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Verkaufsfalle Verhandlungsspielraum beim Immobilienverkauf

Falsches Taktieren führt zu dramatischen Vermögensverlusten beim Immobilienverkauf

Was viele Immobilienexperten immer schon ahnten, konnte nun in einer empirischen Studie belegt werden: Wer den Immobilienmarkt nicht ausreichend gut kennt, macht Fehler. Fehler, die Geld kosten. So tappen private Immobilienverkäufer beim Marktwert ihrer Immobilie oft im Dunkeln. “Eine Mischung aus Unsicherheit und durch die Medien ausgelösten Immobilien-Goldrausch führt dazu, dass in den Verkaufsanzeigen häufig mehr als ausreichend Verhandlungsspielraum angesetzt wird”, berichtet Immobilienexperte Peter Hegerich, Gründer, Inhaber und Geschäftsführer des renommierten Münchner Maklerunternehmens Hegerich Immobilien GmbH. Zocken wir mal, später runter gehen kann man ja immer noch, so die landläufige Meinung. Doch weit gefehlt: Eine ausführliche Studie der Sparkassen untersuchte jetzt private Immobilienverkäufe nach ursprünglichen Angebotspreis, Dauer der Vermarktung und schließlich erzieltem Verkaufserlös. Das eindeutige Ergebnis: Wer eine Immobilie oberhalb des Marktwertes anbietet muss nicht nur mit einer längeren Vermarktungsdauer rechnen, sondern erzielt am Ende auch noch den geringeren Erlös.

Die Studie zeigt: Wer eine Immobilie mit nur 5 Prozent oberhalb des Marktwertes ansetzt, darf mit einer Vermarktungsdauer von durchschnittlich 63 Tagen rechnen und verkauft fast zum Marktwert. Wird der Verhandlungsspielraum größer angesetzt, verlängert sich der Verkaufszeitraum dramatisch. Schon bei 10 Prozent sind es 281 Tage, bei 20 Prozent Aufschlag sogar 379 Tage. Noch schmerzhafter die Auswirkungen auf den Erlös: Wer mit 10 Prozent Aufschlag startet, landet schließlich 4,5 Prozent unter dem Marktwert, bei 20 Prozent Aufschlag sogar bei minus 15 Prozent. “Längere Wartezeit bis zum Abschluss und weniger Erlös – in Summe bezahlt der private Anbieter falsches Taktieren oder falsche Beratung mit dramatischen Vermögensverlusten”, sagt Peter Hegerich. Bei einem Immobilienwert von 200.000 Euro wird so schnell mal ein Mittelklassewagen verzockt.

“Private Anbieter sollten sich deshalb – bei in den meisten Fällen einer der wichtigsten finanziellen Transaktionen ihres Lebens – einen kompetenten und zuverlässigen Partner an ihre Seite holen”, rät der Immobilienexperte. Oder anders ausgedrückt: Der richtige Immobilienmakler spart Zeit und Geld. Die Betonung liegt hier durchaus auf “der richtige”. Genaues Hinsehen lohnt sich. “Viele Eigentürmer lassen sich blenden. Nicht der Immobilienberater, der den höchsten Erlös verspricht, ist automatisch der Beste. Auf der Suche nach einem geeigneten

Maklerunternehmen sollten Privatanbieter vielmehr Wert auf Referenzen, Markterfahrung und Seriosität legen”, warnt Peter Hegerich.

Hegerich Immobilien ist seit Jahren erfolgreich als Spezialist für die professionelle Vermittlung von Wohnimmobilien mit Tätigkeitsschwerpunkt in München und Region tätig. Weitere Informationen unterhttp://www.hegerich-immobilien.de.

 
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Immobilienpreise steigen weiter

Baugeld ist billig wie nie, der Wohnraum gerade in den Metropolen knapp, und die Skepsis gegenüber alternativen Kapitalanlagen groß: Die Nachfrage nach Immobilien hat die Preise 2012 im zweiten Jahr in Folge klettern lassen.

Ein Ende des Runs auf Wohnraum ist nicht in Sicht – im Gegenteil: Nach einer Studie der Feri EuroRating Services setzt sich der Preisauftrieb bis mindestens 2015 fort. Demnach verteuern sich Eigentumswohnungen in den kommenden drei Jahren etwa in Hamburg um fast 16 Prozent, in München um 11, in Stuttgart um knapp 10 und in Frankfurt oder Berlin um 8 Prozent.

Überangebot in ostdeutschen Städten

Überangebote am Wohnungsmarkt sieht Feri hingegen in ostdeutschen Städten wie Chemnitz, aber auch etwa in Saarbrücken oder Oberhausen. In diesen Orten dürfte das ohnehin vergleichsweise niedrige Preisniveau auch in den kommenden Jahren keine großen Sprünge nach oben machen.

Nach Berechnungen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) war selbstgenutztes Wohneigentum in Deutschland im dritten Quartal im Schnitt 4,1 Prozent teurer als ein Jahr zuvor. Die große Nachfrage nach Immobilien habe vor allem in den Städten die Preise nach oben getrieben. Zudem sei das Interesse an Immobilien als Kapitalanlage im Zuge der Finanzkrise deutlich gestiegen.

Bundesbank sieht keine Blase

Die inzwischen deutlich vernehmbaren Warnungen vor einer Preisblase hält die Deutsche Bundesbank noch für unbegründet, auch wenn sie die Entwicklung am Markt für Häuser und Wohnungen mit Sorge beobachtet.

Denn Erfahrungen aus anderen Ländern zeigten, dass es gerade in einem Umfeld niedriger Zinsen und hoher Liquidität zu Übertreibungen an den Immobilienmärkten kommen könne, hatte Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret unlängst gesagt. Dabei hatte er aber betont: “Wir sehen im Moment keine Übertreibungen im deutschen Immobilienmarkt, auch nicht in den Ballungszentren.”

Obwohl die Immobilienpreise auf breiter Front gestiegen sind, geben die Menschen in Deutschland heute nur einen unwesentlich größeren Teil ihres Einkommens für die eigenen vier Wände aus als 2009, betont der vdp: “Eigenheimerwerber investieren durchschnittlich das 5,7-fache ihres Jahresnettoeinkommens in ihre Wohnimmobilie. 2009 war es das 5,6-fache.”

In diesem Zeitraum habe sich der Kauf um 8,1 Prozent auf durchschnittlich 279.000 Euro verteuert, während das verfügbare Haushaltseinkommen um 7,6 Prozent stieg.

EZB befeuert Immobilienmarkt

Gleich von zwei Seiten beflügelt auch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) den Immobilienmarkt. Einerseits lohnen Investitionen etwa in Tagesgeld kaum, so dass Anleger vermehrt auf Betongeld setzen.

Andererseits ist die Finanzierung günstig wie nie. Nach Angaben der FMH-Finanzberatung lag der Effektivzins für Hypotheken mit zehn Jahren Laufzeit Anfang Dezember bei 2,54 Prozent. Ein Jahr zuvor habe er bei 3,24 Prozent gelegen, vor fünf Jahren bei 4,92 Prozent.

Die ausgeprägte Niedrigzinsphase in Euro-Land werde in den kommenden Jahren anhalten, prophezeit DekaBank-Chefvolkswirt Ulrich Kater: “Die Zinsen bleiben auch in den nächsten Jahren abgeschafft.”

Einige empfehlen bereits Verkauf

Nicht alle rechnen jedoch mit einem langanhaltenden Immobilienboom in Deutschland. Der Präsident des Sparkassen- und Giroverbandes, Georg Fahrenschon, hatte schon im Oktober erklärt: “Wir erwarten, dass der Höhepunkt beim Erwerb selbst genutzter Immobilien überschritten ist.”

Und der Immobilienverband IVD rät gar schon zum Verkauf: “Gerade weil alle anderen kaufen wollen, ist jetzt der ideale Verkaufszeitpunkt. Denn die große Nachfrage erlaubt kräftige Gewinnmitnahmen”, sagt IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick. Noch sei die Nachfrage nach Wohnungen in den Metropolen riesig, obwohl die Preise seit rund zwei Jahren vor allem in den Innenstädten klettern.

Vor allem in Ballungszentren und kleineren Universitätsstädten übersteige die Nachfrage derzeit deutlich das Angebot. Zwar rechnen die meisten Marktbeobachter auch 2013 mit Preissteigerungen, das Plus dürfe aber geringer ausfallen als zuletzt, warnt Schick: “Sobald die Spitze erklommen ist, wird es für Verkäufer schwieriger, Interessenten zu finden.” Und das drückt auch die Preise.

 
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Wohnungsmieten in München klettern erneut auf historische Höchstwerte

iStock_000001775106SmallLaut dem Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. steigen die Mieten speziell in München ungebremst weiter, während die Preise im Bayern-Trend insgesamt nur moderat ansteigen. Insgesamt beurteilt der IVD die Situation auf dem bayerischen Wohnungsmarkt als weiterhin angespannt. Trotz auf sehr niedrigen Niveau steigender Baugenehmigung– und Baufertigstellungszahlen bleibt das Angebot an Wohnraum insbesondere in den Groß– und Mittelstädten Bayerns weit hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück. Dies sorgt für weiteren Druck auf die Mieten.

Die Wohnungsmieten in Bayern sind in den letzten 10 Jahren kontinuierlich gestiegen. Nach einer kurzen Verschnaufpause im Herbst 2011 setzte sich der Mietpreisanstieg weiter fort. So stiegen die Mietpreise bayernweit im Vergleich Herbst 2011 zu früher 2012 bei Mietwohnungen aus dem Bestand um +2,5 % und bei neu errichteten Wohnungen um +2,8 %.

Auch auf dem Münchner Wohnungsmarkt steigt das Mietniveau ungebrochen weiter. Historische Höchstwerte wurden im Frühjahr 2012 bei den Wohnungsmieten, für alle Baujahresklassen, seit Beginn der IVD–Marktforschung im Jahr 1969, beobachtet. Am höchsten war der Anstieg im Vergleich zum Herbst 2011 bei den neu gebauten Reihenmittelhäusern mit +4,5 % sowie den neu gebauten Wohnungen mit +3,6 %. Es folgen mit +3,1 % die Bestandswohnungen mit jeweils +3,0 % die Doppelhaushälften/Neubau und die Reihenmittelhäuser/Bestand. Bei den Doppelhaushälften/Bestand legten die Mieten im Frühjahr 2012 um +2,1 % und bei den Altbauwohnungen um +1,5 % zu.

In München werden bei Altbauwohnungen derzeit im Durchschnitt 13,90 EUR pro Quadratmeter bezahlt. Die Mieten für Wohnungen aus dem Bestand liegen bei 13,10 EUR pro Quadratmeter und für Neubauwohnungen bei 14,50 EUR pro Quadratmeter. Ein Reihenmittelhaus/Bestand zur Miete kostet im Frühjahr 2012 durchschnittlich 1.700 EUR und ein Reihenmittelhaus/Neubau 1.850 EUR. Das Mietpreisniveau für Doppelhaushälften/Bestand liegt bei durchschnittlichen 1.980 EUR und für Doppelhaushälften/Neubau bei 2.370 EUR.
Die Schere zwischen dem Real Einkommen und Wohnkosten geht’s weiter auseinander. Im Zeitraum zwischen 1995 und 2011 verzeichneten die Mieten in München einen beachtlichen Anstieg von +38,5 %. Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte liegt im untersuchten Zeitraum durchschnittlich um +32,2 % zu. Noch stärker als die Wohnungsmieten stiegen die Wohnungsmietenkosten, die so genannte „2. Miete“ Ende. So haben die Kosten für Strom und Gas seit 2005 mit +45 % die höchsten Zuwächse zu verzeichnen. Die Ausgaben für die regelmäßige Instandhaltung und Reparatur verteuerten sich innerhalb der vergangenen 7 Jahre um +25,6 %. Für Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung müssen heute entsprechend +19,6 % bzw. +9,0 % mehr ausgeben werden als noch im Jahr 2005.
Angesichts des Wohnungsmangels wird teilweise vorgeschlagen, dass Mehrfamilienhäuser nicht mehr in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt werden dürfen. Der IVD Süd sieht ein solches gesetzliches Verbot kritisch, da dadurch keine neuen Wohnungen entstehen. Vielmehr ist zu befürchten, dass Eigentümer aus Angst vor einem kommenden Verbot beginnen, Mehrfamilienhäuser quasi prophylaktisch im Vorfeld einer Gesetzesänderung umzuwandeln. Insofern sind solche Diskussionen, die ausschließlich an den Symptomen ansetzen, völlig unproduktiv. Man sollte vielmehr darüber nachdenken, wo noch neuer Wohnraum geschaffen werden kann. Hierbei ist insbesondere die Landeshauptstadt München mit den verantwortlichen Gremien gefordert.

 
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Patrizia baut Wohnungen an der Hofmannstrasse in München-Obersendling

Laut Pressemitteilung vom 04. Oktober 2012 hat die PATRIZIA Immobilien AG hat in München ein Entwicklungsgrundstück von Siemens Real Estate erworben. Das rund 65.000 Quadratmeter umfassende Areal befindet sich in München-Obersendling. Das bislang vor allem gewerblich genutzte Grundstück an der Hofmannstraße soll nun zukünftig zu wohnungswirtschaftlichen Zwecken umgewidmet werden. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf ca. 300 Millionen Euro.

„Wir freuen uns, mit dem Erwerb eines weiteren Grundstücks in München nun innerhalb von nur wenigen Monaten auf ein Entwicklungsvolumen von rund 100.000 Quadratmetern Grundstücksfläche allein in der bayerischen Landeshauptstadt blicken zu können“, sagt Jürgen Kolper, Geschäftsführer der PATRIZIA Projektentwicklung GmbH. Bereits im April dieses Jahres hatte die PATRIZIA ein Joint Venture mit der CA Immo geschlossen, das die Realisierung einer Quartiersentwicklung in München-Baumkirchen vorsieht. Hier handelt es sich um ein Areal von nahezu 30.000 Quadratmetern Grundstücksfläche. Mit dem aktuellen Ankauf des Grundstücks in der Hofmannstraße weitet die Tochtergesellschaft der PATRIZIA ihre bundesweite Tätigkeit nochmals deutlich aus: Mit den aktuellen Projektentwicklungen in Augsburg, München, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und Köln liegt das von ihr verantwortete Projektvolumen allein in diesem Bereich inzwischen bei rund 1 Milliarde Euro.

 
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Münchner müssen die meisten Jahreseinkommen für Wohneigentum ausgeben

Der Immobilienverband IVD stellt erstmals das IVD-Immobilienkaufklima für die zehn größten Städte Deutschlands vor. Aus der Grafik werde auf einen Blick ersichtlich, wie viele durchschnittliche Jahresnettohaushaltseinkommen in Deutschlands Metropolen aufgebracht werden müssen, um eine Eigentumswohnung zu erwerben.

In München kostet eine 70 Quadratmeter große Drei-Zimmer-Wohnung mittleren Wohnwerts beispielsweise das 3,55-Fache des Jahresnettoeinkommens, das ein durchschnittlicher Haushalt dort verdient”, erläutert IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick. “In Hannover müssen Käufer indessen nur 1,6 Jahresgehälter, wie sie durchschnittlich in der niedersächsischen Landeshauptstadt verdient werden, für eine vergleichbare Wohnung ausgeben. Darüber hinaus enthält die Grafik für jede der zehn Städte eine Prognose zur künftigen Wertentwicklung von Wohnimmobilien. Ein Kapitalanleger kann am IVD-Immobilienkaufklima also auch ablesen, ob sich seine Investition nach Meinung der IVD-Experten dahingehend lohnen wird, dass er beim späteren Verkauf einen höheren Preis erzielen kann. Das Immobilienkaufklima geht damit über die bloße Abbildung von Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen hinaus. Denn nicht nur die Preise unterscheiden sich zwischen den Städten signifikant, sondern auch die Durchschnittseinkommen. Das Münchner Durchschnittsnettoeinkommen ist bekanntlich sehr viel höher als das Berliner, so Schick. Dennoch müssen die Münchner für ihre Eigentumswohnung gut ein halbes Jahreseinkommen mehr investieren als die Berliner – schlicht und ergreifend deswegen, weil die Quadratmeterpreise an der Isar eine entsprechende Höhe erreicht haben. Zur Methodik: Das IVD-Immobilienkaufklima vergleicht das Preis-Einkommens-Verhältnis für Wohneigentum der zehn größten deutschen Städte auf Grundlage der Daten des aktuellen IVD-Wohnpreisspiegels – in diesem Fall handelt es sich um den IVD-Wohnpreisspiegel 2012/2013. Verglichen wird das Verhältnis für eine Drei-Zimmer-Wohnung mittleren Wohnwerts und einer Größe von 70 Quadratmetern – dabei handelt es sich um die durchschnittliche Wohnungsgröße in deutschen Großstädten. Die Daten über die Höhe der jeweiligen Durchschnittsnettoeinkommen in den ausgewählten Städten bezieht der IVD von MB-Research, inklusive der Daten des Statistischen Bundesamtes. Die Prognose über den Wertzuwachs von Wohnimmobilien in den Top-10-Städten erstellt der IVD auf Grundlage von Markteinschätzungen seiner Mitglieder.

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Immobilienumsätze in Bayern steigen um +11,5 % im 1.Halbjahr 2012

Entsprechend einer Pressemitteilung des IVD sorgt die anhaltend hohe Nachfrage nach Immobilien weiter für steigende Immobilienumsätze bayernweit. Nach einer Hochrechnung des Marktforschungsinstituts des IVD Süd e.V. auf Basis des amtlichen Grunderwerbssteueraufkommens lagen die Immobilienumsätze in Bayern im 1. Halbjahr 2012 bei insgesamt 18,20 Mrd. €. „Die Dynamik auf dem bayerischen Immobilienmarkt ist nach wie vor ungebrochen hoch“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, „und es ist noch kein Abebben der Umschichtungswelle von anderen Anlageformen in Richtung Immobilien zu erkennen.“ Dies belegen die vom IVD-Marktforschungsinstitut errechneten Immobilienumsätze in den ersten sechs Monaten des Jahres 2012.
Der Trend der vergangenen Jahre mit kontinuierlich steigenden Immobilienumsätzen setzte sich auch im 1.Halbjahr 2012 fort. So wurden zwischen Januar und Juni 2012 in Bayern insgesamt 18,20 Mrd. € in Wohn- und Gewerbeimmobilien investiert.
Verglichen mit dem 1. Halbjahr des Vorjahres liegt die Veränderung bei +11,5 %. Dieser Anstieg fiel jedoch etwas geringer aus als noch im 1. Halbjahr 2011 (Veränderung gegenüber dem 1.Halbjahr 2010 +16,4 %). In erster Linie ist dies auf die deutliche Angebotsverknappung bayernweit zurückzuführen, die einen erheblich dämpfenden Einfluss auf die Immobilienumsätze hatte und speziell in den Ballungsgebieten zu deutlichen Preissteigerungen führte.
Deutschlandweit wurden im 1. Halbjahr 2012 Immobilien im Gesamtwert von über 82,11 Mrd. € umgesetzt, was einem Anstieg von +1,7 % gegenüber dem 1. Halbjahr 2011 entspricht. Die Bundesländern Bremen (+30,2 %) und Saarland
(+23,2 %) legten hierbei besonders deutlich zu.

 
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Immobilien liegen seit 2010 deutlich über der Inflationsrate

Seit 2010 liegen die Preissteigerungen bei Immobilienverkäufen bei 4,5% und damit deutlich über der Inflationsrate. Von einer Blase ist trotz der jüngst stark gestiegenen Preise dennoch keine Spur. Zu diesem Schluss kommt das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW), das in einer heute veröffentlichten Studie die Entwicklung des Wohnimmobilienmarkts der fünf bevölkerungsreichsten Städte in Deutschland genauer unter die Lupe genommen hat.

Berlin verzeichnete demnach zwischen 2003 bis 2011 mit einem Plus von 38,8% den höchsten Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswohnungen auf 2.240 Euro/qm. Die Steigerungsrate von Hamburg (30,8%), München (22,7%) und Frankfurt am Main (13,9%) lag ebenso unter den Werten der Hauptstadt wie die von Köln. Dort stiegen die Preise im Vergleichszeitraum lediglich um 9%. Bundesweit zogen die Preise im Durchschnitt um 10,5%.

Alles in allem sei die Entwicklung des Wohnimmobilienmarkts trotz der rasch gestiegenen Preise gesund. Lediglich Berlin rage etwas heraus, weil hier die Wiederverkaufsrate gestiegen sei und sich die Preise für Wohneigentum und Eigenheime so unterschiedlich entwickelt hätten. Gemessen an den weiteren Indikatoren, wie die Entwicklung von Mietpreisen im Vergleich zu Kaufpreisen, die von den Wissenschaftlern herangezogen werden, wenn es um die Frage geht, ob es eine Preisblase gibt, sei die Entwicklung in Berlin aber “nicht besorgniserregend”.

Quelle: IZ

 
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Grundbücher sind die besten Wertpapiere

Der Verkauf von luxuriösen Wohnhäusern und noblen Eigentumswohnungen hat in Deutschland stark angezogen. Dies zeigt eine Analyse des Maklerhauses Dahler. So fanden im vergangenen Jahr in den größten deutschen Städten deutlich mehr Luxusimmobilien ab einem Wert von 750.000 Euro neue Eigentümer.

Insgesamt wurden 1854 Immobilien verkauft – eine Steigerung um 44,5 Prozent zum Vorjahr. Dabei ist der Geldumsatz auf eine Rekordhöhe geklettert – von 1,69 auf 2,35 Milliarden Euro im vergangenen Jahr. Die Untersuchung beruht auf Zahlen der Gutachterausschüsse in Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Köln, Frankfurt und Stuttgart.

Im Luxus-Segment werden derzeit Eigentumswohnungen bevorzugt. Während die Kauffälle im Jahr zuvor mit 646 Luxus-Eigentumswohnungen und 637 Luxushäusern nahezu gleich zogen, waren 2011 vor allem sehr gut ausgestattete Wohnungen gefragt. So wurden in den genannten Städten insgesamt 1019 Eigentumswohnungen in der Preisklasse ab 750.000 Euro veräußert und damit 373 mehr als ein Jahr zuvor.

“Den starken Zuwachs im Markt für Eigentumswohnungen im Luxussegment konnten wir schon 2010 beobachten und in erster Linie darauf zurückführen, dass Privatanleger und Investoren nach der Finanz- und Wirtschaftskrise bewusst in solide Kapitalanlagen wie Immobilien investiert haben”, erklärte Björn Dahler, Geschäftsführer der Dahler & Company GmbH, die Entwicklung. Dazu hätten aber auch günstige Finanzierungsbedingungen beigetragen.

Südeuropäer kaufen Wohnungen

Vor allem in Berlin zeigt sich eine über Jahre kontinuierlich wachsende Nachfrage nach noblen Eigentumswohnungen. “Von der Wirtschaftskrise angetrieben, investieren wohlhabende Südeuropäer ihr Geld zunehmend in Immobilien. Dank des historisch günstigen Zinsniveaus und den immer noch im Landesvergleich moderaten Preisen sind Eigentumswohnungen in der deutschen Hauptstadt sehr attraktiv für Investoren”, berichtet Makler Dahler.

Kein Wunder, dass Projektentwickler den gehobenen Wohnungsbau forcieren. In Berlin sind nach einer Untersuchung der Analysefirma BulwienGesa aktuell 660.000 mehr Quadratmeter Wohnfläche als 2011 in Vorbereitung und im Bau und das überwiegend im höherpreisigen Segment.

Trotzdem bleibt München vorerst Spitzenreiter hinsichtlich der absoluten Verkaufszahlen von Premium-Wohnungen. Mit 123 zusätzlichen Verkäufen liegt München vor Berlin mit 72 und Hamburg mit 68 weiteren Kauffällen. Ein- und Zweifamilienhäuser waren vor allem in den Rheinmetropolen gefragt.

Mehr Verkäufe im Rheinland

Besonders in Düsseldorf belebte sich der Immobilien-Handel. Vor der Erhöhung der Grunderwerbsteuer seien die Verkäufe in die Höhe geschnellt, berichtet das Maklerhaus. Insgesamt wurden in der Landeshauptstadt 2011 mit 131 hochpreisigen Objekten 106 Ein- oder Zweifamilienhäuser mehr verkauft als im Vorjahr. 16 Objekte davon wurden allein im Spitzensegment von mehr als zwei Millionen Euro veräußert. 2010 fand in dieser Preisklasse nur eine Immobilie einen neuen Besitzer.

In Köln stieg die Anzahl von vermittelten Ein- oder Zweifamilienhäusern von 39 auf 74, obwohl die Preise deutlich höher waren. Maßgeblich dafür sei der Generationenwechsel, heißt es bei Dahler. Ältere Hausbesitzer würden in moderne Eigentumswohnungen ziehen und böten ihre stark an Wert gewonnenen Häuser zum Kauf an. Zudem würden viele Erben Immobilien ihrer Familie veräußern.

Einen starken Absatz hat es in den wichtigsten Großstädten im Preissegment von mehr als zwei Millionen Euro gegeben. Obwohl Wohnungen im Trend vor Ein- oder Zweifamilienhäusern liegen, werden für letztere höhere Summen gezahlt. In diesem Preissegment hat es laut Dahler eine deutliche Zunahme der Nachfrage von 58 Prozent gegeben. Häuser für mehr als zwei Millionen Euro fanden ebenfalls deutlich mehr Käufer.

 

 
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Mieten steigen weiter – Neue Wohnungsnot in den Großstädten

Anders als früher ziehen die Menschen nach der Familiengründung nicht mehr ins Umland. In den Metropolen wird Wohnraum zum Luxus. Bald fehlen 400.000 Wohnungen. Auf dem Land stehen viele Häuser dagegen leer.

Sie schlafen jetzt seit vier Wochen in einem Bretterverschlag auf dem Gehweg, die Mieter aus der Großsiedlung am Kottbusser Tor in Berlin-Kreuzberg. “Seit Jahren steigen bei uns die Mieten, die meisten zahlen bereits mehr als 50 Prozent ihres Einkommens für ihre Wohnung”, sagt die Politik-Doktorandin Ulrike Hamann.

Am Samstag rief die Mietergemeinschaft Kotti & Co erneut zu einer “Lärm-Demo” mit Kochtöpfen und Trillerpfeifen gegen steigende Mieten auf. 700 Unterstützer kamen. Hamann hat das Mut gemacht: “Wir machen weiter, bis unsere Mieten gesunken sind.”

Vor drei Jahren ist die 32-Jährige in den Sozialbau mit den grau betonierten Balkonen eingezogen, inmitten von Cafés, Bars und türkischen Gemüseläden. In dieser Zeit stieg die Miete um fast 300 Euro, die 97-Quadratmeter-Wohnung kostet nun 960 Euro warm. Immer mehr Menschen wollen in die beliebte Gegend ziehen.

Abend für Abend strömen Touristen durch die Straßen, man kann hier jetzt sogar Austern essen. In dem Haus am Kottbusser Tor wohnen überwiegend türkische Familien. Viele sind vor 50 Jahren mit den ersten Gastarbeiter-Verträgen gekommen. Und genau wie Ulrike Hamann wollen sie weiterhin in ihrem Kiez bleiben.

Nicht nur in der Hauptstadt fürchten Mieter die Verdrängung. Deutschland hat – in bestimmten Teilen – eine neue Wohnungsnot. Während im Bundesdurchschnitt die Mieten nur moderat steigen und in manchen ländlichen Regionen sogar bröckeln, klettern sie in den Berlin, München, Hamburg oder dem Rhein-Main-Gebiet, aber auch in den Universitätsstädten rasant. Hier prallt eine stetig steigende Nachfrage auf ein knappes Angebot.

Denn schon heute fehlen 100.000 Wohnungen nach Berechnungen des Pestel-Instituts. Bis 2017 drohe die Angebotslücke gar auf 400.000 Mietwohnungen anzuwachsen, heißt es in einer Studie des Instituts. Hauptgrund für die neue Wohnungsnot sei “der Trend zum urbanen Leben”, sagt Pestel-Vorstand Matthias Günther.

Junge Leute ziehen zur Ausbildung in die Stadt. Aber anders als früher, blieben die Menschen heutzutage dauerhaft und gingen auch nach der Familiengründung nicht mehr ins Umland. Es sind nicht zuletzt die stark gestiegenen Mobilitätskosten, die für das Wohnen in der Stadt sprechen. Und so gibt es die paradoxe Situation, dass auf dem Land viele Häuser leer stehen, während in den begehrten Städten Wohnraum zum Luxus wird.

Fast 60 Prozent der Bevölkerung sind dafür, dass der Staat eingreift, um den Mietpreisanstieg in Großstädten zu begrenzen. Dies ergab eine Umfrage von Infratest dimap im Auftrag der “Welt am Sonntag” (siehe Grafik in der Bildergallerie). Auch die Politik sieht Handlungsbedarf, zumal das Thema durchaus das Potenzial zum Wahlkampfschlager hat.

“In Metropolregionen wie München oder Hamburg erleben wir eine solche Verknappung von Wohnraum, dass sich hier auch exorbitante Mietsteigerungen durchsetzen lassen”, sagt der stellvertretende SPD-Fraktionschef Florian Pronold. Es sei bedenklich, dass sich die Zahl der Haushalte, die mehr als 40 Prozent ihres Einkommens fürs Wohnen ausgeben, in den letzten zehn Jahren verdoppelt habe.

Auch die Pestel-Studie weist darauf hin, dass hierzulande bereits fast jeder Vierte mehr als 40 Prozent seines Einkommens an Unterkunftskosten hat – damit liegt Deutschland europaweit an der Spitze. Treibsatz sind dabei auch die Nebenkosten etwa für Heizen, Strom und Wasser.

Um den Mietanstieg zu bremsen, sollte der Gesetzgeber die Mietkappungsgrenze halbieren, fordert SPD-Fraktionsvize Pronold. Derzeit könnten die Mieten innerhalb von drei Jahren um bis zu 20 Prozent angehoben werden. “Außerdem brauchen wir dort, wo Wohnungsknappheit herrscht, eine Reaktivierung des sozialen Wohnungsbaus”, so Pronold. “Wir sollten aber die Mittel dort konzentrieren, wo der Bedarf am größten ist und nicht mit der Gießkanne fördern.” Der Bund dürfe sich hier nicht aus der Verantwortung stehlen.

Bundesbauminister Peter Ramsauer (CSU) plädiert gleichfalls für “mehr sozialen Wohnungsbau”. Die Zuständigkeit hierfür liege jedoch seit 2007 bei den Ländern. Der Bund beteiligt sich allerdings an der Wohnungsbauförderung mit 518 Millionen Euro im Jahr. “Es ist wichtig, dass diese Bundesmittel für sozialen Wohnbau verwandt werden”, so Raumsauer.

Während Nordrhein-Westfalen, Hamburg und Bayern in erheblichem Umfang solche Fördermittel vom Bund abgerufen hätten, gelte dies für Berlin, Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern mitnichten. “Die Länder gehen also sehr unterschiedlich mit dem sozialen Wohnungsbau um – es gibt durchaus noch Spielräume”, sagt Ramsauer.

Berlins Bausenator Michael Müller (SPD) hält von Forderungen nach mehr sozialem Wohnungsbau indes wenig: “Das ist die teuerste Variante, um bezahlbares Wohnen zu erreichen, die man finden kann.” Die Stadt habe leidvolle Erfahrungen mit solchen Milliardenprojekten gemacht und sich deshalb bewusst aus dem sozialen Wohnungsbau in seiner bisherigen Form rausgezogen. Auch Ökonomen winken ab.

“Das Wohngeldsystem und das mieterfreundliche Mietrecht sind viel effizienter als der soziale Wohnungsbau, wenn es darum geht, bezahlbares Wohnen zu sichern”, sagte der Immobilien-Experte des Instituts der deutschen Wirtschaft, Ralph Henger. Deutschland sei insgesamt nach wie vor “ein günstiges Miet-Land”.

Laut Bausenator Müller setzt Berlin auf andere Instrumente, um den Auftrieb in den begehrten Stadtvierteln zu dämpfen. Mit einem neuen Gesetz will er verbieten, dass in den angesagten Bezirken Wohnungen zweckentfremdet und als Feriendomizile angeboten werden. Denn diese Form der Immobiliennutzung wird in den Szenevierteln der Hauptstadt immer beliebter. Der rot-schwarze Senat hat zudem einen Fonds aufgelegt, um Anreize für Genossenschaften zu schaffen. “Es gibt eine wahre Renaissance bei den Genossenschaften. Die Nachfrage ist sehr groß”, so Müller.

Und das nicht nur in Berlin. Deutschlandweit gibt es derzeit 1883 Genossenschaften mit 2,8 Millionen Mitgliedern. “Wir verzeichnen einen Anstieg bei den Wohnungsanfragen”, sagt Stefanie Sprang von der Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland. “Der Wohnraum kann gar nicht so schnell geschaffen werden wie die Anfragen steigen.”

Der Informationstechniker Martin Haag, 47 Jahre, wohnt mit seiner Familie schon seit 15 Jahren in einer Wohnung der GWF-Genossenschaft in Gablenberg, einem hübschen Viertel in Stuttgarter Hanglage. Von seinem Küchenfenster blickt Haag über das Remstal bis hin zur Mercedes-Benz-Arena. Hinter dem Haus gibt es einen Garten mit Obstbäumen. Für 65 Quadratmeter zahlt Haag 580 Euro warm – etwa ein Drittel weniger als auf dem freien Markt.

Weil die Haags damals einfach keine bezahlbare Wohnung fanden, kauften sie sich bei der GWF Anteile für 2000 Mark und bekamen ein paar Wochen später ihre jetzige Wohnung angeboten. Das Geld liegt jetzt auf einem Sparbuch, und sollte die Familie mal im Lotto gewinnen und sich eine Villa kaufen, scherzt Haag, bekommt sie ihr Geld verzinst zurück. “Das finde ich total fair”, sagt Haag.

Im vergangenen Jahr ließ die Genossenschaft das Haus wärmedämmen, sodass die Energiekosten jetzt gesunken sind. Und kürzlich wurde der Abstand der Gitter im Treppenhaus verringert, weil eine Mutter Angst um ihre Kinder hatte. Die Haags sind rundum zufrieden in ihrem Heim, sodass sie ihre Schwiegermutter nachholten, die nun ein Stockwerk tiefer wohnt.

Christoph Villinger hat einen radikaleren Weg gewählt, der ihn vor steigenden Mieten schützt. Seit 28 Jahren wohnt der Schwabe in einem Altbau auf der Oranienstraße, einem Viertel, das die Berliner lange “Klein Istanbul” nannten. Seit acht Jahren ist Villinger, ehemals autonomer Hausbesetzer, nun einer der Besitzer eines großen Mehrfamilienhauses in bester Kiezlage. Dabei geht es ihm nicht um Profit, vielmehr will Villinger sein Haus dauerhaft dem Markt entziehen. “Unser Ziel ist die Eigentumsneutralisierung”, sagt er. Und er wolle “in Ruhe leben” – zu einem stabilen Preis.

Er und seine Mitbewohner zahlen 3,50 Euro pro Quadratmeter, von Neumietern in ähnlicher Lage wird mitunter das Dreifache verlangt. Dabei gibt es durchaus einen gewissen Luxus in Villingers Haus, einen Sonnenstrand auf dem Hinterhausdach mit Regendusche etwa, einen Musikkeller und sogar ein Antiquariat.

Damals, im Herbst 1983, sollte Villingers Haus abgerissen werden. Es gab keinen Wohnraum in West-Berlin, und Villinger, frisch zugereist aus Schwäbisch Gmünd, besetzte den Bau mit seinen Kumpels. 35 Leute auf 1432 Quadratmeter. Gemeinsam gründeten sie die “Wohnraum-Rettungs-Gesellschaft” und erstritten bei der Wohnungsbaugenossenschaft Bewoge einen gemeinsamen Mietvertrag für alle Bewohner – jeder zahlte etwa 200 Mark.

Dafür renovierten und reparierten die Mieter selbst. Im Jahr 2000 dann sollte das Haus verkauft werden, und in Villingers Briefkasten flatterte eine Nachricht mit der Frage, die die Genossenschaft pro Forma an alle Mieter stellen musste: Haben Sie Interesse, das Haus selbst zu kaufen?

Villinger und seine Kumpels wollten. Doch niemand verfügte über Erbschaften oder dergleichen, der Verkehrswert des Hauses betrug 537.000 Euro. Da brachte jemand das Freiburger Mietshäuser Syndikat ins Spiel. In den 80er-Jahren hatte sich im Breisgau ein Verein gegründet mit dem Ziel, Wohneigentum auch finanziell schwachen Kreisen zu ermöglichen. Das Mietshäuser-Syndikat organisiert heute 61 Wohnprojekte in ganz Deutschland, 23 Initiativen stecken in den Vorbereitungen. Mittlerweile kommen Anfragen sogar aus Frankreich, Österreich, Polen und der Schweiz.

Auch Villinger und seine Mitbewohner gründeten einen Hausverein und schließlich eine Hausbesitz-GmbH. Diese hat zwei Gesellschafter, den Hausverein und das Syndikat. Gegen den Willen eines Gesellschafters kann die Immobilie nicht verkauft werden. Herzstück des Verbunds ist ein gemeinsamer Geldtopf, der Solidarfonds.

Mietüberschüsse aus bereits bestehenden Häusern werden in diesen Fonds gezahlt und dienen als Anschubfinanzierung für neue Projekte. 118.000 Euro brachte die Mieterschaft damals mit Direktkrediten ein; Verwandte und Freunde halfen. Die restlichen 70 Prozent kamen von Syndikat und Bank.

“Wir zahlen Miete an uns selbst”, sagt Villinger. “Wir sind das, was früher eine Genossenschaft war – nur angepasst an die neoliberale Zeit.” Alle Bewohner gehören mittlerweile der bürgerlichen Mittelschicht an. “Wer mit einer halben Million Euro umgehen kann, lebt nicht mehr wie in einer Antifa-Gruppe.”

Den Hausbesetzer von einst kann die angespannte Wohnungssituation nicht aus seinem Kiez vertreiben. Ob Ulrike Hamann und ihre Mitstreiter dagegen mit Demonstrationen gegen den Mietanstieg ankommen, ist fraglich. Bausenator Müller weist aber darauf hin: “In Berlin muss niemand wegen der Miete vor die Stadt ziehen. Hier geht es höchstens um den Umzug in den Nachbarbezirk.”

 
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Als Münchner schwer zu glauben: Deutsche Eigenheime relativ günstig

Die anhaltende Schuldenkrise macht Immobilien als Schutz vor einem drohenden Euro-Crash immer beliebter. Experten warnen bereits vor einer drohenden Preisblase. Doch eine aktuelle Untersuchung der LBS zeigt Überraschendes: Der hiesige Immobilienmarkt ist weit von einer Überhitzung entfernt. Demnach kosten in vielen europäischen Staaten Einfamilienhäuserdeutlich mehr als in Deutschland. Das Fazit: Deutsche Eigenheime sind im internationalen Vergleich überraschend günstig.

Trotz zuletzt wieder gestiegener Immobilienpreise ist Deutschland laut aktuellen Beobachtungen von der Gefahr einer Preisblase weit entfernt. Wie LBS Research nach Auswertung einiger Staaten mit landesweiten Preisdaten mitteilt, kosteten Einfamilienhäuser 2011 fast überall deutlich mehr als in Deutschland. Luxemburg ragt mit einem Durchschnittspreis von knapp 540.000 Euro klar heraus. Aber auch in den unmittelbaren Nachbarländern Belgien, Niederlande und Frankreich liegen die Preise für Eigenheime zwischen gut 280.000 und 330.000 Euro, also 35 bis fast 60 Prozent höher als hierzulande.

Bei den nationalen Durchschnittswerten wird allerdings nicht deutlich, wie groß jeweils die Preisdifferenzierung nach Regionen ist. So ist zum Beispiel in Deutschland das Immobilienpreisniveau im Ballungsraum München nach LBS-Auskunft um ein Vielfaches höher als in strukturschwächeren ländlichen Räumen. Ähnliches lässt sich auch in den anderen Ländern beobachten, wo sich die Wohnungsnachfrage teils noch stärker als bei uns auf die zentrale Hauptstadtregion konzentriert.

Generell zeigt sich auch daran, dass vor allem wirtschaftliche Faktoren einen markanten Einfluss auf die Wohnimmobilienpreise haben. Ganz besonders deutlich wird dies nach Information der Immobilienexperten der LBS in Luxemburg. Dieser Nachbar mit dem größten Pro-Kopf-Einkommen unter allen Vergleichsländern weist nämlich auch das mit weitem Abstand höchste Preisniveau auf. Längst kann man laut LBS Research demzufolge in der Nähe zu Luxemburg, aber auch in Teilen des niederländischen Grenzgebiets feststellen, dass sich immer mehr Bürger der Nachbarländer aus Preisgründen für den Kauf auf der deutschen Seite entscheiden.

In den meisten beobachteten Ländern zeigt sich, dass die Nachfrage nach guten Wohnimmobilien “unter dem Strich” unter der Krise nicht gelitten hat. Denn die Suche nach sicheren Anlageformen und historisch günstige Finanzierungsbedingungen sprechen vor allem für die Investition in eigene vier Wände. In Deutschland kommt – wie der vorliegende Vergleich zeigt – als weiterer Faktor hinzu, dass Interessenten immer noch vor allem im Gebrauchtimmobilienmarkt auf ein relativ breites Angebot mit günstigen Objektpreisen treffen. Dies macht deutlich, so die LBS-Experten, dass bei den verbesserten Wirtschafts- und Beschäftigungsperspektiven im deutschen Wohnungsmarkt eher Potenzial für eine weitere Aufwärtsentwicklung zu sehen ist als etwa eine Gefahr des Rückschlags bei Nachfrage und Preisen.

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© Peter Hegerich