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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/20 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Vorkaufsrecht der Gemeinde
• Grundstücksrecht: Gestattungswiderruf durch neuen Grundstückseigentümer
• Bau- und Architektenrecht: Kurios: Mangel auch bei höherwertigem Material
• Wohnungseigentumsrecht: Rauchwarnmelderbeschluss

 

Grundstücksrecht: Vorkaufsrecht der Gemeinde
Das Vorkaufsrecht der Gemeinde ist grundsätzlich ausgeschlossen, wenn Käufer und Verkäufer miteinander verwandt oder verschwägert sind. In diesen Fällen wird häufig ein günstigerer Kaufpreis vereinbart, so dass es unangemessen wäre, die Gemeinde durch das Vorkaufsrecht in die vergünstigten Vertragsbedingungen eintreten zu lassen. Ist die Käuferin eines Grundstücks hingegen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), deren Gesellschafter mit dem Verkäufer verwandt oder verschwägert sind, kann die Gemeinde weiterhin von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Würde der Ausschluss auch in diesem Fall greifen, bestünde die Gefahr, dass das gemeindliche Vorkaufsrecht umgangen würde, da hier Konstellationen denkbar sind, bei denen nach dem Kauf die Gesellschafter der GbR durch Nicht-Verwandte ausgetauscht werden.
Praxistipp
Der Entscheidung ist grundsätzlich zuzustimmen, auch wenn damit bei der Übertragung einer Immobilie von den Eltern auf eine „Geschwister-GbR“ der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zusteht. Soll in solchen Fällen das Vorkaufsrecht ausgeschlossen werden, wäre zunächst die Immobilie in eine Gesellschaft einzubringen, da die Einbringung an sich kein Vorkaufsrecht auslöst. Sodann können dann die Gesellschaftsanteile – ebenfalls ohne Auslösung eines Vorkaufsrechts – übertragen werden, wobei es dann nicht einmal eine Rolle spielt, ob die Handelnden miteinander verwandt sind.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 21. November 2013, 4 W 201/13 – www.beck-online.de

 

Grundstücksrecht: Gestattungswiderruf durch neuen Grundstückseigentümer
Dem Käufer eines Grundstücks ist es möglich, die Genehmigung des vormaligen Eigentümers gegenüber seinem Nachbarn zur Inanspruchnahme des Grundstücks zu widerrufen. Zudem ist es dem Käufer gestattet, die Beseitigung der Störung selbst vorzunehmen, wenn er dies vom Nachbarn wegen Verjährung nicht mehr fordern kann. Dies gilt auch dann, wenn der Nachbar das Grundstück viele Jahre in Anspruch genommen hat. Im vom BGH entschiedenen Fall hatte der Voreigentümer seinem Nachbarn jahrzehntelang die Inanspruchnahme seines Grundstücks durch die Verlegung und Nutzung unterirdischer Stromleitungen gestattet. Dieses Recht wurde seitens der Parteien jedoch nie im Grundbuch abgesichert.
Kommentar
Es ist möglich, dass der Käufer aufgrund der Verjährung keine Möglichkeit mehr hat, die Beseitigung der Störung durch den Nachbarn selbst zu fordern. Er hat jedoch weiterhin das Recht, die Störungsbeseitigung eigenhändig – hier die Kappung der Erdkabel – vorzunehmen und ist zur Duldung nicht verpflichtet. Der Grundstückseigentümer, dem die Inanspruchnahme eines nachbarlichen Grundstücks zu Gute kommt, sollte sich dieses Recht daher, wenn möglich, grundbuchlich absichern lassen. Nur so steht einer zukünftigen Inanspruchnahme auch beim Verkauf des jeweiligen Grundstücks nichts im Wege.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. Mai 2014, V ZR 181/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Kurios: Mangel auch bei höherwertigem Material
Das Kammergericht stellt in seinem Urteil fest, dass auch dann ein Sachmangel vorliegt, wenn die tatsächlich ausgeführte Leistung wertmäßig höherwertiger ist, als die vertraglich geschuldete. In dem vorliegenden Fall verbaute der Auftragnehmer anstelle der vertraglich vereinbarten Stahlzargen höherwertigere Holzzargen. Die ausgeführte Leistung wies nicht die vereinbarte Beschaffenheit auf und war damit mangelhaft, so das KG. Der Auftraggeber konnte Nachbesserung verlangen.
Kommentar
Das Urteil des Kammergerichts erscheint zunächst kurios, da nicht ersichtlich ist, inwiefern der Auftraggeber durch eine höherwertige Ausführung einen Schaden erlitten haben soll. Bei der Beurteilung der Mangelhaftigkeit steht aber die vereinbarte Beschaffenheit im Vordergrund, die dem Auftraggeber für seine Zwecke am besten geeignet erschien. Damit stellt jede Abweichung der Beschaffenheit von der getroffenen Vereinbarung einen Mangel dar (vgl. § 633 Abs. 2 S.1 BGB). Auftragnehmer sollten sich stets absichern und auch vor dem Austausch von geringwertigeren in höherwertigere Baumaterialien die Einwilligung des Auftraggebers einholen. Nur so ist sichergestellt, dass der Auftraggeber sich deswegen später nicht auf die Mangelhaftigkeit des Werkes beruft und der Auftragnehmer im Rahmen der Nachbesserung die Leistung auf eigene Kosten erneut ausführen muss.
Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: Kammergericht Berlin, Urteil vom 08. April 2014, 27 U 105/13, IBRRS 97962

 

Wohnungseigentumsrecht: Rauchwarnmelderbeschluss
Es ist Sache der Verwaltung, sicherzustellen, dass sämtliche Rauchmelder der Wohnanlage zuverlässig arbeiten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verfügt daher über die Beschlusskompetenz hinsichtlich der Anschaffung und Wartung der Melder. Es ist dabei nicht erforderlich, dass in allen Wohnungen neue Melder angebracht werden und ein einheitlicher Wartungsvertrag besteht. Ist der Wohnraum bereits mit Rauchmeldern ausgestattet, ist ein Nachweis des Eigentümers über die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen und deren regelmäßige Wartung ausreichend. Im Rahmen der Beschlussfassung muss die WEG Rücksicht auf die Eigentümer nehmen, die ihre Wohnungen bereits mit Rauchmeldern ausgestattet haben. Nimmt der Beschluss den jeweiligen Eigentümer nicht von der Nachrüstung aus, verstößt dies gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung, so dass der Beschluss anfechtbar ist.
Praxistipp
Um die Nichtigkeit des Beschlusses zu verhindern, sollte die WEG im Rahmen der Beschlussfassung überprüfen, ob einzelne Eigentümer von der Regelung ausgenommen werden können. Für die zukünftige Wartung der Geräte wird sich aus Kostengründen ein einheitlicher Wartungsvertrag empfehlen, bei dem alle Eigentümer an der Umlage beteiligt werden können.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Braunschweig, Urteil vom 07. Februar 2014, 6 S 449/13 (154), BeckRS 2014, 11400 
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/17 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Beschränkte Nutzbarkeit von Erbbaurechten
• Grundstücksrecht: Die Bäume auf dem Nachbargrundstück
• Bau- und Architektenrecht: VOB-Vertrag – Kündigung durch Auftraggeber auch im Insolvenzfall
• Gewerbliches Mietrecht: Unbegrenzte Vertragsstrafe?

 

Grundstücksrecht: Beschränkte Nutzbarkeit von Erbbaurechten
Möchte eine Gemeinde verhindern, dass der vorhandene Wohnraum im Wesentlichen für Zweit- oder Ferienwohnungen genutzt wird, um bezahlbaren Wohnraum für Einwohner mit Hauptwohnsitz zu schaffen, hat sie die Möglichkeit, Erbbaurechte mit einer Nutzungsbeschränkung auszugeben. Danach kann sie bestimmen, dass lediglich der Erbbaurechtsinhaber das Objekt als Hauptwohnsitz nutzen darf oder auch die Weitervermietung an eine gemeindliche Genehmigung mit Inhaltskontrolle des Mietvertrages knüpfen.
Kommentar
Viele Kommunen in Feriengebieten kämpfen für den Erhalt eines normalen Wohnungsmarktes für die Einheimischen. Die ungebrochene Nachfrage nach Ferienhäusern und –wohnungen führt jedoch dazu, dass die in den Feriengebieten arbeitenden Bevölkerungskreise verdrängt werden. Neben dem Erlass von Erhaltungssatzungen mit Milieuschutz hat nun das OLG Schleswig zutreffend entschieden, dass auch die Ausgabe von Erbbaurechten mit entsprechenden Nutzungsbeschränkungen ein gangbarer Weg ist. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass das Grundstück zunächst einmal der Gemeinde gehört, damit diese das Erbbaurecht bestellen kann.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Schleswig, Urteil vom 05. Juni 2014, 2 U 2/14, BeckRS 2014, 12046

 

Grundstücksrecht: Die Bäume auf dem Nachbargrundstück
Der Eigentümer eines Grundstücks hat das Recht, Wurzeln, die vom nachbarlichen Grundstück auf sein Grundstück überwachsen, zu entfernen. Dies gilt auch für den Fall, dass dadurch die Standfestigkeit der Bäume beeinträchtigt und deren Fällung notwendig wird. Der Gebrauch des Grundstücks muss aber mehr als nur merklich behindert sein, sodass für den Eigentümer eine wesentliche Beeinträchtigung vorliegt. Eine solche liegt z. B. vor, wenn die Eigentümer in einem Wohngebiet ihren Garten nicht mehr als solchen nutzen können, weil nur noch der Anbau teurer Spezialpflanzen möglich ist oder die Wurzeln der Herstellung eines Weges entgegenstehen. In diesem Fall sind die Interessen der Grundstückseigentümer an der Fällung der Bäume höher zu bewerten als die der Eigentümer der Bäume. Grundsätzlich muss ein verlässlicher Rückschluss gezogen werden können, dass die Beeinträchtigungen gerade von dem konkret zu entfernenden Teil des Baumes und nicht dem Baum als solchem ausgehen. Dies ist problematisch, wenn auch auf äußere Gegebenheiten wie z. B. die Windrichtung abzustellen ist.
Kommentar
Das OLG Karlsruhe unterschied in seinem Urteil ganz klar zwischen erheblichen Beeinträchtigungen und solchen, die eher unerheblich sind. Unerhebliche – wie z. B. ein verstärkter Nadelbefall – sind danach vor allem im Hinblick auf das nachbarschaftliche Rücksichtnahmegebot ohne Bedeutung. Eine Beeinträchtigung muss danach objektiv gegeben sein. Auf die subjektive Empfindlichkeit des Grundstückseigentümers ist genauso wenig einzugehen, wie die Frage der ortsüblichen Nutzung des Grundstücks.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 27. Mai 2014, 12 U 168/13, BeckRS 2014, 11226

 

Bau- und Architektenrecht: VOB-Vertrag – Kündigung durch Auftraggeber auch im Insolvenzfall
Der Auftraggeber hat die Möglichkeit, einen Bauvertrag zu kündigen, wenn über das Vermögen des Auftragnehmers das Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Diese Möglichkeit verstößt nicht gegen die Vorschriften der Insolvenzordnung. Im vorliegenden Fall meldete der Auftragnehmer das Insolvenzverfahren an. Im Zuge dessen teilte der Insolvenzverwalter die Absicht mit, die Baumaßnahme vertragsgemäß fertig zu stellen, was jedoch nicht geschah. Nach neun Monaten kündigte der Auftraggeber schließlich. Nach Ansicht des Gerichts hatte der Insolvenzverwalter bis zu diesem Zeitpunkt die Möglichkeit, selbst über die Fortführung des Vertrages zu entscheiden, sodass kein Verstoß gegen die Insolvenzordnung vorliegt.
Kommentar
Es besteht keine generelle Unvereinbarkeit der Kündigungsmöglichkeit nach § 8 Abs. II VOB/B mit der Insolvenzordnung. Der Senat bezieht mit seinem Urteil eindeutig Stellung in einer viel diskutierten Frage. Er hält damit an der herrschenden Rechtsprechung fest, dass der Auftraggeber einen VOB-Vertrag wegen der Beantragung oder der Eröffnung des Insolvenzverfahrens kündigen kann.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 05. Mai 2014, 12 U 231/12, BeckRS 2014, 14503

 

Gewerbliches Mietrecht: Unbegrenzte Vertragsstrafe?
Grundsätzlich können die Parteien eines Gewerberaummietvertrages Vertragsstrafen vereinbaren. Eine solche wird oft für den Fall vorgesehen, dass die Übergabe des (noch zu errichtenden) Mietobjekts nicht zum vereinbarten Termin erfolgt. Die Vertragsstrafe kann auch Bestandteil von allgemeinen Geschäftsbedingungen sein. Sind die Parteien Unternehmer, ist eine solche Regelung nur dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt. Dies ist z. B. der Fall, wenn die Höhe der vereinbarten Strafe nicht mehr im Verhältnis zum geahndeten Verstoß und dessen Folgen für den Vertragspartner steht. Im Rahmen eines Mietvertrages, also einem Dauerschuldverhältnis, ist ein Vertragsstrafeversprechen aber nicht schon deshalb unwirksam, weil es keine Obergrenze enthält. Dies hat bereits der BGH entschieden (vgl. Urteil vom 12. März 2003, XII ZR 18/00). Das OLG Celle hat eine tägliche Vertragsstrafe in Höhe von 75 % der vereinbarten täglichen Miete für den Fall der Nichtüberlassung einer erst noch zu errichtenden Gewerbeimmobilie für angemessen erachtet. Wie der BGH weist aber auch das OLG Celle darauf hin, dass irgendwann eine zeitliche Grenze erreicht ist, die eine weitere Forderung der Vertragsstrafe treuwidrig werden lässt. Wann das ist, lässt das Gericht offen.
Praxistipp
Vereinbaren die Parteien eine Vertragsstrafe, ist darauf zu achten, dass diese in einer angemessenen Höhe festgesetzt wird. Beruft sich eine Partei im Nachhinein auf die Unangemessenheit der Strafhöhe und kann konkret vortragen, dass trotz ihrer Kaufmannseigenschaft die Regelung unangemessen ist, ist die Vereinbarung um die Vertragsstrafe hinfällig.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 03. Januar 2014, 2 U 164/13, BeckRS 2014, 01486
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/16 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Gewerbliches Mietrecht: Zulässigkeit der einstweiligen Räumungsverfügung gegen Dritten
• Grundstücksrecht: Die Richtigkeitsvermutung des Liegenschaftskatasters
• Bau- und Architektenrecht: Nicht jeder Pauschalpreisvertrag ist gleich pauschal
• Wohnungseigentumsrecht: Keine Aufforderung zur Mängelbeseitigung durch einzelnen Eigentümer

 

Gewerbliches Mietrecht: Zulässigkeit der einstweiligen Räumungsverfügung gegen Dritten
Der Eigentümer eines Mietobjektes kann im Wege der einstweiligen Verfügung auch dann gegen einen Dritten vorgehen, wenn es sich um Gewerberäume handelt. Im vorliegenden Fall erwirkte der Vermieter eine Verurteilung auf Räumung und Herausgabe gegen seinen Hauptmieter. Dieser hatte im Vorfeld einen Untermietvertrag geschlossen, wobei der Untermieter selbst die Mietsache einem Dritten überließ. Daher verlangte der Vermieter im Wege der einstweiligen Verfügung Räumung und Herausgabe der Räume von dem Dritten. Nach Ansicht des Landgerichts Hamburg hat der Vermieter im Rahmen der einstweiligen Verfügung auch gegenüber dem Dritten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Räume. Ist eine Räumungsverfügung schon bei Wohnraum zulässig, der grundgesetzlich besonders geschützt ist, müsse dies erst Recht im Fall der Gewerberaummiete gelten.
Kommentar
Das LG Hamburg stellt sich mit seinem Urteil gegen den gesetzlichen Wortlaut, der besagt, dass die einstweilige Verfügung in Bezug auf Wohnraum anwendbar ist. Auch findet der erkennbare Wille des Gesetzgebers keine Beachtung, der im Zuge des Mietrechtsänderungsgesetzes eine Anwendbarkeit der Norm auf Wohnraum beschränkte und sich trotz entsprechender Hinweise nicht auf eine Übertragbarkeit auf die Gewerberaummiete einließ. Es bleibt daher abzuwarten, wie ähnliche Fallgestaltungen von der Rechtsprechung in Zukunft beurteilt werden.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Hamburg, Urteil vom 27. Juni 2013, 334 O 104/13, JurBüro 5/2014, S. 265

 

Grundstücksrecht: Die Richtigkeitsvermutung des Liegenschaftskatasters
Grundsätzlich besteht die Vermutung, dass Grundbucheintragungen der Wahrheit entsprechen. Danach gilt z.B. derjenige als Eigentümer, den das Grundbuch als solchen ausweist. Diese Richtigkeitsvermutung ist auch auf den Grenzverlauf anzuwenden, der sich wiederum aus dem Liegenschaftskataster ergibt. Das Grundbuch verkörpert die rechtlichen Verhältnisse an einem Grundstück, während das Katasteramt für die tatsächlichen Verhältnisse, wie z. B. die Grundstücksgröße und den Zuschnitt des Grundstücks zuständig ist. Das Grundstück in seiner tatsächlichen Form ergibt sich daher aus dem Zusammenwirken von Kataster- und Grundbuchamt, so dass mit Hilfe von Parzellennummer und Katasterkarte der Grenzverlauf ermittelt werden kann. Ist zwischen zwei Parteien der ermittelte Grenzverlauf oder die Größe streitig, muss die Partei, die sich auf die Unrichtigkeit des Liegenschaftskatasters beruft, den vollen Beweis des Gegenteils erbringen. Hierbei kann sie sich nicht lediglich auf Indizien, wie z.B. den seinerzeitigen Kaufvertrag, berufen, so das OLG Hamm.
Praxistipp
Ist streitig, ob der tatsächliche Grenzverlauf mit dem ermittelten übereinstimmt, müssen die Parteien schlüssig darlegen, warum der Grenzverlauf von dem mit Hilfe des Liegenschaftskatasters ermittelten Grenzverlauf abweicht. Eine Formulierung im Kaufvertrag wie z. B. „die verkaufte Fläche soll ca. 1.600 qm groß sein“ reicht hierfür nicht aus. Vielmehr muss klar erkennbar sein, warum das Grundstück tatsächlich eine andere Größe aufweist und der Nachweis geführt werden. Hierbei sind ausschließlich das dingliche Vollzugsgeschäft, also der Inhalt der Auflassung, und die sodann erfolgte Eintragung im Grundbuch maßgebend.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 05. Juni 2014, 5 U 207/13, BeckRS 2014, 13892

 

Bau- und Architektenrecht: Nicht jeder Pauschalpreisvertrag ist gleich pauschal
Im Rahmen von Lieferungsverträgen treffen Auftraggeber und Auftragnehmer oft pauschalisierte Preisvereinbarungen. Schränkt der Auftragnehmer sein Angebot durch eine Formulierung in der Art ein, dass die zugrunde gelegten Angaben „aufgrund von Erfahrungswerten ermittelt und Mehr- oder Mindermengen zu einem Einheitspreis abgerechnet werden“, so ist der Vertrag dahingehend auszulegen, dass die Pauschalisierung nur für die Leistungen gilt, die der Auftragnehmer im Vorfeld bezeichnen kann. Durch Vorbehalt kann er sich damit aufgrund einer möglichen nachträglichen Rechnungsstellung vor dem finanziellen Risiko etwaiger Mehrlieferungen schützen und dem Auftraggeber zusätzlich zum vereinbarten Pauschalpreis auch die tatsächlich benötigten Mengen in Rechnung stellen.
Praxistipp
Zwar müssen in Pauschalpreisberechnungen immer Erfahrungswerte einfließen, jedoch ist dabei zu beachten, dass jeder Bauvertrag andere Leistungen schuldet. Jeder Pauschalpreisvertrag bleibt individuell und muss im Einzelfall danach ausgelegt werden, wie ihn der Vertragspartner bei verständiger Würdigung verstehen durfte.
Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamburg, Urteil vom 10. September 2013, 7 U 106/09, IBRRS 2014, 1732

 

Wohnungseigentumsrecht: Keine Aufforderung zur Mängelbeseitigung durch einzelnen Eigentümer
Der einzelne Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, den Veräußerer zur Mängelbeseitigung aufzufordern, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsrechte an sich gezogen hat und sein Verhalten im Widerspruch zu deren Interessen steht. Zwar hat ein einzelner Eigentümer einen solchen Anspruch. Dieser ist aber nur dann zu bejahen, solange es zu keinem Interessenwiderspruch mit der Gemeinschaft kommt. Dies ist z.B. der Fall, wenn die Gemeinschaft nicht mehr oder noch nicht an einer Mängelbeseitigung interessiert ist, der Eigentümer dagegen sofort eine solche Mängelbeseitigung vom Veräußerer verlangt.
Kommentar
Der Bundesgerichtshof hat damit die Frage entschieden, wie zu verfahren ist, wenn die Gemeinschaft Maßnahmen beschlossen hat, die mit der Aufforderung des einzelnen Eigentümers zur Mängelbeseitigung im Widerspruch stehen. Im Rahmen des Interessenausgleichs rechtfertigt die Wertung des Wohnungseigentumsgesetzes die überlagerte  Befugnis der Gemeinschaft, Rechte der Eigentümer an sich zu ziehen und so deren individuelle Rechtsverfolgungskompetenz zu minimieren. Ob die Interessen des Eigentümers im Widerspruch zu den Interessen der Eigentümergemeinschaft stehen, ist anhand des Einzelfalls zu entscheiden.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. März 2014, VII ZR 266,13 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/14 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Beurkundungspflicht des Bauvertrages
• Bau- und Architektenrecht: Kein Organisationsverschulden des Bauträgers bei Bauüberwachung durch Architekten
• Wohnraummietrecht: Vorsicht bei Soll-Vorauszahlungen!

 

Grundstücksrecht: Beurkundungspflicht des Bauvertrages
Ein Bauvertrag unterliegt grundsätzlich keinen speziellen Formvorschriften. Jedoch ist ein mit dem Bauträger geschlossener Vertrag dann notariell zu beurkunden, wenn er mit dem Kauf des Grundstücks eine rechtliche Einheit bildet. Nach der einhelligen Rechtsprechung ist hierbei entscheidend, ob nach dem Willen der Bauvertragsparteien der für die Bebauung notwenige Grundstückserwerb von dem Bauvertrag in der Weise abhängt, dass beide Verträge miteinander stehen und fallen sollen. Dieser Wille wird im Bauvertrag häufig dadurch manifestiert, dass die Bebauung auf einem ganz bestimmten Grundstück erfolgen soll. Die Frage der Formbedürftigkeit ist im Übrigen von der zeitlichen Abfolge der Verträge nicht abhängig und kann auch dann vorliegen, wenn beide Verträge nicht in einer Urkunde enthalten sind, sondern nacheinander geschlossen werden, so das OLG Koblenz.
Kommentar
Die Entscheidung ist vor allem relevant, wenn die Beteiligten des Kauf- und des Bauvertrages auf beiden Seiten identisch sind, da dann jeweils Kenntnis von der Verknüpfung der Verträge vorhanden ist. Nur durch die Beurkundung beider Verträge lässt sich Rechtssicherheit schaffen, da anderenfalls der Bauvertrag allein wegen der Formunwirksamkeit nichtig ist.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 25. März 2014, 3 U 1080/13 – www.ibr-online.de

 

Bau- und Architektenrecht: Kein Organisationsverschulden des Bauträgers bei Bauüberwachung durch Architekten
Nicht selten beauftragt ein Bauträger einen Architekten zur Leitung und Überwachung eines Bauvorhabens. Der Architekt ist in diesem Fall dazu gehalten, die Arbeiten am Bau auf eine etwaige Mangelhaftigkeit zu prüfen. Um dies zu gewährleisten, bedarf seine Tätigkeit gewissen organisatorischen Anforderungen: es muss ihm möglich sein, von fehlerhaften Ausführungen am Bauvorhaben Kenntnis zu erlangen. Verletzt der Architekt seine eigene Organisationspflicht, kann es für ihn zu einer Haftung für mangelhafte Leistung am Bau führen. Der Bauträger musste sich in diesem Fall die Pflichtverletzung des Architekten allerdings nicht zurechnen lassen, so das OLG Hamm.
Kommentar
Im oben beschriebenen Fall musste sich der Bauträger die Pflichtverletzung des Architekten nicht zurechnen lassen. Eine solche ist aber grundsätzlich möglich, sodass der Beauftragende dann für das Verhalten des Architekten einzustehen hat. So etwa, wenn ein Architekt einen offenbarungspflichtigen Mangel verschweigt und damit arglistig handelt. Mögliche Schadensersatzansprüche seitens des Bauträgers gegen den Architekten bleiben davon selbstverständlich unberührt.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 31. August 2012, 12 U 49/12, BeckRS 2014, 08872

 

Wohnraummietrecht: Vorsicht bei Soll-Vorauszahlungen!
Oft rechnen Vermieter in der Praxis die Betriebskosten unter Berücksichtigung der Soll-Vorauszahlungen des einzelnen Mieters ab. Begründet wird dies in der Regel mit dem Abrechnungsprogramm, das eine Abrechnung nach den tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen nicht ermögliche. Nach Ansicht des LG Bonn ist dies aber fehlerhaft. Die Rechtsprechung fordert seit jeher die Berücksichtigung der tatsächlich erfolgten Zahlungen auf die Betriebskosten (Ist-Vorauszahlungen). Wenn der Vermieter dennoch die Soll-Vorauszahlungen in die Abrechnung einstellt, hat dies zur Folge, dass nach Ablauf der Abrechnungsfrist von 12 Monaten (§ 556 Abs. 3 BGB) der Vermieter die Abrechnung nicht mehr auf die tatsächlichen Zahlungen umstellen und keine höhere Nachforderung und auch keine Vorauszahlungen mehr geltend machen könne.
Kommentar
Auch wenn zum Teil die Ansicht vertreten wird, dass bei Berücksichtigung der Soll-Vorauszahlungen eine höhere Nachforderung auch noch nach Ablauf der genannten Frist gefordert werden kann – zumindest bis zur Höhe der nicht gezahlten Vorausleistungen (LG Berlin, Urteil vom 1. November 2004, 34 O 387/04), ist dem Vermieter stets zu raten, die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in die Abrechnung einzustellen, um der Gefahr der Verfristung zu entgehen.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Bonn, Urteil vom 16. Januar 2014, 6 S 43/13, NZM 2014, 387
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/13 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 
• Bau- und Architektenrecht: Bauträger weiter unter Druck
• Grundstücksrecht: Verfügungsbefugnis bei gelöschtem Insolvenzvermerk
• Grundstücksrecht: Rücktritt vom Kaufvertrag bei Sachmängeln?
• Wohnraummietrecht: Schadensersatz bei Verlust des Wohnungsschlüssels

 

Bau- und Architektenrecht: Bauträger weiter unter Druck
Steht dem Erwerber während des Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe der herzustellenden Eigentumswohnung kein Wohnraum zur Verfügung, der dem erworbenen Wohnraum in etwa gleichwertig ist, kann ihm eine Nutzungsausfallentschädigung zustehen, so der BGH. Die Erwerber können nach Ansicht des Gerichts eine Entschädigung dafür verlangen, dass ihnen im Verzugszeitraum die Nutzung der erworbenen Wohnung vorenthalten worden ist. Voraussetzung dafür sei unter anderem, dass der Nutzungsausfall zu einer „fühlbaren“ Gebrauchsbeeinträchtigung geführt habe, der Erwerber das erworbene Objekt also eigenwirtschaftlich nutzen konnte oder wollte.
Praxistipp
Erwerber sollten also weiter darauf bedacht sein, dass schon im notariellen Vertrag eine Frist für die Fertigstellung bzw. Übergabe des Objekts eindeutig vereinbart ist. So kann Klarheit über den Beginn des Verzugs auf Seiten des Bauträgers herbeigeführt werden. Angesichts der aktuellen Rechtsprechung des BGH dürfte dann auch der Bauträger gesteigertes Interesse an einer fristgerechten Fertigstellung und Übergabe haben. Dies kann nur von Vorteil für beide Vertragsparteien sein.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 20. Februar 2014, VII ZR 172/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Verfügungsbefugnis bei gelöschtem Insolvenzvermerk
Das Grundbuchamt hat von der Bewilligungsbefugnis des eingetragenen Eigentümers auszugehen, wenn zeitlich zurückliegend ein Insolvenzvermerk zunächst eingetragen worden, dann aber auf Ersuchen des Insolvenzgerichts gelöscht worden ist, entschied das OLG Hamm abweichend von einer Entscheidung des OLG Brandenburg aus dem Jahr 2012. Im entschiedenen Fall wollte der im Grundbuch eingetragene Eigentümer sein Grundstück verkaufen. Im Grundbuch war ehemals ein Insolvenzvermerk eingetragen, dann jedoch auch wieder gelöscht worden. Das Grundbuchamt verlangte nun einen Nachweis dafür, dass auch das Insolvenzverfahren tatsächlich aufgehoben worden war.
Kommentar
Normalerweise gilt, dass derjenige, der im Grundbuch in Abteilung I als Eigentümer eingetragen ist, auch der Verfügungsbefugte ist. Anders liegt der Fall, wenn dem Grundbuchamt Verfügungsbeschränkungen auf Grund konkreter Tatsachen bekannt werden, so z.B. wenn mit einem Eintragungsersuchen nach § 32 InsO bekannt wird, dass über das Vermögen des Berechtigten das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist. Der Eigentümer verliert hierdurch nämlich seine Verfügungsbefugnis an den Insolvenzverwalter, ohne dass es einer Eintragung im Grundbuch bedarf. Die Eintragung ist hier rein deklaratorisch. Das OLG Hamm hat schlüssig begründet, dass die Löschung des Insolvenzvermerks nicht rein deklaratorisch ist, sondern hier das Grundbuchamt davon ausgehen muss, dass der Insolvenzbeschlag des Grundstücks beendet ist und der Eigentümer seine Verfügungsbefugnis zurück erlangt hat.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 20 März 2014, I-15 W 392/13 – www.beck-online.de

 

Grundstücksrecht: Rücktritt vom Kaufvertrag bei Sachmängeln?
Darf der Käufer bei mangelhafter Kaufsache vom Kaufvertrag zurücktreten unabhängig davon, ob der Mangel erheblich ist? Der BGH beantwortet diese Frage mit „Nein“, stellt aber klar, dass ein Mangel bereits dann erheblich ist, wenn der Mängelbeseitigungsaufwand einen Betrag von 5 % des Kaufpreises überschreitet. Der Entscheidung liegt der Sachverhalt zugrunde, dass ein durch den Käufer erworbener Neuwagen im Wert von ca. 30.000 Euro mangelhaft gewesen ist, woraufhin der Käufer (nach erfolglosen Nachbesserungsaufforderungen) gegenüber dem Verkäufer den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärte. Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens hat sich herausgestellt, dass der Aufwand ca. 2.000 Euro beträgt, um den Mangel vollständig zu beseitigen. Damit betrug der Beseitigungsaufwand ca. 6,5 % des Neuwagenkaufpreises, so dass der Käufer zu Recht vom Kaufvertrag zurücktreten durfte, so der BGH.
Praxistipp
Auch wenn die Entscheidung in der Sache die Mangelhaftigkeit eines Neuwagens betrifft, ist sie doch auf jegliche Kaufverträge zu übertragen, insbesondere auch auf Grundstückskaufverträge. Im Ergebnis ist dieser Entscheidung auch zuzustimmen. So entspricht sie doch dem Gesetzeswortlaut, als auch dem Willen des Gesetzgebers. Zudem steht sie im Einklang mit der EU-Verbrauchsgüterkaufrichtlinie, die auch eine Erheblichkeitsschwelle von 5 % des Kaufpreises vorgibt.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 28. Mai 2014, VIII ZR 94/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnraummietrecht: Schadensersatz bei Verlust des Wohnungsschlüssels
Ein (ehemaliger) Mieter muss bei Verlust des zu einer Schließanlage eines Mehrfamilienhauses gehörigen Schlüssels unter bestimmten Voraussetzungen die Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage übernehmen. Dieser Anspruch besteht, wenn eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist und die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wird. Es liegt nämlich ansonsten kein erstattungsfähiger Vermögensschaden vor. Eine Sache oder Sachgesammtheit wie beispielsweise eine Schließanlage ist nur beschädigt, wenn ihre Substanz verletzt ist. Der Verlust eines Schlüssels stellt an sich aber keine Verletzung der Sachsubstanz dar, sondern nur eine Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion. Allein aus dem Sicherheitsrisiko kann ein Vermögensschaden also nicht abgeleitet werden.
Praxistipp
Bei pauschalen Regelungen in Mietverträgen ist Vorsicht geboten. Denn Mietvertragsklauseln, die eine Ersatzpflicht für einen Schlüsselverlust unabhängig vom Verschulden des Mieters bzw. einen Schlossaustausch vorsehen, ohne dass hierfür eine konkrete Notwendigkeit besteht, sind in der Regel unwirksam.
Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 05. März 2014, VIII ZR 205/13 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/11 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Bau- und Architektenrecht: Keine außerordentliche Kündigung ohne Fristsetzung bei Einstellung der Arbeiten!
• Gewerbliches Mietrecht: Schönheitsreparaturen – der Teufel sitzt im Detail!
• Grundstücksrecht: Täuschung über Lage des Grundstücks
• Grundstücksrecht: Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung
 
Bau- und Architektenrecht: Keine außerordentliche Kündigung ohne Fristsetzung bei Einstellung der Arbeiten!
Ein Werkunternehmer forderte in einem vom OLG Koblenz entschiedenen Fall zu Unrecht Abschlagszahlungen. Komme der Bauherr seiner Forderung nicht nach, werde er die Arbeiten einstellen, so die Drohung des Auftragnehmers. Die Arbeiten wurden tatsächlich eingestellt. Der Auftraggeber kündigte. Ein außerordentliches Kündigungsrecht sah das OLG Koblenz nicht. Denn auch wenn dem Auftragnehmer kein Leistungsverweigerungsrecht zugestanden haben mag, war der Auftraggeber trotzdem gehalten, eine zur Abhilfe bestimmte Frist zu setzen. Die Kündigung sei daher als freie bzw. ordentliche Kündigung zu qualifizieren, so das Fazit aus Koblenz.
Kommentar
Stellt ein Auftragnehmer seine Arbeiten ein, gerät der Terminplan der Baustelle nicht selten in ernste Gefahr. Im Einzelfall kann dem Bauherrn daher das Recht zur außerordentlichen Kündigung zustehen. Er sollte dabei aber immer eine Frist zur Wiederaufnahme der Arbeiten setzen. Ansonsten könnte der Auftragnehmer ggf. Anspruch auf Schadensersatz haben.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 4. Februar 2014, 3 U 819/13, IBRRS 96181
 
Gewerbliches Mietrecht: Schönheitsreparaturen – der Teufel sitzt im Detail!
Der Gewerberaummieter kann vertraglich nicht – zumindest nicht formularmäßig – neben den laufenden Schönheitsreparaturen zur Endrenovierung verpflichtet werden. Diese Vereinbarungen sind aufgrund des so genannten „Summierungseffekts“ in der Regel unwirksam. Denn beide zusammen führen sie zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters. Dies gilt dann aber nicht, wenn der Mieter neben den bedarfsabhängigen Schönheitsreparaturen lediglich verpflichtet ist, bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume im „bezugsfertigen Zustand" zurückzugeben. Denn hierfür sei ja, so der BGH, nicht unbedingt eine Endrenovierung erforderlich. Ausreichend sei, wenn sich die Mieträume in einem Zustand befinden, der es dem Vermieter ermöglicht, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen.
Praxistipp
Bestenfalls regeln die Parteien die Frage, wer für die Schönheitsreparaturen und die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache verantwortlich ist, durch individuelle Regelungen – und lassen sich anwaltlich beraten. Im Rahmen von Formularverträgen ist Vorsicht geboten, da viele Klauseln als unwirksam betrachtet werden.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 12. März 2014, XII ZR 108/13 – www.bundesgerichtshof.de
 
Grundstücksrecht: Täuschung über Lage des Grundstücks
Die Lage eines Grundstücks in einem Naturschutzgebiet und die sich hieraus ergebenden Einschränkungen bezüglich der Bebaubarkeit und Nutzung begründen bereits dann einen Sachmangel, wenn die bloße Gefahr besteht, dass vertraglich vereinbarte Bautätigkeiten untersagt werden. Im Übrigen liegt eine arglistige Täuschung vor, wenn der Makler das Grundstück mit dem Hinweis, es liege „an“ einem Naturschutzgebiet, bewirbt, sich jedoch nach der Beurkundung herausstellt, dass das Grundstück vielmehr „in“ diesem Gebiet liegt, so das OLG Brandenburg. Der Käufer verlangte in dem zugrunde liegenden Fall trotz des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses die Rückabwicklung des Vertrags aufgrund arglistiger Täuschung, da entgegen der Vereinbarung das Grundstück weder bebaut noch die aufstehenden Gebäude erweitert werden könnten. Zu Recht, wie das OLG Brandenburg entschied. Selbst wenn der Verkäufer, so wie im Prozess vorgetragen, keine genaue Kenntnis von der Lage hatte, hätte der Makler in dem Exposé nicht die Lage des Grundstücks zur besonderen Anpreisung nutzen dürfen. Vielmehr hätte sich der Verkäufer zuvor eine gesicherte Auskunft hierzu einholen müssen.
Kommentar
Die Entscheidung zeigt, dass Verkäufer einer Immobilie keinesfalls Angaben „ins Blaue hinein“ abgeben sollten. Wird eine unzuverlässige Beurteilungsgrundlage nicht offen gelegt und der Käufer vertraut auf die Richtigkeit, ist von einer arglistigen Täuschung auszugehen. Aufgrund dessen kann der Käufer eine Anfechtung erklären und darüber hinaus Schadensersatzansprüche, bspw. für Maklerkosten, geltend machen.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 20. Juni 2013, 5 U 50/12, NJW-RR 2014, 335 f.
 
Grundstücksrecht: Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung
Mängelbeseitigungskosten (hier für Hausschwammbefall) sind unverhältnismäßig, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200% des mangelbedingten Minderwerts übersteigen. In diesem Fall ist zum Schutz des Verkäufers der Schadensersatzanspruch des Käufers auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache beschränkt. Im vom BGH entschiedenen Fall hatte der Käufer ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 260.000 € gekauft. Nach Übergabe wurde ein Befall mit echtem Hausschwamm festgestellt. Nachdem der Verkäufer u. a. bereits zur Zahlung von Schadenersatz in Höhe von 89.129,86 €, von weiteren 45.000 € zum Ausgleich des verbleibenden merkantilen Minderwerts sowie zum Ersatz des weitergehenden Schadens verurteilt worden war, verlangte der Käufer weiteren Schadensersatz in Höhe von 499.728,86 €. Da der Zeitwert des Hauses im Zustand des Befalls mit echtem Hausschwamm 507.202 € und ohne Hausschwammbefall (mindestens) 600.000 € beträgt, kam aus Sicht des BGH eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten ernsthaft in Betracht, bedurfte jedoch noch weiterer Aufklärung durch die Vorinstanz.
Kommentar
Der BGH macht mit seiner – derzeit nur als Pressemitteilung vorliegenden – Entscheidung deutlich, dass der Verkäufer dem Käufer für die Mängelbeseitigung nicht unbegrenzt haftet, sondern er vor einer unverhältnismäßigen Haftung geschützt werden muss. Richtigerweise stellt der BGH für die Beurteilung auf den Beginn der Mängelbeseitigung durch den Käufer und darauf ab, ob dieser die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde oder fortgeführt hätte. Das Prognoserisiko trägt dann der Verkäufer. Man darf auf die Urteilsbegründung gespannt sein.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 04. April 2014, V ZR 275/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/26 §§

unser heutige Newsletter Immobilienrecht informiert Sie über folgende neue Themen:

 

• Gewerbliches Mietrecht: Schnelle Durchsetzung der Betriebspflicht möglich!
• Bau- und Architektenrecht: Keine Ansprüche bei Schwarzgeldabrede?
• Wohnungseigentumsrecht: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

 

Gewerbliches Mietrecht: Schnelle Durchsetzung der Betriebspflicht möglich!
Der Vermieter kann grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht eines Gewerberaummieters mit Hilfe einer einstweiligen Verfügung vor Gericht durchsetzen. Dies entschied das KG Berlin. Zugrunde lag ein Mietverhältnis über ein Juweliergeschäft in einem Einkaufszentrum. Gemäß Mietvertrag war der Mieter verpflichtet, das Geschäft an Werktagen in der Zeit von 10.00 Uhr bis 20.00 Uhr zu betreiben. Auch eine bloß zeitweise Schließung während dieser Zeit (zur Mittagspause oder Inventur) war untersagt. Der Mieter kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, seine finanziellen Verluste bedrohen seine Existenz. Er stellte sodann den Betrieb ein. Der Vermieter verlangte im Wege der einstweiligen Verfügung die Offenhaltung des Betriebes. Das Gericht gab dem Vermieter Recht. Denn Sinn und Zweck der vereinbarten Betriebspflicht in einem Einkaufszentrum sei, dieses durch ein möglichst großes und vielfältiges Angebot an Geschäften für Kunden attraktiv zu machen. Dieser Zweck würde unterlaufen, wenn der Vermieter mit der Durchsetzung der Betriebspflicht bis zum Abschluss des Verfahrens in der Hauptsache warten müsste.
Kommentar
Für die Geltendmachung einer solchen einstweiligen Verfügung ist erforderlich, dass der Gläubiger, also der Vermieter, glaubhaft macht, dass die Verwirklichung seiner Rechte vereitelt oder wesentlich erschwert werden würden. Das KG sah dies als erfüllt an, da dem Vermieter ein nicht unerheblicher Schaden drohe, wenn der Laden bis zur Durchführung des Hauptverfahrens geschlossen bleibt. Denn ein solcher Leerstand schlage sich auf die Umsätze der übrigen Geschäfte nieder und mache eine Weitervermietung schwieriger. Der Vermieter sei auch den anderen Mietern gegenüber gehalten, die Betriebspflicht durchzusetzen. Damit haben nicht nur der Vermieter, sondern auch sämtliche Mieter eines Einkaufszentrums ein erhebliches wirtschaftliches Interesse daran, Leerstände zu vermeiden.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: KG, Beschluss vom 28. Januar 2013, 8 W 5/13, NZM 2013, 731

 

Bau- und Architektenrecht: Keine Ansprüche bei Schwarzgeldabrede?
Ein Werkvertrag mit (auch nur teilweiser) Schwarzgeldabrede ist nichtig. Dem Auftraggeber stehen daher keine Gewährleistungsansprüche zu, so bereits der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 01. August 2013. Das OLG Schleswig entschied nun sogar, dass den Beteiligten letztlich überhaupt keine Ansprüche zuständen. In dem konkreten Fall war ein Teil des Werklohns „schwarz“ vereinbart gewesen. Der Unternehmer klagte auf Restwerklohn und scheiterte damit. Seine Aufwendungen habe er nach Auffassung des Senats nicht für erforderlich halten dürfen. Die natürlich beim Auftraggeber eingetretene Bereichung sei nicht zurück zu geben, da schließlich wissentlich gegen ein Gesetz verstoßen wurde (SchwarzArbG). Entgegen der bisherigen Auffassung des BGH sollten sich die Parteien der Schwarzgeldabrede gerade nicht auf Billigkeitsgesichtspunkte berufen können.
Praxistipp
Die Entscheidung ist durchaus konsequent. Dass der Unternehmer in solchen Fällen allerdings auch keine bereichungsrechtlichen Ansprüche haben soll, könnte über das wünschenswerte Ziel einer effektiven Verhütung von Schwarzarbeit hinausschießen. Denn immerhin verbleibt so beim Auftraggeber ein durch nichts zu rechtfertigender Vermögenszuwachs.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Schleswig, Urteil vom 16. August 2013, 1 U 24/13 – www.beck-online.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
Verwalter und Wohnungseigentümer stehen immer wieder vor der Frage, was zum Sondereigentum gehört und was in den Bereich des Gemeinschaftseigentums fällt. Gerade bei Wohnungseingangstüren ist die Zuordnung schwierig. Diese dienen der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum und stehen somit räumlich und funktional sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum in Zusammenhang. Der BGH hat nun entschieden, dass Wohnungseingangstüren gemeinschaftliches Eigentum sind. Sie stehen nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers, sondern sind selbst dann zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer, wenn die Teilungserklärung die Türen dem Sondereigentum zuordnet.
Kommentar
Nach § 5 Abs. 2 WEG können Teile des Gebäudes, die für den Bestand, die Sicherheit oder seine äußere Gestaltung verantwortlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Danach ist die Entscheidung des BGH zutreffend. In Teilungserklärungen werden allerdings häufig derartige Bauteile dem Sondereigentum zugeordnet, wie z. B auch Fenster. Eine solche Zuordnung ist nichtig, da sie gegen zwingendes Recht verstößt. Verwalter sollten daher die Teilungserklärungen prüfen und im Hinblick auf solche Bauteile auf die bestehende Rechtslage hinweisen.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 25. Oktober 2013, V ZR 212/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/23 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Recht auf Grundbucheinsicht durch Rechtsanwalt?
• Gewerbliches Mietrecht: Schriftform der Verlängerungsoption
• Bau- und Architektenrecht: Unwirksamer Sicherheitseinbehalt in AGB
• Steuerrecht: Energieerzeugung durch Blockheizwerk im selbst genutzten Einfamilienhaus
 
Grundstücksrecht: Recht auf Grundbucheinsicht durch Rechtsanwalt?
Einem Rechtsanwalt steht ein Anspruch auf Einsicht in das Grundbuch aus eigenem Recht nur zu, wenn er ein eigenes rechtliches Interesse hat. Die Begründung, die Grundbucheinsicht sei zur Durchsetzung einer Honorarforderung gegen einen in diesem Grundbuch nie eingetragenen früheren Mandanten erforderlich, reicht hierzu nicht aus. Vielmehr besteht ein Einsichtsrecht des Rechtsanwalts nur dann, wenn er auch ein eigenes berechtigtes Interesse aus der anwaltlichen Tätigkeit ableiten kann, so das OLG Celle. Ein allein wirtschaftliches Interesse an der Durchsetzung von Honoraransprüchen ist hingegen nicht ausreichend.
Kommentar
Anders als Notare, die (auch) öffentliche Interessen wahrnehmen und deshalb bei der Grundbucheinsicht kein berechtigtes Interesse nachweisen müssen, sind Rechtsanwälte hiervon nicht ausgenommen. Die Entscheidung ist zutreffend, da eine Rechtsbeziehung zwischen dem Antragsteller und dem Eigentümer auch nach dem eigenen Vortrag nicht bestand. In solchen Konstellationen überwiegt das informationelle Selbstbestimmungsrecht des Eigentümers das rein wirtschaftliche Interesse.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 03. April 2013, 4 W 31/13, NJW-RR 2013, 1104
 
Gewerbliches Mietrecht: Schriftform der Verlängerungsoption
Das gesetzliche Schriftformerfordernis (§ 550 BGB) erfasst grundsätzlich jede Änderung, d.h. auch jede Verlängerung eines Mietvertrages, wenn der Vertrag unter Einschluss der Änderung noch länger als ein Jahr laufen soll. Das gelte auch für die selbständige Vereinbarung einer Option, wenn diese zu einer über die Jahresfrist hinausgehenden Verlängerung berechtigt, so dass OLG Düsseldorf. Haben die Parteien die Einräumung der Option nur mündlich vereinbart, so sei diese im Hinblick auf das bestehende Schriftformerfordernis nicht formwirksam und könne deshalb keine Wirkungen entfalten. Ein solcher Mietvertrag sei dann ordentlich kündbar.
Praxistipp
Dass die Einräumung der Option der Schriftform bedarf, leuchtet insbesondere vor dem Hintergrund des Erwerberschutzes ein. Der Erwerber soll durch die schriftlichen Vereinbarungen hinreichend darüber informiert werden, in welche Rechte und Pflichten er eintritt. Die Einräumung der Option sollte daher immer schriftformwahrend im Mietvertrag vereinbart werden. Sofern die Parteien die Option erst nachträglich vereinbaren, sollte diese in einem formgerechten Nachtrag zum Mietvertrag festgehalten werden, um die Schriftform zu wahren. Ob auch die Ausübung der eingeräumten Verlängerungsoption der Schriftform bedarf, ist streitig (bejahend OLG Köln GuT 2006, 122; a. A. BGH NZM 2008, 482). Auch insoweit empfiehlt sich daher sicherheitshalber der Abschluss eines Nachtrages.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 22. Januar 2013, 24 U 97/12, BeckRS 2013, 09802
 
Bau- und Architektenrecht: Unwirksamer Sicherheitseinbehalt in AGB
Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach die Ablöse eines Sicherheitseinbehalts durch eine Bürgschaft von der Abnahme der Gesamtbaumaßnahme abhängig gemacht wird, ist unwirksam, so das OLG Oldenburg. Das Bauunternehmen hatte auf Zahlung des Restwerklohns geklagt. Der Auftraggeber hatte der Forderung einen vertraglich vereinbarten Sicherheitseinbehalt in Höhe von 5 % der Schlussrechnungssumme entgegengehalten. Das Oberlandesgericht gab dem Bauunternehmer Recht. Denn die Vorenthaltung des Restwerklohns über die Dauer der Gewährleistungszeit sei nur dann angemessen, wenn dem Bauunternehmer die Möglichkeit eingeräumt werde, anderweitig Sicherheit zu stellen, beispielsweise durch Bankbürgschaft (Ablöserecht). Das Ablöserecht werde allerdings vereitelt, wenn darüber hinaus die Gesamtabnahme des Bauvorhabens zur Voraussetzung gemacht werde. Denn hierauf habe der einzelne Bauunternehmer keinen Einfluss. Die Auffassung des Landgerichts, wonach bei Unwirksamkeit der Klausel der Sicherheitseinbehalt im Wege ergänzender Vertragsauslegung zumindest teilweise aufrechterhalten werden könne, wies das Oberlandesgericht zurück. Mangels Teilbarkeit des Sicherheitseinbehalts und des Ablöserechts sei eine Gewährleistungssicherheit im Ergebnis wirksam vereinbart worden. Der Klage auf Zahlung des Restwerklohns wurde deswegen stattgegeben.
Praxistipp
Die Entscheidung zeigt einmal mehr, wie hoch die Anforderungen an eine wirksame Sicherheitsabrede in AGB sind. Kleinste Fehler können zum Verlust von Vertragserfüllungs- und/oder Gewährleistungssicherheiten führen.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Oldenburg, Urteil vom 27. August 2013, 2 U 29 / 13 – www.beck-online.de
 
Steuerrecht: Energieerzeugung durch Blockheizwerk im selbst genutzten Einfamilienhaus
Der Betreiber eines Blockheizkraftwerks (BHKW) im selbst genutzten Einfamilienhaus ist umsatzsteuerrechtlich Unternehmer, wenn er den erzeugten Strom teilweise und regelmäßig gegen Entgelt in das allgemeine Stromnetz einspeist. Die Entnahme von erzeugter Energie (Strom und Wärme) für den eigenen Bedarf unterliegt der Umsatzbesteuerung, wenn der Unternehmer die mit den Anschaffungskosten des BHKW verbundene Umsatzsteuer als Vorsteuerabzug steuerlich geltend gemacht hat. Allerdings sind die für die Energieerzeugung angefallenen so genannten Selbstkosten nur dann als Bemessungsgrundlage für die Entnahmebesteuerung anzusetzen, wenn ein Einkaufspreis für die Entnahme nicht zu ermitteln ist. Im vom Bundesfinanzhof (BFH) entschiedenen Fall hatte das Finanzamt – vom Finanzgericht (FG) bestätigt – die Selbstkosten zugrunde gelegt. Entgegen der Auffassung des FG sei auch bei selbst erzeugter Energie grundsätzlich der (fiktive) Einkaufspreis maßgebend, so der BFH, und verwies die Sache auf die Revision des Betreibers an das FG zur neuerlichen Entscheidung zurück.
Praxistipp
Der Betrieb eines BHKW oder einer Photovoltaik – Anlage führt zu gewerblichen Einkünften, wenn der erzeugte Strom bzw. die Wärme veräußert werden. Regelmäßige Einkünfte hieraus unterliegen jedoch nicht nur der Umsatzsteuer, sondern stellen unabhängig von der bisherigen Einkunftsart des Betreibers ebenfalls gewerbliche Einkünfte dar und führen grundsätzlich zur Gewerbesteuerpflicht. Hat eine Gesellschaft von Freiberuflern wie Ärzte oder Ingenieure auch in geringem Umfang gewerbliche Einkünfte, infizieren diese ggf. die Gesamteinkünfte. Alle Einkünfte dieser Gesellschaft werden dann gewerblich.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BFH, Urteil vom 12. Dezember 2012, XI R 3/10 – www.bundesfinanzhof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/20 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Gewerbliches Mietrecht: Recht zur außerordentlichen Kündigung bei Modernisierungsarbeiten
• Gewerbliches Mietrecht: Qualifizierte Schriftformklausel – ja oder nein?
• Grundstücksrecht: Die wiederaufladbare Vormerkung
• Bau- und Architektenrecht: Architektenhonorar bei stufenweiser Beauftragung
 
Gewerbliches Mietrecht: Recht zur außerordentlichen Kündigung bei Modernisierungsarbeiten
Grundsätzlich muss der Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden. Dies gilt jedoch nach § 554 Abs. 2 BGB a. F. nicht, wenn die Maßnahmen insbesondere unter Berücksichtigung der vorzunehmenden Arbeiten für den Mieter eine Härte bedeuten würden, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sind. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes war diese Voraussetzung vorliegend erfüllt, da für die zunächst mit neun Monaten angesetzte Dauer der Baumaßnahmen der Mieter eine Nichtbenutzbarkeit der Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch hätte hinnehmen müssen. Der Mieter war somit zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages berechtigt. Daneben sprach ihm das Gericht noch einen Anspruch auf Ersatz des durch die außerordentliche Kündigung entstandenen Schadens zu.
Praxistipp
Vermieter sollten also vorsichtig sein, während laufender Mietverträge umfangreiche Baumaßnahmen anzustoßen, die in erster Linie einer besseren wirtschaftlichen Verwertbarkeit des Mietobjekts dienen. Die genannten Grundsätze haben nämlich auch nach der seit dem 1. Mai 2013 eingeführten Mietrechtsreform weiterhin Bestand.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 31. Oktober 2012, XII ZR 126/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
Gewerbliches Mietrecht: Qualifizierte Schriftformklausel – ja oder nein?
Eine qualifizierte Schriftformklausel ist auch als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) wirksam – so zumindest das OLG Frankfurt in seiner aktuellen Entscheidung. Als qualifizierte Schriftformklausel wird eine Vertragsklausel bezeichnet, nach der Änderungen und Ergänzungen des Vertrages der Schriftform bedürfen und zwar auch die Aufhebung dieser Regelung an sich. Dies können die Parteien auch als Allgemeine Geschäftsbedingung regeln, da die Einhaltung der Schriftform bei langfristigen Mietverträgen für beide Parteien von wesentlicher Bedeutung ist, so die Frankfurter Richter. Wird diese nicht eingehalten, so wäre nach dieser Ansicht die Vertragsänderung nichtig.
Praxistipp
Die Entscheidung findet nicht nur Zustimmung. Das OLG Rostock z. B. hatte sich bereits für eine Unwirksamkeit der Klausel ausgesprochen (Urteil vom 19. Mai 2009, 3 U 16/09). Erfreulicherweise wurde gegen die Entscheidung des OLG Frankfurt Revision eingelegt, so dass der BGH nunmehr entscheiden wird. Solange seine Entscheidung noch nicht vorliegt, sollte eine Schriftformklausel, wenn sie denn gewollt ist, individuell vereinbart werden. Die Wirksamkeit einer solchen ist nämlich bereits vom BGH bestätigt (Urteil vom 02. Juni 1976, VIII ZR 97/74).
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 18. März 2013, 2 U 179/12 (nicht rechtskräftig) – www.beck-online.de
  
Grundstücksrecht: Die wiederaufladbare Vormerkung
Ist im Grundbuch eine Vormerkung für zwei Elternteile eingetragen, so ist der länger lebende Teil nach dem Tode des anderen allein berechtigt, die Löschung der Vormerkung zu bewilligen. Es bedarf hierzu nur der Vorlage einer Löschungsbewilligung des Längstlebenden und des Todesnachweises des Verstorbenen. Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatten die Eltern ihr Grundstück auf ihren Sohn übertragen, der darüber zu Lebzeiten seiner Eltern nicht ohne deren Zustimmung verfügen dürfen sollte. Im Fall des Verstoßes musste er seinen Eltern das Grundstück zurück übertragen, was durch Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert wurde. Die Mutter verstarb. Der Sohn legte eine Löschungsbewilligung seines Vaters und eine Sterbeurkunde seiner Mutter vor und beantragte die Löschung der Vormerkung. Das Grundbuchamt lehnte dies ab und forderte eine Löschungsbewilligung der Rechtsnachfolger der eingetragenen Berechtigten als Nachweis, dass die Vormerkung nicht durch neue schuldrechtliche Ansprüche „aufgeladen“ worden sei. Zu Unrecht, da der dinglich gesicherte Rückübertragungsanspruch der Mutter mit ihrem Tod erloschen und nicht vererbt worden sei, so der BGH in seinem Beschluss vom 03. Mai 2012.
Kommentar
Nach der Rechtsprechung des BGH kann eine Vormerkung aufgrund einer Bewilligung, die nach ihrer Eintragung erfolgt, einen anderen Anspruch sichern als denjenigen, zu dessen Sicherung ihre Eintragung erfolgt ist (so genanntes Wiederaufladen). Der Untergang eines durch den Tod des Gläubigers auflösend bedingten Anspruchs führt jedoch bereits zum Erlöschen der den Anspruch sichernden Vormerkung und damit zur Unrichtigkeit des Grundbuches. Für die Berichtigung genügte im vom BGH entschiedenen Fall der Nachweis des Todes der Gläubigerin und die Löschungsbewilligung des Vaters.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 03. Mai 2012, V ZB 112/11 – www.bundesgerichtshof.de
     
Bau- und Architektenrecht: Architektenhonorar bei stufenweiser Beauftragung
Sieht ein Architektenvertrag eine stufen- oder phasenweise Beauftragung auf Abruf des Bauherrn vor, so kommt je Abruf ein neuer Einzelvertrag zu Stande. Auf die weiteren Leistungen ist jeweils die zum Zeitpunkt des Abrufs geltende Honorarordnung anzuwenden, so das LG Koblenz. Denn der Architekt habe mit Vertragsschluss nur das Angebot abgegeben, zu festen Konditionen auf Abruf bestimmte weitere Leistungen zu erbringen. Hieran sei er zwar für den vereinbarten Zeitraum gebunden. Der Vertrag komme aber erst mit dem Abruf der Leistung endgültig zu Stande. Deswegen war im konkreten Fall auf die Leistungsphasen 1 bis 4 die HOAI 2003 anwendbar und im Übrigen die HOAI 2009. Der Bauherr wehrte sich vergeblich gegen die Mehrkosten. Er hat Berufung eingelegt.
Praxistipp
Unter der nunmehr geltenden HOAI 2013 dürfte der Fall nicht anders laufen. Bauherren müssen sich also auch bei sog. Stufenverträgen auf ein höheres Architektenhonorar einstellen. Einher geht zwar ein breiteres Leistungsspektrum. Bei der Vertragsgestaltung ist aber dringend darauf zu achten, dass Leistungen nicht doppelt vergeben werden, beispielsweise an den Projektsteuerer und den Architekten. Gleichzeitig ist kritisch zu prüfen, ob tatsächlich alle Leistungen einer Leistungsphase erbracht werden sollen, müssen oder ggf. wurden.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Koblenz, Urteil vom 28. Februar 2013, 4 O 103/12 (nicht rechtskräftig) – www.beck-online.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/17 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Ausübungsbereich von Dienstbarkeiten
• Bau- und Architektenrecht: Mängelansprüche bei Gefälligkeitsverhältnis
• Makler- und Bauträgerrecht: Mitursächliche Maklerleistung
• Wohnraummietrecht: Folgen eines unwirksamen Zeitmietvertrages
 
Grundstücksrecht: Ausübungsbereich von Dienstbarkeiten
Beschränkt sich die Ausübung einer Grunddienstbarkeit auf einen Teil des belasteten Grundstücks, so kann sein Eigentümer die Verlegung der Ausübung auf eine andere geeignete Stelle verlangen, wenn die Ausübung für ihn besonders beschwerlich ist. Voraussetzung für den Verlegungsanspruch ist, dass die Ausübung der Grunddienstbarkeit auf reale Grundstücksteile beschränkt ist, was bei Wege- und Leitungsrechten anerkannt ist. Demgegenüber greift der Verlegungsanspruch nicht bei Dienstbarkeiten, die das dienende Grundstück voll in Anspruch nehmen, weil Ausübungsbereich und Grundstücksfläche deckungsgleich sind. Im entschiedenen Fall führte eine eingetragene Grunddienstbarkeit zur dauerhaften Unbebaubarkeit eines Grundstücks. Der Eigentümer eines Seeufergrundstücks hat vor ca. 40 Jahren zu Gunsten der Grundstücke „in zweiter Reihe“ ohne eigenen Seezugang eine Grunddienstbarkeit mit dem Inhalt bewilligt, sein unbebautes Seeufergrundstück zu betreten und sich auf diesem Grundstück zu lagern. Später sollte das belastete Grundstück bebaut werden. Sein Eigentümer verlangt deshalb von den mehr als 10 berechtigten Grundstückseigentümern die Beschränkung des Ausübungsbereichs der Dienstbarkeit auf eine Teilfläche. Zu Unrecht, so das OLG Koblenz, denn das Recht sich zu lagern betrifft das gesamte Grundstück. Es ist deshalb das gesamte Grundstück als Lagerplatz vorzuhalten, was seine Bebaubarkeit ausschließt.
Praxistipp
Bei der Bestellung von Dienstbarkeiten ist stets vorausschauend zu agieren, der Inhalt des Rechts sollte genau bestimmt und im Zweifel sollten Änderungs- oder Löschungsansprüche für bestimmte Fälle vorgesehen werden.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 02. Juli 2013, 3 U 1442/12 – www.ibr-online.de
     
Bau- und Architektenrecht: Mängelansprüche bei Gefälligkeitsverhältnis
Führt der Auftragnehmer im Rahmen eines Werkvertrages zusätzliche Leistungen aus Gefälligkeit  aus, haftet er für deren Mangelhaftigkeit auch, ohne dafür Zahlungen erhalten zu haben. Ein Bauherr hatte einen befreundeten Dachdecker mit der Eindeckung des Daches beauftragt. Bei Gelegenheit zeigte er ihm eine undichte Stelle am Balkon. Der Dachdecker versprach, sich darum zu kümmern und ließ seinen Gesellen die Undichtigkeit – leider mangelhaft – beheben. Eine konkrete Vereinbarung gab es hierüber nicht. Der Dachdecker stellte diese Arbeiten auch nicht in Rechnung. Der Bauherr forderte Nachbesserung unter Fristsetzung, die der Dachdecker unter Verweis auf einen Freundschaftsdienst verweigerte. Zu Unrecht, so das OLG Koblenz. Im Einzelfall sei eine Gesamtwürdigung der wirtschaftlichen und rechtlichen Bedeutung der Angelegenheit, der Art, des Grundes und des Zwecks der Gefälligkeit sowie der beiderseitigen Interessenlage vorzunehmen. Verlässt sich der Begünstigte auf die Zusage und stehen für ihn erhebliche Werte auf dem Spiel, liege eine vertragliche Bindung nahe. Auch habe der Dachdecker nicht  als Freund, sondern als Inhaber eines Gewerbebetriebs gehandelt.
Kommentar
Grundsätzlich begründen Absprachen aus freundschaftlichen, kollegialen oder nachbarschaftlichen Verhältnissen keine vertraglichen Leistungsansprüche. Im Einzelfall kann anderes gelten, wenn es um sehr wichtige und vor allem schadensträchtige Leistungen geht. In solchen Fällen sollten die Parteien besser eine schriftliche Regelung untereinander treffen.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Hinweisbeschluss vom 22. Mai 2013, 5 U 384/13, BeckRS 2013, 10199
    
Makler- und Bauträgerrecht: Mitursächliche Maklerleistung
Der Makler verdient seine Provision, wenn seine Nachweis- und/oder Vermittlungsleistung für den Hauptvertragsschluss ursächlich ist. Sie muss aber nicht alleinige Ursache gewesen sein. Eine Mitursächlichkeit genügt. Ausreichend ist, wenn der Makler für den Verkäufer ein Inserat schaltet, auf das sich der Makler des Erwerbers meldet und unter Beteiligung des Verkäufermaklers ein Besichtungstermin mit Verkäufer und Erwerber stattfindet. Damit hat er den Kontakt zwischen Verkäufer und Erwerber hergestellt. Zumindest sei die Leistung mitursächlich für den Erfolg, so das OLG München.
Praxistipp
Klar ist, dass der Makler eine Provision nur für die vom Gesetzgeber vorgesehene Maklerleistung, nämlich den Nachweis einer Vertragsgelegenheit oder für die Vermittlung einer solchen fordern kann. Führt diese Leistung zum Erfolg, steht ihm ein Provisionsanspruch zu. Der Makler wird für den Erfolg seiner Arbeit, nicht aber für den Erfolg schlechthin belohnt. Der Hauptvertrag muss bei wertender Betrachtung zumindest auch das Ergebnis seiner Maklerleistung sein. Die Frage der Mitursächlichkeit ist im Rahmen der wertenden Betrachtung zu beantworten, weshalb sie regelmäßig mit Unsicherheiten behaftet ist. Der Makler sollte daher im Vorfeld eben nicht nur eine möglicherweise mitursächliche Leistung erbringen, sondern die hauptursächliche und im besten Fall die maßgebliche Leistung.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Urteil vom 17. April 2013, 3 U 5060/12, BeckRS 2013, 08876
    
Wohnraummietrecht: Folgen eines unwirksamen Zeitmietvertrages
Ist die Befristung des Mietvertrages unwirksam, weil die gesetzlichen Voraussetzungen (§ 575 BGB) dafür nicht vorlagen, so kann die Befristung stattdessen als beidseitiger Kündigungsverzicht auszulegen sein, so der BGH in einer aktuellen Entscheidung. Die fragliche Klausel lautete: „Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1. November 2004 und endet am 31. Oktober 2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption.“ Mangels eines Befristungsgrundes galt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die dadurch entstandene Lücke sei durch ergänzende Vertragsauslegung zu schließen, wobei das Ziel der Parteien an einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden könne. Für die Dauer der Befristung sei daher ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung anzunehmen, so der BGH.
Kommentar
Zeitmietverträge können bei Wohnraum nur unter den engen gesetzlichen Voraussetzungen des § 575 BGB abgeschlossen werden, sofern nicht ein Ausnahmetatbestand (z.B. vorübergehender Gebrauch) vorliegt. Ein beidseitiger Ausschluss der ordentlichen Kündigung ist dagegen formularmäßig für einen Zeitraum von 4 Jahren möglich (BGH, Az. VIII ZR 27/04).
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 10. Juli 2013, VIII ZR 388/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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© Peter Hegerich