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Immobilien als Kapitalanlage – 5 Tipps für Investoren

Angesichts mangelnder Alternativen an den Kapitalmärkten und um ihr Vermögen vor einer möglichen Inflation zu schützen, beschäftigen sich viele Menschen zurzeit mit dem Kauf einer Wohnung zur Kapitalanlage. Damit die Investition zum erhofften Erfolg wird, gibt es jedoch einige Fehlerquellen zu umschiffen – nicht jede Wohnung ist zur Kapitalanlage geeignet. Zentraler Erfolgsfaktor ist die Vermietbarkeit der Wohnung. „Lage, Zuschnitt und Ausstattung müssen den Anforderungen möglichst vieler potenzieller Mieter entsprechen, sonst steht die jeweilige Wohnung womöglich über einen längeren Zeitraum hinweg leer. Zudem muss die Finanzierung stimmen. Sind die Raten auch bezahlbar, wenn die Wohnung für eine neue Vermietung vorbereitet wird und doch einmal vorübergehend leer steht?

Tipp 1: Richtige Auswahl des Standorts

Bei der Auswahl möglicher  Standorte ist die demographische Entwicklung in der Region von großer  Bedeutung. Die Vermietungschancen steigen, je größer das  Bevölkerungswachstum ist. Ferner ist zu berücksichtigen, dass unterschiedliche Bevölkerungsgruppen auch unterschiedliche  Wohnbedürfnisse haben. Ältere Menschen suchen andere Wohnungen als junge Familien. Man sollte sich also darüber Klarheit verschaffen, ob für die fragliche Wohnung aufgrund der Bevölkerungsstruktur der Region viele oder eher wenige Mieter in Frage kommen. Wichtig ist außerdem die Erreichbarkeit der Wohnung. Sowohl mit dem Auto als auch mit dem öffentlichen Nahverkehr ist eine gute Anbindung an Nahversorgungszentren wünschenswert.

Tipp 2: Wohnung gemeinsam mit Makler oder Sachverständigem besichtigen

Eine Wohnung sollte niemals ohne Besichtigung erworben werden. Bereits die  ersten Eindrücke des Hauses sind erste wichtige Indikatoren für die  Qualität des Objektes. Sichtbare Schäden am Haus ziehen nicht nur Kosten für die Reparatur nach sich, sondern weisen auch auf eine nachlässige  Verwaltung hin. Es ist daher zu empfehlen, die Besichtigung immer  zusammen mit einem Immobilienmakler oder einem Sachverständigen  durchzuführen. Experten erkennen Mängel schneller und können  einschätzen, ob der Kaufpreis neu verhandelt werden sollte oder ob sogar von einem Kauf abzuraten ist.

Tipp 3: Die Investitionskosten im Auge behalten

Die Kosten der  Investition gehören zu den wichtigsten Faktoren beim Wohnungskauf. Vor  dem Kauf sollten Käufer den Angebotspreis mit ähnlichen Objekten  vergleichen, um nicht zu teuer zu kaufen. „Online-Preisspiegel geben hier  einen guten Überblick über Preise. Die zusätzlich zum notariellen  Kaufpreis anfallenden Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, ggfs. Maklerprovision und Notar- und Grundbuchgebühr) müssen in die Finanzierung ebenso mit  einkalkuliert werden. Bei vermieteten Wohnungen kommt ferner das monatliche Hausgeld einschließlich des Verwalterhonorars und der  Instandhaltungsrücklagen hinzu. Hierbei ist für den Anleger darauf zu  achten, dass nicht alle Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden können. Auch die steuerlichen Aspekte des Kaufs sind zu berücksichtigen.

Tipp 4: Alle relevanten Unterlagen überprüfen

Vor dem Kauf sollte  der Interessent den Grundbuchauszug, bei neuen Wohnungen die  Baubeschreibung, den Grundsteuerbescheid, den Nachweis der  Feuerversicherung, die Hausgeldabrechnung mit Wirtschaftsplan, den Energieausweis, die Wohnflächenberechnung sowie die Teilungserklärung  und die Protokolle der Eigentümerversammlung anfordern und genau  überprüfen. Aus den Protokollen ist auch erkennbar, ob es in der Vergangenheit Streit zwischen den Parteien gegeben hat. Im Gegensatz zum Hauseigentümer ist der Wohnungseigentümer mit seinem Eigentum in jenes der anderen Wohnungseigentümer der jeweiligen Wohnanlage sowie deren Interessen eingebunden. Über Investitionen in das Haus kann der Wohnungseigentümer nicht frei entscheiden, sondern muss sich mit den anderen Eigentümern abstimmen. Käufer einer Immobilie sollten zudem mit ihren Beratern prüfen, ob die Immobilie in einem innerstädtischen Sanierungsgebiet liegt, weil sich daraus Einschränkungen bei der Vermietung und beim Wiederverkauf ergeben können.

Tipp 5: Qualifikation des Hausverwalters überprüfen

Der Verwalter spielt eine wichtige Rolle in einer Wohnanlage. Schließlich betreut er einen erheblichen Anteil des Vermögens ihrer Kunden. Er rechnet die Nebenkosten ab, leitet Eigentümerversammlungen, holt sich Kostenvoranschläge für Reparaturen oder Investitionen ein, kontrolliert Handwerker und schlägt notwendige Renovierungs- und Reparaturarbeiten amHaus vor. Eine Schwierigkeit bei der Auswahl des richtigen Verwalters besteht darin, dass es für den Beruf noch keine Zulassungsordnung gibt. Um sich vor fehlerhaften Leistungen und Vermögensverlusten zu schützen, sollten die Eigentümer verstärkt auf die Qualifikation und den Versicherungsschutz des Verwalters achten. Ein Hausverwalter sollte übereine Grundqualifikation mit Bezug zur Immobilienwirtschaft verfügen. Die klassische Ausbildung ist dabei der Immobilienkaufmann. Eine Vermögensschaden- und eine Vertrauensschadenversicherung sollten vorliegen.

Für Kapitalanleger ist die Vermietbarkeit der Wohnung eine sehr wichtige Eigenschaft. Deshalb sollten Käufer mit ihrem Immobilienmakler oder anderen Experten über die Vermietungssituation im direkten Umfeld sprechen. Wie ist die Nachfrage nach Mietwohnungen? Zu welchem Mietzins wurden die letzten Mietverträge im direkten Umfeld abgeschlossen? Hier kann der Mietspiegel einer Stadt nur begrenzt Auskunft geben, weil dort nur in geringem Maß die neu abgeschlossenen Mieten eingehen. Besser geeignet sind die Aufstellungen über die sogenannten Neuvertragsmieten, die zum Beispiel der Immobilienverband IVD in seinem Preisspiegel bereithält. Hier wird das aktuelle Bild des Vermietungsmarktes wiedergegeben.

Mit den genannten Hinweisen umgehen Käufer die größten Klippen, so dass der Kauf auch langfristig erfolgreich sein kann und auch langfristig Ihre Erwartungen erfüllen wird.

 
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Gute Frage – wofür steht eigentlich KfW?

kfwKfW – 3 Buchstaben in aller Munde – Wer heutzutage eine Immobilie erwerben möchte und sich auf dem Immobilienmarkt umschaut, wird vielerorts mit dem Logo der KfW – Bank konfrontiert. Doch was verbirgt sich hinter diesen 3 Buchstaben?

Die Kreditbank für Wiederaufbau ist eine Anstalt öffentlichen Rechts und wurde mit der Verabschiedung des KfW – Gesetzes 1948 gegründet.

Eine wesentliche Aufgabe der KfW – Bank ist die Bereitstellung von vergünstigten Darlehen für besonders energieeffizienten Wohnraum. So gesehen erhalten Sie als erster Erwerber eines Neubau bzw. Denkmalobjektes, welches den Kriterien der KfW – Bank gerecht wird, eine staatliche Subventionierung.

Die KfW – Bank klassifiziert die jeweilige Energieeffizienz einer Immobilie mit spezifischen KfW – Kennzahlen die wie folgt gegliedert sind: KfW-70, KfW-60, Kfw-55 und KfW-40 nach denen Neubauten bzw. sanierte Denkmäler heute klassifiziert werden. KfW-70-Standard etwa bedeutet, dass ein Haus 70 Prozent der Energie eines vergleichbaren Referenzbaus verbraucht.

Je weniger Energie ein Haus verbraucht, desto niedriger ist die KfW-Standard-Zahl und desto höher fällt die Förderung aus.

Doch wer eine KfW – Förderung möchte der muss auf der anderen Seite auch mit höheren Baukosten rechnen. Es ist also in jeder Hinsicht empfehlenswert sich mit den Mehrkosten des Baus bzw. der Ersparnis durch vergünstigte Zinsen auseinander setzen.

Und in vielen Fällen ist der Zinssatz eines KfW – Darlehen derzeit sogar höher als der eines anderen Geldinstituts für Wohnraum ohne KfW – Förderungen. Diesen Zustand verdanken wir dem niedrigen Leitzins der Europäischen Zentralbank. Er ermöglicht allen Banken günstige Darlehen zu vergeben. Dieses günstige Zinsniveau wird allerdings sicherlich nicht dauerhaft erhalten bleiben.

Weitere Informationen zur KfW-Bank finden Sie hier.

 
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Erhaltungssatzung in München – Stadt schützt Mieter weiter vor Luxussanierungen

Gemeinden können laut §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetztbuch (BauGB) besondere Gebiete mit einer sog. Erhaltungssatzung belegen. In München sind derzeit 14 Stadtteile/-gebiete als Erhaltungssatzungsgebiet gekennzeichnet. Die zeitlich befristeten Beschlüsse werden regelmässig überprüft und bei Bedarf verlängert. Zuletzt wurde nun der Beschluss für das Gebiet Ludwigsvorstadt/Schwanthalerhöhe um weitere 5 Jahre verlängert. In Kürze läuft die Erhaltungssatzung für die Gebiete Georgen-/Zentnerstr./Josephsplatz und Pündter- und Viktoriaplatz aus. Auch hier wird die Stadt den Bedarf für eine Verlängerung prüfen und kurzfristig entscheiden.

Ziel der Stadt ist es, Modernisierungen von Altbauten so zu steuern, dass “die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten bleibt, wenn dies aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich ist.” Konkret bedeutet dies, dass die Stadt München mit der Erhaltungssatzung bestimmte Stadtgebiete und deren Bewohner  vor Altbau-Luxussanierungen  und allen damit einhergehenden Konsequenzen schützt.

Weitere Informationen der Stadt München zu diesem Thema finden Sie hier.

Hier ein Überblick über die derzeitigen Erhaltungssatzungsgebiete in München und deren Gültigkeit:

Satzungsgebiet: Gültig bis:
Georgen-/Zentnerstr./Josephsplatz 30.08.2012
Pündter- und Viktoriaplatz 30.08.2012
Schlachthofviertel 20.03.2013
Alte Heide 01.12.2013
Dreimühlenstraße 01.12.2013
Tegernseer Landstraße 19.11.2015
Trauchberg-/Forggenseestraße 19.11.2015
Haidhausen-Mitte 10.03.2016
Gärtnerplatzviertel 30.05.2016
Untere Au/Untergiesing 30.05.2016
Neuhausen 17.06.2016
Sendling 11.07.2016
Milbertshofen 30.10.2016
Ludwigsvorstadt/Schwanthalerhöhe (verlängert) 26.04.2017
 
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Immobilienumsätze in Bayern steigen um +11,5 % im 1.Halbjahr 2012

Entsprechend einer Pressemitteilung des IVD sorgt die anhaltend hohe Nachfrage nach Immobilien weiter für steigende Immobilienumsätze bayernweit. Nach einer Hochrechnung des Marktforschungsinstituts des IVD Süd e.V. auf Basis des amtlichen Grunderwerbssteueraufkommens lagen die Immobilienumsätze in Bayern im 1. Halbjahr 2012 bei insgesamt 18,20 Mrd. €. „Die Dynamik auf dem bayerischen Immobilienmarkt ist nach wie vor ungebrochen hoch“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, „und es ist noch kein Abebben der Umschichtungswelle von anderen Anlageformen in Richtung Immobilien zu erkennen.“ Dies belegen die vom IVD-Marktforschungsinstitut errechneten Immobilienumsätze in den ersten sechs Monaten des Jahres 2012.
Der Trend der vergangenen Jahre mit kontinuierlich steigenden Immobilienumsätzen setzte sich auch im 1.Halbjahr 2012 fort. So wurden zwischen Januar und Juni 2012 in Bayern insgesamt 18,20 Mrd. € in Wohn- und Gewerbeimmobilien investiert.
Verglichen mit dem 1. Halbjahr des Vorjahres liegt die Veränderung bei +11,5 %. Dieser Anstieg fiel jedoch etwas geringer aus als noch im 1. Halbjahr 2011 (Veränderung gegenüber dem 1.Halbjahr 2010 +16,4 %). In erster Linie ist dies auf die deutliche Angebotsverknappung bayernweit zurückzuführen, die einen erheblich dämpfenden Einfluss auf die Immobilienumsätze hatte und speziell in den Ballungsgebieten zu deutlichen Preissteigerungen führte.
Deutschlandweit wurden im 1. Halbjahr 2012 Immobilien im Gesamtwert von über 82,11 Mrd. € umgesetzt, was einem Anstieg von +1,7 % gegenüber dem 1. Halbjahr 2011 entspricht. Die Bundesländern Bremen (+30,2 %) und Saarland
(+23,2 %) legten hierbei besonders deutlich zu.

 
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Gut zu wissen … Schenkungssteuer und Immobilien

Was passiert mit der Immobilie bei Schenkungen oder im Todesfall?

Schenkungen und Erbschaften sind in Deutschland steuerpflichtig. Die Höhe der Steuer hängt dabei vom Verwandtschaftsgrad und dem Wert des Objektes ab. Teilweise können erhebliche Steuern in der Erbschaft anfallen. Nicht so bei Immobilien, die im günstigsten Fall steuerfrei bleiben können. Wichtig ist: Wird Wohneigentum an Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner vererbt, ist die steuerfrei, aber nur wenn das Objekt vom Erben noch zehn Jahre selbstgenutzt wird. Bei Kindern gilt dies ebenfalls, jedoch nur bei Objekten mit einer Fläche bis zu 200 Quadratmetern.

Betrag Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
bis 75.000   7 % 30 % 30 %
bis 300.000 11 % 30 % 30 %
bis 600.000 15 % 30 % 30 %
bis 6.000.000 19 % 30 % 30 %
bis 13.000.000 23 % 50 % 50 %
bis 26.000.000 27 % 50 % 50 %
über 26.000.000 30 % 50 % 50 %
 
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Immobilien liegen seit 2010 deutlich über der Inflationsrate

Seit 2010 liegen die Preissteigerungen bei Immobilienverkäufen bei 4,5% und damit deutlich über der Inflationsrate. Von einer Blase ist trotz der jüngst stark gestiegenen Preise dennoch keine Spur. Zu diesem Schluss kommt das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW), das in einer heute veröffentlichten Studie die Entwicklung des Wohnimmobilienmarkts der fünf bevölkerungsreichsten Städte in Deutschland genauer unter die Lupe genommen hat.

Berlin verzeichnete demnach zwischen 2003 bis 2011 mit einem Plus von 38,8% den höchsten Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswohnungen auf 2.240 Euro/qm. Die Steigerungsrate von Hamburg (30,8%), München (22,7%) und Frankfurt am Main (13,9%) lag ebenso unter den Werten der Hauptstadt wie die von Köln. Dort stiegen die Preise im Vergleichszeitraum lediglich um 9%. Bundesweit zogen die Preise im Durchschnitt um 10,5%.

Alles in allem sei die Entwicklung des Wohnimmobilienmarkts trotz der rasch gestiegenen Preise gesund. Lediglich Berlin rage etwas heraus, weil hier die Wiederverkaufsrate gestiegen sei und sich die Preise für Wohneigentum und Eigenheime so unterschiedlich entwickelt hätten. Gemessen an den weiteren Indikatoren, wie die Entwicklung von Mietpreisen im Vergleich zu Kaufpreisen, die von den Wissenschaftlern herangezogen werden, wenn es um die Frage geht, ob es eine Preisblase gibt, sei die Entwicklung in Berlin aber “nicht besorgniserregend”.

Quelle: IZ

 
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Grunderwerbsteuer – da waren es nur noch Zwei!

In Deutschland gilt unverändert: Eins ist sicher! Nur ist dies leider nicht unsere Rente sondern sicher ist bei uns nur, dass der Steuerzahler auch weiterhin immer stärker belastet und zur Kasse gebeten wird.
Wie wir im Münchner Immobilienblog schon früher berichtet haben, ist mit der Föderalismusreform von 2006 die Höhe der zuvor einheitlich geregelten Grunderwerbsteuer zur Ländersache geworden. Und die Länder nutzen ihre neu gewonnene Entscheidungskompetenz weiter redlich aus. Und so werden nun zum 01. Januar 2013 bereits 14 Ländern die Grunderwerbsteuer angehoben haben.
Neustes Mitglied in dieser illusteren 14er-Runde ist das Land Hessen, dessen Regierung zu Beginn des Jahres noch jedes Ansinnen auf eine Steuererhöhung weit von sich gewiesen hat. Die Grunderwerbsteuer soll bereits zum 1. Januar 2013 von derzeit 3,5 auf 5 Prozent steigen. Dies entspricht einer bescheidenen Erhöhung von knapp 43% und beschert dem Land Mehreinnahmen von rund 227 Millionen Euro pro Jahr, sagte Finanzminister Thomas Schäfer (CDU) am Mittwoch in Wiesbaden bei der Vorstellung der Pläne für den Doppelhaushalt 2013/2014.

Grund für die Steuererhöhung sei aber nicht die Schuldenbremse, sondern die Berechnungen im Länderfinanzausgleich, betonte er. Weil die Mehrzahl der  Länder bereits 5 Prozent Grunderwerbsteuer erhebe, habe Hessen bislang mehr in den Finanzausgleich eingezahlt, als es tatsächlich an Steuern erhalte. Das werde nun geändert.

Die verbleibenden letzten zwei Länder, die Immobilienkäufern noch den alten Steuersatz von 3,5% in Rechnung stellen, sind Bayern und Sachsen. Wetten, dass wir bald wieder über dieses Thema berichten werden.

 
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Grundbücher sind die besten Wertpapiere

Der Verkauf von luxuriösen Wohnhäusern und noblen Eigentumswohnungen hat in Deutschland stark angezogen. Dies zeigt eine Analyse des Maklerhauses Dahler. So fanden im vergangenen Jahr in den größten deutschen Städten deutlich mehr Luxusimmobilien ab einem Wert von 750.000 Euro neue Eigentümer.

Insgesamt wurden 1854 Immobilien verkauft – eine Steigerung um 44,5 Prozent zum Vorjahr. Dabei ist der Geldumsatz auf eine Rekordhöhe geklettert – von 1,69 auf 2,35 Milliarden Euro im vergangenen Jahr. Die Untersuchung beruht auf Zahlen der Gutachterausschüsse in Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Köln, Frankfurt und Stuttgart.

Im Luxus-Segment werden derzeit Eigentumswohnungen bevorzugt. Während die Kauffälle im Jahr zuvor mit 646 Luxus-Eigentumswohnungen und 637 Luxushäusern nahezu gleich zogen, waren 2011 vor allem sehr gut ausgestattete Wohnungen gefragt. So wurden in den genannten Städten insgesamt 1019 Eigentumswohnungen in der Preisklasse ab 750.000 Euro veräußert und damit 373 mehr als ein Jahr zuvor.

“Den starken Zuwachs im Markt für Eigentumswohnungen im Luxussegment konnten wir schon 2010 beobachten und in erster Linie darauf zurückführen, dass Privatanleger und Investoren nach der Finanz- und Wirtschaftskrise bewusst in solide Kapitalanlagen wie Immobilien investiert haben”, erklärte Björn Dahler, Geschäftsführer der Dahler & Company GmbH, die Entwicklung. Dazu hätten aber auch günstige Finanzierungsbedingungen beigetragen.

Südeuropäer kaufen Wohnungen

Vor allem in Berlin zeigt sich eine über Jahre kontinuierlich wachsende Nachfrage nach noblen Eigentumswohnungen. “Von der Wirtschaftskrise angetrieben, investieren wohlhabende Südeuropäer ihr Geld zunehmend in Immobilien. Dank des historisch günstigen Zinsniveaus und den immer noch im Landesvergleich moderaten Preisen sind Eigentumswohnungen in der deutschen Hauptstadt sehr attraktiv für Investoren”, berichtet Makler Dahler.

Kein Wunder, dass Projektentwickler den gehobenen Wohnungsbau forcieren. In Berlin sind nach einer Untersuchung der Analysefirma BulwienGesa aktuell 660.000 mehr Quadratmeter Wohnfläche als 2011 in Vorbereitung und im Bau und das überwiegend im höherpreisigen Segment.

Trotzdem bleibt München vorerst Spitzenreiter hinsichtlich der absoluten Verkaufszahlen von Premium-Wohnungen. Mit 123 zusätzlichen Verkäufen liegt München vor Berlin mit 72 und Hamburg mit 68 weiteren Kauffällen. Ein- und Zweifamilienhäuser waren vor allem in den Rheinmetropolen gefragt.

Mehr Verkäufe im Rheinland

Besonders in Düsseldorf belebte sich der Immobilien-Handel. Vor der Erhöhung der Grunderwerbsteuer seien die Verkäufe in die Höhe geschnellt, berichtet das Maklerhaus. Insgesamt wurden in der Landeshauptstadt 2011 mit 131 hochpreisigen Objekten 106 Ein- oder Zweifamilienhäuser mehr verkauft als im Vorjahr. 16 Objekte davon wurden allein im Spitzensegment von mehr als zwei Millionen Euro veräußert. 2010 fand in dieser Preisklasse nur eine Immobilie einen neuen Besitzer.

In Köln stieg die Anzahl von vermittelten Ein- oder Zweifamilienhäusern von 39 auf 74, obwohl die Preise deutlich höher waren. Maßgeblich dafür sei der Generationenwechsel, heißt es bei Dahler. Ältere Hausbesitzer würden in moderne Eigentumswohnungen ziehen und böten ihre stark an Wert gewonnenen Häuser zum Kauf an. Zudem würden viele Erben Immobilien ihrer Familie veräußern.

Einen starken Absatz hat es in den wichtigsten Großstädten im Preissegment von mehr als zwei Millionen Euro gegeben. Obwohl Wohnungen im Trend vor Ein- oder Zweifamilienhäusern liegen, werden für letztere höhere Summen gezahlt. In diesem Preissegment hat es laut Dahler eine deutliche Zunahme der Nachfrage von 58 Prozent gegeben. Häuser für mehr als zwei Millionen Euro fanden ebenfalls deutlich mehr Käufer.

 

 
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Wohnen am Mühlbach – Neues Projekt in Schwabing-Freimann

Ausgestellt am 26. Juli 2012 von in 2014, München, Neubau

Die Bayerische Hausbau will in München im Zuge des Wohnprojekts „Am Mühlbach – Wohnen in Schwabing-Freimann“ 151 Wohnungen und eine Kita bauen. Wie das Unternehmen in einer Pressemitteilung bekannt gibt, sollen die Bauarbeiten auf dem etwa 12.000 m² großen Gelände in der Freisinger Landstraße voraussichtlich im zweiten Quartal des Jahres 2013 beginnen. „Mit einem Brückenschlag direkt an die Obere Isarau angebunden, hat das Objekt eine ausgezeichnete Lage“, sagt Dr. Jürgen Büllesbach, der Vorsitzende der Geschäftsführung der Bayerischen Hausbau. „So grünes und doch zentrales Wohnen mit viel Platz und zahlreichen Freizeitmöglichkeiten ist besonders für Familien reizvoll.“ Mit dem Vertrieb der Wohnungen beginnt die Bayerische Hausbau voraussichtlich im Februar 2013. Angaben über das Investitionsvolumen fehlen bisher.

 
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Mieten steigen weiter – Neue Wohnungsnot in den Großstädten

Anders als früher ziehen die Menschen nach der Familiengründung nicht mehr ins Umland. In den Metropolen wird Wohnraum zum Luxus. Bald fehlen 400.000 Wohnungen. Auf dem Land stehen viele Häuser dagegen leer.

Sie schlafen jetzt seit vier Wochen in einem Bretterverschlag auf dem Gehweg, die Mieter aus der Großsiedlung am Kottbusser Tor in Berlin-Kreuzberg. “Seit Jahren steigen bei uns die Mieten, die meisten zahlen bereits mehr als 50 Prozent ihres Einkommens für ihre Wohnung”, sagt die Politik-Doktorandin Ulrike Hamann.

Am Samstag rief die Mietergemeinschaft Kotti & Co erneut zu einer “Lärm-Demo” mit Kochtöpfen und Trillerpfeifen gegen steigende Mieten auf. 700 Unterstützer kamen. Hamann hat das Mut gemacht: “Wir machen weiter, bis unsere Mieten gesunken sind.”

Vor drei Jahren ist die 32-Jährige in den Sozialbau mit den grau betonierten Balkonen eingezogen, inmitten von Cafés, Bars und türkischen Gemüseläden. In dieser Zeit stieg die Miete um fast 300 Euro, die 97-Quadratmeter-Wohnung kostet nun 960 Euro warm. Immer mehr Menschen wollen in die beliebte Gegend ziehen.

Abend für Abend strömen Touristen durch die Straßen, man kann hier jetzt sogar Austern essen. In dem Haus am Kottbusser Tor wohnen überwiegend türkische Familien. Viele sind vor 50 Jahren mit den ersten Gastarbeiter-Verträgen gekommen. Und genau wie Ulrike Hamann wollen sie weiterhin in ihrem Kiez bleiben.

Nicht nur in der Hauptstadt fürchten Mieter die Verdrängung. Deutschland hat – in bestimmten Teilen – eine neue Wohnungsnot. Während im Bundesdurchschnitt die Mieten nur moderat steigen und in manchen ländlichen Regionen sogar bröckeln, klettern sie in den Berlin, München, Hamburg oder dem Rhein-Main-Gebiet, aber auch in den Universitätsstädten rasant. Hier prallt eine stetig steigende Nachfrage auf ein knappes Angebot.

Denn schon heute fehlen 100.000 Wohnungen nach Berechnungen des Pestel-Instituts. Bis 2017 drohe die Angebotslücke gar auf 400.000 Mietwohnungen anzuwachsen, heißt es in einer Studie des Instituts. Hauptgrund für die neue Wohnungsnot sei “der Trend zum urbanen Leben”, sagt Pestel-Vorstand Matthias Günther.

Junge Leute ziehen zur Ausbildung in die Stadt. Aber anders als früher, blieben die Menschen heutzutage dauerhaft und gingen auch nach der Familiengründung nicht mehr ins Umland. Es sind nicht zuletzt die stark gestiegenen Mobilitätskosten, die für das Wohnen in der Stadt sprechen. Und so gibt es die paradoxe Situation, dass auf dem Land viele Häuser leer stehen, während in den begehrten Städten Wohnraum zum Luxus wird.

Fast 60 Prozent der Bevölkerung sind dafür, dass der Staat eingreift, um den Mietpreisanstieg in Großstädten zu begrenzen. Dies ergab eine Umfrage von Infratest dimap im Auftrag der “Welt am Sonntag” (siehe Grafik in der Bildergallerie). Auch die Politik sieht Handlungsbedarf, zumal das Thema durchaus das Potenzial zum Wahlkampfschlager hat.

“In Metropolregionen wie München oder Hamburg erleben wir eine solche Verknappung von Wohnraum, dass sich hier auch exorbitante Mietsteigerungen durchsetzen lassen”, sagt der stellvertretende SPD-Fraktionschef Florian Pronold. Es sei bedenklich, dass sich die Zahl der Haushalte, die mehr als 40 Prozent ihres Einkommens fürs Wohnen ausgeben, in den letzten zehn Jahren verdoppelt habe.

Auch die Pestel-Studie weist darauf hin, dass hierzulande bereits fast jeder Vierte mehr als 40 Prozent seines Einkommens an Unterkunftskosten hat – damit liegt Deutschland europaweit an der Spitze. Treibsatz sind dabei auch die Nebenkosten etwa für Heizen, Strom und Wasser.

Um den Mietanstieg zu bremsen, sollte der Gesetzgeber die Mietkappungsgrenze halbieren, fordert SPD-Fraktionsvize Pronold. Derzeit könnten die Mieten innerhalb von drei Jahren um bis zu 20 Prozent angehoben werden. “Außerdem brauchen wir dort, wo Wohnungsknappheit herrscht, eine Reaktivierung des sozialen Wohnungsbaus”, so Pronold. “Wir sollten aber die Mittel dort konzentrieren, wo der Bedarf am größten ist und nicht mit der Gießkanne fördern.” Der Bund dürfe sich hier nicht aus der Verantwortung stehlen.

Bundesbauminister Peter Ramsauer (CSU) plädiert gleichfalls für “mehr sozialen Wohnungsbau”. Die Zuständigkeit hierfür liege jedoch seit 2007 bei den Ländern. Der Bund beteiligt sich allerdings an der Wohnungsbauförderung mit 518 Millionen Euro im Jahr. “Es ist wichtig, dass diese Bundesmittel für sozialen Wohnbau verwandt werden”, so Raumsauer.

Während Nordrhein-Westfalen, Hamburg und Bayern in erheblichem Umfang solche Fördermittel vom Bund abgerufen hätten, gelte dies für Berlin, Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern mitnichten. “Die Länder gehen also sehr unterschiedlich mit dem sozialen Wohnungsbau um – es gibt durchaus noch Spielräume”, sagt Ramsauer.

Berlins Bausenator Michael Müller (SPD) hält von Forderungen nach mehr sozialem Wohnungsbau indes wenig: “Das ist die teuerste Variante, um bezahlbares Wohnen zu erreichen, die man finden kann.” Die Stadt habe leidvolle Erfahrungen mit solchen Milliardenprojekten gemacht und sich deshalb bewusst aus dem sozialen Wohnungsbau in seiner bisherigen Form rausgezogen. Auch Ökonomen winken ab.

“Das Wohngeldsystem und das mieterfreundliche Mietrecht sind viel effizienter als der soziale Wohnungsbau, wenn es darum geht, bezahlbares Wohnen zu sichern”, sagte der Immobilien-Experte des Instituts der deutschen Wirtschaft, Ralph Henger. Deutschland sei insgesamt nach wie vor “ein günstiges Miet-Land”.

Laut Bausenator Müller setzt Berlin auf andere Instrumente, um den Auftrieb in den begehrten Stadtvierteln zu dämpfen. Mit einem neuen Gesetz will er verbieten, dass in den angesagten Bezirken Wohnungen zweckentfremdet und als Feriendomizile angeboten werden. Denn diese Form der Immobiliennutzung wird in den Szenevierteln der Hauptstadt immer beliebter. Der rot-schwarze Senat hat zudem einen Fonds aufgelegt, um Anreize für Genossenschaften zu schaffen. “Es gibt eine wahre Renaissance bei den Genossenschaften. Die Nachfrage ist sehr groß”, so Müller.

Und das nicht nur in Berlin. Deutschlandweit gibt es derzeit 1883 Genossenschaften mit 2,8 Millionen Mitgliedern. “Wir verzeichnen einen Anstieg bei den Wohnungsanfragen”, sagt Stefanie Sprang von der Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland. “Der Wohnraum kann gar nicht so schnell geschaffen werden wie die Anfragen steigen.”

Der Informationstechniker Martin Haag, 47 Jahre, wohnt mit seiner Familie schon seit 15 Jahren in einer Wohnung der GWF-Genossenschaft in Gablenberg, einem hübschen Viertel in Stuttgarter Hanglage. Von seinem Küchenfenster blickt Haag über das Remstal bis hin zur Mercedes-Benz-Arena. Hinter dem Haus gibt es einen Garten mit Obstbäumen. Für 65 Quadratmeter zahlt Haag 580 Euro warm – etwa ein Drittel weniger als auf dem freien Markt.

Weil die Haags damals einfach keine bezahlbare Wohnung fanden, kauften sie sich bei der GWF Anteile für 2000 Mark und bekamen ein paar Wochen später ihre jetzige Wohnung angeboten. Das Geld liegt jetzt auf einem Sparbuch, und sollte die Familie mal im Lotto gewinnen und sich eine Villa kaufen, scherzt Haag, bekommt sie ihr Geld verzinst zurück. “Das finde ich total fair”, sagt Haag.

Im vergangenen Jahr ließ die Genossenschaft das Haus wärmedämmen, sodass die Energiekosten jetzt gesunken sind. Und kürzlich wurde der Abstand der Gitter im Treppenhaus verringert, weil eine Mutter Angst um ihre Kinder hatte. Die Haags sind rundum zufrieden in ihrem Heim, sodass sie ihre Schwiegermutter nachholten, die nun ein Stockwerk tiefer wohnt.

Christoph Villinger hat einen radikaleren Weg gewählt, der ihn vor steigenden Mieten schützt. Seit 28 Jahren wohnt der Schwabe in einem Altbau auf der Oranienstraße, einem Viertel, das die Berliner lange “Klein Istanbul” nannten. Seit acht Jahren ist Villinger, ehemals autonomer Hausbesetzer, nun einer der Besitzer eines großen Mehrfamilienhauses in bester Kiezlage. Dabei geht es ihm nicht um Profit, vielmehr will Villinger sein Haus dauerhaft dem Markt entziehen. “Unser Ziel ist die Eigentumsneutralisierung”, sagt er. Und er wolle “in Ruhe leben” – zu einem stabilen Preis.

Er und seine Mitbewohner zahlen 3,50 Euro pro Quadratmeter, von Neumietern in ähnlicher Lage wird mitunter das Dreifache verlangt. Dabei gibt es durchaus einen gewissen Luxus in Villingers Haus, einen Sonnenstrand auf dem Hinterhausdach mit Regendusche etwa, einen Musikkeller und sogar ein Antiquariat.

Damals, im Herbst 1983, sollte Villingers Haus abgerissen werden. Es gab keinen Wohnraum in West-Berlin, und Villinger, frisch zugereist aus Schwäbisch Gmünd, besetzte den Bau mit seinen Kumpels. 35 Leute auf 1432 Quadratmeter. Gemeinsam gründeten sie die “Wohnraum-Rettungs-Gesellschaft” und erstritten bei der Wohnungsbaugenossenschaft Bewoge einen gemeinsamen Mietvertrag für alle Bewohner – jeder zahlte etwa 200 Mark.

Dafür renovierten und reparierten die Mieter selbst. Im Jahr 2000 dann sollte das Haus verkauft werden, und in Villingers Briefkasten flatterte eine Nachricht mit der Frage, die die Genossenschaft pro Forma an alle Mieter stellen musste: Haben Sie Interesse, das Haus selbst zu kaufen?

Villinger und seine Kumpels wollten. Doch niemand verfügte über Erbschaften oder dergleichen, der Verkehrswert des Hauses betrug 537.000 Euro. Da brachte jemand das Freiburger Mietshäuser Syndikat ins Spiel. In den 80er-Jahren hatte sich im Breisgau ein Verein gegründet mit dem Ziel, Wohneigentum auch finanziell schwachen Kreisen zu ermöglichen. Das Mietshäuser-Syndikat organisiert heute 61 Wohnprojekte in ganz Deutschland, 23 Initiativen stecken in den Vorbereitungen. Mittlerweile kommen Anfragen sogar aus Frankreich, Österreich, Polen und der Schweiz.

Auch Villinger und seine Mitbewohner gründeten einen Hausverein und schließlich eine Hausbesitz-GmbH. Diese hat zwei Gesellschafter, den Hausverein und das Syndikat. Gegen den Willen eines Gesellschafters kann die Immobilie nicht verkauft werden. Herzstück des Verbunds ist ein gemeinsamer Geldtopf, der Solidarfonds.

Mietüberschüsse aus bereits bestehenden Häusern werden in diesen Fonds gezahlt und dienen als Anschubfinanzierung für neue Projekte. 118.000 Euro brachte die Mieterschaft damals mit Direktkrediten ein; Verwandte und Freunde halfen. Die restlichen 70 Prozent kamen von Syndikat und Bank.

“Wir zahlen Miete an uns selbst”, sagt Villinger. “Wir sind das, was früher eine Genossenschaft war – nur angepasst an die neoliberale Zeit.” Alle Bewohner gehören mittlerweile der bürgerlichen Mittelschicht an. “Wer mit einer halben Million Euro umgehen kann, lebt nicht mehr wie in einer Antifa-Gruppe.”

Den Hausbesetzer von einst kann die angespannte Wohnungssituation nicht aus seinem Kiez vertreiben. Ob Ulrike Hamann und ihre Mitstreiter dagegen mit Demonstrationen gegen den Mietanstieg ankommen, ist fraglich. Bausenator Müller weist aber darauf hin: “In Berlin muss niemand wegen der Miete vor die Stadt ziehen. Hier geht es höchstens um den Umzug in den Nachbarbezirk.”

 
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© Peter Hegerich