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Home Posts tagged "Bau- und Architektenrecht" (Page 7)

§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/16 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Bau- und Architektenrecht: Die HOAI 2013 ist da!
• Gewerbliches Mietrecht: Fristlose Kündigung bei Verstoß gegen Konkurrenzschutz
• Gewerbliches Mietrecht: Besitzstörung des Vermieters durch Anbringung einer Folie
• Makler- und Bauträgerrecht: Vertragspartner
 
Bau- und Architektenrecht: Die HOAI 2013 ist da!
Ab heute gilt die HOAI 2013 und zwar für alle Architekten- und Ingenieurleistungen, die nach ihrem Inkrafttreten vereinbart werden.
Die Honorare fast aller Leistungsbilder wurden deutlich angehoben. Mit der Erhöhung des Honorars geht eine erhebliche Ausweitung des Pflichtenkatalogs einher. Insbesondere der Objektplaner muss sich auf projektsteuerungsähnliche Aufgaben einstellen, beispielsweise auf Leistungen der Kostenkontrolle und des Terminmanagements.
Ein eigenes Leistungsbild für das Bauen im Bestand wäre wünschenswert gewesen. Ebenso hätte man die Gelegenheit nutzen können, beim Umbauzuschlag mehr Verbindlichkeit zu schaffen.
Praxistipp
Nicht selten wird bei größeren Bauvorhaben ein Steuerungsbüro eingeschaltet. Dem Bauherrn sei geraten, mit dem Projektsteuerer und dem Architekten die jeweiligen Aufgabenbereiche eindeutig festzulegen. Anderenfalls droht eine ungewollte Doppelbeauftragung und damit einhergehend unnötige Kosten. 
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: – www.bundesrat.de
 
Gewerbliches Mietrecht: Fristlose Kündigung bei Verstoß gegen Konkurrenzschutz
Das gesetzliche Mietrecht sieht das Recht vor, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund zu kündigen. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt wird. Dies kann nach Ansicht des OLG Düsseldorf auch dadurch erfolgen, dass dem Mieter der vertraglich zugesicherte Konkurrenzschutz vom Vermieter verweigert wird. Ein Vermieter sei zwar nicht gehalten, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten. Es sei vielmehr nach den Umständen des Einzelfalles abzuwägen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist.
Praxistipp
Vermietern sei dringlich angeraten, bei der Auswahl weiterer Mieter im selben Objekt die erforderliche Vorsicht an den Tag zu legen. Auch der Vermieter kann kein Interesse daran haben, dass seine Mieter den gleichen Kundenkreis ansprechen. Neben dem Recht zur Kündigung führt der Konkurrenzschutzverstoß zu einem Mangel der Mietsache und somit zu einer Minderung der Miete.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 19. Februar 2013, 24 U 157/12, BeckRS 2013, 07450
 
Gewerbliches Mietrecht: Besitzstörung des Vermieters durch Anbringung einer Folie
Der Vermieter darf nicht gegen den Willen des Mieters an der Schaufensterscheibe der Mieträume eine großflächige Folie mit dem Inhalt „…zu vermieten Telefon…“ anbringen. Dies stellt eine verbotene Eigenmacht dar und gilt, obwohl der Mieter grundsätzlich eine Duldungspflicht bzgl. der Anbringung hat und der Mietvertrag vorliegend eine entsprechende Klausel enthält, so das AG Brandenburg. Der Vermieter muss sich auf seine Rechte aus dem BGB verweisen lassen und diese notfalls auch gerichtlich geltend machen. Im vorliegenden Fall war zwischen den Parteien streitig, ob das Mietverhältnis verlängert oder aber schon beendet wurde. Unstreitig war, dass der Mieter noch im Besitz der Mieträume war und dort sein Gewerbe ausgeübt hat. Ungeachtet eines eventuell bestehenden schuldrechtlichen Besitzrechts reicht es für die Annahme der verbotenen Eigenmacht aus, dass der Mieter zu irgendeinem Zeitpunkt berechtigten Besitz durch Überlassung der Mieträume gehabt hat und dieser noch nicht aufgegeben wurde.
Praxistipp
Dem Interesse des Vermieters, durch Anbringung einer Folie eine schnelle Weitervermietung zu erreichen, steht das Recht des Mieters entgegen, seinen Besitz ungestört ausüben zu dürfen. Da der Vermieter aber grundsätzlich einen Anspruch auf Duldung der Anbringung von Folien hat, diesen aber bei Widerstand des Mieters nur durch gerichtliche Hilfe geltend machen kann, ist dem Vermieter zu raten, mit dem Mieter eine einvernehmliche Lösung zu finden, um ein Gerichtsverfahren zu vermeiden.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: AG Brandenburg, Urteil vom 13. Juni 2013, 31 C 153/13, BeckRS 2013, 09984
 
Makler- und Bauträgerrecht: Vertragspartner
Maklerverträge können ausdrücklich, aber auch stillschweigend zustande kommen. Für einen stillschweigenden Vertragsabschluss ist ein Verhalten erforderlich, dass objektiv eine Einigung erkennen lässt. Daran fehlt es, wenn ein Makler erst behauptet, der von ihm in Anspruch Genommene sei als vollmachtloser Vertreter aufgetreten und hafte daher selbst für die Provision, obgleich er dann behauptet, dieser hätte einen eigenen Maklervertrag geschlossen, die dahinterstehende Firma wollte ihm jedoch die Provision erstatten. Letztlich trug der Makler im vom OLG Koblenz entschiedenen Fall dann noch vor, der in Anspruch Genommene sei für die Firma aufgetreten, die nun zahlen müsse. Nach diesen drei Sachverhaltsvarianten war das Gericht nicht mehr von einer eindeutigen Einigung zu überzeugen.
Praxistipp
Das Problem ist ein Klassiker. In der Praxis machen sich die Parteien oftmals keine Gedanken, wer eigentlich Vertragspartner sein soll. Gerade auch, wenn Gesellschaften in Gründung erwerben sollen, lässt sich schlecht rekonstruieren, wer die Maklerprovision letztlich zahlen sollte. Entscheidend ist, wer Vertragspartner des Maklers werden sollte und nicht so sehr, wer letztlich kauft. Nur gegen seinen Vertragspartner kann der Makler einen Provisionsanspruch haben. Daher muss eine etwaige Unsicherheit hierzu vor Beginn eines Rechtsstreites ausgeräumt bzw. der Sachverhalt hierzu lückenlos aufgeklärt werden.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 13. Mai 2013, 3 U 412/13, BeckRS 2013, 08488
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/14 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Bauträger muss über schikanöse Nachbarn aufklären
• Bau- und Architektenrecht: Nachträgliche Anerkennung für auftragslos erbrachte Leistung
• Bau- und Architektenrecht: Zweck verfehlt, Planung mangelhaft!
• Wohnraummietrecht: Wann ist geschäftliche Nutzung erlaubt?
 
  
Grundstücksrecht: Bauträger muss über schikanöse Nachbarn aufklären
Ein Bauträger ist verpflichtet, den Erwerber einer Eigentumswohnung über schikanöses Nachbarverhalten aufzuklären. Verletzt er diese Pflicht, ist der Erwerber berechtigt, den Bauträgervertrag wegen arglistigen Verschweigens anzufechten.
In dem zugrunde liegenden Fall erwarb der Käufer die letzte noch verfügbare Wohnung in einem bereits seit drei Jahren fertig gestellten Objekt. Neben Streit zwischen den Wohnungseigentümern wurde ein Eigentümer gegenüber Bewohnern des Hauses auch körperlich aggressiv, weswegen er strafrechtlich belangt wurde. Auf Veranlassung des Bauträgers wurde in dem notariellen Vertrag lediglich aufgenommen, dass „zwischen einzelnen Bewohnern persönliche Streitereien bestehen“. In einer Versammlung nach Vertragsschluss haben die Eigentümer beschlossen, den aggressiven Nachbarn aus der Gemeinschaft auszuschließen. Nachdem der Käufer hiervon Kenntnis erlangt hatte, hat er den Vertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten. Zu Recht, wie das LG Hechingen entschied. Denn der Verkäufer hätte aufgrund seiner Kenntnis über das gravierende Ausmaß dieser Konflikte von sich aus hierüber informieren müssen. Zudem entspreche die stark abgeschwächte Klausel in dem Notarvertrag nicht dem Kenntnisstand des Verkäufers.
Kommentar
Zwar existiert keine allgemeine Pflicht des Verkäufers, über sämtliche Auseinandersetzungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu informieren. Etwas anderes gilt jedoch, wenn die Hausgemeinschaft von einem Eigentümer schikanös belästigt wird und es bereits zu tätlichen Übergriffen gekommen ist. Jedem Verkäufer ist daher zu raten, den Vertragspartner über solche Umstände im Vorfeld zu informieren. Dies sollte zur Vermeidung von späteren Auseinandersetzungen sowie zur Beweissicherung im Kaufvertrag auch festgehalten werden.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Hechingen, Urteil vom 26. Juli 2012, 2 O 301/11 – www.ibr-online.de
 
  
Bau- und Architektenrecht: Nachträgliche Anerkennung für auftragslos erbrachte Leistung
Eine auftragslos erbrachte Leistung kann auch durch eine Schlussrechnungsprüfung nachträglich anerkannt werden. Grundsätzlich werden beim VOB-Vertrag Leistungen, die der Unternehmer ohne Auftrag oder unter eigenmächtiger Abweichung vom Vertrag ausführt, nicht vergütet. Etwas anderes gilt gemäß § 2 Abs. 8 Nr. 2 VOB/B, wenn die Leistung nachträglich anerkannt wird. Das OLG Düsseldorf hat mit seiner Entscheidung klargestellt, dass eine nachträgliche Anerkennung bereits darin liegt, dass eine in der Schlussrechnung abgerechnete Leistungsposition nicht im Ganzen gestrichen, sondern lediglich der Höhe nach gekürzt wird. Mit diesem Verhalten wird die Leistung zumindest dem Grunde nach als vergütungspflichtig anerkannt. Dabei ist auch irrelevant, dass der Nachtrag nicht schriftlich gefasst wurde, da durch die nachträgliche Anerkennung auf das Schriftformerfordernis konkludent verzichtet wurde.
Praxistipp
Dem Auftraggeber ist in jedem Fall zu raten, dass er deutlich zum Ausdruck bringt, wenn er eine bestimmte Leistung nicht nachträglich anerkennen will. Im Rahmen einer Schlussrechnungsprüfung muss daher dann darauf geachtet werden, dass nicht nur der Preis dieser Leistung in Abrede gestellt wird, sondern die Leistung im Ganzen. Weitergehend ist dem Auftraggeber zu raten, auch den Verzicht auf das Schriftformerfordernis als solches der Schriftform zu unterstellen.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 22. März 2013, 22 U 94/11 – www.ibr-online.de
 
 
Bau- und Architektenrecht: Zweck verfehlt, Planung mangelhaft!
Die Planung ist mangelhaft, wenn sie den vorausgesetzten Zweck nicht erfüllt. Der Architekt sollte im entschiedenen Fall für einen Bauträger mehrere Reihenhäuser zum Verkauf planen. Um die Baukosten zu drücken, schlug er dem Bauträger vor, dass man die Reihenhäuser doch als „senkrecht geteilte Wohnungen“ verkaufen könne. Dann seien die Schallschutzanforderungen geringer. Der Bauträger folgte diesem Vorschlag. Später wurde der Bauträger (natürlich zu Recht) von den Erwerbern in Anspruch genommen und musste zahlen. Er wandte sich deswegen an seinen Architekten und machte Mängel der Planung geltend. Der BGH gab dem Bauträger auch grundsätzlich Recht. Da der Bauträger aber geradezu blauäugig dem (doch ziemlich abwegigen) Vorschlag des Architekten gefolgt war, wurde sein Anspruch um zwei Drittel reduziert.
Praxistipp
Äußert sich der Architekt zu rechtlichen Fragen, die seine Kompetenz eigentlich überschreiten und liegt er darin falsch, muss er hierfür grundsätzlich die Verantwortung übernehmen. Im schlimmsten Fall steht nicht einmal seine Versicherung hierfür ein. Dem Architekten sei daher dringend hiervon abgeraten.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 20. Dezember 2012, VII ZR 209/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Wohnraummietrecht: Wann ist geschäftliche Nutzung erlaubt?
Der Vermieter von ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen muss geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die nach außen in Erscheinung treten, nicht ohne entsprechende vorherige Vereinbarung dulden. Im Einzelfall kann der Vermieter nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilweisen gewerblichen oder (frei-)beruflichen Nutzung zu erteilen. Eine solche Verpflichtung wird jedoch nur dann in Betracht kommen, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung, was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat. Dies ist etwa bei einer Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr der Fall.
Vorliegend hatte der Mieter in den nur zu Wohnzwecken vermieteten Räumen ohne Erlaubnis des Vermieters an drei Werktagen in der Woche zehn bis zwölf Schülern Gitarrenunterricht gegeben. Darin sah der BGH eine vertragswidrige geschäftliche Aktivität mit Publikumsverkehr, für deren Zulässigkeit es an einer Vereinbarung der Parteien fehlte.
Kommentar
Nutzt der Mieter die Wohnung entgegen dem Nutzungszweck geschäftlich in einer nach außen in Erscheinung tretenden Weise, so kann der Vermieter die Unterlassung der Tätigkeit verlangen. Unterlässt der Mieter die Tätigkeit nicht, kann der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt sein, insbesondere, wenn es dadurch zu Störungen des Hausfriedens kommt.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 10. April 2013, VIII ZR 213/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/13 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Bau- und Architektenrecht: Extrem überhöhte Einheitspreise sind nicht durchsetzbar!
• Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel – sinnvoll?
• Grundstücksrecht: Pflicht zum Mitbeheizen der benachbarten Doppelhaushälfte?
• Makler- und Bauträgerrecht: Courtage trotz erheblich niedrigerem Kaufpreis
  
Bau- und Architektenrecht: Extrem überhöhte Einheitspreise sind nicht durchsetzbar!
Dem Auftragnehmer ist bei Massenmehrungen die Abrechnung auf Grundlage spekulativer Einheitspreise versagt, so die inzwischen gefestigte Rechtsprechung. Der Grund: Ein Auftragnehmer soll nicht schon bei Angebotserstellung auf Mehrmengen spekulieren dürfen. Den Vorwurf spekulativer Preisbildung versuchte nun kürzlich ein Bauunternehmer mit der Erklärung zu entkräften, dass ihm bei Angebotserstellung eine Dezimalstelle versehentlich verrutscht wäre. Auch dies blieb ohne Erfolg. Es ist dann nämlich schlichtweg unbillig, den Berechnungsfehler auszunutzen und auf den exorbitant hohen Preis zu bestehen, so im Ergebnis der Bundesgerichthof.
Praxistipp
Wann ist ein Einheitspreis extrem überhöht? Einen klaren Faktor will Karlsruhe nicht nennen. Stattdessen gilt, dass der überschießende Preisanteil absolut und im Vergleich zur eigentlichen Auftragshöhe gesehen werden muss. Im konkreten Fall war der Einheitspreis 22-fach höher als der marktübliche Preis. Der Gesamtauftragswert war 426.092,84 EUR. Die Nachforderungen betrugen rund 412.000,00 EUR. Für den Bundesgerichtshof war der Fall damit klar. Anders hätte Karlsruhe aber sicherlich bei einer Nachforderung in Höhe von 5.000,00 EUR entschieden. 
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 14. März 2013, VII ZR 116/12 – www.bundesgerichtshof.de
  
Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel – sinnvoll?
In der Regel enthalten gewerbliche Mietverträge eine so genannte Schriftformheilungsklausel. Diese verpflichtet die Parteien, mögliche Schriftformfehler nachträglich zu heilen und nicht aus diesem Grunde zu kündigen. Gemäß den gesetzlichen Vorgaben muss ein Mietvertrag, der länger als ein Jahr laufen soll, der Schriftform entsprechen. Wird dagegen verstoßen, läuft der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit und kann jederzeit von beiden Seiten gekündigt werden. Die Schriftformheilungsklausel soll dies verhindern. Die Gerichte sind sich aber uneins, ob eine solche Klausel überhaupt wirksam ist. Das OLG Düsseldorf hat nun noch einmal entschieden, dass zumindest gegenüber einem späteren Erwerber keine Wirksamkeit besteht. Der Mieter kann sich also ihm gegenüber nicht darauf berufen. Nicht entschieden haben die Richter, ob die Regelung grundsätzlich, also auch gegenüber den ursprünglichen Parteien, unwirksam ist.
Praxistipp
Die Frage, ob eine Schriftformheilungsklausel sinnvoll ist, kann also nach wie vor nicht eindeutig beantwortet werden. Die Entscheidung des OLG Düsseldorf liegt mittlerweile dem BGH zur Entscheidung vor, so dass hoffentlich bald Rechtssicherheit geschaffen wird. Bis dahin ist zu empfehlen, rein vorsorglich in jeden Mietvertrag die Klausel aufzunehmen.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 29. November 2012, I-10 U 34/12, BeckRS 2012, 25365
  
Grundstücksrecht: Pflicht zum Mitbeheizen der benachbarten Doppelhaushälfte ?
Wenn durch die in der einen Hälfte eines Doppelhauses untergebrachte Heizungsanlage die andere Doppelhaushälfte mit beheizt und mit Warmwasser versorgt wird, kann der Nutznießer vom Heizungsbetreiber mangels Vereinbarung eine (dauernde) Versorgung der Doppelhaushälfte mit Heizwärme und Warmwasser nicht verlangen. Auch das so genannte nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis führt nicht zu einem selbständigen Anspruch. Im vom BGH am 8. Februar 2013 entschiedenen Fall hatte der Heizungsbetreiber die andere Doppelhaushälfte stillschweigend, jedoch gegen Erstattung der Verbrauchskosten und anteiliger Instandhaltung mit versorgt, dann jedoch die Versorgung eingestellt. Hiergegen wehrte sich der Nachbar. Der BGH lehnte zwingende Gründe für eine Weiterbelieferung ab, da der Nachbar seine Doppelhaushälfte schließlich mit einer eigenen Heizungsanlage versehen könne. Dass hierzu ggf. ein neues Rohrleitungssystem eingebaut werden müsse, stünde dem nicht entgegen.
Praxistipp
Der BGH hat seine bisherige Rechtsprechung bestätigt. Wer seinen Nachbarn bisher ohne jegliche Vereinbarung mitversorgte, ist hierzu nicht auf Dauer verpflichtet. Das bedeutet allerdings nicht, dass die Versorgung von einem Tag auf den anderen eingestellt werden darf. Vielmehr muss so gekündigt werden, dass der Nutznießer für eine alternative Art der Versorgung seiner Immobilie Sorge tragen kann. Daher muss das Kappen der Leitungen so rechtzeitig angekündigt werden, dass der Nachbar ausreichend Zeit erhält, sein Objekt mit einer eigenen Heizungsanlage auszustatten, bevor die Versorgung tatsächlich beendet wird.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 08. Februar 2013, V ZR 56/12 – www.bundesgerichtshof.de
  
Makler- und Bauträgerrecht: Courtage trotz erheblich niedrigerem Kaufpreis
Üblicherweise steht dem Makler die Provision nur dann zu, wenn der Vertrag, mit dessen Herbeiführung er beauftragt war, tatsächlich zustande kommt. Keine Provision gibt es, wenn z. B. die Wohnung zum Kauf nachgewiesen wird und der Kunde sie mietet. Gleiches gilt bei erheblicher Abweichung vom Kaufpreis. Rechtsunsicherheit besteht aber darüber, welche Abweichung überhaupt maßgeblich ist. Erfreulicherweise hat das OLG Hamm nun einem Makler seine Provision zugesprochen, obwohl der Kunde einen um mehr als 43 % geringeren Kaufpreis zahlte. Zwar fehle bei dieser Preisdifferenz die Identität zwischen nachgewiesenem und tatsächlich zustande gekommenem Vertrag, so das Gericht. Dennoch habe der Makler seine Courtage verdient, weil sein Kunde mit dem abgeschlossenen Kaufvertrag den von ihm angestrebten wirtschaftlichen Erfolg erzielt. Nach den Grundsätzen von Treu und Glauben hält das Gericht „es weder für angemessen noch für überzeugend, dass bei einem für den Maklerkunden preisgünstigeren Abschluss des Hauptvertrages ab einem bestimmten Prozentsatz der Maklerlohn vollständig entfällt“.
Kommentar
Klare Worte, denen zuzustimmen ist. Das Gegenargument anderer Gerichte, wonach dem Makler das Verhandlungsgeschick seines Kunden nicht zugute kommen dürfe, überzeugt nicht. Es liegt in der Natur des Nachweismaklervertrages, dass die Kaufvertragsparteien die Preisverhandlungen selbst führen. Der Makler hat hierauf keinen Einfluss, kann dann aber nicht ernsthaft davon abhängig sein, ob er je nach Höhe der Kaufpreisreduzierung doch noch eine Provision bekommt oder nicht. Außerdem vermindert sich seine Provision entsprechend. Dennoch ist abzuwarten, wie der BGH diese Frage beurteilt. Dort liegt der Fall zur weiteren Entscheidung vor.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 21. März 2013, 18 U133/12 – www.jurisweb.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/11 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Kein Anspruch auf „Erneuerung“ des Grundbuchs
• Gewerbliches Mietrecht: Umfassende Renovierungsregelung
• Bau- und Architektenrecht: Architekt muss zutreffend über Baukosten beraten!
 
Grundstücksrecht: Kein Anspruch auf „Erneuerung“ des Grundbuchs
Ein Grundstückseigentümer hat keinen Anspruch auf Umschreibung seines Grundbuchblattes, damit eine gelöschte Arresthypothek nicht mehr aus dem Grundbuch ersichtlich ist. In dem zugrunde liegenden Verfahren begehrte der Eigentümer die Neuanlegung des Grundbuchs, da nach Löschung der ursprünglich eingetragenen Arresthypothek diese noch ersichtlich war. Das Recht war für ein Bundesland, vertreten „durch den leitenden Oberstaatsanwalt…“ eingetragen worden, weswegen der Eigentümer nachträgliche Auswirkungen, insbesondere kreditschädigender Art befürchtete. Jedoch kann nicht ausschließlich zu dem Zweck umgeschrieben werden, dass eine frühere Eintragung nicht mehr ersichtlich ist, so das OLG Celle. Dies widerspräche dem Dokumentationscharakter des Grundbuchs.
Kommentar
Der Entscheidung ist zuzustimmen, da anderenfalls die im Allgemeininteresse stehende Aufgabe des Grundbuchs für den Rechtsverkehr nicht erfüllt wäre. Hierfür ist erforderlich, dass das Grundbuchblatt über gegenwärtige und vergangene Rechtsverhältnisse am Grundstück zuverlässig Auskunft gibt. Ein Anspruch käme allenthalben in Betracht, wenn die Eintragung unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen worden wäre, was hier –auch nach dem Vortrag des Eigentümers- nicht der Fall war.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 21. Januar 2013, 4 W 12/13 – www.rechtsprechung.niedersachsen.de
 
Gewerbliches Mietrecht: Umfassende Renovierungsregelung
Ist in einem gewerblichen Mietvertrag eine „umfassende Renovierungsregelung“ vereinbart, so ist nach dem OLG Frankfurt a. M. der Mieter nicht nur zur Durchführung klassischer Schönheitsreparaturen verpflichtet, sondern auch dazu, die Mietsache in einen Zustand zu versetzen, der keine Verunreinigungen und Beschädigungen mehr aufweist. Im entschiedenen Fall wies der Werkstattboden bei Vertragsende noch Risse und Verunreinigungen auf. Im Mietvertrag war vereinbart, dass der Mieter vor Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet ist, auf seine Kosten eine „sach- und fachgerechte Komplettrenovierung“ vorzunehmen. Nach Ansicht der Frankfurter Richter fallen hierunter neben den klassischen Schönheitsreparaturen auch die Beseitigung von Verunreinigungen und die Instandsetzung des Bodens durch Rissbeseitigung etc. Das Gericht sieht eine solche umfassende Renovierungsverpflichtung bei einem Gewerberaummietverhältnis auch als wirksam an, wenn sie durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart wurde, soweit sie sich auf den Mietgebrauch bzw. auf die Risikosphäre des Mieters bezieht.
Kommentar
Bei Gewerberäumen ist es nahezu die Regel, dem Mieter im Vertrag die Instandhaltung/ Instandsetzung der Mieträume aufzuerlegen, wobei sich die Maßnahmen nach dem BGH auf den Mietgebrauch bzw. die Risikosphäre des Mieters beziehen müssen. Das OLG Frankfurt sieht diese Erhaltungspflicht (bei Vertragsende) bereits in der vertraglichen Verpflichtung zur „sach- und fachgerechten Komplettrenovierung“. Ob dies den vom BGH aufgestellten Anforderungen an die Überbürdung von Instandhaltung- und Instandsetzungsmaßnahmen standhält, ist fraglich. Inwieweit diese Regelung überhaupt den Grundsätzen einer wirksamen Renovierungsverpflichtung standhält, hat das Gericht nicht problematisiert.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 21. Juni 2012, 2 U 46/12, BeckRS 2012, 20020
 
Bau- und Architektenrecht: Architekt muss zutreffend über Baukosten beraten!
Der umfassend beauftragte Architekt muss zutreffend über die voraussichtlichen Baukosten beraten. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, haftet er dem Bauherrn auf Schadensersatz. Der Schadensersatzanspruch kann ausscheiden, wenn der Bauherr nach Kostenschätzung umfangreiche Umgestaltungen der ursprünglichen Planung vornimmt und sich deswegen die Kostenschätzung als zu niedrig herausstellt, so der Bundesgerichtshof. Die Finanzierung hatte auf der Kostenschätzung des Architekten basiert und war letztlich nicht auskömmlich. Das Bauvorhaben musste aufgegeben werden. Der Bauherr wehrte sich dennoch vergeblich gegen die Honorarforderung des Architekten.
Praxistipp
Ist die Kostenschätzung fehlerhaft, haftet der Architekt grundsätzlich für deswegen eingetretene Schäden. In der Praxis gelingt es häufig nicht, einen Zusammenhang zwischen fehlerhafter Kostenschätzung und Schaden nachzuweisen. Denn bei umfangreichen Änderungswünschen müssen deren Auswirkungen auf die Kostenschätzung dem Bauherrn bewusst sein. Der Ursachenzusammenhang ist dann unterbrochen. Und ist dies einmal anders, ist der Mehrwert des aufwendigeren Bauwerks in Abzug zu bringen. Diesen Ungewissheiten sollte bereits auf Ebene der Vertragsgestaltung vorgebeugt werden, beispielsweise durch Vereinbarung individueller Anreizsysteme oder ggf. durch Vereinbarung einer Vertragsstrafe.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 07. Februar 2013, VII ZR 3/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/08 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Veräußerungszustimmung bei Verwalterwechsel
• Gewerbliches Mietrecht: Firmenstempel ersetzt Vertretungszusatz
• Bau- und Architektenrecht: Außerordentliche Kündigung des Architektenvertrages
 
Grundstücksrecht: Veräußerungszustimmung bei Verwalterwechsel
Die Zustimmung des Verwalters zu der Veräußerung von Wohnungseigentum bleibt auch dann wirksam, wenn die Bestellung des Verwalters vor der Umschreibung des Eigentums endet. In dem vom BGH entschiedenen Fall, erteilte der Verwalter die nach der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung zu dem Verkauf des Wohnungseigentums. Danach lief seine Amtszeit aus. Das Grundbuchamt verlangte daraufhin zum Zeitpunkt der späteren Eigentumsumschreibung den Nachweis der Verlängerung der Bestellung oder die Zustimmung des neuen Verwalters. Zu Unrecht, wie der BGH die seit langer Zeit umstrittene Frage nun entschied. Das Grundbuchamt hat zwar von Amts wegen die Verwalterzustimmung – insbesondere die Formvorschriften und den Nachweis der Verwalterbestellung – zu prüfen. Jedoch wird durch den Ablauf der Amtszeit des Verwalters die Zustimmung nicht wirkungslos. Es kommt nur darauf an, dass zum Zeitpunkt der Erteilung der Zustimmung der Verwalter hierzu auch berechtigt war.
Kommentar
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Denn der Verwalter handelt nicht aufgrund einer eigenen Rechtsposition, sondern vielmehr als Treuhänder der Wohnungseigentümer. Würden diese selbst handeln, wäre ihr Beschluss für sie und ihre Rechtsnachfolger ebenfalls bindend. Durch die klare Entscheidung des BGH dürfte sich die unterschiedliche Handhabung der Grundbuchämter erledigt haben.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 11. Oktober 2012, V ZB 2/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
Gewerbliches Mietrecht: Firmenstempel ersetzt Vertretungszusatz
Bei langfristigen Mietverträgen mit einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts), müssen alle Gesellschafter den Mietvertrag unterschreiben. Unterschreiben nicht alle Gesellschafter, ist zweifelhaft ob die Unterschriftenleistung ggf. noch nicht abgeschlossen ist oder ob einzelne Gesellschafter nicht unterschreiben wollen. In diesen Fällen wird ein Schriftformverstoß angenommen. Soll ein Gesellschafter die anderen vertreten, bedarf es eines Vertretungszusatzes. Der BGH hält einen solchen nach seiner aktuellen Entscheidung dann aber für entbehrlich, wenn in Verbindung mit einem Firmenstempel der Gesellschaft unterzeichnet wird. Der Geschäftsverkehr messe dem Firmen- oder Betriebsstempel eine Legitimationswirkung bei.
Praxistipp
Gerade bei der GbR ist in Bezug auf die Einhaltung der Schriftform Vorsicht geboten. Die GbR ist keine juristische Person und lediglich teilrechtsfähig, was bei der Unterschriftsleistung zu beachten ist. In der Praxis wird dies leider oft nicht beachtet, so dass derartige Mietverträge in vielen Fällen nicht die Schriftform einhalten. Zwar führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Verträge, jedoch ist eine feste Vertragslaufzeit von mehr als einem Jahr damit hinfällig. Die Verträge sind binnen gesetzlicher Frist kündbar, was für die Parteien unter Umständen sehr misslich sein kann. Ein zusätzlicher Vertretungszusatz schadet in keinem Fall und sollte sicherheitshalber immer erfolgen.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 23. Januar 2013, XII ZR 35/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
Bau- und Architektenrecht: Außerordentliche Kündigung des Architektenvertrages
Ein Architektenvertrag kann aus wichtigem Grund gekündigt werden, wenn eine Vertragsverletzung des Architekten von solchem Gewicht vorliegt, dass eine Fortsetzung des Vertrags für den Auftraggeber unzumutbar ist. Planungsleistungen zur Wiederherstellung des Brandschutzes seien aus sich heraus dringlich, so das OLG Düsseldorf. Vereinbarten die Parteien einen Leistungszeitraum und käme der Architekt binnen des vorgegebenen Zeitraums seiner Planungsverpflichtung nicht nach, könne dies grundsätzlich als wichtiger Grund angesehen werden, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertige. Mit dieser Argumentation hielt das OLG Düsseldorf die außerordentliche Kündigung des Auftraggebers für wirksam und wies die Honorarforderungen des Architekten wegen sog. nicht erbrachter Leistungen zurück.
Praxistipp
Die Anforderungen an den wichtigen Grund für eine Kündigung sind streng. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hierzu ist vielfältig. Der bloße Umstand, dass eine Leistung nicht fristgerecht abliefert wird, berechtigt den anderen Teil noch nicht zur Kündigung aus wichtigem Grund. Auch bei Vorliegen von Mängeln ist dies nicht anders zu bewerten. Bevor der Vertrag also gekündigt wird, ist der konkrete Fall eingehend zu analysieren, um kostspielige Überraschungen zu vermeiden. In jedem Fall sollte bereits auf Ebene der Vertragsgestaltung Vorsorge getroffen werden, beispielsweise durch Fixierung derjenigen Gründe, die zur außerordentlichen Kündigung berechtigen sollen.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 12. Februar 2010, 22 U 143/09; BGH, Beschluss vom 22. November 2012, VII ZR 35/10 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen) – www.ibr-online.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/03 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Beurkundung eines Bodengutachtens?
• Gewerbliches Mietrecht: Keine eigenmächtige Räumung
• Bau- und Architektenrecht: Anerkannte Regeln der Technik allein reichen nicht
  
Grundstücksrecht: Beurkundung eines Bodengutachtens?
Wenn in einem notariellen Grundstückskaufvertrag auf ein Bodengutachten Bezug genommen wird, muss dieses nicht zwingend mitbeurkundet werden. Nicht erforderlich ist eine Mitbeurkundung, wenn das Gutachten nicht die vertragliche Beschaffenheit der Kaufsache bestimmt und damit keinen eigenen rechtsgeschäftlichen Regelungsinhalt aufweist. Dann liegt nur eine sog. unechte oder erläuternde Verweisung vor, stellte das OLG Hamm klar. Im zugrunde liegenden Fall war vertraglich ein umfassender Gewährleistungsausschluss vereinbart worden und der Erwerber erklärte, dass ihm der Inhalt eines bestimmten Bodengutachtens bekannt sei. Das Gericht entschied, dass die unterlassene Mitbeurkundung des Gutachtens nicht zur Unwirksamkeit des Vertrages geführt hat.
Praxistipp
Auch wenn häufiger einmal der Wunsch geäußert wird, auf das Verlesen der ganzen Urkunde oder Teilen davon zu verzichten, so ist dies weder für die Parteien noch für den Notar so ohne weiteres zu empfehlen. Das Verlesen der Niederschrift ist eine Gültigkeitsvoraussetzung der rechtswirksamen Urkunde. Gleichwohl muss aber in der Tat nicht alles, was irgendwie mit dem eigentlichen Kaufvertrag zu tun hat, den Parteien vorgelesen werden. Pläne oder Tabellen werden allenfalls zur Durchsicht vorgelegt. Dokumente, die bereits notariell beurkundet wurden, können als sog. Bezugsurkunde durch Verweis in der Niederschrift mit einbezogen werden, ohne dass sie noch einmal vorgelesen werden müssen. Wenn ein Dokument selbst nicht beurkundungsbedürftig ist und in dem Dokument keine Regelungen enthalten sind, die das beurkundete Rechtsgeschäft regeln, kann dieses Dokument zwar als Anlage zum Vertrag genommen werden, diese muss dann aber – als unechte Verweisung – nicht verlesen werden.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 10. September 2012, 22 U 67/11 – www.ibr-online.de
 
Gewerbliches Mietrecht: Keine eigenmächtige Räumung
Räumt ein Vermieter aufgrund eines Gerichtsurteils eigenmächtig ohne Zuhilfenahme des Gerichtsvollziehers das Mietobjekt, kann der Mieter für einen etwaigen Schaden Ersatz verlangen, so das OLG Naumburg. Der Schaden erfasst auch weggeschaffte Gegenstände, deren Herausgabe dem Vermieter nicht mehr möglich ist. Der Vermieter einer Schlosserei handelte widerrechtlich, als er die Mietfläche von einem beauftragten Unternehmen räumen ließ. Er hätte dies im Wege der Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher veranlassen müssen. Die Gegenstände waren nicht mehr vorhanden, so dass der Mieter zu Recht Schadensersatz beanspruchte.
Kommentar
Hat der Vermieter bei Räumung keine Inventarisierung und Schätzung der geräumten Gegenstände vorgenommen, muss er Umfang, Bestand und Wert der geräumten Gegenstände beweisen, sofern seine Darlegung von einer plausiblen Schadensberechnung des Mieters abweicht.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Naumburg, Beschluss vom 18. Mai 2012, 1 W 17/12, BeckRS 2012 21466
 
Bau- und Architektenrecht: Anerkannte Regeln der Technik allein reichen nicht
Der Unternehmer eines Werkvertrages ist regelmäßig verpflichtet, die aktuell anerkannten Regeln der Technik zu beachten. Die Beachtung dieser Regeln schließt die Annahme eines Mangels jedoch nicht aus. Nach Ansicht des OLG Hamm ist auch ein den Regeln der Technik entsprechendes Werk mangelhaft, wenn es nicht den Beschaffenheitsvereinbarungen oder den erkennbaren Bedürfnissen des Bestellers entspricht oder es sonst in seiner Gebrauchsfähigkeit eingeschränkt ist.
Kommentar
Diese aktuelle Entscheidung des OLG Hamm reiht sich in die ständige Rechtsprechung ein und kann nur richtig sein. Für den Besteller als Auftraggeber des Werkvertrages kommt es im Ergebnis nur darauf an, ob er das gelieferte Werk für seine beabsichtigten Zwecke nutzen kann.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 27. September 2012, I-17 U 170/11 – www.olg-hamm.nrw.de/infos/Rechtsprechung_NRWE_DB/index.php
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/28 §§

 

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
 
• Gewerbliches Mietrecht: Rücknahme einer wirksamen Kündigung
 
• Bau- und Architektenrecht: Unverhältnismäßige Mängelbeseitigung
 
• Grundstücksrecht: Notarielle Form
 
• Wohnungseigentumsrecht: Räum- und Streupflicht durch Beschluss?

 

Gewerbliches Mietrecht: Rücknahme einer wirksamen Kündigung
 
Ein Mietverhältnis, das durch eine Kündigung wirksam beendet worden ist, kann nicht dadurch wieder aufleben, dass der Vermieter die Kündigung zurücknimmt. Mit Zugang der wirksamen Kündigung wird das Mietverhältnis beendet. Auch wenn die Vertragspartner sich einvernehmlich über die Rücknahme der Kündigung einigen, bleibt es beendet. Die Einigung kann also keine Fortsetzung des früheren Vertragsverhältnisses bewirken. Vielmehr bedarf es einer Einigung der Parteien auf Begründung eines neuen Mietverhältnisses, das zu den alten Bedingungen fortgesetzt werden soll. Ein solcher Neuvertrag setzt ein hierauf gerichtetes Angebot und die entsprechende Annahmeerklärung voraus. Sind derartige Willenserklärungen nicht feststellbar, kann allein in der Aufrechterhaltung der Besitzverhältnisse und Zahlung der Nutzungsentschädigung kein konkludenter Neuabschluss des gekündigten Vertrages gesehen werden, so das OLG Koblenz.
 
Kommentar
 
Das OLG Koblenz macht mit dieser Entscheidung noch einmal deutlich, dass die in der Praxis des Öfteren ausgesprochene einfache Erklärung seitens des Vermieters, die Kündigung werde zurückgenommen, nicht ausreicht, um ein Mietverhältnis fortzusetzen. Vielmehr ist das Mietverhältnis beendet. Es bedarf deutlicher Willenserklärungen der Parteien, dass ein neuer Vertrag zu den alten Bedingungen geschlossen werden soll. Die Mietvertragsparteien sollten daher in einem solchen Fall stets klarstellende schriftliche Erklärungen abgeben.
 
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethgeundpartner.de
 
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 15. Februar 2012, 5 U 1159/11 – www.jurisweb.de

 

Bau- und Architektenrecht: Unverhältnismäßige Mängelbeseitigung
 
Darf der Unternehmer die Beseitigung von Mängeln gemäß § 635 Abs. 3 BGB wegen unverhältnismäßigen Kosten verweigern, so steht dem Besteller nach Ansicht des BGH trotzdem ein Anspruch auf Schadensersatz für schuldhaft verursachte Werkmängel zu. Zwar fehlt es an einer entsprechenden Regelung für den Fall der Leistungsverweigerung gemäß § 635 Abs. 3 BGB, es bestehe jedoch kein Zweifel, dass der Gesetzgeber auch für diesen Fall einen Schadensersatzanspruch statt der Leistung unter den Voraussetzungen von §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB eröffnen wollte.
 
Kommentar
 
Die Entscheidung des BGH kann nur richtig sein, würde es sonst bedeuten der Besteller stünde trotz mangelhafter Leistung des Werkunternehmers ohne Schadensersatzanspruch. In welcher Höhe der Unternehmer Schadensersatz zu leisten hat, ergibt sich nach den Vorschriften zum allgemeinen Schadensrecht in §§ 249 ff. BGB.
 
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethgeundpartner.de
 
Fundstelle: BGH, Urteil vom 11. Oktober 2012, VII ZR 179/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Notarielle Form
 
Verpflichtet sich der Verkäufer einer Immobilie formunwirksam zu deren Rückkauf, so wird diese Verpflichtung nicht dadurch wirksam, dass ein Dritter auf Veranlassung oder Vermittlung des Verkäufers die Immobilie formgerecht kauft, so der BGH.
 
Die Käufer kauften mit notariellem Vertrag eine Wohnung. In einem zweiten, privatschriftlichen Vertrag verpflichtete sich der Verkäufer zum Rückkauf der Wohnung. Diesen Rückkauf forderten die Käufer später ein, woraufhin eine Bauträgergesellschaft die Wohnung auf Veranlassung des Verkäufers gekauft hat, später jedoch vom Vertrag zurückgetreten ist. Die Käufer verlangten erneut den Rückkauf vom Verkäufer.
 
Ohne Erfolg. Die Rückkaufsverpflichtung hätte der notariellen Beurkundung bedurft und war deshalb nichtig. Der formunwirksame Vorvertrag kann durch Abschluss eines notariellen Kaufvertrages geheilt werden und zwar auch dann, wenn den Vorvertrag eine Person (der Verkäufer), den formwirksamen Kaufvertrag hingegen eine von diesem benannte andere Person (die Bauträgergesellschaft) schließt. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass bereits der Vorvertrag die Verpflichtung zum Verkauf an den Dritten regelt. Dies war vorliegend nicht vereinbart. Deshalb hatte nur ein Kaufvertrag mit dem Verkäufer den Formmangel heilen können.
 
Praxistipp
 
Regeln Verträge den Erwerb von Grundstücken, ist deren Formbedürftigkeit sorgfältig zu prüfen. Praxisrelevant ist dies nicht nur bei Bauträgerverträgen, sondern auch bei der Formulierung von An- und Vorkaufsrechten in Mietverträgen.
 
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethgeundpartner.de
 
Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. Juli 2012, V ZR 176/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Räum- und Streupflicht durch Beschluss?
 
Die Wohnungseigentümer können nicht durch Beschluss zum Räumen und Streuen der Gehwege verpflichtet werden, unabhängig davon, ob es sich um zum Gemeinschaftseigentum gehörende oder öffentliche Flächen handelt. Insoweit besteht keine Beschlusskompetenz. Dies gilt auch für eine Hausordnung, die eine solche Pflicht enthält und die durch Beschluss in Kraft getreten ist. Dem einzelnen Wohnungseigentümer können außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten keine zusätzlichen Leistungspflichten durch Beschluss auferlegt werden. Eine Verpflichtung der Eigentümer, den Winterdienst selbst durchzuführen, kann nur durch Vereinbarung, z.B. als Regelung in der Gemeinschaftsordnung herbeigeführt werden, so der BGH.
 
Praxistipp
 
Enthält eine beschlossene Hausordnung eine Winterdienstverpflichtung, ist sie in der Regel nicht insgesamt nichtig. Nichtig ist in jedem Fall jedoch der Teil, der die entsprechende Verpflichtung enthält. Es ist dann dafür Sorge zu Tragen, dass der Winterdienst anderweitig sichergestellt wird, z.B. durch Vergabe an Dritte.
 
Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de
 
Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. März 2012, V ZR 161/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/27 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Aufklärungspflicht bei Unterdimensionierung einer vermeintlich ökologischen Heizung?
• Bau- und Architektenrecht: Zurückbehaltungsrecht bei mangelhafter Leistung
• Gewerbliches Mietrecht: Kosten für das Management
• Gewerbliches Mietrecht: Informationen über Untermieter
 
Grundstücksrecht: Aufklärungspflicht bei Unterdimensionierung einer vermeintlich ökologischen Heizung?
Beim Verkauf eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks ist unzweifelhaft „die Nutzung als Wohnhaus“ vorausgesetzte Verwendung. Notwendiger Bestandteil einer solchen Nutzung ist die Möglichkeit der ausreichenden Beheizung. Ist diese Möglichkeit nicht zu den üblichen Kosten gegeben, liegt ein Mangel vor, stellte das OLG Brandenburg klar. Eine Haftung des Verkäufers für diesen Mangel ergebe sich jedoch dann nicht, wenn diesem nicht nachweisbar ist, dass er dem Käufer gegenüber bewusst falsche oder geschönte Energieverbrauchswerte angegeben hat. Im zugrunde liegenden Fall war ein Haus mit einer Wärmepumpenanlage als Heizung verkauft worden. Der Käufer musste dann jedoch feststellen, dass bereits ab einer Außentemperatur von -3° C die Wärmepumpenleistung zur Beheizung nicht mehr ausreichte, sondern zusätzlich die für extreme Wetterlagen als Zusatz installierten elektrischen Heizpatronen angeschaltet werden mussten. Dies führte zu einem extrem hohen Stromverbrauch. Da das Heizungssystem dem Käufer jedoch grundsätzlich bekannt war und der Verkäufer sogar die Energieverbrauchswerte der vorausgegangenen Jahre offen gelegt hatte, lehnte das Gericht die Haftung ab.
Kommentar
Die Entscheidung macht deutlich, dass beim Hauskauf gerade der Energieverbrauch im Fokus der Kaufvertragsparteien stehen sollte. Allein durch die Übergabe von Energierechnungen oder Wärmebedarfsausweisen treffen die Parteien noch keine haftungsbegründende Beschaffenheitsvereinbarung. So etwas müsste im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden. Wird jedoch im Gegenteil – wie üblich – ein genereller Haftungsausschluss im Kaufvertrag vereinbart, dann haftet der Verkäufer nur dann, wenn man ihm eine arglistige Täuschung nachweisen könnte. Hierfür müsste der (nur schwer zu erbringende) Beweis geführt werden, dass der Verkäufer entweder die durchschnittlich pro Jahr anfallenden Stromkosten nicht korrekt angegeben oder er das Haus immer nur unzureichend beheizt hat.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 16. August 2012, 5 U 145/09 – www.ibr-online.de
 
Bau- und Architektenrecht: Zurückbehaltungsrecht bei mangelhafter Leistung
Ist die Werkleistung mangelhaft, kann der Auftraggeber ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen und zwar in Höhe der dreifachen Mängelbeseitigungskosten. Dies gilt grundsätzlich auch bei geringfügigen Mängeln, so das OLG Karlsruhe. Der Auftraggeber hatte unter Hinweis auf diverse Mängel der Bauausführung die Rechnung des Auftragnehmers insgesamt zurückgewiesen. Hierauf erhob Letzterer Klage. Er hielt es u. a. für schlichtweg treuwidrig, dass sein Auftraggeber auch geringfügige Mängel zum Anlass nahm, die Zahlung bis zur Beseitigung zu verweigern. Das Gericht wollte dem nicht folgen.
Kommentar
Auch nach Abnahme der Bauleistungen hat der Auftraggeber noch die Möglichkeit, die Zahlung auf die Schlussrechnung bis zur Beseitigung der festgestellten Mängel zu verweigern. Häufig ist gerade der Einbehalt in Höhe der dreifachen Mängelbeseitigungskosten ein Garant für die zügige Abarbeitung der festgestellten Mängel. Einschränkungen gelten üblicherweise da, wo Mangel und Restlohnforderung in einem auffälligen Missverhältnis stehen. Im vorliegenden Fall war die Summe aller Mängel beträchtlich, einzelne Positionen machten indes nicht einmal 1 Prozent des restlichen Werklohns aus. Im Ergebnis ist die Entscheidung damit sicherlich richtig. Es bleibt aber abzuwarten, wie ein Gericht über nur eine einzelne Mängelposition und ein hierauf gestütztes Zurückbehaltungsrecht entschieden hätte. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat sich hierzu bislang noch nicht positionieren müssen.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 16. April 2010, 4 U 146/08; BGH, Beschluss vom 06. September 2012, VII ZR 83/10 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen), IBRRS 87694
 
Gewerbliches Mietrecht: Kosten für das Management
Die vertraglich vereinbarte Umlage von „Kosten für das Management“ in einem Gewerberaummietvertrag ist intransparent und nach Grund und Höhe unbestimmt, so das OLG Düsseldorf. Sie umfasst nämlich auch die Kosten der rechtlichen und steuerlichen Beratung des Vermieters und benachteiligt den gewerblichen Mieter daher unangemessen. Die unwirksame Klausel kann auch nicht auf einen wirksamen Teil, nämlich die Umlage von „Verwaltungskosten“, reduziert werden, weil nach Streichung des unwirksamen Teils keine sinnvoll anwendbare Restregelung verbleibt.
Kommentar
Die vertragliche Umlage von „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ als „Verwaltungskosten“ auf den Gewerbemieter ist unproblematisch möglich, selbst wenn diese Kosten nicht im Einzelnen erläutert oder beziffert sind (siehe unser newsletter immobilienrecht vom 29.08.2012). Der Begriff der Verwaltungskosten wird allerdings auch – anders als die Kosten für das Management – in der Betriebskostenverordnung definiert. So hat auch der BGH bereits mit Urteil vom 03.08.2011, XII ZR 205/09, festgestellt, dass die Kosten des „Center-Managements“ im Gewerberaummietvertrag definiert sein müssen, weil andernfalls eine Abgrenzung zu den Verwaltungskosten nicht möglich ist (siehe unser newsletter immobilienrecht vom 14.09.2011).
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21. Juli 2011, I-24 U 153/10, ZMR 2012, 438
 
Gewerbliches Mietrecht: Informationen über Untermieter
Während eines bereits laufenden Untermietverhältnisses ist der (Haupt-)Mieter gegenüber dem Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, Informationen zum Untermietverhältnis zu erteilen, so das OLG Düsseldorf. In dem zu entscheidenden Fall hatten die in das Mietverhältnis neu eingetretenen Erwerber eines Gewerbeobjekts den Gewerbemieter um Auskunft über das bestehende Untermietverhältnis gebeten, insbesondere auch über die Höhe des Untermietzinses. Zur Begründung verwiesen die neuen Vermieter auf § 540 BGB. Diese Vorschrift, so das Gericht, käme aber nur zu Beginn eines Untermietverhältnisses zur Anwendung. Danach könne sich ein solcher Anspruch nur noch aus Treu und Glauben ergeben und zwar nur dann, wenn ein besonderes Informationsinteresse gegeben sei. Reine Neugier reiche nicht aus.
Kommentar
Der Gewerberaummieter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung. In der Praxis sieht der Mietvertrag oftmals aber entsprechende Regelungen vor. Diese können die ganz generelle Erlaubnis des Vermieters oder z. B. nur für mit dem Mieter verbundene Unternehmen beinhalten. Oft ist auch vereinbart, dass der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis nur aus wichtigem Grund verweigern darf. Liegt ein solcher wichtiger Grund nicht vor, hat der Mieter dann einen entsprechenden Anspruch. Damit der Vermieter über die Erlaubnis entscheiden kann, hat er gegenüber dem Mieter nach Ansicht des BGH einen Anspruch auf Auskunft über alle wesentlichen Bedingungen der geplanten Untervermietung (BGH, Urteil vom 15. November 2006, XII ZR 92/04).
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 20. September 2012, I 10 U 33/12, BeckRS 2012, 20551
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/26 §§

    unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
    • Bau- und Architektenrecht: Haftung des Bauträgers für Hausbockkäferbefall gegenüber Zweiterwerber?
    • Makler- und Bauträgerrecht: Nachweis-Besichtigungsbestätigung
    • Wohnungseigentumsrecht: Sanierungsplan oder Einzelbeschlüsse
 
 
 
Bau- und Architektenrecht: Haftung des Bauträgers für Hausbockkäferbefall gegenüber Zweiterwerber?
Im vorliegenden Fall wendet sich der Käufer eines Hausgrundstücks sowohl gegen den Verkäufer als auch den ursprünglichen Bauträger und dessen Handwerker. Nachdem der Käufer den Hausbockkäferbefall feststellen musste, begehrte er vom Verkäufer die Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages und vom Bauträger und Handwerker Schadensersatz. Das OLG Koblenz wies die Klage gegen den Verkäufer ab, da der Beklagte keine Garantie für die Beschaffenheit des Hauses, insbesondere für die Freiheit von Hausbockkäferbefall übernommen habe. Die Erklärung, das Haus sei nach den Regeln der Technik, den DIN-Vorschriften und den handwerklichen Erfordernissen gebaut, stehe dem nicht entgegen. Die Klage gegen den Handwerker wurde ebenfalls abgewiesen, da er die Arbeiten nach dem damaligen Stand der Technik ausgeführt habe. Auch der Schadensersatzanspruch gegen den Bauträger scheiterte, da der Verkäufer eine Eigentumsverletzung nicht geltend gemacht hat.
 
Praxistipp
Haftungsausschlüsse sind bei Hausgrundstückskaufverträgen durchaus Standard. Als Erwerber sollte man daher tunlichst darauf achten, von dem Haftungsausschluss ausgenommene Garantien ausdrücklich zu erwähnen. Dem Verkäufer nämlich eine arglistige Täuschung nachzuweisen, für die der Haftungsausschluss dann nicht greifen würde, gestaltet sich in der Praxis oft als äußerst schwierig.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 09. März 2012, 5 U 1224/11 – www.ibr-online.de
 
 
Makler- und Bauträgerrecht: Nachweis-Besichtigungsbestätigung
Das OLG Bamberg hat entschieden, dass mit Unterschrift eines Kaufinteressenten unter eine „Nachweis-Besichtigungsbestätigung“ bei einer Objektbesichtigung ein wirksamer Maklervertrag mit dem Makler zustande kommt, spätestens jedenfalls dann, wenn anschließend durch Besichtigung der Immobilie eine Maklerleistung erbracht wird. Der Maklerkunde berief sich im Prozess zwar darauf, nur die Überschrift gelesen zu haben, nicht hingegen den weiteren Text. Insofern habe er bei Unterzeichnung der Erklärung keinen Rechtsbindungswillen gehabt, sondern nur die Besichtigung bestätigen wollen. Das Gericht vertrat aber die Auffassung, dass selbst dann, wenn dies zutreffen sollte, aus Sicht des Empfängers die Unterschrift als rechtlich bindende Willenserklärung zu verstehen sei. Eine derartige Bestätigung habe Nachweischarakter. Auch habe der Kunde erkennen müssen, dass ein Makler, der sich die Besichtigung eines zum Verkauf stehenden Wohnhauses bestätigen lässt, dies im Hinblick auf seine Vergütung veranlasst.
 
Kommentar
Diese Entscheidung ist sachgerecht. Von einem potentiellen Käufer einer Immobilie sollte erwartet werden, dass dieser etwaige von ihm zu unterschreibende Erklärungen vorher durchliest. Insbesondere muss sich jedem Kaufinteressenten beim Erwerb einer Immobilie und einem dabei eingeschalteten Makler auch der Gedanke über eine eventuelle Provisionszahlung aufdrängen. Nicht gewusst oder gewollt zu haben, was man unterschreibt, dürfte im Rahmen eines solchen Geschäftes als Schutzbehauptung zu werten sein.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Bamberg, Urteil vom 19. August 2011, 6 U 9/11 – www.jurisweb.de
 
  
Wohnungseigentumsrecht: Sanierungsplan oder Einzelbeschlüsse
Sind Instandsetzungsarbeiten notwendig, dürfen die Wohnungseigentümer entweder einen Sanierungsplan oder die erforderlichen Maßnahmen jeweils einzeln beschließen. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann jedoch nur ausnahmsweise den Beschluss eines Sanierungsplans von den übrigen Eigentümern verlangen. Er hat einen hierauf gerichteten Anspruch nur, wenn allein ein Beschluss über einen Sanierungsplan ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche. Dafür sind allerdings besondere Umstände notwendig, urteilte der BGH am 9.3.2012.
 
Praxistipp
Zur Planung und Koordinierung verschiedener Instandsetzungsarbeiten kann ein Sanierungsplan sinnvoll sein. Geht es dabei um die Bedarfsermittlung der anstehenden Maßnahmen, ist es Aufgabe des Verwalters, einen solchen Plan zu erstellen und zu führen, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG.  Soll demgegenüber der Sanierungsplan verbindlich festgelegt werden, kann darüber nur die Eigentümerversammlung beschließen. Ein solcher Beschluss kann bei neuen Erkenntnissen gegebenenfalls aktualisiert werden. Ob ein solcher Plan beschlossen wird, steht ebenso wie seine spätere Fortentwicklung grundsätzlich im Ermessen der Gemeinschaft (OLG Hamburg, NJW-RR 2010, 1240 f.).
Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. März 2012, V ZR 161/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012 / 18 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

  • Gewerbliches Mietrecht: Mitanpassungsklausel mit Ermessenspielraum
  • Grundstücksrecht: Nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten am Gemeinschaftseigentum
  • Bau- und Architektenrecht: Umfang der Bedarfsermittlung
  • Wohnungseigentumsrecht: Anfechtungsklagen bei Untergemeinschaften

 

Gewerbliches Mietrecht: Mitanpassungsklausel mit Ermessenspielraum

Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Gewerberaummietvertrag, nach der der Vermieter bei Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete die Miete nach billigem Ermessen erhöhen oder reduzieren kann, ist wirksam. Nach Auffassung des BGH benachteiligt dies den Mieter nicht unangemessen, da insbesondere der Anlass der Mietänderung, die Bezugsgröße und der Umfang der Mietanpassung klar formuliert sind. Die angemessene Miete meint die orts- und marktübliche Miete. Der Begriff ist hinreichend bestimmt, so der BGH. Dies gelte auch für den Maßstab für eine mögliche Mietpreisanpassung. Eine solche liegt zwar im Ermessen des Vermieters, komme aber für den Mieter erkennbar nur dann in Betracht, wenn dies der allgemeinen Preisentwicklung bei den genannten Bezugsgrößen entspreche.

Praxistipp

Leistungsbestimmungsvorbehalte sind ein geeignetes Instrument, das Gleichgewicht zwischen Preis und Leistung zu bewahren. Sie können den Vermieter vor dem Risiko einer langfristigen Kalkulation und den Mieter vor anderweitigen Zuschlägen des Vermieters – insbesondere einer höhere Miete von Anbeginn – schützen. Aufgrund der weitreichenden Auswirkung der Klausel sollte sie mit höchster Sorgfalt – bestenfalls mit Hilfe eines spezialisierten Rechtsanwalts – formuliert werden.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. Mai 2012, XII ZR 79/10 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten am Gemeinschaftseigentum

Sollen erst nach Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft einzelnen Eigentümern Sondernutzungsrechte an Gemeinschaftsflächen eingeräumt werden, kann sich der Aufteiler dieses Recht zwar in der Teilungserklärung vorbehalten. Der Vorbehalt muss jedoch inhaltlich so bestimmt sein, dass daraus zweifelsfrei ersichtlich ist, welche Teile des Gemeinschaftseigentums davon betroffen sind. Die Formulierung, die den aufteilenden Eigentümer dazu befugt „Teile der Gartenflächen als Terrassen zur Sondernutzung“ zuzuordnen, genügt diesen Anforderungen nicht. Sie lässt offen, auf welche Flächen des Gemeinschaftseigentums sich die Befugnis bezieht. Infolge der Begrenzung auf „Teile“ der Gartenflächen kann der Vorbehalt auch nicht als Befugnis verstanden werden, an sämtlichen Gartenflächen Sondernutzungsrechte zu begründen.

Praxistipp

Dass sich der teilende Eigentümer in der Teilungserklärung ermächtigen kann, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und den Inhalt dann erst näher zu bestimmen, ist in der Praxis sehr beliebt. Sie lässt dem Aufteiler maximalen Entscheidungsspielraum, ob und welche Fläche welcher Einheit zugeordnet wird. Bei Formulierung eines solchen Begründungsvorbehalts muss jedoch der so genannte sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz beachtet werden. Andernfalls sind solche Regelungen unwirksam und die Zuordnung von Sondernutzungsflächen nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer möglich. Deshalb sind die betroffenen Flächen so zu bezeichnen, dass zweifelsfrei feststeht, welche Teile des Gemeinschaftseigentums als Sondernutzungsfläche anzusehen sind. Es kann weiter sinnvollerweise geregelt werden, dass der Aufteiler einstweilen zur Nutzung der Flächen berechtigt ist. Andernfalls sind alle Eigentümer bis zur Zuordnung berechtigt, die Flächen zu nutzen. Zu beachten ist auch, dass das Recht zur Zuordnung erlischt, wenn der Aufteiler nicht mehr Eigentümer ist, z. B. weil er die letzte Wohnung verkauft hat.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 20. Januar 2012 , V ZR 125/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Umfang der Bedarfsermittlung

Der Architekt schuldet eine funktionsfähige Planung und zwar auch unter Berücksichtigung des individuellen Verwendungszwecks und der Nutzervorgaben. Im Rahmen der Grundlagenermittlung muss der Architekt mit dem Bauherrn daher dessen konkrete Vorstellungen und Ziele erörtern. Diese Bedarfsplanung geht nun allerdings nicht so weit, dass sogar künftige Trends oder ein künftiges, nicht explizit geäußertes Nutzerverhalten zu berücksichtigen wäre, so das OLG Braunschweig. Zur Entscheidung stand der Vorwurf des Bauherren, dass sein Architekt bei Planung des „Parkliftsystems“ habe erkennen können/müssen, dass die zum damaligen Zeitpunkt übliche Fahrzeughöhe von 150 cm zukünftig nicht mehr ausreichen werde angesichts des sich abzeichnenden Trends hin zum Geländewagen. Der Architekt müsse daher für die Kosten der Erweiterung auf 180 cm aufkommen. Weit gefehlt, so die oberen Landesrichter. Der Architekt sei nicht gehalten, bei der Planung immer und ständig Maximalanforderungen zu berücksichtigen, sofern er hierzu nicht klare Vorgaben vom Bauherrn erhalten habe.

Praxistipp

Das Verwendungsrisiko einer Immobilie liegt beim Eigentümer. Es empfiehlt sich daher dringend, dem Architekten klare Vorgaben zu machen, um sicher zu stellen, dass die geplante Nutzung so auch technisch möglich ist und zwar im Hinblick auf die gesamte Immobilie.

Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Braunschweig, Urteil vom 16. Dezember 2010, 8 U 123/08; BGH, Beschluss vom 12. April 2012, VII ZR 14/11 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen) – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Anfechtungsklagen bei Untergemeinschaften

Auch in Wohnungseigentümergemeinschaften, die aus mehreren Untergemeinschaften bestehen, ist eine Anfechtungsklage gegen alle übrigen Eigentümer zu richten, selbst wenn diese Untergemeinschaften eigene Beschlusskompetenzen haben. Denn eine Anfechtungsklage ist nach § 46 WEG immer gegen alle übrigen Eigentümer zu richten. Die Vorschrift kann nicht einschränkend ausgelegt werden, auch dann nicht, wenn die Gemeinschaftsordnung die Unterteilung der WEG in Untergemeinschaften mit eigener Beschlusskompetenz vorsieht. Im vom BGH entschiedenen Fall sah die Gemeinschaftsordnung sieben Untergemeinschaften mit eigener Beschlusskompetenz und jeweiligem Ausschluss des Stimmrechtes der anderen Eigentümer vor.

Praxistipp

Zur Klarstellung: „alle übrige Eigentümer“ sind Klagegegner; gemeint sind die anderen Eigentümer der gesamten Wohnanlage, nicht nur der Untergemeinschaft. Lesenswert zu diesem Problem ist vor allem eine am 11. November 2011 ergangene Entscheidung des BGH, die die nun noch einmal bestätigten Feststellungen ausführlich herleitet (Aktenzeichen: V ZR 45/11).  Für die Praxis bedeutet diese Rechtsprechung die Entschärfung eines weiteren formalen Risikos bei der Beschlussanfechtungsklage. Sie gilt auch für eine Klage auf Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses.

Autor: Lars Kutz – kutz@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 02. März 2012, V ZR 89 /11 – www.bundesgerichtshof.de

 
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© Peter Hegerich