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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/14 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Bau- und Architektenrecht: Verjährungsfrist bei Mängeln technischer Anlagen
– Makler- und Bauträgerrecht: Widerruf treuwidrig!
– Gewerbliches Mietrecht: Mietminderung auf Null bei baurechtswidrigem Zustand
– Grundstücksrecht: Eintragung gleichrangiger Vorkaufsrechte nur mit Kollisionsvereinbarung
 
 
Bau- und Architektenrecht: Verjährungsfrist bei Mängeln technischer Anlagen
Bei einem Werkvertrag gilt für Mängelansprüche ausnahmsweise eine Verjährungsfrist von fünf Jahren, wenn es sich bei dem Werk um ein Bauwerk handelt. Voraussetzung hierfür ist, dass dieses Werk eine Errichtung oder eine grundlegende Erneuerung eines Gebäudes darstellt. Der Senat bejahte in seiner Entscheidung, dass die fünfjährige Verjährungsfrist auf den nachträglichen Einbau einer Photovoltaikanlage auf dem Dach einer Tennishalle Anwendung finde, da dieser Einbau als grundlegende Erneuerung der Halle zu beurteilen sei. Diese Auffassung wird damit begründet, dass die Installation der Anlage erhebliche Eingriffe in die Gebäudesubstanz der Halle notwendig mache, damit diese auf dem Dach windsicher eingebaut werden könne. Darüber hinaus diene die Anlage dem Zweck, die Wetterbeständigkeit sowie die Statik der Halle zu sichern.
Kommentar
Es ist dringend zu beachten, dass diese lange Verjährungsfrist nicht generell für den Einbau oder die Installationen technischer Anlagen in, an oder auf einem Gebäude gilt. In einer anderen Entscheidung verneinte der Senat die Anwendbarkeit der fünfjährigen Verjährungsfrist in Bezug auf eine Abwasser-Kreislaufanlage. Diese sei zwar in dem Gebäude fest installiert gewesen, jedoch erfülle sie lediglich den Zweck, das Wasser für ein anderes Gebäude aufzubereiten und dient nicht der Nutzung des Gebäudes, in dem sie eingebaut wurde.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 02.06.2016, VII 348/13, IBRRS 2016, 1676
 
 
Makler- und Bauträgerrecht: Widerruf treuwidrig!
Die Berufung auf ein Widerrufsrecht ist treuwidrig, wenn der Käufer die Provisionspflichtigkeit der Maklerleistung kannte und diese auch bestätigt hat. Vorliegend widerrief der Käufer den Maklervertrag und verweigerte die Zahlung der Provision. Das Gericht verurteilte ihn gleichwohl zur Zahlung: Auch wenn dem Käufer aufgrund der vom Makler unterlassenen Widerrufsbelehrung das Recht zum Widerruf grundsätzlich noch zugestanden hätte, sei die Ausübung des Widerrufs treuwidrig. Der Widerruf diene dem Schutz des Verbrauchers vor übereilten Entscheidungen. Eine solche sei vorliegend jedoch nicht gegeben: Sowohl Internetanzeige als auch Exposé enthielten einen Hinweis auf die Provisionspflicht. Zudem erklärte sich der Käufer im Anschluss an die Besichtigung mit dem Kaufpreis inklusive der Maklercourtage einverstanden. Darüber hinaus bestätigte er seine Zahlungspflicht auf Wunsch des Maklers nochmals schriftlich.
Kommentar
Auch wenn die Entscheidung zugunsten des Maklers ausgegangen ist, sollten die Widerrufsbelehrungen strikt gesetzeskonform vorgenommen werden. Denn die Rechtsprechung ist bisher nicht einheitlich. Der Schutz des Verbrauchers steht grundsätzlich im Vordergrund, sodass Gerichte bei unterbliebener Widerrufsbelehrung im Zweifel auch zu Lasten des Maklers entscheiden werden.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Schwerin, Urteil vom 31.03.2015, 1 O 252/14, IBRRS 2016, 1110
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Mietminderung auf Null bei baurechtswidrigem Zustand
Ein baurechtswidriger Zustand der Mietsache kann einen so erheblichen Sachmangel darstellen, dass der Mieter die Miete auf Null mindern kann. Dies ist nach einem Urteil des Kammergerichts z. B. dann der Fall, wenn der Mieter die Mietsache erst durch erhebliche Investitionen in einen Zustand versetzen muss, die eine Nutzung zum vereinbarten Zweck ermöglicht. In einem solchen Fall ist, so das Gericht, für den Sachmangel nicht erforderlich, dass die Behörde bereits gegen eine Nutzung eingeschritten ist. Zwar ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH eine Minderung nicht zulässig, wenn der Mieter mangels Einschreitens der Behörde nicht in seinem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist. In diesem Fall war ein Einschreiten aber nicht notwendig, da es mangels Genehmigungsfähigkeit gar nicht erst zu einer vertragsgemäßen Nutzung kommen konnte.
Praxistipp
Grundsätzlich muss der Vermieter die für die Nutzung der Mietsache zum vereinbarten Zweck erforderlichen Bau- und Nutzungsgenehmigungen beschaffen. Oft wird im Mietvertrag vereinbart, dass für die Einholung von persönlichen Erlaubnissen (Gaststättenerlaubnis o.ä.) der Mieter zuständig ist. Da deren Erteilung allerdings auch vom Zustand der Mietsache (Brandschutz o.ä.) abhängig ist, führt dies oft zu Unklarheiten und Streitigkeiten. Um dies zu vermeiden, sollten die Verantwortlichkeiten der Parteien bereits im Mietvertrag so genau wie möglich definiert werden.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: KG, Urteil vom 23.05.2016, 8 U 10/15, IBRRS 2016, 1525
 
 
Grundstücksrecht: Eintragung gleichrangiger Vorkaufsrechte nur mit Kollisionsvereinbarung
Die Bestellung mehrerer gleichrangiger Vorkaufsrechte, die jeweils den Anspruch auf die Verschaffung des Eigentums am gesamten Grundstück sichern, ist nur möglich, wenn eine zusätzliche Vereinbarung zur Vermeidung von Kollisionen besteht. Fehlt diese Vereinbarung, führt dies zu einer Löschung von Amts wegen, da sich die Rechte im Vorkaufsfall wechselseitig blockieren würden. Anders als bei der Eintragung gleichrangiger Nutzungsrechte hat der Gesetzgeber keine Regelung darüber getroffen, wie ein Widerstreit gleichrangiger Vorkaufsrechte zu lösen ist. Vorliegend wurden mehrere einzelne Vorkaufsrechte „je zu Gunsten des Berechtigten“ bestellt, nicht hingegen ein gemeinschaftliches Recht aller Beteiligten. Zwar war zum Zeitpunkt der Bestellung die Rechtslage hinsichtlich der Eintragung mehrerer gleichrangiger Vorkaufsrechte umstritten, gleichwohl erhalten die Erklärungen der Parteien keinerlei Anhaltspunkte darüber, dass die Parteien solche Erklärungen abgeben wollten, die heute mit der Rechtsprechung im Einklang stehen.
Kommentar
Im Grundbuchverfahren ist der Ermittlung des Parteiwillens aufgrund des Bestimmtheitsgrundsatzes und des Erfordernisses urkundlich belegter Eintragungsunterlagen Grenzen gesetzt. Unklarheiten sind daher zu vermeiden, da solche im Zweifel zu Lasten der Beteiligten gehen.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 15.03.2016, 34 Wx 3/16, IBRRS 2016, 1294
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/13 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Bau- und Architektenrecht: Kein Hinweis auf Leitungen – Tiefbauer muss keine zusätzlichen Sicherheitsvorkehrungen vornehmen
- Bau- und Architektenrecht: Im Zweifel: Eigengeschäft!
- Grundstücksrecht: Grundbucheinsicht wegen Grundstückskauf – nur bei Vertragsverhandlungen!
- Gewerbliches Mietrecht: Parkettklausel infiziert Renovierungsklausel

 

Bau- und Architektenrecht: Kein Hinweis auf Leitungen – Tiefbauer muss keine zusätzlichen Sicherheitsvorkehrungen vornehmen
Enthält die Bestandsauskunft keinen Hinweis auf zusätzliche Leitungen, darf der Tiefbauer darauf vertrauen, dass diese tatsächlich nicht existieren. Besteht die Möglichkeit, dass die Bestandsauskunft unvollständig ist, muss der Betreiber ausdrücklich darauf hinweisen. Unterlässt er dies, trifft den Bauunternehmer keine Pflicht zu weitergehenden Sicherheitsvorkehrungen. Vorliegend nahm ein Wasserverband als Betreiber den Bauunternehmer auf Schadensersatz in Anspruch, nachdem dieser eine Leitung beschädigt hatte. Das Landgericht wies die Klage ab: Die vom Wasserverband überreichten Dokumente vermittelten den Eindruck der Vollständigkeit und boten keinen Anlass für zusätzliche Sicherheitsvorkehrungen. Hätte der Wasserverband eine örtliche Einweisung für erforderlich gehalten, hätte er dies unmissverständlich verdeutlichen müssen.
Kommentar
Tiefbauunternehmen haben zusätzliche Sicherheitsvorkehrungen zu treffen, sofern sich anhand der Dokumente Unklarheiten ergeben. Können diese nicht durch eine Erkundung beim Versorgungsunternehmen ausgeräumt werden, sind Probebohrungen bzw. Handschachtungen erforderlich. Im Falle von Bestandsauskünften ist dies jedoch nur der Fall, wenn ein ausdrücklicher Hinweis erfolgt, dass die Bestandsauskunft möglicherweise unvollständig ist.
Autor: Nils Flaßhoff – flasshoff@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Frankfurt, Urteil vom 22.01.2016, 12 O 28/15, IBRRS 2016, 0304

 

Bau- und Architektenrecht: Im Zweifel: Eigengeschäft!
Schließt ein Architekt einen Vertrag, so kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass er kein Eigengeschäft, sondern ein Fremdgeschäft im Namen des Bauherrn tätigt. Fehlt es an einer ausdrücklichen Erklärung des Architekten, kann anhand objektiver Umstände bestimmt werden, ob sein Verhalten für einen objektiven Dritten anstelle der anderen Vertragpartei dahingehend gewertet werden kann, dass der Architekt für den Bauherren handelt. Liegen diese Umstände vor, spricht man von einem unternehmensbezogenen Geschäft. Zu diesen Umständen zählt der Geschäftsbereich, dem das Verhalten angehört oder die berufliche Stellung der Beteiligten. Allerdings begründen diese Umstände nicht immer ein Fremdgeschäft.
Der Senat des OLG Köln widersprach der Ansicht eines Architekten, dass dieser einen Werkvertrag über den Einbau von Fenstern nicht selbst, sondern für seine Ehefrau geschlossen habe. Allein die Umstände, dass dieser den Beruf des Architekten ausübe, das betreffende Objekt seiner Frau gehöre und er mit dem Fensterbauer bereits andere Projekte durchführte, waren in diesem Zusammenhang nach Ansicht des Senats für die Annahme eines Fremdgeschäfts nicht ausreichend.
Hinweis
Im Zweifel gilt: Eigengeschäft! Sollte sich mangels Ausdrücklichkeit oder Auslegung der Umstände ergeben, dass kein Fremdgeschäft vorliegt, wird man ungewollt selbst Vertragspartei. Dies gilt es in jedem Fall zu vermeiden, indem man dem Vertragspartner unmissverständlich klar macht, für einen anderen tätig zu sein.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Köln, Urteil vom 24.07.2015, 19 U 129/14, IBRRS 2016, 1608
 
 
Grundstücksrecht: Grundbucheinsicht wegen Grundstückskauf – nur bei Vertragsverhandlungen!
Wer Einsicht in das Grundbuch nehmen möchte, muss hierfür ein berechtigtes Interesses, also sachliche Gründe vorweisen. Das Oberlandesgericht Naumburg hat das Vorliegen eines berechtigten Interesses verneint, wenn die Grundbucheinsicht lediglich dazu dient, den Namen eines Grundstückseigentümers zu erfahren, um mit diesem wegen eines eventuellen Grundstückskaufs in Verbindung zu treten. Für die Bejahung eines berechtigten Interesses ist vielmehr erforderlich, dass sich der Antragsteller bereits in Vertragsverhandlungen mit dem potentiellen Verkäufer befindet.
Kommentar
Das Grundbuch ist nicht ohne weiteres für jedermann einsehbar. Um zu verhindern, dass eine Einsicht aus reiner Neugier erfolgt oder mit der Einsicht unbefugte Zwecke verfolgt werden, müssen stets sachliche Gründe vorgebracht werden – diese können auch rein wirtschaftlicher Natur sein. Das hier vom Gericht festgestellte Erfordernis bereits aufgenommener Vertragsverhandlungen gilt jedoch nicht nur für potentielle Erwerber, sondern ebenso für Miet- oder Pachtinteressenten.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Naumburg, Beschluss vom 14.09.2015, 12 Wx 41/15, IBRRS 2016, 1030
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Parkettklausel infiziert Renovierungsklausel
Ist im Mietvertrag neben einer an sich wirksamen Schönheitsreparaturklausel vereinbart, dass der Mieter das fachgerechte Abschleifen von Parkettböden in einem festen Turnus von 10 Jahren vornehmen muss, so ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam. Eine solche Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach starren Fristen (hier Turnus von 10 Jahren), ohne Rücksicht auf einen konkreten Bedarf, benachteiligt den Mieter unangemessen. Folge ist, dass der Mieter gar keine Schönheitsreparaturen ausführen muss, da die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht darstellt.
Kommentar
Das Urteil entspricht der Rechtsprechung des BGH. Bei Unwirksamkeit eines Einzelaspekts der Renovierungsverpflichtung greift die Gesamtunwirksamkeit auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der Schönheitsreparaturen in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrages geregelt ist.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.02.2016, I-24 U 63/15, BeckRS 2016, 09629
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/12 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Bau- und Architektenrecht: Die Kündigung aus wichtigem Grund
- Gewerbliches Mietrecht: Leihe oder Schenkung von Geschäftsräumen
- Gewerbliches Mietrecht: Rechtzeitige Annahme eines Mietvertragsangebotes
- Steuerrecht: Doppelte Grunderwerbssteuer trotz Aufhebung und Neuabschluss des Kaufvertrages
 
 
Bau- und Architektenrecht: Die Kündigung aus wichtigem Grund
Liegen ganz erhebliche Mängel an der Werkleistung des Auftragnehmers vor, kann der Auftraggeber berechtigt sein, den Bauvertrag aus wichtigem Grund zu kündigen. Voraussetzung ist, dass der Vertragszweck durch schuldhaftes Verhalten des Auftragnehmers derart gefährdet wird, dass dem Auftraggeber ein Festhalten am Vertragsverhältnis nicht mehr zuzumuten ist. Im vorliegenden Fall kam der Auftragnehmer der mehrfachen Aufforderung zur Mängelbeseitigung nicht nach und verweigerte jegliche Nacherfüllung. Er war der Ansicht, dass seine Werkleistung abnahmefähig gewesen sei und forderte Zahlung des Werklohns. Der Senat sah darin jedoch ein vertragsgefährdendes Verhalten des Auftragnehmers, wodurch das Vertrauensverhältnis des Auftraggebers nachhaltig gestört worden sei. Die erklärte Kündigung aus wichtigem Grund war daher wirksam.
Praxistipp
Wie bei jeder anderen Kündigung auch, handelt es sich bei der Kündigung aus wichtigem Grund um eine einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie setzt weder eine bestimmte Form noch eine Begründung voraus und kann allein durch schlüssiges Verhalten ausgesprochen werden. Die Verwendung des Begriffs „Kündigung“ ist nicht erforderlich, sofern unmissverständlich zum Ausdruck kommt, dass der Vertrag beendet werden soll. Zudem bedarf es bei der Kündigung aus wichtigem Grund in der Regel weder einer Fristsetzung noch einer Kündigungsandrohung.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamburg, Urteil vom 01.10.2015, 5 U 146/10, IBRRS 2016, 1513

 

Gewerbliches Mietrecht: Leihe oder Schenkung von Geschäftsräumen
Werden Räume dem Nutzer unentgeltlich überlassen, liegt der Nutzung in der Regel ein Leihvertrag und keine Schenkung zugrunde. Von einer Schenkung kann nur ausnahmsweise ausgegangen werden, wenn die Räumlichkeiten in das Vermögen des Dritten übergehen sollen. Behält sich der Überlassende dagegen das Eigentum an den Räumlichkeiten vor, liegt ein Leihvertrag vor. Ein solcher ist – anders als ein Schenkungsvertrag – nicht formbedürftig. Dies gilt selbst bei Verträgen mit überlangen Laufzeiten oder solchen, die ein Recht zur Eigenbedarfskündigung ausschließen. Auch wenn abzusehen ist, dass die Gebrauchsüberlassung über den Tod des Eigentümers hinausgehen kann – wie z.B. bei einem Wohnrecht auf Lebenszeit –  steht dies dem Abschluss eines formlosen Leihvertrages nicht entgegen.
Praxistipp
Die Einordnung des jeweiligen Vertragstypen kann von immenser Bedeutung sein. So resultieren aus einem – auf den ersten Blick –  gleichen Sachverhalt mitunter stark abweichende Rechtsfolgen. Um Unstimmigkeiten zu vermeiden, sollten die Parteien bereits im Vorfeld ausreichend verdeutlichen, welches Ziel sie mit der Gebrauchsüberlassung verfolgen. Auch wenn für den Leihvertrag kein Schriftformerfordernis gegeben ist, bietet es sich aufgrund der späteren Beweisbarkeit an, diesen schriftlich zu fixieren.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 27.01.2016, XII ZR 33/15 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Rechtzeitige Annahme eines Mietvertragsangebotes
Das Angebot zum Abschluss eines gewerblichen Mietvertrages kann unter normalen Umständen zumindest mit einer Frist von zwei bis drei Wochen angenommen werden. In der obergerichtlichen Rechtsprechung und in der Literatur besteht weitgehend Einigkeit darüber, dass die gesetzliche Annahmefrist bei Mietverträgen – selbst solchen über Gewerberaum mit hohen Mieten und Unternehmen mit komplexer Struktur als Annehmenden – in der Regel zwei bis drei Wochen nicht übersteigt. Diese zeitliche Obergrenze wird auch nach Auffassung des Bundesgerichtshofes dem Regelfall eines gewerblichen Mietvertrags gerecht.
Praxistipp
Um beiden Mietvertragsparteien Klarheit zu verschaffen, bis zu welchem Zeitpunkt das Mietvertragsangebot angenommen werden kann, ist es hilfreich, im Vertragstext selbst eine feste Annahmefrist von beispielsweise 4 Wochen zu vereinbaren.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 24.02.2016, XII ZR 5/15 – www.bundesgerichtshof.de

 

Steuerrecht: Doppelte Grunderwerbssteuer trotz Aufhebung und Neuabschluss des Kaufvertrages
Verbleiben einem Erwerber Rechtspositionen aus einem Kaufvertrag, der rückgängig gemacht wurde, und ist der Verkäufer demzufolge nicht aus seinen Bindungen entlassen, kann die Grunderwerbssteuer doppelt anfallen. Dies gilt z. B. dann, wenn der Kaufvertrag über ein Grundstück aufgehoben und das Grundstück weiterveräußert wird und dabei der Aufhebungs- und Weiterveräußerungsvertrag in einer einzigen Urkunde zusammengefasst oder in aufeinanderfolgenden Urkunden (am selben Tag) geschlossen werden. Nach Abschluss eines Grundstückskaufvertrages entschloss sich der Käufer, das Grundstück nicht persönlich, sondern durch die von ihm beherrschte GmbH zu erwerben. Die Parteien hoben den Kaufvertrag auf und schlossen am selben Tag einen neuen Vertrag, in dem die GmbH als Käuferin benannt wurde. Das Finanzgericht bestätigte, dass die grundsätzlich zu erwartende Aufhebung des ersten Bescheides über die Festsetzung der Grunderwerbsteuer in diesem Fall nicht in Betracht komme. Der Käufer habe auch nach Aufhebung des Kaufvertrages eine Verwertungsmöglichkeit inne gehabt und diese genutzt. Zudem stehe der unmittelbare zeitliche Zusammenhang einer Aufhebung des ersten Steuerbescheides entgegen.
Praxistipp
Möchte ein Käufer nach Abschluss des Kaufvertrages das Grundstück durch eine andere Gesellschaft erwerben lassen, sollte zwischen Aufhebung des ersten und Abschluss des zweiten Kaufvertrages kein unmittelbarer zeitlicher Zusammenhang bestehen. Es ist der Anschein zu vermeiden, dass es sich in Wirklichkeit nicht um eine Aufhebung des Kaufvertrages, sondern lediglich um die Benennung eines anderen Käufers auf Weisung des Erstkäufers handelt.
Autor: Johann Wedemeier – wedemeier@bethge-legal.com
Fundstelle: FG Bremen, Urteil vom 24.03.2015, 2 K 89/14, DStRE 8/16 S. 490
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/11 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Gewerbliches Mietrecht: Kurze Verjährung auch bei Ansprüchen Dritter
- Gewerbliches Mietrecht: Kein Wohnraummietrecht bei gewerblichen Absichten
- Bau- und Architektenrecht: Nachzügler bei Abverkauf von Wohneigentum
- Bau- und Architektenrecht: Mängelkosten nach vorbehaltloser Abnahme
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Kurze Verjährung auch bei Ansprüchen Dritter
Ein Gewerberaummietvertrag entfaltet auch für Sachen Dritter eine Schutzwirkung, die sich zu Zwecken des Geschäftsbetriebs in den Mieträumen befinden. Liegt zwischen Mieter und dem Dritten eine enge wirtschaftliche und persönliche Verflechtung vor, gilt die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB auch für den Dritten. Vorliegend hatte eine GmbH Gewerberäume angemietet. Nach Beendigung des Mietvertrages kam es zu einer Beschädigung der den Geschäftsführern gehörenden Kunstinstallation. Diese forderten den Vermieter zur Zahlung von Schadensersatz auf. Der Senat versagte den Anspruch: Zwar liege durch die Beschädigung der Kunstinstallation eine vertragliche Pflichtverletzung vor, jedoch sei ein Anspruch verjährt. Die halbjährige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB gelte auch im Verhältnis zu den Geschäftsführern und nicht nur gegenüber der GmbH als Mieterin. Diese waren in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen, sodass sie sich auch entsprechende Einwände entgegenhalten lassen müssen.
Kommentar
Die Vorschrift des § 548 BGB dient dem Zweck, eine rasche und abschließende Auseinandersetzung der Ansprüche nach Beendigung eines Mietvertrages herbeizuführen. Dieser Zweck würde vereitelt, wenn konkurrierende Ansprüche weiter durchsetzbar wären.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 04.03.2016, 2 U 182/14, IBRRS 2016, 0768
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Kein Wohnraummietrecht bei gewerblichen Absichten
Auch bei einem Mietvertrag, der die Überschrift „Wohnraummietvertrag“ trägt, können die Vorschriften zur Gewerberaummiete anzuwenden sein. Die Bezeichnung ist ebenso wenig entscheidend wie ein etwaig entgegenstehender Wille einer Vertragspartei. Maßgeblich ist nach der Entscheidung des LG Berlin allein der Vertragszweck, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen von Vermieter und Mieter darüber, wie die Räume genutzt werden sollen. Im vorliegenden Fall war der Vermieter bei seiner Kündigung des Mietvertrages von einem Gewerberaummietverhältnis ausgegangen. Dies war richtig, so das Gericht, da die vermietete Wohnung von dem Mieter nicht selbst genutzt, sondern an psychisch kranke Menschen zwischenvermietet bzw. gemeinnützig überlassen wurde und dies einen gewerblichen Vertragszweck darstellt.
Kommentar
Obwohl es sich in dem hier entschiedenen Fall um einen Gewerberaummietvertrag handelte, war die Kündigung des Vermieters im Ergebnis allerdings unwirksam. Grundsätzlich kann ein unbefristetes Gewerberaummietverhältnis zwar ohne Vorliegen eines Kündigungsgrundes ordentlich gekündigt werden. Die Parteien können jedoch abweichend hiervon vereinbaren, dass der gesamte Vertrag unter dem Schutz des sozialen Mietrechts steht und damit das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung ohne berechtigtes Interesse ausgeschlossen sein soll. Diese Vereinbarung kann stillschweigend oder ausdrücklich zustande kommen und – anders als in dem oben geschilderten Zusammenhang – ist hierbei der Wille der Vertragsparteien maßgeblich.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 15.10.2015, 67 S 187/15 – www.ibr-online.de
 
 
Bau- und Architektenrecht: Nachzügler bei Abverkauf von Wohneigentum
Der Bauträger hat ein nachvollziehbares Interesse, Wohnungen und Gemeinschaftseigentum zeitnah nach Fertigstellung von den Erwerbern abnehmen zu lassen. Denn dann beginnt grundsätzlich der Lauf der 5-jährigen Gewährleistung. Die Crux beim Gemeinschaftseigentum für den Bauträger ist, dass eine Vielzahl von Erwerbern das Gemeinschaftseigentum abnehmen muss. Klauseln in Bauträgerverträgen, die diesen vermeintlichen Aufwand vermeiden wollen, sind in der Praxis in bunter Artenvielfalt anzutreffen. Sie sind leider weitestgehend unwirksam.
Der Bundesgerichtshof hat die Kette der ablehnenden Entscheidungen nun jüngst verlängert: Eine Klausel, wonach der Erwerber einer Eigentumswohnung an eine zum Zeitpunkt des Erwerbs bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums gebunden sein soll, ist unwirksam. Im konkreten Fall wurde das Gemeinschaftseigentum im Dezember 2004 von mehreren Erwerbern abgenommen. Ende des Jahres 2006 erwarb ein anderer Erwerber („Nachzügler“) die noch freistehende Penthouse-Wohnung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft machte Gewährleistungsrechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geltend. Der Bauträger berief sich auf Verjährung. Nun kam der Nachzügler ins Spiel. Dessen Abnahme war nicht erfolgt. Die Abnahme konnte auch nicht darin gesehen werden, dass er die Wohnung seit Jahren in Benutzung hatte, weil der Vertrag eine förmliche Abnahme vorsah. Der Bauträger unterlag damit beim BGH.
Kommentar
Bei der Gestaltung des Bauträgervertrages ist dringend darauf zu achten, dass einerseits die individuellen Besonderheiten des Projekts in technischer Hinsicht berücksichtigt werden und andererseits die sich in diesem Bereich ständig fortentwickelnde Rechtsprechung. Bauträger, die eine unwirksame Abnahmeklausel vereinbaren, haben erhebliche (vermeidbare!) Nachteile.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 25.02.2016, VII ZR 49/1 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Bau- und Architektenrecht: Mängelkosten nach vorbehaltloser Abnahme
Nimmt der Auftraggeber ein mangelhaftes Werk trotz Kenntnis des Mangels ab, ohne sich die Gewährleistungsrechte vorzubehalten, steht ihm nur noch der Anspruch auf Ersatz des Mangelfolgeschadens zu. Der Anspruch auf Schadensersatz wegen der Mängelbeseitigungskosten ist ausgeschlossen, weil sich der Auftraggeber widersprüchlich verhält, wenn er das Werk trotz des bekannten Mangels vorbehaltlos abnimmt, später jedoch die Kosten für die Beseitigung des Mangels ersetzt verlangt.
Kommentar
Der Schadensersatzanspruch umfasst zwar auch Mängelschäden. Fraglich ist jedoch, wie die Voraussetzungen für diesen Anspruch geschaffen werden sollen, wenn eine Fristsetzung zur Nacherfüllung erforderlich ist, die der Auftragnehmer nach der vorbehaltlosen Abnahme gerade nicht mehr schuldet und sogar verweigern darf. Auch eine Differenzierung zwischen verschuldensabhängigen und verschuldensunabhängigen Ansprüchen, die überwiegend als Argument für einen Anspruch des Auftraggebers auf Mängelbeseitigungskosten trotz vorbehaltloser Abnahme herangezogen wird, kann über die Voraussetzung der Fristsetzung zur Nacherfüllung nicht hinweghelfen. Ohnehin ist ein Verschulden des Auftragnehmers, der jeden Verstoß gegen die Regeln der Technik zu vertreten hat, meist zu bejahen.
Autor: Kevin Jolly – jolly@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Schleswig, Urteil vom 18.12.2015, 1 U 125/14, IBRRS 2016, 0178
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/09 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Bau- und Architektenrecht: Kellerabdichtung muss vor Feuchtigkeit schützen!
- Grundstücksrecht: Wirksamkeit eines Kaufvertrags an bestimmten Bebauungsplan geknüpft – Kein Verstoß gegen Koppelungsverbot
- Grundstücksrecht: Einsichtnahme in das Grundbuch – keine Pflicht des Zwangsverwalters
- Gewerbliches Mietrecht: Minderungsausschluss wirksam!
 
Bau- und Architektenrecht: Kellerabdichtung muss vor Feuchtigkeit schützen!
Ist nach dem Werkvertrag eine funktionierende Kellerabdichtung geschuldet, so kann der Auftraggeber Schadensersatz vom Auftragnehmer verlangen, wenn dennoch Feuchtigkeit in den Keller eindringt, das Werk also mangelhaft ist. An der Mangelhaftigkeit des Werkes ändert es nichts, wenn der geschuldete Erfolg mit der vereinbarten Ausführungsart oder dem vereinbarten Material nicht erreichbar ist. Das Oberlandesgericht Düsseldorf sprach der Auftraggeberin Schadensersatz für die nicht funktionierende Kellerabdichtung zu, obwohl der Auftragnehmer die Leistungen wie vereinbart ausgeführt hatte. Maßgeblich war, dass der vereinbarte Zweck – die funktionierende Abdichtung – nicht erreicht wurde.
Kommentar
Das Urteil des Oberlandesgerichts zeigt, dass es für die Frage der Mangelhaftigkeit nicht (allein) auf die Ausführung der vereinbarten Leistung, sondern vielmehr auf den mit dem Erfolg verfolgten Zweck ankommt. Auch wenn der Auftragnehmer die im Leistungsverzeichnis aufgeführten Leistungen ordnungsgemäß abarbeitet, ändert dies nichts an seiner Erfolgshaftung.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.03.2015, 21 U 62/14, BeckRS 2016, 02938
 
 
Grundstücksrecht: Wirksamkeit eines Kaufvertrags an bestimmten Bebauungsplan geknüpft – Kein Verstoß gegen Koppelungsverbot
Die Gemeinde kann einen Vertrag über den Verkauf eines Grundstücks unter der aufschiebenden Bedingung schließen, dass der für dieses Grundstück geltende Bebauungsplan inhaltlich auf eine bestimmte Weise geändert wird. Ein solcher Vertrag verstößt zumindest dann nicht gegen das Koppelungsverbot und ist nicht unwirksam, wenn dadurch der Abwägungsvorgang im Rahmen der Bauleitplanung nicht verkürzt wird. Selbst wenn die Gemeinde Schadens- oder Aufwendungsersatzansprüche des Käufers treffen könnte, war von einer solchen Verkürzung in dem vorliegenden Fall – so das Gericht – nicht auszugehen. Es kann also eine aufschiebende Bedingung vereinbart werden.
Praxistipp
Gemeinden dürfen sich nicht zur Aufstellung eines bestimmten Bebauungsplans verpflichten. Dadurch würde die Planungshoheit der Gemeinden unterlaufen werden. Dahingehende Leistungspflichten dürfen auch durch die Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung nicht übernommen werden und sollten ausdrücklich in dem Vertrag ausgeschlossen sein.
Autor: Nils Flaßhoff – flasshoff@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 02.10.2015, V ZR 307/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Einsichtnahme in das Grundbuch – keine Pflicht des Zwangsverwalters
Der Zwangsverwalter eines Grundstücks ist nicht verpflichtet, mögliche dingliche Rechte Dritter, z. B. Wohnungsrechte, an einem unter Zwangsverwaltung gestellten Grundstück zu ermitteln. Eine Einsichtnahme in das Grundbuch ist von ihm nicht zu verlangen. Diese Pflicht ergibt sich auch nicht aus seiner Verpflichtung, nach der Inbesitznahme des Grundstücks einen Erstbericht zu erstatten. Wenn sich der unmittelbare Besitzer des unter Verwaltung gestellten Grundstücks erst nach Beginn der Zwangsverwaltung auf das Bestehen dinglicher Rechte beruft, hat der Zwangsverwalter das Vollstreckungsgericht unverzüglich hierüber zu unterrichten.
Kommentar
Unterlässt es der Zwangsverwalter, das Vollstreckungsgericht über das Bestehen ihm bekannter dinglicher Rechte aufzuklären, so hat er den durch die Zwangsverwaltung entstehenden Schaden zu ersetzen. Diese Verpflichtung folgt aus dem allgemeinen Grundsatz, nach welchem der Zwangsverwalter dem Gericht über alle wesentlichen Umstände Mitteilung machen muss, die während der Dauer der Zwangsverwaltung auftreten und von den bisherigen Rahmendaten abweichen. Allerdings kann den Inhaber des jeweiligen dinglichen Rechtes auch ein Mitverschulden treffen, sofern dieser sich nicht gegen die vom Zwangsverwalter ausgesprochene Anordnung der unbeschränkten Zwangsverwaltung wehrt.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 15.10.2015, IX ZR 44/15 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Minderungsausschluss wirksam!
Die Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, die eine Mietminderung verschuldensunabhängig ausschließt, ist jedenfalls dann wirksam, wenn dem Mieter die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach den gesetzlichen Vorgaben belassen wird. Das Oberlandesgericht Hamburg hat sich mit dieser brandaktuellen Entscheidung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes angeschlossen, im vorliegenden Fall dabei aber offengelassen, ob der Ausschluss der Minderung auch bei unbestrittenen Mängeln greift. Vorliegend lautete die Klausel „Eine Minderung der Miete ist ausgeschlossen. Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung bleiben unberührt“.
Praxistipp
Vermietern von Gewerbeobjekten ist angeraten, sich viel Ärger und Mühen zu sparen, indem sie darauf achten, in ihren Mietverträgen einen solchen Ausschluss der Minderung wirksam zu vereinbaren.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamburg, Urteil vom 23.03.2016, 4 U 140/15, IBRRS 2016, 0903
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/07 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Bau- und Architektenrecht: Werkvertrag wirksam trotz Schwarzarbeit!
- Gewerbliches Mietrecht: Eingeschränkter Regress des Gebäudeversicherers
- Makler- und Bauträgerrecht: Wegfall des Provisionsanspruchs
- Wohnungseigentumsrecht: „Werdender“ Eigentümer bleibt Mitglied des Verbands
 
 
Bau- und Architektenrecht: Werkvertrag wirksam trotz Schwarzarbeit!
Der einseitige Verstoß des Auftragnehmers gegen die gewerbe- und handwerksordnungsrechtlichen Pflichten aus dem Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG) – hier: keine Gewerbeanmeldung – führt nicht zu der Unwirksamkeit des geschlossenen Werkvertrags. Nichtig ist der Vertrag nur dann, wenn gegen sozialversicherungs- und steuerrechtliche Pflichten verstoßen wird. Auch kommt die Nichtigkeit des Vertrags nach § 134 BGB dann nicht in Betracht, wenn nur eine Seite gegen das ScharzArbG verstößt und nur diese Kenntnis von dem Verstoß hat.
Kommentar
Bereits im newsletter immobilienrecht vom 24.02.2016 berichteten wir über einen Schwarzarbeiter-Fall, der die Nichtigkeit eines Architektenvertrags zum Gegenstand hatte. Der hier behandelte Fall liegt insofern anders, als dass vorliegend nur eine Partei, nämlich der Auftragnehmer, Kenntnis von dem Gesetzesverstoß hatte. Stellt sich für den Auftraggeber erst später heraus, dass der Auftragnehmer das SchwarzArbG verletzt hat und würde man deshalb die Nichtigkeit des Vertrags annehmen, käme man zu unbilligen Ergebnissen. Die Unwirksamkeit des Vertrags hätte zur Folge, dass man dem Auftraggeber seinen Erfüllungs- als auch Gewährleistungsanspruch nehmen würde, obwohl der Auftragnehmer alleine gesetzeswidrig handelte.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.02.2016, 23 U 110/15, IBRRS 2016, 0669
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Eingeschränkter Regress des Gebäudeversicherers
Kommt es aufgrund grober Fahrlässigkeit zum Eintritt eines Versicherungsfalls, ist der Rückgriff des Versicherers gegen den Mieter, aber auch ihm gleichgestellte Dritte begrenzt. Gleichgestellt sind dem Gewerberaummieter alle Personen, die in einem besonderen Näheverhältnis zum Mietobjekt stehen, z. B. Arbeitnehmer des Mieters. Vorliegend brannte eine gesamte Kfz-Werkstatt nieder, nachdem ein Mitarbeiter des Mieters einen vollen Benzintank mit Hilfe eines Akkubohrers geöffnet hatte und es zum Funkenschlag kam. Der Senat begrenzte den Anspruch des Gebäudeversicherers gegen den Mitarbeiter in Höhe von 40 %. Dies begründete er mit der Regelung des § 81 Abs. 2 VVG, wonach die Leistung des Versicherers bei grob fahrlässiger Herbeiführung des Schadens gekürzt werden kann – je nach der Schwere des Verschuldens. Dies gelte nicht nur gegenüber dem Versicherungsnehmer, sondern auch gegenüber seinem Mieter und etwaige ihm nahestehenden Dritte.
Kommentar
Der Regressverzicht gegenüber dem Mieter dient auch dem Interesse des Vermieters als Versicherungsnehmer. Diesem ist daran gelegen, dass das in der Regel auf längere Zeit angelegte Vertragsverhältnis zu seinem Mieter weitestgehend unbelastet bleibt. Diese Privilegierung darf nicht dadurch unterlaufen werden, dass der Mieter entgegen der Intention der versicherungsrechtlichen Lösung über die Haftung ihm nahestehender Dritter belastet wird.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Krefeld, Urteil vom 01.07.2015, 2 O 123/13, IBBRS 2015, 3163
 
 
Makler- und Bauträgerrecht: Wegfall des Provisionsanspruchs
Ist der vom Makler vermittelte Hauptvertrag anfechtbar, wird er aber durch die Parteien einvernehmlich aufgehoben, entfällt gleichwohl der Provisionsanspruch des Maklers. Vorliegend verschwieg der Vermieter der Neu-Mieterin den Schimmelbefall der Wohnung, sodass diese zur Anfechtung des Mietvertrages berechtigt war. Sie einigte sich mit dem Vermieter jedoch auf eine einvernehmliche Aufhebung des Vertrages. Das Gericht entschied, dass auch in diesem Fall der Makler die bereits gezahlte Provision rückerstatten müsse: Für die Rückzahlungspflicht komme es nicht darauf an, dass der Mietvertrag nachträglich aufgehoben wurde und nicht durch eine Anfechtung rückwirkend gegenstandslos wurde. Ein Provisionsanspruch entfalle grundsätzlich auch dann, wenn ein Vertrag nachträglich aufgrund eines Umstands wegfällt, der den Auftraggeber zur Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung berechtigt hätte.
Kommentar
Grundsätzlich wirken sich spätere Einflüsse, die das Schicksal des Hauptvertrages betreffen, nicht auf die Maklerprovision aus. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn wegen desselben Umstands ein Anfechtungsrecht besteht. Der Provisionsanspruch kann nicht von der zufälligen Entscheidung abhängen, ob der Vertrag angefochten oder mit Rücksicht auf ein Anfechtungsrecht einvernehmlich aufgehoben wird.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: AG Charlottenburg, Urteil vom 23.03.2015, 237 C 285/14, IBRRS 2015, 3252
 
 
Wohnungseigentumsrecht: „Werdender“ Eigentümer bleibt Mitglied des Verbands
Der sogenannte „werdende“ Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbands, wenn er die Wohnung veräußert und den Übereignungsanspruch an den Erwerber abtritt. Im Verhältnis zur Gemeinschaft ist er weiterhin verpflichtet, die Kosten der Gemeinschaft zu tragen. Das Institut der „werdenden Gemeinschaft“ ist im Rahmen des Eigentumserwerbs vom Bauträger anerkannt. Es soll den Interessen der Erwerber dienen, indem es ihnen ermöglicht, schon vor Entstehung einer Wohnungseigentümergemeinschaft aktiv an der Meinungsbildung mitzuwirken. So gehen im Zuge dessen frühzeitig Rechte und Pflichten auf den „werdenden Eigentümer“ über. Kommt es zum Verkauf einer Wohnung sowie zur Abtretung des Übereignungsanspruchs, würde ein Übergang der Mitgliedschaft auf den neuen Eigentümer zu erheblicher Rechtsunsicherheit führen: So ist es für die Gemeinschaft nur schwer feststellbar, ob Käufer oder Verkäufer die mitgliedschaftlichen Rechte und Pflichten innehaben.
Praxistipp
Auch wenn es im Verhältnis zur Gemeinschaft nicht zu einem Übergang der Rechte und Pflichten kommt, können Käufer und Verkäufer diesen Übergang zumindest im Innenverhältnis vertraglich regeln. Um der Gemeinschaft einen Hausgeldanspruch gegen den neuen Erwerber zu verschaffen, ist allerdings ein echter Vertrag zugunsten Dritter notwendig.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 24.07.2015, V ZR 275/14 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/06 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
paragraph
 
- Grundstücksrecht: Keine Einstellung der Zwangsversteigerung bei Bestreiten der Befriedigung
- Bau- und Architektenrecht: Kündigung per E-Mail trotz vereinbarter Schriftform wirksam!
- Gewerbliches Mietrecht: Mietzahlung ab Zeitpunkt der Fertigstellungsmeldung
- Wohnungseigentumsrecht: Haftung des Verwalters
 
 
Grundstücksrecht: Keine Einstellung der Zwangsversteigerung bei Bestreiten der Befriedigung
Wenn der Gläubiger die Befriedigung oder Stundung der titulierten Forderung bestreitet, ist die Vollstreckung fortzusetzen – trotz der Vorlage urkundlicher Nachweise durch den Schuldner. Das Vollstreckungsgericht hat nicht zu prüfen, ob die Forderung aufgrund der von dem Schuldner behaupteten Erfüllung tatsächlich erloschen ist. Vorliegend war der Schuldner der Ansicht, der Anspruch des Gläubigers wäre durch die Zahlung des streitgegenständlichen Betrages erloschen.
Kommentar
Die Einstellung der Zwangsvollstreckung wegen der Vorlage urkundlicher Nachweise, welche eine Befriedigung des Gläubigers darlegen, verfolgt den Zweck, eine Vollstreckungsgegenklage des Schuldners zu vermeiden. Die Einstellung kann aber nicht erfolgen, wenn der Gläubiger die Befriedigung bestreitet. In diesem Fall ist eine gerichtliche Klärung des Einwands erforderlich. Dem Schuldner verbleibt dann die Möglichkeit, materielle Einwendungen, wie den Erfüllungseinwand, im Rahmen der hierfür vorgesehenen Vollstreckungsgegenklage geltend zu machen.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 15.10.2015, V ZB 62/15 – www.bundesgerichtshof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Kündigung per E-Mail trotz vereinbarter Schriftform wirksam!
Die Kündigung eines Werkvertrags per E-Mail ist wirksam, auch wenn die Vertragsparteien vereinbart haben, dass die Kündigung der Schriftform bedarf. In dem vom Oberlandesgericht Frankfurt entschiedenen Fall hatte der Auftragnehmer sein formales Kündigungsschreiben mit Briefkopf und Unterschrift als pdf-Datei per E-Mail an den Auftraggeber übermittelt.
Kommentar
Vereinbaren Auftraggeber und Auftragnehmer, dass ein bestimmtes Rechtsgeschäft, wie die Kündigung, einer bestimmten Form, hier der Schriftform, entsprechen muss, handelt es sich um einen Fall der sog. gewillkürten Schriftform. Dadurch ist der Vertrag nicht mehr formfrei kündbar. Die Vertragsparteien können ferner die an die zur Wahrung der gewillkürten Form zu stellenden Anforderungen frei bestimmen und konkretisieren. Wird jedoch keine weitere Konkretisierung der (Schrift-)Form vorgenommen, gilt im Zweifel die Auslegungsregel des § 127 Abs. 2 BGB. Danach genügt es, das einseitige Rechtsgeschäfte durch telekommunikative Übermittlung, wie Telefax oder auch E-Mail, vorzunehmen. Der Erklärungsempfänger kann sich dann nicht auf die Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts berufen.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.03.2015, 4 U 265/14, IBRRS 2016, 0558

 

Gewerbliches Mietrecht: Mietzahlung ab Zeitpunkt der Fertigstellungsmeldung
Die Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, wonach die Verpflichtung zur Mietzinszahlung erst nach der schriftlichen Fertigstellungsmeldung durch den Vermieter gegenüber dem Mieter eintritt, stellt keine überraschende Klausel dar (insbesondere nicht unter der Überschrift „Miete“) und benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen, so das Landgericht München. Das vereinbarte Schriftformerfordernis wird durch eine E-Mail eingehalten, da zur Wahrung der durch Rechtsgeschäft bestimmten schriftlichen Form grundsätzlich auch die telekommunikative Übermittlung und damit auch die Übermittlung per E-Mail genügt.
Kommentar
Überraschend ist eine Klausel dann, wenn der Vertragspartner nach Lage der Umstände vernünftigerweise auf die Regelung nicht gefasst zu sein brauchte (sog. Überrumpelungs- oder Übertölpelungseffekt). Dass die Klausel unüblich ist, reicht nicht aus. Eine generell nicht überraschende Klausel kann zu einer solchen werden, wenn sie im Vertragstext falsch eingeordnet und dadurch „versteckt“ wird. Dies war hier nicht der Fall.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: LG München I, Urteil vom 20.08.2015, 22 O 17570/14, BeckRS 2016, 00054

 

Wohnungseigentumsrecht: Haftung des Verwalters
Erleidet der Eigentümer einer Wohnung aufgrund mangelhafter Kontrollmaßnahmen des Verwalters Schäden an seinem Sondereigentum, ist der Verwalter diesem gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet. Vorliegend meldete der klagende Eigentümer das Vorliegen einer Wasserblase im Dachgeschossflur des Gebäudes. Der Verwalter beauftragte daraufhin eine Firma mit der Überprüfung des Daches. Diese fand jedoch erst Tage später statt, da der Mieter der Wohnung des Klägers der Ansicht war, dass eine Überprüfung nicht notwendig sei. Trotz Sturmwetterlage und der bereits aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden akzeptierte der Verwalter dies, ohne weitere Maßnahmen zu ergreifen. Während der Folgezeit sammelten sich aufgrund der Verstopfung des Abflussrohres und der herrschenden Sturmwetterlage Wassermassen auf dem Flachdach, die zu Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung des Klägers führten. Das Gericht bejahte eine Haftung des Verwalters aufgrund der Schäden an Wänden und Boden sowie eines daraus entstandenen Mietausfalls.
Kommentar
Aufgrund der Meldung des Eigentümers kamen vorliegend Schäden im Gemeinschaftseigentum in Betracht. Diesen hätte der Verwalter nachgehen müssen. Zwar war er dieser Pflicht zunächst nachgekommen, jedoch hätte er sich nicht auf die einfache Mitteilung des Mieters verlassen dürfen. Vielmehr hätte er weitere Nachforschungen anstellen müssen, um die erforderlichen Eilmaßnahmen rechtzeitig anordnen zu können und einen Schaden zu verhindern.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 03.02.2015, 750 C 16/14; BeckRS 2015, 15174
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/04 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen: paragraph

- Gewerbliches Mietrecht: Auch bei Verlängerung kein Ausschluss von Mängelrechten
- Bau- und Architektenrecht: Schwarzarbeit im Architektenrecht
- Bau-und Architektenrecht: Keine Prüf- und Hinweispflicht des Unternehmers bei sachkundiger Prüfung des Bauherrn

 
Gewerbliches Mietrecht: Auch bei Verlängerung kein Ausschluss von Mängelrechten
Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536 b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536 a BGB ausgeschlossen ist. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass auch wenn der Mieter die Miete wegen Mängeln der Mietsache mindert (im vorliegenden Fall um 50%), er dennoch vorbehaltlos von einer Mietverlängerung Gebrauch machen kann, ohne den Verlust von (Minderungs-) Rechten befürchten zu müssen. Die Lage zu Beginn eines Mietverhältnisses, zu welchem der Mieter ihm bekannte Mängel Rügen muss um sich seine Rechte zu bewahren, ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofes nämlich nicht vergleichbar mit der Ausübung einer Option durch den Mieter im laufenden Mietverhältnis.
Kommentar
Gewerbliche Mieter werden diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes begrüßen, da sie vor dem Verlust von Minderungsrechten etc. geschützt werden. Nicht selten ist geregelt, dass Optionen stillschweigend in Kraft treten, so auch im vorliegenden Fall. Müssten Mängel jedoch aktiv gerügt werden, würde sicherlich so mancher Mieter einen Rechtsverlust erleiden.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 14.10.2015, XII ZR 84/14 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Bau- und Architektenrecht: Schwarzarbeit im Architektenrecht
Schließen Architekt und Auftraggeber nach Vertragsschluss und Erbringung der Architektenleistung die Vereinbarung, dass ein Teil des Architektenhonorars ohne Berücksichtigung der Umsatzsteuer bezahlt werden soll, so gilt der Vertrag als nichtig.
Kommentar
Die Linie der obergerichtlichen Rechtsprechung in Sachen Schwarzarbeit setzt sich fort – auch im Architektenrecht! Denn auch der Architektenvertrag als solcher ist nichts anderes als ein Werkvertrag. Da das Gericht den gesamten Vertrag für unwirksam erklärt und nicht nur der nachträgliche Teil von der Nichtigkeit tangiert wird, kann der Auftraggeber keine Mängelrechte, auch nicht aus Pflichtverletzung vor der nachträglichen Schwarzgeldabrede, gegen den Architekten herleiten. Dies korrespondiert mit der Intention des Gesetzgebers, die Schwarzarbeit in Form der „Ohne-Rechnung-Abrede“ effektiv einzudämmen. Da dem Auftraggeber damit ein (vertraglicher) Haftungsgegner wegbricht, wird sich dieser den Abschluss einer solchen Vereinbarung zwei Mal durch den Kopf gehen lassen
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 14.01.2016, VII ZR 271/14 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Bau- und Architektenrecht:
Keine Prüf- und Hinweispflicht des Unternehmers bei sachkundiger Prüfung des BauherrnDie Prüf- und Hinweispflicht des Unternehmers entfällt, wenn er sich darauf verlassen kann, dass der Auftraggeber selbst oder durch einen Dritten eine fachkundige Prüfung durchgeführt hat und seine Vorgaben auf dem Ergebnis dieser Prüfung beruhen. Eine weitergehende Hinweispflicht entsteht nur, wenn der Auftragnehmer erkennen muss, dass die Annahmen des Auftraggebers fehlerhaft sind. Im Ausgangspunkt hat ein Auftragnehmer die vom Auftraggeber gelieferten Vorgaben – insb. Planungen, Anordnungen – auf Richtigkeit zu prüfen. Andernfalls haftet er für Mängel an seiner Leistung, auch wenn diese auf die Vorgaben zurückzuführen sind. In dem entschiedenen Fall war die vom Auftraggeber an ein Fachbüro beauftragte Planung fehlerhaft. Der Auftragnehmer durfte sich auf die Richtigkeit verlassen und konnte den Fehler nicht erkennen. Eine Mängelhaftung schied daher aus.
Kommentar
Die Prüf- und Hinweispflicht wird oft unterschätzt. Sie entfällt nur unter engen Voraussetzungen. Wenn ein Fachbüro die Planung erstellt hat, sollte jedenfalls eine Schlüssigkeitsprüfung erfolgen. Insbesondere wenn keine Fehler gefunden werden, muss die Prüfung dokumentiert werden, um Streit zu vermeiden.
Autor: Nils Flaßhoff – flasshoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Dresden, Urteil vom 06.10.2015, 9 U 272/15, BeckRS 2015, 19103
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/03 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Gewerbliches Mietrecht: Umlage „sämtlicher Wartungskosten“ zulässig
- Bau- und Architektenrecht: Genehmigt und damit legal…
- Wohnungseigentumsrecht: Keine Teilnahmepflicht des Wohnungseigentümers
- Wohnraummietrecht: Kein Schadensersatz wegen Abstumpfung am Marmorboden
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Umlage „sämtlicher Wartungskosten“ zulässig
Die Klausel eines gewerblichen Mietvertrages, wonach der Mieter „sämtliche Wartungskosten“ als Betriebskosten zu tragen hat, ist – auch als Allgemeine Geschäftsbedingung – zulässig. Sie benachteiligt den Mieter nicht unangemessen und ist auch nicht intransparent. Vorliegend stritten Mieter und Vermieter um die Wirksamkeit der Klausel, die den Mieter zur Übernahme sämtlicher Wartungskosten verpflichtete. Der Senat entschied, dass die Klausel wirksam sei und die Kosten vom Mieter zu tragen sind. Die Klausel sei auch nicht überraschend, da ein gewerblicher Mieter mit seiner Zahlungspflicht für übliche Wartungskosten rechnen müsse. Weder eine Auslistung der einzelnen Kosten noch eine höhenmäßige Begrenzung sei erforderlich. Auch müssen die Kosten nicht bereits im Vorfeld feststehen. Der Vermieter soll vielmehr die Möglichkeit haben, diese bedarfsgerecht ohne eine Vertragsanpassung umlegen zu können, sofern eine Änderung der durchzuführenden Wartungsarbeiten erforderlich wird.
Kommentar
Der Vermieter ist nach dieser Entscheidung nicht gehalten, sämtliche Anlagen, für welche eine Wartung erforderlich ist, ausdrücklich im Vertrag aufzuführen. Vielmehr muss ein Mietinteressent bei einem neu errichteten Gebäude damit rechnen, dass auch die entsprechende übliche Technik installiert und verwendet wird.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 16.10.2015, 2 U 216/14, IBRRS 2015, 3289
 
 
Bau- und Architektenrecht: Genehmigt und damit legal…
Existiert eine Baugenehmigung für ein Wohngebäude mit Balkon und entspricht der Balkon nicht den bauordnungsrechtlichen Landesnormen, kann die Baubehörde gegenüber dem Eigentümer dennoch nicht wirksam den Abriss des Balkons verfügen. Dies gilt zumindest dann, wenn die erteilte Baugenehmigung wirksam ist. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg gilt die Baugenehmigung sogar dann als wirksam erteilt, wenn wie im vorliegenden Fall der streitgegenständliche Balkon überhaupt nicht im (fehlerhaften) Abstandsflächenplan eingezeichnet worden war, jedoch in den restlichen Bauvorlagen dargestellt ist.
Kommentar
Der VGH geht wie die überwiegende Rechtsprechung zwar davon aus, dass im Falle der Widersprüchlichkeit von Lage- und Abstandsflächenplan hinsichtlich des Grenzabstands zum Nachbarn der Abstandsflächenplan für die Lage des Baukörpers zum Nachbargrundstück hin ausschlaggebend ist. Allerdings könne nicht von einer widersprüchlichen Darstellung gesprochen werden, wenn wie vorliegend der Baukörper im Abstandsflächenplan überhaupt nicht eingezeichnet sei. Dies begründe lediglich einen Fehler, jedoch keinen Widerspruch zu den übrigen Bauunterlagen. Aber Achtung! Auch wenn man diese Ansicht teilen mag, so bewegt sich der Eigentümer hier auf dünnem Eis. Die Behörde könnte die Baugenehmigung hinsichtlich des materiell baurechtswidrigen Balkons stets zurücknehmen. Damit entfiele die Legalisierungswirkung und ein Abriss wäre rechtmäßig.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 22.10.2015, 3 S 741/15, IBRRS 2015, 2813
 
 
Wohnungseigentumsrecht: Keine Teilnahmepflicht des Wohnungseigentümers
Den Wohnungseigentümer trifft keine Treuepflicht, an Eigentümerversammlungen teilzunehmen oder diesen bis zum Ende beizuwohnen. Verlässt ein Wohnungseigentümer vorzeitig die Versammlung und führt so deren Beschlussunfähigkeit herbei, kann er gleichwohl im Wege der Anfechtungsklage gegen Beschlüsse vorgehen. Vorliegend war die Gegenseite der Ansicht, ein solches Vorgehen verstoße gegen die Treuepflicht des Eigentümers und zog einen Vergleich zur Boykott-Rechtsprechung des Gesellschaftsrechts. Diese verwehrt dem Gesellschafter, sich auf die Beschlussunfähigkeit zu berufen, sofern er diese selbst durch einen Boykott der Versammlung herbeigeführt hat. Diese Ansicht teilte das Amtsgericht Neumarkt nicht.
Kommentar
Nach Ansicht des Gericht ist die Boykott-Rechtsprechung vorliegend nicht anwendbar, da keine entsprechende Notwendigkeit bestehe: Im Gesellschaftsrecht können Beschlüsse je nach Ausgestaltung der Satzung durch absprachegemäßes Fernbleiben einzelner Gesellschafter (dauerhaft) gezielt verhindert werden. Um dies zu verhindern, behilft sich die Rechtsprechung der Treuepflicht der Gesellschafter. Diese Gefahr besteht im WEG-Recht nicht. Im Rahmen einer Zweitversammlung kann stets ein wirksamer Mehrheitsbeschluss gefasst werden. Dies gilt auch, wenn die in der Teilungserklärung oder von Gesetzes wegen vorgesehenen Quoren nicht eingehalten werden.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: AG Neumarkt, Urteil vom 20.08.2015, 4 C 5/14 WEG, ZWE 2015, 425, 427
 
 
Wohnraummietrecht: Kein Schadensersatz wegen Abstumpfung am Marmorboden
Der Vermieter kann nur dann vom Mieter Schadensersatz wegen der Abstumpfung eines Marmorbodens im Toilettenbereich verlangen, wenn er den Mieter zuvor auf die besondere Empfindlichkeit des Fußbodens hingewiesen hat. Es kann also nicht als allgemein bekannt vorausgesetzt werden, dass durch ein „Urinieren im Stehen“ aufgrund der unvermeidbaren Kleinstspritzer dauerhafte Schäden an einem Marmorboden im Nahbereich der Toilette drohen. Vielmehr fällt es in die Risikosphäre des Vermieters, wenn der besonders empfindliche Marmorboden durch Urinspritzer beschädigt wird.
Kommentar
Damit der Vermieter einen Schadensersatzanspruch wegen des beschädigten Marmorbodens hat, muss dem Mieter ein schuldhaftes Handeln nachgewiesen werden. Hier war für den Mieter jedoch nicht erkennbar, dass durch das Urinieren im Stehen eine irreparable Beschädigung des Bodenbelages im Bad drohte. Ihm kann somit nicht der Vorwurf fahrlässigen Handelns gemacht werden. Das Instandhaltungsrisiko an der Mietsache trägt grundsätzlich der Vermieter. Deshalb ist es seine Aufgabe, den Mieter auf besonders empfindliche Mietgegenstände hinzuweisen. Anderenfalls hat er die damit zusammenhängenden Schäden aus eigener Tasche zu ersetzen.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Düsseldorf, Urteil vom 12.11.2015, 21 S 13/15, IBRRS 2016, 0128
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/01 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Bau- und Architektenrecht: „Legen Sie los!“ genügt für Beauftragung
- Gewerbliches Mietrecht: Mieterschutz auch für Gewerbe möglich
- Gewerbliches Mietrecht: Begrenzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
- Grundstücksrecht: Darf die Presse das Grundbuch einsehen?
 
 
Bau- und Architektenrecht: „Legen Sie los!“ genügt für Beauftragung
Erklärt ein Bauherr gegenüber einem Architekten im Rahmen einer Besprechung über die beabsichtigte bauliche Nutzungsänderung eines Objekts „Legen Sie los!“, so darf der Architekt dies als Beauftragung verstehen. Das Oberlandesgericht München (OLG) ist der Ansicht, die Auslegung einer solchen Erklärung des Bauherrn ergebe, dass der mündlich geschlossene Architektenvertrag die Grundlagenplanung bis hin zur Beschaffung des Baurechts in Form der notwendigen Baugenehmigung umfasse.
Praxistipp
Eine mündliche bzw. stillschweigende Beauftragung des Architekten stellt in der Praxis keine Ausnahme dar. Achtung! Im Fall des Bestreitens durch den (vermeintlichen) Auftraggeber birgt diese Konstellation das nicht zu unterschätzende Risiko, dass der Architekt leer ausgeht. Denn dann ist durch die Auslegung aller Umstände des Einzelfalls zu ermitteln, ob zwischen den Parteien tatsächlich ein Vertrag zustande gekommen ist. Dabei trägt der Architekt im streitigen Fall das Risiko, dass er das Zustandekommen eines wirksamen Architektenvertrags und dessen Umfang nicht beweisen kann. Ein solcher Beweis wäre für die Geltendmachung des Honorars allerdings notwendig. Auch bei kleineren Bauvorhaben sollte sich der Architekt dies bewusst machen und auf einen schriftlichen Vertragsschluss drängen.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Urteil vom 18.11.2013, 27 U 743/13, IBRRS 2015, 2638
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Mieterschutz auch für Gewerbe möglich
Die Anwendung von Wohnungsmietrecht im Rahmen eines Mietvertrages über Gewerberaum ist dann vereinbart, wenn der Mietvertrag u.a. vorsieht, dass die Kündigung schriftlich unter Angaben von Kündigungsgründen und unter Hinweis auf das Widerspruchsrecht erfolgen muss. Denn dies sind Regelungen, die nach dem Gesetz nur im Wohnraummietrecht anwendbar sind. Durch die Vereinbarung derartiger Vorschriften haben die Parteien, so das Kammergericht, zu erkennen gegeben, dass die Regelungen über die Kündigung dem Wohnraummietrecht unterstellt werden sollen. Der Vermieter scheiterte daher an den hohen Hürden des Mieterschutzes, denn seine mehrfach ausgesprochenen fristgemäßen sowie fristlosen Kündigungen waren nach Ansicht des Gerichts sämtlich unwirksam.
Kommentar
Vermieter von Gewerbeobjekten sollten tunlichst vermeiden, mit dem Mieter Schutzvorschriften aus dem Wohnraummietrecht ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten zu vereinbaren. Diese Mieterschutzvorschriften stellen unnötig hohe Hürden für beispielsweise Kündigungen seitens des Vermieters dar.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M.deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: KG Berlin, Urteil vom 27.08.2015, 8 U 192/14, BeckRS 2015, 16900
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Begrenzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung von gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtung können dem Mieter nur auferlegt werden, wenn diese der Höhe nach beschränkt sind. Dabei ist eine Begrenzung auf 10% der Jahresmiete wirksam, so das Landgericht Essen. Die Beschränkung rechtfertigt sich daraus, dass dem Mieter nicht beherrschbare Risiken und damit Kosten zugewiesen werden, die nicht Folge seines Mietgebrauchs sind.
Im entschiedenen Fall waren die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Anlagen und Einrichtungen auf einen monatlichen Betrag von 1,50 € pro qm Ladenfläche begrenzt, was über die 10% Grenze hinausging. Das Gericht sah in der Klausel daher eine unangemessene Benachteiligung des Mieters und erklärte diese für unwirksam.
Kommentar
Eine Kostenbegrenzung von 10% der Jahresmiete für die Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftsflächen und –anlagen wird auch in der Literatur als wirksam erachtet.
Ist der Instandsetzungs-und Instandhaltungsbedarf dem Gebrauch oder zumindest der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen, bedarf es keiner Kostenbeschränkung.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Essen, Urteil vom 24.11.2015, 8 O 82/15, BeckRS 2015, 20238
 
 
Grundstücksrecht: Darf die Presse das Grundbuch einsehen?
Die Einsicht in das Grundbuch und die Grundakten ist publizistisch tätigen Medien gestattet, soweit ein presserechtliches Interesse besteht. Dies bezieht sich auf die vorbereitende Recherche hinsichtlich einer Veröffentlichung. Im entschiedenen Fall sollte recherchiert werden, ob eine Sparkasse über ihre Tochtergesellschaften selbst als Unternehmer im Grundstücksgeschäft tätig gewesen und in Folge einer Immobilienüberbewertung ein sachfremdes Risiko eingegangen ist.
Kommentar
Die Einsicht in das Grundbuch ist grundsätzlich jedem zu gestatten, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann. Auch ein öffentliches Interesse kommt hierbei in Betracht. Das Grundbuchamt muss zwischen dem Informationsinteresse der Öffentlichkeit und dem privaten Geheimhaltungsinteresse des eingetragenen Eigentümers abwägen. Falls es sich jedoch um eine für die Öffentlichkeit wesentliche Frage handelt, ist das Interesse der Presse an der Kenntnisnahme des Grundbuchinhalts gegenüber dem Interesse des Eingetragenen vorrangig. Das Grundbuchamt hat zu prüfen, ob die Einsicht in das Grundbuch geeignet ist, recherchewürdige Informationen hervorzubringen. Die Presse darf insbesondere auch auf einen bloßen Verdacht hin recherchieren.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.10.2015, 3 Wx 179/15, BeckRS 2015, 17712
 
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© Peter Hegerich