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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/22 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
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- Bau- und Architektenrecht: Keine Klagebefugnis des Mieters gegen den Vermieter
- Bau- und Architektenrecht: Baugrund unzutreffend beschrieben: Anspruch auf Mehrvergütung?
- Bau- und Architektenrecht: Mangelfreiheit gleich Funktionstauglichkeit!
- Gewerbliches Mietrecht: Betriebspflicht nicht gleich Offenhaltungspflicht

 

Bau- und Architektenrecht: Keine Klagebefugnis des Mieters gegen den Vermieter

Ein Mieter kann sich nicht mit einer Drittanfechtungsklage gegen eine Baugenehmigung zur Wehr setzen, die seinem Vermieter zur Durchführung baulicher Maßnahmen an dem vom Mieter bewohnten Gebäude erteilt wurde. Hierfür fehlt ihm die Klagebefugnis. Zwar ist die Klagebefugnis eines Mieters im Rahmen einer Drittanfechtungsklage in der Rechtsprechung grundsätzlich schon bejaht worden. Dies betraf allerdings ausschließlich Streitigkeiten zwischen benachbarten Parteien, also z. B. zwischen benachbartem Mieter und Grundstückseigentümer. Besteht ein Nutzungskonflikt aber auf demselben Grundstück, kann der Mieter nicht erfolgreich den öffentlich-rechtlichen Klageweg beschreiten.
Kommentar
Das Oberverwaltungsgericht Magdeburg hat eine Klagebefugnis verneint, weil der Streit auf ein und demselben Grundstück stattfindet, was nicht vom öffentlich-rechtlichen Nachbarschutz umfasst ist. Eine öffentlich-rechtliche Klagebefugnis ergibt sich bei Klagen Dritter ausschließlich aus drittschützenden Normen, dessen Verletzung jedenfalls möglich sei muss. Da der Mieter aber gegenüber seinem Vermieter nicht Nachbar im öffentlich-rechtlichen Sinne ist, kann er sich nicht auf diese Rechte berufen. Der Mieter muss sich bei Unzulänglichkeiten des genehmigten Bauwerks auf zivilrechtlichem Wege, etwa aus mietvertraglichem oder deliktischem Anspruch, Rechtsschutz gegen den Bauherrn suchen.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OVG Magdeburg, Beschluss vom 02. Juli 2015, 2 O 22/15, IBRRS 2015, 2172
 
 
Bau- und Architektenrecht: Baugrund unzutreffend beschrieben: Anspruch auf Mehrvergütung?
 
Bei einer öffentlichen Ausschreibung kommt dem Wortlaut der Leistungsbeschreibung hohe Bedeutung zu. Der Landkreis hatte das klagende Bauunternehmen infolge einer öffentlichen Ausschreibung nach VOB/A mit dem Um- und Neubau eines Krankenhauses zu einem Festpreis beauftragt. Die Bodenverhältnisse wurden in der Ausschreibung unzutreffend beschrieben. Erst nach Aufnahme der Arbeiten wurde eine Kontamination des Bodens mit Arsen festgestellt. Die Entsorgung des kontaminierten Bodens hatte unvorhergesehene, hohe Kosten zur Folge. Das Bauunternehmen begehrte eine entsprechende Mehrvergütung. Das OLG Zweibrücken lehnt den Anspruch zwar ab, stellt aber klar, dass bei einer öffentlichen Ausschreibung die Leistung so eindeutig und erschöpfend zu beschreiben sei, dass u.a. Preise sicher und ohne umfangreiche Vorarbeiten vom Bauunternehmen kalkuliert werden können. Die ausdrückliche Angabe einer Bodenkontamination ist allerdings nicht in jedem Fall zwingend.
Praxistipp
Dem öffentlichen Auftraggeber ist zu raten, das Leistungssoll eindeutig und erschöpfend zu beschreiben. Dem Auftragnehmer wiederum ist zu raten, sich – soweit möglich – umfassend über die Bedingungen einer öffentlichen Ausschreibung zu informieren.
Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Zweibrücken, Urteil vom 21. Mai 2015, 4 U 101/13, IBRRS 2015, 2274
 
 
Bau- und Architektenrecht: Mangelfreiheit gleich Funktionstauglichkeit!
 
Ein Auftragnehmer muss alle Leistungen vornehmen, die erforderlich sind, um eine zweckentsprechende und funktionstaugliche Bauleistung auszuführen. Er darf sich dabei nicht auf die bloße Abarbeitung des Leistungsverzeichnisses beschränken. Um seiner Herstellungspflicht also vollumfänglich nachzukommen, hat er zu prüfen, ob die Vorgaben aus dem Leistungsverzeichnis seines Auftraggebers ausreichend sind, um ein zweckentsprechendes, funktionstaugliches Werk herstellen zu können. Tut er das nicht und das Leistungsverzeichnis war unvollständig, haftet er für das mangelhafte Werk, so das OLG Celle.
Kommentar
It never get‘s old! Ein Auftragnehmer hat das Leistungsverzeichnis bzw. auch weitere Vorgaben seines Auftraggebers darauf zu überprüfen, ob auf diesen Grundlagen ein mangelfreies Werk entstehen kann. Dem Auftragnehmer ist zu raten, bestehende Bedenken schriftlich gegenüber seinem Auftraggeber anzumelden, um so einer Haftung zu entgehen. Ein Werk, das nicht den oben aufgeführten Vorgaben entspricht, ist mangelhaft.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 22. Januar 2014, 14 U 131/13 – www.ibr-online.de
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Betriebspflicht nicht gleich Offenhaltungspflicht
 
Die in Gewerberaummietverträgen übliche Betriebspflicht ist nicht gleichzusetzen mit einer möglichen Offenhaltungspflicht, so das OLG Dresden. Die Betriebspflicht legt dem Mieter die Verpflichtung auf, die angemieteten Geschäftsräume zu einem bestimmten Zweck tatsächlich zu nutzen, wie in dem hier entschiedenen Fall zu dem Betrieb einer Apotheke. Die möglicherweise zusätzlich vereinbarte Offenhaltungspflicht regelt hingegen, dass der Mieter die Gewerberäume zu bestimmten (Uhr-)Zeiten nicht schließen darf.  Beide Regelungen haben den Zweck, zu verhindern, dass Mietobjekte leer stehen und dadurch die Umgebung unattraktiv für Kunden wird. Dies kann sich wiederum nachteilig auf die weitere Vermietbarkeit und die zu erzielende Miete auswirken. Nach Auffassung des Senats lassen sich die beiden Pflichten inhaltlich so deutlich voneinander abgrenzen, dass die eine Klausel nicht automatisch unwirksam wird, wenn die andere Klausel der AGB-Kontrolle nicht standhält und daher ihre Wirksamkeit angezweifelt werden muss. Im vorliegenden Fall war daher die Regelung über die Betriebspflicht wirksam, wenngleich das Gericht die Wirksamkeit der Offenhaltungsverpflichtung in Frage stellte.
Kommentar
Der Entscheidung des OLG Dresden liegen die Regelungen über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen zugrunde. Danach ist eine Klausel, die gegen die gesetzlichen Vorschriften verstößt, grundsätzlich insgesamt unwirksam. Dies gilt jedoch ausnahmsweise nicht, wenn die Vorschrift sprachlich und inhaltlich voneinander trennbare Regelungen enthält, so dass die unwirksamen Teile entfallen können, ohne dass der übrige Teil dem Wortlaut oder dem Sinne nach darunter leidet und auch allein noch zweckmäßig ist.     
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Dresden, Beschluss vom 15. Juli 2015, 5 U 597/15 – www.ibr-online.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/21 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Gewerbliches Mietrecht: Eigenbedarfskündigung bei Mischmietverhältnissen
– Gewerbliches Mietrecht: Wirksamkeit einer Mietanpassungsklausel
– Grundstücksrecht: Erbenanhörung bei Eigentümerwechsel

 

Gewerbliches Mietrecht: Eigenbedarfskündigung bei Mischmietverhältnissen
Für die Eigenbedarfskündigung eines Mischmietverhältnisses, das im Rahmen der überwiegenden Nutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, genügt es, wenn sich der geltend gemachte Eigenbedarf auf die Wohnräume bezieht. Bei dem streitgegenständlichen Mietobjekt handelte es sich um ein ehemals landwirtschaftliches Anwesen, welches vertragsgemäß sowohl zu Wohnzwecken als auch zum Betrieb eines Ladengeschäfts genutzt wurde. Da der Vermieter die Wohnräume seiner Tochter zur Verfügung stellen wollte, beendete er das Mietverhältnis und berief sich dabei auf Eigenbedarf hinsichtlich der Wohnräume. Zu Recht, so der Bundesgerichtshof: Die Kündigung ist auch dann wirksam, wenn sich der Eigenbedarf nur auf die Wohnräume bezieht und kein Bedarf hinsichtlich der gewerblich genutzten Räume besteht. Der Schutz des sozialen (Wohnraum-) Mietrechts umfasst gerade nicht die in das Mietverhältnis mitaufgenommene gewerbliche Nutzung der Mietsache.
Praxistipp
Mischmietverhältnisse können je nach Einordnung des konkreten Verhältnisses durchaus Risiken bergen. Um diese zu minimieren, kann es empfehlenswert sein, zwei gesonderte Mietverträge abzuschließen, die individuelle Vereinbarungen enthalten.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 01. Juli 2015, VIII ZR 14/15 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Wirksamkeit einer Mietanpassungsklausel
Die Klausel eines gewerbliches Mietvertrages, wonach zur Feststellung der ortsüblichen Miete ein Sachverständiger hinzuzuziehen ist, wenn seit der letzten Mietänderung ein Zeitraum von mehr als einem Jahr verstrichen ist und zwischen den Parteien keine Einigung über die künftige Miethöhe erzielt werden kann, ist wirksam. Ein Vermieter hatte diese Klausel in seinen AGB verwendet. Da die Voraussetzungen der Klausel vorlagen, beauftragte der Vermieter zur Ermittlung der Miete einen Sachverständigen. Diesem verweigerte der Mieter jedoch den Zutritt zu den Mieträumen. Zu Unrecht, so das Landgericht Hamburg: Die Klausel des Mietvertrages ist wirksam und benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. Dies gilt auch dann, wenn die Klausel nur eine Erhöhung, nicht hingegen auch eine mögliche Herabsetzung der Miete vorsieht.
Kommentar
Selbst für das Wohnraummietrecht, bei dem im Regelfall ein höherer Schutzbedarf des Mieters anerkannt ist als im Gewerbemietrecht, hat der Gesetzgeber in §§ 557 ff. BGB zumindest zum Teil nur die Möglichkeit der Mieterhöhung und nicht zugleich auch ein Recht für den Mieter auf Herabsetzung der Miete gesetzlich geregelt (Ausnahme: Indexmiete).
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Hamburg, Urteil vom 06. November 2014, 307 S 66/14, BeckRS 2015, 09503

 

Grundstücksrecht: Erbenanhörung bei Eigentümerwechsel
Ist im Grundbuchverfahren darüber zu entscheiden, ob ein Eigentumswechsel aufgrund einer Verfügung des Vorerben eingetragen werden kann,  ist dem Nacherben rechtliches Gehör zu gewähren. Wenn ein Vorerbe ein Grundstück verkauft und der Kaufpreis nach Gutachteransicht darunter liegt, spricht dies gegen eine teilweise Unentgeltlichkeit seines Verkaufs. Der Kläger begehrte mit seiner Klage die Bewilligung seines Antrages auf Eintragung eines Eigentümerwechsels ohne Zustimmung der Nacherben.
Kommentar
Wird durch ein Testament die Vor- und Nacherbschaft angeordnet, kann dadurch ein zeitlich begrenztes Erbrecht bestimmt werden. Grundsätzlich kann der Vorerbe über die Erbschaft frei verfügen. Für unentgeltliche Verfügungen wird aber die Zustimmung der Nacherben benötigt. Eine unentgeltliche Verfügung liegt vor, wenn der Vorerbe keine Gegenleistung für Aufwendungen aus der Erbmasse erhält. Es darf z. B. auch kein Verkauf unter Wert erfolgen. Die Veräußerung eines Grundstücks durch den Vorerben ist nur wirksam, wenn der Vorerbe auch weiß, dass der Verkaufspreis zu niedrig war.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Beschluss vom 25. August 2015, 11 Wx 66/15, IBRRS 2015, 2491
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/19 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
 
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Bau- und Architektenrecht: Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung – Wie weit darf gemindert werden?
- Grundstücksrecht: Arglist des Verkäufers
- Grundstücksrecht: Geschäftswert bei Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz
- Grundstücksrecht: Veräußerungsbeschränkung – keine Belastung des Miteigentumsanteils

 

Bau- und Architektenrecht: Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung – Wie weit darf gemindert werden?
Ist die Mängelbeseitigung unmöglich, richtet sich die Höhe der Minderung nach dem Herstellungsbetrag und dem Ausmaß der Funktionsbeeinträchtigung. Der Auftragnehmer war vorliegend mit der Herstellung einer Fußbodenheizung beauftragt, die Räume bei einer Außentemperatur von minus 16 Grad auf eine Innenraumtemperatur von 23 Grad erwärmen soll. Später stellt sich bei einem der Räume heraus, dass diese Heizleistung, egal mit welcher Fußbodenheizung, nicht erreicht werden kann. Da die Erbringung der vereinbarten Leistung unmöglich ist, ist der Auftraggeber berechtigt, Schadensersatz zu fordern oder den Preis zu mindern. Vorliegend entfiel bei einer Gesamtfläche von 600 qm Fußbodenheizung zum Preis von 50.000 € auf das betroffene Zimmer (50 qm) ein Herstellungsbetrag von 4.166 €. Das OLG entschied daraufhin, dass der Auftraggeber lediglich einen Betrag von 1.000 € mindern könne.
Kommentar
Bei seiner Berechnung geht das Gericht davon aus, dass während der Hälfte der Heizperiode negative Außentemperaturen herrschen, so dass es zu einem maximalen Minderungsbetrag von 2.083 € kommt. Da von der Fußbodenheizung zumindest eine Innenraumtemperatur von 17 Grad erreicht werden kann, hält das OLG eine vollständige Minderung auf 0 % zu Recht für nicht angemessen und kürzt daher den Maximalbetrag um die Hälfte.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Urteil vom 10. März 2015, 9 U 2902/14 Bau, IBRRS 2015, 2390

 

Grundstücksrecht: Arglist des Verkäufers
Verschweigt ein Verkäufer Mängel einer Immobilie, die er dem Käufer hätte offenbaren müssen, handelt er arglistig. Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat entschieden, dass es dabei genügt, wenn der Verkäufer das Vorliegen von Mängeln für möglich hält oder in Kauf nimmt. Vorliegend kam es zum Verkauf einer Immobilie durch den Insolvenzverwalter. Da in der Vergangenheit bereits Probleme mit Schimmel auftraten, hatte der Insolvenzverwalter die Schimmelbeseitigung in Auftrag gegeben. Nach Abschluss der Arbeiten war er von den Mietern des Objektes darüber informiert worden, dass die Beseitigungsarbeiten nicht erfolgreich waren. Gleichwohl verschwieg er dem Käufer gegenüber diese Mitteilung. Der Senat war der Ansicht, der Insolvenzverwalter hätte aufgrund der Nachricht der Mieter das Vorhandensein weiterer Mängel nicht für ausgeschlossen halten dürfen, sodass eine Mitteilungspflicht bestand.
Kommentar
Gerade in der prozessualen Praxis ist der Beweis über das Vorliegen von Arglist ein nicht zu unterschätzendes Risiko. So ist es in diesem Fall Sache des Käufers, die Umstände zu beweisen, aufgrund derer das Gericht auf ein arglistiges Verhalten schließen kann. Dabei müssen zusätzlich zu dem allgemeinen Umstand des „Fürmöglichhaltens“ konkrete Umstände hinzukommen, aufgrund derer eine Arglist zweifelsfrei hergeleitet werden kann.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 12. Juni 2015, 10 U 755/14, IBRRS 2015, 2132

 

Grundstücksrecht: Geschäftswert bei Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz
Bei der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum ist für die Ermittlung der Notars- und Gerichtskosten eine Bewertung vorzunehmen. Maßgeblich ist dabei der Zustand des Bewertungsobjekts, wie er sich nach der beantragten Aufteilung darstellt. Ist das Grundstück zu diesem Zeitpunkt noch nicht bebaut, ist nicht nur der Wert des unbebauten Grundstücks, sondern zusätzlich der geschätzte Wert der geplanten Bebauung zugrunde zu legen. Dies geht allerdings nicht so weit, dass auch theoretisch mögliche Kosten anzusetzen sind, die keinerlei Anhaltspunkte in der konkreten Urkunde haben.
Kommentar
Die Berücksichtigung des erst zu erstellenden Gebäudes rechtfertigt sich damit, dass sich das Wohnungs- und Teileigentum auf die Räume in dem fertig gestellten Gebäude bezieht. Der Gegenstand des zu bewertenden Geschäfts hat deshalb nicht nur Bezug zum Grund und Boden, sondern auch zum Gebäude unabhängig vom Grad seiner Fertigstellung zum Bewertungsstichtag. Im entschiedenen Fall wollte das Grundbuchamt jedoch auch einen eventuell vom Eigentümer geplanten, aber nicht in der Teilungserklärung vorgesehenen zweiten Bauabschnitt bewerten. Diesem Ansinnen erteilte das OLG zu Recht eine Absage.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 26. Juni 2015, 34 Wx 182/15, BeckRS 2015, 12789

 

Grundstücksrecht: Veräußerungsbeschränkung – keine Belastung des Miteigentumsanteils
Eine Veräußerungsbeschränkung kraft Vereinbarung oder einseitiger Erklärung des teilenden Eigentümers gestaltet als Inhalt des Sondereigentums das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und stellt keine Belastung des Miteigentumsanteils dar. Demzufolge bewirkt die Aufhebung dieser Veräußerungsbeschränkung eine Änderung des Inhalts des Sondereigentums. Daher verursacht die Eintragung im Grundbuch Kosten. Die hierfür anfallende Festgebühr ist für jedes betroffene Sondereigentum zu erheben. Hierbei ist jedes Sondereigentum betroffen, bei dem das Grundbuchamt auf entsprechenden Antrag die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung einträgt.
Kommentar
Die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung bewirkt eine Inhaltsänderung des Sondereigentums, welche vom Grundbuchamt mit einer Festgebühr von 50,00 € für jedes betroffene Sondereigentum abgerechnet wird. Nach dem neuen Kostenrecht ist es nicht maßgeblich, dass nur die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeändert wird. Zu beachten ist, dass zukünftig Kosten für die Einholung von Zustimmungserklärungen des Verwalters und deren grundbuchmäßigen Nachweis im Veräußerungsfall entfallen.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 17. Juli 2015, 34 Wx 137/15, IBRRS 2015, 2239
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/18 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Gewerbliches Mietrecht: Kein Schadensersatz bei ausbleibenden Kunden
- Grundstücksrecht: Schadensersatz bei Abbruch von Vertragsverhandlungen
- Makler-und Bauträgerrecht: Und noch einmal: Keine Provision ohne Maklervertrag!
- Bau- und Architektenrecht: Kündigung wird nur auf einen Grund gestützt – kein Nachschieben möglich?

 

Gewerbliches Mietrecht: Kein Schadensersatz bei ausbleibenden Kunden

Das Rentabilitätsrisiko von angemieteten Verkaufsräumen liegt grundsätzlich auf Seiten des gewerblichen Mieters. Dies gilt auch, wenn die Räumlichkeiten in einem neu erbauten Einkaufszentrum mit einem besonderen Vermarktungskonzept liegen, so das OLG Koblenz. Das Risiko kann dem Mieter grundsätzlich nur durch entsprechende vertragliche Regelungen genommen werden, z. B. durch die Vereinbarung einer Umsatzmiete. Vorliegend forderte der Mieter Schadensersatz von seinem Vermieter, da dieser nach Ansicht des Mieters Werbemaßnahmen nicht vornahm, die er ihm im Vorfeld zugesichert habe. Weiterhin seien die vom Vermieter zugesicherten Besucherzahlen ausgeblieben. Der Senat sah den Vortrag des Mieters jedoch als nicht substantiiert an. Beruft sich ein Mieter auf vorvertragliche Erklärungen zu Inhalt und Umfang von Werbemaßnahmen oder einer voraussichtlichen Kundenfrequenz, hat er die behaupteten Zusagen des Vermieters detailliert nachzuweisen, solange diese weder Teil des Mietvertrags sind noch sonst protokolliert wurden.

Praxistipp

Gerade bei neu geschaffenen gewerblichen Mietobjekten wird der Vermieter keine Gewähr für etwaige Besucherzahlen oder der Gleichen abgeben wollen. Beim Abschluss eines Mietvertrages sollten die Parteien daher alle Voraussetzungen, die für sie für die Durchführung des Mietverhältnisses von Bedeutung sind, vertraglich konkret vereinbaren. Nur so können im Zweifelsfall Schadensersatzansprüche hergeleitet werden.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 14. April 2015, 5 U 1483/14, IBRRS 2015, 2309

 

Grundstücksrecht: Schadensersatz bei Abbruch von Vertragsverhandlungen

Werden von Seiten des Verkäufers konkrete Vertragsverhandlungen über ein Grundstück abgebrochen, ist dieser verpflichtet, dies dem Käufer gegenüber zu offenbaren. Tut er dies, kann der Käufer nur noch den durch enttäuschtes Vertrauen entstandenen Schaden geltend machen, der in der Zeit entstanden ist, in der die Verkäuferseite die Käuferseite nicht von der nun nicht mehr bestehenden Verkaufsabsicht unterrichtet hat.

Kommentar

Im Rahmen der Vertragsfreiheit hat grundsätzlich jeder Vertragspartner das Recht, vom angestrebten Vertragsabschluss Abstand zu nehmen. Daher erfolgt jeder Aufwand, der in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht wird, auf eigene Gefahr. Jedoch ist bei notariell zu beurkundenden Verträgen eine Ersatzpflicht zu bejahen, wenn eine Partei ohne triftigen Grund die Vertragsverhandlungen abbricht. Der Vertragspartner soll vor einem Irrtum über den Fortbestand einer Verkaufsabsicht bewahrt werden. Dennoch sind nur solche Schäden ersatzpflichtig, die in der Zeit entstanden, als der Käufer noch nichts vom Abbruch der Verhandlungen wusste.

Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Aachen, Urteil vom 15. Januar 2015, 10 O 106/14, IBRRS 2015, 2013

 

Makler- und Bauträgerrecht: Und noch einmal: Keine Provision ohne Maklervertrag!

Dass ein Makler seine Provision auch dann fordern kann, wenn nicht der ursprüngliche Käufer, sondern der Vorkaufsberechtigte die Immobilie erwirbt, ist allseits bekannt. Damit der Provisionsanspruch nicht gefährdet wird, ist es aber erforderlich, dass die Vereinbarung über den Maklerlohn „wesensmäßig“ im Kaufvertrag enthalten ist. So hatte das Kammergericht vorliegend entschieden, dass es sich bei der Maklerklausel im Vertrag des Vorkaufsrechtsgeschäfts gerade nicht um eine wesensmäßig zum Kaufvertrag gehörende Regelung handele. Denn: Die erste Ausführung des Kaufvertrags enthielt in diesem Fall keinerlei Regelungen hinsichtlich einer Maklerprovision. Erst im Nachtragsverfahren wurde ein Anspruch des Maklers im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts vereinbart. Nach Ansicht des Senats stelle dieser Nachtrag einen Fremdkörper dar –  ein Anspruch des Maklers gegenüber dem Vorkaufskäufer scheidet folglich aus.

Kommentar

Kommt es zur Ausübung des Vorkaufsrechts, ist es für den Provisionsanspruch des Maklers entscheidend, dass die Maklerklauseln wesentlicher Teil des Kaufvertrags sind. Dies ist z.B. der Fall, wenn die Klausel jene Maklerkosten betrifft, die bereits zur Anbahnung des Hauptvertrages entstandenen waren. Für den Provisionsanspruch muss bei Abschluss des Kaufvertrags bereits eine maklervertragliche Rechtsgrundlage angelegt gewesen sein.

Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com

Fundstelle: KG, Beschluss vom 11. August 2014, 10 U 140/13, IBRRS 2015, 2337

 

Bau- und Architektenrecht: Kündigung wird nur auf einen Grund gestützt – kein Nachschieben möglich?

Gründet der Auftraggeber seine außerordentliche Kündigung des VOB-Bauvertrags allein auf eine bestimmte Tatsache, z.B. den Verzug des Auftragnehmers, so ist die vorzeitige Beendigung des Vertrages auf diesen Kündigungsgrund beschränkt. Ein Nachschieben von Kündigungsgründen ist nur möglich, wenn die nachgeschobenen Gründe zum Zeitpunkt der Auftragsentziehung vorlagen und diese dem Auftragnehmer rechtzeitig, bis zum Beginn der Selbstvornahme, mitgeteilt worden sind, so das Oberlandesgericht Stuttgart.

Kommentar

Das Oberlandesgericht behandelt ein umstrittenes Thema. Die VOB/B schreibt ausdrücklich die schriftliche Kündigung gegenüber dem Auftragnehmer vor, lässt aber unerwähnt, ob daneben auch eine Begründungspflicht besteht. Insbesondere, wenn der Auftraggeber im Vorfeld der Kündigung auf verschiedene Pflichtverletzungen des Auftragnehmers aufmerksam gemacht hat und diesem die Kündigung androhte, erscheint eine gesonderte Begründung im Kündigungsschreiben nicht notwendig zu sein. Der Auftragnehmer sollte durch die vorgeschaltete Korrespondenz bereits in Kenntnis der Gründe gesetzt worden sein. Angesichts der Rechtsprechung des OLG Stuttgart ist es allerdings ratsam, im Kündigungsschreiben auf die Gründe und vorangegangenen Kündigungsandrohungen Bezug zu nehmen.

Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 03. März 2015, 10 U 62/14 (nicht rechtskräftig), IBRRS 2015, 0708

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/17 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Grundstücksrecht: Nachweispflicht bei einer Untervollmacht
- Gewerbliches Mietrecht: Keine Haftung des Vermieters bei Umsatzausfall
- Gewerbliches Mietrecht: Volle Nutzungsentschädigung trotz Mangel
- Makler- und Bauträgerrecht: Vertragsschluss nach über einem Jahr – Beweislast des Maklers

 

Grundstücksrecht: Nachweispflicht bei einer Untervollmacht

Soweit ein Unterbevollmächtigter unmittelbar im Namen des Geschäftsherrn eine Eintragungsbewilligung erteilt, ist der Fortbestand von Untervollmacht und Hauptvollmacht gegenüber dem Grundbuchamt nachzuweisen. Dabei kommt es bei der Untervollmacht auf den Zeitpunkt der Wirksamkeit der Bewilligung und bei der Hauptvollmacht auf den Zeitpunkt der Erteilung der Untervollmacht an. Das Fortbestehen der Untervollmacht ist durch Vorlage der Urschrift, einer Ausfertigung oder der notariellen Bescheinigung, dass Urschrift oder Ausfertigung bei Abgabe der Bewilligung vorlagen, zu belegen.

Kommentar

Grundsätzlich kann die Untervollmacht auf zwei Arten erteilt werden: Zum einen kann der Hauptbevollmächtigte dem Unterbevollmächtigten Vollmacht erteilen, den Geschäftsherrn unmittelbar zu vertreten. Zum anderen kann der Bevollmächtigte den Unterbevollmächtigten zu seiner eigenen Vertretung bei den auf Grund der Hauptvollmacht vorzunehmenden Handlungen bevollmächtigen. Bevollmächtigt der Hauptbevollmächtigte den Unterbevollmächtigten zur unmittelbaren Vertretung der Gläubigerin, muss dem Grundbuchamt der Bestand der Untervollmacht nachgewiesen werden.

Autor: Dominique Reichelt – reichelt@bethge-legal.com

Fundstelle: KG, Beschluss vom 14. Juli 2015, 1 W 689/15, IBRRS 2015, 2296

 

Gewerbliches Mietrecht: Keine Haftung des Vermieters bei Umsatzausfall

Der Vermieter gewerblicher Mieträume haftet nicht bei einem Umsatzausfall seines Mieters, den dieser aufgrund von Erhaltungsmaßnahmen der Mietsache erlitten hat. Nach dem Gesetz hat der Vermieter seinem Mieter grundsätzlich alle Aufwendungen zu ersetzen, die dieser aufgrund einer Erhaltungsmaßnahme erbringt. Eine „Aufwendung“ im Sinne der Vorschrift liegt vor, wenn es sich um eine freiwillige Vermögenseinbuße handelt, die im Interesse eines anderen erbracht wird und auf einer Leistung des Mieters beruht, z. B. Reinigungsarbeiten oder eine Anschlussrenovierung. Umsatzeinbußen sind weder freiwillig noch im Interesse eines anderen erfolgt und stellen keine Aufwendungen dar, so dass sie in einem solchen Fall vom Vermieter nicht zu tragen sind.

Kommentar

Es erscheint sachgerecht, Umsatzeinbußen, die aufgrund von Erhaltungsmaßnahmen aufgetreten sind, dem Mieter aufzuerlegen, wenn der Vermieter weder das Auftreten des Mangels noch Umfang und Dauer der Mangelbeseitigung verschuldet hat. Den Vermieter trifft im Umkehrschluss jedoch die Pflicht, Erhaltungsmaßnahmen rechtzeitig anzukündigen, sodass sich der Mieter auf diese einstellen kann. Gerade bei der Gewerberaummiete können Gewinnausfälle des Mieters leicht durch Absprachen der Parteien und Rücksichtnahme auf saisonale Besonderheiten minimiert werden.

Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. Mai 2015, XII ZR 65/14 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Volle Nutzungsentschädigung trotz Mangel

Räumt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume nicht, kann der Vermieter nach dem Gesetz für die Zeit der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der zuletzt vereinbarten oder der ortsüblichen Miete verlangen. War der Mietwert der Sache durch einen Mangel schon während des Mietverhältnisses gemindert, hat der Mieter nur den geminderten Betrag als Nutzungsersatz zu zahlen. Tritt ein solcher Mangel aber erst nach Vertragsbeendigung ein, soll nach der Entscheidung des BGH der Entschädigungsanspruch des Vermieters grundsätzlich nicht herabzusetzen sein. Könnte sich der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nämlich auf jede weitere Verschlechterung der Mietsache berufen und so eine Kürzung des Entschädigungsanspruchs erreichen, wäre er nicht besonders unter Druck, seiner gesetzlichen Pflicht zur Rückgabe der Mietsache nachzukommen und das Verhältnis zwischen den Parteien endgültig abzuwickeln.

Kommentar

Der Bundesgerichtshof führt mit der hier genannten Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung zu dieser Thematik fort. Grundsätzlich besteht danach, trotz des Anspruches auf Nutzungsentschädigung, für den Vermieter keine Verpflichtung, nachträglich entstandene Mängel zu beseitigen. Ausnahmen hiervon behält sich der BGH jedoch für solche Fälle vor, in denen dem Mieter durch die unterlassene Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache akute und schwerwiegende Gefahren für Leben, Gesundheit oder Eigentum drohen und zusätzlich Gründe vorliegen, die die Vorenthaltung der Mieträume in milderem Licht erscheinen lassen.

Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 27. Mai 2015, XII ZR 66/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Makler- und Bauträgerrecht: Vertragsschluss nach über einem Jahr – Beweislast des Maklers

Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht dann, wenn sich der Grundstückskaufvertrag als Ergebnis der vorhergehenden Maklerleistungen darstellt. Erfolgt der Abschluss des Kaufvertrages innerhalb eines Zeitraums von etwa einem Jahr, wird die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für gewöhnlich vermutet. Nach Ablauf dieses Zeitraums muss der Makler vollumfänglich beweisen, dass sein Nachweis zumindest mitursächlich für den Abschluss des Kaufvertrages war. Im vorliegenden Fall wurde der Kaufvertrag 22 Monate nach erfolgtem Nachweis geschlossen. Der Makler berief sich  darauf, dass die Kaufinteressenten direkt nach seiner Nachweistätigkeit eine Datei über das Objekt angelegt hatten und in diese später noch einmal ein Eintrag durch einen dortigen Mitarbeiter erfolgte. Nach Ansicht des Senats belegt dies allein jedoch kein Fortwirken der Nachweistätigkeit. Mangels weiterer Tätigkeiten des Maklers schied ein Provisionsanspruch aus.

Kommentar

Oft ist es für den Makler in der Praxis schwierig, die Mitursächlichkeit der eigenen Tätigkeit am Abschluss des Kaufvertrages nach längerem Zeitablauf nachzuweisen. Der Makler sollte daher stets versuchen, mit dem Kunden in Kontakt zu bleiben und weitere Informationen zum Objekt zu liefern. Hier bietet es sich z. B. an, auch Kunden, die einen Ankauf wegen eines zu hohen Kaufpreises längst abgelehnt haben, bei einer späteren Reduzierung des Kaufpreises zu informieren. Hiermit könnte ein neues Kaufinteresse geweckt werden.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Urteil vom 09. Juli 2015, 23 U 396/15, IBRRS 2015, 2130

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/16 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 

- Gewerbliches Mietrecht: Kein Überwachungsrecht des Mieters
- Grundstücksrecht: Videoüberwachung des Nachbargrundstücks aufgrund von Verpixelung zulässig
- Grundstücksrecht: Pflichtverletzung ab 5% des Kaufpreises
- Bau- und Architektenrecht: Und täglich grüßt die Schwarzarbeiterproblematik

 

Gewerbliches Mietrecht: Kein Überwachungsrecht des Mieters
Dem Mieter steht kein Recht zu, die noch in der Herstellung befindlichen Mieträume zu betreten, um die ordnungsgemäße Bauausführung zu überwachen, so das Kammergericht. Der Mieter hat gegen den Vermieter nur einen Anspruch auf Überlassung der fertig gestellten Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Ein Anspruch des Mieters auf Zutritt zu den vom Vermieter noch nicht übergebenen Räumen besteht aber grundsätzlich nicht. Die Herstellung erfolgt allein im Verantwortungsbereich des Vermieters.
Kommentar
Die Entscheidung ist nicht zu beanstanden. Das Gericht weist auch zu Recht darauf hin, dass Konsequenz der Rechtsauffassung des Mieters wäre, dass beispielsweise ein Käufer bei einem Pkw-Kauf Anspruch auf Beobachtung des Herstellungsprozesses oder der Käufer eines für ihn anzufertigenden Kleidungsstücks auf Zutritt zur Schneiderwerkstatt hätte. Diese Beispiele zeigen, dass ein derartiges Begehren grundsätzlich nicht in Betracht kommt.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: KG, Beschluss vom 26.03.2015, 8 U 19/15, BeckRS 2015, 09948
 
 
Grundstücksrecht: Videoüberwachung des Nachbargrundstücks aufgrund von Verpixelung zulässig
Bei einer Videoüberwachung auf einem Privatgrundstück muss grundsätzlich sichergestellt sein, dass weder der angrenzende öffentliche Bereich noch benachbarte Privatgrundstücke oder der gemeinsame Zugang zu diesen von den Kameras erfasst werden. Im entschiedenen Fall waren die Kameras zwar so installiert worden, dass die öffentliche Straße vor dem Haus des Beklagten und das Grundstück des klagenden Nachbarn gefilmt wurden, aber die Aufnahmen automatisch verpixelt wurden und somit nichts erkennbar war. Da diese Verpixelung für den normalen Anwender nicht rückgängig zu machen ist, entschied das Gericht, dass die Videoüberwachung nicht das allgemeine Persönlichkeitsrecht verletzt und kein Entfernungsanspruch besteht.
Kommentar
Wer an seinem Grundstück Überwachungskameras so installiert, dass diese nicht nur das eigene Grundstück, sondern auch das Nachbargrundstück oder öffentlichen Verkehrsraum filmen, der muss damit rechnen, dass ihm dies gerichtlich untersagt wird. Das allgemeine Persönlichkeitsrecht, und damit das Recht am eigenen Bild, wird im Grundgesetz nämlich ausdrücklich unter Schutz gestellt. In jedem Fall sollte die Installation von Fachfirmen durchgeführt werden, die sensible fremde Bereiche technisch verpixeln bzw. ausgrauen, damit – wie im entschiedenen Fall – der gutachterliche Beweis geführt werden kann, dass fremde Rechte nicht beeinträchtigt werden.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: AG Wedding, Urteil vom 25.06.2014, 8a C 63/13, IBRRS 2015, 1134

 

Grundstücksrecht: Pflichtverletzung ab 5% des Kaufpreises
Tritt im Rahmen eines Grundstückskaufvertrages ein behebbarer Mangel auf, kann in der Regel dann keine unerhebliche Pflichtverletzung mehr angenommen werden, wenn die Kosten der Mängelbeseitigung mehr als 5 % des Kaufpreises betragen. Liegen die Kosten hingegen unter dieser Schwelle, hat der Verkäufer einen Rücktritt des Käufers nicht zu befürchten, da dieser aufgrund der Unerheblichkeit der Pflichtverletzung ausgeschlossen ist. Bei einer gebrauchten Immobilie ist dieser Schwellenwert nicht alleine deshalb auf einen Wert von 10 % zu erhöhen, weil eine allgemein geringere Erwartungshaltung hinsichtlich der Mängelfreiheit geboten ist. Vielmehr müssen weitere Umstände hinzukommen, die eine Erhöhung der Erheblichkeitsschwelle zu Lasten des Käufers sachgerecht erscheinen lassen.
Kommentar
Für die Frage, wann eine Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle im Sinne des § 323 Abs. 5 BGB gegeben ist, bedarf es einer umfassenden Interessenabwägung beider Parteien. Dabei sind die generelle Bedeutung des Mangels sowie alle Umstände des Einzelfalles zu würdigen. Liegen behebbare Mängeln vor, ist dabei auf den Mängelbeseitigungsaufwand abzustellen. Dieser ist dann mit dem Kaufpreis ins Verhältnis zu setzen, um feststellen zu können, ob bzw. inwieweit eine Geringfügigkeit der Pflichtverletzung gegeben ist.
Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.03.2015, 21 U 93/14, IBRRS 2015, 2062

 

Bau- und Architektenrecht: Und täglich grüßt die Schwarzarbeiterproblematik
Ist ein Werkvertrag wegen Verstoßes gegen das Schwarzarbeitergesetz nichtig, weil die Parteien vereinbarten, dass für den Werklohn weder Rechnung mit Steuerausweis gestellt, noch Umsatzsteuer gezahlt werden sollte, so kann der Auftraggeber von seinem Auftragnehmer bei Mangelhaftigkeit des hergestellten Werks keine Rückzahlung des zu viel gezahlten Werklohns verlangen, obwohl der Wert des Gewerks aufgrund der erbrachten mangelhaften Leistung deutlich gemindert war. Anderweitige Ansprüche, etwa Gewährleistungsansprüche aus dem Werkvertrag, stehen dem Auftraggeber aufgrund der Nichtigkeit des Werkvertrags nicht zu, sodass die Schlechtleistung in keiner Weise kompensiert werden kann.
Kommentar
Dieses Urteil setzt die höchstrichterliche Rechtsprechung aus dem Jahr 2014 zur Schwarzarbeiterproblematik fort und kippt dabei das Urteil des vorinstanzlichen Oberlandesgerichts, welches einen Wertersatzanspruch für die mangelhafte Leistung im Sinne eines Rückerstattungsanspruchs bejahte. Dies ist auch nur konsequent. Karlsruhe verstärkt durch die Entscheidung erneut das Schwarzarbeitergesetz zwecks Eindämmung der Schwarzarbeit in Deutschland. Die strikte Ablehnung etwaiger Ersatzansprüche ist Ausfluss des mittlerweile vorherrschenden gesellschaftlichen Verständnisses für das Risiko, welches die Steuer- und Abgabenverkürzung in sich birgt.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 11.06.2015, VII ZR 216/14 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/15 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Grundstücksrecht: Verbrauchervertrag – die zwei-Wochen-Frist gilt!
- Grundstücksrecht: Haftung für Rechtsmängel nach Eigentumsübergang
- Bau- und Architektenrecht: Strenge Anforderungen an Fristsetzung!
- Gewerbliches Mietrecht: Baustelle kann Mietmangel begründen

 

Grundstücksrecht: Verbrauchervertrag – die zwei-Wochen-Frist gilt!
Bei Verbraucherverträgen muss der Notar dem Verbraucher den beabsichtigten Text des Kaufvertrages zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Dies gilt auch dann, wenn die Parteien ein freies Rücktrittsrecht im Kaufvertrag vereinbart haben, so der BGH. Denn damit werde der eigentliche Sinn und Zweck der gesetzlichen Vorschrift, insbesondere die dadurch gewährte Möglichkeit des Verbrauchers, sich mit dem Vertrag vertraut zu machen und etwaige Fragen und Änderungswünsche zu formulieren, nicht gewahrt. Nimmt der Notar die Beurkundung trotzdem vor, trägt er die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Käufer, wenn der Notar die Beurkundung abgelehnt hätte, diese nach Ablauf der Regelfrist genauso wie geschehen hätte vornehmen lassen.
Kommentar
Der Senat schließt sich mit seiner Entscheidung der ganz herrschenden Meinung an. Der Gesetzgeber bezweckt mit § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG, den Verbraucher vor unüberlegtem Handeln zu schützen. Dies wird dadurch gewährleistet, dass der Verbraucher den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung von dem Notar zwecks Prüfung zur Verfügung gestellt bekommt. Ein Abweichen von der Regelfrist kommt nur dann in Betracht, soweit ein sachlicher Grund vorliegt, der es rechtfertigt, die dem Verbraucher zugedachte Schutzfrist zu verkürzen.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 25. Juni 2015, III ZR 292/14 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Haftung für Rechtsmängel nach Eigentumsübergang
Der Verkäufer muss nicht für Rechtsmängel des Grundstücks haften, die erst nach dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs – also der Eintragung des Käufers im Grundbuch – entstehen. Im Gegensatz zum Sachmangel, der die Beschaffenheit oder Verwendbarkeit einer Sache betrifft, ist ein Grundstück oder Gebäude mangelhaft im rechtlichen Sinne, wenn ein Dritter aufgrund eines privaten oder öffentlichen Rechts das Eigentum, den Besitz oder den Gebrauch der Sache beeinträchtigen kann. Im vorliegenden Fall lag der Rechtsmangel nach Ansicht des Käufers und Klägers des hier in Rede stehenden Verfahrens darin, dass der Eigentümer des benachbarten Gartengrundstücks von ihm die kostenpflichtige Beseitigung eines auf das Nachbargrundstück ragenden Gastanks verlangen durfte. Der Kläger verlangte hierfür Schadensersatz von dem Verkäufer seines Hausgrundstücks. Die Klage blieb jedoch ohne Erfolg, da die Überbausituation erst Jahre nach dem Eigentumsübergang des streitgegenständlichen Hausgrundstücks, nämlich durch den Verkauf des bis dahin ebenfalls im Eigentum des Beklagten stehenden und an den Kläger verpachteten Gartengrundstücks entstand.
Kommentar
Werden dem Erwerber eines Grundstücks Rechtsmängel bekannt, muss er sich also zunächst fragen, ob das Recht des Dritten, unabhängig von dem Zeitpunkt seiner Geltendmachung, seine Grundlage in Rechtsverhältnissen findet, die bereits bei Übergang des Eigentums bestanden. Selbst wenn dies der Fall ist, könnten die Gewährleistungsrechte des Käufers letztlich aber auch noch durch eine entsprechende Regelung im Kaufvertrag wirksam ausgeschlossen worden sein.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 12. November 2014, 1 W 517/14, IBRRS 2015, 1918

 

Bau- und Architektenrecht: Strenge Anforderungen an Fristsetzung!
Fordert der Auftraggeber zweimal zur Mangelbeseitigung auf, ohne gleichzeitig auch ausdrücklich eine Frist zu setzen, so scheidet ein Anspruch auf Erstattung der Mangelbeseitigungskosten grundsätzlich aus. Dies entschied das Oberlandesgericht Celle, nachdem der Auftraggeber dem Auftragnehmer gekündigt hatte und die Arbeiten durch ein Drittunternehmen ausführen ließ. Der Senat begründet seine Auffassung damit, dass die Frist zur Mangelbeseitigung nicht gesetzt worden sei.
Kommentar
Die vom OLG vertretene Auffassung ist ziemlich streng. Auf die Formalien der Mangelanzeige sollte also penibel geachtet werden. Diese sind: 1. Beschreibung des Mangelsymptoms, d.h. Beschreibung des Mangels nach dem äußeren Erscheinungsbild, 2. Forderung nach Mangelbeseitigung binnen einer angemessenen Frist und 3. Ablauf der Frist. Da es zuweilen nicht ganz einfach ist, die angemessene Frist sicher zu bestimmen, empfiehlt es sich, dem Auftragnehmer eine kurze Frist zu setzen, binnen derer er unter Angabe des konkreten Grundes zu erklären hat, wenn die ihm gesetzte Frist nicht ausreicht.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 17. Januar 2013, 6 U 60/12, IBRRS 2015, 1891

 

Gewerbliches Mietrecht: Baustelle kann Mietmangel begründen
Dass es im Rahmen einer Großbaustelle zu Beeinträchtigungen kommen kann, ist ein allgegenwärtiges Problem. Nehmen diese Beeinträchtigungen ein zu hohes Ausmaß ein, kann dies einen Mangel an benachbarten gewerblichen Mietobjekten begründen. So wurde im entschiedenen Fall durch zahlreiche Baucontainer und die Baustelleneinrichtung die Sicht auf ein vermietetes Ladenlokal deutlich beeinträchtigt. Lkws und Baustellenfahrzeuge passierten vermehrt die in unmittelbarer Nähe der Baustelle gelegene Nebenstraße, in der sich das Mietobjekt befand. Aufgrund der starken Verengung mieden Passanten diesen Straßenabschnitt. Die Mieterin war jedoch in besonderem Maße auf Laufkundschaft angewiesen, so dass von einem Mietmangel auszugehen sei, der zur Minderung berechtigt, so der Senat.
Kommentar
Grundsätzlich sind Beeinträchtigungen aufgrund üblicher Bautätigkeiten im Innenstadtbereich hinzunehmen, wenn diese sich innerhalb der üblichen Grenzen halten. Ob nachteilige Umstände im Umfeld des Mietobjekts einen Mangel der Mietsache begründen, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Hier ist insbesondere auf die vertraglichen Vereinbarungen, die Kenntnisse der Vertragsparteien, Art und Intensität der Beeinträchtigungen sowie deren Üblichkeit abzustellen.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 11. Februar 2015, 2 U 174/14, IBRRS 2015, 2043
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/14 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Makler- und Bauträgerrecht: Maklerprovision des Asset-Managers
- Bau- und Architektenrecht: Fiktiver Schaden – ersatzfähig, aber in welcher Höhe?
- Bau- und Architektenrecht: Keine Beschränkung des Wahlrechts!
- Wohnraummietrecht: Kündigung bei verweigerter Duldung von Instandsetzungsarbeiten

 

Makler- und Bauträgerrecht: Maklerprovision des Asset-Managers

Ein Asset-Manager, der bei einer monatlichen Vergütung von mindestens 2.500 Euro eine Vielzahl von Wohneinheiten des Veräußerers betreut, kann nicht gleichzeitig als Makler auf Seiten des Käufers tätig werden. Hier liegt ein Fall der sogenannten unechten Verflechtung vor, so dass aufgrund des bestehenden Interessenkonflikts keine Provision beansprucht werden kann. Ein solcher Anspruch kann sich aber aus einem sogenannten selbstständigen Provisionsversprechen des Käufers ergeben. Dieser muss dabei die tatsächlichen Umstände über die enge Verbindung des Maklers zum Veräußerer und somit die Verflechtung kennen. Sind dem Käufer diese Umstände bekannt, kann er im Rahmen der Vertragsfreiheit mit dem Makler eine von der echten Maklerleistung unabhängige selbständige Provisionsvereinbarung treffen.
Praxistipp
Besteht die Gefahr, dass ein Fall der Verflechtung gegeben ist, sollte der Makler auf ein selbstständiges Provisionsversprechen hinwirken, um seinen Provisionsanspruch nicht zu gefährden. Es sollte dabei dokumentiert werden, dass dem Interessenten die Umstände, welche die Verflechtung zwischen Makler und Verkäufer begründen, bekannt sind.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Schleswig, Urteil vom 19. März 2015, 16 U 117/14, IBRRS 2015, 1890
 
 

Bau- und Architektenrecht: Fiktiver Schaden – ersatzfähig, aber in welcher Höhe?

Beschädigt der Werkunternehmer bei Gelegenheit der Ausführung seiner Leistung andere Gegenstände, so führt dies regelmäßig zu einem vertraglichen Schadensersatzanspruch. Der Anspruch besteht selbst dann, wenn der Schaden tatsächlich nicht beseitigt werden soll. Bei einem solchen fiktiven Schaden können aber nur die Kosten beansprucht werden, die für die reine Beseitigung des Schadens unabdingbar wären, so das Oberlandesgericht Düsseldorf. Durch den Werkunternehmer war es zur Beschädigung des bereits im Wohnhaus befindlichen Parketts gekommen. Zwar billigte das Gericht dem Auftraggeber einen Ersatzanspruch für den Parkettabschliff zu, lehnte einen solchen aber für ggf. notwendige Malerarbeiten, bedingt durch mögliche Staubentwicklung beim Abschliff, ab.
Kommentar
Bei den Malerarbeiten handelt es sich nicht um Kosten, die bei der Schadensbeseitigung selbst anfallen. Die Ersatzfähigkeit solcher Begleitkosten setzt voraus, dass sie zwangsläufig dem Grunde und der Höhe nach aufgrund der ursprünglichen Schadensbeseitigung angefallen ist. Diese Voraussetzung sah das Gericht als nicht erfüllt an. Solange die Arbeiten am Parkett nicht durchgeführt wurden, steht nicht fest, dass eine so intensive Staubentwicklung eintritt, die einen Neuanstrich unbedingt erforderlich macht.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 23. April 2015, 5 U 97/14, BeckRS 2015, 11135
 
 

Bau- und Architektenrecht: Keine Beschränkung des Wahlrechts!

Verlangt der Auftragnehmer von seinem Auftraggeber, unter Hinweis auf § 648a Abs. 1 BGB, explizit die Stellung einer Bankbürgschaft zur Absicherung der von ihm zu erbringenden Werkleistung, so schränkt dies das Wahlrecht des Auftraggebers in Bezug auf die Art des Sicherungsmittels nicht in unzulässiger Weise ein. Gemäß § 648a Abs. 1 BGB kann der Auftragnehmer vom Auftraggeber eine Sicherheit für die Vergütung verlangen. Dabei steht dem Auftraggeber grundsätzlich ein Wahlrecht zu. Die Bankbürgschaft stelle ein übliches Sicherungsmittel der Baubranche dar, so dass die Forderung einer Bankbürgschaft mit Hinweis auf den §648a BGB unter baubranchenkundigen Personen nicht so verstanden werden könne, als sei die Bankbürgschaft das für den Auftragnehmer einzige akzeptable Sicherungsmittel, so das Oberlandesgericht Köln.
Praxistipp
Auftragnehmer sollten sich von dem Urteil nicht irritieren lassen – es bleibt alles wie gewohnt. Dennoch sollte der Auftragnehmer es möglichst vermeiden, das Sicherungsmittel im Rahmen der Aufforderungen zur Sicherheitsleistung konkret zu benennen, um dem Gericht gar nicht erst die Interpretationsmöglichkeit einer unzulässigen Beschneidung des Wahlrechts des Auftraggebers zu eröffnen. Dies könnte dann zur Unwirksamkeit des Verlangens führen, so dass der Auftragnehmer bei Nichtzahlung der Sicherheit nicht berechtigt wäre, die Leistungserbringung zu verweigern oder, im äußersten Fall, den Vertrag vorzeitig durch Kündigung zu beenden.
Autor: Dominique Reichelt – reichelt@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Köln, Urteil vom 23. April 2015, 3 U 124/14, BeckRS 2015, 10723
 
 

Wohnraummietrecht: Kündigung bei verweigerter Duldung von Instandsetzungsarbeiten

Der Vermieter kann dem Mieter, der notwendige Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb seiner Wohnung nicht ermöglicht, fristlos kündigen. Nach der Entscheidung des BGH ist der Vermieter auch in Fällen, in denen der Mieter den beauftragten Handwerkern den Zutritt zur Wohnung begründet verweigert, nicht grundsätzlich verpflichtet, zunächst die Duldung der Maßnahme gerichtlich einzuklagen. Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten können für die Erhaltung und den wirtschaftlichen Wert des Mietobjekts von wesentlicher Bedeutung sein, so dass der Vermieter an der zeitnahen Durchführung ein erhebliches wirtschaftliches Interesse haben kann und ihm deshalb die Fortsetzung des Mietverhältnisses bei Abwägung der beiderseitigen Interessen unter Umständen unzumutbar sein kann.
Kommentar
Würde man bei dieser Frage die Maßstäbe der vorhergehenden Instanzen anlegen, wonach der Vermieter nur kündigen kann, sofern der Mieter den bereits rechtskräftigen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten als Querulantentum gewertet werden kann, hätte dies weitreichende Folgen. Der Mieter könnte die Maßnahmen, die er eigentlich dulden müsste und an deren umgehender Durchführung der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat, für einen unabsehbaren Zeitraum hinauszögern, ohne die Konsequenzen für eine solche Vertragsverletzung zu tragen. Dies widerspräche dem Anliegen des Gesetzgebers, der dem Mieter bei Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowohl im Hinblick auf wirtschaftliche Interessen des Vermieters, als auch zur Verfolgung des wohnpolitischen Ziels der Verbesserung der allgemeinen Wohnbedingungen umfangreiche Duldungspflichten auferlegt hat.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 15. April 2015, VIII ZR 281/13 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/13 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
paragraph
 
- Gewerbliches Mietrecht: Mietanpassung auch ohne ausdrückliche Vereinbarung
- Gewerbliches Mietrecht: Einhaltung der Schriftform auch ohne Vertretungszusatz des Vorstandes
- Bau- und Architektenrecht: Ersatz ohne konkreten Schaden!
- Wohnraummietrecht: Einbau von Rauchwarnmeldern ist hinzunehmen

 

 

Gewerbliches Mietrecht: Mietanpassung auch ohne ausdrückliche Vereinbarung
 
Die Vereinbarung eines Gewerberaummietvertrages, nach der „eine Mieterhöhung  für den Zeitraum der ersten fünf Jahre des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist“, ist so auszulegen, dass der Vermieter nach Ablauf der 5 Jahre eine Mietanpassung verlangen kann. Einer ausdrücklichen Anpassungsvereinbarung bedarf es nicht. Vorliegend hatte der Mieter die Klausel  in den Vertag eingebracht und war der Auffassung, dem Vermieter stünde aufgrund der – bloß negativen – Formulierung  kein Erhöhungsrecht zu. Nicht so der Senat: Der Vermieter sei sehr wohl berechtigt, nach Ablauf der ersten 5 Jahre eine Anpassung des Mietzinses zu verlangen. Nur dieses Ergebnis sei nach den Grundsätzen der Auslegung sachgerecht.
Kommentar
Im Rahmen der Auslegung muss stets davon ausgegangen werden, dass die Parteien mit ihrer Vereinbarung eine tatsächliche Rechtsfolge herbeiführen wollten. Eine solche würde vorliegend nicht eintreten, sofern man die Klauseln so verstünde, als seien Mieterhöhungen für die ersten 5 Jahre ausgeschlossen, darüber hinaus jedoch keine Rechtsfolgen gewollt. Da im Gewerberaummietrecht kein gesetzliches Mieterhöhungsrecht existiert, würde die Klausel lediglich die gesetzliche Regelung wiedergeben und somit mangels Herbeiführung einer tatsächlichen Rechtsfolge leer laufen.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Hamburg, Urteil vom 09.01.2015, 311 O 7/13, IBRRS 2015, 1877

 

 

Gewerbliches Mietrecht: Einhaltung der Schriftform auch ohne Vertretungszusatz des Vorstandes
 
Ist eine Aktiengesellschaft (AG) Partei eines Gewerberaummietvertrages, so ist die Schriftform auch dann gewahrt, wenn das Rubrum keine Angaben über die Vertretungsregelung der AG enthält. Bei der AG handelt es sich um eine Kapitalgesellschaft, die vom Vorstand vertreten wird. Dieser kann aus mehreren Personen bestehen. Aus dem Handelsregister war ersichtlich, dass einzelne Vorstandsmitglieder die AG in Gemeinschaft mit einem Prokuristen wirksam vertreten können. In diesem Fall kann nicht der Eindruck entstehen, der Vertrag sei in Bezug auf die Unterschriften unvollständig, wenn ein Mitglied des Vorstands gemeinsam mit einem Prokurist unterzeichnet hat. Zur Wahrung der Schriftform genügt daher die Unterzeichnung durch ein Vorstandsmitglied und einen mit dem Zusatz „ppa“ unterschreibenden Prokuristen. Gleiches gilt für den Fall, dass nur ein Vorstandsmitglied ohne Vertretungszusatz und ohne Prokurist unterzeichnet. Die Schriftform ist auch hier gewahrt. Ein einzelnes Vorstandsmitglied kann auch gemäß Satzung allein zur Vertretung der AG berechtigt sein. Enthält daher das Rubrum keine Vertretungsregelung kann dessen alleinige Unterzeichnung nur bedeuten, dass das unterzeichnende Vorstandsmitglied die AG allein vertreten wollte.
Kommentar
Der Senat hat in seinem Urteil noch einmal deutlich gemacht, dass für den Eindruck der Unvollständigkeit des Vertrages nicht auf die aus dem Handelsregister ersichtliche Vertretungsregelung abzustellen sei. Lediglich die Angaben im Mietvertrag seien entscheidend, sodass sich aus diesen eindeutig ergeben muss, ob der Vertrag mit den vorhandenen Unterschriften zustande gekommen ist oder ob dessen Wirksamkeit so lange hinausgeschoben sein soll, bis weitere Unterschriften geleistet werden.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 22.04.2015, XII ZR 55/14 – www.bundesgerichtshof.de

 

 

Bau- und Architektenrecht: Ersatz ohne konkreten Schaden!
 
Bereits das Risiko eines Schadenseintritts kann die gesetzlichen Gewährleistungsrechte begründen. Diese stehen dem Bauherrn bereits dann zu, wenn das Risiko eines Schadenseintritts wahrscheinlich ist, dieses sich jedoch zum Zeitpunkt der Geltendmachung des Vorschussanspruchs (noch) nicht realisiert hat. Das hat das Oberlandesgericht Karlsruhe anlässlich einer vom Auftragnehmer eingebauten Dampfbremse entschieden, welche laut Sachverständigem kleine Lecke aufwies. Konkrete Folgeschäden ergaben sich aus dem Gutachten jedoch nicht. Dennoch habe der Bauherr einen Anspruch auf Kostenvorschuss für eine vollflächige Erneuerung. In seiner Begründung führte das OLG aus, dass der Dichtigkeit einer Dampfbremse erhebliche Bedeutung im Hinblick auf eventuelle künftige Feuchtigkeitsschäden zukomme. Nicht zumutbar sei es daher, die Realisierung des Schadens abzuwarten.
Kommentar
Nicht jedes Risiko eines Schadens ist unter den soeben genannten Voraussetzungen ersatzfähig. Vielmehr gilt es, das Risiko der Schadensrealisierung zu bewerten, insbesondere die Verhältnismäßigkeit zu wahren. Bei der Bestimmung des Nacherfüllungsumfangs muss das Interesse des Auftragnehmers an der Verweigerung einer unverhältnismäßig kostenintensiven Nachbesserung stets Berücksichtigung finden. Im vorliegenden Fall war es dem Auftraggeber allerdings nicht zumutbar, ein „Flickwerk“ zu erhalten.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 29.11.2013, 13 U 80/12 – www.ibr-online.de

 

 

Wohnraummietrecht: Einbau von Rauchwarnmeldern ist hinzunehmen
 
Der Mieter muss den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Dies hat der BGH aktuell in zwei Fällen entschieden. Die Vermieter (Wohnungsbaugesellschaft und Wohnungsbaugenossenschaft) hatten in den besagten Fällen beschlossen, den Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und zentral warten zu lassen. Beim Einbau von Rauchwarnmeldern handelt es sich um bauliche Veränderungen, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führen und somit vom Mieter zu dulden sind, so der BGH. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ sind, werde ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Dies führe zu einer nachhaltigen Verbesserung  auch im Vergleich mit dem Zustand, den der Mieter durch den Eigeneinbau der Rauchwarnmelder geschaffen hat. Die Duldungspflicht ergebe sich zudem auch aus der gesetzlichen Verpflichtung des Vermieters zum Einbau von Rauchwarnmeldern.
Kommentar
Ob eine Duldungspflicht des Mieters besteht, wenn er schon selbst Rauchwarnmelder eingebaut hat, ist nicht unstreitig (bejahend auch AG Halle v. 28.01.2014, Az. 97 C 2551/13). Aus dem Urteil des BGH vom 10.01.2012 (Az. 63 S 136/11) ergab sich noch eine Tendenz zu Gunsten des Mieters. Die Duldungspflicht hat der BGH nun zumindest für die obige Fallkonstellation bejaht.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteile vom 17.06.2015, VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/12 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 

- Grundstücksrecht: Eintragung der Nutzung einer Photovoltaikanlage
- Gewerbliches Mietrecht: Kein Wucher bei Standortvorteil
- Bau- und Architektenrecht: Merkantiler Minderwert nach Baumängelbeseitigung
- Bau- und Architektenrecht: Der Auftraggeber trägt nicht per se das Baugrundrisiko

 

Grundstücksrecht: Eintragung der Nutzung einer Photovoltaikanlage

Möchte sich der Nutzer einer Photovoltaikanlage, die sich auf einem fremden (dienenden) Grundstück befindet, zu Gunsten seines (herrschenden) Grundstücks die Nutzungsmöglichkeit absichern lassen, bietet sich die Eintragung einer Grunddienstbarkeit an. Voraussetzung hierfür ist aber, dass auf dem begünstigten Grundstück ein technischer Eigenverbrauch des erzeugten Stroms stattfindet. Hierfür muss über die Photovoltaikanlage tatsächlich die Elektrizitätsversorgung des herrschenden Grundstücks sichergestellt werden. Wird der produzierte Strom hingegen in das allgemeine Stromnetz des örtlichen Stromversorgers eingespeist, reicht dies nicht aus. Eine Sicherung kann dann nur über eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit erfolgen.
Kommentar
Der Nachteil einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit ist die Bindung an die im Grundbuch eingetragene Person. Denn das Recht ist grds. nicht übertragbar und auch nicht vererbbar. Wirklich dauerhaft kann es damit allenfalls für eine Kapital- oder Personengesellschaft im Grundbuch eingetragen werden. Bei einer Grunddienstbarkeit erfolgt die Begünstigung dagegen für ein Grundstück und nicht für eine Person. Wechselt der Eigentümer des herrschenden Grundstücks betrifft dies das einmal eingetragene Recht nicht. Damit ein solches Recht tatsächlich eingetragen werden kann, muss das herrschende Grundstück allerdings auch eine reale Begünstigung erfahren. Reine Gelderträge des jeweiligen Eigentümers stellen gerade keinen Vorteil für das Grundstück dar.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 23. Dezember 2014, 15 W 256/14, MDR 2015, 330-331
 
 

Gewerbliches Mietrecht: Kein Wucher bei Standortvorteil

Bei Gewerberaummietverhältnissen ist Wucher in der Regel anzunehmen, wenn die vereinbarte Miete um knapp 100 % höher ist als der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung. Demnach ist die vertraglich geschuldete Miete mit dem Mietzins abzugleichen, der für vergleichbare Objekte erzielt wird. Nach der Entscheidung des OLG Düsseldorf ist ein Vergleich aber dann nicht möglich, wenn das Objekt mit der vergleichsweise hohen Miete aufgrund seiner Lage einen erheblichen Standortvorteil genießt und unmittelbare Wettbewerber nicht vorhanden sind. Im vorliegenden Fall war der Mieter ein Kfz-Schilderpräger, der als einziges Unternehmen dieser Art Räume in demselben Gebäude angemietet hatte, in dem das Straßenverkehrsamt seine Zulassungsstelle betreibt. Der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung bestimmt sich nach Ansicht des Gerichts in diesem Fall allein durch die Angebote der verschiedenen Schilderpräger, die dem Vermieter im Rahmen seiner bisherigen Ausschreibungen für die Flächen unterbreitet wurden.
Kommentar
Auch wenn Vermieter von Gewerbeimmobilien bei der Höhe der Miete einen deutlich größeren Spielraum haben als Wohnraumvermieter, sollten sie diesen nicht ohne Anlass über die Maßen ausreizen. Sofern dem Vermieter nämlich nachgewiesen werden kann, dass er sich nicht an Vergleichsmieten für ähnliche Gebäude oder an entsprechenden Gutachten orientiert hat, sondern weiß, dass die verlangte Miete völlig unangemessen ist, kann der Vertrag unter Umständen für nichtig erklärt werden.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 04. Februar 2015, VI-U (Kart) 14/14 – www.openjur.de
 
 
 
Bau- und Architektenrecht: Merkantiler Minderwert nach Baumängelbeseitigung
 
Ein Bauherr kann nach Beseitigung von erheblichen Baumängeln den merkantilen Minderwert eines Gebäudes als Schadensersatz geltend machen. Dies ist der Minderwert, der dem Gebäude dadurch anhaftet, dass eine Mangelbeseitigung nicht einer von vornherein ordnungsgemäß hergestellten Leistung entspricht. Denn ein potentieller Erwerber könnte dadurch ein geringeres Vertrauen in die Qualität eines Gebäudes haben. Im konkreten Fall hatte der Geschädigte den merkantilen Minderwert durch eine „Expertenbefragung“ von potentiellen Erwerbern dargelegt, war in der Vorinstanz jedoch gescheitert. Begründung war, dass zwar ein Schadensersatzanspruch dem Grunde nach bestehe, es aber an jeglicher Bemessungsgrundlage für die Höhe des eingetretenen Schadens fehle. Anders der Bundesgerichtshof: Da ein Gebäude ein marktgängiges Objekt sei, sei die hier vom Kläger durchgeführte „Expertenbefragung“ von Marktteilnehmern eine geeignete Methode um zu ermitteln, inwieweit ein reparierter Schaden die Kaufbereitschaft und damit den wirtschaftlichen Wert einer Immobilie mindere. Das Ergebnis der Befragung gewährt ausreichend Anhaltspunkte für die Bemessung der Schadenshöhe, auf deren Grundlage der Richter sein gesetzlich eingeräumtes Ermessen zur Höhe des Anspruchs ausüben könne.
Kommentar
Insofern gilt gleiches wie bei einem Auto: Ein verunfalltes und danach ordnungsgemäß repariertes Auto bleibt auch nach der Reparatur ein Unfallwagen und dementsprechend im wirtschaftlichen Wert gemindert. Die Höhe des Anspruchs kann nur dann geschätzt werden, wenn dem Richter ausreichende Anhaltspunkte durch den Geschädigten geliefert werden. Eine gezielte Befragung von Marktteilnehmern kann solch eine ausreichende Grundlage darstellen.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. Dezember 2012, VII ZR 84/10 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
 

Bau- und Architektenrecht: Der Auftraggeber trägt nicht per se das Baugrundrisiko

Bedingen die Vertragsparteien durch Allgemeine Geschäftsbedingungen eine Vergütung für bereits erbrachte, aber infolge schwieriger Baugrundverhältnisse nicht zum Erfolg geführte Leistungen ab, so ist diese Klausel unwirksam. Die Unwirksamkeit begründet sich aber nicht mit der immer noch allgemein verbreiteten Annahme, dass nur der Bauherr das Baugrundrisiko trage. Die Klausel ist deswegen unwirksam, weil der Auftragnehmer verschuldensunabhängig haften soll, ohne das Risiko in seine Kalkulation einpreisen zu können, so das Oberlandesgericht München.
Kommentar
Der Auffassung, Baugrundrisiko ist per se Bauherrenrisiko, wurde bereits im Jahr 2009 durch den Bundesgerichtshof eine Absage erteilt. Der Bauherr hat also nicht zwangsweise dafür einzustehen, dass es aufgrund der Bodenverhältnisse zu Komplikationen bei den Arbeiten und damit zu Mehrkosten kommt. Vertragsautonomie besteht auch bei der Verteilung des Baugrundrisikos. Allerdings darf der Auftragnehmer nicht durch die vollständige Abwälzung jedweder Risiken in unangemessener Weise benachteiligt werden. Das übernommene Risiko muss für den Auftragnehmer abschätzbar bleiben, sodass er dieses Risiko grundsätzlich in seine Kalkulation der Vergütung einpreisen kann. Insoweit ist den Parteien eines Bauvertrages anzuraten, die Umstände der Leistungserbringung umfänglich vor Abschluss des Bauvertrages zu erörtern.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Urteil vom 10. Dezember 2013, 28 U 732/11 Bau, IBRRS 2015, 1001
 
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© Peter Hegerich