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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/05 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Bau- und Architektenrecht: Überwachung der Mängelbeseitigung begründet keinen zusätzlichen Honoraranspruch!
- Bau- und Architektenrecht: Gewährleistungsanspruch des Käufers trotz Kopplungsverbot!
- Grundstücksrecht: Keine Eintragung ohne Briefvorlage
- Gewerbliches Mietrecht: Tilgungsbestimmungsrecht des Insolvenzverwalters eingeschränkt

 

Bau- und Architektenrecht: Überwachung der Mängelbeseitigung begründet keinen zusätzlichen Honoraranspruch!

Ein Bauunternehmen war in einem vom OLG Hamm entschiedenen Fall mit der Erstellung eines Glasdachs beauftragt. Im Verlauf der Ausführung traten Baumängel auf. Nach zwei erfolglosen Nachbesserungsversuchen beauftragte der Bauherr einen Dritten mit der Mängelbeseitigung und ließ diese durch seinen Architekten überwachen. Mit den Architektenkosten rechnete der Bauherr gegen den Anspruch des Bauunternehmers aus der Schlussrechnung auf. Das OLG Hamm entschied, dass die Überwachung der Nachbesserung zu den Grundleistungen des Architekten in der beauftragten Leistungsphase 8 der HOAI zählt. Eine besondere Vergütung sei nur gerechtfertigt, wenn der Architekt im Zuge der Ersatzvornahme bereits erbrachte Leistungen erneut vorzunehmen hätte, die über die normale Überwachung der Mängelbeseitigung hinausgingen. Dies war vorliegend nicht der Fall.

Kommentar

Da der Architekt einen Werkerfolg schuldet, trägt er das Risiko der mangelfreien Herstellung. Dabei macht die HOAI keinen Unterschied, ob die Mängelbeseitigung durch den ursprünglich beauftragten Unternehmer oder im Wege der Ersatzvornahme erfolgt. Das Urteil zeigt, dass dem Architekten selbst bei besonders intensiver Überwachungstätigkeit – etwa weil der Bauunternehmer, wie hier, besonders mangelhaft arbeitet – keine weitere Vergütung zusteht.

Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 19.11.2014, I-12 U 58/14, IBRRS 102052

 

 

Bau- und Architektenrecht: Gewährleistungsanspruch des Käufers trotz Kopplungsverbot!

Ein Architekt verkaufte einem Bauherrn ein Grundstück. Der Kaufvertrag wurde mit einem Architektenvertrag gekoppelt. Der Bauherr verpflichtete sich damit, selbigen Architekten für die Planung und Bauüberwachung seines Bauwerks zu beschäftigen. Das Grundstück wurde sodann in mangelhafter Weise bebaut, so dass der Bauherr Gewährleistungsansprüche gegen seinen Planer geltend machte. Letzterer wendete ein, es bestünde kein Anspruch, da der Architektenvertrag wegen Verstoßes gegen das Kopplungsverbot nichtig sei.
Das OLG Köln folgte diesem Vorbringen nicht und sprach dem Bauherrn den bergehrten Anspruch zu. Es sei treuwidrig, zunächst Vergütung abzurechnen und sich erst sechs Jahre nach Vertragsschluss auf das Kopplungsverbot zu berufen. Deshalb müsse der Bauherr so gestellt werden, als sei der Architektenvertrag aus seiner Sicht wirksam zustande gekommen.

Kommentar

Nach Art. 10 § 3 MRVG ist ein Vertrag nichtig, durch den sich der Grundstückskäufer im Zusammenhang mit der Transaktion verpflichtet, die Planungs- und Überwachungsleistungen eines bestimmten Architekten zu beanspruchen. Im Mittelpunkt steht der Schutz des Grundstückserwerbers, damit es nicht zu einem Kontrahierungszwang kommt. Das Recht des Bauherrn, den günstigsten und für ihn besten Architekten zu wählen, wäre in unbilliger Weise eingeschränkt. Speziell in Gebieten mit knappem Angebot an Baugrundstücken könnten Planer in hohem Maße wettbewerbsverzerrend agieren.

Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Köln, Urteil vom 30.07.2014, 11 U 133/13, BeckRS 2014, 17495

 

 

Grundstücksrecht: Keine Eintragung ohne Briefvorlage

Um ein Verfügungsverbot bei einer Eigentümergrundschuld im Grundbuch eintragen zu können, muss auch der Grundschuldbrief vorgelegt werden. Im vorliegenden Fall ging es um die zwangsweise Absicherung von ausstehendem Architektenhonorar. Die bestrangige Absicherung dieser Forderung wurde vom Auftraggeber bzw. Grundstückseigentümer durch die Eintragung von Eigentümergrundschulden mit Brief verhindert. Zwar konnte der Architekt gerichtlich eine Entscheidung erstreiten, wonach der Grundstückseigentümer nicht über diese Grundschulden verfügen darf, gleichwohl scheiterte er aber mit dem Anliegen, dieses Verfügungsverbot im Grundbuch eintragen zu lassen. Das Grundbuchamt verlangte nämlich für die Eintragung auch die Vorlage der Grundschuldbriefe. Das OLG entschied hierzu, dass die Weigerung des Grundbuchamtes zu Recht erfolgte.

Kommentar

Die zunächst getroffene Entscheidung, wonach über die Eigentümergrundschulden nicht verfügt werden dürfe, erwies sich für den Architekten als Pyrrhussieg. Da der Eigentümer die Grundschuldbriefe natürlich nicht freiwillig herausgegeben hat, konnte diese Entscheidung nicht umgesetzt werden. Die Entscheidung ist zu Recht so ergangen, da sich der konkrete Rechtsinhalt der Grundschuld nicht nur aus dem Grundbuch ergibt, sondern auch aus dem Grundschuldbrief genauso ersichtlich sein muss. Ein Briefrecht kann nämlich durch Abtretung und Übergabe des Briefes auch außerhalb des Grundbuches erfolgen. Insoweit könnte in dem Zeitpunkt, in dem lediglich die Eintragung im Grundbuch vorgenommen wird, das Recht bereits jemand anderem zustehen und das Recht dürfte nicht mehr im Grundbuch eingetragen werden. Die Entscheidung ist ein weiteres Beispiel für die Tücken bei der Handhabung von Briefrechten.

Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Naumburg, Beschluss vom 06.06.2014, 12 Wx 2/14, IBRRS 2015, 0465

 

 

Gewerbliches Mietrecht: Tilgungsbestimmungsrecht des Insolvenzverwalters eingeschränkt

Dauert ein Gewerberaummietverhältnis nach Insolvenzeröffnung über das Vermögen des Mieters an, ist der Insolvenzverwalter nicht berechtigt, den Erlös aus der Verwertung von dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Gegenständen mit der Tilgungsbestimmung an den Vermieter auszukehren, dass die Zahlung vorrangig auf die nach Verfahrenseröffnung als Masseverbindlichkeiten begründeten Mietforderungen und erst sodann auf die zuvor als Insolvenzforderungen entstandenen Mietforderungen anzurechnen sind. Nach der Entscheidung des BGH stehe dem Insolvenzverwalter eine solche Entscheidung nicht zu. Die Tilgungsbestimmung sei vielmehr eine Vergünstigung für den Schuldner, der zur Erfüllung seiner Verpflichtung freiwillig tätig wird. Bei einer Befriedigung des Gläubigers durch Verwertung einer von dem Schuldner gestellten Sicherung sei die vorgenannte Voraussetzung jedoch nicht erfüllt. Eine gleichwohl vorgenommene Tilgungsbestimmung sei mithin unwirksam.

Hinweis

In der Praxis unternehmen Insolvenzverwalter gern den Versuch, den Verwertungserlös aus dem Vermieterpfandrecht ausschließlich oder vorrangig mit den Masseforderungen, also den nach Insolvenzeröffnung entstandenen Mietforderungen zu verrechnen. Dies bietet aus der Sicht der Insolvenzverwalter den Vorteil, dass der Erlös nicht bereits für die Insolvenzforderungen, somit die vor Insolvenzeröffnung entstandenen Mietforderungen verbraucht wird, sondern zur Tilgung der ohnehin aus der Insolvenzmasse zu bezahlenden Masseforderungen verwendet werden kann. Insofern fällt das Urteil des BGH, der dieser Praxis einen Riegel vorschiebt, zugunsten des Vermieters aus.

Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 09.10.2014, IX ZR 69/14 – www.bundesgerichtshof.de

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/04 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Grundstücksrecht: Widerruf der Bauträgervollmacht
- Grundstücksrecht: Bestimmtheit der einstweiligen Verfügung
- Gewerbliches Mietrecht: Barrierefreiheit als Mietmangel
- Bau- und Architektenrecht: Ingenieur bleibt zur Materialprüfung verpflichtet

 

Grundstücksrecht: Widerruf der Bauträgervollmacht

In Bauträgerverträgen wird dem Verkäufer oftmals seitens des Käufers einer Wohnung eine unwiderrufliche Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung erteilt. Dies ist auch zulässig. Ausnahmsweise kann die Vollmacht aber aus wichtigem Grund widerrufen werden, wenn der Gebrauch den Beschränkungen im Innenverhältnis widerspricht. Es ist dabei nicht notwendig, dass gerade die Schranken überschritten sind, die aus dem Text der Vollmacht klar ersichtlich sind. Ein Widerrufsgrund ist bereits dann gegeben, wenn die beabsichtigte Änderung der Teilungserklärung den weiteren vertraglichen Abreden der Parteien entgegensteht. Im zu entscheidenden Fall hatte der Bauträger unter anderem eine Nutzungsumwandlung des Innenhofgebäudes geplant. Diese stand jedoch den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen entgegen, da bei der Umsetzung kein ausreichender Parkraumersatz vorhanden gewesen wäre. Der Senat erklärte den Widerruf der Bauträgervollmacht daher für wirksam.

Kommentar

Aufgrund der Vollmacht kann der Bauträger rasch und flexibel im Zuge der Planung und des Abverkaufs der einzelnen Wohnungen auf Änderungen und Wünsche reagieren. Zwingend erforderlich ist eine Einschränkung dahingehend, dass durch die Abänderung der Teilungserklärung die Lage und Gestalt der vertragsgegenständlichen Sondereigentumseinheit nicht berührt wird und das Gemeinschaftseigentum ebenso nicht betroffen ist. Wie die Entscheidung zeigt, müssen sich darüber hinaus die Änderungen im Rahmen der weiteren vertraglichen Abreden bewegen.

Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 29.07.2014, 34 Wx 138/14, IBRRS 102704

 

Grundstücksrecht: Bestimmtheit der einstweiligen Verfügung

Um eine Grundbucheintragung im Rahmen einer Vollstreckungsmaßnahme zu erwirken, muss der Gläubiger alles ihm Mögliche getan haben. Daran fehlt es, wenn der Titel, auf dessen Grundlage eine Vormerkung auf Sicherung eines Wohnrechts im Grundbuch eingetragen werden soll – hier eine einstweilige Verfügung –  zu unbestimmt ist. Im vom OLG München entschiedenen Fall begehrte der Grundstücksmiteigentümer die Eintragung eines Wohnrechts, wozu er zu Lasten der übrigen Eigentümer eine einstweilige Verfügung auf Eintragung einer Vormerkung auf Sicherung eines „Nutzungsrechtes“ erwirkte. Das Amtsgericht ersuchte daraufhin das Grundbuchamt um Eintragung des Inhalts des Titels in das Grundbuch. Das Grundbuchamt lehnte dies zu Recht ab mit der Begründung, dass der Beschluss lediglich die Eintragung eines „Nutzungsrechts“ vorsah und auch nicht klar war, ob das ganze Grundstück zu belasten sei oder nur der nicht dem Antragsteller gehörende Miteigentumsanteil.

Kommentar

Die konkrete Bezeichnung des zu sichernden Rechts ist einer der elementaren Grundsätze des Sachen- und Grundbuchrechts. Die Bezeichnung „Nutzungsrecht“ umfasst verschiedene Begriffe, so z.B. den Nießbrauch, eine Dienstbarkeit oder aber auch eine Benutzungsregelung. Beantragt der Antragsteller lediglich ein „Nutzungsrecht“, ist dies zu allgemein und stellt einen Verstoß gegen den Bestimmtheitsgrundsatz dar. Für einen Dritten muss stets die höchstmögliche Belastung erkennbar sein.

Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 28.11.2014, 34 Wx 426/14, BeckRS 2015, 02065

 

Gewerbliches Mietrecht: Barrierefreiheit als Mietmangel

Die fehlende Barrierefreiheit von Mieträumen stellt nicht automatisch einen Mangel dar, der zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. In dem vom OLG Brandenburg entschiedenen Fall sah der Mietvertrag die Nutzung der Räume als Physiotherapiepraxis, für die eine Barrierefreiheit gesetzlich vorgeschrieben ist, vor.  Vorliegend hatten die Parteien im Rahmen eines Umbaus der Mieträume aber auf Grundrisszeichnungen Bezug genommen, in denen eine vorhandene Stufe zwischen zwei Räumen gerade nicht gestrichen war. Daher könne der Mieter, so das Gericht, nicht erwarten, dass diese Barriere vom Vermieter zurückgebaut werde. Dies sehen die vertraglichen Regelungen gerade nicht vor.

Praxistipp

Insbesondere dem Vermieter ist dringend zu empfehlen, den Mietzweck so genau wie möglich im Mietvertrag zu beschreiben. Achtlosigkeit kann in diesem Bereich teuer werden. Je pauschaler die Regelung, desto freier kann sich der Mieter bewegen. Der Vermieter dagegen hat grundsätzlich dafür einzustehen, dass der Mieter den vereinbarten Mietzweck auch verfolgen kann. Er muss sämtliche Beschäftigungen, die sich im Rahmen des Mietzwecks halten, dulden bzw. ermöglichen. Beschreibungen wie „zum Betrieb eines Ladengeschäfts“ sind daher unbedingt zu vermeiden.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 06.01.2015, 6 U 134/13, BeckRS 2015, 01190

 

Bau- und Architektenrecht: Ingenieur bleibt zur Materialprüfung verpflichtet

Die Stahlblechfassade einer Produktionshalle hatte sich durch Chemikalieneinsatz in einer Verzinkerei zersetzt. Ein Ingenieur wurde mit der Planung der Fassadensanierung und der Auswahl eines geeigneten Materials beauftragt. Nach dem Einbau von PVC- Fassadenelementen bildeten sich Verformungen und Risse. Der Ingenieur hatte sich bei der Auswahl des Materials auf die Aussagen des Herstellers verlassen, eine eigene Prüfung indes nicht vorgenommen. Eine Herstellerempfehlung entbindet den Ingenieur jedoch nicht von seiner Prüf- und Hinweispflicht. Von Letzterer wäre er nur dann befreit gewesen, wenn sein Auftraggeber einen Fachmann mit der umfassenden Aufklärung beauftragt hätte. Dies war im entschiedenen Fall nicht erfolgt. Der Ingenieur haftet der Verzinkerei daher auf Schadensersatz.

Praxistipp

Verfügen Architekten/Ingenieure hinsichtlich der Eignung des einzusetzenden Materials nicht über die erforderliche Fachkunde, so ist der Auftraggeber hierüber aufzuklären. Vom Hersteller sollte idealerweise eine Garantieerklärung eingeholt werden. Dem Auftraggeber ist in besonderen Fällen zu raten, einen selbstständigen Beratungsvertrag mit dem Hersteller zu schließen.

Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Naumburg, Urteil vom 01.10.2014, 12 U 18/14, IBRRS 102558

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/03 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Gewerbliches Mietrecht: Verwendeter Begriff des verlorenen Baukostenzuschusses
- Bau- und Architektenrecht: Nachweis über Bedenkenanzeige im Prozess entscheidend!
- Makler- und Bauträgerrecht: Verletzung der Aufklärungspflichten
- Grundstücksrecht: Gutgläubiger lastenfreier Erwerb

 

Gewerbliches Mietrecht: Verwendeter Begriff des verlorenen Baukostenzuschusses

In einem gewerblichen Mietvertrag war geregelt, dass der Mieter einen Investitionskostenbeitrag als verlorenen Baukostenzuschuss an den Vermieter leistet, welcher nach entsprechender Ausführung des Leistungsbereiches zu entrichten ist. Der Mieter lehnte die Zahlung des Baukostenzuschusses ab, weil die betroffenen Bauleistungen seitens des Vermieters mangelhaft ausgeführt worden seien. Zu Unrecht, so der Senat.
Wird ein verwendeter Begriff in den beteiligten Verkehrskreisen in einer bestimmten Weise verstanden, verstößt es gegen die Auslegungsvorschriften, ihn in einem anderen Sinne zu deuten. Der Begriff „verlorener Baukostenzuschuss“ wird als eine Geld- oder Sachleistung verstanden, welche der Mieter als Sonderleistung neben der Miete zugunsten des Vermieters zum Neu- oder Ausbau, zur Erweiterung, Wiederherstellung oder Instandsetzung von Räumen erbringt, ohne dass der Vermieter zur vollen oder teilweisen Rückerstattung dieser Leistung vertraglich verpflichtet ist. Der verlorene Baukostenzuschuss ist allerdings kein Entgelt für die erbrachte Bauleistung. Die vertragliche Regelung könne daher nicht so verstanden werden, dass der Vermieter für eine bestimmte Bauleistung vorleistungspflichtig ist und erst nach mangelfreier Ausführung das dafür geschuldete Entgelt erhält.

Kommentar

Das Urteil überzeugt. Im Unterschied zu anrechenbaren Baukostenzuschüssen stellen verlorene Baukostenzuschüsse keine Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache dar, sondern eine Sonderleistung neben der Miete.

Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Dresden, Beschluss vom 15.07.2014, 5 U 52/14, BeckRS 2015, 00216

 

Bau- und Architektenrecht: Nachweis über Bedenkenanzeige im Prozess entscheidend!

Ein Unternehmer wurde unter Einbeziehung der VOB/B 2006 mit der Errichtung eines Wohnhauses beauftragt. Die Parteien stritten darüber, ob die Bodenverdichtung mangelhaft ist. Nach der Abnahme traten im Bereich der Baugrube Setzungsrisse auf. Die Nachbesserung durch den Unternehmer blieb erfolglos. Eine weitere Nachbesserung lehnte der Unternehmer mit der Begründung, sowohl die Art des Bodens als auch die Witterungsverhältnisse machten eine bessere Verdichtung der Erde unmöglich, ab. Der Unternehmer schuldet eine Leistung nach den anerkannten Regeln der Technik. Ist er dazu wie vorliegend nicht in der Lage, muss er seinem Auftraggeber einen ausreichenden Hinweis geben. Unterlässt der Unternehmer eine solche sogenannte Bedenkenanzeige, bleibt er in der Haftung. Zu beachten ist außerdem, dass ein solcher Hinweis bereits bei Leistungserbringung zu erfolgen hat und nicht erst beim Versuch der Nachbesserung.

Praxistipp

Unternehmer sollten, um Weiterungen zu vermeiden, den Bedenkenhinweis gem. § 13 Abs. 3 in Verbindung mit § 4 Abs. 3 VOB/B beachten. Um die Erfüllung der Mitteilungspflicht beweiskräftig dokumentieren zu können, empfiehlt es sich die Bedenkenanzeige schriftlich vorzunehmen.

Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 17.12.2014, 4 U 1/14, BeckRS 2015, 00151

 

Makler- und Bauträgerrecht: Verletzung der Aufklärungspflichten

Der Makler verletzt die ihm obliegende Aufklärungspflicht, wenn er ein Objekt im Vorfeld mit einer Vollunterkellerung bewirbt, den Kunden vor Kauf aber trotz positiver Kenntnis nicht über die tatsächlich nur vorliegende Teilunterkellerung aufklärt. Die Bestimmung der Höhe des Schadensersatzes gestaltet sich in dieser Konstellation trotz eindeutiger Pflichtverletzung des Maklers schwierig: Für einen Schadensersatzanspruch in Höhe der Kosten der nachgeholten Vollunterkellerung muss der Käufer nachweisen, dass er bei Kenntnis der Teilunterkellerung das Objekt zu einem Kaufpreis erworben hätte, der in Höhe der Nachbesserungskosten reduziert worden wäre. Dabei trifft ihn der Beweis, dass der Verkäufer bereit gewesen wäre, diese Kaufpreisreduzierung vorzunehmen.

Kommentar

Die nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geltende Beweiserleichterung, nach der der Käufer nicht beweisen muss, dass sich der Vertragspartner auf einen solchen Vertragsabschluss eingelassen hätte, ist in der vorliegenden Konstellation nicht anwendbar. Diese kommt nur bei  Schadensersatzansprüchen gegen den Vertragspartner selbst in Betracht. Das Begehren des Klägers richtet sich vorliegend jedoch gegen den Makler und nicht gegen den Verkäufer als seinen eigentlichen Vertragspartner.

Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Urteil vom 19.11.2014, 20 U 2215/14, BeckRS 2015, 00268

 

Grundstücksrecht: Gutgläubiger lastenfreier Erwerb

Ein lastenfreier gutgläubiger Erwerb von Miteigentumsanteilen ist in Bezug auf nicht eingetragene Belastungen, deren Bestellung nur an einem Gesamtgrundstück möglich ist,  nicht von vornherein ausgeschlossen, so das Brandenburgische Oberlandesgericht. Im konkreten Fall sollte eine Dienstbarkeit zugunsten einer Fernwärmeversorgungsanlange auf einem Grundstück eingetragen werden. Vor Antragstellung war ein Miteigentumsanteil am Grundstück – lastenfrei – veräußert worden. Da die Dienstbarkeit sich nur auf das gesamte Grundstück erstrecken kann, nicht hingegen auf einzelne Miteigentumsanteile, konnte die Dienstbarkeit nach lastenfreier Veräußerung eines Miteigentumsanteils nicht mehr eingetragen werden bzw. war auf den anderen Miteigentumsanteilen zu löschen. Der Erwerber des Miteigentumsanteils durfte sich nämlich darauf verlassen, dass das Grundstück lastenfrei ist bzw. dass die bei Erwerb noch nicht beantragte und eingetragene Dienstbarkeit nicht miterworben wird. Für eine Eintragung bedarf es der Bewilligung des neuen Inhabers des Miteigentumsanteils.

Kommentar

§ 892 BGB fingiert im Interesse des Verkehrsschutzes die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs, sodass ein Erwerber grundsätzlich von einer Lastenfreiheit ausgehen darf. Dies gilt auch für Erwerber von Miteigentumsanteilen. Erwerben diese lastenfrei, kann eine einheitliche Belastung auf keinem der Miteigentumsanteile eingetragen werden. Der Schutz des gutgläubigen Erwerbers wirkt sich somit gleichermaßen für die übrigen Eigentümer aus. Das OLG Dresden hat im Jahre 2010 hingegen in gegensätzlicher Weise entschieden. Die weitere Entwicklung der Rechtsprechung bleibt abzuwarten – oder besser – man umgeht derartige Streitigkeiten durch zügige und vollständige Grundbuchanträge.

Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Brandenburg, Beschluss vom 08.04.2014, 5 W 27/14, NJW-RR 2015, 15

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/02 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

• Bau- und Architektenrecht: Architekt in Darlegungsnot
• Bau- und Architektenrecht: Trotz überschrittenem Kostenvoranschlag Anspruch des Unternehmers auf übliche Vergütung!
• Gewerbliches Mietrecht: Konkurrenzschutz gegen eigenen Vermieter
• Wohnungseigentumsrecht: Keine Wiederwahl des Verwalters bei massiven Pflichtverletzungen

 

Bau- und Architektenrecht: Architekt in Darlegungsnot
Die Parteien streiten um Architektenhonorar. Eine Architektin forderte im vorliegenden Fall weiteres Honorar für tatsächlich erbrachte Leistungen. Ihren Anspruch kann sie jedoch nicht hinreichend darlegen. Ihr fehlt die vertragliche Grundlage. Unstreitig wurde ein Architektenvertrag geschlossen. Um dessen Leistungsumfang wird gestritten. Es existiere keine allgemeine Vermutung für die Übertragung der Vollarchitektur, so das OLG Düsseldorf. Die jeweiligen Leistungspflichten ergäben sich stattdessen aus der Parteivereinbarung und nicht aus der HOAI. Eine konkludente Vertragserweiterung durch ein bloßes weiteres Tätigwerden der Klägerin verneint der Senat und weist den Anspruch deswegen zurück.
Kommentar
Die Grundlage der Auslegung von Architektenverträgen ist der Vertragstext und nicht die HOAI. Letztere ist nur das Preisrecht, dem der Vertrag unterliegt. Der Vertragsschluss richtet sich dementgegen nach den allgemeinen Regelungen des BGB. Soweit ein Honoraranspruch für das tatsächlich erbrachte Architektenwerk aus dem Vertrag geltend gemacht wird, muss die konkrete Leistung zwischen den Parteien zunächst einmal vereinbart gewesen sein. Selbst wenn die Leistungsphasen der HOAI Vertragsinhalt geworden sind, folgt daraus nicht per se der konkrete Umfang der Leistung. Dies gilt insbesondere für die Fälle, in denen die Architektenleistung vertraglich auf einen bestimmten Bereich begrenzt wird.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14. Oktober 2014, I-22 U 104/14, BeckRS 2015 00220

Bau- und Architektenrecht: Trotz überschrittenem Kostenvoranschlag Anspruch des Unternehmers auf übliche Vergütung!
Der Unternehmer hatte im entschiedenen Fall auf Wunsch des Bestellers eine Kostenaufstellung für die Abfuhr abgerutschter Erdmassen von einem Steilhang und den Bau einer Stützmauer erstellt. Aufgrund höherer Materialkosten und größeren Arbeitsaufwandes überstieg der Rechnungsbetrag den Kostenvoranschlag in Höhe von 13.004,61 EUR. Dies war bereits frühzeitig erkennbar gewesen. Mangels Übernahme einer Gewähr für die Richtigkeit des Kostenvoranschlages ist dieser jedoch nicht Vertragsbestandteil, sondern nur Geschäftsgrundlage geworden. Der Unternehmer ist in der Folge nicht an den veranschlagten Kostenbetrag gebunden. Der Besteller schuldet eine Vergütung, die den erbrachten Leistungen entspricht.
Praxistipp
Ist keine Pauschalvergütung vereinbart worden, so ist dem Unternehmer aus Gründen der Kostensicherheit zu raten, von dem Besteller eine Richtigkeitsgarantie für den Kostenvoranschlag zu verlangen. Andernfalls bleibt dieser unverbindlich. Ein etwaiger Schadensersatzanspruch des Bestellers aufgrund fehlerhafter Kostenaufstellung würde zudem die schuldhafte Verletzung der Anzeigepflicht des Unternehmers sowie das Vorhandensein eines tatsächlichen Schadens voraussetzen.
Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Saarbrücken, Urteil vom 19. November 2014, 2 U 172/13, BeckRS 2014, 23405

Gewerbliches Mietrecht: Konkurrenzschutz gegen eigenen Vermieter
Der Gewerberaumvermieter hat unter Umständen auch ohne entsprechende vertragliche Regelung dem Mieter Konkurrenzschutz im selben Hause zu gewähren und darf kein Konkurrenzunternehmen in unmittelbarer Nähe zum Betrieb seines Mieters eröffnen. Vorliegend eröffnete der Vermieter in 5 Meter Entfernung einen Stehimbiss mit gleichem Sortiment wie dem des Mieterrestaurants mit Außer-Haus-Verkauf. Die AGB des Mietvertrages schlossen den „Konkurrenz- oder Sortimentsschutz“ aus, legten dem Mieter jedoch eine Betriebspflicht sowie Bestimmungen zu Sortiment- und Preisgestaltung auf. Die Regelungen führten nach Ansicht des Senats in ihrer Gesamtheit zu einer unangemessenen Benachteiligung und seien daher unwirksam: Der Mieter könne nicht gleichzeitig verpflichtet werden, Konkurrenz zu dulden, andererseits jedoch keine freien Entscheidungen hinsichtlich Sortiment, Geschäftsbetrieb oder Preis treffen zu dürfen. Er habe daher einen Unterlassungsanspruch gegen seinen Vermieter.
Praxistipp
Die Entscheidung des OLG, wonach dem Mieter vertragsimmanenter Konkurrenzschutz nicht nur bei fehlender Regelung im Mietvertrag, sondern ggfs. auch im Falle eines unwirksamen Ausschlusses zu gewähren ist, kann sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter praktische Auswirkungen haben. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerber von dem Mieter fernzuhalten, sondern dass nach den Umständen des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der Belange der Parteien abzuwägen ist, ob der Konkurrenzschutzanspruch des Mieters das Interesse des Vermieters an der beliebigen Verfügbarkeit über sein Eigentum überwiegt.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 25.November 2014, 6 U 117/13, BeckRS 2014, 22674

Wohnungseigentumsrecht: Keine Wiederwahl des Verwalters bei massiven Pflichtverletzungen
Wird der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft trotz massiver Pflichtverletzungen wieder bestellt, hat dies die Unwirksamkeit des Beschlusses zur Folge. Eine dahingehende Mehrheitsentscheidung der Eigentümer widerspricht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Vorliegend kam es durch ein Fehlverhalten des Verwalters zu einer Verminderung der Instandhaltungsrücklagen um 74.000,00 EUR. So hatte er Kosten über das Rücklagenkonto abgerechnet, die den einzelnen Eigentümern zurückzurechnen gewesen wären. Nach Ansicht des Senats haben die Wohnungseigentümer mit der Wiederwahl ihr Ermessen überschritten. Ein Verwalter, bei dem es zu derartigen Unregelmäßigkeiten kommt, sei objektiv für sein Amt ungeeignet und seine Wiederwahl nicht vertretbar.
Kommentar
Liegt eine massive Pflichtverletzung des Verwalters vor, sollte gegen den Beschluss auf Wiederwahl auch im Wege der einstweiligen Verfügung vorgegangen werden. Im hiesigen Fall wurde dieser stattgegeben und der Verwalter gerichtlich von seinen Pflichten entbunden. Ein Abwarten auf das Ende des Anfechtungsverfahrens gegen den Beschluss ist den Eigentümern in einem solchen Fall nicht zuzumuten. Es ist nicht auszuschließen, dass es auch in Zukunft zu derartigen Handlungen des Verwalters kommt.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Frankfurt, Urteil vom 20. März 2014, 2-13 S 165/13, ZMR 2014, 904-905

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/01 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

• Grundstücksrecht: Pflichten des Wegeberechtigten
• Grundstücksrecht: Keine Beschränkung des Rückgewähranspruchs
• Gewerbliches Mietrecht: Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Centermanagementkosten
• Wohnungseigentumsrecht: Überprüfungspflicht des Verwalters

 

Grundstücksrecht: Pflichten des Wegeberechtigten
Ist dem Eigentümer eines Grundstücks zu Lasten eines Nachbargrundstücks ein Wegerecht eingeräumt, ist er nicht verpflichtet, das Zugangstor des Weges während der Nacht abzuschließen. Dies gilt nach Ansicht des Oberlandesgerichts Karlsruhe zumindest dann, wenn weder eine funkgesteuerte Türöffnungsanlage noch eine Klingel vorhanden sind. Im vorliegenden Fall begehrte der Eigentümer des Nachbargrundstücks, dass das Zugangstor, welches beide Grundstücke von der öffentlichen Straße trennte, nachts abgeschlossen werden solle. Zur Begründung wies er darauf hin, dass sein Eigentum geschützt werden müsse. Der Senat stellte jedoch fest, dass der Berechtigte nur dazu verpflichtet ist, das Tor nach jeder Durchfahrt manuell zu schließen. Ein nächtliches Abschließen kann hingegen nicht von ihm verlangt werden. Da die problemlose Erreichbarkeit der Grundstücke nicht mehr gewährleistet wäre, müsse das Sicherungsinteresse des Eigentümers hinten anstehen.
Kommentar
Grundsätzlich hat der Berechtigte einer Grunddienstbarkeit sein Recht so auszuüben, dass er die Interessen des Eigentümers des belasteten Grundstücks höchst möglich schont. Im Zuge dessen hat er es auch hinzunehmen, dass seine Rechtsposition erschwert wird. Allerdings kann vom Berechtigten auch nicht jedes Verhalten verlangt werden. Vielmehr sind die Interessen beider Parteien genau gegeneinander abzuwägen.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 25. Juli 2014, 12 U 155/13, ZfIR 2014, 805 ff.

 

Grundstücksrecht: Keine Beschränkung des Rückgewähranspruchs
Im Rahmen von Grundschuldbestellungen verwenden Banken in der Regel Klauseln ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass eine Klausel unwirksam ist, die den auf Rückgewähr der Grundschuld gerichteten Anspruch des Sicherungsgebers auf die Löschung der Grundschuld beschränkt. Dies gilt zumindest, wenn sie auch Fallgestaltungen erfasst, in denen der ehemalige Sicherungsgeber im Zeitpunkt der Rückgewähr nicht mehr Grundstückseigentümer ist. Eine solche Klausel beschränke den Kunden in seiner Freiheit, zu entscheiden, wie er nach Tilgung der gesicherten Forderung mit der Grundschuld verfahren möchte. Veräußert der Sicherungsgeber das Grundstück zwischenzeitlich an einen Dritten und haftet weiterhin für die gesicherte Forderung gegenüber der Bank, kommt die Löschung der Grundschuld nur dem neuen Grundstückeigentümer zu Gute. Nach Ansicht des Senats sei die Benachteiligung des Kunden so gravierend, dass auch die vereinfachte Vertragsabwicklung der Bank eine solche Regelung nicht rechtfertigen könne.
Praxistipp
Kunden sollten sich in jedem Fall genau vergewissern, welche Art von Rückgewähr ihnen nach Tilgung des Darlehens zusteht. Oftmals bietet sich die Umwandlung in eine so genannte Eigentümergrundschuld an, die dem Grundschuldbesteller die kostengünstige Möglichkeit einer erneuten Bestellung offeriert.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 18. Juli 2014, V ZR 178/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Centermanagementkosten
Der Vermieter von Gewerberaum kann die Kosten der „Verwaltung“ per Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) auf den Mieter umlegen. Hierfür sind keine weiteren Angaben erforderlich. Dies hat der BGH nun noch einmal bestätigt. Anders beurteilt der Senat hingegen nach wie vor die Abwälzung der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten von Gemeinschaftsflächen. Eine solche Umlage ist nur zulässig, wenn sie der Höhe nach begrenzt ist. Auch die Umlage der Kosten des „Centermanagement“ auf den Mieter ist nach wie vor schwierig. Der Begriff „Centermanagement“ sei zu unbestimmt, sodass für den Mieter nicht ersichtlich ist, welche Leistungen hiervon erfasst sind. Eine solche pauschale Abwälzung sei damit unwirksam.
Praxistipp
Bei der Abwälzung von Betriebs- und Nebenkosten per AGB hat der Vermieter von Gewerberaum stets auf die genaue Formulierung zu achten. So müssen die Kosten des „Centermanagement“ genauestens definiert werden, damit der Mieter diese zumindest grob abschätzen kann. Vorgeschlagen wird insoweit, sowohl die Tätigkeit des Centermanagers genau zu beschreiben (Marktanalysen, Dekoration etc.) als auch die hierunter zu fassenden Positionen zu nennen (Gehalts-, Sach- und Raumkosten für das Personal etc.).
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 10. September 2014, XII ZR 56/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Überprüfungspflicht des Verwalters
Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist verpflichtet, beauftragte Instandsetzungsarbeiten auf ihre Vollständigkeit hin zu untersuchen. Dabei hat er sich so zu verhalten, wie sich ein Eigentümer in gleicher Lage verhalten hätte. Dies gilt auch in den Fällen, in denen er weder eine Bauüberwachung noch eine Bauoberleitung schuldet. Fehlt dem Verwalter die notwendige Sachkunde, um Qualitätsmängel feststellen zu können, kommt er seinen vertraglichen Pflichten auch dadurch nach, dass er der WEG den Hinweis erteilt, die korrekte Überwachung könne nur durch einen Fachmann erfolgen. Dies steht nicht im Widerspruch zu den Grundsätzen, die im Verhältnis zwischen Bauherrn und Bauunternehmer gelten, nach welchen der Bauherr die Arbeiten des Bauunternehmers nicht zu überwachen hat.
Kommentar
Vorliegend stritten die Parteien nicht um die Untersuchungspflicht des gewerblichen Verwalters hinsichtlich etwaiger Qualitätsmängel der Arbeiten, sondern hinsichtlich einer teilweisen Nichterfüllung des Bauunternehmens. Dem Verwalter lagen aussagekräftige Dokumente (Gutachten, Angebot, Schlussrechnung) vor. Aufgrund seiner kaufmännischen Grundkenntnisse war davon auszugehen, dass er in der Lage sei, zu überprüfen, ob die tatsächlich ausgeführten mit den notwendigen Arbeiten übereinstimmten.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Hamburg, Urteil vom 09. April 2013, 318 T 17/12, ZMR 2013, 988 ff.

 
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Schwabinger Tor – Neues Quartier entsteht auf dem alten Metro-Gelände

An der Leopoldstraße entsteht auf dem ehemaligen Metro-Gelände das neue Stadtquartier „Schwabinger Tor“ – geplant ist unter anderem ein Luxushotel.

Zum Jahresanfang haben die Arbeiten zum neuen Stadtquartier „Schwabinger Tor“ zwischen Leopoldstraße und Berliner Straße begonnen. Der alteingesessene „Metro“-Großmarkt und das „Holiday Inn“, die bisher das eher trostlose Bild dieses Abschnitts prägten, stellten zum Ende des letzten Jahres den Betrieb ein und werden abgerissen.

Für rund 400 Millionen Euro will die Münchner Immobilienfirma Jost Hurler bis 2015 auf einer Fläche von 88 000 Quadratmetern eine Art Schwabinger Boulevard entstehen lassen. Insgesamt werden neun Gebäude in versetzter Lage entstehen, so dass sich dazwischen offene Plätze und Gassen bilden.

Besondere Aufmerksamkeit dürfte das „Fünf-Sterne-Plus“-Luxushotel erregen, das direkt an der Leopoldstraße liegen wird. Entworfen vom renommierten Architekturbüro Schmidt Hammer Lassen soll es rund 300 Zimmer, ein integriertes Kongresszentrum und eine Wellness-Oase bieten.

Die übrigen Gebäude zeichnen sich durch „horizontale Nutzungstrennung“ aus. Die Erdgeschosse sollen einen stark öffentlichen Charakter haben und mit Läden, Restaurants und einem Theater die Münchner anlocken. Für die mittleren Etagen sind Büroräume vorgesehen. In den oberen Geschossen schließlich sollen Wohnungen entstehen. Von klassischen Familienwohnungen bis zu Luxus-Appartments ist ein breites Preisspektrum vorgesehen.

Um gemütliches Flanieren durch das Stadtquartier zu ermöglichen, soll das Viertel vollkommen autofrei sein. Jeglicher Verkehr wird über einen dreigeschossigen Unterbau abgewickelt. Dort wird auch die Technik aller Bauten untergebracht.

Weichen mussten Ende letzten Jahres die „Metro“ sowie das „Holiday Inn“. Der Selbstbedienungsgroßhändler hatte aber in den letzten Jahren bereits vorgesorgt. 2008 eröffnete ein neuer Markt in Brunnthal, Ende 2010 kam ein neuer Standort in Pasing dazu. Mit dem umfassend modernisierten Großmarkt in Freimann sei man somit in München hervorragend aufgestellt, erklärte die „Metro“-Geschäftsführung.

Läuft alles nach Plan, beginnt nach dem Abriss der alten Bauten im Laufe diesen Jahres auch der Neubau. Im Jahr 2015 muss sich dann zeigen, ob das „Schwabinger Tor“ das wird, was Jost Hurler verspricht: ein attraktiver „Eingang zur Innenstadt“.

Weitere Infos zu diesem Projekt finden Sie hier.

 
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© Peter Hegerich