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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/09 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
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- Grundstücksrecht: Aufklärungspflichten des Verkäufers
- Grundstücksrecht: Keine Eintragung von fließenden Gewässern
- Gewerbliches Mietrecht: Mangelkenntnis bei Optionsausübung
- Bau- und Architektenrecht: Einwand der Unverhältnismäßigkeit bei optischen Werkmängeln 

 

Grundstücksrecht: Aufklärungspflichten des Verkäufers
Der Verkäufer eines unbebauten im Außenbereich liegenden Grundstücks ist nicht dazu verpflichtet, den Käufer ungefragt darüber aufzuklären, dass sich das Grundstück in einem Landschaftsschutzgebiet befindet. Vorliegend erwarb die Käuferin in der Hoffnung auf eine zukünftige Bebaubarkeit das im Außenbereich liegende Grundstück, das „zur Zeit kein Bauland“ war. Der Verkäufer hatte in den Vertragsverhandlungen geäußert, dass eine Umwandlung in Bauland in nächster Zeit erwartet werden könne. Der Senat verneinte die Verletzung einer Aufklärungspflicht durch den Verkäufer. Die Käuferin hätte sich vielmehr selbstständig darüber informieren können, dass das Grundstück in einem Landschaftsschutzgebiet liegt. So sind sowohl Flächennutzungs- als auch Landschaftsplan öffentlich einsehbar.
Kommentar
Grundsätzlich ist zu beachten, dass im Zuge von Vertragsverhandlungen keine rechtliche Aufklärungspflicht besteht. Jedoch darf ein Käufer die ungefragte Mitteilung des Verkäufers über solche Tatsachen erwarten, die für ihn offensichtlich von Bedeutung sind. Dies kann auch für solche Tatsachen angenommen werden, die geeignet sind, dem Vertragspartner einen erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen. Eine dahingehende Aufklärungspflicht ist aber nur in den Fällen verletzt, in denen dem Käufer nicht zuzumuten war, sich selbst über die Tatsache zu informieren.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 26. März 2015, 22 U 147/14, BeckRS 2015, 06900

 

Grundstücksrecht: Keine Eintragung von fließenden Gewässern
Der Flussabschnitt, der an ein Ufergrundstücks grenzt, kann grundsätzlich nicht gesondert im Grundbuch eingetragen werden. Das Gericht hatte vorliegend über die Beschwerde eines Grundeigentümers gegenüber dem Grundbuchamt zu entscheiden. Dieses hatte sich geweigert, dem Antrag des Eigentümers nachzukommen, den an sein Grundstück angrenzenden Flussabschnitt einzutragen. Der Senat bestätigt die Entscheidung des Grundbuchamtes: Wasserläufe seien „buchungsfreie“ Grundstücke und nicht dazu bestimmt, am Rechtsverkehr teilzunehmen. Vorliegend handele es sich um ein Anliegergewässer, das im Eigentum der jeweiligen Ufergrundstückseigentümer stehe. Das Gewässer sei daher kein selbstständiges Grundstück, so dass die Buchung von Anteilen des Gewässerflurstücks auf den Grundbuchblättern der Ufergrundstücke ausscheide. Vielmehr sei der dem jeweiligen Ufergrundstück zugehörige Teil des Gewässers bereits automatisch als dessen Bestandteil gebucht.
Kommentar
Für ein buchungsfreies Grundstück ist auf Antrag eines Berechtigten hin von Amts wegen ein Grundbuchblatt anzulegen. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Antragsteller vorgibt, dessen Eigentümer zu sein. Voraussetzung ist in diesem Fall jedoch, dass es sich um ein selbstständiges Grundstück i.S.v. § 3 Abs 1 GBO handelt. Damit scheiden neben Wasserläufen solche Grundstücke aus, die im Eigentum der öffentlichen Hand stehen oder dem öffentlichen Bahnverkehr dienen.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 27. Februar 2015, 34 Wx 8/15, IBRRS 2015, 0709

 

Gewerbliches Mietrecht: Mangelkenntnis bei Optionsausübung
Übt der Mieter in Kenntnis eines Mietmangels eine Option auf Verlängerung des Mietverhältnisses aus, ohne sich seine Rechte wegen der Mietmängel vorzubehalten, führt dies nicht zu einem Ausschluss der Minderung für die Zukunft. Der BGH entschied, dass die Ausübung einer Verlängerungsoption weder einen Vertragsschluss i.S.d. § 536b S. 1 BGB darstellt noch zu einer entsprechenden Anwendung der Norm führt. Auch nachträgliche Änderungen der Miethöhe -hier eine einvernehmliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung- führen nicht zu einer Anwendung der obigen gesetzlichen Regelung, so dass der Mieter nicht mit seinen Rechten, wie etwa auf Minderung, ausgeschlossen ist.
Kommentar
In Rechtsprechung und Literatur wird überwiegend die Auffassung vertreten, dass § 536 b BGB auch dann greift, wenn der Mieter in Kenntnis des Mietmangels eine Verlängerungsoption ausübt, ohne sich seine Rechte vorzubehalten. Begründet wird dies u.a. damit, dass die Ausübung einer Verlängerungsoption eine Zäsur in der Vertragsgestaltung darstelle. Der BGH stellt sich mit seiner Entscheidung nunmehr klar gegen diese Auffassung.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 5. November 2014, XII ZR 15/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Einwand der Unverhältnismäßigkeit bei optischen Werkmängeln
Der Unternehmer kann die Nacherfüllung wegen rein optischer Mängel am Gewerk nicht grundsätzlich wegen unverhältnismäßiger Kosten verweigern. Dies gilt zumindest dann, wenn der Auftraggeber ein nachvollziehbares Interesse an der optisch einwandfreien Herstellung hat und den Unternehmer ein maßgebliches Verschulden an der Verursachung trifft. Dies hat das Oberlandesgericht Düsseldorf mit der Begründung angenommen, der Unternehmer habe den Dachfirst des Anbaus fälschlich 15 cm zu niedrig gebaut, weil er dazu falsch Maß genommen habe. Zudem habe er während der Arbeiten die fehlerhafte Ausführung gesehen, aber seinen Auftraggeber nicht darauf hingewiesen, obwohl derzeit eine kostengünstigere Mängelbeseitigung möglich gewesen wäre.
Kommentar
Grundsätzlich findet bei jedem Mangel eine Abwägung zwischen der Belastung des Unternehmers und seiner Erfolgshaftung statt. Dies gilt also auch, wenn das Werk nicht nur optisch, sondern in seiner Funktion mangelhaft ist. Eine Funktionsbeeinträchtigung führt aber stets zu einer spürbaren Beeinträchtigung des Bestellers, so dass der Unternehmer in einem solchen Fall die Nacherfüllung nur schwer ablehnen kann. Hinsichtlich optischer Mängel gilt: Je höher das Interesse an der optischen Mangelfreiheit ist, desto höher ist auch die Anforderung an die Unverhältnismäßigkeit der Nacherfüllungskosten.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, 04. November 2014, 21 U 23/14, IBRRS 2015, 0713
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/07 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Aktuell: Mietpreisbremse und Bestellerprinzip im Maklerrecht beschlossen!
- Grundstücksrecht: Vereiteltes Vorkaufsrecht
- Bau- und Architektenrecht: Architekten/Fachplaner müssen technische Entwicklungen nicht beachten!
- Gewerbliches Mietrecht: Gleichrangiges Vermieterpfandrecht
- Wohnraummietrecht: Der Streit um die Schönheitsreparaturen

 

Aktuell: Mietpreisbremse und Bestellerprinzip im Maklerrecht beschlossen!

Nachdem der Bundestag hat am 05.03.2015 das Gesetz zur Einführung einer Mietpreisbremse und des Bestellerprinzips für Maklerleistungen beschlossen hat, hat nunmehr auch der Bundesrat dem Gesetz zugestimmt. Das Gesetz soll voraussichtlich im Juni 2015 in Kraft treten.

Die Mietpreisbremse soll nur in Gebieten mit „angespannter Wohnungslage“ gelten. Bei Wiedervermietung bestehender Wohnungen dürfen die Mieten dort nur noch maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In welchen Gebieten die Wohnungslage angespannt ist, sollen die Länder festlegen. Für Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung gilt die Mietpreisbremse nicht.

Bei Maklerleistungen gilt künftig „Wer bestellt, der bezahlt“. Es soll derjenige die Maklergebühren zahlen, der den Makler beauftragt hat oder in dessen Interesse der Makler überwiegend tätig geworden ist. In der Praxis wird das meist der Vermieter sein. Wohnungsvermittlungsverträge sind zudem künftig schriftlich abzuschließen.Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com

Fundstelle: Gesetzentwurf Drucksache 447/14 -www.bundesrat.de/SharedDocs/drucksachen/2014/0401-0500/447-14.pdf?__blob=publicationFile&v=1

 

Grundstücksrecht: Vereiteltes Vorkaufsrecht

Verkauft der Eigentümer seine Immobilie an einen Dritten und unterlässt es, seinen Mieter über das ihm zustehende Vorkaufsrecht zu unterrichten, steht dem Mieter ein Anspruch auf Schadensersatz gegenüber dem Vermieter zu. Dies gilt sogar dann, wenn er das Vorkaufsrecht nicht ausübt, nachdem er von dessen Bestehen Kenntnis davon erlangt hat. Der Anspruch umfasst die Differenz zwischen Verkehrswert und Verkaufspreis.

Kommentar
Der BGH widerspricht mit seinem Urteil klar der Ansicht der Vorinstanzen. Diese hatten die Klage des Mieters abgewiesen, da er nach Kenntnisnahme nicht vom Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hatte. Nach Ansicht des BGH solle die Mitteilung vom Vorkaufsfall den Mieter in die Lage versetzen, sein Vorkaufsrecht sofort auszuüben. Erhält er – wie vorliegend – diese Informationen hingen erst, wenn der Vermieter den Kaufvertrag mit dem Dritten bereits abgewickelt hat, könne nicht vom Mieter verlangt werden, dass er dennoch das Vorkaufsrecht ausübt. Der Vermieter könne den Kaufvertrag ohnehin nicht mehr erfüllen, sodass es nur billig wäre, dem Mieter unmittelbar den Ersatz des Erfüllungsschadens zu gewähren und nicht zunächst den Abschluss eines nicht erfüllbaren Kaufvertrages zu fordern.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 21. Januar 2015, VIII ZR 51/14 – www.bundesgerichtshof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Architekten/Fachplaner müssen technische Entwicklungen nicht beachten!

Im Jahr 2006 hatte ein Architekt die Verlegung von Leitungen für den Bau eines Wohnhauses geplant. Die Planung entsprach der DIN 18015 (Stand 1992). Der Bauherr wollte die Schlussrechnung des Architekten aus dem Jahr 2008 mit Verweis auf die Neuerungen in der DIN 18015 (Stand 2007) nicht zahlen. Danach wäre anders, als ausgeführt, die Auswechselbarkeit der Leitungen vorgesehen. Der Bauherr sah in der Leistung des Architekten einen zum Schadensersatz berechtigenden Planungsfehler. Ohne Erfolg, so das OLG München.

Kommentar
Der maßgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung der Planung eines Architekten/Fachplaners ist der Zeitpunkt seiner Leistungserbringung, nicht der Zeitpunkt der Abnahme seiner Leistung. Ändern sich nach erbrachter Leistung die allgemein anerkannten Regeln der Technik, führt dies nicht zu einer mangelhaften Leistung, die einen gewährleistungspflichtigen Planungsfehler begründet. Diese Ansicht entspricht nicht der gängigen Rechtsprechung. Zu bemerken ist, dass sie sich auf Schadensersatzansprüche gegen Fachplaner/Architekten beschränkt, wenn diesen ein Planungs- und Überwachungsfehler zur Last gelegt wird. Problematisch an der Entscheidung ist, wenn sich die mangelhafte Planung im Bauwerk realisiert. Das ausführende Unternehmen würde mangelhaft leisten, da die Umsetzung der Planung nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entspräche. Für den Unternehmer kommt es auf den Zeitpunkt der Abnahme an. Er würde also für die Schlechtleistung des Architekten gerade stehen müssen, was in der Praxis zu Unstimmigkeiten führen kann.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 15. Januar 2015, 9 U 3395/14, IBRRS 2015, 0507

 

Gewerbliches Mietrecht: Gleichrangiges Vermieterpfandrecht

Veräußert der Vermieter eine vermietete Immobilie, kann dem Erwerber des Mietobjekts auch ein Vermieterpfandrecht an solchen Sachen zustehen, die der Mieter zwischenzeitlich an einen Dritten sicherheitsübereignet hat. Für die Frage, wann das Vermieterpfandrecht des Erwerbers entsteht, ist nämlich nicht der Zeitpunkt, zu dem er in das Mietverhältnis eintritt, sondern vielmehr der Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsschlusses zwischen Mieter und Veräußerer maßgeblich. Es findet also eine Vorverlagerung zu Gunsten des Erwerbers statt. Dieses Vermieterpfandrecht des Erwerbers entsteht eigenständig neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers. Die beiden Vermieterpfandrechte erfassen dieselben Sachen und stehen im gleichen Rang.

Kommentar
Der Sicherungskonflikt zwischen dem Vermieterpfandrecht und einer Sicherungsübereignung wird spätestens dann praxisrelevant, wenn der Mieter insolvent ist und sich der Insolvenzverwalter und der Vermieter darüber streiten, zu wessen Gunsten das Pfandobjekt/Sicherungsgut zu verwerten ist. Der BGH hat die Rechte des Erwerbers gestärkt. Lediglich an Gegenständen, die schon vor Einbringung in die Mietsache sicherheitsübereignet wurden kann nur ein nachrangiges Vermieterpfandrecht entstehen.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 15.Oktober 2014, XII ZR 163/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnraummietrecht: Der Streit um die Schönheitsreparaturen

Allgemeine Geschäftsbedingen (AGB) in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung zu Schönheitsreparaturen verpflichten, sind unwirksam, wenn dafür kein angemessener Ausgleich vorgesehen wird, so die aktuelle Entscheidung des BGH. Auch so genannte Quotenabgeltungsklauseln, nach denen Mieter anteilige Renovierungskosten zahlen sollen, hat der BGH nunmehr gekippt. Bei diesen können die tatsächlich auf den Mieter entfallenden Kostenanteile nicht verlässlich ermittelt werden. So ist beim Abschluss des Mietvertrages für den Mieter nicht klar und verständlich, welche Belastung ggf. auf ihn zukommt. Derartige Klauseln sind daher unwirksam.

Praxistipp
Der Bundesgerichtshof hat hier wichtige Grundsatzfragen neu entschieden und seine bisherige Rechtsprechung zur Übertragung von Schönheitsreparaturen geändert. Mit seinen Entscheidungen hat der BGH erneut die Rechte der Mieter gestärkt, indem er dem Vermieter einen immer geringeren Spielraum einräumt, Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Vermieter tun nun gut daran, bestehende Mietverträge zu überprüfen und wenn möglich anzupassen. Künftige Mietverträge müssen in jedem Fall anhand der neuen Rechtslage ausgerichtet werden.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteile vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13 -www.bundesgerichtshof.de

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/06 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Grundstücksrecht: Kein Sondereigentum an einer ebenerdigen Terrasse
- Gewerbliches Mietrecht: Vertragsstrafe scheitert nicht an fehlendem Maximalbetrag
- Makler- und Bauträgerrecht: Provision umfasst auch Zubehör
- Wohnraummietrecht: Mangel durch weggefallene Außenrollläden
 
 
Grundstücksrecht: Kein Sondereigentum an einer ebenerdigen Terrasse
 
Ist eine ebenerdige Terrasse nicht durch vertikale Bauelemente von anderem Sondereigentum oder aber Gemeinschaftseigentum derart klar und dauerhaft abgegrenzt, dass das jederzeitige Betreten durch Dritte verhindert werden kann, ist die Eintragung eines Sondereigentums zu Gunsten des Besitzers der Terrasse nicht möglich. Das Kammergericht Berlin hatte über die beantragte Eintragung zu entscheiden, welcher das Grundbuchamt zuvor widersprochen hatte. Zu Recht, so der Senat: Nach § 3 Abs. 1 WEG soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn Wohnungen oder andere Räume „in sich“ geschlossen sind. Für die Eintragung des Sondereigentums an Balkonen oder Terrassen sei erforderlich, dass sie aufgrund ihrer Lage nur durch das Sondereigentum, also die entsprechende Wohnung, betreten werden können, zu dem sie gehören. Fehlt -wie vorliegend- hingegen eine körperliche Begrenzung, so komme nur die Einräumung eines Sondernutzungsrechts in Betracht.
 
Kommentar
 
Das Kammergericht bestätigt in seiner Entscheidung die bisherige Rechtslage. Danach sind Balkone aufgrund ihrer alleinigen Erreichbarkeit durch die Wohnung als Sondereigentum eintragungsfähig; bei Terrassen hingegen ist es schwieriger. Eigentümer von Wohnungen mit Terrasse, die nicht sondereigentumsfähig sind, tun also gut daran, die Eintragung eines Sondernutzungsrechts im Grundbuch zu beantragen. Nur so haben sie in diesem Falle die Möglichkeit, eigenständig über die Nutzung der Terrasse entscheiden zu können.Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.comFundstelle: KG Berlin, Beschluss vom 06. Januar 2015, 1 W 369/14, IMR 2015 2385

 

Gewerbliches Mietrecht: Vertragsstrafe scheitert nicht an fehlendem Maximalbetrag

Das Fehlen eines Maximalbetrages führt nicht zur Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsstrafe, wenn damit ein Verstoß gegen die Überlassungspflicht des Vermieters sanktioniert werden soll. Vorliegend mietete der Mieter Flächen in einer in Errichtung befindlichen Immobilie. Für jeden Tag, den die Mieträume zu spät übergeben werden, wurde dem Mieter eine Vertragsstrafe in Höhe von 300,00 € versprochen. Zeitlich beschränkten die Parteien ihre Vereinbarung nicht. Nach Ansicht des Vermieters führe das Fehlen der zeitlichen Grenze zu einer unangemessen hohen Vertragsstrafe, sodass die Klausel unwirksam sei. Dem widersprach das OLG Celle: Die Zurverfügungstellung des Mietobjektes sei primäre Leistungspflicht eines jeden Vermieters. Ist dieser nicht in der Lage, das Objekt fristgerecht an den Mieter zu übergeben, stelle dies den denkbar gröbsten Vertragsverstoß dar. Eine Vertragsstrafe, deren Höhe von der Zeitspanne, innerhalb derer der Gebrauch nicht gewährt wird, abhängt, sei daher keineswegs unangemessen.

Kommentar

Diese Entscheidung entspricht der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 12.03.2003, XII ZR 18/00). Vermieter sind deshalb bei Abschluss von Mietverträgen über noch nicht fertiggestellte Immobilien gut beraten, sämtliche bis zur Übergabe noch bestehende Unsicherheiten (z.B. Eigentumserwerb, Erteilung von Genehmigungen und Finanzierungszusagen) abzusichern und eigene Verpflichtungen, z.B. Vertragsstrafen, zu begrenzen.

Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 14.11.2014, 2 U 111/14, BeckRS 2014, 23078

 

Makler- und Bauträgerrecht: Provision umfasst auch Zubehör

Bei der Berechnung der Maklerprovision ist im Zweifel auch das Zubehör des Grundstücks zu berücksichtigen, so das Amtsgericht Charlottenburg. Weisen die Kaufvertragsparteien aus Gründen der Steuerersparnis das Zubehör gesondert im Grundstückskaufvertrag aus, kann sich dies zwar positiv auf die Grunderwerbssteuer auswirken, ist im Verhältnis zum Makler jedoch unerheblich.

Kommentar

Zur Stärkung der wirtschaftlichen Einheit besteht die gesetzliche Vermutung, dass die Verbundenheit zwischen Hauptsache und Zubehör auch im Verkaufsfall weiter besteht. Diese Vermutungswirkung kann nur dann widerlegt werden, wenn das Zubehör ausdrücklich von der Pflicht zur Übereignung im Kaufvertrag ausgenommen wird. Es könnte sodann ein eigener, vom Grundstück unabhängiger Kaufvertrag hierüber geschlossen werden. Der Makler erhält jedenfalls seine Provision auf den Gesamtkaufpreis des von ihm nachgewiesenen oder vermittelten Vertrages.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: AG Charlottenburg, Urteil vom 02.07.2014, 231 C 51/14, Grundeigentum 2014, S. 1532

 

Wohnraummietrecht: Mangel durch weggefallene Außenrollläden

Entfernt der Vermieter Außenrollläden, mit denen die Mieträume ausgestattet waren, liegt ein Mietmangel vor, wenn der dadurch bewirkte Sicht- und Sonnenschutz wegfällt und keine ausreichende Kompensation z.B. durch das Anbringen von Innenjalousien erfolgt. Im vom Landgericht Düsseldorf entschiedenen Fall sind die Außenrollläden im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters zur Wärmedämmung entfernt worden. Da hierdurch der Sicht- und Sonnenschutz, der durch die Außenrollläden bewirkt wurde, wegfiel, war der vertragsgemäße Zustand nicht mehr gegeben. Dieser werde auch nicht durch die jetzt vorhandene Wärmedämmung oder durch vorhandene Gardinen kompensiert, da Gardinen keinen mit Außen- oder Innenjalousien vergleichbaren Sicht- und Sonnenschutz bewirken.

Kommentar

Die Entscheidung wird gleichermaßen auf gewerbliche Mietverhältnisses anwendbar sein. Dem Mieter stehen im obigen Fall bei Verzug des Vermieters die Rechte aus § 536a BGB zu. Er kann somit auch die Mangelbeseitigungskosten vom Vermieter verlangen, wenn dieser mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. Dabei steht es dem Mieter frei, ob er den geltend gemachten Betrag zur Schadensbehebung verwendet oder nicht. Im letzteren Fall kann er dann aber nur den Nettobetrag verlangen, da die Umsatzsteuer nicht angefallen ist.

Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Düsseldorf, Urteil vom 18.06.2014, 23 S 241/13, ZMR 2014, 982

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/05 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Bau- und Architektenrecht: Überwachung der Mängelbeseitigung begründet keinen zusätzlichen Honoraranspruch!
- Bau- und Architektenrecht: Gewährleistungsanspruch des Käufers trotz Kopplungsverbot!
- Grundstücksrecht: Keine Eintragung ohne Briefvorlage
- Gewerbliches Mietrecht: Tilgungsbestimmungsrecht des Insolvenzverwalters eingeschränkt

 

Bau- und Architektenrecht: Überwachung der Mängelbeseitigung begründet keinen zusätzlichen Honoraranspruch!

Ein Bauunternehmen war in einem vom OLG Hamm entschiedenen Fall mit der Erstellung eines Glasdachs beauftragt. Im Verlauf der Ausführung traten Baumängel auf. Nach zwei erfolglosen Nachbesserungsversuchen beauftragte der Bauherr einen Dritten mit der Mängelbeseitigung und ließ diese durch seinen Architekten überwachen. Mit den Architektenkosten rechnete der Bauherr gegen den Anspruch des Bauunternehmers aus der Schlussrechnung auf. Das OLG Hamm entschied, dass die Überwachung der Nachbesserung zu den Grundleistungen des Architekten in der beauftragten Leistungsphase 8 der HOAI zählt. Eine besondere Vergütung sei nur gerechtfertigt, wenn der Architekt im Zuge der Ersatzvornahme bereits erbrachte Leistungen erneut vorzunehmen hätte, die über die normale Überwachung der Mängelbeseitigung hinausgingen. Dies war vorliegend nicht der Fall.

Kommentar

Da der Architekt einen Werkerfolg schuldet, trägt er das Risiko der mangelfreien Herstellung. Dabei macht die HOAI keinen Unterschied, ob die Mängelbeseitigung durch den ursprünglich beauftragten Unternehmer oder im Wege der Ersatzvornahme erfolgt. Das Urteil zeigt, dass dem Architekten selbst bei besonders intensiver Überwachungstätigkeit – etwa weil der Bauunternehmer, wie hier, besonders mangelhaft arbeitet – keine weitere Vergütung zusteht.

Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 19.11.2014, I-12 U 58/14, IBRRS 102052

 

 

Bau- und Architektenrecht: Gewährleistungsanspruch des Käufers trotz Kopplungsverbot!

Ein Architekt verkaufte einem Bauherrn ein Grundstück. Der Kaufvertrag wurde mit einem Architektenvertrag gekoppelt. Der Bauherr verpflichtete sich damit, selbigen Architekten für die Planung und Bauüberwachung seines Bauwerks zu beschäftigen. Das Grundstück wurde sodann in mangelhafter Weise bebaut, so dass der Bauherr Gewährleistungsansprüche gegen seinen Planer geltend machte. Letzterer wendete ein, es bestünde kein Anspruch, da der Architektenvertrag wegen Verstoßes gegen das Kopplungsverbot nichtig sei.
Das OLG Köln folgte diesem Vorbringen nicht und sprach dem Bauherrn den bergehrten Anspruch zu. Es sei treuwidrig, zunächst Vergütung abzurechnen und sich erst sechs Jahre nach Vertragsschluss auf das Kopplungsverbot zu berufen. Deshalb müsse der Bauherr so gestellt werden, als sei der Architektenvertrag aus seiner Sicht wirksam zustande gekommen.

Kommentar

Nach Art. 10 § 3 MRVG ist ein Vertrag nichtig, durch den sich der Grundstückskäufer im Zusammenhang mit der Transaktion verpflichtet, die Planungs- und Überwachungsleistungen eines bestimmten Architekten zu beanspruchen. Im Mittelpunkt steht der Schutz des Grundstückserwerbers, damit es nicht zu einem Kontrahierungszwang kommt. Das Recht des Bauherrn, den günstigsten und für ihn besten Architekten zu wählen, wäre in unbilliger Weise eingeschränkt. Speziell in Gebieten mit knappem Angebot an Baugrundstücken könnten Planer in hohem Maße wettbewerbsverzerrend agieren.

Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Köln, Urteil vom 30.07.2014, 11 U 133/13, BeckRS 2014, 17495

 

 

Grundstücksrecht: Keine Eintragung ohne Briefvorlage

Um ein Verfügungsverbot bei einer Eigentümergrundschuld im Grundbuch eintragen zu können, muss auch der Grundschuldbrief vorgelegt werden. Im vorliegenden Fall ging es um die zwangsweise Absicherung von ausstehendem Architektenhonorar. Die bestrangige Absicherung dieser Forderung wurde vom Auftraggeber bzw. Grundstückseigentümer durch die Eintragung von Eigentümergrundschulden mit Brief verhindert. Zwar konnte der Architekt gerichtlich eine Entscheidung erstreiten, wonach der Grundstückseigentümer nicht über diese Grundschulden verfügen darf, gleichwohl scheiterte er aber mit dem Anliegen, dieses Verfügungsverbot im Grundbuch eintragen zu lassen. Das Grundbuchamt verlangte nämlich für die Eintragung auch die Vorlage der Grundschuldbriefe. Das OLG entschied hierzu, dass die Weigerung des Grundbuchamtes zu Recht erfolgte.

Kommentar

Die zunächst getroffene Entscheidung, wonach über die Eigentümergrundschulden nicht verfügt werden dürfe, erwies sich für den Architekten als Pyrrhussieg. Da der Eigentümer die Grundschuldbriefe natürlich nicht freiwillig herausgegeben hat, konnte diese Entscheidung nicht umgesetzt werden. Die Entscheidung ist zu Recht so ergangen, da sich der konkrete Rechtsinhalt der Grundschuld nicht nur aus dem Grundbuch ergibt, sondern auch aus dem Grundschuldbrief genauso ersichtlich sein muss. Ein Briefrecht kann nämlich durch Abtretung und Übergabe des Briefes auch außerhalb des Grundbuches erfolgen. Insoweit könnte in dem Zeitpunkt, in dem lediglich die Eintragung im Grundbuch vorgenommen wird, das Recht bereits jemand anderem zustehen und das Recht dürfte nicht mehr im Grundbuch eingetragen werden. Die Entscheidung ist ein weiteres Beispiel für die Tücken bei der Handhabung von Briefrechten.

Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Naumburg, Beschluss vom 06.06.2014, 12 Wx 2/14, IBRRS 2015, 0465

 

 

Gewerbliches Mietrecht: Tilgungsbestimmungsrecht des Insolvenzverwalters eingeschränkt

Dauert ein Gewerberaummietverhältnis nach Insolvenzeröffnung über das Vermögen des Mieters an, ist der Insolvenzverwalter nicht berechtigt, den Erlös aus der Verwertung von dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Gegenständen mit der Tilgungsbestimmung an den Vermieter auszukehren, dass die Zahlung vorrangig auf die nach Verfahrenseröffnung als Masseverbindlichkeiten begründeten Mietforderungen und erst sodann auf die zuvor als Insolvenzforderungen entstandenen Mietforderungen anzurechnen sind. Nach der Entscheidung des BGH stehe dem Insolvenzverwalter eine solche Entscheidung nicht zu. Die Tilgungsbestimmung sei vielmehr eine Vergünstigung für den Schuldner, der zur Erfüllung seiner Verpflichtung freiwillig tätig wird. Bei einer Befriedigung des Gläubigers durch Verwertung einer von dem Schuldner gestellten Sicherung sei die vorgenannte Voraussetzung jedoch nicht erfüllt. Eine gleichwohl vorgenommene Tilgungsbestimmung sei mithin unwirksam.

Hinweis

In der Praxis unternehmen Insolvenzverwalter gern den Versuch, den Verwertungserlös aus dem Vermieterpfandrecht ausschließlich oder vorrangig mit den Masseforderungen, also den nach Insolvenzeröffnung entstandenen Mietforderungen zu verrechnen. Dies bietet aus der Sicht der Insolvenzverwalter den Vorteil, dass der Erlös nicht bereits für die Insolvenzforderungen, somit die vor Insolvenzeröffnung entstandenen Mietforderungen verbraucht wird, sondern zur Tilgung der ohnehin aus der Insolvenzmasse zu bezahlenden Masseforderungen verwendet werden kann. Insofern fällt das Urteil des BGH, der dieser Praxis einen Riegel vorschiebt, zugunsten des Vermieters aus.

Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 09.10.2014, IX ZR 69/14 – www.bundesgerichtshof.de

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/04 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Grundstücksrecht: Widerruf der Bauträgervollmacht
- Grundstücksrecht: Bestimmtheit der einstweiligen Verfügung
- Gewerbliches Mietrecht: Barrierefreiheit als Mietmangel
- Bau- und Architektenrecht: Ingenieur bleibt zur Materialprüfung verpflichtet

 

Grundstücksrecht: Widerruf der Bauträgervollmacht

In Bauträgerverträgen wird dem Verkäufer oftmals seitens des Käufers einer Wohnung eine unwiderrufliche Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung erteilt. Dies ist auch zulässig. Ausnahmsweise kann die Vollmacht aber aus wichtigem Grund widerrufen werden, wenn der Gebrauch den Beschränkungen im Innenverhältnis widerspricht. Es ist dabei nicht notwendig, dass gerade die Schranken überschritten sind, die aus dem Text der Vollmacht klar ersichtlich sind. Ein Widerrufsgrund ist bereits dann gegeben, wenn die beabsichtigte Änderung der Teilungserklärung den weiteren vertraglichen Abreden der Parteien entgegensteht. Im zu entscheidenden Fall hatte der Bauträger unter anderem eine Nutzungsumwandlung des Innenhofgebäudes geplant. Diese stand jedoch den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen entgegen, da bei der Umsetzung kein ausreichender Parkraumersatz vorhanden gewesen wäre. Der Senat erklärte den Widerruf der Bauträgervollmacht daher für wirksam.

Kommentar

Aufgrund der Vollmacht kann der Bauträger rasch und flexibel im Zuge der Planung und des Abverkaufs der einzelnen Wohnungen auf Änderungen und Wünsche reagieren. Zwingend erforderlich ist eine Einschränkung dahingehend, dass durch die Abänderung der Teilungserklärung die Lage und Gestalt der vertragsgegenständlichen Sondereigentumseinheit nicht berührt wird und das Gemeinschaftseigentum ebenso nicht betroffen ist. Wie die Entscheidung zeigt, müssen sich darüber hinaus die Änderungen im Rahmen der weiteren vertraglichen Abreden bewegen.

Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 29.07.2014, 34 Wx 138/14, IBRRS 102704

 

Grundstücksrecht: Bestimmtheit der einstweiligen Verfügung

Um eine Grundbucheintragung im Rahmen einer Vollstreckungsmaßnahme zu erwirken, muss der Gläubiger alles ihm Mögliche getan haben. Daran fehlt es, wenn der Titel, auf dessen Grundlage eine Vormerkung auf Sicherung eines Wohnrechts im Grundbuch eingetragen werden soll – hier eine einstweilige Verfügung –  zu unbestimmt ist. Im vom OLG München entschiedenen Fall begehrte der Grundstücksmiteigentümer die Eintragung eines Wohnrechts, wozu er zu Lasten der übrigen Eigentümer eine einstweilige Verfügung auf Eintragung einer Vormerkung auf Sicherung eines „Nutzungsrechtes“ erwirkte. Das Amtsgericht ersuchte daraufhin das Grundbuchamt um Eintragung des Inhalts des Titels in das Grundbuch. Das Grundbuchamt lehnte dies zu Recht ab mit der Begründung, dass der Beschluss lediglich die Eintragung eines „Nutzungsrechts“ vorsah und auch nicht klar war, ob das ganze Grundstück zu belasten sei oder nur der nicht dem Antragsteller gehörende Miteigentumsanteil.

Kommentar

Die konkrete Bezeichnung des zu sichernden Rechts ist einer der elementaren Grundsätze des Sachen- und Grundbuchrechts. Die Bezeichnung „Nutzungsrecht“ umfasst verschiedene Begriffe, so z.B. den Nießbrauch, eine Dienstbarkeit oder aber auch eine Benutzungsregelung. Beantragt der Antragsteller lediglich ein „Nutzungsrecht“, ist dies zu allgemein und stellt einen Verstoß gegen den Bestimmtheitsgrundsatz dar. Für einen Dritten muss stets die höchstmögliche Belastung erkennbar sein.

Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 28.11.2014, 34 Wx 426/14, BeckRS 2015, 02065

 

Gewerbliches Mietrecht: Barrierefreiheit als Mietmangel

Die fehlende Barrierefreiheit von Mieträumen stellt nicht automatisch einen Mangel dar, der zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. In dem vom OLG Brandenburg entschiedenen Fall sah der Mietvertrag die Nutzung der Räume als Physiotherapiepraxis, für die eine Barrierefreiheit gesetzlich vorgeschrieben ist, vor.  Vorliegend hatten die Parteien im Rahmen eines Umbaus der Mieträume aber auf Grundrisszeichnungen Bezug genommen, in denen eine vorhandene Stufe zwischen zwei Räumen gerade nicht gestrichen war. Daher könne der Mieter, so das Gericht, nicht erwarten, dass diese Barriere vom Vermieter zurückgebaut werde. Dies sehen die vertraglichen Regelungen gerade nicht vor.

Praxistipp

Insbesondere dem Vermieter ist dringend zu empfehlen, den Mietzweck so genau wie möglich im Mietvertrag zu beschreiben. Achtlosigkeit kann in diesem Bereich teuer werden. Je pauschaler die Regelung, desto freier kann sich der Mieter bewegen. Der Vermieter dagegen hat grundsätzlich dafür einzustehen, dass der Mieter den vereinbarten Mietzweck auch verfolgen kann. Er muss sämtliche Beschäftigungen, die sich im Rahmen des Mietzwecks halten, dulden bzw. ermöglichen. Beschreibungen wie „zum Betrieb eines Ladengeschäfts“ sind daher unbedingt zu vermeiden.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 06.01.2015, 6 U 134/13, BeckRS 2015, 01190

 

Bau- und Architektenrecht: Ingenieur bleibt zur Materialprüfung verpflichtet

Die Stahlblechfassade einer Produktionshalle hatte sich durch Chemikalieneinsatz in einer Verzinkerei zersetzt. Ein Ingenieur wurde mit der Planung der Fassadensanierung und der Auswahl eines geeigneten Materials beauftragt. Nach dem Einbau von PVC- Fassadenelementen bildeten sich Verformungen und Risse. Der Ingenieur hatte sich bei der Auswahl des Materials auf die Aussagen des Herstellers verlassen, eine eigene Prüfung indes nicht vorgenommen. Eine Herstellerempfehlung entbindet den Ingenieur jedoch nicht von seiner Prüf- und Hinweispflicht. Von Letzterer wäre er nur dann befreit gewesen, wenn sein Auftraggeber einen Fachmann mit der umfassenden Aufklärung beauftragt hätte. Dies war im entschiedenen Fall nicht erfolgt. Der Ingenieur haftet der Verzinkerei daher auf Schadensersatz.

Praxistipp

Verfügen Architekten/Ingenieure hinsichtlich der Eignung des einzusetzenden Materials nicht über die erforderliche Fachkunde, so ist der Auftraggeber hierüber aufzuklären. Vom Hersteller sollte idealerweise eine Garantieerklärung eingeholt werden. Dem Auftraggeber ist in besonderen Fällen zu raten, einen selbstständigen Beratungsvertrag mit dem Hersteller zu schließen.

Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Naumburg, Urteil vom 01.10.2014, 12 U 18/14, IBRRS 102558

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/03 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Gewerbliches Mietrecht: Verwendeter Begriff des verlorenen Baukostenzuschusses
- Bau- und Architektenrecht: Nachweis über Bedenkenanzeige im Prozess entscheidend!
- Makler- und Bauträgerrecht: Verletzung der Aufklärungspflichten
- Grundstücksrecht: Gutgläubiger lastenfreier Erwerb

 

Gewerbliches Mietrecht: Verwendeter Begriff des verlorenen Baukostenzuschusses

In einem gewerblichen Mietvertrag war geregelt, dass der Mieter einen Investitionskostenbeitrag als verlorenen Baukostenzuschuss an den Vermieter leistet, welcher nach entsprechender Ausführung des Leistungsbereiches zu entrichten ist. Der Mieter lehnte die Zahlung des Baukostenzuschusses ab, weil die betroffenen Bauleistungen seitens des Vermieters mangelhaft ausgeführt worden seien. Zu Unrecht, so der Senat.
Wird ein verwendeter Begriff in den beteiligten Verkehrskreisen in einer bestimmten Weise verstanden, verstößt es gegen die Auslegungsvorschriften, ihn in einem anderen Sinne zu deuten. Der Begriff „verlorener Baukostenzuschuss“ wird als eine Geld- oder Sachleistung verstanden, welche der Mieter als Sonderleistung neben der Miete zugunsten des Vermieters zum Neu- oder Ausbau, zur Erweiterung, Wiederherstellung oder Instandsetzung von Räumen erbringt, ohne dass der Vermieter zur vollen oder teilweisen Rückerstattung dieser Leistung vertraglich verpflichtet ist. Der verlorene Baukostenzuschuss ist allerdings kein Entgelt für die erbrachte Bauleistung. Die vertragliche Regelung könne daher nicht so verstanden werden, dass der Vermieter für eine bestimmte Bauleistung vorleistungspflichtig ist und erst nach mangelfreier Ausführung das dafür geschuldete Entgelt erhält.

Kommentar

Das Urteil überzeugt. Im Unterschied zu anrechenbaren Baukostenzuschüssen stellen verlorene Baukostenzuschüsse keine Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache dar, sondern eine Sonderleistung neben der Miete.

Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Dresden, Beschluss vom 15.07.2014, 5 U 52/14, BeckRS 2015, 00216

 

Bau- und Architektenrecht: Nachweis über Bedenkenanzeige im Prozess entscheidend!

Ein Unternehmer wurde unter Einbeziehung der VOB/B 2006 mit der Errichtung eines Wohnhauses beauftragt. Die Parteien stritten darüber, ob die Bodenverdichtung mangelhaft ist. Nach der Abnahme traten im Bereich der Baugrube Setzungsrisse auf. Die Nachbesserung durch den Unternehmer blieb erfolglos. Eine weitere Nachbesserung lehnte der Unternehmer mit der Begründung, sowohl die Art des Bodens als auch die Witterungsverhältnisse machten eine bessere Verdichtung der Erde unmöglich, ab. Der Unternehmer schuldet eine Leistung nach den anerkannten Regeln der Technik. Ist er dazu wie vorliegend nicht in der Lage, muss er seinem Auftraggeber einen ausreichenden Hinweis geben. Unterlässt der Unternehmer eine solche sogenannte Bedenkenanzeige, bleibt er in der Haftung. Zu beachten ist außerdem, dass ein solcher Hinweis bereits bei Leistungserbringung zu erfolgen hat und nicht erst beim Versuch der Nachbesserung.

Praxistipp

Unternehmer sollten, um Weiterungen zu vermeiden, den Bedenkenhinweis gem. § 13 Abs. 3 in Verbindung mit § 4 Abs. 3 VOB/B beachten. Um die Erfüllung der Mitteilungspflicht beweiskräftig dokumentieren zu können, empfiehlt es sich die Bedenkenanzeige schriftlich vorzunehmen.

Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 17.12.2014, 4 U 1/14, BeckRS 2015, 00151

 

Makler- und Bauträgerrecht: Verletzung der Aufklärungspflichten

Der Makler verletzt die ihm obliegende Aufklärungspflicht, wenn er ein Objekt im Vorfeld mit einer Vollunterkellerung bewirbt, den Kunden vor Kauf aber trotz positiver Kenntnis nicht über die tatsächlich nur vorliegende Teilunterkellerung aufklärt. Die Bestimmung der Höhe des Schadensersatzes gestaltet sich in dieser Konstellation trotz eindeutiger Pflichtverletzung des Maklers schwierig: Für einen Schadensersatzanspruch in Höhe der Kosten der nachgeholten Vollunterkellerung muss der Käufer nachweisen, dass er bei Kenntnis der Teilunterkellerung das Objekt zu einem Kaufpreis erworben hätte, der in Höhe der Nachbesserungskosten reduziert worden wäre. Dabei trifft ihn der Beweis, dass der Verkäufer bereit gewesen wäre, diese Kaufpreisreduzierung vorzunehmen.

Kommentar

Die nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geltende Beweiserleichterung, nach der der Käufer nicht beweisen muss, dass sich der Vertragspartner auf einen solchen Vertragsabschluss eingelassen hätte, ist in der vorliegenden Konstellation nicht anwendbar. Diese kommt nur bei  Schadensersatzansprüchen gegen den Vertragspartner selbst in Betracht. Das Begehren des Klägers richtet sich vorliegend jedoch gegen den Makler und nicht gegen den Verkäufer als seinen eigentlichen Vertragspartner.

Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Urteil vom 19.11.2014, 20 U 2215/14, BeckRS 2015, 00268

 

Grundstücksrecht: Gutgläubiger lastenfreier Erwerb

Ein lastenfreier gutgläubiger Erwerb von Miteigentumsanteilen ist in Bezug auf nicht eingetragene Belastungen, deren Bestellung nur an einem Gesamtgrundstück möglich ist,  nicht von vornherein ausgeschlossen, so das Brandenburgische Oberlandesgericht. Im konkreten Fall sollte eine Dienstbarkeit zugunsten einer Fernwärmeversorgungsanlange auf einem Grundstück eingetragen werden. Vor Antragstellung war ein Miteigentumsanteil am Grundstück – lastenfrei – veräußert worden. Da die Dienstbarkeit sich nur auf das gesamte Grundstück erstrecken kann, nicht hingegen auf einzelne Miteigentumsanteile, konnte die Dienstbarkeit nach lastenfreier Veräußerung eines Miteigentumsanteils nicht mehr eingetragen werden bzw. war auf den anderen Miteigentumsanteilen zu löschen. Der Erwerber des Miteigentumsanteils durfte sich nämlich darauf verlassen, dass das Grundstück lastenfrei ist bzw. dass die bei Erwerb noch nicht beantragte und eingetragene Dienstbarkeit nicht miterworben wird. Für eine Eintragung bedarf es der Bewilligung des neuen Inhabers des Miteigentumsanteils.

Kommentar

§ 892 BGB fingiert im Interesse des Verkehrsschutzes die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs, sodass ein Erwerber grundsätzlich von einer Lastenfreiheit ausgehen darf. Dies gilt auch für Erwerber von Miteigentumsanteilen. Erwerben diese lastenfrei, kann eine einheitliche Belastung auf keinem der Miteigentumsanteile eingetragen werden. Der Schutz des gutgläubigen Erwerbers wirkt sich somit gleichermaßen für die übrigen Eigentümer aus. Das OLG Dresden hat im Jahre 2010 hingegen in gegensätzlicher Weise entschieden. Die weitere Entwicklung der Rechtsprechung bleibt abzuwarten – oder besser – man umgeht derartige Streitigkeiten durch zügige und vollständige Grundbuchanträge.

Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Brandenburg, Beschluss vom 08.04.2014, 5 W 27/14, NJW-RR 2015, 15

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/02 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

• Bau- und Architektenrecht: Architekt in Darlegungsnot
• Bau- und Architektenrecht: Trotz überschrittenem Kostenvoranschlag Anspruch des Unternehmers auf übliche Vergütung!
• Gewerbliches Mietrecht: Konkurrenzschutz gegen eigenen Vermieter
• Wohnungseigentumsrecht: Keine Wiederwahl des Verwalters bei massiven Pflichtverletzungen

 

Bau- und Architektenrecht: Architekt in Darlegungsnot
Die Parteien streiten um Architektenhonorar. Eine Architektin forderte im vorliegenden Fall weiteres Honorar für tatsächlich erbrachte Leistungen. Ihren Anspruch kann sie jedoch nicht hinreichend darlegen. Ihr fehlt die vertragliche Grundlage. Unstreitig wurde ein Architektenvertrag geschlossen. Um dessen Leistungsumfang wird gestritten. Es existiere keine allgemeine Vermutung für die Übertragung der Vollarchitektur, so das OLG Düsseldorf. Die jeweiligen Leistungspflichten ergäben sich stattdessen aus der Parteivereinbarung und nicht aus der HOAI. Eine konkludente Vertragserweiterung durch ein bloßes weiteres Tätigwerden der Klägerin verneint der Senat und weist den Anspruch deswegen zurück.
Kommentar
Die Grundlage der Auslegung von Architektenverträgen ist der Vertragstext und nicht die HOAI. Letztere ist nur das Preisrecht, dem der Vertrag unterliegt. Der Vertragsschluss richtet sich dementgegen nach den allgemeinen Regelungen des BGB. Soweit ein Honoraranspruch für das tatsächlich erbrachte Architektenwerk aus dem Vertrag geltend gemacht wird, muss die konkrete Leistung zwischen den Parteien zunächst einmal vereinbart gewesen sein. Selbst wenn die Leistungsphasen der HOAI Vertragsinhalt geworden sind, folgt daraus nicht per se der konkrete Umfang der Leistung. Dies gilt insbesondere für die Fälle, in denen die Architektenleistung vertraglich auf einen bestimmten Bereich begrenzt wird.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14. Oktober 2014, I-22 U 104/14, BeckRS 2015 00220

Bau- und Architektenrecht: Trotz überschrittenem Kostenvoranschlag Anspruch des Unternehmers auf übliche Vergütung!
Der Unternehmer hatte im entschiedenen Fall auf Wunsch des Bestellers eine Kostenaufstellung für die Abfuhr abgerutschter Erdmassen von einem Steilhang und den Bau einer Stützmauer erstellt. Aufgrund höherer Materialkosten und größeren Arbeitsaufwandes überstieg der Rechnungsbetrag den Kostenvoranschlag in Höhe von 13.004,61 EUR. Dies war bereits frühzeitig erkennbar gewesen. Mangels Übernahme einer Gewähr für die Richtigkeit des Kostenvoranschlages ist dieser jedoch nicht Vertragsbestandteil, sondern nur Geschäftsgrundlage geworden. Der Unternehmer ist in der Folge nicht an den veranschlagten Kostenbetrag gebunden. Der Besteller schuldet eine Vergütung, die den erbrachten Leistungen entspricht.
Praxistipp
Ist keine Pauschalvergütung vereinbart worden, so ist dem Unternehmer aus Gründen der Kostensicherheit zu raten, von dem Besteller eine Richtigkeitsgarantie für den Kostenvoranschlag zu verlangen. Andernfalls bleibt dieser unverbindlich. Ein etwaiger Schadensersatzanspruch des Bestellers aufgrund fehlerhafter Kostenaufstellung würde zudem die schuldhafte Verletzung der Anzeigepflicht des Unternehmers sowie das Vorhandensein eines tatsächlichen Schadens voraussetzen.
Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Saarbrücken, Urteil vom 19. November 2014, 2 U 172/13, BeckRS 2014, 23405

Gewerbliches Mietrecht: Konkurrenzschutz gegen eigenen Vermieter
Der Gewerberaumvermieter hat unter Umständen auch ohne entsprechende vertragliche Regelung dem Mieter Konkurrenzschutz im selben Hause zu gewähren und darf kein Konkurrenzunternehmen in unmittelbarer Nähe zum Betrieb seines Mieters eröffnen. Vorliegend eröffnete der Vermieter in 5 Meter Entfernung einen Stehimbiss mit gleichem Sortiment wie dem des Mieterrestaurants mit Außer-Haus-Verkauf. Die AGB des Mietvertrages schlossen den „Konkurrenz- oder Sortimentsschutz“ aus, legten dem Mieter jedoch eine Betriebspflicht sowie Bestimmungen zu Sortiment- und Preisgestaltung auf. Die Regelungen führten nach Ansicht des Senats in ihrer Gesamtheit zu einer unangemessenen Benachteiligung und seien daher unwirksam: Der Mieter könne nicht gleichzeitig verpflichtet werden, Konkurrenz zu dulden, andererseits jedoch keine freien Entscheidungen hinsichtlich Sortiment, Geschäftsbetrieb oder Preis treffen zu dürfen. Er habe daher einen Unterlassungsanspruch gegen seinen Vermieter.
Praxistipp
Die Entscheidung des OLG, wonach dem Mieter vertragsimmanenter Konkurrenzschutz nicht nur bei fehlender Regelung im Mietvertrag, sondern ggfs. auch im Falle eines unwirksamen Ausschlusses zu gewähren ist, kann sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter praktische Auswirkungen haben. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerber von dem Mieter fernzuhalten, sondern dass nach den Umständen des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der Belange der Parteien abzuwägen ist, ob der Konkurrenzschutzanspruch des Mieters das Interesse des Vermieters an der beliebigen Verfügbarkeit über sein Eigentum überwiegt.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 25.November 2014, 6 U 117/13, BeckRS 2014, 22674

Wohnungseigentumsrecht: Keine Wiederwahl des Verwalters bei massiven Pflichtverletzungen
Wird der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft trotz massiver Pflichtverletzungen wieder bestellt, hat dies die Unwirksamkeit des Beschlusses zur Folge. Eine dahingehende Mehrheitsentscheidung der Eigentümer widerspricht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Vorliegend kam es durch ein Fehlverhalten des Verwalters zu einer Verminderung der Instandhaltungsrücklagen um 74.000,00 EUR. So hatte er Kosten über das Rücklagenkonto abgerechnet, die den einzelnen Eigentümern zurückzurechnen gewesen wären. Nach Ansicht des Senats haben die Wohnungseigentümer mit der Wiederwahl ihr Ermessen überschritten. Ein Verwalter, bei dem es zu derartigen Unregelmäßigkeiten kommt, sei objektiv für sein Amt ungeeignet und seine Wiederwahl nicht vertretbar.
Kommentar
Liegt eine massive Pflichtverletzung des Verwalters vor, sollte gegen den Beschluss auf Wiederwahl auch im Wege der einstweiligen Verfügung vorgegangen werden. Im hiesigen Fall wurde dieser stattgegeben und der Verwalter gerichtlich von seinen Pflichten entbunden. Ein Abwarten auf das Ende des Anfechtungsverfahrens gegen den Beschluss ist den Eigentümern in einem solchen Fall nicht zuzumuten. Es ist nicht auszuschließen, dass es auch in Zukunft zu derartigen Handlungen des Verwalters kommt.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Frankfurt, Urteil vom 20. März 2014, 2-13 S 165/13, ZMR 2014, 904-905

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/25 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

 

  • Grundstücksrecht: Sicherung von Wegerechten
  • Gewerbliches Mietrecht: Formnichtiger Mietvertrag bei Verbindung mit geplantem Kaufvertrag
  • Bau- und Architektenrecht: Sachmängelgewährleistung – Werk technisch nicht realisierbar
  • Makler- und Bauträgerrecht: Kein Provisionsanspruch bei nichtigem Hauptvertrag

 

Grundstücksrecht: Sicherung von Wegerechten

Grundstücke werden häufig mit Dienstbarkeiten belastet. Das Wegerecht, das dem Berechtigten ein Geh- und Fahrtrecht auf einem fremden Grundstück zugesteht, stellt eine mögliche Art dieser Dienstbarkeiten dar. Ein solches Wegerecht kann dabei auf einen bestimmten Teil des Grundstücks beschränkt werden; das Recht lastet dann auf dem gesamten Grundstück, darf aber nur innerhalb eines räumlich begrenzten Grundstücksteils ausgeübt werden. Die Ausübungsbeschränkung kann entweder ausdrücklich rechtsgeschäftlich bei Bestellung der Dienstbarkeit vereinbart werden oder sie beruht auf der dem Berechtigten überlassenen tatsächlichen Ausübung des Rechts. Wird das belastete Grundstück geteilt, entfällt das Recht automatisch betreffend die Grundstücksteile, welche außerhalb des Ausübungsbereichs liegen.

Praxistipp

Ob die Belastung eines Grundstücks mit Dienstbarkeiten, insbesondere Wege- oder sonstigen Gebrauchsrechten für den Eigentümer tatsächlich eine erhebliche Beeinträchtigung seines Eigentums darstellt, hängt ganz maßgeblich auch von der inhaltlichen Gestaltung der Dienstbarkeitsvereinbarung ab. Soll nicht das gesamte Grundstück vom Berechtigten genutzt werden dürfen, sondern nur eine Teilfläche, so ist diese im Rahmen der Einigung und Bewilligung als Ausübungsbereich so genau wie möglich, idealerweise über Planzeichnungen festzulegen. Nicht vom Ausübungsbereich betroffene Grundstücksflächen kann der Eigentümer weiter frei nutzen und nach Grundstücksteilung als unbelastet weiterveräußern.

Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 03. März 2014, 34 Wx 489/13, NJOZ 2014, 1056

 

 

Gewerbliches Mietrecht: Formnichtiger Mietvertrag bei Verbindung mit geplantem Kaufvertrag

Ein Mietvertrag kann nichtig sein, wenn er dergestalt mit einem in nächster Zeit beabsichtigten Kaufvertrag über das Mietobjekt verbunden wird, dass die vereinbarte Miete auf den Kaufpreis angerechnet werden soll und deshalb die Miete nicht an einem realen Mietwert orientiert wird. Geschäftsraummietverträge bedürfen zu ihrer Wirksamkeit grundsätzlich keiner bestimmten Form. Etwas anderes gilt jedoch, wenn ein Vertrag geschlossen wird, in dem neben den rein mietrechtlichen Vereinbarungen auch die Verpflichtung zum Erwerb des Grundstücks enthalten ist. In dem Fall, in dem der Mietvertrag mit einem Grundstückskaufvertrag rechtlich so zusammenhängt, dass die Vereinbarungen über Kauf und Miete nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander „stehen und fallen“ sollen, ist auch ein Gewerberaummietvertrag notariell zu beurkunden. An die Voraussetzung dieser Abhängigkeit werden seitens der Gerichte keine übermäßig hohen Anforderungen gestellt.

Praxistipp

Lässt zumindest eine der Vertragsparteien erkennen, dass sie den Mietvertrag und einen geplanten Kaufvertrag als Einheit sehen möchte und erkennt die andere Partei diesen Willen an oder nimmt ihn zumindest hin oder wird der Einheitswille durch sonstige Anzeichen deutlich, wie z.B. die Anrechnung der Miete auf den Kaufpreis, sollte der Mietvertrag, um seine Wirksamkeit zu gewährleisten, notariell beurkundet werden. Wird diese Form nicht gewahrt und ist der Mietvertrag danach nichtig, kann der Eigentümer lediglich Wertersatz für die Nutzung der Räume nach den bereicherungsrechtlichen Grundsätzen verlangen.

Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 28. Juli 2014, 5 U 40/14, BeckRS 2014, 18531

 

 

Bau- und Architektenrecht: Sachmängelgewährleistung – Werk technisch nicht realisierbar

Entgegen vertraglicher Vereinbarung wurden im vom BGH entschiedenen Fall für die Glasfassade eines Bauvorhabens Scheiben mit Nickelsufit-Einschlüssen verbaut. Als es in der fertiggestellten Fassade zu den für Nickelsufit-Einschlüsse typischen Bruchstellen kam, verklagte der Bauherr den Generalunternehmer auf Vorschuss der Mängelbeseitigungskosten. Diesen Anspruch wies der Bundesgerichtshof im Hinblick auf die Unmöglichkeit einer  Neuherstellung ab. Sachverständige konstatierten, dass die vereinbarte Funktionalität mit der vereinbarten Ausführungsart  nicht erreichbar sei. Der Bauherr wurde auf seinen Anspruch auf Schadensersatz unter den Voraussetzungen der anfänglichen Unmöglichkeit verwiesen.

Praxistipp

Aufgrund der in diesen Fällen stets gegebenen Problematik der Beweislast des Bestellers nach der Abnahme wird diesem geraten, eine Regelung in den Vertrag aufzunehmen, wonach sich der Unternehmer für einen bestimmten Zeitraum verpflichtet, die Scheibe bei Schäden aufgrund o.g. Einschlüsse auszutauschen. Verwirklicht der Unternehmer auf Wunsch des Bestellers das Werk in einer risikoreichen Variante und möchte Ersterer das Risiko nicht übernehmen, so hat er den Besteller darauf hinzuweisen und den Ausschluss vertraglich zu fixieren. Dies gilt umso mehr für den Fall, in dem die vereinbarte Beschaffenheit die nach dem Vertrag festgelegte Funktion gefährden oder unmöglich machen könnte.

Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 8. Mai 2014, VII ZR 203/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

 

Makler- und Bauträgerrecht: Kein Provisionsanspruch bei nichtigem Hauptvertrag

Dem Makler steht gegenüber seinem Kunden kein Anspruch auf Zahlung einer Provision zu, wenn der vermittelte Hauptvertrag gesetzeswidrig und damit nichtig ist. Eine bereits erhaltene Provision ist zurückzuzahlen. Dies gilt auch, wenn der Verstoß auf einem Verhalten des Maklerkunden beruht, das für sich genommen nicht gesetzeswidrig ist. Im vorliegenden Fall kam es durch die Vermittlung des Maklers zu einem Praxisübernahmevertrag. Innerhalb des Vertrages vereinbarten die Parteien eine Schein- Klausel, nach der die Übergabe relevanter Mandanten-Daten von der vorherigen Zustimmung der Mandanten abhängig sei. Die tatsächlich getroffene Vereinbarung sah hingegen die Weitergabe der Daten auch ohne eine vorherige Zustimmung vor. Damit verstieß der Veräußerer gegen strafrechtliche Bestimmungen. Für den Maklerkunden als Erwerber der Praxis gelten diese Bestimmungen nicht. Dennoch ist der gesamte Vertrag aufgrund des Verstoßes gegen das Strafgesetz nichtig.

Kommentar

Kommt es ohne das Zutun des Maklers zu einem nichtigen Hauptvertrag, stehen dem Makler unter Umständen Schadensersatzansprüche gegen seinen Kunden zu. Diese entstehen zumindest aufgrund seiner nutzlos getätigten Aufwendungen, wobei es Sache des Maklers ist, die anspruchsbegründenden Tatsachen zu beweisen.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 26. Mai 2014, U 29/13, BeckRS 2014, 12909

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/24 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
  • Gewerbliches Mietrecht: Gemeinschaftsflächen – Berücksichtigung bei der Flächenberechnung
  • Grundstücksrecht: Nebeneinander von Wohn- und Nießbrauchsrecht grundsätzlich möglich
  • Grundstücksrecht: Pflicht des Eigentümers zur Einwirkung auf den Nießbrauchsberechtigten
  • Bau- und Architektenrecht: Unzulängliche Grundlagenermittlung wird kostenintensiv!
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Gemeinschaftsflächen – Berücksichtigung bei der Flächenberechnung
Die Parteien können im Mietvertrag bestimmen, nach welchem Modus die Flächenberechnung erfolgen soll. In dem vom Landgericht Düsseldorf entschiedenen Fall hatten die Parteien vereinbart, dass in die Berechnung nicht nur die exklusiv an die Mieterin überlassenen Flächen, sondern auch anteilige Gemeinschaftsflächen einfließen. Die Mieterin minderte die Miete dennoch und begründete dies u. a. damit, dass Gemeinschaftsflächen lediglich mit maximal 5% angesetzt werden dürften. Dies ist nicht richtig, so das LG Düsseldorf. Grundsätzlich kann der Mieter zwar davon ausgehen, dass die Nutzung von Gemeinschaftsflächen durch die Mietzahlung abgegolten ist. Die Parteien können aber eine Regelung auch zu den Nebenflächen treffen und diese bei der Berechnung der Miete berücksichtigen. Denn insbesondere im Gewerberaummietrecht kann die Nutzung der Gemeinschaftsflächen von besonderer Bedeutung für die Attraktivität der einzelnen Geschäfte sein.
Hinweis
Den Parteien ist stets zu raten, vertraglich zu vereinbaren, wie die Mietfläche zu berechnen ist. Weiter sollte ausdrücklich geregelt werden, ab welcher prozentualen Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Fläche sich die Miete verändern soll.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Düsseldorf, Urteil vom 14. Juni 2013, 15 O 323/05, BeckRS 2014, 11445
 
 
Grundstücksrecht: Nebeneinander von Wohn- und Nießbrauchsrecht grundsätzlich möglich
Das Nebeneinander von Wohn- und Nießbrauchsrecht an demselben Grundstück ist möglich, wenn das Wohnrecht im Grundbuch vor dem Nießbrauchsrecht eingetragen wird, entschied das Oberlandesgericht Hamm. Im vorliegenden Fall ging die Berechtigte gegen das Grundbuchamt vor, das sich weigerte, neben dem Nießbrauch auch ein Wohnrecht einzutragen. Nach Ansicht des Grundbuchamtes fehle es an einem Rechtsschutzbedürfnis, das eine Eintragung beider Dienstbarkeiten rechtfertige. Zu Unrecht, so der Senat: Beantragt der Eigentümer die erstrangige Eintragung des Wohnrechts, bestehe sehr wohl ein Rechtsschutzbedürfnis.
Kommentar
Das Nießbrauchsrecht gewährt dem Begünstigten über das Wohnrecht hinaus das volle Nutzungsrecht an einem Grundstück. Danach erscheint es zunächst, als sei das Recht des Begünstigten „übersichert“. Der entscheidende Unterschied liegt in der Pfändbarkeit beider Rechte. Im Gegensatz zum Nießbrauch ist das Wohnrecht nicht pfändbar, wenn der Eigentümer die Ausübung des Rechts durch einen Dritten nicht ausdrücklich gestattet hat. Ergeht gegen den Wohnrechtsinhaber ein Pfändungsbeschluss, kann dieser sein Besitzrecht weiterhin ausüben. Solange das Wohnrecht erstrangig gesichert ist, ist die Übergabe des Grundstücks an einen Zwangsverwalter nicht möglich.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 14. Mai 2013, 15 W 149/13, NZM 2014, 475
 
 
Grundstücksrecht: Pflicht des Eigentümers zur Einwirkung auf den Nießbrauchsberechtigten
Der Eigentümer eines Grundstücks ist verpflichtet, auf den Nießbraucher einzuwirken, wenn dieser den Besitz entgegen der Zweckbestimmung nutzt. Dies gilt auch, wenn ein gestuftes Nutzungsverhältnis vorliegt, so der Bundesgerichtshof. Vorliegend vermieteten die Eltern des Eigentümers als Nießbrauchsberechtigte die Dachbodenwohnung sowie separat den Spitzboden. Die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wies den Spitzboden jedoch als Teileigentum aus, so dass die Nutzung des Spitzbodens zu Wohnzwecken nicht zulässig war.
Kommentar
Grundsätzlich ist der Wohnungs- bzw. Teileigentümer berechtigt, sein Sondereigentum seinen Wünschen entsprechend zu nutzen. Er muss jedoch dabei die Grenzen der Teilungserklärung beachten. Hierbei hat er dafür zu sorgen, dass Personen, denen er die Nutzung seines Eigentums überlassen oder ein Nießbrauchsrecht eingeräumt hat, dies im Rahmen der Vereinbarungen der WEG tun. Dieser Verpflichtung kann er sich nicht durch Einräumung eines Nießbrauchsrechts entziehen. Überlässt er das Eigentum im Rahmen eines Nießbrauchs einem Dritten, muss er auch gewährleisten, dass sich der Nießbraucher ebenso nach den Vereinbarungen der WEG richtet. Andernfalls kann er von der WEG als so genannter mittelbarer Handlungsstörer in Anspruch genommen werden.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. Mai 2014, V ZR 131/13 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Bau- und Architektenrecht: Unzulängliche Grundlagenermittlung wird kostenintensiv!
Übernimmt ein Architekt die Grundlagenermittlung für ein Bauvorhaben, so obliegt ihm auch die Pflicht, den Bauherrn umfassend und ordnungsgemäß in Bezug auf die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens zu beraten. Teilt er seinem Auftraggeber fälschlicherweise mit, das von diesem gewünschte Vorhaben werde so nicht von der Baubehörde genehmigt, verletzt er seine Leistungspflicht. Errichtet der Auftraggeber sein Bauvorhaben deshalb wesentlich anders als ursprünglich beabsichtigt, kann er dem Architekten die Abrisskosten des so nicht gewollten Bauwerks, das an den Architekten gezahlte Honorar sowie auch die bislang aufgewendeten Baukosten in Rechnung stellen. Der Anspruch auf Kostenersatz besteht selbst dann, wenn das nicht gewollte Gebäude die vertragliche Beschaffenheit aufweist.
Kommentar
Das Urteil des Bundesgerichtshofs trifft den Architekten schwer, ist aber nachvollziehbar. Auch im anfänglichen Planungsstadium (Leistungsphase 1) hat der Architekt dafür Sorge zu tragen, den Wünschen und Belangen seines Auftraggebers gewissenhaft zu entsprechen. Vernachlässigt er erheblich diese Pflicht, kann der Bauherr das Architektenwerk wegen Unbrauchbarkeit zurückzuweisen.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 10. Juli 2014, VII ZR 55/13 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/22 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilung durch ordnungsgemäßen Nachtrag
• Bau- und Architektenrecht: Die baurechtliche Hürde des Unzumutbaren
• Makler- und Bauträgerrecht: Sittenwidrige „Mehrerlösabführungsklausel“

 

Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilung durch ordnungsgemäßen Nachtrag
Ein Nachtrag zum langfristigen gewerblichen Mietvertrag wahrt die Schriftform, wenn die Vertragsparteien eine Änderung des Vertrages in einzelnen Punkten vereinbaren und im Nachtrag unmissverständlich erklären, dass es im Übrigen bei den bisherigen Vereinbarungen bleiben soll. Im vom Kammergericht entschiedenen Fall enthielt der ursprüngliche Mietvertrag mangels hinreichender Bezeichnung der Mietfläche einen Formfehler. Das Gericht sah diesen Formfehler jedoch -mit Verweis auf die BGH-Rechtsprechung (Az. XII ZR 15/97)- durch den späteren Nachtrag zum Mietvertrag als geheilt an. Die Regelungen zum Mietgegenstand im Ursprungsmietvertrag seien im Nachtrag in Bezug genommen und der Mietgegenstand nunmehr (bei Abschluss der Nachtragsvereinbarung) anhand der tatsächlichen Verhältnisse und aufgrund der tatsächlich ausgeübten Nutzung hinreichend bestimmbar. Auch haben die Parteien im Nachtrag klargestellt, dass es im Übrigen bei den bisherigen Vereinbarungen bleiben soll.
Kommentar
Das KG bezieht sich auf ein älteres BGH-Urteil, wonach bzgl. der wesentlichen Vertragsbestimmungen auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden darf. Nutzt der Mieter zB. bei Abschluss des Nachtrags die Mieträume bereits viele Jahre, ohne dass bzgl. der Lage und Anordnung dieser Räume Unstimmigkeiten aufgetreten waren und verweist der Nachtrag ausdrücklich auf das bestehende Mietverhältnis, ist der Nachtrag nach dieser BGH-Rechtsprechung dahin auszulegen, dass die zum Zeitpunkt des Nachtrags tatsächlich ausgeübte Nutzung als vertragsgemäß angesehen und fortgesetzt werden sollte.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: KG, Beschluss vom 02. Juni 2014, 8 U 179/13, BeckRS 2014, 15351

 

Bau- und Architektenrecht: Die baurechtliche Hürde des Unzumutbaren
Eine Grundstücksnachbarin geht in einem vom OVG Sachsen entschiedenen Fall gegen die Verwirklichung eines Neubaus gerichtlich vor. Ihre Rüge, der Umfang des Bauvorhabens überschreite die Schwelle der ihr zumutbaren Beeinträchtigung im Hinblick auf die erdrückende, einmauernde und verschattende Wirkung, hält das OVG jedoch für erfolglos. Zwischen dem beabsichtigten Gebäude und der Südseite ihrer Villa liege eine Entfernung von 26 m. Zudem überrage es das bestehende Nachbargebäude nur um 4 m. Weiterhin müsse berücksichtigt werden, dass im unbeplanten innerstädtischen Bereich stets damit gerechnet werden muss, dass Baulücken durch Gebäudelücken geschlossen werden, soweit sich das Vorhaben nach Bauart und Ausmaß an der prägenden bestehenden Bebauung orientiere.
Kommentar
Das Gebot der Rücksichtnahme gebietet es, nachbarliche Interessen in einen schonenden Ausgleich zu bringen. Der Bauherr hat ein Interesse an der Durchsetzbarkeit seiner Planung. Der Nachbar möchte vor etwaigen nachbarlichen Emissionen geschützt werden. Beide Belange werden im Rahmen einer nachbarlichen Neubebauung regelmäßig tangiert. Keiner dieser Belange darf aber in unzumutbarer Weise beschnitten werden. Eine unzumutbare Beeinträchtigung in ähnlicher Konstellation wird von der Rechtsprechung angenommen, soweit es um die Errichtung eines 12-geschossigen Hauses in einem Abstand von 15 m an der engsten Stelle zu einem 2,5-geschossigen Gebäude geht.
Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: OVG Sachsen, Beschluss vom 04. August 2014, 1 B 56/14, IBRRS 99274

 

Makler- und Bauträgerrecht: Sittenwidrige „Mehrerlösabführungsklausel“
Ein überhöhtes Entgelt im Rahmen von Maklerverträgen kann sittenwidrig sein. Die Vereinbarung ist dann nichtig. Dies ist der Fall, wenn der Vertrag eine „Mehrerlösabführungsklausel“ enthält, die dem Makler bei Mehrerlösen eine Provision von 20% über dem marktüblichen Preis zubilligen würde. Vorliegend sollte dem Makler der Mehrerlös als Provision zustehen, wenn es ihm gelingt, die betreffenden Objekte zu einem höheren als dem vereinbarten Quadratmeterpreis zu verkaufen. Infolgedessen wuchs die Provision auf 34,61% des erzielten Kaufpreises. Das Landgericht Berlin kam zu dem Ergebnis, dass der Vertrag sittenwidrig und damit kein Anspruch gegeben war.
Kommentar
Bei sogenannten „Mehrerlösabführungsklauseln“ ergibt sich für den Verkäufer die konkrete Höhe der Maklerprovision erst dann, wenn er den endgültigen Verkaufspreis kennt. Lässt sich aus den Unterlagen des Maklers bei Vertragsschluss nicht eindeutig erkennen, welchen Mehrerlös dieser beabsichtigt, liegt ein Wissensvorsprung gegenüber dem Verkäufer vor, der vom Makler insoweit ausgenutzt wird. Eine solche Konstellation ist auch im gewerblichen Geschäftsverkehr denkbar. Maßgeblich ist allein die Tatsache, dass der Makler die Unerfahrenheit seines Geschäftspartners oder dessen Mangel an Urteilsvermögen ausnutzt.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 30. Mai 2013, 9 O 540/11, ZMR 2014, 419, 420
 
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