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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/25 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
paragraph- Bau- und Architektenrecht: Urbane Gebiete – Bundeskabinett bringt Novelle auf den Weg
– Bau- und Architektenrecht: Streit um Balkonbegriff
– Grundstücksrecht: Bunker als Mangel
– Wohnungseigentumsrecht: Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum
 
Bau- und Architektenrecht: Urbane Gebiete – Bundeskabinett bringt Novelle auf den Weg
Am 30.11.2016 hat das Bundeskabinett den Entwurf zur Novellierung des Baugesetzbuches (BauGB) und die Einführung des neuen Gebietstypen „Urbanes Gebiet“ beschlossen. Es soll künftig nicht nur Wohngebiete, Gewerbegebiete oder Mischgebiete geben, sondern zusätzlich auch die neue Baugebietskategorie „Urbanes Gebiet“. Innenstädte sollen künftig höher und dichter bebaut werden dürfen. Urbane Gebiete zeichnen sich durch eine Nutzungsmischung aus Gewerbe, Büro, Einzelhandel und Wohnen aus. Aber auch soziale, kulturelle und andere Einrichtungen sollen existieren dürfen. Im Gegensatz zum „Mischgebiet“ soll es beim Urbanen Gebiet keine feste Quotierung der verschiedenen Nutzungsarten geben. Um den unterschiedlichen Nutzungsansprüchen gerecht zu werden, sind für den neuen Baugebietstyp höhere Lärmimmissionswerte zugelassen. Das Gesetz muss noch Bundestag und Bundesrat passieren.
Kommentar
Immer mehr Menschen zieht es in zentrale Wohnlagen. Viele Städte brauchen Wachstumsperspektiven und bezahlbaren Wohnraum. Der neue Gebietstyp wird eine dichtere Bebauung der urbanen Lagen sowie eine bessere Durchmischung von Gewerbe und Wohnen ermöglichen. Kommunen bekommen neue Handlungsspielräume für den Wohnungsbau. Der Kabinettsbeschluss ist die richtige Antwort auf die wohnungspolitischen Herausforderungen und ein wichtiger Schritt in die richtige Richtung.
Autor: Felix Blaschzyk – blaschzyk@bethge-legal.com
- bmub.bund.de/fileadmin/Daten_BMU/Download_PDF/Staedtebaurecht/umsetzung_rl_2014_52_eu_entwurf_bf.pdf
 
Bau- und Architektenrecht: Streit um Balkonbegriff
Eine vor der Gebäudewand aufgeständerte Plattform mit 2,20 m Tiefe und 7,04 m² Grundfläche eines in geschlossener Bauweise errichteten Mehrfamilienhauses gilt noch als abstandsrechtlich privilegiert im Sinne des § 5 Absatz 7 Satz 1 Niedersächsische Bauordnung. Derartige Gebäudeteile sind vom bauordnungsrechtlichen Mindestabstand zur seitlichen Grundstücksgrenze befreit. Maßgeblich für die Privilegierung des Balkons ist, ob das Bauteil noch als Freisitz oder schon zur Verlagerung der Wohnnutzung in relevantem Umfang ins Freie diene. Letzteres sei jedenfalls bei den hier gegebenen Maßen nicht anzunehmen, so das Verwaltungsgericht Hannover (VG).
Kommentar
Das VG hat ausdrücklich offengelassen, ab welchem Ausmaß Gebäudeteile außerhalb der geschlossenen Bauweise im Mindestabstandsbereich unzulässig sind. Auch wenn das Gericht darauf hinweist, es komme in erster Linie nicht auf das Maß, sondern auf die Nutzung an, wäre eine Grenzziehung nach dem Maß für die praktische Arbeit wünschenswert gewesen. Insbesondere in großen Städten wie Hannover ist die (nachträgliche) Balkonbebauung bei Mehrfamilienhäusern in geschlossener Bauweise oft streitbarer Punkt zwischen Nachbarn. Es bleibt abzuwarten, ob die Entscheidung des VG im möglichen Instanzenzug Bestand haben wird.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: VG Hannover, Beschluss vom 06.10.2016, 4 B 4980/16, BeckRS 2016, 53151
 
Grundstücksrecht: Bunker als Mangel
Plant der Käufer eines Grundstückes, das vorhandene Wohnhaus abzureißen und das Grundstück neu zu bebauen, stellt ein unterirdischer Schutzraum, dessen Beseitigung erhebliche Mehrkosten verursacht, einen Mangel dar. Im konkreten Fall wirkte der Bunker durch den Einbau ins Erdreich und eine normale Verfliesung im Innenraum wie ein üblicher gemauerter Kellerraum, so dass der Käufer die Massivität des Bauwerks zunächst nicht erkennen konnte. Infolgedessen war es ihm auch nicht möglich, die damit einhergehenden erhöhten Abrisskosten bei den Kaufvertragsverhandlungen zu berücksichtigen. Nach der Entscheidung des Oberlandesgerichts hätte der Käufer mit der Existenz eines Bunkers auf einem Grundstück mit Wohnbebauung auch nicht rechnen müssen.
Kommentar
In einem Fall wie diesem, in dem die Gewährleistung im Kaufvertrag grundsätzlich ausgeschlossen wurde, haftet der Verkäufer für den Mangel des Grundstücks nur, wenn er das Vorhandensein des Bunkers bei Abschluss des Kaufvertrages bewusst verschwiegen oder ihn verharmlosend als „normalen Keller“ beschrieben hat. Dies zu beweisen, ist wiederum Aufgabe des Käufers.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 16.06.2016, 5 U 5/14, BeckRS 2016, 11235
 
Wohnungseigentumsrecht: Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum
Soll Teileigentum in Wohnungseigentum (und umgekehrt) umgewandelt werden, müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen, weil sich dadurch der Inhalt und Zweck des Sondereigentums für  alle Wohnungs- und Teileigentümer ändert. Dies gilt auch dann, wenn in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist, „für die übrigen Teileigentumseinheiten ist jede Art und Form der Nutzung zulässig, soweit diese behördlich genehmigt ist“. Dies hat nicht zur Folge, dass die übrigen Wohnungs- und Teileigentümer in die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum nicht mehr einwilligen müssen. Die benannte Klausel beschreibt lediglich das zulässige Maß der tatsächlichen Nutzung. Eine Änderung des nach der Gemeinschaftsordnung vereinbarten rechtlichen Nutzungszwecks und damit eine Ermächtigung zur einseitigen Änderung der Zweckbestimmung enthält die Teilungserklärung nicht.
Kommentar
Die Entscheidung ist sachgerecht. Von der Mitwirkungsbefugnis der übrigen Eigentümer kann nur abgesehen werden, wenn sie auch für die Sondernachfolger ausgeschlossen worden ist. Eine solche Auslegung lassen Wortlaut und Sinn der benannten Klausel der Gemeinschaftsordnung nicht zu. Die Klausel erlaubt nur eine Änderung des tatsächlichen Gebrauchs.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 11.11.2016, 34 Wx 264/16; IBRRS 2016, 2852
 

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