magnify
Home Archive for category "2015" (Page 2)

§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/15 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Grundstücksrecht: Verbrauchervertrag – die zwei-Wochen-Frist gilt!
- Grundstücksrecht: Haftung für Rechtsmängel nach Eigentumsübergang
- Bau- und Architektenrecht: Strenge Anforderungen an Fristsetzung!
- Gewerbliches Mietrecht: Baustelle kann Mietmangel begründen

 

Grundstücksrecht: Verbrauchervertrag – die zwei-Wochen-Frist gilt!
Bei Verbraucherverträgen muss der Notar dem Verbraucher den beabsichtigten Text des Kaufvertrages zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Dies gilt auch dann, wenn die Parteien ein freies Rücktrittsrecht im Kaufvertrag vereinbart haben, so der BGH. Denn damit werde der eigentliche Sinn und Zweck der gesetzlichen Vorschrift, insbesondere die dadurch gewährte Möglichkeit des Verbrauchers, sich mit dem Vertrag vertraut zu machen und etwaige Fragen und Änderungswünsche zu formulieren, nicht gewahrt. Nimmt der Notar die Beurkundung trotzdem vor, trägt er die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Käufer, wenn der Notar die Beurkundung abgelehnt hätte, diese nach Ablauf der Regelfrist genauso wie geschehen hätte vornehmen lassen.
Kommentar
Der Senat schließt sich mit seiner Entscheidung der ganz herrschenden Meinung an. Der Gesetzgeber bezweckt mit § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG, den Verbraucher vor unüberlegtem Handeln zu schützen. Dies wird dadurch gewährleistet, dass der Verbraucher den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung von dem Notar zwecks Prüfung zur Verfügung gestellt bekommt. Ein Abweichen von der Regelfrist kommt nur dann in Betracht, soweit ein sachlicher Grund vorliegt, der es rechtfertigt, die dem Verbraucher zugedachte Schutzfrist zu verkürzen.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 25. Juni 2015, III ZR 292/14 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Haftung für Rechtsmängel nach Eigentumsübergang
Der Verkäufer muss nicht für Rechtsmängel des Grundstücks haften, die erst nach dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs – also der Eintragung des Käufers im Grundbuch – entstehen. Im Gegensatz zum Sachmangel, der die Beschaffenheit oder Verwendbarkeit einer Sache betrifft, ist ein Grundstück oder Gebäude mangelhaft im rechtlichen Sinne, wenn ein Dritter aufgrund eines privaten oder öffentlichen Rechts das Eigentum, den Besitz oder den Gebrauch der Sache beeinträchtigen kann. Im vorliegenden Fall lag der Rechtsmangel nach Ansicht des Käufers und Klägers des hier in Rede stehenden Verfahrens darin, dass der Eigentümer des benachbarten Gartengrundstücks von ihm die kostenpflichtige Beseitigung eines auf das Nachbargrundstück ragenden Gastanks verlangen durfte. Der Kläger verlangte hierfür Schadensersatz von dem Verkäufer seines Hausgrundstücks. Die Klage blieb jedoch ohne Erfolg, da die Überbausituation erst Jahre nach dem Eigentumsübergang des streitgegenständlichen Hausgrundstücks, nämlich durch den Verkauf des bis dahin ebenfalls im Eigentum des Beklagten stehenden und an den Kläger verpachteten Gartengrundstücks entstand.
Kommentar
Werden dem Erwerber eines Grundstücks Rechtsmängel bekannt, muss er sich also zunächst fragen, ob das Recht des Dritten, unabhängig von dem Zeitpunkt seiner Geltendmachung, seine Grundlage in Rechtsverhältnissen findet, die bereits bei Übergang des Eigentums bestanden. Selbst wenn dies der Fall ist, könnten die Gewährleistungsrechte des Käufers letztlich aber auch noch durch eine entsprechende Regelung im Kaufvertrag wirksam ausgeschlossen worden sein.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 12. November 2014, 1 W 517/14, IBRRS 2015, 1918

 

Bau- und Architektenrecht: Strenge Anforderungen an Fristsetzung!
Fordert der Auftraggeber zweimal zur Mangelbeseitigung auf, ohne gleichzeitig auch ausdrücklich eine Frist zu setzen, so scheidet ein Anspruch auf Erstattung der Mangelbeseitigungskosten grundsätzlich aus. Dies entschied das Oberlandesgericht Celle, nachdem der Auftraggeber dem Auftragnehmer gekündigt hatte und die Arbeiten durch ein Drittunternehmen ausführen ließ. Der Senat begründet seine Auffassung damit, dass die Frist zur Mangelbeseitigung nicht gesetzt worden sei.
Kommentar
Die vom OLG vertretene Auffassung ist ziemlich streng. Auf die Formalien der Mangelanzeige sollte also penibel geachtet werden. Diese sind: 1. Beschreibung des Mangelsymptoms, d.h. Beschreibung des Mangels nach dem äußeren Erscheinungsbild, 2. Forderung nach Mangelbeseitigung binnen einer angemessenen Frist und 3. Ablauf der Frist. Da es zuweilen nicht ganz einfach ist, die angemessene Frist sicher zu bestimmen, empfiehlt es sich, dem Auftragnehmer eine kurze Frist zu setzen, binnen derer er unter Angabe des konkreten Grundes zu erklären hat, wenn die ihm gesetzte Frist nicht ausreicht.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 17. Januar 2013, 6 U 60/12, IBRRS 2015, 1891

 

Gewerbliches Mietrecht: Baustelle kann Mietmangel begründen
Dass es im Rahmen einer Großbaustelle zu Beeinträchtigungen kommen kann, ist ein allgegenwärtiges Problem. Nehmen diese Beeinträchtigungen ein zu hohes Ausmaß ein, kann dies einen Mangel an benachbarten gewerblichen Mietobjekten begründen. So wurde im entschiedenen Fall durch zahlreiche Baucontainer und die Baustelleneinrichtung die Sicht auf ein vermietetes Ladenlokal deutlich beeinträchtigt. Lkws und Baustellenfahrzeuge passierten vermehrt die in unmittelbarer Nähe der Baustelle gelegene Nebenstraße, in der sich das Mietobjekt befand. Aufgrund der starken Verengung mieden Passanten diesen Straßenabschnitt. Die Mieterin war jedoch in besonderem Maße auf Laufkundschaft angewiesen, so dass von einem Mietmangel auszugehen sei, der zur Minderung berechtigt, so der Senat.
Kommentar
Grundsätzlich sind Beeinträchtigungen aufgrund üblicher Bautätigkeiten im Innenstadtbereich hinzunehmen, wenn diese sich innerhalb der üblichen Grenzen halten. Ob nachteilige Umstände im Umfeld des Mietobjekts einen Mangel der Mietsache begründen, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Hier ist insbesondere auf die vertraglichen Vereinbarungen, die Kenntnisse der Vertragsparteien, Art und Intensität der Beeinträchtigungen sowie deren Üblichkeit abzustellen.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 11. Februar 2015, 2 U 174/14, IBRRS 2015, 2043
 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/14 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Makler- und Bauträgerrecht: Maklerprovision des Asset-Managers
- Bau- und Architektenrecht: Fiktiver Schaden – ersatzfähig, aber in welcher Höhe?
- Bau- und Architektenrecht: Keine Beschränkung des Wahlrechts!
- Wohnraummietrecht: Kündigung bei verweigerter Duldung von Instandsetzungsarbeiten

 

Makler- und Bauträgerrecht: Maklerprovision des Asset-Managers

Ein Asset-Manager, der bei einer monatlichen Vergütung von mindestens 2.500 Euro eine Vielzahl von Wohneinheiten des Veräußerers betreut, kann nicht gleichzeitig als Makler auf Seiten des Käufers tätig werden. Hier liegt ein Fall der sogenannten unechten Verflechtung vor, so dass aufgrund des bestehenden Interessenkonflikts keine Provision beansprucht werden kann. Ein solcher Anspruch kann sich aber aus einem sogenannten selbstständigen Provisionsversprechen des Käufers ergeben. Dieser muss dabei die tatsächlichen Umstände über die enge Verbindung des Maklers zum Veräußerer und somit die Verflechtung kennen. Sind dem Käufer diese Umstände bekannt, kann er im Rahmen der Vertragsfreiheit mit dem Makler eine von der echten Maklerleistung unabhängige selbständige Provisionsvereinbarung treffen.
Praxistipp
Besteht die Gefahr, dass ein Fall der Verflechtung gegeben ist, sollte der Makler auf ein selbstständiges Provisionsversprechen hinwirken, um seinen Provisionsanspruch nicht zu gefährden. Es sollte dabei dokumentiert werden, dass dem Interessenten die Umstände, welche die Verflechtung zwischen Makler und Verkäufer begründen, bekannt sind.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Schleswig, Urteil vom 19. März 2015, 16 U 117/14, IBRRS 2015, 1890
 
 

Bau- und Architektenrecht: Fiktiver Schaden – ersatzfähig, aber in welcher Höhe?

Beschädigt der Werkunternehmer bei Gelegenheit der Ausführung seiner Leistung andere Gegenstände, so führt dies regelmäßig zu einem vertraglichen Schadensersatzanspruch. Der Anspruch besteht selbst dann, wenn der Schaden tatsächlich nicht beseitigt werden soll. Bei einem solchen fiktiven Schaden können aber nur die Kosten beansprucht werden, die für die reine Beseitigung des Schadens unabdingbar wären, so das Oberlandesgericht Düsseldorf. Durch den Werkunternehmer war es zur Beschädigung des bereits im Wohnhaus befindlichen Parketts gekommen. Zwar billigte das Gericht dem Auftraggeber einen Ersatzanspruch für den Parkettabschliff zu, lehnte einen solchen aber für ggf. notwendige Malerarbeiten, bedingt durch mögliche Staubentwicklung beim Abschliff, ab.
Kommentar
Bei den Malerarbeiten handelt es sich nicht um Kosten, die bei der Schadensbeseitigung selbst anfallen. Die Ersatzfähigkeit solcher Begleitkosten setzt voraus, dass sie zwangsläufig dem Grunde und der Höhe nach aufgrund der ursprünglichen Schadensbeseitigung angefallen ist. Diese Voraussetzung sah das Gericht als nicht erfüllt an. Solange die Arbeiten am Parkett nicht durchgeführt wurden, steht nicht fest, dass eine so intensive Staubentwicklung eintritt, die einen Neuanstrich unbedingt erforderlich macht.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 23. April 2015, 5 U 97/14, BeckRS 2015, 11135
 
 

Bau- und Architektenrecht: Keine Beschränkung des Wahlrechts!

Verlangt der Auftragnehmer von seinem Auftraggeber, unter Hinweis auf § 648a Abs. 1 BGB, explizit die Stellung einer Bankbürgschaft zur Absicherung der von ihm zu erbringenden Werkleistung, so schränkt dies das Wahlrecht des Auftraggebers in Bezug auf die Art des Sicherungsmittels nicht in unzulässiger Weise ein. Gemäß § 648a Abs. 1 BGB kann der Auftragnehmer vom Auftraggeber eine Sicherheit für die Vergütung verlangen. Dabei steht dem Auftraggeber grundsätzlich ein Wahlrecht zu. Die Bankbürgschaft stelle ein übliches Sicherungsmittel der Baubranche dar, so dass die Forderung einer Bankbürgschaft mit Hinweis auf den §648a BGB unter baubranchenkundigen Personen nicht so verstanden werden könne, als sei die Bankbürgschaft das für den Auftragnehmer einzige akzeptable Sicherungsmittel, so das Oberlandesgericht Köln.
Praxistipp
Auftragnehmer sollten sich von dem Urteil nicht irritieren lassen – es bleibt alles wie gewohnt. Dennoch sollte der Auftragnehmer es möglichst vermeiden, das Sicherungsmittel im Rahmen der Aufforderungen zur Sicherheitsleistung konkret zu benennen, um dem Gericht gar nicht erst die Interpretationsmöglichkeit einer unzulässigen Beschneidung des Wahlrechts des Auftraggebers zu eröffnen. Dies könnte dann zur Unwirksamkeit des Verlangens führen, so dass der Auftragnehmer bei Nichtzahlung der Sicherheit nicht berechtigt wäre, die Leistungserbringung zu verweigern oder, im äußersten Fall, den Vertrag vorzeitig durch Kündigung zu beenden.
Autor: Dominique Reichelt – reichelt@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Köln, Urteil vom 23. April 2015, 3 U 124/14, BeckRS 2015, 10723
 
 

Wohnraummietrecht: Kündigung bei verweigerter Duldung von Instandsetzungsarbeiten

Der Vermieter kann dem Mieter, der notwendige Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb seiner Wohnung nicht ermöglicht, fristlos kündigen. Nach der Entscheidung des BGH ist der Vermieter auch in Fällen, in denen der Mieter den beauftragten Handwerkern den Zutritt zur Wohnung begründet verweigert, nicht grundsätzlich verpflichtet, zunächst die Duldung der Maßnahme gerichtlich einzuklagen. Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten können für die Erhaltung und den wirtschaftlichen Wert des Mietobjekts von wesentlicher Bedeutung sein, so dass der Vermieter an der zeitnahen Durchführung ein erhebliches wirtschaftliches Interesse haben kann und ihm deshalb die Fortsetzung des Mietverhältnisses bei Abwägung der beiderseitigen Interessen unter Umständen unzumutbar sein kann.
Kommentar
Würde man bei dieser Frage die Maßstäbe der vorhergehenden Instanzen anlegen, wonach der Vermieter nur kündigen kann, sofern der Mieter den bereits rechtskräftigen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten als Querulantentum gewertet werden kann, hätte dies weitreichende Folgen. Der Mieter könnte die Maßnahmen, die er eigentlich dulden müsste und an deren umgehender Durchführung der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat, für einen unabsehbaren Zeitraum hinauszögern, ohne die Konsequenzen für eine solche Vertragsverletzung zu tragen. Dies widerspräche dem Anliegen des Gesetzgebers, der dem Mieter bei Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowohl im Hinblick auf wirtschaftliche Interessen des Vermieters, als auch zur Verfolgung des wohnpolitischen Ziels der Verbesserung der allgemeinen Wohnbedingungen umfangreiche Duldungspflichten auferlegt hat.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 15. April 2015, VIII ZR 281/13 – www.bundesgerichtshof.de
 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/13 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
paragraph
 
- Gewerbliches Mietrecht: Mietanpassung auch ohne ausdrückliche Vereinbarung
- Gewerbliches Mietrecht: Einhaltung der Schriftform auch ohne Vertretungszusatz des Vorstandes
- Bau- und Architektenrecht: Ersatz ohne konkreten Schaden!
- Wohnraummietrecht: Einbau von Rauchwarnmeldern ist hinzunehmen

 

 

Gewerbliches Mietrecht: Mietanpassung auch ohne ausdrückliche Vereinbarung
 
Die Vereinbarung eines Gewerberaummietvertrages, nach der „eine Mieterhöhung  für den Zeitraum der ersten fünf Jahre des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist“, ist so auszulegen, dass der Vermieter nach Ablauf der 5 Jahre eine Mietanpassung verlangen kann. Einer ausdrücklichen Anpassungsvereinbarung bedarf es nicht. Vorliegend hatte der Mieter die Klausel  in den Vertag eingebracht und war der Auffassung, dem Vermieter stünde aufgrund der – bloß negativen – Formulierung  kein Erhöhungsrecht zu. Nicht so der Senat: Der Vermieter sei sehr wohl berechtigt, nach Ablauf der ersten 5 Jahre eine Anpassung des Mietzinses zu verlangen. Nur dieses Ergebnis sei nach den Grundsätzen der Auslegung sachgerecht.
Kommentar
Im Rahmen der Auslegung muss stets davon ausgegangen werden, dass die Parteien mit ihrer Vereinbarung eine tatsächliche Rechtsfolge herbeiführen wollten. Eine solche würde vorliegend nicht eintreten, sofern man die Klauseln so verstünde, als seien Mieterhöhungen für die ersten 5 Jahre ausgeschlossen, darüber hinaus jedoch keine Rechtsfolgen gewollt. Da im Gewerberaummietrecht kein gesetzliches Mieterhöhungsrecht existiert, würde die Klausel lediglich die gesetzliche Regelung wiedergeben und somit mangels Herbeiführung einer tatsächlichen Rechtsfolge leer laufen.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Hamburg, Urteil vom 09.01.2015, 311 O 7/13, IBRRS 2015, 1877

 

 

Gewerbliches Mietrecht: Einhaltung der Schriftform auch ohne Vertretungszusatz des Vorstandes
 
Ist eine Aktiengesellschaft (AG) Partei eines Gewerberaummietvertrages, so ist die Schriftform auch dann gewahrt, wenn das Rubrum keine Angaben über die Vertretungsregelung der AG enthält. Bei der AG handelt es sich um eine Kapitalgesellschaft, die vom Vorstand vertreten wird. Dieser kann aus mehreren Personen bestehen. Aus dem Handelsregister war ersichtlich, dass einzelne Vorstandsmitglieder die AG in Gemeinschaft mit einem Prokuristen wirksam vertreten können. In diesem Fall kann nicht der Eindruck entstehen, der Vertrag sei in Bezug auf die Unterschriften unvollständig, wenn ein Mitglied des Vorstands gemeinsam mit einem Prokurist unterzeichnet hat. Zur Wahrung der Schriftform genügt daher die Unterzeichnung durch ein Vorstandsmitglied und einen mit dem Zusatz „ppa“ unterschreibenden Prokuristen. Gleiches gilt für den Fall, dass nur ein Vorstandsmitglied ohne Vertretungszusatz und ohne Prokurist unterzeichnet. Die Schriftform ist auch hier gewahrt. Ein einzelnes Vorstandsmitglied kann auch gemäß Satzung allein zur Vertretung der AG berechtigt sein. Enthält daher das Rubrum keine Vertretungsregelung kann dessen alleinige Unterzeichnung nur bedeuten, dass das unterzeichnende Vorstandsmitglied die AG allein vertreten wollte.
Kommentar
Der Senat hat in seinem Urteil noch einmal deutlich gemacht, dass für den Eindruck der Unvollständigkeit des Vertrages nicht auf die aus dem Handelsregister ersichtliche Vertretungsregelung abzustellen sei. Lediglich die Angaben im Mietvertrag seien entscheidend, sodass sich aus diesen eindeutig ergeben muss, ob der Vertrag mit den vorhandenen Unterschriften zustande gekommen ist oder ob dessen Wirksamkeit so lange hinausgeschoben sein soll, bis weitere Unterschriften geleistet werden.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 22.04.2015, XII ZR 55/14 – www.bundesgerichtshof.de

 

 

Bau- und Architektenrecht: Ersatz ohne konkreten Schaden!
 
Bereits das Risiko eines Schadenseintritts kann die gesetzlichen Gewährleistungsrechte begründen. Diese stehen dem Bauherrn bereits dann zu, wenn das Risiko eines Schadenseintritts wahrscheinlich ist, dieses sich jedoch zum Zeitpunkt der Geltendmachung des Vorschussanspruchs (noch) nicht realisiert hat. Das hat das Oberlandesgericht Karlsruhe anlässlich einer vom Auftragnehmer eingebauten Dampfbremse entschieden, welche laut Sachverständigem kleine Lecke aufwies. Konkrete Folgeschäden ergaben sich aus dem Gutachten jedoch nicht. Dennoch habe der Bauherr einen Anspruch auf Kostenvorschuss für eine vollflächige Erneuerung. In seiner Begründung führte das OLG aus, dass der Dichtigkeit einer Dampfbremse erhebliche Bedeutung im Hinblick auf eventuelle künftige Feuchtigkeitsschäden zukomme. Nicht zumutbar sei es daher, die Realisierung des Schadens abzuwarten.
Kommentar
Nicht jedes Risiko eines Schadens ist unter den soeben genannten Voraussetzungen ersatzfähig. Vielmehr gilt es, das Risiko der Schadensrealisierung zu bewerten, insbesondere die Verhältnismäßigkeit zu wahren. Bei der Bestimmung des Nacherfüllungsumfangs muss das Interesse des Auftragnehmers an der Verweigerung einer unverhältnismäßig kostenintensiven Nachbesserung stets Berücksichtigung finden. Im vorliegenden Fall war es dem Auftraggeber allerdings nicht zumutbar, ein „Flickwerk“ zu erhalten.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 29.11.2013, 13 U 80/12 – www.ibr-online.de

 

 

Wohnraummietrecht: Einbau von Rauchwarnmeldern ist hinzunehmen
 
Der Mieter muss den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Dies hat der BGH aktuell in zwei Fällen entschieden. Die Vermieter (Wohnungsbaugesellschaft und Wohnungsbaugenossenschaft) hatten in den besagten Fällen beschlossen, den Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und zentral warten zu lassen. Beim Einbau von Rauchwarnmeldern handelt es sich um bauliche Veränderungen, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führen und somit vom Mieter zu dulden sind, so der BGH. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ sind, werde ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Dies führe zu einer nachhaltigen Verbesserung  auch im Vergleich mit dem Zustand, den der Mieter durch den Eigeneinbau der Rauchwarnmelder geschaffen hat. Die Duldungspflicht ergebe sich zudem auch aus der gesetzlichen Verpflichtung des Vermieters zum Einbau von Rauchwarnmeldern.
Kommentar
Ob eine Duldungspflicht des Mieters besteht, wenn er schon selbst Rauchwarnmelder eingebaut hat, ist nicht unstreitig (bejahend auch AG Halle v. 28.01.2014, Az. 97 C 2551/13). Aus dem Urteil des BGH vom 10.01.2012 (Az. 63 S 136/11) ergab sich noch eine Tendenz zu Gunsten des Mieters. Die Duldungspflicht hat der BGH nun zumindest für die obige Fallkonstellation bejaht.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteile vom 17.06.2015, VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14 – www.bundesgerichtshof.de
 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/12 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 

- Grundstücksrecht: Eintragung der Nutzung einer Photovoltaikanlage
- Gewerbliches Mietrecht: Kein Wucher bei Standortvorteil
- Bau- und Architektenrecht: Merkantiler Minderwert nach Baumängelbeseitigung
- Bau- und Architektenrecht: Der Auftraggeber trägt nicht per se das Baugrundrisiko

 

Grundstücksrecht: Eintragung der Nutzung einer Photovoltaikanlage

Möchte sich der Nutzer einer Photovoltaikanlage, die sich auf einem fremden (dienenden) Grundstück befindet, zu Gunsten seines (herrschenden) Grundstücks die Nutzungsmöglichkeit absichern lassen, bietet sich die Eintragung einer Grunddienstbarkeit an. Voraussetzung hierfür ist aber, dass auf dem begünstigten Grundstück ein technischer Eigenverbrauch des erzeugten Stroms stattfindet. Hierfür muss über die Photovoltaikanlage tatsächlich die Elektrizitätsversorgung des herrschenden Grundstücks sichergestellt werden. Wird der produzierte Strom hingegen in das allgemeine Stromnetz des örtlichen Stromversorgers eingespeist, reicht dies nicht aus. Eine Sicherung kann dann nur über eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit erfolgen.
Kommentar
Der Nachteil einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit ist die Bindung an die im Grundbuch eingetragene Person. Denn das Recht ist grds. nicht übertragbar und auch nicht vererbbar. Wirklich dauerhaft kann es damit allenfalls für eine Kapital- oder Personengesellschaft im Grundbuch eingetragen werden. Bei einer Grunddienstbarkeit erfolgt die Begünstigung dagegen für ein Grundstück und nicht für eine Person. Wechselt der Eigentümer des herrschenden Grundstücks betrifft dies das einmal eingetragene Recht nicht. Damit ein solches Recht tatsächlich eingetragen werden kann, muss das herrschende Grundstück allerdings auch eine reale Begünstigung erfahren. Reine Gelderträge des jeweiligen Eigentümers stellen gerade keinen Vorteil für das Grundstück dar.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 23. Dezember 2014, 15 W 256/14, MDR 2015, 330-331
 
 

Gewerbliches Mietrecht: Kein Wucher bei Standortvorteil

Bei Gewerberaummietverhältnissen ist Wucher in der Regel anzunehmen, wenn die vereinbarte Miete um knapp 100 % höher ist als der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung. Demnach ist die vertraglich geschuldete Miete mit dem Mietzins abzugleichen, der für vergleichbare Objekte erzielt wird. Nach der Entscheidung des OLG Düsseldorf ist ein Vergleich aber dann nicht möglich, wenn das Objekt mit der vergleichsweise hohen Miete aufgrund seiner Lage einen erheblichen Standortvorteil genießt und unmittelbare Wettbewerber nicht vorhanden sind. Im vorliegenden Fall war der Mieter ein Kfz-Schilderpräger, der als einziges Unternehmen dieser Art Räume in demselben Gebäude angemietet hatte, in dem das Straßenverkehrsamt seine Zulassungsstelle betreibt. Der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung bestimmt sich nach Ansicht des Gerichts in diesem Fall allein durch die Angebote der verschiedenen Schilderpräger, die dem Vermieter im Rahmen seiner bisherigen Ausschreibungen für die Flächen unterbreitet wurden.
Kommentar
Auch wenn Vermieter von Gewerbeimmobilien bei der Höhe der Miete einen deutlich größeren Spielraum haben als Wohnraumvermieter, sollten sie diesen nicht ohne Anlass über die Maßen ausreizen. Sofern dem Vermieter nämlich nachgewiesen werden kann, dass er sich nicht an Vergleichsmieten für ähnliche Gebäude oder an entsprechenden Gutachten orientiert hat, sondern weiß, dass die verlangte Miete völlig unangemessen ist, kann der Vertrag unter Umständen für nichtig erklärt werden.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 04. Februar 2015, VI-U (Kart) 14/14 – www.openjur.de
 
 
 
Bau- und Architektenrecht: Merkantiler Minderwert nach Baumängelbeseitigung
 
Ein Bauherr kann nach Beseitigung von erheblichen Baumängeln den merkantilen Minderwert eines Gebäudes als Schadensersatz geltend machen. Dies ist der Minderwert, der dem Gebäude dadurch anhaftet, dass eine Mangelbeseitigung nicht einer von vornherein ordnungsgemäß hergestellten Leistung entspricht. Denn ein potentieller Erwerber könnte dadurch ein geringeres Vertrauen in die Qualität eines Gebäudes haben. Im konkreten Fall hatte der Geschädigte den merkantilen Minderwert durch eine „Expertenbefragung“ von potentiellen Erwerbern dargelegt, war in der Vorinstanz jedoch gescheitert. Begründung war, dass zwar ein Schadensersatzanspruch dem Grunde nach bestehe, es aber an jeglicher Bemessungsgrundlage für die Höhe des eingetretenen Schadens fehle. Anders der Bundesgerichtshof: Da ein Gebäude ein marktgängiges Objekt sei, sei die hier vom Kläger durchgeführte „Expertenbefragung“ von Marktteilnehmern eine geeignete Methode um zu ermitteln, inwieweit ein reparierter Schaden die Kaufbereitschaft und damit den wirtschaftlichen Wert einer Immobilie mindere. Das Ergebnis der Befragung gewährt ausreichend Anhaltspunkte für die Bemessung der Schadenshöhe, auf deren Grundlage der Richter sein gesetzlich eingeräumtes Ermessen zur Höhe des Anspruchs ausüben könne.
Kommentar
Insofern gilt gleiches wie bei einem Auto: Ein verunfalltes und danach ordnungsgemäß repariertes Auto bleibt auch nach der Reparatur ein Unfallwagen und dementsprechend im wirtschaftlichen Wert gemindert. Die Höhe des Anspruchs kann nur dann geschätzt werden, wenn dem Richter ausreichende Anhaltspunkte durch den Geschädigten geliefert werden. Eine gezielte Befragung von Marktteilnehmern kann solch eine ausreichende Grundlage darstellen.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. Dezember 2012, VII ZR 84/10 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
 

Bau- und Architektenrecht: Der Auftraggeber trägt nicht per se das Baugrundrisiko

Bedingen die Vertragsparteien durch Allgemeine Geschäftsbedingungen eine Vergütung für bereits erbrachte, aber infolge schwieriger Baugrundverhältnisse nicht zum Erfolg geführte Leistungen ab, so ist diese Klausel unwirksam. Die Unwirksamkeit begründet sich aber nicht mit der immer noch allgemein verbreiteten Annahme, dass nur der Bauherr das Baugrundrisiko trage. Die Klausel ist deswegen unwirksam, weil der Auftragnehmer verschuldensunabhängig haften soll, ohne das Risiko in seine Kalkulation einpreisen zu können, so das Oberlandesgericht München.
Kommentar
Der Auffassung, Baugrundrisiko ist per se Bauherrenrisiko, wurde bereits im Jahr 2009 durch den Bundesgerichtshof eine Absage erteilt. Der Bauherr hat also nicht zwangsweise dafür einzustehen, dass es aufgrund der Bodenverhältnisse zu Komplikationen bei den Arbeiten und damit zu Mehrkosten kommt. Vertragsautonomie besteht auch bei der Verteilung des Baugrundrisikos. Allerdings darf der Auftragnehmer nicht durch die vollständige Abwälzung jedweder Risiken in unangemessener Weise benachteiligt werden. Das übernommene Risiko muss für den Auftragnehmer abschätzbar bleiben, sodass er dieses Risiko grundsätzlich in seine Kalkulation der Vergütung einpreisen kann. Insoweit ist den Parteien eines Bauvertrages anzuraten, die Umstände der Leistungserbringung umfänglich vor Abschluss des Bauvertrages zu erörtern.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Urteil vom 10. Dezember 2013, 28 U 732/11 Bau, IBRRS 2015, 1001
 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/11 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Grundstücksrecht: Geräuschbeeinträchtigungen in der Nachbarschaft
- Gewerbliches Mietrecht: Fehlende Farbwahlklausel – Wände dürfen rot bleiben
- Wohnraummietrecht: Haftung des Vermieters für Legionellen
- Wohnungseigentumsrecht: Unzulässige Unterteilung von Wohnungseigentum
 
 
Grundstücksrecht: Geräuschbeeinträchtigungen in der Nachbarschaft
Kommt es beim Zusammentreffen unterschiedlicher Gebiete, wie z. B. von allgemeinen Wohn- und Mischgebieten, zu Geräuschbeeinträchtigungen, trifft jeden Grundstücksnutzer eine spezielle Rücksichtnahmepflicht. Die exakte Festlegung einer „zumutbaren“ Geräuschbeeinträchtigung ist jedoch nicht möglich. Im Einzelfall muss daher eine wertende Betrachtung aller maßgeblichen Umstände vorgenommen werden. So hängt die Lästigkeit eines Geräusches nicht nur von Messwerten, sondern auch von Umständen wie z.B. Dauer, Intensität oder Frequenz ab. Vorliegend begehrte der Nachbar einer Waschanlage den Bau eines Tores, welches während des Waschvorgangs geschlossen zu halten ist. Dies wurde ihm durch den Senat versagt, nachdem dieser bei einem Ortstermin feststellte, dass nur eine unerhebliche Geräuscheinwirkung vorliegt.
Kommentar
Geräuscheinwirkungen müssen hingenommen werden, wenn diese die Benutzung des betreffenden Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen. Bei der Überprüfung, ob die  Beeinträchtigung wesentlich ist oder nicht, ist nicht das subjektive Empfinden des Betroffenen, sondern dasjenige eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ maßgeblich. Werden die festgelegten Grenz- oder Richtwerte, wie sie z.B. die TA Lärm (Verwaltungsvorschrift zum Bundesimmissionsschutzgesetz) enthält, nicht überschritten, wird in der Regel von einer unwesentlichen Geräuscheinwirkung ausgegangen.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 28. August 2014, 24 U 71/13, IBRRS 2015, 0823

 

 
Gewerbliches Mietrecht: Fehlende Farbwahlklausel – Wände dürfen rot bleiben
Ist im Mietvertrag nicht geregelt, welche Wandfarbe verwendet werden soll, besteht keine Verpflichtung des Mieters, die Wände nach Mietende weiß zu streichen. Vorliegend wurden die Räumlichkeiten zum Betrieb einer Bar angemietet. Dabei stand es dem Mieter frei, über die Wahl seiner farblichen Wandgestaltung zu entscheiden. Der Mietvertrag enthielt lediglich eine Klausel, die die Pflicht des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit vorsah. Nach Ansicht des Senats führe die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen jedoch nicht dazu, die Wände bei Auszug weiß zu streichen.
Praxistipp
Grundsätzlich ist die Verwendung einer Farbwahlklausel zulässig, soweit diese den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Die Klausel darf aber ausschließlich nur für den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache gelten. Zudem ist dem Mieter ein gewisser Spielraum hinsichtlich der Farbwahl zu überlassen. Die Gestaltung der Schönheitsreparaturklauseln ist also nach wie vor – aufgrund der zahlreichen gerichtlichen Entscheidungen – nicht einfach. Es kann z. B. auch zu empfehlen sein – je nach Fall- die Regelung kurz und knapp zu halten.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 29. Januar 2015, 3 U 1209/14, IMR 2015, 157

 

 
Wohnraummietrecht: Haftung des Vermieters für Legionellen
Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters umfasst auch die Pflicht, regelmäßige Untersuchungen des Trinkwassers vorzunehmen. Kommt er dieser nicht nach, wird er seinem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig, wenn dieser aufgrund verseuchten Trinkwassers erkrankt. Vorliegend erkrankte der Mieter an einer Lungenentzündung, die er auf die starke Legionellen-Kontamination seiner Wohnung zurückführte. Sowohl Amts- als auch Landgericht verneinten einen Schadensersatzanspruch, da die Legionellenerkrankung nicht mit der erforderlichen Gewissheit auf das kontaminierte Trinkwasser zurückzuführen sei. Anders der BGH: Das landgerichtliche Urteil sei an einen zu hohen Maßstab richterlicher Gewissheit angelegt. Zudem komme eine Pflichtverletzung aufgrund unregelmäßiger Kontrollen auch bereits für den Zeitraum vor Inkrafttreten der Trinkwasserverordnung vom 01.11.2011 in Betracht.
Kommentar
Zwar handelt es sich vorliegend um ein Urteil aus dem Wohnraummietrecht, der grundsätzliche Tenor wird jedoch auch auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen sein. Gerade der gewerbliche Vermieter kann hier – je nach Art des ausgeübten Gewerbes seines Mieters – in einer verstärkten Pflicht sein. So richtet sich die Häufigkeit der Kontrollen nach der täglichen Menge des abgegebenen oder produzierten Wassers in einem Wasserversorgungsgebiet.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. Mai 2015, VIII ZR 164/14 – www.bundesgerichtshof.de

 

 

Wohnungseigentumsrecht: Unzulässige Unterteilung von Wohnungseigentum
Grundsätzlich bedarf die Unterteilung von Wohnungseigentum in zwei oder mehr Einheiten nicht der Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer. Dies gilt jedoch nur, soweit die bisherige Zweckbestimmung der Räume beibehalten wird. Dienen die Räume laut Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken, so ist eine Unterteilung in Wohnungseigentum ohne die Mitwirkung der Wohnungseigentümer unzulässig. Diese können durch eine Vereinbarung die Teilungserklärung anpassen. Im Rahmen der grundbuchrechtlichen Umschreibung bedarf es zudem der Bewilligung der Wohnungseigentümer.
Kommentar
Erfolgt trotz Unzulässigkeit der Unterteilung eine entsprechende Eintragung im Grundbuch, so entfaltet diese keine materiell-rechtliche Wirkung. Denn die Eintragung der Wohneinheiten ins Bestandsverzeichnis des Grundbuchs steht im Widerspruch zur ursprünglichen Teilungserklärung. Ein gutgläubiger Erwerb des Wohnungseigentums ist daher ausgeschlossen.
Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 04. Dezember 2014, V ZB 7/13 – www.bundesgerichtshof.de
 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/10 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Grundstücksrecht: Zulässige Schenkung an Minderjährigen
- Grundstücksrecht: Der Kaufpreis bestimmt die Höhe der Kosten der Grundbucheintragung
- Bau- und Architektenrecht: Ausnahme – Mängelrechte vor Abnahme des Gewerks
 -Wohnraummietrecht: BGH entscheidet über Eigenbedarfskündigungen
 
 
Grundstücksrecht: Zulässige Schenkung an Minderjährigen
Alleine der Hinweis in einem Schenkungsvertrag an einen Minderjährigen, dass dieser in Zukunft kraft Gesetzes in die bestehenden Mietverträge eintreten wird, sorgt nicht dafür, dass die Übertragung des Grundstücks als teilentgeltlich anzusehen ist. Anders ist die Situation zu beurteilen, wenn weitere vertragliche Verpflichtungen zum Eintritt in das Mietverhältnis vorgesehen sind. Vorliegend bestand zugunsten des Vermieters des verschenkten Objektes ein Nießbrauchrecht, das diesem gestattete, auch nach der Eigentumsübertragung die Wohnungen zu vermieten. Nach Ansicht des Senats ist die Übertragung in diesem Fall unentgeltlich und damit nicht vom Familiengericht zu genehmigen, sodass der Minderjährige wirksam durch seine gesetzlichen Vertreter vertreten wurde.
Kommentar
Aus Gründen des Minderjährigenschutzes sind Schenkungsverträge mit Minderjährigen grundsätzlich durch das Familiengericht zu genehmigen, wenn der Minderjährige durch den Schenkungsvertrag dazu verpflichtet wird, in andere Verträge, wie z.B. bestehende Mietverträge, einzutreten. Erfolgt der Vertragseintritt hingegen kraft Gesetzes und gerade nicht aufgrund einer vertraglichen Verpflichtung, sieht das Gesetz keine zusätzliche Genehmigung durch das Familiengericht vor.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 06. August 2014, 15 W 94/14, NJW-RR 2014, 1350
 
 
Grundstücksrecht: Der Kaufpreis bestimmt die Höhe der Kosten der Grundbucheintragung
Nach dem seit 2013 geltenden Gerichts- und Notarkostengesetz – wie schon nach der ehemaligen Kostenordnung – ermittelt sich der für die Kostenberechnung maßgebliche Geschäftswert beim Kauf einer Sache nach dem Kaufpreis. Nur wenn der tatsächliche Verkehrswert einer Sache höher ist als der vereinbarte Kaufpreis, ist der Verkehrswert maßgebend.
In einem dem OLG München vorgelegten Fall hat das Grundbuchamt einen hohen Weiterverkaufspreis einer Immobilie zum Anlass genommen, die Kostenrechnung für den früheren Erwerb der Immobilie zu erhöhen. Konkret hatte ein Eigentümer eine Immobilie für etwa 16 Mio. Euro erworben und diese ein halbes Jahr später für etwa 29 Mio. Euro weiter veräußert. Im Rahmen des ersten Erwerbs war eine Vormerkung eingetragen worden, deren Kosten anhand des Kaufpreises in Höhe von 16 Mio. Euro berechnet wurden. Nach dem Verkauf der Immobilie wurden dem Eigentümer mit Hinweis auf den erhöhten Weiterverkaufspreis – aus dem das Grundbuchamt auf einen höheren Verkehrswert schloss – weitere 3.150,00 Euro für die Vormerkung in Rechnung gestellt.
Das OLG München hält diese zweite Kostenforderung für unzulässig. Aus dem höheren Weiterverkaufspreis darf nur dann auf einen höheren Verkehrswert der Sache auch im Zeitpunkt des früheren Geschäfts geschlossen werden, wenn sich aus dem späteren Geschäft zweifelsfrei ergibt, dass der erhöhte Wert bereits zu dem früheren Zeitpunkt bestand. Das war vorliegend aber nicht der Fall. Der Eigentümer konnte konkret darlegen, dass es aufgrund seiner Planungsleistungen sowie dem besonderen Interesse der späteren Käuferin an dem Erwerb der Immobilie zu einer derartigen Kaufpreiserhöhung innerhalb kurzer Zeit gekommen sei. Deshalb war für die Berechnung der Kosten lediglich der ursprüngliche Kaufpreis in Höhe von 16 Mio. Euro zugrunde zu legen.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 13. März 2015, 34 Wx 232/13, IBRRS 2015, 0729
 
 
Bau- und Architektenrecht: Ausnahme – Mängelrechte vor Abnahme des Gewerks
Ausnahmsweise kann die Geltendmachung von werkvertraglichen Mängelrechten durch den Besteller gegen seinen Unternehmer auch vor Abnahme wirksam sein. Der Unternehmer muss dazu sein Werk als fertiggestellt ansehen als auch abliefern, der Besteller im Gegenzug jedoch die Abnahme wegen Mängeln verweigern und der Unternehmer wiederum eine (weitere) Mängelbeseitigung endgültig ablehnen, so das Oberlandesgericht Hamm. Das Gericht begründet seine Auffassung damit, dass der Besteller ansonsten zur Abnahme einer aus seiner Sicht mangelhaften Leistung gezwungen wäre, um seine Mängelansprüche gegen den Unternehmer durchzusetzen.
Kommentar
Die Position des Auftraggebers wird damit gestärkt. Der Unternehmer in der oben dargestellten Konstellation muss also damit rechnen, dass der Auftraggeber von den ihm zustehenden Mängelrechten, wie etwa der Vorschusszahlung, auch schon vor der Abnahme Gebrauch macht. Dabei darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass alle weiteren Voraussetzungen für die Geltendmachung von Mängelrechten, wie etwa die Mangelhaftigkeit des Werks, erfolglose Fristsetzung zur Mängelbeseitigung und kein Ausschluss der Mängelbeseitigung wegen Unverhältnismäßigkeit oder Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung im Verhältnis zu den Kosten vorliegen müssen.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 19. August 2014, 24 U 41/14, BeckRS 2015, 01015
 
 
Wohnraummietrecht: BGH entscheidet über Eigenbedarfskündigungen
Gerichte haben den Wohnbedarf zu respektieren, den der Vermieter für sich und seine Angehörigen als angemessen betrachtet, so der BGH. Auch wenn den Gerichten der angegebene Bedarf überhöht erscheint, sind sie nicht berechtigt, ihre eigenen Vorstellungen an die Stelle des Vermieters zu setzen. Es ist auch nicht die Angemessenheit des Wohnbedarfs zu prüfen. Vielmehr darf lediglich überprüft werden, ob das Vorgehen des Vermieters rechtsmissbräuchlich ist. Hierbei ist zu beachten, dass erst ein weit überhöhter Wohnbedarf als rechtsmissbräuchlich gilt. Ob ein solcher vorliegt, ist durch Abwägung aller Interessen anhand objektiver Kriterien und unter Würdigung des konkreten Falles zu beurteilen.
Kommentar
Mit seinem Urteil schließt sich der BGH seiner bisherigen Rechtsprechung an und stärkt die Rechte der Vermieter weiter. Zu beachten bleibt, dass dem Mieter u.U. ein Widerspruchsrecht zustehen kann. Vermieter sollten daher bei einem geplanten eigenen Bezug der Wohnung stets mögliche zeitliche Verzögerungen, auch aufgrund eines etwaigen Gerichtsverfahrens berücksichtigen.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 04. März 2015, VIII ZR 166/14 – www.bundesgerichtshof.de
 
1 Comment  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/09 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
paragraph
- Grundstücksrecht: Aufklärungspflichten des Verkäufers
- Grundstücksrecht: Keine Eintragung von fließenden Gewässern
- Gewerbliches Mietrecht: Mangelkenntnis bei Optionsausübung
- Bau- und Architektenrecht: Einwand der Unverhältnismäßigkeit bei optischen Werkmängeln 

 

Grundstücksrecht: Aufklärungspflichten des Verkäufers
Der Verkäufer eines unbebauten im Außenbereich liegenden Grundstücks ist nicht dazu verpflichtet, den Käufer ungefragt darüber aufzuklären, dass sich das Grundstück in einem Landschaftsschutzgebiet befindet. Vorliegend erwarb die Käuferin in der Hoffnung auf eine zukünftige Bebaubarkeit das im Außenbereich liegende Grundstück, das „zur Zeit kein Bauland“ war. Der Verkäufer hatte in den Vertragsverhandlungen geäußert, dass eine Umwandlung in Bauland in nächster Zeit erwartet werden könne. Der Senat verneinte die Verletzung einer Aufklärungspflicht durch den Verkäufer. Die Käuferin hätte sich vielmehr selbstständig darüber informieren können, dass das Grundstück in einem Landschaftsschutzgebiet liegt. So sind sowohl Flächennutzungs- als auch Landschaftsplan öffentlich einsehbar.
Kommentar
Grundsätzlich ist zu beachten, dass im Zuge von Vertragsverhandlungen keine rechtliche Aufklärungspflicht besteht. Jedoch darf ein Käufer die ungefragte Mitteilung des Verkäufers über solche Tatsachen erwarten, die für ihn offensichtlich von Bedeutung sind. Dies kann auch für solche Tatsachen angenommen werden, die geeignet sind, dem Vertragspartner einen erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen. Eine dahingehende Aufklärungspflicht ist aber nur in den Fällen verletzt, in denen dem Käufer nicht zuzumuten war, sich selbst über die Tatsache zu informieren.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 26. März 2015, 22 U 147/14, BeckRS 2015, 06900

 

Grundstücksrecht: Keine Eintragung von fließenden Gewässern
Der Flussabschnitt, der an ein Ufergrundstücks grenzt, kann grundsätzlich nicht gesondert im Grundbuch eingetragen werden. Das Gericht hatte vorliegend über die Beschwerde eines Grundeigentümers gegenüber dem Grundbuchamt zu entscheiden. Dieses hatte sich geweigert, dem Antrag des Eigentümers nachzukommen, den an sein Grundstück angrenzenden Flussabschnitt einzutragen. Der Senat bestätigt die Entscheidung des Grundbuchamtes: Wasserläufe seien „buchungsfreie“ Grundstücke und nicht dazu bestimmt, am Rechtsverkehr teilzunehmen. Vorliegend handele es sich um ein Anliegergewässer, das im Eigentum der jeweiligen Ufergrundstückseigentümer stehe. Das Gewässer sei daher kein selbstständiges Grundstück, so dass die Buchung von Anteilen des Gewässerflurstücks auf den Grundbuchblättern der Ufergrundstücke ausscheide. Vielmehr sei der dem jeweiligen Ufergrundstück zugehörige Teil des Gewässers bereits automatisch als dessen Bestandteil gebucht.
Kommentar
Für ein buchungsfreies Grundstück ist auf Antrag eines Berechtigten hin von Amts wegen ein Grundbuchblatt anzulegen. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Antragsteller vorgibt, dessen Eigentümer zu sein. Voraussetzung ist in diesem Fall jedoch, dass es sich um ein selbstständiges Grundstück i.S.v. § 3 Abs 1 GBO handelt. Damit scheiden neben Wasserläufen solche Grundstücke aus, die im Eigentum der öffentlichen Hand stehen oder dem öffentlichen Bahnverkehr dienen.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 27. Februar 2015, 34 Wx 8/15, IBRRS 2015, 0709

 

Gewerbliches Mietrecht: Mangelkenntnis bei Optionsausübung
Übt der Mieter in Kenntnis eines Mietmangels eine Option auf Verlängerung des Mietverhältnisses aus, ohne sich seine Rechte wegen der Mietmängel vorzubehalten, führt dies nicht zu einem Ausschluss der Minderung für die Zukunft. Der BGH entschied, dass die Ausübung einer Verlängerungsoption weder einen Vertragsschluss i.S.d. § 536b S. 1 BGB darstellt noch zu einer entsprechenden Anwendung der Norm führt. Auch nachträgliche Änderungen der Miethöhe -hier eine einvernehmliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung- führen nicht zu einer Anwendung der obigen gesetzlichen Regelung, so dass der Mieter nicht mit seinen Rechten, wie etwa auf Minderung, ausgeschlossen ist.
Kommentar
In Rechtsprechung und Literatur wird überwiegend die Auffassung vertreten, dass § 536 b BGB auch dann greift, wenn der Mieter in Kenntnis des Mietmangels eine Verlängerungsoption ausübt, ohne sich seine Rechte vorzubehalten. Begründet wird dies u.a. damit, dass die Ausübung einer Verlängerungsoption eine Zäsur in der Vertragsgestaltung darstelle. Der BGH stellt sich mit seiner Entscheidung nunmehr klar gegen diese Auffassung.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 5. November 2014, XII ZR 15/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Einwand der Unverhältnismäßigkeit bei optischen Werkmängeln
Der Unternehmer kann die Nacherfüllung wegen rein optischer Mängel am Gewerk nicht grundsätzlich wegen unverhältnismäßiger Kosten verweigern. Dies gilt zumindest dann, wenn der Auftraggeber ein nachvollziehbares Interesse an der optisch einwandfreien Herstellung hat und den Unternehmer ein maßgebliches Verschulden an der Verursachung trifft. Dies hat das Oberlandesgericht Düsseldorf mit der Begründung angenommen, der Unternehmer habe den Dachfirst des Anbaus fälschlich 15 cm zu niedrig gebaut, weil er dazu falsch Maß genommen habe. Zudem habe er während der Arbeiten die fehlerhafte Ausführung gesehen, aber seinen Auftraggeber nicht darauf hingewiesen, obwohl derzeit eine kostengünstigere Mängelbeseitigung möglich gewesen wäre.
Kommentar
Grundsätzlich findet bei jedem Mangel eine Abwägung zwischen der Belastung des Unternehmers und seiner Erfolgshaftung statt. Dies gilt also auch, wenn das Werk nicht nur optisch, sondern in seiner Funktion mangelhaft ist. Eine Funktionsbeeinträchtigung führt aber stets zu einer spürbaren Beeinträchtigung des Bestellers, so dass der Unternehmer in einem solchen Fall die Nacherfüllung nur schwer ablehnen kann. Hinsichtlich optischer Mängel gilt: Je höher das Interesse an der optischen Mangelfreiheit ist, desto höher ist auch die Anforderung an die Unverhältnismäßigkeit der Nacherfüllungskosten.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, 04. November 2014, 21 U 23/14, IBRRS 2015, 0713
 
1 Comment  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/08 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Bau- und Architektenrecht: Einvernehmliche Änderung der Leistung führt zu Mithaftung
- Bau- und Architektenrecht: Keine Bauhandwerkersicherungshypothek nach Grundstücksverkauf
- Wohnungseigentumsrecht: WEG handelt als Verbraucher
 
 

Bau- und Architektenrecht: Einvernehmliche Änderung der Leistung führt zu Mithaftung

Ein Bauunternehmer fordert die Zahlung von Werklohn. Der Bauherr hält dem Anspruch u.a. Mängelbeseitigungskosten entgegen. Noch vor Baubeginn wurde auf Betreiben des Bauherrn und seines Architekten im Einvernehmen mit dem Unternehmer umgeplant. Die gleichmäßigen Fassadenfugen sollten verengt werden. Dafür erkundigte sich der Architekt beim Hersteller des Baustoffs nach der Realisierbarkeit der Umplanung. Der Unternehmer führte das Werk in der Folgezeit jedoch mangelhaft aus. Der Bundesgerichtshof spricht dem Bauherrn daher Mängelbeseitigungskosten zu, diese sind jedoch  um 1/3 der Kosten wegen Mitverschuldens des Bauherrn zu kürzen. Denn der Architekt hat auch für die Planungsänderung die Planungsverantwortung übernommen. Dem Bauherrn wird das Planungsverschulden seines Architekten zugerechnet.

Kommentar

Der Bauherr gibt seinem Bauunternehmer vor, wie sich die Bauausführung gestalten soll. Bedient sich der Bauherr bei der Planungsaufgabe eines Architekten, ist dieser sein Erfüllungsgehilfe in Relation zum Unternehmer. Ist die Planungsgrundlage mangelhaft, so hat der Bauherr für das Verschulden des Architekten einzustehen. Gleiches gilt, wenn der Architekt die Verantwortung für eine Planänderung übernimmt.

Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. Oktober 2014, VII ZR 152/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Keine Bauhandwerkersicherungshypothek nach Grundstücksverkauf

Der Unternehmer hat für seine Forderungen aus dem Bauvertrag einen Anspruch auf Eintragung einer Sicherungshypothek auf dem Grundstück, auf dem die Bauleistung zu erbringen ist. Hierdurch wird er aber grundsätzlich nicht davor geschützt, dass der Auftraggeber das Baugrundstück vor Zahlung der Vergütung veräußert. Der Sicherungsanspruch richtet sich gegen den Besteller des Werkes und setzt grundsätzlich voraus, dass dieser gleichzeitig Eigentümer des Grundstücks ist. Eine Durchbrechung der geforderten Personenidentität hat der BGH bisher nur dann in Betracht gezogen, wenn der Auftraggeber im Zeitpunkt der Auftragserteilung nicht zugleich der Eigentümer des Baugrundstücks war. Im vorliegenden Fall war diese Ausnahme jedoch nicht gegeben, da die GmbH, die den Auftrag erteilte, zu diesem Zeitpunkt auch noch selbst Eigentümerin des Grundstücks war. Gegen sie bestand demnach zunächst ein Anspruch auf Eintragung der Sicherungshypothek, gegen den später erwerbenden Geschäftsführer der GmbH hingegen nicht.

Kommentar

Der BGH hat in seiner Entscheidung offengelassen, ob der Anspruch des Unternehmers in Einzelfällen nicht doch auch gegen den Käufer und neuen Eigentümer geltend gemacht werden kann, der weder Auftraggeber der Bauleistungen noch zum Zeitpunkt der Vergabe Eigentümer des Grundstücks war. Dies könnte z.B. anzunehmen sein, wenn der Erwerber und der Auftraggeber wissentlich zusammenarbeiten um den Unternehmer zu schädigen, oder der Käufer das Grundstück in Kenntnis einer Benachteiligungsabsicht des Auftraggebers erwirbt.

Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 18. Dezember 2014, VII ZR 139/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnungseigentumsrecht: WEG handelt als Verbraucher

Der Bundesgerichtshof hat die vielfach umstrittene Frage zur Verbrauchereigenschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)  zu Gunsten der Wohnungseigentümer beantwortet. Danach tritt die WEG immer dann als Verbraucher auf, wenn mindestens eines ihrer Mitglieder eine natürliche Person ist, die nicht aufgrund einer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit handelt.  Nach Ansicht des Senats könne eine natürliche Person die ihr im Rahmen der Verbrauchereigenschaft zukommende Schutzwürdigkeit nicht dadurch verlieren, dass sie durch den Erwerb von Wohnungseigentum Mitglied einer WEG wird. In den meisten Fällen handele die WEG ohnehin zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht gewerblich. Die Verbrauchereigenschaft könne auch in den Fällen bejaht werden,  in denen sich die WEG durch eine gewerbliche Hausverwaltung vertreten lässt.

Kommentar

Wohnungseigentümergemeinschaften, auf die die Rechtsprechung des BGH zutrifft, tun gut daran, bestehende Verträge mit Dritten auf eine AGB-rechtliche Wirksamkeit zu überprüfen. So sind viele Klauseln zwar gegenüber einem Unternehmer wirksam, können einem Verbraucher jedoch nicht entgegen gehalten werden.

Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 25. März 2015, VIII ZR 243/13 – www.bundesgerichtshof.de
 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/07 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Aktuell: Mietpreisbremse und Bestellerprinzip im Maklerrecht beschlossen!
- Grundstücksrecht: Vereiteltes Vorkaufsrecht
- Bau- und Architektenrecht: Architekten/Fachplaner müssen technische Entwicklungen nicht beachten!
- Gewerbliches Mietrecht: Gleichrangiges Vermieterpfandrecht
- Wohnraummietrecht: Der Streit um die Schönheitsreparaturen

 

Aktuell: Mietpreisbremse und Bestellerprinzip im Maklerrecht beschlossen!

Nachdem der Bundestag hat am 05.03.2015 das Gesetz zur Einführung einer Mietpreisbremse und des Bestellerprinzips für Maklerleistungen beschlossen hat, hat nunmehr auch der Bundesrat dem Gesetz zugestimmt. Das Gesetz soll voraussichtlich im Juni 2015 in Kraft treten.

Die Mietpreisbremse soll nur in Gebieten mit „angespannter Wohnungslage“ gelten. Bei Wiedervermietung bestehender Wohnungen dürfen die Mieten dort nur noch maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In welchen Gebieten die Wohnungslage angespannt ist, sollen die Länder festlegen. Für Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung gilt die Mietpreisbremse nicht.

Bei Maklerleistungen gilt künftig „Wer bestellt, der bezahlt“. Es soll derjenige die Maklergebühren zahlen, der den Makler beauftragt hat oder in dessen Interesse der Makler überwiegend tätig geworden ist. In der Praxis wird das meist der Vermieter sein. Wohnungsvermittlungsverträge sind zudem künftig schriftlich abzuschließen.Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com

Fundstelle: Gesetzentwurf Drucksache 447/14 -www.bundesrat.de/SharedDocs/drucksachen/2014/0401-0500/447-14.pdf?__blob=publicationFile&v=1

 

Grundstücksrecht: Vereiteltes Vorkaufsrecht

Verkauft der Eigentümer seine Immobilie an einen Dritten und unterlässt es, seinen Mieter über das ihm zustehende Vorkaufsrecht zu unterrichten, steht dem Mieter ein Anspruch auf Schadensersatz gegenüber dem Vermieter zu. Dies gilt sogar dann, wenn er das Vorkaufsrecht nicht ausübt, nachdem er von dessen Bestehen Kenntnis davon erlangt hat. Der Anspruch umfasst die Differenz zwischen Verkehrswert und Verkaufspreis.

Kommentar
Der BGH widerspricht mit seinem Urteil klar der Ansicht der Vorinstanzen. Diese hatten die Klage des Mieters abgewiesen, da er nach Kenntnisnahme nicht vom Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hatte. Nach Ansicht des BGH solle die Mitteilung vom Vorkaufsfall den Mieter in die Lage versetzen, sein Vorkaufsrecht sofort auszuüben. Erhält er – wie vorliegend – diese Informationen hingen erst, wenn der Vermieter den Kaufvertrag mit dem Dritten bereits abgewickelt hat, könne nicht vom Mieter verlangt werden, dass er dennoch das Vorkaufsrecht ausübt. Der Vermieter könne den Kaufvertrag ohnehin nicht mehr erfüllen, sodass es nur billig wäre, dem Mieter unmittelbar den Ersatz des Erfüllungsschadens zu gewähren und nicht zunächst den Abschluss eines nicht erfüllbaren Kaufvertrages zu fordern.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 21. Januar 2015, VIII ZR 51/14 – www.bundesgerichtshof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Architekten/Fachplaner müssen technische Entwicklungen nicht beachten!

Im Jahr 2006 hatte ein Architekt die Verlegung von Leitungen für den Bau eines Wohnhauses geplant. Die Planung entsprach der DIN 18015 (Stand 1992). Der Bauherr wollte die Schlussrechnung des Architekten aus dem Jahr 2008 mit Verweis auf die Neuerungen in der DIN 18015 (Stand 2007) nicht zahlen. Danach wäre anders, als ausgeführt, die Auswechselbarkeit der Leitungen vorgesehen. Der Bauherr sah in der Leistung des Architekten einen zum Schadensersatz berechtigenden Planungsfehler. Ohne Erfolg, so das OLG München.

Kommentar
Der maßgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung der Planung eines Architekten/Fachplaners ist der Zeitpunkt seiner Leistungserbringung, nicht der Zeitpunkt der Abnahme seiner Leistung. Ändern sich nach erbrachter Leistung die allgemein anerkannten Regeln der Technik, führt dies nicht zu einer mangelhaften Leistung, die einen gewährleistungspflichtigen Planungsfehler begründet. Diese Ansicht entspricht nicht der gängigen Rechtsprechung. Zu bemerken ist, dass sie sich auf Schadensersatzansprüche gegen Fachplaner/Architekten beschränkt, wenn diesen ein Planungs- und Überwachungsfehler zur Last gelegt wird. Problematisch an der Entscheidung ist, wenn sich die mangelhafte Planung im Bauwerk realisiert. Das ausführende Unternehmen würde mangelhaft leisten, da die Umsetzung der Planung nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entspräche. Für den Unternehmer kommt es auf den Zeitpunkt der Abnahme an. Er würde also für die Schlechtleistung des Architekten gerade stehen müssen, was in der Praxis zu Unstimmigkeiten führen kann.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 15. Januar 2015, 9 U 3395/14, IBRRS 2015, 0507

 

Gewerbliches Mietrecht: Gleichrangiges Vermieterpfandrecht

Veräußert der Vermieter eine vermietete Immobilie, kann dem Erwerber des Mietobjekts auch ein Vermieterpfandrecht an solchen Sachen zustehen, die der Mieter zwischenzeitlich an einen Dritten sicherheitsübereignet hat. Für die Frage, wann das Vermieterpfandrecht des Erwerbers entsteht, ist nämlich nicht der Zeitpunkt, zu dem er in das Mietverhältnis eintritt, sondern vielmehr der Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsschlusses zwischen Mieter und Veräußerer maßgeblich. Es findet also eine Vorverlagerung zu Gunsten des Erwerbers statt. Dieses Vermieterpfandrecht des Erwerbers entsteht eigenständig neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers. Die beiden Vermieterpfandrechte erfassen dieselben Sachen und stehen im gleichen Rang.

Kommentar
Der Sicherungskonflikt zwischen dem Vermieterpfandrecht und einer Sicherungsübereignung wird spätestens dann praxisrelevant, wenn der Mieter insolvent ist und sich der Insolvenzverwalter und der Vermieter darüber streiten, zu wessen Gunsten das Pfandobjekt/Sicherungsgut zu verwerten ist. Der BGH hat die Rechte des Erwerbers gestärkt. Lediglich an Gegenständen, die schon vor Einbringung in die Mietsache sicherheitsübereignet wurden kann nur ein nachrangiges Vermieterpfandrecht entstehen.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 15.Oktober 2014, XII ZR 163/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnraummietrecht: Der Streit um die Schönheitsreparaturen

Allgemeine Geschäftsbedingen (AGB) in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung zu Schönheitsreparaturen verpflichten, sind unwirksam, wenn dafür kein angemessener Ausgleich vorgesehen wird, so die aktuelle Entscheidung des BGH. Auch so genannte Quotenabgeltungsklauseln, nach denen Mieter anteilige Renovierungskosten zahlen sollen, hat der BGH nunmehr gekippt. Bei diesen können die tatsächlich auf den Mieter entfallenden Kostenanteile nicht verlässlich ermittelt werden. So ist beim Abschluss des Mietvertrages für den Mieter nicht klar und verständlich, welche Belastung ggf. auf ihn zukommt. Derartige Klauseln sind daher unwirksam.

Praxistipp
Der Bundesgerichtshof hat hier wichtige Grundsatzfragen neu entschieden und seine bisherige Rechtsprechung zur Übertragung von Schönheitsreparaturen geändert. Mit seinen Entscheidungen hat der BGH erneut die Rechte der Mieter gestärkt, indem er dem Vermieter einen immer geringeren Spielraum einräumt, Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Vermieter tun nun gut daran, bestehende Mietverträge zu überprüfen und wenn möglich anzupassen. Künftige Mietverträge müssen in jedem Fall anhand der neuen Rechtslage ausgerichtet werden.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteile vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13 -www.bundesgerichtshof.de

 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/06 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Grundstücksrecht: Kein Sondereigentum an einer ebenerdigen Terrasse
- Gewerbliches Mietrecht: Vertragsstrafe scheitert nicht an fehlendem Maximalbetrag
- Makler- und Bauträgerrecht: Provision umfasst auch Zubehör
- Wohnraummietrecht: Mangel durch weggefallene Außenrollläden
 
 
Grundstücksrecht: Kein Sondereigentum an einer ebenerdigen Terrasse
 
Ist eine ebenerdige Terrasse nicht durch vertikale Bauelemente von anderem Sondereigentum oder aber Gemeinschaftseigentum derart klar und dauerhaft abgegrenzt, dass das jederzeitige Betreten durch Dritte verhindert werden kann, ist die Eintragung eines Sondereigentums zu Gunsten des Besitzers der Terrasse nicht möglich. Das Kammergericht Berlin hatte über die beantragte Eintragung zu entscheiden, welcher das Grundbuchamt zuvor widersprochen hatte. Zu Recht, so der Senat: Nach § 3 Abs. 1 WEG soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn Wohnungen oder andere Räume „in sich“ geschlossen sind. Für die Eintragung des Sondereigentums an Balkonen oder Terrassen sei erforderlich, dass sie aufgrund ihrer Lage nur durch das Sondereigentum, also die entsprechende Wohnung, betreten werden können, zu dem sie gehören. Fehlt -wie vorliegend- hingegen eine körperliche Begrenzung, so komme nur die Einräumung eines Sondernutzungsrechts in Betracht.
 
Kommentar
 
Das Kammergericht bestätigt in seiner Entscheidung die bisherige Rechtslage. Danach sind Balkone aufgrund ihrer alleinigen Erreichbarkeit durch die Wohnung als Sondereigentum eintragungsfähig; bei Terrassen hingegen ist es schwieriger. Eigentümer von Wohnungen mit Terrasse, die nicht sondereigentumsfähig sind, tun also gut daran, die Eintragung eines Sondernutzungsrechts im Grundbuch zu beantragen. Nur so haben sie in diesem Falle die Möglichkeit, eigenständig über die Nutzung der Terrasse entscheiden zu können.Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.comFundstelle: KG Berlin, Beschluss vom 06. Januar 2015, 1 W 369/14, IMR 2015 2385

 

Gewerbliches Mietrecht: Vertragsstrafe scheitert nicht an fehlendem Maximalbetrag

Das Fehlen eines Maximalbetrages führt nicht zur Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsstrafe, wenn damit ein Verstoß gegen die Überlassungspflicht des Vermieters sanktioniert werden soll. Vorliegend mietete der Mieter Flächen in einer in Errichtung befindlichen Immobilie. Für jeden Tag, den die Mieträume zu spät übergeben werden, wurde dem Mieter eine Vertragsstrafe in Höhe von 300,00 € versprochen. Zeitlich beschränkten die Parteien ihre Vereinbarung nicht. Nach Ansicht des Vermieters führe das Fehlen der zeitlichen Grenze zu einer unangemessen hohen Vertragsstrafe, sodass die Klausel unwirksam sei. Dem widersprach das OLG Celle: Die Zurverfügungstellung des Mietobjektes sei primäre Leistungspflicht eines jeden Vermieters. Ist dieser nicht in der Lage, das Objekt fristgerecht an den Mieter zu übergeben, stelle dies den denkbar gröbsten Vertragsverstoß dar. Eine Vertragsstrafe, deren Höhe von der Zeitspanne, innerhalb derer der Gebrauch nicht gewährt wird, abhängt, sei daher keineswegs unangemessen.

Kommentar

Diese Entscheidung entspricht der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 12.03.2003, XII ZR 18/00). Vermieter sind deshalb bei Abschluss von Mietverträgen über noch nicht fertiggestellte Immobilien gut beraten, sämtliche bis zur Übergabe noch bestehende Unsicherheiten (z.B. Eigentumserwerb, Erteilung von Genehmigungen und Finanzierungszusagen) abzusichern und eigene Verpflichtungen, z.B. Vertragsstrafen, zu begrenzen.

Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 14.11.2014, 2 U 111/14, BeckRS 2014, 23078

 

Makler- und Bauträgerrecht: Provision umfasst auch Zubehör

Bei der Berechnung der Maklerprovision ist im Zweifel auch das Zubehör des Grundstücks zu berücksichtigen, so das Amtsgericht Charlottenburg. Weisen die Kaufvertragsparteien aus Gründen der Steuerersparnis das Zubehör gesondert im Grundstückskaufvertrag aus, kann sich dies zwar positiv auf die Grunderwerbssteuer auswirken, ist im Verhältnis zum Makler jedoch unerheblich.

Kommentar

Zur Stärkung der wirtschaftlichen Einheit besteht die gesetzliche Vermutung, dass die Verbundenheit zwischen Hauptsache und Zubehör auch im Verkaufsfall weiter besteht. Diese Vermutungswirkung kann nur dann widerlegt werden, wenn das Zubehör ausdrücklich von der Pflicht zur Übereignung im Kaufvertrag ausgenommen wird. Es könnte sodann ein eigener, vom Grundstück unabhängiger Kaufvertrag hierüber geschlossen werden. Der Makler erhält jedenfalls seine Provision auf den Gesamtkaufpreis des von ihm nachgewiesenen oder vermittelten Vertrages.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: AG Charlottenburg, Urteil vom 02.07.2014, 231 C 51/14, Grundeigentum 2014, S. 1532

 

Wohnraummietrecht: Mangel durch weggefallene Außenrollläden

Entfernt der Vermieter Außenrollläden, mit denen die Mieträume ausgestattet waren, liegt ein Mietmangel vor, wenn der dadurch bewirkte Sicht- und Sonnenschutz wegfällt und keine ausreichende Kompensation z.B. durch das Anbringen von Innenjalousien erfolgt. Im vom Landgericht Düsseldorf entschiedenen Fall sind die Außenrollläden im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters zur Wärmedämmung entfernt worden. Da hierdurch der Sicht- und Sonnenschutz, der durch die Außenrollläden bewirkt wurde, wegfiel, war der vertragsgemäße Zustand nicht mehr gegeben. Dieser werde auch nicht durch die jetzt vorhandene Wärmedämmung oder durch vorhandene Gardinen kompensiert, da Gardinen keinen mit Außen- oder Innenjalousien vergleichbaren Sicht- und Sonnenschutz bewirken.

Kommentar

Die Entscheidung wird gleichermaßen auf gewerbliche Mietverhältnisses anwendbar sein. Dem Mieter stehen im obigen Fall bei Verzug des Vermieters die Rechte aus § 536a BGB zu. Er kann somit auch die Mangelbeseitigungskosten vom Vermieter verlangen, wenn dieser mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. Dabei steht es dem Mieter frei, ob er den geltend gemachten Betrag zur Schadensbehebung verwendet oder nicht. Im letzteren Fall kann er dann aber nur den Nettobetrag verlangen, da die Umsatzsteuer nicht angefallen ist.

Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Düsseldorf, Urteil vom 18.06.2014, 23 S 241/13, ZMR 2014, 982

 
No Comments  comments 
© Peter Hegerich