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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/04 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Gewerbliches Mietrecht: Vorsicht bei Änderung der Fälligkeit!
• Grundstücksrecht: Kein Anspruch auf Löschung „erledigter“ Eintragungen
• Allgemeines Recht: Das fehlende Gefälle

 

Gewerbliches Mietrecht: Vorsicht bei Änderung der Fälligkeit!
Vereinbaren die Parteien eines Gewerbemietvertrages, die Fälligkeit der Miete zu Gunsten des Mieters nach hinten zu verschieben, also auf das Monatsende (anstatt ursprünglich zum 3. Werktag), ist dies eine wesentliche Änderung des Mietvertrages. Diese unterliegt der Schriftform, so das Kammergericht. Denn damit verschiebe sich auch die Möglichkeit des Vermieters, wegen Zahlungsverzugs zu kündigen, um einen knappen Monat nach hinten.
Praxistipp
Die Parteien eines langfristigen Mietvertrages sollten jede Änderung des Vertrages schriftlich fixieren, auch wenn es ihnen banal vorkommt. Denn liegt ein Schriftformverstoß vor, gilt die feste Mietzeit als nicht vereinbart und der Vertrag ist jederzeit kündbar.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: KG, Urteil vom 28. Oktober 2013, 8 U 181/12, BeckRS 2014, 02267

 

Grundstücksrecht: Kein Anspruch auf Löschung „erledigter“ Eintragungen
Ein Grundstückseigentümer hat keinen Anspruch auf Neuanlegung des Grundbuchblatts, damit ein rechtmäßig eingetragener Zwangsversteigerungsvermerk oder eine Sicherungshypothek nicht mehr ersichtlich ist. In dem zugrunde liegenden Fall waren im Grundbuch mehrere Zwangsversteigerungsvermerke und eine Sicherungshypothek eingetragen und über einen längeren Zeitraum nach und nach gelöscht worden. Der Eigentümer beantragte die vollständige Bereinigung seines Grundbuchs und begründete dies mit Unübersichtlichkeit und Problemen, einen neuen Kredit zu erhalten. Eine unverhältnismäßige Beeinträchtigung des Persönlichkeitsrechts liege nicht vor, wenn auch nach Jahren noch die gelöschten Eintragungen durch Grundbucheinsicht von Dritten zur Kenntnis genommen werden könnten, so das OLG München. Das Grundbuch würde anderenfalls nicht mehr über vergangene Rechtsverhältnisse am Grundstück zuverlässig Auskunft erteilen.
Kommentar
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Da die ursprünglichen Eintragungen auch nach dem Vortrag des Eigentümers rechtmäßig erfolgt sind, besteht kein Anlass, ein neues Grundbuchblatt anzulegen. Die Neuanlegung eines Grundbuchs widerspräche dem Dokumentationscharakter, wodurch der Rechtsverkehr geschützt werden soll. Es soll gerade gewährleistet sein, dass auch erledigte Eintragungen nach ihrer Löschung -beispielsweise für neue Kreditgeber- noch ersichtlich sind.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 05. November 2013, 34 Wx 388/13 – www.ibr-online.de

 

Allgemeines Recht: Das fehlende Gefälle
Für die Beurteilung, ob eine Hof- und Zugangsfläche einer Wohnanlage ein Gefälle zum leichteren Abfluss von Oberflächenwasser haben muss, kommt es darauf an, ob der Besteller (die Wohnungseigentümergemeinschaft) ein solches Gefälle nach dem im Vertrag vereinbarten Qualitäts- und Komfortstandard erwarten kann. Im vom BGH entschiedenen Fall zeigte der Epoxydharz-Belag der Hof- und Zugangsfläche Hohlstellen und Rissbildungen und war somit mangelhaft. Entspricht das versprochene Bauwerk dem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard, kann der Besteller in der Regel auch die Ausführung nicht näher beschriebener Details in diesem Standard verlangen und muss sich nicht mit einem Mindeststandard zufrieden geben, so der BGH, der die Angelegenheit zur weiteren Aufklärung an das Landgericht zurückverwies.
Kommentar
Ein Unternehmer muss sein Werk so herstellen, dass es die zugesicherten Eigenschaften hat und nicht mit Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Vertrage vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern. Die Leistung des Unternehmers ist danach nur vertragsgerecht, wenn sie die Beschaffenheit aufweist, die für den vertraglich vorausgesetzten oder gewöhnlichen Gebrauch erforderlich ist. Das muss für das gesamte Werk gelten. Dem Urteil des BGH ist daher zuzustimmen.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 21. November 2013, VII ZR 275/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/12 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Gewerbliches Mietrecht: Geldersatz statt Schönheitsreparaturen
• Grundstücksrecht: Zwei Wochen Wartezeit
• Wohnraummietrecht: Eigenbedarfskündigung zu rein beruflichen Zwecken
• Viertes Gesetz zur Änderung des Energieeinsparungsgesetzes
 
Gewerbliches Mietrecht: Geldersatz statt Schönheitsreparaturen
Führt der Mieter bei Auszug geschuldete Reparaturarbeiten nicht aus, weil der Vermieter die Mieträume anschließend umbauen will, kann der Vermieter Geldersatz für geschuldete Reparaturen verlangen, sofern der Mietvertrag keine abweichende Regelung enthält. Der Zahlungsanspruch entsteht, sobald der Mieter von der Absicht des Vermieters, die Mieträume umzubauen, Kenntnis erlangt und wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter in Kenntnis der Umbauabsichten vor Rückgabe renoviert. Der Zahlungsanspruch besteht auch dann fort, wenn der Vermieter die Umbauabsicht nach dem Auszug des Mieters wieder aufgibt. Fordern kann der Vermieter den Betrag, den der Mieter hätte aufwenden müssen, wenn er seiner Pflicht nachgekommen wäre. Hätte der Mieter die Reparaturen selbst ausgeführt, schuldet er nur die Materialkosten und ggf. einen Betrag, den er für die Arbeitsleistung von Helfern hätte aufwenden müssen. Dies jedoch nur, wenn er erfüllungsbereit ist. Bestreitet der Mieter dagegen die Wirksamkeit der Renovierungsklausel und lehnt er die Durchführung von Arbeiten ab, kann der Vermieter den Betrag verlangen, den er zur Ersatzvornahme hätte aufwenden müssen.
Praxistipp
Das OLG Koblenz hat insoweit eine sehr eindeutige Entscheidung getroffen. Ob diese Bestand hat, ist indes noch nicht geklärt. Das OLG hat die Revision zugelassen, u.a. weil die Frage, ob dem Vermieter ein Ausgleichsanspruch in Geld nur zusteht, wenn Umbaumaßnahmen tatsächlich durchgeführt werden, höchstrichterlich nicht geklärt ist. Grundsätzlich raten wir Mietern, gründlich abzuwägen, welche Rechtsposition sie in Bezug auf ihre Verpflichtung zur Durchführung von Reparaturen einnehmen. Der Versuch, den Anspruch des Vermieters gänzlich zurückzuweisen, kann zu höheren Kosten führen, als ein grundsätzliches Anerkenntnis der Verpflichtung.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 12. April 2013, 10 U 832/12 – www.ibr-online.de
 
Grundstücksrecht: Zwei Wochen Wartezeit
Das Beurkundungsgesetz sieht vor, dass bei Beteiligung eines Verbrauchers dieser grundsätzlich den Urkundsentwurf zwei Wochen vor der Beurkundung erhält. Der Verbraucher soll hierdurch ausreichend Gelegenheit erhalten, sich mit dem Gegenstand der Beurkundung eingehend auseinander zu setzen. Der BGH hat hierzu entschieden, dass ein Abweichen von dieser zweiwöchigen Regelfrist nur dann in Betracht kommt, wenn im Einzelfall nachvollziehbare, sachliche Gründe es rechtfertigen. In diesem Fall muss der vom Gesetz bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz auf andere Weise als durch die Einhaltung der Regelfrist gewährleistet sein. Die Einhaltung der Frist steht gerade nicht zur Disposition der Beteiligten.
Praxistipp
Oftmals teilen die Parteien dem Notar bei dessen Beauftragung mit, dass die Beurkundung so schnell wie möglich stattfinden soll. Handelt es sich dabei jedoch um eine Konstellation, an der Verbraucher und Unternehmer beteiligt sind, müssen zwischen Übermittlung des ersten Vertragsentwurfes und der Beurkundung zwei Wochen liegen. Die Parteien können es hier noch so eilig haben, einfach auf diese zwei Wochen verzichten dürfen sie nicht. Im Zweifelsfall muss der Notar den vorzeitigen Beurkundungswunsch der Beteiligten ablehnen, andernfalls kann er sich schadensersatzpflichtig machen. Nur wenn es einen sachlichen Grund gibt und es anderweitig sichergestellt ist, dass der Verbraucher genau überlegen kann, ob er den Vertrag abschließen möchte oder nicht, darf die Zwei-Wochen-Frist unterschritten werden. Bestenfalls werden diese Umstände auch genau im Vertrag wiedergegeben.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 07. Februar 2013, III ZR 121/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
Wohnraummietrecht: Eigenbedarfskündigung zu rein beruflichen Zwecken
Der BGH hat erstmals entschieden, dass auch die Absicht des Vermieters, eine Mietwohnung zu rein beruflichen Zwecken nutzen zu wollen, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darstellen kann. Dieses Nutzungsinteresse des Vermieters steht dabei dem gesetzlich geregelten Kündigungsgrund wegen Eigenbedarfs des Vermieters zu Wohnzwecken gleichwertig gegenüber. Begründet wird dies mit der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit des Vermieters. Im entschiedenen Fall machte der Ehemann einer Anwältin Eigenbedarf geltend, weil seine Frau die Wohnung als Kanzlei nutzen wollte. Der BGH hat auch darauf hingewiesen, dass – wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters besteht – dieses nicht gegen die Interessen des Mieters abzuwägen ist. Belange des Mieters am Verbleib in der Wohnung finden ausschließlich im Rahmen der Prüfung der sog. „Sozialklausel“ Berücksichtigung.
Kommentar
Mit der Entscheidung hat der BGH die Vermieterrechte im Bereich der ordentlichen Kündigung deutlich gestärkt. Nach der bisherigen Rechtsprechung waren Eigenbedarfskündigungen nur zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung nicht nur zur Berufsausübung, sondern zumindest teilweise auch zum Wohnen benötigte. Letztere Voraussetzung ist jetzt entfallen. Auch wenn der Vermieter die Wohnung ausschließlich für seine beruflichen Zwecke beansprucht, kann dies den Eigenbedarf rechtfertigen. Die Entscheidung erlangt damit besondere Bedeutung nicht nur für vermietende Freiberufler, sondern auch für gewerbliche Vermieter von Wohnraum, die diesen zu anderen als Wohnzwecken benötigen.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 26. September 2012, VIII ZR 330/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
Allgemeines Recht: Viertes Gesetz zur Änderung des Energieeinsparungsgesetzes
Am 17. Mai 2013 hat der Bundestag gegen die Stimmen der Grünen und der Linksfraktion die Änderung des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) beschlossen. Das neue Gesetz sieht vor, dass der Staat als gutes Beispiel voranzugehen hat und seine Neubauten bereits ab 2019 nur noch ein Minimum an Energie verbrauchen dürfen. Private Bauherren werden ab 2021 in die Pflicht genommen und haben alle Neubauten als Niedrigstenergiegebäude zu errichten. Das EnEG ist dabei die Voraussetzung für eine Änderung der Energieeinsparverordnung.  Für ein Inkrafttreten des neuen Gesetzes bedarf es noch der Zustimmung des Bundesrates. Dieser will sich am 07. Juni 2013 und damit noch vor der Sommerpause der Sache annehmen.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: Gesetzentwurf der Bundesregierung – dip21.bundestag.de/dip21/btd/17/126/1712619.pdf
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/29 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Makler- und Bauträgerrecht: Offenlegung Innenprovision
• Gewerbliches Mietrecht: Umgestaltung von Gemeinschaftsflächen
• Allgemeines Recht: Entschärfung der Trinkwasserverordnung
  
Makler- und Bauträgerrecht: Offenlegung Innenprovision
Aus einem Verkaufsprospekt ergibt sich eine vom Käufer zu zahlende Außenprovision in Höhe von 3,42 %. Außerdem wird darauf hingewiesen, dass der Vertriebsbeauftragte seinerseits Vermittler beauftragt hat. Im Rahmen einer Aufstellung des Gesamtaufwandes wird die Position „Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing“ ausgewiesen. Tatsächlich sind hierin Innenprovisionen in Höhe von 18,24 % enthalten. Der Vertriebsbeauftragte habe ihn nicht über die hohe Innenprovision aufgeklärt, so der Käufer. Eine entsprechende Täuschung wird vom Bundesgerichtshof verneint. Aus den Unterlagen sei ersichtlich, dass neben der Außenprovision nicht näher bezifferte Innenprovisionen kalkulatorisch erfasst seien. Dies sei ausreichend.
Praxistipp
Der BGH unterstreicht, dass der Käufer grundsätzlich keinen Anspruch auf einen Erwerb zum Verkehrswert hat. Vielmehr kann der Kaufpreis bis an die Grenze der Sittenwidrigkeit und des Wuchers vereinbart werden. Eine Aufklärungspflicht besteht erst, wenn die Innenprovision zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert führt, dass die Sittenwidrigkeit erreicht sei. Bei einem Hinweis auf eine Innenprovision oder nicht näher definierter Vertriebskosten ist es am Käufer, nachzufragen.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 05. Juni 2012, XI ZR 175/11 – www.bundesgerichtshof.de
  
Gewerbliches Mietrecht: Umgestaltung von Gemeinschaftsflächen
Grundsätzlich ist der Vermieter befugt, Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts umzugestalten. Ein Mieter in Berlin, der das Mietobjekt als diplomatische Vertretung nutzte, hatte gegen die Umgestaltung von Gemeinschaftsflächen und die Absicht der Vermieters, einen von mehreren Eingängen zu verschließen, im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes geklagt. Zu Unrecht, so die Berliner Richter. Der Vermieter müsse dem Mieter zwar die Teile des Grundstücks überlassen, die zum ungestörten Mietgebrauch notwendig sind, also auch einen Eingang. Ein bestimmter Eingang war jedoch nicht Vertragsbestandteil, so dass nur der Zugang zu den Räumen gewährt werden muss. Dies sei im vorliegenden Fall durch die verbleibenden Eingänge gewährleistet. Bei der Umgestaltung von Gemeinschaftsflächen, die nicht ausschließlich von einem Mieter genutzt werden, stehe dem Vermieter ein gewisser Verfügungsspielraum zu. Wenn er gleichwertigen Ersatz zur Verfügung stellt und die vertraglich geregelte Nutzung des Mietobjektes nicht eingeschränkt wird, kann er diese Flächen umgestalten.
Praxistipp
Der Vermieter kann zwar über Gemeinschaftsflächen, die dem Mitgebrauch des Mieters unterliegen, nicht völlig frei verfügen – die Stilllegung einer gemeinschaftlichen Anlage z. B. ist nur unter besonderen Voraussetzungen denkbar. Dennoch sollte sich insbesondere der Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages darüber Gedanken machen, ob die Nutzungsmöglichkeiten von Gemeinschaftsflächen nicht ausdrücklich vertraglich geregelt werden sollten, um zukünftige Probleme zu vermeiden.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de
Fundstelle: KG, Urteil vom 20. August 2012, 8 U 168/23, BeckRS 2012, 21954
  
Allgemeines Recht: Entschärfung der Trinkwasserverordnung
Am 12.10.2012 hat der Deutsche Bundesrat die Zweite Änderung der Trinkwasserverordnung beschlossen. Die Trinkwasserverordnung ist im Hinblick auf die Untersuchungspflichten auf Legionellen entschärft worden.
Hier die wichtigsten Änderungen, die für Grundeigentümer, Vermieter und Immobilienverwalter von Interesse sind:
 
Der Betreiber einer Anlage zur ständigen Wasserverteilung mit einer Großanlage zur Trinkwassererwärmung, der im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, wozu auch das Vermieten von Wohnungen gehört, Trinkwasser abgibt, muss die Wasserversorgungsanlage nunmehr alle drei Jahre auf Legionellen untersuchen lassen. Großanlagen sind Warmwasser-Installationen mit mehr als 400 Liter Volumen oder Warmwasserleitungen mit einem Inhalt von mehr als 3 Litern in mindestens einer Rohrleitung zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und Entnahmestelle.
Es besteht grundsätzlich keine Anzeigepflicht der Warmwasserversorgungsanlagen mehr bei den Gesundheitsämtern. Eine Überschreitung des technischen Maßnahmenwerts für Legionellen von 100 KBE/100 ml ist jedoch unverzüglich anzuzeigen. Eine Übersendung der Untersuchungsergebnisse, die unter dem technischen Maßnahmenwert liegen, entfällt. Die erste Untersuchung ist nun erst bis zum 31.12.2013 vorzunehmen und abzuschließen.
Hinweis
Weiterhin gilt: Die Nichtdurchführung der geforderten Untersuchungen, der Verstoß gegen Dokumentationspflichten, die Nichtdurchführung von Untersuchungen und Sofortmaßnahmen bei problematischer Wasserqualität, die Nichtanzeige von Grenzwertüberschreitungen und der Verstoß gegen Auskunfts- und Mitwirkungspflichten gegenüber dem Gesundheitsamt stellen eine Ordnungswidrigkeit dar. Es kann eine Geldbuße in Höhe von bis zu 25.000 Euro verhängt werden.
 
Kommt es zu Gesundheitsschäden oder Todesfällen, beispielsweise wegen Verstoßes gegen die Untersuchungspflicht, drohen strafrechtliche Konsequenzen z.B. wegen Körperverletzung, gefährlicher und schwerer Körperverletzung, Körperverletzung mit Todesfolge und fahrlässiger Tötung. Bei Fahrlässigkeitsdelikten droht eine Geld- oder Haftstrafe bis zu 5 Jahren, bei vorsätzlicher Begehung droht Freiheitsstrafe von 3 Monaten bis zu 10 Jahren.
 
Es haften die Vorstände und Geschäftsführer des Unternehmens, welches die „Anlage“ nach der Definition der Trinkwasserverordnung betreibt, außerdem leitende Angestellte, sofern ihnen ein Geschäftsbereich verantwortlich übertragen wurde. Dies gilt auch für technische Mitarbeiter, Verwalter und Hausmeister, wenn ihnen für die Anlage die Verantwortung übertragen wurde.
Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de
Fundstelle: Verordnung des Bundesministeriums für Gesundheit vom 31.08.2012 und Beschluss des Bundesrates vom 12.10.2012 zur 2. Verordnung zur Änderung der Trinkwasserverordnung (Drucksache 525/12) – www.bundesrat.de
 
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© Peter Hegerich