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Home Posts tagged "Bau- und Architektenrecht" (Page 8)

§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/14 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Gewerbliches Mietrecht: TÜV-Beanstandungen kein Mietmangel!

Makler- und Bauträgerrecht: Bauträgervertrag – Haftung für Verzugsschaden

Wohnungseigentumsrecht: Fehler der Beschlusssammlung

Bau- und Architektenrecht: Mehrkosten bei gemeinsamer Festlegung der Nacherfüllung

 

Gewerbliches Mietrecht: TÜV-Beanstandungen kein Mietmangel! Auch wenn ein TÜV-Gutachten das Zu- und Abluftsystem einer Gaststätte als gegen einschlägige Vorschriften verstoßen bezeicnet, führt das nicht automatisch zur Annahme eines Mangels der Mietsache und damit zu einer Mietminderung. Nur, wenn die Tauglichkeit der angemieteten Gaststätte zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder erheblich beeinträchtigt wäre, könne dies anders gesehen werden, so das OLG Düsseldorf. Das wäre der Fall, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts in der erforderlichen Form untersagt hätte oder ein behördliches Einschreiten als sicher zu erwarten gewesen wäre. Da vorliegend der Gaststättenbetreiber das TÜV-Gutachten privat beauftragt hatte, die zuständige Behörde die Lüftungsanlage nicht gerügt und erst recht dem Mieter den betrieb einer Gaststätte nicht untersagt oder ihm die Erteilung einer Konzession verweigert hatte, verurteilte das den beklagten Mieter zur Rückzahlung des Mietrückstands.

Kommentar: Das OLG Düsseldorf bestätigt die höchstrichterliche Rechtsprechung, nach der Verstöße gegen öffentlich-rechtliche Anforderungen grundsätzlich keinen Mietmangel darstellen, solange sie nicht zu einem behördlichen Einschreiten führen.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de, Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluß vom 30. Dezember 2011, 24 U 76/11, IMR 2012, 188

 

Makler- und Bauträgerrecht: Bauträgervertrag – Haftung für Verzugsschaden Die termingerechte Fertigstellung einer Eigentumswohnung oder eines Wohnhauses gehört zu den wesentlichen Pflichten eines Bauträgers und kann daher nicht in dem vom Bauträger formulierten Allgemeinen Geschäftsbedingungen ausgeschlossen werden. In der Urteilsbegründung hat das erkennende Gericht hervorgehoben, dass die Haftung für die Erfüllung wesentlicher Vertragspflichten selbst bei einfacher Fahrlässigkeit nicht formularmäßig ausgeschlossen werden darf. Denn der Erwerber müsse unter Umständen seine bisherige Wohnung fristgerecht räumen, den Umzug auf einen fixen Termin festlegen und sich zwecks Kaufpreiszahlung ein Darlehen der finanzierenden Bank zu einem bestimmten Zeitpunkt bereitstellen lassen., so das OLG München. Aufgrund dessen ist auch die zuweilen in Bauträgerverträgen enthaltene Beschränkung für Verzugsschäden auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit unwirksam.

Kommentar: Der Entscheidung ist zuzustimmen, da die termingerechte Fertigstellung eine “Kardinalspflicht” des Bauträgers darstellt und somit die Haftung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht begrenzt werden kann. Der Bauträger hat daher bei der Zusage von Fertigstellungsterminen rechtzeitig die geeigneten Vorkehrungen zu treffen, damit der Termin eingehalten werden kann. Andernfalls setzt er sich einem möglicherweise hohen Verzugsschaden des Käufers aus.

Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethgeundpartner.de, Fundstelle: OLG München, Urteil vom 15. November 2011, 13 U 15/11 – www.ibr-online.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Fehler der Beschlusssammlung Führt ein Verwalter die Beschlusssammlung nicht ordnungsgemäß, indem er Eintragungen erst nach sechs Wochen und ohne Hinweis auf den Eintragungszeitpunkt oder die Urheberschaft der Eintragung vornimmt, so kann ein Wohnungseigentümer trotzdem noch nicht zwingend seine Abberufung verlangen. Für die erfolgreiche Abberufung des Verwalters reicht es nicht aus, dass ein wichtiger Grund zur Abberufung vorliegt. Den Wohnungseigentümern steht überdies noch ein Beurteilungsspielraum zu, der erst überschritten ist, wenn eine Weiterbeschäftigung des Verwalters objektiv nicht mehr vertretbar scheint.

Praxistipp: Der Bundesgerichtshof lässt dem Verwalter in dieser Entscheidung einiges durchgehen. Auf die Milde der Gerichte sollte der Verwalter sich allerdings nicht verlassen. Wird die Beschlusssammlung nicht ordentlich geführt, ist dies ein gesetzlicher Regelfall eines wichtigen Grundes für eine Abberufung. Auch wenn bei der Beurteilung eines Abberufungsverlangens natürlich immer auf die Gesamtumstände geschaut werden muss – insoweit ist dem BGH zuzustimmen – sollte der Verwalter bei der Führung der Beschlusssammlung daher immer sofort (spätestens nach zwei Tagen) und nach den Vorgaben von § 24 WEG vornehmen, um Probleme zu vermieden. Zu Beginn einer neuen Verwaltung ist es außerdem ratsam, einen Blick in die Teilungserklärung zu werfen, denn die Wohnungseigentümer können natürlich in Ergänzung der gesetzlichen Regelungen weitere Formvorschriften vereinbaren.

Autor: Lars Kutz – kutz@bethgeundpartner.de, Fundstelle: BGH, Urteil vom 10. Februar 2012, V ZR 105/11 – www.bundesgerichthof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Mehrkosten bei gemeinsamer Festlegung der Nacherfüllung Erbringt der Auftragnehmer die von ihm geschuldete Werkleistung nicht ordnungsgemäß, so ist er verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand auf eigene Kosten herzustellen. Hierbei entscheidet über Art und Weise der Nacherfüllung zunächst der Auftragnehmer ganz allein. Vom OLG Schleswig wurde nun aber ein Fall entschieden, in dem Auftragnehmer und Auftraggeber gemeinsam die art und Weise der Nacherfüllung festgelegt hatten. die Nacherfüllung scheiterte, der Auftraggeber beharrte auf die ordnungsgemäße Durchführung der gewählten Nacherfüllungsart. Hiergegen wandte der Auftragnehmer ein, dass die gewählte Nacherfüllungsart von der geschuldeten Grundleistung zum Vorteil des auftraggebers abweiche. Diesen Vorteil habe sich der Auftraggeber anrechnen lassen. “Weit gefehlt”, so die oberen Landesrichter. An die gewählte Nacherfüllungsart sind beide Parteien gebunden, eine Anrechnung etwaiger Mehrkosten finde daher nicht statt, so das Urteil.

Praxistipp: Im Einzelfall kann es wirtschaftlich sinnvoll sein, angesichts auftretender Baumängel, den geschuldeten Leistungsumfang neu zu bestimmen. Dem Auftragnehmer sei hier dringend angeraten, potentielle Mehrkosten hinreichend zu kalkulieren sowie die Frage der Kostentragung vorab eindeutig zu regeln.

Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethgeundpartner.de, Fundstelle: OLG Schleswig, Beschluss vom 22. August 2011, 3 U 101/10 – www.ibr-online.de

 
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§§ News zum Immobilienrecht 2012/12 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
  • Grundstücksrecht: Grundbucheinsichtsrecht des getrennt lebenden Ehepartners
  • Gewerbliches Mietrecht: Minderungs- und Aufrechnungsbeschränkung
  • Makler- und Bauträgerrecht: Formnichtigkeit des Maklervertrages
  • Bau- und Architektenrecht: Beauftragung durch WEG-Verwalter
Grundstücksrecht: Grundbucheinsichtsrecht des getrennt lebenden Ehepartners
 
Auch der getrennt lebende Ehegatte hat das Recht, in ein Grundbuch einzusehen, wenn die Ehegatten den Güterstand der Zugewinngemeinschaft gewählt haben, so das OLG Rostock. Der Antragsteller begehrte in dem zugrunde liegenden Fall Grundbucheinsicht, da seine getrennt lebende Ehefrau die Veräußerung des Objekts beabsichtigte und es sich hierbei um ihr wesentliches Vermögen handelte. Dieser Antrag wurde vom Grundbuchamt zurückgewiesen, da ein berechtigtes Interesse fehle. Zu Unrecht, wie das OLG Rostock entschied. Einerseits ist allgemein anerkannt, dass der mit dem Eigentümer im gesetzlichen Güterstand lebende Ehegatte regelmäßig ein Recht hat, in das Grundbuch einzusehen. Andererseits darf nach der familienrechtlichen Vorschrift des § 1365 BGB ein Ehegatte nur mit der Zustimmung seines Ehegatten über das wesentliche Vermögen verfügen.
 
Kommentar
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Es ist zu berücksichtigen, dass der getrennt lebende Ehegatte in der vorliegenden Konstellation der Veräußerung zustimmen muss und zum anderen auch zur Durchsetzung eines möglichen Zugewinnanspruchs auf diese Akteneinsicht angewiesen ist.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Rostock, Beschluss vom 23. Dezember 2011, 3 W 71/11, NJW-RR 2012, 400
Gewerbliches Mietrecht: Minderungs- und Aufrechnungsbeschränkung
 
Eine Klausel, wonach die Pachtminderung und die Aufrechnung gegenüber dem Pachtanspruch des Verpächters ausgeschlossen sind, soweit die Forderungen nicht rechtskräftig festgestellt oder unbestritten sind, ist wirksam. Dem stehe auch nicht entgegen, dass der BGH bei einem Werkvertrag ein formularmäßiges Aufrechnungsverbot als unwirksam angesehen hat, so das Oberlandesgericht Celle.
 
Kommentar
Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass dem Pächter/Vermieter im kaufmännischen Verkehr durch die Einschränkung, dass der Ausschluss nicht für rechtskräftig festgestellte oder unbestrittene Forderungen gilt, die Möglichkeit bleibt, seine Minderungsansprüche in einem Rückforderungsprozess geltend zu machen. Dass im vorliegenden Vertrag nicht ausdrücklich vorgesehen war, dass dem Pächter diese Rückforderungsansprüche erhalten bleiben, ist nach dem OLG Celle unschädlich. Ein ausdrücklicher Vorbehalt sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht erforderlich. Auch die Aufrechnungsmöglichkeit des Pächters/Vermieters kann nach herrschender Auffassung im gewerblichen Miet- und Pachtvertrag durch allgemeine Geschäftsbedingungen wirksam ausgeschlossen werden, soweit sie sich nicht auf rechtskräftig festgestellte oder unstreitige Forderungen bezieht.
Autor: Simone Engel – engel@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 22. März 2012, 2 U 127/11, IBRRS 85146
Makler- und Bauträgerrecht: Formnichtigkeit des Maklervertrages
 
Die Vereinbarung einer pauschalen Aufwandsvergütung von mehr als 40 % des Erfolgshonorars für den Fall, dass der Auftraggeber von seiner Verkaufsabsicht Abstand nimmt, ist beurkundungspflichtig. Damit soll sichergestellt werden, dass der Auftraggeber durch einen Notar belehrt und aufgeklärt wird und somit nicht in seiner Entschlussfreiheit beeinträchtigt wird. Nach ständiger Rechtsprechung gilt der Formzwang für alle Vereinbarungen, die im Falle der Nichtveräußerung oder des Nichterwerbs empfindliche wirtschaftliche Nachteile vorsehen und so mittelbar einen Zwang zur Veräußerung oder zum Erwerb begründen. Daher kann auch ein Makler sich von seinem Auftraggeber nicht einen erheblichen Betrag versprechen lassen, der diesen derart in seiner Entschlussfreiheit beeinträchtigt, dass er unter Verkaufs- bzw. Erwerbszwang steht. Eine solche Vereinbarung muss beurkundet werden, sonst ist sie nichtig.
 
Kommentar
Grundsätzlich können Makler ohne Beurkundungspflicht Vereinbarungen über die Vergütung des tatsächlich angefallenen Aufwands treffen. Werden aber zwecks Vereinfachung der Nachweisführung Pauschalen vereinbart, dürfen diese bestimmte Sätze nicht überschreiten. Hier gibt es leider keine klare Richtlinie, bis zu welchem Höchstbetrag eine Vereinbarung ohne Formzwang möglich ist. Bisher werden Pauschalen bis zu etwa 10 % der im Erfolgsfall zu zahlenden Provision noch als zulässig erachtet, ohne dass darüber eine notarielle Beurkundung zu erfolgen hat. Bei höheren Pauschalen ist stets zur Beurkundung anzuraten.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 22. September 2010, 19 U 120/10 – www.jurisweb.de
Bau- und Architektenrecht: Beauftragung durch WEG-Verwalter
 
Die Ermächtigung des WEG-Verwalters, die zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen in Auftrag zu geben, erstreckt sich nicht auf außergewöhnliche, nicht dringende Arbeiten größeren Umfangs. Diese schmerzliche Erfahrung machte kürzlich ein Architekt vor dem Bundesgerichtshof. Er war mit den Leistungen der Phasen 1 bis 8 durch den WEG-Verwalter beauftragt worden, hatte sämtliche Leistungen ordnungsgemäß erbracht und dennoch forderte die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) im Nachgang das gezahlte Honorar zurück. „Im konkreten Fall völlig zu Recht“, so Karlsruhe. Ein wirksamer Architektenvertrag mit der WEG sei nicht geschlossen worden, insbesondere sei diese nicht wirksam durch deren Verwalter vertreten worden. Auch könne sich der Architekt nicht darauf berufen, er habe auf eine ordentliche Beauftragung durch den Verwalters vertrauen dürfen. Ein Honoraranspruch gegen die Eigentümergemeinschaft scheide damit aus. Es stellte sich also die Frage, ob die WEG dann nicht zu Unrecht bereichert sei und sich hierfür einen entsprechenden Betrag anrechnen lassen müsse. Im vorliegenden Fall musste sie dies nicht tun, da es zu den geplanten Arbeiten mangels Liquidität letztlich nicht mehr kam und nach Ansicht der Karlsruher Richter auch in absehbarer Zeit nicht kommen werde. Der Architekt musste daher das erhaltene Honorar zurückzahlen.
 
Praxistipp
Bei einer Beauftragung durch Dritte sollte man sich immer die entsprechende Vertretungsbefugnis nachweisen lassen. Denn auch ein Schadensersatzanspruch gegen den vollmachtlosen Vertreter scheidet dann aus, wenn der Beauftragte den Mangel der Vertretungsbefugnis kannte oder zumindest kennen musste. Letzteres ist leider deutlich häufiger der Fall, als zu Weilen angenommen. So darf zum Beispiel auch der Bauunternehmer nicht einfach darauf vertrauen, der Architekt sei zu seiner Beauftragung vollumfänglich befugt.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethgeundpartner.deFundstelle: BGH, Beschluss vom 22. März 2012, VII ZR 206/10 – www.bundesgerichtshof.de
 
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News zum Immobilienrecht 2012/09

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Gewerbliches Mietrecht: Betriebskostenumlage
Sonstige Betriebskosten sind nur dann auf den Mieter umlegbar, wenn die einzelnen Positionen im Mietvertrag aufgeführt sind. Im entschiedenen Fall waren im Mietvertrag in einem Klammerzusatz Wartungsbeispiele aufgeführt, an deren Ende das Kürzel „etc.“ stand. Die Formulierung lautete: „(Tore, Klimaanlage, Heizung, Aufzug etc.)“. Das Kürzel “etc.” lasse nach Ansicht der Richter nicht mit der notwendigen inhaltlichen Bestimmtheit erkennen, auf welche weiteren Bestandteile des Objekts sich die Wartungspflicht des Mieters erstrecken soll. Die im Klammerzusatz aufgeführten Wartungsbeispiele mit dem Zusatz “etc.” seien daher als abschließend anzusehen.
Kommentar
Es handelt sich nicht um eine bahnbrechende Entscheidung. Dass „sonstige Betriebskosten“ nur auf den Mieter abgewälzt werden können, wenn sie im Einzelnen benannt sind, ist mittlerweile schon mehrfach durch die Gerichte bestätigt worden. Allerdings gibt es immer noch Mietverträge, die in dieser Hinsicht zu unbestimmt sind. Es kann daher nicht oft genug auf diese Problematik hingewiesen werden. 
Autor: Simone Engel – engel@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 15. Dezember 2011, I-10 U 96/11 – www.ibr-online.de
 
Grundstücksrecht: Grundbuchberichtigungsanspruch des Erbbauberechtigten
Die Erklärung eines Grundstückseigentümers, er stimme der Belastung des Erbbaurechts mit einer Grundschuld in Höhe eines bestimmten Betrags zu, kann nicht dahin ausgelegt werden, dass sie darüber hinaus auch Grundschuldzinsen umfasst. Ist die Eintragung der Grundschuld dennoch nebst Grundschuldzinsen im Erbbaugrundbuch erfolgt, so ist das Erbbaugrundbuch unrichtig, da diese Eintragung nicht von der erforderlichen Zustimmung des Grundstückseigentümers gedeckt ist. Ein Anspruch auf Grundbuchberichtigung steht dann allerdings nur dem Erbbauberechtigten zu, nicht aber dem Grundstückseigentümer.
Praxistipp
Auch ohne eigenes Antragsrecht auf Grundbuchberichtigung ist der Grundstückseigentümer bei unrichtiger Eintragung eines Grundpfandrechts im Erbbaugrundbuch nicht rechtlos gestellt. Denn aus dem durch den Erbbaurechtsvertrag begründeten Schuldverhältnis kann der Grundstückseigentümer den Erbbauberechtigen darauf in Anspruch nehmen, den Grundbuchberichtigungsanspruch entweder selbst geltend zu machen oder den Grundstückseigentümer zu dessen Geltendmachung zu ermächtigen. Darüber hinaus sollte der Grundstückseigentümer in Fällen dieser Art das Grundbuchamt auf die Unrichtigkeit des Grundbuches hinweisen und die Eintragung eines Widerspruchs zu Gunsten des Erbbauberechtigten von Amts wegen anregen.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 10. Mai 2011, 15 Wx 536/10 – www.beck-online.de
 
Bau- und Architektenrecht: Prüfungspflichten des Bauunternehmers
Spezialkenntnisse eines Fachplaners sind regelmäßig nicht vom bauausführenden Unternehmen zu erwarten. Daher gehöre es auch nicht zu dessen Pflichtenkatalog, die Planung eines eingeschalteten Sonderfachmanns auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen, so das OLG Frankfurt. Etwas anderes gelte nur dann, wenn ein Planungsfehler mit „ins Auge springender Deutlichkeit“ erkennbar gewesen ist. Im zu entscheidenden Fall konnte hiervon aber keine Rede sein. Die vorgelegten Statikberechnungen waren zwar falsch gewesen, weshalb Risse in der Bodenplatte auftraten, dennoch treffe den Bauunternehmer hieran kein Verschulden. Denn ein bauausführendes Unternehmen müsse die bauseits vorgegebene Statik nicht im Einzelnen nachrechnen. Hierfür sei schon aufgrund mangelnder Fachkompetenz kein Raum, so der deutliche Hinweis der Frankfurter Richter.
Praxistipp
Verfügt ein Bauunternehmer im Einzelfall über eine besondere Fachkompetenz, so erhöhen sich dessen Prüfungspflichten. Hierzu ist dann aber der Bauherr darlegungs- und beweisbelastet. Gelingt der Nachweis nicht, so verbleibt es bei obigen Grundsätzen.Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 16. Dezember 2011, 10 U 294/09 – www.beck-online.de
 
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© Peter Hegerich