magnify
Home Immobilienrecht §§ Newsletter Immobilienrecht 2016/22 §§

§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/22 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
* Grundstücksrecht: Überbau – wird der Überbauende Eigentümer?
* Grundstücksrecht: Pächter muss Wegnutzung dulden
* Bau- und Architektenrecht: Planungsmangel bei Modifikation der ursprünglichen Planung
* Gewerbliches Mietrecht: Klausel „ausreichende Versicherungen“ ist unwirksam!
 
 
Grundstücksrecht: Überbau – wird der Überbauende Eigentümer?
Errichtet ein Grundstückseigentümer (leicht) fahrlässig einen Überbau und stimmt der Nachbar diesem Überbau zu, wird der überbauende Grundstückseigentümer Eigentümer des gesamten Gebäudes. Dies gilt nicht, wenn der Überbau nicht vom Eigentümer, sondern vom Mieter oder Pächter des Grundstücks ausgeführt wird. Ein Eigentumserwerb des Grundstückseigentümers am gesamten Gebäude findet dann nicht statt. Denn die vom Mieter errichteten Gebäude und Anlagen sind in der Regel nur vorübergehend, also bis zum Ende der Mietzeit, Bestandteile des Grundstückes und werden danach wieder vom Mieter entfernt. Ein Mieter oder Pächter steht daher dem Grundstückseigentümer nicht gleich.
Kommentar
Überbaut der Grundstückseigentümer (leicht) fahrlässig die Grundstücksgrenze und widerspricht der Nachbar nicht sofort oder vor der Grenzüberschreitung, muss der Nachbar den Überbau dulden. Als Ausgleich dafür gewährt das Gesetz dem Nachbarn eine Geldrente, die der überbauende Grundstückseigentümer zu zahlen hat.
Autor: Frank U. Schuster
Fundstelle: OLG Schleswig, Urteil vom 01.07.2016, 1 U 173/13, IBRRS 2016, 2182
 
 
Grundstücksrecht: Pächter muss Wegnutzung dulden
Der Pächter eines Kleingartengeländes hat die Nutzung eines über seine Pachtfläche führenden Weges als Zufahrt zu einem Wohngebäude, das von der Kleingartenanlage umschlossen ist, zu dulden. Er kann sich nicht mit öffentlich-rechtlich begründeten Abwehransprüchen gegen die Baulast wehren, die der Verpächter (und Eigentümer) zur Sicherung der Erschließung des Gebäudes durch Nutzung seines Grundstückes bestellt hat. Das Oberverwaltungsgericht begründete dies damit, dass das öffentliche Baurecht grundstücksbezogen ist und ausschließlich die Rechte und Pflichten regelt, die die Grundstücke untereinander betreffen. Grundsätzlich vertreten bereits im Verhältnis zu anderen Grundstücken nur der Eigentümer, Erbbauberechtigte oder anderweitig dinglich Berechtigte das Grundstück nach außen und sind zu öffentlich-rechtlichen Abwehrmaßnahmen berechtigt. Erst recht würden damit solche Ansprüche des Mieters oder Pächters ausscheiden, die sich gegen Maßnahmen auf ein und demselben Grundstück richten.
Kommentar
Grundsätzlich bestehen in grundstücksrechtlichen Streitigkeiten verschiedene Rechtsschutzmöglichkeiten – zivilrechtlich und öffentlich-rechtlich. Handelt es sich bei dem Kläger jedoch um den Mieter oder Pächter ist dieser auf den Zivilrechtsweg zu verwiesen. Er hat seine Rechte in dem Rechtsverhältnis geltend zu machen, aus dem er sein Besitzrecht bezieht, im vorliegenden Fall demnach aus dem durch das Bundeskleingartengesetz modifizierten Pachtrecht.
Autor: Antonia Koch
Fundstelle: OVG Niedersachsen, Beschluss vom 10.10.2016, 1 LA 142/15, IBBRS 2016, 2598
 
 
Bau- und Architektenrecht: Planungsmangel bei Modifikation der ursprünglichen Planung
Stimmt der Architekt während der Bauausführung einer Änderung des von ihm zur Ausführung vorgesehenen Baumaterials zu und entspricht das neue Material nicht den anerkannten Regeln der Technik, haftet (auch) der Architekt. Im konkreten Fall bejahte das OLG Karlsruhe einen Planungsfehler des Architekten, der während der Bauausführung auf Vorschlag der Zimmerer-Firma das Dach – nicht wie ursprünglich vorgesehen- mit Dampfsperrfolie für das komplette Dach einbauen, sondern die Folie nur im Bereich der Dachgaube verlegen ließ. Der übrige Teil des Daches wurde mit sog. L-Platten ohne eine entsprechende Dämmfolie ausgelegt. Eine Verwendung dieser L-Wärmedämmelemente entsprach zu diesem Zeitpunkt nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik.
Kommentar
Im Verlauf eines Bauvorhabens wird der Architekt immer wieder danach befragt, ob eine bestimmte Bauausführung möglich sei, ggf. auch abweichend von der ursprünglichen Planung. Dabei gilt grundsätzlich: segnet der Architekt eine bestimmte Bauausführung ab, haftet er für etwaige darauf zurückzuführende Mängel. Deswegen sollte er nicht leichtfertigt darauf vertrauen, dass der Auftragnehmer schon wisse, wie die Ausführung im Detail zu erfolgen habe; in der Praxis leider ein häufiger Fehler.
Autor: André Bethge, LL.M.
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 09.04.2015, 13 U 12/14, IBRRS 2016, 2461
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Klausel „ausreichende Versicherungen“ ist unwirksam!
Eine Klausel in einem Mietvertrag, die dem Mieter formularvertraglich die Pflicht zu „ausreichender Versicherung“ auferlegt, ist unwirksam. Dem Fall lag ein Gewerberaummietvertrag zu Grunde, der die Verpflichtung des Mieter beinhaltete „ausreichende Versicherungen (z.B. …)“ abzuschließen. Nach Ansicht des OLG Düsseldorf genügt diese Klausel nicht dem Transparenzgebot, da nicht ersichtlich ist, welche Versicherungen abgeschlossen werden müssen und in welchem Umfang (z.B. Höhe des Versicherungsschutzes). Die beispielhafte Aufzählung von Versicherungen genüge nicht, da dem Mieter das Risiko aufgebürdet wird, nicht gemäß den Anforderungen des Vermieters versichert zu sein mit der Folge, dass möglicherweise der Versicherungsschutz nicht in ausreichender Weise besteht.
Praxistipp
Das OLG Düsseldorf hat die Klausel nur wegen mangelhafter Transparenz für unwirksam erklärt. Hätte der Verwender eine abschließende Aufzählung von Versicherungen und zudem Angaben zum Umfang gemacht, hätte die Klausel durchaus Bestand haben können. Vermieter sollten die Versicherungen, die sie von ihren Mietern erwarten, im Mietvertrag genau benennen und die Höhe der Versicherungssumme festlegen.
Autor: Iris Knackstedt
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.08.2016, 24 U 25/16, BeckRS 2016, 17587
 

Hinterlasse eine Antwort

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *

Du kannst folgende HTML-Tags benutzen: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

© Peter Hegerich