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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/20 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
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- Grundstücksrecht: Gefahr erheblicher Schadstoffbelastung stellt Mangel dar
- Gewerbliches Mietrecht: Keine Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebenen Geschäftsräumen
- Bau- und Architektenrecht: Mangel bei Ungewissheit über Risiken des Gebrauchs
- Makler- und Bauträgerrecht: Vorkaufsberechtigter von Provision befreit
 
 
Grundstücksrecht: Gefahr erheblicher Schadstoffbelastung stellt Mangel dar
Ergibt sich aufgrund der früheren Nutzung des Grundstücks die Gefahr erheblicher Schadstoffbelastungen, stellt dies -unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck- regelmäßig nicht die übliche Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB dar. Vorliegend nutzte die Käuferin das Grundstück zunächst als Abstellfläche für Lastkraftwagen. Schließlich wurde eine erhebliche Bodenbelastung des Grundstücks festgestellt, welches zuvor für den Bahnverkehr genutzt worden war. In seinem Urteil stellte der Bundesgerichtshof klar, dass die frühere Nutzung des Grundstücks als Bahnbetriebsgelände einen Sachmangel darstelle. Zwar sei nicht jedes Grundstück, dessen industrielle Nutzung schon Jahrzehnte zurückliegt, von vornherein als altlastenverdächtig einzustufen. Jedoch sei dies vorliegend anders zu beurteilen, da infolge eines intensiven Bahnbetriebs die Gefahr einer erheblichen Schadstoffbelastung insbesondere durch Schmiermittelverluste, Unkrautbekämpfung und Bahnschwellenimprägnierung bestehen könne.
Kommentar
Die Mangelhaftigkeit ergibt sich vorliegend -unabhängig von dem verfolgten Kaufzweck- aus der früheren Nutzung, die mit der Gefahr einer Schadstoffbelastung einhergeht. Verkäufern ist daher dringend zu raten, in derartigen Fällen über solche Nutzungen aufzuklären. Auch muss ein Käufer nicht per se damit rechnen, für die Beseitigung von Altlasten herangezogen zu werden.
Autor: Jens Christian Althoff
Fundstelle: BGH, Urteil vom 08.07.2016, V ZR 35/15 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Keine Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebenen Geschäftsräumen
Die formularmäßige Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen auf den Gewerberaummieter ist unwirksam, wenn dem Mieter die Geschäftsräume unrenoviert übergeben wurden und dem Mieter kein angemessener Ausgleich dafür gewährt wird. Dies gilt auch, wenn der Mieter eine Mietfläche unrenoviert übernimmt und selbst zuvor bereits Mieter dieser Fläche war (Anschlussmietvertrag).
Kommentar
Der BGH hat bereits für Wohnraum entsprechend entschieden (BGH, Urteile vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13. Das OLG Celle hat diese höchstrichterliche Rechtsprechung für Wohnraum nunmehr auf Geschäftsräume übertragen. Ohnehin tendiert der BGH immer mehr dahin, seine Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht – insbesondere zu Schönheitsreparaturen- auf das Gewerberaummietrecht zu übertragen.
Autor: Simone Engel
Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 13.07.2016, 2 U 45/16, BeckRS 2016, 15377
 
 
Bau- und Architektenrecht: Mangel bei Ungewissheit über Risiken des Gebrauchs
Ist davon auszugehen ist, dass mit einiger Wahrscheinlichkeit Schäden am Werk auftreten werden, muss der Auftraggeber nicht abwarten, sondern kann seine Mängelrechte gleich durchsetzen. Für die Annahme eines Baumangels reicht es insofern aus, dass eine Ungewissheit über die Risiken des Gebrauchs besteht. Der Senat bejaht damit grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch aufgrund des Risikos künftiger Schäden. Im vorliegenden Fall hatte der Auftraggeber Mängel wegen unsachgemäßer Ausführung der Wärmedämmung eingewendet. Der hinzugezogene Sachverständige verneinte allerdings die Frage, ob weitere Schäden an der Haushülle denkbar seien. Ein Anspruch wegen zukünftiger Mängel schied deswegen aus.
Kommentar
Die Entscheidung des Senats erscheint sachgerecht. Bereits durch die Schadensfeststellung, etwa durch eine aufwendige Bauteilöffnung, können zusätzlich zu der späteren Schadensbeseitigung erhebliche Kosten entstehen. Wenn der Sachverständige daher mit einiger Wahrscheinlichkeit feststellt, dass weitere Schäden am Werk entstehen und dem Auftraggeber aufgrund dieser Feststellung bereits Mängelrechte eingeräumt werden, können unnötige Kosten effektiv verhindert werden.
Autor: Kevin Jolly
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 19.10.2015, 12 U 591/13, IBRRS 2016, 1894
 
 
Makler- und Bauträgerrecht: Vorkaufsberechtigter von Provision befreit
Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts ist der Vorkaufsberechtigte nicht verpflichtet, eine Maklerprovision zu entrichten, die über das übliche Maß hinausgeht. Vereinbaren Verkäufer und Erstkäufer im Vorfeld die Zahlung einer unüblich hohen Gebühr, wirkt sich dies so nachteilig auf den Kaufvertrag aus, dass der Vorkaufsberechtigte gar keine Provision schuldet. Die überhöhte Provision wird also auch nicht auf ein übliches Maß reduziert. Vorliegend vereinbarten die Parteien eine Maklerprovision in Höhe von 11,44 % des Kaufpreises, die damit deutlich über dem üblichen Maß von 6% zuzüglich Umsatzsteuer lag. Kommt es zum Vorkaufsfall, ist für den Übergang der Verpflichtung vom Erstkäufer auf den Vorkäufer maßgeblich, ob die jeweilige Regelung wesensgemäßer Bestandteil des Kaufvertrages war. Davon könne nur ausgegangen werden, wenn sich die Maklerkosten im üblichen Rahmen halten.
Kommentar
Das deutsche Recht sieht einen besonderen Schutz des Vorkaufsberechtigten vor. So sind ihm gegenüber auch solche Vereinbarungen unwirksam, die den Kauf von der Nichtausübung des Vorkaufsrechts abhängig machen oder dem Verkäufer für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts den Rücktritt einräumen.
Autor: Veronika Thormann
Fundstelle: BGH, Urteil vom 12.05.2016, I ZR 5/15 – www.bundesgerichtshof.de
 

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© Peter Hegerich