
Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das ohne das Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten erlaubt, liegt bei Grundstückskaufverträgen grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber oder -unterschreitung von 90% vor, so der BGH.
Entschieden wurde zur Frage, wann ein Rechtsgeschäft wegen Wuchers sittenwidrig ist. Gegenstand der Entscheidung war das folgende Immobiliengeschäft: Der Eigentümer verkaufte seine Eigentumswohnung für 118.000 Euro. Er hatte diese erst zwei Monate zuvor für 53.000 Euro erworben. Ihr Wert beläuft sich auf ca. 65.000 Euro. Als der Erwerber von diesen Umständen Kenntnis erlangt, verlangt er die Rückabwicklung des Vertrages und Schadenersatz. Ob im Ergebnis zu Recht, hat der BGH nicht entschieden. Die Wertverhältnisse allein begründen die Sittenwidrigkeit jedenfalls nicht. Ein sittenwidriges wucherähnliches Rechtsgeschäft liegt laut BGH vor, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung zu. Von einem besonders groben Missverhältnis kann bei Grundstücksgeschäften aber erst ausgegangen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung. Dies ist bei den oben dargestellten Wertverhältnissen nicht der Fall.
Kommentar
Der dargestellte Grenzbereich, ab dem man auf Sittenwidrigkeit schließen darf, dürfte im Normalfall nicht so schnell zu erreichen sein. Nur in Sondersituationen wird es erforderlich werden, bei der Vertragsgestaltung darauf zu achten, dass man den Vorwurf des Wuchers aktiv ausräumt.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 24. Januar 2014, V ZR 249/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Schönheitsreparaturen bei Umbaumaßnahmen
Hat der Vermieter die Absicht, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, so tritt an die Stelle der Schönheitsreparaturenpflicht des Mieters nicht deswegen allein automatisch ein Ausgleichsanspruch in Geld. Die Absicht des Vermieters allein genügt dafür nicht. Der Ausgleichsanspruch setzt vielmehr voraus, dass die Mieträume tatsächlich auch umgebaut werden, so der BGH. Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter aufgrund einer Veräußerung des Mietobjekts subjektiv kein Interesse mehr an der Erbringung der Renovierungsarbeiten, was aber für das Entstehen des Ausgleichsanspruchs nicht ausreichte.
Kommentar
Sieht der Vermieter also von der zunächst geäußerten Umbauabsicht ab, kann er vom Mieter nur die Ausführung der Arbeiten verlangen und erst, wenn die Voraussetzungen des § 281 BGB vorliegen (erfolglos gesetzte angemessene Frist zur Leistung bzw. Entbehrlichkeit der Fristsetzung) Schadensersatz geltend machen.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 12. Februar 2014, XII ZR 76/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Mobilfunksendeanlage auf dem Dach
Wollen die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft über die Aufstellung und den Betrieb einer Mobilfunksendeanlage auf dem Dach beschließen, ist die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer erforderlich. Es handelt sich um eine bauliche Veränderung und nicht um eine Maßnahme der Modernisierung oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik, wofür die Zustimmung der qualifizierten Mehrheit der stimmberechtigten Eigentümer ausreichen würde. Bei baulichen Veränderungen müssen alle Eigentümer zustimmen, deren Rechte durch die Maßnahme über ein zumutbares Maß hinaus beeinträchtigt werden. Aufgrund der von Mobilfunksendeanlagen ausgehenden und nicht auszuschließenden Gefahren bestehe die ernsthafte Möglichkeit einer Minderung des Miet- oder Verkaufswertes der Eigentumswohnungen, so der BGH. Eine solche Beeinträchtigung muss von einem Wohnungseigentümer nicht zustimmungslos hingenommen werden.
Praxistipp
Verwalter sollten vor Beschlussfassung genau prüfen, ob es sich bei der geplanten Maßnahme um eine bauliche Veränderung handelt, bei der alle Eigentümer zustimmen müssen. Stimmt nur ein einzelner dagegen und ist in seinen Rechten betroffen, kommt der Beschluss nicht zustande.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 24. Januar 2014, V ZR 48/13 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/07 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Grundstücksrecht: Ermächtigung zur Mieterhöhung im Kaufvertrag
• Grundstücksrecht: Geschlossene Immobilienfonds – Verletzung der Aufklärungspflicht
• Gewerbliches Mietrecht: Kein Schriftformzwang bei Anpassung der Betriebskosten

 

Grundstücksrecht: Ermächtigung zur Mieterhöhung im Kaufvertrag
Ein Vermieter kann den Grundstückskäufer im notariellen Kaufvertrag ermächtigen, schon vor der Eigentumsumschreibung im eigenen Namen Rechtshandlungen vorzunehmen, um beispielsweise eine Mieterhöhung auszusprechen. In dem zugrunde liegenden Fall wurde die Beklagte im Kaufvertrag entsprechend bevollmächtigt. Die Mieterin stimmte den Mieterhöhungsverlangen ausgesprochen bis zur Eigentumsumschreibung zwar zu, verlangte aber später die Rückzahlung der gesamten Miete und machte diese klageweise geltend. Die Mieterin meinte, die Beklagte habe ihre Vermieterstellung nur „vorgespiegelt“, weil das Eigentum erst Jahre später umgeschrieben wurde. Aufgrund dessen würden ihr die Mietzahlungen nicht zustehen. Zu Unrecht, wie der BGH im März dieses Jahres entschied. Der Käufer könne nämlich vom Verkäufer im Kaufvertrag ermächtigt werden, bereits vor der Eigentumsumschreibung und dem Übergang des Mietverhältnisses auf ihn (§ 566 BGB) in seinem Namen sämtliche Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen. Im Übrigen müsse diese Ermächtigung dem Mieter gegenüber nicht offen gelegt werden, so das Gericht.
Kommentar
Es entspricht der gängigen Praxis, in notariellen Kaufverträgen den Erwerber zu ermächtigen, ab dem Tag des Besitzübergangs – also bereits vor der eigentlichen Umschreibung des Grundbuchs – die mietvertraglichen Rechte des Verkäufers auszuüben. Durch die Entscheidung hat der BGH Rechtssicherheit für den Käufer geschaffen und die bis dato ungeklärte Frage, ob die Ermächtigung offen gelegt werden muss, abschließend entschieden.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. März 2014, VIII ZR 203/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Geschlossene Immobilienfonds- Verletzung der Aufklärungspflicht
Bei einer unrichtigen oder unvollständigen Darstellung von für die Anlageentscheidung wesentlichen Umständen besteht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die mangelhafte Prospektdarstellung für die Anlageentscheidung ursächlich war. Der Anleger beteiligte sich im Jahr 1997 mit 250.000 DM nebst 5 % Agio über einen Treuhandkommanditisten an einem geschlossenen Immobilienfonds. Unter Berufung auf verschiedene Prospektmängel forderte er dann von der Gründungskomplementärin und der Gründungskommanditistin des Fonds die Rückabwicklung der Beteiligung gegen Rückzahlung seiner Beteiligung nebst Zinsen sowie weiteren Schadenersatz. Im Verfahren stellte sich heraus, dass der Prospekt rechtzeitig vor der Anlageentscheidung dem Anleger übergeben worden war. Beratungsgespräche konnten nicht nachgewiesen werden. Allerdings musste das Verfahren zur weiteren Aufklärung an die Vorinstanz zurückverwiesen werden.
Kommentar
Der BGH hat seine anlegerfreundliche Rechtsprechung wieder bestätigt. Danach besteht nach allgemeiner Lebenserfahrung eine Vermutung dafür, dass vom Anleger behauptete Prospektfehler für dessen Anlageentscheidung auch ursächlich waren. Auf die Frage, welche Motive für den Anleger bei seiner Anlageentscheidung ausschlaggebend waren, ob also die behaupteten Prospektfehler ursächlich für die Anlageentscheidung gewesen sind, kommt es daher nicht an. Kann der Berater ordnungsgemäße Beratungsgespräche nicht nachweisen, so ist die Vermutung nicht widerlegt.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 11. Februar 2014, II ZR 273/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Kein Schriftformzwang bei Anpassung der Betriebskosten
Sieht ein Mietvertrag über Gewerberäume vor, dass der Vermieter bei Bedarf einseitig die Betriebskostenvorauszahlungen anpassen darf, unterfällt diese Erklärung nicht der Schriftform. Die Parteien hatten – wie üblich – in einem Zeitmietvertrag über Gewerberäume vereinbart, dass die Vermieterin die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten einseitig anpassen darf. Dies tat sie auch durch ein einseitiges Schreiben. Der Mieter erklärte daraufhin die ordentliche Kündigung und begründete dies damit, der Vertrag entspreche nun nicht mehr – wie gesetzlich vorgesehen – der Schriftform. Aufgrund dieses Formfehlers laufe der Vertrag auf unbestimmte Zeit und sei ordentlich kündbar. Dies lehnte der BGH ab und führt aus, dass die Anpassungserklärung der Vermieterin nicht dem Schriftformzwang des § 550 BGB unterliege. Ein etwaiger Erwerber sei aufgrund der Regelungen im Mietvertrag ausreichend gewarnt und könne sich bei den Parteien erkundigen, ob eine Anpassung erfolgt sei.
Praxistipp
Auch wenn grundsätzlich nur die wesentlichen Punkte eines langfristigen Mietvertrages vom Schriftformzwang erfasst sind, ist den Parteien grundsätzlich zu raten, bei jeder Vereinbarung oder Änderung des Mietvertrags die Einhaltung der Schriftform zu wahren. Denn nach wie vor ist nicht eindeutig und generell zu definieren, was wesentlich ist und was nicht.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 05. Februar 2014, XII ZR 65/13 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/05 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

- Makler- und Bauträgerrecht: Provision bei erheblicher Kaufpreisreduzierung
- Gewerbliches Mietrecht: Verwirkung eines Titels?
- Grundstücksrecht: Abtretung von Sicherungsgrundschulden
- Wohnraummietrecht: Keine Befristung, aber Kündigungsverzicht

 

Makler- und Bauträgerrecht: Provision bei erheblicher Kaufpreisreduzierung
Der BGH hat mit aktueller Entscheidung die für alle Makler erfreulich gewesene Entscheidung des OLG Hamm aus März letzten Jahres aufgehoben. Wie im newsletter immobilienrecht vom 05. Juni 2013 berichtet, hatte das OLG einem Makler unter Verweis auf den Grundsatz von Treu und Glauben seine Provision zugesprochen, obwohl der Kunde im Vergleich zum Nachweis des Maklers einen erheblich reduzierten Kaufpreis gezahlt hatte. Treu und Glauben greifen hier nicht, so der BGH. Vielmehr sei entscheidend, ob sich unter Würdigung aller besonderen Umstände der abgeschlossene Vertrag als ein wirtschaftlich anderer darstellt, als der nach dem Maklervertrag nachzuweisende. Bei Preisabweichungen ist zu prüfen, ob diese sich noch im Rahmen dessen bewegen, womit der Maklerkunde bei Beauftragung des Maklers gerechnet habe. Preisnachlässe von bis zu 15 % stellen die wirtschaftliche Kongruenz im Allgemeinen nicht in Frage, solche von mehr als 50 % regelmäßig schon.
Kommentar
Nach der Entscheidung des BGH bleibt es vom Einzelfall abhängig, ob bei erheblichen Preisnachlässen im Kaufvertrag der Makler seine Provision noch erhält oder nicht. Wertend zu betrachten sind nicht nur der Preisnachlass selbst, sondern die Gesamtumstände. Begründet sich die Preisreduzierung darauf, dass der Kunde auch nur reduzierte Sachleistungen bzw. ein “wirtschaftliches Weniger” erhält als angestrebt, liegt keine Kongruenz vor. Erhält der Kunde das, was er wollte zu einem besseren Preis, dürfte von wirtschaftlicher Kongruenz auszugehen sein.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. Februar 2014, III ZR 131/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Verwirkung eines Titels?
Unternimmt der gewerbliche Vermieter 13 Jahre lang aus seinem Zahlungstitel keinen Vollstreckungsversuch, ist darin allein noch keine Verwirkung des Zahlungstitels anzunehmen, so der BGH mit Urteil vom 09. Oktober 2013. Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH ist nicht allein der reine Zeitablauf maßgeblich. Entscheidend ist, dass der Mieter dem Verhalten des Vermieters entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen wolle. Lässt ein Gläubiger seinen Anspruch durch Gerichtsurteil titulieren, gibt er dadurch zu erkennen, dass er die Forderung durchsetzen will und sich dazu eines Weges bedient, der ihm dies grundsätzlich für die Dauer von 30 Jahren ermöglicht. Die Annahme, dass der Gläubiger den Anspruch endgültig nicht mehr durchsetzen will, liegt insoweit umso ferner. Vorliegend ist die Angelegenheit beim Vermieter 13 Jahre lang liegen geblieben. Das sei jedoch kein Umstand, aus dem ein Schuldner das Vertrauen gründen darf, ein titulierter Rechtsanspruch solle nicht mehr durchgesetzt werden.
Praxistipp
Vorliegend konnte der Mieter seine behaupteten Zahlungen nicht nachweisen. Der Schuldner sollte, wenn er auf einen Titel Zahlungen geleistet hat, sich entweder eine Quittung oder bei vollständigem Ausgleich der Forderung die entwertete vollstreckbare Ausfertigung des Titels aushändigen lassen und diese aufbewahren.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. Oktober 2013, XII ZR 59/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Abtretung von Sicherungsgrundschulden
Ist eine Sicherungsgrundschuld, gegen die dem Eigentümer eine Einrede auf Grund des Sicherungsvertrags mit einem früheren Gläubiger zustand, vor dem für die Anwendbarkeit von § 1192 Abs. 1a BGB maßgeblichen Stichtag (19. August 2008) von einem Dritten gutgläubig einredefrei erworben worden, führt eine weitere Abtretung an einen Dritten nach dem Stichtag nicht dazu, dass die Einrede wieder erhoben werden kann, so der BGH.

 

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Es wurde die Zwangsvollstreckung aus einer Sicherungsgrundschuld betrieben. Der Grundstückseigentümer erhob Vollstreckungsgegenklage und wandte ein, die Grundschuld sei nie valutiert worden. Der damalige Gläubiger trat die Grundschuld im Jahr 2000 an ein Bankhaus ab. Dieses wiederum trat die Grundschuld an den Beklagten, der die Vollstreckung betreibt, ab. Diese Abtretung wurde Ende 2008 in das Grundbuch eingetragen. Gemäß § 1192 Abs. 1a BGB können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags gegen eine Grundschuld zustehen – so auch die Einrede der fehlenden Valutierung -, jedem Erwerber der Grundschuld entgegengehalten werden; ein gutgläubiger einredefreier Erwerb findet nicht statt. Im Jahr 2000 existierte diese, die Sicherungsgeber schützende Vorschrift nicht. Das Bankhaus konnte deshalb unter altem Recht die Sicherungsgrundschuld gutgläubig einredefrei erwerben. Der BGH hat nunmehr entscheiden, dass es nach diesem gutgläubigen Erwerb trotz Inkrafttreten des § 1192 Abs. 1a BGB bei der Einredefreiheit bleibt. Die Einrede der fehlenden Valutierung lebt nicht wieder auf.
Kommentar
Damit hat der BGH eine in der Rechtsliteratur diskutierte Frage im Sinne des allgemein anerkannten sachenrechtlichen Grundsatz, dass ein einmal vollendeter einredefreier Erwerb des dinglichen Rechts auch für einen weiteren – selbst einen bösgläubigen – Rechtsnachfolger fortwirkt, geklärt.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 25. Oktober 2013, V ZR 147/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnraummietrecht: Keine Befristung, aber Kündigungsverzicht
Sieht ein Wohnraummietvertrag eine Befristung vor und ist diese Vereinbarung unwirksam, kann diese Regelung im Einzelfall als beidseitiger Kündigungsverzicht ausgelegt werden. Durch die Unwirksamkeit ist, so der BGH, eine planwidrige Vertragslücke entstanden, die durch ergänzende Vertragsauslegung zu schließen ist. Der Kündigungsverzicht bewirkt dann wie eine wirksame Befristung, dass das Mietverhältnis frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ordentlich gekündigt werden kann. Vorliegend wollten die Parteien ersichtlich, dass das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der Befristung durch ordentliche Kündigung beendet werden kann. Dieses Ziel werde dadurch erreicht, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, so der BGH.
Kommentar
Ein Zeitmietvertrag kann im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses grundsätzlich nur in den in § 575 BGB bestimmten Fällen vereinbart werden. Ein beidseitiger Kündigungsverzicht dagegen bedarf zwar keiner Begründung. Aber bestimmte Voraussetzungen für die Wirksamkeit müssen auch hier beachtet werden.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 11. Dezember 2013, VIII ZR 235/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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© Peter Hegerich