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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/23 §§

Ausgabe:2016/23paragraph
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
* Gewerbliches Mietrecht: Leerstandsrisiko trägt Vermieter
* Grundstücksrecht: Keine Grundbucheinsicht für Ansprüche gegen Dritte!
* Bau- und Architektenrecht: Unzulässige Verjährungsklausel
* Makler- und Bauträgerrecht: Keine „Besichtigungsgebühr“!
 
Gewerbliches Mietrecht: Leerstandsrisiko trägt Vermieter
Eine formularvertragliche Klausel in einem Gewerberaummietvertrag, wonach die Nebenkostenumlage nach dem Verhältnis der Mietfläche zu den „tatsächlich vermieteten Mietflächen im Objekt“ erfolgen soll, ist unwirksam. Mit der Klausel wälzt der Vermieter das Leerstandsrisikos auf den Mieter ab, obgleich der Vermieter bei der Umlegung von Betriebskosten das Leerstandsrisiko grundsätzlich zu tragen hat. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben im Zweifel unangemessen nach § 307 BGB. Die Vertragslücke ist durch ergänzende Vertragsauslegung grundsätzlich dahin zu schließen, dass die Umlage sodann im Verhältnis zur gesamten Nutzfläche des Objekts vorgenommen werden soll.
Kommentar
Eine solche Klausel ist auch in Wohnraummietverträgen unwirksam. Die Unwirksamkeit dieser Klausel führt nach dem Kammergericht aber nicht dazu, dass der Mieter in dem Fall überhaupt keine Nebenkosten tragen muss. Vielmehr ist die wegen Unwirksamkeit des Umlagemaßstabs bestehende Vertragslücke dahingehend zu schließen, dass die Nebenkosten im Verhältnis der Mietfläche zu der Gesamtnutzfläche des Objekts umzulegen sind.
Autor: Simone Engel
Fundstelle: KG, Urteil vom 06.06.2016, 8 U 40/15, BeckRS 2016, 11633
 
Grundstücksrecht: Keine Grundbucheinsicht für Ansprüche gegen Dritte!
Für eine Grundbucheinsicht ist die Darlegung eines berechtigten Interesses erforderlich. Ein solches liegt nicht vor, wenn lediglich Schadensersatzansprüche gegen Dritte geprüft werden sollen, die in keiner rechtlichen Beziehung zum Grundstück stehen. Erforderlich ist, dass das infolge der Einsicht beabsichtigte Handeln einen Bezug zum Inhalt des Grundbuchs hat. Denn das Grundbuch ist keine allgemeine Auskunftei. An diesem Grundstücksbezug fehlte es im vorliegenden Fall, sodass das Einsichtsgesuch abzulehnen war.
Kommentar
Das berechtigte Interesse im Rahmen der Grundbucheinsicht ist immer wieder Gegenstand von Gerichtsbeschlüssen. So wurden in der Vergangenheit auch rein wirtschaftliche Interessen als berechtigtes Interesse anerkannt. Dabei muss aber das informationelle Selbstbestimmungsrecht der im Grundbuch Eingetragenen berücksichtigt werden. Besteht beim Einsichtsinteresse kein Grundstücksbezug, so ist das Einsichtsinteresse gegenüber dem informationellen Selbstbestimmungsrecht nachrangig.
Autor: Jens Christian Althoff
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 17.10.2016, 34 Wx 287/16, IBRRS 2016, 2652
 
Bau- und Architektenrecht: Unzulässige Verjährungsklausel
Eine Vertragsbestimmung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Ingenieur- oder Architektenvertrags, wonach die „Verjährung nach Ingebrauchnahme des Gesamtobjekts beginnt“, ist unwirksam, da eine solche Verjährungsklausel den Auftraggeber unangemessen benachteiligt. Im vorliegenden Fall machte der Auftraggeber Schadenersatz wegen Planungs- und Überwachungsfehlern an Lüftung und Elektroinstallation gegenüber dem planenden Ingenieur geltend. Der Ingenieur berief sich auf Verjährung. Sämtliche Mängelansprüche seien aufgrund der Verjährungsregelung im Vertrag nicht (mehr) durchsetzbar. Zu Unrecht, entschied der Senat des Bundesgerichtshofs. Eine solche Vertragsbestimmung führe zu einer unzulässigen Vorverlagerung des Verjährungsbeginns von Mängelansprüchen. Der Verjährungseinwand des Ingenieurs greife somit nicht durch.
Praxistipp
Grundsätzlich gilt: Die Verjährung von Mängelansprüchen beginnt im Zeitpunkt der Abnahme. Vertragsklauseln, die den Verjährungsbeginn nach vorne verlagern, z. B. auf den Zeitpunkt der bloßen Ingebrauchnahme des Bauwerks, sind in der Regel unwirksam. Architekten und Ingenieure sollten dies daher bei der Vertragsgestaltung unbedingt berücksichtigen.
Autor: Dr. Sebastian Ziegler
Fundstelle: BGH, Urteil vom 08.09.2016, VII ZR 168/15, IBRRS 2016, 2574
 
Makler- und Bauträgerrecht: Keine „Besichtigungsgebühr“!
Es genügt allein der Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Wohnraummietvertrages, um Dienstleistungen als Maklertätigkeit zu qualifizieren und die Regelungen über die Wohnungsvermittlung zur Anwendung zu bringen. Ein Makler, der sich als „externer Dienstleister“ verstand, organisierte Besichtigungstermine und bot Informationen zu den Wohnungen an. Hierfür verlangte er eine Gebühr. Die Klägerin fand dies wettbewerbswidrig und sah darin auch einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Wohnraumvermittlung. Sie verklagte den „Dienstleister“ auf Unterlassung. Zu Recht. Immobilienmakler ist, wer typische Maklerdienste erbringt. Diese Begriffsbestimmung gilt unabhängig davon, wie der tätig gewordene Dienstleister sein Vorgehen selbst verstanden haben will oder bezeichnet. Für die rechtliche Qualifikation als Nachweistätigkeit sind die objektiven Voraussetzungen maßgeblich.
Kommentar
Eine Umgehung der Regelungen des Wohnraumvermittlungsgesetzes und des Bestellerprinzips lässt das Gericht nicht zu. Dienstleister, die Informationen zu Mietwohnungen und Besichtigungen anbieten, können keine Gebühr fordern, wenn sie nicht ausschließlich für den Wohnungssuchenden den entsprechenden Auftrag vom Vermieter eingeholt haben.
Autor: Veronika Thormann
Fundstelle: LG Stuttgart, Urteil vom 15.06.2016, 38 O 10/16 Kfh, BeckRS 2016, 11584
 

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