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Viel Neues in 2014 für Immobilieneigentümer und Vermieter

Gesetzliche Änderungen 2014: Was Eigentümer und Vermieter wissen sollten

Das Jahr 2014 bringt für Immobilieneigentümer und Vermieter eine Reihe von gesetzlichen Änderungen mit sich. Die wichtigsten Neuerungen sind laut Immowelt AG: die Erhöhung der Grunderwerbssteuer in einigen Bundesländern, das Inkrafttreten der reformierten Energieeinsparverordnung (EnEV) und die Einführung des SEPA-Zahlungsverfahrens. Außerdem diskutieren die Parteien in diesem Jahr grundlegende gesetzliche Veränderungen in der Immobilienbranche. Dazu gehören die Mietpreisbremse und die Zahlung der Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip.

 

Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip

Laut aktuellem Gesetzentwurf des Bundesjustizministeriums ist die Maklerprovision bald nach dem Bestellerprinzip zu zahlen. Das heißt, wer den Makler für die Vermittlung einer Wohnung beauftragt, der bezahlt dessen Provision. Wenn Wohnungssuchende einen Makler für die Suche engagieren, müssen sie diesem zu Beginn einen schriftlichen Suchauftrag erteilen. In der Immobilienbranche werden die möglichen Folgen dieses Gesetzentwurfes intensiv diskutiert. Das Inkrafttreten ist für das Jahr 2015 geplant.

 

Mietpreisbremse: Erster Gesetzentwurf liegt vor

Nach dem Willen der Großen Koalition tritt das Gesetz zur Mietpreisbremse im Jahr 2015 in Kraft. Der aktuelle Gesetzentwurf sieht vor, dass die Bundesländer alle fünf Jahre festlegen, in welchen Regionen ein „angespannter Wohnungsmarkt“ herrscht. Neumieten dürfen dort nur noch zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen. Erstvermietungen von Neubauten und umfassend modernisierte Immobilien schließt die Gesetzesvorlage aus, um dem Wohnungsbau nicht zu schaden.

 

Erhöhung der Grunderwerbssteuer in vier Bundesländern

Bereits ab 1. Januar 2014 gilt eine höhere Grunderwerbssteuer in den Ländern Berlin, Schleswig-Holstein, Bremen und Niedersachsen:

–       In Berlin wird ein Steuersatz von 6 Prozent statt 5 Prozent fällig.

–       Schleswig-Holstein erhöht die Grunderwerbssteuer von 5 Prozent auf 6,5 Prozent.

–       Bremen und Niedersachsen steigern den Steuersatz jeweils von 4,5 auf 5 Prozent.

 

Energieausweis gewinnt an Bedeutung

Am 1. Mai 2014 tritt die überarbeitete Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft. Diese verpflichtet Verkäufer und Vermieter von Immobilien, dem zukünftigen Käufer oder Mieter bereits bei der Wohnungsbesichtigung den Energieausweis des Gebäudes vorzulegen. In kommerziellen Immobilienanzeigen, beispielsweise in Zeitungen oder auf Online-Portalen, sind ebenfalls ausgewählte Werte anzugeben.

Die Angabe der Effizienzklasse des Gebäudes ist bei Energieausweisen, die ab Mai 2014 ausgestellt werden, Pflicht. Sie gibt über die Höhe des Energieverbrauchs Auskunft.

 

Einführung des SEPA-Zahlungsverfahrens

Für Überweisungen und Lastschriften gilt ab 1. August 2014 das SEPA-Verfahren. Dadurch sind Lastschriften nur noch elektronisch möglich, nicht mehr per Beleg bei der Bank.

Betroffen sind diejenigen Vermieter, die ihre Miete per Lastschrift erhalten. Voraussetzung ist jedoch, dass der Vermieter oder die Hausverwaltung die Mieter im Vorfeld informieren. Kümmert sich eine Hausverwaltung um die Mieten, übernimmt sie den Vorgang. In dieser sogenannten Vorabanzeige sind die Höhe des abzubuchenden Betrags und die Abbuchungszeit anzugeben. Zusätzlich gehören Swift-Code, IBAN, Gläubiger-Identifikationsnummer und die Mandatsreferenz in das Schreiben.

 
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Verkaufsfalle Verhandlungsspielraum beim Immobilienverkauf

Falsches Taktieren führt zu dramatischen Vermögensverlusten beim Immobilienverkauf

Was viele Immobilienexperten immer schon ahnten, konnte nun in einer empirischen Studie belegt werden: Wer den Immobilienmarkt nicht ausreichend gut kennt, macht Fehler. Fehler, die Geld kosten. So tappen private Immobilienverkäufer beim Marktwert ihrer Immobilie oft im Dunkeln. “Eine Mischung aus Unsicherheit und durch die Medien ausgelösten Immobilien-Goldrausch führt dazu, dass in den Verkaufsanzeigen häufig mehr als ausreichend Verhandlungsspielraum angesetzt wird”, berichtet Immobilienexperte Peter Hegerich, Gründer, Inhaber und Geschäftsführer des renommierten Münchner Maklerunternehmens Hegerich Immobilien GmbH. Zocken wir mal, später runter gehen kann man ja immer noch, so die landläufige Meinung. Doch weit gefehlt: Eine ausführliche Studie der Sparkassen untersuchte jetzt private Immobilienverkäufe nach ursprünglichen Angebotspreis, Dauer der Vermarktung und schließlich erzieltem Verkaufserlös. Das eindeutige Ergebnis: Wer eine Immobilie oberhalb des Marktwertes anbietet muss nicht nur mit einer längeren Vermarktungsdauer rechnen, sondern erzielt am Ende auch noch den geringeren Erlös.

Die Studie zeigt: Wer eine Immobilie mit nur 5 Prozent oberhalb des Marktwertes ansetzt, darf mit einer Vermarktungsdauer von durchschnittlich 63 Tagen rechnen und verkauft fast zum Marktwert. Wird der Verhandlungsspielraum größer angesetzt, verlängert sich der Verkaufszeitraum dramatisch. Schon bei 10 Prozent sind es 281 Tage, bei 20 Prozent Aufschlag sogar 379 Tage. Noch schmerzhafter die Auswirkungen auf den Erlös: Wer mit 10 Prozent Aufschlag startet, landet schließlich 4,5 Prozent unter dem Marktwert, bei 20 Prozent Aufschlag sogar bei minus 15 Prozent. “Längere Wartezeit bis zum Abschluss und weniger Erlös – in Summe bezahlt der private Anbieter falsches Taktieren oder falsche Beratung mit dramatischen Vermögensverlusten”, sagt Peter Hegerich. Bei einem Immobilienwert von 200.000 Euro wird so schnell mal ein Mittelklassewagen verzockt.

“Private Anbieter sollten sich deshalb – bei in den meisten Fällen einer der wichtigsten finanziellen Transaktionen ihres Lebens – einen kompetenten und zuverlässigen Partner an ihre Seite holen”, rät der Immobilienexperte. Oder anders ausgedrückt: Der richtige Immobilienmakler spart Zeit und Geld. Die Betonung liegt hier durchaus auf “der richtige”. Genaues Hinsehen lohnt sich. “Viele Eigentürmer lassen sich blenden. Nicht der Immobilienberater, der den höchsten Erlös verspricht, ist automatisch der Beste. Auf der Suche nach einem geeigneten

Maklerunternehmen sollten Privatanbieter vielmehr Wert auf Referenzen, Markterfahrung und Seriosität legen”, warnt Peter Hegerich.

Hegerich Immobilien ist seit Jahren erfolgreich als Spezialist für die professionelle Vermittlung von Wohnimmobilien mit Tätigkeitsschwerpunkt in München und Region tätig. Weitere Informationen unterhttp://www.hegerich-immobilien.de.

 
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Gute Nachrichten für Immobilieneigentümer: die Preise werden weiter steigen!

Das eigene Heim wird immer teurer, die Preise steigen so stark wie seit mehr als 20 Jahren nicht. Wirtschaftsforscher sagen: Der Boom geht weiter. Doch ausgerechnet im Luxussegment der großen Metropolen könnte das Ende der Preisspirale erreicht sein.

 

Hamburg – “Wir sind in einem fast idealen Szenario für die Immobilienmärkte: Gleich mehrere preistreibende Faktoren wirken parallel auf die deutschen Ballungsräume ein”, sagt Carsten-Patrick Meier von Kiel Economics. Er ist überzeugt: Die Immobilienpreise in Deutschland werden auch in den kommenden Jahren weiter steigen. Das geht aus einer Prognose hervor, die das Institut für manager magazin errechnet hat.

Für Deutschland sind steigende Immobilienpreise ein ungewohntes Phänomen. Seit Mitte der neunziger Jahre waren sie im Bundesdurchschnitt gesunken. Erst 2007 setzte eine leichte Erholung ein, die seit 2010 deutlich Fahrt aufgenommen hat.

Den Zahlen der Forscher zufolge erlebt die Bundesrepublik derzeit den stärksten Preiszuwachs seit 1990. 2013 sollen danach die Wohnungspreise im Bundesschnitt um mehr als zehn Prozent steigen. Bis 2017 rechnet die Prognose mit weiteren Steigerungen. Allerdings wird sich das Tempo des Booms in den kommenden Jahren abschwächen. So sollen 2014 die Zuwächse noch bei knapp acht Prozent liegen.

Preistreiber Nummer eins: Weiterhin niedrige Zinsen

Die Gründe für die anhaltende Dynamik sieht Kiel Economics in den anhaltend niedrigen Zinsen. In der Tat waren Immobiliendarlehen selten so günstig wie heute: Kredite mit zehn Jahren Laufzeit gibt es schon für deutlich unter drei Prozent Zinsbelastung pro Jahr, sogar festverzinsliche Darlehen mit 25 Jahren Laufzeit sind für weniger als vier Prozent zu haben. Deshalb können sich Wohnungskäufer höhere Kaufpreise leisten, denn die monatliche Rate bleibt dank der niedrigen Zinsen bezahlbar. Die Niedrigzinsen sind der Immobilien-Preistreiber Nummer eins.

Der Zusammenhang zwischen Zinsen und Preisboom ist offensichtlich. Bis zum Ausbruch der Finanzkrise 2007 waren die Zinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) gemessen an dem verhaltenen deutschen Wirtschaftswachstum eher hoch und erschwerten den Immobilienkauf. Doch jetzt hält die EZB den Zins niedrig, um die Euro-Krisenländer zu stützen – während die Wirtschaft in Deutschland vergleichsweise stark wächst. Die gute Wirtschaftslage und die gesunkene Arbeitslosigkeit sind ein weiterer Grund, aus dem mehr Deutsche sich den Kauf eines Eigenheims zutrauen – und damit die Preise weiter in die Höhe treiben.

Die Bevölkerung in Deutschland wächst

Zusätzlicher Preistreiber ist der Bevölkerungsanstieg durch die Zuwanderung. Die Bevölkerung Deutschlands ist 2012 um 196.000 Personen gestiegen und zählt nun 80,5 Millionen Einwohner. Ein ähnlich hohes Plus gab es zuletzt 1996 mit einem Zuwachs von 195.000 Personen. Dazu kommt, dass die Menschen immer mehr Quadratmeter pro Person für sich beanspruchen.

Ein weiterer und sehr starker Preistreiber sind die hochwertigen Neubauprojekte, die in vielen Großstädten derzeit entstehen. Denn sie bieten dem Käufer eine deutlich höhere Wohnqualität als die meisten Bestandsimmobilien. Zu einem ebenso deutlich höheren Preis.

Besonders heftig hat die Baulust die Berliner ergriffen. Dort verdoppelte sich die Zahl der Neubauvorhaben von Anfang 2012 bis Anfang 2013 auf mehr als 200 Projekte.

In nicht zu ferner Zeit kommt der Punkt, wo das erhöhte Angebot dämpfend auf die Preise wirkt. Bei Luxus-Neubauten in Top-Lagen der Metropolen könnte dieser Punkt schon bald erreicht sein. Ein Signal dafür ist, dass es bei solchen Projekten bereits einige Monate bis Jahre dauern kann, um die Luxusobjekte vollständig zu verkaufen.

“Das Angebot an Neubauwohnungen in Top-Lagen ist immens”, sagt Björn Dahler, Gründer und Chef des Maklerhauses Dahler & Company. “Seit ich in der Branche bin, hat es das noch nicht gegeben.”

Außerdem bestand am deutschen Immobilienmarkt Nachholbedarf. Denn die Preise für Wohnungen sind viele Jahre lang weniger stark gestiegen als die Einkommen.

Trotz des jüngsten Booms wohnen die Bundesbürger immer noch relativ billig, zeigen die Daten der OECD. Das aktuelle Verhältnis von Mieten zu Einkommen liegt um ein Fünftel unter dem Durchschnitt seit 1980. Obwohl die Preis deutlich spürbar gestiegen sind, bleiben sie deutschlandweit gesehen gemessen an den Einkommen bezahlbar. Das spricht für weiterhin steigende Preise.

Preise in Top-Lagen der Metropolen steigen rasant

Dieser Befund gilt allerdings nicht unbedingt für die begehrtesten Viertel der Großstädte. Dort steigen die Preise um ein Vielfaches schneller als im Bundesdurchschnitt und haben hohe Niveaus erreicht. So wird inzwischen in Berlin-Charlottenburg das 40fache der ortsüblichen Kaltmiete als Kaufpreis verlangt. Zum Vergleich: Im Bundesdurchschnitt liegt diese Relation beim 23fachen.

Mehr als das 30fache der Jahresmiete zahlen Käufer aber häufig auch in den begehrten, zentralen Vierteln der übrigen Metropolen, von Nord bis Süd. Hier dürfte sich der Preisanstieg auf absehbare Zeit mindestens verlangsamen: Denn die Zahl derer, die sich eine 100-Quadratmeter-Wohnung im Hamburger Stadtteil Ottensen, in Düsseldorf-Carlstadt oder am Frankfurter Osthafen für schon heute fast eine halbe Million Euro leisten können, ist begrenzt und sinkt bei weiteren Preissteigerungen rapide.

Quelle: spiegel online

 
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Kappungsgrenze für Mieterhöhung – bayerische Regierung legt weiter vor

Die baye­ri­sche Lan­des­re­gie­rung hat Ende Juli die Sen­kung der Kap­pungs­gren­ze für Miet­erhö­hun­gen für insgesamt 89 wei­te­re baye­ri­sche Städ­te und Ge­mein­den be­schlos­sen. Miet­erhö­hun­gen bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te sind dort der neuen gesetzlichen Regelung entsprechend nur noch um ma­xi­mal 15% in­ner­halb von drei Jah­ren zu­läs­sig. Bis­lang sind es 20%.

Wie die Immobilinzeitung IZ berichtet, hat Bay­ern hatte im Früh­jahr als ers­tes Bun­des­land ent­schie­den, von der neuen ge­setz­li­chen Mög­lich­keit zur Sen­kung der Kap­pungs­gren­ze für Miet­erhö­hun­gen Ge­brauch zu ma­chen. Für die Lan­des­haupt­stadt Mün­chen, die von stei­gen­den Miet­prei­sen be­son­ders be­trof­fen ist, wurde be­reits im April die Kappungsgrenze eingeführt. Ber­lin war rund einen Monat spä­ter nach­ge­zo­gen. In den meis­ten an­de­ren Bun­des­län­dern ist der Aus­wahl­pro­zess noch nicht ab­ge­schlos­sen.

Die bayerische Lan­des­re­gie­rung hat nun in einem zwei­ten Schritt nach Mün­chen in 89 wei­te­ren baye­ri­schen Städ­ten und Ge­mein­den mit Woh­nungs­man­gel die Kappungsgrenze eingeführt. Die Kom­mu­nen waren nach Dring­lich­keits­kri­te­ri­en vom Ver­brau­cher­schutz­mi­nis­te­ri­um und den je­wei­li­gen kom­mu­na­len Spit­zen­ver­bän­den aus­ge­wählt wor­den.

Zu den Ge­mein­den, in denen die Kap­pungs­gren­ze für Miet­erhö­hun­gen zum 1. Au­gust 2013 von 20% auf 15% ge­senkt wird, ge­hö­ren unter an­de­rem ein Gro­ß­teil der Kom­mu­nen des Land­krei­ses Mün­chen, die Städ­te Bam­berg, In­gol­stadt, Fürth, Nürn­berg, Er­lan­gen, Re­gens­burg, Bad Tölz, Dach­au sowie Ge­mein­den unter an­de­rem aus den Land­krei­sen Ebers­berg, Er­ding, Fürs­ten­feld­bruck, Frei­sing, Lands­berg am Lech und Starn­berg.

Eine vollständige Liste aller Gemeinden finden Sie hier.

 

 
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Immobilienpreise steigen weiter

Baugeld ist billig wie nie, der Wohnraum gerade in den Metropolen knapp, und die Skepsis gegenüber alternativen Kapitalanlagen groß: Die Nachfrage nach Immobilien hat die Preise 2012 im zweiten Jahr in Folge klettern lassen.

Ein Ende des Runs auf Wohnraum ist nicht in Sicht – im Gegenteil: Nach einer Studie der Feri EuroRating Services setzt sich der Preisauftrieb bis mindestens 2015 fort. Demnach verteuern sich Eigentumswohnungen in den kommenden drei Jahren etwa in Hamburg um fast 16 Prozent, in München um 11, in Stuttgart um knapp 10 und in Frankfurt oder Berlin um 8 Prozent.

Überangebot in ostdeutschen Städten

Überangebote am Wohnungsmarkt sieht Feri hingegen in ostdeutschen Städten wie Chemnitz, aber auch etwa in Saarbrücken oder Oberhausen. In diesen Orten dürfte das ohnehin vergleichsweise niedrige Preisniveau auch in den kommenden Jahren keine großen Sprünge nach oben machen.

Nach Berechnungen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) war selbstgenutztes Wohneigentum in Deutschland im dritten Quartal im Schnitt 4,1 Prozent teurer als ein Jahr zuvor. Die große Nachfrage nach Immobilien habe vor allem in den Städten die Preise nach oben getrieben. Zudem sei das Interesse an Immobilien als Kapitalanlage im Zuge der Finanzkrise deutlich gestiegen.

Bundesbank sieht keine Blase

Die inzwischen deutlich vernehmbaren Warnungen vor einer Preisblase hält die Deutsche Bundesbank noch für unbegründet, auch wenn sie die Entwicklung am Markt für Häuser und Wohnungen mit Sorge beobachtet.

Denn Erfahrungen aus anderen Ländern zeigten, dass es gerade in einem Umfeld niedriger Zinsen und hoher Liquidität zu Übertreibungen an den Immobilienmärkten kommen könne, hatte Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret unlängst gesagt. Dabei hatte er aber betont: “Wir sehen im Moment keine Übertreibungen im deutschen Immobilienmarkt, auch nicht in den Ballungszentren.”

Obwohl die Immobilienpreise auf breiter Front gestiegen sind, geben die Menschen in Deutschland heute nur einen unwesentlich größeren Teil ihres Einkommens für die eigenen vier Wände aus als 2009, betont der vdp: “Eigenheimerwerber investieren durchschnittlich das 5,7-fache ihres Jahresnettoeinkommens in ihre Wohnimmobilie. 2009 war es das 5,6-fache.”

In diesem Zeitraum habe sich der Kauf um 8,1 Prozent auf durchschnittlich 279.000 Euro verteuert, während das verfügbare Haushaltseinkommen um 7,6 Prozent stieg.

EZB befeuert Immobilienmarkt

Gleich von zwei Seiten beflügelt auch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) den Immobilienmarkt. Einerseits lohnen Investitionen etwa in Tagesgeld kaum, so dass Anleger vermehrt auf Betongeld setzen.

Andererseits ist die Finanzierung günstig wie nie. Nach Angaben der FMH-Finanzberatung lag der Effektivzins für Hypotheken mit zehn Jahren Laufzeit Anfang Dezember bei 2,54 Prozent. Ein Jahr zuvor habe er bei 3,24 Prozent gelegen, vor fünf Jahren bei 4,92 Prozent.

Die ausgeprägte Niedrigzinsphase in Euro-Land werde in den kommenden Jahren anhalten, prophezeit DekaBank-Chefvolkswirt Ulrich Kater: “Die Zinsen bleiben auch in den nächsten Jahren abgeschafft.”

Einige empfehlen bereits Verkauf

Nicht alle rechnen jedoch mit einem langanhaltenden Immobilienboom in Deutschland. Der Präsident des Sparkassen- und Giroverbandes, Georg Fahrenschon, hatte schon im Oktober erklärt: “Wir erwarten, dass der Höhepunkt beim Erwerb selbst genutzter Immobilien überschritten ist.”

Und der Immobilienverband IVD rät gar schon zum Verkauf: “Gerade weil alle anderen kaufen wollen, ist jetzt der ideale Verkaufszeitpunkt. Denn die große Nachfrage erlaubt kräftige Gewinnmitnahmen”, sagt IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick. Noch sei die Nachfrage nach Wohnungen in den Metropolen riesig, obwohl die Preise seit rund zwei Jahren vor allem in den Innenstädten klettern.

Vor allem in Ballungszentren und kleineren Universitätsstädten übersteige die Nachfrage derzeit deutlich das Angebot. Zwar rechnen die meisten Marktbeobachter auch 2013 mit Preissteigerungen, das Plus dürfe aber geringer ausfallen als zuletzt, warnt Schick: “Sobald die Spitze erklommen ist, wird es für Verkäufer schwieriger, Interessenten zu finden.” Und das drückt auch die Preise.

 
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Wohnungsmieten in München klettern erneut auf historische Höchstwerte

iStock_000001775106SmallLaut dem Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. steigen die Mieten speziell in München ungebremst weiter, während die Preise im Bayern-Trend insgesamt nur moderat ansteigen. Insgesamt beurteilt der IVD die Situation auf dem bayerischen Wohnungsmarkt als weiterhin angespannt. Trotz auf sehr niedrigen Niveau steigender Baugenehmigung– und Baufertigstellungszahlen bleibt das Angebot an Wohnraum insbesondere in den Groß– und Mittelstädten Bayerns weit hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück. Dies sorgt für weiteren Druck auf die Mieten.

Die Wohnungsmieten in Bayern sind in den letzten 10 Jahren kontinuierlich gestiegen. Nach einer kurzen Verschnaufpause im Herbst 2011 setzte sich der Mietpreisanstieg weiter fort. So stiegen die Mietpreise bayernweit im Vergleich Herbst 2011 zu früher 2012 bei Mietwohnungen aus dem Bestand um +2,5 % und bei neu errichteten Wohnungen um +2,8 %.

Auch auf dem Münchner Wohnungsmarkt steigt das Mietniveau ungebrochen weiter. Historische Höchstwerte wurden im Frühjahr 2012 bei den Wohnungsmieten, für alle Baujahresklassen, seit Beginn der IVD–Marktforschung im Jahr 1969, beobachtet. Am höchsten war der Anstieg im Vergleich zum Herbst 2011 bei den neu gebauten Reihenmittelhäusern mit +4,5 % sowie den neu gebauten Wohnungen mit +3,6 %. Es folgen mit +3,1 % die Bestandswohnungen mit jeweils +3,0 % die Doppelhaushälften/Neubau und die Reihenmittelhäuser/Bestand. Bei den Doppelhaushälften/Bestand legten die Mieten im Frühjahr 2012 um +2,1 % und bei den Altbauwohnungen um +1,5 % zu.

In München werden bei Altbauwohnungen derzeit im Durchschnitt 13,90 EUR pro Quadratmeter bezahlt. Die Mieten für Wohnungen aus dem Bestand liegen bei 13,10 EUR pro Quadratmeter und für Neubauwohnungen bei 14,50 EUR pro Quadratmeter. Ein Reihenmittelhaus/Bestand zur Miete kostet im Frühjahr 2012 durchschnittlich 1.700 EUR und ein Reihenmittelhaus/Neubau 1.850 EUR. Das Mietpreisniveau für Doppelhaushälften/Bestand liegt bei durchschnittlichen 1.980 EUR und für Doppelhaushälften/Neubau bei 2.370 EUR.
Die Schere zwischen dem Real Einkommen und Wohnkosten geht’s weiter auseinander. Im Zeitraum zwischen 1995 und 2011 verzeichneten die Mieten in München einen beachtlichen Anstieg von +38,5 %. Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte liegt im untersuchten Zeitraum durchschnittlich um +32,2 % zu. Noch stärker als die Wohnungsmieten stiegen die Wohnungsmietenkosten, die so genannte „2. Miete“ Ende. So haben die Kosten für Strom und Gas seit 2005 mit +45 % die höchsten Zuwächse zu verzeichnen. Die Ausgaben für die regelmäßige Instandhaltung und Reparatur verteuerten sich innerhalb der vergangenen 7 Jahre um +25,6 %. Für Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung müssen heute entsprechend +19,6 % bzw. +9,0 % mehr ausgeben werden als noch im Jahr 2005.
Angesichts des Wohnungsmangels wird teilweise vorgeschlagen, dass Mehrfamilienhäuser nicht mehr in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt werden dürfen. Der IVD Süd sieht ein solches gesetzliches Verbot kritisch, da dadurch keine neuen Wohnungen entstehen. Vielmehr ist zu befürchten, dass Eigentümer aus Angst vor einem kommenden Verbot beginnen, Mehrfamilienhäuser quasi prophylaktisch im Vorfeld einer Gesetzesänderung umzuwandeln. Insofern sind solche Diskussionen, die ausschließlich an den Symptomen ansetzen, völlig unproduktiv. Man sollte vielmehr darüber nachdenken, wo noch neuer Wohnraum geschaffen werden kann. Hierbei ist insbesondere die Landeshauptstadt München mit den verantwortlichen Gremien gefordert.

 
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Patrizia baut Wohnungen an der Hofmannstrasse in München-Obersendling

Laut Pressemitteilung vom 04. Oktober 2012 hat die PATRIZIA Immobilien AG hat in München ein Entwicklungsgrundstück von Siemens Real Estate erworben. Das rund 65.000 Quadratmeter umfassende Areal befindet sich in München-Obersendling. Das bislang vor allem gewerblich genutzte Grundstück an der Hofmannstraße soll nun zukünftig zu wohnungswirtschaftlichen Zwecken umgewidmet werden. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf ca. 300 Millionen Euro.

„Wir freuen uns, mit dem Erwerb eines weiteren Grundstücks in München nun innerhalb von nur wenigen Monaten auf ein Entwicklungsvolumen von rund 100.000 Quadratmetern Grundstücksfläche allein in der bayerischen Landeshauptstadt blicken zu können“, sagt Jürgen Kolper, Geschäftsführer der PATRIZIA Projektentwicklung GmbH. Bereits im April dieses Jahres hatte die PATRIZIA ein Joint Venture mit der CA Immo geschlossen, das die Realisierung einer Quartiersentwicklung in München-Baumkirchen vorsieht. Hier handelt es sich um ein Areal von nahezu 30.000 Quadratmetern Grundstücksfläche. Mit dem aktuellen Ankauf des Grundstücks in der Hofmannstraße weitet die Tochtergesellschaft der PATRIZIA ihre bundesweite Tätigkeit nochmals deutlich aus: Mit den aktuellen Projektentwicklungen in Augsburg, München, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und Köln liegt das von ihr verantwortete Projektvolumen allein in diesem Bereich inzwischen bei rund 1 Milliarde Euro.

 
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Münchner müssen die meisten Jahreseinkommen für Wohneigentum ausgeben

Der Immobilienverband IVD stellt erstmals das IVD-Immobilienkaufklima für die zehn größten Städte Deutschlands vor. Aus der Grafik werde auf einen Blick ersichtlich, wie viele durchschnittliche Jahresnettohaushaltseinkommen in Deutschlands Metropolen aufgebracht werden müssen, um eine Eigentumswohnung zu erwerben.

In München kostet eine 70 Quadratmeter große Drei-Zimmer-Wohnung mittleren Wohnwerts beispielsweise das 3,55-Fache des Jahresnettoeinkommens, das ein durchschnittlicher Haushalt dort verdient”, erläutert IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick. “In Hannover müssen Käufer indessen nur 1,6 Jahresgehälter, wie sie durchschnittlich in der niedersächsischen Landeshauptstadt verdient werden, für eine vergleichbare Wohnung ausgeben. Darüber hinaus enthält die Grafik für jede der zehn Städte eine Prognose zur künftigen Wertentwicklung von Wohnimmobilien. Ein Kapitalanleger kann am IVD-Immobilienkaufklima also auch ablesen, ob sich seine Investition nach Meinung der IVD-Experten dahingehend lohnen wird, dass er beim späteren Verkauf einen höheren Preis erzielen kann. Das Immobilienkaufklima geht damit über die bloße Abbildung von Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen hinaus. Denn nicht nur die Preise unterscheiden sich zwischen den Städten signifikant, sondern auch die Durchschnittseinkommen. Das Münchner Durchschnittsnettoeinkommen ist bekanntlich sehr viel höher als das Berliner, so Schick. Dennoch müssen die Münchner für ihre Eigentumswohnung gut ein halbes Jahreseinkommen mehr investieren als die Berliner – schlicht und ergreifend deswegen, weil die Quadratmeterpreise an der Isar eine entsprechende Höhe erreicht haben. Zur Methodik: Das IVD-Immobilienkaufklima vergleicht das Preis-Einkommens-Verhältnis für Wohneigentum der zehn größten deutschen Städte auf Grundlage der Daten des aktuellen IVD-Wohnpreisspiegels – in diesem Fall handelt es sich um den IVD-Wohnpreisspiegel 2012/2013. Verglichen wird das Verhältnis für eine Drei-Zimmer-Wohnung mittleren Wohnwerts und einer Größe von 70 Quadratmetern – dabei handelt es sich um die durchschnittliche Wohnungsgröße in deutschen Großstädten. Die Daten über die Höhe der jeweiligen Durchschnittsnettoeinkommen in den ausgewählten Städten bezieht der IVD von MB-Research, inklusive der Daten des Statistischen Bundesamtes. Die Prognose über den Wertzuwachs von Wohnimmobilien in den Top-10-Städten erstellt der IVD auf Grundlage von Markteinschätzungen seiner Mitglieder.

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55 neue Wohnungen in der Maxvorstadt

Das in München und Berlin ansässige Immobilienunternehmen Südhausbau errichtet an der Ecke Nymphenburger Straße/Erzgießereistraße 55 Wohnungen und sieben Gewerbeeinheiten auf einen 3.300 m² großen Grundstück. Das derzeit noch auf dem Grundstück befindliche Gebäude steht leer und soll abgerissen werden. Bis 2011 war dort die Polizeiinspektion 42 untergebracht. Die Bauarbeiten sollen im Herbst diesen Jahres beginnen. Der Entwurf für das neue Gebäude stammt von dem Münchner Architekten Schub Klaus Schuh. Die Fertigstellung ist für 2014 vorgesehen.

 
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Ist die Indexmiete für Vermieter die bessere Miete?

Will ein Mieter die Miete nach § 558 BGB erhöhen, so ist er hierbei zum Schutz der Mieter verpflichtet sich an die ortsüblichen Vergleichsmieten zu halten. Zur Ermittlung dieser ortsüblichen Vergleichsmiete steht in vielen Städten ein qualifizierter Mietspiegel zur Verfügung.
Die Mietpreise für Wohnraum in München haben sich in den letzten Jahren und Monaten teilweise drastisch erhöht, so dass die Mieten im aktuell gültigen Münchner Mietspiegel 2011 ca.  30 % unterhalb der tatsächlich bei Neuvermietung zu erzielenden Mieten liegen. So weist zum Beispiel der derzeit geltenden Mietspiegel 2011 für eine 80 m² große Wohnung (Baujahr 1975 in guter Lage) eine durchschnittliche monatliche Nettomiete von 9,82 € pro Quadratmeter aus. Die tatsächliche ortsübliche Miete bei Wiedervermietung liegt aber nach den neuesten Wohnungsmarktbarometer der Stadt München bei 12,77 € pro Quadratmeter. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass eine Vereinbarung einer Miete in dieser Höhe nicht nur üblich sondern auch ohne weiteres zulässig ist, da der Mietspiegel nur bei Mieterhöhungen, nicht aber bei Neuabschluss eines Mietvertrages verbindlich ist.
Vermietet nun der Vermieter diese Wohnung zu dieser derzeit ortsüblichen Miete – ohne eine Indexierung der Miete zu vereinbaren – und will er nach Jahren eine Mieterhöhung geltend machen, so wird er an den dann verbindlichen Mietspiegel scheitern, da nicht zu erwarten ist, dass künftige Mietspiegel eine Erhöhung in einer dem Markt entsprechenden Höhe ausweisen werden.
Mit Vereinbarung einer Indexmiete koppelt sich der Vermieter dagegen vom Mietspiegel ab und kann die Miete gegebenenfalls jährlich entsprechend dem tatsächlich gestiegenen Lebenshaltungskostenindex anpassen.
Ein – theoretisches – Risiko der Indexmiete besteht darin, dass der Verbraucherpreisindex auch fallen kann dies war allerdings den letzten Jahrzehnten noch nie der Fall. Es ist im Gegenteil davon auszugehen, dass der Index zukünftig stärker als in der Vergangenheit ansteigen wird, nachdem in die Berechnung unter anderem auch die aller Erwartung nach in Zukunft kräftig steigenden Energiepreise mit einfließen. Zudem sind, nach Angaben von HAUS + GRUND München, die Gerichte praktisch nie mit Index-Mieterhöhungen befasst, während Streitigkeiten um Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel zur Tagesordnung gehören.

 

 
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© Peter Hegerich