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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/21 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Bau- und Architektenrecht: Die Unverhältnismäßigkeit der Nacherfüllung
- Bau- und Architektenrecht: Umfang der Mängelbeseitigung
- Gewerbliches Mietrecht: Verjährte Nachforderung – Vermieter muss Mietsicherheit auszahlen!
 
 
Bau- und Architektenrecht: Die Unverhältnismäßigkeit der Nacherfüllung
Bei einer mangelhaften Werkleistung schreibt das Werkvertragsrecht zwei Arten der Nacherfüllung vor: entweder die Beseitigung des Mangels oder die Neuherstellung des Werkes. Die Art der Nacherfüllung obliegt in erster Linie der Wahl des Auftragnehmers. Ausnahmsweise hat der Auftraggeber einen Anspruch auf eine bestimmte Art der Nacherfüllung, wenn auf andere Weise eine vertragsgerechte Erfüllung nicht herbeigeführt werden kann. Im vorliegenden Fall war die Verlegung der Dämmstoffe an einem Dach mangelhaft. Eine Nachbesserung war laut Sachverständigem nicht möglich. Der Mangel konnte nur durch eine komplette Neuverlegung der Dämmstoffe behoben werden. Der Auffassung des Auftragnehmers, dass diese Art der Nacherfüllung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden sei, folgte der Senat des OLG Celle nicht. Der Einwand der Unverhältnismäßigkeit könne nur unter erhöhten Anforderungen erhoben werden, die hier nicht vorlägen.
Kommentar
Der Einwand der Unverhältnismäßigkeit ist ein absoluter Ausnahmetatbestand. Dieser liegt nur dann vor, wenn einem objektiv geringen Interesse des Auftraggebers ein ganz erheblicher und vergleichsweise unangemessener Nacherfüllungsaufwand gegenübersteht. Das Preis-/ Leistungsverhältnis sowie das Verhältnis des Nachbesserungsaufwandes zwischen den Parteien werden in dieser Abwägung nicht berücksichtigt, da der Auftragnehmer grundsätzlich das Erfüllungsrisiko der versprochenen Leistung trägt.
Autor: Sergia Antipa, M.M.
Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 10.12.2015, 16 U 97/15, IBRRS 2016, 2093
 
 
Bau- und Architektenrecht: Umfang der Mängelbeseitigung
Die Pflicht zur Mängelbeseitigung umfasst neben Arbeiten, die den Fehler des Werkes unmittelbar betreffen, auch solche, die im Zusammenhang mit der Beseitigung des Mangels anfallen. Dazu ist unter Umständen auch in die Gewerke anderer Unternehmer einzugreifen. Ebenso sind Aufgaben erfasst, die von dem Unternehmer selbst nicht ausgeführt werden können. Vorliegend war der Unternehmer mit der Ausführung von Heizungsmontagearbeiten beauftragt. Um einen Mangel der Rohre zu beseitigen, musste er den Boden öffnen und wieder schließen. Seiner Ansicht nach könne die erneute Herstellung des Bodens nicht als Teil seiner Leistung angesehen werden, da er auch mit seiner ursprünglichen Leistungspflicht nicht die Herstellung des Bodens geschuldet habe. Dem widersprach der Senat: Das Verschließen der Öffnungen war zwangsläufig mit der Mängelbeseitigung an den Heizungsleitungen verbunden. Es ist damit von der Mängelbeseitigung umfasst- unabhängig davon, dass ein anderes Gewerk betroffen war.
Kommentar
Im Rahmen der Mängelbeseitigung trifft den Unternehmer neben den erforderlichen Aufwendungen wie Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten auch die Pflicht, Schäden am sonstigen Eigentum des Bestellers zu beheben, die im Zuge der Nachbesserung zwangsläufig entstehen.
Autor: Nils Flaßhoff
Fundstelle: OLG Jena, Urteil vom 01.09.2015, 5 U 341/14, IBR 2016, 580
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Verjährte Nachforderung – Vermieter muss Mietsicherheit auszahlen!
Steht nach Beendigung eines Mietverhältnisses noch eine Nachzahlung des Mieters aus der Betriebskostenjahresabrechnung aus, die allerdings bereits verjährt ist, darf der Vermieter nicht die Mietsicherheit zur Begleichung dieser Forderung heranziehen. Er muss die Mietsicherheit stattdessen an den Mieter herausgeben. Zwar dürfen Sicherheiten wie eine Kaution grundsätzlich auch zur Begleichung bereits verjährter Forderungen genutzt werden. Die Betriebskostennachzahlung stellt aber, so der BGH, eine sogenannte wiederkehrende Leistung dar. Aus diesem Grund darf die verjährte Forderung ausnahmsweise nicht aus der Mietsicherheit beglichen werden.
Kommentar
Gemäß der bisher herrschenden Meinung waren Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung keine wiederkehrenden Zahlungen. Dies hatte zur Folge, dass eine Nachforderung auch nicht zur Begründung eines Mietrückstandes zur fristlosen Kündigung im Rahmen des § 543 Abs. 3 BGB herangezogen werden konnte. Aufgrund der jetzigen BGH-Entscheidung müssten aber konsequenterweise auch Nachforderungen aus den Abrechnungen im Rahmen der Begründung einer fristlosen Kündigung berücksichtigt werden können. Die weitere Entwicklung der Rechtsprechung bleibt abzuwarten.
Autor: Bettina Baumgarten
Fundstelle: BGH, Urteil vom 20.07.2016, VIII ZR 263/14 – www.bundesgerichtshof.de
 

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© Peter Hegerich