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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/06 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
paragraph
 
- Grundstücksrecht: Keine Einstellung der Zwangsversteigerung bei Bestreiten der Befriedigung
- Bau- und Architektenrecht: Kündigung per E-Mail trotz vereinbarter Schriftform wirksam!
- Gewerbliches Mietrecht: Mietzahlung ab Zeitpunkt der Fertigstellungsmeldung
- Wohnungseigentumsrecht: Haftung des Verwalters
 
 
Grundstücksrecht: Keine Einstellung der Zwangsversteigerung bei Bestreiten der Befriedigung
Wenn der Gläubiger die Befriedigung oder Stundung der titulierten Forderung bestreitet, ist die Vollstreckung fortzusetzen – trotz der Vorlage urkundlicher Nachweise durch den Schuldner. Das Vollstreckungsgericht hat nicht zu prüfen, ob die Forderung aufgrund der von dem Schuldner behaupteten Erfüllung tatsächlich erloschen ist. Vorliegend war der Schuldner der Ansicht, der Anspruch des Gläubigers wäre durch die Zahlung des streitgegenständlichen Betrages erloschen.
Kommentar
Die Einstellung der Zwangsvollstreckung wegen der Vorlage urkundlicher Nachweise, welche eine Befriedigung des Gläubigers darlegen, verfolgt den Zweck, eine Vollstreckungsgegenklage des Schuldners zu vermeiden. Die Einstellung kann aber nicht erfolgen, wenn der Gläubiger die Befriedigung bestreitet. In diesem Fall ist eine gerichtliche Klärung des Einwands erforderlich. Dem Schuldner verbleibt dann die Möglichkeit, materielle Einwendungen, wie den Erfüllungseinwand, im Rahmen der hierfür vorgesehenen Vollstreckungsgegenklage geltend zu machen.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 15.10.2015, V ZB 62/15 – www.bundesgerichtshof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Kündigung per E-Mail trotz vereinbarter Schriftform wirksam!
Die Kündigung eines Werkvertrags per E-Mail ist wirksam, auch wenn die Vertragsparteien vereinbart haben, dass die Kündigung der Schriftform bedarf. In dem vom Oberlandesgericht Frankfurt entschiedenen Fall hatte der Auftragnehmer sein formales Kündigungsschreiben mit Briefkopf und Unterschrift als pdf-Datei per E-Mail an den Auftraggeber übermittelt.
Kommentar
Vereinbaren Auftraggeber und Auftragnehmer, dass ein bestimmtes Rechtsgeschäft, wie die Kündigung, einer bestimmten Form, hier der Schriftform, entsprechen muss, handelt es sich um einen Fall der sog. gewillkürten Schriftform. Dadurch ist der Vertrag nicht mehr formfrei kündbar. Die Vertragsparteien können ferner die an die zur Wahrung der gewillkürten Form zu stellenden Anforderungen frei bestimmen und konkretisieren. Wird jedoch keine weitere Konkretisierung der (Schrift-)Form vorgenommen, gilt im Zweifel die Auslegungsregel des § 127 Abs. 2 BGB. Danach genügt es, das einseitige Rechtsgeschäfte durch telekommunikative Übermittlung, wie Telefax oder auch E-Mail, vorzunehmen. Der Erklärungsempfänger kann sich dann nicht auf die Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts berufen.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.03.2015, 4 U 265/14, IBRRS 2016, 0558

 

Gewerbliches Mietrecht: Mietzahlung ab Zeitpunkt der Fertigstellungsmeldung
Die Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, wonach die Verpflichtung zur Mietzinszahlung erst nach der schriftlichen Fertigstellungsmeldung durch den Vermieter gegenüber dem Mieter eintritt, stellt keine überraschende Klausel dar (insbesondere nicht unter der Überschrift „Miete“) und benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen, so das Landgericht München. Das vereinbarte Schriftformerfordernis wird durch eine E-Mail eingehalten, da zur Wahrung der durch Rechtsgeschäft bestimmten schriftlichen Form grundsätzlich auch die telekommunikative Übermittlung und damit auch die Übermittlung per E-Mail genügt.
Kommentar
Überraschend ist eine Klausel dann, wenn der Vertragspartner nach Lage der Umstände vernünftigerweise auf die Regelung nicht gefasst zu sein brauchte (sog. Überrumpelungs- oder Übertölpelungseffekt). Dass die Klausel unüblich ist, reicht nicht aus. Eine generell nicht überraschende Klausel kann zu einer solchen werden, wenn sie im Vertragstext falsch eingeordnet und dadurch „versteckt“ wird. Dies war hier nicht der Fall.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: LG München I, Urteil vom 20.08.2015, 22 O 17570/14, BeckRS 2016, 00054

 

Wohnungseigentumsrecht: Haftung des Verwalters
Erleidet der Eigentümer einer Wohnung aufgrund mangelhafter Kontrollmaßnahmen des Verwalters Schäden an seinem Sondereigentum, ist der Verwalter diesem gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet. Vorliegend meldete der klagende Eigentümer das Vorliegen einer Wasserblase im Dachgeschossflur des Gebäudes. Der Verwalter beauftragte daraufhin eine Firma mit der Überprüfung des Daches. Diese fand jedoch erst Tage später statt, da der Mieter der Wohnung des Klägers der Ansicht war, dass eine Überprüfung nicht notwendig sei. Trotz Sturmwetterlage und der bereits aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden akzeptierte der Verwalter dies, ohne weitere Maßnahmen zu ergreifen. Während der Folgezeit sammelten sich aufgrund der Verstopfung des Abflussrohres und der herrschenden Sturmwetterlage Wassermassen auf dem Flachdach, die zu Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung des Klägers führten. Das Gericht bejahte eine Haftung des Verwalters aufgrund der Schäden an Wänden und Boden sowie eines daraus entstandenen Mietausfalls.
Kommentar
Aufgrund der Meldung des Eigentümers kamen vorliegend Schäden im Gemeinschaftseigentum in Betracht. Diesen hätte der Verwalter nachgehen müssen. Zwar war er dieser Pflicht zunächst nachgekommen, jedoch hätte er sich nicht auf die einfache Mitteilung des Mieters verlassen dürfen. Vielmehr hätte er weitere Nachforschungen anstellen müssen, um die erforderlichen Eilmaßnahmen rechtzeitig anordnen zu können und einen Schaden zu verhindern.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 03.02.2015, 750 C 16/14; BeckRS 2015, 15174
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/05 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Bau- und Architektenrecht: Schaden ohne Vermögenseinbuße?
- Grundstücksrecht: Überprüfung der Befugnis zur Rechtsänderung bei gelöschtem Insolvenzvermerk
- Steuerrecht: Gewerblicher Grundstückshandel und die 3-Objekt-Grenze; Vorsicht bei der Einbringung von Grundstücken in eine Personengesellschaft
 
 
Bau- und Architektenrecht: Schaden ohne Vermögenseinbuße?
Der Schadensersatzanspruch des Gebäudeeigentümers gegen seinen fehlerhaft planenden Architekten kann selbst dann wirksam geltend gemacht werden, wenn er selbst keinen Vermögensnachteil erleidet, weil sein Pächter die Kosten für die notwendige Instandsetzung (pachtvertraglich) übernommen hat. Der Bundesgerichtshof hat in dieser Konstellation, entgegen vorheriger Instanzen, die Grundsätze der sogenannten Drittschadensliquidation angewendet.
Kommentar
Ersatzberechtigt ist im Allgemeinen nur derjenige, der auch tatsächlich eine Vermögenseinbuße durch das schadensträchtige Ereignis erlitten hat. Dies entspricht dem Grundgedanken des deutschen Schadensersatzrechts. Etwas anderes gilt ausnahmsweise dann, wenn der Schädiger aufgrund der zufälligen Schadensverlagerung, wie hier durch pachtvertragliche Absprache der Kostenübernahme der Sanierung, einen Vorteil erlangen würde. Dann käme die Versagung des streitgegenständlichen Anspruchs nur noch in Betracht, wenn die Gewissheit bestünde, dass der Pächter unter keinen Umständen die Herausgabe der erstrittenen Summe verlangen würde. Dies müsste vorliegend allerdings der Schädiger beweisen.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 14.01.2016, VII ZR 271/14 – www.bundesgerichtshof.de 
 
 
Grundstücksrecht: Überprüfung der Befugnis zur Rechtsänderung bei gelöschtem Insolvenzvermerk
Bevor im Grundbuch eine Rechtsänderung eingetragen wird, z. B. bei einer Grundstücksveräußerung, muss das Grundbuchamt die Befugnis des bewilligenden Eigentümers von Amts wegen prüfen. Diese Befugnis fehlt dann, wenn im Grundbuch ein Insolvenzvermerk eingetragen ist. Die Löschung des Insolvenzvermerks auf Verlangen des Insolvenzgerichts nach beendetem Insolvenzverfahren entbindet das Grundbuchamt nicht von seiner Pflicht, vor einer Rechtsänderung die Befugnis des nunmehr wiedereingetragenen Eigentümers zu prüfen. Das Grundbuchamt darf nicht nur aufgrund der Löschung des Insolvenzvermerks die Befugnis des Eigentümers annehmen. Die Löschung des Insolvenzvermerks sagt also nichts über die Bewilligungsbefugnis aus.
Kommentar
Zwar gilt im Grundbuchverfahren die Vermutung, dass der im Grundbuch Eingetragene der wirkliche Rechtsinhaber ist und dass er zur Bewilligung von Rechtsänderungen an seinem Grundstück befugt ist. Dies gilt, solange dem Grundbuchamt keine die Vermutung widerlegenden Tatsachen bekannt sind. In dem Fall aber hatte das Grundbuchamt positive Kenntnis vom Insolvenzverfahren, sodass es auch nach Löschung des Insolvenzvermerks zu einer Befugnisprüfung verpflichtet war.
Autor: Dominique Reichelt – reichelt@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 16.04.2015, 4 W 57/15, IBRRS 2016, 0197

 
Steuerrecht: Gewerblicher Grundstückshandel und die 3-Objekt-Grenze; Vorsicht bei der Einbringung von Grundstücken in eine Personengesellschaft
Bei der Frage, ob ein Grundstückshandel gewerblich ist und der dabei anzusetzenden „3-Objekt-Grenze“, sind dem Gesellschafter einer Personengesellschaft auch die Verkäufe von Grundstücken einer Personengesellschaft zuzurechnen, an der er beteiligt ist. Der Bundesfinanzhof (BFH) bestätigt damit die ständige Rechtsprechung. Ein Bauunternehmer hatte Grundstücke in eine Grundstücks-GbR eingebracht. Die GbR selbst war als gewerbliche Grundstückshändlerin tätig. Auch die Einbringung eines Grundstücks aus dem Vermögen eines Gesellschafters in eine Grundstücksgesellschaft ist als Verkaufsvorgang i.S.d. 3-Objekt-Grenze zu bewerten.
Kommentar
Gesellschafter von Grundstücks-Personengesellschaften sollten bei „privaten Verkäufen“ von Grundstücken besondere Vorsicht walten lassen: Allein durch die Beteiligung an einer Personengesellschaft werden auch sämtliche Grundstücksverkäufe der Gesellschaft dem Gesellschafter als Zählobjekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze zugerechnet. So steigt die Gefahr, auch mit vermeintlich harmlosen Grundstücksverkäufen aus dem privaten Bereich in den gewerblichen Grundstückshandel zu geraten. Schließlich stellt der BFH fest, dass auch die Einbringung eines Grundstücks aus dem Privatvermögen eines Gesellschafters in eine Personengesellschaft gegebenenfalls eine gewerbesteuerpflichtige Veräußerung darstellen kann. Ausdrücklich offen gelassen hat das Gericht die Frage, ob eine solche Einbringung auch Zählobjekt i.S.d. 3-Objekt-Grenze sein könnte.
Autor: Johann Wedemeier – wedemeier@bethge-legal.com
Fundstelle: BFH, Urteil vom 28.10.2015, X R 22/13, BeckRS 2015, 96119
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/04 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen: paragraph

- Gewerbliches Mietrecht: Auch bei Verlängerung kein Ausschluss von Mängelrechten
- Bau- und Architektenrecht: Schwarzarbeit im Architektenrecht
- Bau-und Architektenrecht: Keine Prüf- und Hinweispflicht des Unternehmers bei sachkundiger Prüfung des Bauherrn

 
Gewerbliches Mietrecht: Auch bei Verlängerung kein Ausschluss von Mängelrechten
Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536 b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536 a BGB ausgeschlossen ist. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass auch wenn der Mieter die Miete wegen Mängeln der Mietsache mindert (im vorliegenden Fall um 50%), er dennoch vorbehaltlos von einer Mietverlängerung Gebrauch machen kann, ohne den Verlust von (Minderungs-) Rechten befürchten zu müssen. Die Lage zu Beginn eines Mietverhältnisses, zu welchem der Mieter ihm bekannte Mängel Rügen muss um sich seine Rechte zu bewahren, ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofes nämlich nicht vergleichbar mit der Ausübung einer Option durch den Mieter im laufenden Mietverhältnis.
Kommentar
Gewerbliche Mieter werden diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes begrüßen, da sie vor dem Verlust von Minderungsrechten etc. geschützt werden. Nicht selten ist geregelt, dass Optionen stillschweigend in Kraft treten, so auch im vorliegenden Fall. Müssten Mängel jedoch aktiv gerügt werden, würde sicherlich so mancher Mieter einen Rechtsverlust erleiden.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 14.10.2015, XII ZR 84/14 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Bau- und Architektenrecht: Schwarzarbeit im Architektenrecht
Schließen Architekt und Auftraggeber nach Vertragsschluss und Erbringung der Architektenleistung die Vereinbarung, dass ein Teil des Architektenhonorars ohne Berücksichtigung der Umsatzsteuer bezahlt werden soll, so gilt der Vertrag als nichtig.
Kommentar
Die Linie der obergerichtlichen Rechtsprechung in Sachen Schwarzarbeit setzt sich fort – auch im Architektenrecht! Denn auch der Architektenvertrag als solcher ist nichts anderes als ein Werkvertrag. Da das Gericht den gesamten Vertrag für unwirksam erklärt und nicht nur der nachträgliche Teil von der Nichtigkeit tangiert wird, kann der Auftraggeber keine Mängelrechte, auch nicht aus Pflichtverletzung vor der nachträglichen Schwarzgeldabrede, gegen den Architekten herleiten. Dies korrespondiert mit der Intention des Gesetzgebers, die Schwarzarbeit in Form der „Ohne-Rechnung-Abrede“ effektiv einzudämmen. Da dem Auftraggeber damit ein (vertraglicher) Haftungsgegner wegbricht, wird sich dieser den Abschluss einer solchen Vereinbarung zwei Mal durch den Kopf gehen lassen
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 14.01.2016, VII ZR 271/14 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Bau- und Architektenrecht:
Keine Prüf- und Hinweispflicht des Unternehmers bei sachkundiger Prüfung des BauherrnDie Prüf- und Hinweispflicht des Unternehmers entfällt, wenn er sich darauf verlassen kann, dass der Auftraggeber selbst oder durch einen Dritten eine fachkundige Prüfung durchgeführt hat und seine Vorgaben auf dem Ergebnis dieser Prüfung beruhen. Eine weitergehende Hinweispflicht entsteht nur, wenn der Auftragnehmer erkennen muss, dass die Annahmen des Auftraggebers fehlerhaft sind. Im Ausgangspunkt hat ein Auftragnehmer die vom Auftraggeber gelieferten Vorgaben – insb. Planungen, Anordnungen – auf Richtigkeit zu prüfen. Andernfalls haftet er für Mängel an seiner Leistung, auch wenn diese auf die Vorgaben zurückzuführen sind. In dem entschiedenen Fall war die vom Auftraggeber an ein Fachbüro beauftragte Planung fehlerhaft. Der Auftragnehmer durfte sich auf die Richtigkeit verlassen und konnte den Fehler nicht erkennen. Eine Mängelhaftung schied daher aus.
Kommentar
Die Prüf- und Hinweispflicht wird oft unterschätzt. Sie entfällt nur unter engen Voraussetzungen. Wenn ein Fachbüro die Planung erstellt hat, sollte jedenfalls eine Schlüssigkeitsprüfung erfolgen. Insbesondere wenn keine Fehler gefunden werden, muss die Prüfung dokumentiert werden, um Streit zu vermeiden.
Autor: Nils Flaßhoff – flasshoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Dresden, Urteil vom 06.10.2015, 9 U 272/15, BeckRS 2015, 19103
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/03 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Gewerbliches Mietrecht: Umlage „sämtlicher Wartungskosten“ zulässig
- Bau- und Architektenrecht: Genehmigt und damit legal…
- Wohnungseigentumsrecht: Keine Teilnahmepflicht des Wohnungseigentümers
- Wohnraummietrecht: Kein Schadensersatz wegen Abstumpfung am Marmorboden
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Umlage „sämtlicher Wartungskosten“ zulässig
Die Klausel eines gewerblichen Mietvertrages, wonach der Mieter „sämtliche Wartungskosten“ als Betriebskosten zu tragen hat, ist – auch als Allgemeine Geschäftsbedingung – zulässig. Sie benachteiligt den Mieter nicht unangemessen und ist auch nicht intransparent. Vorliegend stritten Mieter und Vermieter um die Wirksamkeit der Klausel, die den Mieter zur Übernahme sämtlicher Wartungskosten verpflichtete. Der Senat entschied, dass die Klausel wirksam sei und die Kosten vom Mieter zu tragen sind. Die Klausel sei auch nicht überraschend, da ein gewerblicher Mieter mit seiner Zahlungspflicht für übliche Wartungskosten rechnen müsse. Weder eine Auslistung der einzelnen Kosten noch eine höhenmäßige Begrenzung sei erforderlich. Auch müssen die Kosten nicht bereits im Vorfeld feststehen. Der Vermieter soll vielmehr die Möglichkeit haben, diese bedarfsgerecht ohne eine Vertragsanpassung umlegen zu können, sofern eine Änderung der durchzuführenden Wartungsarbeiten erforderlich wird.
Kommentar
Der Vermieter ist nach dieser Entscheidung nicht gehalten, sämtliche Anlagen, für welche eine Wartung erforderlich ist, ausdrücklich im Vertrag aufzuführen. Vielmehr muss ein Mietinteressent bei einem neu errichteten Gebäude damit rechnen, dass auch die entsprechende übliche Technik installiert und verwendet wird.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 16.10.2015, 2 U 216/14, IBRRS 2015, 3289
 
 
Bau- und Architektenrecht: Genehmigt und damit legal…
Existiert eine Baugenehmigung für ein Wohngebäude mit Balkon und entspricht der Balkon nicht den bauordnungsrechtlichen Landesnormen, kann die Baubehörde gegenüber dem Eigentümer dennoch nicht wirksam den Abriss des Balkons verfügen. Dies gilt zumindest dann, wenn die erteilte Baugenehmigung wirksam ist. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg gilt die Baugenehmigung sogar dann als wirksam erteilt, wenn wie im vorliegenden Fall der streitgegenständliche Balkon überhaupt nicht im (fehlerhaften) Abstandsflächenplan eingezeichnet worden war, jedoch in den restlichen Bauvorlagen dargestellt ist.
Kommentar
Der VGH geht wie die überwiegende Rechtsprechung zwar davon aus, dass im Falle der Widersprüchlichkeit von Lage- und Abstandsflächenplan hinsichtlich des Grenzabstands zum Nachbarn der Abstandsflächenplan für die Lage des Baukörpers zum Nachbargrundstück hin ausschlaggebend ist. Allerdings könne nicht von einer widersprüchlichen Darstellung gesprochen werden, wenn wie vorliegend der Baukörper im Abstandsflächenplan überhaupt nicht eingezeichnet sei. Dies begründe lediglich einen Fehler, jedoch keinen Widerspruch zu den übrigen Bauunterlagen. Aber Achtung! Auch wenn man diese Ansicht teilen mag, so bewegt sich der Eigentümer hier auf dünnem Eis. Die Behörde könnte die Baugenehmigung hinsichtlich des materiell baurechtswidrigen Balkons stets zurücknehmen. Damit entfiele die Legalisierungswirkung und ein Abriss wäre rechtmäßig.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 22.10.2015, 3 S 741/15, IBRRS 2015, 2813
 
 
Wohnungseigentumsrecht: Keine Teilnahmepflicht des Wohnungseigentümers
Den Wohnungseigentümer trifft keine Treuepflicht, an Eigentümerversammlungen teilzunehmen oder diesen bis zum Ende beizuwohnen. Verlässt ein Wohnungseigentümer vorzeitig die Versammlung und führt so deren Beschlussunfähigkeit herbei, kann er gleichwohl im Wege der Anfechtungsklage gegen Beschlüsse vorgehen. Vorliegend war die Gegenseite der Ansicht, ein solches Vorgehen verstoße gegen die Treuepflicht des Eigentümers und zog einen Vergleich zur Boykott-Rechtsprechung des Gesellschaftsrechts. Diese verwehrt dem Gesellschafter, sich auf die Beschlussunfähigkeit zu berufen, sofern er diese selbst durch einen Boykott der Versammlung herbeigeführt hat. Diese Ansicht teilte das Amtsgericht Neumarkt nicht.
Kommentar
Nach Ansicht des Gericht ist die Boykott-Rechtsprechung vorliegend nicht anwendbar, da keine entsprechende Notwendigkeit bestehe: Im Gesellschaftsrecht können Beschlüsse je nach Ausgestaltung der Satzung durch absprachegemäßes Fernbleiben einzelner Gesellschafter (dauerhaft) gezielt verhindert werden. Um dies zu verhindern, behilft sich die Rechtsprechung der Treuepflicht der Gesellschafter. Diese Gefahr besteht im WEG-Recht nicht. Im Rahmen einer Zweitversammlung kann stets ein wirksamer Mehrheitsbeschluss gefasst werden. Dies gilt auch, wenn die in der Teilungserklärung oder von Gesetzes wegen vorgesehenen Quoren nicht eingehalten werden.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: AG Neumarkt, Urteil vom 20.08.2015, 4 C 5/14 WEG, ZWE 2015, 425, 427
 
 
Wohnraummietrecht: Kein Schadensersatz wegen Abstumpfung am Marmorboden
Der Vermieter kann nur dann vom Mieter Schadensersatz wegen der Abstumpfung eines Marmorbodens im Toilettenbereich verlangen, wenn er den Mieter zuvor auf die besondere Empfindlichkeit des Fußbodens hingewiesen hat. Es kann also nicht als allgemein bekannt vorausgesetzt werden, dass durch ein „Urinieren im Stehen“ aufgrund der unvermeidbaren Kleinstspritzer dauerhafte Schäden an einem Marmorboden im Nahbereich der Toilette drohen. Vielmehr fällt es in die Risikosphäre des Vermieters, wenn der besonders empfindliche Marmorboden durch Urinspritzer beschädigt wird.
Kommentar
Damit der Vermieter einen Schadensersatzanspruch wegen des beschädigten Marmorbodens hat, muss dem Mieter ein schuldhaftes Handeln nachgewiesen werden. Hier war für den Mieter jedoch nicht erkennbar, dass durch das Urinieren im Stehen eine irreparable Beschädigung des Bodenbelages im Bad drohte. Ihm kann somit nicht der Vorwurf fahrlässigen Handelns gemacht werden. Das Instandhaltungsrisiko an der Mietsache trägt grundsätzlich der Vermieter. Deshalb ist es seine Aufgabe, den Mieter auf besonders empfindliche Mietgegenstände hinzuweisen. Anderenfalls hat er die damit zusammenhängenden Schäden aus eigener Tasche zu ersetzen.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Düsseldorf, Urteil vom 12.11.2015, 21 S 13/15, IBRRS 2016, 0128
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/02 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Bau- und Architektenrecht: Im Zweifel: Beendigung des Auftragsverhältnisses
– Bau- und Architektenrecht: Mängelbeseitigung – Wahlrecht des Unternehmers
– Makler- und Bauträgerrecht: Doppeltätigkeit des Maklers
– Wohnraummietrecht: Eigenbedarfskündigung im Gebiet mit Erhaltungsverordnung
 
 
Bau- und Architektenrecht: Im Zweifel: Beendigung des Auftragsverhältnisses
Ein Werkunternehmer muss die ihm gegenüber ausgesprochene Kündigung des Auftrags im Zweifel als freie Kündigung im Sinne von § 8 Absatz 1 VOB/B verstehen, wenn eine außerordentliche Kündigung unwirksam ist. Das Oberlandesgericht Bamberg folgt damit obergerichtlicher Rechtsprechung: Die Umdeutung ist stets vorzunehmen, wenn keine ernstlichen Zweifel daran bestehen, dass der Auftraggeber das Vertragsverhältnis beenden möchte. Dies sei nur dann nicht zutreffend, wenn er expliziert erklärt, der Auftragnehmer möge die Arbeiten weiterführen, sollte die außerordentliche Kündigung nicht greifen.
Kommentar
Das OLG musste sich mit der Frage der Umdeutung im Rahmen einer Klage des Auftragnehmers auf Abschlagszahlung auseinandersetzen. Diesen Anspruch lehnte der Senat allerdings ab, weil der Auftraggeber seinem Werkunternehmer (frei) kündigte. Ist der Werkvertrag durch die Kündigung des Auftraggebers beendet worden, scheidet eine Klage auf Abschlagszahlung aus. Die Kündigung leitet das Schlussabrechnungsverfahren ein. Mit Beendigung des Vertrags fällt der Zweck, den vorleistungspflichtigen Auftragnehmer durch Abschlagszahlungen wirtschaftlich zu entlasten, weg. Das Interesse des Auftraggebers an einer zügigen Abrechnung rückt dabei in den Vordergrund.
Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Bamberg, Beschluss vom 16.04.2015, 3 U 19/15, IBRRS 2015, 3094

 

Bau- und Architektenrecht: Mängelbeseitigung – Wahlrecht des Unternehmers
Zwar hat der Unternehmer grundsätzlich die Wahl, ob er einen Mangel des Gewerks durch Neuherstellung oder Nachbesserung beseitigt. Da der Unternehmer aber stets den vertraglich geschuldeten Zustand erfüllen muss, ist er zu einer Neuherstellung verpflichtet, wenn nur diese zur vertragsgemäßen Beschaffenheit führt. Das trifft insbesondere dann zu, wenn es sich, wie im vorliegenden Fall, um einen Vertragsgegenstand mit einem gehobenen Qualitätsstandard handelt. An den optischen und technischen Zustand sind dann gesteigerte Anforderungen zu stellen. Unabhängig von einer bereits erfolgten Abnahme kann der Unternehmer diesen erhöhten Anforderungen nur durch eine Neuherstellung entsprechen.
Kommentar
Anders als im Kaufrecht kann im Werkvertragsrecht grundsätzlich der Unternehmer entscheiden, wie er den Mangel an der Werkleistung, sei es durch Nachbesserung oder Neuherstellung, beseitigt. Denn der Unternehmer verfügt über die größere Fachkompetenz und kann so besser entscheiden, welche Art der Nacherfüllung im Einzelfall geeignet ist. Das Urteil des OLG Karlsruhe zeigt die Grenzen dieses Wahlrechts – außerhalb der Verweigerung der Nacherfüllung wegen unverhältnismäßig hoher Kosten – auf.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2015, 8 U 117/12, IBBRS 2015, 0591

 

Makler- und Bauträgerrecht: Doppeltätigkeit des Maklers
Beauftragen Verkäufer und Kaufinteressenten zugleich denselben Makler, liegt im Zweifel für beide Seiten eine Tätigkeit als Nachweismakler vor. Diese ist in der Regel auch ohne ausdrückliche Gestattung zulässig. In dem vom OLG Saarbrücken entschiedenen Fall beauftragte ein Grundpfandgläubiger den Makler mit der Suche nach Kaufinteressenten. Aufgrund einer Werbemaßnahme bekundete der spätere Käufer Interesse an dem Objekt. Der sodann zwischen Makler und Käufer geschlossene „Kaufanwärter/Maklervertrag“ verpflichtete den Käufer, mit Abschluss des nachgewiesenen oder vermittelten Vertrages eine Provision in Höhe von 4,76 % zu zahlen. Im Rahmen des notariellen Kaufvertrages erklärten die Kaufvertragsparteien zudem, der Kaufvertrag sei durch Vermittlung des Maklers zu Stande gekommen. Weiterhin versicherten sie, dass sie den Maklerauftrag unabhängig voneinander erteilt hätten. Gleichwohl verweigerte der Käufer die Provisionszahlung, drang damit jedoch nicht durch.
Kommentar
Eine Doppeltätigkeit des Maklers ist grundsätzlich erlaubt, wenn der Maklervertrag keine entgegenstehenden Vereinbarungen enthält. Dies gilt jedoch nur, sofern der Makler für beide Teile als Nachweismakler oder für den einen als Vermittlungs- und für den anderen als Nachweismakler tätig geworden ist. Dass eine verbotene Doppeltätigkeit des Maklers vorliegt, ist regelmäßig durch den Maklerkunden zu beweisen.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Saarbrücken, Urteil vom 17.09.2015, 4 U 131/14, IBRRS 2015, 2893

 

Wohnraummietrecht: Eigenbedarfskündigung im Gebiet mit Erhaltungsverordnung
Das für eine ordentliche Kündigung erforderliche berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses kann insbesondere dann gegeben sein, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt. Nach der Rechtsprechung ist grundsätzlich auch das Interesse des Vermieters, seine Wohnung zu beruflichen Zwecken zu nutzen, nicht geringer zu bewerten als der beispielhaft gesetzlich geregelte Bedarf zu Wohnzwecken. Dies gilt selbst dann, wenn er den Wunsch hegt, die Wohnung nicht nur überwiegend, sondern vollständig zu beruflichen Zwecken nutzen zu wollen.
Nach der Entscheidung des LG Berlin können den Nutzungsabsichten des Vermieters allerdings durch eine für das Gebiet geltende Erhaltungsverordnung Grenzen gesetzt werden. In diesem Fall sind besondere Anforderungen an ihn gestellt, wenn er seinen Bedarf an den bisher zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten nachweisen will. Eine Kündigung kann im Zweifelsfall unwirksam sein.
Kommentar
Sinn und Zweck von Erhaltungsverordnungen ist es, die Struktur eines Gebietes, insbesondere die städtebauliche Eigenart und die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten. Damit soll insbesondere vor sogenannten „Luxusmodernisierungen“, aber u.a. auch dem Abriss von Wohngebäuden, der Umnutzung von Wohn- zu Gewerberaum und der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen geschützt werden. Die Verordnungen sollen verhindern, dass die ansässige Wohnbevölkerung aus ihrem Gebiet verdrängt wird, daher werden häufig –wie im vorliegenden Fall- für den Abbruch, die Änderung oder Nutzungsänderung der baulichen Anlagen besondere Genehmigungsverfahren vorgeschrieben, obwohl für diese Maßnahmen aufgrund der Bauordnung keine Genehmigung erforderlich wäre.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 12.08.2015, 65 S 531/14 – www.ibr-online.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/01 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Bau- und Architektenrecht: „Legen Sie los!“ genügt für Beauftragung
- Gewerbliches Mietrecht: Mieterschutz auch für Gewerbe möglich
- Gewerbliches Mietrecht: Begrenzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
- Grundstücksrecht: Darf die Presse das Grundbuch einsehen?
 
 
Bau- und Architektenrecht: „Legen Sie los!“ genügt für Beauftragung
Erklärt ein Bauherr gegenüber einem Architekten im Rahmen einer Besprechung über die beabsichtigte bauliche Nutzungsänderung eines Objekts „Legen Sie los!“, so darf der Architekt dies als Beauftragung verstehen. Das Oberlandesgericht München (OLG) ist der Ansicht, die Auslegung einer solchen Erklärung des Bauherrn ergebe, dass der mündlich geschlossene Architektenvertrag die Grundlagenplanung bis hin zur Beschaffung des Baurechts in Form der notwendigen Baugenehmigung umfasse.
Praxistipp
Eine mündliche bzw. stillschweigende Beauftragung des Architekten stellt in der Praxis keine Ausnahme dar. Achtung! Im Fall des Bestreitens durch den (vermeintlichen) Auftraggeber birgt diese Konstellation das nicht zu unterschätzende Risiko, dass der Architekt leer ausgeht. Denn dann ist durch die Auslegung aller Umstände des Einzelfalls zu ermitteln, ob zwischen den Parteien tatsächlich ein Vertrag zustande gekommen ist. Dabei trägt der Architekt im streitigen Fall das Risiko, dass er das Zustandekommen eines wirksamen Architektenvertrags und dessen Umfang nicht beweisen kann. Ein solcher Beweis wäre für die Geltendmachung des Honorars allerdings notwendig. Auch bei kleineren Bauvorhaben sollte sich der Architekt dies bewusst machen und auf einen schriftlichen Vertragsschluss drängen.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Urteil vom 18.11.2013, 27 U 743/13, IBRRS 2015, 2638
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Mieterschutz auch für Gewerbe möglich
Die Anwendung von Wohnungsmietrecht im Rahmen eines Mietvertrages über Gewerberaum ist dann vereinbart, wenn der Mietvertrag u.a. vorsieht, dass die Kündigung schriftlich unter Angaben von Kündigungsgründen und unter Hinweis auf das Widerspruchsrecht erfolgen muss. Denn dies sind Regelungen, die nach dem Gesetz nur im Wohnraummietrecht anwendbar sind. Durch die Vereinbarung derartiger Vorschriften haben die Parteien, so das Kammergericht, zu erkennen gegeben, dass die Regelungen über die Kündigung dem Wohnraummietrecht unterstellt werden sollen. Der Vermieter scheiterte daher an den hohen Hürden des Mieterschutzes, denn seine mehrfach ausgesprochenen fristgemäßen sowie fristlosen Kündigungen waren nach Ansicht des Gerichts sämtlich unwirksam.
Kommentar
Vermieter von Gewerbeobjekten sollten tunlichst vermeiden, mit dem Mieter Schutzvorschriften aus dem Wohnraummietrecht ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten zu vereinbaren. Diese Mieterschutzvorschriften stellen unnötig hohe Hürden für beispielsweise Kündigungen seitens des Vermieters dar.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M.deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: KG Berlin, Urteil vom 27.08.2015, 8 U 192/14, BeckRS 2015, 16900
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Begrenzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung von gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtung können dem Mieter nur auferlegt werden, wenn diese der Höhe nach beschränkt sind. Dabei ist eine Begrenzung auf 10% der Jahresmiete wirksam, so das Landgericht Essen. Die Beschränkung rechtfertigt sich daraus, dass dem Mieter nicht beherrschbare Risiken und damit Kosten zugewiesen werden, die nicht Folge seines Mietgebrauchs sind.
Im entschiedenen Fall waren die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Anlagen und Einrichtungen auf einen monatlichen Betrag von 1,50 € pro qm Ladenfläche begrenzt, was über die 10% Grenze hinausging. Das Gericht sah in der Klausel daher eine unangemessene Benachteiligung des Mieters und erklärte diese für unwirksam.
Kommentar
Eine Kostenbegrenzung von 10% der Jahresmiete für die Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftsflächen und –anlagen wird auch in der Literatur als wirksam erachtet.
Ist der Instandsetzungs-und Instandhaltungsbedarf dem Gebrauch oder zumindest der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen, bedarf es keiner Kostenbeschränkung.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Essen, Urteil vom 24.11.2015, 8 O 82/15, BeckRS 2015, 20238
 
 
Grundstücksrecht: Darf die Presse das Grundbuch einsehen?
Die Einsicht in das Grundbuch und die Grundakten ist publizistisch tätigen Medien gestattet, soweit ein presserechtliches Interesse besteht. Dies bezieht sich auf die vorbereitende Recherche hinsichtlich einer Veröffentlichung. Im entschiedenen Fall sollte recherchiert werden, ob eine Sparkasse über ihre Tochtergesellschaften selbst als Unternehmer im Grundstücksgeschäft tätig gewesen und in Folge einer Immobilienüberbewertung ein sachfremdes Risiko eingegangen ist.
Kommentar
Die Einsicht in das Grundbuch ist grundsätzlich jedem zu gestatten, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann. Auch ein öffentliches Interesse kommt hierbei in Betracht. Das Grundbuchamt muss zwischen dem Informationsinteresse der Öffentlichkeit und dem privaten Geheimhaltungsinteresse des eingetragenen Eigentümers abwägen. Falls es sich jedoch um eine für die Öffentlichkeit wesentliche Frage handelt, ist das Interesse der Presse an der Kenntnisnahme des Grundbuchinhalts gegenüber dem Interesse des Eingetragenen vorrangig. Das Grundbuchamt hat zu prüfen, ob die Einsicht in das Grundbuch geeignet ist, recherchewürdige Informationen hervorzubringen. Die Presse darf insbesondere auch auf einen bloßen Verdacht hin recherchieren.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.10.2015, 3 Wx 179/15, BeckRS 2015, 17712
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/26 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Gewerbliches Mietrecht: Unpfändbarkeit auch einfacher Betriebsmittel
- Bau-und Architektenrecht: Kostenvorschuss auch ohne Abnahme!
- Makler- und Bauträgerrecht: Makler darf gleichzeitig für Verkäufer und Erwerber tätig sein!
- Grundstücksrecht: Überbau durch Grundstücksteilung 
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Unpfändbarkeit auch einfacher Betriebsmittel
 
Die Unpfändbarkeit der Betriebsmittel einer Kfz-Werkstatt umfasst auch einfache Büromöbel und sonstige Werkstatteinrichtung, die für den Betrieb unerlässlich sind. Nach der Zivilprozessordnung können Gegenstände einer Person, die ihren Erwerb aus körperlicher Arbeit oder sonstigen persönlichen Leistungen erzielt, nicht gepfändet werden, sofern die Gegenstände zur Fortsetzung der Erwerbstätigkeit benötigt werden. Vorliegend war der Gläubiger der Ansicht, einfache Betriebsmittel pfänden zu können, da aufgrund der Größe des Werkstattbetriebes der gesetzliche Schutz nicht greife. Zu Unrecht, so das Kammergericht: Zu den nicht pfändbaren Gegenständen gehören Werkzeuge, Maschinen und Materialvorräte im erforderlichen Umfang. Nichts anderes gilt für einfache Büromöbel, die ebenfalls notwendiges Hilfsmittel für den Betrieb eines Kfz-Wertstatt sind.
Kommentar
Für den Pfändungsschutz ist entscheidend, dass der Betriebsinhaber selbst handwerklich mitarbeitet und seinen Gewinn nicht überwiegend aus dem Einsatz von Kapitalmitteln erwirtschaftet. Setzt er daneben auch Personal und Maschinen ein, steht dies der eigenen „körperlichen Arbeit“ nicht entgegen, sodass der Pfändungsschutz dennoch greift.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: Kammergericht, Beschluss vom 13.07.2015, 8 U 15/15, IBRRS 2015, 2997
 
 
Bau- und Architektenrecht: Kostenvorschuss auch ohne Abnahme!
 
Im Rahmen eines BGB-Werkvertrags ist es dem Auftraggeber im Einzelfall bereits vor der Abnahme des Gewerks gestattet, sich auf seine vertraglichen Gewährleistungsrechte zu berufen, soweit der Auftragnehmer mehrfache erfolglose Mängelbeseitigungsversuche angestellt und sich die dem Auftraggeber angebotene Mängelbeseitigung als evident ungenügend herausgestellt hat. In dieser Lage ist es dem Auftraggeber nicht zumutbar, die offensichtlich mangelbehaftete Leistung abzunehmen, um sich erst nach der Abnahme auf Mängelrechte berufen zu können.
Kommentar
Erneut zeigt die obergerichtliche Rechtsprechung auf, dass besondere Fallgestaltungen das Recht des Auftraggebers auf Geltendmachung seines Gewährleistungsanspruchs, hier den Kostenvorschussanspruch, rechtfertigen können. Das Urteil des Oberlandesgerichts Schleswig unterscheidet sich insofern von den anderen Urteilen, als dass bisher stets eine endgültige Verweigerung des Auftragnehmers zur Mängelbeseitigung vorlag. Im vorliegenden Urteil wollte der Auftragnehmer einen weiteren Nachbesserungsversuch anstellen, der vom Auftraggeber abgelehnt wurde. Das Urteil des OLG Schleswig ist bisher nicht rechtskräftig; ob es Bestand haben wird, bleibt daher abzuwarten.
Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Schleswig, Urteil vom 16.07.2015, 7 U 124/14, IBRRS 2015, 2769
 
 
Makler- und Bauträgerrecht: Makler darf gleichzeitig für Verkäufer und Erwerber tätig sein!
 
Wird ein Makler nach Anordnung der Zwangsversteigerung von einem Grundpfandgläubiger damit beauftragt, Interessenten für einen freihändigen Verkauf der Immobilie zu suchen und lässt sich derselbe Makler auch von dem Kaufinteressenten beauftragen, liegt im Zweifel für beide Seiten eine Tätigkeit als Nachweismakler vor. Diese beidseitige Tätigkeit als Nachweismakler ist in der Regel ohne ausdrückliche Gestattung zulässig. Da ein Anspruch auf Maklerlohn nicht besteht, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist, kommt es -sofern keine entgegenstehende Vereinbarung getroffen wurde- maßgeblich darauf an, ob der Makler als Nachweis- oder Vermittlungsmakler tätig war. Tritt der Makler für beide Teile als Nachweismakler oder für den einen als Vermittlungs- und für den anderen als Nachweismakler auf, steht dies seiner Provisionsforderung erst einmal nicht entgegen.
Kommentar
Es ist regelmäßig Sache des Maklerkunden, zu beweisen, dass eine verbotene Doppeltätigkeit des Maklers vorliegt. Um dem entgegenzuwirken, sollte der Makler bei Vertragsabschluss doppeldeutige Vertragspassagen vermeiden und klar darstellen, ob er als Nachweis- oder Vermittlungsmakler tätig ist. Auch eine Aufklärung hinsichtlich der doppelten Provisionsfälligkeit ist zu empfehlen.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Saarbrücken, Urteil vom 17.09.2015, 4 U 131/14, IBRRS 2015, 2893
 
 
Grundstücksrecht: Überbau durch Grundstücksteilung
 
Ohne Zustimmung des Nachbareigentümers kann an einem auf das Nachbargrundstück hinübergebauten Gebäude kein Wohnungseigentum begründet werden, wenn der Überbau nachweislich nach Erstellung des Gebäudes durch Teilung des Grundstückes entstanden ist. Die Lage und der Umfang des maßgebenden Teils des Gebäudes müssen eindeutig auf dem aufzuteilenden Grundstück liegen. Es muss ausgeschlossen werden, dass der Überbau nach der wirtschaftlichen Bedeutung den maßgebenden Teil darstellt.
Kommentar
Das Kammergericht unterscheidet nach verschiedenen Arten des Überbaus: einem entschuldigten oder unentschuldigten Überbau, einem Eigengrenzüberbau oder einem nachträglich durch Teilung des Grundstücks entstandenen Überbau. Bei einem entschuldigten Überbau steht das Gebäude dem Eigentümer des Stammgrundstücks zu, von dem es überbaut wurde. Das Eigentum am Gebäude beim unentschuldigten Überbau wird auf der Grundstücksgrenze geteilt. Beim Eigengrenzüberbau kommt es auf die Absichten des Erbauers an, zu welchem Grundstück das Gebäude gehören soll. Die Eigentumsvermutung beim nachträglichen Überbau stellt auf den Umfang, die Lage und die wirtschaftliche Bedeutung des maßgebenden Gebäudeteils ab, auf welches sich das Gebäude zum größten Teil befindet.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: KG, Beschluss vom 19.08.2015, 1 W 765/15, BeckRS 2015, 15981
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/25 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen: 
paragraph
 
- Grundstücksrecht: Verwalter darf Grundbuch einsehen, Miteigentümer nicht
- Grundstücksrecht: Wohnungseigentümergemeinschaft als Begünstigte einer Dienstbarkeit
- Wohnungseigentumsrecht: Darlehensaufnahme durch Wohnungseigentümergemeinschaft
- Bau- und Architektenrecht: Kleiner Satz – Große Hürde!

 

Grundstücksrecht: Verwalter darf ins Grundbuch einsehen, Miteigentümer nicht
Der Wohnungsverwalter hat ein Einsichtsrecht in das Wohnungsgrundbuch zum Zweck der Anspruchsverfolgung bei rückständigen Wohngeldzahlungen. Allerdings ist hierdurch eine Grundbucheinsicht durch einen anderen Wohnungseigentümer ausgeschlossen. Da es die Aufgabe des Verwalters ist, für eine effektive Durchsetzung der Ansprüche der Gemeinschaft zu sorgen, steht diesem im Gegensatz zu einem Miteigentümer das zur Einsicht erforderliche berechtigte Interesse zu. Bei Wohngeldrückständen ist dem Verwalter das Einsichtsrecht zuzubilligen, weil er hierauf zwecks Erfüllung seiner Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft angewiesen ist.
Kommentar
Dem Miteigentümer fehlt regelmäßig das für eine Grundbucheinsicht erforderliche berechtigte Interesse. Er hat allenthalben einen Anspruch, Einsicht in das Bestandsverzeichnis und Abteilung I des Grundbuches zu nehmen. Die Abteilungen II und III des Grundbuches legen hingegen die Nutzungs- und Haftungsverhältnisse sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse des Eigentümers des fremden Sondereigentums dar. Diese privat-wirtschaftlichen Interessen des Eigentümers sind schutzwürdig gegenüber den anderen Miteigentümern. Schließlich können die einzelnen Wohnungseigentümer vor einer gerichtlichen Geltendmachung über den Hausverwalter die notwendigen Informationen aus dem Grundbuch erhalten.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 17.06.2015, 15 W 210/14, IBRRS 2015, 2584
 
 
Grundstücksrecht: Wohnungseigentümergemeinschaft als Begünstigte einer Dienstbarkeit
Auf Antrag und Bewilligung eines Eigentümers kann im Wohnungsgrundbuch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zu Lasten seines Eigentums und zu Gunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eingetragen werden. Der Senat widerspricht damit in der zugrunde liegenden Entscheidung der Ansicht des Grundbuchamtes, wonach eine WEG nicht Berechtigte einer Dienstbarkeit sein könne. Voraussetzung für die Eintragung des durch die Grunddienstbarkeit Begünstigten ist vor allem dessen Rechtsfähigkeit. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann zumindest im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten und kann insoweit als solche im Grundbuch eingetragen werden.
Kommentar
In dem vorliegenden Fall sollte die WEG berechtigt werden, in den zum Sondereigentum einzelner Eigentümer gehörenden Abstellräumen eine Übergabestation für den Anschluss an das Fernwärmenetz zu errichten, zu haben und dauernd zu belassen. Bei einer Dienstbarkeit mit diesem Inhalt, kann es sich nach der Entscheidung des Kammergerichts ohne weiteres um einen Gegenstand handeln, der dem Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zugeordnet werden kann, so dass sie in diesem Zusammenhang volle Rechtsfähigkeit besitzt.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: Kammergericht, Beschluss vom 29.09.2015, 1 W 10-12/15 – www.ibr-online.de
 
 
Wohnungseigentumsrecht: Darlehensaufnahme durch Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Das Risiko einer Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer muss jedoch zwangsläufig vor der Beschlussfassung erörtert und im Protokoll festgehalten werden. Vorliegend beschloss die WEG die Aufnahme eines KfW-Förderkredits von rund 1,3 Mio. € bei einer zehnjährigen Laufzeit. Gegen diesen Beschluss wehrte sich ein Eigentümer und wurde vom BGH bestätigt. Nach Ansicht des Senats hätte die WEG ihr Gestaltungsermessen überschritten, indem sie ihre Entscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage getroffen habe. Dem Protokoll lasse sich nicht entnehmen, dass über das Risiko einer Nachschusspflicht unterrichtet worden ist. Die Beschlussvorlage erwecke im Gegenteil eher den irreführenden Eindruck, das Land übernehme eine Ausfallbürgschaft für Zahlungsausfälle von Miteigentümern.
Kommentar
Im Außenverhältnis zur Bank haftet der einzelne Wohnungseigentümer nur im Umfang seines Miteigentumsanteils. Im Innenverhältnis zur WEG droht dagegen eine Nachschusspflicht: Kommt es zu Zahlungsausfällen von Wohnungseigentümern, werden diese durch entsprechend höhere Beiträge der übrigen Wohnungseigentümer oder durch eine Sonderumlage ausgeglichen.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 25.09.2015, V ZR 244/14 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Bau- und Architektenrecht: Kleiner Satz – Große Hürde!
Eine Honorarabrede zwischen einem Architekten und seinem Auftraggeber, die den von der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) vorgeschriebenen Mindestsatz unterschreitet, kann nicht damit gerechtfertigt werden, dass der Architekt beabsichtigt, eine ständige Geschäftsbeziehung zu seinem Vertragspartner aufzubauen. Dies entschied das Oberlandesgericht Stuttgart zur HOAI 2009. Diesbezüglich weist die neue Fassung der HOAI 2013 allerdings keine Änderungen auf.
Kommentar
Die HOAI gilt in Deutschland als das zwingende Preisrecht für Architekten und Ingenieure. Die strikte Einhaltung der Honorarordnung bezweckt die Vermeidung eines ruinösen Preiswettbewerbs zwischen im Wettbewerb stehenden Architekten und Ingenieuren. Deshalb lässt die HOAI nur unter sehr engen Voraussetzungen eine Ausnahme der zulässigen Unterschreitung der nach HOAI bestimmten Mindestsätze zu. So definiert der BGH im Jahr 1997, dass eine ausnahmsweise Unterschreitung der HOAI-Mindestsätze bei einer engen Beziehung rechtlicher, wirtschaftlicher, sozialer oder persönlicher Art oder mehrfacher Verwendung einer Planung vorliegen könne. Eine solche Beziehung persönlicher Art dürfte anzunehmen sein, soweit ein enges Verwandtschaftsverhältnis gegeben ist. Ob ein solches besonderes Verhältnis im Einzelfall vorliegt, gilt es jeweils sorgfältig abzuwägen.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Stuttgart vom 31.03.2015, 10 U 107/14, IBRRS 2015, 2604
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/22 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
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- Bau- und Architektenrecht: Keine Klagebefugnis des Mieters gegen den Vermieter
- Bau- und Architektenrecht: Baugrund unzutreffend beschrieben: Anspruch auf Mehrvergütung?
- Bau- und Architektenrecht: Mangelfreiheit gleich Funktionstauglichkeit!
- Gewerbliches Mietrecht: Betriebspflicht nicht gleich Offenhaltungspflicht

 

Bau- und Architektenrecht: Keine Klagebefugnis des Mieters gegen den Vermieter

Ein Mieter kann sich nicht mit einer Drittanfechtungsklage gegen eine Baugenehmigung zur Wehr setzen, die seinem Vermieter zur Durchführung baulicher Maßnahmen an dem vom Mieter bewohnten Gebäude erteilt wurde. Hierfür fehlt ihm die Klagebefugnis. Zwar ist die Klagebefugnis eines Mieters im Rahmen einer Drittanfechtungsklage in der Rechtsprechung grundsätzlich schon bejaht worden. Dies betraf allerdings ausschließlich Streitigkeiten zwischen benachbarten Parteien, also z. B. zwischen benachbartem Mieter und Grundstückseigentümer. Besteht ein Nutzungskonflikt aber auf demselben Grundstück, kann der Mieter nicht erfolgreich den öffentlich-rechtlichen Klageweg beschreiten.
Kommentar
Das Oberverwaltungsgericht Magdeburg hat eine Klagebefugnis verneint, weil der Streit auf ein und demselben Grundstück stattfindet, was nicht vom öffentlich-rechtlichen Nachbarschutz umfasst ist. Eine öffentlich-rechtliche Klagebefugnis ergibt sich bei Klagen Dritter ausschließlich aus drittschützenden Normen, dessen Verletzung jedenfalls möglich sei muss. Da der Mieter aber gegenüber seinem Vermieter nicht Nachbar im öffentlich-rechtlichen Sinne ist, kann er sich nicht auf diese Rechte berufen. Der Mieter muss sich bei Unzulänglichkeiten des genehmigten Bauwerks auf zivilrechtlichem Wege, etwa aus mietvertraglichem oder deliktischem Anspruch, Rechtsschutz gegen den Bauherrn suchen.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OVG Magdeburg, Beschluss vom 02. Juli 2015, 2 O 22/15, IBRRS 2015, 2172
 
 
Bau- und Architektenrecht: Baugrund unzutreffend beschrieben: Anspruch auf Mehrvergütung?
 
Bei einer öffentlichen Ausschreibung kommt dem Wortlaut der Leistungsbeschreibung hohe Bedeutung zu. Der Landkreis hatte das klagende Bauunternehmen infolge einer öffentlichen Ausschreibung nach VOB/A mit dem Um- und Neubau eines Krankenhauses zu einem Festpreis beauftragt. Die Bodenverhältnisse wurden in der Ausschreibung unzutreffend beschrieben. Erst nach Aufnahme der Arbeiten wurde eine Kontamination des Bodens mit Arsen festgestellt. Die Entsorgung des kontaminierten Bodens hatte unvorhergesehene, hohe Kosten zur Folge. Das Bauunternehmen begehrte eine entsprechende Mehrvergütung. Das OLG Zweibrücken lehnt den Anspruch zwar ab, stellt aber klar, dass bei einer öffentlichen Ausschreibung die Leistung so eindeutig und erschöpfend zu beschreiben sei, dass u.a. Preise sicher und ohne umfangreiche Vorarbeiten vom Bauunternehmen kalkuliert werden können. Die ausdrückliche Angabe einer Bodenkontamination ist allerdings nicht in jedem Fall zwingend.
Praxistipp
Dem öffentlichen Auftraggeber ist zu raten, das Leistungssoll eindeutig und erschöpfend zu beschreiben. Dem Auftragnehmer wiederum ist zu raten, sich – soweit möglich – umfassend über die Bedingungen einer öffentlichen Ausschreibung zu informieren.
Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Zweibrücken, Urteil vom 21. Mai 2015, 4 U 101/13, IBRRS 2015, 2274
 
 
Bau- und Architektenrecht: Mangelfreiheit gleich Funktionstauglichkeit!
 
Ein Auftragnehmer muss alle Leistungen vornehmen, die erforderlich sind, um eine zweckentsprechende und funktionstaugliche Bauleistung auszuführen. Er darf sich dabei nicht auf die bloße Abarbeitung des Leistungsverzeichnisses beschränken. Um seiner Herstellungspflicht also vollumfänglich nachzukommen, hat er zu prüfen, ob die Vorgaben aus dem Leistungsverzeichnis seines Auftraggebers ausreichend sind, um ein zweckentsprechendes, funktionstaugliches Werk herstellen zu können. Tut er das nicht und das Leistungsverzeichnis war unvollständig, haftet er für das mangelhafte Werk, so das OLG Celle.
Kommentar
It never get‘s old! Ein Auftragnehmer hat das Leistungsverzeichnis bzw. auch weitere Vorgaben seines Auftraggebers darauf zu überprüfen, ob auf diesen Grundlagen ein mangelfreies Werk entstehen kann. Dem Auftragnehmer ist zu raten, bestehende Bedenken schriftlich gegenüber seinem Auftraggeber anzumelden, um so einer Haftung zu entgehen. Ein Werk, das nicht den oben aufgeführten Vorgaben entspricht, ist mangelhaft.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 22. Januar 2014, 14 U 131/13 – www.ibr-online.de
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Betriebspflicht nicht gleich Offenhaltungspflicht
 
Die in Gewerberaummietverträgen übliche Betriebspflicht ist nicht gleichzusetzen mit einer möglichen Offenhaltungspflicht, so das OLG Dresden. Die Betriebspflicht legt dem Mieter die Verpflichtung auf, die angemieteten Geschäftsräume zu einem bestimmten Zweck tatsächlich zu nutzen, wie in dem hier entschiedenen Fall zu dem Betrieb einer Apotheke. Die möglicherweise zusätzlich vereinbarte Offenhaltungspflicht regelt hingegen, dass der Mieter die Gewerberäume zu bestimmten (Uhr-)Zeiten nicht schließen darf.  Beide Regelungen haben den Zweck, zu verhindern, dass Mietobjekte leer stehen und dadurch die Umgebung unattraktiv für Kunden wird. Dies kann sich wiederum nachteilig auf die weitere Vermietbarkeit und die zu erzielende Miete auswirken. Nach Auffassung des Senats lassen sich die beiden Pflichten inhaltlich so deutlich voneinander abgrenzen, dass die eine Klausel nicht automatisch unwirksam wird, wenn die andere Klausel der AGB-Kontrolle nicht standhält und daher ihre Wirksamkeit angezweifelt werden muss. Im vorliegenden Fall war daher die Regelung über die Betriebspflicht wirksam, wenngleich das Gericht die Wirksamkeit der Offenhaltungsverpflichtung in Frage stellte.
Kommentar
Der Entscheidung des OLG Dresden liegen die Regelungen über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen zugrunde. Danach ist eine Klausel, die gegen die gesetzlichen Vorschriften verstößt, grundsätzlich insgesamt unwirksam. Dies gilt jedoch ausnahmsweise nicht, wenn die Vorschrift sprachlich und inhaltlich voneinander trennbare Regelungen enthält, so dass die unwirksamen Teile entfallen können, ohne dass der übrige Teil dem Wortlaut oder dem Sinne nach darunter leidet und auch allein noch zweckmäßig ist.     
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Dresden, Beschluss vom 15. Juli 2015, 5 U 597/15 – www.ibr-online.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/19 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
 
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Bau- und Architektenrecht: Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung – Wie weit darf gemindert werden?
- Grundstücksrecht: Arglist des Verkäufers
- Grundstücksrecht: Geschäftswert bei Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz
- Grundstücksrecht: Veräußerungsbeschränkung – keine Belastung des Miteigentumsanteils

 

Bau- und Architektenrecht: Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung – Wie weit darf gemindert werden?
Ist die Mängelbeseitigung unmöglich, richtet sich die Höhe der Minderung nach dem Herstellungsbetrag und dem Ausmaß der Funktionsbeeinträchtigung. Der Auftragnehmer war vorliegend mit der Herstellung einer Fußbodenheizung beauftragt, die Räume bei einer Außentemperatur von minus 16 Grad auf eine Innenraumtemperatur von 23 Grad erwärmen soll. Später stellt sich bei einem der Räume heraus, dass diese Heizleistung, egal mit welcher Fußbodenheizung, nicht erreicht werden kann. Da die Erbringung der vereinbarten Leistung unmöglich ist, ist der Auftraggeber berechtigt, Schadensersatz zu fordern oder den Preis zu mindern. Vorliegend entfiel bei einer Gesamtfläche von 600 qm Fußbodenheizung zum Preis von 50.000 € auf das betroffene Zimmer (50 qm) ein Herstellungsbetrag von 4.166 €. Das OLG entschied daraufhin, dass der Auftraggeber lediglich einen Betrag von 1.000 € mindern könne.
Kommentar
Bei seiner Berechnung geht das Gericht davon aus, dass während der Hälfte der Heizperiode negative Außentemperaturen herrschen, so dass es zu einem maximalen Minderungsbetrag von 2.083 € kommt. Da von der Fußbodenheizung zumindest eine Innenraumtemperatur von 17 Grad erreicht werden kann, hält das OLG eine vollständige Minderung auf 0 % zu Recht für nicht angemessen und kürzt daher den Maximalbetrag um die Hälfte.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Urteil vom 10. März 2015, 9 U 2902/14 Bau, IBRRS 2015, 2390

 

Grundstücksrecht: Arglist des Verkäufers
Verschweigt ein Verkäufer Mängel einer Immobilie, die er dem Käufer hätte offenbaren müssen, handelt er arglistig. Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat entschieden, dass es dabei genügt, wenn der Verkäufer das Vorliegen von Mängeln für möglich hält oder in Kauf nimmt. Vorliegend kam es zum Verkauf einer Immobilie durch den Insolvenzverwalter. Da in der Vergangenheit bereits Probleme mit Schimmel auftraten, hatte der Insolvenzverwalter die Schimmelbeseitigung in Auftrag gegeben. Nach Abschluss der Arbeiten war er von den Mietern des Objektes darüber informiert worden, dass die Beseitigungsarbeiten nicht erfolgreich waren. Gleichwohl verschwieg er dem Käufer gegenüber diese Mitteilung. Der Senat war der Ansicht, der Insolvenzverwalter hätte aufgrund der Nachricht der Mieter das Vorhandensein weiterer Mängel nicht für ausgeschlossen halten dürfen, sodass eine Mitteilungspflicht bestand.
Kommentar
Gerade in der prozessualen Praxis ist der Beweis über das Vorliegen von Arglist ein nicht zu unterschätzendes Risiko. So ist es in diesem Fall Sache des Käufers, die Umstände zu beweisen, aufgrund derer das Gericht auf ein arglistiges Verhalten schließen kann. Dabei müssen zusätzlich zu dem allgemeinen Umstand des „Fürmöglichhaltens“ konkrete Umstände hinzukommen, aufgrund derer eine Arglist zweifelsfrei hergeleitet werden kann.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 12. Juni 2015, 10 U 755/14, IBRRS 2015, 2132

 

Grundstücksrecht: Geschäftswert bei Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz
Bei der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum ist für die Ermittlung der Notars- und Gerichtskosten eine Bewertung vorzunehmen. Maßgeblich ist dabei der Zustand des Bewertungsobjekts, wie er sich nach der beantragten Aufteilung darstellt. Ist das Grundstück zu diesem Zeitpunkt noch nicht bebaut, ist nicht nur der Wert des unbebauten Grundstücks, sondern zusätzlich der geschätzte Wert der geplanten Bebauung zugrunde zu legen. Dies geht allerdings nicht so weit, dass auch theoretisch mögliche Kosten anzusetzen sind, die keinerlei Anhaltspunkte in der konkreten Urkunde haben.
Kommentar
Die Berücksichtigung des erst zu erstellenden Gebäudes rechtfertigt sich damit, dass sich das Wohnungs- und Teileigentum auf die Räume in dem fertig gestellten Gebäude bezieht. Der Gegenstand des zu bewertenden Geschäfts hat deshalb nicht nur Bezug zum Grund und Boden, sondern auch zum Gebäude unabhängig vom Grad seiner Fertigstellung zum Bewertungsstichtag. Im entschiedenen Fall wollte das Grundbuchamt jedoch auch einen eventuell vom Eigentümer geplanten, aber nicht in der Teilungserklärung vorgesehenen zweiten Bauabschnitt bewerten. Diesem Ansinnen erteilte das OLG zu Recht eine Absage.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 26. Juni 2015, 34 Wx 182/15, BeckRS 2015, 12789

 

Grundstücksrecht: Veräußerungsbeschränkung – keine Belastung des Miteigentumsanteils
Eine Veräußerungsbeschränkung kraft Vereinbarung oder einseitiger Erklärung des teilenden Eigentümers gestaltet als Inhalt des Sondereigentums das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und stellt keine Belastung des Miteigentumsanteils dar. Demzufolge bewirkt die Aufhebung dieser Veräußerungsbeschränkung eine Änderung des Inhalts des Sondereigentums. Daher verursacht die Eintragung im Grundbuch Kosten. Die hierfür anfallende Festgebühr ist für jedes betroffene Sondereigentum zu erheben. Hierbei ist jedes Sondereigentum betroffen, bei dem das Grundbuchamt auf entsprechenden Antrag die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung einträgt.
Kommentar
Die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung bewirkt eine Inhaltsänderung des Sondereigentums, welche vom Grundbuchamt mit einer Festgebühr von 50,00 € für jedes betroffene Sondereigentum abgerechnet wird. Nach dem neuen Kostenrecht ist es nicht maßgeblich, dass nur die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeändert wird. Zu beachten ist, dass zukünftig Kosten für die Einholung von Zustimmungserklärungen des Verwalters und deren grundbuchmäßigen Nachweis im Veräußerungsfall entfallen.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 17. Juli 2015, 34 Wx 137/15, IBRRS 2015, 2239
 
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© Peter Hegerich