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Viel Neues in 2014 für Immobilieneigentümer und Vermieter

Gesetzliche Änderungen 2014: Was Eigentümer und Vermieter wissen sollten

Das Jahr 2014 bringt für Immobilieneigentümer und Vermieter eine Reihe von gesetzlichen Änderungen mit sich. Die wichtigsten Neuerungen sind laut Immowelt AG: die Erhöhung der Grunderwerbssteuer in einigen Bundesländern, das Inkrafttreten der reformierten Energieeinsparverordnung (EnEV) und die Einführung des SEPA-Zahlungsverfahrens. Außerdem diskutieren die Parteien in diesem Jahr grundlegende gesetzliche Veränderungen in der Immobilienbranche. Dazu gehören die Mietpreisbremse und die Zahlung der Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip.

 

Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip

Laut aktuellem Gesetzentwurf des Bundesjustizministeriums ist die Maklerprovision bald nach dem Bestellerprinzip zu zahlen. Das heißt, wer den Makler für die Vermittlung einer Wohnung beauftragt, der bezahlt dessen Provision. Wenn Wohnungssuchende einen Makler für die Suche engagieren, müssen sie diesem zu Beginn einen schriftlichen Suchauftrag erteilen. In der Immobilienbranche werden die möglichen Folgen dieses Gesetzentwurfes intensiv diskutiert. Das Inkrafttreten ist für das Jahr 2015 geplant.

 

Mietpreisbremse: Erster Gesetzentwurf liegt vor

Nach dem Willen der Großen Koalition tritt das Gesetz zur Mietpreisbremse im Jahr 2015 in Kraft. Der aktuelle Gesetzentwurf sieht vor, dass die Bundesländer alle fünf Jahre festlegen, in welchen Regionen ein „angespannter Wohnungsmarkt“ herrscht. Neumieten dürfen dort nur noch zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen. Erstvermietungen von Neubauten und umfassend modernisierte Immobilien schließt die Gesetzesvorlage aus, um dem Wohnungsbau nicht zu schaden.

 

Erhöhung der Grunderwerbssteuer in vier Bundesländern

Bereits ab 1. Januar 2014 gilt eine höhere Grunderwerbssteuer in den Ländern Berlin, Schleswig-Holstein, Bremen und Niedersachsen:

–       In Berlin wird ein Steuersatz von 6 Prozent statt 5 Prozent fällig.

–       Schleswig-Holstein erhöht die Grunderwerbssteuer von 5 Prozent auf 6,5 Prozent.

–       Bremen und Niedersachsen steigern den Steuersatz jeweils von 4,5 auf 5 Prozent.

 

Energieausweis gewinnt an Bedeutung

Am 1. Mai 2014 tritt die überarbeitete Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft. Diese verpflichtet Verkäufer und Vermieter von Immobilien, dem zukünftigen Käufer oder Mieter bereits bei der Wohnungsbesichtigung den Energieausweis des Gebäudes vorzulegen. In kommerziellen Immobilienanzeigen, beispielsweise in Zeitungen oder auf Online-Portalen, sind ebenfalls ausgewählte Werte anzugeben.

Die Angabe der Effizienzklasse des Gebäudes ist bei Energieausweisen, die ab Mai 2014 ausgestellt werden, Pflicht. Sie gibt über die Höhe des Energieverbrauchs Auskunft.

 

Einführung des SEPA-Zahlungsverfahrens

Für Überweisungen und Lastschriften gilt ab 1. August 2014 das SEPA-Verfahren. Dadurch sind Lastschriften nur noch elektronisch möglich, nicht mehr per Beleg bei der Bank.

Betroffen sind diejenigen Vermieter, die ihre Miete per Lastschrift erhalten. Voraussetzung ist jedoch, dass der Vermieter oder die Hausverwaltung die Mieter im Vorfeld informieren. Kümmert sich eine Hausverwaltung um die Mieten, übernimmt sie den Vorgang. In dieser sogenannten Vorabanzeige sind die Höhe des abzubuchenden Betrags und die Abbuchungszeit anzugeben. Zusätzlich gehören Swift-Code, IBAN, Gläubiger-Identifikationsnummer und die Mandatsreferenz in das Schreiben.

 
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Kappungsgrenze für Mieterhöhung – bayerische Regierung legt weiter vor

Die baye­ri­sche Lan­des­re­gie­rung hat Ende Juli die Sen­kung der Kap­pungs­gren­ze für Miet­erhö­hun­gen für insgesamt 89 wei­te­re baye­ri­sche Städ­te und Ge­mein­den be­schlos­sen. Miet­erhö­hun­gen bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te sind dort der neuen gesetzlichen Regelung entsprechend nur noch um ma­xi­mal 15% in­ner­halb von drei Jah­ren zu­läs­sig. Bis­lang sind es 20%.

Wie die Immobilinzeitung IZ berichtet, hat Bay­ern hatte im Früh­jahr als ers­tes Bun­des­land ent­schie­den, von der neuen ge­setz­li­chen Mög­lich­keit zur Sen­kung der Kap­pungs­gren­ze für Miet­erhö­hun­gen Ge­brauch zu ma­chen. Für die Lan­des­haupt­stadt Mün­chen, die von stei­gen­den Miet­prei­sen be­son­ders be­trof­fen ist, wurde be­reits im April die Kappungsgrenze eingeführt. Ber­lin war rund einen Monat spä­ter nach­ge­zo­gen. In den meis­ten an­de­ren Bun­des­län­dern ist der Aus­wahl­pro­zess noch nicht ab­ge­schlos­sen.

Die bayerische Lan­des­re­gie­rung hat nun in einem zwei­ten Schritt nach Mün­chen in 89 wei­te­ren baye­ri­schen Städ­ten und Ge­mein­den mit Woh­nungs­man­gel die Kappungsgrenze eingeführt. Die Kom­mu­nen waren nach Dring­lich­keits­kri­te­ri­en vom Ver­brau­cher­schutz­mi­nis­te­ri­um und den je­wei­li­gen kom­mu­na­len Spit­zen­ver­bän­den aus­ge­wählt wor­den.

Zu den Ge­mein­den, in denen die Kap­pungs­gren­ze für Miet­erhö­hun­gen zum 1. Au­gust 2013 von 20% auf 15% ge­senkt wird, ge­hö­ren unter an­de­rem ein Gro­ß­teil der Kom­mu­nen des Land­krei­ses Mün­chen, die Städ­te Bam­berg, In­gol­stadt, Fürth, Nürn­berg, Er­lan­gen, Re­gens­burg, Bad Tölz, Dach­au sowie Ge­mein­den unter an­de­rem aus den Land­krei­sen Ebers­berg, Er­ding, Fürs­ten­feld­bruck, Frei­sing, Lands­berg am Lech und Starn­berg.

Eine vollständige Liste aller Gemeinden finden Sie hier.

 

 
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Grunderwerbsteuer – da waren es nur noch Zwei!

In Deutschland gilt unverändert: Eins ist sicher! Nur ist dies leider nicht unsere Rente sondern sicher ist bei uns nur, dass der Steuerzahler auch weiterhin immer stärker belastet und zur Kasse gebeten wird.
Wie wir im Münchner Immobilienblog schon früher berichtet haben, ist mit der Föderalismusreform von 2006 die Höhe der zuvor einheitlich geregelten Grunderwerbsteuer zur Ländersache geworden. Und die Länder nutzen ihre neu gewonnene Entscheidungskompetenz weiter redlich aus. Und so werden nun zum 01. Januar 2013 bereits 14 Ländern die Grunderwerbsteuer angehoben haben.
Neustes Mitglied in dieser illusteren 14er-Runde ist das Land Hessen, dessen Regierung zu Beginn des Jahres noch jedes Ansinnen auf eine Steuererhöhung weit von sich gewiesen hat. Die Grunderwerbsteuer soll bereits zum 1. Januar 2013 von derzeit 3,5 auf 5 Prozent steigen. Dies entspricht einer bescheidenen Erhöhung von knapp 43% und beschert dem Land Mehreinnahmen von rund 227 Millionen Euro pro Jahr, sagte Finanzminister Thomas Schäfer (CDU) am Mittwoch in Wiesbaden bei der Vorstellung der Pläne für den Doppelhaushalt 2013/2014.

Grund für die Steuererhöhung sei aber nicht die Schuldenbremse, sondern die Berechnungen im Länderfinanzausgleich, betonte er. Weil die Mehrzahl der  Länder bereits 5 Prozent Grunderwerbsteuer erhebe, habe Hessen bislang mehr in den Finanzausgleich eingezahlt, als es tatsächlich an Steuern erhalte. Das werde nun geändert.

Die verbleibenden letzten zwei Länder, die Immobilienkäufern noch den alten Steuersatz von 3,5% in Rechnung stellen, sind Bayern und Sachsen. Wetten, dass wir bald wieder über dieses Thema berichten werden.

 
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Grunderwerbsteuer soll auf 7% steigen

Ausgestellt am 22. November 2011 von in Steuern

Die Berliner SPD stellt einen Antrag zur Erhöhung der Grunderwerbsteuer auf 7%

imageDer Kreis­ver­band des Ber­li­ner Be­zirks Fried­richs­hain-Kreuz­berg hat einen An­trag zur Er­hö­hung der Grund­er­werb­steu­er von der­zeit 4,5% auf 7% ein­ge­bracht. Der An­trag soll auf dem Lan­des­par­tei­tag am 21. No­vem­ber 2011 be­schlos­sen wer­den.

Derzeit sind bei einem Immobilienkauf in Berlin 4,5% Grunderwerbsteuer zu entrichten. Die erwirtschafteten Mehreinnahmen sollen laut Antrag für den Wohnungsbau verwendet werden.

Die Erhöhung der Grunderwerbsteuer ist bundesweit umstritten. Kritisiert wird vor allen Dingen, dass die Immobilie als verlässlicher Baustein zur privaten Altersvorsorge extrem belastet wird. Die Erhöhung der Grunderwerbsteuer trifft vor allem private Haus- und Wohnungskäufer, die ihr Erspartes zum Aufbau ihrer privaten Altersvorsorge in das Eigenheim oder eine Immobilienkapitalanlage investieren wollen. Auch ist nicht sicher, dass eine höhere Grunderwerbsteuer zwangsläufig zu höheren Steuereinnahmen führt. Vielmehr könne es aufgrund der schwächeren Nachfrage zu Steuerausfällen kommen.

Sollten Berlin nun diesen Weg gehen, was bei der derzeitigen politischen Konstellation allerdings nicht sehr wahrscheinlich scheint, wäre es das erste Bundesland, dass die Grunderwerbsteuer um exakt 100% gegenüber dem ursprünglichen Satz von 3,5% erhöht hätte. Dann wäre Berlin wieder einmal unangefochten an der Spitze. Doch man kann heute schon sicher sagen, dass es in diesem Fall dort nicht lange alleine bleiben würde.

 
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Grunderwerbsteuer bereits in 12 Bundesländern erhöht

Ausgestellt am 1. November 2011 von in Steuern

Mit der Föderalismusreform von 2006 ist die Höhe der zuvor einheitlich geregelten Grunderwerbsteuer zur Ländersache geworden. Dies hat mittlerweile dazu geführt, dass wir in Deutschland derzeit 4 unterschiedliche GrESt-Tarife haben und in  12 Ländern bereits eine Steuererhöhung durchgeführt wurde. In 6 Ländern fiel diese mit einer Erhöhung um 42,9% durchaus beachtlich aus. 

Mit Wirkung zum 05.11.2011 wird nun auch in unserem Nachbarland Baden-Württemberg die Grunderwerbsteuer auf 5% erhöht, so dass nun nur noch 4 Länder, Bayern, Hessen, Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern, den ursprünglichen Satz von 3,5% beim Kauf einer Immobilie in Rechnung stellen. Immobilienkäufer in diesen Ländern sollten daher die Situation beobachten und gegebenenfalls bei anstehenden Kaufentscheidung mit berücksichtigen.


Bundesland
Steuersatz bisher Erhöhung ab neuer Steuersatz Erhöhung %
Berlin 3,50% 01.01.2007 4,50% 28,6%
Hamburg 3,50% 01.01.2009 4,50% 28,6%
Sachsen-Anhalt 3,50% 01.03.2010 4,50% 28,6%
Brandenburg 3,50% 01.01.2011 5,00% 42,9%
Bremen 3,50% 01.01.2011 4,50% 28,6%
Niedersachsen 3,50% 01.01.2011 4,50% 28,6%
Saarland 3,50% 01.01.2011 4,00% 14,3%
Thüringen 3,50% 07.04.2011 5,00% 42,9%
Nordrhein-Westfalen 3,50% 01.10.2011 5,00% 42,9%
Baden-Württemberg
3,50% 05.11.2011 5,00% 42,9%
Schleswig-Holstein 3,50% 01.01.2012 5,00% 42,9%
Rheinland-Pfalz 3,50% 01.03.2012 5,00% 42,9%
Bayern
3,50%
Hessen 3,50%
Mecklenburg-Vorpommern 3,50%
Sachsen 3,50%
 
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© Peter Hegerich