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§§ Newsletter Immobilienrecht 2017/01 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Bau-und Architektenrecht: Abnahme durch Ingebrauchnahme – Klausel unwirksam!
- Bau- und Architektenrecht: Treuwidrige Inanspruchnahme des Bauüberwachers
- Grundstücksrecht: Wegerecht kann bei verwildertem Grundstück erlöschen!
- Gewerbliches Mietrecht: „Kauf bricht nicht Miete“ gilt auch beim Optionsrecht!

 
Bau- und Architektenrecht: Abnahme durch Ingebrauchnahme – Klausel unwirksam!
Eine Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB), die die Abnahme des Werks allein an die tatsächliche Ingebrauchnahme knüpft, ist unwirksam. Der Käufer erwarb vorliegend zwei auszubauende Wohnungseinheiten, die er bezog, ohne die Abnahme zu erklären. Der Verkäufer berief sich daraufhin auf die Regelung im Vertrag, nach der es der Abnahme gleich stehen soll, wenn der Käufer den Vertragsgegenstand in Gebrauch nimmt und machte ausstehende Ansprüche gegen den Käufer geltend. Der Senat verneinte die Ansprüche des Verkäufers, weil eine wirksame Abnahme nicht vorliege. Die Regelung im Vertrag ist als AGB unwirksam, so das Gericht, da die Abnahme allein mit der Ingebrauchnahme fingiert werde.
Kommentar
Zwar sieht auch das Gesetz die Fiktion einer Abnahme vor, nämlich dann, wenn der Besteller nicht innerhalb einer ihm gesetzten Frist abnimmt, obwohl er hierzu verpflichtet ist. Die Vertragsregelung der Parteien knüpft die ausnahmslose Abnahmefiktion aber einzig und allein an die Ingebrauchnahme des Vertragsgegenstandes. Nach ihrem Wortlaut müsste der Käufer die Ingebrauchnahme ablehnen, wenn er der Abnahmewirkung entgegentreten will. Die Regelung blendet somit den rechtsgeschäftlichen Charakter der Abnahme vollkommen aus.
Autor: Kevin Jolly – jolly@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 19.10.2016, 5 U 458/16, IBRRS 2016, 2660
 
 
Bau- und Architektenrecht: Treuwidrige Inanspruchnahme des Bauüberwachers
Haften der Bauunternehmer und der bauüberwachende Architekt wegen mangelhafter Bauleistungen gemeinsam, steht es dem Auftraggeber grundsätzlich frei, welchen dieser beiden Gesamtschuldner er in Anspruch nimmt. Ausnahmsweise kann die Inanspruchnahme eines Gesamtschuldners jedoch rechtsmissbräuchlich sein. In dem zu entscheidenden Fall war der Architekt mit der Planung und Überwachung der Errichtung einer Kindertagesstätte beauftragt. Der Bauunternehmer führte Putzarbeiten und das Wärmedämmverbundsystem aus. Hierbei traten Mängel auf. Trotz konkreter Bereitschaft des Bauunternehmers, die Mängel zu beseitigen, entzog der Auftraggeber ihm das Nachbesserungsrecht, führte die Ersatzvornahme durch und machte deren Kosten gegen den Architekten geltend. Zu Unrecht, entschied der Senat. Eine Inanspruchnahme des Architekten scheide aus, weil der Auftraggeber auf einfachere und günstigere Weise von dem Bauunternehmer die Mängelbeseitigung hätte verlangen können. Die Inanspruchnahme des Architekten sei daher treuwidrig.
Kommentar
Grundsätzlich gilt: Haften der Unternehmer und der bauüberwachende Architekt gesamtschuldnerisch, steht es dem Auftraggeber frei, wen er in Anspruch nimmt. Eine Beschränkung dieses Wahlrechts stellt den absoluten Ausnahmefall dar. Ein solcher Ausnahmefall lag hier vor, da der Auftraggeber gegenüber dem Bauunternehmer auf einfachere und günstigere Weise die Beseitigung von Mängeln verlangen kann.
Autor: Dr. Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Dresden, Urteil vom 19.10.2016, 13 U 74/16, IBRRS 2016, 712
 
 
Grundstücksrecht: Wegerecht kann bei verwildertem Grundstück erlöschen!
Ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht kann erlöschen, wenn das Überqueren des Grundstücks wegen starken Bewuchses mit Büschen und Bäumen faktisch nicht mehr möglich ist. Im vorliegenden Fall wurde das herrschende Grundstück geteilt. Grundsätzlich bleibt ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht auch nach Teilung des herrschenden Grundstücks für die einzelnen Grundstücksteile bestehen, aber nur, sofern das Wegerecht für die jeweiligen Grundstücksteile noch vorteilhaft ist. Ansonsten erlischt es. Ist das belastete Grundstück wegen Verwilderung nicht mehr überquerbar und können die begünstigten Eigentümer der einzelnen Grundstücksteile daher das Wegerecht nicht nutzen, erlischt das Wegerecht, da es dann nicht mehr vorteilhaft ist.
Kommentar
Wird die Ausübung eines Wegerechts (wie im vorliegenden Fall durch Verwilderung) beeinträchtigt, so können die durch das Wegerecht begünstigten Grundstückseigentümer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Wird dieser Beseitigungsanspruch mehr als 30 Jahre nicht geltend gemacht, verjährt er, mit der Folge, dass auch das Wegerecht erlischt.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Stade, Urteil vom 17.03.2016, 5 O 420/15, IBRRS 2016, 2706
 
 
Gewerbliches Mietrecht: „Kauf bricht nicht Miete“ gilt auch beim Optionsrecht!
Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ tritt der Erwerber eines vermieteten Grundstücks nach den gesetzlichen Vorgaben in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses als neuer Vermieter ein. Dieser Grundsatz gilt auch für zukünftige, auf einem Optionsrecht basierende Mietverträge. Vorliegend hatte der Vermieter dem Untermieter ein unwiderrufliches Angebot zum Abschluss eines Mietvertrages ab Ende des Vertrags mit dem Mieter gemacht (Optionsrecht). In dieses für die Zukunft geschlossene Mietverhältnis trat der Erwerber als Vermieter ein, so das Gericht.
Kommentar
Das Gericht bezieht sich dabei auf eine Entscheidung des BGH, nach der bei einem unter einer noch nicht eingetretenen aufschiebenden Bedingung abgeschlossenen Mietvertrag der Erwerber in den (bedingten) Mietvertrag eintritt (BGH, Beschluss vom 04.10.1995, XII ZR 41/94). Insofern kann kein Unterschied zwischen dem Mieter im Rahmen eines aufschiebend bedingten Mietvertrages und einem Optionsbegünstigten gemacht werden. In beiden Fällen ist der Vermieter an seine Erklärung gebunden. Anders ist dies bei einem Mietvorvertrag, der den Erwerber nicht bindet, weil ein Mietvorvertrag noch kein wirksamer Mietvertrag ist. Die Entscheidung zeigt ein weiteres Mal, wie wichtig im Rahmen eines Immobilienkaufs/-verkaufs die Prüfung der bestehenden Rechte und Pflichten und die sich daraus ergebenden Konsequenzen für die Beteiligten sind.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Saarbrücken, Urteil vom 27.01.2016, 2 U 71/14, IBRRS 2016, 1594
 

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