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Bergfeld Living in Poing: Baubeginn steht bevor

Ausgestellt am 12. November 2014 von in Uncategorized

In Poing bewegt sich etwas – und das nun schon seit einiger Zeit. Es gab bereits zahlreiche Berichte rund um die Entstehung und Planung des Wohngebiets Bergfeld Living, an dem auch die Münchner Wohnbaugesellschaft Terrafinanz beteiligt ist. Jetzt, im November 2014, sind die strukturellen Vorbereitungen abgeschlossen und der Bau der Häuser kann starten.

 

Roundup: Was in Poing entsteht

Im Poinger Seewinkel entstehen insgesamt 300 Wohneinheiten, von denen rund ein Drittel von Terrafinanz realisiert wird. Terrafinanz kooperiert für dieses Projekt mit der HI Wohnbau. Der Name Seewinkel leitet sich vom hiesigen Bergfeldsee ab, der zu den großen Pluspunkten des Gebiets gehört. Er stellt gewissermaßen die Grundlage für alles Weitere dar: Eine Idylle am Wasser, umgeben von grüner Natur und frischer Luft – die besten Voraussetzungen für ein Wohngebiet mit Premium-Ansprüchen.

Dazu kommt, dass Poing schon vor dem Projekt Bergfeld Living als Top-Familienstandort zählte. Die bestehende Infrastruktur wurde für die Neubauten im Seewinkel gezielt erweitert; Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten sind zu Fuß erreichbar und liefern Familien einen hohen Mehrwert.

Außerdem ist Poing bereits seit Jahrzehnten für den Wildpark bekannt. Er gilt als einer der beliebtesten Ausflugsziele in ganz Bayern; an schönen Sonntagen besuchen Familien den weitläufigen Park, um Greifvögel, Hirsche, Rehe und etliche andere heimische Wildarten zu bestaunen. Der Slogan des Parks, „das Naturerlebnis“, passt bestens zum Ambiente des Wohnprojekts im Seewinkel. Der Charakter Poings wird trotz des Bevölkerungszuwachses gewahrt; Städteplaner sehen darin eine mustergültige Umsetzung aktueller Wohnbedürfnisse.

Darüber hinaus mangelt es dem Nachwuchs auch im Bergfeld Living nicht an Möglichkeiten. Spielplätze und scheinbar endlose Grünflächen in Form von Wald und Wiesen stellen einen perfekten Rahmen dar; da es kaum Durchgangsverkehr gibt, können die Optionen möglichst sorgenfrei genutzt werden.

Ebenfalls gut zu wissen: Poing vereint seit jeher die Vorzüge des Vororts mit guter Erreichbarkeit der Großstadt. Bedeutet: Vom Seewinkel aus erreicht man den Flughafen in unter 30 Minuten, zur Messe München sind es sogar nur 5 Minuten (abhängig von Verkehr und Tageszeit). Beruflich eingespannte Familienväter und –mütter profitieren also ebenfalls von der Lage.

 

Für Interessenten: noch Einheiten verfügbar

Die Nachfrage ist groß, doch das Projekt ist noch größer. So groß sogar, dass trotz des Andrangs noch Einheiten zum Verkauf stehen. Die aktuelle Angebotsliste lässt einen Blick auf die Preise zu: Ein Reihenmittelhaus mit vier Zimmern auf 104 qm kostet rund 540.000 Euro, die größten verfügbaren Objekte sind knapp 160 qm groß, besitzen fünf Zimmer und kosten bis zu 850.000 Euro. Daraus ergibt sich ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von etwa 5.000 Euro. Das ist durchaus auf dem Niveau von München-Stadt und bestätigt einmal mehr die Attraktivität des Standorts Poing.

Denn die Fakten sprechen für sich. Ländliche Ruhe, viel Natur und Platz zur Entfaltung in der Umgebung, gleichzeitig eine gute Infrastruktur und erstklassige Anbindungen nach München. Ein Komplettpaket also, das kaum Wünsche offenlässt und vor allem Familien anspricht. Diese bilden folglich die Kernzielgruppe des Wohngebiets; dementsprechend bunt und fröhlich wird es dort in Zukunft zugehen. Laut Plan sind die Häuser übrigens Ende 2015 bezugsfertig, genau pünktlich also für ein Weihnachtsfest in einer der erfolgreichsten Familienstandorte Deutschlands.

Weitere Informationen gibt es hier: http://www.terrafinanz.de/bergfeld-living-poing

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/04 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Gewerbliches Mietrecht: Vorsicht bei Änderung der Fälligkeit!
• Grundstücksrecht: Kein Anspruch auf Löschung „erledigter“ Eintragungen
• Allgemeines Recht: Das fehlende Gefälle

 

Gewerbliches Mietrecht: Vorsicht bei Änderung der Fälligkeit!
Vereinbaren die Parteien eines Gewerbemietvertrages, die Fälligkeit der Miete zu Gunsten des Mieters nach hinten zu verschieben, also auf das Monatsende (anstatt ursprünglich zum 3. Werktag), ist dies eine wesentliche Änderung des Mietvertrages. Diese unterliegt der Schriftform, so das Kammergericht. Denn damit verschiebe sich auch die Möglichkeit des Vermieters, wegen Zahlungsverzugs zu kündigen, um einen knappen Monat nach hinten.
Praxistipp
Die Parteien eines langfristigen Mietvertrages sollten jede Änderung des Vertrages schriftlich fixieren, auch wenn es ihnen banal vorkommt. Denn liegt ein Schriftformverstoß vor, gilt die feste Mietzeit als nicht vereinbart und der Vertrag ist jederzeit kündbar.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: KG, Urteil vom 28. Oktober 2013, 8 U 181/12, BeckRS 2014, 02267

 

Grundstücksrecht: Kein Anspruch auf Löschung „erledigter“ Eintragungen
Ein Grundstückseigentümer hat keinen Anspruch auf Neuanlegung des Grundbuchblatts, damit ein rechtmäßig eingetragener Zwangsversteigerungsvermerk oder eine Sicherungshypothek nicht mehr ersichtlich ist. In dem zugrunde liegenden Fall waren im Grundbuch mehrere Zwangsversteigerungsvermerke und eine Sicherungshypothek eingetragen und über einen längeren Zeitraum nach und nach gelöscht worden. Der Eigentümer beantragte die vollständige Bereinigung seines Grundbuchs und begründete dies mit Unübersichtlichkeit und Problemen, einen neuen Kredit zu erhalten. Eine unverhältnismäßige Beeinträchtigung des Persönlichkeitsrechts liege nicht vor, wenn auch nach Jahren noch die gelöschten Eintragungen durch Grundbucheinsicht von Dritten zur Kenntnis genommen werden könnten, so das OLG München. Das Grundbuch würde anderenfalls nicht mehr über vergangene Rechtsverhältnisse am Grundstück zuverlässig Auskunft erteilen.
Kommentar
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Da die ursprünglichen Eintragungen auch nach dem Vortrag des Eigentümers rechtmäßig erfolgt sind, besteht kein Anlass, ein neues Grundbuchblatt anzulegen. Die Neuanlegung eines Grundbuchs widerspräche dem Dokumentationscharakter, wodurch der Rechtsverkehr geschützt werden soll. Es soll gerade gewährleistet sein, dass auch erledigte Eintragungen nach ihrer Löschung -beispielsweise für neue Kreditgeber- noch ersichtlich sind.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 05. November 2013, 34 Wx 388/13 – www.ibr-online.de

 

Allgemeines Recht: Das fehlende Gefälle
Für die Beurteilung, ob eine Hof- und Zugangsfläche einer Wohnanlage ein Gefälle zum leichteren Abfluss von Oberflächenwasser haben muss, kommt es darauf an, ob der Besteller (die Wohnungseigentümergemeinschaft) ein solches Gefälle nach dem im Vertrag vereinbarten Qualitäts- und Komfortstandard erwarten kann. Im vom BGH entschiedenen Fall zeigte der Epoxydharz-Belag der Hof- und Zugangsfläche Hohlstellen und Rissbildungen und war somit mangelhaft. Entspricht das versprochene Bauwerk dem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard, kann der Besteller in der Regel auch die Ausführung nicht näher beschriebener Details in diesem Standard verlangen und muss sich nicht mit einem Mindeststandard zufrieden geben, so der BGH, der die Angelegenheit zur weiteren Aufklärung an das Landgericht zurückverwies.
Kommentar
Ein Unternehmer muss sein Werk so herstellen, dass es die zugesicherten Eigenschaften hat und nicht mit Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Vertrage vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern. Die Leistung des Unternehmers ist danach nur vertragsgerecht, wenn sie die Beschaffenheit aufweist, die für den vertraglich vorausgesetzten oder gewöhnlichen Gebrauch erforderlich ist. Das muss für das gesamte Werk gelten. Dem Urteil des BGH ist daher zuzustimmen.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 21. November 2013, VII ZR 275/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
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Gute Nachrichten für Immobilieneigentümer: die Preise werden weiter steigen!

Das eigene Heim wird immer teurer, die Preise steigen so stark wie seit mehr als 20 Jahren nicht. Wirtschaftsforscher sagen: Der Boom geht weiter. Doch ausgerechnet im Luxussegment der großen Metropolen könnte das Ende der Preisspirale erreicht sein.

 

Hamburg – “Wir sind in einem fast idealen Szenario für die Immobilienmärkte: Gleich mehrere preistreibende Faktoren wirken parallel auf die deutschen Ballungsräume ein”, sagt Carsten-Patrick Meier von Kiel Economics. Er ist überzeugt: Die Immobilienpreise in Deutschland werden auch in den kommenden Jahren weiter steigen. Das geht aus einer Prognose hervor, die das Institut für manager magazin errechnet hat.

Für Deutschland sind steigende Immobilienpreise ein ungewohntes Phänomen. Seit Mitte der neunziger Jahre waren sie im Bundesdurchschnitt gesunken. Erst 2007 setzte eine leichte Erholung ein, die seit 2010 deutlich Fahrt aufgenommen hat.

Den Zahlen der Forscher zufolge erlebt die Bundesrepublik derzeit den stärksten Preiszuwachs seit 1990. 2013 sollen danach die Wohnungspreise im Bundesschnitt um mehr als zehn Prozent steigen. Bis 2017 rechnet die Prognose mit weiteren Steigerungen. Allerdings wird sich das Tempo des Booms in den kommenden Jahren abschwächen. So sollen 2014 die Zuwächse noch bei knapp acht Prozent liegen.

Preistreiber Nummer eins: Weiterhin niedrige Zinsen

Die Gründe für die anhaltende Dynamik sieht Kiel Economics in den anhaltend niedrigen Zinsen. In der Tat waren Immobiliendarlehen selten so günstig wie heute: Kredite mit zehn Jahren Laufzeit gibt es schon für deutlich unter drei Prozent Zinsbelastung pro Jahr, sogar festverzinsliche Darlehen mit 25 Jahren Laufzeit sind für weniger als vier Prozent zu haben. Deshalb können sich Wohnungskäufer höhere Kaufpreise leisten, denn die monatliche Rate bleibt dank der niedrigen Zinsen bezahlbar. Die Niedrigzinsen sind der Immobilien-Preistreiber Nummer eins.

Der Zusammenhang zwischen Zinsen und Preisboom ist offensichtlich. Bis zum Ausbruch der Finanzkrise 2007 waren die Zinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) gemessen an dem verhaltenen deutschen Wirtschaftswachstum eher hoch und erschwerten den Immobilienkauf. Doch jetzt hält die EZB den Zins niedrig, um die Euro-Krisenländer zu stützen – während die Wirtschaft in Deutschland vergleichsweise stark wächst. Die gute Wirtschaftslage und die gesunkene Arbeitslosigkeit sind ein weiterer Grund, aus dem mehr Deutsche sich den Kauf eines Eigenheims zutrauen – und damit die Preise weiter in die Höhe treiben.

Die Bevölkerung in Deutschland wächst

Zusätzlicher Preistreiber ist der Bevölkerungsanstieg durch die Zuwanderung. Die Bevölkerung Deutschlands ist 2012 um 196.000 Personen gestiegen und zählt nun 80,5 Millionen Einwohner. Ein ähnlich hohes Plus gab es zuletzt 1996 mit einem Zuwachs von 195.000 Personen. Dazu kommt, dass die Menschen immer mehr Quadratmeter pro Person für sich beanspruchen.

Ein weiterer und sehr starker Preistreiber sind die hochwertigen Neubauprojekte, die in vielen Großstädten derzeit entstehen. Denn sie bieten dem Käufer eine deutlich höhere Wohnqualität als die meisten Bestandsimmobilien. Zu einem ebenso deutlich höheren Preis.

Besonders heftig hat die Baulust die Berliner ergriffen. Dort verdoppelte sich die Zahl der Neubauvorhaben von Anfang 2012 bis Anfang 2013 auf mehr als 200 Projekte.

In nicht zu ferner Zeit kommt der Punkt, wo das erhöhte Angebot dämpfend auf die Preise wirkt. Bei Luxus-Neubauten in Top-Lagen der Metropolen könnte dieser Punkt schon bald erreicht sein. Ein Signal dafür ist, dass es bei solchen Projekten bereits einige Monate bis Jahre dauern kann, um die Luxusobjekte vollständig zu verkaufen.

“Das Angebot an Neubauwohnungen in Top-Lagen ist immens”, sagt Björn Dahler, Gründer und Chef des Maklerhauses Dahler & Company. “Seit ich in der Branche bin, hat es das noch nicht gegeben.”

Außerdem bestand am deutschen Immobilienmarkt Nachholbedarf. Denn die Preise für Wohnungen sind viele Jahre lang weniger stark gestiegen als die Einkommen.

Trotz des jüngsten Booms wohnen die Bundesbürger immer noch relativ billig, zeigen die Daten der OECD. Das aktuelle Verhältnis von Mieten zu Einkommen liegt um ein Fünftel unter dem Durchschnitt seit 1980. Obwohl die Preis deutlich spürbar gestiegen sind, bleiben sie deutschlandweit gesehen gemessen an den Einkommen bezahlbar. Das spricht für weiterhin steigende Preise.

Preise in Top-Lagen der Metropolen steigen rasant

Dieser Befund gilt allerdings nicht unbedingt für die begehrtesten Viertel der Großstädte. Dort steigen die Preise um ein Vielfaches schneller als im Bundesdurchschnitt und haben hohe Niveaus erreicht. So wird inzwischen in Berlin-Charlottenburg das 40fache der ortsüblichen Kaltmiete als Kaufpreis verlangt. Zum Vergleich: Im Bundesdurchschnitt liegt diese Relation beim 23fachen.

Mehr als das 30fache der Jahresmiete zahlen Käufer aber häufig auch in den begehrten, zentralen Vierteln der übrigen Metropolen, von Nord bis Süd. Hier dürfte sich der Preisanstieg auf absehbare Zeit mindestens verlangsamen: Denn die Zahl derer, die sich eine 100-Quadratmeter-Wohnung im Hamburger Stadtteil Ottensen, in Düsseldorf-Carlstadt oder am Frankfurter Osthafen für schon heute fast eine halbe Million Euro leisten können, ist begrenzt und sinkt bei weiteren Preissteigerungen rapide.

Quelle: spiegel online

 
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Gut zu wissen … Schenkungssteuer und Immobilien

Was passiert mit der Immobilie bei Schenkungen oder im Todesfall?

Schenkungen und Erbschaften sind in Deutschland steuerpflichtig. Die Höhe der Steuer hängt dabei vom Verwandtschaftsgrad und dem Wert des Objektes ab. Teilweise können erhebliche Steuern in der Erbschaft anfallen. Nicht so bei Immobilien, die im günstigsten Fall steuerfrei bleiben können. Wichtig ist: Wird Wohneigentum an Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner vererbt, ist die steuerfrei, aber nur wenn das Objekt vom Erben noch zehn Jahre selbstgenutzt wird. Bei Kindern gilt dies ebenfalls, jedoch nur bei Objekten mit einer Fläche bis zu 200 Quadratmetern.

Betrag Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
bis 75.000   7 % 30 % 30 %
bis 300.000 11 % 30 % 30 %
bis 600.000 15 % 30 % 30 %
bis 6.000.000 19 % 30 % 30 %
bis 13.000.000 23 % 50 % 50 %
bis 26.000.000 27 % 50 % 50 %
über 26.000.000 30 % 50 % 50 %
 
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© Peter Hegerich