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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/26 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Gewerbliches Mietrecht: Unpfändbarkeit auch einfacher Betriebsmittel
- Bau-und Architektenrecht: Kostenvorschuss auch ohne Abnahme!
- Makler- und Bauträgerrecht: Makler darf gleichzeitig für Verkäufer und Erwerber tätig sein!
- Grundstücksrecht: Überbau durch Grundstücksteilung 
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Unpfändbarkeit auch einfacher Betriebsmittel
 
Die Unpfändbarkeit der Betriebsmittel einer Kfz-Werkstatt umfasst auch einfache Büromöbel und sonstige Werkstatteinrichtung, die für den Betrieb unerlässlich sind. Nach der Zivilprozessordnung können Gegenstände einer Person, die ihren Erwerb aus körperlicher Arbeit oder sonstigen persönlichen Leistungen erzielt, nicht gepfändet werden, sofern die Gegenstände zur Fortsetzung der Erwerbstätigkeit benötigt werden. Vorliegend war der Gläubiger der Ansicht, einfache Betriebsmittel pfänden zu können, da aufgrund der Größe des Werkstattbetriebes der gesetzliche Schutz nicht greife. Zu Unrecht, so das Kammergericht: Zu den nicht pfändbaren Gegenständen gehören Werkzeuge, Maschinen und Materialvorräte im erforderlichen Umfang. Nichts anderes gilt für einfache Büromöbel, die ebenfalls notwendiges Hilfsmittel für den Betrieb eines Kfz-Wertstatt sind.
Kommentar
Für den Pfändungsschutz ist entscheidend, dass der Betriebsinhaber selbst handwerklich mitarbeitet und seinen Gewinn nicht überwiegend aus dem Einsatz von Kapitalmitteln erwirtschaftet. Setzt er daneben auch Personal und Maschinen ein, steht dies der eigenen „körperlichen Arbeit“ nicht entgegen, sodass der Pfändungsschutz dennoch greift.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: Kammergericht, Beschluss vom 13.07.2015, 8 U 15/15, IBRRS 2015, 2997
 
 
Bau- und Architektenrecht: Kostenvorschuss auch ohne Abnahme!
 
Im Rahmen eines BGB-Werkvertrags ist es dem Auftraggeber im Einzelfall bereits vor der Abnahme des Gewerks gestattet, sich auf seine vertraglichen Gewährleistungsrechte zu berufen, soweit der Auftragnehmer mehrfache erfolglose Mängelbeseitigungsversuche angestellt und sich die dem Auftraggeber angebotene Mängelbeseitigung als evident ungenügend herausgestellt hat. In dieser Lage ist es dem Auftraggeber nicht zumutbar, die offensichtlich mangelbehaftete Leistung abzunehmen, um sich erst nach der Abnahme auf Mängelrechte berufen zu können.
Kommentar
Erneut zeigt die obergerichtliche Rechtsprechung auf, dass besondere Fallgestaltungen das Recht des Auftraggebers auf Geltendmachung seines Gewährleistungsanspruchs, hier den Kostenvorschussanspruch, rechtfertigen können. Das Urteil des Oberlandesgerichts Schleswig unterscheidet sich insofern von den anderen Urteilen, als dass bisher stets eine endgültige Verweigerung des Auftragnehmers zur Mängelbeseitigung vorlag. Im vorliegenden Urteil wollte der Auftragnehmer einen weiteren Nachbesserungsversuch anstellen, der vom Auftraggeber abgelehnt wurde. Das Urteil des OLG Schleswig ist bisher nicht rechtskräftig; ob es Bestand haben wird, bleibt daher abzuwarten.
Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Schleswig, Urteil vom 16.07.2015, 7 U 124/14, IBRRS 2015, 2769
 
 
Makler- und Bauträgerrecht: Makler darf gleichzeitig für Verkäufer und Erwerber tätig sein!
 
Wird ein Makler nach Anordnung der Zwangsversteigerung von einem Grundpfandgläubiger damit beauftragt, Interessenten für einen freihändigen Verkauf der Immobilie zu suchen und lässt sich derselbe Makler auch von dem Kaufinteressenten beauftragen, liegt im Zweifel für beide Seiten eine Tätigkeit als Nachweismakler vor. Diese beidseitige Tätigkeit als Nachweismakler ist in der Regel ohne ausdrückliche Gestattung zulässig. Da ein Anspruch auf Maklerlohn nicht besteht, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist, kommt es -sofern keine entgegenstehende Vereinbarung getroffen wurde- maßgeblich darauf an, ob der Makler als Nachweis- oder Vermittlungsmakler tätig war. Tritt der Makler für beide Teile als Nachweismakler oder für den einen als Vermittlungs- und für den anderen als Nachweismakler auf, steht dies seiner Provisionsforderung erst einmal nicht entgegen.
Kommentar
Es ist regelmäßig Sache des Maklerkunden, zu beweisen, dass eine verbotene Doppeltätigkeit des Maklers vorliegt. Um dem entgegenzuwirken, sollte der Makler bei Vertragsabschluss doppeldeutige Vertragspassagen vermeiden und klar darstellen, ob er als Nachweis- oder Vermittlungsmakler tätig ist. Auch eine Aufklärung hinsichtlich der doppelten Provisionsfälligkeit ist zu empfehlen.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Saarbrücken, Urteil vom 17.09.2015, 4 U 131/14, IBRRS 2015, 2893
 
 
Grundstücksrecht: Überbau durch Grundstücksteilung
 
Ohne Zustimmung des Nachbareigentümers kann an einem auf das Nachbargrundstück hinübergebauten Gebäude kein Wohnungseigentum begründet werden, wenn der Überbau nachweislich nach Erstellung des Gebäudes durch Teilung des Grundstückes entstanden ist. Die Lage und der Umfang des maßgebenden Teils des Gebäudes müssen eindeutig auf dem aufzuteilenden Grundstück liegen. Es muss ausgeschlossen werden, dass der Überbau nach der wirtschaftlichen Bedeutung den maßgebenden Teil darstellt.
Kommentar
Das Kammergericht unterscheidet nach verschiedenen Arten des Überbaus: einem entschuldigten oder unentschuldigten Überbau, einem Eigengrenzüberbau oder einem nachträglich durch Teilung des Grundstücks entstandenen Überbau. Bei einem entschuldigten Überbau steht das Gebäude dem Eigentümer des Stammgrundstücks zu, von dem es überbaut wurde. Das Eigentum am Gebäude beim unentschuldigten Überbau wird auf der Grundstücksgrenze geteilt. Beim Eigengrenzüberbau kommt es auf die Absichten des Erbauers an, zu welchem Grundstück das Gebäude gehören soll. Die Eigentumsvermutung beim nachträglichen Überbau stellt auf den Umfang, die Lage und die wirtschaftliche Bedeutung des maßgebenden Gebäudeteils ab, auf welches sich das Gebäude zum größten Teil befindet.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: KG, Beschluss vom 19.08.2015, 1 W 765/15, BeckRS 2015, 15981
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/25 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen: 
paragraph
 
- Grundstücksrecht: Verwalter darf Grundbuch einsehen, Miteigentümer nicht
- Grundstücksrecht: Wohnungseigentümergemeinschaft als Begünstigte einer Dienstbarkeit
- Wohnungseigentumsrecht: Darlehensaufnahme durch Wohnungseigentümergemeinschaft
- Bau- und Architektenrecht: Kleiner Satz – Große Hürde!

 

Grundstücksrecht: Verwalter darf ins Grundbuch einsehen, Miteigentümer nicht
Der Wohnungsverwalter hat ein Einsichtsrecht in das Wohnungsgrundbuch zum Zweck der Anspruchsverfolgung bei rückständigen Wohngeldzahlungen. Allerdings ist hierdurch eine Grundbucheinsicht durch einen anderen Wohnungseigentümer ausgeschlossen. Da es die Aufgabe des Verwalters ist, für eine effektive Durchsetzung der Ansprüche der Gemeinschaft zu sorgen, steht diesem im Gegensatz zu einem Miteigentümer das zur Einsicht erforderliche berechtigte Interesse zu. Bei Wohngeldrückständen ist dem Verwalter das Einsichtsrecht zuzubilligen, weil er hierauf zwecks Erfüllung seiner Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft angewiesen ist.
Kommentar
Dem Miteigentümer fehlt regelmäßig das für eine Grundbucheinsicht erforderliche berechtigte Interesse. Er hat allenthalben einen Anspruch, Einsicht in das Bestandsverzeichnis und Abteilung I des Grundbuches zu nehmen. Die Abteilungen II und III des Grundbuches legen hingegen die Nutzungs- und Haftungsverhältnisse sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse des Eigentümers des fremden Sondereigentums dar. Diese privat-wirtschaftlichen Interessen des Eigentümers sind schutzwürdig gegenüber den anderen Miteigentümern. Schließlich können die einzelnen Wohnungseigentümer vor einer gerichtlichen Geltendmachung über den Hausverwalter die notwendigen Informationen aus dem Grundbuch erhalten.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 17.06.2015, 15 W 210/14, IBRRS 2015, 2584
 
 
Grundstücksrecht: Wohnungseigentümergemeinschaft als Begünstigte einer Dienstbarkeit
Auf Antrag und Bewilligung eines Eigentümers kann im Wohnungsgrundbuch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zu Lasten seines Eigentums und zu Gunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eingetragen werden. Der Senat widerspricht damit in der zugrunde liegenden Entscheidung der Ansicht des Grundbuchamtes, wonach eine WEG nicht Berechtigte einer Dienstbarkeit sein könne. Voraussetzung für die Eintragung des durch die Grunddienstbarkeit Begünstigten ist vor allem dessen Rechtsfähigkeit. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann zumindest im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten und kann insoweit als solche im Grundbuch eingetragen werden.
Kommentar
In dem vorliegenden Fall sollte die WEG berechtigt werden, in den zum Sondereigentum einzelner Eigentümer gehörenden Abstellräumen eine Übergabestation für den Anschluss an das Fernwärmenetz zu errichten, zu haben und dauernd zu belassen. Bei einer Dienstbarkeit mit diesem Inhalt, kann es sich nach der Entscheidung des Kammergerichts ohne weiteres um einen Gegenstand handeln, der dem Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zugeordnet werden kann, so dass sie in diesem Zusammenhang volle Rechtsfähigkeit besitzt.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: Kammergericht, Beschluss vom 29.09.2015, 1 W 10-12/15 – www.ibr-online.de
 
 
Wohnungseigentumsrecht: Darlehensaufnahme durch Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Das Risiko einer Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer muss jedoch zwangsläufig vor der Beschlussfassung erörtert und im Protokoll festgehalten werden. Vorliegend beschloss die WEG die Aufnahme eines KfW-Förderkredits von rund 1,3 Mio. € bei einer zehnjährigen Laufzeit. Gegen diesen Beschluss wehrte sich ein Eigentümer und wurde vom BGH bestätigt. Nach Ansicht des Senats hätte die WEG ihr Gestaltungsermessen überschritten, indem sie ihre Entscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage getroffen habe. Dem Protokoll lasse sich nicht entnehmen, dass über das Risiko einer Nachschusspflicht unterrichtet worden ist. Die Beschlussvorlage erwecke im Gegenteil eher den irreführenden Eindruck, das Land übernehme eine Ausfallbürgschaft für Zahlungsausfälle von Miteigentümern.
Kommentar
Im Außenverhältnis zur Bank haftet der einzelne Wohnungseigentümer nur im Umfang seines Miteigentumsanteils. Im Innenverhältnis zur WEG droht dagegen eine Nachschusspflicht: Kommt es zu Zahlungsausfällen von Wohnungseigentümern, werden diese durch entsprechend höhere Beiträge der übrigen Wohnungseigentümer oder durch eine Sonderumlage ausgeglichen.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 25.09.2015, V ZR 244/14 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Bau- und Architektenrecht: Kleiner Satz – Große Hürde!
Eine Honorarabrede zwischen einem Architekten und seinem Auftraggeber, die den von der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) vorgeschriebenen Mindestsatz unterschreitet, kann nicht damit gerechtfertigt werden, dass der Architekt beabsichtigt, eine ständige Geschäftsbeziehung zu seinem Vertragspartner aufzubauen. Dies entschied das Oberlandesgericht Stuttgart zur HOAI 2009. Diesbezüglich weist die neue Fassung der HOAI 2013 allerdings keine Änderungen auf.
Kommentar
Die HOAI gilt in Deutschland als das zwingende Preisrecht für Architekten und Ingenieure. Die strikte Einhaltung der Honorarordnung bezweckt die Vermeidung eines ruinösen Preiswettbewerbs zwischen im Wettbewerb stehenden Architekten und Ingenieuren. Deshalb lässt die HOAI nur unter sehr engen Voraussetzungen eine Ausnahme der zulässigen Unterschreitung der nach HOAI bestimmten Mindestsätze zu. So definiert der BGH im Jahr 1997, dass eine ausnahmsweise Unterschreitung der HOAI-Mindestsätze bei einer engen Beziehung rechtlicher, wirtschaftlicher, sozialer oder persönlicher Art oder mehrfacher Verwendung einer Planung vorliegen könne. Eine solche Beziehung persönlicher Art dürfte anzunehmen sein, soweit ein enges Verwandtschaftsverhältnis gegeben ist. Ob ein solches besonderes Verhältnis im Einzelfall vorliegt, gilt es jeweils sorgfältig abzuwägen.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Stuttgart vom 31.03.2015, 10 U 107/14, IBRRS 2015, 2604
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/24 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
paragraph
 
- Steuerrecht: Gewinnrealisierung bei Werkverträgen
- Grundstücksrecht: Milieuschutz bei Umwandlung von Wohnungseigentum
- Makler- und Bauträgerrecht: Provision trotz misslungener Finanzierung?
- Wohnraummietrecht: Kündigung bei vorgetäuschter Bonität

 

Steuerrecht: Gewinnrealisierung bei Werkverträgen
Mit Urteil vom 14. Mai 2014 hatte der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass die Gewinnrealisierung in der Steuerbilanz bei Abschlagszahlungen nach § 8 Abs. 2 HOAI a.F. bereits mit dem Entstehen des Anspruchs auf Abschlagszahlung erfolgen soll. Das Bundesministerium der Finanzen will dieses Urteil nun auch auf Fälle nach dem neuen § 15 Abs. 2 HOAI und darüber hinaus auf Abschlagszahlungen bei Werkverträgen nach § 632a BGB anwenden. Das kann z. B. Abschlagszahlungen nach § 3 MaBV betreffen. Die Anwendung der neuen Grundsätze stellt erst für das Kalenderjahr 2015 eine Verpflichtung dar und kann vorher bereits freiwillig angewendet werden.
Kommentar
Nach herrschender Meinung ist die Anwendung des Urteils durch die Finanzverwaltung auf Fälle nach der neuen HOAI und auf andere Werkverträge rechtswidrig. Eine vorzeitige Gewinnrealisierung in der Handelsbilanz ist nicht zulässig. Wer die neuen Grundsätze nicht anwendet, riskiert allerdings später Ärger mit der Betriebsprüfung. Wer dies vermeiden will, sollte das BMF- Schreiben anwenden, entsprechende Steuererklärungen abgeben und anschließend mit Rechtsbehelfen gegen die Steuerfestsetzungen vorgehen. Für Einzelunternehmer und Personengesellschaften kann das Urteil sogar von Nutzen sein: Bei langfristigen Werkverträgen kann eine nach der Abnahme des Werkes einmalig anfallende Steuerbelastung mit hoher Steuerprogression vermieden werden.
Autor: Johann Wedemeier – wedemeier@bethge-legal.com
Fundstelle: BMF, Schreiben vom 29. Juni 2015, IV C 6 – S2130/15/10001; BFH, Urteil vom 14. Mai 2014, VIII R 25/11, BStBl 2014 II S.968; IDW HFA vom 24. September 2015

 

Grundstücksrecht: Milieuschutz bei Umwandlung von Wohnungseigentum
Liegt ein Grundstück im Gebiet einer kommunalen Erhaltungssatzung, muss die Aufteilung des Wohnungs- und Teileigentums von der Stadt genehmigt werden. Grund hierfür ist der Umstand, dass gerade in Gebieten mit aufwertungsverdächtigem Wohnungsbestand gesteuert werden soll, dass die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten bleibt. Danach besteht sogar dann eine Genehmigungsbedürftigkeit, wenn ein Objekt zwar bereits in Wohneigentum aufgeteilt ist, diese Aufteilung aber vollständig geändert werden soll.
Kommentar
Im entschiedenen Fall wollte der Eigentümer aus 2 großen 16 kleine Wohnungseinheiten machen. Er argumentierte, dass es sich damit nicht um eine Aufhebung der alten Aufteilung und Neuaufteilung handele, sondern um eine Änderung der bestehenden Aufteilung. Dadurch wollte er vermeiden, dass eine weitere behördliche Genehmigung unter Milieuschutzgesichtspunkten erforderlich ist. Das OLG München stellte jedoch vollkommen zu Recht fest, dass die Genehmigungsbedürftigkeit nicht nur bei einer erstmaligen Begründung des Wohneigentums bestehe, sondern auch dann, wenn überhaupt Sondereigentum geschaffen wird, das vorher so nicht bestanden hat, etwa durch Aufteilung in kleinere Einheiten.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 26. August 2015, 34 Wx 188/15, IBRRS 2015, 2521

 

Makler- und Bauträgerrecht: Provision trotz misslungener Finanzierung?
Im Falle einer misslungenen Finanzierung kommt ein Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision nur dann nicht in Betracht, wenn der Maklervertrag unter der Bedingung der erfolgreichen Finanzierung geschlossen wurde. Ist diese Bedingung nicht vereinbart, erhält der Makler seine Provision. Die Versagung der Finanzierung kann nicht zu Lasten des Maklers gehen, da er üblicherweise keinen Einfluss hierauf hat. Vorliegend hatten sich die Käufer für den Fall der Darlehensversagung ein Rücktrittsrecht im Kaufvertrag einräumen lassen. Es sei daher davon auszugehen, dass den Parteien das Scheitern einer Finanzierung durchaus bewusst war. Damit habe hinreichender Anlass bestanden, die Provisionsforderung ebenfalls an die Bedingung der erfolgreichen Finanzierung zu knüpfen, so der Senat. Da dies nicht geschah, steht dem Makler ein Anspruch auf Zahlung der Provision zu.
Kommentar
Grundsätzlich betrifft den Makler die Finanzierung des Objektes durch den Käufer nicht. Kommt es diesbezüglich aber bereits im Zuge der Vertragsverhandlungen zu Unsicherheiten, bieten sich für den Makler vertragliche Regelungen an, die eine Zahlungspflicht auch für den Fall einer versagten Finanzierung statuieren. So können Rechtsstreitigkeiten schon im Vorfeld vermieden werden.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Bremen, Urteil vom 16. September 2015, 9 O 755/14, IBRRS 2015, 2740

 

Wohnraummietrecht: Kündigung bei vorgetäuschter Bonität
Gibt der Mieter eine falsche Selbstauskunft zur Vortäuschung einer besseren Bonität ab, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Vermieters, so das Amtsgericht München. Im vorliegenden Fall hatte ein Ehepaar bei der Anmietung eines Hauses ein falsches Jahreseinkommen angegeben und zudem wahrheitswidrig erklärt, dass in den letzten fünf Jahren vor Erteilung der Selbstauskunft gegen das Ehepaar keine Zahlungsverfahren, Zwangsvollstreckungsverfahren oder Verfahren zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung bestanden haben. Hierin sah das Gericht neben den zudem aufgelaufenen Mietrückständen einen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Die Entscheidung wurde am am 08.09.2015 vom Landgericht bestätigt.
Kommentar
Der Vermieter konnte im vorliegenden Fall wegen der falschen Selbstauskunft sowie auch wegen den wiederholten Zahlungsrückstände fristlos kündigen. Dass die Mieter die Zahlungsrückstände nachgezahlt hatten, änderte nichts an der Vertragsbeendigung.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: AG München, Urteil vom 30. Juni 2015, 411 C 26176/14, becklink 2001528
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/23 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Gewerbliches Mietrecht: Wirksamkeit des Mietvorvertrags
- Bau- und Architektenrecht: Eigentumsumschreibung trotz offenem Kaufpreis!
- Grundstücksrecht: Wenn die Bäume des Nachbarn das Grundstück verschatten
- Grundstücksrecht: Verkäufer haftet für Fehler des Maklers
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Wirksamkeit des Mietvorvertrags
Werden in einem Miet-Vorvertrag Parteien, Mietzins, Mietdauer und Mietobjekt festgelegt, so steht es der Wirksamkeit des Vertrags nicht entgegen, dass das zu errichtende Mietobjekt nicht in allen Einzelheiten beschrieben wurde, solange es jedenfalls bestimmbar war. Wird das Mietobjekt dann anders als von den Parteien ursprünglich angenommen erstellt, wird hierdurch die hinreichende Bestimmtheit des Vorvertrags nicht nachträglich in Frage gestellt. Vorliegend lag dem Miet-Vorvertrag die Errichtung eines Lebensmittelmarktes mit einer Fläche von 1.733 qm zu Grunde. Nach Errichtung wies der Markt hingegen eine Fläche von 2.532 qm auf. Der Vermieter verweigerte daraufhin den Abschluss des Mietvertrages, da ein Mietvorvertrags nicht wirksam zu Stande gekommen sei. Dies beurteilte der Senat anders: Da sich die Parteien über die wesentlichen Vertragspunkte geeinigt haben, ist der Vermieter zum Abschluss des Mietvertrages verpflichtet. Die Flächenabweichung ist dabei unschädlich.
Kommentar
Durch den Miet-Vorvertrag verpflichten sich die Parteien bindend, einen Mietvertrag abzuschließen. Er dient dazu, eine vertragliche Bindung zu einem Zeitpunkt zu erreichen, in dem der Abschluss des Hauptvertrags noch nicht möglich ist. Wichtig ist, dass sich die Parteien dabei über die wesentlichen Punkte des Vertrages einigen.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 10. September 2014, 14 U 103/12, IBRRS 2015, 2620
 
 
Bau- und Architektenrecht: Eigentumsumschreibung trotz offenem Kaufpreis!
Verweigert der Bauträger die Beseitigung von Mängeln, sodass der Erwerber von seinem Leistungsverweigerungsrecht Gebrauch macht und einen Betrag in Höhe der ca. doppelten Mängelbeseitigungskosten einbehält, ist der Bauträger gleichwohl zur Auflassung und Bewilligung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch verpflichtet. Vorliegend hatte der Bauträger die Bauleistung nicht mangelfrei erbracht, sodass der Erwerber ca. 150.000 € des Gesamtkaufpreises von rund 1,5 Mio. € einbehielt. Der Senat verurteilte den Bauträger, die Eigentumsumschreibung an den Erwerber zu bewilligen. Denn: Der Bauträger habe es über einen Zeitraum von nahezu 8 Jahren selbst in der Hand gehabt, die Voraussetzungen für die restliche Kaufpreiszahlung zu schaffen. Zudem handele es sich bei dem noch offenen Betrag in Höhe von 150.000 € um einen verhältnismäßig geringfügigen Anteil am Gesamtkaufpreis.
Kommentar
Grundsätzlich steht dem Bauträger ein Zurückbehaltungsrecht zu, wenn der Erwerber die Kaufpreiszahlung nicht oder nicht vollständig erbringt. Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts kommt jedoch ausnahmsweise nicht in Betracht, wenn der Erwerber den Kaufpreis zum größten Teil geleistet hat. Eine Verweigerung der Zustimmung zur Eigentumsumschreibung würde aufgrund der Umstände, insbesondere wegen der verhältnismäßigen Geringfügigkeit des Restpreises, gegen Treu und Glauben verstoßen.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamburg, Urteil vom 17. April 2015, 9 U 35/14, BeckRS 2015, 11526.
 
 
Grundstücksrecht: Wenn die Bäume des Nachbarn das Grundstück verschatten
Grundsätzlich stellt es keine negative Einwirkung auf das eigene Grundstück dar, wenn diesem durch die Anpflanzungen des Nachbarn Licht und Luft entzogen wird. In vorliegendem Fall verlangte ein Grundstückseigentümer die Beseitigung von zwei 25 Meter hohen Laubbäumen auf dem angrenzenden Nachbargrundstück, da diese den Erholungswert seines eigenen Grundstücks durch Lichtentzug schmälern würden. Der BGH hat die auf das Reichsgericht zurückgehende Rechtsprechung wieder bestätigt, wonach ein Anspruch auf Beseitigung allein wegen der Verschattung des Grundstücks nicht besteht.
Kommentar
Zwar können bestimmte Einwirkungen des Nachbargrundstücks auf das eigene Grundstück abgewehrt werden. Jedoch zählt die Beseitigung von Bepflanzungen auf dem Nachbargrundstück gerade nicht dazu, sofern sich diese an die landesrechtlich vorgeschriebenen Abstandsflächen hält.  Der Nachbar kann das in seinem Eigentum stehende Grundstück bepflanzen wie es ihm beliebt. Durch die Abstandsflächenregelungen ist der angrenzende Grundstückseigentümer ausreichend geschützt.
Autor: Dominique Reichelt – reichelt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 10. Juli 2015, V ZR 229/14, IBBRS 2015, 2682 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Grundstücksrecht: Verkäufer haftet für Fehler des Maklers
Das Verhalten eines von ihm beauftragten Maklers muss sich der Verkäufer zurechnen lassen, wenn der Makler typischerweise dem Verkäufer obliegende Aufgaben mit dessen Wissen und Wollen erfüllt, also sein Repräsentant ist. Dazu gehört auch die Pflicht zur Aufklärung über bestimmte Beschaffenheiten des Kaufgegenstands. In den meisten Kaufverträgen ist die Haftung für Mängel ausgeschlossen. Hiervon unberührt ist die Haftung wegen Vorsatz oder Arglist. Darunter ist auch der Fall zu verstehen, dass der Verkäufer für den Entschluss des Käufers wesentliche Umstände verschweigt oder falsch darstellt. Das gilt auch für Aufklärungspflichten in Bezug auf Vorschädigungen des Kaufgegenstands. Sind solche falschen Angaben in dem Exposé eines Maklers enthalten, kann sich der Verkäufer nicht auf einen vereinbarten Haftungsausschluss berufen. Er muss vielmehr für den Fehler des Maklers einstehen und sich dessen Verhalten zurechnen lassen.
Kommentar
Wesentliche Mängel sind immer offen zu legen. Daher sollten Verkäufer bei der Beauftragung eines Maklers diesem gegenüber genaue und vollständige Angaben machen und die von ihrem Makler getätigten Angaben überprüfen. Der Makler seinerseits sollte genau prüfen, ob die von seinen Kunden getätigten Angaben vollständig und richtig übernommen wurden. Entsprechende Angaben sind sodann bei der Gestaltung des Kaufvertrages zu berücksichtigen.
Autor: Nils Flaßhoff – flasshoff@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 22. Juli 2015, V ZR 245/14, BeckRS 2015, 16683 – www.bundesgerichtshof.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/22 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
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- Bau- und Architektenrecht: Keine Klagebefugnis des Mieters gegen den Vermieter
- Bau- und Architektenrecht: Baugrund unzutreffend beschrieben: Anspruch auf Mehrvergütung?
- Bau- und Architektenrecht: Mangelfreiheit gleich Funktionstauglichkeit!
- Gewerbliches Mietrecht: Betriebspflicht nicht gleich Offenhaltungspflicht

 

Bau- und Architektenrecht: Keine Klagebefugnis des Mieters gegen den Vermieter

Ein Mieter kann sich nicht mit einer Drittanfechtungsklage gegen eine Baugenehmigung zur Wehr setzen, die seinem Vermieter zur Durchführung baulicher Maßnahmen an dem vom Mieter bewohnten Gebäude erteilt wurde. Hierfür fehlt ihm die Klagebefugnis. Zwar ist die Klagebefugnis eines Mieters im Rahmen einer Drittanfechtungsklage in der Rechtsprechung grundsätzlich schon bejaht worden. Dies betraf allerdings ausschließlich Streitigkeiten zwischen benachbarten Parteien, also z. B. zwischen benachbartem Mieter und Grundstückseigentümer. Besteht ein Nutzungskonflikt aber auf demselben Grundstück, kann der Mieter nicht erfolgreich den öffentlich-rechtlichen Klageweg beschreiten.
Kommentar
Das Oberverwaltungsgericht Magdeburg hat eine Klagebefugnis verneint, weil der Streit auf ein und demselben Grundstück stattfindet, was nicht vom öffentlich-rechtlichen Nachbarschutz umfasst ist. Eine öffentlich-rechtliche Klagebefugnis ergibt sich bei Klagen Dritter ausschließlich aus drittschützenden Normen, dessen Verletzung jedenfalls möglich sei muss. Da der Mieter aber gegenüber seinem Vermieter nicht Nachbar im öffentlich-rechtlichen Sinne ist, kann er sich nicht auf diese Rechte berufen. Der Mieter muss sich bei Unzulänglichkeiten des genehmigten Bauwerks auf zivilrechtlichem Wege, etwa aus mietvertraglichem oder deliktischem Anspruch, Rechtsschutz gegen den Bauherrn suchen.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OVG Magdeburg, Beschluss vom 02. Juli 2015, 2 O 22/15, IBRRS 2015, 2172
 
 
Bau- und Architektenrecht: Baugrund unzutreffend beschrieben: Anspruch auf Mehrvergütung?
 
Bei einer öffentlichen Ausschreibung kommt dem Wortlaut der Leistungsbeschreibung hohe Bedeutung zu. Der Landkreis hatte das klagende Bauunternehmen infolge einer öffentlichen Ausschreibung nach VOB/A mit dem Um- und Neubau eines Krankenhauses zu einem Festpreis beauftragt. Die Bodenverhältnisse wurden in der Ausschreibung unzutreffend beschrieben. Erst nach Aufnahme der Arbeiten wurde eine Kontamination des Bodens mit Arsen festgestellt. Die Entsorgung des kontaminierten Bodens hatte unvorhergesehene, hohe Kosten zur Folge. Das Bauunternehmen begehrte eine entsprechende Mehrvergütung. Das OLG Zweibrücken lehnt den Anspruch zwar ab, stellt aber klar, dass bei einer öffentlichen Ausschreibung die Leistung so eindeutig und erschöpfend zu beschreiben sei, dass u.a. Preise sicher und ohne umfangreiche Vorarbeiten vom Bauunternehmen kalkuliert werden können. Die ausdrückliche Angabe einer Bodenkontamination ist allerdings nicht in jedem Fall zwingend.
Praxistipp
Dem öffentlichen Auftraggeber ist zu raten, das Leistungssoll eindeutig und erschöpfend zu beschreiben. Dem Auftragnehmer wiederum ist zu raten, sich – soweit möglich – umfassend über die Bedingungen einer öffentlichen Ausschreibung zu informieren.
Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Zweibrücken, Urteil vom 21. Mai 2015, 4 U 101/13, IBRRS 2015, 2274
 
 
Bau- und Architektenrecht: Mangelfreiheit gleich Funktionstauglichkeit!
 
Ein Auftragnehmer muss alle Leistungen vornehmen, die erforderlich sind, um eine zweckentsprechende und funktionstaugliche Bauleistung auszuführen. Er darf sich dabei nicht auf die bloße Abarbeitung des Leistungsverzeichnisses beschränken. Um seiner Herstellungspflicht also vollumfänglich nachzukommen, hat er zu prüfen, ob die Vorgaben aus dem Leistungsverzeichnis seines Auftraggebers ausreichend sind, um ein zweckentsprechendes, funktionstaugliches Werk herstellen zu können. Tut er das nicht und das Leistungsverzeichnis war unvollständig, haftet er für das mangelhafte Werk, so das OLG Celle.
Kommentar
It never get‘s old! Ein Auftragnehmer hat das Leistungsverzeichnis bzw. auch weitere Vorgaben seines Auftraggebers darauf zu überprüfen, ob auf diesen Grundlagen ein mangelfreies Werk entstehen kann. Dem Auftragnehmer ist zu raten, bestehende Bedenken schriftlich gegenüber seinem Auftraggeber anzumelden, um so einer Haftung zu entgehen. Ein Werk, das nicht den oben aufgeführten Vorgaben entspricht, ist mangelhaft.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 22. Januar 2014, 14 U 131/13 – www.ibr-online.de
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Betriebspflicht nicht gleich Offenhaltungspflicht
 
Die in Gewerberaummietverträgen übliche Betriebspflicht ist nicht gleichzusetzen mit einer möglichen Offenhaltungspflicht, so das OLG Dresden. Die Betriebspflicht legt dem Mieter die Verpflichtung auf, die angemieteten Geschäftsräume zu einem bestimmten Zweck tatsächlich zu nutzen, wie in dem hier entschiedenen Fall zu dem Betrieb einer Apotheke. Die möglicherweise zusätzlich vereinbarte Offenhaltungspflicht regelt hingegen, dass der Mieter die Gewerberäume zu bestimmten (Uhr-)Zeiten nicht schließen darf.  Beide Regelungen haben den Zweck, zu verhindern, dass Mietobjekte leer stehen und dadurch die Umgebung unattraktiv für Kunden wird. Dies kann sich wiederum nachteilig auf die weitere Vermietbarkeit und die zu erzielende Miete auswirken. Nach Auffassung des Senats lassen sich die beiden Pflichten inhaltlich so deutlich voneinander abgrenzen, dass die eine Klausel nicht automatisch unwirksam wird, wenn die andere Klausel der AGB-Kontrolle nicht standhält und daher ihre Wirksamkeit angezweifelt werden muss. Im vorliegenden Fall war daher die Regelung über die Betriebspflicht wirksam, wenngleich das Gericht die Wirksamkeit der Offenhaltungsverpflichtung in Frage stellte.
Kommentar
Der Entscheidung des OLG Dresden liegen die Regelungen über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen zugrunde. Danach ist eine Klausel, die gegen die gesetzlichen Vorschriften verstößt, grundsätzlich insgesamt unwirksam. Dies gilt jedoch ausnahmsweise nicht, wenn die Vorschrift sprachlich und inhaltlich voneinander trennbare Regelungen enthält, so dass die unwirksamen Teile entfallen können, ohne dass der übrige Teil dem Wortlaut oder dem Sinne nach darunter leidet und auch allein noch zweckmäßig ist.     
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Dresden, Beschluss vom 15. Juli 2015, 5 U 597/15 – www.ibr-online.de
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/21 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Gewerbliches Mietrecht: Eigenbedarfskündigung bei Mischmietverhältnissen
– Gewerbliches Mietrecht: Wirksamkeit einer Mietanpassungsklausel
– Grundstücksrecht: Erbenanhörung bei Eigentümerwechsel

 

Gewerbliches Mietrecht: Eigenbedarfskündigung bei Mischmietverhältnissen
Für die Eigenbedarfskündigung eines Mischmietverhältnisses, das im Rahmen der überwiegenden Nutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, genügt es, wenn sich der geltend gemachte Eigenbedarf auf die Wohnräume bezieht. Bei dem streitgegenständlichen Mietobjekt handelte es sich um ein ehemals landwirtschaftliches Anwesen, welches vertragsgemäß sowohl zu Wohnzwecken als auch zum Betrieb eines Ladengeschäfts genutzt wurde. Da der Vermieter die Wohnräume seiner Tochter zur Verfügung stellen wollte, beendete er das Mietverhältnis und berief sich dabei auf Eigenbedarf hinsichtlich der Wohnräume. Zu Recht, so der Bundesgerichtshof: Die Kündigung ist auch dann wirksam, wenn sich der Eigenbedarf nur auf die Wohnräume bezieht und kein Bedarf hinsichtlich der gewerblich genutzten Räume besteht. Der Schutz des sozialen (Wohnraum-) Mietrechts umfasst gerade nicht die in das Mietverhältnis mitaufgenommene gewerbliche Nutzung der Mietsache.
Praxistipp
Mischmietverhältnisse können je nach Einordnung des konkreten Verhältnisses durchaus Risiken bergen. Um diese zu minimieren, kann es empfehlenswert sein, zwei gesonderte Mietverträge abzuschließen, die individuelle Vereinbarungen enthalten.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 01. Juli 2015, VIII ZR 14/15 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Wirksamkeit einer Mietanpassungsklausel
Die Klausel eines gewerbliches Mietvertrages, wonach zur Feststellung der ortsüblichen Miete ein Sachverständiger hinzuzuziehen ist, wenn seit der letzten Mietänderung ein Zeitraum von mehr als einem Jahr verstrichen ist und zwischen den Parteien keine Einigung über die künftige Miethöhe erzielt werden kann, ist wirksam. Ein Vermieter hatte diese Klausel in seinen AGB verwendet. Da die Voraussetzungen der Klausel vorlagen, beauftragte der Vermieter zur Ermittlung der Miete einen Sachverständigen. Diesem verweigerte der Mieter jedoch den Zutritt zu den Mieträumen. Zu Unrecht, so das Landgericht Hamburg: Die Klausel des Mietvertrages ist wirksam und benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. Dies gilt auch dann, wenn die Klausel nur eine Erhöhung, nicht hingegen auch eine mögliche Herabsetzung der Miete vorsieht.
Kommentar
Selbst für das Wohnraummietrecht, bei dem im Regelfall ein höherer Schutzbedarf des Mieters anerkannt ist als im Gewerbemietrecht, hat der Gesetzgeber in §§ 557 ff. BGB zumindest zum Teil nur die Möglichkeit der Mieterhöhung und nicht zugleich auch ein Recht für den Mieter auf Herabsetzung der Miete gesetzlich geregelt (Ausnahme: Indexmiete).
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Hamburg, Urteil vom 06. November 2014, 307 S 66/14, BeckRS 2015, 09503

 

Grundstücksrecht: Erbenanhörung bei Eigentümerwechsel
Ist im Grundbuchverfahren darüber zu entscheiden, ob ein Eigentumswechsel aufgrund einer Verfügung des Vorerben eingetragen werden kann,  ist dem Nacherben rechtliches Gehör zu gewähren. Wenn ein Vorerbe ein Grundstück verkauft und der Kaufpreis nach Gutachteransicht darunter liegt, spricht dies gegen eine teilweise Unentgeltlichkeit seines Verkaufs. Der Kläger begehrte mit seiner Klage die Bewilligung seines Antrages auf Eintragung eines Eigentümerwechsels ohne Zustimmung der Nacherben.
Kommentar
Wird durch ein Testament die Vor- und Nacherbschaft angeordnet, kann dadurch ein zeitlich begrenztes Erbrecht bestimmt werden. Grundsätzlich kann der Vorerbe über die Erbschaft frei verfügen. Für unentgeltliche Verfügungen wird aber die Zustimmung der Nacherben benötigt. Eine unentgeltliche Verfügung liegt vor, wenn der Vorerbe keine Gegenleistung für Aufwendungen aus der Erbmasse erhält. Es darf z. B. auch kein Verkauf unter Wert erfolgen. Die Veräußerung eines Grundstücks durch den Vorerben ist nur wirksam, wenn der Vorerbe auch weiß, dass der Verkaufspreis zu niedrig war.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Beschluss vom 25. August 2015, 11 Wx 66/15, IBRRS 2015, 2491
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/19 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
 
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Bau- und Architektenrecht: Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung – Wie weit darf gemindert werden?
- Grundstücksrecht: Arglist des Verkäufers
- Grundstücksrecht: Geschäftswert bei Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz
- Grundstücksrecht: Veräußerungsbeschränkung – keine Belastung des Miteigentumsanteils

 

Bau- und Architektenrecht: Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung – Wie weit darf gemindert werden?
Ist die Mängelbeseitigung unmöglich, richtet sich die Höhe der Minderung nach dem Herstellungsbetrag und dem Ausmaß der Funktionsbeeinträchtigung. Der Auftragnehmer war vorliegend mit der Herstellung einer Fußbodenheizung beauftragt, die Räume bei einer Außentemperatur von minus 16 Grad auf eine Innenraumtemperatur von 23 Grad erwärmen soll. Später stellt sich bei einem der Räume heraus, dass diese Heizleistung, egal mit welcher Fußbodenheizung, nicht erreicht werden kann. Da die Erbringung der vereinbarten Leistung unmöglich ist, ist der Auftraggeber berechtigt, Schadensersatz zu fordern oder den Preis zu mindern. Vorliegend entfiel bei einer Gesamtfläche von 600 qm Fußbodenheizung zum Preis von 50.000 € auf das betroffene Zimmer (50 qm) ein Herstellungsbetrag von 4.166 €. Das OLG entschied daraufhin, dass der Auftraggeber lediglich einen Betrag von 1.000 € mindern könne.
Kommentar
Bei seiner Berechnung geht das Gericht davon aus, dass während der Hälfte der Heizperiode negative Außentemperaturen herrschen, so dass es zu einem maximalen Minderungsbetrag von 2.083 € kommt. Da von der Fußbodenheizung zumindest eine Innenraumtemperatur von 17 Grad erreicht werden kann, hält das OLG eine vollständige Minderung auf 0 % zu Recht für nicht angemessen und kürzt daher den Maximalbetrag um die Hälfte.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Urteil vom 10. März 2015, 9 U 2902/14 Bau, IBRRS 2015, 2390

 

Grundstücksrecht: Arglist des Verkäufers
Verschweigt ein Verkäufer Mängel einer Immobilie, die er dem Käufer hätte offenbaren müssen, handelt er arglistig. Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat entschieden, dass es dabei genügt, wenn der Verkäufer das Vorliegen von Mängeln für möglich hält oder in Kauf nimmt. Vorliegend kam es zum Verkauf einer Immobilie durch den Insolvenzverwalter. Da in der Vergangenheit bereits Probleme mit Schimmel auftraten, hatte der Insolvenzverwalter die Schimmelbeseitigung in Auftrag gegeben. Nach Abschluss der Arbeiten war er von den Mietern des Objektes darüber informiert worden, dass die Beseitigungsarbeiten nicht erfolgreich waren. Gleichwohl verschwieg er dem Käufer gegenüber diese Mitteilung. Der Senat war der Ansicht, der Insolvenzverwalter hätte aufgrund der Nachricht der Mieter das Vorhandensein weiterer Mängel nicht für ausgeschlossen halten dürfen, sodass eine Mitteilungspflicht bestand.
Kommentar
Gerade in der prozessualen Praxis ist der Beweis über das Vorliegen von Arglist ein nicht zu unterschätzendes Risiko. So ist es in diesem Fall Sache des Käufers, die Umstände zu beweisen, aufgrund derer das Gericht auf ein arglistiges Verhalten schließen kann. Dabei müssen zusätzlich zu dem allgemeinen Umstand des „Fürmöglichhaltens“ konkrete Umstände hinzukommen, aufgrund derer eine Arglist zweifelsfrei hergeleitet werden kann.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 12. Juni 2015, 10 U 755/14, IBRRS 2015, 2132

 

Grundstücksrecht: Geschäftswert bei Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz
Bei der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum ist für die Ermittlung der Notars- und Gerichtskosten eine Bewertung vorzunehmen. Maßgeblich ist dabei der Zustand des Bewertungsobjekts, wie er sich nach der beantragten Aufteilung darstellt. Ist das Grundstück zu diesem Zeitpunkt noch nicht bebaut, ist nicht nur der Wert des unbebauten Grundstücks, sondern zusätzlich der geschätzte Wert der geplanten Bebauung zugrunde zu legen. Dies geht allerdings nicht so weit, dass auch theoretisch mögliche Kosten anzusetzen sind, die keinerlei Anhaltspunkte in der konkreten Urkunde haben.
Kommentar
Die Berücksichtigung des erst zu erstellenden Gebäudes rechtfertigt sich damit, dass sich das Wohnungs- und Teileigentum auf die Räume in dem fertig gestellten Gebäude bezieht. Der Gegenstand des zu bewertenden Geschäfts hat deshalb nicht nur Bezug zum Grund und Boden, sondern auch zum Gebäude unabhängig vom Grad seiner Fertigstellung zum Bewertungsstichtag. Im entschiedenen Fall wollte das Grundbuchamt jedoch auch einen eventuell vom Eigentümer geplanten, aber nicht in der Teilungserklärung vorgesehenen zweiten Bauabschnitt bewerten. Diesem Ansinnen erteilte das OLG zu Recht eine Absage.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 26. Juni 2015, 34 Wx 182/15, BeckRS 2015, 12789

 

Grundstücksrecht: Veräußerungsbeschränkung – keine Belastung des Miteigentumsanteils
Eine Veräußerungsbeschränkung kraft Vereinbarung oder einseitiger Erklärung des teilenden Eigentümers gestaltet als Inhalt des Sondereigentums das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und stellt keine Belastung des Miteigentumsanteils dar. Demzufolge bewirkt die Aufhebung dieser Veräußerungsbeschränkung eine Änderung des Inhalts des Sondereigentums. Daher verursacht die Eintragung im Grundbuch Kosten. Die hierfür anfallende Festgebühr ist für jedes betroffene Sondereigentum zu erheben. Hierbei ist jedes Sondereigentum betroffen, bei dem das Grundbuchamt auf entsprechenden Antrag die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung einträgt.
Kommentar
Die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung bewirkt eine Inhaltsänderung des Sondereigentums, welche vom Grundbuchamt mit einer Festgebühr von 50,00 € für jedes betroffene Sondereigentum abgerechnet wird. Nach dem neuen Kostenrecht ist es nicht maßgeblich, dass nur die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeändert wird. Zu beachten ist, dass zukünftig Kosten für die Einholung von Zustimmungserklärungen des Verwalters und deren grundbuchmäßigen Nachweis im Veräußerungsfall entfallen.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 17. Juli 2015, 34 Wx 137/15, IBRRS 2015, 2239
 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/18 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Gewerbliches Mietrecht: Kein Schadensersatz bei ausbleibenden Kunden
- Grundstücksrecht: Schadensersatz bei Abbruch von Vertragsverhandlungen
- Makler-und Bauträgerrecht: Und noch einmal: Keine Provision ohne Maklervertrag!
- Bau- und Architektenrecht: Kündigung wird nur auf einen Grund gestützt – kein Nachschieben möglich?

 

Gewerbliches Mietrecht: Kein Schadensersatz bei ausbleibenden Kunden

Das Rentabilitätsrisiko von angemieteten Verkaufsräumen liegt grundsätzlich auf Seiten des gewerblichen Mieters. Dies gilt auch, wenn die Räumlichkeiten in einem neu erbauten Einkaufszentrum mit einem besonderen Vermarktungskonzept liegen, so das OLG Koblenz. Das Risiko kann dem Mieter grundsätzlich nur durch entsprechende vertragliche Regelungen genommen werden, z. B. durch die Vereinbarung einer Umsatzmiete. Vorliegend forderte der Mieter Schadensersatz von seinem Vermieter, da dieser nach Ansicht des Mieters Werbemaßnahmen nicht vornahm, die er ihm im Vorfeld zugesichert habe. Weiterhin seien die vom Vermieter zugesicherten Besucherzahlen ausgeblieben. Der Senat sah den Vortrag des Mieters jedoch als nicht substantiiert an. Beruft sich ein Mieter auf vorvertragliche Erklärungen zu Inhalt und Umfang von Werbemaßnahmen oder einer voraussichtlichen Kundenfrequenz, hat er die behaupteten Zusagen des Vermieters detailliert nachzuweisen, solange diese weder Teil des Mietvertrags sind noch sonst protokolliert wurden.

Praxistipp

Gerade bei neu geschaffenen gewerblichen Mietobjekten wird der Vermieter keine Gewähr für etwaige Besucherzahlen oder der Gleichen abgeben wollen. Beim Abschluss eines Mietvertrages sollten die Parteien daher alle Voraussetzungen, die für sie für die Durchführung des Mietverhältnisses von Bedeutung sind, vertraglich konkret vereinbaren. Nur so können im Zweifelsfall Schadensersatzansprüche hergeleitet werden.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 14. April 2015, 5 U 1483/14, IBRRS 2015, 2309

 

Grundstücksrecht: Schadensersatz bei Abbruch von Vertragsverhandlungen

Werden von Seiten des Verkäufers konkrete Vertragsverhandlungen über ein Grundstück abgebrochen, ist dieser verpflichtet, dies dem Käufer gegenüber zu offenbaren. Tut er dies, kann der Käufer nur noch den durch enttäuschtes Vertrauen entstandenen Schaden geltend machen, der in der Zeit entstanden ist, in der die Verkäuferseite die Käuferseite nicht von der nun nicht mehr bestehenden Verkaufsabsicht unterrichtet hat.

Kommentar

Im Rahmen der Vertragsfreiheit hat grundsätzlich jeder Vertragspartner das Recht, vom angestrebten Vertragsabschluss Abstand zu nehmen. Daher erfolgt jeder Aufwand, der in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht wird, auf eigene Gefahr. Jedoch ist bei notariell zu beurkundenden Verträgen eine Ersatzpflicht zu bejahen, wenn eine Partei ohne triftigen Grund die Vertragsverhandlungen abbricht. Der Vertragspartner soll vor einem Irrtum über den Fortbestand einer Verkaufsabsicht bewahrt werden. Dennoch sind nur solche Schäden ersatzpflichtig, die in der Zeit entstanden, als der Käufer noch nichts vom Abbruch der Verhandlungen wusste.

Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Aachen, Urteil vom 15. Januar 2015, 10 O 106/14, IBRRS 2015, 2013

 

Makler- und Bauträgerrecht: Und noch einmal: Keine Provision ohne Maklervertrag!

Dass ein Makler seine Provision auch dann fordern kann, wenn nicht der ursprüngliche Käufer, sondern der Vorkaufsberechtigte die Immobilie erwirbt, ist allseits bekannt. Damit der Provisionsanspruch nicht gefährdet wird, ist es aber erforderlich, dass die Vereinbarung über den Maklerlohn „wesensmäßig“ im Kaufvertrag enthalten ist. So hatte das Kammergericht vorliegend entschieden, dass es sich bei der Maklerklausel im Vertrag des Vorkaufsrechtsgeschäfts gerade nicht um eine wesensmäßig zum Kaufvertrag gehörende Regelung handele. Denn: Die erste Ausführung des Kaufvertrags enthielt in diesem Fall keinerlei Regelungen hinsichtlich einer Maklerprovision. Erst im Nachtragsverfahren wurde ein Anspruch des Maklers im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts vereinbart. Nach Ansicht des Senats stelle dieser Nachtrag einen Fremdkörper dar –  ein Anspruch des Maklers gegenüber dem Vorkaufskäufer scheidet folglich aus.

Kommentar

Kommt es zur Ausübung des Vorkaufsrechts, ist es für den Provisionsanspruch des Maklers entscheidend, dass die Maklerklauseln wesentlicher Teil des Kaufvertrags sind. Dies ist z.B. der Fall, wenn die Klausel jene Maklerkosten betrifft, die bereits zur Anbahnung des Hauptvertrages entstandenen waren. Für den Provisionsanspruch muss bei Abschluss des Kaufvertrags bereits eine maklervertragliche Rechtsgrundlage angelegt gewesen sein.

Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com

Fundstelle: KG, Beschluss vom 11. August 2014, 10 U 140/13, IBRRS 2015, 2337

 

Bau- und Architektenrecht: Kündigung wird nur auf einen Grund gestützt – kein Nachschieben möglich?

Gründet der Auftraggeber seine außerordentliche Kündigung des VOB-Bauvertrags allein auf eine bestimmte Tatsache, z.B. den Verzug des Auftragnehmers, so ist die vorzeitige Beendigung des Vertrages auf diesen Kündigungsgrund beschränkt. Ein Nachschieben von Kündigungsgründen ist nur möglich, wenn die nachgeschobenen Gründe zum Zeitpunkt der Auftragsentziehung vorlagen und diese dem Auftragnehmer rechtzeitig, bis zum Beginn der Selbstvornahme, mitgeteilt worden sind, so das Oberlandesgericht Stuttgart.

Kommentar

Das Oberlandesgericht behandelt ein umstrittenes Thema. Die VOB/B schreibt ausdrücklich die schriftliche Kündigung gegenüber dem Auftragnehmer vor, lässt aber unerwähnt, ob daneben auch eine Begründungspflicht besteht. Insbesondere, wenn der Auftraggeber im Vorfeld der Kündigung auf verschiedene Pflichtverletzungen des Auftragnehmers aufmerksam gemacht hat und diesem die Kündigung androhte, erscheint eine gesonderte Begründung im Kündigungsschreiben nicht notwendig zu sein. Der Auftragnehmer sollte durch die vorgeschaltete Korrespondenz bereits in Kenntnis der Gründe gesetzt worden sein. Angesichts der Rechtsprechung des OLG Stuttgart ist es allerdings ratsam, im Kündigungsschreiben auf die Gründe und vorangegangenen Kündigungsandrohungen Bezug zu nehmen.

Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 03. März 2015, 10 U 62/14 (nicht rechtskräftig), IBRRS 2015, 0708

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/17 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Grundstücksrecht: Nachweispflicht bei einer Untervollmacht
- Gewerbliches Mietrecht: Keine Haftung des Vermieters bei Umsatzausfall
- Gewerbliches Mietrecht: Volle Nutzungsentschädigung trotz Mangel
- Makler- und Bauträgerrecht: Vertragsschluss nach über einem Jahr – Beweislast des Maklers

 

Grundstücksrecht: Nachweispflicht bei einer Untervollmacht

Soweit ein Unterbevollmächtigter unmittelbar im Namen des Geschäftsherrn eine Eintragungsbewilligung erteilt, ist der Fortbestand von Untervollmacht und Hauptvollmacht gegenüber dem Grundbuchamt nachzuweisen. Dabei kommt es bei der Untervollmacht auf den Zeitpunkt der Wirksamkeit der Bewilligung und bei der Hauptvollmacht auf den Zeitpunkt der Erteilung der Untervollmacht an. Das Fortbestehen der Untervollmacht ist durch Vorlage der Urschrift, einer Ausfertigung oder der notariellen Bescheinigung, dass Urschrift oder Ausfertigung bei Abgabe der Bewilligung vorlagen, zu belegen.

Kommentar

Grundsätzlich kann die Untervollmacht auf zwei Arten erteilt werden: Zum einen kann der Hauptbevollmächtigte dem Unterbevollmächtigten Vollmacht erteilen, den Geschäftsherrn unmittelbar zu vertreten. Zum anderen kann der Bevollmächtigte den Unterbevollmächtigten zu seiner eigenen Vertretung bei den auf Grund der Hauptvollmacht vorzunehmenden Handlungen bevollmächtigen. Bevollmächtigt der Hauptbevollmächtigte den Unterbevollmächtigten zur unmittelbaren Vertretung der Gläubigerin, muss dem Grundbuchamt der Bestand der Untervollmacht nachgewiesen werden.

Autor: Dominique Reichelt – reichelt@bethge-legal.com

Fundstelle: KG, Beschluss vom 14. Juli 2015, 1 W 689/15, IBRRS 2015, 2296

 

Gewerbliches Mietrecht: Keine Haftung des Vermieters bei Umsatzausfall

Der Vermieter gewerblicher Mieträume haftet nicht bei einem Umsatzausfall seines Mieters, den dieser aufgrund von Erhaltungsmaßnahmen der Mietsache erlitten hat. Nach dem Gesetz hat der Vermieter seinem Mieter grundsätzlich alle Aufwendungen zu ersetzen, die dieser aufgrund einer Erhaltungsmaßnahme erbringt. Eine „Aufwendung“ im Sinne der Vorschrift liegt vor, wenn es sich um eine freiwillige Vermögenseinbuße handelt, die im Interesse eines anderen erbracht wird und auf einer Leistung des Mieters beruht, z. B. Reinigungsarbeiten oder eine Anschlussrenovierung. Umsatzeinbußen sind weder freiwillig noch im Interesse eines anderen erfolgt und stellen keine Aufwendungen dar, so dass sie in einem solchen Fall vom Vermieter nicht zu tragen sind.

Kommentar

Es erscheint sachgerecht, Umsatzeinbußen, die aufgrund von Erhaltungsmaßnahmen aufgetreten sind, dem Mieter aufzuerlegen, wenn der Vermieter weder das Auftreten des Mangels noch Umfang und Dauer der Mangelbeseitigung verschuldet hat. Den Vermieter trifft im Umkehrschluss jedoch die Pflicht, Erhaltungsmaßnahmen rechtzeitig anzukündigen, sodass sich der Mieter auf diese einstellen kann. Gerade bei der Gewerberaummiete können Gewinnausfälle des Mieters leicht durch Absprachen der Parteien und Rücksichtnahme auf saisonale Besonderheiten minimiert werden.

Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. Mai 2015, XII ZR 65/14 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Volle Nutzungsentschädigung trotz Mangel

Räumt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume nicht, kann der Vermieter nach dem Gesetz für die Zeit der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der zuletzt vereinbarten oder der ortsüblichen Miete verlangen. War der Mietwert der Sache durch einen Mangel schon während des Mietverhältnisses gemindert, hat der Mieter nur den geminderten Betrag als Nutzungsersatz zu zahlen. Tritt ein solcher Mangel aber erst nach Vertragsbeendigung ein, soll nach der Entscheidung des BGH der Entschädigungsanspruch des Vermieters grundsätzlich nicht herabzusetzen sein. Könnte sich der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nämlich auf jede weitere Verschlechterung der Mietsache berufen und so eine Kürzung des Entschädigungsanspruchs erreichen, wäre er nicht besonders unter Druck, seiner gesetzlichen Pflicht zur Rückgabe der Mietsache nachzukommen und das Verhältnis zwischen den Parteien endgültig abzuwickeln.

Kommentar

Der Bundesgerichtshof führt mit der hier genannten Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung zu dieser Thematik fort. Grundsätzlich besteht danach, trotz des Anspruches auf Nutzungsentschädigung, für den Vermieter keine Verpflichtung, nachträglich entstandene Mängel zu beseitigen. Ausnahmen hiervon behält sich der BGH jedoch für solche Fälle vor, in denen dem Mieter durch die unterlassene Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache akute und schwerwiegende Gefahren für Leben, Gesundheit oder Eigentum drohen und zusätzlich Gründe vorliegen, die die Vorenthaltung der Mieträume in milderem Licht erscheinen lassen.

Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 27. Mai 2015, XII ZR 66/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Makler- und Bauträgerrecht: Vertragsschluss nach über einem Jahr – Beweislast des Maklers

Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht dann, wenn sich der Grundstückskaufvertrag als Ergebnis der vorhergehenden Maklerleistungen darstellt. Erfolgt der Abschluss des Kaufvertrages innerhalb eines Zeitraums von etwa einem Jahr, wird die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für gewöhnlich vermutet. Nach Ablauf dieses Zeitraums muss der Makler vollumfänglich beweisen, dass sein Nachweis zumindest mitursächlich für den Abschluss des Kaufvertrages war. Im vorliegenden Fall wurde der Kaufvertrag 22 Monate nach erfolgtem Nachweis geschlossen. Der Makler berief sich  darauf, dass die Kaufinteressenten direkt nach seiner Nachweistätigkeit eine Datei über das Objekt angelegt hatten und in diese später noch einmal ein Eintrag durch einen dortigen Mitarbeiter erfolgte. Nach Ansicht des Senats belegt dies allein jedoch kein Fortwirken der Nachweistätigkeit. Mangels weiterer Tätigkeiten des Maklers schied ein Provisionsanspruch aus.

Kommentar

Oft ist es für den Makler in der Praxis schwierig, die Mitursächlichkeit der eigenen Tätigkeit am Abschluss des Kaufvertrages nach längerem Zeitablauf nachzuweisen. Der Makler sollte daher stets versuchen, mit dem Kunden in Kontakt zu bleiben und weitere Informationen zum Objekt zu liefern. Hier bietet es sich z. B. an, auch Kunden, die einen Ankauf wegen eines zu hohen Kaufpreises längst abgelehnt haben, bei einer späteren Reduzierung des Kaufpreises zu informieren. Hiermit könnte ein neues Kaufinteresse geweckt werden.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Urteil vom 09. Juli 2015, 23 U 396/15, IBRRS 2015, 2130

 
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/16 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 

- Gewerbliches Mietrecht: Kein Überwachungsrecht des Mieters
- Grundstücksrecht: Videoüberwachung des Nachbargrundstücks aufgrund von Verpixelung zulässig
- Grundstücksrecht: Pflichtverletzung ab 5% des Kaufpreises
- Bau- und Architektenrecht: Und täglich grüßt die Schwarzarbeiterproblematik

 

Gewerbliches Mietrecht: Kein Überwachungsrecht des Mieters
Dem Mieter steht kein Recht zu, die noch in der Herstellung befindlichen Mieträume zu betreten, um die ordnungsgemäße Bauausführung zu überwachen, so das Kammergericht. Der Mieter hat gegen den Vermieter nur einen Anspruch auf Überlassung der fertig gestellten Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Ein Anspruch des Mieters auf Zutritt zu den vom Vermieter noch nicht übergebenen Räumen besteht aber grundsätzlich nicht. Die Herstellung erfolgt allein im Verantwortungsbereich des Vermieters.
Kommentar
Die Entscheidung ist nicht zu beanstanden. Das Gericht weist auch zu Recht darauf hin, dass Konsequenz der Rechtsauffassung des Mieters wäre, dass beispielsweise ein Käufer bei einem Pkw-Kauf Anspruch auf Beobachtung des Herstellungsprozesses oder der Käufer eines für ihn anzufertigenden Kleidungsstücks auf Zutritt zur Schneiderwerkstatt hätte. Diese Beispiele zeigen, dass ein derartiges Begehren grundsätzlich nicht in Betracht kommt.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: KG, Beschluss vom 26.03.2015, 8 U 19/15, BeckRS 2015, 09948
 
 
Grundstücksrecht: Videoüberwachung des Nachbargrundstücks aufgrund von Verpixelung zulässig
Bei einer Videoüberwachung auf einem Privatgrundstück muss grundsätzlich sichergestellt sein, dass weder der angrenzende öffentliche Bereich noch benachbarte Privatgrundstücke oder der gemeinsame Zugang zu diesen von den Kameras erfasst werden. Im entschiedenen Fall waren die Kameras zwar so installiert worden, dass die öffentliche Straße vor dem Haus des Beklagten und das Grundstück des klagenden Nachbarn gefilmt wurden, aber die Aufnahmen automatisch verpixelt wurden und somit nichts erkennbar war. Da diese Verpixelung für den normalen Anwender nicht rückgängig zu machen ist, entschied das Gericht, dass die Videoüberwachung nicht das allgemeine Persönlichkeitsrecht verletzt und kein Entfernungsanspruch besteht.
Kommentar
Wer an seinem Grundstück Überwachungskameras so installiert, dass diese nicht nur das eigene Grundstück, sondern auch das Nachbargrundstück oder öffentlichen Verkehrsraum filmen, der muss damit rechnen, dass ihm dies gerichtlich untersagt wird. Das allgemeine Persönlichkeitsrecht, und damit das Recht am eigenen Bild, wird im Grundgesetz nämlich ausdrücklich unter Schutz gestellt. In jedem Fall sollte die Installation von Fachfirmen durchgeführt werden, die sensible fremde Bereiche technisch verpixeln bzw. ausgrauen, damit – wie im entschiedenen Fall – der gutachterliche Beweis geführt werden kann, dass fremde Rechte nicht beeinträchtigt werden.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: AG Wedding, Urteil vom 25.06.2014, 8a C 63/13, IBRRS 2015, 1134

 

Grundstücksrecht: Pflichtverletzung ab 5% des Kaufpreises
Tritt im Rahmen eines Grundstückskaufvertrages ein behebbarer Mangel auf, kann in der Regel dann keine unerhebliche Pflichtverletzung mehr angenommen werden, wenn die Kosten der Mängelbeseitigung mehr als 5 % des Kaufpreises betragen. Liegen die Kosten hingegen unter dieser Schwelle, hat der Verkäufer einen Rücktritt des Käufers nicht zu befürchten, da dieser aufgrund der Unerheblichkeit der Pflichtverletzung ausgeschlossen ist. Bei einer gebrauchten Immobilie ist dieser Schwellenwert nicht alleine deshalb auf einen Wert von 10 % zu erhöhen, weil eine allgemein geringere Erwartungshaltung hinsichtlich der Mängelfreiheit geboten ist. Vielmehr müssen weitere Umstände hinzukommen, die eine Erhöhung der Erheblichkeitsschwelle zu Lasten des Käufers sachgerecht erscheinen lassen.
Kommentar
Für die Frage, wann eine Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle im Sinne des § 323 Abs. 5 BGB gegeben ist, bedarf es einer umfassenden Interessenabwägung beider Parteien. Dabei sind die generelle Bedeutung des Mangels sowie alle Umstände des Einzelfalles zu würdigen. Liegen behebbare Mängeln vor, ist dabei auf den Mängelbeseitigungsaufwand abzustellen. Dieser ist dann mit dem Kaufpreis ins Verhältnis zu setzen, um feststellen zu können, ob bzw. inwieweit eine Geringfügigkeit der Pflichtverletzung gegeben ist.
Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.03.2015, 21 U 93/14, IBRRS 2015, 2062

 

Bau- und Architektenrecht: Und täglich grüßt die Schwarzarbeiterproblematik
Ist ein Werkvertrag wegen Verstoßes gegen das Schwarzarbeitergesetz nichtig, weil die Parteien vereinbarten, dass für den Werklohn weder Rechnung mit Steuerausweis gestellt, noch Umsatzsteuer gezahlt werden sollte, so kann der Auftraggeber von seinem Auftragnehmer bei Mangelhaftigkeit des hergestellten Werks keine Rückzahlung des zu viel gezahlten Werklohns verlangen, obwohl der Wert des Gewerks aufgrund der erbrachten mangelhaften Leistung deutlich gemindert war. Anderweitige Ansprüche, etwa Gewährleistungsansprüche aus dem Werkvertrag, stehen dem Auftraggeber aufgrund der Nichtigkeit des Werkvertrags nicht zu, sodass die Schlechtleistung in keiner Weise kompensiert werden kann.
Kommentar
Dieses Urteil setzt die höchstrichterliche Rechtsprechung aus dem Jahr 2014 zur Schwarzarbeiterproblematik fort und kippt dabei das Urteil des vorinstanzlichen Oberlandesgerichts, welches einen Wertersatzanspruch für die mangelhafte Leistung im Sinne eines Rückerstattungsanspruchs bejahte. Dies ist auch nur konsequent. Karlsruhe verstärkt durch die Entscheidung erneut das Schwarzarbeitergesetz zwecks Eindämmung der Schwarzarbeit in Deutschland. Die strikte Ablehnung etwaiger Ersatzansprüche ist Ausfluss des mittlerweile vorherrschenden gesellschaftlichen Verständnisses für das Risiko, welches die Steuer- und Abgabenverkürzung in sich birgt.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 11.06.2015, VII ZR 216/14 – www.bundesgerichtshof.de
 
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© Peter Hegerich