magnify
Home Archive for category "2014"

§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/26 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

 

  • Grundstücksrecht: Grundbuchberichtigungsanspruch bei falschem Rangverhältnis
  • Grundstücksrecht: Löschung des Insolvenzvermerks
  • Makler- und Bauträgerrecht: Preisnachlass kann Provision verhindern
  • Makler- und Bauträgerrecht: Abzug des Maklers – Provisionsanspruch bleibt bestehen
  • Bau- und Architektenrecht: Detailausführungen des Statikers auch bei Mängelbeseitigung von großer Bedeutung!

 

Grundstücksrecht: Grundbuchberichtigungsanspruch bei falschem Rangverhältnis

Für Rechte, die in das Grundbuch einzutragen sind, kann ein besonderes Rangverhältnis vereinbart werden. Trägt das Grundbuchamt die Rechte abweichend von einer verfahrensrechtlichen Rangbestimmung ein, so wird das Grundbuch dadurch nicht unrichtig. Verstößt das Grundbuchamt bei seiner Eintragung jedoch gegen eine materiell rechtliche Rangbestimmung, so führt dies zur Unrichtigkeit des Grundbuchs.

Praxistipp

Die Abgrenzung der beiden Alternativen fällt häufig schwer. Ist für ein Recht ein bestimmter Rang gewünscht, sollte die materiell rechtliche Rangbestimmung eindeutig getroffen werden. Denn nur dann besteht der Anspruch auf Berichtigung. Diesen Anspruch sollte derjenige, dessen Recht falsch eingetragen wurde, auch unbedingt geltend machen, um zu verhindern, dass er sein Recht durch einen gutgläubigen Erwerb Dritter verliert. Ist der Rang eines Rechts für einen Dritten von Bedeutung, so sei ihm empfohlen, sich auch anhand der Grundakten zu versichern, dass keine abweichenden materiell-rechtlichen Rangbestimmungen getroffen wurden. Die Unrichtigkeit des Grundbuchs lässt sich in der Regel durch gründliches Studium der Grundakten erkennen.

Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Beschluss vom 20. Februar 2014, V ZB 179/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Löschung des Insolvenzvermerks

Während der Dauer des Insolvenzverfahrens ist stets vom Bestehen einer Verfügungsbeschränkung auszugehen. Der Eigentümer kann dann nicht mehr frei über sein Grundstück verfügen. Wird der Insolvenzvermerk im Grundbuch gelöscht, führt dies nicht automatisch dazu, dass der Eigentümer seine Verfügungsbefugnis wieder erlangt. Möchte der Eigentümer über das Grundstück verfügen, hat er dem Grundbuchamt das Ausscheiden aus der Insolvenzmasse nachzuweisen.

Praxistipp

Ist ein Grundstück Teil eines Insolvenzverfahrens, ist beim Kauf vom Insolvenzverwalter erhöhte Aufmerksamkeit darauf zu verwenden, dass der Käufer am Ende für seinen Kaufpreis das lastenfreie Grundstück erhält. Üblicherweise werden solche Kaufverträge über ein Notaranderkonto abgewickelt. Die Auszahlung des Notars an den Insolvenzverwalter erfolgt dann erst, wenn der lastenfreie Erwerb sichergestellt ist. Da auch in Fällen, bei denen ein Insolvenzvermerk im Grundbuch eingetragen war, sodann aber gestrichen wurde, gleichwohl die Verfügungsbefugnis des Grundstückseigentümers noch nicht wieder hergestellt sein kann, sollten – wie das Urteil zeigt – auch diese Fälle mit der gleichen Vorsicht behandelt werden.

Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 12. November 2013, 12 Wx 43/13, ZIP 2014, 836-837

 

Makler- und Bauträgerrecht: Preisnachlass kann Provision verhindern

Auch wenn der Maklerkunde die angebotene Immobilie zu günstigeren Bedingungen ankauft, kann der Provisionsanspruch des Maklers an mangelnder wirtschaftlicher Identität scheitern. Das hat der Bundesgerichtshof für einen Fall entschieden, bei dem der Maklerkunde einen um 25 % niedrigeren Kaufpreis realisieren konnte.

Die wirtschaftliche Gleichwertigkeit des tatsächlich abgeschlossenen Vertrages und des ursprünglich Beabsichtigten ist eine der Voraussetzungen für die Maklerprovision. Der BGH räumt zwar ein, dass Preisnachlässe bei Grundstücksgeschäften häufig vorkommen.  Und soweit sich die Abweichungen im Rahmen dessen halten, womit der Maklerkunde bei der Beauftragung des Maklers gerechnet hat,  sind sie auch nicht provisionsschädlich.

In nicht zu übertreffendem Juristendeutsch fragen die Karlsruher Richter dann allerdings, ob sich die Preisabweichungen „nach Würdigung aller Umstände des Einzelfalls … noch in einem erwartbaren Rahmen bewegen oder ob letztlich die abweichende Preisgestaltung auf Umständen beruht, die die wirtschaftliche Identität des nachgewiesenen zum abgeschlossenen Geschäft in Frage stellen.“ Die Prüfung des Einzelfalles mit einem Preisnachlass von 25 % hat der Maklersenat nicht selbst vorgenommen, sondern dem Berufungsgericht übertragen. An dieses wurde der Vorgang zurückverwiesen.

Praxistipp

Das Urteil bringt keine grundsätzlich neuen Erkenntnisse. Wenigstens sind ihm aber konkrete Zahlen zu entnehmen: Preisnachlässe von bis zu 15 % stellen die wirtschaftliche Kongruenz im Allgemeinen nicht in Frage, bei Preisnachlässen von mehr als 50 % ist sie regelmäßig zu verneinen. Im Bereich dazwischen ist es eben ein „Einzelfall“…

Autor: Uwe Bethge – bethge@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 03. Juli 2014, III ZR 530/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Makler- und Bauträgerrecht: Abzug des Maklers – Provisionsanspruch bleibt bestehen

Der Provisionsanspruch des Maklers bleibt auch dann bestehen, wenn der Auftraggeber ihn von den Verhandlungen abzieht und diese selbst weiter führt. Vorliegend hatte der Vermieter den Makler ohne wirksame Kündigungserklärung von den Verhandlungen abgezogen, nachdem dieser den Weg zum Vertragsabschluss maßgeblich geebnet hatte. Zudem nahm er den Makler weiterhin für Beratungstätigkeiten in Anspruch. Mit seinem Verhalten verstieß der Vermieter gegen das Gebot der Vertragstreue. Danach haben die Parteien jedes Verhalten zu unterlassen, was den jeweiligen Vertragspartner an der Ausübung seiner Pflichten hindert. Mit dem Abzug macht er es dem Makler unmöglich, seiner Pflicht aus dem immer noch bestehenden Maklervertrag nachzukommen, so dass diesem ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB zusteht.

Praxistipp

Ein Maklervertrag sollte genau ausweisen, woraus sich der Provisionsanspruch des Maklers ergibt. Es bedarf einer klaren Regelung, wenn ein solcher nur bestehen soll, nachdem der Makler den Hauptvertrag selbst bis zur Unterschrift verhandelt hat. Unter dem Aspekt der Mitursächlichkeit ist es in der Regel nicht erforderlich, dass der Makler bis zum Vertragsschluss in die Verhandlungen involviert ist.

Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Hamburg, Urteil vom 28. Mai 2014, 401 HKO 47/13, BeckRS 2014, 17608

 

Bau- und Architektenrecht: Detailausführungen des Statikers auch bei Mängelbeseitigung von großer Bedeutung!

Ein Ingenieurbüro erstellte die Tragwerksplanung für die Sanierung eines Hallendachs. Diese Planung führte der beauftragte Dachdecker jedoch mangelhaft aus. Deshalb wurden dem Ingenieurbüro die statisch-konstruktive Bauüberwachung des Dachdeckers und die Planung der Mängelbeseitigung übertragen. Dieser Verpflichtung kam der Tragwerksplaner nur unzureichend nach. Er unterließ es nämlich, dem Dachdecker besonders schadensträchtige Details in einer jedes Risiko auszuschließenden Weise zu verdeutlichen. Es kam erneut zu einer mangelhaften Ausführung durch den Bauunternehmer. Das OLG Naumburg bejahte einen gesamtschuldnerischen Anspruch des Handwerkers und des Ingenieurbüros auf Kostenersatz.

Praxistipp

Fachplanern wird nahegelegt, schadensanfällige Abschnitte des herzustellenden Gewerks in detaillierten Plänen vorzugeben, damit sich das Haftungsrisiko für spätere durch den Bauunternehmer verursachte Mängel minimiert. Zu den Leistungspflichten des (bauüberwachenden) Tragwerksplaners gehört es, die Einhaltung der Anforderungen der allgemein anerkannten Regeln der Technik an das Tragwerk sicherzustellen. Dies gilt umso mehr für die Überwachung von im Vorfeld unzuverlässigen und technisch nicht besonders versierten Bauunternehmern, die zur Beseitigung des von ihnen verursachten Mangels beauftragt wurden.

Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Naumburg, Urteil vom 06. März 2014, 1 U 95/13, NJW-RR 2014, 1299

 
1 Comment  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/25 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

 

  • Grundstücksrecht: Sicherung von Wegerechten
  • Gewerbliches Mietrecht: Formnichtiger Mietvertrag bei Verbindung mit geplantem Kaufvertrag
  • Bau- und Architektenrecht: Sachmängelgewährleistung – Werk technisch nicht realisierbar
  • Makler- und Bauträgerrecht: Kein Provisionsanspruch bei nichtigem Hauptvertrag

 

Grundstücksrecht: Sicherung von Wegerechten

Grundstücke werden häufig mit Dienstbarkeiten belastet. Das Wegerecht, das dem Berechtigten ein Geh- und Fahrtrecht auf einem fremden Grundstück zugesteht, stellt eine mögliche Art dieser Dienstbarkeiten dar. Ein solches Wegerecht kann dabei auf einen bestimmten Teil des Grundstücks beschränkt werden; das Recht lastet dann auf dem gesamten Grundstück, darf aber nur innerhalb eines räumlich begrenzten Grundstücksteils ausgeübt werden. Die Ausübungsbeschränkung kann entweder ausdrücklich rechtsgeschäftlich bei Bestellung der Dienstbarkeit vereinbart werden oder sie beruht auf der dem Berechtigten überlassenen tatsächlichen Ausübung des Rechts. Wird das belastete Grundstück geteilt, entfällt das Recht automatisch betreffend die Grundstücksteile, welche außerhalb des Ausübungsbereichs liegen.

Praxistipp

Ob die Belastung eines Grundstücks mit Dienstbarkeiten, insbesondere Wege- oder sonstigen Gebrauchsrechten für den Eigentümer tatsächlich eine erhebliche Beeinträchtigung seines Eigentums darstellt, hängt ganz maßgeblich auch von der inhaltlichen Gestaltung der Dienstbarkeitsvereinbarung ab. Soll nicht das gesamte Grundstück vom Berechtigten genutzt werden dürfen, sondern nur eine Teilfläche, so ist diese im Rahmen der Einigung und Bewilligung als Ausübungsbereich so genau wie möglich, idealerweise über Planzeichnungen festzulegen. Nicht vom Ausübungsbereich betroffene Grundstücksflächen kann der Eigentümer weiter frei nutzen und nach Grundstücksteilung als unbelastet weiterveräußern.

Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 03. März 2014, 34 Wx 489/13, NJOZ 2014, 1056

 

 

Gewerbliches Mietrecht: Formnichtiger Mietvertrag bei Verbindung mit geplantem Kaufvertrag

Ein Mietvertrag kann nichtig sein, wenn er dergestalt mit einem in nächster Zeit beabsichtigten Kaufvertrag über das Mietobjekt verbunden wird, dass die vereinbarte Miete auf den Kaufpreis angerechnet werden soll und deshalb die Miete nicht an einem realen Mietwert orientiert wird. Geschäftsraummietverträge bedürfen zu ihrer Wirksamkeit grundsätzlich keiner bestimmten Form. Etwas anderes gilt jedoch, wenn ein Vertrag geschlossen wird, in dem neben den rein mietrechtlichen Vereinbarungen auch die Verpflichtung zum Erwerb des Grundstücks enthalten ist. In dem Fall, in dem der Mietvertrag mit einem Grundstückskaufvertrag rechtlich so zusammenhängt, dass die Vereinbarungen über Kauf und Miete nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander „stehen und fallen“ sollen, ist auch ein Gewerberaummietvertrag notariell zu beurkunden. An die Voraussetzung dieser Abhängigkeit werden seitens der Gerichte keine übermäßig hohen Anforderungen gestellt.

Praxistipp

Lässt zumindest eine der Vertragsparteien erkennen, dass sie den Mietvertrag und einen geplanten Kaufvertrag als Einheit sehen möchte und erkennt die andere Partei diesen Willen an oder nimmt ihn zumindest hin oder wird der Einheitswille durch sonstige Anzeichen deutlich, wie z.B. die Anrechnung der Miete auf den Kaufpreis, sollte der Mietvertrag, um seine Wirksamkeit zu gewährleisten, notariell beurkundet werden. Wird diese Form nicht gewahrt und ist der Mietvertrag danach nichtig, kann der Eigentümer lediglich Wertersatz für die Nutzung der Räume nach den bereicherungsrechtlichen Grundsätzen verlangen.

Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 28. Juli 2014, 5 U 40/14, BeckRS 2014, 18531

 

 

Bau- und Architektenrecht: Sachmängelgewährleistung – Werk technisch nicht realisierbar

Entgegen vertraglicher Vereinbarung wurden im vom BGH entschiedenen Fall für die Glasfassade eines Bauvorhabens Scheiben mit Nickelsufit-Einschlüssen verbaut. Als es in der fertiggestellten Fassade zu den für Nickelsufit-Einschlüsse typischen Bruchstellen kam, verklagte der Bauherr den Generalunternehmer auf Vorschuss der Mängelbeseitigungskosten. Diesen Anspruch wies der Bundesgerichtshof im Hinblick auf die Unmöglichkeit einer  Neuherstellung ab. Sachverständige konstatierten, dass die vereinbarte Funktionalität mit der vereinbarten Ausführungsart  nicht erreichbar sei. Der Bauherr wurde auf seinen Anspruch auf Schadensersatz unter den Voraussetzungen der anfänglichen Unmöglichkeit verwiesen.

Praxistipp

Aufgrund der in diesen Fällen stets gegebenen Problematik der Beweislast des Bestellers nach der Abnahme wird diesem geraten, eine Regelung in den Vertrag aufzunehmen, wonach sich der Unternehmer für einen bestimmten Zeitraum verpflichtet, die Scheibe bei Schäden aufgrund o.g. Einschlüsse auszutauschen. Verwirklicht der Unternehmer auf Wunsch des Bestellers das Werk in einer risikoreichen Variante und möchte Ersterer das Risiko nicht übernehmen, so hat er den Besteller darauf hinzuweisen und den Ausschluss vertraglich zu fixieren. Dies gilt umso mehr für den Fall, in dem die vereinbarte Beschaffenheit die nach dem Vertrag festgelegte Funktion gefährden oder unmöglich machen könnte.

Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 8. Mai 2014, VII ZR 203/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

 

Makler- und Bauträgerrecht: Kein Provisionsanspruch bei nichtigem Hauptvertrag

Dem Makler steht gegenüber seinem Kunden kein Anspruch auf Zahlung einer Provision zu, wenn der vermittelte Hauptvertrag gesetzeswidrig und damit nichtig ist. Eine bereits erhaltene Provision ist zurückzuzahlen. Dies gilt auch, wenn der Verstoß auf einem Verhalten des Maklerkunden beruht, das für sich genommen nicht gesetzeswidrig ist. Im vorliegenden Fall kam es durch die Vermittlung des Maklers zu einem Praxisübernahmevertrag. Innerhalb des Vertrages vereinbarten die Parteien eine Schein- Klausel, nach der die Übergabe relevanter Mandanten-Daten von der vorherigen Zustimmung der Mandanten abhängig sei. Die tatsächlich getroffene Vereinbarung sah hingegen die Weitergabe der Daten auch ohne eine vorherige Zustimmung vor. Damit verstieß der Veräußerer gegen strafrechtliche Bestimmungen. Für den Maklerkunden als Erwerber der Praxis gelten diese Bestimmungen nicht. Dennoch ist der gesamte Vertrag aufgrund des Verstoßes gegen das Strafgesetz nichtig.

Kommentar

Kommt es ohne das Zutun des Maklers zu einem nichtigen Hauptvertrag, stehen dem Makler unter Umständen Schadensersatzansprüche gegen seinen Kunden zu. Diese entstehen zumindest aufgrund seiner nutzlos getätigten Aufwendungen, wobei es Sache des Maklers ist, die anspruchsbegründenden Tatsachen zu beweisen.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 26. Mai 2014, U 29/13, BeckRS 2014, 12909

 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/24 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
  • Gewerbliches Mietrecht: Gemeinschaftsflächen – Berücksichtigung bei der Flächenberechnung
  • Grundstücksrecht: Nebeneinander von Wohn- und Nießbrauchsrecht grundsätzlich möglich
  • Grundstücksrecht: Pflicht des Eigentümers zur Einwirkung auf den Nießbrauchsberechtigten
  • Bau- und Architektenrecht: Unzulängliche Grundlagenermittlung wird kostenintensiv!
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Gemeinschaftsflächen – Berücksichtigung bei der Flächenberechnung
Die Parteien können im Mietvertrag bestimmen, nach welchem Modus die Flächenberechnung erfolgen soll. In dem vom Landgericht Düsseldorf entschiedenen Fall hatten die Parteien vereinbart, dass in die Berechnung nicht nur die exklusiv an die Mieterin überlassenen Flächen, sondern auch anteilige Gemeinschaftsflächen einfließen. Die Mieterin minderte die Miete dennoch und begründete dies u. a. damit, dass Gemeinschaftsflächen lediglich mit maximal 5% angesetzt werden dürften. Dies ist nicht richtig, so das LG Düsseldorf. Grundsätzlich kann der Mieter zwar davon ausgehen, dass die Nutzung von Gemeinschaftsflächen durch die Mietzahlung abgegolten ist. Die Parteien können aber eine Regelung auch zu den Nebenflächen treffen und diese bei der Berechnung der Miete berücksichtigen. Denn insbesondere im Gewerberaummietrecht kann die Nutzung der Gemeinschaftsflächen von besonderer Bedeutung für die Attraktivität der einzelnen Geschäfte sein.
Hinweis
Den Parteien ist stets zu raten, vertraglich zu vereinbaren, wie die Mietfläche zu berechnen ist. Weiter sollte ausdrücklich geregelt werden, ab welcher prozentualen Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Fläche sich die Miete verändern soll.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Düsseldorf, Urteil vom 14. Juni 2013, 15 O 323/05, BeckRS 2014, 11445
 
 
Grundstücksrecht: Nebeneinander von Wohn- und Nießbrauchsrecht grundsätzlich möglich
Das Nebeneinander von Wohn- und Nießbrauchsrecht an demselben Grundstück ist möglich, wenn das Wohnrecht im Grundbuch vor dem Nießbrauchsrecht eingetragen wird, entschied das Oberlandesgericht Hamm. Im vorliegenden Fall ging die Berechtigte gegen das Grundbuchamt vor, das sich weigerte, neben dem Nießbrauch auch ein Wohnrecht einzutragen. Nach Ansicht des Grundbuchamtes fehle es an einem Rechtsschutzbedürfnis, das eine Eintragung beider Dienstbarkeiten rechtfertige. Zu Unrecht, so der Senat: Beantragt der Eigentümer die erstrangige Eintragung des Wohnrechts, bestehe sehr wohl ein Rechtsschutzbedürfnis.
Kommentar
Das Nießbrauchsrecht gewährt dem Begünstigten über das Wohnrecht hinaus das volle Nutzungsrecht an einem Grundstück. Danach erscheint es zunächst, als sei das Recht des Begünstigten „übersichert“. Der entscheidende Unterschied liegt in der Pfändbarkeit beider Rechte. Im Gegensatz zum Nießbrauch ist das Wohnrecht nicht pfändbar, wenn der Eigentümer die Ausübung des Rechts durch einen Dritten nicht ausdrücklich gestattet hat. Ergeht gegen den Wohnrechtsinhaber ein Pfändungsbeschluss, kann dieser sein Besitzrecht weiterhin ausüben. Solange das Wohnrecht erstrangig gesichert ist, ist die Übergabe des Grundstücks an einen Zwangsverwalter nicht möglich.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 14. Mai 2013, 15 W 149/13, NZM 2014, 475
 
 
Grundstücksrecht: Pflicht des Eigentümers zur Einwirkung auf den Nießbrauchsberechtigten
Der Eigentümer eines Grundstücks ist verpflichtet, auf den Nießbraucher einzuwirken, wenn dieser den Besitz entgegen der Zweckbestimmung nutzt. Dies gilt auch, wenn ein gestuftes Nutzungsverhältnis vorliegt, so der Bundesgerichtshof. Vorliegend vermieteten die Eltern des Eigentümers als Nießbrauchsberechtigte die Dachbodenwohnung sowie separat den Spitzboden. Die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wies den Spitzboden jedoch als Teileigentum aus, so dass die Nutzung des Spitzbodens zu Wohnzwecken nicht zulässig war.
Kommentar
Grundsätzlich ist der Wohnungs- bzw. Teileigentümer berechtigt, sein Sondereigentum seinen Wünschen entsprechend zu nutzen. Er muss jedoch dabei die Grenzen der Teilungserklärung beachten. Hierbei hat er dafür zu sorgen, dass Personen, denen er die Nutzung seines Eigentums überlassen oder ein Nießbrauchsrecht eingeräumt hat, dies im Rahmen der Vereinbarungen der WEG tun. Dieser Verpflichtung kann er sich nicht durch Einräumung eines Nießbrauchsrechts entziehen. Überlässt er das Eigentum im Rahmen eines Nießbrauchs einem Dritten, muss er auch gewährleisten, dass sich der Nießbraucher ebenso nach den Vereinbarungen der WEG richtet. Andernfalls kann er von der WEG als so genannter mittelbarer Handlungsstörer in Anspruch genommen werden.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. Mai 2014, V ZR 131/13 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Bau- und Architektenrecht: Unzulängliche Grundlagenermittlung wird kostenintensiv!
Übernimmt ein Architekt die Grundlagenermittlung für ein Bauvorhaben, so obliegt ihm auch die Pflicht, den Bauherrn umfassend und ordnungsgemäß in Bezug auf die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens zu beraten. Teilt er seinem Auftraggeber fälschlicherweise mit, das von diesem gewünschte Vorhaben werde so nicht von der Baubehörde genehmigt, verletzt er seine Leistungspflicht. Errichtet der Auftraggeber sein Bauvorhaben deshalb wesentlich anders als ursprünglich beabsichtigt, kann er dem Architekten die Abrisskosten des so nicht gewollten Bauwerks, das an den Architekten gezahlte Honorar sowie auch die bislang aufgewendeten Baukosten in Rechnung stellen. Der Anspruch auf Kostenersatz besteht selbst dann, wenn das nicht gewollte Gebäude die vertragliche Beschaffenheit aufweist.
Kommentar
Das Urteil des Bundesgerichtshofs trifft den Architekten schwer, ist aber nachvollziehbar. Auch im anfänglichen Planungsstadium (Leistungsphase 1) hat der Architekt dafür Sorge zu tragen, den Wünschen und Belangen seines Auftraggebers gewissenhaft zu entsprechen. Vernachlässigt er erheblich diese Pflicht, kann der Bauherr das Architektenwerk wegen Unbrauchbarkeit zurückzuweisen.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 10. Juli 2014, VII ZR 55/13 – www.bundesgerichtshof.de
 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/23 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Grundstücksrecht: Dauerwohnrecht auch auf Lebzeit des Berechtigten
• Bau- und Architektenrecht: Arglisthaftung des Architekten
• Makler- und Bauträgerrecht: Maklerprovision trotz Zwangsversteigerung?
• Wohnungseigentumsrecht: Zurechnung von Verwalterwissen

 

Grundstücksrecht: Dauerwohnrecht auch auf Lebzeit des Berechtigten
Ein Dauerwohnrecht im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes kann wirksam auch nur für die Lebzeit des Berechtigten bestellt werden, entschied das Oberlandesgericht Celle. Grundsätzlich ist es nicht möglich, ein Dauerwohnrecht unter eine Bedingung zu stellen. Nach Ansicht des Gerichts ist das „fortdauernde Leben des Berechtigten“ jedoch keine Bedingung, sondern eine zulässige zeitliche Begrenzung. Auch die Tatsache, dass grundsätzlich keine Vereinbarungen getroffen werden dürfen, die der Vererblichkeit des Rechts entgegenstehen, schließt die Befristung auf die Lebenszeit des Berechtigten nicht aus.
Praxistipp
Gestritten wurde im Kern darum, ob das im Grundbuch eingetragene Dauerwohnrecht aufgrund eines einfachen Todesnachweises des Berechtigten oder nur aufgrund einer förmlichen Bewilligung der Erben des Berechtigten gelöscht werden kann. Für den Eigentümer der belasteten Immobilie kann es ein erheblicher Aufwand sein, alle Erben der verstorbenen  Person zu ermitteln und von diesen eine Löschungsbewilligung zu erhalten. Schon bei der Bewilligung von Rechten im Grundbuch sollte daher immer auch ein Augenmerk darauf gelegt werden, ob man dieses Recht unter bestimmten Voraussetzungen aus dem Grundbuch einfach oder nur unter erheblichem Aufwand löschen können soll.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 20. März 2014, 4 W 51/14, NJW-RR 2014, 785

 

Bau- und Architektenrecht: Arglisthaftung des Architekten
Hat ein Architekt die geschuldeten Überwachungsleistungen pflichtwidrig oder bewusst ordnungswidrig nicht erbracht, muss er seinen Auftraggeber spätestens bei der Abnahme der Bauüberwachungsleistungen darüber unterrichten. Tut er dies nicht, handelt er arglistig und es trifft ihn im Rahmen von Schadensersatzforderungen eine verschärfte Haftung.
Kommentar
Architekten trifft bei Bauabschnitten und Bauleistungen mit erhöhtem Gefahrenpotential, wie beispielsweise bei Dämmungs- oder Dachdeckerarbeiten, eine erhöhte (überdurchschnittliche) Überwachungspflicht. Gravierende Mängel, die trotz zahlreicher Baustellenbesuche nicht entdeckt werden, sprechen zwar grundsätzlich für ein ordnungswidriges Überwachungsverhalten. Jedoch hat der Architekt die Möglichkeit, diese Vermutung zu entkräften, indem er schlüssig die tatsächlich geleisteten Überwachungsmaßnahmen darlegt und beweist.
Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 30. Oktober 2012, 6 U 181/11, BeckRS 2014, 12254

 

Makler- und Bauträgerrecht: Maklerprovision trotz Zwangsversteigerung?
Auch im Rahmen von Zwangsversteigerungen kann der Makler bei entsprechender Vereinbarung eine Provision fordern, so das OLG Jena. Der Senat kam im vorliegenden Fall zu der Überzeugung, dass dem Makler dann ein Anspruch auf Entrichtung des Provision zustehe, wenn er und der potentielle Käufer bereits im Vorfeld vereinbart haben, dass ein Erwerb der Immobilie lediglich im Rahmen der Zwangsversteigerung erfolgen wird und es gerade nicht zu einem freihändigen Verkauf kommt. Der Anspruch des Maklers wird dann ausschließlich auf den Nachweis der Immobilie gestützt. Ist der Vertragspartner mit der geforderten Provision einverstanden, liegt keine unangemessene Benachteiligung vor.
Praxistipp
Abzugrenzen ist die vorliegende Konstellation von der, bei der die Immobilie dem potentiellen Käufer zunächst im freihändigen Verkauf angeboten und anschließend im Rahmen der Zwangsversteigerung erworben wurde. Behält sich der Makler hier vertraglich die Zahlung einer Provision vor, widerspricht dies den Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen. Der Makler tut also gut daran, in Fällen wie diesen – wo ein freihändiger Verkauf von vornherein ausscheidet- mit seinem Vertragspartner einen Vertrag eigener Art zu schließen. Nur so kann er der Unwirksamkeit des Vertrages aufgrund nichtiger Provisionsklauseln entgehen.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Jena, Urteil vom 04. Juni 2014, 2 U 1014/13 – www.juris.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Zurechnung von Verwalterwissen
Dem einzelnen Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann das Wissen des WEG-Verwalters nur unter bestimmten Umständen zugerechnet werden, entschied der BGH. Vorliegend forderte die WEG die Beseitigung einer Betonfläche von einem einzelnen Mitglied. Dieses berief sich jedoch auf Verjährung des Beseitigungsanspruchs aufgrund Kenntnis des WEG-Verwalters. Im Falle einer Wissenszurechnung wäre dies begründet gewesen, da die Verwalterin wesentlich eher Kenntnis von der Betonfläche hatte als das einzelne WEG-Mitglied. Nach Ansicht des Senats wird das Wissen der Verwalterin um die Errichtung der Betonfläche der Beklagten nicht rückwirkend zugerechnet. Es ist nicht möglich, Wissen, das bei der Wahrnehmung von Gemeinschaftsaufgaben erlangt wurde, bei der Durchsetzung von Einzelansprüchen zuzurechnen.
Kommentar
Die Zurechnung von Vertreterwissen erfolgt generell nur in dem entsprechenden Aufgabenkreis des Vertreters, das heißt im Rahmen der Erledigung von Gemeinschaftsaufgaben. Das erlangte Wissen kann nicht auf andere Bereiche übertragen werden. Die Zurechnung von Verwalterwissen ist daher nur dann möglich, wenn die Durchsetzung einzelner Ansprüche von Wohnungseigentümern der WEG obliegt oder die WEG diese Ansprüche an sich gezogen hat und somit die Wohnungseigentümer nicht mehr in der Lage sind, ihre Ansprüche individuell durchzusetzen.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 04. Juli 2014, V ZR 183/13 – www.bundesgerichtshof.de
 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/22 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilung durch ordnungsgemäßen Nachtrag
• Bau- und Architektenrecht: Die baurechtliche Hürde des Unzumutbaren
• Makler- und Bauträgerrecht: Sittenwidrige „Mehrerlösabführungsklausel“

 

Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilung durch ordnungsgemäßen Nachtrag
Ein Nachtrag zum langfristigen gewerblichen Mietvertrag wahrt die Schriftform, wenn die Vertragsparteien eine Änderung des Vertrages in einzelnen Punkten vereinbaren und im Nachtrag unmissverständlich erklären, dass es im Übrigen bei den bisherigen Vereinbarungen bleiben soll. Im vom Kammergericht entschiedenen Fall enthielt der ursprüngliche Mietvertrag mangels hinreichender Bezeichnung der Mietfläche einen Formfehler. Das Gericht sah diesen Formfehler jedoch -mit Verweis auf die BGH-Rechtsprechung (Az. XII ZR 15/97)- durch den späteren Nachtrag zum Mietvertrag als geheilt an. Die Regelungen zum Mietgegenstand im Ursprungsmietvertrag seien im Nachtrag in Bezug genommen und der Mietgegenstand nunmehr (bei Abschluss der Nachtragsvereinbarung) anhand der tatsächlichen Verhältnisse und aufgrund der tatsächlich ausgeübten Nutzung hinreichend bestimmbar. Auch haben die Parteien im Nachtrag klargestellt, dass es im Übrigen bei den bisherigen Vereinbarungen bleiben soll.
Kommentar
Das KG bezieht sich auf ein älteres BGH-Urteil, wonach bzgl. der wesentlichen Vertragsbestimmungen auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden darf. Nutzt der Mieter zB. bei Abschluss des Nachtrags die Mieträume bereits viele Jahre, ohne dass bzgl. der Lage und Anordnung dieser Räume Unstimmigkeiten aufgetreten waren und verweist der Nachtrag ausdrücklich auf das bestehende Mietverhältnis, ist der Nachtrag nach dieser BGH-Rechtsprechung dahin auszulegen, dass die zum Zeitpunkt des Nachtrags tatsächlich ausgeübte Nutzung als vertragsgemäß angesehen und fortgesetzt werden sollte.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: KG, Beschluss vom 02. Juni 2014, 8 U 179/13, BeckRS 2014, 15351

 

Bau- und Architektenrecht: Die baurechtliche Hürde des Unzumutbaren
Eine Grundstücksnachbarin geht in einem vom OVG Sachsen entschiedenen Fall gegen die Verwirklichung eines Neubaus gerichtlich vor. Ihre Rüge, der Umfang des Bauvorhabens überschreite die Schwelle der ihr zumutbaren Beeinträchtigung im Hinblick auf die erdrückende, einmauernde und verschattende Wirkung, hält das OVG jedoch für erfolglos. Zwischen dem beabsichtigten Gebäude und der Südseite ihrer Villa liege eine Entfernung von 26 m. Zudem überrage es das bestehende Nachbargebäude nur um 4 m. Weiterhin müsse berücksichtigt werden, dass im unbeplanten innerstädtischen Bereich stets damit gerechnet werden muss, dass Baulücken durch Gebäudelücken geschlossen werden, soweit sich das Vorhaben nach Bauart und Ausmaß an der prägenden bestehenden Bebauung orientiere.
Kommentar
Das Gebot der Rücksichtnahme gebietet es, nachbarliche Interessen in einen schonenden Ausgleich zu bringen. Der Bauherr hat ein Interesse an der Durchsetzbarkeit seiner Planung. Der Nachbar möchte vor etwaigen nachbarlichen Emissionen geschützt werden. Beide Belange werden im Rahmen einer nachbarlichen Neubebauung regelmäßig tangiert. Keiner dieser Belange darf aber in unzumutbarer Weise beschnitten werden. Eine unzumutbare Beeinträchtigung in ähnlicher Konstellation wird von der Rechtsprechung angenommen, soweit es um die Errichtung eines 12-geschossigen Hauses in einem Abstand von 15 m an der engsten Stelle zu einem 2,5-geschossigen Gebäude geht.
Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: OVG Sachsen, Beschluss vom 04. August 2014, 1 B 56/14, IBRRS 99274

 

Makler- und Bauträgerrecht: Sittenwidrige „Mehrerlösabführungsklausel“
Ein überhöhtes Entgelt im Rahmen von Maklerverträgen kann sittenwidrig sein. Die Vereinbarung ist dann nichtig. Dies ist der Fall, wenn der Vertrag eine „Mehrerlösabführungsklausel“ enthält, die dem Makler bei Mehrerlösen eine Provision von 20% über dem marktüblichen Preis zubilligen würde. Vorliegend sollte dem Makler der Mehrerlös als Provision zustehen, wenn es ihm gelingt, die betreffenden Objekte zu einem höheren als dem vereinbarten Quadratmeterpreis zu verkaufen. Infolgedessen wuchs die Provision auf 34,61% des erzielten Kaufpreises. Das Landgericht Berlin kam zu dem Ergebnis, dass der Vertrag sittenwidrig und damit kein Anspruch gegeben war.
Kommentar
Bei sogenannten „Mehrerlösabführungsklauseln“ ergibt sich für den Verkäufer die konkrete Höhe der Maklerprovision erst dann, wenn er den endgültigen Verkaufspreis kennt. Lässt sich aus den Unterlagen des Maklers bei Vertragsschluss nicht eindeutig erkennen, welchen Mehrerlös dieser beabsichtigt, liegt ein Wissensvorsprung gegenüber dem Verkäufer vor, der vom Makler insoweit ausgenutzt wird. Eine solche Konstellation ist auch im gewerblichen Geschäftsverkehr denkbar. Maßgeblich ist allein die Tatsache, dass der Makler die Unerfahrenheit seines Geschäftspartners oder dessen Mangel an Urteilsvermögen ausnutzt.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 30. Mai 2013, 9 O 540/11, ZMR 2014, 419, 420
 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/21 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 
• Grundstücksrecht: Der Sicherungscharakter der Grundschuld
• Gewerbliches Mietrecht: Verlängerungsoption und Verlängerungsklausel –geht das?
• Gewerbliches Mietrecht: Kündigung des Vermieters bei fehlender Konzession
• Bau- und Architektenrecht: Überzogene Angebotsbindungsfrist bei Bauträgervertrag

 

Grundstücksrecht: Der Sicherungscharakter der Grundschuld
In der Praxis kommt es häufig vor, dass bereits bestehende Grundschulden nachträglich auf andere Grundstücke erstreckt werden sollen. Dabei kann es im Rahmen der Erweiterung zu Problemen hinsichtlich der Fälligkeitsbestimmung kommen. Denn eine ursprünglich vorgesehene Regelung gilt nicht automatisch auch für das neu hinzukommende Grundstück. In einem vom BGH entschiedenen Fall ergaben sich aus der Eintragungsbewilligung der Grundschuldbestellerin keine Bestimmungen zur Fälligkeit, so dass das Grundbuchamt die Erklärung auszulegen hatte. Bei einer Sicherungsgrundschuld, also einer Grundschuld, die eine Geldforderung sichert, wird in der Regel angenommen, dass die gesetzliche Fälligkeitsregelung gelten soll und die Beteiligten nicht eine sofortige Fälligkeit wünschen. Nach Ansicht des Senats ist von einer Sicherungsgrundschuld auszugehen, wenn der Sicherungscharakter der Grundschuld aus der Bestellungsurkunde ersichtlich ist oder eine Bank als Grundschuldgläubigerin eingetragen werden soll.
Praxistipp
Um Probleme hinsichtlich der Fälligkeitsbestimmung zu vermeiden, ist es in solchen Fällen für den Grundschuldbesteller unerlässlich, bereits in der Eintragungsbewilligung klar aufzuzeigen, ob die bereits bestehende Fälligkeitsvereinbarung der Grundschuld auch in Bezug auf das neu „hinzugekommene“ Grundstück gelten soll, oder ob bei diesem eine andere Fälligkeit vereinbart ist.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 06. März 2014, V ZB 27/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Verlängerungsoption und Verlängerungsklausel – geht das?
In einem gewerblichen Mietvertrag können Regelungen über die Verlängerungsoption (das Recht einer oder beider Parteien, den Vertrag einseitig zu verlängern) und Verlängerungsklausel (der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn nicht eine der Parteien widerspricht) kombiniert werden. Dies wird auch häufig gemacht. Das OLG Düsseldorf hat nun entschieden, dass ein Vertrag, der sowohl eine Option als auch eine Verlängerungsklausel vorsieht, auch dann nicht widersprüchlich und irreführend ist, wenn sowohl Verlängerungsoption als auch –klausel exakt gleiche Fristen voraussetzen. Verträge sind danach nicht so auszulegen, dass bei Nichtausübung der Option durch den Mieter der Vertrag zum vereinbarten Zeitpunkt ende und die Verlängerungsklausel nicht eingreife.
Kommentar
Die Verlängerungsoption ist ein Gestaltungsrecht. Dieses muss die Partei also durch aktives Tun ausüben, indem sie dem Vertragspartner ihren Willen zur Vertragsverlängerung ausdrücklich mitteilt. Die Verlängerungsklausel hingegen fordert kein aktives Tun. Bei ihr wird der Vertrag automatisch durch Nichtstun verlängert. Mieter sowie Vermieter müssen im Falle einer Verlängerungsklausel also nur dann aktiv tätig werden, wenn sie keine Vertragsverlängerung wünschen.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 11. Juli 2013, I-24 U 136/12, MietRB 2014, 6-7

 

Gewerbliches Mietrecht: Kündigung des Vermieters bei fehlender Konzession
Können gewerbliche Mieträume wegen behördlicher Untersagung nicht, wie beabsichtigt, als Spielhalle genutzt werden, kann der Vermieter nach einer Entscheidung des Kammergerichts das Mietverhältnis wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage kündigen, wenn die vertragliche Übertragung des Konzessionsrisikos auf den Mieter unwirksam ist. Durch die Versagung der amtlichen Erlaubnis zum vertragsgemäßen Gebrauch ist die Mietsache mangelhaft und die Miete auf Null gemindert. Dieses Risiko hat der Vermieter zu tragen. Dies gilt auch, wenn er dieses Risiko formularvertraglich auf den Mieter abgewälzt hat, diese Regelungen aber als zu weit reichender Haftungsausschluss den Mieter unangemessen benachteiligen und daher unwirksam sind. Der Vermieter kann in diesem Fall das Mietverhältnis zwar nicht wegen Zahlungsverzuges kündigen. Die Kündigung ist aber wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 3 Satz 2 BGB) möglich, falls eine Änderung der Sachlage nicht absehbar ist und die Parteien, wie hier, fälschlich angenommen haben, das Konzessionsrisiko liege beim Mieter.
Praxistipp
Der Vermieter kann grundsätzlich seine Gewährleistung hinsichtlich der behördlichen Genehmigungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen wirksam beschränken. Erforderlich ist hierfür aber, dass er seine Haftung nicht für den Fall ausschließt, in dem die amtliche Erlaubnis aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen. In diesen Fällen muss dem Mieter neben der notwendigen Befreiung von der Miete zumindest ein Recht zur fristlosen Kündigung gewährt werden.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: KG, Urteil vom 14. Juli 2014, 8 U 140/13 – www.openjur.de

 

Bau- und Architektenrecht: Überzogene Angebotsbindungsfrist bei Bauträgervertrag
Ein Erwerber einer noch zu sanierenden Wohnung erklärte notariell gegenüber einem Bauträger ein Angebot auf Abschluss eines Bauträgervertrags. Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Bauträgers bestimmten eine sechswöchige Bindungsfrist an das Angebot. Diese Frist erachtete der Bundesgerichtshof (BGH) als unwirksam. Der Anbietende sei in seiner Dispositionsfreiheit zu sehr eingeschränkt. Ausgangspunkt und Maßstab dieser Entscheidung ist die regelmäßige gesetzliche Frist. Danach kann das einem Abwesenden gemachte Angebot nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Anbietende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf. Bei Bauträgerkaufverträgen beträgt sie vier Wochen. 
Kommentar
Hätte der Bauträger ein schutzwürdiges Interesse vorbringen können, hinter welchem das Interesse des Anbietenden an dem baldigen Wegfall seiner Bindung zurückstehen müsste, wäre eine sechswöchige Angebotsbindungsfrist wirksam gewesen. Die ungesicherte Finanzierung des Erwerbers – trotz Kenntnis dieses Umstands auf Seiten des Bauträgers – und die Tatsache, dass eine der Bauträgergesellschafterinnen ihren Sitz in den Niederlanden hatte, kann jedenfalls nicht als taugliches Argumentationsmaterial dienen, so der BGH.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 17. Januar 2014, V ZR 5/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/20 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Vorkaufsrecht der Gemeinde
• Grundstücksrecht: Gestattungswiderruf durch neuen Grundstückseigentümer
• Bau- und Architektenrecht: Kurios: Mangel auch bei höherwertigem Material
• Wohnungseigentumsrecht: Rauchwarnmelderbeschluss

 

Grundstücksrecht: Vorkaufsrecht der Gemeinde
Das Vorkaufsrecht der Gemeinde ist grundsätzlich ausgeschlossen, wenn Käufer und Verkäufer miteinander verwandt oder verschwägert sind. In diesen Fällen wird häufig ein günstigerer Kaufpreis vereinbart, so dass es unangemessen wäre, die Gemeinde durch das Vorkaufsrecht in die vergünstigten Vertragsbedingungen eintreten zu lassen. Ist die Käuferin eines Grundstücks hingegen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), deren Gesellschafter mit dem Verkäufer verwandt oder verschwägert sind, kann die Gemeinde weiterhin von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Würde der Ausschluss auch in diesem Fall greifen, bestünde die Gefahr, dass das gemeindliche Vorkaufsrecht umgangen würde, da hier Konstellationen denkbar sind, bei denen nach dem Kauf die Gesellschafter der GbR durch Nicht-Verwandte ausgetauscht werden.
Praxistipp
Der Entscheidung ist grundsätzlich zuzustimmen, auch wenn damit bei der Übertragung einer Immobilie von den Eltern auf eine „Geschwister-GbR“ der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zusteht. Soll in solchen Fällen das Vorkaufsrecht ausgeschlossen werden, wäre zunächst die Immobilie in eine Gesellschaft einzubringen, da die Einbringung an sich kein Vorkaufsrecht auslöst. Sodann können dann die Gesellschaftsanteile – ebenfalls ohne Auslösung eines Vorkaufsrechts – übertragen werden, wobei es dann nicht einmal eine Rolle spielt, ob die Handelnden miteinander verwandt sind.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 21. November 2013, 4 W 201/13 – www.beck-online.de

 

Grundstücksrecht: Gestattungswiderruf durch neuen Grundstückseigentümer
Dem Käufer eines Grundstücks ist es möglich, die Genehmigung des vormaligen Eigentümers gegenüber seinem Nachbarn zur Inanspruchnahme des Grundstücks zu widerrufen. Zudem ist es dem Käufer gestattet, die Beseitigung der Störung selbst vorzunehmen, wenn er dies vom Nachbarn wegen Verjährung nicht mehr fordern kann. Dies gilt auch dann, wenn der Nachbar das Grundstück viele Jahre in Anspruch genommen hat. Im vom BGH entschiedenen Fall hatte der Voreigentümer seinem Nachbarn jahrzehntelang die Inanspruchnahme seines Grundstücks durch die Verlegung und Nutzung unterirdischer Stromleitungen gestattet. Dieses Recht wurde seitens der Parteien jedoch nie im Grundbuch abgesichert.
Kommentar
Es ist möglich, dass der Käufer aufgrund der Verjährung keine Möglichkeit mehr hat, die Beseitigung der Störung durch den Nachbarn selbst zu fordern. Er hat jedoch weiterhin das Recht, die Störungsbeseitigung eigenhändig – hier die Kappung der Erdkabel – vorzunehmen und ist zur Duldung nicht verpflichtet. Der Grundstückseigentümer, dem die Inanspruchnahme eines nachbarlichen Grundstücks zu Gute kommt, sollte sich dieses Recht daher, wenn möglich, grundbuchlich absichern lassen. Nur so steht einer zukünftigen Inanspruchnahme auch beim Verkauf des jeweiligen Grundstücks nichts im Wege.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. Mai 2014, V ZR 181/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Kurios: Mangel auch bei höherwertigem Material
Das Kammergericht stellt in seinem Urteil fest, dass auch dann ein Sachmangel vorliegt, wenn die tatsächlich ausgeführte Leistung wertmäßig höherwertiger ist, als die vertraglich geschuldete. In dem vorliegenden Fall verbaute der Auftragnehmer anstelle der vertraglich vereinbarten Stahlzargen höherwertigere Holzzargen. Die ausgeführte Leistung wies nicht die vereinbarte Beschaffenheit auf und war damit mangelhaft, so das KG. Der Auftraggeber konnte Nachbesserung verlangen.
Kommentar
Das Urteil des Kammergerichts erscheint zunächst kurios, da nicht ersichtlich ist, inwiefern der Auftraggeber durch eine höherwertige Ausführung einen Schaden erlitten haben soll. Bei der Beurteilung der Mangelhaftigkeit steht aber die vereinbarte Beschaffenheit im Vordergrund, die dem Auftraggeber für seine Zwecke am besten geeignet erschien. Damit stellt jede Abweichung der Beschaffenheit von der getroffenen Vereinbarung einen Mangel dar (vgl. § 633 Abs. 2 S.1 BGB). Auftragnehmer sollten sich stets absichern und auch vor dem Austausch von geringwertigeren in höherwertigere Baumaterialien die Einwilligung des Auftraggebers einholen. Nur so ist sichergestellt, dass der Auftraggeber sich deswegen später nicht auf die Mangelhaftigkeit des Werkes beruft und der Auftragnehmer im Rahmen der Nachbesserung die Leistung auf eigene Kosten erneut ausführen muss.
Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: Kammergericht Berlin, Urteil vom 08. April 2014, 27 U 105/13, IBRRS 97962

 

Wohnungseigentumsrecht: Rauchwarnmelderbeschluss
Es ist Sache der Verwaltung, sicherzustellen, dass sämtliche Rauchmelder der Wohnanlage zuverlässig arbeiten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verfügt daher über die Beschlusskompetenz hinsichtlich der Anschaffung und Wartung der Melder. Es ist dabei nicht erforderlich, dass in allen Wohnungen neue Melder angebracht werden und ein einheitlicher Wartungsvertrag besteht. Ist der Wohnraum bereits mit Rauchmeldern ausgestattet, ist ein Nachweis des Eigentümers über die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen und deren regelmäßige Wartung ausreichend. Im Rahmen der Beschlussfassung muss die WEG Rücksicht auf die Eigentümer nehmen, die ihre Wohnungen bereits mit Rauchmeldern ausgestattet haben. Nimmt der Beschluss den jeweiligen Eigentümer nicht von der Nachrüstung aus, verstößt dies gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung, so dass der Beschluss anfechtbar ist.
Praxistipp
Um die Nichtigkeit des Beschlusses zu verhindern, sollte die WEG im Rahmen der Beschlussfassung überprüfen, ob einzelne Eigentümer von der Regelung ausgenommen werden können. Für die zukünftige Wartung der Geräte wird sich aus Kostengründen ein einheitlicher Wartungsvertrag empfehlen, bei dem alle Eigentümer an der Umlage beteiligt werden können.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Braunschweig, Urteil vom 07. Februar 2014, 6 S 449/13 (154), BeckRS 2014, 11400 
 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/18 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Grundstücksrecht: Insolvenzzweckwidrigkeit der „Lästigkeitsprämie“

• Gewerbliches Mietrecht: Keine Abmahnung bei Verzug mit Pacht

• Makler- und Bauträgerrecht: Fernabsatzverträge – Textform der Widerrufsbelehrung

• Makler- und Bauträgerrecht: Eindeutiges Aufzeigen der Provisionspflichtigkeit

 

Grundstücksrecht: Insolvenzzweckwidrigkeit der „Lästigkeitsprämie“

Knüpft der nachrangig gesicherte Grundpfandrechtsgläubiger seine Einwilligung zur Erteilung der Löschungsbewilligung an die Bedingung, dass er trotz eines wertlosen Grundpfandrechts aus dem Verkaufserlös des Grundstücks befriedigt wird, so ist die Erfüllung dieser Forderung durch den Insolvenzverwalter wirksam und insolvenzfest, wenn der erstrangig gesicherte Gläubiger seine Genehmigung hierzu erteilt hat und die Zahlung ausschließlich zu seinen Lasten geht. Eine solche Vereinbarung steht nicht im Widerspruch zum Insolvenzzweck. Im entschiedenen Fall trafen ein nachrangig gesicherter Gläubiger und das Kreditinstitut als erstrangig gesicherte Gläubigerin die Vereinbarung, dass eine Zahlung an den Nachranggläubiger erfolgen soll, damit dieser die Löschung seiner Grundschuld bewilligt. Die Forderung des erstrangig gesicherten Kreditinstituts wurde im Zuge dessen um den gleichen Betrag reduziert, sodass keine Regelung zur Lasten der Insolvenzmasse vorlag.

Kommentar

In der Praxis verzichten erstrangig gesicherte Grundpfandrechtsgläubiger häufig auf einen Teil ihrer Forderungen, um den Bedingungen des nachrangigen Grundpfandrechtsgläubigers zur Erteilung der Löschungsbewilligung zu entsprechen. Auf diese Weise wird ein freihändiger Verkauf des Objekts ermöglicht, der im Vergleich zum Zwangsversteigerungsverfahren höhere Erlöse verspricht und einen geringeren zeitlichen sowie organisatorischen Aufwand erfordert.

Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 20. März 2014, IX ZR 80/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Keine Abmahnung bei Verzug mit Pacht

Befindet sich der Pächter eines Landpachtvertrages mit der Entrichtung der Jahrespacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Jahrespacht länger als drei Monate in Verzug, kann der Verpächter das Pachtverhältnis fristlos kündigen, ohne dass es einer vorherigen Abmahnung bedarf, so das OLG Stuttgart. Denn § 594 e Abs. 2 BGB nimmt ausdrücklich Bezug auf § 543 Abs. 2 Nr. 3a und b BGB. Diese in Bezug genommenen Kündigungstatbestände sind gerade diejenigen, bei denen es gem. § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB keiner Abmahnung bedarf, so dass die Verweisung nur so verstanden werden kann, dass auch vorliegend keine Abmahnung erforderlich ist.

§ 594 e Abs. 2 BGB setzt daher lediglich den Verzug mit der Zahlung der Jahrespacht für die Dauer von 3 Monaten voraus. Dass hier noch weitere Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung erforderlich sein sollen, ergibt sich weder aus dem Gesetzeswortlaut noch aus der Gesetzesbegründung.

Kommentar

Im Einzelfall kann der Ausspruch einer solchen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs ohne vorausgehende Abmahnung gegen § 242 BGB verstoßen, wenn sich dem Vermieter der Schluss aufdrängen muss, dass die Nichtzahlung nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit, sondern auf einem bloßen Versehen oder sonstigen vom Pächter nicht zu vertretenden Umständen beruht (so OLG Düsseldorf vom 25. März 2004, 10 U 109/03; OLG Frankfurt/Main vom 10.8.2007, 2 U 229/06). Konkrete Anhaltspunkte dafür lagen im entschiedenen Fall jedoch nicht vor.

Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 17. Februar 2014, 101 U 6/13, BeckRS 2014, 14191

 

Makler- und Bauträgerrecht: Fernabsatzverträge – Textform der Widerrufsbelehrung

Wie bereits im newsletter immobilienrecht vom 04. Juni 2014 berichtet, betrifft die neue EU-Verbraucherrechterichtlinie auch Maklerverträge. Der BGH entschied in diesem Zusammenhang, dass die notwendige Widerrufsbelehrung dem Verbraucher in Textform zu übermitteln ist, um die Widerrufsfrist in Gang zu setzen. Die bloße Abrufbarkeit der Widerrufsbelehrung auf einer gewöhnlichen Webseite genügt nicht dem Erfordernis der Textform. Lässt sich der Unternehmer die Kenntnisnahme des Interessenten von der Belehrung durch das Ankreuzen eines „Kontrollkästchens“ bestätigen, ist dies nicht ausreichend. Es kann nicht sicher davon ausgegangen werden, dass der Verbraucher die Belehrung aufgrund dessen ausgedruckt oder anderweitig gesichert hat. Gewahrt werden kann die Textform z.B. durch eine sog. „fortgeschrittene Webseite“ („sophisticated website“). Diese hält den Verbraucher dazu an, die Informationen in Papierform oder anderweitig zu sichern.

Kommentar

Die Belehrung des Interessenten muss in jedem Fall in Textform erfolgen. Ob dies durch E-Mail, Briefpost oder im Rahmen einer „fortgeschrittenen Webseite“ erfolgt, ist dabei Sache des Maklers. In Bezug auf Verträge mit unterbliebener oder gegen die Form verstoßender Widerrufsbelehrung, die vor dem 13. Juni 2014 geschlossen wurden, gilt zu beachten, dass das Widerrufsrecht des Verbrauchers spätestens mit Ablauf des 27. Juni 2015 endet.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 15. Mai 2014, III ZR 368/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Makler- und Bauträgerrecht: Eindeutiges Aufzeigen der Provisionspflichtigkeit

Dem Abfordern von Maklerdiensten durch den Interessenten kann erst dann ein rechtsgeschäftlicher Bindungswille hinsichtlich eines Maklervertrages entnommen werden, wenn der Makler sein Provisionsverlangen eindeutig zum Ausdruck gebracht hat. Ein Vertrag entsteht nicht schon durch die Besichtigung des Objekts sowie die Übersendung des Exposés. Hierbei handelt es sich um Vorbereitungshandlungen ohne rechtgeschäftliche Bindungswirkung. In dem vom OLG München zu entscheidenden Fall bat der Interessent mit dem Hinweis der späteren Provisionsfälligkeit um einen Termin zum Abschluss des Kaufvertrages. Nach Ansicht des Senats kann erst hierdurch eine Inanspruchnahme der Maklerdienste in Kenntnis der Provisionspflicht angenommen werden, was zumindest zur Annahme eines stillschweigenden Maklervertragsabschlusses führt.

Praxistipp

Der Makler hat im Vorfeld für klare Verhältnisse zu sorgen. Ungereimtheiten hinsichtlich des Bestehens eines Maklervertrages können vermieden werden, indem der Makler von Beginn an sein Provisionsverlangen deutlich formuliert und dem Interessenten anzeigt. Nimmt der Makler Leistungen ohne das Wissen des Interessenten um die Provisionspflichtigkeit vor, bindet dies den Interessenten nicht. Um seinen Provisionsanspruch zu sichern, ist es letztlich Sache des Maklers zu beweisen, dass der Interessent Kenntnis von der Provisionspflichtigkeit hatte und dennoch die Maklerdienste in Anspruch nahm.

Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Urteil vom 18. Juni 2014, 7 U 2697/13, BeckRS 2014, 12563

 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/17 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Beschränkte Nutzbarkeit von Erbbaurechten
• Grundstücksrecht: Die Bäume auf dem Nachbargrundstück
• Bau- und Architektenrecht: VOB-Vertrag – Kündigung durch Auftraggeber auch im Insolvenzfall
• Gewerbliches Mietrecht: Unbegrenzte Vertragsstrafe?

 

Grundstücksrecht: Beschränkte Nutzbarkeit von Erbbaurechten
Möchte eine Gemeinde verhindern, dass der vorhandene Wohnraum im Wesentlichen für Zweit- oder Ferienwohnungen genutzt wird, um bezahlbaren Wohnraum für Einwohner mit Hauptwohnsitz zu schaffen, hat sie die Möglichkeit, Erbbaurechte mit einer Nutzungsbeschränkung auszugeben. Danach kann sie bestimmen, dass lediglich der Erbbaurechtsinhaber das Objekt als Hauptwohnsitz nutzen darf oder auch die Weitervermietung an eine gemeindliche Genehmigung mit Inhaltskontrolle des Mietvertrages knüpfen.
Kommentar
Viele Kommunen in Feriengebieten kämpfen für den Erhalt eines normalen Wohnungsmarktes für die Einheimischen. Die ungebrochene Nachfrage nach Ferienhäusern und –wohnungen führt jedoch dazu, dass die in den Feriengebieten arbeitenden Bevölkerungskreise verdrängt werden. Neben dem Erlass von Erhaltungssatzungen mit Milieuschutz hat nun das OLG Schleswig zutreffend entschieden, dass auch die Ausgabe von Erbbaurechten mit entsprechenden Nutzungsbeschränkungen ein gangbarer Weg ist. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass das Grundstück zunächst einmal der Gemeinde gehört, damit diese das Erbbaurecht bestellen kann.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Schleswig, Urteil vom 05. Juni 2014, 2 U 2/14, BeckRS 2014, 12046

 

Grundstücksrecht: Die Bäume auf dem Nachbargrundstück
Der Eigentümer eines Grundstücks hat das Recht, Wurzeln, die vom nachbarlichen Grundstück auf sein Grundstück überwachsen, zu entfernen. Dies gilt auch für den Fall, dass dadurch die Standfestigkeit der Bäume beeinträchtigt und deren Fällung notwendig wird. Der Gebrauch des Grundstücks muss aber mehr als nur merklich behindert sein, sodass für den Eigentümer eine wesentliche Beeinträchtigung vorliegt. Eine solche liegt z. B. vor, wenn die Eigentümer in einem Wohngebiet ihren Garten nicht mehr als solchen nutzen können, weil nur noch der Anbau teurer Spezialpflanzen möglich ist oder die Wurzeln der Herstellung eines Weges entgegenstehen. In diesem Fall sind die Interessen der Grundstückseigentümer an der Fällung der Bäume höher zu bewerten als die der Eigentümer der Bäume. Grundsätzlich muss ein verlässlicher Rückschluss gezogen werden können, dass die Beeinträchtigungen gerade von dem konkret zu entfernenden Teil des Baumes und nicht dem Baum als solchem ausgehen. Dies ist problematisch, wenn auch auf äußere Gegebenheiten wie z. B. die Windrichtung abzustellen ist.
Kommentar
Das OLG Karlsruhe unterschied in seinem Urteil ganz klar zwischen erheblichen Beeinträchtigungen und solchen, die eher unerheblich sind. Unerhebliche – wie z. B. ein verstärkter Nadelbefall – sind danach vor allem im Hinblick auf das nachbarschaftliche Rücksichtnahmegebot ohne Bedeutung. Eine Beeinträchtigung muss danach objektiv gegeben sein. Auf die subjektive Empfindlichkeit des Grundstückseigentümers ist genauso wenig einzugehen, wie die Frage der ortsüblichen Nutzung des Grundstücks.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 27. Mai 2014, 12 U 168/13, BeckRS 2014, 11226

 

Bau- und Architektenrecht: VOB-Vertrag – Kündigung durch Auftraggeber auch im Insolvenzfall
Der Auftraggeber hat die Möglichkeit, einen Bauvertrag zu kündigen, wenn über das Vermögen des Auftragnehmers das Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Diese Möglichkeit verstößt nicht gegen die Vorschriften der Insolvenzordnung. Im vorliegenden Fall meldete der Auftragnehmer das Insolvenzverfahren an. Im Zuge dessen teilte der Insolvenzverwalter die Absicht mit, die Baumaßnahme vertragsgemäß fertig zu stellen, was jedoch nicht geschah. Nach neun Monaten kündigte der Auftraggeber schließlich. Nach Ansicht des Gerichts hatte der Insolvenzverwalter bis zu diesem Zeitpunkt die Möglichkeit, selbst über die Fortführung des Vertrages zu entscheiden, sodass kein Verstoß gegen die Insolvenzordnung vorliegt.
Kommentar
Es besteht keine generelle Unvereinbarkeit der Kündigungsmöglichkeit nach § 8 Abs. II VOB/B mit der Insolvenzordnung. Der Senat bezieht mit seinem Urteil eindeutig Stellung in einer viel diskutierten Frage. Er hält damit an der herrschenden Rechtsprechung fest, dass der Auftraggeber einen VOB-Vertrag wegen der Beantragung oder der Eröffnung des Insolvenzverfahrens kündigen kann.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 05. Mai 2014, 12 U 231/12, BeckRS 2014, 14503

 

Gewerbliches Mietrecht: Unbegrenzte Vertragsstrafe?
Grundsätzlich können die Parteien eines Gewerberaummietvertrages Vertragsstrafen vereinbaren. Eine solche wird oft für den Fall vorgesehen, dass die Übergabe des (noch zu errichtenden) Mietobjekts nicht zum vereinbarten Termin erfolgt. Die Vertragsstrafe kann auch Bestandteil von allgemeinen Geschäftsbedingungen sein. Sind die Parteien Unternehmer, ist eine solche Regelung nur dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt. Dies ist z. B. der Fall, wenn die Höhe der vereinbarten Strafe nicht mehr im Verhältnis zum geahndeten Verstoß und dessen Folgen für den Vertragspartner steht. Im Rahmen eines Mietvertrages, also einem Dauerschuldverhältnis, ist ein Vertragsstrafeversprechen aber nicht schon deshalb unwirksam, weil es keine Obergrenze enthält. Dies hat bereits der BGH entschieden (vgl. Urteil vom 12. März 2003, XII ZR 18/00). Das OLG Celle hat eine tägliche Vertragsstrafe in Höhe von 75 % der vereinbarten täglichen Miete für den Fall der Nichtüberlassung einer erst noch zu errichtenden Gewerbeimmobilie für angemessen erachtet. Wie der BGH weist aber auch das OLG Celle darauf hin, dass irgendwann eine zeitliche Grenze erreicht ist, die eine weitere Forderung der Vertragsstrafe treuwidrig werden lässt. Wann das ist, lässt das Gericht offen.
Praxistipp
Vereinbaren die Parteien eine Vertragsstrafe, ist darauf zu achten, dass diese in einer angemessenen Höhe festgesetzt wird. Beruft sich eine Partei im Nachhinein auf die Unangemessenheit der Strafhöhe und kann konkret vortragen, dass trotz ihrer Kaufmannseigenschaft die Regelung unangemessen ist, ist die Vereinbarung um die Vertragsstrafe hinfällig.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 03. Januar 2014, 2 U 164/13, BeckRS 2014, 01486
 
No Comments  comments 

§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/16 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Gewerbliches Mietrecht: Zulässigkeit der einstweiligen Räumungsverfügung gegen Dritten
• Grundstücksrecht: Die Richtigkeitsvermutung des Liegenschaftskatasters
• Bau- und Architektenrecht: Nicht jeder Pauschalpreisvertrag ist gleich pauschal
• Wohnungseigentumsrecht: Keine Aufforderung zur Mängelbeseitigung durch einzelnen Eigentümer

 

Gewerbliches Mietrecht: Zulässigkeit der einstweiligen Räumungsverfügung gegen Dritten
Der Eigentümer eines Mietobjektes kann im Wege der einstweiligen Verfügung auch dann gegen einen Dritten vorgehen, wenn es sich um Gewerberäume handelt. Im vorliegenden Fall erwirkte der Vermieter eine Verurteilung auf Räumung und Herausgabe gegen seinen Hauptmieter. Dieser hatte im Vorfeld einen Untermietvertrag geschlossen, wobei der Untermieter selbst die Mietsache einem Dritten überließ. Daher verlangte der Vermieter im Wege der einstweiligen Verfügung Räumung und Herausgabe der Räume von dem Dritten. Nach Ansicht des Landgerichts Hamburg hat der Vermieter im Rahmen der einstweiligen Verfügung auch gegenüber dem Dritten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Räume. Ist eine Räumungsverfügung schon bei Wohnraum zulässig, der grundgesetzlich besonders geschützt ist, müsse dies erst Recht im Fall der Gewerberaummiete gelten.
Kommentar
Das LG Hamburg stellt sich mit seinem Urteil gegen den gesetzlichen Wortlaut, der besagt, dass die einstweilige Verfügung in Bezug auf Wohnraum anwendbar ist. Auch findet der erkennbare Wille des Gesetzgebers keine Beachtung, der im Zuge des Mietrechtsänderungsgesetzes eine Anwendbarkeit der Norm auf Wohnraum beschränkte und sich trotz entsprechender Hinweise nicht auf eine Übertragbarkeit auf die Gewerberaummiete einließ. Es bleibt daher abzuwarten, wie ähnliche Fallgestaltungen von der Rechtsprechung in Zukunft beurteilt werden.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Hamburg, Urteil vom 27. Juni 2013, 334 O 104/13, JurBüro 5/2014, S. 265

 

Grundstücksrecht: Die Richtigkeitsvermutung des Liegenschaftskatasters
Grundsätzlich besteht die Vermutung, dass Grundbucheintragungen der Wahrheit entsprechen. Danach gilt z.B. derjenige als Eigentümer, den das Grundbuch als solchen ausweist. Diese Richtigkeitsvermutung ist auch auf den Grenzverlauf anzuwenden, der sich wiederum aus dem Liegenschaftskataster ergibt. Das Grundbuch verkörpert die rechtlichen Verhältnisse an einem Grundstück, während das Katasteramt für die tatsächlichen Verhältnisse, wie z. B. die Grundstücksgröße und den Zuschnitt des Grundstücks zuständig ist. Das Grundstück in seiner tatsächlichen Form ergibt sich daher aus dem Zusammenwirken von Kataster- und Grundbuchamt, so dass mit Hilfe von Parzellennummer und Katasterkarte der Grenzverlauf ermittelt werden kann. Ist zwischen zwei Parteien der ermittelte Grenzverlauf oder die Größe streitig, muss die Partei, die sich auf die Unrichtigkeit des Liegenschaftskatasters beruft, den vollen Beweis des Gegenteils erbringen. Hierbei kann sie sich nicht lediglich auf Indizien, wie z.B. den seinerzeitigen Kaufvertrag, berufen, so das OLG Hamm.
Praxistipp
Ist streitig, ob der tatsächliche Grenzverlauf mit dem ermittelten übereinstimmt, müssen die Parteien schlüssig darlegen, warum der Grenzverlauf von dem mit Hilfe des Liegenschaftskatasters ermittelten Grenzverlauf abweicht. Eine Formulierung im Kaufvertrag wie z. B. „die verkaufte Fläche soll ca. 1.600 qm groß sein“ reicht hierfür nicht aus. Vielmehr muss klar erkennbar sein, warum das Grundstück tatsächlich eine andere Größe aufweist und der Nachweis geführt werden. Hierbei sind ausschließlich das dingliche Vollzugsgeschäft, also der Inhalt der Auflassung, und die sodann erfolgte Eintragung im Grundbuch maßgebend.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 05. Juni 2014, 5 U 207/13, BeckRS 2014, 13892

 

Bau- und Architektenrecht: Nicht jeder Pauschalpreisvertrag ist gleich pauschal
Im Rahmen von Lieferungsverträgen treffen Auftraggeber und Auftragnehmer oft pauschalisierte Preisvereinbarungen. Schränkt der Auftragnehmer sein Angebot durch eine Formulierung in der Art ein, dass die zugrunde gelegten Angaben „aufgrund von Erfahrungswerten ermittelt und Mehr- oder Mindermengen zu einem Einheitspreis abgerechnet werden“, so ist der Vertrag dahingehend auszulegen, dass die Pauschalisierung nur für die Leistungen gilt, die der Auftragnehmer im Vorfeld bezeichnen kann. Durch Vorbehalt kann er sich damit aufgrund einer möglichen nachträglichen Rechnungsstellung vor dem finanziellen Risiko etwaiger Mehrlieferungen schützen und dem Auftraggeber zusätzlich zum vereinbarten Pauschalpreis auch die tatsächlich benötigten Mengen in Rechnung stellen.
Praxistipp
Zwar müssen in Pauschalpreisberechnungen immer Erfahrungswerte einfließen, jedoch ist dabei zu beachten, dass jeder Bauvertrag andere Leistungen schuldet. Jeder Pauschalpreisvertrag bleibt individuell und muss im Einzelfall danach ausgelegt werden, wie ihn der Vertragspartner bei verständiger Würdigung verstehen durfte.
Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamburg, Urteil vom 10. September 2013, 7 U 106/09, IBRRS 2014, 1732

 

Wohnungseigentumsrecht: Keine Aufforderung zur Mängelbeseitigung durch einzelnen Eigentümer
Der einzelne Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, den Veräußerer zur Mängelbeseitigung aufzufordern, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsrechte an sich gezogen hat und sein Verhalten im Widerspruch zu deren Interessen steht. Zwar hat ein einzelner Eigentümer einen solchen Anspruch. Dieser ist aber nur dann zu bejahen, solange es zu keinem Interessenwiderspruch mit der Gemeinschaft kommt. Dies ist z.B. der Fall, wenn die Gemeinschaft nicht mehr oder noch nicht an einer Mängelbeseitigung interessiert ist, der Eigentümer dagegen sofort eine solche Mängelbeseitigung vom Veräußerer verlangt.
Kommentar
Der Bundesgerichtshof hat damit die Frage entschieden, wie zu verfahren ist, wenn die Gemeinschaft Maßnahmen beschlossen hat, die mit der Aufforderung des einzelnen Eigentümers zur Mängelbeseitigung im Widerspruch stehen. Im Rahmen des Interessenausgleichs rechtfertigt die Wertung des Wohnungseigentumsgesetzes die überlagerte  Befugnis der Gemeinschaft, Rechte der Eigentümer an sich zu ziehen und so deren individuelle Rechtsverfolgungskompetenz zu minimieren. Ob die Interessen des Eigentümers im Widerspruch zu den Interessen der Eigentümergemeinschaft stehen, ist anhand des Einzelfalls zu entscheiden.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. März 2014, VII ZR 266,13 – www.bundesgerichtshof.de
 
No Comments  comments 
© Peter Hegerich