magnify
Home Archive for category "Immobilienrecht" (Page 13)

§§ News zum Immobilienrecht 2012/10 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

Grundstücksrecht: Anpassung von Wertsicherungsklauseln aus Erbbaurechtsverträgen

Erfüllt die im Erbbaurechtsvertrag vereinbarte Wertsicherungsklausel ihren Zweck nicht mehr, ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu ermitteln, was die Vertragspartner nach Treu und Glauben für diesen Fall vereinbart hätten. Führt die Auslegung zu keinem Ergebnis, kommt die Erhöhung des Erbbauzinses wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht. In beiden Fällen sind nicht die seit Vertragsabschluss, sondern die seit der letzten aufgrund der Klausel vorgenommenen Erhöhung geänderten Verhältnisse maßgebend.

Kommentar

Erbbaurechtsverträge haben traditionell lange Laufzeiten. Umso größere Bedeutung hat die Wertsicherung des Erbbauzinses. Immer wieder werden Klauseln vereinbart, die nach Jahren nicht mehr wie vorgesehen „funktionieren“. Wurde die Wertsicherungsklausel schlicht vergessen, war eine Wertsicherung aber gewollt, lässt der BGH seit langem die Anpassung des Erbbauzinses nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu. Nunmehr stellt der BGH klar, dass diese Grundsätze nicht für Klauseln gelten, die lediglich ihren Zweck nicht mehr erfüllen. Hier ist im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu ermitteln, was die Parteien vereinbart hätten. Erst wenn die Auslegung zu keinem Ergebnis führt, ist die Anpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage möglich. Eine Anpassung kommt danach regelmäßig erst in Betracht, wenn die Lebenshaltungskosten seit dem letzten Anpassungszeitpunkt um mehr als 150 % gestiegen sind. Zur Anpassung von Erbbauzinsen gibt es eine Vielzahl von Rechtsprechung, die den Eindruck erwecken kann, es gäbe verlässliche Richtlinien. Immer wieder werden jedoch Entscheidungen mit neuen oder überraschenden Aspekten getroffen. Vertragliche Regelungen sollten deshalb sorgfältig gestaltet werden.

Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethgeundpartner.de Fundstelle: BGH, Urteil vom 18. November 2011, V ZR 31/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Fristlose Kündigung bei Schimmelpilzbildung

In einem vom OLG Düsseldorf entschiedenen Fall war in einer Arztpraxis aufgrund eines Wasserschadens Schimmel aufgetreten. Nach Ansicht des Gerichts berechtigt dies den Mieter jedoch nicht zum Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung. Die aufgrund des modrigen Geruchs eingetretene Geruchsbelästigung rechtfertige allenfalls eine vorübergehende Minderung des Mietzinses, nicht jedoch die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Entsprechendes gelte für die vom Mieter behauptete Schimmelpilzbildung. Diese könne nur in einem gesundheitsgefährdenden Ausmaß relevant sein. Dieses Ausmaß war im vorliegenden Fall jedoch nicht erreicht. Sowohl die Geruchs- als auch die Schimmelpilzbildung waren auf den Laborraum beschränkt, der einen Anteil von ca. 6 % der Gesamtfläche aufweist.

Praxistipp

Bevor also vorschnell eine Kündigung von Mieterseite ausgesprochen wird, sollte sorgfältig geprüft werden, ob die Voraussetzungen tatsächlich vorliegen. Auch ist zu beachten, dass nicht notwendigerweise jede Art von Schimmelpilz tatsächlich toxisch und damit gesundheitsgefährdend ist. Im Zweifelsfall ist ein entsprechendes Gutachten einzuholen.

Autor: Edda de Riese, LL.M. – deriese@bethgeundpartner.deFundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19. Juli 2011, I-24 U 31/11 – www.justiz.nrw.de

 

Makler- und Bauträgerrecht: Provision des Erstmaklers

Werden von einem Kunden zwei Makler nacheinander in Anspruch genommen, stellt sich immer wieder die Frage, wem der Provisionsanspruch zusteht. Der erste Makler hat Anspruch auf die Provision, soweit dieser eine Nachweistätigkeit vorgenommen hat und der Abschluss des Kaufvertrages in angemessenem Zeitabstand folgt. Bei einem zeitlichen Abstand von etwa acht Monaten sei von einer (Mit-)Ursächlichkeit des Nachweises des ersten Maklers auszugehen, so das Oberlandesgericht Bamberg. Im entschiedenen Fall hatte der erste Makler das Objekt inseriert, auf die Provisionspflichtigkeit hingewiesen, dem Kunden das Objekt gezeigt und den Kontakt zum Verkäufer hergestellt. Damit war eine Nachweistätigkeit erbracht. Der Kunde berief sich zu Unrecht darauf, dass ihm nur der zweite Makler das Objekt nachgewiesen habe. Das Gericht vertrat die Auffassung, dass sich der Kunde gegenüber dem zweiten Makler auf Vorkenntnis hätte berufen können. Dieser hätte keine eigene provisionspflichtige Nachweistätigkeit mehr entfalten können.

Kommentar

Die Entscheidung ist zutreffend. Der erste Makler hatte einen vollständigen Nachweis erbracht, dessen Mitursächlichkeit für den Kaufvertragsabschluss wegen des relativ kurzen Zeitabstandes vermutet werden konnte. Anders sieht es aus, wenn ein längerer Zeitraum zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Abschluss des Kaufvertrages liegt. Dann muss der Makler konkret beweisen können, dass seine Tätigkeit fortwirkte. In der Rechtsprechung wird dies in der Regel bei Zeitabständen von über einem Jahr gefordert. Für den zweiten Makler gilt, dass sich der Kunde bei vollständigem Nachweis durch einen vorgeschalteten Makler immer auf Vorkenntnis berufen kann. Der zweite Makler muss dann noch entscheidende weitere Hinweise zwecks Förderung des Kaufentschlusses liefern, wenn er ebenfalls eine Provision verdienen will.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethgeundpartner.de Fundstelle: OLG Bamberg, Urteil vom 19. August 2011, 6 U 9/11 – www.jurisweb.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Guthaben aus Jahresabrechnung im Zweifel sofort fällig

Beschließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Jahresabrechnung, so ist ein sich daraus für den einzelnen Miteigentümer ergebendes Guthaben sofort zu erstatten. Das gilt jedenfalls, wenn nicht durch einen Beschluss oder eine Vereinbarung etwas anderes geregelt ist.Der Anspruch auf Auszahlung eines beschlossenen Abrechnungsguthabens richtet sich gegen die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft.

Praxistipp

Die vorgenannte Entscheidung gilt in den Fällen, in denen sich nicht aus der Gemeinschaftsordnung, dem beschlossenen Verwaltervertrag oder einem Beschluss nach § 21 Abs. 7 WEG eine andere Regelung bezüglich der Abrechnungsguthaben ergibt. Häufig ist eine Verrechnung des Guthabens mit zukünftigen Beiträgen zum Wirtschaftplan vorgesehen. Gibt es keine solche Regelung, tut die Verwaltung gut daran, mit der Jahresabrechnung auch die Auszahlungsmodalitäten beschließen zu lassen, insbesondere, wenn zu befürchten steht, dass das WEG-Konto nicht ausreichend gedeckt sein wird.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 15. Februar 2011, I-15 Wx 222/10, ZWE 2011, 414

 
No Comments  comments 

News zum Immobilienrecht 2012/09

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
Gewerbliches Mietrecht: Betriebskostenumlage
Sonstige Betriebskosten sind nur dann auf den Mieter umlegbar, wenn die einzelnen Positionen im Mietvertrag aufgeführt sind. Im entschiedenen Fall waren im Mietvertrag in einem Klammerzusatz Wartungsbeispiele aufgeführt, an deren Ende das Kürzel „etc.“ stand. Die Formulierung lautete: „(Tore, Klimaanlage, Heizung, Aufzug etc.)“. Das Kürzel “etc.” lasse nach Ansicht der Richter nicht mit der notwendigen inhaltlichen Bestimmtheit erkennen, auf welche weiteren Bestandteile des Objekts sich die Wartungspflicht des Mieters erstrecken soll. Die im Klammerzusatz aufgeführten Wartungsbeispiele mit dem Zusatz “etc.” seien daher als abschließend anzusehen.
Kommentar
Es handelt sich nicht um eine bahnbrechende Entscheidung. Dass „sonstige Betriebskosten“ nur auf den Mieter abgewälzt werden können, wenn sie im Einzelnen benannt sind, ist mittlerweile schon mehrfach durch die Gerichte bestätigt worden. Allerdings gibt es immer noch Mietverträge, die in dieser Hinsicht zu unbestimmt sind. Es kann daher nicht oft genug auf diese Problematik hingewiesen werden. 
Autor: Simone Engel – engel@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 15. Dezember 2011, I-10 U 96/11 – www.ibr-online.de
 
Grundstücksrecht: Grundbuchberichtigungsanspruch des Erbbauberechtigten
Die Erklärung eines Grundstückseigentümers, er stimme der Belastung des Erbbaurechts mit einer Grundschuld in Höhe eines bestimmten Betrags zu, kann nicht dahin ausgelegt werden, dass sie darüber hinaus auch Grundschuldzinsen umfasst. Ist die Eintragung der Grundschuld dennoch nebst Grundschuldzinsen im Erbbaugrundbuch erfolgt, so ist das Erbbaugrundbuch unrichtig, da diese Eintragung nicht von der erforderlichen Zustimmung des Grundstückseigentümers gedeckt ist. Ein Anspruch auf Grundbuchberichtigung steht dann allerdings nur dem Erbbauberechtigten zu, nicht aber dem Grundstückseigentümer.
Praxistipp
Auch ohne eigenes Antragsrecht auf Grundbuchberichtigung ist der Grundstückseigentümer bei unrichtiger Eintragung eines Grundpfandrechts im Erbbaugrundbuch nicht rechtlos gestellt. Denn aus dem durch den Erbbaurechtsvertrag begründeten Schuldverhältnis kann der Grundstückseigentümer den Erbbauberechtigen darauf in Anspruch nehmen, den Grundbuchberichtigungsanspruch entweder selbst geltend zu machen oder den Grundstückseigentümer zu dessen Geltendmachung zu ermächtigen. Darüber hinaus sollte der Grundstückseigentümer in Fällen dieser Art das Grundbuchamt auf die Unrichtigkeit des Grundbuches hinweisen und die Eintragung eines Widerspruchs zu Gunsten des Erbbauberechtigten von Amts wegen anregen.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 10. Mai 2011, 15 Wx 536/10 – www.beck-online.de
 
Bau- und Architektenrecht: Prüfungspflichten des Bauunternehmers
Spezialkenntnisse eines Fachplaners sind regelmäßig nicht vom bauausführenden Unternehmen zu erwarten. Daher gehöre es auch nicht zu dessen Pflichtenkatalog, die Planung eines eingeschalteten Sonderfachmanns auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen, so das OLG Frankfurt. Etwas anderes gelte nur dann, wenn ein Planungsfehler mit „ins Auge springender Deutlichkeit“ erkennbar gewesen ist. Im zu entscheidenden Fall konnte hiervon aber keine Rede sein. Die vorgelegten Statikberechnungen waren zwar falsch gewesen, weshalb Risse in der Bodenplatte auftraten, dennoch treffe den Bauunternehmer hieran kein Verschulden. Denn ein bauausführendes Unternehmen müsse die bauseits vorgegebene Statik nicht im Einzelnen nachrechnen. Hierfür sei schon aufgrund mangelnder Fachkompetenz kein Raum, so der deutliche Hinweis der Frankfurter Richter.
Praxistipp
Verfügt ein Bauunternehmer im Einzelfall über eine besondere Fachkompetenz, so erhöhen sich dessen Prüfungspflichten. Hierzu ist dann aber der Bauherr darlegungs- und beweisbelastet. Gelingt der Nachweis nicht, so verbleibt es bei obigen Grundsätzen.Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 16. Dezember 2011, 10 U 294/09 – www.beck-online.de
 
No Comments  comments 

News zum Immobilienrecht

Unser heutiger Newsletter Immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

  • Grundstücksrecht: Vorkaufsverzichtserklärung bei Veräußerung sämtlicher Wohneinheiten?
  • Makler- und Bauträgerrecht: Vertrauen auf Wahrsagerin
  • Gewerbliches Mietrecht: Anforderungen an die Parteibezeichnung – Schriftform
  • Wohnungseigentumsrecht: Bestellung des ersten Verwalters in der Teilungserklärung auch ohne Grundbucheintragung wirksam?

 

Grundstücksrecht: Vorkaufsverzichtserklärung bei Veräußerung sämtlicher Wohneinheiten?

Auch bei der Veräußerung sämtlicher Einheiten einer Wohnungseigentumsanlage ist eine Vorkaufsverzichtserklärung der Gemeinde nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) nicht erforderlich. In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt forderte das Grundbuchamt im Rahmen einer Zwischenverfügung noch die Erklärung der Gemeinde, wonach das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werde. Bei dem Kauf einer Eigentumswohnung ist jedoch nach § 24 Abs. 2 BauGB ein gemeindliches Vorkaufsrecht grundsätzlich ausgeschlossen. Dass in diesem Fall nach der wirtschaftlichen Betrachtung das gesamte Objekt verkauft wurde, ist unerheblich, so das OLG Hamm. Denn die entscheidende Vorschrift im Baugesetzbuch stellt allgemein auf den Kauf von „Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz“ ab, so dass auch für den Fall der Veräußerung aller Einheiten keine Einschränkung vorgenommen werden dürfe.

Kommentar: Der Entscheidung ist zuzustimmen. Denn bei der Frage, ob eine Vorkaufsverzichtserklärung der Gemeinde erforderlich ist, ist ausschließlich auf die Einordnung des Kaufgegenstands abzustellen. Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass nach der Rechtsprechung bei der Veräußerung sämtlicher Wohneinheiten einer Anlage auch die ggf. nach der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder des Verwalters nicht erforderlich ist.

 

Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Saarbrücken, Beschluss vom 14. Dezember 2011, 15 W 476/11 – www.ibr-online.de

 

Makler- und Bauträgerrecht: Vertrauen auf Wahrsagerin

Aufgrund der Zahlungsunfähigkeit der Käufer eines Einfamilienhauses im Wert von 1,9 Mio EUR erklärte der Verkäufer in einem vom OLG Stuttgart entschiedenen Fall den Rücktritt. Wie sich herausstellte, verfügten die Käufer über keine nennenswerten finanziellen Mittel. Sie vertrauten einer Wahrsagerin, die ihnen einen Millionengewinn voraussagte. Der Vertrag wäre auch wegen arglistiger Täuschung anfechtbar gewesen. Der Verkäufer nahm dies zum Anlass, seine an den Makler gezahlte Provision zurückzufordern. Mit Erfolg. Zwar trägt der Makler das sog. Durchführungsrisiko des Vertrages nicht. Eine Arglistanfechtung lässt den Vertrag jedoch von Anfang an entfallen. Der Makler hätte seine Provision also nie verdient. Das Gericht entschied, dass sich die Gründe der Anfechtbarkeit nicht aus dem Rücktrittsschreiben ergeben müssen. Ausreichend sei, dass der Vertrag auch hätte angefochten werden können.

Praxistipp: Wird ein Vertrag rückabgewickelt, sind für den Makler die Hintergründe aufzuklären. Dies stellt ihn vor das Problem, dass er diese Hintergründe nicht unbedingt kennt. Diese Entscheidung macht es ihm nicht leichter, da es nicht darauf ankommt, ob sich die Gründe aus der Rücktrittserklärung ergeben. Bei derartigen Provisionsrückforderungen sollte der Makler daher sofort den Dialog mit den Parteien suchen, um die Berechtigung der Forderung prüfen zu können

Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 07. Dezember 2011, 3 U 135/11, BeckRS 2012, 01235

 

Gewerbliches Mietrecht: Anforderungen an die Parteibezeichnung – Schriftform

Die Frage, welche Anforderungen an die gemäß § 550 BGB erforderliche Schriftform eines langfristigen Mietvertrages zu stellen sind, beschäftigt die Gerichte nach wie vor in regelmäßigen Abständen. Grundsätzlich unterliegen (nur) die wesentlichen Vertragsbedingungen dem Schriftformzwang. Diese müssen sich aus der Vertragsurkunde ergeben. Der BGH hat aber auch klargestellt, dass der Inhalt des Vertrages im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses lediglich bestimmbar sein muss (BGH, XII ZR 142/07). Auf dieser Grundlage hat das OLG Düsseldorf die Bezeichnung des Vermieters als „R. E. Grundstücksgemeinschaft 1 (Gemeinschaft Duisburg)“ als schriftformkonform akzeptiert. Denn es spreche einiges dafür, so das Gericht, dass es sich dabei um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts handle, die aufgrund ihrer Rechtsfähigkeit Partei des Mietvertrages sein kann. Dann sei die Bezeichnung ohnehin ausreichend. Aber auch wenn es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft handeln würde, die im Gegensatz zur GbR gerade nicht rechtsfähig ist, so dass Vermieter sämtliche Bruchteilseigentümer wären, sei die Bezeichnung ausreichend. Denn die Teilhaber einer Bruchteilsgemeinschaft lassen sich leicht durch einen Blick ins Grundbuch ermitteln. Damit seien sie ausreichend bestimmbar.

Kommentar: Einen Widerspruch zu der Entscheidung des BGH, der die Bezeichnung des Vermieters als „Erbengemeinschaft“ als nicht ausreichend erachtet hat (XII ZR 187/00), sieht das OLG Düsseldorf nicht. Denn in der Entscheidung des BGH, so das OLG, bestand keine Möglichkeit für den potentiellen Erwerber, die Vertragspartei, sprich die Erben, anhand der Urkunde zu ermitteln. Dies ist richtig, lag aber auch an den besonderen Umständen des Einzelfalls. Nach wie vor ist dringend zu empfehlen, bei Abschluss des Mietvertrages die Parteien richtig und vollständig zu bezeichnen, damit Unsicherheiten gar nicht erst aufkommen können.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18. Juli 2011, I-24 U 218/10, BeckRS 2011, 25218

 

Wohnungseigentumsrecht: Bestellung des ersten Verwalters in der Teilungserklärung auch ohne Grundbucheintragung wirksam?

Die Bestellung des ersten Verwalters in der Teilungserklärung ist dann ohne entsprechende Grundbucheintragung wirksam, wenn sämtliche Wohnungseigentümer der Vereinbarung über die Verwalterbestellung beigetreten sind.

Praxistipp: In der Regel bestimmen Aufteiler auch den ersten Verwalter. Damit das wirksam geschieht, ist in der Teilungserklärung darauf zu achten, dass die Eintragungsbewilligung auch die Regelung über den ersten Verwalter umfasst. Die Eintragungsbewilligung gibt der Aufteiler ab. Er gestattet damit dem Grundbuchamt, die der Bewilligung zugrunde liegenden Erklärungen einzutragen. In obiger Entscheidung bezog sich die Eintragungsbewilligung aber gerade nicht auf die Verwalterbestellung. Zwar konnte auf eine in allen Kaufverträgen enthaltene ausdrückliche Zustimmung zur Verwalterbestellung zurückgegriffen werden. Geht man aber davon aus, dass in der Praxis der Käufer den Notar bestimmt und damit nicht alle Abverkäufe beim die Teilungserklärung beurkundenden Notar erfolgen, besteht die große Gefahr, dass die kaufvertragliche Erklärung zur Übernahme der Regelung aus der Teilungserklärung zu pauschal gefasst werden und die Übernahme der Vereinbarung über die Verwalterbestellung davon nicht umfasst ist. Notare sind zwar „Alleskönner“, es ist jedoch sinnvoll, bei einer geplanten Aufteilung nach WEG einen Notar mit ausgewiesener Expertise in diesem Bereich zu beauftragen.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: KG, Beschluss vom 06. Oktober 2011, 1 W 477/11, BeckRS 2011, 25666

 
No Comments  comments 
© Peter Hegerich