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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/24 §§

Ausgabe:2016/24paragraph
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
- Bau- und Architektenrecht: Architektenleistungen als Gesellschaftereinlage
- Bau- und Architektenrecht: Ohne Umwege gegen den Bauträger
- Gewerbliches Mietrecht: Reduzierung der Betriebskostenvorauszahlungen
- Grundstücksrecht: Für Aufklärungspflicht muss Feuchtigkeit im Gebäude bekannt sein
 
 
Bau- und Architektenrecht: Architektenleistungen als Gesellschaftereinlage
Verpflichtet sich ein Gesellschafter, als Einlage Architektenleistungen zu erbringen, gilt für diese Leistungen nicht das Preisrecht der HOAI. Die Gesellschaft wurde im vorliegenden Fall zu dem Zweck gegründet, verschiedene Grundstücke zu bebauen und zu vermarkten. Ein Gesellschafter leistete die Einlage in Form von Architektenleistungen, welche er später, als es zum Streit kommt, abrechnen möchte. Zu Unrecht, wie der Senat entschied. Im Gegensatz zum Werkvertrag, bei dem ein Leistungsaustausch stattfinde, verpflichte sich ein Gesellschafter, den Gesellschaftszweck zu fördern. Wenn dies durch Erbringung von Architektenleistungen erfolge, sei die Anwendung der HOAI auf diese Leistungen nicht gerechtfertigt.
Kommentar
Die Entscheidung wird dem besonderen Zweck der Gesellschaft gerecht. Es würde den Grundsätzen des Gesellschaftsrechts widersprechen, wenn ein Gesellschafter unabhängig von Gewinn und Verlust der Gesellschaft einen Anspruch gegen diese auf Auszahlung seiner Einlage in Höhe der Mindestsätze der HOAI hätte. Die Leistung wird hier aufgrund einer gesellschaftsrechtlichen Verpflichtung erbracht und erfolgt nicht in einem Austauschverhältnis.
Autor: Kevin Jolly – jolly@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 01.03.2016, 10 U 105/15, IBRRS 2016, 1075

 

Bau- und Architektenrecht: Ohne Umwege gegen den Bauträger
Der einzelne Erwerber einer Eigentumswohnung ist ausnahmsweise berechtigt, Schadensersatzansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum gegen den Bauträger selbständig geltend zu machen, wenn dieser Mangel das Sondereigentum des Erwerbers beeinträchtigt. Hier waren die Wohnungstrennwände, die ausschließlich das Gemeinschaftseigentum betreffen, mit Schallschutzmängeln behaftet. Zwar bot der Bauträger die Mängelbeseitigung durch den Einbau von sog. Vorsatzschalen an, allerdings hielt dies der Erwerber für untauglich und nahm daher den Bauträger direkt auf Schadensersatz in Anspruch. Mit Erfolg! Die Beseitigung des Schallschutzmangels sei objektiv nicht möglich, so der Senat. Der Einbau der Vorsatzschalen trage zwar zu einer Verbesserung der Schalldämmung bei, führe aber gleichzeitig dazu, dass neue Mängel entstünden (z.B. Verkleinerung der Räume). Der Erwerber könne sich bei dieser Sachlage direkt an den Bauträger halten. Zudem sind keine widersprechenden Ansprüche mit der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu befürchten, da der Erwerber nur Ansprüche geltend mache, die sein Sondereigentum betreffen.
Kommentar
Grundsätzlich kann der einzelne Erwerber Ansprüche gegen den Bauträger nur bei mangelbehaftetem Sondereigentum selbständig geltend machen. Gleiches gilt, wenn die Mängel zwar aus dem Gemeinschaftseigentum herrühren, sich aber auf das Sondereigentum auswirken. In dieser Konstellation entsteht kein Schaden für die WEG, sondern nur für den einzelnen Erwerber.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Urteil vom 23.08.2016, 9 U 4327/15 Bau, IBRRS 2016, 2722

 

Gewerbliches Mietrecht: Reduzierung der Betriebskostenvorauszahlungen
Reduzieren sich die Betriebskosten, so kann auch im gewerblichen Mietrecht der Mieter vom Vermieter eine Herabsetzung der Betriebskostenvorauszahlungen fordern, wenn eine entsprechende Vereinbarung besteht. Enthalten die vom Vermieter gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) insofern einen Widerspruch, als der Vermieter nach einer Klausel zur Reduzierung der Betriebskostenvorauszahlungen nur berechtigt, nach einer andern Klausel aber verpflichtet ist, geht dies zu Lasten des Vermieters. In einem solchen Fall hat der Mieter einen Anspruch auf Reduzierung der Betriebskostenvorauszahlungen.
Kommentar
Geschäftsraummietverträge sehen oft auch Regelungen vor, nach denen der Mieter auch neu hinzukommende Betriebs- oder Nebenkosten zu tragen hat. Diese sind aus Sicht des Vermieters sinnvoll. Soweit sich diese Regelungen auf genau bezeichnete Positionen beschränken, sind sie unproblematisch. Ohne Einschränkungen können sie allerdings als nachteilig für den Mieter und damit – zumindest als AGB – als unwirksam eingestuft werden.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.08.2016, 24 U 25/16, IBRRS 2016, 2525

 

Grundstücksrecht: Für Aufklärungspflicht muss Feuchtigkeit im Gebäude bekannt sein
Der Verkäufer eines Einfamilienhauses muss ungefragt nur über ihm bekannte Feuchtigkeitsprobleme aufklären. Grundsätzlich besteht eine Aufklärungspflicht des Verkäufers eines Hausgrundstückes über besonders wichtige Aspekte des Kaufgegenstandes (z.B. erhebliche Probleme mit Feuchtigkeit im Keller). Allerdings muss dem Verkäufer bekannt sein, dass diese tatsächlich bestehen. Selbst wenn die durchgeführten Abdichtungsmaßnahmen nach einem Wassereinbruch im Keller erwiesenermaßen nicht den Anforderungen an eine fachgerechte Problemlösung genügen, heißt dies nicht, dass der Verkäufer in jedem Fall ein späteres Eindringen von Wasser hätte bemerken und auf die mangelhafte Abdichtung hätte zurückführen müssen. Kommt es zwischen Abdichtung und Verkauf des Hauses über ein Jahrzehnt nicht zu eindeutig auf die mangelhafte Abdichtung zurückzuführenden Wasserspuren im Gebäude, kann dem Verkäufer kein Vorwurf daraus gemacht werden, eine Feuchtigkeitsproblematik über die bestehenden Spuren hinaus nicht angesprochen zu haben.
Kommentar
In diesem Urteil wird klargestellt, dass eine Aufklärungspflicht des Verkäufers nur besteht, soweit er tatsächlich Kenntnis über erhebliche Feuchtigkeitsprobleme im Gebäude hat.
Autor: Nils Flaßhoff – flasshoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 07.09.2016, 4 U 171/10, BeckRS 2016,17523
 

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© Peter Hegerich